Geschäftsbericht 2020 - Genossenschaft für Wohnungsbau ...
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Geschäftsbericht 2020
IMPRESSUM Herausgeber Genossenschaft für Wohnungsbau Oberland eG (GWO) Marktplatz 18 | 88471 Laupheim Gen.-Reg.-Nr. 640099 | Amtsgericht Ulm Konzeption & Design Buck et Baumgärtel www.bb-ulm.eu Satzerstellung & Druck Bausenhart Druckerei e. K. www.bausenhartdruckerei.de Fotografien Fotoatelier Emmenlauer Architekturfotograf Martin Duckek AB-Architekten Archiv GWO
Inhalt
Vorwort – Dank des Vorstandes 2
Organe der Genossenschaft 4
Personal und Organisation 6
Rechtliche Grundlagen 8
Die GWO auf einen Blick 9
Gewinnverwendungsvorschlag 10
LAGEBERICHT
I. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen 12
II. Geschäftsverlauf
Neubautätigkeit 14
Hausbewirtschaftung 17
Wohnungsmarkt 18
Modernisierung und Instandhaltung 20
Verwaltung von Wohnungseigentum 25
III. Lage der Genossenschaft
Vermögenslage 28
Finanzlage 30
Ertragslage 31
IV. Risiko- und Chancenbericht 31
V. Prognosebericht 33
VI. Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten 34
BERICHT DES AUFSICHTSRATES 36
JAHRESABSCHLUSS
Bilanz 38
Gewinn- und Verlustrechnung 40
Anhang des Jahresabschlusses 41
Die GWO in Zahlen 50
Mitgliedschaften 52
2 VORWORT Dank des Vorstandes
Vorwort.
Dank des Vorstandes.
Die GWO ist auch im schwierigen Jahr 2020 weiter auf Erfolgskurs
geblieben. Trotz der durch die Corona-Pandemie verursachten
massiven Krise, die sich auf alle Teile der Gesellschaft und des
Wirtschaftslebens erstreckt und auswirkt.
Wir haben gegenüber unseren Mitgliedern, Mitarbeitern, Kun-
den und Partnern Verantwortung übernommen und die GWO
konnte die mit der Krise verbundenen Herausforderungen meis-
tern und sich in dieser äußerst schwierigen Situation behaupten.
Wir sind daher nun sehr dankbar und glücklich, Ihnen mit unse-
rem Geschäftsbericht 2020 ein, im wahrsten Sinne des Wortes, in
allen Teilen gesundes Unternehmen präsentieren zu dürfen.
Die für Juni 2020 geplante Vertreter- Wohnraumsituation in unserer Region zu rum sehr motiviert und engagiert eingesetzt.
versammlung mussten wir aufgrund der entlasten. Zudem sorgt die GWO durch Wir bedanken uns ganz herzlich bei unseren
Corona-Pandemie verschieben. Im Sep- umfangreiche Sanierungs- und Moderni- Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern.
tember 2020 konnten wir diese dann mit sierungsmaßnahmen des eigenen Woh-
den Vertreter/innen mit einem entspre- nungsbestandes für zeitgemäßen und at- Den Mitgliedern des Aufsichtsrats gilt unser
chenden Hygienekonzept ordnungsge- traktiven Wohnraum für ihre Mitglieder. Dank für ihr Engagement in der Genossen-
mäß als Präsenzveranstaltung durchfüh- schaft, die gute Zusammenarbeit und das
ren und alle für den Jahresabschluss 2019 Diese vielfältigen Aktivitäten der GWO Vertrauen, welches sie dem Vorstand entge-
notwendigen Beschlüsse fassen. Die für sind mit einem großen finanziellen En- genbringen.
den Herbst 2020 geplanten Wahlen zur gagement verbunden und dennoch
Vertreterversammlung mußten wir auf erzielte die GWO im Geschäftsjahr 2020 Danken möchten wir den Vertreterinnen und
den Jahresbeginn 2021 verschieben. wiederum ein sehr gutes Jahresergebnis. Vertretern für ihren ehrenamtlichen Einsatz
Dieses Ergebnis schafft wiederum die in der Genossenschaft und unseren Mitglie-
Neben der Corona-Krise waren die be- Grundlage, um auch zukünftig unserem dern für ihre Unterstützung und ihr Verständ-
herrschenden Themen im Jahr 2020 für satzungsgemäßen Auftrag nachzukom- nis, wenn sie von Sanierungs- und Moderni-
die Wohnungswirtschaft der Klimawan- men und für eine gute, sichere und sozial sierungsmaßnahmen in ihren Wohnungen
del, Nachhaltigkeit und die Schaffung verantwortbare Wohnraumversorgung oder an ihren Gebäuden betroffen waren.
von bezahlbarem Wohnraum. Die erfolg- der Mitglieder der Genossenschaft zu
reiche Vereinbarkeit dieser Themen unter sorgen. Die GWO wird sich auch in Zu- Ein herzlicher Dank gilt auch den Behörden,
dem Aspekt der Wirtschaftlichkeit stellt kunft weiter für den Neubau von bezahl- den Firmen und Banken, den Handwerkern,
eine große Herausforderung dar. baren Mietwohnungen in der Region en- den Ingenieuren, den Architekten sowie
gagieren und in die zukunftsorientierte allen, die unserer Genossenschaft partner-
Die GWO ist sich ihrer Verantwortung für Modernisierung und Sanierung unseres schaftlich verbunden sind. Alle gemeinsam
die Region bewusst und hat durch den Wohnungsbestandes investieren. haben mit ihrem Engagement wiederum zu
Bau von neuen Mietwohnungen und einem für die GWO und ihre Mitglieder sehr
Eigentumswohnungen wieder einen Bei- Dafür haben sich unsere Mitarbeiterin- erfolgreichen Jahr beigetragen.
trag geleistet, um die angespannte nen und Mitarbeiter im Jahr 2020 wiede-
3 Vorstand der GWO. Von links: Frank Zimmermann , Jörg Schenkluhn, Herbert Schnabel Jörg Schenkluhn Frank Zimmermann Herbert Schnabel Vorstandsvorsitzender Vorstand Vorstand
4 ORGANE DER GENOSSENSCHAFT
Organe der Genossenschaft.
Aufsichtsrat Vorstand
Alexander Baumann Jörg Schenkluhn
Oberbürgermeister Dipl.-Ing. (FH), Betriebswirt (MBA)
Vorsitzender Vorsitzender
Petra Schmid Frank Zimmermann
Rechtsanwältin Diplom-Kaufmann
stellvertretende Vorsitzende
Herbert Schnabel
Kurt Hardt Diplom-Bankbetriebswirt (ADG)
Vorstand
stellvertretender Vorsitzender
Rainer Kapellen
Oberbürgermeister a. D.
Clemens Graf Leutrum
Landwirt
Viola Moll
Geschäftsführerin i. R.
(bis 30.09.2020)
Otto Sälzle
Hauptgeschäftsführer i. R.
5 Vertreter Ersatzvertreter Bensch, Klaus Lemmermeyer, Margareta Knaak, Hartmut Böttcher, Uli Leonhardt, Lutz Hochdorfer, Thomas Braun, Eugen Maier, Karl Hofmann, Rainer Braunger, Fritz Mäule, Inge Gerhardt, Ulrich Brodbeck, Karl Merk, Robert Petermann, Paul Brodbeck, Ralf Müller, Dieter Oechsle, Ernst Brosig, Wolfgang Müller, Rolf Römer, Thomas Denzler, Hermann Müller, Ulrich Zieher, Markus Döring, Ernst Munz, Axel Eckert, Thomas Drechsel, Johanna Nix, Stefan Adelmann, Oliver Fischbach, Franz Oelmayer, Bruno Rüttinger, Jan Friedrich, Günter Ohnacker, Lore Heimbach, Ralf Gleiter, Doris Pfender, Walter Tänzer, Michael Goeppel, Hugo Prestle, Ulrich Gräber, Günter Raufeisen, Sabine Graf, Erwin Rechtsteiner, Franz Gross, Hans-Dieter Schenk, Anton Hähl, Dieter Schick, Petra Hartwig, Lutz Schliersmair, Alfred Hirschle, Peter Schmid, Matthäus Dr. Hofmeister, Bernhard Schnitzer, Hansjörg Humm, Ralf Schobel, Rudolf Jäker, Günther Schuster, Jochen Kallenberg, Dieter Spleis, Walter Koch, Andrea Striebel, Claus Kochno, Udo Thielemann, Andreas Kölle, Peter Walloner, Erwin König, Dietmar Wiest, Wilhelm Kull, Isolde
6 PERSONAL UND ORGANISATION
Personal und Organisation.
Personelle Situation Aus- und Weiterbildung
Im abgelaufenen Geschäftsjahr haben unsere Mit- Aus- und Weiterbildungsmaßnahmen, die wir jähr-
arbeiterinnen und Mitarbeiter durch ein hohes lich in einem erheblichen Umfang fördern, besitzen
Maß an Einsatzbereitschaft, Fachkenntnis und in unserem Unternehmen einen hohen Stellenwert.
Motivation dazu beigetragen, die vielfältigen Auf- So nimmt zum Beispiel derzeit ein Mitarbeiter an
gaben und Anforderungen zu erfüllen. Dank dem einer Fortbildungsmaßnahme zum Bachelor of Arts
großen Engagement unserer Mitarbeiterinnen und teil.
Mitarbeiter konnten wir einen reibungslosen und Daneben beschäftigen wir eine Auszubildende mit
effizienten Geschäftsablauf gewährleisten. dem Berufsziel „Immobilienkaufmann/-frau“. Zwei
Auszubildende haben ihre Ausbildung erfolgreich
Neben zwei hauptamtlichen und einem nebenamt- abgeschlossen und wurden dementsprechend in
lichen Vorstandsmitglied beschäftigte unser Unter- eine Festanstellung übernommen. Das ist Teil unse-
nehmen zum 31.12.2020 folgende Mitarbeiter: rer Personalentwicklungsstrategie. Um den jeweili-
gen Kenntnisstand zu erweitern oder aufzufrischen
nehmen unsere Mitarbeiter an Tages- oder mehrtä-
gigen Seminaren teil. Insofern sind diese in der Lage,
die an sie gestellten, ständig wachsenden Anforde-
rungen kompetent zu erfüllen.
Kaufmännische Angestellte 7 männlich / 13 weiblich / 20 gesamt
Technische Angestellte 4 männlich
Regiehandwerker 4 männlich
Auszubildende 1 weiblich
Gesamt 15 männlich / 14 weiblich / 29 gesamt
Hiervon ist mit drei Mitarbeitern ein Teilzeitarbeitsvertrag geschlossen.
7 Das Team der GWO EDV-Hard- und Software Bürokommunikation Das im Haus installierte Client-Server-Netzwerk er- Alle Arbeitsplätze sind mit zeitgemäßen Bürokom- möglicht jedem Mitarbeiter standortunabhängig munikationsmitteln ausgestattet. Medien wie Inter- den Zugriff auf abteilungsübergreifende Daten, net, E-Mail, Fax, Druck und Scan können sowohl von Programme sowie die Nutzung gemeinsamer Res- jedem einzelnen Arbeitsplatz im Geschäftsgebäude sourcen. Zum Einsatz kommen hauptsächlich An- als auch von zuhause im sog. Home-Office oder wenderprogramme der Firma Microsoft und die mobil genutzt werden. modular aufgebaute wohnungswirtschaftliche Software immotion.net der Firma GAP Group. Durch den Einsatz nahezu aller Programmmodule lassen sich Finanzbuchhaltung, Nebenbücher, aber auch Bestandsmanagement und Auftragsverwaltung op- timal vernetzen und tragen insofern zu maßgeb- lichen Effizienzsteigerungen bei der Abwicklung unserer Geschäftsprozesse bei. Daneben kommt er- gänzend insbesondere in der Abteilung Technik die Software BTS sowie California pro zum Einsatz. Die Lohnbuchhaltung wird über ein externes Rechen- zentrum abgewickelt. Zur Vorbereitung unserer Digitalisierungsstrategie wurde im Geschäftsjahr die mobile Wohnungsabnahme anhand der Software i-mobil Tablet-basierend eingeführt. Daneben wur- den vereinzelt digitale Haustafeln in Mietwohnge- bäuden eingebracht.
8 RECHTLICHE GRUNDLAGEN
Rechtliche Grundlagen.
Daten & Fakten.
27.09.1949 01.07.1991
Gründung als »Gemeinnützige Wohnungs- Satzungsänderung durch den Wegfall
baugenossenschaft Riß-Rottum-Rot-Weihung der Wohnungsgemeinnützigkeit
eGmbH«, Sitz Laupheim
01.07.1991
17.02.1950 Namensänderung in »Genossenschaft für
Anerkennung als gemeinnütziges Wohnungs- Wohnungsbau Oberland eG« (GWO)
unternehmen
10.09.1996
14.07.1950 Satzungsänderung wegen Verzicht auf
Änderung des Namens in » Gemeinnützige Nachschusspflicht
Wohnungsbaugenossenschaft Oberland
eGmbH« 08.11.2001
Neufassung der Satzung auf der Grundlage der
24.08.1957 Mustersatzung des GdW Bundesverband dt.
Übernahme der gemeinnützigen Kreisbau- Wohnungsunternehmen e.V. sowie aufgrund der
genossenschaft Ehingen/Donau Euro-Umstellung
19.11.1976 19.08.2008
Neufassung des Statuts auf der Grundlage Neufassung der Satzung auf der Grundlage der
der Mustersatzung des Verbandes württem- Mustersatzung des GdW Bundesverband dt.
bergischer Wohnungsunternehmen Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.
sowie aufgrund der Novelle des Genossenschafts-
10.05.1985 gesetzes zum 18.08.2006
Einführung einer Vertreterversammlung
und diesbezügliche umfassende Änderung der 11.09.2019
Satzung Neufassung der Satzung auf der Grundlage der
Mustersatzung des GdW Bundesverband dt.
31.12.1990 Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.
Übernahme der Gemeinnützigen sowie aufgrund der Novelle des Genossenschafts-
Baugesellschaft mbH Ehingen/Donau (GBE) gesetzes zum 22.07.20179
Die GWO auf einen Blick.
29
1.761
Mitarbeiter
(2019 – 31)
-2
Mietwohnungen
(2019 – 1.729)
+32
+9 2.409
Mitglieder
(2019 – 2.373)
1.812
Wohnungseigentumsverwaltung
(2019 – 1.803)
+36
Geschäftsanteile Prüfungsverband
Der Geschäftsanteil beträgt EUR 180,00. Für den vbw Verband baden-württembergischer
Erwerb der Mitgliedschaft ist jedes Mitglied ver- Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V., Stuttgart
pflichtet, sich mit mindestens 3 Geschäftsanteilen
zu beteiligen. Die Zahl der zu erwerbenden Ge- Sitz der Genossenschaft
schäftsanteile erhöht sich bei Inanspruchnahme Genossenschaft für Wohnungsbau Oberland eG (GWO)
einer Genossenschaftswohnung, abhängig von Marktplatz 18, 88471 Laupheim
deren Zimmerzahl, auf bis zu acht Geschäftsan- Gen.-Reg.-Nr. 640099, Amtsgericht Ulm
teile.10 GEWINNVERWENDUNGSVORSCHLAG
Gewinnverwendungsvorschlag.
Aufsichtsrat und Vorstand der GWO (Frau Moll bis 30.09.2020)
Der Jahresabschluss 2020 weist einen Bilanzge-
winn von EUR 998.243,54 aus.
Aufsichtsrat und Vorstand schlagen als Antrag für
die 37. ordentliche Vertreterversammlung vor, die
Ausschüttung einer Dividende von 4,0 % für das
Geschäftsjahr 2020 zu beschließen.
GEWINNVERWENDUNGSVORSCHLAG EUR
Ausschüttung einer Dividende von 4,0 % 110.819,93
Einstellung in die Andere Ergebnisrücklagen 887.423,61
Bilanzgewinn 998.243,5411 Lagebericht
12 LAGEBERICHT I. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen
I.
Gesamtwirtschaftliche und
branchenbezogene Rahmenbedingungen
Die Anfang 2020 aufgetretene weltwei- baren weiteren Entwicklung der Coro- cherungen von insgesamt 158,2 Mrd. €
te Covid-19-Pandemie, verbunden mit na-Pandemie wird für 2021 mit einer führte. So wurde der Regelumsatzsteu-
Shutdowns und dem Zusammenbruch deutlichen Erholung der Konjunktur ersatz befristet für das 2. Halbjahr 2020
von Lieferketten, hat im 1. Halbjahr gerechnet, da viele Ausgaben aufgrund von 19 % auf 16 % gesenkt. Dies hat die
2020 weltweit zu einem starken Wirt- des Shutdowns aufgeschoben wurden. Preise 2020 gedrückt. Nach vorläufigen
schaftseinbruch geführt. Nachdem Daten des Statistischen Bundesamtes
sich die Wirtschaft in Deutschland im Der Wirtschaftseinbruch hat sich auch lag die Inflationsrate im Jahresschnitt
2. Halbjahr bis November wieder etwas auf die Beschäftigung ausgewirkt. Die 2020 bei 0,5 % (2019: 1,4 %). Zur Preis-
erholt hatte, stiegen die Infektionszah- Zahl der gemeldeten Arbeitslosen in dämpfung hat auch der Rückgang
len erneut an und es kam ab Novem- Baden-Württemberg belief sich im der Energiepreise beigetragen. Diese
ber 2020 zunächst in Teilbereichen zu Dezember 2020 auf 264.521 Perso- verbilligten sich im Dezember 2020 im
einem neuen Shutdown, der dann im nen, während im Dezember 2019 nur Vergleich zum Vorjahresmonat um 6 %.
Dezember ausgeweitet wurde. Hoff- 200.855 Personen arbeitslos gemeldet Nach einer Pressemitteilung des Statis-
nungsvoll stimmt, dass zum Jahresbe- waren. Damit betrug die Arbeitslosen- tischen Landesamtes Baden-Württem-
ginn 2021 erste Impfstoffe verfügbar quote im Dezember 2020 in Baden- berg sanken die Baupreise im 4. Quartal
sind und damit ggf. die Pandemie im Württemberg 4,2 % (Vorjahr 3,2 %). Die 2020 wegen der Umsatzsteuersenkung
Laufe des Jahres 2021 überwunden Arbeitslosenquote in Gesamt-Deutsch- gegenüber dem Vorjahresquartal um
werden kann. Bedenklich ist, dass zum land belief sich im Dezember 2020 0,5 %; ohne die Senkung der Umsatz-
Jahresende 2020 im Vereinigten Kö- auf 5,9 % (Vorjahr 4,9 %). Mit dem Be- steuer wären die Baupreise rein rech-
nigreich eine Mutation des Virus auf- ginn des Shutdowns im März stieg die nerisch um 2,1 % gestiegen.
tauchte, die deutlich ansteckender ist. Kurzarbeit binnen kürzester Zeit stark
an und erreichte dann im April einen Trotz der Pandemie herrschten auch
Die Pandemie führte im 2. Quartal 2020 Höchststand mit knapp 6 Millionen 2020 gute konjunkturelle Rahmenbe-
zu einem historischen Rückgang des Personen. dingungen für den Bausektor (nied-
Bruttoinlandsprodukts von 9,8 Prozent. riges Zinsniveau, Zuzüge, Trend zu
Im 3. Quartal konnte sich die deutsche Zur Bekämpfung der wirtschaftlichen kleineren Haushaltsgrößen), dennoch
Wirtschaft wieder spürbar erholen Auswirkungen der Pandemie wurden sank die Zahl der Baugenehmigungen
und um 8,5 Prozent zulegen. Insge- von staatlicher Seite zahlreiche fis- für Wohnungen von 33.408 (Januar bis
samt brach das Bruttoinlandsprodukt kalische Maßnahmen ergriffen, was Oktober 2019) auf 31.468 im Vergleichs-
2020 im Vergleich zum Vorjahr um 5,0 zu einem Haushaltsdefizit von Bund, zeitraum des Jahres 2020.
Prozent ein. Trotz der nicht vorherseh- Ländern, Gemeinden und Sozialversi-13 Die Zahl der Einwohner Baden- Ausschlaggebend für die Wohnungs- Württembergs hat sich im 1. Halb- nachfrage ist auch die Zahl der Haus- jahr 2020 nur noch um etwa 1.600 auf halte. Nach den Ergebnissen des Mikro- 11.102.000 Personen erhöht. Damit zensus gab es in Baden-Württemberg hat die Einwohnerzahl einen neuen im Jahr 2017 fast 5,3 Mio. Privathaushal- Höchststand erreicht. Allerdings war te. Nach der Vorausrechnung des Statis- das Plus im 1. Halbjahr 2020 das Ge- tischen Landesamtes Baden-Württem- ringste seit 2009. Damit setzte sich der berg könnte die Zahl der Haushalte bis Trend aus den vergangenen Jahren 2045 um annähernd 300.000 auf knapp zu rückläufigen Einwohnerzuwäch- 5,6 Mio. ansteigen, erst danach wird ein sen fort. Gewonnen hat der ländliche leichter Rückgang erwartet. Die Haus- Raum, die Kommunen in dünner besie- haltszahl im Jahr 2050 könnte damit im- delten Gebieten konnten im 1. Halbjahr mer noch um fast 290.000 höher liegen 2020 ein Einwohnerplus von 6.500 Per- als 2017. sonen erzielen, in den Ballungsräumen ging dagegen die Einwohnerzahl um 8.900 zurück. Bis zum Jahr 2017 hatten sich die Ballungsräume dynamischer als der ländliche Raum entwickelt. Nach der Prognose des statistischen Landesamts Baden-Württemberg soll die Bevölkerung bis zum Jahr 2030 auf 11,34 Mio. Personen anwachsen (+ 2,4 %). Der Anteil der Personen, die älter als 65 Jahre sind, soll sich von 2,23 Mio. Perso- nen im Jahr 2018 auf 2,75 Mio. Personen im Jahr 2030 erhöhen (+ 23,3 %). Damit wird der Anteil dieser Altersgruppe an der Gesamtbevölkerung von derzeit 20 % bis 2030 auf voraussichtlich 24 % ansteigen.
14 LAGEBERICHT II. Geschäftsverlauf
II.
Geschäftsverlauf
Neubautätigkeit
Postdörfle, Ulm (Wörthstraße I Blücherstraße)
Der Bau von neuen Mietwohnungen konnten im Berichtsjahr verkauft wer- In der Ulmer Weststadt haben die GWO
ist zentraler Bestandteil der Strate- den. Der Baubeginn ist noch im Jahr und Landesbaugenossenschaft Würt-
gie der GWO. Durch den Neubau von 2019 erfolgt und die Gesamtfertigstel- temberg eG gemeinsam 102 bezahlba-
Wohnungen können die veränder- lung des Objektes und die Übergabe re Mietwohnungen mit einer Tiefga-
ten Anforderungen an Grundrisse, an die Eigentümer soll im Frühjahr 2021 rage mit 102 Stellplätzen im Innenhof
Wohnungsgrößen und die aktuellen erfolgen. des sogenannten „Postdörfle“ errichtet,
Standards erfüllt werden und somit davon 51 Wohnungen und 51 Stellplät-
ein zukunftsweisendes Wohnungsan- Ein weiteres Bauträgerobjekt in Ulm- ze für die GWO. Nach einer Bauzeit von
gebot der GWO geschaffen werden. Wiblingen mit 15 Wohnungen (1-, 2- nur circa 1,5 Jahren waren die Woh-
Zudem ist der Wohnungsmarkt in der und 3 Zimmerwohnungen) und einer nungen zur Jahresmitte 2020 bezugs-
Region nach wie vor angespannt und Tiefgarage ist projektiert. Der Verkauf fertig und in kürzester Zeit vermietet.
unverändert hoch ist somit auch die der Wohnungen soll ab Herbst 2021
Nachfrage nach Miet- und Eigentums- erfolgen. Der Baubeginn soll dann im Um neuen zeitgemäßen und bezahl-
wohnungen. Frühjahr 2022 erfolgen. baren Wohnraum zu schaffen werden
weitere Möglichkeiten für Neubauten
Dementsprechend gut hat sich der Der Schwerpunkt der Bautätigkeit liegt im eigenen Bestand der GWO untersucht.
Bauträgerbereich im Jahr 2020 entwi- aber nach wie vor auf dem Bau von So wird geprüft, ob zum Beispiel be-
ckelt: neuen Mietwohnungen. Die Nachfrage stehende Quartiere und Grundstücke
In der Hölderlinstraße in Ummendorf nach Mietwohnungen in der Region ist Nachverdichtungspotential bieten und
entsteht ein Gebäude mit 9 Eigentums- unverändert hoch. Vor allem der Be- auch der Abbruch und Neubau von
wohnungen (2-/3/4-Zimmerwohnun- darf an bezahlbaren Mietwohnungen nicht zeitgemäßen und sanierungsfä-
gen) und Carports. Alle Wohnungen nimmt weiter zu. higen Gebäuden wurde untersucht.15
Spatenstich Ritter-Burkhardt-Straße 16 I 16 WE Laupheim Talfeldstraße, Biberach
So wurden die nicht mehr sanierungs- Die GWO bewirbt sich zudem aktiv im Die Corona-Krise mit dem damit ver-
fähigen GWO-Gebäude Ritter-Burk- Rahmen von Konzeptvergaben um bundenen zweimaligen Lockdown
hard-Straße 7-13 in Laupheim abge- Baugrundstücke in der Region. Im Rah- hatte auch auf die Bauvorhaben der
brochen und es entstehen nun dort men dieser Konzeptvergaben hat die GWO Auswirkungen. So konnten nicht
2 Gebäude mit 16 Wohnungen und ei- GWO dank überzeugender Konzepte alle geplanten Modernisierungsmaß-
ner Tiefgarage mit 14 Stellplätzen. Alle den Zuschlag für weitere Baugrund- nahmen durchgeführt werden und es
diese Wohnungen sind mit Mitteln des stücke in Laupheim und Neu-Ulm er- kam auch zu Verzögerungen bei zwei
Landeswohnraumförderprogrammes halten: In Neu-Ulm „Wiley Nord“ ist ein Neubauvorhaben.
gefördert und stehen als sozial ge- Gebäude mit 27 Mietwohnungen und
bundener Wohnraum den Beziehern Tiefgarage geplant; im Fichtenweg in Für 2021 ist zudem noch der Baubeginn
unterer und mittlerer Einkommen zur Laupheim sind 3 Gebäude mit 34 Miet- vorgesehen für die Projekte:
Verfügung. Am 06.Oktober 2020 war wohnungen geplant, davon 13 Service- • Ulm Safranberg mit einer Tagespfle-
der Spatenstich und die Fertigstellung Wohnungen für Senioren und 14 geför- ge, einer Senioren WG, 14 öffentlich
ist für Frühjahr 2022 geplant. In Bibe- derte Wohnungen. geförderten und 27 frei finanzierten
rach in der Talfeldstraße konnte ein Mietwohnungen und einer Tiefgara-
maroder Garagenhof der GWO mit ei- Im Bau befinden sich zudem die Objek- ge mit 44 Plätzen
nem kleinen städtischen Grundstück te Marktplatz 14/16 in Laupheim mit 17 • Neu-Ulm Wiley Nord mit 27 Miet-
arrondiert werden. 8 geförderte Miet- Wohnungen und zwei Gewerbeeinhei- wohnungen und einer Tiefgarage mit
wohnungen mit Garagen entstehen ten und Schweidnitzallee in Biberach 36 Plätzen
nun auf diesem Grundstück. mit 24 Wohnungen und einer Gewer-
beeinheit.16 LAGEBERICHT II. Geschäftsverlauf
Marktplatz 14,16, Laupheim
UNSER BAUPROGRAMM 2021
Mietwohnungen Eigentumswohnungen
• Laupheim, »Marktplatz 14/16« • Neu-Ulm, »Wiley-Nord« • Ummendorf, »Hölderlinstraße«
17 Wohnungen/2 Gewerbeeinheiten 27 Wohnungen 9 Wohnungen
• Laupheim, »Ritter-Burkhard-Straße« • Ulm, »Safranberg« • Ulm, »Johannes-Palm-Straße«
16 öffentlich geförderte Wohnungen 41 Wohnungen / 15 Wohnungen
• Biberach, »Schweidnitzallee« 1 Gemeinschaftsraum
24 Wohnungen/ 1 Gewerbeeinheit (davon 14 öffentlich gefördert,
• Biberach, »Talfeldstraße« davon 7 Service-Wohnungen)
8 öffentlich geförderte Wohnungen 1 Senioren-Wohngemeinschaft
• Ehingen, »Otto-Hahn-Straße« mit 6 Apartments,
48 Wohnungen 1 Gästeapartment,
1 Tagespflegeeinrichtung17
Hausbewirtschaftung
BESTAND INSTANDHALTUNG BETRIEBSKOSTEN
Das Kerngeschäft der GWO ist die An den Mietwohngebäuden und in- Neben der Grundmiete sind von den
Bewirtschaftung des eigenen Woh- nerhalb der Mietwohnungen wurden Mietern die Betriebskosten in monat-
nungsbestandes. Das Geschäftsgebiet „kleinere Instandhaltungsmaßnah- lichen Vorauszahlungen zu leisten.
der GWO erstreckt sich auf Städte und men“ in Höhe von EUR 1.100.000,00 Diese werden jährlich den tatsächli-
Gemeinden im Landkreis Biberach, im durchgeführt. Die Maßnahmen rei- chen angefallenen Kosten (Energie-
Alb-Donau-Kreis sowie die Städte Ulm chen von kleinen Reparaturen wäh- versorgung, Grundsteuer, Hausmeister
und Neu-Ulm. rend der Mietzeit bis hin zur vollstän- etc.) gegenübergestellt und mit der Be-
digen Sanierung der Wohnungen bei triebskostenabrechnung berechnet.
Zum 31.12.2020 beträgt der Bestand der einem Mieterwechsel.
GWO 1.761 eigene Wohn- und Gewer-
beeinheiten mit einer Gesamtfläche Die Aufträge werden nahezu vollstän- Diese Kosten betrugen im Jahr 2020
von 121.370,69 m² sowie 1.577 Stell- dig an ortsansässige Handwerksbe- EUR 2.935.824,53 für den gesamten
plätzen und Garagen. triebe erteilt, zu denen schon zum Teil Mietwohnungsbestand. Die einzelnen
Jahrzehntelange Geschäftsbeziehun- Betriebskostenabrechnungen für das
MIETPREISE gen bestehen. Jahr 2020 werden derzeit erstellt und
Die durchschnittliche monatliche den Mietern übersandt.
Grundmiete betrug im Jahresdurch- Ziel unserer Genossenschaft ist es, un-
schnitt 2020 je m² -Wohnfläche EUR seren Mietern durch entsprechende Der Anteil der abzurechnenden Be-
6,60 (im Jahr 2019 EUR 6,34). Es kann Investitionen zeitgemäße Mietwoh- triebskosten an der Kaltmiete betrug
von moderaten Mietpreissteigerungen nungen zur Verfügung zu stellen. 2020 durchschnittlich 31 % (2019 =
gesprochen werden. 33 %).
Bei einer durchschnittlichen Woh-
nungsgröße von ca. 69,00 m² beträgt
die monatliche Grundmiete einer
GWO-eigenen Wohnung EUR 455,40.
MIETWOHNUNGEN EIGENTUMSWOHNUNGEN
Die nebenstehende Übersicht zeigt
Ochsenhausen 27 37
die räumliche Verteilung der Miet-
Ummendorf 25 72
wohnungen des Anlagevermögens
Biberach 210 622
sowie der von uns verwalteten Woh-
Munderkingen 97 42
nungseigentümergemeinschaften in
Ehingen 348 421
der Region.
Schelklingen - 12
Öpfingen 12 12
Oberdischingen - 8
Laupheim 644 426
Ulm 336 160
Neu-Ulm 62 -
Gesamt 1.761 1.81218 LAGEBERICHT II. Geschäftsverlauf
Wohnungsmarkt
Der Wohnungsmarkt in der Region Durch Neubau von Wohnungen mit VERMIETUNG
war auch im Jahr 2020 von einer guten optimierten und funktionalen Grund- Wie auch in den Vorjahren verlief die
Nachfrage geprägt. Nach wie vor ist rissen und durch die damit reduzierte Vermietung unserer Wohnungen im
ein Trend zu kleineren Haushalten zu Wohnfläche wollen wir die Bezahlbar- Jahr 2020 weitestgehend problemlos.
beobachten. Zunehmend wichtig wer- keit der Wohnung sicherstellen. Es wurden 205 neue Mietverträge ab-
den für viele unserer Mieter die Kosten geschlossen. Leider konnten wir nicht
der Wohnung aufgrund der im Verhält- Darüber hinaus bieten wir Wohnun- alle Wohnungsbewerber bei der Ver-
nis zu den Lebenshaltungskosten nur gen an, die auf die Bedürfnisse älterer mietung berücksichtigen. Vor allem die
gering wachsenden Einkommen oder Menschen ausgerichtet, barrierefrei Nachfrage nach günstigen Familien-
Renten. und mit Aufzug und Hausmeisterser- wohnungen ist größer als das Angebot.
vice ausgestattet sind.
Unser Wohnungsbestand deckt zwar Im Jahr 2020 wurden insgesamt 160
ein breites Spektrum an Wohnungen Wir erwarten auch für die kommenden Wohnungen (2019 = 150 Wohnungen)
ab, vom 1-Zimmer-Appartement über Geschäftsjahre eine weiterhin hohe gekündigt.
attraktive 2- – 6-Zimmer-Wohnungen. Nachfrage nach zeitgemäß ausgestat-
Aber der Bedarf an kompakten 2 -und teten und bezahlbaren Mietwohnun- Die Fluktuationsrate betrug damit 9,1 %
3-Zimmer-Wohnungen nimmt zu und gen. (gegenüber dem Vorjahr mit 8,67 %).
dieser Trend fließt bei der Entwicklung
von Neubauvorhaben ein.
Wohnungsbestand nach Anzahl der Zimmer
4 Zimmer
13,99 %
3 Zimmer
63,39 % 5 Zimmer
1,14 %
6 Zimmer
0,17 %
1 Zimmer
1,83 %
2 Zimmer
19,48 %19
Entwicklung der Wohnungskündigungen
in den letzten Jahren
160
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Fluktuationsrate
Anzahl der Wohnungskündigungen nach Orten
45
18
17
Laupheim Biberach Ehingen Ulm/Neu-Ulm Sonstige Orte
2020 201920 LAGEBERICHT II. Geschäftsverlauf
Modernisierung und Instandhaltung
Eine gute, sichere und sozial verant- allen Mietern einen zeitgemäßen und Die Maßnahmen beschränken sich
wortbare Wohnungsversorgung der bezahlbaren Wohnraum zur Verfü- aber nicht nur auf Verbesserungen
Mitglieder der Genossenschaft ist der gung zu stellen. der Gebäude und Wohnungen. Ziel
satzungsgemäße Zweck der GWO. ist es auch das jeweilige Wohnum-
Dafür bilden die Wohnungsbestände Art und Umfang der Investitionen rei- feld aufzuwerten. Die Neugestaltung
die Basis und die Grundlage der Ge- chen dabei von einfachen kleinen bestehender Grünflächen und der
nossenschaft. Die GWO verfügt über Instandhaltungsmaßnahmen über Gebäudezugänge, die Schaffung von
Wohnungsbestände aus nahezu al- einzelne Wohnungssanierungen bei ausgewiesenen Abstellmöglichkeiten
len Bauphasen ihrer über 70- jährigen Mieterwechseln bis zur kompletten Sa- für Fahrräder, Mülltonnen sowie ent-
Geschichte. Dementsprechend un- nierung von Gebäuden. sprechender Pkw-Stellplätze bilden
terschiedlich sind die Bauweisen und den Kern der Maßnahmen.
Ausstattungen der Gebäude und somit Die notwendigen Baumaßnahmen für
die Anforderungen an die Instandhal- die Wärmedämmung, neue Fenster, Wegen der Corona-Pandemie konn-
tung und Modernisierung der Gebäu- Erneuerung der Heizungsanlage, Inte- ten nicht alle für 2020 geplanten Maß-
de und Wohnungen. Daneben gilt es gration von Solaranlagen werden auf- nahmen durchgeführt werden und es
die entsprechende Energieeinsparver- einander abgestimmt. Zur Senkung des kam auch zu vereinzelten kleineren
ordnung und die Klimaschutzziele zu Energieverbrauchs und der Betriebs- Verzögerungen bei der Umsetzung.
erfüllen. kosten wird der Heizungs- und Warm- Die geplante komplette Sanierung der
wasserbereitung steigende Bedeutung Bäder der Gebäude Hehlestraße 30/32
Für die kontinuierliche Entwicklung beigemessen. in Ehingen konnte nicht erfolgen und
und Werterhaltung des Wohnungsbe- Wo es möglich ist, erhalten unsere ist nun für das Jahr 2021 vorgesehen.
standes sowie notwendige Anpassung Wohngebäude als neues Heizsystem Durch die erneute Verschärfung der
an aktuelle Standards hat die GWO eine Luft-Wärme-Pumpe. Ist dies nicht pandemischen Lage wurden die für
2020 zur Umsetzung von Modernisie- möglich wird die Erneuerung der Hei- das Jahresende 2020 geplanten Sanie-
rungsmaßnahmen bzw. Instandhal- zungsanlagen mit Brennwerttechnik rungen/Modernisierungen einzelner
tungsaufgaben circa EUR 5.100.000 ausgeführt. Dies führt zu deutlichen Wohnungen auf das Frühjahr 2021 ver-
investiert und sichert somit den Wert- Reduzierungen beim Energieverbrauch schoben.
erhalt und die Zukunftsfähigkeit und und somit Einsparung an Kosten sowie
Attraktivität ihres Wohnungsbestands. zu einer besseren Wohnqualität und
nachhaltigen Vermietbarkeit. Zudem
Die jeweiligen Modernisierungsmaß- leistet die GWO durch diese energeti-
nahmen erfolgen auf Grundlage un- schen Modernisierungen ein Beitrag
seres Modernisierungsprogramms mit zur Erreichung der Klimaschutzziele
dem Ziel, perspektivisch möglichst und reduziert den CO2-Ausstoß.21
Königsberger Straße 20, 22, 24, Laupheim Königsberger Straße 6, 8, 10, Laupheim
MODERNISIERUNG 2020
Im Jahr 2019 wurden in einem 1. Bauab- Fassaden, durch Dämmung von Büh- neuert, die Dächer werden neu einge-
schnitt bereits die Gebäude Königsber- nenboden und Kellerdecken wurden deckt, Einbau von Isolierglas-Fenster,
ger Straße 2/4 (12 Wohnungen) Königs- umfassende Maßnahmen umgesetzt, neue Hauseingangselemente, neue
berger Straße16/18 (9 Wohnungen) in die zum einen die Vorgaben der EnEV Wohnungseingangstüren wurden ein-
Laupheim saniert und modernisiert. Im erfüllen und andererseits die Nach- gebaut sowie eine Ergänzung der
abschließenden 2. Bauabschnitt waren weispflicht aufgrund dem Gesetz der Elektro-Installation vorgenommen. Zur
es 2020 nun die Gebäude Königsberger Nutzung von erneuerbarer Wärme- energetischen Bilanz werden Dämmar-
Straße 6/8/10 (20 Wohnungen), Königs- energie in Baden-Württemberg (EWär- beiten an der Fassade (WDVS), Bühnen-
berger Straße 12/14 (12 Wohnungen) meG) erbringen. Im Zuge der Sanierun- boden und an der Kellerdecke ausge-
und Königsberger Straße 20/22/24 (22 gen wurden die Außenanlagen durch führt.
Wohnungen). Ergänzung der bestehenden Gehwege
sowie Hofflächen mit Entwässerung Das Gebäude der Hehlestraße 30/32
Es wurden die Heizungsanlagen erneu- neugestaltet. wurde analog zur Hehlestraße 26/28
ert. Die Brauchwassererwärmung wur- modernisiert. Der Einbau der neuen
de durch die Installation einer Solar- Die Gebäude Hehlestraße 26/28 erhiel- Zentralheizung mit Wärmepumpe so-
anlage unterstützt; durch den Einbau ten ein neues Heizsystem mit Brenn- wie die Modernisierung der Bäder er-
von wärmegedämmten Drei-Scheiben- werttechnik und eine Solaranlage folgt nun im Jahre 2021.
Isolierglasfenster aus Kunststoff, neue zur Unterstützung der Brauchwasse-
Ziegeldach-Eindeckung, Ausführung rerwärmung. Die Balkonbeläge ein-
von Wärmedämmverbundsystemen an schließlich Balkongeländer wurden er22 LAGEBERICHT II. Geschäftsverlauf
Erneuerbare Energien
Die Nutzung erneuerbarer Energien in Solarstrom aus der hauseigenen Photo- de ab und abends an die Ladestationen
der Wohnungswirtschaft ist ein wichti- voltaikanlage in Verbindung mit einem für die Versorgung von E-Fahrzeugen.
ger Bestandteil der Energiewende und Stromspeicher decken künftig einen Somit stehen am nächsten Morgen wie-
zur Erreichung von Klimaschutzzielen. Großteil des eigenen Stromverbrauchs der betriebsbereit geladene E-Fahrzeu-
Der GWO ist dies ein echtes Anliegen ab. Es ist ein direkter Eigenverbrauch der ge zur Verfügung.
und daher werden Maßnahmen für Photovoltaikanlage von ca. 16.000 kWh
den Klimaschutz und zukunftsweisen- zu erwarten. Mit einer prognostizierten Mit zwei Elektrofahrzeugen und einem
de Energiekonzepte umgesetzt. So zum Nutzungsdauer dieser Photovoltaikan- E-Bike sind die Mitarbeiter der GWO
Beispiel im Zuge der Sanierung der lage von 25 Jahren lassen sich somit ca. nun künftig umweltfreundlich mit
Hauptgeschäftsstelle der GWO, Markt- 200 t CO2 einsparen. Der Stromspeicher selbst produziertem GWO-Solarstrom
platz 18 in Laupheim. wiederum gibt die tagsüber eingefan- für die Belange der Genossenschaft
gene Sonnenenergie bedarfsgerecht an unterwegs.
die elektrischen Verbraucher im Gebäu-
E-Mobilität GWO Marktplatz 18, Laupheim23
MODERNISIERUNG 2021
Eine immer größere Bedeutung kommt Drei-Scheiben-Isolierglas-Fenster aus Drei-Scheiben-Isolierglas-Fenster aus
in Zeiten steigender Kosten den Ne- Kunststoff, neue Dacheindeckung Kunststoff, neue Dacheindeckung so-
benkosten zu. Bei der Nutzung von und Dämmung an Fassaden WDVS, wie neue Wohnungseingangstüren.
erneuerbarer Energie und Umsetzung Bühnenboden und Kellerdecken den Zusätzlich erhalten die Gebäude neue
von ganzheitlichen energetischen Anforderungen des neuen Gebäude- Vorstellbalkone und einen neuen Fas-
Konzepten spielt die Haustechnik eine energiegesetztes (GEG) gerecht. Die sadenanstrich.
immer größere Rolle und dabei werden bestehenden Heizsysteme werden
wir auch zukünftig auf eine effiziente im Meisenweg 9/11/13 mit einer Wär- Bei den Sanierungsmaßnahmen der
Energieversorgung bei den anstehen- mepumpe sowie in der Keltenstraße Gebäude ist auch die Gestaltung der
den Sanierungen setzen. 4/6/8/10 mit einer thermischen Solar- Außenanlage mit einbezogen, Ergän-
anlage erweitert um so die Vorgaben zung der bestehenden Gehwege, Hof-
In Laupheim wird das Gebäude Mei- des GEG zu erfüllen. flächen und Entwässerung werden
senweg 9/11/13 (15 Wohnungen) in Im Weiteren werden neue Hausein- erneuert.
Ehingen das Gebäude Keltenstraße gangselemente, neue Wohnungs-
4/6/8/10 (24 Wohnungen) und in Bi- eingangstüren eingebaut sowie Er- Neben diesen umfassenden Moderni-
berach werden die Gebäude Widder- gänzungen an der Elektroinstallation sierungsmaßnahmen, mit einem Inves-
steinstraße 1/3; 5/7; 9 (40 Wohnungen) durchgeführt. Balkongeländer, Balkon- titionsvolumen von ca. 3.900.000 EUR,
energetisch optimiert. beläge sowie die Vordächer werden werden an unseren restlichen Miet-
erneuert. wohngebäuden Instandhaltungsmaß-
Die Gebäude Meisenweg 9/11/13 nahmen in der Größenordnung von
in Laupheim und die Keltenstraße An den Gebäuden der Widderstein- rund EUR 1.100.000 durchgeführt.
4/6/8/10 in Ehingen werden durch straße 1/3; 5/7; 9 erfolgt ebenfalls
den Einbau von wämegedämmten der Einbau von wärmegedämmten
Hehlestraße 26, 28, 30, 32, Ehingen24 LAGEBERICHT II. Geschäftsverlauf
Modernisierung und Instandhaltung
Aufwand in Mio. EUR
5,1
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Modernisierung und Instandhaltung pro Quadratmeter Wohnfläche
und Nutzfläche der Gewerbeeinheiten
EUR/m 2 Wohnfläche
42,49
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 202025
Verwaltung von Wohnungseigentum
Die GWO bietet als fachkundige Dienst- Wo Versammlungen nicht möglich wa- Aufgrund der Novellierung des Woh-
leistung sowohl die kaufmännische als ren wurden die notwendigen Beschlüs- nungseigentumsgesetzes, welches am
auch die technische Betreuung von se im Umlaufverfahren eingeholt. 01.12.2020 in Kraft getreten ist, wurden
Wohnungseigentümergemeinschaften die Verwaltungsabrechnung und der
im Rahmen der treuhänderischen Ver- Energieeffiziente Maßnahmen an den Wirtschaftsplan angepasst.
waltung an. Außenfassaden einschließlich Erneue-
rung der Holzfenster durch Kunststoff- Trotz ständiger Veränderungen bei
Zum Jahresende 2020 hat die GWO fenster wurden nach Beschlussfassung den Rahmenbedingungen ist es für die
auf der Grundlage des Wohnungsei- organisiert und veranlasst. Mehrere GWO selbstverständlich, unseren Kun-
gentumsgesetzes (WEG) 94 Eigentums- Aufzugsanlagen in Biberach, Ehingen den auch weiterhin eine kompetente
wohnanlagen mit und Laupheim wurden modernisiert und qualifizierte Verwaltung nach dem
bzw. komplett erneuert. Wohnungseigentumsgesetz zu bieten.
• 1.782 Wohneinheiten
• 30 Gewerbeeinheiten Das treuhänderisch verwaltete Geld- Aufgrund der Corona-Pandemie und
• 1.367 Garageneinheiten vermögen beträgt ca. 12 Mio EUR. Diese den gesetzlichen Auflagen konnten die
Gelder sind solide und sicher bei ört- ursprünglich geplanten Eigentümer-
treuhänderisch verwaltet. lichen Kreditinstituten angelegt und versammlungen in den Monaten Janu-
werden von den Finanzmitteln der Ge- ar – März 2021 noch nicht einberufen
Zur Betreuung dieser Liegenschaften nossenschaft und denen anderer Ge- und abgehalten werden.
waren zum Jahresende 2020 63 Haus- meinschaften getrennt geführt.
warte nebenberuflich beschäftigt. Für
diese Hauswarte werden monatlich
Lohn- / Gehaltsabrechnungen erstellt. Die Anzahl der Eigentümergemeinschaften und der fremdverwalteten Wohnungen
und Gewerbeeinheiten entwickelten sich über die letzten Jahre wie folgt:
Für Instandhaltungs-, Instandsetzungs-
und Modernisierungsmaßnahmen an 1812
den verwalteten Wohnungen, welche
im Auftrag der Eigentümergemein-
schaften abgewickelt worden sind,
wurden rund TEUR 1.580 aufgewendet.
Wie in den Vorjahren wurden dabei an
mehreren Gebäuden grundlegende
Renovations- und Instandhaltungs-
maßnahmen am gemeinschaftlichen
Eigentum ausgeführt. Aufgrund der
zunehmenden Alterung der Gebäude
werden im laufenden Geschäftsjahr
weitere Sanierungsvorhaben vorbe-
reitet und geplant. Bedingt durch die
Corona-Pandemie konnten im Be-
richtsjahr 2020 nicht alle WEG-Ver-
sammlungen in physischer Form abge-
halten werden. 1965 1970 1980 1990 2000 2010 2015 2020
Eigentümergemeinschaften Verwaltete Wohnungen und Gewerbeeinheiten26 Postdörfle Ulm (Wörthstraße I Blücherstraße)
27
28 LAGEBERICHT III. Lage der Genossenschaft
III.
Lage der Genossenschaft
Vermögenslage
Der Vermögensaufbau und die Kapital- rungsvorschriften und nach betriebs-
struktur ergeben in gekürzter und zu- wirtschaftlichen Gesichtspunkten ge-
sammengefasster Form, abweichend gliedert, folgendes Bild:
von den handelsrechtlichen Bilanzie-
AKTIVA 31.12.2020 | TEUR 31.12.2019 | TEUR
LANGFRISTIGER BEREICH
Sachanlagen und immaterielle Vermögensgegenstände 81.056,7 76.121,3
Finanzanlagen 7,9 7,9
81.064,6 76.129,2
MITTEL- UND KURZFRISTIGER BEREICH
Verkaufsmaßnahmen 1.798,9 1.000,8
Unfertige Leistungen 2.935,8 2.968,9
Andere Vorräte 129,8 142,7
Forderungen 91,9 123,6
Flüssige Mittel 4.871,7 2.547,4
Übrige Vermögensgegenstände 427,9 373,9
10.256,0 7.157,3
Bilanzvolumen 91.320,6 83.286,5
PASSIVA 31.12.2020 | TEUR 31.12.2019 | TEUR
LANGFRISTIGER BEREICH
Eigenkapital 33.764,4 32.461,1
Übrige Verbindlichkeiten 54,3 58,9
Fremdmittel 49.635,1 45.593,0
83.453,8 78.113,0
MITTEL- UND KURZFRISTIGER BEREICH
Übrige Rückstellungen 797,5 419,6
Übrige Verbindlichkeiten 6.958,5 4.644,3
Vorgeschlagene Dividende 110,8 109,6
7.866,8 5.173,5
Bilanzvolumen 91.320,6 83.286,529
Die Vermögens- und Kapitalstruktur hat sich gemäß handelsrechtlicher
Bilanzstruktur über einen Zeitraum von 5 Jahren wie folgt entwickelt:
Kapitalstruktur
Eigenkapital Fremdkapital
37 % 63 %
2020 2019 2018 2017 2016
Vermögensstruktur
Anlagevermögen Umlaufvermögen
11 % 89 %
2020 2019 2018 2017 2016
Im Berichtsjahr hat sich das Bilanz- finanziert. Somit finanzieren die dem wegen Investitionen in Eigentumsmaß-
volumen gegenüber dem Vorjahr um Unternehmen langfristig zur Verfügung nahmen sowie aufgrund von Zugän-
TEUR 8.034,1 erhöht. Ursächlich hierfür stehenden Mittel neben langfristigen gen bei den flüssigen Mitteln.
sind hauptsächlich Investitionen ins Vermögenswerten noch TEUR 2.389,2
Sachanlagevermögen bei gleichzeiti- im mittel- und kurzfristigen Bereich. Das langfristig zur Verfügung stehende
ger Erhöhung der Fremdmittel, übrigen Kapital erhöhte sich im Geschäftsjahr
Verbindlichkeiten sowie des Eigenka- Das langfristig im Unternehmen ge- vorwiegend aufgrund von Zuwäch-
pitals. bundene Vermögen erhöhte sich sen beim Eigenkapital sowie bei den
hauptsächlich aufgrund von Neuin- Fremdmitteln.
Der Vermögensaufbau der GWO ist vestitionen in Mietwohnungsneu-
zum 31.12.2020 hinsichtlich der Fris- bauten bei hinter diesen liegenden Die im mittel- und kurzfristigen Be-
tigkeiten von Vermögens- und Schuld- Abverkäufen von Restanten aus dem reich vorhandenen Vermögensquellen
teilen ausgeglichen. Das langfristig im Anlagevermögen sowie durchgeführ- erhöhten sich im Berichtsjahr, wobei
Unternehmen gebundene Vermögen ten planmäßigen Abschreibungen. hierfür im wesentlichen Zugänge bei
(TEUR 81.064,6) wird am Bilanzstichtag den übrigen Verbindlichkeiten verant-
in Höhe von TEUR 83.453,8 durch lang- Das kurz- und mittelfristig gebundene wortlich zeichnen.
fristig zur Verfügung stehendes Kapital Vermögen erhöhte sich insbesondere30 LAGEBERICHT III. Lage der Genossenschaft
Finanzlage
Die finanzielle Entwicklung der GWO Finanzierungsmaßnahmen vorgenom- nachkommen. Der Finanzplan für 2021
wird anhand einer Kapitalflussrech- men wurden. prognostiziert eine Überdeckung an
nung dargestellt. Die Kapitalflussrech- liquiden Mitteln zum 31.12.2021. Die
nung bildet dabei die Zahlungsströme Die finanziellen Verhältnisse sind ge- Neubaufertigstellungen, Modernisie-
ab, die darüber Auskunft geben, wie im ordnet, ihren Zahlungsverpflichtungen rungs- und Instandhaltungsmaßnah-
Geschäftsjahr finanzielle Mittel erwirt- konnte die Genossenschaft im Be- men sind solide finanziert.
schaftet und welche Investitions- und richtsjahr jederzeit termingerecht
MITTELZUFLUSS/-ABFLUSS 2020 2020 | TEUR
AUS LAUFENDER GESCHÄFTSTÄTIGKEIT
Jahresüberschuss
+ 1.398,2
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen + 1.810,5
Veränderungen im Umlaufvermögen + 23,7
Veränderungen der Rückstellungen + 377,9
Veränderungen der Verbindlichkeiten + 2.309,6
Teilschulderlasse von Darlehen - 622,8
+ 5.297,1
AUS INVESTITIONSTÄTIGKEIT
Investitionen in immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen - 7.254,2
Investitionen in Verkaufsmaßnahmen - 816,0
Abgänge von Verkaufsmaßnahmen + 17,9
Abgänge von Sachanlagen + 508,3
- 7.544,0
AUS FINANZIERUNGSTÄTIGKEIT
Aufnahme langfristiger Darlehen + 7.826,6
planmäßige Tilgung langfristiger Darlehen - 2.148,3
außerplanmäßige Tilgung langfristiger Darlehen - 1.013,4
Dividendenausschüttung
- 109,6
Zunahme von Geschäftsguthaben + 15,9
+ 4.571,2
= Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelbestandes im Geschäftsjahr + 2.324,3
+ Finanzmittelbestand am Anfang des Geschäftsjahrs + 2.547,4
= Finanzmittelbestand am Ende des Geschäftsjahrs + 4.871,7LAGEBERICHT IV. Risiko- und Chancenbericht 31
Ertragslage
Im Geschäftsjahr 2020 hat die GWO ein Der Geschäftsbereich Wohnungseigen- höheren Investitionen in Modernisie-
Jahresergebnis von TEUR 1.398,2 erzielt, tumsverwaltung entsprach annähernd rung/Instandhaltung und erhöhten Ab-
das sich aus einem ordentlichen Be- den Erwartungen. schreibungen geringfügig verbessert.
triebsergebnis in Höhe von TEUR 809,3 Insgesamt bewegt sich dieser Geschäfts-
sowie einem betriebsleistungsfremden Das betriebsleistungsfremde Ergebnis bereich weiter auf einem hohen absolu-
Ergebnis von TEUR 588,9 zusammensetzt. lag im wesentlichen aufgrund reduzier- ten Niveau.
Insgesamt konnte insofern ein gutes ten Gebäudeabbruchkosten über der
Ergebnis erwirtschaftet werden. Das gemachten Einschätzung. Aufgrund fehlender Baufertigstellun-
Ergebnis entspricht damit der zum Jah- gen von Vermarktungsobjekten konnte
resbeginn abgegebenen Prognose mit Das Finanzergebnis lag wegen einer zu die Sparte Bau- und Verkaufstätigkeit im
entsprechenden unterjährigen Planfort- Jahresbeginn nicht erwarteten Zinszah- Geschäftsjahr keinen maßgeblichen De-
schreibungen. Zur Ursprungsprognose lung für Steuererstattungsansprüche ckungsbeitrag erwirtschaften.
zum Jahresbeginn ergaben sich im Ge- weit über der abgegebenen Prognose.
schäftsbereich Hausbewirtschaftung Im Geschäftsbereich Wohnungseigen-
Abweichungen hauptsächlich aufgrund Die Genossenschaft erzielte Erlöse aus tumsverwaltung konnte ein annähernd
erhöhten Modernisierungsaufwendun- den Geschäftsbereichen Hausbewirt- ausgeglichenes Ergebnis erzielt werden.
gen bei gestiegenen Mieteinnahmen mit schaftung, Bau- und Verkaufstätigkeit
einem entsprechend leicht reduzierten sowie Wohnungseigentumsverwaltung. Das betriebsleistungsfremde Ergebnis
Ergebnis, wohingegen sich für die Sparte wurde hauptsächlich aufgrund von Ab-
Bau- und Verkaufstätigkeit aufgrund ver- Das Ergebnis der Hausbewirtschaftung verkäufen von Restanten aus dem Anla-
zögerter Baufertigstellungen die Progno- hat sich gegenüber dem Vorjahr auf- gevermögen erzielt.
se im Ganzen nicht erfüllte. grund gestiegener Mieten bei nochmals
IV.
Risiko- und
Chancenbericht
Risikomanagement
Unternehmerische Verantwortung setzt Risikoprofil unterschiedliche Verfahren durch externe Fachleute, sichern wir
den bewussten Umgang mit sich bieten- zur Risikoerkennung eingesetzt. unsere Entscheidungen im Vorfeld ab.
den Chancen und sich ergebenden Risi-
ken voraus. Im Rahmen unseres unter- Mit dem Abschluss von Versicherungen Geschäftliche Risiken ergeben sich
nehmerischen Handelns wollen wir die für mögliche Haftungsrisiken und Scha- auch aus Investitionsentscheidungen.
Risiken frühzeitig erkennen, ihre Folgen densfälle stellen wir sicher, dass sich die Diese Aktivitäten sind wegen ihrer Zu-
bewerten und, soweit nötig, Vorsorge im Unternehmen verbleibenden Risiken kunftsorientierung für den Fortbestand
treffen. in Grenzen halten bzw. ausgeschlossen des Unternehmens notwendig, gleich-
werden. zeitig jedoch aufgrund der damit ver-
Mit Hilfe unseres Risikomanagement- bundenen Unsicherheiten mit Risiken
systems, das von den Abteilungen ent- Bei unternehmerischen Entscheidun- behaftet. Sorgfältige Prüfungen von
sprechend unserer Organisations- und gen sind auch mögliche rechtliche Ri- Investitionen werden genutzt, um die
Verantwortungsstruktur umgesetzt siken zu berücksichtigen. Durch eine operativen Risiken zu steuern und zu
wird, werden gemäß dem jeweiligen rechtliche Beratung, hauptsächlich reduzieren.32 Lagebericht IV. Risiko- und Chancenbericht
Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklungen
Die GWO ist in den Geschäftsbereichen entspricht weitestgehend zeitgemäßen Engagement in diesem Geschäftsbe-
Vermietung und Verpachtung von eige- Wohnbedürfnissen. Ein Instandhal- reich zumindest im Prognosezeitraum
nem Mietwohnungsbestand, dem Bau- tungsstau besteht nicht. Mit gravieren- von drei Jahren auf einem moderaten
trägergeschäft sowie der Wohnungsei- den Mietausfällen und Leerständen ist Maß beibehalten. Die Finanzierung
gentumsverwaltung tätig. daher nicht zu rechnen. Die derzeitige von Neubaumaßnahmen erfolgt teil-
Leerstandsquote liegt deutlich unter 1 %. weise mit Eigenmitteln. Insofern erge-
In einem Prognosezeitraum von 5 Jah- ben sich bei eventuell stagnierendem
ren rechnen wir im Bereich der Vermie- Trotz aktuell positivem Trend beim Absatz und nicht kostendeckenden
tung und Verpachtung von eigenen Wohnungsbau wird dieser aufgrund Preisentwicklungen keine beträchtli-
Wohnungen mit einem weiteren An- der in der Vergangenheit nicht ausrei- chen negativen Veränderungen in der
stieg des Ergebnisbeitrages auf gleich- chenden Baufertigstellungen zu keiner Liquidität bzw. im wirtschaftlichen
bleibend hohem Niveau. Aufgrund von maßgeblichen Ausweitung des Ange- Erfolg des Unternehmens. Eventuelle
im Berichtsjahr durchgeführten und bots von adäquatem Wohnraum im Cash flow Rückgänge können durch
zukünftigen geplanten Modernisierun- Geschosswohnungsbau führen. Weiter Mittelzuflüsse in der Hausbewirtschaf-
gen werden die Mieterlöse im Zeitab- wird für unsere Region auch wegen ei- tung kompensiert werden.
lauf voraussichtlich weiter ansteigen nes positiven Wanderungssaldos aus
und damit das Ergebnis verbessern. dem Ausland eine Bevölkerungszu- Der Geschäftsbereich der Wohnungs-
Das niedrige Zinsniveau haben wir für nahme prognostiziert. Vor diesem Hin- eigentumsverwaltung wird sich in
günstige Umfinanzierungen, Investiti- tergrund erwarten wir auch zukünftig Zukunft sowohl hinsichtlich Erfolgs-
onen sowie zur Stärkung unserer Ka- eine stabile Entwicklung im Mietwoh- beitrag als auch finanziellem Beitrag
pitalausstattung genutzt. Eventuelle nungsbereich hinsichtlich Preisbil- zufriedenstellend entwickeln.
Zinsänderungsrisiken sind aufgrund dung und Vollvermietung.
der Streuung der Zinsbindungsfristen Die GWO kann auf eine lange Tradition
und durch vorausschauende Liquidi- Etwas schwieriger stellt sich die Progno- gewachsener guter Geschäftsbezie-
tätsplanung minimiert. Wegen unserer se im Bauträgergeschäft dar. Aufgrund hungen verweisen und gilt als zuver-
erstklassigen Bonität, hohen werthalti- des derzeit verbesserten Marktum- lässiger und seriöser Partner.
gen Beleihungsreserven sowie intensi- feldes erwarten wir eine ordentliche
ver offener Kommunikation mit unse- Nachfrage nach Eigenheimen sowie Aufgrund der für den Prognosezeit-
ren regionalen Finanzierungspartnern Eigentumswohnungen bei erwartet raum abgegebenen Erwartungen sind
bestehen keine Anschlussfinanzie- positiven Einzeldeckungsbeiträgen. die Risiken der zukünftigen Entwick-
rungsrisiken. Unser Wohnungsbestand Insofern wird die Genossenschaft ihr lung als sehr gering einzustufen.LAGEBERICHT V. Prognosebericht 33
V.
Prognosebericht
Im ersten Quartal 2021 ist bisher keine Erträgen aus der Hausbewirtschaftung
wesentliche Veränderung oder Abwei- und Wohnungseigentumsverwaltung
chung der erwarteten Entwicklung ein- bei höheren Umsätzen im Bauträger-
getreten. Unter Berücksichtigung der geschäft. Im Geschäftsbereich Haus-
gesamtwirtschaftlichen Situation ist bewirtschaftung wird insbesondere
daher mit einem Erreichen der geplan- wegen steigenden Mieterlösen sowie
ten unternehmerischen Ziele und der geringfügig reduzierten Modernisie-
Fortsetzung der positiven Vermögens-, rungs- und Instandhaltungsaufwen-
Finanz- und Ertragsentwicklung der dungen bei erhöhten Abschreibungen
Genossenschaft zu rechnen. Allerdings und Zinsaufwendungen eine marginale
sind die erwartungsgemäß negativen Ergebnissteigerung erwartet. Des Wei-
Auswirkungen der Corona-Pandemie teren wird sich aufgrund der erhöhten
schwierig zu greifen und es bleibt Anzahl von Vermarktungsobjekten in
abzuwarten wie hier die künftige 2021 das Ergebnis im Bauträgergeschäft
Entwicklung verläuft und welche wesentlich verbessern. Für den Ge-
Auswirkungen diese auf die gesamt- schäftsbereich Wohnungseigentums-
wirtschaftliche Situation hat. verwaltung wird im Vergleich zu 2020
ein nahezu unverändertes Ergebnis
Der Wirtschaftsplan für das Jahr 2021 prognostiziert. Dagegen wird sich das
geht von einem positiven Jahresergeb- Finanzergebnis auf Grund geringerer
nis in der Bandbreite zwischen Mio. Sondereinflüsse maßgeblich verringern.
EUR 1,2 und Mio. EUR 1,6 aus. Die Er- Das betriebsleistungsfremde Ergebnis
wartungen für das Jahresergebnis wer- wird geringfügig niedriger ausfallen.
den getragen von weiterhin stabilenSie können auch lesen
