HAMBURG WOHNUNGSMARKT - CITY REPORT 2021 - BNP Paribas Real Estate
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HAMBURG
[WOHNUNGSMARKT]
S. 4 DER WOHNMARKT DER ZUKUNFT
Vier Trends im Überblick
S. 8 [HAMBURG] FOKUSSIERT
Wind of Change
S. 12 ZAHLEN & FAKTEN
Wissenswertes rund um den
Hamburger Wohnimmobilienmarkt
CITY REPORT 2021
CITY REPORT WOHNEN HAMBURG BNP Paribas Real Estate
INHALT
08
04 DER WOHNMARKT DER
ZUKUNFT
Vier Trends im Überblick
08 [HAMBURG] FOKUSSIERT
Wind of Change
12 ZAHLEN & FAKTEN
Wissenswertes rund um den
Hamburger Wohnimmobilienmarkt 24 WOHNBAU, WIE ICH IHN SEHE!
Im Gespräch mit Philipp
Schmitz-Morkramer von Quantum
20 THE FUTURE IS NOW
Digitale Lösungen für private
Vermieter 28 SMART CITY
Die digitale Transformation
der Städte
Fotos / Visualisierungen: Garbe Immobilien-Projekte GmbH; Fox 1 GmbH; shutterstock / jamesteohart
28
04
2
EDITORIAL
W „Die Bedeutsamkeit
as sind die Wohntrends von heute und morgen? Bereits zum
zweiten Mal geben wir Ihnen mit unseren Wohnmarkt-Reports
einen detaillierten Einblick in die wichtigsten Standorte Deutsch- der Assetklasse ist
lands. Neben den Zahlen und Fakten zum jeweiligen regionalen im vergangenem Jahr
Markt erwarten Sie anschauliche Best Practices, welche die Vielseitigkeit abermals gestiegen.
des Wohnens aufzeigen.
Das zurückliegende Jahr hat zwar zweifelsohne in der gesamten
Der Bereich Wohnen ist
Immobilienbranche seine Spuren hinterlassen, gleichzeitig zeigte sich aber krisenfest und daher
auch, dass die einzelnen Assetklassen hinsichtlich ihrer Resilienz sehr attraktiver denn je.“
heterogen sind. So entwickelten sich in der Assetklasse Wohnen die Miet-
CHRISTOPH MESZELINSKY
und Kaufpreise weiterhin überwiegend positiv. Head of Residential Investment,
Wohnraum ist schon lange nicht mehr nur der Ort, an dem wir leben BNP Paribas Real Estate
und unsere Freizeit verbringen: Die Pandemie hat uns gezeigt, dass unse-
re eigenen vier Wände auch Arbeitsplatz, Fitnessstudio und Restaurant in
einem sein können. Wie werden also die Wohnformen der Zukunft aus-
sehen? Wir werfen einen Blick auf die Trends, welche die Branche in Zu-
kunft beschäftigen werden. Dabei spielen auch junge Unternehmen, wie
beispielsweise PropTechs, eine immer wichtigere Rolle. Sie helfen dabei, In-
novationen und Digitalisierung voranzutreiben und die Vision Smart Home
oder gar Smart City möglich zu machen.
Der Wohnmarkt von morgen muss sich aber auch mit dem Thema
Nachhaltigkeit beschäftigen. Hilft beispielsweise der Holzbau dabei, nach-
haltigen und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen?
Begleiten Sie uns in der neuen Ausgabe unserer Reports zu den unter-
schiedlichsten Projekten in ganz Deutschland und lassen Sie sich von der
Vielseitigkeit inspirieren!
Christoph Meszelinsky
IMPRESSUM
Herausgeber, Copyright & Creative Direction & Design Titelfoto
klimaneutral
natureOffice.com | DE-140-856628
Redaktion KD1 Designagentur, Köln LemonOne GmbH gedruckt
BNP Paribas Real Estate
GmbH Redaktion
Michaela Stemper
Ausschließlich aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird in diesem Report das generische Maskulinum verwendet. Entsprechende
Begriffe gelten im Sinne der Gleichbehandlung grundsätzlich für alle Geschlechter. Die verkürzte Sprachform hat nur redaktionelle
Gründe und beinhaltet keine Wertung.
3
CITY REPORT WOHNEN HAMBURG BNP Paribas Real Estate
DER WOHNMARKT DER ZUKUNFT
VIER TRENDS IM ÜBERBLICK
Manch einer würde sicher sagen, dass der Bereich Wohnen konstant und
im Vergleich zu anderen Assetklassen kaum Veränderungen unterworfen
ist. Wer jedoch genauer hinschaut, sieht, dass sich momentan ein Trans-
formationsprozess abzeichnet. Nicht nur die Digitalisierung bringt viele
Veränderungen mit sich, auch das Thema Nachhaltigkeit prägt das Denken
1.
und die Ziele der Nutzer, und damit wandeln sich auch die Methoden, das
Bauen und der gesamte Immobilienzyklus.
Digitalisierung
Es gibt keine Branche oder keinen Bereich, der sich nicht mit der Von einem Smart Building spricht man, wenn es um die Ver-
Digitalisierung auseinandersetzen muss – so auch die Immo- netzung von Zweckgebäuden geht. Wenn eine gesamte Stadt
bilienbranche. Es scheint, als würde momentan alles smart durch Sensoren und Co. vernetzt ist, bezeichnet man diese
werden: angefangen vom Smart Home über Smart Buildings als Smart City. Noch ist diese Vernetzung ganzer Städte
bis hin zu smarten Quartieren oder gar zur Smart City. größtenteils Zukunftsmusik. Doch gerade Quartiersentwick-
Ein Smart Home bezeichnet die Digitalisierung im Wohn- lungen sind eine gute Möglichkeit, um smarte Technologien
bereich. Bei Wohnimmobilien kommen verschiedene Sen- wie Apps, Internet of Things (IoT) und Machine Learning zu
soren und Techniken zum Einsatz, die für mehr Komfort im erproben. Viele digitale Maßnahmen wie Licht- und Tempe-
Eigenheim oder in der Mietwohnung sorgen. ratursteuerung sowie Video-Türsprechanlagen gehören bei
Quartieren bereits zum Standard. Dennoch ist ein komplett
digitales Quartier noch eine Seltenheit und damit ein Allein-
„Sensoren liefern Daten zu Heizung, stellungsmerkmal, das im Markt positiv bewertet wird.
Kühlung, Lüftung, Beleuchtung, Sicherheit „Digitalisierung ist vorrangig in der Neubauentwick-
lung der vergangenen 5 bis 10 Jahre in den Gateway Cities
und anderen Gebäudeaspekten, damit anzutreffen. Noch nutzen viel zu wenig Neubauprojekte die
Eigentümer und Betreiber Funktionen und Chancen des vernetzten Wohnbaus – obwohl ökonomische,
Dienstleistungen so optimieren können, ökologische und soziale Aspekte dafürsprechen. Auch wenn
dass der ökologische Fußabdruck des es wenige Erhebungen dazu gibt, würde ich schätzen, dass
der Anteil im einstelligen Prozentbereich liegt“, berichtet
Gebäudes so klein wie möglich ausfällt. Christoph Meszelinsky, Co-Head Residential Investment
Damit ist Digitalisierung der unverzicht- bei BNP Paribas Real Estate. Neben Smarthome-Anwen-
bare Begleiter für nachhaltiges Bauen.“ dungen werden auch weitere Innovationen wichtiger in der
(Wohn-)Immobilienwirtschaft: angefangen beim Building
DR. EIKE WENZEL Information Modeling (BIM) über Blockchain bis hin zur
Institut für Trend- und Zukunftsforschung künstlichen Intelligenz (KI).
4
Der Wohnmarkt der Zukunft
2.
Nachhaltigkeit
Am Thema Nachhaltigkeit kommt auch das Prinzip ein wichtiger Trend, mit dem
der Wohnimmobilienmarkt nicht vor- sich Immobilienakteure beschäftigen
bei, so viel ist aus den Zielen des Pa- sollten. C2C ist angelehnt an die Kreis-
riser Abkommens deutlich geworden. läufe in der Natur und kann als „vom
Auch der „Klimaschutzplan 2050“ der Ursprung zum Ursprung“ oder „von der
Bundesregierung gibt für den Gebäu- Wiege zur Wiege“ übersetzt werden.
desektor ein klares Klimaschutzziel Cradle-to-Cradle-Produkte werden be-
vor: Wohn- und Arbeitsstätten sollen reits bei der Entstehung so konzi-
im Jahr 2030 nur noch 70 bis 72 Mio. piert, dass eine Wiederverwertbarkeit
Tonnen CO2 ausstoßen. Dabei stützt gewährleistet wird. Anders als beim
sich die Wohn- und Wärmewende vor Recycling sollen Materialien ohne Qua-
allem auf drei Pfeiler: Energieeffizienz, litätsverlust immer wieder für densel- 1
verfügbare erneuerbare Energien (Pho- ben Baustoff wiederverwendet werden.
tovoltaik) sowie alternative Baustoffe Aus den Baustoffen einer Immobilie
wie Holz oder Recycling-Beton. soll so am Ende der Nutzungsdauer ein
In einigen Bereichen ist der Wohn- neues Gebäude entstehen können.
markt schon nachhaltig aufgestellt. So Immer mehr Menschen wohnen im
wird beispielsweise der Baustoff Holz urbanen Raum, wollen aber nicht auf
in Deutschland vor allem beim Woh- ökologische Produkte, Pflanzen oder
nungsbau eingesetzt. Andere Asset- die Gartenarbeit verzichten. Landwirt-
klassen tun sich hingegen noch schwer schaftliche Flächen in der Stadt sind
damit. Zu Unrecht, wie Udo Cordts-San- jedoch rar. Aus diesem Grund gewinnt
zenbacher, Geschäftsführer & Co-Head die urbane Landwirtschaft an Bedeu-
Residential Investment, erklärt: „Holz tung – ein weiterer grüner Trend. Urban
weist ein einzigartiges Verhältnis von Farming und Urban Gardening werden
Eigengewicht und Tragkraft, Brand- zwar größtenteils als Synonyme ver-
und Wärmeschutz auf. Daher ist diese wendet. Das Urban Gardening bezieht
Bauweise eine ideale Möglichkeit, be- sich jedoch nur auf den Anbau für den
stehende Gebäude aufzustocken oder Eigenbedarf, während das Urban Far-
Baulücken zu schließen. Gerade im ur- ming die Landwirtschaft im städtischen
banen Raum ist diese Nachverdichtung Bereich bezeichnet. Hierbei werden Ge-
im Wohnbereich dringend notwendig.“ müse-, Obst-, Pflanzen- oder Kräuter-
Cradle to Cradle (C2C) steckt in der gärten angelegt, um auch auf kommer-
Immobilien- und Wohnungswirtschaft zieller Basis Produkte für eine größere
noch in den Kinderschuhen, dennoch ist Bevölkerungszahl zu liefern.
1 Entspannend und nachhaltig: Urban Gardening trägt zum Wohlbefinden der Bewohner bei.
2 Dr. Eike Wenzel, Gründer des Instituts für Trend- und Zukunftsforschung
Stadt der Zukunft 2
„Die Zukunft gehört den Gebäuden, in denen die Bewohner nicht nur leben und arbeiten, sondern auch einen Großteil
ihrer Lebensmittel und Dinge ihres täglichen Bedarfs erzeugen können. Auf dem Dach liefern Solarmodule übers Jahr
gesehen 45 % des Stroms für die Gebäude. Gewächshäuser, die ganzjährig mit LED-Licht betrieben werden, produzie-
ren 40 % der für die 3.000 Bewohner erforderlichen Menge an Gemüse und Obst. Werden Gebäude nicht zehn oder
mehr Stockwerke hoch gebaut, lässt sich auch der gesamte Strom- und Gemüsebedarf auf den Dächern produzieren.
Gibt es Zeiten mit überschüssigem Solarstrom, landet der unter anderem in der Tiefgarage, um dort die Elektroautos
aufzuladen. Und statt für Besorgungen in die Innenstadt zu fahren, können Bewohner im Erdgeschoss Dinge des
täglichen Bedarfs mithilfe von 3-D-Druckern selbst herstellen.“
5
CITY REPORT WOHNEN HAMBURG BNP Paribas Real Estate
Neue Arten des Wohnens
Die Art und Weise, wie wir wohnen, befindet sich Gesellschaft immer größer, sodass sich auch die
im ständigen Wandel. Schon vor der Corona-Pan- Coliving-Angebote ausweiteten. Diese bieten ne-
demie zeichneten sich verschiedene Veränderun- ben einem Zimmer – wie in einer klassischen Stu-
gen ab. Beispielsweise war ein Trend, die Fläche dierenden-WG – auch eine Gemeinschaft, ähnlich
zu verkleinern: Mikroapartments und Tiny Houses dem Coworking. Man lebt nicht nur zusammen,
stießen bei Nutzern und im ersten Fall auch bei man arbeitet auch im eigenen Zuhause wie in
Investoren auf immer mehr Interesse. Coworking-Flächen. Die WG 2.0 war geboren!
Bei Mikroapartments handelt es sich um sehr „Geselligkeit ist dabei nur ein Aspekt. Wie schon
kleine, vollmöblierte Wohnungen, die, häufig um beim Microliving treibt die Nutzer des Colivings
umfangreiche Dienstleistungen ergänzt, vermie- vor allem der Wunsch nach hoher Flexibilität und
tet werden. Mieter können Studierende oder Aus- Vereinfachung an. Dazu kommt das Bedürfnis,
3.
zubildende sein, aber auch Geschäftsleute oder zu einer exklusiven Community mit limitiertem
Pendler, die kurzfristig eine Wohnung benötigen. Zugang zu gehören. Der All-Inclusive-Ansatz der
Die klassische Standardgröße beträgt zwischen Anbieter ist marktgängig. Nutzer wollen alles aus
20 und 25 m². „Mit dieser Wohnungsgröße er- einer Hand und bereits im Preis inbegriffen“, er-
reicht man in der Regel das beste Verhältnis zwi- klärt Wilke.
schen Baukosten und späteren Mieteinnahmen Doch was macht die Pandemie aus die-
– ein wichtiger Anhaltspunkt für Investoren“, sem Trend? Zum einen wird immer häufiger der
so Stefan Wilke, Director National Residential Wunsch nach mehr Fläche artikuliert, eine Er-
Investment bei BNP Paribas Real Estate. weiterung um ein Arbeitszimmer oder gar einen
Gerade die jüngere Generation war vor der Fitnessraum. Auch Balkon, Terrasse und Grün-
Pandemie viel in Bewegung, wechselte häufiger flächen scheinen bedeutender zu werden. Zum
den Wohn- oder Arbeitsort und zeigte sich da- anderen wird aber an früheren Trends wie den
her begeistert von den Full-Service-Angeboten, Mikroapartments festgehalten. Die Zeit wird zei-
die manch ein Mikroapartment-Betreiber anbot. gen, welche neuen Arten des Wohnens die Zu-
Gleichzeitig wurde aber auch der Wunsch nach kunft für uns bereithält.
Kanso Frankfurt: Das Mikroapartment-Projekt mit über 300 Einheiten überzeugt durch eine hochwertige Bauweise und eine stilvolle Innenausstattung.
6
Der Wohnmarkt der Zukunft
4.
1
2
1 Krisenfest: Healthcare-Immobilien
erfuhren in der Pandemie im Vergleich
zu anderen Bereichen keinen Rückgang in der
Nachfrage von Investorenseite.
2 Anna-Lena Hetzel Transaction
Manager BNP Paribas Real Estate Investment
Management
Demografischer Wandel
Ein weiterer Trend, der nicht vernach- xen, aber auch Formen des betreuten „Die Assetklasse der Healthcare-Immo-
lässigt werden sollte, ist der demografi- Wohnens, die es den Senioren ermög- bilien hat in der Pandemie im Vergleich
sche Wandel. Unsere Gesellschaft wird lichen, ihr Leben so lange wie mög- zu anderen Bereichen keinen Rückgang
immer älter, doch gerade für die späte lich selbstständig – aber mit gewisser in der Nachfrage von Investorenseite
Lebensspanne fehlt es an bedarfsge- Unterstützung – zu führen. Bereits erfahren und sich als sehr krisenfest
rechten Wohnlösungen. Aus diesem heute gibt es neben den traditionellen gezeigt. Dies gilt insbesondere für Se-
Grund gewinnen Healthcare-Immobili- Pflegeeinrichtungen betreutes oder niorenheime, die durch entsprechend
en immer mehr an Relevanz. Service-Wohnen, Seniorenresidenzen, hohe Schutzmaßnahmen gegenüber
Der Bedarf an seniorengerechtem Pflege-WGs, Mehrgenerationenhäuser ihren Bewohnern kaum von der Krise
Wohnen steigt hierzulande massiv. oder Cohousing-Modelle. betroffen waren. Dies hat dazu geführt,
Während in Deutschland im Jahr 2012 Seniorengemeinschaften werden dass die Nachfrage nach Seniorenhei-
knapp 21 % der Einwohner über 65 Jah- schon jetzt als einer der am schnells- men und Healthcare-Immobilien im
re alt waren, wird dieser Anteil nach ten wachsenden und sich entwickeln- Allgemeinen weiter gestiegen ist, das
Fotos: Fox 1 GmbH; Adobe Stock / Spuno
Schätzungen des BMI bis zum Jahr 2035 den Sektoren auf dem Immobilienmarkt Wettbewerbsverhalten unter den In-
auf etwa 30 % ansteigen. 2050 wird so- angesehen. Und dieser Trend wird sich vestoren deutlich zugenommen hat
gar damit gerechnet, dass jeder Siebte auch in Zukunft fortsetzen, da sich und die Renditen für die Assetklasse
älter als 80 Jahre sein wird. Gesundheitsimmobilien als relativ im- weiter gesunken sind. Durch das ge-
Jetzt und besonders in der Zukunft mun gegen allgemeine wirtschaftliche stiegene Investoreninteresse erwarten
werden daher immer mehr Health- Krisen zeigen, weiß Anna-Lena Hetzel, wir eine zunehmende Professionalisie-
care-Immobilien gebraucht. Dazu zäh- Transaction Manager von BNP Paribas rung des gesamten Marktes.“
len Pflegeheime, Ärztehäuser und Pra- Real Estate Investment Management:
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CITY REPORT WOHNEN HAMBURG BNP Paribas Real Estate
[HAMBURG] FOKUSSIERT
WIND OF CHANGE
In Hamburg stehen die Zeichen auf Veränderung. Garbe Immobilien
setzt die Segel für zukünftige Entwicklungen in der Hansestadt.
Der Geschäftsführer Fabian von Köppen verrät, warum Holzbau wirklich
nachhaltig ist, wo Einzelhandel Wohnraum schafft und wie man
für Singles ein Perfect Match entwickelt.
Beginnen wir mit dem Blick auf das große der Elbvertiefung, über den Autobahnausbau mit dem
Ganze: Was ist Ihrer Meinung nach typisch für die A7-Deckel und endet beim ÖPNV mit der S4.
Stadtentwicklung in Hamburg?
Fabian von Köppen: Hamburgs Stadtentwickler ha- Was sind aus Sicht eines Entwicklers
ben schon immer in großen Linien geplant und hatten interessante Stadtteile?
weitsichtige Baudirektoren. Denken Sie an Fritz Schu- Fabian von Köppen: Im Norden ist es Barmbek, Wands-
macher. Dass man hier das große Ganze im Blick hat, bek im Osten, und auch die Innenstadt ist spannend.
zeigt sich eindrucksvoll an Hamburgs Achsenplan, der Dieser große Bezirk erstreckt sich interessanterweise
HafenCity und dem „Sprung über die Elbe“. mit der HafenCity Richtung Osten. Innerstädtisch wird
die Konversion von Einzelhandels- und Produktions-
Sehen Sie einen besonderen Wohnungs- flächen, wie in der jüngsten Vergangenheit das Hols-
bedarf in Hamburg? ten-Areal in Altona-Nord, neue Möglichkeiten für den
Fabian von Köppen: Die Elbmetropole unterscheidet Wohnbau erschließen.
sich hier kaum von anderen A-Städten. Die Nachfra-
ge nach Wohnraum ist hoch; und gut erschlossene Welche Projekte haben in der letzten Zeit maß-
Wohngebiete auch im Umland wären wünschenswert. geblich die Stadtentwicklung beeinflusst?
Stadt und Umland sollten enger zusammenarbeiten, Fabian von Köppen: Eigentlich banal, aber die Elbphil-
um eine starke Metropolregion – ähnlich dem Rhein- harmonie hat den Bekanntheitsgrad der Stadt enorm
Main-Gebiet – zu bilden. Dabei müssten beide Seiten gesteigert. Richtungsweisend war zudem die Olympia-
die Lasten tragen, was aber die positive Folge haben bewerbung, verknüpft mit einer Stadtentwicklungsvisi-
würde, dass alle gewinnen. Hamburg verliert oft zu viel on. Hier wurde der „Sprung über die Elbe“ formuliert,
Zeit aufgrund von Partikularinteressen: Es beginnt bei detailliert und in einem ehrgeizigen Plan umgesetzt.
8
[Hamburg] fokussiert
„Wenn es stürmt,
fühlt man sich im
Roots wie auf einem
Leuchtturm.“
Fotos / Visualisierungen: Garbe Immobilien-Projekte GmbH
9
CITY REPORT WOHNEN HAMBURG BNP Paribas Real Estate
1 Auch ein Perfect Match: Holzbau und moderner Lifestyle auf 19 Etagen
2 Der Blick aufs Wasser ist überall begehrt – auch in der HafenCity. 2
1
„Die HafenCity – ein mutiges,
innerstädtisches Stadt-
entwicklungsprojekt, das
derzeit sogar das größte
seiner Art in Europa ist.“
Welche Erfahrungen haben Sie insbesondere in Forschung und Entwicklung investiert – eine halbe
in der HafenCity gemacht? Million kam von der Deutschen Umweltstiftung. Unser
Fabian von Köppen: Die HafenCity sehe ich als Schar- Erfahrungsschatz war es, der zu Roots führte.
nier für die Entwicklung Richtung Süden und Osten. Ein
mutiges, innerstädtisches Stadtentwicklungsprojekt, Was macht Roots besonders?
das derzeit sogar das größte seiner Art in Europa ist. Fabian von Köppen: Roots ist eine herausragende In-
Hier wird Bauinnovation über Konzeptausschreibungen genieursleistung im Holzbau. Die Bruttogeschossfläche
gefördert. Garbe Immobilien ist ein großer Hafen von rund 35.000 m² teilt sich auf das 19-stöckige Hoch-
City-Fan: Wir konnten hier neun Bauvorhaben realisie- haus, einen Sechsgeschosser und eine gemeinsame
ren. Unser eigenes Büro liegt nur wenige hundert Meter Sockelfläche auf. Bis auf die Betontreppenhäuser und
von der Projektentwicklung Roots entfernt. die großen Ausstellungshallen wurde ausschließlich
Baufichte und Baubuche verwendet. Diese stammt aus
Das Bauprojekt gilt als spektakulär und Mitteleuropa und ist FSC-zertifiziert.
wegweisend, warum?
Fabian von Köppen: Roots, also englisch Wurzeln, Wie muss man sich die Bauarbeiten vorstellen?
wird mit ca. 65 m Höhe zukünftig das höchste Holz- Fabian von Köppen: Holz kann man bei der Geschoss-
hochhaus Deutschlands sein. Es soll erden: Wir wol- anzahl nicht zimmermannsartig übereinanderschich-
len „back to the roots“, also zum Kern der Sache zu- ten, sondern man arbeitet mit Bauteilen. Wo hoher
rückkehren. Roots ist mit seiner High-End-Architektur Druck herrscht, kommt Baubuche zum Einsatz, Fichte
aus Holz ein Meilenstein in unserer Unternehmens- wiederum bei geringerer Traglast. Wir verbauen über
geschichte. 5.500 m³ Holz – so viel wie noch nie in einem Haus
weltweit. Das Interessante ist: In nur 23 Minuten ist
Denn Garbe beschäftigt sich schon diese enorme Menge nachgewachsen, denn 3,8 m³ Holz
länger mit dem Holzbau … wachsen pro Sekunde in deutschen Wäldern. Die Bau-
Fabian von Köppen: 2015 begannen wir, uns syste- kosten sind etwa 10 % höher, aber mit diesem Rohstoff
matisch mit Holz als Alternative zum Wärmedämm- können wir unseren CO2-Fußabdruck drastisch verrin-
verbundsystem auseinanderzusetzen. Wir empfanden gern.
Unbehagen dabei, wenig nachhaltige Materialien für
zukünftige Generationen zu verbauen. Zu dieser Zeit sah Wo liegen die Herausforderungen?
man noch keine Verwendung für Holz bis zur Gebäude- Fabian von Köppen: Im Holzbau muss man präzise
klasse 5. Das hat uns angespornt. Beim ersten Projekt planen. Jedes Detail muss stimmen, denn wir können
ersetzte eine 30 cm dicke Massivholzwand das klassi- auf der Baustelle nichts mehr adjustieren. Das ist ein
sche WDVS. Und siehe da: es ging ohne Dämmung. Holz Bruch in unserer bisherigen Planungswelt. Für ge-
ist ein fantastischer Baustoff, mit dem man das Stadt- wöhnlich wird baubegleitend geplant und vieles noch
klima neutral gestalten kann. Rund 6 Mio. € hat Garbe auf der Baustelle entschieden. Roots benötigte deshalb
10[Hamburg] fokussiert
etwa die doppelte Planungszeit, was aber auch am Bau in den letzten fünf Jahren stetig gewachsen ist. Da-
Brandschutz liegt. Die Anforderungen übersteigen hier durch rechnen wir bei Roots mit einem Aufschlag von
um 30 % die Normen des herkömmlichen Baus. Unsere etwa 15 bis 20 %.
flächendeckende Sprinkleranlage beispielsweise über-
erfüllt sogar die Norm. Und was schätzen Residential-Investoren
an der Hansestadt?
Welche Aspekte eines modernen Fabian von Köppen: Stabilität. Hamburg verzeichnet
Quartiers erfüllt Roots? seit Jahrzehnten eine stabile Seitwärtsentwicklung –
Fabian von Köppen: Neben der Holzbauweise mit ihren mit steigender Tendenz. Fast langweilig stabil. Aber
hervorragenden Dämmeigenschaften, basiert das Ener- langweilig ist in diesem Jahr sicherlich das neue Sexy.
giekonzept auf Fernwärme. Vielleicht überraschend, Nicht nur Mieter, auch Investoren zeigen Interesse an
aber Sie werden keine Photovoltaik finden. Denn die Pla- nachhaltigen Projekten. Vor allem jüngere Käufer ge-
ner wollten trotz der Höhe einen nutzbaren Außenraum ben – auch ererbtes – Geld dafür aus.
mit einer Glasfassade schaffen. Diese lässt sich wie
eine zweite Membran auf- und zuschieben. Jeder, der in Gibt es weitere zukunftsweisende Garbe-Projekte?
Hamburg schon einmal direkt am Wasser gestanden hat, Fabian von Köppen: Wie wir in Zukunft leben werden,
weiß, wie wichtig Windschutz ist. Wenn es stürmt, fühlt unterliegt dem Wandel. Weil sich beispielsweise unsere
man sich im Roots wie auf einem Leuchtturm. Einkaufsgewohnheiten verändern. Daraus resultierend
werden wir Einzelhandelslagen verlieren. Durch Kon-
Und weitere Aspekte Ihres Leuchtturmprojekts … version dieser Flächen können wir eine Durchmischung
Fabian von Köppen: Im Turm befinden sich 128 Eigen- vorantreiben. Wir entwickeln hier ein spannendes Kon-
tumswohnungen und die Büros der Stiftung. Weitere 53 zept: der „Marktplatz der Manufakturen“. Produzieren,
geförderte Wohnungen entstehen im Riegel. Beides fußt ausstellen, verkaufen, alles kann auf einer großen Flä-
wiederum auf der 2.000 m² großen Ausstellungsfläche che stattfinden – und darüber wird gewohnt. Der zweite
der Deutschen Wildtierstiftung. So entsteht ein moder- Trend, den ich angerissen hatte, ist der zu kleinen Woh-
ner Mixed-Use aus Wohnen, Arbeiten und Leben. nungen. Überzeugte Singles wollen allein leben, suchen
aber Leben und Gemeinschaft in einer Community. In
Wildtiere in der Stadt? gemischten Häusern fühlen sich Alleinstehende oft als
Fabian von Köppen: Das Stiftungskonzept ist spannend: Randgruppe. Deshalb haben wir ein Konzept für Sing-
Wer die Wildtiere nicht kennt, kann sie auch nicht les im Segment 40plus entwickelt. In unserem „WeDock“
schützen. Es ist ein Anliegen der Stiftung, in die Städ- vermieten wir mit einer Wohnung auch Gemeinschafts-
te zu kommen und aufzuklären. Der Gründer Haymo räume wie ein Gym, eine Bibliothek oder die große Küche
Rethwisch war überzeugt, dass es keinen Widerspruch mit langem Tisch für gesellige Abende.
zwischen Ökologie und Ökonomie geben muss. So pas-
sen die Wildtierstiftung und Roots perfekt zusammen.
Auf welche Nachfrage trifft Ihr Konzept?
Fabian von Köppen: Unser Angebot ist auf die Nach-
frage nach kleinen, kompakten Wohnungen mit urba-
nem Charakter ausgerichtet. Roots bietet etwa 50 %
2-Zimmer-Wohnungen und 45 % 3- bis 4-Zimmer-Woh-
nungen. Das Konzept zielt auf den modernen Lifestyle
ab: mit Yogaraum, Gemeinschaftsterrasse und dem
„Lotse“-Conciergeservice. Dies entspricht dem Bedarf
der Young-Urban-Professionals, die Service Facilities
honorieren. Leben im Hochhaus ist übrigens im asia-
Fotos / Visualisierungen: Garbe Immobilien-Projekte GmbH
tischen Raum normal. In Deutschland kennen wir nur
die 1970er-Jahre-Hochhäuser oder die exorbitant teu-
ren Wohntürme, die es heute gibt. Roots liegt ein Stück
weit dazwischen.
Wie spiegelt sich das in der Mietpreis-
entwicklung wider?
Fabian von Köppen: Wir verkaufen ausschließlich Ei-
gentum an Kapitalanleger und kalkulieren dafür die in
der HafenCity übliche Miete. Wird Wasserblick geboten, Yogaraum und Gemeinschaftsterrasse: Das Konzept
ist die Miete unweigerlich höher. Nachhaltige Projekte des Roots trifft den Lifestyle der Young-Urban-
werden präsenter, weil das Interesse an ökologischem Professionals in Hamburg.
11CITY REPORT WOHNEN HAMBURG BNP Paribas Real Estate
HAMBURG
Die zweitgrößte Stadt Deutschlands ist unvermindert beliebt
und landet bei allen Städterankings weit oben. Da verwundert
es nicht, dass die Hanseaten zu den glücklichsten Menschen
Deutschlands zählen und die Bevölkerung kontinuierlich wächst.
• Nicht zuletzt aufgrund der unverändert dynamischen den. Die Projektentwickler der Hansestadt sind dazu
Bevölkerungsentwicklung liegt die Wohnungsnachfra- bereit, wie die vielen Bauvorhaben, die das Stadtbild
ge weiterhin auf hohem Niveau. Und obwohl die Bau- aktuell prägen, zeigen.
fertigstellungen in den letzten Jahren zugelegt haben, • Erfreulich ist vor allem, dass sich ihr Engagement
ist weiterhin ein Nachfrageüberhang festzustellen. nicht nur auf wenige Lagen konzentriert, sondern
• Die gestiegene Bautätigkeit zeigt aber trotzdem Wir- über weite Teile des Stadtgebiets erstreckt. Mit
kung. Mit Fertigstellungszahlen nur knapp unter großen Stadtentwicklungsprojekten wie Neue Mitte
der Marke von 10.000 Wohneinheiten konnte in den Altona, dem neuen Stadtteil Grasbrook oder der Er-
letzten beiden Jahren die Lücke zwischen Wohnungs- schließung der urbanen Viertel entlang der Bille und
bedarf und Fertigstellungsvolumen etwas verringert der Elbe werden eigenständige und lebendige Quar-
werden. Dass der Weg zu einem ausgeglichenen tiere geschaffen. Darüber hinaus gibt es aber auch
Markt aber noch weit ist, spiegelt sich in der nach eine Vielzahl kleinerer und mittelgroßer Neubauent-
wie vor sehr niedrigen Leerstandsquote von rund wicklungen, die das Angebot in ganz unterschiedli-
0,5 % wider. chen Stadtteilen ergänzen. Und last, but not least
• Die eingeschlagene Entwicklung, die Neubautätigkeit schreitet auch die Entwicklung der östlichen Hafen-
längerfristig auf ein höheres Niveau zu heben, muss City weiter voran und stellt dem Markt ein Angebot
also beibehalten und von der Politik unterstützt wer- mit ganz besonderem Flair zur Verfügung.
ENTWICKLUNG BEVÖLKERUNG UND WOHNUNGSBESTAND 2014–2020 ENTWICKLUNG NACHFRAGE UND ANGEBOT 2014–2019
Bevölkerung Wohnungsbestand Genehmigungen fertiggestellte Wohnungen
ø zusätzl. Haushalte p. a.
11.335
10.851
10.470
12.000
1.847.253
9.700
9.731
9.651
1.746.342
9.079
10.000
7.687
7.665
7.050
6.828
8.000 7.849
+6 %
6.086
966.164
917.234
6.000
4.000
+5 %
2.000
2014 2020 2014 2020 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2020 Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2020; GfK Geomarketing
12Zahlen & Fakten
AUF EINEN BLICK
NACHFRAGE
+5.003
Personen
Wanderungssaldo im Jahr 2019,
7,6 %
Arbeitslosenquote 2020,
+7.979 Personen im Jahr 2018 +1,5 %-Punkte zum Vorjahr
1.013.112 Haushalte 98,9
zum 31.12.2019, +2.347 Haushalte zum Vorjahr Kaufkraftindex pro Haushalt 2020, 47.326 € Kaufkraft pro Haushalt
ANGEBOT
966.164
Leerstandsquote
0,7 %
0,5 %
Wohnungen
zum 31.12.2019, +9.688 Wohnungen zum Vorjahr 2014 2019
32,6 %
Anteil Mehrfamilienhäuser 31.12.2019, +0,1 %-Punkte zum Vorjahr
10.851
Baugenehmigungen 2019, +381 Wohnungen zum Vorjahr
Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, GfK Geomarketing, Bundesagentur für Arbeit, CBRE-empirica Leerstandsindex 13CITY REPORT WOHNEN HAMBURG BNP Paribas Real Estate
MARKT FÜR MIETWOHNUNGEN
TEURE WASSERLAGEN
TOP 5 (BESTAND)
21 1
Quickborn 7
23
ANGEBOTSMIETEN 2020
Bargteheide
t er
Al s
Norderstedt 21,50 €/m2
HafenCity
Tornesch nau
in
20,90 €/m2
P
Ahrensburg Harvestehude (Alsterlagen)
au
n
P in
Pinneberg 19,75 €/m2
Wellingsbüttel
Rotherbaum (Alsterlagen)
r te
Als
Fuhlsbüttel
1
18,50 €/m2
23 7 Neustadt (südlich)
Steilshoop
Rahlstedt 18,30 €/m2
Schenefeld Rotherbaum (westlich)
Eppendorf
Lurup
Wedel Wandsbek
Rotherbaum
Blankenese
Außenalster MIETDYNAMIK 2014–2020
24 Bil
le
24
Elbe
Ottmarschen
Altona
Hamm Billstedt 53 %
Hafen City
Elbe Glinde Fuhlsbüttel
Finkenwerder
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48 %
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Wandsbek
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© mapz.com - Map Data: OpenStreetMap ODbL
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Barmbek-Süd
Quelle: IDN Immodaten GmbH
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l
Harburg
be
40 %
Hohendeicher
See Langenhorn
Do
ve
be be
El
El
1
7
ve
El
Es
e
Se
be
te 261
Seevetal
LAGEKLASSE sehr gut gut durchschnittlich einfach
Foto: M. Johannsen / stock.adobe.com
• Die große Nachfrage über das gesamte Stadtgebiet zwischen 21 und 28 %. Dieser Trend setzt sich auch
hinweg zeigt sich daran, dass die Angebotsmieten aktuell fort, sodass selbst im Corona-Jahr 2020 An-
überall deutlich zugelegt haben. Seit 2014 haben sie stiege zwischen 2 und 4 % zu beobachten waren.
im Durchschnitt um 24 % angezogen. Bemerkenswert • Den stärksten Anstieg verzeichneten die einfachen
ist, wie ausgeglichen sich diese Entwicklung über Lagen mit 28 %, gefolgt von den Stadtteilen mit
unterschiedliche Qualitätssegmente des Marktes er- durchschnittlicher Wohnqualität, wo ein Zuwachs
streckt hat. In allen Lagen bewegt sich der Zuwachs um 25 % registriert wurde. Erstaunlicherweise ran-
14Zahlen & Fakten
Nachfrage lässt Mieten in allen Lagen weiter steigen
HafenCity teurer als etablierte Luxuslagen
Große Dynamik in einfachen und durchschnittlichen Lagen
gieren die sehr guten Lagen mit einer Steigerung um ENTWICKLUNG DER ANGEBOTSMIETEN NACH WOHNLAGEN (BESTAND)
21 % am Ende des Rankings. sehr gut (+21 %) gut (+24 %) durchschnittlich (+25 %)
• Dass Wasserlagen in der Hansestadt einen hohen einfach (+28 %) gesamt (+24 %)
Stellenwert haben, lässt sich erahnen, wenn man €/m²
sich anschaut, in welchen Stadtteilen die höchsten
16
Mieten aufgerufen werden. Hierzu gehören traditi-
onell die Alsterlagen in Harvestehude (20,90 €/m²)
14
oder in Rotherbaum (19,75 €/m²). Neben einer sehr
hochwertigen Altbausubstanz sind hier in den letz-
12
ten Jahren auch viele luxuriöse Wohnungen entstan-
den, die teilweise deutlich über den genannten Me-
10
dianmieten angeboten werden.
• Bei aller hanseatischen Tradition mussten die etab-
8
lierten Luxuslagen 2020 aber einem Newcomer den
Vortritt lassen. Mit einer Median-Angebotsmiete von
21,50 €/m² führte die HafenCity das Tableau der sehr 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
guten Lagen an. Neben der unschlagbaren Standort- Quelle: IDN Immodaten GmbH
qualität punktet die Lage mehr und mehr auch mit
einer wachsenden Urbanität.
• Anders stellt sich die Situation der Wachstumsdyna- ANGEBOTSMIETEN NACH ZIMMERZAHL 2020 (BESTAND)
mik dar. Aufgrund des niedrigeren Ausgangsniveaus €/m² Median oberes Segment
liegen hier einfache und durchschnittliche Lagen auf
den vorderen Plätzen. Mit einem Mietpreisanstieg 20
um 53 % seit 2014 liegt Fuhlsbüttel klar an der Spit-
ze und ist der einzige Stadtteil, der die 50 %-Marke
15
überspringt. Aber auch Wandsbek und Barmbek-Süd
weisen mit 48 % einen hohen Zuwachs auf. Mit einem
Anstieg von jeweils 40 % zählen auch Finkenwerder 10
und Langenhorn zur Spitzengruppe.
• Die Verteilung der Standorte mit hoher Wachs-
tumsdynamik unterstreicht die Aussage zur breiten 5
Nachfrage. Egal ob im nördlichen (Fuhlsbüttel, Lan-
12,95
12,10
12,65
13,60
13,15
genhorn), südlichen (Finkenwerder) oder östlichen
Stadtgebiet (Wandsbek) – der vorhandene Nachfra- 1 2 3 4 5 und mehr
geüberhang führt zu starken Mietsteigerungen. Quelle: IDN Immodaten GmbH
15CITY REPORT WOHNEN HAMBURG BNP Paribas Real Estate
MARKT FÜR
EIGENTUMS-
WOHNUNGEN
PREISE STEIGEN WEITER
• Nicht nur die Mieten, sondern auch die Kaufpreise
für Wohnungen, egal ob als selbstgenutzte Eigen-
tumswohnungen oder als Kapitalanlage, haben in
den vergangenen Jahren stark zugelegt. Die zu be-
obachtende Dynamik fiel dabei noch deutlich stär-
ker aus als im Mietwohnungsmarkt.
• Seit 2014 haben die durchschnittlichen Ange-
botspreise um rund 64 % auf gut 4.630 €/m² und
damit knapp dreimal so stark zugelegt wie die
durchschnittlichen Mieten. Diese Entwicklung hat
sich auch im pandemiebedingt schwierigen Jahr
2020 fortgesetzt, wo die Angebotspreise im Schnitt
noch einmal um 12 % angezogen haben.
• Analog zum Mietwohnungsmarkt weisen die ein-
fachen Wohnlagen mit einem Anstieg um 83 % den
höchsten Zuwachs auf und liegen aktuell bei knapp Preise stärker gestiegen als Mieten
3.900 €/m². Verantwortlich hierfür ist in erster Li-
nie das niedrigere Ausgangsniveau. Bemerkens-
wert ist aber, dass sich der prozentuale Abstand
Einfache und gute Lagen mit höchster Dynamik
zu den Stadtteilen mit durchschnittlicher Qualität
innerhalb von nur 6 Jahren mehr als halbiert hat
HafenCity auch bei ETW am teuersten
ANGEBOTSPREISE (BESTAND) 2020 IN DEN ABSOLUTEN PREMIUMLAGEN
9.710 €/m 2
8.725 €/m 2
8.320 €/m 2
8.315 €/m 2
8.135 €/m 2
Foto: Daniel Fröhlich / stock.adobe.com
HafenCity Harvestehude Harvestehude Winterhude St. Georg
(Alster) (westlich) (Alsterlage) (Alster)
Quelle: IDN Immodaten GmbH
16Zahlen & Fakten
STADTTEILE MIT DER HÖCHSTEN PREISDYNAMIK 2014–2020 ENTWICKLUNG DER ANGEBOTSPREISE ETW IN DEN WOHNLAGEN
(PREIS 2020, BESTAND) (BESTAND)
sehr gut (+72 %) gut (+72 %) durchschnittlich (+67 %)
einfach (+83 %) gesamt (+64 %)
124 %
€/m²
8.000
7.000
6.000
5.000
Barmbek-Nord
108 %
4.000
(6.020 €/m2) 3.000
2.000
1.000
107 %
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Horn Quelle: IDN Immodaten GmbH
(3.940 €/m2)
ANGEBOTSPREISE NACH ZIMMERZAHL 2020 (BESTAND)
€/m² Median oberes Segment
98 %
10.000
Eidelstedt
(4.535 €/m2) 8.000
6.000
94 % Marmstorf
(4.140 €/m2)
4.000
2.000
4.515
4.835
4.535
5.150
5.055
Harburg 1 2 3 4 5 und mehr
(3.195 €/m2) Quelle: IDN Immodaten GmbH Quelle: IDN Immodaten GmbH
und nur noch bei rund 9 % liegt. Hierin spiegeln im Einzelfall aber auch deutlich höhere Preise notiert.
sich sowohl die Aufwertung vieler Lagen, teilweise • Die mit Abstand höchsten Angebotspreise werden
auch durch Neubauvorhaben, als auch die starke mit im Schnitt gut 9.700 €/m² wiederum in der
Nachfrage, getrieben auch durch sehr attraktive HafenCity registriert, wo es nur noch eine Frage
Finanzierungsbedingungen, wider. der Zeit sein dürfte, bis die 10.000-€/m²-Schwelle
• Am teuersten sind Wohnungen erwartungsgemäß in übersprungen wird. Ausschlaggebend für die Spit-
den alsternahen, exklusiven Stadtteilen, in denen teil- zenposition der HafenCity ist die nicht duplizierba-
weise sowohl hochwertige Bestands- als auch Neu- re Lage direkt an der Elbe.
bauwohnungen über einen direkten Blick auf die Alster • In einigen Lagen mit einfacher Wohnqualität, wie
verfügen. Zu nennen sind hier u. a. Harvestehude, Win- zum Beispiel in Horn, haben sich die Preise sogar
terhude oder auch St. Georg, wo jeweils durchschnitt- mehr als verdoppelt, auch wenn sie mit aktuell un-
liche Angebotspreise zwischen 8.000 und 9.000 €/m² ter 4.000 €/m² immer noch vergleichsweise güns-
aufgerufen werden. Für Premiumobjekte werden hier tig sind.
17CITY REPORT WOHNEN HAMBURG BNP Paribas Real Estate
MARKT FÜR MEHRFAMILIENHÄUSER
NACHFRAGE EHER GESTIEGEN
• Dass Immobilien gerade in schwierigen Zeiten Zahlen der Gutachterausschüsse belegt. Seit 2014
eine begehrte Assetklasse sind, hat sich auch ist der jährliche Geldumsatz mit Mehrfamilien-
2020 wieder bestätigt. Obwohl die Nachfrage nach häusern kontinuierlich gestiegen. Im Jahr 2019 er-
Mehrfamilienhäusern bereits seit einigen Jahren reicht er seinen bisherigen Höchststand mit einem
auf hohem Niveau lag, hat sie während der Coro- Volumen von 1,93 Mrd. €. Auch die Zahl der ver-
na-Pandemie noch einmal zugenommen. äußerten Objekte lag mit über 500 so hoch wie seit
• Bemerkenswert ist die breite Palette an Käufern, 2007 nicht mehr.
die teilweise sehr unterschiedliche Risikoprofi- • Aber nicht nur Anzahl und Volumen haben sich er-
le haben. Vor diesem Hintergrund verwundert es höht, sondern auch der durchschnittliche Kaufpreis
nicht, dass nahezu überall dort, wo ein entspre- pro Verkaufsfall. Mit gut 3,8 Mio. € liegt er aktuell
chendes Angebot auf dem Markt ist, auch Nach- mehr als doppelt so hoch wie noch vor 10 Jahren.
frage vorhanden ist. Das gilt sowohl für zentrale Diese Entwicklung drückt sich auch in den Verviel-
Lagen um die Alster als auch für Standorte am fältigern aus, die ebenfalls seit Jahren stetig zule-
Stadtrand. gen. Für Neubauobjekte im Spitzensegment sind sie
• Im Fokus der institutionellen Käufer stehen vor mittlerweile beim 32,5-Fachen anzusetzen.
allem Neubauten. Ein wesentlicher Grund hierfür • Trotz der Aufwärtsentwicklung der letzten Jahre hat
ist, dass für Neubauobjekte keine soziale Erhal- der Investmentmarkt für Mehrfamilienhäuser grund-
tungsverordnung gilt und sie damit bezüglich der sätzlich noch jede Menge Luft nach oben. Die Nach
Mietentwicklung weniger gesetzlichen Einschrän- frage für höhere Umsätze und Verkaufsfälle ist allemal
kungen unterliegen. vorhanden. Limitiert wird das Ergebnis momentan nur
• Die weiter gestiegene Nachfrage wird durch die durch ein nicht ausreichendes Angebot.
VERKÄUFE VON MEHRFAMILIENHÄUSERN ENTWICKLUNG DER VERKAUFSFAKTOREN NEUBAU (SPITZE)
Verkäufe (Anzahl) Geldumsatz (in Mio. €) Spitzenmultiplier Neubau
2.000 35
32,5
1.500 31,0
29,5 30,0
30
28,5
Foto: Rangzen / stock.adobe.com
1.000
26,5
25,0
25
500
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Quelle: Gutachterausschuss der Stadt Hamburg Quelle: BNP Paribas Real Estate GmbH
18Zahlen & Fakten
STANDORTE
IM ÜBERBLICK
12,75 €/m2
HAMBURG
55 % / 13 %
12,40 €/m2 33,0
24 % / 6 %
7,40 €/m2 BERLIN
32,5
30 % / 8 %
28,0
ESSEN 6,80 €/m2
30 % / 6 %
DÜSSELDORF 11,25 €/m2 29,0
28 % / 7 %
LEIPZIG
32,5
KÖLN
11,50 €/m2 Berlin mit Abstand am dynamischsten
29 % / 9 % FRANKFURT München bewegt sich auf 20-€/m²-Marke zu
32,5
15,00 €/m2 Hamburger Mietwachstum etwas abgeschwächt
32 % / 9 %
33,0 19,40 €/m2
40 % / 7 %
STUTTGART
35,0
14,65 €/m2
MÜNCHEN
41 % / 7 %
33,5
Medianmiete 2020 (Bestand)
Mietentwicklung (Bestand): 2014–2020 / 2018–2020
Verkaufsfaktoren (Neubau Spitze)
Quellen: IDN Immodaten GmbH, BNP Paribas Real Estate 19CITY REPORT WOHNEN HAMBURG BNP Paribas Real Estate
THE FUTURE IS NOW
DIGITALE LÖSUNGEN FÜR
PRIVATE VERMIETER
Wer als Vermieter mehr Aufgaben aus der Hand gibt und automatisiert,
gewinnt. Denn durch die Digitalisierung haben sie in Zukunft mehr Zeit,
weniger Kosten und zufriedenere Mieter. Smarte Lösungen bei der Immo-
bilienverwaltung, die einen echten Mehrwert bieten, gibt es mittlerwei-
le viele. Laut einer Studie von ImmobilienScout24 planten 2020 über die
Hälfte aller Vermieter, sich digital bei der Immobilienbewirtschaftung
unterstützen zu lassen. Wir geben daher einen Überblick für alle Haus-
eigentümer, die von digitaler Intelligenz profitieren und den ersten Schritt
in eine digitale Zukunft gehen möchten.
P
ropTechs sind in Deutschland in den vergange-
nen Jahren wie Pilze aus dem Boden geschos-
sen. Sie haben es sich zur Aufgabe gemacht, die
Immobilienwelt zu verändern und die eher ana-
loge Branche bei den Herausforderungen der digitalen
Transformation zu unterstützen. Auch Immobilienkon-
zerne zeigten sich zunächst erfreut: „PropTechs wurden
zur Hoffnung der etablierten Unternehmen“, beschreibt
es Andreas Völker. Seit 1999 leitet er als Geschäftsfüh-
rer und Head of Investment Consulting die BNP Paribas
Real Estate Consult GmbH und ist oft mit verschiedenen
Start-ups im Gespräch. Ein regelrechter Hype setzte
ein, bald kamen aber auch Ängste zur Euphorie hinzu:
Wird die Immobilienwirtschaft ähnliche Disruptionen
wie etwa die Musikindustrie mit dem Aufkommen von
Streaming-Plattformen wie Spotify erleben?
„Indem Vermieter und Eigentümer in Prop- Nach fast einem Jahrzehnt lässt die große Disrup-
Techs investieren, binden sie Innovationen tion, also ein komplett neues Businessmodell, noch auf
ein und verjüngen quasi ihre Belegschaft. Es sich warten. „Nur etwa 5 Prozent aller PropTechs fallen
auf“, betont Völker. „Die Start-ups arbeiten momentan
wird interessant sein zu sehen, wie sich die an einzelnen Prozessen, also isolierten Lösungen, und
kleinen, kreativen Start-ups in einem größe- nicht an ganzheitlichen Modellen, welche die Branche
ren, eher konventionellen Umfeld behaupten.“ revolutionieren könnten.“
Wir wollen uns vier junge und vielversprechende
ANDREAS VÖLKER Unternehmen genauer anschauen und beleuchten, wie
Managing Director BNP Paribas Real Estate diese Wohnungsvermietern helfen.
20The Future is Now
Definition PropTech
Der Begriff PropTech setzt sich zusammen aus Property und Technology und beschreibt junge Unternehmen,
welche die Immobilienbranche mithilfe neuer Techniken bei der digitalen Transformation unterstützen
möchten. Ähnliche Entwicklungen lassen sich auch in anderen Branchen beobachten – vielleicht kennen Sie
bereits die Begriffe FinTech oder InsurTech.
4 PROPTECHS, DIE VERMIETER IM AUGE
BEHALTEN SOLLTEN:
objego liefert mobile Immobilienverwaltung
Wer sich traut, Excel-Tabellen und Un-
terlagen in Aktenordnern ins Archiv zu
verbannen, schafft mit objego den ersten
Meilenstein in der Digitalisierung des Ver-
mieteralltags. Ziel des PropTechs ist es, die
Immobilienverwaltung komplett digital zu
machen und in einer einzigen Web-Anwen-
dung abzubilden.
Dazu bringt das Essener Start-up die
Organisation aller Einheiten samt Ne-
benkostenabrechnung und Dokumenten-
management ins Web. Das Bankkonto kann
direkt mit objego verbunden werden, so-
dass Mieteinnahmen automatisiert und
Rechnungen und Ausgaben in der Finanz-
übersicht direkt erfasst werden. Mit dem
eingebauten Dokumentenmanagement
sind alle wichtigen Dokumente jederzeit
und von überall aus abrufbar.
Und das Beste: Für sämtliche Objekt-
typen – von der vermieteten Eigentums-
wohnung über Einfamilienhäuser, Mehr-
familienhäuser mit und ohne Gewerbe-
einheiten – erstellt das Tool die Neben-
kostenabrechnung inklusive Anschreiben
an die Mieter fast komplett selbstständig. Einfach, intuitiv und sicher.
Die Geschäftsführer Philip Rodowski privater Vermieter noch mehr zu erleich- Das Herzstück der Software ist
und Jörn Reckeweg sind bereits seit An- tern. Im Februar wurde beispielsweise ein die Nebenkostenabrechnung für
Foto: objego GmbH
Wohn- und Gewerbeimmobilien.
fang 2020 erfolgreich mit der Lösung am Feature hinzugefügt, das die Vorbereitung
Markt unterwegs und arbeiten mit ihrem der Anlage V für die Steuererklärung durch
Team fortwährend an der Integration wei- schnellen Export aller relevanter Daten
terer digitaler Lösungen, um das Leben und Informationen stark vereinfacht.
21CITY REPORT WOHNEN HAMBURG BNP Paribas Real Estate
Wunderflats: Online-Vermietung ohne Zeitaufwand
Im Handumdrehen passende Mie- einem übersichtlichen Dashboard vertrag zur Unterschrift erstellt.
ter finden, Mietvertrag online dargestellt und können ganz ein- Während des gesamten Prozesses
unterschreiben und die Zugänge fach verwaltet werden. Der größte ist das Team von Wunderflats je-
über KIWI erstellen – fertig. Das Zeitgewinn: Es tauchen nur rele- derzeit persönlich erreichbar.
Berliner PropTech Wunderflats vante Anfragen auf. Denn mithilfe Wunderflats und seine Wett-
übernimmt für Vermieter die eigens entwickelter Algorithmen, bewerber schließen die Lücke im
professionelle Vermarktung von die durch maschinelles Lernen Markt für Aufenthalte ab einem
Inseraten sowie die vollständige jeden Tag intelligenter werden, Monat. Das Angebot richtet sich
Abwicklung und Administration schlägt das Unternehmen Inse- vor allem an Arbeitnehmer, die
der Vermietungen. rate vorrangig den Nutzern vor, sich nur zeitlich begrenzt in einer
Eine personalisierte und effizi- bei denen die Wahrscheinlichkeit Stadt aufhalten. Wer flexibel und
ente Nutzungserfahrung steht bei eines Vertragsabschlusses am agil leben und arbeiten möch-
dem Marktführer für möbliertes höchsten ist. Haben Vermieter te, findet digital kurzfristig ein
Wohnen auf Zeit in Deutschland sich für einen Mieter entschie- passendes Zuhause in deutschen
dabei an erster Stelle. Alle Insera- den, wird dessen Arbeitsverhält- Großstädten. Und diese Einfach-
te und entsprechende Mietanfra- nis durch Wunderflats verifiziert heit wird auch den Vermietern
gen werden für den Vermieter in und ein rechtlich geprüfter Miet- geboten.
Digitalen Mehrwert für Mieter schaffen: KIWI macht Türen smart
Wie kommen die Handwerker von Doozer in die Woh- Nölling ein Treiber zur Kosteneinsparung. Das Stichwort
nung? Bestenfalls mit einer Türsteuerung auf Entfernung hier: Schlüsselmanagement-Prozesse. Zutrittsrechte von
und ohne persönlichen Kontakt. Diesen Effizienzgewinn App-Nutzern und Transpondern werden im Online-Portal
sichert sich der digitale Wohnungsvermieter mit einem per Knopfdruck gewährt und wieder entzogen. Vorbei die
Anbieter wie KIWI. Dessen digitales Schließsystem lässt Zeit, in der Schlüssel aufwendig und teuer nachgemacht
sich per App und KIWI-Transponder steuern. Erstaunlich: und Schlösser ausgetauscht werden müssen. Der ers-
Das Smart-Entry-System wird nicht etwa anstelle des te Schritt zu einem „Smart Home“ ist also gar nicht so
Standard-Türschlosses, sondern zusätzlich installiert. schwer, wie es zunächst klingen mag.
Die Nutzung der herkömmlichen Schlüssel ist dadurch
nicht beeinträchtigt.
Neben der bequemen Türöffnung von unterwegs, mit
der eben jene Doozer-Handwerker oder vertrauenswür- 2
dige Paketboten Zutritt zur Wohnung erhalten, gehen
mit digitalen Schließsystemen weitere Vorteile einher.
Denn KIWI ist laut Gründer und Geschäftsführer Karsten
1
1 Von außen nicht sichtbar wird der Türsensor im
Klingeltableau der Immobilie installiert.
2 Öffnen per Klick: Mit der Smartphone-App wird die Tür
per Tab auf das Display geöffnet.
22The Future is Now
„Als Architekt bin ich angetreten, um die
Chancen der Digitalisierung endlich auch für
die Immobilienwirtschaft nutzbar zu machen
und den Prozess der Leerwohnungs-Sanierung
vollständig online abzuwickeln.“
NICHOLAS NEERPASCH
Gründer und Geschäftsführer von Doozer
Im Bereich der Auftragsvergabe von Wohnungssanierungen
kostet die analoge Abwicklung von der Bedarfsfeststellung bis
hin zur Beauftragung viele Bestandshalter viel Zeit und Geld.
Sanieren wie die Profis mit Doozer
Auch die Handwerkerbranche arbei- be des gewünschten Sanierungszeitrau- Investoren vorbehalten, die aufgrund
tet bereits digital. Nicholas Neerpasch mes sieht er sofort, welche Handwerker der hohen Anzahl an Wohnungseinhei-
und Carsten Petzold haben mit Doozer für genau diese Maßnahme zu welchem ten dauerhaft ihr eigenes Handwer-
in weniger als 7 Jahren den größten Preis verfügbar sind. Preiskalkulation kerteam beschäftigen konnten. Doozer
deutschen digitalen B2B-Handwerker- und Leistungsverzeichnis sind detail- nutzt das Handwerkernetzwerk, um nun
Fotos / Visualisierungen: KIWI.KI GmbH; Knut Koops photography; hanohiki - stock.adobe.com
markt ins Leben gerufen. Das Prinzip liert. Der Auftraggeber erhält dadurch zusätzlich auch ähnliche Vorteile für
ist simpel: Der Kunde, sprich der Im- umfassende Markttransparenz, für die private Vermieter realisieren zu können.
mobilieneigentümer mit Sanierungsnot, der Handwerkermarkt bisher weniger Handwerksunternehmen profitieren von
hinterlegt in der Online-Plattform alle bekannt war. einer besseren Planbarkeit und höheren
wichtigen Angaben zur Wohnung und Schnelle Sanierungen zu marktübli- Auslastung, was wiederum den Preis
legt die Produkte und die gewünschten chen Preisen waren in der Vergangen- reduziert. Digitalisierung funktioniert –
Sanierungsleistungen fest. Nach Einga- heit vor allem großen institutionellen zum Vorteil aller Akteure.
The time is now: Die Digitalisierung der Wohninvestoren. Zwar ist zu Beginn der Nutzung der
eigenen Wohnimmobilien vorantreiben digitalen Tools ein Zeitinvestment erforderlich, um die
Trotz der Vorteile ist die Akzeptanz deutscher PropTechs Systeme kennenzulernen und auf die eigenen Objekte zu
bei privaten Vermietern noch bestenfalls mittelmäßig. übertragen. Sie helfen jedoch, wiederkehrende Aufgaben
Um Vorbehalte auszuräumen und während des gesam- zu erleichtern, sorgen für mehr Planbarkeit oder wer-
ten Immobilienzyklus Vorzüge zu schaffen, arbeiten die ten das Mieterempfinden der Wohnung durch Smart-
Start-ups eng zusammen und verbinden ihre Leistun- home-Technologie wesentlich auf. Wenn nicht jetzt,
gen untereinander. Immer mehr Schnittstellen bauen wann dann? Es ist höchste Zeit, die digitale Transfor-
bestehende Hürden ab und vereinfachen das Leben der mation in der Wohnungswirtschaft voranzutreiben!
23IM GESPRÄCH MIT PHILIPP SCHMITZ-MORKRAMER VON QUANTUM
WOHNBAU, WIE ICH
IHN SEHE!
4,9 Mrd. € 1,6 Mio. m 2
8,2 Mrd. €
Projektentwicklungsvolumen Gebaute Fläche Assets under Management
(seit Gründung 1999) (seit Gründung 1999) (2020)
24 Quantum in ZahlenIm Gespräch mit Philipp Schmitz-Morkramer von Quantum
„Pionier“, bei diesem Titel hebt der zurück-
haltende Hamburger eher abwehrend die Hand.
Dennoch fokussierte sich Philipp Schmitz-
Morkramer als einer der ersten auf Wohnimmobi-
lien. In einer Zeit, als andere noch auf Office oder
Hotel als Assetklasse schielten, investierte er für
Institutionelle und sein Family Office, agiert aber
auch als einer der größten Entwickler Deutsch-
lands. Trotzdem zeigt sich der sympathische
Familienvater in einem Gespräch ohne Plattitüden „Trotz des Runs auf Wohn-
als guter Kaufmann. Mit seinem glasklaren Blick immobilien haben wir den
auf den Markt analysiert er Erfolgsfaktoren und Zenit noch nicht gesehen.
Hürden. Das Volumen seiner Projekte lag allein Die Zeichen stehen weiter-
hin auf Wachstum.“
2020 bei 1,5 Mrd. €, begeistert aber hat ihn ein
PHILIPP SCHMITZ-MORKRAMER
Sportplatz in seiner Wahlheimat. Gründer von Quantum
M
an spürt das Herzblut der Grün- schung. Aber was sah er, was die anderen fort: „Es gab ausländische Wettbewerber,
dertage, wenn man Philipp nicht sahen? Die breit gestreute, atomisierte die für 500 bis 900 €/m² kauften. Zahlen,
Schmitz-Morkramer nach seinen Mieterstruktur wertete er als krisenresistent. die aus heutiger Sicht dem Märchenbuch
ersten Projekten fragt. „Als De- Die Vielfalt der Mietverträge würde zukünf- der Immobilienwirtschaft zu entspringen
veloper erwarben wir 2008 den tig dazu beitragen, dass starke Wertverluste scheinen.“ Auch als die „Schallmauer“ von
Allianz-Sportplatz in Hamburg. Für das 5 ha ausblieben. Wie recht er damit haben sollte, über 1.000 €/m² durchbrochen wurde, spra-
große Gelände, eingebettet in Kleingärten, würden Krisen wie der Lehman-Crash oder chen deutsche Immobilienspezialisten von
entwickelten wir den B-Plan“, erläutert der die Corona-Pandemie zeigen. Konkret such- „überpreist“. Ausländische Investoren, wie
gebürtige Frankfurter das erste Projekt in te das Team weniger volatile Investments etwa das US-Unternehmen Cerberus Ca-
seiner Wahlheimat, in der er seit 26 Jahren mit guter Risikostreuung. Schritt für Schritt pital Management, fingen aber gerade erst
zu Hause ist. Damit sei ein Flächentausch überzeugten Schmitz-Morkramer und sein an, in den für sie unterbewerteten Markt zu
für die Kleingärtner, aber auch eine neue, Co-Vorstand Frank Schmidt Investoren von investieren.
öffentliche Sportinfrastruktur einherge- ihrer Sichtweise.
gangen. „Eine Win-Win-Win-Situation. Ein „Als Deutsche waren wir unter den Tages-Schau
guter Deal für die Stadt, für uns und für institutionellen Playern fast allein“, erin- „Wenn ich den Markt heute betrachte,
die Sportvereine“, freut sich Schmitz-Mor- nert sich der heute 52-Jährige und fährt macht ja mittlerweile jeder Wohnen“, winkt
kramer. Das sei heute schwieriger: Sport der Quantum-Chef ab. Etwa vor sechs, sie-
in verdichteten Gebieten sei aufgrund des ben Jahren begannen Investoren seinen
Lärms selten gewünscht. Auf dem Gelände der Stadtgärten entstanden Beobachtungen nach, verstärkt auf den Zug
Der Investmentspezialist begann früh: sowohl Eigentums- als auch Mietwohnungen „Wohnen“ aufzuspringen. Warum dieser
unterschiedlicher Größe.
Anfang 2006 legte Quantum das erste Son- Sinneswandel? Der Branchenkenner be-
dervermögen, den Wohnimmobilienspe- gründet das mit der aus der Lehman-Krise
zialfonds „Habitare“, auf. „Zu dieser Zeit resultierenden Unsicherheit. Und so kam
waren kaum Investoren zu finden, die in 2013/2014 der Durchbruch in der Breite.
die vermeintlich langweilige Assetklasse „Was das Geschäft aber nicht einfacher
investieren wollten“, erinnert sich Philipp macht“, sagt er. „Das Produkt ist überschau-
Schmitz-Morkramer. Denn damals trennten bar, der Markt ist kleinteilig, der relevante
Fotos: Ralf Buscher
sich viele Investoren von ihren Wohnimmo- Teilmarkt stark zersplittert, und Grundstü-
bilienbeständen, um sich renditeträchtige- cke werden nicht billiger. Retrospektiv be-
ren Alternativen zuzuwenden. Der Experte trachtet sind wir gut aufgestellt und waren
sah darin trotzdem eine attraktive Beimi- immer überzeugt, zu einem vernünfti-
25Sie können auch lesen
