Hagenplant 2035 Baustein A Bestandsanalyse Entwurfsfassung - HAGENplant 2035 - Stadt Hagen
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
Hagenplant 2035 Baustein A Bestandsanalyse Entwurfsfassung HAGENplant 2035 INTEGRIERTES STADTENTWICKLUNGSKONZEPT - ISEK
Impressum ISEK Hagen 2035 Autorinnen und Autoren Bestandsanalyse Sarah Werlemann Entwurfsfassung – 23. März 2018 Simon Willemsen Jan Niklas Lenßen Bearbeitung Ergänzungen durch Michael Kopp (Büro StadtVerkehr) Alexander Quante (grünplan) plan-lokal GbR Jochen Becker (Stadt Hagen) Bovermannstraße 8 Dr. Ralf Blank (Stadt Hagen) 44141 Dortmund Marianne Booke (Stadt Hagen) 0231.952083.0 Ralf Braun (Stadt Hagen) www.plan-lokal.de Michael Ellinghaus (HAGENagentur) Kirsten Fischer (HAGENagentur) in Kooperation mit Jana Funke (Stadt Hagen) Martina Gleiß (Stadt Hagen) Renate Haack (Stadt Hagen) grünplan - Büro für Landschaftsplanung Irene Heidasch (Stadt Hagen) Willy-Brandt-Platz 4 Carsten Kamp (Stadt Hagen) 44135 Dortmund Ute Korflür (Stadt Hagen) 0231.529021 Ralf Kriegel (Stadt Hagen) www.gruenplan.org Felix Othmer (Stadt Hagen) Uwe Schubert (Stadt Hagen) Dr. Birgit Schulte (Stadt Hagen) Doris Vogeler (Stadt Hagen) Büro StadtVerkehr Heike Wember (Stadt Hagen) Planungsgesellschaft mbH & Co. KG Mittelstraße 55 Hinweis zu Abbildungen 40721 Hilden Alle Abbildungen stammen – sofern nicht anders 02103.91159.0 angegeben – von plan-lokal. www.buero-stadtverkehr.de Alle Plandarstellungen basieren auf Kartengrund- lagen der Stadt Hagen.
Hinweis zu den Produkten des ISEK A Bestandsanalyse B Stadtbezirksprofile C Strategische Ziele und Zukunftsbild D Stadtbezirkskonzepte E Räumlich-strategisches Gesamtkonzept F Veranstaltungsdokumentationen Hagen - Einblicke in eine vielseitige Stadt Eine Auseinandersetzung mit der Bestandssituation bildet die Voraussetzung für die Definition von Leitlinien und Zielsetzungen der Stadtentwicklung. Wer sich darüber äußern möchte, wie man im Jahr 2035 in Hagen leben, arbeiten und sich fortbewegen soll, muss sich zunächst einen Überblick über die Bestandssituation im Jahr 2017 verschaffen. Fundierte Einblicke in und Erkenntnisse zur Stadt Ha- gen liefern diverse, bereits vorliegende (teilräumliche) Konzepte und fachliche Gutachten. Beispielhaft sei an dieser Stelle auf die Wohnungsmarktstudie Hagen oder das Wirtschaftsflächenkonzept verwie- sen. Die Leserinnen und Leser dieser Bestandsanalyse werden an entsprechenden Stellen auf Konzepte und Fachgutachten verwiesen. Die nachfolgenden Einblicke in die Stadt Hagen verstehen sich als eine Zusammenführung des be- reits vorhandenen Wissens, teils ergänzt um eine gutachterliche Beurteilung der für den ISEK-Prozess verantwortlich zeichnenden Planerinnen und Planer. In sämtlichen Handlungsfeldern dienen regionale Vergleiche einer Einordnung und Reflexion der Ausgangslage in Hagen. Die nachfolgenden Kapitel liefern Informationen zu den acht zentralen Handlungsfeldern der Stadt- entwicklung. Kernaussagen werden innerhalb des Fließtextes hervorgehoben. Ein Fazit bündelt die wesentlichen Erkenntnisse und verweist auf mögliche Handlungsansätze.
1 Stadtstruktur 2 Bevölkerung 3 Wohnen und und Städtebau und Sozialstruktur Wohnraumentwicklung ab Seite 8 ab Seite 14 ab Seite 24 Hagen von innen nach außen Einwohnerentwicklung Wohnungsbestand und -angebot, Bautätigkeit und Bauabgänge Hagen von außen nach innen Ausländische Bevölkerung Leerstand Erscheinungsbild und Architektur Altersstruktur Mieten - Jüngere Stadtentwicklung und Bevölkerungsprognose Hagen im regionalen Vergleich laufende Projekte Sozialstruktur Mieten - Fazit Fazit Die Stadtbezirke im Vergleich Kaufen Eigentumsquote und -struktur Haushaltszahlen Wohnungsangebot und Entwicklung des Wohnungsbedarfs Flächenbedarf Hagener Wohngebietstypen Status und Entwicklung einzelner Wohnlagen Fazit
4 Gewerbe, 5 Freiraum, 6 Freizeit, Einzelhandel, Umwelt, Tourismus, Dienstleistung Natur Kultur ab Seite 34 ab Seite 40 ab Seite 46 Gewerbe und Industrie Natur- und Landschaftsschutzgebiet Stadt am Wasser Entwicklung der vergangenen Jahre Gewässer Radtourismus und Status Quo Parks und Grünanlagen Wanderstadt Hagen Flächenbestand, Flächenentwicklung Klimaschutz und Klimaanpassung Parks und gestaltete Grünflächen und Flächenpotenziale Fazit Museumsstandort Hagen Einzelhandel Theater, Musik, Film Fazit und Unterhaltung Vereine und Brauchtum Vermarktung nach innen und außen Fazit
7 Mobilität, 8 Soziale Infrastruktur, Verkehr, Bildung technische Infrastruktur ab Seite 52 ab Seite 58 Individualverkehr Kindertagesstätten und Familienzentren Bahn und Bus in und um Hagen Schulische Einrichtungen Pendlerbeziehungen Grundschulen Radverkehr Weiterführende Schulen Mobilitätsverhalten Berufs- und Hochschulen Wandel im Mobilitätsverhalten - Wandel der Mobilitätsangebote - Einrichtungen für Kinder Wandel im Stadtraum und Jugendliche Lärmaktions- und Luftreinhalteplan Einrichtungen für Senioren Fazit Generationenübergreifende Einrich- tungen und Dienstleistungsangebote Fazit
Bestandsanalyse - Entwurfsfassung 23. März 2018 9 Die kreisfreie Stadt Hagen ist ein Oberzentrum in Die Innenstadt wird von dicht bebauten grün- der geografischen Mitte des Landes Nordrhein- derzeitlichen Stadtteilen und Wohnquartieren Westfalen. Sie bildet das Scharnier zwischen den umrahmt. Entlang der Bahntrassen in Altenhagen urbanen Siedlungsstrukturen des Ruhrgebietes sowie in den Stadtteilen Wehringhausen und und den reizvollen Landschaftsräumen des Sauer- Remberg findet sich geschlossene Blockrand- landes. In Hagen leben auf einer Fläche von 160 bebauung. Nach Norden und Osten hin dehnt Quadratkilometern rund 190.000 Menschen, sich die Kernstadt in die Fläche aus. Mit größerer verteilt auf den Kernsiedlungsbereich zwischen Entfernung vom Stadtzentrum nimmt die Bebau- Stadtmitte und Ruhr im Norden sowie entlang ungsdichte ab. Stadtteile wie Emst oder Halden/ der Siedlungsbänder in den Tälern der Ennepe, Herbeck präsentieren sich größtenteils als aufge- Volme und Lenne. Die Stadt gliedert sich in die lockerte Siedlungsbereiche mit Ein- und Zweifa- fünf Bezirke Mitte, Nord, Haspe, Eilpe/Dahl und milienhausgebieten. Die Siedlungsausdehnung Hohenlimburg. Die Stadtbezirke bilden neben der wird durch den Verlauf der Bundesautobahnen Gesamtstadt die zentrale Maßstabsebene für das A 1 und A 45 begrenzt. Lediglich die zum Stadt- ISEK Hagen 2035. bezirk Nord gehörenden Ortsteile Vorhalle und Kabel/Bathey sowie ein Großteil des Stadtbezirks Die räumliche Struktur Hagens wird geprägt Hohenlimburg liegen jenseits dieser Verkehrsach- durch die bewegte Topografie und die historische sen. Entwicklung der Stadt. Neben den vier Flüssen bilden zentrale Verkehrsachsen sowie altindustri- In Richtung Südwesten und Südosten löst sich die elle Areale Siedlungskorridore und stadträumliche Kompaktheit der Innenstadt auf und geht fließend Zäsuren gleichermaßen. Auf den Höhenlagen in die Siedlungsbänder entlang der B 7 (Bezirk lässt sich anhand entsprechender Siedlungstypen Haspe) und der B 54 (Bezirk Eilpe/Dahl) über. die Stadtentwicklung der Nachkriegszeit ablesen. Diese Siedlungsbänder kennzeichnen sich durch Bedingt durch die naturräumlichen Gegeben- ein dichtes Nebeneinander aus Verkehrsräumen, heiten sowie durch Lage und Ausdehnung der großflächigen Gewerbegebieten und Wohnlagen. Siedlungskörper und Verkehrstrassen lässt sich Beispielhaft sei an dieser Stelle auf den Stadt- der Übergang zwischen Stadt und Landschaft in teil Westerbauer im Bezirk Haspe verwiesen. An Hagen auffallend klar zeichnen. die ehemalige Zwiebackfabrik der Firma Brandt schmiegen sich Mehrfamilienhäuser und Gewer- Hagen von innen nach außen bebetriebe. An die unmittelbar nördlich verlau- Das Zentrum Hagens wird durch den innerstädti- fende Ennepe wiederum grenzt ein aufgelockertes schen Straßenring (Graf-von-Galen-Ring, Bergi- Wohngebiet mit Ein- und Zweifamilienhäusern. scher Ring, Märkischer Ring) definiert. Innerhalb Der Bezirk Hohenlimburg liegt im Osten des dieses dicht bebauten Rings befinden sich das Stadtgebietes. Sein Kernsiedlungsbereich liegt Geschäftszentrum der Stadt, das Rathaus sowie östlich der Autobahn A 45 und weist keine zentrale Kultureinrichtungen wie das Theater und stadträumlichen Verknüpfungen zu den übrigen das Osthaus Museum im Kunstquartier. Grüne Bezirken Hagens auf. Lediglich die Siedlungs- Stadtbausteine innerhalb des Rings markieren die und Gewerbebereiche des Ortsteils Halden Uferbereiche der Volme. liegen westlich der A 45 mit räumlichen Bezügen zur Kernstadt. Der dörflich geprägte Bezirkskern befindet sich am Südufer der Lenne. Die großflä-
10 Bestandsanalyse - Entwurfsfassung 23. März 2018 City Blockrandbebauung Mischgebiet typisch für: typisch für: typisch für: Bebauung innerhalb des Altenhagen-Süd Boele-Zentrum Innenstadtrings Remberg Eckesey-Süd Wehringhausen-West Haspe-Zentrum Wehringhausen-Ost chigen Wohnbereiche des Bezirks liegen wiede- konfrontiert. Die Gemengelage aus Busbahnhof, rum nördlich der Lenne. Hier markiert die Auto- hoher Verkehrsbelastung sowie unattraktivem und bahn A 46 eine räumliche Zäsur und unterteilt bahnhofstypischem Handelsbesatz sorgt für einen den Siedlungskörper in die Bereiche Elsey und negativen ersten Eindruck. Henkhausen. Erscheinungsbild und Architektur Hagen von außen nach innen Hagens Erscheinungsbild setzt sich aus unter- Die Wahrnehmung einer Stadt wird häufig durch schiedlichen Mosaiksteinen städtebaulicher die Qualität und Gestaltung der Stadteingänge Epochen und Strömungen seit dem Mittelalter geprägt. Besucher und Bewohner Hagens werden zusammen. Die grundlegende Bauphase in Ha- je nach Himmelsrichtung über großzügig definier- gen setzte gegen Mitte des 19. Jahrhunderts ein. te Straßenräume, durch unattraktive räumliche Bis zum Ausbruch des Ersten Weltkriegs im Jahr Gemengelagen oder Fachmarktagglomerationen 1914 erlebte Hagen eine städtebauliche Blüte- in die Stadt geleitet. An dieser Stelle sei beispiel- zeit. Während des Zweiten Weltkriegs wurden haft auf den Vorhaller Kreisel im Bezirk Nord ver- die Innenstadt und die angrenzenden Stadtviertel wiesen. Die vorhandenen Raumnutzungen lassen durch Bombardierungen stark zerstört. Diese his- diesen Stadteingang beliebig wirken. torischen und substanziellen Verluste konnte der Wiederaufbau zwischen 1947-1960 nicht mehr Nutzer der Bahn werden bei einem Besuch der ausgleichen. So kennzeichnet sich insbesondere Stadt Hagen zunächst mit dem Hauptbahnhof, das Stadtzentrum durch einen hohen Anteil funkti- dem Berliner Platz und dem Graf-von-Galen-Ring
Bestandsanalyse - Entwurfsfassung 23. März 2018 11 Aufgelockertes Wohnen Nahtlagen Ländlicher Raum typisch für: typisch für: typisch für: Emst-West Delstern Dahl Fleyerviertel Vorhalle-Süd Eilpe-Süd/Selbecke Halden-Herbeck Westerbauer-Süd Priorei/Rummenohl onaler Nachkriegsarchitektur. Einzelne historische Repräsentationsbauten des Adels in der Neuzeit. Bauwerke wie der Hauptbahnhof, das Theater Zudem finden sich in Hagen auch mittelalterliche oder das alte Rathaus bereichern die Innenstadt Kirchenbauten, von denen die frühere Elseyer jedoch ebenso wie bauliche Zeugnisse des Klas- Stiftskirche als Mittelpunkt eines 1810 säku- sizismus, des Historismus und der Neugotik im larisierten Klosters und Damenstifts besonders Bereich des Kunstquartiers. bedeutend ist. Rund 300 Baudenkmäler verteilen sich über das Viele Baudenkmäler entstanden zu Beginn des Stadtgebiet Hagens. Sie reichen von der Roma- 20. Jahrhunderts, als Hagen das Zentrum einer nik und Gotik des Mittelalters, über Burgen und internationalen Strömung war, die sich gegen die Adelssitze aus dem Mittelalter und der Frühen Strukturen des Wilhelminismus wendete. Ausdruck Neuzeit bis hin zu historischen Zweckbauten des dieser Bewegung ist der Jugendstil, welcher in 20. Jahrhunderts. Zu den überregional bedeu- Hagen seine Entwicklung zur Bauhaus-Architektur tenden Bauten des Mittelalters in Hagen zählen aufnahm. Ihrem Kunstmäzen und Kulturreformer besonders das Schloss Hohenlimburg sowie das Karl Ernst Osthaus verdankt die Stadt zahlreiche Wasserschloss Werdringen im Stadtteil Vorhalle. Bauwerke dieser Epoche. Osthaus verfolgte die Beide Gebäude stehen für den im 12. und 13. Vision, „die Schönheit wieder zur herrschenden Jahrhundert verstärkt einsetzenden Bau von Bur- Macht im Leben“ werden zu lassen. Rückbli- gen und Adelssitzen in der Region. Ihre erhaltene ckend wird diese Epoche als Hagener Impuls Bausubstanz dokumentiert darüber hinaus den bezeichnet. Zu den herausragenden Bauwerken Wandel von Wehrbauten des Mittelalters hin zu dieser Phase zählen der Hohenhof (Henry van de
12 Bestandsanalyse - Entwurfsfassung 23. März 2018 Velde) mitsamt der Gartenvorstadt Hohenhagen. Jüngere Stadtentwicklung Neben diesem international bekannten Ensemble und laufende Projekte entstand zu Beginn des 20. Jahrhunderts eine Sinnbildlich für den Umbau der von Nachkrieg- Vielzahl an Stadthäusern, Wohn- und Geschäfts- sarchitektur und hoher Dichte geprägten Innen- häusern in der Innenstadt, in Altenhagen und stadt steht der Abriss des einst stadtbildprägen- Wehringhausen sowie im Ortsteil Oege im den Sparkassenhochhauses Langer Oskar im Jahr Stadtbezirk Hohenlimburg. Für die Stadt Hagen 2004. Mit der Errichtung des SparkassenKarrees, spielen die Jugendstil-Gebäude eine bedeutende der Einkaufszentren Volme Galerie und Rathaus Vermarktungsrolle. Für das Kulturhauptstadtjahr Galerie sowie der Revitalisierung der Elbershallen 2010 wurde die Broschüre Jugendstil & mehr hat sich die Innenstadt in den vergangenen zwei entwickelt, in der Rundgänge durch einzelne Jahrzehnten in ein zeitgemäßes Geschäfts- und Stadtteile skizziert sind. Dienstleistungszentrum mit Zugängen zum Was- Neben herausragenden Zeugnissen des Jugend- ser gewandelt. Die durchgeführten Maßnahmen stils finden sich in Hagen zahlreiche gut erhaltene bewirken, dass Hagen über ein Zentrum von bzw. restaurierte und teilweise verschieferte Fach- unaufgeregter Maßstäblichkeit verfügt. werkgebäude oder Fachwerkhausreihen. Beson- Mit der Bahnhofshinterfahrung wurde in den ders markant ist das Ensemble Lange Riege, das vergangenen Jahren das zentrale Projekt der Ha- nach dem Dreißigjährigen Krieg als Wohn- und gener Stadtentwicklung initiiert. Die Bahnhofshin- Arbeitsstätte für Klingenschmiede im Ortsteil Eilpe terfahrung dient zum einen der Erneuerung und errichtet wurde. Entwicklung der Stadtstruktur westlich des Haupt- Hagen ist eine Stadt der Türme, deren Wahrneh- bahnhofes und zum anderen der Verkehrsent- mung dank der größtenteils drei- bis maximal lastung des Stadtteils Wehringhausen sowie des fünfgeschossigen Blockrandbebauung der inner- Graf-von-Galen-Rings. Im Zuge der Maßnahme städtischen Quartiere von diversen Höhenlagen entstehen vielseitig nutzbare und verkehrsgünstig aus ermöglicht wird. Neben den markanten gelegene Flächen zur Ansiedlung von Dienstleis- Türmen des Hauptbahnhofes, des Rathauses, der tung und Gewerbe. Im Bereich Wehringhausen Agentur für Arbeit sowie ortsbildprägenden Kirch- wird das Projekt durch zahlreiche Maßnahmen türmen gibt es in Hagen zahlreiche Aussichts- der Wohnumfeldqualifizierung flankiert. Hierzu türme in Hochlagen. Hierzu zählen der Freiherr- zählen eine Uferpromenade entlang der Ennepe vom-Stein-Turm auf dem Kaisberg in Vorhalle, sowie das Freizeitareal Bohne. der Kaiser-Friedrich-Turm auf der Hesterthardt in Haspe, der Eugen-Richter-Turm auf der Egge in Wehringhausen sowie der Bismarckturm auf dem Goldberg.
Bestandsanalyse - Entwurfsfassung 23. März 2018 13 Hagen ist eine topografisch geprägte Stadt, deren Kernsiedlungs- bereiche sich sowohl kompakt als auch bandartig präsentieren. Neben den vier Flüssen und Hanglagen formen altindustrielle Räume und Verkehrskorridore den Siedlungsraum. Die räumlichen Gemengelagen im Bereich von Stadteingängen bewirken vielfach einen negativen ersten Eindruck. Der Hagener Städtebau definiert sich über die Strömungen diver- ser Epochen. Neben herausragenden Zeugnissen der Gründerzeit bzw. des Jugendstils weist der Kernbereich Hagens einen hohen Anteil funktionaler Nachkriegsarchitektur auf. Mit zahlreichen Maßnahmen zu Beginn der 2000er Jahre wurde eine erste Phase des Innenstadtumbaus vollzogen. Abseits des Stadtzentrums do- minieren im Bereich der flächigen Ortslagen Siedlungen in Zeilen- bauweise sowie großflächige Ein- und Zweifamilienhausgebiete das Stadtbild. Entlang der Siedlungsbänder B 7 und B 54 herrscht ein dichtes und häufig unattraktives Nebeneinander aus Wohnen und Gewerbe. Teile der Bezirke Nord, Eilpe/Dahl und Hohenlim- burg sind hingegen ländlich geprägt.
2 Bevölkerung und Sozialstruktur Passanten auf der Elberfelder Straße
Bestandsanalyse - Entwurfsfassung 23. März 2018 15 In Hagen leben rund 190.000 Einwohnerin- stark rückläufige Einwohner- nen und Einwohner auf einer Fläche von 160 entwicklung in den 1990er Quadratkilometern. Die Bevölkerungsdichte der Stadt, bezogen auf die Siedlungs- und Ver- und 2000er Jahren kehrsfläche (rund 56 km²), liegt mit rund 3.400 Der massive Rückgang resultiert zum einem aus Einwohnern je Quadratkilometer deutlich über dem anhaltenden Überschuss der Sterbefälle und der Bevölkerungsdichte des Landes (2.280 EW/ zum anderen aus der jahrzehntelang negativen km²) und leicht über dem Durchschnittswert aller Wanderungsbilanz. Im Zeitraum von 1992 bis nordrhein-westfälischen Städte mit vergleichbarer 2012 hat die Stadt im jährlichen Durchschnitt Bevölkerungszahl (3.280 EW/km²).1 rund 1.500 Einwohnerinnen und Einwohner Die Bevölkerung verteilt sich sehr heterogen auf verloren. Dabei entfallen ca. 40 Prozent auf die Stadtbezirke. Mit einer Einwohnerzahl von das negative natürliche Bevölkerungssaldo und 79.500 ist Hagen Mitte der größte Stadtbezirk 60 Prozent auf das negative Wanderungssaldo. (41 % der Gesamtbevölkerung). Mit deutlichem Im regionalen Vergleich war Hagen lange Zeit Abstand folgen der Stadtbezirk Nord mit rund besonders stark von abwanderungsbedingten 38.000 (20 %) sowie Haspe mit 31.000 (16 %) Einwohnerverlusten betroffen. In Untersuchungen und Hohenlimburg mit 29.400 Einwohnerinnen zur Bevölkerungsentwicklung in der Ruhrgebiets- und Einwohnern (15 %). Eilpe/Dahl ist der kleins- region für den Betrachtungszeitraum 1998 bis te Stadtbezirk mit einer Einwohnerzahl von knapp 2006 bildete die Stadt das Schlusslicht bei der 16.700 (9 %).2 Wanderungsbilanz.4 Einwohnerentwicklung Eine Studie zu den Wanderungsmotiven der Hagener Stadt-Umland-Wanderer aus dem Jahr Die Einwohnerzahl der Stadt Hagen war bis in die 2014 verdeutlicht, dass berufsbedingte und woh- 1990er Jahre hinein durch einen Anstieg gekenn- nungs- bzw. wohnumfeldbezogene Motive haupt- zeichnet und erreichte 1992 mit fast 215.000 ausschlaggebend für die Abwanderung sind. Einwohnern ihren letzten Höchststand innerhalb Während die beruflichen Perspektiven in Hagen der letzten 35 Jahren. Seither verzeichnete Hagen insgesamt negativ bewertet werden, bezieht sich einen stetigen Abwärtstrend. Im Jahr 2012 lebten die negative Einschätzung der Wohnqualität als noch knapp 186.000 Personen in der Stadt. ausschlaggebender Fortzugsgrund vordergründig So ist die Bevölkerung innerhalb von 20 Jahren auf einzelne Bezirke (Altenhagen, Wehringhau- um 13,5 Prozent (ca. 30.000 Personen) ge- sen, Vorhalle, Eilpe).5 schrumpft.3 hohe Wanderungsverluste 1 vgl. IT.NRW 2017: 4f. Hinweis: Aufgrund der unterschiedlichen Erhebungsmetho- dik weichen die Daten der kommunalen Statistik der Stadt Hagen von der laufenden Bevölkerungsstatistik des Landesbetriebs für Information und Technik (IT.NRW) leicht ab. Die melderegisterbasierten Einwohnerzahlen der Stadt Hagen werden nachfolgend für Auswertungen verwendet, die sich auf die Ebene der Stadtbezirke beziehen. Für alle anderen Auswertungen und interkommunalen Vergleiche werden die Daten des IT.NRW verwendet. 2 vgl. Stadt Hagen 2017a 4 vgl. BBR 2006 3 vgl. IT.NRW 2017: 5 5 vgl. Schmidt 2014
Einwohnerinnen und Einwoh 225.000 16 200.000 Bestandsanalyse - Entwurfsfassung 23. März 2018 175.000 150.000 125.000 250.000 Einwohnerinnen und Einwohner 100.000 225.000 75.000 200.000 50.000 175.000 25.000 150.000 0 125.000 Bevölkerungsentwicklung zwischen 1978 und 2016 100.000 75.000 In jüngster Vergangenheit ist eine bundeswei- Die Zuwanderung in den vergangenen Jahren te Trendumkehr 50.000 der Einwohnerentwicklung zu konzentriert sich dabei auf wenige innerstädtische beobachten, die aus dem starken Zuzug aus Wohnbezirke. Den stärksten Zuzug verzeich- dem Ausland 25.000 resultiert. Auch in Hagen hat diese neten im Jahr 2014 die Wohnbezirke Zentrum Entwicklung zu einem zwischenzeitlichen Anstieg (+237) und Eckesey-Süd (+206), gefolgt von 0 der Einwohnerzahl geführt. Seit 2010 weist Ha- Altenhagen-Süd (+192) und Wehringhausen- gen ein positives Wanderungssaldo bezogen auf Ost (+150). In der Gesamtbetrachtung sind es die nichtdeutsche Bevölkerung auf, während das vor allem die innerstädtischen und innenstadt- Wanderungssaldo der deutschen Staatsbürgerin- nahen Tallagen, die Einwohner hinzugewonnen nen und -bürger nach wie vor negativ ausfällt. In haben, während die Stadtrandlagen verstärkt den Jahren 2013 und 2014 führte die Zuwande- von Einwohnerverlusten betroffen waren.7 So rung aus Südosteuropa und 2015 verstärkt durch stehen verbunden mit der Zuwanderung aus dem die Flüchtlingszuwanderung zu einer positiven Ausland derzeit insbesondere die innerstädtischen Gesamtbilanz der Einwohnerentwicklung. Von Wohnquartiere vor besonderen Herausforderun- 2011 bis 2015 ist die Einwohnerzahl der Stadt gen hinsichtlich der Integration der Neuzugewan- Hagen um 0,6 Prozent gewachsen, die Zahl der derten. nichtdeutschen Bevölkerung im gleichen Zeitraum um 6,3 Prozent. Diese Werte liegen deutlich über Konzentration der Zuwande- dem Landesdurchschnitt (+0,2 bzw. +2,7 %) und rung auf wenige innerstädti- den Werten vergleichbarer Kommunen in NRW sche Wohnbezirke (+0,1 % bzw. +2,4 %).6 kurzfristige Trendumkehr der Einwohnerentwicklung durch Zuwanderung aus dem Ausland 6 vgl. IT.NRW 2017: 7 7 vgl. IRI 2016: 34f., nach: Stadt Hagen
Bestandsanalyse - Entwurfsfassung 23. März 2018 17 4.000 3.000 2.000 Einwohnerinnen und Einwohner 1.000 0 -1.000 -2.000 -3.000 -4.000 Saldo natürliche Entwicklung Wanderungssaldo Gesamtsaldo Darstellung der Wanderungssalden zwischen 1983 und 2015 Ausländische Bevölkerung auf. Vor allem in den Wohnbezirken, in denen der Anteil an ausländischen Einwohnern bereits In Hagen liegt der Anteil der Bevölkerung ohne hoch war, hat die Konzentration dieser Bevölke- deutsche Staatsangehörigkeit mit 15,9 Prozent rungsgruppe in den letzten Jahren weiter zuge- weit über dem nordrhein-westfälischen Durch- nommen, während einige Bezirke mit geringem schnitt (11,8 %) und höher als in vergleichbaren Ausländeranteil sogar einen Rückgang des Anteils Kommunen in NRW (13,4 %). Der Anteil ist in verzeichneten.9 Hagen auch höher als in den benachbarten Ruhr- gebietsstädten.8 Altersstruktur Es zeigt sich eine Konzentration von Einwohnern Die Bevölkerung Hagens ist durch ein relativ ho- mit nichtdeutscher erster Staatsangehörigkeit hes Durchschnittsalter gekennzeichnet. Auffallend in den innerstädtischen und innenstadtnahen ist der unterdurchschnittliche Anteil der 18- bis Tallagen Hagens. In den Wohnbezirken Zentrum, 30-Jährigen mit 14,2 Prozent gegenüber 16,2 Eckesey-Süd und -Nord sowie Haspe-Zentrum Prozent in vergleichbaren Kommunen in NRW.10 betrug der Anteil im Jahr 2015 über 30 Prozent. Auch die Altersgruppe der 30- bis 50-Jährigen Die niedrigsten Anteile zwischen zwei und drei ist in Hagen leicht unterrepräsentiert. Demge- Prozent weisen die nordöstlich gelegenen Wohn- genüber liegt der Anteil der über 65-Jährigen mit bezirke Garenfeld, Berchum, Halden-Herbeck 22,3 Prozent vergleichsweise hoch (20,6 % in sowie der südöstlich gelegene Wohnbezirk Dahl 9 vgl. ebenda 8 vgl. IT.NRW 2017: 7 10 vgl. IT.NRW 2017: 7
18 Bestandsanalyse - Entwurfsfassung 23. März 2018 10,0 9,0 8,0 Anteil der Altersgruppe in Prozent 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 1996 2006 2016 Entwicklung der Altersklassen vergleichbaren Kommunen in NRW). Zusammen Wohnbezirke im Nordosten des Stadtgebietes mit dem Ennepe-Ruhr-Kreis weist Hagen in der gekennzeichnet. In den Wohnbezirken Emst-West Region den höchsten Anteil an Einwohnern auf, und -Ost, Eppenhausen, Fley/Helfe, Elsey-Nord, die 75 Jahre oder älter sind. In den übrigen Al- Halden/Herbeck und Fleyerviertel sind mehr als tersgruppenvergleichen sind die Unterschiede nur ein Drittel der Bewohner älter als 60 Jahre.11 marginal ausgeprägt. Ein Vergleich der Altersstruktur der Stadt Ha- relativ hohes Durchschnitts- gen in den Jahren 1996 und 2016 zeigt eine deutliche Verschiebung.12 Während sämtliche alter der Bevölkerung Altersklassen unter 50 Jahre anteilig an der Gesamteinwohnerzahl geschrumpft sind, haben Auf kleinräumiger Ebene sind deutliche Unter- alle Altersgruppen der Personen ab 50 Jahre schiede in der Altersstruktur festzustellen. Ein zugenommen. Die stärkste prozentuale Abnahme hoher Anteil an jungen Einwohnern ist in den ist im Zeitraum von 20 Jahren in der Gruppe innerstädtischen Wohnbezirken vorzufinden. In der 30- bis 50-Jährigen festzustellen (- 4,3 %), Eckesey-Süd sind knapp 57 Prozent der Einwoh- während der höchste prozentuale Zuwachs in ner unter 40 Jahre alt. Auch in den Wohnbe- der Gruppe der 50- bis 65-Jährigen und in der zirken Wehringhausen-Ost, Zentrum, Remberg Gruppe der über 80-Jährigen zu verzeichnen ist und Haspe-Zentrum liegt der Anteil bei über (jeweils + 2,2 %). Die Stadt Hagen ist in den 50 Prozent. Durch einen hohen Anteil an äl- teren Menschen hingegen sind vor allem die 11 vgl. IRI 2016: 45f., nach: Stadt Hagen 12 vgl. IT.NRW 2017: 8
Bestandsanalyse - Entwurfsfassung 23. März 2018 19 30,0 25,0 25,4 25,2 24,5 24,4 24,3 23,9 23,8 22,4 Anteil der Altersgruppe in Prozent 21,6 20,0 20,5 18,7 18,2 17,3 16,9 16,6 16,5 16,1 15,0 15,9 14,3 14,0 10,0 10,2 9,8 8,8 8,2 8,0 7,7 6,6 6,5 6,2 6,1 5,0 5,1 4,7 4,1 3,8 3,7 0,0 Mitte Hagen-Nord Haspe Hohenlimburg Eilpe/Dahl unter 5 Jahre 5 bis 15 Jahre 15 bis 30 Jahre 30 bis 50 Jahre 50 bis 65 Jahre 65 bis 80 Jahre 80 Jahre und älter Entwicklung der Altersklassen in den Hagener Stadtbezirken vergangenen 20 Jahren deutlich gealtert. Diese Die Einwohnerzahl der Stadt Hagen hat sich wie Alterung vollzog sich stärker als in vergleichbaren in den meisten anderen Städten deutlich besser Kommunen in NRW. Die Zahlen verdeutlichen entwickelt als prognostiziert, sodass vorherige das Fortschreiten des demografischen Wandels. Prognosen stark von der realen Entwicklung Zu berücksichtigen sind in den letzten Jahren abweichen. Im Rahmen der Wohnungsmarkt- jedoch die beeinflussenden Faktoren der ver- studie Hagen hat das Institut für Raumforschung stärkten Auslandszuwanderung, die aufgrund & Immobilienwirtschaft unter Berücksichtigung des tendenziell jüngeren Alters der Zuwanderer der zukünftig zu erwartenden Zuwanderung eine und Flüchtlinge zu einer leichten Verjüngung der gesamtstädtische Bevölkerungsprognose bis zum Bevölkerung beigetragen haben.13 Jahr 2025 in drei Szenarien erstellt. Das mittlere Szenario, welches als abgestimmte Grundlage deutliche Alterung der für weitergehende Überlegungen im Rahmen der Bevölkerung Wohnungsmarktstudie, vor allem für die Flächen- bedarfsprognose diente (vgl. hierzu auch Kapitel Bevölkerungsprognose 3), geht von einer derzeit noch leicht anwach- Vorausberechnungen der zukünftigen Einwohner- senden Bevölkerungszahl aus.14 Aber bereits ab entwicklung finden aufgrund der starken Beein- 2018 wird sich der kurzzeitige Trend der letzten flussung durch die Auslandszuwanderung derzeit Jahre ins Negative umkehren und Hagen weiter unter erschwerten Bedingungen statt. an Einwohnerinnen und Einwohnern verlieren. 13 vgl. Stadt Hagen 2017a 14 vgl. IRI 2016: 57ff.
20 Bestandsanalyse - Entwurfsfassung 23. März 2018 Für das Jahr 2025 wird eine Einwohnerzahl von gender Anstieg der Beschäftigtenzahl feststellen, rund 189.600 prognostiziert, was gegenüber jedoch fällt dieser im regionalen Vergleich unter- heute einem Rückgang um etwa vier Prozent durchschnittlich aus. Während Essen und Dort- entspricht. mund zwischen 2005 und 2015 jeweils einen Zuwachs um 15 Prozent verzeichneten, wuchs die mittel- bis langfristig weiterer Beschäftigtenzahl in Hagen nicht einmal halb so Rückgang der Einwohnerzahl stark (6 %). Nur Bochum und Wuppertal weisen hier noch geringere Werte auf. Hagen konnte von und fortschreitende Alterung der wirtschaftlichen Wachstumsphase der letzten Sozialstruktur Jahre weniger als ein Großteil der anderen Kom- munen der Region profitieren. Hinsichtlich der Mit der im Jahr 2015 von der Stadt Hagen Beschäftigtenentwicklung der letzten fünf Jahre durchgeführten Sozialraumanalyse liegen aktuelle bildet Hagen im regionalen Vergleich sogar das Informationen über die Sozialstruktur der einzel- Schlusslicht.18 nen Wohnbezirke vor. Anhand eines Indexver- fahrens wurde unter Einbeziehung verschiedener unterdurchschnittliche Indikatoren eine Klassifizierung der Wohnbezirke Entwicklung der Zahl der im Vergleich zur Gesamtstadt vorgenommen.15 Daraus lassen sich Gebiete identifizieren, die von sozialversicherungspflichtig überlagernden sozialen Problemlagen betroffen Beschäftigten sind und entsprechenden Handlungsbedarf auf- weisen. Vor allem die Wohnbezirke Altenhagen- Nach einer deutlichen Abnahme der Arbeitslo- Süd, Eckesey-Süd, Haspe-Zentrum, Wehringhau- senquote zwischen 2005 und 2008 (von 14,0 sen-Ost und Zentrum fallen in der Untersuchung auf knapp 11,0 Prozent) und einem darauffol- mit deutlich vom gesamtstädtischen Durchschnitt genden kurzzeitigen Anstieg bis 2010 auf ca. abweichenden, negativen Werten auf.16 12,0 Prozent, bewegte sich die Arbeitslosenquote der Stadt Hagen in den Folgejahren bis 2015 um Auch im Rahmen der Wohnungsmarktstudie etwa 10,5 Prozent, lag zuletzt jedoch wieder bei wurden einzelne Indikatoren hinsichtlich der 11,3 Prozent (Stand September 2016).19 wirtschaftlichen und sozialen Lage im Stadtgebiet untersucht sowie Problemgebiete auf kleinräumi- Im regionalen Vergleich ist die Arbeitslosenquote ger Ebene identifiziert.17 mit der Bochumer und Wuppertaler Quote ver- gleichbar, unter anderem in Dortmund, Gelsen- Bei Betrachtung der Entwicklung der Zahl der kirchen oder Essen liegt diese noch etwas höher. sozialversicherungspflichtig Beschäftigten, als Die benachbarten Landkreise verzeichnen ent- Indikator für die wirtschaftliche Entwicklung der gegen deutlich niedrigere Arbeitslosenzahlen.20 Stadt, lässt sich für Hagen in den letzten zehn Dabei ist zu berücksichtigen, dass die gesamte Jahren zwar ein dem bundesweiten Trend fol- Region durch eine stark über dem Bundes- und 15 vgl. Quelle Indexverfahren (noch nicht vorliegend) Hinweis: Verwendete Indikatoren: Haushalte mit Kindern, 18 vgl. IRI 2016: 9f., nach: Regionalstatistik der Statistschen Alleinerziehende, Arbeitslose, Kinder und Jugendliche mit Ämter des Bundes und der Länder Migrationshintergrund, Wanderungssaldo, Zuzüge, 19 vgl. IRI 2016: 10f., nach: Regionalstatistik der Statistschen Kinderarmut und Transferleistungsempfänger Ämter des Bundes und der Länder 16 vgl. Stadt Hagen 2017 20 vgl. IRI 2016: 10f., nach: Regionalstatistik der Statistschen 17 vgl. IRI 2016: 9ff., 40ff. Ämter des Bundes und der Länder
Bestandsanalyse - Entwurfsfassung 23. März 2018 21 Landesdurchschnitt liegende Arbeitslosigkeit ge- desdeutschen Durchschnitt liegen. Ersichtlich wird kennzeichnet ist (5,9 bzw. 7,6 Prozent). hier die insgesamt unterdurchschnittliche Wirt- schaftskraft der Region, in deren Kontext die Stadt überdurchschnittlich Hagen noch schlechter abschneidet als viele ihrer hohe Arbeitslosenquote Nachbarkommunen. Wie die Arbeitslosenquote liegt in Hagen auch geringe Kaufkraft der die SGB-II-Quote mit mehr als 17 Prozent über Haushalte dem landesweiten Durchschnitt. Auch hier sind es im regionalen Vergleich nur die Städte Dortmund Räumlich verteilt sich die Kaufkraft der Haushalte und Essen, die höhere Quoten aufweisen. Seit sehr heterogen über das Hagener Stadtgebiet.22 2013 ist in Hagen ein überdurchschnittlicher An- Ein unterdurchschnittliches Kaufkraftniveau ist in stieg zu verzeichnen. Von hohen SGB-II-Quoten den innerstädtischen und innenstadtnahen Talla- sind vor allem die Wohnbezirke in den verdichte- gen festzustellen. Dagegen verfügen die Wohn- ten innerstädtischen und innenstadtnahen Tal- bezirke im Nordosten des Stadtgebietes sowie lagen betroffen. Mit Abstand am höchsten liegt der westlich der Innenstadt gelegene Wohnbezirk die SGB-II-Quote in den Wohnbezirken Eckesey- Geweke/Tücking über ein hohes Kaufkraftniveau. Süd und Zentrum. Dagegen weisen zahlreiche Eine Gegenüberstellung der Kaufkraft pro Haus- Wohnbezirke im Nordosten sowie der südöstlich halt und der SBG II/III-Quote in den Wohnbe- gelegene Wohnbezirk Dahl unterdurchschnittliche zirken verdeutlicht die sozioökonomische Teilung SGB-II-Quoten auf. Zwischen 2010 und 2015 ist des Hagener Stadtgebietes, die sich in den letzten in knapp zwei Drittel der Wohnbezirke ein Rück- Jahren noch verschärft hat. Fast alle innerstädti- gang dieser Quote festzustellen. Einen weiteren schen und innenstadtnahen Wohnbezirke weisen Anstieg haben vor allem die ohnehin schon von eine hohe SGB-II/III-Quote und eine sehr geringe einer hohen SGB-II-Quote gekennzeichneten Kaufkraft auf. Zu dieser Gruppe gehören auch die Wohnbezirke erfahren.21 Tallagen von Haspe und Vorhalle. Die geringste hohe Anzahl von Transferleis- Kaufkraft ist in Eckesey vorzufinden, Eckesey-Süd ist zudem der Wohnbezirk mit der höchsten SGB- tungsempfängerinnen und II/III-Quote. Dagegen liegen die Wohnbezirke, in -empfängern denen eine hohe Kaufkraft und eine stark unter- durchschnittliche SGB-II/III-Quote vorherrschen, Die Kaufkraft der Haushalte liegt in Hagen auf größtenteils im Nordosten des Stadtgebietes.23 einem vergleichsweise geringen Niveau. Der Kaufkraftindex war 2016 mit 92,3 deutlich sozioökonomische Teilung des geringer als der deutschlandweite Mittelwert von Stadtgebietes 100. Lediglich Dortmund verzeichnet unter den Kommunen in der Region ein noch niedrigeres Weitere wichtige Erkenntnisse zur Struktur und Zu- Niveau. In Bochum, Essen und Wuppertal verfü- sammensetzung der Hagener Wohnbezirke liefert gen die Haushalte im Schnitt über eine höhere die Wohnungsmarktstudie mit einer Einteilung Kaufkraft, wenngleich auch diese unter dem bun- der Bezirke in unterschiedliche Milieutypen (vgl. 21 vgl. IRI 2016: 42f., nach: Stadt Hagen, IT.NRW Kapitel 3). Hinweis: Die SGB-II-Quote stellt den Anteil der leistungsbe- rechtigten Personen nach SGB II an der Bevölkerung 22 vgl. IRI 2016: 42f., nach: Stadt Hagen, Microm unter 65 Jahre dar. 23 vgl. IRI 2016: 43ff., nach: Stadt Hagen
22 Bestandsanalyse - Entwurfsfassung 23. März 2018 Hagen verzeichnete lange Zeit eine konstant rückläufige und im regionalen Vergleich deutlich negative Einwohnerentwicklung. Geburtendefizit und Sterbeüberschuss konnten nicht mehr durch Wanderungsgewinne kompensiert werden. Die zu beobachtende bundesweite Trendumkehr der Einwohnerentwicklung in den ver- gangenen drei bis vier Jahren ist fast ausschließlich auf die Zuwan- derung aus dem Ausland zurückzuführen – der Wanderungssaldo der deutschen Staatsbürger ist nach wie vor negativ. Mittel- bis langfristig ist mit einem weiteren Rückgang der Einwohnerzahl so- wie einer Alterung der Bevölkerung zu rechnen. Die starke Zuwanderung stellt für verschiedene Lebensbereiche in der Stadt Hagen eine Chance und Herausforderung zugleich dar. Vor allem die innerstädtischen Wohnbezirke haben eine starke Zuwanderung erfahren, während die Stadtrandlagen weiterhin Einwohnerverluste verzeichnen. Da es sich bei der Zuwanderung überwiegend um Zuzüge aus dem Ausland handelt, sind die Her- ausforderungen hinsichtlich der Integration der Neuzugewander- ten in den innerstädtischen und innenstadtnahen Wohnquartieren am stärksten ausgeprägt. Auf Hagener Stadtgebiet ist eine deutliche sozialräumliche Un- gleichheit festzustellen, die sich in jüngster Vergangenheit nicht ausschließlich, aber auch aufgrund der Auslandszuwanderung weiter verschärft hat. Während sich vor allem in den innerstädti- schen und innenstadtnahen Tallagen sozialstrukturelle Probleme konzentrieren, ist der Nordosten von Hagen durch kaufkraftstarke Haushalte, einen sehr geringen Anteil an Arbeitslosen und Trans- ferleistungsempfängern geprägt.
Bestandsanalyse - Entwurfsfassung 23. März 2018 23
3 Wohnen und Wohnraumentwicklung Innenhof in Wehringhausen
Bestandsanalyse - Entwurfsfassung 23. März 2018 25 Bei der Analyse des Handlungsfeldes Wohnen desland liegt der Anteil an Gebäuden aus dieser und Wohnraumentwicklung profitiert das ISEK Entstehungszeit bei 20,9 Prozent.24 vom Hagener Wohnungsmarktprofil 2016 der NRW.Bank sowie von der Wohnungsmarktstudie hoher Anteil an Hagen, die das Institut für Raumforschung & alter Bausubstanz Immobilienwirtschaft (kurz IRI) aus Dortmund in den Jahren 2016 und 2017 erstellt hat. Beide Ein besonders hoher Anteil an Gebäuden aus Gutachten enthalten eine stadt- und regional- der Zeit vor 1949 findet sich mit über 60 Prozent ökonomische Einbettung der Wohnungsmarktent- in Wehringhausen-West. Die Zentren von Haspe wicklung sowie eine Untersuchung des Woh- und Hohenlimburg sowie Wehringhausen-Ost nungsangebotes und der Wohnungsnachfrage. weisen mit über 50 Prozent ebenfalls überdurch- Die Wohnungsmarktstudie des IRI formuliert schnittlich viele Altbaubestände auf. Neuere darüber hinaus Handlungsempfehlungen für Bausubstanz lässt sich vorzugsweise im Nordos- Verwaltung, Politik und wohnungswirtschaftliche ten der Stadt identifizieren. Der Anteil an nach Akteure. Anfang 2018 erstellt das IRI auf Basis 1990 errichteten Gebäuden ist mit knapp 22 der Wohnungsmarktstudie ein Handlungskon- Prozent in Berchum (Bezirk Hohenlimburg) am zept Wohnen. In diesen Planungsprozess werden höchsten. Es folgen Halden-Herbeck (ebd.) und wohnungswirtschaftliche Akteure bzw. lokale Garenfeld (Bezirk Nord). In Wehringhausen-West, Wohnungsunternehmen einbezogen. Altenhagen-Süd und Zentrum (Bezirk Mitte), in Vorhalle-Süd (Bezirk Nord) sowie in Oege/Nah- Die Inhalte beider Gutachten müssen größten- mer (Hohenlimburg) ist der Anteil dieser Bau- teils im Kontext der Bevölkerungsentwicklung altersklasse mit unter drei Prozent hingegen am der Stadt Hagen und vor dem Hintergrund von geringsten.25 Wanderungsbewegungen reflektiert werden (siehe Kapitel 2). Im Folgenden werden die zentralen, Der Mietwohnungsbestand in Hagen verteilt sich für das ISEK relevanten Erkenntnisse zusammen- auf diverse Gebäudeeigentümer. Im Jahr 2011 fassend dargestellt. Regionale oder landesweite sind rund 46 Prozent des Mietwohnungsbestan- Vergleiche ermöglichen teilweise eine übergeord- des im Besitz von Privatpersonen. Dieser Wert nete Einordnung der Bestandssituation. liegt im Bezugsjahr leicht unter dem landesweiten Durchschnitt (49,6 %). Der Anteil an Wohnungen Wohnungsbestand und -angebot, im Besitz von Wohnungsgenossenschaften ist im Bautätigkeit und Bauabgänge Jahr 2011 mit 21,7 Prozent vergleichsweise hoch (Landesdurchschnitt bei 6,4 %). Vergleichsweise Laut Statistikstelle der Stadt gibt es in Hagen niedrig ist hingegen der Anteil an Mietwohnun- 105.748 Wohnungen (Bezugsjahr 2013). Der gen im Besitz von Wohnungseigentümergemein- Anteil an Wohnungen, die vor 1970 errichtet schaften (Hagen 14,3 % / NRW 21,9 %) sowie worden sind, liegt mit 68,9 Prozent deutlich über von privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen dem landesweiten Durchschnitt von 54,9 Prozent (Hagen 8,1 % / NRW 13,3 %).26 Es ist davon und dem Durchschnittswert aller nordrhein-west- auszugehen, dass sich die Anteile am Mietwoh- fälischen Städte mit vergleichbarer Bevölkerungs- nungsbestand gegenwärtig ähnlich darstellen. zahl (58,7 %). Mit 26,8 Prozent ist zudem der Anteil an Gebäuden, deren Errichtung vor 1949 24 vgl. NRW.Bank 2016: 4; (teils Vergleich mit Gemeindegrö- ßenklasse 100.000 bis 200.000 Einwohnern) erfolgte, vergleichsweise hoch. Im gesamten Bun- 25 vgl. IRI 2016: 24f., nach: Stadt Hagen 26 vgl. NRW.Bank 2016: 10
26 Bestandsanalyse - Entwurfsfassung 23. März 2018 Im Jahr 2015 verfügt eine durchschnittliche Die Trendlinie der Baufertigstellungen verläuft Hagener Wohnung über 80,3 Quadratmeter dennoch insgesamt negativ. Die Zahl der Bau- Wohnfläche. Die durchschnittliche Wohnungsgrö- abgänge ist gegenwärtig ebenfalls rückläufig, ße in vergleichbaren Kommunen liegt im selben nachdem sie 2009 und 2010 mit über 100 Jahr bei 85, in Nordrhein-Westfalen insgesamt abgängigen Wohnungen ihren Höchstwert im Be- bei 90,3 Quadratmetern. Bei der Wohnfläche trachtungszeitraum ab 1997 vorwies. Der Saldo pro Person liegt Hagen mit 43,5 Quadratme- aus Baufertigstellungen und Bauabgängen weist tern leicht über dem Durchschnitt vergleichbarer in den letzten Jahren im Schnitt einen Zuwachs Städte (43 Quadratmeter) und knapp unter dem von jährlich 150 Wohneinheiten auf.28 landesweiten Mittelwert von 44,9 Quadratme- tern.27 Bautätigkeit auf niedrigem Im Rahmen der Wohnungsmarkstudie wird die Niveau Zahl der Baufertigstellungen in Wohn- und Nicht- Leerstand wohngebäuden ab 1997 betrachtet. Demnach befindet sich die Neubautätigkeit in Hagen in den Mit rund sieben Prozent liegt die Hagener Woh- 2000er Jahren auf einem niedrigeren Niveau als nungsleerstandsquote deutlich über dem nord- noch Ende der 1990er Jahre. Eine Ausnahme rhein-westfälischen Durchschnitt von 3,7 Prozent bildet das Jahr 2005. bzw. deutlich über der notwendigen Fluktuati- onsreserve von drei Prozent. Differenziert nach 27 vgl. NRW.Bank 2016: 4; (teils Vergleich mit Gemeindegrö- ßenklasse 100.000 bis 200.000 Einwohnern) 28 vgl. IRI 2016: 16f., nach: IT.NRW, Stadt Hagen 8,0 7,0 7,1 6,0 5,7 5,4 5,0 Leerstand in Prozent 4,8 4,5 4,0 4,0 3,7 3,5 3,0 2,0 1,0 0,0 Hagener Wohnungsleerstandsquote im regionalen Vergleich
Bestandsanalyse - Entwurfsfassung 23. März 2018 27 Eigentümertypen verzeichnen die Kommune bzw. Mieten – kommunale Wohnungsunternehmen mit 13,2 Hagen im regionalen Vergleich Prozent sowie privatwirtschaftliche Unternehmen Das Mietpreisniveau30 liegt in Hagen unter dem mit 11,8 Prozent die höchsten Leerstandsquoten. nordrhein-westfälischen Landesdurchschnitt. Die Leerstandssituation bildet sich räumlich- Auch nach Marktsegmenten differenziert sind die strukturell äußerst heterogen ab. Sowohl in sozial Werte – gesamtstädtisch betrachtet – unterdurch- belasteten Gebieten wie Eckesey-Süd als auch in schnittlich. Besonders markant ist die Situation bürgerlichen Quartieren wie Dahl liegt die Leer- im oberen Marktsegment. Hier liegt das Hagener standsquote über dem städtischen Durchschnitt. Mietpreisniveau 40 Prozent unter dem landes- In zahlreichen Wohnbezirken des Stadtbezirks weiten Durchschnitt. Im mittleren und unteren Mitte liegt die Quote zwischen acht und teils elf Marktsegment beträgt die negative Abweichung Prozent. Mit über 13 Prozent ist die Leerstands- 20 bzw. zehn Prozent. Während die Mietpreise quote im Wohnbezirk Oege/Nahmer (Bezirk landesweit zwischen 2010 und 2015 im mittleren Hohenlimburg) am höchsten. Die nordöstlichen Preissegment um elf Prozent bzw. im oberen Preis- Wohnlagen wie Garenfeld, Berchum oder Hal- segment um 20 Prozent angestiegen sind, betrug den-Herbeck verzeichnen mit unter vier Prozent das Wachstum in Hagen im mittleren Segment le- hingegen die niedrigsten Leerstandsquoten.29 diglich vier Prozent bzw. im oberen Segment acht Prozent. Knapp über dem Landesdurchschnitt insgesamt hohe Leerstands- liegt mit neun Prozent Wachstum zwischen 2010 quote, die sich jedoch räum- und 2015 hingegen die Mietpreisentwicklung im lich heterogen abbildet unteren Marktsegment. niedriges Mietpreisniveau – geringe Dynamik 29 vgl. IRI 2016: 26ff., nach IT.NRW, Hinweis: Die Zahlen zur Leerstandsquote in Hagen bzw. in den einzelnen Wohnbezirken basieren auf dem Zensus 2011. 30 Durchschnittsmiete pro Quadratmeter Wohnfläche Eine aktuelle Leerstandsstatistik liegt nicht vor. im Jahr 2015 12 11 Mietpreisniveau in €/m²/Monat 10 9 unteres Marktsegment Hagen 8 unteres Marktsegment NRW 7 Median Hagen 6 Median NRW oberes Marktsegment Hagen 5 oberes Marktsegment NRW 4 3 2010 2011 2012 2013 2015 Mietpreisentwicklung differenziert nach Segmenten im regionalen Vergleich
28 Bestandsanalyse - Entwurfsfassung 23. März 2018 Die Mietbelastungsquote (Anteil der Warmmiete Gemein ist allen Bezirken, dass die durchschnitt- an der Haushaltskaufkraft) ist in Hagen mit 17,1 liche Kaltmiete pro Quadratmeter zwischen 2009 Prozent vergleichsweise gering. Im landesweiten und 2015 angestiegen ist. Wie bereits beschrie- Durchschnitt liegt die Mietbelastungsquote bei ben, erfolgte dieser Anstieg im regionalen Ver- 18,2 Prozent, zum Vergleich in Dortmund bei gleich jedoch auf einem geringen Niveau. Den 19,9 und in Düsseldorf bei 24,5 Prozent. Die stärksten Anstieg des Preisniveaus im mittleren Mietbelastungsquote variiert innerhalb Hagens Segment verzeichnen Hohenlimburg und Hapse, jedoch stark (s.u.).31 im oberen Marktsegment ist der Anstieg in Teilen des Bezirks Mitte (u.a. Emst) auffällig. Diese Miet- Mieten – preisentwicklung deutet darauf hin, dass einzelne Die Stadtbezirke im Vergleich innerstädtische Quartiere verstärkt nachgefragt Für eine differenziertere Untersuchung der werden und in Hagen – wenngleich äußerst durchschnittlichen Kaltmiete bzw. der Mietpreis- partiell – Reurbanisierungstrends erkennbar sind. entwicklung innerhalb Hagens greift das IRI auf Generell deutet die Entwicklung im Bezirk Mitte die Erkenntnisse des LEG Wohnungsmarktreports auf eine räumliche Nähe von stark nachgefragten zurück. Demnach verteilt sich die durchschnittli- und kaum nachgefragten Wohnquartieren hin. che Kaltmiete von 3,80 Euro bis 4,60 Euro pro Indikator hierfür sind die niedrigen Mieten im Quadratmeter im unteren Marktsegment ver- unteren sowie die eher überdurchschnittlichen hältnismäßig homogen über das Stadtgebiet. In Mieten im oberen Marktsegment.33 Teilen Hohenlimburgs ist sie am niedrigsten. Im mittleren Marktsegment legt sich der niedrigste Kaufen Wert von knapp fünf Euro pro Quadratmeter Beim Kaufpreisniveau verfügt Hagen über das von Nordwesten nach Südosten über das Stadt- niedrigste Niveau im regionalen Städtevergleich gebiet. Haspe sowie Teile der Bezirke Nord und mit Düsseldorf, Wuppertal, Essen, Dortmund und Hohenlimburg weisen mittlere Werte, weitere Bochum. Während in den genannten Städten die Ortslagen im Bezirk Mitte (Emst) sowie Teile Durchschnittspreise für Wohnimmobilien je Qua- Hohenlimburgs (Halden-Herbeck und Berchum) dratmeter Wohnfläche zwischen 2010 und 2015 hingegen vergleichsweise hohe Werte auf. Im teils deutlich anstiegen – in Düsseldorf gar um oberen Marktsegment lässt sich tendenziell ein über 30 Prozent –, blieben sie in Hagen weitest- Nord-Süd-Gefälle von höheren zu niedrigeren gehend stabil. Die höchsten Kaufpreise werden Durchschnittsmieten beobachten. Das höchste im Nordosten der Stadt erzielt. Das niedrigste Mietpreisniveau in diesem Segment weisen Teile Kaufpreisniveau für Wohnungen weist der Stadt- Hohenlimburgs und des Bezirks Mitte auf (zwi- teil Wehringhausen im Bezirk Mitte auf.34 schen sieben und acht Euro pro Quadratmeter). niedriges Kaufpreisniveau Die Mietbelastungsquote ist in den innerstäd- tischen Wohnbezirken wie Wehringhausen am im regionalen Vergleich höchsten. Am niedrigsten ist sie in den nord- östlichen Wohnbezirken (u.a. Halden-Herbeck, Berchum). Zugleich ist hier das Mietpreis- und Kaufniveau am höchsten.32 31 vgl. IRI 2016: 19ff., nach: LEG 33 vgl. IRI 2016: 20f., nach: LEG 32 vgl. ebenda 34 vgl. IRI 2016: 17ff., nach: Immobilienscout 24
Bestandsanalyse - Entwurfsfassung 23. März 2018 29 4.500 Durchschnittspreise für Wohneigentum in €/m² Wohnfläche 4.000 Düsseldorf Essen 3.500 Wuppertal 3.000 Bochum Dortmund 2.500 Unna Witten 2.000 Hagen 1.500 2009/2010 2010/11 2011/12 2012/13 2013/14 2014/15 Kaufpreisentwicklung im regionalen Vergleich Eigentumsquote und -struktur mit drei und mehr Personen um über zwei Prozent geschrumpft ist. Besonders hoch ist der Anteil Mit rund 27 Prozent ist der Anteil an Privateigen- an Einpersonenhaushalten in innerstädtischen tümern selbst genutzter Wohnungen auf einem Wohnlagen. In Stadtrandlage dominieren Mehr- für Großstädte typischen Niveau. Städte mit personenhaushalte.36 ähnlichen Strukturen und Bautypologien weisen nahezu identische Werte auf. In den umliegenden Für das Jahr 2014 hat IT.NRW für Hagen eine Kreisen ist der Anteil an Wohnungseigentümern durchschnittliche Haushaltsgröße von 1,97 erwartungsgemäß höher.35 Personen ermittelt. Für das Jahr 2025 wird ein Rückgang dieser durchschnittlichen Haushalts- Haushaltszahlen, Wohnungsangebot größe auf 1,94 Personen prognostiziert. Das IRI und Entwicklung des Wohnungsbe- hat auf Basis dieser Prognose drei Szenarien für darfs die Weiterentwicklung der Zahl der Haushalte in Die Entwicklung der Haushaltszahlen ist neben Hagen berechnet und kommt zu dem Ergebnis, der Einwohnerentwicklung (siehe Kapitel 2) ein dass die Entwicklung der Zahl der Haushalte entscheidender Faktor für die Entwicklung der positiver ausfällt als die Einwohnerentwicklung. Nachfragesituation am Wohnungsmarkt. Häufig Das als wahrscheinlich anzunehmende Szenario reagiert die Öffentlichkeit vorschnell irritiert, wenn dient – in Abstimmung mit der Verwaltung – als trotz eines prognostizierten Einwohnerrückgangs Grundlage für weitere Überlegungen und eine die Zahl der Haushalte steigt. Die Gründe für Flächenbedarfsprognose. Die Zahl der Haus- diese Entwicklung liegen in der Individualisie- halte wird sich demnach von 93.72237 im Jahr rung von Lebensstilen und im Trend zu kleineren 2015 auf 94.413 Haushalte erhöhen. Bedingt Haushalten (geringere durchschnittliche Per- durch Auslandszuwanderung wird die Zahl der sonenzahl pro Haushalt). So ist in Hagen der Haushalte voraussichtlich bis 2018 steigen (über Anteil der Einpersonenhaushalte zwischen 2009 95.000 Haushalte), anschließend jedoch entspre- und 2014 von 40,7 auf 43,1 Prozent gestiegen, chend des Zielwertes moderat sinken.38 während der Anteil der Zweipersonenhaushalte nahezu stagnierte und der Anteil an Haushalten 36 vgl. IRI 2016: 37, nach: Stadt Hagen 37 Hauptwohnsitz 35 vgl. IRI 2016: 25f., nach: IT.NRW 38 vgl. IRI 2016: 63ff.
30 Bestandsanalyse - Entwurfsfassung 23. März 2018 Als Reflex auf aktuelle Trends wie die Reurbani- Hagener Wohngebietstypen sierung und die Individualisierung von Wohnprä- Im Rahmen der Wohnungsmarkstudie des IRI ferenzen sowie als Reaktion auf die vorhandene werden auf Basis einer stadtweiten Milieu-Unter- Leerstandsproblematik empfiehlt das IRI eine suchung vier Wohngebietstypen definiert: Qualifizierung des Wohnraumangebotes und eine gezielte Bestandsreduktion gleichermaßen. Im Zentrum sowie in den innerstädtischen Tal- Der konkrete Vorschlag umfasst einen jährlichen lagen befinden sich demnach Wohngebiete mit Neubau von mindestens 150 Wohnungen bei schwieriger Sozialstruktur und einem hohen Kre- einem parallelen Rückbau von jährlich 350 Woh- ativmilieuanteil. Der Anteil an Arbeitslosen und nungen. Diese Doppelstrategie führt aus Sicht der Transfergeldempfängern ist in diesen Quartieren Gutachter dazu, den Anteil der Wohnungsleer- vergleichsweise hoch.41 stände auf eine angemessenere Fluktuationsre- Für einzelne Stadtrandlagen (Vorhalle-Nord, Ka- serve bzw. auf den landesweiten Durchschnitt zu bel/Bathey, Spielbrink, Westerbauer-Süd, Oege/ reduzieren und zugleich das Wohnraumangebot Nahmer) sowie Haspe-Zentrum und Eilpe-Nord für unterschiedliche Ziel- und Altersgruppen identifiziert das IRI Gebiete mit traditionellen, zu qualifizieren bzw. auszudifferenzieren.39 Der prekären und hedonistischen Milieus bzw. einem Rückbau einer innerstädtisch gelegenen 50er- hohen Anteil an einkommensschwachen Haus- Jahre-Siedlung mit anschließendem Neubau von halten. Wenngleich diese Bezirke baulich hete- sieben Mehrfamilienhäusern an der Rheinstraße rogen sind, ist hier der Bestand an Wohnungen in Altenhagen-Süd ist ein Beispiel für die Praktika- lokaler Unternehmen wie ha.ge.we und GWG bilität der skizzierten Strategie. vergleichsweise hoch.42 Doppelstrategie aus Vorzugsweise nördlich (Vorhalle-Süd, Boe- le, Altenhagen-Nord, Fley/Helfe) und südlich Rück- und Neubau (Haspe-Süd, Eilpe-Süd/Selbecke und Delstern) des Hagener Stadtzentrums befinden sich Misch- Flächenbedarf gebiete. Hier sind Haushalte aus der Ober-, Mit- Die Entwicklungen der letzten Jahre führen die tel- und Unterschicht – konzentriert in bestimmten Gutachter des IRI zu der Annahme, dass sich Lagen – gleichermaßen vorzufinden. Es herrscht Neubauaktivitäten künftig zu zwei Dritteln auf ein Nebeneinander aus problematischen und das Segment der Einfamilienhäuser und zu einem guten Nachbarschaften.43 Drittel auf das Segment der Mehrfamilienhäuser Die bürgerliche Mitte und die Oberschicht sind aufteilen. Aus diesen Annahmen lässt sich ein Be- nahezu flächendeckend im nordöstlichen Stadt- darf an Neubauflächen ableiten: Auf Einfamilien- gebiet, in Teilen Hohenlimburgs, in Dahl und häuser entfallen demnach 47 Hektar, auf Mehrfa- Priorei/Rummenohl (Bezirk Eilpe/Dahl) sowie milienhäuser sechs Hektar. Dieser Flächenbedarf Geweke/Tücking (Bezirk Haspe) zu finden. In vie- kann im Rahmen geltender Bebauungspläne bzw. len Quartieren des bürgerlichen Milieus lässt sich gemäß § 34 BauGB (insgesamt 23,5 Hektar) so- das Wohn-Leitbild des Eigenheims im Stadtraum wie durch Potenzialflächen (34,8 Hektar) gedeckt ablesen.44 werden.40 41 vgl. IRI 2016: 74ff. 42 vgl. IRI 2016: 81ff. 39 vgl. IRI 2016: 65ff. 43 vgl. IRI 2016: 84ff. 40 vgl. ruhrFIS 2017 44 vgl. IRI 2016: 87ff.
Sie können auch lesen