GESCHÄFTSBERICHT 2014 - Baugenossenschaft SILU
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GESCHÄFTSBERICHT 2014
2
IMPRESSUM
Umschlagbild: Küche nach Sanierung SILU 8, Oberglatt
Foto luna:mediadesign GmbH, Wallisellen, Alice Das Neves
Fotos: Die Fotos zum Thema «Sanierung im bewohnten Zustand» wurden in unseren Siedlungen aufgenommen.
Herausgeber: Baugenossenschaft SILU, Richterwis 17, 8303 Bassersdorf
Tel. 043 266 39 00, Fax 043 266 39 25, www.bgsilu.ch
Gestaltung: luna:mediadesign GmbH, Grindelstrasse 5, 8304 Wallisellen
INHALTSVERZEICHNIS
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INHALTSVERZEICHNIS
IMPRESSUM 2
EINLADUNG 4
TRAKTANDEN 5
VORWORT 7
JAHRESRÜCKBLICK 9
Wahlen in der Genossenschaft 11
Diverse Informationen 11
BAUEN UND SANIEREN 12
Ausblick auf die kommenden Jahre 14
PROJEKT TÖRLENMATT 16
ÜSES ZÄMELÄBE 18
Bewirtschaftung während der Sanierung in Oberglatt 19
Zu Besuch bei Familie Pache 20
Rückblick Siedlungsaktivitäten 22
Siedlungskommissionen, Mitglieder 23
FINANZEN 24
Erläuterungen zur Jahresrechnung 24
JAHRESRECHNUNG 28
Bilanz 28
Erfolgsrechnung 30
Hypothekarschulden 32
Darlehensschulden, Beteiligungen 33
Fonds 34
Risikobeurteilung 35
Bericht GPK 36
Bericht BDO 37
FACTS + FIGURES 38
Mietermutationen 38
Mieterdaten 38
Liegenschaftenportfolio 38
Mieterschaft nach Lebensalter 39
Mieterschaft nach Mietdauer 39
Wohnungsverzeichnis 40
Organisation per 31.12.2014 42
EINLADUNG
4
EINLADUNG
zur ordentlichen Generalversammlung
der Baugenossenschaft SILU.
Freitag, 27. März 2015, 19.00 Uhr
Landgasthof Breiti, Seebnerstrasse 21 in 8185 Winkel
Vorgängig, ab 18.15 Uhr laden wir Sie zu Für die Teilnahme an der Generalversammlung ist eine Voran-
einem Begrüssungs-Apéro ein. meldung unumgänglich. Die Anmeldekarte, welche dem Jah-
resbericht beiliegt, ist deshalb bis spätestens 20. März 2015
Im Anschluss an die Generalversamm-
bei der Geschäftsstelle der SILU einzuwerfen oder frankiert
lung offeriert die SILU ein Nachtessen,
zu senden an: Baugenossenschaft SILU, Richterwis 17,
zu dem auch Ihre Familienangehörigen
8303 Bassersdorf.
herzlich eingeladen sind.
Als weitere Anmeldemöglichkeit senden Sie eine E-Mail an
katharina.ditter@bgsilu.ch. Wir benötigen Ihren Namen und
Vornamen, Ihre Adresse und die Anzahl der teilnehmenden
Personen.
Suchen Sie noch eine Mitfahrgelegenheit? Bitte fragen Sie
bei Ihren Nachbarn, Ihrer Siedlungskommission oder bei der
Geschäftsstelle nach.
Der SILU-Vorstand freut sich auf Ihre Teilnahme an der Gene-
ralversammlung.
Von links nach rechts:
Ralph Nägeli, Anna Secchiano,
Rolando Rigotti, Benjamin Weishaupt,
Johanna Bennet-Uitz, Martin Gähwiler
TRAKTANDEN
TRAKTANDEN 5
Traktandenliste Generalversammlung
vom 27. März 2015
1. Begrüssung und Einleitung durch den Präsidenten
2.
Wahl der Stimmenzähler
3. Genehmigung des Protokolls der ordentlichen GV vom 28. März 2014 (www.bgsilu.ch)
4.
Genehmigung
a) des Jahresberichtes des Präsidenten
b) der Bilanz und der Erfolgsrechnung
5. Rechnung 2014
a) Entgegennahme des Berichtes der GPK und der Revisionsstelle
b) Entlastung des Vorstandes und der Verwaltung
6. Wahl der Revisionsstelle für 2 Jahre
7. Information über den Stand des Projektes SILU 2 «Törlenmatt» in Hausen am Albis
8. Diverses/Umfrage
Baugenossenschaft SILU
Rolando Rigotti, Präsident
A uch der kleinste
gemeinsame Nenner
hat ein gewisses
Entwicklungspotential.
Ernst Ferstl
(*1955), österreichischer Lehrer, Dichter und Aphoristiker
6
VORWORT
VORWORT 7
Die Baugenossenschaft SILU renoviert zukunfts
gerichtet, innovativ und nachhaltig. Soziale Ansprüche
und gesellschaftliche Veränderungen werden in
unsere Arbeit einbezogen.
einer Immobilie konfrontiert. Sie können sich vorstellen, dass
dem Vorstand unter diesen Bedingungen eine herausfordern-
de Aufgabe gestellt ist, auf die es frühzeitig zu reagieren gilt.
Bereits im Sommer 2007 hatte sich der Vorstand intensiv mit
der Genossenschaftsstrategie auseinandergesetzt und die
Ziele für die folgenden Jahre festgelegt. Mit einem Strategie-
Review seit dem Herbst 2014 wird nun die Strategie über-
prüft: Erreichen wir nach wie vor die gesetzten strategischen
Ziele? Müssen Korrekturen eingeleitet oder muss ein neuer
Kurs bestimmt werden? – Nun, die wichtigsten Themen haben
sich nicht verändert. Wir wollen weiterhin:
• konkurrenzfähige attraktive Mietzinsstrukturen erhalten
Rolando Rigotti, • für den Werterhalt unseres Immobilienportfolios sorgen
Präsident • den Genossenschaftsgedanken in unserem Zusammenleben
fördern und
• die Infrastruktur bestmöglich den Bedürfnissen der Genos-
senschafter anpassen.
Weitere Ergebnisse werden am Ende der Überprüfung im Mai
2015 vorliegen.
Liebe Genossenschafterinnen
und Genossenschafter
Als Folge dieser Zielsetzungen sanieren wir unsere Immobilien
Wohnen ist existenziell – und wie wir laufend. In einem 10-Jahres-Plan sind die baulichen Mass-
wohnen, unterliegt dem Wandel der Zeit. nahmen nach ihrer Dringlichkeit festgelegt. Im Jahr 2014 wur
So widerspiegelt Wohnraum unsere Be- den Sanierungen in den Wohnungen von SILU 8 durchgeführt.
dürfnisse und die Möglichkeiten, über Mehr darüber lesen und sehen Sie in diesem Geschäftsbericht.
welche unsere Gesellschaft verfügt. Das war eine schwierige Zeit für die Bewohner von SILU 8,
welche nicht zuletzt dank dem Zusammenhalt untereinander
Demografische Entwicklungen, familiäre mit Bravour gemeistert und mit neuen Küchen und Bädern
Strukturen und Arbeitsmarktsituationen belohnt wurde.
haben grossen Einfluss auf unsere Wohn
formen. Im heutigen Umfeld sehen wir uns Nun freue ich mich über Ihr Interesse an unserem Geschäfts-
mit einem schnellen Wechsel unserer An bericht und über jede Teilnehmende und jeden Teilnehmen-
sprüche und dem langen Lebenszyklus den an unserer diesjährigen Generalversammlung.
VORWORT 8
JAHRESRÜCKBLICK
JAHRESRÜCKBLICK 9
Die Tätigkeiten von Vorstand, Geschäftsstelle und
Bewirtschafterin, der Livit AG, verlangen eine
vernetzte und interdisziplinäre Arbeitsweise. Eine
Herausforderung, welche auch in der Berichtsperiode
gemeistert wurde.
Der Vorstand bearbeitete in sieben Vor- jekten. Neben der Prüfung von Möglichkeiten in Bezug auf Aus
stands- und in verschiedenen Kommis- bau und Entwicklung forderte auch das Projekt «Törlenmatt»
sionssitzungen die umfangreichen und viel Einsatz, und dies vor allem die Baukommission 2.
verschiedenartigen Belange unserer Ge Im August 2014 startete der Vorstand mit den Arbeiten am
nossenschaft. Ausserdem vertraten die Strategiereview. An vier Klausurtagen wurden die Führungs-
Vorstandsmitglieder die SILU bei Veran- mittel der SILU überprüft, die Entwicklungsschritte geplant
staltungen des Verbandes der Wohnbau und Unterhalt sowie Erhalt des Immobilienportfolios aktuali-
genossenschaften, des Verbandes der siert. Im Fokus stand vor allem die Mieterschaft mit ihren
gemeinnützigen Wohnbauträger und an Bedürfnissen. Der Vorstand hat sich im Rahmen der Strategie-
Anlässen verschiedener nahestehender arbeiten auch eingehend mit dem Wandel der prognostizierten
Organisationen. demografischen Entwicklung befasst. Ein einheitlicher Wis-
sensstand und umfassende Informationen werden sicherstel-
Sehr zeitintensiv für den Vorstand waren len, dass die Umsetzung der Ziele die Genossenschaft erfolg-
auch die Arbeiten an verschiedenen Pro- reich in die nächsten fünf bis acht Jahre führen.
Januar und Februar 2014 Wie jedes Jahr waren die ersten beiden Monate von den
jährlichen Rechnungsprüfungen durch die Geschäftsprüfungs-
kommission und die Revisionsstelle geprägt. Im gleichen Zug
wurde der Geschäftsbericht für das Vorjahr erstellt und es
fanden erste Vorbereitungsarbeiten für die Generalversamm-
lung statt.
März 2014 Am 28.03.2014 fand die ordentliche Generalversammlung
statt. Traditionell im Saal des Landgasthofes Breiti in Winkel,
konnten 232 Personen begrüsst werden.
April 2014 Die Nebenkostenabrechnungen für die Periode vom 01.10.2012
bis zum 30.09.2013 wurden zum ersten Mal nach dem Verur-
sacherprinzip erstellt. Die Betriebskosten, welche bisher als
Pauschalen verrechnet wurden, werden nun separat aus-
geschieden und zusammen mit den Heizkosten periodisch
abgerechnet.
JAHRESRÜCKBLICK
10
Per 01.04.2014 wurde die Liegenschaft Auenring 49, 8303
Bassersdorf der SILU überschrieben. Die neuen Mieter wurden
an einem Orientierungsabend vom Vorstandspräsidenten
begrüsst. Sie werden an der GV vom 27.03.2015 als Genos-
senschafter in der SILU aufgenommen.
Die Liegenschaft Auenring 47 ist bereits im Besitz der SILU.
Auenring 49 ist ein identisches Haus und an den Auenring 47
angebaut. Mit dem Kauf sichert sich die SILU ihre Unabhän-
gigkeit in Bezug auf die bauliche Entwicklung.
Mai 2014 Eine vakante Hauswartstelle in SILU 3 + 5 wurde per 1. Mai 2014
neu besetzt. Fabrizio Gusmini hat sich zwischenzeitlich gut
eingelebt und ist bei den Mietern von SILU 3 + 5 gut bekannt.
Er ist neben seinem Amt als Hauswart auch Genossenschafter,
wohnt er doch mit seiner jungen Familie in der SILU 11 «Sprang-
len» in Bassersdorf. Aktuell besucht er zudem die Hauswart-
schule und langsam bereitet er sich auf seine Prüfung vor.
Juni und Juli 2014 Der zweimal jährlich erscheinende Newsletter bekam ein neu-
es Aussehen und erschien zum ersten Mal in Farbe.
August und September 2014 Die Hauswartkosten wurden überprüft, und in einzelnen
Siedlungen werden Optimierungsmassnahmen geplant.
Es wird bereits an einem Betriebskonzept gearbeitet, und
der Vormietvertrag für den Spitexstützpunkt war ebenfalls in
Bearbeitung.
Oktober und November 2014 Die jährlichen Liegenschaftenrundgänge wurden von der
Geschäftsführerin, den Livit-Bewirtschafterinnen und Haus-
warten durchgeführt. Auch im Jahr 2014 konnte das Erschei-
nungsbild der SILU-Siedlungen gelobt werden. In diesem Jahr
wurde der Fokus auf die Ordnung in den Tiefgaragen gelegt
und der Baumbestand in den einzelnen Siedlungen unter die
Lupe genommen.
Dezember 2014 Der letzte Monat im Jahr ist erfahrungsgemäss ein intensiver
Monat für Vorstand und Geschäftsstelle. So auch diesmal:
Budget und Finanzplan 2015 wurden erarbeitet, diskutiert und
verabschiedet. Der Jahresabschluss stand an und es wurden
die Ziele der SILU für das Folgejahr bestimmt.
Susanne Dutly Baur Urban Marty
Geschäftsführerin SILU 1JAHRESRÜCKBLICK
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WAHLEN IN DER GENOSSENSCHAFT
Revisionsstelle BDO AG, Zürich
An der GV 2013 wurde die BDO AG, Die Anforderungen an die Revisionsstelle und deren Aufgaben
Zürich als Revisionsstelle der SILU für sind in Art. 30 und 31 unserer Statuten ausführlich beschrie-
zwei Jahre gewählt. Deshalb ist eine ben. Die Revisionsstelle führt eine «eingeschränkte» Revision
Bestätigung an der diesjährigen GV 2015 durch.
erforderlich.
DIVERSE INFORMATIONEN
Hauswarte In Memoriam
Die Hauswarte spielen eine grosse Rolle Wir gedenken an dieser Stelle verstorbener Genossenschafter,
in den Siedlungen. Sie sind nicht nur die Genossenschafterinnen und SILU-Angehörigen.
ersten Ansprechpartner der Mieter. Auch
die SiKo’s erhalten jeweils wertvolle Internetauftritt
Unterstützung bei der Ausrichtung der News und Informationen sind auf unserer Internetseite zu
vielen Anlässe in den Siedlungen. Ohne finden und werden regelmässig aktualisiert.
den Einsatz unserer Hauswarte wären Nachdem im Jahr 2013 der Geschäftsbericht ein neues Layout
die vielen Aktivitäten kaum realisierbar. bekommen hat und der Newsletter farbig wurde, wird der
SILU-Online-Auftritt im Frühling 2015 mit einer überarbeiteten
An der diesjährigen Hauswarttagung Internetseite aufwarten.
stand das Thema Arbeitssicherheit im
Fokus. Die Risiken, welche die Tätigkei- Von den Statuten über die geltenden Reglemente und Jahres
ten eines Hauswarts beinhalten, sind berichte sind auch die Ziele und Informationen über die Sied-
beachtlich. Gefahren lauern überall und lungskommissionen und ihre Aktivitäten abrufbar. Die vielen
dürfen nicht unterschätzt werden. neuen Bilder ermöglichen Ihnen nun bei Ihrem Besuch einen
Spaziergang durch die SILU-Siedlungen.
Informieren Sie sich unter: www.bgsilu.ch
Fabrizio Gusmini
SILU 3+5+6
Markus Frei Daniela Schmid
SILU 4+9+11 SILU 3+5BAUEN UND SANIEREN
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BAUEN UND SANIEREN
Die Baugenossenschaft SILU hat sich auch 2014
zum Ziel gesetzt, ihrer Mieterschaft qualitativ guten
Wohnraum zu bieten und den Ausbaustandard
attraktiv zu gestalten.
SILU 8 «Im Sack», Oberglatt In den Küchen der neun 2.5-Zimmer-Wohnungen Rümlangstr.
Küchen- und Badsanierung 16 konnten sogar zusätzliche Seitenboards eingebaut werden:
Die SILU informierte die Mieterschaft in Die sind zwar schmal, aber durchaus praktisch wegen des Zu-
Oberglatt schon früh über die bevorste- satzstauraums und der Zusatzabstellfläche.
hende Küchen- und Badsanierung und
bezog die SiKo als Mietervertreter in Auch die Feinplanung der Küchen und Bäder bezüglich Mate-
offene Fragen und in die Planung ein. rial und Geräte erfolgte in Abstimmung mit der SiKo. Für die
Küchenausstattung wurde als wichtig empfunden, dass das
Spülbecken möglichst gross ist, damit z.B. Backbleche ge-
spült werden können. Auch das vorgeschlagene übergrosse
Kochfeld (Ceran mit Touch-Funktion) wurde begrüsst, da es
ein gleichzeitiges Kochen mit grossem Kochgeschirr ermög-
licht. Über die alternativen Ausstattungen des Kühlschrankes
wurde schliesslich per Mehrheitsabstimmung entschieden.
Die Plättli für Wand und Boden in Bad und Küche wurden
gemeinsam begutachtet und ausgewählt. Die SiKo befürwor-
tete die vorgeschlagene Idee, dass die Bodenplättli matt und
die Wandplättli glänzend ausgeführt werden.
Die Umbauarbeiten in den 39 bewohnten Wohnungen starte-
Sabine Krause, Architektur ten etappiert im April 2014. Die geplanten Bauzeiten pro Ge-
bäude und pro Wohnung konnten dank der vorgängig sehr
Es fand mitunter die Diskussion statt, ob fundierten Bauzeitplanung weitgehend eingehalten werden.
eine grössere Wandöffnung zwischen Auch das nicht vorhersehbare Problem, dass während der
Küche und Essraum sinnvoll wäre. Es Abbrucharbeiten zusätzliche Asbestrohre aufgefunden wur-
wurde festgestellt, dass der Mehrwert den, konnte durch die Bauleitung überraschend schnell gelöst
doch begrenzt ausfällt, hingegen aber werden, ohne dass dadurch Bauverzögerungen entstanden.
der bauliche Mehraufwand aufgrund der
erforderlichen statischen Massnahmen Für die Mieter entstand für die je rund fünf Wochen Bauzeit
deutlich höhere Baukosten und eine län- pro Wohnung eine nicht gerade gemütliche Wohnsituation. Doch
gere Bauzeit zur Folge hätte. es war festzustellen, dass sich die allermeisten Genossen
schafter/-innen sehr flexibel und konstruktiv auf den unum
Der Mieterschaft war es bei der Neupla- gänglich schwierigen Bauprozess einstellten. Diese Voraus-
nung der Küchen ein grosses Anliegen, setzungen unterstützten ihrerseits nicht unwesentlich den
dass trotz der recht kleinen Raumgrösse gesamten Bauablauf auf Seiten der Baufirmen und der Bau-
möglichst viel Stauraum geschaffen wird. leitung.BAUEN UND SANIEREN
13
Parallel zur Küchen- und Badsanierung «Nachsanierung» in ein paar Jahren möglichst ausschliessen.
erfolgten weitere Bauleistungen: Erstin- Die SiKo wurde über den aktuellen Stand der BK-Arbeit infor-
stallation von Wasserenthärtungsanla- miert und in die Diskussion einbezogen. Ebenso erfolgte eine
gen, Erneuerung aller elektrotechnischen Information der BK an die Mieterschaft im Rahmen des Sied-
Verkabelungen innerhalb und ausserhalb lungsfestes.
der Wohnungen, Erneuerung der Haupt-
tableaus in den Kellern sowie Erneue- Ende des Jahres 2014 startete der Ideenwettbewerb (Thema:
rung der Treppenhausgeländer und Woh Erweiterung und Neugestaltung der Balkone) mit Einladung
nungseingangstüren. an drei Architekturbüros. Im Anschluss an die Jurierung der
Wettbewerbsarbeiten wird die Planungsarbeit aufgenommen.
Ende August 2014 konnten die Bauarbei- Die Mieterschaft wird Ende 2015 umfassend an einem Orien-
ten planmässig fertiggestellt werden. tierungsanlass über die Sanierung informiert. Für 2016 und
Es folgte die Phase der Abnahmen und 2017 sind die Bauarbeiten eingeplant.
Mängelbeseitigungen.
SILU 11 «Spranglen», Bassersdorf
Die Kostenfeststellung der Küchen- Neubau der Balkongeländer / Teilerneuerung
und Badsanierung beziffert sich auf Fenster in den Treppenhäusern
CHF 3'025'983, was eine erfreuliche Die bestehenden Balkongeländer und Balkonseitenwände
Kostenunterschreitung von CHF 274'017 wiesen sicherheitstechnische und bauliche Mängel auf. Die
gegenüber dem ursprünglichen Kosten- Erneuerung der Bauelemente in den 66 Wohnungen konnte zu
voranschlag bedeutet. Anfang Dezember 2014 fristgerecht abgeschlossen werden.
Die Konstruktionen entsprechen nun den neusten SIA-Normen
SILU 9 «Richterwis», Bassersdorf sowie den bfu-Richtlinien. In allen Treppenhäusern der SILU 11
Die Baukommission (BK) der SILU be- mussten – ebenfalls aus sicherheitstechnischen Gründen – Teil
schäftigte sich im Jahr 2014 mit den erneuerungen von Fenstern durchgeführt werden. Insgesamt
Vorstudien zur energetischen Gebäude wurden CHF 155'669 investiert.
sanierung sowie zur Küchen- und Bader-
neuerung. Die verschiedenen Sanierungs
varianten mit ihren unterschiedlichen
Eingriffstiefen wurden analysiert und
bewertet. Für die Küchen- und Badsanie-
rung wurde die Variante mit einer leich-
ten Badvergrösserung favorisiert, sodass
hier neben Lavabo und Badewanne oder
Dusche ein WC Platz findet. Die Küchen
sollen durch eine breite Schiebetür mit
dem angrenzenden Esszimmer räum-
lich besser verbunden werden.
Für die energetische Gebäu
desanierung wurde definiert,
dass alle energieeinsparen-
den Mass nahmen getroffen
werden, die eine spätereBAUEN UND SANIEREN
14
SILU 3 «Bächliwis», Bachen- AUSBLICK AUF DIE
bülach + SILU 5 «Pünten», KOMMENDEN JAHRE
Bachenbülach
Sanierung der Tiefgaragen • Voraussichtlich ab 2016
Im Herbst 2014 wurde in beiden Tiefga- SILU 9 «Richterwis», Bassersdorf
ragen eine statische und brandschutz- Energetische Gebäudesanierung, Küchen- und Badsanie
technische Sanierung durchgeführt. Die rung, Erneuerung der Energieversorgung
recht aufwändigen Baumassnahmen an
den Decken bedingten ein etappiertes • Voraussichtlich ab 2018
Absperren der 122 Parkplätze. Ersatz SILU 4 «Auenring», Bassersdorf (Auenring 47 + 49)
parkplätze wurden der Mieterschaft im Energetische Gebäudesanierung, Küchen- und Badsanie-
öffentlichen Strassenraum und auf dem rung
benachbarten COOP-Gelände zur Verfü-
gung gestellt. • Voraussichtlich ab 2019
SILU 1 «Dreispitz», Embrach
In beiden Tiefgaragen wurde die Bauzeit Energetische Gebäudesanierung, Küchen- und Badsanie-
dazu genutzt, die technischen Einrichtun rung, Erneuerung der Energieversorgung, ggf. Teilersatz-
gen wie Lüftung, Elektroanlagen zu moder neubau
nisieren und eine malermässige Auffri-
schung durchzuführen. Das sicherheits
technische Konzept (Flucht bei Gefahr)
wurde auf den neusten Stand gebracht.
In der Tiefgarage der SILU 3 wurde die
Waschbox zugunsten von acht neuen
Motorradparkplätzen aufgehoben.
Mit Sanierungsabschluss der SILU 3 und
der SILU 5 ist nunmehr die seit 2011
laufende Bausanierung der betroffenen
SILU-Tiefgaragen abgeschlossen. Die Tief
garagen der SILU erfüllen nun die aktu-
ellen Normanforderungen für Stand
sicherheit (Statik), Brandschutz und
technische Ausrüstung (Lüftung, Be-
leuchtung). Die Gesamtkostenfeststel-
lung weist aus, dass allein für den Bereich
Standsicherheit und Brandschutz insge-
samt CHF 1'150'532 benötigt wurden.
Zuzüglich der sonstigen Massnahmen
wurden insgesamt CHF 1'608'697 inves-
tiert.15
PROJEKT TÖRLENMATT
16
PROJEKT TÖRLENMATT
Ein weiterer wichtiger Meilenstein in unserem Projekt
Törlenmatt. Die Zeit bleibt nicht stehen.
Die aktuelle Bautätigkeit besteht aus Erschliessungsarbeiten
des Tiefbauamtes der Gemeinde Hausen a.A. Sie beinhalten
die Erschliessungsarbeiten für zwei Baugebiete, wovon eines
die Überbauung Törlenmatt ist.
Das bedeutet natürlich auch, dass im letzten Jahr Fortschritte
auf dem Weg zum Baustart gemacht wurden.
Bevor Ende Mai 2014 das Baugesuch eingereicht werden
konnte, fanden mit der Baubehörde der Gemeinde Hausen
zeitintensive Vorabklärungen zum Energiekonzept und zur
verkehrstechnischen Erschliessung der Törlenmatt statt.
Martin Gähwiler
Vorstand Baukommission SILU 2 Die Baubewilligung
Am 9. Dezember 2014 hat der Gemeinderat von Hausen a.A.
Bauplatz SILU 2 die Bewilligung zur Überbauung Törlenmatt und zum Neubau
In der Törlenmatt entstehen Baupisten der Albisstrasse 3 erteilt. Die Bauherrschaften SILU und
und es werden Wasserleitungs- und Weisbrod-Zürrer AG freuten sich zusammen mit der Baukom-
Kanalisationsrohre verlegt. Man sieht mission und allen Planern, nach der langwierigen Vorarbeit
Baucontainer auf dem Grundstück und diesen wichtigen Meilenstein erreicht zu haben. Nach mehr
in Hausen am Albis ist man gespannt. als sieben Jahren sind die Hürden, die manchmal fast
Ist das nun der Baubeginn der Überbau- unüberwindbar schienen, überwunden.
ung «Törlenmatt»?
M an kann nicht
jeden Tag
etwas Grosses tun,
aber etwas Gutes.
Friedrich Daniel Ernst Schleiermacher
(1768–1834), deutscher evangelischer Theologe, Philosoph und PädagogePROJEKT TÖRLENMATT
17
Ein weiteres Hindernis war beseitigt, als Auch wenn es noch zwei Jahre bis zum Bezug dauert, die
uns das Baurekursgericht am 23.01.2015 künftige Bewirtschaftung ist bereits heute ein Thema, das uns
die Rechtskraftbescheinigung zugestellt beschäftigt.
hatte. Unsere Baubewilligung war damit
rechtskräftig. Ein Teil dessen ist der Erstvermietungsprozess, welcher die
bereits seit langem definierten Prioritäten erfüllen muss. So
Vor dem Baustart galt es dann noch diver- werden die Mitglieder der «Genossenschaft Wohnen im Alter»
se Details wie Landabtausch, Dienstbar- als Erste und in der Reihenfolge des Genossenschaftsbeitritts
keiten, Überfahrts- und Fusswegrechte berücksichtigt, aber auch die weiteren Vergaben erfolgen
zu regeln. Auch dies ist geschafft und nach bereits bestimmten Regeln.
am 03.02.2015 konnten diese Zusatzver-
träge von allen Parteien unterzeichnet Weitere Vorbereitungsarbeiten, wie z.B. die Festlegung der
und notariell beglaubigt werden. Mietzinsen, die Planung von Unterhaltsarbeiten über die ge-
samte Überbauung und die Erstellung von Mietverträgen,
Wir sind bereit für den Baustart und sind ebenfalls bereits im Gange.
sobald alle Anschluss- und Baugebüh-
ren beglichen sind, erfolgt die Baufrei- Es wartet also noch eine ganze Menge Arbeit auf die SILU –
gabe. und auf die Baukommission im Speziellen. Wir freuen uns auf
die kommenden Aufgaben und Herausforderungen.
In rund zwei Jahren sollten also 47 SILU-
Wohnungen bezogen werden. Und auch Die weiteren Termine: Baufreigabe: Februar 2015
der geplante Spitex-Stützpunkt wird in Baubeginn: 1. April 2015
die Überbauung einziehen. Wohnungsbezug: 1. Quartal 2017ÜSES ZÄMELÄBE
18
ÜSES ZÄMELÄBE
Sanieren im bewohnten Zustand bedeutet für die
Bewohner eine logistische Herausforderung. In Ober
glatt haben sich die Mieter dieser Aufgabe gestellt.
backen. Umso mehr freuen sich die Bewohner, wenn Küchen
und Bäder erneuert werden. Doch bevor die neue Badezimmer
oase und das Küchenparadies eingeweiht werden können,
wird es zuerst laut und staubig.
Das galt auch für die Küchen-Bad-Sanierung in Oberglatt. Die
Sanierung im bewohnten Zustand ist zwar mit viel Aufwand
verbunden, ermöglicht aber den bisherigen Mietern, auch nach
der Sanierung in ihrem gewohnten Umfeld zu bleiben. Die SILU
sanierte nicht zum ersten Mal im bewohnten Zustand und die
Erfahrung zeigt: Eine gute Organisation ist das A und O, ebenso
Anna Secchiano wichtig sind aber gegenseitiges Verständnis, Toleranz und ein
Vorstand, Siedlungskommission bisschen Spontaneität für Unvorhergesehenes.
Trotz allen Unannehmlichkeiten ermöglicht eine Sanierung in
diesem Umfang die Chance auf ein besseres gegenseitiges
Kennenlernen und das Aufeinander-Zugehen. Die genossen-
schaftlichen Prinzipien der Selbsthilfe, Selbstverantwortung
und Solidarität gewinnen in einer solchen Ausnahmesitua
tion eine besondere Bedeutung. Wer Unterstützung sucht und
selber Hilfe anbietet, fühlt sich nicht auf verlorenem Posten
und ist nicht der Situation ausgeliefert.
Die Möglichkeiten, sich in einer Sanierungsphase zu organi-
sieren, sind vielfältig: Wer kann, plant lange Ferien während
Katharina Ditter der Bauphase. Wem das nicht möglich ist, der versucht bei
Kommunikation Freunden und Bekannten Obdach zu finden. Bedeutend er-
leichtert wird die Sanierungsphase, wenn sich Mietparteien
Auch Gebäude haben eine Lebensdauer, organisieren und sich gegenseitig zum Essen einladen, wenn
und so hinterlassen die verstrichenen sie die Kinder in die Ferien geben oder Spielnachmittage pla-
Jahre auch im Wohnbereich ihre Spu- nen. Nur schon das Lagern von Lebensmitteln im Kühlschrank
ren. In den besonders intensiv genutzten des Nachbarn bietet eine grosse Unterstützung.
Räumen wie Küche und Badezimmer zeigt
sich das Alter besonders offensichtlich Pünktlich zum Baubeginn wurde der Mieterschaft in Oberglatt
– und ebenso der gesellschaftliche Ge- zudem der neue Gemeinschaftsraum mit einer neuen Küche
schmackswandel. Die vor 30 Jahren als übergeben, der von allen Mietern benutzt werden konnte. So
modern empfundenen, dominanten roten stand an warmen Sommertagen gemütlichen Grillabenden
und grünen Farbfliesen wirken heute alt- nichts im Wege.ÜSES ZÄMELÄBE
19
WIE HABEN SIE DIE SANIERUNG AUS SICHT DER BEWIRT-
SCHAFTUNG ERLEBT?
Aufgrund dieser bevorstehenden Sanierungsarbeiten haben
sich einige Mieterinnen und Mieter entschlossen, sich ein
neues Zuhause zu suchen, so dass es einige Wohnungsab
nahmen gab.
Mit welchen Anliegen kamen Mieter während der
Sanierung zu Ihnen?
Trotz Anweisung der Bauleitung hatten einige Handwerker die
Besucherparkplätze belegt, sodass die Mieter/-innen ihren
Gästen teilweise keine Parkmöglichkeiten anbieten konnten.
Einige Male kam es vor, dass die Heizleistung sowie die Warm
Kathrin Gloor
wasseraufbereitung ungenügend waren. Vereinzelt kam es
Bewirtschafterin Livit AG
auch zu Stromausfällen.
Frau Gloor arbeitet seit 29 Jahren bei
Was hat Sie während des Umbaus besonders überrascht?
der Livit AG als Bewirtschafterin. Neben
Die positive Einstellung der Mieterschaft gegenüber den
weiteren SILU-Liegenschaften betreut
Sanierungsarbeiten hat den ganzen Ablauf erleichtert. Einige
Frau Gloor die SILU 8 in Oberglatt und
Familien haben sich entschlossen, während der Umbauphase
begleitete auch die Küchen- und Badsa-
in die Ferien zu verreisen. Dank einer professionellen Baulei-
nierung.
tung vor Ort konnten kleinere Anliegen laufend befriedigt
werden.
Welche Vorbereitungen mussten von
Ihrer Seite her vor der Sanierung ge-
Was ist aus Ihrer Sicht besonders zu beachten, wenn
troffen werden?
im bewohnten Zustand saniert wird?
Die Livit AG wurde eingeladen, an der
Die Wertsachen sollten aus den Wohnungen entfernt werden.
Mieterorientierung vom 26. November
Ebenso sollten die Schlafzimmertüren abgeschlossen werden,
2013 mitzuwirken und die Mieterschaft
da die Wohnungen tagsüber offen stehen. Grundsätzlich sind
über die Mietzinsanpassung aufgrund
die Termine der Bauleitung für die auszuführenden Arbeiten
der Sanierungskosten zu informieren.
zu beachten.
Damit die gesamte Mieterschaft Zugang
Dank der unkomplizierten Kommunikation zwischen der Verwal
zu den Informationen hatte, erstellten wir
tung und der Bauleitung und dank der Mithilfe der Genossen
ein Protokoll, welches wir in den Treppen
schafter/-innen der SILU 8 konnte die Sanierung erfolgreich
häusern aushängten.
abgeschlossen werden. Die Mieter/-innen sind von der neuen
Küche und dem Badbereich begeistert.ÜSES ZÄMELÄBE
20
KÜCHEN- UND BAD-SANIERUNG BEI FAMILIE PACHE
Wenn es laut und staubig wird und man den Wald vor lauter Bäumen nicht mehr
sehen kann …
Die Klingel ist noch nicht ganz verstummt, Seit sieben Jahren bewohnen Michael und Marianne Pache
als die Wohnungstür aufgerissen wird. zusammen mit ihren drei Kindern Jessica (9 Jahre), Janic
Neugierig und etwas verlegen steht Jonas (6 Jahre) und Jonas (4 Jahre) die 5.5-Zimmer-Wohnung in
in der Tür und ist sichtlich erleichtert, als Oberglatt. Die Familie Pache ist eine von vielen Familien in
seine Mutter Marianne Pache ihn bei der Oberglatt, welche die Küchen-Bad-Sanierung im bewohnten
Begrüssung des Besuchs unterstützt. Die Zustand miterlebt haben.
Wohnung der Familie Pache ist hell. Und
sie riecht angenehm neu: ein Mix aus
frischem Holz und anderen Baumateria- «Schlaflose Nächte
lien. «Ja, der Geruch ist anders als früher»,
bestätigt Michael Pache. hatten wir deshalb
nicht.»
Wie lebt eine 5-köpfige Familie, wenn fünf Wochen weder
Küche noch Bad benutzt werden kann? «Schlaflose Nächte
hatten wir deshalb nicht. Aber als wir von der Sanierung er-
fahren haben, fühlten wir uns doch unter Druck», bestätigt
Marianne Pache. Die frühzeitig durchgeführte Mieterorientie-
rung habe ihnen die Angst vor der Ungewissheit genommen.
Sorgen hätten sie sich aber über die ganze Organisation ge-
macht, darüber dass etwas kaputt geht, und über den Dreck,
der den Weg in jede Ritze findet.
Die Familie Pache hatte Glück, denn die Sanierung ihrer Woh-
nung fiel mit den Schulferien der Kinder zusammen. So konnte
sich die Familie während fünf Wochen zuerst bei den Nach-
barn und dann auf dem Bauernhof der Eltern von Marianne
Pache einquartieren.ÜSES ZÄMELÄBE
21
Doch vor den Bauernhof-Ferien gab es viel In den Kellerräumen der SILU 8 wurden Toiletten und Duschen
zu tun: Badezimmer, Küche und Wand für all jene Mieter aufgestellt, die während der Bauzeit nicht in
schränke mussten komplett ausgeräumt den Ferien weilten oder bei Freunden untergebracht waren. Im
und deren Inhalt gut verpackt in den Ne- Haus der Familie Pache sind während dieser Zeit aber alle Be-
benzimmern verstaut werden. Vor Bau- wohner ausgezogen. Damit die Handwerker in die Wohnun-
beginn kamen die Handwerker, um alle gen konnten, hütete Michael Pache die Wohnungsschlüssel
Türen gegen den Staub abzudichten. und konnte täglich den Fortschritt beobachten. Während der
«Das war vor allem für die Kinder ein Umbauphase gab es keine gravierenden Probleme. «Manch-
Ereignis zum Zuschauen und Mithelfen», mal wurde am Abend vergessen, das Licht auszulöschen oder
lacht Michael Pache und deutet auf Jonas: die Fenster zu schliessen», sagt Michael Pache.
«Und als wir die erste Woche während
der Sanierung zu unseren Nachbarn Als es dann soweit war und die Familie Pache in ihr neues
zogen, war das vor allem für unsere so- Daheim einziehen konnte, war das ein grosser Moment. «Die
wie für deren Kinder ein Abenteuer. Aber neue Wohnqualität ist grossartig. Die Badezimmer sind sehr
auch wir Erwachsenen sind uns dank schön geworden, mit den hellen Platten und den modernen
des Umstands der Sanierung näherge- Armaturen», sagt Michael Pache. Marianne Pache freut sich
kommen. So haben wir alle zusammen vor allem über den neuen Dampfabzug, die Radiatoren und
die Mannschaften während der WM an- die schöne Beleuchtung in der Küche. Beide sind sich einig:
gefeuert.» Schön ist es geworden, ihr neues Zuhause.
«So haben
wir alle zu
sammen die
Mannschaf
ten während
der WM
angefeuert.»ÜSES ZÄMELÄBE
22
RÜCKBLICK AUF DIE SIEDLUNGSAKTIVITÄTEN 2014
SiKo 1, Embrach SiKo 8, Oberglatt
3 SiKo-Sitzungen 2 SiKo-Sitzungen
30.05.2014 Tag der Nachbarn 26.04.2014 Malaktion mit den Kindern Teil 1
05.07.2014 Siedlungsfest SILU 1 30.04.2014 Malaktion mit den Kindern Teil 2
05.12.2014 Samichlausobig 10.05.2014 Entrümpelungsaktion der Velokeller
10 Mietergespräche zur Auswahl 17.05.2014 Renovation der Spielplatz-Sitzbänke
neuer Mieter 12.07.2014 Cheminée-Bau
SiKo 3, Bachenbülach 03.12.2014 Besuch Samichlaus
4 Offizielle SiKo-Sitzungen SiKo 9, Bassersdorf
4 Inoffizielle SiKo-Sitzungen 4 SiKo-Sitzungen
16.04.2014 Ostereiersuchen für Kinder
08.06.2014 Bemalen des Siedlungs-Sonnen-
30.05.2014 Tag der Nachbarn schirms
30.08.2014 Brünneli-Fest mit Kinderprogramm 23.08.2014 Siedlungsfest
Dezember Dekoration neu mit zwei 1 Mietergespräche zur Auswahl
Weihnachtsbäumen neuer Mieter
23 Mietergespräche zur Auswahl
neuer Mieter SiKo 10, Kloten
3 SiKo-Sitzungen
SiKo 4, Bassersdorf 12.04.2014 Frühlings-Apéro
4 SiKo-Sitzungen 30.05.2014 Tag der Nachbarn
01.03.2014 Raclette-Essen 06.12.2014 Advent-Apéro
06.06.2014 Tag der Nachbarn
SiKo 11, Bassersdorf
17.10.2014 Siedlungsfest + Siedlungs
versammlung 4 SiKo-Sitzungen
Diverse Spontane Grillabende
16.04.2014 Ostereiermalen und Basteln
mit den Kindern
SiKo 5, Bachenbülach 30.05.2014 Tag der Nachbarn
4 SiKo-Sitzungen
10.11.2014 Weihnachtssterne bemalen
April 2014 Osternest in den Hauseingängen mit den Kindern
05.12.2014 Schmücken
23.05.2014 Tag der Nachbarn der Tanne und Besuch
26.09.2014 Siedlungsfest SILU 5 des Samichlaus
SiKo 6, Nürensdorf SiKo 12, Rafz
4 SiKo-Sitzungen mit Sprechstunde 3 SiKo-Sitzungen
30.05.2013 Tag der Nachbarn 30.08.2014 Siedlungsfest SILU 12
22.06.2013 Siedlungsfest 24.10.2014 Siedlungsversammlung
Dezember Weihnachtskärtchen für Mieter 30.11.2014 Advent-Apéro
SiKo 7, Oberhasli
4 SiKo-Sitzungen
09.05.2014 Tag der Nachbarn
05.09.2014 Siedlungsfest +
Siedlungsversammlung
04.12.2014 Chlaus-ApéroÜSES ZÄMELÄBE
23
SIEDLUNGSKOMMISSIONEN MITGLIEDER,
STAND DEZEMBER 2014
Mitglieder SiKo SILU 1 Mitglieder SiKo SILU 5 Mitglieder SiKo SILU 9
Kasiala Susanne, Obfrau Naegeli Peter, Obmann Stumpf Beat, Obmann
Canpolat Merve, Mitglied Chatton Hans, Kassier Kempf Edelgard, Mitglied
Werder Meta, Mitglied Huber Gaby, Aktuarin Karic Ana, Kassierin
Koyutürk Adil, Mitglied Bär David, Mitglied Karic Radisa, Aktuar
Mitglieder SiKo SILU 2 Mitglieder SiKo SILU 6 Mitglieder SiKo SILU 10
Kuhn Peter, Obmann Büchler Daniel, Obmann Freimüller Autran, Obmann
Braun Margrit, Aktuarin Burri Dolores, Aktuarin Bütler Maria, Aktuarin
Frutiger Heinz, Mitglied Pfändler Heidi, Mitglied Zollinger Klara, Kassierin
Schaub Martin, Mitglied
Mitglieder SiKo SILU 3 Markt Erica, Kassierin Mitglieder SiKo SILU 11
Lienhard André, Obmann Bürgisser Hans Peter, Obmann
Vunjak Daniela, Mitglied Mitglieder SiKo SILU 7 Balmer Sabine, Mitglied
Bruhin Stephanie, Kassiererin Marquardt Urs, Obmann Schellenberg Roland, Kassier
Ji Serena, Mitglied Marchán Florentino, Mitglied Günaltay Nurdan, Mitglied
Popovic Tajana, Aktuarin Forestier Jérôme, Aktuar Mustafi Kemal, Aktuar
Pilla Tina, Kassierin
Mitglieder SiKo SILU 4 Mitglieder SiKo SILU 12
Pensa Sandro, Obmann Mitglieder SiKo SILU 8 Da Silva Edith, Mitglied
Roth Dagmar, Aktuarin Brand Marcel, Obmann und Aktuar Frey Doris, Kassierin
Ulrich Yanick, Mitglied Metz Martin, Mitglied Lytwyn Rosa, Mitglied
Von Ow Rafael, Kassier Pache Michael, Kassier Portmann Remo, Mitglied
Manhart Peter, Mitglied Karrica Irmiz, Mitglied Berner Steffi, Aktuarin
Fabozzo Daniela, Mitglied Baur Thomas, MitgliedFINANZEN
24
FINANZEN
ERLÄUTERUNGEN ZUR JAHRESRECHNUNG
Bilanz Per Jahresende wies das Kontokorrent Livit AG eine Verbind-
Aktiven lichkeit von CHF 262'048 aus.
Im Berichtsjahr erhöhte sich das Anla-
gevermögen durch den Kauf der Liegen- Die Kreditoren und Transitorischen Passiven haben um
schaft Auenring 49 um CHF 2'550'000. CHF 903'319 abgenommen, einerseits weil bei den Sozialver
Zudem konnte die Küchen- und Badsa sicherungen keine Akontozahlungen für das Folgejahr geleistet
nierung in der SILU 8 abgeschlossen wurden und andererseits deshalb, weil die abzugrenzenden
werden. Die Gesamtkosten betrugen Beträge für abgeschlossene Arbeiten geringer ausgefallen
CHF 3'025'011, wovon CHF 438'589 als sind.
Vermögenszugang verbucht wurden, wäh-
rend der werterhaltende Anteil direkt Die Hypotheken wurden um CHF 3'000'000 erhöht, während
der Erfolgsrechnung belastet wurde. an den Kanton Zürich wiederum Darlehensteilrückzahlungen
Unter «In Arbeit befindliche Renovationen in der Höhe von CHF 152'050 erfolgten.
und Neubauten» werden Projektauslagen
für noch nicht abgeschlossene Sanierun Die Fondseinlagen wurden gemäss den gesetzlichen Vorgaben
gen aufgeführt sowie die aufgelaufenen vorgenommen. Für SILU 9 und 10 konnte keine Einlage in den
Erstellungskosten von total CHF 1'757'689 Erneuerungsfonds mehr vorgenommen werden, da das zuläs-
für die SILU 2, wovon CHF 428'886 bereits sige Maximum von 15% des Gebäudeversicherungswerts
im Vorjahr angefallen sind. bereits erreicht war. Dem Erneuerungsfonds wurden total
CHF 1'052'967 entnommen, die zum Grossteil für die Sanierung
Die Liquidität betrug am Ende des Be- der Tiefgaragen in SILU 3, 5 und 8 verwendet wurden.
richtsjahres CHF 1'389'383.
Die Debitoren und Transitorischen Akti- Erfolgsrechnung
ven fielen mit CHF 92'072 deutlich höher Aufwand
aus als im Vorjahr, da eine Subventions- Trotz Erhöhung der Hypotheken um CHF 3'000'000 per Ende
zahlung des Bundes für die SILU 12 per des ersten Quartals haben die Hypothekarzinsen lediglich um
Ende Jahr noch nicht eingegangen war. CHF 21'825 zugenommen. Dies dank der anhaltend tiefen Zin-
sen.
Aufgrund von Leerständen betrug das
nicht einbezahlte Anteilscheinkapital Die Unterhaltskosten fielen im Vergleich mit dem Vorjahr be-
Ende Jahr CHF 26'500. deutend niedriger aus, vor allem weil das Grossprojekt Sanie
rung SILU 3 überwiegend im Jahr 2013 abgerechnet wurde.
Das Berichtsjahr 2014 schliesst mit einer
Unterdeckung von CHF 77'893. Die Versicherungsverträge konnten zu besseren Konditionen
abgeschlossen werden und somit reduzierten sich die Kosten
Passiven um CHF 18'759.
Das total gezeichnete Anteilscheinkapital
nahm aufgrund einer Korrektur betref- Die allgemeinen Verwaltungskosten sind um total CHF 63'211
fend SILU 9 um CHF 1'000 ab. geringer ausgefallen, dies vor allem deshalb, weil für die SILU 2
alle Projektkosten aktiviert wurden.FINANZEN
25
Ertrag Hypotheken
Die Mietzinse haben um CHF 159’795 Im Jahr 2014 haben sich folgende Veränderungen ergeben:
zugenommen. Dies resultiert im Wesent • Fälligkeit am 20.01. der Festhypothek von CHF 5 Mio. zu
lichen aus der Mietzinserhöhung nach bisher 2.40% und einer Laufzeit von 5 Jahren. Abgelöst
Abschluss der Sanierung SILU 3 und dem mit einer Festhypothek und einer Laufzeit von 10 Jahren
Zukauf der Liegenschaft Auenring 49 bei zu 2.13%.
SILU 4. • Am 31.03. zusätzliche Festhypothek von CHF 3 Mio. zu
1.945% mit einer Laufzeit von 10 Jahren.
Die Zinssätze aller Hypotheken verteilen sich zwischen 1.26%
und 2.6438%. Der wertgewichtete Durchschnitt beträgt
1.86513%, mit Berücksichtigung der Laufzeiten 1.75694%;
im Vergleich zum derzeitigen Referenzzinssatz von 2%.
2014 sind die Zinssätze vor allem im zweiten Halbjahr weiter
zurückgegangen, und zwar bis gegen Null oder darunter für
kurze Laufzeiten. Mit der Einführung von Negativzinsen per
22.01.15 durch die Nationalbank fallen die Zinsen auch im
langfristigen Bereich gegen Null. Einige Fachleute rechnen
Johanna Bennet-Uitz
mit dieser Situation für längere Zeit, d.h. für zwei bis vier
Vorstand, Verwaltungs- und
Finanzkommission Jahre.
Der negative Zinssatz wird, abhängig von der weiteren Ent-
wicklung, auf unsere bis 2016 und 2017 laufenden Libor-
Hypotheken mit Payer-Swap-Absicherung ab Januar 2015
einen kleinen negativen Einfluss haben.
Im Zusammenhang mit der Realisierung des Projekts «Tör-
lenmatt» (SILU 2) von 2015 bis 2017 werden weitere Hypo-
theken aufgenommen. Zudem werden im Jahr 2015 drei Hypo
theken fällig mit einer Gesamtsumme von knapp mehr als
CHF 13 Mio. Wir gehen davon aus, dass wir diese zu sehr
tiefen Zinssätzen verlängern können.
Sonja Jenny
Buchhaltung26
FINANZEN
27
Fonds
Amortisationsfonds Erneuerungsfonds
Der Amortisationsfonds ist gesetzlich Der Erneuerungsfonds ist ebenfalls gesetzlich vorgeschrie-
festgelegt. Die Fachstelle «Wohnbauför- ben. Die «Fachstelle Wohnbauförderung des kantonalen Am-
derung des kantonalen Amtes für Wirt- tes für Wirtschaft und Arbeit» erlässt auch hier entsprechende
schaft und Arbeit» erlässt entsprechende Richtlinien. Dem Erneuerungsfonds kommt im Finanzhaushalt
Richtlinien. Sie gelten für auf eigenem der SILU eine wichtige Aufgabe zu. Er soll dazu beitragen,
Land erstellte Bauten. Die vorgeschrie- eine auf lange Sicht stetige Mietzinsentwicklung möglich zu
bene Einlage von 1.5% wird vom Buch- machen und gravierende Mietzinsausschläge im Gefolge un-
wert (Anschaffungswert abzüglich Amor umgänglicher Erneuerungs- und Sanierungsmassnahmen zu
tisationsfonds) berechnet. glätten.
Heimfallfonds Ein bestimmungsgemäss geäufneter Fonds bietet – zusam-
Gemäss § 85 der Wohnbauförderungs- men mit einer sorgfältigen Verwaltung und zweckgerichteten
verordnung gilt – als Abschreibungskonto Verwendung seiner Mittel – Gewähr für die Erhaltung des
für im Baurecht erstellte Bauten – der finanziellen Gleichgewichts der SILU und damit auch des
Heimfallfonds. Dieser ist nach Massgabe Mieterfriedens.
der Baurechtsverträge zu äufnen: SILU 9
und SILU 11 müssen in 100 Jahren In die Erneuerungsfonds sind jährlich, zu Lasten der Erfolgs-
(1/100 jährlich), SILU 10 in 80 Jahren rechnung, mindestens 1% des Gebäudeversicherungswertes
(1/80) abgeschrieben werden. Bei SILU 9 einzulegen. Die einzelnen Fonds dürfen die erlaubte Höhe
sind acht Mehrfamilienhäuser im Bau- von 15% des Versicherungswertes nicht überschreiten.
recht davon betroffen.
Entnahmen aus dem Erneuerungsfonds sind nur statthaft für
grössere Instandhaltungsarbeiten und für den werterhaltenden
Anteil umfassender Instandsetzungsarbeiten.
Ordentliche Reparatur- und kleinere Unterhaltskosten sind
aus den Erträgen der Erfolgsrechnung zu decken. Wertvermeh-
rende Kostenanteile von Instandsetzungsarbeiten werden
normalerweise separat finanziert und auf die Mietzinse über-
wälzt.
Hinweis für die Jahresrechnung 2015
Im Jahr 2015 wird die SILU im Rechnungswesen das neue
Rechnungslegungsrecht umsetzen, welches seit 01.01.2013
in Kraft ist und verlangt, dass die Jahresrechnung 2015 ent-
sprechend erstellt wird. Demzufolge wird die nächste Jahres-
rechnung und deren Anhang im Geschäftsbericht 2015 in
neuer Form erscheinen.JAHRESRECHNUNG
28
JAHRESRECHNUNG
BILANZ PER 31. DEZEMBER 2014
AKTIVEN
2014 2013 Abweichung
ANLAGEVERMÖGEN in CHF in CHF in CHF
Immobilien (136'901'697) (133'838'757) (3'062'940)
SILU 1 Dreispitz, Embrach 13'910'531 13'910'531 -
SILU 2 Törlenmatt, Hausen am Albis 5'257'850 5'257'850 -
SILU 3 Bächliwis, Bachenbülach 23'028'289 22'993'525 34'763
SILU 4 Auenring, Bassersdorf 12'898'715 10'348'715 2'550'000
SILU 5 Pünten, Bachenbülach 5'468'100 5'468'100 -
SILU 6 Hauswiese, Nürensdorf 8'447'997 8'447'997 -
SILU 7 Birch, Oberhasli 3'002'568 3'002'568 -
SILU 8 Im Sack, Oberglatt 9'079'483 8'640'895 438'589
SILU 9 Im Dolchen, Bassersdorf 17'433'795 17'433'795 -
SILU 10 Buchhalden, Kloten 5'689'748 5'689'748 -
SILU 11 Spranglen, Bassersdorf 17'780'378 17'740'790 39'588
SILU 12 Sunnwies, Rafz 14'904'243 14'904'243 -
In Arbeit befindliche Renovationen und Neubauten (1'826'861) (562'100) (1'264'762)
SILU 1 Dreispitz, Embrach 37'742 - 37'742
SILU 2 Törlenmatt, Hausen am Albis 1'757'689 428'886 1'328'802
SILU 4 Auenring, Bassersdorf 10'260 - 10'260
SILU 8 Im Sack, Oberglatt - 113'259 -113'259
SILU 9 Richterwis, Bassersdorf 21'171 19'954 1'217
Mobilien 1 1 -
Beteiligungen 1 1 -
TOTAL ANLAGEVERMÖGEN (138'728'560) (134'400'859) (4'327'701)
UMLAUFVERMÖGEN
Flüssige Mittel (1'389'383) (608'206) (781'177)
Postkonto Postfinance 11'395 20'981 -9'586
Bankkonto ZKB 1'377'988 587'225 790'763
Ausstehende Beteiligungen Dritter an Erschliessungskosten 1 1 -
Debitoren und Transitorische Aktiven 92'072 9'159 82'912
Kontokorrent Livit AG - 743'323 -743'323
TOTAL UMLAUFVERMÖGEN (1'481'456) (1'360'689) (120'766)
DIVERSE AKTIVEN
Nicht einbezahltes Genossenschaftskapital 26'500 17'500 9'000
Jahres-Unterdeckung 77'893 2'145'822 -2'067'929
BILANZSUMME 140'314'409 137'924'870 2'389'539
(Versicherungswert der Liegenschaften: CHF 221.6 Mio)JAHRESRECHNUNG
29
BILANZ PER 31. DEZEMBER 2014
PASSIVEN
2014 2013 Abweichung
EIGENKAPITAL in CHF in CHF in CHF
Gezeichnetes Genossenschaftskapital (4'065'600) (4'066'600) -(1'000)
Einbezahlt 4'039'100 4'049'100 -10'000
Nicht einbezahltes Genossenschaftskapital 26'500 17'500 9'000
Reserven (100'000) (100'000) -
Allgemeine 50'000 50'000 -
Mietzinsausfall 50'000 50'000 -
Gewinn- /Verlustvortrag -1'223'253 922'569 -2'145'822
TOTAL EIGENKAPITAL (2'942'347) (5'089'169) -(2'146'822)
FREMDKAPITAL
Kurz- und Mittelfristige Schulden (919'050) (1'520'490) -(601'440)
Kontokorrent Livit AG 262'048 - 262'048
Kreditoren und Transitorische Passiven 589'389 1'492'708 -903'319
Mietzinsausgleichskonto 52'900 - 52'900
Fonds aus Genossenschafterbeiträgen und SiKo-Kassen 14'712 27'782 -13'070
Langfristige Schulden (88'234'530) (85'386'580) (2'847'950)
Hypotheken (86'473'000) (83'473'000) (3'000'000)
- Zürcher Kantonalbank 86'473'000 83'473'000 3'000'000
Darlehen (1'761'530) (1'913'580) -(152'050)
- Kanton Zürich 1'761'530 1'913'580 -152'050
TOTAL FREMDKAPITAL (89'153'580) (86'907'070) (2'246'510)
RÜCKSTELLUNGEN UND WERTBERICHTIGUNGEN
Amortisationsfonds 25'739'569 24'661'219 1'078'350
Heimfallfonds 9'055'584 8'689'000 366'584
Erneuerungsfonds 13'413'330 12'568'412 844'918
Delkredere 10'000 10'000 -
TOTAL RÜCKSTELLUNGEN UND WERTBERICHTIGUNGEN (48'218'482) (45'928'631) (2'289'851)
BILANZSUMME 140'314'409 137'924'870 2'389'539JAHRESRECHNUNG
30
ERFOLGSRECHNUNG 2014
AUFWAND
2014 2013 Abweichung
in CHF in CHF in CHF
1 Hypothekar- und Darlehenszinsen 1'698'160 1'676'335 21'825
2 Baurechtszinsen 364'453 364'453 -
3 Mietzinsaufwand 26'536 25'596 940
4 Unterhalt und Reparaturen 4'343'007 6'161'107 -1'818'100
5 Abwartkosten 8'281 15'671 -7'390
6 Betriebskosten Kabelfernsehen -1'242 -131 -1'111
7 Wasser und Abgaben 3'922 5'256 -1'334
8 Kehrichtgebühren - 374 -374
9 Strom 19'253 31'352 -12'099
10 Versicherungen 102'343 121'102 -18'759
11 Steuern 9'316 9'517 -201
12 Verwaltungskosten (1'166'544) (1'229'755) -(63'211)
- Vorstandsaufwand 126'477 89'590 36'887
- Revisionsstelle 11'124 11'124 -
- Geschäftsprüfungskommission 6'500 6'375 125
- Geschäftsstelle 407'167 449'570 -42'403
- Verwaltungsaufwand Livit AG 475'201 475'201 -
- Übriger Betriebsaufwand/Inserate/GV 140'075 197'895 -57'820
13 Fondseinlagen (3'342'819) (3'312'852) (29'967)
- Amortisationsfonds 1'078'350 1'048'730 29'620
- Heimfallfonds 366'584 364'000 2'584
- Erneuerungsfonds 1'897'885 1'900'122 -2'237
14 Wertberichtigung Beteiligungen - 4'000 -4'000
TOTAL AUFWAND 11'083'392 12'957'241 -1'873'849JAHRESRECHNUNG
31
ERFOLGSRECHNUNG 2014
ERTRÄGE
2014 2013 Abweichung
in CHF in CHF in CHF
1 Mietzinserträge (10'970'428) (10'810'632) (159'795)
Embrach SILU 1 1'807'965 1'805'134 2'832
Bachenbülach SILU 3 2'493'311 2'292'433 200'878
Bassersdorf SILU 4 1'023'244 965'570 57'674
Bachenbülach SILU 5 534'917 543'409 -8'493
Nürensdorf SILU 6 643'068 645'112 -2'044
Oberhasli SILU 7 281'871 285'130 -3'259
Oberglatt SILU 8 541'850 592'154 -50'304
Bassersdorf SILU 9 1'184'260 1'181'909 2'351
Kloten SILU 10 362'317 361'743 575
Bassersdorf SILU 11 1'163'936 1'205'834 -41'898
Rafz SILU 12 933'690 932'207 1'483
2 Übrige Erträge -13'771 -5'255 -8'515
3 Zinserträge 3'514 2'866 648
4 Diverse Erträge 5'739 3'176 2'563
5 Periodenfremde Erträge 39'588 - 39'588
Jahres-Unterdeckung 77'893 2'145'822 -2'067'929
TOTAL ERTRÄGE 11'083'392 12'957'241 -1'873'849JAHRESRECHNUNG
32
ANHANG
VERZEICHNIS DER HYPOTHEKARSCHULDEN
PER 31. DEZEMBER 2014
Gläubiger Verfall Zins Stand per
31.12.14
% in CHF
A. HYPOTHEKEN
ZKB 12.05.2015 2.6438 4'000'000
ZKB 30.07.2015 2.6313 4'044'000
ZKB 18.12.2015 2.3650 5'000'000
ZKB 15.03.2016 2.2955 4'000'000
ZKB Payer Swap 21.04.2016 2.1969 5'000'000
ZKB Payer Swap 31.03.2017 2.1963 6'500'000
ZKB Payer Swap 21.09.2017 2.0188 7'000'000
ZKB 27.08.2020 1.2600 5'000'000
ZKB 18.08.2021 1.9650 5'000'000
ZKB 18.01.2022 1.5250 6'000'000
ZKB 10.08.2022 1.4600 8'300'000
ZKB 19.10.2022 1.4500 5'629'000
ZKB 06.03.2023 1.6700 4'000'000
ZKB 08.05.2023 1.5700 4'000'000
ZKB 27.11.2023 2.0500 5'000'000
ZKB 19.01.2024 2.1300 5'000'000
ZKB 28.03.2024 1.9450 3'000'000
86'473'000JAHRESRECHNUNG
33
ANHANG
VERZEICHNIS DER DARLEHENSSCHULDEN
PER 31. DEZEMBER 2014
Gläubiger SILU Schuldbetrag Schuldbriefe/ Rückzahlung Zins Stand per
ursprünglich Grundpfände SILU 1968-2014 31.12.14
in CHF in CHF in CHF % in CHF
B. DARLEHEN
Kanton ZH FI 11 1'534'000 1'534'000 613'600 0 920'400
FII 11 1'507'000 1'507'000 665'870 2 841'130
3'041'000 3'041'000 1'279'470 1'761'530
BETEILIGUNGEN
Gemäss Statuten Art 17. 2. e) ist im Anhang zur Bilanz «jede Beteiligung aufzuführen, die für die Beurtei-
lung der Vermögens- und Ertragslage der Genossenschaft wesentlich ist».
Zusammensetzung der Beteiligungen per 31. Dezember 2014:
Beteiligung Hypothekar-Bürgschaftsgenossenschaft / HBG CHF 30'000
(300 Anteilscheine von je CHF 100.–, Nr. 15'927 bis 16'226)
Anteilscheine SILU für Vorstand und GPK CHF 800
(8 Anteilscheine von je CHF 100.–)
Anteilschein Holzwärmegenossenschaft Rafz / HWG CHF 3'000
Beteiligung WGB Gesundes Wohnen CHF 4'000
CHF 37'600
./. Wertberichtigung CHF 37'599
Total Beteiligungen (Bilanz/Aktiven/Anlagevermögen) CHF 1JAHRESRECHNUNG
34
AMORTISATIONSFONDS 2014
Liegen- Anschaf- Amortisa- Einlagesatz Einlage Buchwert Amortisa-
schaften fungswert tionsfonds in % vom tionsfonds
kum. 2013 Buchwert 2014 2014 2014
SILU 1 13'910'531 5'063'119 1.5 132'711 8'714'701 5'195'830
SILU 3 23'028'289 5'845'237 1.5 257'746 16'925'306 6'102'983
SILU 4 12'898'715 2'452'166 1.5 156'698 10'289'851 2'608'864
SILU 5 5'468'100 1'676'347 1.5 56'876 3'734'877 1'733'223
SILU 6 8'447'997 2'284'271 1.5 92'456 6'071'270 2'376'727
SILU 7 3'002'568 941'353 1.5 30'918 2'030'297 972'271
SILU 8 9'079'483 2'599'817 1.5 97'195 6'382'471 2'697'012
SILU 9 5'811'265 1'709'607 1.5 61'525 4'040'133 1'771'132
SILU 12 14'904'243 2'089'303 1.5 192'224 12'622'716 2'281'527
Total 96'551'191 24'661'219 1'078'350 70'811'621 25'739'569
HEIMFALLFONDS 2014
Liegen- Anschaf- Heimfall- Einlagesatz Einlage Buchwert Heimfall-
schaften fungswert fonds vom Anschaf- fonds kum.
kum. 2013 fungswert 2014 2014 2014
SILU 9 11'622'530 3'480'000 1/100 116'000 8'026'530 3'596'000
SILU 10 5'689'748 1'846'000 1/80 71'000 3'772'748 1'917'000
SILU 11 17'780'378 3'363'000 1/100 178'000 14'239'378 3'541'000
Korrektur SILU 11 1'584 -1'584 1'584
Total 35'092'656 8'689'000 366'584 26'037'072 9'055'584
ERNEUERUNGSFONDS 2014
Liegen- Versiche- Erneuer- Einlagesatz in Einlage Entnahme Erneuer-
schaften rungswert ungsfonds % vom Versi- ungsfonds
kum. 2013 cherungswert 2014 2014 kum. 2014
SILU 1 38'669'900 2'348'543 1.00 386'699 21'795 2'713'447
SILU 3 51'257'400 - 1.00 512'574 512'574 -
SILU 4 19'867'300 734'280 1.00 198'673 - 932'953
SILU 5 10'381'000 344'724 1.00 103'810 235'316 213'218
SILU 6 13'880'000 694'000 1.00 138'800 - 832'800
SILU 7 5'389'900 320'502 1.00 53'899 - 374'401
SILU 8 14'248'800 - 1.00 142'488 142'488 -
SILU 9 24'689'800 3'703'470 1.00 - - 3'703'470
SILU 10 7'164'800 1'074'720 1.00 - - 1'074'720
SILU 11 19'778'200 2'532'388 1.00 197'782 140'793 2'589'377
SILU 12 16'316'000 815'785 1.00 163'160 - 978'945
Total 221'643'100 12'568'412 1'897'885 1'052'967 13'413'330Sie können auch lesen
