Geschäftsbericht - die Sozialbau
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Geschäftsbericht
2019
Die Sozialbau, Kempten
2019
2
Wohnraum ist knapp und wertvoll. Wir, die Sozialbau, sehen es als unsere Aufgabe, bezahlbaren Wohnraum für alle zu schaffen und den angespannten Allgäuer Wohnungs- 3 markt zu entlasten. Getreu unserem Slogan „Heimat neu leben“ wollen wir dabei Wohn- und Lebensqualität steigern. Denn ein „Zuhause“ ist so viel mehr als nur vier Wände, es ist Geborgenheit. Durch kluge Ideen, neue Wege und unsere engagierten Mitarbeiter werden immer wieder attraktive Impulse auf dem heimischen Wohnungsmarkt geschaffen. So entstehen etwa im Rahmen der Wohnbauoffensive 2020 für rund 1.500 Bürger 600 neue Wohnungen – für eine bedarfsgerechte Stadtentwicklung.
01 Inhaltsverzeichnis
4
Geschäftshaus „MM50”, Memminger Straße // Digitales Gründerzentrum, Keselstraße // „Wohnen im Calgeer-Park”, Haubensteigweg
01 Gesellschafter
7 Gesellschafter des Unternehmens
02 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
9 Gesamtwirtschaftliche Entwicklung
11 Interview Geschäftsführer Herbert Singer
03 Das Geschäftsjahr 2019
13 Personal und Organisation
15 Sozialbau TOP Arbeitgeber 2020
16 Rechtsverhältnisse / Betriebszugehörigkeit
17 Altersstruktur der Mitarbeiter/Innen / Tätigkeit der Organe
18 Controlling und Innenrevision / IT / Internet
19 Zukunftsorientierte Mobilität
04 Neubau-Investitionen 2019
21 Bau- und Verkaufstätigkeit 2019
22 Neubauinvestitionen
25 Wohnbau-Offensive 2020
26 Quartier „Stiftsstadt-Wohnen”
27 Geschäftshaus „MM50”
28 Quartier „Wohnen im Calgeer-Park”
29 Quartier „Funkenwiese”
30 Quartier „Keselstraße” an der Iller
32 Neubau Allgäu Hospiz
33 Pilotprojekt „Wohnen am Weiher”
5 Wohnpark „Stiftsstadt-Wohnen”, Gerhart-Hauptmann-Straße // „SheddachHalle”, Keselstraße // Digitales Gründerzentrum, Keselstraße 05 Bewirtschaftungsmanagement für unseren Hausbesitz 35 Gebäude- und Hausbewirtschaftung 36 Wohnungssuchende und Wohnungsvergaben / Wohnraumanpassung 37 Mietentwicklung / Betriebs-/Heizkosten 38 Zahlen und Fakten 39 Instandhaltung und Modernisierung 42 Studentenwohnen 43 Gewerbliche Vermietung 06 Bewirtschaftungsmanagement für fremden und eigenen Hausbesitz 45 Verwaltung von Wohneigentum 47 ZEUS 48 Regiebetrieb 49 Hausmeisterei 07 Die Städtebau 51 Die Städtebau – Partner der Kommunen / Fertigstellung der „Jakobwiese“ 08 Jahresabschluss 2019 53 Dank 54 Bilanz 56 Gewinn- und Verlustrechnung 58 Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung 64 Entwicklung des Anlagevermögens 66 Kommunikationsmaßnahmen
Urbanes Wohnen
an der Iller –
im Industriedenkmal
„SheddachHalle“
01
01 Gesellschafter
7
Sozialbau Verwaltungsgebäude Allgäuer Straße 1, Kempten
Der Kreis der Gesellschafter zum 31.12.2019 setzt sich bei unverändertem
Stammkapital wie folgt zusammen:
Angaben in %
34,49
1.483.070,– €
Allgäuer Überlandwerk
GmbH Kempten 53,12
2.284.160,– €
10,00 Kemptener Kommunal-
unternehmen
430.000,– € Anstalt des
Sparkasse Allgäu öffentlichen Rechts
der Stadt Kempten (KKU)
2,39
102.770,– €
Stadt Immenstadt i. Allgäu
Organe des Unternehmens
Aufsichtsrat
Thomas Kiechle, Vorsitzender, Oberbürgermeister der Stadt Kempten
Michael Lucke, stv. Vorsitzender, Geschäftsführer der Allgäuer Überlandwerke GmbH
Manfred Hegedüs, Schriftführer, Vorstandsvorsitzender der Sparkasse Allgäu
Stadtrat Udo Himml, Rektor a. D.
Stadträtin Ingrid Vornberger, Geschäftsführerin
Stadtrat Stephan Prause, Dipl. Betriebswirt (FH)
Stadtrat Josef Leonhard Schmid, Rechtsanwalt
2. Bürgermeisterin Sibylle Knott, Rechtsanwältin
Geschäftsführer
Herbert Singer, Betriebswirt der Wohnungswirtschaft
02
Hochwertiger Wohnraum
wie auf der „Funkenwiese”
mit 180 neuen Wohnun-
gen zeigt, wie der Woh-
nungsneubau in Kempten
entlastend auf den
Mietmarkt wirkt.
02 Wirtschaftliche
Rahmenbedingungen
9
Industriedenkmal „SheddachHalle”, Keselstraße // Wohnpark „Funkenwiese”, Leutkircher Straße // Wohnpark „Stiftsstadt-Wohnen”, Gerhart-Hauptmann-Straße
Gesamtwirtschaftliche Entwicklung
Die gute konjunkturelle Entwicklung in Deutschland hat sich auch im Jahr 2019 fortge-
setzt. Das Bruttosozialprodukt stieg um 0,6 % (Vorjahr 1,5 %) und ist damit das zehnte
Jahr in Folge gewachsen. Zum Ende des Jahres 2019 verlor das Wachstum jedoch an
Schwung.
Auch im Euroraum hat sich der Aufschwung 2019 flächendeckend fortgesetzt. Aller-
dings ist auch hier die Dynamik im Laufe des Jahres 2019 in nahezu allen Ländern
deutlich zurückgegangen. Aufgrund der weltweit seit Anfang des Jahres 2020 herrschen-
den Covid-19 Pandemie lässt sich eine Prognose für das Jahr 2020 nur schwer erstellen.
Mit einem erneuten Wachstum ist jedoch nicht mehr zu rechnen.
Wirtschaftsleistung der Wohnungswirtschaft 2019
Die wirtschaftliche Dynamik wurde 2019 vor allem vom Konsum gestützt. Die Dienst-
leistungsbereiche Information und Kommunikation sowie die Finanzdienstleistungen
entwickelten sich mit einem Plus von 2,9 % und das Baugewerbe mit 4,0 % erfreu-
licherweise sehr stark. Die Wirtschaftsleitung der Industrie hingegen war mit -3,6 %
rückläufig. Die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft wuchs um 1,4 % (Vorjahr 1,1 %)
und erzeugte damit rund 10,6 % der gesamten Bruttowertschöpfung im Jahr 2019.
Bei den Preisen für Neubau von Wohngebäuden hat sich der Auftrieb fortgesetzt,
welcher u.a. durch hohe Kapazitätsauslastungen im Baugewerbe sowie den steigenden
Anforderungen aus Gesetzen, Normen und Verordnungen begründet ist. In Deutschland
lagen die Baupreise zum Ende des Jahres um 3,8 % über dem Vorjahresniveau.
Der Wohnungsbau entwickelte sich auch im Berichtsjahr erneut äußerst positiv.
Die Bauinvestitionen stiegen im Jahr 2019 um 3,8 % und übertrafen damit deutlich die
Wachstumsrate des Vorjahres. Die Zahl der neu genehmigten Wohneinheiten ist 2019
auf rund 351.000 Wohnungen gestiegen, dies entspricht einem Zuwachs von 1,3 %.
In den voran gegangenen beiden Jahren war die Bautätigkeit dagegen leicht gesunken.
Die gestiegene Zahl an Baugenehmigungen sowie der Bauüberhang zeigen Wirkung.
Die Zahl der Baufertigstellungen lag im Jahr 2019 erstmals seit langem bei fast 300.000
Wohnungen und ist somit um 4,1 % zum Vorjahr gestiegen.
02 Wirtschaftliche
Rahmenbedingungen
10
Wohnpark „Stiftsstadt-Wohnen” mit 121 Eigentumswohnungen, Gerhart-Hauptmann-Straße
Arbeitsmarkt/Preisanstieg/Leitzins
Die Wirtschaftsleistung in Deutschland wurde im Jahresdurchschnitt 2019 von rund 45,3 Mio. Erwerbstätigen
erbracht. Die Zahl der Erwerbstätigen lag damit nochmals höher als mit 44,8 Mio. im Vorjahr. Im Durchschnitt
des Jahres 2019 konnten rund 400.000 bzw. 0,9 % mehr Personen erwerbstätig sein als im Vorjahr. Eine höhere
Erwerbsbeteiligung sowie die Zuwanderung von Arbeitskräften glichen altersbedingte demografische Effekte
aus. Die Arbeitslosenquote betrug im Dezember 2019 5,0 % und somit nochmals weniger als im Vorjahr mit
5,2 %. Die Arbeitslosenquote in der kreisfreien Stadt Kempten betrug zum Vergleich 3,1 % (Vorjahr 3,0 %).
Die Verbraucherpreise sind gegenüber Dezember 2018 um 1,4 % (Vorjahr 1,7 %) angestiegen.
Das Zinsniveau bewegt sich weiter auf einem sehr niedrigen Niveau, wovon die Wohnungswirtschaft
profitiert. Der Leitzins der EZB beträgt seit der letzten Zinsanpassung vom 10.03.2016 weiterhin 0,0 %.02 Interview > mit dem Geschäftsführer
Herr Herbert Singer
Was gab es Besonderes Doch es mangelt ja insbeson-
im Geschäftsjahr 2019?
11
dere an „Bezahlbaren Woh-
nungen” ???
HERBERT SINGER: Wir haben eine außer-
gewöhnlich hohe Zahl an Wohnungen HERBERT SINGER: Seit Jahrzehnten sind
fertig gestellt, nämlich 189 Wohnungen wir als Wohnungsunternehmen damit
in drei großen Projekten. konfrontiert.
Dabei war die Unterschiedlichkeit der drei Subjektiv erscheint dem Mieter wohnen
Projekte eine enorme Herausforderung. überwiegend zu teuer. Daher war klar,
Einerseits Konversionsprojekt und komplette dass wir mit den herkömmlichen Instru-
Neuausrichtung von einem ehem. Lazarett menten, auch des sozialen Wohnungs-
in ein Wohngebäude („Calgeer-Park”). baus und der bayerischen Wohnraum-
Andererseits die einmalige Schwierigkeit, förderung, dieser Erwartungshaltung
eine 120 Jahre alte Weberei („Sheddach- nicht gerecht werden können.
Halle”) in 46 Loftwohnungen umzuwan- Deshalb haben wir das so genannte
deln. Das dritte Projekt („Stiftsstadt-Woh- „Kemptener Modell“ entwickelt, um den
nen”) war verglichen mit diesen Spezial- breiten bürgerlichen Mittelstand mit
aufgaben als Neubauprojekt gewöhnlicher neuen Wohnungen deutlich unterhalb der
und doch anspruchsvoll. freien Marktmiete versorgen zu können.
Lassen wir die vergangenen Welche wohnungswirtschaft- Was wird die Corona Pande-
Jahre Revue passieren, was lichen Themen kommen Ihrer- mie für den Wohnungsmarkt
waren die größten Heraus- seits oft zu kurz? bedeuten?
forderungen?
HERBERT SINGER: Das ist das Verständnis HERBERT SINGER: Dies kann ich seriös
HERBERT SINGER: Im Angesicht der her- für die zwangsläufig hohen Mieten im noch nicht beantworten.
ausfordernden Flüchtlingskrise 2015 ha- Neubau, die dem teuren Standard u. a. des Ich erwarte für den Wohnungsmarkt im
ben wir dem gesellschaftlichen Lamento energiesparenden Bauens geschuldet sind Allgäu keine gravierenden Verwerfungen.
„Wohnungsnot“ unsere Wohnungsbau- und es kehrt keine wertschätzende Zufrie- Es schleift die fragwürdigen Spitzen bei
offensive 2020 entgegengesetzt, um denheit ein, wenn gesellschaftlich intensiv den Mieten wie auch den Kaufpreisen und
durch kraftvolle Taten anstatt Worten den thematisierte Forderungen tatsächlich die seriösen Vermieter werden verantwor-
in Gefahr scheinenden sozialen Frieden in überzeugend erfüllt werden. Damit meine tungsvoll mit den Sorgen und Nöten der
unserer Stadt überzeugend zu sichern. ich das Thema >FlächenfraßDiese Köpfe machen
Sozialbau leistungs-
stark.
003 Das Geschäftsjahr 2019
Personal und Organisation 13
Im Jahr 2019 waren durchschnittlich 96 Mitarbeiter/Innen,
8 Teilzeitkräfte, 9 Auszubildende und 6 geringfügig Beschäftigte tätig.
Vollzeit Teilzeit Azubis
96 8 9
Mitarbeiter/Innen
113
Die Organisationsstruktur des Unternehmens ist auf die optimale Erfüllung aller
wohnungswirtschaftlichen, baulichen und städtebaulichen Aufgabenstellungen
und Dienstleistungen für den eigenen Wohnungsbestand sowie für das Fremd-
vermögen der WEG- und Sondereigentumsverwaltung ausgerichtet.
Die Organisation des Unternehmens ist in sieben Abteilungen gegliedert
(die Anzahl der Mitarbeiter/Innen bezieht sich auf die sozialversicherungspflichtigen
Voll- und Teilzeitkräfte):
■■ Personal / GL-Assistenz / Recht / Marketing 6 Mitarbeiter/Innen
■■ Mieterservice / technische Gebäudebewirtschaftung
Parkhausservice 21 Mitarbeiter/Innen
03
■■ Hausmeisterei 23 Mitarbeiter/Innen
■■ Regiebetrieb 23 Mitarbeiter/Innen
■■ Wohnungseigentumsverwaltung / Gewerbe-
vermietung / ZEUS 7 Mitarbeiter/Innen
■■ Neubau und Vertrieb 12 Mitarbeiter/Innen
■■ Rechnungswesen / IT 10 Mitarbeiter/Innen
■■ Reinigungskräfte 2 Mitarbeiter/Innen03 Das Geschäftsjahr 2019
Die Aufwendungen für Löhne und Gehälter betrugen im Berichtsjahr 6.041.682,13 €
14 und die Sozialabgaben 1.448.617,66 €.
Für Altersversorgung (durch VBLU) und Zuführung zur Pensionsrückstellung wurden
331.952,19 € aufgewendet.
Auch im Geschäftsjahr 2019 sind die vielfältigen Aufgaben nur durch das unverändert
hohe persönliche Engagement aller Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter bewältigt worden.
Die Strukturierung der Geschäftsprozesse und die innovativen Ablaufverbesserungen
der Dienstleistungen werden kontinuierlich fortgesetzt.
Ausbildung
Die Sozialbau ist ein von der IHK geprüfter und ausgezeichneter Ausbildungsbetrieb.
Als sozial- und gesellschaftspolitisch engagiertes Unternehmen ist sich Sozialbau
ihrer Verantwortung bewusst, jungen Menschen durch eine qualifizierte Ausbildung
den chancenreichen Weg in die berufliche Zukunft zu ermöglichen und bietet seit
Jahrzehnten Ausbildungsplätze zum Immobilienkaufmann-/frau an.
Mit der Ausbildung auch über den eigenen Bedarf hinaus leistet Sozialbau zudem seit
Jahren einen Beitrag zur Qualifikation junger Menschen. Drei der neun Auszubildenden
konnten in 2019 ihre Ausbildung erfolgreich abschließen, zwei wurden als Trainee im
Wohnungsunternehmen übernommen.
Beim Recruiting unserer Nachwuchskräfte setzen wir auf diverse Marketingmaßnahmen
Teamgeist pur: unsere Auszubildenden wie Ausbildungsflyer und Online-Recruiting. Doch die für uns bedeutsamste Marketing-
maßnahme ist und bleibt der persönliche Kontakt zu den Jugendlichen. Diesen können
wir über die jährlich stattfindende Allgäuer Lehrstellenbörse und Informationsabende
an den lokalen Schulen herstellen. Auch die von uns angebotenen Praktikumsplätze
für interessierte Schüler und Schülerinnen stellen eine hervorragende Möglichkeit des
persönlichen Kennenlernens dar.
Für den Ausbildungsjahrgang 2019/2020 wurden weitere drei Auszubildende eingestellt.
Unsere Ausbildungsquote bezogen auf die Verwaltung liegt bei rd. 16 %.
Erfreulich ist, dass wir die für unseren Bezirk zuständige Industrie- und Handelskammer
bei der Durchführung der Prüfungen unterstützen können. Ab 2020 führen zwei
Mitarbeiter/-innen dieses Ehrenamt aus.03 Das Geschäftsjahr 2019
15
„Top Job”-Siegel für Sozialbau
Sozialbau TOP Arbeitgeber 2020
Die Sozialbau Kempten gehört zu den besten Arbeitgebern im deutschen Mittelstand.
Eine Analyse der Schweizer Universität St. Gallen hat dies eindrucksvoll bestätigt.
Bereits 2016 wurde die Sozialbau zum ersten Mal beim bundesweiten Arbeitgeber-
vergleich „Top Job“ erfolgreich ausgezeichnet. 2019 stellte sich Sozialbau erneut der
umfangreichen Befragung aller Mitarbeiter/-innen und bekam wie 2016 ein ausge-
zeichnetes Feedback.
Für Sozialbau ist die Unternehmenskultur und die Mitarbeiterzufriedenheit ein sehr
wichtiger Faktor für eine erfolgreiche und dynamische Zukunft. Aus diesem Grund
werden stetig Prozesse zur Verbesserung des Arbeitsumfeldes auf den Weg gebracht
und Arbeitsorganisationen verbessert. Das Betriebliche Gesundheitsmanagement
wurde ausgeweitet und die Nachwuchsförderung optimiert. Besonders die Identifikation
der Mitarbeiter/-innen mit dem Unternehmen und die Zufriedenheit mit der Arbeits-
platzqualität bei Sozialbau haben sich weiter positiv entwickelt.
Die Geschäftsleitung der Sozialbau freut sich sehr, dass ihre Führungskräfte und alle
Mitarbeiter/-innen ihre hohe Zufriedenheit sowie auch Anregungen offen und ehrlich
geäußert haben. Denn Sozialbau lebt von ihren motivierten Mitarbeitern/-innen und
deren offenen Austausch. Nur so können sich positive Entwicklungen nachhaltig
verstetigen.
Das „Top Job“-Siegel erhielt das Unternehmen aus den Händen des ehemaligen Vize-
kanzlers Sigmar Gabriel im Februar 2020 in Berlin. Der „Top Job“-Schirmherr würdigte
die Sozialbau insbesondere für ihre strategische Ausrichtung auf eine nachhaltige
Fachkräftesicherung und die kontinuierliche und systematische Weiterentwicklung.03 Das Geschäftsjahr 2019
16 Rechtsverhältnisse
Die Gesellschaft wurde am 26.10.1956 gegründet und am 19.12.1956 in das Handels-
register für Kempten, AG Kempten HRB 472, eingetragen. Bis 31.12.1989 war die
Gesellschaft ein gemeinnütziges Wohnungsunternehmen. Seit das Wohnungs-
gemeinnützigkeitsgesetz im Rahmen des Steuerreformgesetzes aufgehoben wurde,
agiert die Gesellschaft wie jedes andere steuerpflichtige Unternehmen. Die Sozialbau
GmbH wurde von der Regierung von Schwaben als Betreuungsunternehmen im Sinne
der Wohnungsbauförderungsbestimmungen zugelassen. Die Oberste Baubehörde hat
das Unternehmen als allgemeine Sanierungsträgerin anerkannt.
Betriebszugehörigkeit
gesamt
über 30 Jahre 21-30 Jahre
113
3 18
davon
11-20 Jahre bis 10 Jahre 96
23 69
Vollzeitbeschäftigte
8
Teilzeitbeschäftigte
9
Auszubildende03 Das Geschäftsjahr 2019
Altersstruktur der Mitarbeiter/Innen
(ohne geringfügig Beschäftigte)
17
12 11
unter 20 Jahre über 60 Jahre
22 23
21 - 30 Jahre 51 - 60 Jahre
24 21
31 - 40 Jahre 41 - 50 Jahre
113
gesamt
Tätigkeit der Organe
Der Aufsichtsrat hat während des Berichtsjahres 2019 die ihm nach den gesetzlichen
und satzungsmäßigen Bestimmungen obliegenden Aufgaben wahrgenommen.
Er hat sich in vier Sitzungen, in Einzelbesprechungen sowie durch schriftliche Berichte
der Geschäftsführung eingehend über die Lage des Unternehmens, seine Bau- und
Sanierungstätigkeit, grundsätzliche Fragen der Geschäftspolitik, Grundstücksangele-
genheiten, den Fortgang der Neubau- und Verkaufstätigkeit, die Investitionsplanung,
die Entwicklung der Geschäftstätigkeit der verbundenen Unternehmen und alle
wichtigen Einzelvorgänge informiert. Über zustimmungsbedürftige Geschäfte wurden
jeweils Entscheidungen herbeigeführt.
Die Bavaria Revisions- und Treuhand AG hat in der Zeit vom 06.04.2020 bis 21.04.2020
die Prüfung des Jahresabschlusses 2019 vorgenommen; sie erstreckte sich auf das
Rechnungswesen für die Zeit vom 01.01.2019 bis 31.12.2019, den Jahresabschluss zum
31.12.2019 und den Lagebericht, die Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung, die
wirtschaftlichen Verhältnisse des Unternehmens sowie die Beurteilung der Ordnungs-
mäßigkeit der Geschäfte nach § 53 HGrG. Die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft hat den
uneingeschränkten Bestätigungsvermerk gemäß § 322 HGB erteilt.
Der Aufsichtsrat ist in seiner Sitzung vom 09.07.2020 über den Prüfungsbericht und
den Jahresabschluss zum 31.12.2019 eingehend unterrichtet worden und hat diese ein-
stimmig genehmigt. Dem Aufsichtsrat und der Geschäftsführung wurde in der Gesell-
schafterversammlung vom 09.07.2020 einstimmig Entlastung erteilt. Die Regularien des
Geschäftsjahres 2019, Genehmigung des Jahresabschlusses 2019 sowie die Gewinn- und
Verlustrechnung 2019 wurden in der Gesellschafterversammlung vom 09.07.2020 behan-
delt und eine Ausschüttung in Höhe von 2.000.000 € an die Gesellschafter beschlossen.03 Das Geschäftsjahr 2019
18
Controlling und Innenrevision
Das alle Unternehmensbereiche umfassende Controlling wird ständig weiter verfeinert. Es ist in der Abteilung
Rechnungswesen integriert und beinhaltet einen Baukostencontroller. Das Unternehmen verfolgt alle wesent-
lichen Risiken über ein strukturiertes Berichtswesen mittels Risikoindikatoren und anhand von wohnungs-
wirtschaftlichen Benchmarks. Die Dokumentation des Risikofrüherkennungssystems in einem Risikomanage-
menthandbuch ist gegeben. Die Innenrevisionshandlungen werden nach einem mehrjährigen Prüfungsplan
in allen wesentlichen Prüffeldern vorgenommen und KonTraG-konform weiterentwickelt.
IT
Das IT-Team setzt als interner Dienstleister Digitalisierungsprojekte, wie aktuell die technische Datensicherheit
um. Zusätzlich unterstützt die IT das Controlling, betreut die mobilen Endgeräte, sowie über 65 Arbeitsplätze
einschließlich der Außenstelle Immenstadt, den Regiebetrieb und die Parkhäuser. An den Arbeitsplätzen wer-
den sowohl das wohnungswirtschaftliche Programm „wowinex“ der Haufe-Lexware Real Estate AG mit einem
Archiv- und Workflowsystem als auch die Microsoft-, Nemetschek- und EPIQR-Programme angewendet. Die
Lohn- und Gehaltsabrechnung wird über die Software „SBS Lohn plus“ im eigenen Hause abgewickelt.
Internet
Im März 2019 konnten wir mit unserer umfassend modernisierten und aktualisierten Internetpräsenz starten.
In Zusammenarbeit mit der Webagentur FDI erhielt unsere Homepage ein frisches, modernes Design.
Die Webseite ist sowohl für PC und Laptop als auch für Tablet und Smartphone optimiert, um allen Besuchern
ein komfortables Surferlebnis zu bieten. Ziel des Internetauftritts ist es, die Kommunikation mit unseren
geschätzten Mietern, Kunden und Geschäftspartnern zu intensivieren, rund um die Sozialbau zu informieren
und unsere Vermietungs- und Verkaufsangebote sowie unseren Dienstleistungsservice anschaulich näher-
zubringen. Unter der gewohnten Adresse www.sozialbau.de erfahren Sie mehr.
Seither haben im Schnitt ca. 5.000 Personen monatlich unsere Website besucht. 35 % der Nutzer sind
zwischen 25 und 34 Jahre alt. Die am häufigsten besuchten Seiten sind mit rund 35.000 Aufrufen/Jahr
unsere Wohnungsangebote und unsere Studentenappartements (ca. 28.700 Aufrufe).
Über zusätzliche aktuelle Themen der Sozialbau informieren wir auf Facebook und Youtube. Kontinuierlich
wird unsere Facebook-Seite mit zwischenzeitlich über 1.400 Followern durch unser Social Media-Team der
Auszubildenden aktualisiert und gepflegt.03 Das Geschäftsjahr 2019
19
Mieterstrommodell „Wohnen im Calgeer-Park”, Haubensteigweg // 3 E-Ladeboxen für 5 Stellplätze im Parkhaus Colosseum, Hirnbeinstraße
Zukunftsorientierte Mobilität und grüne Energieerzeugung
Zukunftsorientierte Mobilitätslösungen mitgestalten – dieses Ziel verfolgen wir seit diesem Jahr auch im
Parkhaus Colosseum an der Kemptener Hirnbeinstraße. Dort sind fünf Stellplätze zum Aufladen reserviert.
Drei leistungsstarke E-Ladeboxen machen dies möglich.
Die in Zusammenarbeit mit dem Allgäuer Überlandwerk (AÜW) installierten Boxen verfügen über eine maxi-
male Ladeleistung von 22 kW pro Ladepunkt und sind mit den weit verbreiteten Typ 2-Steckdosen ausgestattet
sowie über ein IT-Backend angebunden. Mittels Roaming wird für die Kunden sichergestellt, dass sie die Lade-
boxen beispielsweise über alle gängigen Ladesäulenkarten auffinden, den Belegungsstatus einsehen und den
Ladevorgang mittels AllgäuStrom Ladekarte oder App starten können. Die Ladeboxen sind aufgrund der
durchgehenden Öffnungszeiten des Parkhauses 24 Stunden an sieben Tagen der Woche nutzbar. Zusammen
mit dem Parkhaus am Klinikum ist das Parkhaus Colosseum der zweite Standort, an dem Sozialbau öffentliche
Lademöglichkeiten für E-Fahrzeuge anbietet. Versorgt werden die Ladestationen mit dem Stromprodukt
„AllgäuStrom 100%“. Somit wird sichergestellt, dass der für den Ladevorgang erforderliche Strom ausschließlich
aus regionalen, erneuerbaren Erzeugungsanlagen stammt. Zur Vorbereitung wurden die bestehenden Zähler-
schränke des Parkhauses erneuert, neue Leitungen vom Untergeschoss in das Obergeschoss verlegt und eine
Unterverteilung im obersten Parkdeck installiert. Das Projekt wurde im Rahmen des Programms „Ladeinfra-
struktur für Elektrofahrzeuge in Bayern“ des Bayerischen Staatsministeriums für Wirtschaft, Energie und
Technologie gefördert.
Bereits seit vielen Jahren arbeitet die Sozialbau mit dem AÜW in den Bereichen erneuerbare Energien,
Mieterstrommodelle und Photovoltaik zusammen. So entstand 2019 auf dem Dach des Konversionsprojekts
„Wohnen im Calgeer-Park“ am Haubensteigweg eine Photovoltaikanlage mit einer Fläche von 660 m² und einer
Leistung von 66,1 kWp. Die Anlage ist als Mieterstrommodell konzipiert. Dabei wird der über die PV-Module
erzeugte regionale Sonnenstrom direkt im Haus von den Bewohnern verbraucht.
Ebenso wurde im Jahr 2019 zusammen mit dem AÜW, dem Zweckverband für Abfallwirtschaft (ZAK) und
dem Klinikverbund Kempten-Oberallgäu auf den Dachflächen der Kliniken und den Sozialbau-Parkhäusern
in Kempten eine Photovoltaikanlage mit insgesamt 264 kWp Leistung und einer Fläche von 2.640 m² erstellt.
Über die Anlage werden sowohl die Kliniken als auch unser Parkhaus inkl. der E-Ladesäulen mit vor Ort
erzeugtem Sonnenstrom versorgt.04
Für Belebung der Stifts-
stadt sorgt das Projekt
„Stiftsstadt-Wohnen“
auf dem ehemaligen
Klinikgelände.04 Neubau-Investitionen 2019
21
Wohnpark „Stiftsstadt-Wohnen”, Gerhart-Hauptmann-Straße // Wohnpark „Jakobwiese-West” und „Jakobwiese-Südwest”, Alfred-Weitnauer-Straße
Bau- und Verkaufstätigkeit 2019
Die sehr positive Entwicklung des Immobilienmarktes der Vorjahre verbunden mit einer
hohen Nachfrage nach Eigentums- und Mietwohnungen setzte sich auch 2019 fort.
Dies wurde von Sozialbau in der Entwicklung und Umsetzung ganzheitlicher Wohn-
und Arbeitsquartiere, auch unter Einbeziehung teilweise denkmalgeschützter Bestands-
gebäude, umgesetzt. Diese Projekte sind meist einhergehend mit städtebaulich wert-
vollen Revitalisierungsmaßnahmen.
Durch die seit Jahrzehnten vorhandene Kernkompetenz im Wohnungs- und Städtebau
gelingt es, auch schwierige Sanierungs- und Neubaumaßnahmen erfolgreich umzuset-
zen. Die Herausforderung bleibt, dies mit dem Wunsch nach bezahlbarem Wohnraum
in Einklang zu bringen. Meist steht dies im Widerspruch zu immer neuen Energie-,
Immissions- und Brandschutzanforderungen oder dem erhöhten Wohnflächenanspruch
für die geforderte Barrierefreiheit. Wirtschaftliches kostengünstiges Bauen ist und
bleibt aber die Grundvoraussetzung für die Realisierung von bezahlbarem Wohnraum.
Für eine zukunftsorientierte Entwicklung ist wichtig, nicht nur den Neubau von moder-
nen, energetisch optimierten und barrierearmen Wohnungen zu verfolgen, sondern
auch die Sanierung der Wohnungsbestände zu betrachten. Durch quartiersbezogene
Planungen und Konzepte werden so im Planungsprozess individuell auf Anforderungen
an Energetik, Elektromobilität und digitale Vernetzung optimierte Lösungen realisiert.
Gesamtinvestitionen: Neubau / Instandhaltung / Modernisierung
18,6
22,8
2010
25,4 24,7
2012
2011
29,8 2016 30,0
2013 36,6 2020
38,9 38,4 40,6
2015 41,1
2014 2018
2017 2019
Angaben in Mio. Euro04 Neubau-Investitionen 2019
Wichtig ist es, eine nachhaltige, ressourcenschonende und zukunftsorientierte Entwicklung der Stadtquartiere voranzubringen.
Dies bedeutet, gute Bestandsgebäude aufzuwerten und langfristig zu erhalten, ohne die meist wertvollen Grün- und Infrastrukturen
zu zerstören.
22
Geschäftshaus „MM50”
Memminger Straße 50
Bildunterschrift
„Wohnen im Calgeer-Park”
(98 Wohnungen)
Wohnpark „Funkenwiese“
Wohnpark „Funkenwiese“
(180 Wohnungen)04 Neubau-Investitionen 2019
Als zukunftsorientiertes Wohnungsunternehmen wird die Sozialbau sich auch in den kommenden Jahren den Kernkompetenzen
Mietwohnungsbau und Errichtung von Wohneigentum sowie der Sanierung und Revitalisierung von Wohnquartieren intensiv
widmen. Durch das innovative Konzept „Kemptener Modell“ sorgen wir für modernen, sozialorientierten und bezahlbaren Wohn-
raum in Kempten.
23
Wohnpark „Stiftsstadt-Wohnen“
(121 Wohnungn)
„SheddachHalle“
im Quartier Keselstraße
(46 Loftwohnungen)04 Neubau-Investitionen 2019
Die hohe Nachfrage nach neuem qualitätsvollem Wohnraum und das damit verbundene breite Spektrum
24 an Aufgaben wurde in den nachfolgend beschriebenen Großprojekten in Kempten umgesetzt.
Bau- und Verkaufsvolumen im Neubau, 2019 fertig gestellt und an die Erwerber übergeben:
45 Eigentumswohnungen, „Stiftsstadt-Wohnen”,
Gerhart-Hauptmann-Straße 9-23/Gottesackerweg 10
49 TG-Stellplätze
Fertigstellungen Anlagevermögen 2019:
„SheddachHalle“, Umbau/denkmalgeschützte Sanierung der ehemaligen Weberei
zu 46 Mietwohnungen und 80 TG-Plätzen / 22 oberirdischen Stellplätzen, Keselstr. 20, 22, 24
„Wohnen im Calgeer-Park“, Umbau/Sanierung des ehemaligen Fachsanitätszentrums
zu 53 Familien-Mietwohnungen und 72 oberirdischen Stellplätzen, Haubensteigweg 23a, 23b, 23c
„Wohnen im Calgeer-Park“, Umbau/Sanierung des ehemaligen Fachsanitätszentrums
als Studentenwohnheim mit 45 Appartements, Haubensteigweg 21
Als Verkaufsmaßnahmen im Bau:
40 Eigentumswohnungen + 43 TG-Stellplätze, „Funkenwiese“,
Leutkircher Str. 29b, 29c, I.BA Haus 6+7
(Fertigstellung Jahr 2020)
61 Eigentumswohnungen + 65 TG-Stellplätze, „Funkenwiese“,
Leutkircher Str. 27a, 27b, 27c, 27d, 29a, II.BA Haus 4+5
(Fertigstellung Jahr 2021/2022)
Im Bau als Anlagevermögen:
Neubau „Geschäftshaus Memminger Str. 50“ mit Bruttogeschossfläche von rd. 1.800 m²
(Fertigstellung 2020)
Städtebaulicher Abschluss Quartier „Stiftsstadt-Wohnen“
Baubeginn Neubau Mehrfamilienhaus „Wohnen am Weiher“
als 7-geschossiges Holzsytemgebäude mit 21 Mietwohnungen, Schwalbenweg, Kempten-Thingers
Als Baubetreuungsmaßnahme im Jahr 2019 begleitet:
Projektentwicklung und -steuerung des Hospiz-Neubaus mit 16 Gästezimmern,
Büroräumen und einer Tiefgarage an der Madlenerstraße
(Gebäudefertigstellung Ende 2019)04 Neubau-Investitionen 2019
Wohnbau-Offensive 2020 25
Auch 2019 waren steigende Mietpreise für Neubau- und Bestandswohnungen ein sehr
stark und kontrovers diskutiertes Thema in Politik und Medien. Als Mittel dagegen hat
die Politik das Mietanpassungsgesetz verabschiedet und die Mietpreisbremse weiter
verschärft. Dieses Instrument wirkt und schlägt im Gießkannenprinzip bei allen
Vermietern durch. Dem maßvollen Vermieter werden Investitionen in den Bestand
wirtschaftlich erschwert bei gleichzeitiger politischer Forderung nach umfangreichen
Maßnahmen zur Energieeinsparung an Gebäuden. Zudem schafft die Mietpreisbremse
keine einzige neue Wohnung. Sie bildet das ab, was seriöse Vermieter bereits bisher
umsetzten, verhindert aber kaum die Praktiken weniger „Ertragsoptimierer“. Gegen
Mangel an Wohnraum hilft zu vorderst ein höheres Angebot.
Das heißt bauen, bauen, bauen. Die Sozialbau hat bereits 2015 die Wohnbau-Offensive
2020 gestartet und investiert rund 150 Millionen Euro in den Bau von 600 neuen
Wohnungen, die für eine schnelle Entlastung des Wohnungsmarktes in Kempten sorgen
und auch das Preisgefüge im Zaum halten und entspannen.
„Kemptener Modell”
Um Wohnen bezahlbar zu gestalten, hat die Sozialbau das Kemptener Modell entwickelt.
In diesem liegen die Mietpreise für aktuell 156 neu gebaute Wohnungen bei durch-
schnittlich 8,00 €/m² und damit um etwa 2,00 € verbilligt. So entstehen Mietpreise für
Neubauten, die sich die Mittelschicht leisten kann. Zugleich werden Bestandswohnun-
gen, die heute keinen sozialen Bindungen unterliegen (und zum regulären Marktpreis
vermietet werden könnten), vergünstigt zu Mieten von ca. 5,50 €/m² in Form der
„mittelbaren Belegung“ an Bewerber mit Wohnberechtigungsschein vermietet.
135 Wohnungen in 3 Projekten
als „Kemptener Modell”:
Nach dem Projekt MehrGenerationenWohnen 2017 (36 WE) wurde 2018 die mittelbare „MehrGenerationenWohnen”, Kempten-Thingers
Industriedenkmal „SheddachHalle”, Keselstraße
Belegung für das Neubauprojekt „SheddachHalle” (46 WE) umgesetzt. 2019 wurde die „Wohnen im Calgeer-Park”, Haubensteigweg
mittelbare Belegung für das Projekt „Wohnen im Calgeer-Park” (53 WE) weitergeführt.
Letztendlich werden bis 2020 rund 200 Bestandswohnungen zum vergünstigten
Mietpreis mittelbar belegt. Diese Bestandswohnungen sind 25 Jahre lang neu als
Sozialwohnungen gebunden und ideal verteilt über die verschiedenen Wohnquartiere
der Sozialbau im ganzen Stadtgebiet.
Anders als die Neubauwohnungen sorgen diese Bestandswohnungen für eine sofortige
Entlastung des überhitzten Wohnungsmarktes. Eine einseitige Belegung und damit
drohende Überforderung einzelner Wohnquartiere wird strategisch vermieden. Diese
Vorgehensweise bringt für die Vermietung und Abwicklung Flexibilität mit sich. Dies ist
nur in hoch motiviert und konzentriert arbeitenden Teams leistbar. Die positiven Aspekte
für die Stadtgesellschaft sind für Sozialbau jedoch Motivation genug, sich diesen Heraus-
forderungen und dem Mehraufwand aus Überzeugung zu stellen. Unter anderem für
diese Motivation, kreative Wege zu gehen, hat die Sozialbau die Auszeichnung des
Innovationspreises „TOP 100“ 2018 erhalten.04 Neubau-Investitionen 2019
26 Quartier „Stiftsstadt-Wohnen”
Die Sozialbau Kempten (75 %) und das Sozial-Wirtschafts-Werk Sonthofen (25 %)
haben im Jahr 2014 die Stiftsstadt-Wohnen GbR zur Bebauung eines Grundstücksteils
des ehemaligen Kreiskrankenhauses an der Gerhart-Hauptmann-Straße /
Gottesackerweg gegründet.
Städtebaulich sollte am Zentrumsrand – im Kontext vorhandener städtischer Dichte
– durch eine intelligente Gliederung und Anordnung der Baukörper eine aufgelockerte
innerstädtische Bebauung entstehen. Zugleich sollte mit diesem Quartier auch eine
städtebauliche Stärkung der Stiftsstadt in unmittelbarer Umgebung zum Hofgarten, zur
Residenz und zur Basilika erreicht werden. Dieses hohe Ziel wurde eindrucksvoll erreicht.
Nach einem Architektenwettbewerb im Jahr 2014 mit anschließendem Bebauungsplan-
verfahren konnte im Frühjahr 2016 mit der Bebauung begonnen werden.
Zwei langgestreckte viergeschossige Gebäude mit kraftvollen Kopfbauten umrahmen
zusammen mit dem ehemaligen Klinikgebäude einen halböffentlichen großen
Grünraum schützend in Hufeisenform, in welchem drei polygonale Punkthäuser mit
begrünten Dächern situiert sind. Die Wohnbereiche aller Häuser sind mit ihren Balkonen
und Terrassen in den ruhigen, grünen Innenhof orientiert. Eine durchgängige Schwellen-
Bildunterschrift
freiheit von der Tiefgarage bis in die Eigentumswohnungen bietet barrierearmes
Wohnen für Jung und Alt.
Nach Besitzübergabe von 27 Wohnungen in Haus 1 im Jahr 2017 – und 49 Wohnungen
in den Häusern 3, 4 und 5 im Jahr 2018 – wurden im Geschäftsjahr 2019 weitere
Wohnpark „Stiftsstadt-Wohnen”,
Gerhart-Hauptmann-Straße
45 Eigentumswohnungen fertiggestellt und samt zugehörigen Tiefgaragenplätzen
an die neuen Eigentümer übergeben.
Insgesamt entstanden auf dem ehemaligen Kreiskrankenhausgelände 5 Gebäude
mit 121 2- bis 4-Zimmer-Eigentumswohnungen und zwei Tiefgaragen mit 133
Stellplätzen.
Nach einer Bauzeit von 3 ½ Jahren und einem Investitionsvolumen von insgesamt
31 Millionen Euro wurde dieses anspruchsvolle Bauprojekt Ende 2019 komplett
fertiggestellt.04 Neubau-Investitionen 2019
Geschäftshaus „MM50” 27
Die Sozialbau errichtet seit Frühjahr 2019 das Geschäftshaus Memminger Straße 50
als Anlagevermögen. Das 4-geschossige Gebäude, geplant mit einer interessanten
horizontal gegliederten Fassade, fügt sich durch eine gewisse Schlichtheit und klare
Gliederung hervorragend in die Umgebung der historischen Stiftsstadt, des ehemaligen
Kreiskrankenhauses und der neuen Wohnbebauung „Stiftsstadt-Wohnen“ ein.
Entworfen wurde das Gebäude von F64 Architekten, Kempten, die auch das neben-
stehende Hospizgebäude und die verbindende Tiefgarage planten. Durch die Sozialbau
wurde die Werkplanung, Bauleitung und Projektsteuerung geleistet.
Das Geschäftshaus bietet auf ca. 1.200 m² sehr gut belichtete, aufteilbare Mietflächen,
zentral und gut erreichbar mitten in Kempten.
Künftig werden im Geschäftshaus drei Mietparteien auf rund 300 m² pro Geschoss
beheimatet. Durch die frühzeitige Einbindung von Fachingenieuren und die dadurch
mögliche integrierte Planung sind individuelle Wünsche der Nutzer ideal plan- und
umsetzbar realisiert.
So wurden die Einheiten im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss durch eine interne
Treppe miteinander verbunden, um genügend Raum für eine Medienagentur zu schaffen.
Im 2. Obergeschoss wurde eine Kanzlei und im 3. Obergeschoss eine Arztpraxis nach
den individuellen Wünschen der künftigen Nutzer geplant.
Im Untergeschoss entstehen neben einer kleinen, natürlich belichteten multifunktional
nutzbaren Mieteinheit Archiv -, Abstell- und Technikräume. Die Erschließung aller
Geschäftshaus „MM50”, Memminger Straße
Geschosse kann auch von der Tiefgarage barrierearm über ein natürlich belichtetes
Treppenhaus mit Aufzug erfolgen.
Die Tiefgarage mit insgesamt 41 Stellplätzen wird, wie die 21 oberirdischen Parkplätze,
zusammen mit dem nebenstehenden Hospiz Gebäude genutzt. Die Parkierung und die
Tiefgarage wurden im Januar 2020 mit Eröffnung des Hospizes in Betrieb genommen.
Die Fertigstellung des Geschäftshauses erfolgt im Sommer 2020, die Sozialbau investiert
ca. 6 Mio. Euro.04 Neubau-Investitionen 2019
28 Quartier „Wohnen im Calgeer-Park”
Als kommunales Wohnungsunternehmen konnte die Sozialbau im Dezember 2016 das
Areal des ehemaligen Fachsanitätszentrums im Wege des sog. Erstzugriff-Verfahrens
von der BImA (Bundesanstalt für Immobilienaufgaben) erwerben.
Nach rascher Eingabeplanung der MH Architekten, Kempten, wurde in nur 7 Monaten
eine Baugenehmigung erreicht. Die innovative, bestandsorientierte Planung lässt Raum
für alle Generationen entstehen: das Spektrum reicht von 45 modernen Studenten-
wohnungen über 53 Familienwohnungen mit Altbau-Charme. Das Areal wird vorerst
mit 72 oberirdischen Stellplätzen erschlossen.
Das Sanierungsprojekt wurde planmäßig im Jahre 2017 gestartet. Noch im Herbst
wurde mit dem bestandsschonenden Rückbau begonnen. Die Baumeisterarbeiten
schlossen sich im Frühjahr 2018 an.
In einem ambitionierten Zeitplan entstanden im Nordflügel 45 Studentenwohnungen.
Durch optimierte Planungen wurden kompakte und sehr gut geschnittene Einzel- und
Doppelzimmer mit eigenen Bädern erstellt. Im Dachgeschoss wurde ein großzügiger
Gemeinschaftsraum eingerichtet, der durch den offenen und bis unter den First reichen-
den Holzdachstuhl einen besonderen Charme ausstrahlt. Das studentische Wohnen
wurde mit modernen Hotspots für die Nutzung des W-LAN ausgestattet. Erstmals
wurde auch ein digitales Klingel- und Briefkastensystem eingesetzt. Als Bezugszeit-
punkt wurde das Sommersemester 2019 realisiert.
In 2019 erfolgte parallel der komplexe Ausbau der Familienwohnungen. Im 2. Halbjahr
„Wohnen im Calgeer-Park”, Haubensteigweg
2019 konnten die Familienwohnungen an die Mieter übergeben werden. Nach Abschluss
der Ausbauarbeiten entstanden 53 Wohnungen mit 2 bis 5 Zimmern. Im Westflügel
des 2. Obergeschoss konnten attraktive Dachgeschosswohnungen in Galerien mit
Altbaucharme umgesetzt werden.
Auf dem südlichen Dach des stattlichen Gebäudes wurde die Installation einer PV-
Anlage realisiert. In Kooperation mit dem AÜW entstand hier ein Mieterstrommodell.
Die Fertigstellung der Familien-Wohnanlage wurde bis auf kleine Restarbeiten in 2019
abgeschlossen. Die Endfertigstellung der Außenanlagen und die Öffnung der bisher
verschlossenen Parkanlage erfolgte im ersten Quartal 2020.04 Neubau-Investitionen 2019
Quartier „Funkenwiese” 29
Die Sozialbau hat 2016 das Grundstück „Funkenwiese“ im Kemptener Westen erworben.
Binnen zwei Jahren wurde die Baureife für die komplexe Bebauung erarbeitet.
Städtebaulich wird dieses Bauprojekt ein gestalterisches Bindeglied zwischen den sehr
unterschiedlichen Gebäudestrukturen der bestehenden umliegenden Wohnbebauun-
gen im Osten und Süden herstellen und zugleich eine eigenständige architektonische
„Adresse“ bilden. Durch die Gebäudeanordnung entlang der Leutkircher Straße ergeben
sich städtebaulich diverse Blickachsen auf das schön eingefasste Biotop.
Neben der Erstellung hochwertigen Wohnungsbaus sind gemäß Bebauungsplan eine
landschaftliche Aufwertung des vorhandenen Biotops, die Verbesserung der bestehen-
den Durchwegung samt ihrem begleitenden Baumbestand, sowie eine neu geplante
Organisation des ruhenden Verkehrs baulich umzusetzen.
Insgesamt werden in 7 Gebäuden mit 4-7 Geschossen ca. 180 2- bis 4-Zimmer-
Wohnungen und 3 Tiefgaragen mit rund 200 Stellplätzen entstehen. Die Bebauung
des Grundstücks erfolgt in drei Abschnitten von Süden nach Norden.
Die Erschließung der Stellflächen und Tiefgaragen wird direkt von der Leutkircher
Straße erfolgen. Alle Tiefgaragen werden mit baulicher Infrastruktur für E-Mobilität
vorgerüstet.
Der erste Abschnitt umfasst mit 59 Eigentumswohnungen die Häuser 5, 6 und 7 mit
62 Tiefgaragenplätzen. Der Baubeginn für die ersten beiden Häuser (6 + 7) erfolgte
Wohnpark „Funkenwiese”, Leutkircher Straße
zeitgleich. Die Bezugsfertigkeit dieser Häuser wird Ende 2020 erfolgen. Der Baubeginn
für Haus 5 mit 19 2- bis 4-Zimmer-Eigentumswohnungen folgte im September 2019
– mit einer für Juni 2021 vorgesehenen Bezugsfertigkeit.
Der zweite Abschnitt umfasst weitere 41 Eigentumswohnungen und eine Gewerbe-
einheit in Haus 4 sowie 43 Tiefgaragenplätze in den Tiefgaragen. Baubeginn war März
2020, die Bezugsfertigkeit der ersten Wohnungen wird im Dezember 2021 erfolgen.
Im Herbst 2020 folgt der dritte Abschnitt. Weitere 27 Eigentumswohnungen in Haus 3
(samt zugehörigen Tiefgaragenplätzen in Tiefgarage A) werden als Eigentumswohnungen
am Markt angeboten. Im Frühjahr 2021 wird mit dem Bau des im nordwestlichen
Grundstücksbereich situierten Haus 2 mit 35 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen begonnen,
welche als Mietwohnungen im Anlagevermögen der Sozialbau verbleiben werden.
Die Bezugsfertigkeit dieser Wohnungen ist für 2023 vorgesehen.
Anfang 2022 wird mit der Errichtung des Haus 1 der bauliche Abschluss der „Funkenwiese“
eingeläutet. Auf fünf Stockwerken werden weitere 22 Eigentumswohnungen entstehen.04 Neubau-Investitionen 2019
30
Stadtquartier der ehem. Spinnerei-Weberei, Keselstraße, fertiggestellt
Neues Stadtquartier an der Iller
Wohnen, Leben und Arbeiten in einem Quartier, fußläufig zur Innenstadt und mit direkten
Verbindungen in den grünen Naherholungsraum. Um dieses Ziel zu realisieren, erwarb
die Sozialbau das ehemalige Textilquartier an der Iller, bestehend aus dem Spinnerei-
Bau, der früheren Weberei in einer „SheddachHalle” mit Schlichterei und der Pförtnervilla.
Alte Spinnerei
Die historisch wertvolle, denkmalgeschützte „Alte Spinnerei“ wurde ab 2013 saniert. Heraus-
fordernd war dabei, die einzigartigen Holzbalkendecken und Stützenkonstruktionen mit
Kapitellen, die durch die Belastung mit Webstühlen bis zu 25 cm durchgebogen waren,
wieder in die Waage zu heben und zu ertüchtigen. Auch der historische Dachstuhl und das
Haupttreppenhaus mit Stahlblechtreppen und gusseisernen Stützen blieben denkmal-
gerecht erhalten. 2014 konnten die ersten Mieter in den Nordteil des Gebäudes einziehen,
bis 2016 erfolgte die komplette Fertigstellung als modernes Büro-, Schulungs- und
Arbeitsgebäude auf rund 4.000 m² Nutzfläche.
Revitalisierung „SheddachHalle” mit Schlichterei
Als weiterer Baustein wurde der südliche Anbau der „SheddachHalle“, die „Schlichterei“,
mit rund 800 m² Fläche im Jahr 2017 saniert, um hier das „Digitale Gründerzentrum Allgäu“
unterzubringen. Sensibel wurden Einbauten und Konstruktionen wiederverwendet, Neu-
installationen Aufputz gesetzt und Fehlstellen bewusst gezeigt, um den Industriecharakter
soweit möglich zu erhalten. Es steht Start-Up-Unternehmen als „coole“ Location mit
16 Arbeitsplätzen samt Veranstaltungsbühne zur Verfügung. Das Konzept ist so erfolgreich,
dass bis Ende 2020 auch der noch zu sanierende Ölturm für Neugründer fertiggestellt wird,
um weitere Arbeitsplätze zu schaffen.04 Neubau-Investitionen 2019
Parallel wurde das Herzstück, die Industriehalle der ehemaligen Weberei mit ihren präg-
nanten Sheddächern, zu neuem Leben erweckt, ohne den historischen Charme der 31
Industriearchitektur zu zerstören. Die alte Stahlkonstruktion der „SheddachHalle” wurde
bis auf die Bodenplatte vollständig zurückgebaut und hunderte Stahlstützen und Träger
zwischengelagert. Nach Errichtung einer neuen Bodenplatte wurde die sandgestrahlte,
neu beschichtete Konstruktion aufwändig wiederaufgebaut und die raffiniert geplanten
Galerie-Wohnungen eingebaut.
So entstanden 46 neue Loftwohnungen als Mietwohnungen, die in dieser Form und Lage
im Allgäu einzigartig sind. Hinter der denkmalgeschützten Klinkerfassade befinden sich
jetzt 26 hohe, sehr helle 3- und 4-Zimmer-Galeriewohnungen zwischen 65 m² und
135 m². Die Rundbogenfenster wurden passend zur Fassade neu erstellt, die Ober-
lichter der Sheddächer wieder geöffnet. Im Innenbereich wurden 20 neue 2-Zimmer-
Wohnungen mit offenen Galerien integriert.
Durch die im Innen- und Außenraum wieder aufgebaute Originaltragkonstruktion zeigt
sich die Wohnanlage faszinierend mit ihrem Industriecharakter. Dieser findet sich auch
in den Details im Wohnraum, mit den Stahltreppen und Geländern wieder.
Wohnen in der „SheddachHalle“ bedeutet gelebte Nachbarschaft auf den Terrassen und
den Innenhofflächen. Zusätzliche Aufenthaltsqualität schaffen zwei Quartiersplätze
sowie ein Kinderspielplatz. Mit einer Tiefgarage für 80 Pkw sowie viel Platz für Fahrräder
werden bisherige Parkplatzengpässe des gesamten Quartiers Keselstraße im Unterge-
schoss der „SheddachHalle” mit beseitigt.
Seit Sommer 2019 sind die 46 Loft-Wohnungen bezogen.
Pförtnervilla
Als abschließender Quartiersbaustein wurde Anfang 2018 mit dem Umbau und der
Sanierung der ehemaligen Pförtnervilla zu einem hochwertigen Bürogebäude begonnen.
Die Gründerzeit-Fassade wurde behutsam restauriert. Die historischen Holztüren und
Zargen sowie die Fliesen im Eingangsbereich konnten erhalten und wieder eingebaut
werden. In den Obergeschossen entstanden mit architektonischem Gespür moderne
Räume, die teilweise bis ins Dach reichen. Die 450 m² Nutzfläche auf drei Etagen
Stadtquartier Keselstraße:
konnte im Herbst 2018 den neuen Nutzern übergeben werden. Alte Spinnerei
„SheddachHalle”
Digitales Gründerzentrum
Im Herbst 2019 konnte ein modernes Wohn-, Kreativ- und Dienstleistungsquartier Pförtnervilla
„Keselstraße“ vollendet werden, in welchem Denkmalschutz mit den Ansprüchen an
hochwertiges Wohnen und Arbeiten vereint wurde. Die Gesamtinvestition als Anlage-
vermögen der Sozialbau für das Quartier beläuft sich auf rund 30 Mio. Euro.04 Neubau-Investitionen 2019
32 Neubau Allgäu Hospiz in Kempten
Die demografische Entwicklung und eine nicht mögliche Erweiterung im Bestandsge-
bäude waren der Grund für den Neubau des Allgäu Hospizes an der Madlenerstraße 18
in Kempten. Die Sozialbau begleitete das Projekt von der Planung bis zur Realisierung
als Projektsteuerer und Bauherrenvertretung. Das Architekturbüro F64 aus Kempten
hat die Planung und Bauleitung des Projekts ausgeführt.
Nach den komplexen Abbrucharbeiten des Bestandsgebäudes wurde das Grundstück
für die Gebäudegründung vorgerüstet. Die im Untergrund befindlichen sog. „Kemptener
Sande“ machten die Gründungsarbeiten komplex. Die Hochbauarbeiten konnten im
Mai 2018 nach erfolgtem Spatenstich starten. Wie geplant war der Rohbau für die
Feierlichkeit des Richtfests im Dezember 2018 vor dem Wintereinbruch fertiggestellt.
Der Innenausbau und die Hauptarbeiten an den Außenanlagen wurden planmäßig bis
Ende 2019 abgeschlossen. So konnte das Gebäude planmäßig im November 2019 dem
Allgäu Hospiz als Bauherren übergeben werden.
Das Projekt kann sogar unter den veranschlagten 7,4 Mio. € Gesamtkosten abgerechnet
werden. Die Sozialbau hat das Vorhaben neben dem eingebrachten Know-how mit
einer Spende von 150.000 € unterstützt.
Gemeinsam mit dem Eigentümer Allgäu Hospiz e.V. und dem Betreiber Allgäu Hospiz
gGmbH wurde ein optimales Nutzungskonzept realisiert. Dieses bildet einen 2-geschos-
sigen West-Ost verlaufenden Riegel, der im Obergeschoss einen Seminarraum und die
Räumlichkeiten des Allgäu Hospizverein Kempten-Oberallgäu als Bauherrn beheimatet.
Im Erdgeschoss ist die Hospizstation mit den 16 Gästezimmern, dem Pflegestützpunkt
Neubau Allgäu Hospiz, Madlenerstraße
sowie einem Pflegebad platziert. Großzügig und hell gestaltet wurde der Kommunika-
tionsbereich, das sog. Wohnzimmer, für Gäste und Besucher sowie für gemeinsame
Mahlzeiten. Im Untergeschoss befinden sich die großzügigen Umkleide-, Personal- und
Lagerräume. Ein wichtiges Gestaltungselement sind die liebevoll gestalteten Atrium-
gärten. Es findet darin ein Wechselspiel zwischen Pflanzinseln, Grünflächen und klein-
kronigen Bäumen statt.
Seit Mitte Januar 2020 hat die Hospizfamilie im neuen Gebäude an der Madlenerstraße
ihre wertvolle Arbeit aufgenommen.04 Neubau-Investitionen 2019
Pilotprojekt „Wohnen am Weiher” 33
Die Sozialbau plant im Kemptener Stadtquartier Thingers ein 7-geschossiges Wohn-
gebäude als Holzsystembau. Dieses sehr innovative und in dieser Form für das Allgäu
einmalige Projekt mit 21 Wohnungen wird als Anlagevermögen erstellt.
Das Baugrundstück liegt unmittelbar neben einem schön gelegenen Weiher mit freier
Sicht in die Allgäuer Landschaft. Für diesen besonderen, naturnahen Standort ent-
wickelt die Sozialbau das Gebäude als „Ergänzungsbau“ im 70-iger Jahre Quartier
innen und außen mit dem nachwachsenden und Co2 neutralen Baustoff Holz. Es sind
konstruktiv nicht nur Holzwände und -decken vorgesehen, sondern auch eine Holzfas-
sade, Holzalufenster und ein Aufzugsschacht aus Holz. Somit ein echter Holzwohnbau
als Mietwohngebäude.
Dieses Pilotprojekt stellt an alle Planungsbeteiligten insbesondere im Bereich des
Brand- und Schallschutzes wie der Tragwerksplanung spezielle und neue Herausfor-
derungen. Dabei entsteht eine Gebäudeform, die sich in ihrer Ausrichtung und Darstel-
lung den örtlichen Gegebenheiten individuell anpasst. Das Baurecht, welches bewusst
in die Höhe und nicht in die Breite entwickelt wurde, um Durchblicke aus dem Wohn-
umfeld zu halten, eröffnet diese Möglichkeit. Durch den sensiblen Standort am Weiher
und den umgebenden Grünraum sind weitere naturschutzrechtliche Belange in der
Planung berücksichtigt.
Die Grundrisse schaffen 2-, 3- und 4 Zimmer-Wohnungen von 52-95 m². Alle Woh-
nungen haben Süd- bzw. West-orientiere Balkone, Küchen an der Außenfassade und
größtenteils natürlich belichtete Bäder. Im Innenraum wird der Baustoff Holz an den
„Wohnen am Weiher”, Schwalbenweg, als Holzbau
Decken sichtbar sein, die Innenwände werden glatt weiß ausgeführt, sodass eine mo-
derne Optik entsteht. Das Untergeschoss aus Beton enthält Mieterkeller, Fahrrad- und
Technikräume. Die Parkplätze werden im neugestalteten Straßenraum untergebracht.
Das städtebauliche und architektonische Konzept des innovativen mehrgeschossigen
Holzhauses erhielt Ende 2019 eine sehr positive Resonanz im Gestaltungsbeirat. Bau-
beginn ist im Sommer 2020 fixiert. Der Bezug soll schon im Herbst 2021 erfolgen.05
Zur Steigerung der Wohn-
und Lebensqualität
erfolgen umfangreiche
Modernisierungsmaß-
nahmen unserer Objekte.05 Bewirtschaftungsmanagement
für unseren Hausbesitz
35
Modernisierung: Bachstelzenweg, Kempten-Thingers // Adolph-Probst-Straße, Immenstadt // Auf dem Bühl, Kempten
Gebäude- und Hausbewirtschaftung
Der Wohnungsbestand der Sozialbau ist durch die aktive Neubautätigkeit im Bestand
2019 in Kempten auf 3.643 Wohnungen und 351 Studentenwohnheimplätze um
143 Wohnungen angewachsen. Im Bereich Parken hat die Sozialbau ihren Bestand an
Stellplätzen in Kempten auf 1.702 Garagen/TG-Plätze, 1.440 Parkhausstellplätze und
766 oberirdische Stellplätze erhöht. In Immenstadt werden 264 Wohnungen sowie
90 Garagen/TG und 100 Stellplätze bewirtschaftet. Ein zusätzlicher zielgerichteter
Kundenservice sowie eine qualitätssichernde Bestandsbewirtschaftung bei gleichzeitig
fairen Mietpreisen sind und bleiben die Kernaufgaben der Sozialbau.
Wohnungs- und Gewerbebestand – Stellplätze
2019 2018
Mietwohnungen inkl. Studenten-
wohnungen (31.12.2019: davon 1.150
WE mit Preis- und Belegungsbindung)
3.994 3.862
Gewerbe- und sonstige Einheiten
430 428
Garagen und Tiefgaragenstellplätze
inkl. oberirdische Stellplätze 2.658 2.498
Parkhausstellplätze
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