Geschäftsbericht 2013 - OWIT - Ostwestfälische Immobilien- und Treuhand GmbH - GSWG Senne eG
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Geschäftsbericht 2013 GSWG Senne eG Gemeinnützige Siedlungs- und Wohnungsbaugenossenschaft Senne eG OWIT – Ostwestfälische Immobilien- und Treuhand GmbH
GSWG_Inhalt
Kennzahlen GSWG Senne eG Inhalt
2013 2012 2011 2 Kennzahlen GSWG auf einen Blick und Unternehmensdaten
3 Inhalt
Bilanzsumme in T Euro 51.403 50.999 49.649
Anlagevermögen in T Euro 47.932 47.504 46.525 4 Mitglieder des Aufsichtsrates
Anlagenintensitiät % 93,3 93,2 93,7 5 Bericht des Aufsichtsrates
Bestandsinvestitionen
- Instandhaltung in T Euro 1.285 946 1.008 Lagebericht des Vorstandes
- Modernisierung/ 9 Grundlagen der Genossenschaft
Neubau in T Euro 1.406 2.210 2.505 9 Wirtschaftsbericht
Eigenkapital in T Euro 9.953 9.426 9.254 9 Ökonomische und branchenspezifische Entwicklungen
Eigenkapitalquote % 19,4 18,5 18,6 12 Allgemeine Wohnungswirtschaft
16 Wohnungsmarkt NRW und Bielefeld
Umsatzerlöse 20 Geschäftsverlauf und Lage der Genossenschaft
- aus Hausbewirtschaftung in T Euro 6.193 5.878 5.745 20 Hausbewirtschaftung
- sonstige in T Euro 61 80 78 27 Abriss/Neu-/Um-/Ausbau/Modernisierung/Instandhaltung
Jahresüberschuss in T Euro 89 112 76 32 Unbebaute Grundstücke
Cash-Flow in T Euro 1.057 1.334 964 33 Unternehmens--Aufbau/-Organisation und Personelles
38 Nachtragsbericht
Wohnungsbestand WE 1.134 1.125 1.122 39 Chancen und Risiken
Mitglieder Anzahl 1.409 1.398 1.353 48 Öffentlichkeitsarbeit und Werbung
Anteile Anzahl 6.329 4.580 4.137 54 Künftige Entwicklung
Mitarbeiter Anzahl - 1 3 58 Ergebnisprognose
- Vollzeit Anzahl - - 2
- Teilzeit Anzahl - 1 1 59 Jahresabschluss
- Auszubildender Anzahl - 1 1 60 Bilanz der GSWG
62 Gewinn- und Verlustrechnung
63 Anhang zum Jahresabschluss
Sitz der Genossenschaft: Prüfungsverband: VdW Rheinland Westfalen e.V.,
Tulpenweg 5 DHV - Genossenschaftlicher Düsseldorf OWIT – Ostwestfälische Immobilien- und Treuhand GmbH
33659 Bielefeld Prüfungsverband für Dienst- 72 OWIT Unternehmensdaten
leistung, Immobilien und Arbeitsgemeinschaft 74 Bericht des Aufsichtsrates
Kontakt: Handel e.V. der Wohnungswirtschaft
76 Lagebericht der Geschäftsführung
Tel. 05209. 91080 Kajen 12, 20459 Hamburg Ostwestfalen-Lippe
Fax 05209. 910850
85 Jahresabschluss
info@gswg-senne.de Beteiligungen: Arbeitsgemeinschaft 86 Bilanz der OWIT
www.gswg-senne.de OWIT – Ostwestfälische Bielefelder Wohnungs- 88 Gewinn- und Verlustrechnung der OWIT
Immobilien- und Treuhand genossenschaften 89 Anhang zum Jahresabschluss
Gründung der Genossenschaft: GmbH, Bielefeld
06.03.1949 Bielefelder Volksbank eG, Senner Gemeinschaft e.V.,
Bielefeld Bielefeld
Eintrag im Genossenschafts-
register: Mitgliedschaften: Fotos: GSWG
GnR 227 des Amtsgerichtes Arbeitgeberverband der und ©fotolia.com D.aniel
Bielefeld am 02.04.1949 Wohnungswirtschaft e.V.,
Düsseldorf
2 3
GSWG_Mitglieder des Aufsichtsrates GSWG_Bericht des Aufsichtsrates
Mitglieder des Aufsichtsrates Bericht des Aufsichtsrates Mit Gründung des 100%igen Tochterunterneh-
mens OWIT wurde Herr Gräfe auch Mitglied
dieses Aufsichtsgremiums und gleichzeitig zum
Vorsitzender bis 01.12.2013 Der Aufsichtsrat hat gemäß § 25 der Satzung Vorsitzenden gewählt. Bis zuletzt erfüllte Herr
Rolf Gräfe, Pastor und Dipl.-Sozialarbeiter die Aufgabe, den Vorstand in seiner Geschäfts- Gräfe die Aufgaben mit großer Hingabe für die
seit 1978, bis 01.12.2013 führung zu fördern, zu beraten und zu über- Solidargemeinschaft Genossenschaft.
verstorben am 01.12.2013 wachen. Diesen Aufgaben ist der Aufsichtsrat
im Geschäftsjahr 2013 in vollem Umfang nach- Wir sprechen Herrn Gräfe ein Dankeschön aus
Vorsitzender ab 17.12.2013 gekommen. Der Vorstand hat dem Aufsichtsrat für seine jahrzehntelange Tätigkeit in den
Stellvertretender Vorsitzender bis 17.12.2013 laufend Bericht über die wirtschaftliche Ent- Organen der GSWG-Gruppe. Wir trauern um
Ulrich Laux, Rechtsanwalt wicklung im Verhältnis zur Geschäftsplanung Herrn Gräfe; aber wir dürfen auch glücklich
seit 1999, gewählt bis 2014 erstattet. Ebenso wurde über das Risikorepor- sein, dass Herr Gräfe die Entwicklung der
ting und das interne Kontrollsystem berichtet. GSWG über diesen langen Zeitraum maßgeblich
Stellvertretender Vorsitzender ab 17.12.2013 Es fanden insgesamt neun Sitzungen des Auf- bestimmt hat. Seine Bescheidenheit ist für uns
Andreas Cieplik, Techniker sichtsrates gemeinsam mit dem Vorstand, fünf Verpflichtung, seine Weitsicht Ansporn, sein
seit 2004, gewählt bis 2016 im ersten und vier zweiten Halbjahr 2013, statt; Bekenntnis zum Genossenschaftsgedanken
acht Sitzungen in den GSWG-Geschäftsräumen Maßstab, sein Mut, neue Wege konsequent zu
Mitglieder und eine Sitzung in Dresden gemeinsam mit beschreiten, Vorbild. Wir sind Herrn Gräfe zu
Gerhard Haupt, Vertriebsberater für Großkunden dem Aufsichtsrat des Tochterunternehmens ewigem Dank verpflichtet und seine Philoso-
seit 2005, gewählt bis 2015 OWIT – Ostwestfälische Immobilien- und Treu- phie wird uns auch künftig begleiten.
hand GmbH als Beteiligungsunternehmen der
Hartmut Hoffmann, Rentner WTM – Wohnungswirtschaftliche Treuhand Dieser traurige Anlass war Grund für die letzte
seit 2001, gewählt bis 2016 Mitteldeutschland an deren Firmensitz. außerordentliche Aufsichtsratssitzung am
17. Dezember 2013; auch in Verbindung mit der
Ilona Neumann, Erzieherin Für die Herren Cieplik, Hoffmann und erforderlichen Neubesetzung des Aufsichtsrates
seit 2006, gewählt bis 2015 Wehmeyer endete das Aufsichtsratsmandat im Tochterunternehmen OWIT. Herr Laux
satzungsgemäß 2013. Die Herren wurden auf wurde als Nachfolger von Herrn Gräfe zum Auf-
Wolfgang Wehmeyer, Kaufmann der Mitgliederversammlung am 17. Juni 2013 sichtsratsvorsitzenden gewählt, Herr Cieplik
seit 1998, gewählt bis 2016 für weitere drei Jahre in den Aufsichtsrat zum Stellvertreter. Herr Hoffmann übernimmt
gewählt. die Aufgaben von Herrn Gräfe im Personal- und
Bauausschuss Prüfungsausschuss. Gleichzeitig erging die
Herr Cieplik In der Aufsichtsratssitzung nach der ordentli- Beschlussempfehlung, Herrn Haupt für die
Herr Hoffmann chen Mitgliederversammlung konstituierte sich Wahl in den OWIT-Aufsichtsrat aufzustellen.
Frau Neumann der Aufsichtsrat. Es wurden einstimmig
Herr Wehmeyer gewählt: Herr Rolf Gräfe zum Vorsitzenden, Die gemeinsamen Sitzungen von Aufsichtsrat
Herr Ulrich Laux zum stellvertretenden Vorsit- und Vorstand waren durch hohe Transparenz
Personal- und Prüfungsausschuss zenden, Herr Hartmut Hoffmann zum Schrift- geprägt, in denen der Aufsichtsrat vom
Herr Gräfe (bis 01.12.2013) führer und Frau Ilona Neumann zur Vorstand über alle bedeutenden geschäftlichen
Herr Haupt stellvertretenden Schriftführerin. Gleichzeitig Vorgänge, die laufende Entwicklung der Genos-
Herr Laux wurden der Personal- und Prüfungsausschuss senschaft und deren Wirkungen informiert
Herr Hoffmann (ab 17.12.2013) sowie der Bauausschuss besetzt. wurde. Die zu bearbeitenden Aufgaben und
nach der Satzung zu treffenden Entscheidungen
Am 1. Dezember 2013 ist Herr Rolf Gräfe wurden umgesetzt.
verstorben. Viel zu früh. Herr Gräfe fehlt uns
und hinterlässt eine große Lücke. Sein Engage-
ment für die Genossenschaft mit einer beein-
druckenden Vitalität zeichneten Herrn Gräfe
insbesondere aus. Herr Gräfe hat sich immer für
jedes Mitglied unserer Genossenschaft aus
seiner persönlichen und sozialen Einstellung
und Verantwortung eingesetzt.
Herr Gräfe war seit 1978 GSWG-Aufsichtsrat-
mitglied und ab 2003 Vorsitzender dieses
genossenschaftlichen Aufsichtsorgans.
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GSWG_Bericht des Aufsichtsrates GSWG_Bericht des Aufsichtsrates
Inhaltliche Schwerpunkte in den Sitzungen dienstleister auszubauen. Hierzu erfolgten auch send vom Vorstand, den Vertretern der Organe In der Zusammenfassung des Prüfungsberich-
waren: Überlegungen und Entscheidungen zur Finan- aus Tochter-/Beteiligungsunternehmen und von tes ist Nachfolgendes festgestellt worden:
zierung der OWIT und deren Beteiligungen Mitarbeitern unterstützt und informiert. Die
p Prüfung und Genehmigung durch Gewährung eines Kreditrahmens. Sitzungen im Aufsichtsrat und seinen Aus- Gegenstand der Prüfung
Jahresabschluss 2012; schüssen zeichnen sich durch Konstruktivität
p Wirtschaftsplan 2013; Die sich mit den Geschäftsfeldern des Tochter- und jederzeitigen kritischen Dialog im Unter- Wir haben bei der Gemeinnützigen Siedlungs-
p Bewertung Ergebnisse gesetzliche unternehmens OWIT und deren Beteiligungen nehmensinteresse aus. und Wohnungsbaugenossenschaft Senne eG die
Pflichtprüfung Jahresabschluss 2012; ergebenden Aktivitäten und Möglichkeiten für Prüfung gemäß § 53 GenG für den Zeitraum
p mehrjährige Unternehmensplanung; die GSWG-Gruppe insgesamt und damit ver- Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss 2013 vom 1. Januar 2012 bis zum 31. Dezember 2012
es wurde die prognostizierte wirtschaftliche bundene künftige organisatorische Aufstellun- zusammen mit dem Lagebericht und dem durchgeführt. Gegenstand unserer Prüfung
Entwicklung der Genossenschaft bis 2022 gen und Integrationen wurden laufend Vorschlag des Vorstandes für die Verwendung waren die Einrichtungen, die wirtschaftlichen
behandelt; dies insbesondere unter dem ausführlich behandelt. Hierzu erfolgten münd- des Bilanzgewinns geprüft. Er erfüllt die Verhältnisse sowie die Geschäftsführung der
Einfluss von Mieten, Objektverbindlich- liche und schriftliche Berichte der Geschäfts- gesetzlichen und satzungsgemäßen Erforder- Genossenschaft einschließlich der Führung der
keiten, Zinsaufwand und geplanter Immo- führungen dieser Unternehmungen. nisse. Im Rahmen seiner Überwachungstätig- Mitgliederliste. Im Rahmen unserer Prüfung
bilieninvestitionen; keit sind ihm keine Risiken bekannt geworden, haben wir den Jahresabschluss zum
p organisatorische Aufstellung der Genossen- Der Aufsichtsrat hat sich am 18. Januar 2013 in denen nicht im Jahresabschluss ausreichend 31. Dezember 2012 unter Einbeziehung der
schaft in Verbindung mit dem Tochterunter- Dresden in gemeinsamer Sitzung mit dem Rechnung getragen worden sind. Der Auf- Buchhaltung sowie den Lagebericht für das
nehmen OWIT; OWIT-Aufsichtsrat umfassend über die sichtsrat schließt sich den Beurteilungen des Geschäftsjahr 2012 geprüft.
p umfangreiches Modernisierungsprogramm geschäftliche Entwicklung der WTM – Vorstandes im Lagebericht an. Er billigt den Jah-
von Bestandswohnungen in 2014 mit Kosten, Wohnungswirtschaftliche Treuhand Mittel- resabschluss, der damit festgestellt ist, und Rechnungslegung
Finanzierung, Mietpreisgestaltung; deutschland in 2012 und über Planungen für schließt sich dem Vorschlag für die Verwendung
p Finanzierung von Immobilieninvestitionen 2013 und 2014 unterrichten lassen und des Bilanzgewinns an. Unsere Prüfung hat ergeben, dass die Buchfüh-
und Bestandsdarlehen; in diesem Zusammen- Beschlüsse gefasst. Die OWIT hält derzeit rung im Geschäftsjahr 2012 formell und mate-
hang wurde insbesondere das Thema künfti- 67,57 % des WTM-Stammkapitals. Der Mitgliederversammlung riell den gesetzlichen Vorschriften und den
ges Zinsänderungsrisiko für Objektverbind- wird vorgeschlagen: Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung
lichkeiten behandelt; Neben den Aufsichtsratssitzungen fanden im sowie den ergänzenden Bestimmungen der
p Wohnungsleerstand/Entwicklung/Verän- Berichtszeitraum zwei Sitzungen des Personal- p Den Lagebericht des Vorstandes sowie den Satzung entspricht.
derungen/Maßnahmen zur gesteigerten Aus- und Prüfungs- und eine Sitzung des Bauaus- Jahresabschluss zum 31.12.2013 mit der
lastung, Fluktuationsanalyse; schusses statt. Im Personal- und Prüfungsaus- Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung und Der Jahresabschluss 31. Dezember 2012 wurde
p Umbau gewerblicher Einheiten zu schuss wurden die Themen für die Aufsichts- dem Anhang zu genehmigen; aus der Buchführung und den weiteren geprüften
Wohnraum; ratssitzungen erarbeitet und Entscheidungs- p der vom Vorstand vorgeschlagenen Vertei- Unterlagen richtig abgeleitet und vermittelt
p Schlussabrechnung von Immobilien- grundlagen vorbereitet. Der Bauausschuss hat lung des Bilanzgewinns zuzustimmen; insgesamt unter Beachtung der Grundsätze ord-
investitionen; sich mit komplexen Modernisierungen und Aus- p dem Vorstand Entlastung zu erteilen. nungsgemäßer Buchführung ein den tatsächli-
p Immobilienkäufe von Bestands- bauten befasst sowie bezugsfertige erstellte chen Verhältnissen entsprechendes Bild der
mietwohnungen; Mietwohnungen abgenommen. Außerdem bittet der Aufsichtsrat die Mitglie- Vermögens-, Finanz- und Ertragslage.
p Entwicklung Mitgliederbestand. derversammlung, über seine Entlastung für das
Der Aufsichtsrat ist überzeugt, dass die getrof- Geschäftsjahr 2013 zu entscheiden. Der Anhang erhält die erforderlichen Angaben.
In der Sitzung am 26. Februar 2013 wurde die fenen Entscheidungen unser Ziel des „lebens-
Verlängerung der Vorstandsbestellungen der langen Wohnens zu angemessenen Preisen in In der Zeit vom 8. April 2013 bis 21. Mai 2013 Der Lagebericht entspricht § 289 HGB und steht
Herren Kolodziey und Daldrup bis zum 31. März der Genossenschaft“ weiter festigen. Die Maß- (mit Unterbrechungen) hat der DHV – Genos- im Einklang mit dem Jahresabschluss und den
2018 einstimmig beschlossen. Zudem wurden nahmen zur Werterhaltung und -steigerung des senschaftlicher Prüfungsverband für Dienst- bei unserer Prüfung gewonnenen Erkenntnis-
Empfehlungen zur Besetzung der Geschäftsfüh- genossenschaftlichen Immobilienvermögens leistung, Immobilien- und Handel e. V., sen. Der Lagebericht vermittelt insgesamt eine
rung im 100%igen Tochterunternehmen OWIT unter Berücksichtigung ständig steigender Hamburg, den Jahresabschluss 2012 sowie den zutreffende Vorstellung von der Lage der Ge-
GmbH ausgesprochen. Markterfordernisse lassen die nachhaltigen Lagebericht geprüft. Ferner sind die nossenschaft und stellt die wesentlichen Chan-
genossenschaftlichen Unternehmensziele Geschäftsvorfälle 2013 bereits in die Prüfung cen und Risiken der künftigen Entwicklung
Das seit Jahren angestrebte Ziel des Umbaus der weiterhin erfüllbar werden, die für die Unter- einbezogen worden, soweit diese zur Beurtei- zutreffend dar.
GSWG zu einer reinen Vermögensgenossen- nehmensstabilität, -kontinuität und -entwick- lung des geprüften Jahresabschlusses und der
schaft konnte 2013 abgeschlossen werden. lung zukunftsweisend sind. wirtschaftlichen Verhältnisse der GSWG erfor- Rechtliche und wirtschaftliche Grundlagen
Insoweit erfolgten Erörterungen und Entschei- derlich und möglich waren. Der schriftliche Prü-
dungen zur Organisation, zum Tätigkeitsfeld, zu Die Zusammenarbeit mit dem Vorstand basiert fungsbericht wurde in gemeinsamer Sitzung Die Mitgliederliste wurde ordnungsgemäß
Investitionen und personellen Kapazitäten in auf einer ausführlichen gegenseitigen Informa- von Aufsichtsrat und Vorstand am 21. Mai 2013 geführt. Zum 31. Dezember 2012 gehörten der
den GSWG-angegliederten Unternehmungen tion und ist von einem umfangreichen beraten und genehmigt. Der Prüfungsbericht Genossenschaft 1.398 Mitglieder mit 4.580
mit dem Ziel, diese kontinuierlich weiter zu Meinungsaustausch geprägt. Aufsichtsrat und wurde in der Mitgliederversammlung am Genossenschaftsanteilen an.
einem gemeinsamen umfassenden Immobilien- Ausschüsse wurden bei ihren Aufgaben umfas- 17. Juni 2013 behandelt und genehmigt.
Die Rechtsverhältnisse sind geordnet.
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GSWG_Bericht des Aufsichtsrates GSWG_Lagebericht des Vorstandes
Über 1.400 Mitglieder haben bei uns im niedri-
Bei den beim Rechtsanwalt befindlichen Wir weisen darauf hin, dass die Genossenschaft Grundlagen gen Geschosswohnungsbau in reizvoller grüner
Verfahren handelt sich ausschließlich um ihrer Verpflichtung zur Offenlegung des Vor-
unwesentliche Rechtsstreitigkeiten. Rechts- jahresabschlusses gemäß §§ 325 ff. HGB nicht der Genossenschaft Umgebung und gelebter Nachbarschaft ein
streitigkeiten, die sich auf die Vermögens-, vollständig nachgekommen ist, da im offenge- bezahlbares Zuhause bei heutigen Wohnan-
Finanz- oder Ertragslage wesentlich auswirken legten Anhang die Angaben zur Bilanz nicht sprüchen. In der GSWG-Mitgliederversamm-
können, bestehen nach den erhaltenen Aus- enthalten sind. Die GSWG - Gemeinnützige Siedlungs- und lung, den nachgeordneten Organen sowie
künften und unseren Feststellungen nicht. Wohnungsbaugenossenschaft Senne eG ist mit Ausschüssen wird Demokratie gelebt und in
Der Aufsichtsrat ist ordnungsgemäß besetzt. ihren Wohnungsbeständen vornehmlich im eine zukunftsorientierte Wohnungsbewirt-
In den wirtschaftlichen Grundlagen ergeben Bielefelder Süden seit 1949 als Vermieter Part- schaftung sowie umfassende Wohnungsbauin-
sich gegenüber dem Vorjahr keine weiteren Der Aufsichtsrat ist seinen Überwachungsauf- ner für die breiten Schichten der Bevölkerung vestitionen umgesetzt, die unsere Wohnungs-
Veränderungen. gaben nachgekommen. und darüber hinaus mit Tochterunternehmen nutzer besser stellen als viele andere Mieter auf
und deren Beteiligungen Dienstleister für einen dem Wohnungsmarkt. Neben der Sicherheit für
Wirtschaftliche Tätigkeit Die letzte Mitgliederversammlung fand am umfassenden wohnbegleitenden Service und ein wünschenswertes und lebenslanges
17. Juni 2013 statt. Die Tagesordnungspunkte immobilienwirtschaftliche Beratungen. Wir Wohnen eröffnet die Beteiligung an der
Die Vermögenslage ist geordnet. Das Eigenka- wurden ordnungsgemäß abgewickelt. Die sind in den Traditionen des genossen- Genossenschaft Mietern Chancen zur Vermö-
pital beträgt mit 9.426 T Euro rd. 19,4 % der Berichte des Aufsichtsrates und des Vorstandes schaftlichen Unternehmergeistes modern gensbildung und –sicherung mit attraktiver
Bilanzsumme. Die Liquidität war nach unseren fanden die breite Zustimmung der Mitglieder. aufgestellt. Dividende.
Feststellungen und den uns erteilten Auskünf- Die Mitgliederversammlung stimmte dem
ten während des gesamten Prüfungszeitraums Jahresbericht zum 31. Dezember 2012 sowie
gesichert. dem Gewinnverwendungsvorschlag zu. Dem
Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung und
Aufsichtsrat und Vorstand wurden einstimmig
Entlastung für das Geschäftsjahr 2012 erteilt.
Wirtschaftsbericht
deren Überwachung Ökonomische und branchenspezifische Nichtsdestotrotz bleibt das deutsche Wirt-
Entwicklung schaftswachstum damit im zweiten Jahr in folge
Die Organisation der Geschäftsführung ist an- Bielefeld, den 30. April 2014 deutlich hinter dem Durchschnittswert der letz-
gemessen. Im Vergleich zum Vorjahr wuchs das Bruttoin- ten zehn Jahre (+ 1,2 %) zurück. Auch im
landsprodukt 2013 in Deutschland um 0,4 %. vergangenen Jahr war das Bruttoinlandsprodukt
Nach den bei der Prüfung gewonnenen Trotzdem kann innerhalb des Währungsgebie- lediglich um 0,7 % gestiegen. Die deutsche
Erkenntnissen ist die Ordnungsmäßigkeit tes die ökonomische Leistungsfähigkeit unter- Wirtschaft ist damit deutlich hinter dem
der Geschäftsführung im Berichtszeitraum schiedlicher kaum sein. Die deutsche Wirtschaft längerfristigen Potenzialwachstum weiterhin
gegeben. wurde durch die anhaltende Rezession in einer zurückgeblieben und konnte die bestehenden
Reihe europäischer Länder und eine gebremste Kapazitäten nicht voll nutzen.
weltwirtschaftliche Entwicklung belastet.
Erfreulich ist festzuhalten, dass die Wettbe- Eigentlich waren die Bedingungen für den Kon-
werbsfähigkeit der deutschen Wirtschaft auch sum in Deutschland so günstig wie selten. Trotz
in 2013 hoch war und damit das bescheidene allem konnte der Handel davon nicht wunsch-
Wirtschaftswachstum trotz zunehmender #gemäß profitieren, weil unter anderem die
Belastungen und Risiken aus dem In- und Aus- Strompreise die Kaufkraft stark beeinflussen;
land als robust bezeichnet werden kann. Auch im Übrigen auch zulasten von Netto-Mietsteige-
der Standort NRW als die größte Volkswirt- rungen. Die sozialen Auswirkungen und
schaft aller deutschen Länder, wenn man das Umverteilungseffekte steigender Strompreise
Bruttoinlandsprodukt zugrunde legt, profitierte für private Haushalte sind nicht zu vernach-
von dieser Entwicklung; wenn auch nur im lässigen.
bescheidenen Maße im Vergleich der meisten
anderen Bundesländer. Hierzu trägt vor allem Die eingeschränkte konjunkturelle Dynamik
Rolf Gräfe † Ulrich Laux die gute Infrastruktur und die hohe Qualifika- war dabei vor allem durch die Binnennachfrage
tion der Bevölkerung bei. In Ostwestfalen und getragen. Gerade die Bedingungen für Bauin-
Vorsitzender des Aufsichtsrates Vorsitzender des Aufsichtsrates
Bielefeld ging es ebenso ein Stückchen vestitionen sind nach wie vor ausgesprochen
(bis 01. Dezember 2013) (ab 17. Dezember 2013)
aufwärts. Den Standort Bielefeld macht im günstig. Die Hypothekenzinsen sind auf einem
Verhältnis zu anderen Städten und Regionen in sehr niedrigen Niveau, sodass es weiterhin
NRW der meist familiengeführte Mittelstand günstig ist, in Immobilien zu investieren. Hier-
stark. Darüber hinaus schafft die Region Struk- von konnten wir im Berichtszeitraum auch pro-
turen, die diese zu einem Technologie-Standort fitieren. Die Beschäftigung auf Rekordniveau
für intelligente technische Systeme positioniert. mit 41,8 Millionen Erwerbstätigkeiten und eine
Das alles kommt unter rein ökonomischer Sicht- günstige Einkommensentwicklung bereiteten
weise den Standorten unserer Mietwohnimmo- einen ordentlichen Boden für eine günstige Ent-
bilien zugute. wicklung.
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GSWG_Lagebericht des Vorstandes GSWG_Lagebericht des Vorstandes
Andererseits sind trotz des seit mehreren spüren diese Entwicklung in unserer Vermie- schließen, weil die Unternehmen sich gegen die Viele Länder – außerhalb Deutschlands – sind
Jahren andauernden Beschäftigungsbooms in tungsabteilung. harte Konkurrenz auf den Weltmärkten nicht nach wie vor Gefangene in einer Abwärtsspirale
Deutschland heute mehr Menschen von Armut mehr durchsetzen können. Das bedeutet, die aus sinkender Produktivität, rasant steigender
bedroht und mehr Menschen dauerhaft arm. Weil viele der Zuwanderer jung und oftmals gut Krise ist gar nicht tot, sondern bislang nur Arbeitslosigkeit und schrumpfenden Einkom-
Zwar haben wir so viele Erwerbstätige wie noch qualifiziert sind, finden sie oftmals leichter betäubt. Denn es sieht weiterhin nicht gut aus men. Im Grunde genommen haben viele Regio-
nie, gleichzeitig ist das Arbeitsvolumen aber einen Job in Deutschland als hiesige Arbeitslose im südlichen Europa – zumindest wenn nur auf nen ihre strukturellen Probleme bisher nach
niedriger als beispielsweise 1991. Die Zahl der und infolgedessen stieg in 2013 die Zahl der die nackten, volkswirtschaftlichen Zahlen wie vor nicht gelöst. Die Wirtschaft in der
Arbeitsstunden, die jeder Erwerbstätige durch- Arbeitslosen erstmals seit dem Rezessionsjahr schaut: Innerhalb eines Jahres bis II. Quartal Eurozone schrumpft weiter und leidet unter der
schnittlich leistet, hat in den letzten 20 Jahren 2009 wieder an: Sie legte um 53.000 zu, blieb 2013 stieg die Schuldenquote in der Eurozone Rekordarbeitslosigkeit. Daran konnte auch die
kontinuierlich abgenommen. Ein Grund: immer mit 2,95 Millionen aber auf dem zweitniedrigs- von 90 auf 93,5 %. Besonders schlimm sieht es bisher eingeleitete Geldpolitik wenig ändern,
mehr Menschen arbeiten gewollt oder unfrei- ten Stand im wiedervereinigten Deutschland in den Krisenländern aus. In Italien kletterte die obwohl die EZB hierfür alles tut und wie nie
willig in Teilzeit. Wir spüren auch diese Ent- und lag damit bei rd. 6,7 %. Verschuldung binnen Jahresfrist von 126 auf zuvor die Geldschleusen massiv offen hält. Der
wicklung, wenn wir für einzelne Wohnungen 133 %, in Frankreich von 91 auf 94 %, in Leitzins als eigentlich schärfstes Schwert der
höhere Mieten infolge von wertverbessernden In NRW lag die Arbeitslosenquote bei 8,1 %; sie Spanien von 78 auf 92 % und in Portugal von Notenbank ist bisher für „Vieles“ stumpf
Investitionen durchsetzen wollen. hat sich damit gegenüber 2012 leicht um 0,2 % 118 auf 131 %. Griechenland bleibt ein Desaster geblieben. Auf Schuldenbergen kann nun mal
erhöht. In Ostwestfalen ist die Arbeitslosen- mit einer Steigerung von 150 auf 170 %. Obwohl kein nachhaltiges Wachstum entstehen. Es wird
Die niedrigen Wachstumsraten sind bei der Ver- quote ebenfalls gering auf 6,6 % gestiegen. Im diese Zahlen einige Monate alt sind, fallen neue zwar enorme Liquidität in den Markt gepumpt,
schuldung öffentlicher, aber auch privater Haus- Agenturbezirk Bielefeld erhöhte sich die Kennziffern nicht besser aus. die doch in viel zu geringerem Maße in der
halte keine Werte, die allgemeine Zufriedenheit Arbeitslosenquote zum Ende des Jahres um Realwirtschaft ankommt. Die aber ausgelöste
auslösen können. Deshalb müssen auch Inves- 0,4 % auf nunmehr 7,2 %. Es bestehen jedoch Das mag zunächst nach einem Problem klingen, niedrige Zinslandschaft begünstigt unsere
titionen in unserem Geschäftsfeld mit ständig durchaus realistische Chancen, dass es min- mit dem sich die nationalen Regierungen aus- Investitionstätigkeit.
steigenden Anforderungen und damit Kosten destens so bleibt. Diese insgesamt doch erfreu- einandersetzen müssen. Tatsächlich aber ist die
ausgewogen überlegt, entschieden und ange- liche Entwicklung hatte positive Wirkungen in Entwicklung auch eine Gefahr für die deutsche Für 2014 gehen die führenden Wirtschaftsfor-
gangen werden. Die Grundstücks- und unserem Vermietungsgeschäft. Wirtschaft. Denn mit dem Niedergang der schungsinstitute davon aus, dass sich die deut-
Wohnungswirtschaft konnte ihre Wirtschafts- Industrien in anderen Ländern verlieren unsere sche Wirtschaft stärker entwickeln wird als im
leistung überdurchschnittlich um 0,9 % steigern Die nur leichte Steigerung der Wohnungsbau- Firmen nicht nur wertvolle Kunden, sondern abgelaufenen Berichtszeitraum. Begründet wird
und erreichte damit einen Bruttowertschöp- investitionen in 2013 erstaunt angesichts deut- auch Lieferanten. Wenn ein Glied der Lieferkette dieses mit der Tatsache, dass die Weltwirtschaft
fungsanteil von über 12 %. Damit zeigte sich ein lich steigender Zahlen im Wohnungsneubau. wegfällt, leidet auch die eigene Wettbewerbsfä- etwas stärker expandieren wird und die Unsi-
Kernbereich der Immobilienwirtschaft 2013 als Die stark aufwärtsgerichtete Dynamik im Neu- higkeit, zumal die internationalen Wertschöp- cherheiten im Zusammenhang mit der Krise im
verlässliche Stütze der deutschen Wirtschaft. bausegment wurde 2013 von einer leicht rück- fungsketten in den vergangenen Jahren Euroraum abnehmen werden. Insoweit erwartet
läufigen Tendenz bei den Investitionen in den zunehmend komplexer geworden sind: die man für 2014 im Durchschnitt einen Zuwachs
Im europäischen Vergleich hat sich die deutsche Wohnungsbestand, die rund 2/3 der gesamten Industrie hierzulande ist nicht zuletzt auch des- des Bruttoinlandsproduktes um bis zu 1,8 %.
Wirtschaft trotz konjunktureller Abkühlung in Wohnungsbauinvestitionen umfassen, begleitet. halb so stark, weil Deutschland sich zu einer Sollte das so eintreten, kann unser Vermie-
den Jahren 2012/2013 andererseits insgesamt Insgesamt wurde so die Dynamik bei den Bau- Drehscheibe im Zentrum Europas entwickelt tungsgeschäft davon weiter profitieren.
betrachtet gut behauptet. Für fast alle übrigen investitionen abgeschwächt. Die Zahl der neu hat. Die Unternehmen beziehen Vorprodukte
großen europäischen Volkswirtschaften genehmigten Wohneinheiten dürfte im Jahr aus ganz Europa, verarbeiten sie weiter und ver- Zudem wird für 2014 mit einem leichten Rück-
verzeichnete man für 2013 niedrigere und über- 2013 nach letzten Schätzungen einen Wert von kaufen veredelte Produkte ins Ausland. Deshalb gang der Arbeitslosigkeit gerechnet. Zumindest
wiegend negative Wachstumsraten der Wirt- 273.000 Einheiten erreicht haben, dies ent- hängt auch das Geschäftsmodell Deutschland deuten die Frühindikatoren auf eine stabile
schaft. Dieser relativ positive Rang der spricht einer Steigerung um 13 %. Erstmals seit davon ab, dass anderen Volkswirtschaften in Entwicklung hin. Es gibt nach wie vor mehrere
deutschen Wirtschaft hat auch das Muster der vielen Jahren wurden wieder mehr Neubau- der EU die industrielle Renaissance gelingt. hundertausend offene Stellen. Leider fehlt es
Binnenmigration in der Europäischen Union wohnungen im Geschosswohnungsbau als Ein- Darüber hinaus ist die gute Entwicklung von oftmals an der Qualifikation. Andererseits muss
(EU) verändert. Infolge der Eurokrise ist und Zweifamilienhäuser auf den Weg gebracht. weiteren Seiten gefährdet. Zum Beispiel von bedacht werden, dass sich an der Arbeitslosen-
Deutschland zu einem bevorzugten Ziel der Unter den neu genehmigten rd. 119.000 Einhei- Forderungen, die unsere Wettbewerbsfähigkeit zahl vielleicht doch wenig verändert, trotz guter
europäischen Binnenmigration geworden. Dies ten im Geschosswohnungsbau sind rd. 44 % gefährden. Dazu zählen Versuche, die freie Konjunkturaussichten. Denn die hohe Zuwan-
hat bereits 2010 zu einer Trendumkehr der neue Mietwohnungen. Mit einer Zuwachsrate Preisbildung als Kernelement der sozialen derung sowie die höhere Erwerbsbeteiligung
Zuwanderung nach Deutschland geführt. von rd. 24 % war das Mietwohnungssegment im Marktwirtschaft, etwa auf dem Arbeits- oder auf der Inländer, etwa von Hausfrauen und Rent-
Betrug das Zuwanderungsplus im Jahr 2012 Jahr 2013 der dynamischste Bereich des Neu- dem Wohnungsmarkt, unverhältnismäßig ein- nern, machen einen weiteren Abbau schwierig.
bereits 370.000 Personen, ist im Jahre 2013 baugeschehens. Auch wir konnten einen weite- zuschränken oder durch Überegulierungen dem Ins neue Jahr geht die deutsche Wirtschaft mit
nach ersten Berechnungen des Statistischen ren Mietwohnungsneubau fertigstellen und freien unternehmerischen Handeln die Luft überraschend viel Schwung. Der Geschäfts-
Bundesamtes ein Wanderungsgewinn von vermieten. abzudrücken. All dies setzt letztlich unsere wirt- klima-Index kletterte im Januar auf 110,6
knapp 410.000 Personen zu verzeichnen; übri- schaftliche Dynamik und unsere Wettbewerbs- Punkte von 109,5 Zählern im Vormonat. Das
gens der höchste Zuwanderungssaldo seit 1993. Deutschlands Industrie strotzt gegenwärtig vor fähigkeit auf’s Spiel. Dabei haben wir oft den viel beachtete Barometer erreichte damit den
Die Mehrzahl der ausländischen Zuwanderer Kraft. Aber in den anderen großen Volkswirt- Eindruck, es ist nicht jedem klar, dass unser höchsten Stand seit Juli 2011. Insoweit sind wir
kam aus Osteuropa. Aber auch die Zahl der schaften Europas hat ein Prozess der Zerset- Wohlstand letztlich davon abhängt, was durch auch aus diesem Grunde für unsere weitere
Zuwanderer aus EU-Ländern, die von der zung begonnen, der nicht unterschätzt werden unsere wettbewerbsfähige Wirtschaft erwirt- geschäftliche Entwicklung mit unserem
Finanz- und Schuldenkrise besonders betroffen darf. In klassischen Industrieländern wie schaftet wird. Und nur dadurch. Geschäftsmodell positiv gestimmt.
sind, hatte steigende Werte. Die wirtschaftliche Frankreich, Italien oder Großbritannien
Kraft bei uns ist für viele verlockend. Wir schrumpfen die industriellen Kerne und Firmen
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GSWG_Lagebericht des Vorstandes GSWG_Lagebericht des Vorstandes
Allgemeine Wohnungswirtschaft deutschen Großstädten ist der Anteil der Perso- Danach stieg die Zahl der privaten Haushalte im kosten gegenüberstehen, erscheint letztendlich
nen, die im selbst genutzten Wohneigentum betrachteten Zeitraum insgesamt um gut 4,3 eine Reduzierung der Wohnfläche unausweich-
Der Trend zur Konsolidierung auf dem deut- wohnen, sogar noch deutlich geringer als im Millionen; hiervon waren allein im Bereich der lich. In den Städten ist der Wechsel von Haus-
schen Wohnungsmarkt geht weiter. Auf 12 Bundesdurchschnitt. Haushalte mit einem Haupteinkommensbezie- halten der älteren Altersgruppe in kleine
Milliarden Euro wird der Umsatz 2013 auf dem her in der Altersgruppe 65plus Zuwächse von Wohnungen bzw. gemeinschaftliche Wohnfor-
Wohnimmobilienmarkt geschätzt. Dabei gehen Auch in unserem Geschäftsgebiet ist man von gut 2,6 Millionen Haushalte zu verzeichnen. Die men, wie wir es praktizieren, zu forcieren.
viele davon aus, dass das erst der Anfang ist Wohnungsknappheit und explodierenden Mie- Zahl der Menschen in der Altersgruppe um 65
und es hier noch richtig los geht. Damit steigen ten verschont. Es gibt insgesamt betrachtet aus- und darüber wird von knapp 17 Millionen Per- Um den Bedürfnissen älterer Menschen gerecht
Erwartungen und auch Preise. Wettbewerber reichenden Wohnraum; sicherlich muss sonen künftig weiter deutlich ansteigen und in zu werden und sie möglichst lange in ihren ei-
mit individueller und standortbezogener zugestanden werden, nicht immer die Wohnun- 20 Jahren bei rd. 24 Millionen Menschen liegen. genen vier Wänden betreuen zu können, fehlen
Bewirtschaftungspolitik werden weniger. Gut gen, die heute oftmals nachgefragt und benötigt in Deutschland schon jetzt etwa 2,5 Millionen
für unser genossenschaftliches Geschäft. werden. In unserer Region ist preiswertes und Auch wenn die Versorgung der älteren Bevölke- barrierearme Wohnungen. Für diesen Bereich
trotzdem zeitgemäßes Wohnen nicht immer rung in einem der reichsten Länder grundsätz- besteht ein Investitionsbedarf von rd. 39 Milli-
Der kräftige Auftrieb bei den Mieten hat sich selbstverständlich, aber die Nachfrage kann im lich leistbar sein sollte, so ist doch davon arden Euro.
auch in den vergangenen Monaten fortgesetzt. Wesentlichen ständig befriedigt werden. Im Üb- auszugehen, dass sich die Einkommenssitua-
Oder nein: er hat sich deutlich verlangsamt. rigen arbeiten wir in der GSWG-Gruppe täglich tion für die ältere Bevölkerung eher verschlech- Der demografische Wandel wird im Wesentli-
Oder nein: es geht sogar in die andere Richtung, daran, dass unsere Mitglieder zufrieden woh- tert. Insgesamt ist zu befürchten, dass sich der chen durch die Alterung der Gesellschaft bei
die Mieten fallen wieder. So widersprüchlich die nen können und der Zuwachs an Mitgliedern Anteil an Senioren, der zur Absicherung des Le- gleichzeitig erwartetem Rückgang der Einwoh-
Aussagen klingen, sie sind doch alle richtig. wie in der Vergangenheit erhalten bleibt. Aber bensunterhaltes Unterstützung braucht, in den nerzahl geprägt. Daraus ergeben sich ökonomi-
Denn der Wohnungsmarkt in Deutschland ist so es ist lebensfremd, wenn öffentliche Einrichtun- nächsten Jahrzehnten deutlich ansteigen wird. sche, gesellschaftliche und demzufolge tägliche
gespalten, wie nie zuvor. gen das Niveau für die Ausstattung vorschrei- wohnungswirtschaftliche Fragestellungen, auf
ben. Die bis heute gelebte Praxis, dass die privaten die wir mit unseren Investitionsentscheidungen
Die Öffentlichkeit wird durch eine beschriebene Haushalte zwischen dem 35. und 50. Lebens- agieren. Durch die gerade in den vergangenen
aktuelle „neue Wohnungsnot“ verunsichert. Ebenso wird eine zunehmende künftige Alters- jahr im Rahmen des beruflichen Aufstiegs und Jahren wieder erstarkte Auslandszuwanderung
Etwa 10 % der Einwohner leben in den Kernla- armut veröffentlicht. Dieses Thema ist nicht zu der Familienbildung eine bezüglich Haushalts- ist ein nennenswerter Bevölkerungsrückgang
gen der Innenstädte. Und davon ist etwa die unterschätzen. Als zentrales Problem bleibt für größe, Einkommen und Präferenzen optimale insgesamt betrachtet bislang noch nicht spür-
Hälfte von drastisch steigenden Mieten betrof- einen Teil der geburtenstarken Jahrgänge der Wohnung beziehen und diese dann im weiteren bar.
fen. Das ergibt eine Zahl von ungefähr 4 Millio- 60er Jahre die künftige „Bezahlbarkeit des Woh- Verlauf auch bei Haushaltsverkleinerungen und
nen Bürgern, die unter einer deutlichen nens“. Gebrochene Erwerbsbiografien, gesun- Einkommensminderungen beibehalten, wird Der Wohnungsmarkt in Deutschland, mindes-
Verteuerung von Wohnraum leiden. Aber Tat- kene Arbeitszeiten, Niedriglohnbeschäftigung für einen wachsenden Anteil der Haushalte der tens im Westen, ist auf absehbare Zeit gesund.
sache ist eben auch, dass 95 % der Bürger davon (und daraus resultierende unzureichende Vor- älteren Altersgruppe künftig nicht mehr zu Das können wir auch täglich in unserem
nicht oder nur kaum betroffen sind. Wohnen ist sorge) sowie absehbare Rentenkürzungen tref- halten sein. Die auf hohem Niveau verharren- Geschäftsgebiet Bielefeld feststellen. Dass die
in Deutschland zwar teurer geworden, aber fen auf gerade aktuell steigende Wohn-, Energie- den Fluktuationsraten unterstreichen diese Wohnungsmieten in den Groß-, aber auch in den
bezahlbar, vor allem, wenn man die aktuellen und Mobilitätskosten. Für viele stellt sich dann Entwicklung. Steigenden Wohnkosten kann bei Mittelstädten und damit in Bielefeld in abseh-
Zahlen mit historischen Daten vergleicht und schon die Frage, kann das Dach über dem Kopf stagnierenden oder rückläufigen Einkommen barer Zeit fallen, ist nicht zu erwarten. Dies
dabei Qualitätsmerkmale berücksichtigt. in der jetzigen Form dauerhaft beibehalten wer- letztlich nur über eine Reduzierung der Wohn- würde einen Angebotsüberhang voraussetzen.
den. fläche begegnet werden. Da der Wohnungsbe- Tatsächlich gibt es jedoch in beinahe sämtlichen
Deutschland ist ein Mieterland. Nur 44 % der stand weitgehend fixiert ist – bei den deutschen Groß- aber auch in vielen Mittel-
deutschen Haushalte wohnen in der selbst ge- Wie aus der nachstehenden Tabelle ersichtlich, momentanen Wohnungsabgangsraten werden städten einen mindestens niedrigen Nachfrage-
nutzten Immobilie, während es beispielsweise sind in der Zeit von 1991 bis 2012/2013 stei- 98 % des heutigen Wohnungsbestandes auch in überhang nach wünschenswertem qualitäts-
im Süden Europas oftmals über 80 % sind. In gende Bevölkerungs- und Haushaltszahlen zu 20 bis 30 Jahren noch zum Angebot zählen – ist vollen und bezahlbaren Wohnraum. Die Nach-
verzeichnen. ein Ausweichen auf kleine Wohnungen nur frage nach Wohnraum in den Städten hat meh-
begrenzt möglich. Das bedeutet, eine deutliche rere Gründe. Dazu gehören die Binnen- ebenso
Ausweitung des Angebotes barrierearmer wie die Außenwanderung zugunsten der Städte,
Entwicklung der Bevölkerung und der privaten Haushalte von 1991 bis 2011 insgesamt Wohnungen, wie wir es ständig umsetzen, muss der allgemeine Trend der Reurbanisierung zu
sowie bei der Altersgruppe 65plus. forciert werden, um den Anteil der ambulant mehr Singlehaushalten, der vielfache Bau- und
in den Wohnungen der Pflegebedürftigen zu Instandhaltungsstau der vergangenen Dekade
1991 2011 Veränderung leistende Pflege zu stabilisieren oder gar zu sowie der damit einhergehende Abbau von Leer-
erhöhen. stand, hohe Beschäftigungszahlen und
insgesamt 65plus insgesamt 65plus insgesamt 65plus steigende Einkommen. Mit anderen Worten: die
Allen Pflegebedürfnissen zum Trotz werden die Fundamentaldaten des Wirtschaftsstandortes
1.000 in v. H. Menschen der Altersgruppe 65plus den größten Deutschland rechtfertigen mindestens stabile
Teil ihrer verbleibenden Zeit in einer konven- Mieten auf heutigem Niveau und Immobilien-
Bevölkerung 80.195 12.021 80.328 16.568 0,2 37,8
tionellen oder barrierearmen Wohnung leben. werterhöhungen. Trotzdem bereiten die Tatsa-
Haushalte 35.462 8.434 39.750 11.050 12,1 31,0 Da den sinkenden Einkommen steigende Wohn- chen, dass wir immer länger leben und
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gleichzeitig die Geburtenraten zurückgehen, Der Anstieg der Kaltmieten ist in 2013 im Bun- Dass gerade in den vergangenen Monaten die Insgesamt fertiggestellt wurden 2013 255.000
enorme wohnungswirtschaftliche Herausforde- desdurchschnitt geringer ausgefallen als die all- Mieten auf dem deutschen Wohnungsmarkt we- Wohnungen; hiervon ca. 10 % in bereits beste-
rungen ohne Parallelen in der Geschichte der gemeine Teuerung. Die Nettokaltmieten niger stark zulegten, verwundert ein wenig. Es henden Gebäuden. Dabei reicht dieser Trend
BRD. erhöhten sich um 1,3 %, die Inflation betrug hätte niemanden überrascht, wenn angesichts nicht aus, um weniger einer Wohnungsknapp-
mindestens 1,5 %. der von allen im Bundestag vertretenen Par- heit, aber insbesondere den Wohnungswünschen
Die Leerstandsquote auf dem deutschen Woh- teien geforderten Mietbremse die Vermieter der heutigen Nachfrage nachzukommen.
nungsmarkt in Mehrfamilienwohnhäusern ist Das Problem explodierender Mieten tritt nur re- noch einmal kräftige Aufschläge verlangt hät-
bereits seit einigen Jahren rückläufig und liegt gional begrenzt auf; in erster Linie bei Neuver- ten. Aber der Zyklus ist oft nicht schon so weit In NRW wurden 2013 ca. 49.600 Wohnungen
im Schnitt bei ca. 3,5 %. In Ostdeutschland mietungen in wenigen Groß- und vorangeschritten, dass selbst ein gesetzlich ver- genehmigt, ein knappes Viertel mehr als 2012.
(ohne Berlin) liegt der marktaktive Leerstand Hochschulstädten. Im Übrigen wirkten auch ordneter Mietenstopp keine Torschlusspanik Eine überdurchschnittliche Zunahme gab es
mit über 6 % immer noch deutlich höher als der langfristig betrachtet die Kaltmieten preis- mehr ausüben konnte. Dies können wir auch für dabei mit 34 % bei den genehmigten Wohnun-
im Westen mit ca. 2,7 %, wie aus nachstehender dämpfend. Sie erhöhten sich von 2005 bis 2013 unser Vermietungsgeschäft bestätigen. gen in Mehrfamilienhäusern (ca. 25.000
Abbildung ersichtlich. um rd. 9 %, die Verbraucherpreise insgesamt Wohnungen). Dabei weichen die Baugenehmi-
um über 14 %. Man muss auch feststellen, dass teure Woh- gungsquoten in den Kreisen gewaltig ab.
nungen inzwischen schwerer zu vermieten
sind. Für unser Geschäftsgebiet ist festzuhalten, Auch im neuen Jahr 2014 ist von steigenden
dass Wohnungen zu mehr als 7,00 Euro/m² Baugenehmigungszahlen auszugehen. Trotz
Wohnfläche in der Breite auch nicht mehr so allem kann von einem Bauboom keine Rede
einfach am Markt vermietet werden können. sein. Der Wohnungsbau kommt aus einem der-
Andererseits ist es oftmals aus wirtschaftlichen art tiefen Tal, dass Zuwächse lediglich als
Gründen unmöglich insbesondere Neubauwoh- Bestandteile eines Normalisierungsprozesses
nungen hierzu anzubieten, denn sonst lassen gewertet werden können.
sich die Wohnungen nicht nachhaltig ordentlich
bewirtschaften. In den kommenden Jahren werden in Deutsch-
land jährlich rd. 300.000 neue Wohnungen
Der von uns immer wieder geforderte geförderte benötigt, um den Ersatzbedarf sowie die Nach-
Mietwohnungsneubau, dem wir uns seit Jahren frage zu befriedigen. Das reicht aber schon bei
stark zugewendet haben und in den wir auch konstanten Bevölkerungszahlen nicht aus, weil
weiter investieren, wird dringend benötigt, um zugleich weiterhin die Zahl der Haushalte
Wohnraum auch für die breiten Schichten der wächst. Wanderungsbewegungen im ganzen
Bevölkerung zu schaffen. Der Geschosswoh- Land und der Zustrom in die Großstädte führen
nungsbau ist im Wesentlichen durch dazu, dass vorhandener Wohnraum nicht immer
private Investoren im hochpreisigen Segment dort ist, wo er benötigt wird.
geprägt. Von Januar bis Dezember 2013 wurde
in Deutschland der Bau von rd. 270.000
Wohnungen genehmigt. Wie das Statistische
Bundesamt mitteilt, steigerte sich die Zahl das
dritte Jahr in folge und erreichte ein Zehn-Jah-
res-Hoch. Höchststände wie aus dem Jahr 1994,
als 712.000 Wohnungen genehmigt wurden,
sind aber in weiter Ferne. Abgesehen davon
werden auch nicht alle genehmigten Wohnun-
gen gebaut. Im Geschosswohnungsbau wurden
rd. 118.000 Wohnungen genehmigt und damit
zum ersten Mal seit 1997 deutlich mehr Einhei-
ten als in Ein-/Zweifamilienhäusern. Der
Anstieg bei den genehmigten Wohnungen in
Mehrfamilienhäusern lag bei über 22 %. Dabei
legte am stärksten das Segment des Miet-
wohnungsbaus mit über 32 % zu. Das entspricht
einer Zunahme von 11.700 auf insgesamt über
51.000 neu genehmigte Mietwohnungen. Damit
Leerstandsquoten der Städte und Gemeinden setzt sich die seit 2010 anhaltende positive
Quelle: empirica, Immobilien Zeitung Entwicklung bei den Genehmigungen im
Wohnungsbau fort.
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Wohnungsmarkt NRW und Bielefeld Nach neusten Umfrageergebnissen in Bielefeld Knapp 2/3 der Bielefelder wohnen zur Miete. In Die Mietgrenze bei öffentlich geförderten
leben 94 % der Bielefelder gern in ihrer Stadt. Bielefeld wohnt man vergleichsweise günstig. Wohnungen lag in 2013 in Bielefeld bei 5,10
Die Einwohnerzahl von Nordrhein-Westfalen Es gibt interessante Veranstaltungen und An- Die Mieten liegen um ca. 6 % unter dem Bun- Euro/m² Wohnfläche. Die Durchschnittsmiete
wächst, wenn auch nur langsam, und die natür- gebote von Stadt, Organisationen und Vereinen. desdurchschnitt. Die durchschnittliche Netto- im GSWG-Bestand betrug 4,86 Euro/m² Wohn-
liche Bevölkerungsbewegung negativ ist. Mit Bielefeld ist für die Menschen interessant, denn kaltmiete in Bielefeld ist von 5,44 Euro im Jahr fläche.
über 17,5 Millionen Menschen ist NRW mit es verbindet die Vorteile einer Großstadt mit 2011 auf 5,61 Euro in 2013 gestiegen. Die Breite
Abstand das größte deutsche Bundesland. Nord- entspannenden Freizeitmöglichkeiten. In der des Marktes macht Bielefeld attraktiv. In Topla- In Nordrhein-Westfalen standen rd. 3,7 % der
rhein-Westfalen trägt mit über 20 % zum Rangfolge der Wohlfühlstädte landet Bielefeld gen gehen die Preise natürlich deutlich über die Wohnungen leer. Damit liegt Nordrhein-Westfa-
deutschen Bruttoinlandsprodukt bei und profi- bundesweit auf dem 13. Platz und dazu trägt Durchschnittswerte hinaus. Besonders stark len mit 0,2 % über der Leerstandsquote für
tiert nach wie vor von entsprechenden Migran- auch wesentlich das Wohnen in der Genossen- gefragt sind preiswerte Wohnungen. Gab es Gesamtdeutschland von 3,5 %. Die Leerstände
tenzuzügen. Außerdem kann festgehalten schaft im Bielefelder Süden bei. Bielefeld ist Anfang der 90er Jahre noch rd. 40.000 öffent- in Westdeutschland (mit Berlin) sind weiter
werden, dass die Arbeitslosigkeit in NRW weltoffen mit einer Portion Provinzialität. lich geförderte Wohnungen in der Stadt, ist ihre rückläufig und liegen 2013 bei 2,7 %. In Ost-
insgesamt betrachtet seit Jahren sinkt. Zahl bis heute deutlich auf 12.000 Wohneinhei- deutschland hingegen liegt die Leerstandquote
Die wieder verstärkte Zuwanderung, die Nach- ten gesunken. Der Bestand an preiswerten oder mit 6 % deutlich höher.
frage nach preisgünstigem Wohnraum, die nach öffentlich geförderten Wohnungen wird also
wie vor steigende Zahl der Ein- bis Zweiperso- immer kleiner, der Bedarf immer größer. Das
nenhaushalte macht den Vermietermarkt in unterstreicht im Übrigen unsere verstärkten
NRW und auch bei uns in Bielefeld stabil bzw. er Mietwohnimmobilien-Investitionen im öffent-
hat sich verbessert. Selbst wenn die Bevölke- lich geförderten Mietwohnungsbau; wie auch im
rungszahl sinken würde, wird das mittelfristig Betrachtungszeitraum. Darüber hinaus wird
an der Vermietungssituation nichts ändern, weil freifinanzierter günstiger und wünschenswer-
der Durchschnittshaushalt immer weniger Per- ter Wohnraum, wie er GSWG-Mitgliedern bereit
sonen umfasst. Die vergleichsweise geringe steht, in Bielefeld zunehmend knapper.
Eigentumsquote von 40 % in NRW sorgt über-
dies für eine stabile Nachfrage auch nach mit- In Nordrhein-Westfalen hat sich der Bestand
telgroßen Wohnungen. öffentlich geförderter Wohnungen seit 1996
mehr als halbiert. Jetzt gibt es noch 650.000
In Bielefeld sind mittlerweile annähernd 50 % Sozialwohnungen – Tendenz sinkend. Dabei
„Single-Haushalte“. Das entspricht gegenüber wird laut EU-Definition jeder sechste Haushalt
2010 einer Steigerung von rd. 3 % und führt zu in NRW als finanziell überlastet eingestuft. Das
einer stärkeren Nachfrage nach kleinen heißt, er muss mehr als 40 % seines verfügbaren
Wohnungen im mittleren Preissegment. Einkommens für Miete aufbringen. Immer mehr
Betroffene sind deswegen auf Wohngeld oder
In NRW gibt es rd. 8,8 Millionen Wohnungen, auf Grundsicherung für Unterkunft und
das sind fast 850.000 Gebäude mit Wohnraum Heizung angewiesen. Das Wohnen für die Mie-
und über 1,7 Millionen Wohnungen mehr als ter in NRW ist teurer geworden; Ursache sind
Quelle: Neue Westfälische 1987. In Prozenten liest sich der Zuwachs so: neben allgemeinen Mieterhöhungen aber in ers- Der Blick auf die Grafik zeigt die Verteilung
27,8 % mehr Gebäude und 23,8 % mehr Einhei- ter Linie wertverbessernde Mietanpassungen des Leerstandes nach Kreisen in Nordrhein-
ten. Erstaunlich ist dabei, dass trotz des seit und steigende Energiekosten. Westfalen.
In Ostwestfalen-Lippe nahm die Einwohnerzahl Jahren anhaltenden Exodus der Menschen aus
manchen Städten, insbesondere im Ruhrgebiet, In Bielefeld erfüllen zigtausend Haushalte die Quelle: IT. NRW, Immobilien Zeitung
leicht ab. Die Einwohnerzahl in Bielefeld ist
leicht angestiegen und verläuft weiterhin es praktisch keine größere Stadt in NRW gibt, Voraussetzung zum Bezug einer geförderten
entgegen dem bundesdeutschen Trend des in der zwischen 1987 und 2011 nicht neue Wohnung. Mit größten Anstrengungen und
allgemeinen Bevölkerungsrückgangs. Auch der Wohneinheiten auf den Markt gekommen sind. Innovationen in der GSWG und in der Unter-
„Stadtbezirk Senne“ mit dem Wohnungsbestand Die Städte in Ostwestfalen gehören eher zu den nehmensgruppe insgesamt haben wir in den
der Genossenschaft wächst. Die Stadt rangiert stillen Stars. In der größten Stadt der Region, in letzten Jahren in bestehende gut gewachsene
damit auf Platz 8 im Landesvergleich. Bielefeld, legte der Bestand von 138.000 auf Wohnstrukturen über 100 öffentlich geförderte
über 164.000 Einheiten zu. Die Neubautätigkeit Mietneubauwohnungen an verschiedenen
in Bielefeld ist seit einigen Jahren zurück- Standorten bezugsfertig erstellt oder wir stehen
haltend; hingegen läuft die GSWG-Neubautätig- vor einem kurzfristigen Baubeginn. Die
keit gegen diesen Trend. Das führt für uns als anfänglichen Nettokaltmieten liegen hierfür
langfristig ausgerichteter genossenschaftlicher zwischen 4,45 und 5,25 Euro/m² Wohn-
Wohnungsbewirtschafter zu deutlich gestie- fläche monatlich. Wir sind stolz, diese Aufgabe
genen Auslastungen in unserem Vermietungs- zu erfüllen, auch im Interesse des Umfeldes der
geschäft. Stadt Bielefeld und darüber hinaus.
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Die GSWG ist bestens auf die Wohnungsmarkt-Entwicklung in Bielefeld eingestellt Mit barrierefreien, altersgerechten und energieeffizenten Wohnungen setzt die GSWG Akzente
Uns ist nicht bange um die Stadt Bielefeld. Die Bevölkerung in Nordrhein-Westfalen besteht
Solange es infrastrukturelle Angebote mehr zunehmend aus Senioren, denn bereits jeder In Bielefeld gibt es viele alte und unsanierte
oder weniger vor der Haustür gibt, vermieten fünfte Bürger ist 65 Jahre und älter. Diese Ent- Wohnungen und es fehlt an neuem barrierear-
wir unseren Wohnungsbestand auf hohem wicklung ist auch nicht aufzuhalten und der men-/freien, energiesparenden, für die Breite
Niveau. Bielefeld gewinnt als Oberzentrum wei- Anteil der Senioren an der Gesamtbevölkerung bezahlbaren Wohnraum. Wir haben hierauf
terhin an Kraft. Wir wohnen barriereärmer und in NRW wird weiter steigen. Das trifft im auch im Betrachtungsraum erneut agiert und
energieeffizienter als „gestern“. Wesentlichen auch für Ostwestfalen-Lippe zu, uns zum Abriss weiteren GSWG-Wohnungsbe-
wenn auch im Moment noch mit etwas geringe- standes entschieden. Parallel dazu wurde die
Wenn überhaupt wird die Einwohnerzahl in ren Steigerungsraten. Diese demografische Entscheidung zum Mietwohnungsneubau auf
Bielefeld in den nächsten Jahren nur leicht Entwicklung stellt für uns als Wohnungsunter- den freigeräumten großzügigen Grundstücken
zurückgehen; eher leicht wachsen. Auf jeden nehmen eine große Herausforderung dar, die getroffen.
Fall wird ein Rückgang deutlich geringer sein täglich oftmals auch mit nicht unerheblichen In-
als für das übrige Deutschland. Dies weist der vestitionsentscheidungen zu bewältigen ist. In einer Gesamtbetrachtung ist der Wohnungs-
neuste Demografiebericht der Stadt Bielefeld Insbesondere haben wir auch in der Versorgung markt in Bielefeld als unaufgeregt und weitest-
aus. Also die Bevölkerungsentwicklung für Bie- vieler Menschen Weichen gestellt und neue gehend ausgeglichen zu beurteilen. Bei „guten,
lefeld kann als sehr unspektakulär betrachtet Wege beschritten. preiswerten Mietwohnungen“ kann der Markt
werden. Andererseits zeichnen sich klare Altersstruktur in Bielefeld als angespannt bewertet werden, mit dem
Quelle: Stadt Bielefeld, Neue Westfälische
Trends ab, die die Stadtbezirke verändern. Es gibt einen enormen Mangel an Senioren- Ergebnis von Verteuerungen auch in unteren
Bielefeld gewinnt von Wanderungen. Zudem wohnungen; der sich ständig deutlich erhöht. Preisklassen. Interessante Wohnungen hin-
gibt es zwischen einzelnen Stadtbezirken Denn es werden in den nächsten 20 Jahren sichtlich Lage, angemessenem Preis-/Leistungs-
erhebliche Diskrepanzen in der Altersstruktur deutlich mehr Menschen älter als 65 Jahre. verhältnis und neue Wohnprojekte durch
und in der Anzahl ihrer Einwohner. Hierauf Um-/Aus- oder Neubau finden jederzeit die
haben wir uns eingestellt und agieren täglich. entsprechende Nachfrage. Das Angebot an
Im Ergebnis kann man festhalten, relativ öffentlich geförderten Wohnungen ist zu gering.
wenige Kinder und Jugendliche, viele Einwoh- Das trifft auch für die nächste Zeit zu. Es gibt
ner in der Altersgruppe der 50- bis 70-Jährigen. einen enormen Mangel an Seniorenwohnungen;
der sich ständig deutlich erhöht. Denn es
werden in den nächsten 20 Jahren deutlich
Menschen ab 65 Jahre in Prozent mehr Menschen älter als 65 Jahre.
Quelle: IT. NRW
Insbesondere die beschriebenen branchenbezo-
genen Rahmenbedingungen haben den
Geschäftsverlauf 2013 positiv begleitet.
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