FACHMARKTZENTREN IN DEUTSCHLAND - Werte sichern. Werte steigern - MEC METRO-ECE ...
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FACHMARKTZENTREN
IN DEUTSCHLAND
Werte sichern.
Werte steigern.
In Kooperation mit:
6 EINLEITUNG
6
7
8
Grußwort MEC
Grußwort Partner
Grußwort Zentraler Immobilien Ausschuss
9 Grußwort German Council of Shopping Centers
10
BESTANDS-
BEWIRTSCHAFTUNG
12 Wertarbeit im Bestand. Wo liegen die Potenziale für
Wertsicherung und Wertsteigerung?
18 Nachhaltiger Gebäudebetrieb – eine Frage der
Zukunftssicherung?
24
MARKTÜBERSICHT
26 Langweilig ist sexy – Investmentmarkt für Fachmarktzentren
35 Food for thought
MARKTTEILNEHMER
38 Investoren
39 Assetklasse Fachmarktzentrum. Werte sichern, Werte steigern:
Operative Reserven heben
TE LNEHM R
46 Mieter
36
47 Wohin entwickelt sich der Vermietungsmarkt?
50 Interview FitX
52 Verbraucher
53 Nahversorgung in Deutschland bleibt weiter onlineresistent
55 Zielgruppen mit Zukunft und was sie über Retailtrends denken
BAU- & PLANUNGSRECHT
62 Neue Chancen für die Weiterentwicklung und Vitalisierung
von Fachmarktzentren
PROPTECHS
70 Digitale Innovationsbereitschaft wird mit 7,44 Mio. Euro belohnt
74 UNITED-Portfolio auf dem Prüfstand
Betriebskosten: der Hebel zur Kosteneinsparung
68
78
PRAXISBEISPIELE
80 Modernisierung: T.E.C. Erfurt
84 Revitalisierung: Einkaufspark Duckwitz Bremen
88FAZIT
94 Partner
96 Gastbeiträge
97 Impressum
EINLEITUNG
MEC
Liebe Leserinnen, liebe Leser,
die Kaufpreise für Fachmarktzentren sind unverändert Nachhaltigkeit – vieles wird angesprochen und vorgestellt.
dynamisch. Das ist keine Neuigkeit, ebensowenig wie die In bewährter Manier haben wir uns um eine umfassende
Wende hin zum Mietermarkt. Aber die Auswirkungen dieser und ausgewogene Betrachtung bemüht, die ohne unsere
Entwicklungen werden immer spürbarer: Um angemes- Partner und Gäste nicht möglich gewesen wäre. Wir bedan-
sene Renditen zu erzielen, muss man heute – und auch ken uns aufs Herzlichste bei allen Beteiligten und wünschen
in Zukunft – größere Herausforderungen meistern. Daher eine informative Lektüre!
widmen wir die diesjährige Ausgabe von „Fachmarktzentren
in Deutschland“ einer der Kernfragen unserer Branche: Wo
liegen die Potenziale für Werterhalt und Wertsteigerung?
Gerade der Aspekt der Wertsicherung gewinnt bei Han-
delsimmobilien zusehends an Bedeutung. Dieser Fokus
ist sicher richtig, aber es gibt gerade in der Assetklasse
Fachmarktzentren auch noch genügend Ansatzpunkte zur
Wertsteigerung. Der bekannteste ist der Modernisierungs- Christian Schröder, COO, MEC
und Revitalisierungsbedarf, der je nach Betrachtung bei ca.
50 % der Objekte in unterschiedlicher Ausprägung vorliegt.
Der aktuelle Bericht spannt den Bogen von Aspekten des
operativen Tagesgeschäfts über Nachhaltigkeit und Refur-
bishments bis hin zu Portraits von PropTechs, die mit ihren
Leistungen zu Werterhalt und Wertsteigerung beitragen
können.
Auch die aktuelle Ausgabe ist das Produkt der gemeinsa- Sebastian Kienert, CFO, MEC
men Anstrengungen bewährter Partner. Neben unseren
langjährigen Weggefährten Dr. Lademann & Partner, Nu-
veen und Savills ist WISAG neu mit an Bord gekommen.
Wie immer haben wir auch Gastbeiträge aufgenommen.
Sie stammen u. a. von Westbridge Advisory und Cloud-
brixx. Anhand vieler praktischer Beispiele versucht diese
Ausgabe, verschiedene Ansatzpunkte von Werterhalt und
Wertsteigerung zu illustrieren, greifbar zu machen und viel-
leicht sogar zu inspirieren. PropTechs, neue Mieterkonzepte,
6 | Grußwort
GRUSSWORT
PARTNER
Liebe Leserinnen, liebe Leser,
in diesem Jahr gehen wir in medias res des operativen Ge- Potenzial bietet. Verbraucher und Händler zeigen, dass
schäfts, wenn wir danach fragen, wo es bei Fachmarkt- die Spezialisierung von Handelsimmobilien auf Kernfunk-
zentren und Hybriden Malls Reserven für den Werterhalt tionen richtig ist und durch hohe Standorttreue belohnt
und zur Wertsteigerung gibt. Das wirtschaftliche Umfeld wird. Digitale Technologien helfen, Bewirtschaftungs- und
ist anspruchsvoller geworden. Investoren und Einzelhändler Transaktionskosten zu senken. Die Digitalisierung der Im-
werden immer kritischer bei der Auswahl geeigneter Stand- mobilienbranche steckt noch in den Kinderschuhen, sodass
orte. Die Umsetzung der gestiegenen Anforderungen an die hier künftig noch weitere Potenziale liegen.
Managementnetzwerke von Fachmarktzentren beschäftigt
im Grunde alle Marktteilnehmer, wenn auch manche eher Der eingeschlagene Weg der Spezialisierung und Vernet-
indirekt. zung aller Leistungen und Leistungspartner hat sich als
produktiv erwiesen. Denn der Erfolg aller involvierten Markt-
Deshalb wollen wir in der aktuellen Ausgabe von „Fach- teilnehmer zeigt, dass der Weg stimmt, noch lange nicht zu
marktzentren in Deutschland“ anhand aktueller Beispiele Ende ist und somit noch Luft nach oben hat.
und Fallstudien aufzeigen, wie rentabel die Assetklasse ist,
und dass sie auch noch für lange Zeit viele Möglichkeiten Wir wünschen eine interessante, anregende Lektüre und
bietet. Wohl keine andere Anlageklasse hat in den letzten freuen uns auf einen regen Austausch mit allen Leserinnen
Jahren eine solche Professionalisierung vollzogen wie die und Lesern.
der Fachmarktzentren. Aktives und vorausschauendes Ma-
nagement, Entwickeln von Branchenstandards, Offenheit
für und Schnelligkeit bei Veränderungen (nicht nur durch
Digitalisierung) sowie strikte Kundenzentrierung sind nur
einige der Anforderungen, die schon heute für erfolgreiches
Management notwendig sind. Schwerer zu beeinflussen
sind Rahmenbedingungen wie das Planungsrecht.
Mit Nachhaltigkeit tun sich viele Branchen schwer – unsere
auch. Das hängt zum einen damit zusammen, dass manche
nur eine unklare Vorstellung haben, was darunter zu verste-
hen ist. Zum anderen ist es in vielen Bereichen schwer, so
komplexe Immobilien nachhaltig zu betreiben – meint man.
In dieser Ausgabe zeigen wir anhand von Beispielen, dass
nachhaltiges Wirtschaften mehr als Greenwashing ist und
schon längst im Alltag angekommen ist. Für die Akteure der
Finanzwelt ist es z. T. gesetzlich vorgeschrieben. Insgesamt
ist Nachhaltigkeit eine eigene Ausgabe von „Fachmarktzen-
tren in Deutschland“ wert.
Fachmarktzentren und Hybride sind und bleiben eine ren-
table Assetklasse, die aus sich selbst heraus noch viel
Grußwort | 7
GRUSSWORT
ZENTRALER IMMOBILIEN AUSSCHUSS
Liebe Leserinnen und Leser,
Einzelhandelsimmobilien stehen derzeit unter kritischer hinaus gilt es, die Interessen des Fachmarktzentrums als
Beobachtung. So stellt das jüngste Frühjahrsgutachten Ganzes auch bei Entscheidern vor Ort zu vertreten, etwa
des Rates der Immobilienweisen trotz eines stabilen Kon- durch einen stetigen, engen Austausch mit lokalen Politikern
sumklimas und einer wachsenden Pro-Kopf-Kaufkraft fest: oder Bauämtern. Dies kann Offenheit schaffen, auch für
„Der Einzelhandelsinvestmentmarkt blickt auf ein insgesamt grundlegendere Anpassungen wie Nutzungsänderungen
schwaches Jahr 2018 zurück.“ Das Transaktionsvolumen oder zusätzliche Flächen, und damit auch Chancen für eine
lag bei nur noch 10,5 Mrd. Euro und damit mehr als ein Zukunft bedeuten, in der sich der Einzelhandel nicht weniger
Viertel unter dem Vorjahreswert. Das ist nach einer langen verändern wird als in den vergangenen Jahren.
Phase des Booms prinzipiell nicht verwunderlich, zumal
eine steigende Unsicherheit über die Auswirkungen der
Digitalisierung des Handels viele Investoren tendenziell zur
Zurückhaltung bei Handelsimmobilien bewegt.
Passend dazu sind laut Daten von Savills die Spitzenren-
diten für Shopping Center in den vergangenen drei Mona-
ten um 30 Basispunkte auf 4,2 % gestiegen. Zugleich aber
meldet CBRE für Fachmarktzentren ein weiteres Absinken
der Renditen auf durchschnittlich 4,25 %. Das zeigt, was ak- Ihre Iris Schöberl
tuell bei Investoren in Einzelhandelsimmobilien nachgefragt Vorsitzende des ZIA-Ausschusses Handel
wird. Doch die Beliebtheit führt zunehmend auch zu über-
zogenen Preisvorstellungen. Für Investoren sind daher zwei
Dinge wichtig: erstens Selektivität hinsichtlich Kriterien wie
Lage, Vermietungssituation und Drittverwertbarkeit; zwei-
tens möglichst alle ungenutzten Potenziale in bestehenden
Fachmarktzentren zu heben.
Der zweite Punkt ist dabei besonders interessant, immerhin
bietet er eine Chance, Nutzen für alle Stakeholder eines
Fachmarktzentrums zu stiften – vom Investor und Vermieter
über die ansässigen Händler bis hin zu den Kunden, die bei
ihnen einkaufen. Entsprechend wichtig ist es, die Bedürf-
nisse aller Zielgruppen im Auge zu behalten. Schließlich
erschöpft sich Vermietungskompetenz nicht darin, Flä-
chen neu vermieten zu können. Genauso wichtig ist die
Kompetenz, bestehende Mieter langfristig in einem Objekt
zu halten. Voraussetzung dafür ist es, die Bedürfnisse der
Mieter überhaupt zu kennen und auch Veränderungen
vorzunehmen, um diesen Bedürfnissen gerecht zu wer-
den, etwa wenn es um An- oder Umbauten geht. Darüber
8 | Grußwort
GRUSSWORT
GERMAN COUNCIL OF SHOPPING CENTERS
Liebe Leserinnen und Leser,
bekanntlich bezeichnet man etwas, was bereits zum drit- klasse wohl kaum zu übertreffen. Analogien zur Tourismus-
ten Mal stattfindet, im Volksmund als Tradition. Mit gutem branche sind zu spüren. Jeder, der gerne verreist, versteht
Gewissen kann man den jährlich erscheinenden, sachlich sich gern als Tourismusexperte, ist aber tatsächlich weit
fundierten Fachmarktzentren Report, den Sie heute in den davon entfernt. Das hieraus entstehende Diskussionsniveau
Händen halten, mittlerweile sogar als Institution bezeich- möge in der Handelsimmobilienwelt nicht erreicht werden.
nen. Neben der erfreulichen Regelmäßigkeit, mit der dieser Schlagzeilen helfen nur den Medien, leisten aber keinen
umfassende Report erscheint, verlassen wir uns jedoch ernsthaften Beitrag zur täglichen Arbeit an jedem einzelnen
gleichermaßen auch auf die Qualität des Inhaltes. Ob Mieter, Objekt in einer herausfordernden Handelsumgebung.
Investoren, Banken, Eigentümer oder aber die lokale Poli-
tik und Gesellschaft: Wir alle sind heute mehr denn je auf Der Redaktion des Fachmarktzentren Reports möchten wir
fachlich fundierte Erkenntnisse angewiesen, um Handels an dieser Stelle für die fachliche Besonnenheit ihrer Arbeit
immobilien beurteilen und deren nachhaltige Perspektiven danken. Durch die jährliche Auflage bekommt der Report
in Zeiten des Omnichannels einschätzen zu können. jedes Jahr einen außergewöhnlichen Auftritt. Sie leistet da-
mit einen bedeutenden Beitrag zum Selbstbild und Image
Lange „Zahlenkolonnen“ oder Excel-Tabellen helfen aber der Branche. Vor dem Hintergrund sind wir stolz darauf, die
nur bedingt, um über den Erfolg oder Misserfolg einer Han- Akteure des Fachmarktzentren Reports 2019 in den Reihen
delsimmobilie zu urteilen. Rankings, die auf fragwürdiger des German Council of Shopping Centers zu wissen.
Datenbasis erstellt und dennoch als „Wegweiser“ professi-
onell vermarktet – und leider zu wenig hinterfragt – werden,
stellen eine zusätzliche Herausforderung dar. Im Ergebnis
wird eine Scheingenauigkeit vorgegaukelt, die oftmals der
Realität spottet.
Sicher spielen Verkaufsflächen, Umsätze, Mieteranzahl usw.
eine wichtige Rolle, um eine fundierte Einschätzung vorneh-
men zu können, diese aber bitte in Reflexion zu Standort
und Umfeld und Wettbewerb. Ihre Christine Hager
Vorsitzende des German Council of Shopping Centers
Daher ist es zwingend notwendig, sich mit sachlich und
wissenschaftlich fundierter Literatur – wie wieder im Fach- Managing Director/Head of Shopping Center
marktzentren Report – ein umfassenderes Bild vom Markt- Asset Management redos invest management GmbH
geschehen, den Ideen und Anstrengungen der Branche
und den sich daraus ableitenden Perspektiven zu erstellen.
Hierbei ist es wichtig, auch die Professionalität des Manage-
ments und der Investitionsstrategie der Eigentümer zu (er-)
kennen. Wer heute Handelsimmobilien betreibt, der muss
seine Aufgabe als die „Königsdisziplin“ der Immobilienwirt-
schaft betrachten und die Verantwortung übernehmen. An
Komplexität und gesellschaftlicher Relevanz ist diese Asset-
Grußwort | 9
€
€Wo liegen die
Potenziale für
Wertsicherung und
Wertsteigerung?
Die Kaufpreise für Fachmarktzentren und Hybride Malls
bewegen sich seit Jahren auf einem Höchststand und es
ist nicht absehbar, wann sich dieser Trend ändert. Erstmals
liegen die Renditen für Shopping Center höher als die für
Ein Beitrag von MEC Fachmarktzentren. Die Niedrigzinsphase der EZB hält un-
verdrossen an, und ein Ende zeichnet sich nicht ab. Bei der
Vermietung hat eine klare Verschiebung hin zu einem Mie-
termarkt stattgefunden mit entsprechenden Auswirkungen
u. a. auf Mietniveaus und Vertragslaufzeiten.
Kurz: Die Voraussetzungen für Investoren, attraktive Rendi-
ten zu erzielen, sind in den letzten Jahren immer herausfor-
dernder geworden. Aber auch in dieser Marktsituation blei-
ben Fachmarktzentren weiterhin lohnenswerte Investments.
Für Investoren, die Objekte neu und hochpreisig akquirie-
ren, ist die Renditekompression eine klare, sofort spürbare
Herausforderung, der sie aber im Verbund mit ihren Ma-
nagementpartnern aktiv und erfolgreich begegnen können.
Doch auch bei Bestandsimmobilien geht noch was. Welche
Stellschrauben gibt es, um die Renditen auf gutem Niveau
zu halten? Wie sehen praktische Umsetzungen aus?Neue Branchen interessieren sich für Fachmarktzentren
Der stationäre Handel ist weiterhin das Maß aller Dinge (vgl. Fach-
marktzentren in Deutschland 2018), und im Bereich des periodi-
schen Bedarfs wird das in Deutschland aller Voraussicht nach auch
noch lange so bleiben (vgl. dazu Artikel Lademann, S. 53). Kurzum,
seitens der Mieter ist der Markt zwar enger geworden, aber Fach-
marktzentren sind auch aus Sicht der Verbraucher und Einzelhändler
begehrt. Klare Positionierung im Wettbewerbsumfeld, niedrige Kos-
tenstrukturen, stabile Frequenzen – die Anforderungen der Händ-
ler an Fachmarktzentren werden größer, da sich die Marktmacht zu
ihren Gunsten verschoben hat.
Eine gute Nachricht für die Investoren: Für Fachmarktzentren neue
Branchen wie z. B. Freizeit und Unterhaltung streben in gut etablierte
Standorte und suchen nach großen Flächen. Mieter wie Fitnessstu-
dios oder Sky-Diving-Anbieter haben reges Interesse an frequenz-
starken Lagen (siehe dazu Artikel Leasing, S. 47). Aber auch klas-
sische Mieter aus dem Bereich des periodischen Bedarfs sind an
guten Standorten interessiert, wenn sie gut gemanagt sind. Momen-
tan gehören Discounter wie z. B. TKMaxx, Kik, Tedi und Woolworth
zu den am stärksten expandierenden Formaten in Fachmarktzen
tren. Im Segment der Lebensmittelhändler haben die Vollsortimenter
in den letzten Jahren erfolgreich die Discounter unter Druck gesetzt,
mit aus Verbrauchersicht positiven Folgen für Sortimente, Ladenbau
etc. Der Vermietungsmarkt ist insgesamt herausfordernder gewor-
den, aber es gibt keinen Anlass, Trübsal zu blasen, auch wenn die
Anforderungen steigen.
Bestandsbewirtschaftung | 13Bewirtschaftungskosten senken Gerade die Betreiber der Standorte sind gefordert, die Betriebskos- ten zu senken. Ein genereller Hebel dafür sind die Nebenkosten, kon- kret u. a. Energiekosten und die Kosten für das Facility Management (FM). Niedrigere Nebenkosten sind für Mieter und Investoren attraktiv. In Kooperation mit entsprechenden Spezialisten lassen sich bei den Energiekosten spürbare Effekte erzielen. Ein gebündelter Einkauf von Energie für mehrere Fachmarktzentren zusammen senkt die Kosten. Ein Fallbeispiel dazu gibt es ab Seite 74. Facility Management bietet ebenfalls die Chance, Kosten zu senken. Ein Ansatzpunkt dafür ist die bedarfsgerechte Strukturierung der Ser- vices für verschiedene Typen von Einzelhandelsimmobilien. Eine stär- kere Differenzierung als bisher im Markt üblich hilft, Kosten zu senken. Allerdings wird es dabei schwieriger, den Spagat zwischen Wünschen der Verbraucher und Mieter einerseits und ggf. reduziertem Leistungs- umfang andererseits zu bewerkstelligen. Ferner ist das Thema Betreiberverantwortung von zentraler Bedeutung. Wenn Investoren bereit sind, diese Verantwortung stärker bei sich an- zusiedeln, können sie Kostensenkungseffekte erzielen. Die Abwägung von Risiko und Nutzen sollte dabei sehr bewusst getroffen und von den Betreibern eingefordert werden. Denn im Falle eines Schadens können größere Forderungen auf den Verantwortlichen zukommen.
Wertsicherung in der täglichen Praxis
Im täglichen Betrieb kann durch kontinuierliche Verbesserungen viel
für die Ertrags- und somit Wertsicherung eines Fachmarktzentrums
getan werden. Die alles überragende Bedeutung der Konzentration
auf klar und detailliert definierte Zielgruppen ist in dieser Publikations-
reihe immer herausgestellt worden und muss deshalb an dieser Stelle
nicht vertieft werden.
Das Herausbilden eines in den Augen der Zielgruppen und Händler kla-
ren, vom Wettbewerb abgegrenzten Profils bzw. einer Positionierung
sind Grundaufgaben, die immer wichtiger werden (vgl. Fachmarktzen-
tren in Deutschland 2016 und 2018). Dazu bedarf es u. a. einer lang-
fristigen Vermietungsstrategie, die auf einer genauen Wettbewerbsana-
lyse beruht und darauf abzielt, einen echten USP herauszubilden.
Ein derzeit wichtiger Aspekt bei Vermietungen: Langfristige Mietver-
tragslaufzeiten sind gerade bei Kleinflächenkonzepten und im Bereich
Textil nicht mehr unbedingt die Regel. Daraus ergibt sich die Chance,
Standorte schneller an neue Gegebenheiten anpassen zu können,
weil Flächen ggf. schneller wieder verfügbar sind. Anpassungsbedarf
kann sich z. B. aus einer geänderten Wettbewerbs- oder Nachfrage-
situation ergeben oder weil es neue Händler mit besseren Vertriebs-
konzepten und stärkerer Magnetwirkung als bei manchen Bestands-
mietern gibt. Asset Manager und Betreiber müssen deshalb flexibler
werden und sich sehr genau mit der Passung der (potenziellen) Mieter
für den jeweiligen Standort beschäftigen. Bei alldem sollte aber eines
nicht übersehen werden: Wenn ein Mieter sich an einem Standort be-
währt, wird er auch gerne auf einen längeren Vertrag eingehen.
Die Vermietungsstrategie und weitere Maßnahmen, die zur Markenbil-
dung eines Standortes führen, sind wichtige Elemente, die über einen
gewissen Zeitraum hinweg im täglichen Management zur Wertsiche-
rung führen. Nur zur Erinnerung: Die GfK hat herausgefunden, dass
Fachmarktzentren, die als Marken aufgebaut und geführt werden, für
die Händler im Durchschnitt 3 % mehr Umsatz bedeuten als solche
Center, die keine Marken sind. Auch ohne umfassende Modernisie-
rungen kann der Auftritt eines Centers für die Verbraucher attraktiver
gemacht werden. Ein neuer Anstrich, neue Mallmöbel, bessere Be-
leuchtung etc. lassen sich auch mit kleineren Budgets umsetzen, ggf.
über zwei oder drei Jahre verteilt.
Bestandsbewirtschaftung | 15Potenziale zur Wertsteigerung
Gerade Fachmarktzentren als Autofahrerstandorte haben die Chan-
ce, durch veränderte Mobilität neue Ertragsquellen zu erschließen.
Der aktuell prognostizierte Boom von E-Ladesäulen wird auch an
Fachmarktzentren nicht spurlos vorbeigehen. Die Anbieter von Lade
infrastruktur ziehen derzeit durch die Lande und versuchen, sich La-
deplätze, also Parkplätze, zu sichern – am liebsten ohne (feste) Miet-
zahlungen. Es gibt aber auch Anbieter, die zur Zahlung angemessener
Festmieten bereit sind, zuzüglich einer Umsatzbeteiligung je verkaufte
Kilowattstunde. Darin liegt ein gutes Potenzial zur Wertsteigerung,
denn wenn der Boom bei E-Autos eintreten sollte, lassen sich damit
gute Erträge erzielen.
Die größten Potenziale zur Wertsteigerung liegen in umfassenden
Modernisierungen und Revitalisierungen. Die Kriterien und Auslö-
ser für Revitalisierungen sind vielschichtig (vgl. Fachmarktzentren in
Deutschland 2014). Schätzungen verschiedener Marktteilnehmer be-
sagen, dass ungefähr jedes dritte Fachmarktzentrum in Deutschland
revitalisierungsbedürftig ist. Mancher Standort wird durch eine Revi-
talisierung nur seinen Wert erhalten, die meisten aber können dadurch
den Immobilienwert steigern.
Es ist auf jeden Fall wichtig, Standorte im Zuge einer Revitalisierung
nachfrage- und wettbewerbsgerecht auszurichten und auszustatten.
Die Nachfrage wird letztlich von den Verbrauchern vorgegeben, aber
auch die Nachfrage seitens des Handels ist selbstverständlich zu be-
rücksichtigen.
In den letzten Jahren haben sich die Flächenanforderungen der Han-
delsunternehmen immer wieder geändert. Das bedeutet, dass spä-
testens bei umfassenden Modernisierungen oder Revitalisierungen
Gebäude und Technik von Fachmarktzentren so anzupassen sind,
dass Flächen mit geringen Kosten auf flexible Nachfragesituationen
angepasst werden können. Es gibt bereits neue Nutzungskonzepte
für Großflächen. In so manchen Fachmarktzentren mieten sich z. B.
Fitnessstudios ein. Das erschließt neue Potenziale. Eine gute, dem
Gesamtprodukt Fachmarktzentrum angemessene Aufenthaltsqualität
sollte ebenfalls das Ergebnis eines Refurbishments sein. Je ein Bei-
spiel für eine gelungene Modernisierung (T.E.C. Erfurt) und Revitalisie-
rung (EDU Bremen) findet sich ab S. 78. Bemerkenswert am Beispiel
des EDU Einkaufsparks ist, dass auch eine Revitalisierung in mehreren
Schritten erfolgen kann, die sich über mehrere Jahre erstrecken.
16 | BestandsbewirtschaftungUnterschätzter Wertfaktor Nachhaltigkeit
Hand aufs Herz: Der Begriff Nachhaltigkeit wird im ersten Moment
meistens mit dem Thema „Umweltschutz“ in Verbindung gebracht.
Aber Nachhaltigkeit hat drei Dimensionen: People, Profit, Planet.
Die Umsetzung nachhaltiger Bewirtschaftung schafft Potenziale für
Werterhalt und Wertsteigerung. Alleine im Bereich Energie und Mo-
dernisierung technischer Anlagen liegen einige Reserven, mit denen
der wirtschaftliche Erfolg eines Fachmarktzentrums erhöht werden
kann. Einfache technische Maßnahmen, die seit Längerem im laufen-
den Betrieb umgesetzt werden, sind z. B. der Einsatz von LED-Leuch-
ten oder der Einsatz von Sensoren, um Beleuchtung in weniger ge-
nutzten Bereichen zu steuern. Gerade der Einsatz von Sensoren und
digitaler Technologie bietet noch viel Potenzial. Mehr Trockenreinigung
senkt den Verbrauch von Reinigungsmitteln, Energie und Wasser.
Es gibt im Bereich nachhaltiger Bewirtschaftung auch Themen, die
eher langfristig geplant und umgesetzt werden müssen, beispielswei-
se der Austausch wesentlicher Teile oder gar der gesamten Haus-
und Betriebstechnik. Im Zuge umfassender Modernisierungen oder
Refurbishments können auch dafür die entsprechenden Investitionen
geplant und realisiert werden. Aber zwischen kurz- und langfristigen
Maßnahmen liegen auch viele andere Möglichkeiten, um durch Nach-
haltigkeit profitabler zu werden. Einen umfassenden Einblick gibt es
ab S. 18.
Für Investoren ist der Druck auf die Renditen spürbar, ist doch eine
Abschwächung bei den Kaufpreisen von Fachmarktzentren nicht in
Sicht. Gut gemanagte Fachmarktzentren sind auch künftig gute In-
vestments. Die Professionalisierung des Managements dieser As-
setklasse wird sich weiter in hohem Tempo fortsetzen und effizienten
Managementnetzwerken gehört die Zukunft.
Bestandsbewirtschaftung | 17NACHHALTIGER
BETRIEB – EINE
ZUKUNFTSSICH
„Es soll nicht mehr Holz geerntet werden als Der Bund Deutscher Architekten hat im Mai
auch wieder nachwächst.“ Mit diesem Grund- 2019 ein Positionspapier veröffentlicht und
satz führte der sächsische Oberberghauptmann damit ein deutliches Zeichen gesetzt. Es geht
Hans Carl von Carlowitz die „nachhaltende darin um die klare Selbstverpflichtung, spürbar
Nutzung“ in der Waldbewirtschaftung ein, und mehr für den Schutz unserer Lebensgrundlagen
zwar bereits 1713. Seine schon 300 Jahre alte zu unternehmen, verbunden mit dem Aufruf an
Handlungsmaxime gilt als Ursprung des heuti- weitere Akteure der Immobilienwirtschaft wie
gen Leitprinzips Nachhaltigkeit, das gerade in Bauindustrie, Handwerk und Wohnungswirt-
jüngster Zeit eine starke Renaissance erfährt – schaft, gemeinsam „klimagerecht“ zu handeln –
auch in der Immobilienwirtschaft. Zum einen und das nicht allein aus einer moralischen
wächst der politische Handlungsdruck durch Überzeugung heraus. Nachhaltiges Gebäude-
die 2015 verabschiedete UN-Agenda 2030 für management, unter anderem in Fachmarktzen-
nachhaltige Entwicklung sowie durch eine neue tren (FMZ), kann Energieeffizienz, Ressourcen-
EU-Vorgabe zur Gebäudeeffizienz, die 2020 in schutz, Qualitätssteigerung oder Zeitersparnis
Kraft tritt. Zum anderen werden Forderungen durch Prozessoptimierung bewirken. Ökonomie
nach gesellschaftlicher und wirtschaftlicher Ver- und Ökologie gehen Hand in Hand. So kann
antwortung für mehr Klimaschutz lauter. Außer nachhaltiges Gebäudemanagement den Wert
dem: Das Bewusstsein der Immobilienwirtschaft von Immobilien erhalten und steigern. In Anbe-
für das große Potenzial nachhaltiger Maßnah- tracht dieser weitreichenden Wirkung grüner
men im Gebäudemanagement steigt. Gesamtkonzepte stellt sich die Frage, warum
diese für FMZ immer noch Mangelware sind.
18 | BestandsbewirtschaftungGEBÄUDE-
NE FRAGE DER
HERUNG? Ein Beitrag der WISAG
Es gibt bislang kein einheitliches Verständnis von
einem nachhaltigen Gebäudebetrieb. Dies ist ein
zentrales Ergebnis des WISAG Nachhaltigkeitsra-
dars 2018, einer jährlichen Trendstudie zur öko-
logisch nachhaltigen Gebäudebewirtschaftung.
Etwa die Hälfte der Umfrageteilnehmer ist der
Meinung, dass bereits einzelne Maßnahmen zur
nachhaltigen Bewirtschaftung einen nachhalti-
gen Gebäudebetrieb ausmachen. Die andere
Hälfte der Befragten ist der Auffassung, dass von
nachhaltigem Gebäudebetrieb erst die Rede sein
kann, wenn alle betrieblichen Prozesse auf einem
nachhaltigen Gesamtkonzept basieren. Zu die-
sem uneinheitlichen Verständnis tritt eine zweite
Schwierigkeit: Die oft noch diffuse Kausalkette
zwischen Kosten- und Nutzeneffekten nachhalti-
gen Handelns ist das zentrale Hindernis, Immobi-
lien nachhaltig zu bewirtschaften. Das zeigt eine
Metastudie des IREBS Kompetenzzentrums der
Universität Regensburg aus 2016 zum Thema
„Nachhaltigkeit contra Rendite“.
Illustration: WISAGDaraus ergibt sich die Frage, wie die nachhaltige Immobilienbewirtschaftung vorangebracht
wird. Im WISAG Nachhaltigkeitsradar 2018 zeigt sich eine einheitliche Erwartungshaltung
der Immobilienbranche: Die Facility-Management-Dienstleister in ihrer Rolle als Spezialisten
sollen passende Maßnahmen und Konzepte für eine nachhaltige Bewirtschaftung einbrin-
gen und den Entwicklungsprozess auf diese Weise begünstigen. Zum Portfolio von Facility-
Service-Dienstleistern gehören Gebäudetechnik, Gebäudereinigung, Sicherheit und Ser
vices sowie Garten- und Landschaftspflege.
Diese Leistungen werden jedoch selten per se ökologisch nachhaltig ausge-
schrieben, sondern standardisiert als Regelleistungen. Hier liegt der Knackpunkt.
Es gibt zwar Branchenstandards für nachhaltigen Betrieb, wie beispielsweise die Zertifizie-
rungsrichtlinie GEFMA 160, aber sie finden nicht konkret genug Einzug in die Ausschreibun-
gen. Demzufolge werden weder Messinstrumente für ökologische Effekte berücksichtigt noch
Reportingmaßnahmen im Hinblick auf die ökologische Auswirkung der erbrachten Dienstleis-
tungen. Hier besteht dringender Nachholbedarf. Denn betrachtet man die aktuellen Transfor-
mationsprozesse bundes- und europaweit, zeigen sich für die rund 260 Fachmarktzentren in
Deutschland durch das Prinzip der Nachhaltigkeit tatsächlich große Entwicklungschancen:
–> Das jeweilige Image eines Fachmarktzentrums kann durch eine nachhaltige Bewirt-
schaftung geschärft werden, vor allem als Reaktion auf den sich verändernden Qua-
litätsanspruch der Kunden. Umwelt- und Klimaschutz liegen im Trend und werden
direkt im Alltag erfahrbar, unter anderem durch ein E-Mobilitätskonzept. Nachhaltiges
und verantwortungsbewusstes Handeln im FMZ kann so zum Wettbewerbsvorteil ge-
genüber dem weiter wachsenden Onlinehandel werden.
–> Der nachhaltige Betrieb führt zu weniger CO2-Ausstoß und Ressourcenverbrauch.
–> Der Wert der Immobilie kann durch technische Modernisierung und
Innovationen erhalten und gestärkt werden.
Was verstehen Sie unter nachhaltigem Gebäudebetrieb?
WICHTIG IST:
Von grünem Gebäudebetrieb ist erst die Rede, wenn alle
betrieblichen Prozesse auf einem grünen Gesamtkonzept basieren.
Von grünem Gebäudebetrieb ist bereits die Rede, wenn einzelne
Leistungen grün durchgeführt werden.
Nicht Einzelmaßnahmen, sondern ein Gesamtkonzept
Zustimmung der Befragten (in Prozent), nur eine Antwort möglich. für einen nachhaltigen Betrieb erzielt den größten Wir-
kungsgrad. Um es gleich vorweg zu sagen: Nachhaltige
Gebäudebewirtschaftung geht nicht automatisch mit
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tengefüge auch bei nachhaltigem Management auf dem
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In
100 %
vorhandenen Niveau. Das gilt insbesondere, wenn die
53 33 50 60 54 41 60
Amortisation entsprechender Investitionen ganzheitlich
betrachtet wird und langfristig ausgerichtet ist. Doch
50 % welche Maßnahmen im Bereich Facility Services sind
im Sinne der Nachhaltigkeit und der Wertsteigerung
47 67 50 40 46 59 40
von Fachmarktzentren möglich und können in einem
0% Gesamtkonzept eine Rolle spielen?
Quelle: WISAG Nachhaltigkeitsradar 2018
20 | BestandsbewirtschaftungNACHHALTIGE
TECHNIK
Wassertanks für Sprinkleranlagen als Speicher nutzen gen können durch effizientere frequenzgesteuerte ersetzt
Die Gebäudetechnik bietet viele interessante Möglichkeiten, werden. Auch die dezentrale Gewinnung erneuerbarer
durch nachhaltige Umrüstung Einsparpotenziale zu erzie- Energie durch Photovoltaik-Anlagen ist eine wichtige nach-
len – und das mit größtmöglicher Transparenz. Geleistete haltige Maßnahme. Sie wird jedoch noch selten genutzt.
Investitionen und finanzieller Nutzen können hierbei in direk- Zugegeben, die großen Dachflächen der Fachmarktzen
ten Zusammenhang gestellt werden. Modernisierungsmaß- tren müssen von eventuellen Schneemassen einfach befreit
nahmen im Bereich der Gebäudetechnik können nicht nur werden können und grundsätzlich sind Dachtragelasten
für eine Senkung der Nebenkosten sorgen, sondern auch zu prüfen. Aber es gibt inzwischen Solarpaneele, die sich
Wartungs- und Instandhaltungskosten verringern. Langfris- beispielsweise in publikumsfernen Bereichen des Zentrums
tig gesehen ist eine Wertsteigerung der Immobilie möglich, vertikal an Außenwänden anbringen lassen. Alles eine Fra-
vor allem wenn sich nachhaltige Umrüstungen im Energie- ge der Kreativität.
pass des Fachmarktzentrums widerspiegeln.
Eine besonders interessante und zugleich innovative
Ein paar bewährte und auch ungewöhnliche Beispiele: Maßnahme ist die Einrichtung eines Kälte- oder Wärme-
Viele Fachmarktzentren rüsten um auf LED-Beleuchtungs- speichers im Fachmarktzentrum. Innovativ deshalb, weil
technik. Sie können damit ihren Kohlendioxid-Ausstoß hierfür die großformatigen Tanks der Sprinkleranlage als
(Treibhausgas) verringern und ihre Stromkosten senken. sogenannte Pufferspeicher eingesetzt werden. Diese Was-
Ein noch größerer Effekt kann durch die Modernisierung servorratstanks sind ein wichtiger Teil des Brandschutz-
der Belüftungsanlagen erzielt werden, gerade wenn man konzeptes und kommen nur ausnahmsweise zum Einsatz,
bedenkt, dass diese Anlagen mehr als 10.000 m2 Fläche wenn ein Löschmittel benötigt wird. Als Speicher liefern die
in Fachmarktzentren versorgen. Sprich: Sie müssen zuver- Behälter, die teilweise bis zu eine Mio. l Wasser fassen, ei-
lässig und ausreichend leistungsstark für diese Größenord- nen wertvollen Zusatznutzen.
nung ausgestattet sein. Riemenbetriebene Lüftungsanla-
Die großformatigen Tanks der Sprinkleranlage können einen wertvollen Zusatznutzen liefern,
wenn sie als Pufferspeicher für Kälte- oder Wärmespeicher eingesetzt werden.
Foto: WISAGNACHHALTIGE
REINIGUNG
Sensoren ermöglichen Der Einsatz solcher digitalen Technik wirft Fra-
bedarfsgesteuerte Einsätze gen zum Datenschutz auf. Einerseits kann die
Neben der grundsätzlichen Entscheidung, auf Nutzung von Daten dabei unterstützen, die Be-
chemische Reinigungsmittel zu verzichten und wirtschaftung von Gebäuden effizienter, ressour-
stattdessen umweltschonende Substanzen einzu- censchonender und insgesamt nachhaltiger zu
setzen, gibt es auch technische Möglichkeiten, die gestalten – inzwischen ein wichtiger Aspekt des
Reinigungschemie komplett überflüssig machen. Allgemeinwohls. Andererseits gilt es, bestehende
Es gibt beispielsweise ein spezielles Trockenreini- Richtlinien zu beachten. Deshalb braucht es ei-
gungssystem, das weder Reinigungsmittel noch nen konstruktiven Diskurs mit der Politik, um die
Wasser und auch keine Energie benötigt, höchs- rechtlichen Leitplanken für Datenschutz und Da-
tens zur Wartung des Systems selbst. Es leistet tennutzung gemeinsam entwickeln zu können.
bislang überwiegend in einzelnen Filialen und auf Nur so entsteht ein für die Immobilienbranche
Flächen des Centermanagements seine Dienste, notwendiges Umfeld, das die Basis für mutige
könnte allerdings auf vielen weiteren Flächen im Innovationen schafft.
FMZ verwendet werden.
Digital gesteuerte Reinigungsroboter sind in der
Lage, durch gezielten Einsatz die Effizienz der
Reinigung zu erhöhen. Die Investitionskosten
sind jedoch derzeit noch verhältnismäßig hoch
Mithilfe von Bewegungssensoren ist es möglich, bedarfsgerecht
und es fehlt eine ausreichende Wirtschaftlich- zu reinigen, statt nach festen Zeitintervallen.
keitsrechnung. Die Technik kann den Menschen
unterstützen, sofern die Einsatzkonzepte ent-
sprechend ausbalanciert sind. Und das ist si-
cherlich nur noch eine Frage der Zeit.
Mithilfe von Sensorik ist es möglich, im Fach-
marktzentrum anfallende Arbeiten bedarfsge-
rechter zu steuern. Ein einfaches Beispiel sind
Seifenspender. Sensoren melden einen kritischen
Füllstand an das Servicepersonal und sorgen so
dafür, dass genau zum richtigen Zeitpunkt Seife
nachgefüllt wird. Die Folge: effizienterer Perso-
naleinsatz und mehr Service für die Kunden. Ein
weiteres Beispiel: Bewegungssensoren sind in
der Lage abzubilden, wo sich im Fachmarktzen-
trum Kunden verstärkt aufhalten. Diese Informa-
tion hilft dabei, die Reinigungsleistung passend
zu steuern. Der Vorteil: Es wird nicht nach festen
Zeitintervallen – und damit möglicherweise unnö-
tig – gereinigt, sondern genau dort, wo und wann
es nötig ist.
22 | Bestandsbewirtschaftung
Foto: WISAGNACHHALTIGER
SERVICE
Parken ist das neue Tanken
Für das Jahr 2020 hat die Nationale Plattform Elek-
tromobilität NPE einen Bedarf von 70.000 öffent-
lichen Ladepunkten und 7.100 Schnellladesäulen
ermittelt. Wo wird geladen? Wo Menschen parken:
während der Arbeit, zu Hause oder eben beim
Einkaufen. Elektromobilität bietet Betreibern von
Fachmarktzentren eine ganze Palette an Vorteilen.
Sie können passende Leihfahrzeuge anbieten, die
FAZIT UND AUSBLICK:
Parkflächennutzung außerhalb der Öffnungszei-
ten ermöglichen, spezielle Bonusprogramme mit
dem Ladevorgang verknüpfen oder im Optimalfall
den gesamten Unternehmensauftritt (Gebäude,
Bewirtschaftung, Mobilität) klimaneutral ausrich- Das Transaktionsvolumen bei Fachmarktzentren
ten. Es lohnt sich auch hierbei, im Sinne eines ist seit 2009 kontinuierlich gestiegen. Im Jahr 2017
Gesamtkonzeptes mehr zu tun, als nur eine Lade- haben Investoren fast 2,9 Mrd. Euro in Fachmarkt-
säule aufzustellen. Denn Elektromobilität stellt sich zentren angelegt, stellt das Immobiliendienstleis-
insgesamt als eine große Chance für den Handel tungsunternehmen Savills fest. Fachmarktzentren
dar. Etwa 2.000 der insgesamt 16.000 Ladepunk- haben Shopping Center demnach beim Investi-
te in Deutschland werden mittlerweile vom Handel tionsvolumen überholt. Der Grund dafür ist, dass
angeboten, berichtet der Handelsverband HDE. Fachmarktzentren überwiegend den Lebensmit-
Es lohnt sich für Fachmarktzentren, bereits früh- teleinzelhandel als Ankermieter haben und dieser
zeitig auf dieses nachhaltige Serviceangebot zu sich als vergleichsweise „onlineresistent“ erweist.
setzen, um sich im Wettbewerb zu profilieren. Ab Der Onlinehandel ist 2018 mit 9,1 % zwar etwas
dem Jahr 2020 wird das Angebot Pflicht: Die ge- schwächer gewachsen als erwartet, hat aber da-
plante EU-Richtlinie zur Gebäudeeffizienz gibt vor, mit sein Marktvolumen auf enorme 53,3 Mrd. Euro
dass bei neuen oder kernsanierten Nichtwohnge- gesteigert, berichtet der Handelsverband Deutsch-
bäuden mit mehr als zehn Pkw-Stellplätzen min- land im aktuellen Online-Monitor HDE 2019. Die
destens eine Ladesäule installiert werden muss. durchschnittlichen Onlineausgaben je Onlineshop-
per steigen, heißt es dort, und immer mehr Älte-
re entdecken das Onlineshopping für sich. Diese
anhaltende Marktentwicklung gilt es, ernst zu neh-
men und aktiv darauf zu reagieren.
Ein umfassendes Nachhaltigkeitskonzept
kann sich für Fachmarktzentren als zentrale
Strategie erweisen, um die eigene Marktposi-
tion zu behaupten, den Wert der Immobilie zu
erhalten oder sogar zu steigern und letztlich
ökologische Verantwortung zu übernehmen:
Nachhaltigkeit bedeutet Zukunftssicherung.
Einkaufen und nebenbei das E-Auto laden:
Elektromobilität stellt sich als große Chance
für den Handel dar.
Bestandsbewirtschaftung | 23
Foto: WISAGMARKT- ÜBERSICHT
LANGWEI
IST
Investmentmarkt für
Fachmarktzentren
Ein Beitrag von Savills
Hand aufs Herz: Wenn Ihnen vor zehn Jahren je-
mand gesagt hätte, dass Fachmarktzentren in der
kommenden Dekade in der Gunst der Investoren
vor Shopping Centern stehen, hätten Sie’s geglaubt?
Wohl kaum. Mit einer Spitzenrendite von 3,9 %
haben Fachmarktzentren aktuell jedoch nicht nur
einen neuen Tiefstand erreicht, sondern sind auch
erstmals unter die von Shopping Centern gesunken.
Warum das so ist und weshalb Fachmarktzentren
auch in Zukunft auf eine hohe Investorennachfrage
treffen werden, erörtern wir in unserem Beitrag.
26 | MarktübersichtLIG
Zinswende verschoben – vorerst ändert sich nichts
Die Zinswende im Euroraum lässt weiter auf sich warten: Die Europäische
Zentralbank EZB hat zwar das Nettoankaufsprogramm von Wertpapieren be-
endet, jedoch verharrt der Leitzins weiterhin auf dem Rekordtief von null Prozent.
Abb. 1: Leitzinsen ausgewählter Notenbanken
Leitzins (%)
7
6
5
4
3
2
1
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Fed BoE BoJ EZB
Quelle: Notenbanken, Savills
Marktübersicht | 27Dieses anhaltend niedrige Zinsniveau lässt Investoren, die
auf stabile Renditen setzen wollen oder müssen, gegenüber
der Anlage in „Betongold“ so gut wie keine Alternativen: Die
Aktienmärkte sind volatil und AAA-Staatsanleihen notieren
teilweise wieder im negativen Bereich. Dementsprechend
bleibt die Investmentnachfrage nach Immobilien sehr hoch.
2018
„Rekordinvestition von
60
mehr
als
Mrd. Euro
in deutsche Gewerbe-
immobilien“
Abb. 2: Weltweites Immobilientransaktionsvolumen
Mrd. Euro
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Transaktionsvolumen, 12 Monate rollierend
Quelle: RCA, Savills
28 | MarktübersichtLangweilig ist sexy –
Deutschland profitiert
Von dieser Nachfrage profitiert der deutsche Immobilien- Abb. 3: Transaktionsvolumen Gewerbeimmobilien
markt im Besonderen, schließlich zählt der hiesige Markt Mrd. Euro
bei der schier endlosen Brexit-Umsetzung und der damit 70
anhaltenden Ungewissheit zu einem der wenigen Anlage-
häfen, die als sicher gelten.
60
Anders ausgedrückt: Langweilig ist sexy in einer Welt mit
großer Volatilität und politischen Risiken. So sexy, dass 50
es das Immobilienjahr 2018 in die Geschichtsbücher ge-
schafft hat. Mehr als 60 Mrd. Euro wurden im vergangenen 40
Jahr in deutsche Gewerbeimmobilien investiert – neuer
Rekord. 30
Auch im ersten Quartal dieses Jahres ist die Attraktivi-
20
tät der Bundesrepublik deutlich geworden: Deutschland
konnte den normalerweise liquideren britischen Invest-
mentmarkt auf Platz zwei verweisen – und das trotz Um- 10
satzrückgangs. Bis zum Jahresende ist mit einem aber-
mals hohen Volumen von über 50 Mrd. Euro zu rechnen. 0
*
09
10
16
19
12
13
15
18
14
17
11
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
Quelle: Savills/*Prognose
Marktübersicht | 29Nicht nur die Volumina erreichen neue Sphären, auch die Renditen
sind auf einem nie dagewesenen Niveau angekommen. So rangieren
die Spitzenrenditen aller Assetklassen weit unter ihren Zehn-Jahres-
Durchschnitten. Die Prämie auf den risikofreien Zinssatz (zehnjähri-
ge Bundesanleihe) ist jedoch immer noch hoch und liegt derzeit bei
rund 290 Basispunkten für Büros und erstklassige Geschäftshäuser.
Abb. 4: Spitzenrenditen
8%
7%
6%
5%
4%
4,2 % 4,2 %
3% 3,9 %
3,1 % 3,1 %
2%
1%
0%
0,2 %
-1 %
Risikofreier Zins Büro Geschäftshaus Fachmarktzentrum Shopping Center Logistik
Spanne Min./Max. (letzte 10 Jahre) Mittelwert (letzte 10 Jahre)
Aktuell (Q1 2019) Prognose (Q1 2020)
Quelle: Focus Economics, Savills/Hinweise: jeweils Quartalsendwerte, risikofreier Zins = Bundesanleihe 10 Jahre, Spitzenrenditen = Ø TOP 7
30 | MarktübersichtPremiere:
Fachmarktzentren-Rendite
niedriger als bei Shopping Centern
Mit Blick auf den Investmentmarkt für Handelsimmobilien sticht ein Seg-
ment besonders hervor: Fachmarktzentren. Ihre Spitzenrenditen sind
seit dem Jahr 2009 um 280 Basispunkte auf zuletzt 3,9 % gesunken –
kein anderes Handelssegment kann eine solch starke Renditekompres-
sion vorweisen.
Zum Vergleich: Geschäftshäuser haben sich im selben Zeitraum um lediglich 170 Basispunkte
verteuert, Shopping Center um 150 Basispunkte. Somit erreichte die Spitzenrendite von Fach-
marktzentren nicht nur einen neuen Tiefstand, sie sank auch erstmals unter die von Shopping Centern
(siehe Abb. 5).
Abb. 5: Spitzenrenditen Handelsimmobilien
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2019*
Q1
Geschäftshäuser Fachmarktzentren
Shopping Center Secondary Shopping Center
Quelle: Savills/*Prognose
Grund dafür ist vor allem die veränderte Risikowahrneh- nehmend zurück. So kommt beispielsweise die schwache
mung der Investoren. Schließlich sehen sie in Immobilien mit Entwicklung des Mode- und Elektromarktes, der in Shop-
nahversorgungsrelevantem Mieterbesatz ein nach wie vor ping Centern meist den Angebotsschwerpunkt ausmacht,
interessantes und gegenüber dem Onlinehandel bis dato dort stärker zum Tragen als bei Fachmarktzentren oder at-
resistentes Anlageprodukt. Bei Mietern mit einem online traktiven Stadtteilzentren.
anfälligeren Angebot halten sich Investoren hingegen zu
Marktübersicht | 31Hinzu kommt, dass die Mehrzahl der Core-Shopping-Center
in den letzten Jahren von Langfristinvestoren erworben und
somit für etliche Jahre dem Investmentmarkt de facto ent
zogen wurde. Die aktuell angebotenen Objekte entsprechen
deshalb nur selten den Anforderungsprofilen der Investoren.
Demzufolge ist das Transaktionsvolumen von Shopping
Centern stark rückläufig (siehe Abb. 6). Angesichts der zu-
rückhaltenden Nachfrage dürften die Renditen für Shopping
Center zukünftig steigen und damit wieder zu einer verbes-
serten Liquidität dieses Produktes führen.
Der Volumenrückgang von Fachmarktzentren dürfte hinge-
gen eher als Folge eines geringen Angebots zu interpretieren
sein. Daher ist auch in Zukunft mit keiner Entspannung der
Renditen zu rechnen (siehe Abb. 5).
Abb. 6: Transaktionsvolumen von Shopping Centern und Fachmarktzentren
Mrd. Euro
5,0 50 %
4,5 45 %
4,0 40 %
Anteil am Handelsvolumen
3,5 35 %
3,0 30 %
2,5 25 %
2,0 20 %
1,5 15 %
1,0 10 %
0,5 5%
0,0 0%
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Fachmarktzentren Shopping Center Anteil Fachmarktzentren Anteil Shopping Center
Quelle: Savills
32 | MarktübersichtWachstum im Onlinehandel
sorgt für Umsatzverluste im
Offlinehandel – außer bei
kurzfristigen Bedarfsgütern
Die veränderten Investorenpräferenzen korrespondieren mit
den Entwicklungen im Einzelhandel. Laut Forrester Analytics
wird die Modebranche in Deutschland in den nächsten fünf
Jahren online um rund 80 % an Umsatz zulegen, wohinge-
gen sie offline rund 2 % Umsatz verlieren wird. Ganz ähnlich Nahversorgungs- und Discount-
sieht der Markt für Elektroartikel aus. Während online mit
konzepte dominieren den
einer Zunahme von 64 % zu rechnen ist, erwartet den stati-
onären Handel ein Verlust von 5 %. Vermietungsmarkt
Dementsprechend sind bundesweit agierende Lebensmit-
Kurzfristige Bedarfsgüter wie Lebensmittel oder telfilialisten wie Rewe, Edeka oder Aldi weiter auf Expan
Drogeriewaren zeichnen jedoch ein anderes Bild. So sionskurs und neben den beiden Drogeriemarktketten dm
ist der Onlinehandel mit Lebensmitteln zwar in aller und Rossmann für einen Großteil des Vermietungsum
Munde und ein beliebtes Thema der Medien (siehe satzes der letzten Jahre verantwortlich. Auffällig sind auch
S. 53), die eigentliche Sensation spielt sich jedoch die Expansionsmaßnahmen der Nonfood-Discounter wie
offline ab: Allein mit Lebensmitteln konnten im letz- Action, Tedi und Woolworth sowie der Textildiscounter Kik
ten Jahr stationär rund 6,7 Mrd. Euro zusätzlich er- und Takko. Sie setzen auf schnelle Erreichbarkeit sowie
wirtschaftet werden. Zählt man Drogeriewaren hin- Nähe zum Kunden. In Verbindung mit Frequenz generie
zu, kommt man auf einen zusätzlichen Umsatz von renden Lebensmittelankern sind diese Anbieter häufig Be-
mehr als 7,2 Mrd. Euro. Kein anderes Segment kann standteil erfolgreich agierender Fachmarktzentren, auch
solche Wachstumsraten vorweisen – vor allem mit weil sie mit ihrem stark preisorientierten Konzept bisher
Blick in die Zukunft (siehe Abb. 7). weniger anfällig gegenüber dem Onlinehandel sind.
Abb. 7: Umsatzveränderung im stationären Einzelhandel
Jährliche Veränderungsrate
5%
4%
3%
2%
1%
0%
-1 %
-2 %
2018 2019 2020 2021 2022 2023
Bekleidung Elektronik Schuhe Lebensmittel Drogeriewaren
Quelle: eigene Berechnung von Savills auf Grundlage von Forrester
Marktübersicht | 33Fachmarktzentren werden auch in
Zukunft auf hohe Investorennachfrage treffen
Das Ergebnis: Gut positionierte Fachmarktzentren mit Nahversorgungscharakter bieten
ein hervorragendes Rendite-Risiko-Profil. Trotz des neuen Rendite-Tiefstandes von 3,9 %
bieten sie immer noch einen deutlichen Renditevorteil gegenüber anderen Assetklassen
wie beispielsweise Büro oder auch Wohnen mit Risikoprämien von bis zu 140 Basispunk-
ten (siehe Abb. 8).
Aus diesem Grund ist davon auszugehen, dass Fachmarktzentren sowie attraktive Stadt-
teilzentren auch in Zukunft auf eine hohe Investorennachfrage treffen werden.
Abb. 8: Renditedifferenzen zu FMZ
8% 240
7% 210
6% 180
5% 150 Basispunkte
4% 120
3% 90
2% 60
1% 30
0% 0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2019*
Q1
Renditedifferenz Büro Renditedifferenz Geschäftshaus Renditedifferenz Wohnen Spitzenrendite FMZ
Quelle: Savills/*Prognose
34 | MarktübersichtSavills
Die nächste tiefgreifende Revolution im Handel wird kommen. Denn
unsere vernetzten Haushalte, Autos, Geräte, Produktverpackungen
und sogar die Produkte selbst werden anfangen, miteinander zu kom-
munizieren und zu interagieren. Bevor die Packung Shampoo leer ist,
hat sie vollautomatisch Nachschub bestellt, die Verwendung der dritt-
letzten Windel im Karton löst die Bestellung von 40 neuen Windeln aus
und die Flasche Saft bestellt ihren eigenen Ersatz noch bevor sie aus-
getrunken wurde. Sensoren in den Laufschuhen messen die Profiltiefe
und lösen bei Bedarf eine Nachbestellung aus. Diese und hunderte In 20 Jahren wird
anderer Artikel werden selbstständig für ihren Nachschub sorgen.
Alles wird mit minimalem Aufwand für den Kunden erfolgen.
niemand mehr mit
Klopapier durch
den Supermarkt
laufen.
100 %
Aus diesem Grund ist es wenig verwunderlich, dass Amazon sogar
unter die Häuslebauer geht. Amazon hat verstanden, dass das Unter-
nehmen, das das Haus vernetzt, auch die Kunden „besitzt“, die in ihm
leben. Unabhängig davon, ob wir uns für ein Abonnement bei Amazon,
Google, Alibaba oder einem anderen Anbieter entscheiden, werden
wir einen Meta-Service wählen, der die meisten unserer routinemäßi-
gen Einkäufe verwaltet. Onlinehandel wird nicht mehr etwas sein, was
wir tun, sondern etwas, das im Hintergrund vollautomatisch geschieht.
Dass dieses Szenario kein Hirngespinst ist, das in Deutschland nie
eintreten wird, beweist heute bereits der Elektronikhändler Conrad,
der mit seinem Service Conrad Connect das automatische Nachbe-
stellen von Produkten wie Tonerkartuschen oder Lagermaterialien
ermöglicht. So kann beispielsweise ein Drucker seine Tonerkartusche
nachbestellen, sobald diese zur Neige geht. Vor dem finalen Auslösen
der Bestellung erhält der Kunde eine E-Mail mit allen Details zu den
2% Produkten und Preisen inklusive Bestätigungslink, sodass ein Geset-
zesverstoß wie beim Dash Button von Amazon ausgeschlossen ist.
Wir können also davon ausgehen, dass es uns in 20 Jahren lächerlich
erscheinen wird, einen Einkaufswagen durch die Gänge eines Super-
marktes zu schieben und Toilettenpapier nach Hause zu tragen –
denn auch die Nahversorgung wird nicht ewig onlineresistent sein.
Marktübersicht | 35TE LNE
HM R
IN TOREN
Ein Beitrag von Nuveen
ASSETK L ASSE
FACHM ARK T-
ZENTRUM
Werte sichern, Werte steigern: operative Reserven heben
Interview mit:
Kathrin Andres und Marcus Mack,
Nuveen Real Estate
Unter dem Namen „Olymp“ wurde im Jahr 2018
ein Portfolio mit elf Fachmarkt- und Hybridzen-
tren zum Verkauf angeboten. Der Immobilien-
Investmentmanager Nuveen Real Estate hat-
te sich entschieden, das Portfolio als Teil des
German Retail Income Fund zu veräußern.
Für Nuveen Real Estate war dies der erste
Fachmarktzentrenfonds, mit dem sich das In-
vestmenthaus in Deutschland rein auf den
Einzelhandel fokuss ierte, und der erste Spe-
zialfonds, der beispielsweise ohne einen Joint-
Foto: Nuveen
Venture-Partner realisiert wurde.
Marktteilnehmer | 39FR AGE 1
Rückblickend haben Sie das Olymp-Portfolio zu einem wirtschaftlich guten
Zeitpunkt aufgelegt. Wie gestaltete sich die Ankaufsphase?
Marcus Mack:
Marcus Mack An sich haben wir diesen Fonds zu einem Zeitpunkt aufgesetzt, als Fachmarkt-
Director Fund Management zentren noch nicht als Assetklasse galten. Mit dem Produkt haben wir erheb-
Nuveen Real Estate lich zur Etablierung von Investments in Fachmarktzentren beigetragen. Die
Objekte waren in der Ankaufsphase auch relativ günstig zu erwerben. Den-
noch haben wir in den Jahren eine relativ große Auswahl an Objekten geprüft,
sehr sorgfältig selektiert und dies sprach letztendlich für die hohe Qualität des
Bestandsportfolios.
Ursprünglich konnten wir zum Start 150 Mio. Euro Eigenkapital einwerben, ob-
wohl der Vertrieb zu Beginn sehr schleppend verlief. Später war der Fonds mit
insgesamt 176 Mio. Euro überzeichnet, was schlussendlich auch wieder an der
guten Auswahl der Objekte lag.
FR AGE 2
Worauf mussten Sie als Fund Manager vorbereitet sein, wenn Sie Ihren
Anlegern interessante Investitionsmöglichkeiten präsentiert haben?
Marcus Mack:
Zu der Zeit handelte es sich bei Fachmarktzentren um ein erklärungsbedürfti-
ges Produkt. Wir haben eine Vielzahl an Besichtigungsterminen mit möglichen
Anlegern durchgeführt. Nach Vorlage der schriftlichen Erwerbsvorlagen haben
wir immer auch die Möglichkeit zu Telefonkonferenzen angeboten und auch
umgesetzt, um diese Anlageklasse den Investoren verständlich zu machen.
Nutzungsarten wie Gastronomie oder Fitnesscenter, ein kleiner Büroanteil oder
gar ein Ärztehaus sind heutzutage nicht mehr wegzudenken. Zum damaligen
Zeitpunkt wurde dies jedoch wesentlich kritischer gesehen, da die Mieter eine
andere Bonität aufwiesen als der Anlegerbesatz. Hinzu kam die Standortaus-
wahl, denn unter anderem war auch die Lage erklärungsbedürftig, da wir eher
in starken Klein- und Mittelstädten angekauft haben, um in das dominante Ein-
kaufszentrum im Einzugsgebiet investieren zu können – mit Blick auf die regi-
onale Streuung der Standorte. Generell arbeiten wir bei der Standortauswahl
immer mit externen Beratern wie Dr. Lademann & Partner zusammen, um eine
unabhängige Zweitmeinung einzuholen.
40 | MarktteilnehmerSie können auch lesen
