LEIPZIG WOHNIMMOBILIEN - CITY REPORT 2021 - BNP Paribas Real Estate
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LEIPZIG
[WOHNIMMOBILIEN]
S. 4 DER WOHNMARKT DER ZUKUNFT
Vier Trends im Überblick
S. 8 [LEIPZIG] FOKUSSIERT
Balance in Leipzig
S. 12 ZAHLEN & FAKTEN
Wissenswertes rund um den
Leipziger Wohnimmobilienmarkt
CITY REPORT 2021
CITY REPORT WOHNEN LEIPZIG BNP Paribas Real Estate
INHALT
08
04 DER WOHNMARKT DER
ZUKUNFT
Vier Trends im Überblick
08 [LEIPZIG] FOKUSSIERT
Balance in Leipzig
12 ZAHLEN & FAKTEN
Wissenswertes rund um den
Leipziger Wohnimmobilienmarkt 24 WOHNBAU, WIE ICH IHN SEHE!
Im Gespräch mit Philipp
Schmitz-Morkramer von Quantum
BEST PRACTICE
20 28
THE FUTURE IS NOW
HAMBURG
BACK TO THE „ROOTS”
Digitale Lösungen für private Wenn Wohnträume Wurzeln
Vermieter schlagen
Fotos / Visualisierungen: BUWOG Bauträger GmbH; Fox 1 GmbH; Garbe Immobilien-Projekte GmbH
28
04
2
EDITORIAL
W „Die Bedeutsamkeit
as sind die Wohntrends von heute und morgen? Bereits zum
zweiten Mal geben wir Ihnen mit unseren Wohnmarkt-Reports
einen detaillierten Einblick in die wichtigsten Standorte Deutsch- der Assetklasse ist
lands. Neben den Zahlen und Fakten zum jeweiligen regionalen im vergangenem Jahr
Markt erwarten Sie anschauliche Best Practices, welche die Vielseitigkeit abermals gestiegen.
des Wohnens aufzeigen.
Das zurückliegende Jahr hat zwar zweifelsohne in der gesamten
Der Bereich Wohnen ist
Immobilienbranche seine Spuren hinterlassen, gleichzeitig zeigte sich aber krisenfest und daher
auch, dass die einzelnen Assetklassen hinsichtlich ihrer Resilienz sehr attraktiver denn je.“
heterogen sind. So entwickelten sich in der Assetklasse Wohnen die Miet-
CHRISTOPH MESZELINSKY
und Kaufpreise weiterhin überwiegend positiv. Head of Residential Investment,
Wohnraum ist schon lange nicht mehr nur der Ort, an dem wir leben BNP Paribas Real Estate
und unsere Freizeit verbringen: Die Pandemie hat uns gezeigt, dass unse-
re eigenen vier Wände auch Arbeitsplatz, Fitnessstudio und Restaurant in
einem sein können. Wie werden also die Wohnformen der Zukunft aus-
sehen? Wir werfen einen Blick auf die Trends, welche die Branche in Zu-
kunft beschäftigen werden. Dabei spielen auch junge Unternehmen, wie
beispielsweise PropTechs, eine immer wichtigere Rolle. Sie helfen dabei, In-
novationen und Digitalisierung voranzutreiben und die Vision Smart Home
oder gar Smart City möglich zu machen.
Der Wohnmarkt von morgen muss sich aber auch mit dem Thema
Nachhaltigkeit beschäftigen. Hilft beispielsweise der Holzbau dabei, nach-
haltigen und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen?
Begleiten Sie uns in der neuen Ausgabe unserer Reports zu den unter-
schiedlichsten Projekten in ganz Deutschland und lassen Sie sich von der
Vielseitigkeit inspirieren!
Christoph Meszelinsky
IMPRESSUM
Herausgeber, Copyright & Creative Direction & Design Titelfoto
klimaneutral
natureOffice.com | DE-140-856628
Redaktion KD1 Designagentur, Köln LemonOne GmbH gedruckt
BNP Paribas Real Estate
GmbH Redaktion
Michaela Stemper
Ausschließlich aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird in diesem Report das generische Maskulinum verwendet. Entsprechende
Begriffe gelten im Sinne der Gleichbehandlung grundsätzlich für alle Geschlechter. Die verkürzte Sprachform hat nur redaktionelle
Gründe und beinhaltet keine Wertung.
3
CITY REPORT WOHNEN LEIPZIG BNP Paribas Real Estate
DER WOHNMARKT DER ZUKUNFT
VIER TRENDS IM ÜBERBLICK
Manch einer würde sicher sagen, dass der Bereich Wohnen konstant und
im Vergleich zu anderen Assetklassen kaum Veränderungen unterworfen
ist. Wer jedoch genauer hinschaut, sieht, dass sich momentan ein Trans-
formationsprozess abzeichnet. Nicht nur die Digitalisierung bringt viele
Veränderungen mit sich, auch das Thema Nachhaltigkeit prägt das Denken
1.
und die Ziele der Nutzer, und damit wandeln sich auch die Methoden, das
Bauen und der gesamte Immobilienzyklus.
Digitalisierung
Es gibt keine Branche oder keinen Bereich, der sich nicht mit der Von einem Smart Building spricht man, wenn es um die Ver-
Digitalisierung auseinandersetzen muss – so auch die Immo- netzung von Zweckgebäuden geht. Wenn eine gesamte Stadt
bilienbranche. Es scheint, als würde momentan alles smart durch Sensoren und Co. vernetzt ist, bezeichnet man diese
werden: angefangen vom Smart Home über Smart Buildings als Smart City. Noch ist diese Vernetzung ganzer Städte
bis hin zu smarten Quartieren oder gar zur Smart City. größtenteils Zukunftsmusik. Doch gerade Quartiersentwick-
Ein Smart Home bezeichnet die Digitalisierung im Wohn- lungen sind eine gute Möglichkeit, um smarte Technologien
bereich. Bei Wohnimmobilien kommen verschiedene Sen- wie Apps, Internet of Things (IoT) und Machine Learning zu
soren und Techniken zum Einsatz, die für mehr Komfort im erproben. Viele digitale Maßnahmen wie Licht- und Tempe-
Eigenheim oder in der Mietwohnung sorgen. ratursteuerung sowie Video-Türsprechanlagen gehören bei
Quartieren bereits zum Standard. Dennoch ist ein komplett
digitales Quartier noch eine Seltenheit und damit ein Allein-
„Sensoren liefern Daten zu Heizung, stellungsmerkmal, das im Markt positiv bewertet wird.
Kühlung, Lüftung, Beleuchtung, Sicherheit „Digitalisierung ist vorrangig in der Neubauentwick-
lung der vergangenen 5 bis 10 Jahre in den Gateway Cities
und anderen Gebäudeaspekten, damit anzutreffen. Noch nutzen viel zu wenig Neubauprojekte die
Eigentümer und Betreiber Funktionen und Chancen des vernetzten Wohnbaus – obwohl ökonomische,
Dienstleistungen so optimieren können, ökologische und soziale Aspekte dafürsprechen. Auch wenn
dass der ökologische Fußabdruck des es wenige Erhebungen dazu gibt, würde ich schätzen, dass
der Anteil im einstelligen Prozentbereich liegt“, berichtet
Gebäudes so klein wie möglich ausfällt. Christoph Meszelinsky, Co-Head Residential Investment
Damit ist Digitalisierung der unverzicht- bei BNP Paribas Real Estate. Neben Smarthome-Anwen-
bare Begleiter für nachhaltiges Bauen.“ dungen werden auch weitere Innovationen wichtiger in der
(Wohn-)Immobilienwirtschaft: angefangen beim Building
DR. EIKE WENZEL Information Modeling (BIM) über Blockchain bis hin zur
Institut für Trend- und Zukunftsforschung künstlichen Intelligenz (KI).
4
Der Wohnmarkt der Zukunft
2.
Nachhaltigkeit
Am Thema Nachhaltigkeit kommt auch das Prinzip ein wichtiger Trend, mit dem
der Wohnimmobilienmarkt nicht vor- sich Immobilienakteure beschäftigen
bei, so viel ist aus den Zielen des Pa- sollten. C2C ist angelehnt an die Kreis-
riser Abkommens deutlich geworden. läufe in der Natur und kann als „vom
Auch der „Klimaschutzplan 2050“ der Ursprung zum Ursprung“ oder „von der
Bundesregierung gibt für den Gebäu- Wiege zur Wiege“ übersetzt werden.
desektor ein klares Klimaschutzziel Cradle-to-Cradle-Produkte werden be-
vor: Wohn- und Arbeitsstätten sollen reits bei der Entstehung so konzi-
im Jahr 2030 nur noch 70 bis 72 Mio. piert, dass eine Wiederverwertbarkeit
Tonnen CO2 ausstoßen. Dabei stützt gewährleistet wird. Anders als beim
sich die Wohn- und Wärmewende vor Recycling sollen Materialien ohne Qua-
allem auf drei Pfeiler: Energieeffizienz, litätsverlust immer wieder für densel- 1
verfügbare erneuerbare Energien (Pho- ben Baustoff wiederverwendet werden.
tovoltaik) sowie alternative Baustoffe Aus den Baustoffen einer Immobilie
wie Holz oder Recycling-Beton. soll so am Ende der Nutzungsdauer ein
In einigen Bereichen ist der Wohn- neues Gebäude entstehen können.
markt schon nachhaltig aufgestellt. So Immer mehr Menschen wohnen im
wird beispielsweise der Baustoff Holz urbanen Raum, wollen aber nicht auf
in Deutschland vor allem beim Woh- ökologische Produkte, Pflanzen oder
nungsbau eingesetzt. Andere Asset- die Gartenarbeit verzichten. Landwirt-
klassen tun sich hingegen noch schwer schaftliche Flächen in der Stadt sind
damit. Zu Unrecht, wie Udo Cordts-San- jedoch rar. Aus diesem Grund gewinnt
zenbacher, Geschäftsführer & Co-Head die urbane Landwirtschaft an Bedeu-
Residential Investment, erklärt: „Holz tung – ein weiterer grüner Trend. Urban
weist ein einzigartiges Verhältnis von Farming und Urban Gardening werden
Eigengewicht und Tragkraft, Brand- zwar größtenteils als Synonyme ver-
und Wärmeschutz auf. Daher ist diese wendet. Das Urban Gardening bezieht
Bauweise eine ideale Möglichkeit, be- sich jedoch nur auf den Anbau für den
stehende Gebäude aufzustocken oder Eigenbedarf, während das Urban Far-
Baulücken zu schließen. Gerade im ur- ming die Landwirtschaft im städtischen
banen Raum ist diese Nachverdichtung Bereich bezeichnet. Hierbei werden Ge-
im Wohnbereich dringend notwendig.“ müse-, Obst-, Pflanzen- oder Kräuter-
Cradle to Cradle (C2C) steckt in der gärten angelegt, um auch auf kommer-
Immobilien- und Wohnungswirtschaft zieller Basis Produkte für eine größere
noch in den Kinderschuhen, dennoch ist Bevölkerungszahl zu liefern.
1 Entspannend und nachhaltig: Urban Gardening trägt zum Wohlbefinden der Bewohner bei.
2 Dr. Eike Wenzel, Gründer des Instituts für Trend- und Zukunftsforschung
Stadt der Zukunft 2
„Die Zukunft gehört den Gebäuden, in denen die Bewohner nicht nur leben und arbeiten, sondern auch einen Großteil
ihrer Lebensmittel und Dinge ihres täglichen Bedarfs erzeugen können. Auf dem Dach liefern Solarmodule übers Jahr
gesehen 45 % des Stroms für die Gebäude. Gewächshäuser, die ganzjährig mit LED-Licht betrieben werden, produzie-
ren 40 % der für die 3.000 Bewohner erforderlichen Menge an Gemüse und Obst. Werden Gebäude nicht zehn oder
mehr Stockwerke hoch gebaut, lässt sich auch der gesamte Strom- und Gemüsebedarf auf den Dächern produzieren.
Gibt es Zeiten mit überschüssigem Solarstrom, landet der unter anderem in der Tiefgarage, um dort die Elektroautos
aufzuladen. Und statt für Besorgungen in die Innenstadt zu fahren, können Bewohner im Erdgeschoss Dinge des
täglichen Bedarfs mithilfe von 3-D-Druckern selbst herstellen.“
5
CITY REPORT WOHNEN LEIPZIG BNP Paribas Real Estate
Neue Arten des Wohnens
Die Art und Weise, wie wir wohnen, befindet sich Gesellschaft immer größer, sodass sich auch die
im ständigen Wandel. Schon vor der Corona-Pan- Coliving-Angebote ausweiteten. Diese bieten ne-
demie zeichneten sich verschiedene Veränderun- ben einem Zimmer – wie in einer klassischen Stu-
gen ab. Beispielsweise war ein Trend, die Fläche dierenden-WG – auch eine Gemeinschaft, ähnlich
zu verkleinern: Mikroapartments und Tiny Houses dem Coworking. Man lebt nicht nur zusammen,
stießen bei Nutzern und im ersten Fall auch bei man arbeitet auch im eigenen Zuhause wie in
Investoren auf immer mehr Interesse. Coworking-Flächen. Die WG 2.0 war geboren!
Bei Mikroapartments handelt es sich um sehr „Geselligkeit ist dabei nur ein Aspekt. Wie schon
kleine, vollmöblierte Wohnungen, die, häufig um beim Microliving treibt die Nutzer des Colivings
umfangreiche Dienstleistungen ergänzt, vermie- vor allem der Wunsch nach hoher Flexibilität und
tet werden. Mieter können Studierende oder Aus- Vereinfachung an. Dazu kommt das Bedürfnis,
3.
zubildende sein, aber auch Geschäftsleute oder zu einer exklusiven Community mit limitiertem
Pendler, die kurzfristig eine Wohnung benötigen. Zugang zu gehören. Der All-Inclusive-Ansatz der
Die klassische Standardgröße beträgt zwischen Anbieter ist marktgängig. Nutzer wollen alles aus
20 und 25 m². „Mit dieser Wohnungsgröße er- einer Hand und bereits im Preis inbegriffen“, er-
reicht man in der Regel das beste Verhältnis zwi- klärt Wilke.
schen Baukosten und späteren Mieteinnahmen Doch was macht die Pandemie aus die-
– ein wichtiger Anhaltspunkt für Investoren“, sem Trend? Zum einen wird immer häufiger der
so Stefan Wilke, Director National Residential Wunsch nach mehr Fläche artikuliert, eine Er-
Investment bei BNP Paribas Real Estate. weiterung um ein Arbeitszimmer oder gar einen
Gerade die jüngere Generation war vor der Fitnessraum. Auch Balkon, Terrasse und Grün-
Pandemie viel in Bewegung, wechselte häufiger flächen scheinen bedeutender zu werden. Zum
den Wohn- oder Arbeitsort und zeigte sich da- anderen wird aber an früheren Trends wie den
her begeistert von den Full-Service-Angeboten, Mikroapartments festgehalten. Die Zeit wird zei-
die manch ein Mikroapartment-Betreiber anbot. gen, welche neuen Arten des Wohnens die Zu-
Gleichzeitig wurde aber auch der Wunsch nach kunft für uns bereithält.
Kanso Frankfurt: Das Mikroapartment-Projekt mit über 300 Einheiten überzeugt durch eine hochwertige Bauweise und eine stilvolle Innenausstattung.
6
Der Wohnmarkt der Zukunft
4.
1
2
1 Krisenfest: Healthcare-Immobilien
erfuhren in der Pandemie im Vergleich
zu anderen Bereichen keinen Rückgang in der
Nachfrage von Investorenseite.
2 Anna-Lena Hetzel Transaction
Manager BNP Paribas Real Estate Investment
Management
Demografischer Wandel
Ein weiterer Trend, der nicht vernach- xen, aber auch Formen des betreuten „Die Assetklasse der Healthcare-Immo-
lässigt werden sollte, ist der demografi- Wohnens, die es den Senioren ermög- bilien hat in der Pandemie im Vergleich
sche Wandel. Unsere Gesellschaft wird lichen, ihr Leben so lange wie mög- zu anderen Bereichen keinen Rückgang
immer älter, doch gerade für die späte lich selbstständig – aber mit gewisser in der Nachfrage von Investorenseite
Lebensspanne fehlt es an bedarfsge- Unterstützung – zu führen. Bereits erfahren und sich als sehr krisenfest
rechten Wohnlösungen. Aus diesem heute gibt es neben den traditionellen gezeigt. Dies gilt insbesondere für Se-
Grund gewinnen Healthcare-Immobili- Pflegeeinrichtungen betreutes oder niorenheime, die durch entsprechend
en immer mehr an Relevanz. Service-Wohnen, Seniorenresidenzen, hohe Schutzmaßnahmen gegenüber
Der Bedarf an seniorengerechtem Pflege-WGs, Mehrgenerationenhäuser ihren Bewohnern kaum von der Krise
Wohnen steigt hierzulande massiv. oder Cohousing-Modelle. betroffen waren. Dies hat dazu geführt,
Während in Deutschland im Jahr 2012 Seniorengemeinschaften werden dass die Nachfrage nach Seniorenhei-
knapp 21 % der Einwohner über 65 Jah- schon jetzt als einer der am schnells- men und Healthcare-Immobilien im
re alt waren, wird dieser Anteil nach ten wachsenden und sich entwickeln- Allgemeinen weiter gestiegen ist, das
Fotos: Fox 1 GmbH; Adobe Stock / Spuno
Schätzungen des BMI bis zum Jahr 2035 den Sektoren auf dem Immobilienmarkt Wettbewerbsverhalten unter den In-
auf etwa 30 % ansteigen. 2050 wird so- angesehen. Und dieser Trend wird sich vestoren deutlich zugenommen hat
gar damit gerechnet, dass jeder Siebte auch in Zukunft fortsetzen, da sich und die Renditen für die Assetklasse
älter als 80 Jahre sein wird. Gesundheitsimmobilien als relativ im- weiter gesunken sind. Durch das ge-
Jetzt und besonders in der Zukunft mun gegen allgemeine wirtschaftliche stiegene Investoreninteresse erwarten
werden daher immer mehr Health- Krisen zeigen, weiß Anna-Lena Hetzel, wir eine zunehmende Professionalisie-
care-Immobilien gebraucht. Dazu zäh- Transaction Manager von BNP Paribas rung des gesamten Marktes.“
len Pflegeheime, Ärztehäuser und Pra- Real Estate Investment Management:
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CITY REPORT WOHNEN LEIPZIG BNP Paribas Real Estate
[LEIPZIG] FOKUSSIERT
BALANCE IN LEIPZIG
Eine Meisterin des Mittelwegs, so könnte man BUWOG-Geschäftsführerin
Eva Weiß nennen. Sie steht immer mittendrin: zwischen sozialem und
gehobenem Wohnbau, zwischen Naturschützern und Großstädtern, zwischen
Jung und Alt. Wie der Balanceakt in der Vielfalt gelingt, zeigen die Pläne der
BUWOG für den Stadtraum Bayerischer Bahnhof Leipzig.
8
[Leipzig] fokussiert
2
1 Der Stadtraum umfasst
36 ha. Er reicht in Nord-Süd-
Ausdehnung vom historischen
Portikus bis zur S-Bahn-
Station Leipzig MDR.
2 Eva Weiß, Geschäfts-
führerin der BUWOG Bauträger
GmbH
Funktioniert die sächsische Metropole
anders als andere A-Städte?
Eva Weiß: Leipzig wuchert mit dem Pfund, noch gro-
ße innerstädtische Entwicklungsareale zu bieten. Das
passt zur BUWOG, denn wir fokussieren uns auf ent-
sprechende Quartiersentwicklungen. Viele innerstäd-
tisch angebundene Grundstücke wie das Areal westlich
des Hauptbahnhofs, der Eutritzsche Freiladebahn-
hof oder der Bayerische Bahnhof bieten Citynähe und
gleichzeitig die Möglichkeit, mehr als 1.000 Wohnein-
heiten entwickeln zu können. Solche Areale findet
man kaum in anderen Städten. Noch wohnen Leipzi-
ger günstiger als in anderen A-Städten. Inzwischen
sind Mietwohnungen zwar rarer, aber man muss noch
nicht von Wohnungsnot sprechen. Doch die Nachfrage
treibt auch den Bau von Eigentumswohnungen voran –
hier herrscht Aufholpotenzial. Die Mietpreise steigen:
1 Wurden 2016 noch 6,20 €/m² gezahlt, liegt das Niveau
heute in guten Lagen bei 8 €/m². Das entspricht einem
Anstieg von 30 % und ist für Leipziger Verhältnisse
enorm. Vertreter anderer A-Städte würden jedoch da-
Zu Beginn ein Blick auf das große Ganze: Was ist rüber schmunzeln. Dennoch treibt viele Leipziger die
typisch für die Stadtentwicklung in Leipzig? Sorge um, dass Wohnraum unerschwinglich wird, wenn
Eva Weiß: In Leipzig sind viele Gebäude, die nach der das Lohnniveau niedrig bleibt. Die Stadt hat deshalb
Wende saniert wurden, noch in Gründerzeitqualität im Jahr 2020 das „Bündnis für bezahlbares Wohnen“
erhalten. Dadurch weist die Stadt einen tollen Altbau- angeregt, bei dem auch die BUWOG aktiv beteiligt ist.
Fotos / Visualisierungen: BUWOG Bauträger GmbH / Hechtenberg
charakter auf, der anderen Innenstädten fehlt. Ich finde, Eine gesunde Durchmischung von sozialem über preis-
Leipzig hat sich wahnsinnig gut entwickelt. Und ist üb- gedämpften bis hin zu gehobenem Wohnbau finden wir
rigens die einzige Stadt im Osten der Republik, die weit erstrebenswert und leisten im Stadtraum Bayerischer
vorne im Immobilien-Ranking steht. Und Leipzig hat Bahnhof Leipzig unseren Beitrag.
weiterhin Wachstumspotenzial. Experten gehen davon
aus, dass die Zahl der Einwohner weiter in Richtung Was sind aus Sicht eines Entwicklers
650.000 steigen wird. Außerdem siedelten sich Unter- interessante Stadtteile?
nehmen wie BMW oder Porsche sowie logistiklastige Eva Weiß: Neben den genannten Citylagen finden wir
Firmen wie Amazon und DHL im Drehkreuz Leipzig/Hal- den Osten und den Südosten der Stadt spannend. Da
le an, denn die Wege gehen von hier aus sternförmig in liegt der Fokus nicht explizit auf einem Stadtteil, wohl
die ganze Republik. Die neuen Unternehmensstandorte aber auf einer guten Infrastruktur des potenziellen Are-
wiederum ziehen Arbeitskräfte in die Region. Und das als. Wichtig ist eine gute Mikrolage, in der man ein le-
bietet Chancen, die Stadt weiter zu entwickeln. Leipzig benswertes Quartier entwickeln kann. Je näher dieser
ist schon jetzt ein Magnet für das junge Publikum. Standort an der City ist, umso besser für die Themen
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CITY REPORT WOHNEN LEIPZIG BNP Paribas Real Estate
1 Für das Quartier im Dösner Weg starten die Bauarbeiten voraussichtlich Ende 2021.
2 Im Herzen Leipzigs plant die BUWOG 238 Wohnungen in der Atriumstraße. 2
1
„Wir setzen beim Bayerischen
Bahnhof auf Vielfalt. Das
umfasst die Wohnungsgrößen,
die Außengestaltung und auch
die Architektur selbst.“
Mobilität und Nachhaltigkeit. Wir gehen tatsächlich dener Wohnungsbau. 2021 beginnen wir mit den Bau-
nicht in Randbezirke. maßnahmen für die ersten rund 220 Mietwohnungen
am Dösner Weg. Später, entlang der Lößniger Straße,
Was hat die BUWOG bewogen, das Gelände am sind weitere rund 1.300 Mietwohnungen geplant. Trotz
alten Bayerischen Bahnhof zu entwickeln? der Größen wollen wir flexibel bleiben und bedarfs-
Eva Weiß: Nun, die Leipziger Stadtbau AG hielt das gerecht entwickeln. Ändert sich die lokale Nachfrage
Grundstück schon lange im Portfolio und suchte einen etwa zugunsten von 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen, so
Partner für den Wohnbau. So kamen wir ins Spiel. Denn können wir nachjustieren und den Wohnungsmix noch
rund 1.500 Wohneinheiten, eingebettet in eine Gesamt- verändern. Klar ist: Wir setzen beim Bayerischen Bahn-
planung für einen neuen Stadtraum, kann nicht jeder hof auf Vielfalt. Das umfasst die Wohnungsgrößen, die
realisieren. Für die BUWOG wurde es aber genau durch Außengestaltung und auch die Architektur selbst. Das
diese Größenordnung erst richtig interessant. Und so Ziel ist, dass man später durch das Quartier spazieren
wagten wir unser erstes Leipzig-Projekt in zentraler kann, ohne das Gefühl zu haben, es sei alles aus einem
Lage und mit guter Infrastruktur: Kitas und Schulen, Guss entstanden.
sanierte Quartiere und Neubauprojekte entstehen. In
Bezug auf den Wohnwert entwickelt sich im Südosten Wo macht sich diese Vielfalt noch bemerkbar?
ein attraktiver Standort. Das liegt auch an der Nähe zur Eva Weiß: Der preisgebundene Wohnungsbau von 30 %
Uniklinik und zum MDR. Zudem ist die Verkehrsanbin- erzeugt auch eine gesunde soziale Durchmischung. Das
dung perfekt. Denn wir sitzen quasi „auf der Bahn“ mit Projekt wird komplett für den eigenen Bestand entwi-
den Haltestellen „Bayerischer Bahnhof“ und „MDR“. ckelt. Das heißt, wir haben somit ein großes Interesse,
dass der Stadtraum langfristig funktioniert, die Quar-
Was ist besonders am neuen Quartier tiere von der Nachbarschaft gut angenommen werden
auf dem Gelände des alten Kopfbahnhofs? und die Menschen gerne dort wohnen. Gute Lebens-
Eva Weiß: Der gut erhaltene Portikus des 1841 erbauten qualität ist essenziell, damit ein Quartier funktioniert.
Bayerischen Bahnhofs steht als Sinnbild für die Ver- Ein wichtiger Baustein, der dazu beiträgt, ist der gro-
gangenheit des Areals. In Zukunft werden in dem etwa ße, nachhaltige Stadtteilpark, der mit über 1.000 m
36 ha großen Gebiet rund 3.000 Menschen ein Zuhause Nord-Süd-Ausdehnung über Rad- und Fußwege die
finden. Entwickelt werden in 8 Bauabschnitten knapp verkehrsberuhigten Quartiere verbinden wird. Vielfalt
1.500 Wohneinheiten, davon ein Drittel preisgebun- entsteht auch, wo es Angebote für Kinder und Jugend-
10[Leipzig] fokussiert
liche gibt. So schaffen wir soziale Infrastruktur mit 165 kleine Extrazimmer oder Nischen für Homeoffice & Co.
Kitaplätzen für die Stadt Leipzig. Im Stadtraum Bayeri- an Attraktivität.
scher Bahnhof entstehen so 2 Kindertagesstätten, eine
Grundschule und eine Gemeinschaftsschule. Im Rah- Wie spiegelt sich das
men der kooperativen Baulandentwicklung beteiligen in der Preisentwicklung wider?
wir uns an den Kosten für Kita- und Grundschulplätze. Eva Weiß: Grundstückspreise sind in Leipzig moderat,
auch wenn das Niveau angezogen hat. Man orientiert
Wo liegen die Herausforderungen bei der sich an anderen A-Städten. Bislang wurden vor allem
Entwicklung? Bestandswohnungen, teilweise unter 2.000 €/m², ver-
Eva Weiß: Eine Herausforderung liegt zunächst im a- kauft. In den letzten 5 Jahren beobachten wir hier einen
typischen Grundstück, das sehr lang und eher schmal Anstieg von rund 80 %. Im Durchschnitt kalkuliert man
ist. Dieses wird vom Citytunnel längs durchschnitten aktuell mit 4.000 €/m², in zentrumsnahen Lagen auch
und trennt die Infrastruktur der Südvorstadt Richtung mehr, was auch am verstärkten Neubau liegt.
Osten ab. Bei der Planung des Stadtteilparks müs-
sen wir zudem schützenswerte Tiere wie etwa Zaun- Und was schätzen Sie als Investor an der
eidechsen berücksichtigen. Häufig wird ja die Diskussi- achtgrößten Stadt Deutschlands?
on geführt, was wichtiger sei: Natur oder Mensch? Bei Eva Weiß: Leipzig punktet dadurch, dass der Immobi-
ehemaligen Bahnflächen steht man oft vor diesen Her- lienmarkt kontinuierlich wächst. Nicht exponentiell,
ausforderungen. In Leipzig lösen wir das dadurch, dass eher mit einer gesunden Preisentwicklung. Wir sehen
wir Ersatzareale finden und Tiere umsiedeln. keine Immobilienblase. Und Leipzig steht auch nicht für
Eine weitere Herausforderung können Partizipations- Luxuswohnungsbau. Damit fühlen wir uns wohl, denn
verfahren sein. Hier muss man Widersprüche aushal- die BUWOG bedient das mittlere Segment, und bei un-
ten und Lösungen finden: Der eine will Tiere schützen seren Projekten denken wir in Quartieren, in denen der
und Straßen aufständern, der nächste fürchtet dadurch Mix stimmt.
dunkle Ecken. Die einen wünschen sich einen ruhigen
Platz zur Erholung, die anderen einen Radschnellweg Zu guter Letzt: Welche Pläne haben Sie für das
und Spielflächen. Klar ist aber: Wir haben ja nur ei- innerstädtische Areal an der Atriumstraße,
nen Park! Also gilt es, eine Balance zu finden zwischen das Sie unlängst von Townscape und Sassenscheidt
verschiedenen Interessen, z.B. Skaterbahnen für Jün- erworben haben?
gere, aber auch Ruhezonen für ältere Menschen, die Eva Weiß: Mit dem Atriumquartier setzen wir auf
nebeneinander funktionieren. Um diese Balance herzu- Eigentum und schaffen einen guten Mix aus 1- bis
stellen und Ideen aufzugreifen, dazu ist die Partizipa- 5-Zimmer-Wohnungen plus Nahversorger. So können
tion etwa in Bürgerforen eine wichtige Chance. die zukünftigen Bewohner urban und mit vielfältigen
Die Gratwanderungen gelingen übrigens auch deshalb Mobilitätsangeboten die Stadt der kurzen Wege erkun-
gut, weil uns die Stadt unterstützt und uns beispiels- den. Das Quartier wird zudem nachhaltig gestaltet und
weise die betroffenen Ämter, wie das Verkehrs- oder energieeffiziente KfW-Standards erfüllen. Insgesamt
Umweltamt, direkt an die Seite holt. möchten wir im Bereich Eigentum weiter investieren,
Leipziger Projekte entwickeln und den Markt nach-
Wünsche und Bedürfnisse gibt es viele. Wie sieht haltig prägen.
denn die konkrete Nachfrage in Bezug auf Wohn-
raum aus?
Eva Weiß: Leipzig ist bislang eine Mieterstadt gewesen,
langsam wendet man sich dem Eigentum zu. Daher freu-
en wir uns, bald unser erstes To-Sell-Projekt zu starten.
Über die BUWOG
Doch zunächst setzen wir – im Einklang mit den Zielen
der Stadt Leipzig – am Bayerischen Bahnhof komplett
auf Mietwohnungsbau. Hier entsteht ein Mix von der
Die BUWOG hat derzeit rund 15.000 Wohnungen in Bau
Fotos / Visualisierungen: BUWOG Bauträger GmbH
1- bis zur 5-Zimmer-Wohnung, alle mit Balkon, Terras-
se, Dachterrasse oder Gartenteil. In Leipzig bewegen und in Planung, u. a. in Leipzig, Hamburg, Berlin und
sich 80 % der Nachfrage im Bereich von 25 bis 80 m². im Rhein-Main-Gebiet. An den 4 Bürostandorten der
Wir sprechen also über kompakte Grundrisse. Das teilt BUWOG arbeiten aktuell rund 220 Menschen. Für ihre
sich in zwei Drittel 3- bis 4-Zimmer-Wohnungen und
ein Drittel kleinere Wohnungen auf. Die Familienwoh-
nachhaltige Quartiersentwicklung wurde die BUWOG
nungen sind kompakt, sodass die Menschen auch bei u. a. 2020 ausgezeichnet mit dem Award Deutscher
steigenden Mieten zu tragbaren Gesamtbudgets woh- Wohnungsbau der Bundesstiftung Baukultur.
nen können. Zudem müssen Grundrisse einer verän- Infos: www.buwog.de
derten Arbeitswelt angepasst und kreativ weiterentwi-
ckelt werden: Daher gewinnen künftig halbe Zimmer,
11CITY REPORT WOHNEN LEIPZIG BNP Paribas Real Estate
… ist jung, kreativ und dynamisch. Eine stetig wachsende
LEIPZIG
Bevölkerung, eine vielfältige kulturelle Szene und eine florierende
Wirtschaft gehören – zusammen mit dem attraktiven Stadtbild –
zur Erfolgsgeschichte der sächsischen Metropole.
• Leipzig wird aus vielerlei Gründen häufig mit Berlin Metropolen Berlin (0,8 %), Hamburg (0,5 %) oder gar
verglichen, hat dabei jedoch seinen ganz eigenen München (0,2 %).
Reiz. Die Anziehungskraft ist ungebrochen und auch • Gleichzeitig hat die Neubautätigkeit in den letzten
im von der Corona-Pandemie geprägten Jahr 2020 Jahren etwas zugelegt. Während der Wohnungsbe-
steht am Ende der Bilanz ein Wanderungsgewinn. stand dabei seit 2014 um moderate 3 % gestiegen
Mit rund 605.000 Einwohnern ist die Bevölkerung ist, lassen die erteilten Baugenehmigungen für die
seit 2014 um stolze 10 % gewachsen. nächsten Jahre eine weiter zunehmende Anzahl an
• Im Durchschnitt sind so jedes Jahr mehr als 5.900 Fertigstellungen erwarten.
Haushalte neu dazugekommen. Durch diese dynami- • Vielfältige und auch großflächige Entwicklungen mit
sche Entwicklung besteht weiterhin eine sehr hohe einer Nutzungsmischung aus Wohnen, Arbeiten und
Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt, die zum einen Freizeit werden zukünftig die Leipziger Wohnland-
aus dem Bestand und zum anderen durch Neubauten schaft bereichern und das Angebot erhöhen. Bei-
gedeckt werden muss. spielhaft seien hier das Areal des ehemaligen Bay-
• Das noch vor einigen Jahren vergleichsweise groß- erischen Bahnhofs mit rund 1.600 Wohnungen, das
zügige, attraktive Wohnungsangebot wurde im Zuge Quartier Krystallpalast am Leipziger Hauptbahnhof
des starken Bevölkerungswachstums stetig abge- mit ca. 60.000 m² BGF und einer überwiegend wohn-
baut. Mit einer marktaktiven Leerstandsquote von wirtschaftlichen Nutzung sowie das Löwitz Quartier
nur noch 2,8 % liegt Leipzig inzwischen in etwa im mit Miet- und Eigentumswohnungen genannt.
bundesweiten Mittel, aber noch deutlich über den
ENTWICKLUNG BEVÖLKERUNG UND WOHNUNGSBESTAND 2014–2020 ENTWICKLUNG NACHFRAGE UND ANGEBOT 2014–2019
Bevölkerung Wohnungsbestand Genehmigungen fertiggestellte Wohnungen
ø zusätzl. Haushalte p. a.
6.000 5.930
605.407
551.871
5.000
3.760
4.000
+10 %
2.958
2.863
341.419
330.703
3.000
2.200
1.925
1.563
1.407
+3 % 2.000
1.136
999
945
915
783
1.000
2014 2020 2014 2020 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Quelle: Stadt Leipzig; Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2020 Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2020; GfK Geomarketing
12Zahlen & Fakten
AUF EINEN BLICK
NACHFRAGE
+5.210
Personen
Wanderungssaldo im Jahr 2019,
7,5 %
Arbeitslosenquote 2020,
+6.025 Personen im Jahr 2018 +1,2 %-Punkte zum Vorjahr
338.701 Haushalte 76,3
zum 31.12.2019, +4.769 Haushalte zum Vorjahr Kaufkraftindex pro Haushalt 2020, 36.519 € Kaufkraft pro Haushalt
ANGEBOT
341.419
Leerstandsquote
6,0 %
2,8 %
Wohnungen
zum 31.12.2019, +2.325 Wohnungen zum Vorjahr 2014 2019
45,4 %
Anteil Mehrfamilienhäuser 31.12.2019, -0,1 %-Punkte zum Vorjahr
3.760
Baugenehmigungen 2019, +897 Wohnungen zum Vorjahr
Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, GfK Geomarketing, Bundesagentur für Arbeit, CBRE-empirica Leerstandsindex 13CITY REPORT WOHNEN LEIPZIG BNP Paribas Real Estate
MARKT FÜR MIETWOHNUNGEN
ZENTRUM – DYNAMISCH UND TEUER
TOP 5 (BESTAND)
Schladitzer ANGEBOTSMIETEN 2020
See
9,20 €/m2
Zentrum
14
8,55 €/m2
Südvorstadt
14 8,40 €/m2
Schkeuditz Zentrum-Südost
Lindenthal Plaußig
8,20 €/m2
Mockau-Nord Taucha
he
Zentrum-Nordwest
Part
Wahren
Neue Gohlis
8,10 €/m2
Zentrum-Süd
Lu
ppe
Paunsdorf
Leutzsch
Volkmarsdorf MIETDYNAMIK 2014–2020
52 %
Lindenau
W
Neustadt-Neuschönefeld
ei
Südvorstadt
ß e Elster
Schönau Schleußig 40 %
Parthe
Stötteritz
Zentrum
Kulkwitzer Holzhausen
See Grünau-Siedlung 39
38 %
Connewitz
© mapz.com - Map Data: OpenStreetMap ODbL
Plei ß
Altlindenau
e
Quelle: IDN Immodaten GmbH
37 %
Knautkleeberg Schleußig / Plagwitz /
Markkleeberg
Kleinzschocher
Cospudener
See Markkleeberger 37 %
See
Grünau
38
LAGEKLASSE sehr gut gut durchschnittlich einfach
Foto: Jakob Fischer / stock.adobe.com
• Leipzig weist im Vergleich mit anderen Großstädten dabei seit 2014 über alle Lagekategorien im Mittel um
nach wie vor ein attraktives Mietpreisniveau auf, das 30 % zu und sind von 5,20 €/m² auf 6,80 €/m² gestie-
gerade auch auf Studenten, Kreative und Existenz- gen. Auch im Corona-Jahr 2020 war noch eine Zunah-
gründer anziehend wirkt. Im Zuge des geringer wer- me um 2,5 % zu beobachten.
denden Wohnungsangebots, das mit Modernisierun- • Die Unterschiede zwischen den Lagekategorien fallen
gen und Neubauten einhergeht, steigen aber auch dabei relativ gering aus. Den stärksten Anstieg ver-
hier die Preise spürbar an. Die Angebotsmieten legten zeichneten die guten Lagen mit 35 %, womit sie 2020
14Zahlen & Fakten
Mietwachstum auf breiter Front
Hohe Nachfrage in den zentralen Lagen
Grüne Stadtteile bei Familien vorn
erstmals die 7-€/m²-Schwelle überschritten. Es fol- ENTWICKLUNG DER ANGEBOTSMIETEN NACH WOHNLAGEN (BESTAND)
gen die sehr guten Lagen mit einem Plus von 32 % auf sehr gut (+32 %) gut (+35 %) durchschnittlich (+28 %)
8,09 €/m², aber auch die durchschnittlichen (28 %) und einfach (+30 %) gesamt (+30 %)
einfachen Lagen (30 %) weisen ähnliche Werte auf. €/m²
• Korrespondierend mit der Beliebtheit – gerade auch
10
bei neu nach Leipzig Zugezogenen – liegen die zen-
tralen Lagen bei den Preisen ganz oben. Im Zent-
rum werden mit einer Medianmiete von 9,20 €/m² 8
die höchsten Preise aufgerufen. Die Südvorstadt ist
aufgrund ihrer Nähe zur Innenstadt und zur Univer-
6
sität, der Gründerzeitaltbauten sowie ihrer Gastro-
und Kulturszene gefragt, was sich in einer Miete von
8,55 €/m² widerspiegelt. 4
• Die höchste Wachstumsdynamik ist mit einem Plus
von 52 % gegenüber 2014 im an das Zentrum gren-
zende Neustadt-Neuschönefeld zu beobachten. Der 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Stadtteil, welcher reich an sanierten Altbauten ist und Quelle: IDN Immodaten GmbH
eine überdurchschnittlich junge und bunte Bevölke-
rung aufweist, notiert aktuell bei einer Medianmiete
von 6,90 €/m². Auf dem zweiten Platz folgt das Zent-
rum selbst mit einem Zuwachs um 40 %. ANGEBOTSMIETEN NACH ZIMMERZAHL 2020 (BESTAND)
• Daneben ist auch in einigen westlichen Stadtteilen mit €/m² Median oberes Segment
einer guten oder sehr guten Lagequalität wie Schleu-
ßig / Plagwitz / Kleinzschocher (37 %) oder Altlindenau 12
(39 %) ein dynamisches Wachstum mit Mietpreisen
jenseits der 7 €/m² zu verzeichnen. Zu den Top 5 ge- 10
hört aber ebenfalls das von Großwohnsiedlungen ge-
8
prägte Grünau mit einem Anstieg der Angebotsmieten
um 37 % auf 5,75 €/m². 6
• Insgesamt besteht eine breite Dynamik in Leipzig.
Durch das stete Wachstum sind viele Stadtteile im 4
Wandel und werden durch Modernisierungen des
Bestands sowie Neubauentwicklungen aufgewertet, 2
7,10
6,90
6,50
8,80
8,35
was auch auf das Umfeld und ergänzende Nutzungen
ausstrahlt. Besonderes Aufholpotenzial besteht dabei 1 2 3 4 5 und mehr
noch in den östlichen Stadtteilen. Quelle: IDN Immodaten GmbH
15CITY REPORT WOHNEN LEIPZIG BNP Paribas Real Estate
MARKT FÜR
EIGENTUMS-
WOHNUNGEN
HOHE DYNAMIK BEI DEN KAUFPREISEN
• Die spürbaren Preisanstiege des Mietwohnungs-
markts werden vom Segment der Eigentumswoh-
nungen noch einmal deutlich übertroffen. Im Mittel
haben sich die Quadratmeterpreise über die Ge-
samtstadt seit 2014 mehr als verdoppelt (+109 %).
Vor allem die modernisierten und gut ausgestatteten
Gründerzeit- und Jugendstilwohnungen sind in den
entsprechenden Vierteln gefragt.
• Die Nachfrage ist groß. Das Zinsniveau ist nach wie
vor niedrig und Leipzigs geringe Wohneigentumsquo-
te von 14 % (2019) zeigt das Potenzial auf. Während
in Berlin beispielsweise gut 17 % im Eigentum leben,
liegt der Durchschnitt aller kreisfreien Großstädte
bei fast 27 %. Daneben ist der Markt auch für Kapi-
talanleger sehr interessant, die die positive Entwick- Höherer Preisanstieg als bei den Mieten
lung Leipzigs schätzen und bei vergleichsweise noch
günstigen Einstiegspreisen auf langfristige Wert-
steigerungspotenziale setzen.
Innenstadtnahe Lagen gefragt
• Die Top-5-Lagen mit den höchsten Preisen für Be-
standswohnungen decken sich im Wesentlichen mit
Aufstrebende Stadtteile im Trend
ANGEBOTSPREISE (BESTAND) 2020 IN DEN ABSOLUTEN PREMIUMLAGEN
3.645 €/m 2
3.440 €/m 2
3.335 €/m 2
3.295 €/m 2
3.130 €/m 2
Foto: Wolfgang Knoll / stock.adobe.com
Zentrum-Süd Südvorstadt Zentrum-Nordwest Zentrum Kleinzschocher /
Plagwitz / Schleußig
Quelle: IDN Immodaten GmbH
16Zahlen & Fakten
STADTTEILE MIT DER HÖCHSTEN PREISDYNAMIK 2014–2020 ENTWICKLUNG DER ANGEBOTSPREISE ETW IN DEN WOHNLAGEN
(PREIS 2020, BESTAND) (BESTAND)
sehr gut (+109 %) gut (+115 %) durchschnittlich (+107 %)
einfach (+118 %) gesamt (+109 %)
214 %
€/m²
3.500
3.000
2.500
169 %
2.000
Neustadt-Neuschönefeld 1.500
(2.340 €/m2) 1.000
500
159 % Eutritzsch
(2.210 €/m2)
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Quelle: IDN Immodaten GmbH
ANGEBOTSPREISE NACH ZIMMERZAHL 2020 (BESTAND)
€/m² Median oberes Segment
Paunsdorf / 6.000
Sellerhausen-Stünz
(2.070 €/m2)
156 % 5.000
4.000
147 %
3.000
Mockau
(1.860 €/m2) 2.000
1.000
2.024
2.200
2.508
3.318
2.867
Südvorstadt 1 2 3 4 5 und mehr
(3.440 €/m2) Quelle: IDN Immodaten GmbH Quelle: IDN Immodaten GmbH
denen des Mietmarkts. Es sind die zentralen Stadt- stiegen sind. Aber auch in weniger zentral liegenden
teile, in denen am meisten gezahlt werden muss. Mit Stadtteilen wie Eutritzsch, Paunsdorf / Sellerhau-
einem mittleren Quadratmeterpreis von 3.645 € liegt sen-Stünz oder Mockau haben sie um 156 bis 169 %
hier das Zentrum-Süd vorn, das u. a. durch die un- zugelegt.
mittelbare Nähe zur Innenstadt, die attraktive Alt- • Es überrascht daher nicht, dass die Preise in der
baubebauung und die weitläufigen Grünanlagen ein gesamten Stadt über alle Wohnlagen kontinuierlich
beliebtes Wohngebiet ist. gestiegen sind und im Mittel bei 2.319 €/m² liegen.
• Wie bei den Mieten ist auch bei den Eigentums- Dabei zeigen die einfachen (118 %) und die guten
wohnungen die mit Abstand größte Dynamik im bei Lagen (115 %) eine leicht überdurchschnittliche Ent-
Studenten und Kreativen gefragten Neustadt-Neu- wicklung. Und auch im durch die Corona-Pandemie
schönefeld zu beobachten, wo die Angebotspreise schwierigen Jahr 2020 hat sich an dem generellen
seit 2014 um beeindruckende 214 % auf im Verhält- Trend mit einem Plus von im Mittel 16,5 % nichts ge-
nis allerdings immer noch moderate 2.340 €/m² ge- ändert.
17CITY REPORT WOHNEN LEIPZIG
MARKT FÜR MEHRFAMILIENHÄUSER
ANGEBOTSENGPASS LIMITIERT UMSATZ
• Der Markt für Mehrfamilienhäuser ist nach wie vor trum-Süd, Plagwitz und Schleußig. Daneben gewin-
von einem starken Nachfrageüberhang geprägt. Die nen aktuell aber auch dezentrale Lagen mit hohem
Assetklasse Wohnen hat durch die Auswirkungen der Grünanteil und großen Wohnungen an Attraktivität.
Corona-Pandemie noch an Bedeutung zugelegt und • Die vom Gutachterausschuss erfassten Verkäufe von
ist sowohl bei Privatinvestoren und Institutionellen Mehrfamilienhäusern sinken seit Jahren, was den
als auch bei Entwicklern gefragter denn je. Dadurch enormen Angebotsmangel unterstreicht. Mit 360
steigen die Quadratmeterpreise und Faktoren ge- Verkäufen wurden im Jahr 2020 gerade einmal rund
nauso wie die Preise für Entwicklungsgrundstücke halb so viele Objekte verkauft wie jeweils 2012 bis
erheblich an. 2015. Aufgrund der spürbar gestiegenen Preise lie-
• Denn die hohe Nachfrage trifft auf ein zu geringes An- gen die Geldumsätze der vergangenen Jahre dagegen
gebot. Durch den Mangel an sicheren und attraktiven auf einem relativ stabilen Niveau und betrugen 2020
Anlagealternativen besteht vor allem bei Privatanle- rund 754 Mio. €.
gern ein geringes Verkaufsinteresse. Darüber hinaus • Der durchschnittliche Preis pro Verkaufsfall hat sich
werden Neuentwicklungen und notwendige Objekt- dabei seit 2014 mehr als verdreifacht und lag 2020
sanierungen teilweise durch soziale Erhaltungssat- bei rund 2,1 Mio. €. Auch die Entwicklung der Verviel-
zungen in ihren Gebieten erschwert. fältiger für Neubauobjekte zeigen diesen Trend: Seit
• Besonders gefragt sind vor allem Core-Lagen wie 2014 sind sie stetig gestiegen und liegen inzwischen
Gohlis, das Musikviertel und die Südvorstadt im Zen- beim 29-Fachen im Spitzensegment.
VERKÄUFE VON MEHRFAMILIENHÄUSERN ENTWICKLUNG DER VERKAUFSFAKTOREN NEUBAU (SPITZE)
Verkäufe (Anzahl) Geldumsatz (in Mio. €) Spitzenmultiplier Neubau
800 30
29,0
27,5
27,0
26,0
Foto: Animaflora PicsStock / stock.adobe.com
600
25
24,0
400 22,0
20,5
20
200
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Quelle: Gutachterausschuss der Stadt Leipzig Quelle: BNP Paribas Real Estate GmbH
18Zahlen & Fakten
STANDORTE
IM ÜBERBLICK
12,75 €/m2
HAMBURG
55 % / 13 %
12,40 €/m2 33,0
24 % / 6 %
7,40 €/m2 BERLIN
32,5
30 % / 8 %
28,0
ESSEN 6,80 €/m2
30 % / 6 %
DÜSSELDORF 11,25 €/m2 29,0
28 % / 7 %
LEIPZIG
32,5
KÖLN
11,50 €/m2 Berlin mit Abstand am dynamischsten
29 % / 9 % FRANKFURT München bewegt sich auf 20-€/m²-Marke zu
32,5
15,00 €/m2 Hamburger Mietwachstum etwas abgeschwächt
32 % / 9 %
33,0 19,40 €/m2
40 % / 7 %
STUTTGART
35,0
14,65 €/m2
MÜNCHEN
41 % / 7 %
33,5
Medianmiete 2020 (Bestand)
Mietentwicklung (Bestand): 2014–2020 / 2018–2020
Verkaufsfaktoren (Neubau Spitze)
Quellen: IDN Immodaten GmbH, BNP Paribas Real Estate 19CITY REPORT WOHNEN LEIPZIG BNP Paribas Real Estate
THE FUTURE IS NOW
DIGITALE LÖSUNGEN FÜR
PRIVATE VERMIETER
Wer als Vermieter mehr Aufgaben aus der Hand gibt und automatisiert,
gewinnt. Denn durch die Digitalisierung haben sie in Zukunft mehr Zeit,
weniger Kosten und zufriedenere Mieter. Smarte Lösungen bei der Immo-
bilienverwaltung, die einen echten Mehrwert bieten, gibt es mittlerwei-
le viele. Laut einer Studie von ImmobilienScout24 planten 2020 über die
Hälfte aller Vermieter, sich digital bei der Immobilienbewirtschaftung
unterstützen zu lassen. Wir geben daher einen Überblick für alle Haus-
eigentümer, die von digitaler Intelligenz profitieren und den ersten Schritt
in eine digitale Zukunft gehen möchten.
P
ropTechs sind in Deutschland in den vergange-
nen Jahren wie Pilze aus dem Boden geschos-
sen. Sie haben es sich zur Aufgabe gemacht, die
Immobilienwelt zu verändern und die eher ana-
loge Branche bei den Herausforderungen der digitalen
Transformation zu unterstützen. Auch Immobilienkon-
zerne zeigten sich zunächst erfreut: „PropTechs wurden
zur Hoffnung der etablierten Unternehmen“, beschreibt
es Andreas Völker. Seit 1999 leitet er als Geschäftsfüh-
rer und Head of Investment Consulting die BNP Paribas
Real Estate Consult GmbH und ist oft mit verschiedenen
Start-ups im Gespräch. Ein regelrechter Hype setzte
ein, bald kamen aber auch Ängste zur Euphorie hinzu:
Wird die Immobilienwirtschaft ähnliche Disruptionen
wie etwa die Musikindustrie mit dem Aufkommen von
Streaming-Plattformen wie Spotify erleben?
„Indem Vermieter und Eigentümer in Prop- Nach fast einem Jahrzehnt lässt die große Disrup-
Techs investieren, binden sie Innovationen tion, also ein komplett neues Businessmodell, noch auf
ein und verjüngen quasi ihre Belegschaft. Es sich warten. „Nur etwa 5 Prozent aller PropTechs fallen
auf“, betont Völker. „Die Start-ups arbeiten momentan
wird interessant sein zu sehen, wie sich die an einzelnen Prozessen, also isolierten Lösungen, und
kleinen, kreativen Start-ups in einem größe- nicht an ganzheitlichen Modellen, welche die Branche
ren, eher konventionellen Umfeld behaupten.“ revolutionieren könnten.“
Wir wollen uns vier junge und vielversprechende
ANDREAS VÖLKER Unternehmen genauer anschauen und beleuchten, wie
Managing Director BNP Paribas Real Estate diese Wohnungsvermietern helfen.
20The Future is Now
Definition PropTech
Der Begriff PropTech setzt sich zusammen aus Property und Technology und beschreibt junge Unternehmen,
welche die Immobilienbranche mithilfe neuer Techniken bei der digitalen Transformation unterstützen
möchten. Ähnliche Entwicklungen lassen sich auch in anderen Branchen beobachten – vielleicht kennen Sie
bereits die Begriffe FinTech oder InsurTech.
4 PROPTECHS, DIE VERMIETER IM AUGE
BEHALTEN SOLLTEN:
objego liefert mobile Immobilienverwaltung
Wer sich traut, Excel-Tabellen und Un-
terlagen in Aktenordnern ins Archiv zu
verbannen, schafft mit objego den ersten
Meilenstein in der Digitalisierung des Ver-
mieteralltags. Ziel des PropTechs ist es, die
Immobilienverwaltung komplett digital zu
machen und in einer einzigen Web-Anwen-
dung abzubilden.
Dazu bringt das Essener Start-up die
Organisation aller Einheiten samt Ne-
benkostenabrechnung und Dokumenten-
management ins Web. Das Bankkonto kann
direkt mit objego verbunden werden, so-
dass Mieteinnahmen automatisiert und
Rechnungen und Ausgaben in der Finanz-
übersicht direkt erfasst werden. Mit dem
eingebauten Dokumentenmanagement
sind alle wichtigen Dokumente jederzeit
und von überall aus abrufbar.
Und das Beste: Für sämtliche Objekt-
typen – von der vermieteten Eigentums-
wohnung über Einfamilienhäuser, Mehr-
familienhäuser mit und ohne Gewerbe-
einheiten – erstellt das Tool die Neben-
kostenabrechnung inklusive Anschreiben
an die Mieter fast komplett selbstständig. Einfach, intuitiv und sicher.
Die Geschäftsführer Philip Rodowski privater Vermieter noch mehr zu erleich- Das Herzstück der Software ist
und Jörn Reckeweg sind bereits seit An- tern. Im Februar wurde beispielsweise ein die Nebenkostenabrechnung für
Foto: objego GmbH
Wohn- und Gewerbeimmobilien.
fang 2020 erfolgreich mit der Lösung am Feature hinzugefügt, das die Vorbereitung
Markt unterwegs und arbeiten mit ihrem der Anlage V für die Steuererklärung durch
Team fortwährend an der Integration wei- schnellen Export aller relevanter Daten
terer digitaler Lösungen, um das Leben und Informationen stark vereinfacht.
21CITY REPORT WOHNEN LEIPZIG BNP Paribas Real Estate
Wunderflats: Online-Vermietung ohne Zeitaufwand
Im Handumdrehen passende Mie- einem übersichtlichen Dashboard vertrag zur Unterschrift erstellt.
ter finden, Mietvertrag online dargestellt und können ganz ein- Während des gesamten Prozesses
unterschreiben und die Zugänge fach verwaltet werden. Der größte ist das Team von Wunderflats je-
über KIWI erstellen – fertig. Das Zeitgewinn: Es tauchen nur rele- derzeit persönlich erreichbar.
Berliner PropTech Wunderflats vante Anfragen auf. Denn mithilfe Wunderflats und seine Wett-
übernimmt für Vermieter die eigens entwickelter Algorithmen, bewerber schließen die Lücke im
professionelle Vermarktung von die durch maschinelles Lernen Markt für Aufenthalte ab einem
Inseraten sowie die vollständige jeden Tag intelligenter werden, Monat. Das Angebot richtet sich
Abwicklung und Administration schlägt das Unternehmen Inse- vor allem an Arbeitnehmer, die
der Vermietungen. rate vorrangig den Nutzern vor, sich nur zeitlich begrenzt in einer
Eine personalisierte und effizi- bei denen die Wahrscheinlichkeit Stadt aufhalten. Wer flexibel und
ente Nutzungserfahrung steht bei eines Vertragsabschlusses am agil leben und arbeiten möch-
dem Marktführer für möbliertes höchsten ist. Haben Vermieter te, findet digital kurzfristig ein
Wohnen auf Zeit in Deutschland sich für einen Mieter entschie- passendes Zuhause in deutschen
dabei an erster Stelle. Alle Insera- den, wird dessen Arbeitsverhält- Großstädten. Und diese Einfach-
te und entsprechende Mietanfra- nis durch Wunderflats verifiziert heit wird auch den Vermietern
gen werden für den Vermieter in und ein rechtlich geprüfter Miet- geboten.
Digitalen Mehrwert für Mieter schaffen: KIWI macht Türen smart
Wie kommen die Handwerker von Doozer in die Woh- Nölling ein Treiber zur Kosteneinsparung. Das Stichwort
nung? Bestenfalls mit einer Türsteuerung auf Entfernung hier: Schlüsselmanagement-Prozesse. Zutrittsrechte von
und ohne persönlichen Kontakt. Diesen Effizienzgewinn App-Nutzern und Transpondern werden im Online-Portal
sichert sich der digitale Wohnungsvermieter mit einem per Knopfdruck gewährt und wieder entzogen. Vorbei die
Anbieter wie KIWI. Dessen digitales Schließsystem lässt Zeit, in der Schlüssel aufwendig und teuer nachgemacht
sich per App und KIWI-Transponder steuern. Erstaunlich: und Schlösser ausgetauscht werden müssen. Der ers-
Das Smart-Entry-System wird nicht etwa anstelle des te Schritt zu einem „Smart Home“ ist also gar nicht so
Standard-Türschlosses, sondern zusätzlich installiert. schwer, wie es zunächst klingen mag.
Die Nutzung der herkömmlichen Schlüssel ist dadurch
nicht beeinträchtigt.
Neben der bequemen Türöffnung von unterwegs, mit
der eben jene Doozer-Handwerker oder vertrauenswür- 2
dige Paketboten Zutritt zur Wohnung erhalten, gehen
mit digitalen Schließsystemen weitere Vorteile einher.
Denn KIWI ist laut Gründer und Geschäftsführer Karsten
1
1 Von außen nicht sichtbar wird der Türsensor im
Klingeltableau der Immobilie installiert.
2 Öffnen per Klick: Mit der Smartphone-App wird die Tür
per Tab auf das Display geöffnet.
22The Future is Now
„Als Architekt bin ich angetreten, um die
Chancen der Digitalisierung endlich auch für
die Immobilienwirtschaft nutzbar zu machen
und den Prozess der Leerwohnungs-Sanierung
vollständig online abzuwickeln.“
NICHOLAS NEERPASCH
Gründer und Geschäftsführer von Doozer
Im Bereich der Auftragsvergabe von Wohnungssanierungen
kostet die analoge Abwicklung von der Bedarfsfeststellung bis
hin zur Beauftragung viele Bestandshalter viel Zeit und Geld.
Sanieren wie die Profis mit Doozer
Auch die Handwerkerbranche arbei- be des gewünschten Sanierungszeitrau- Investoren vorbehalten, die aufgrund
tet bereits digital. Nicholas Neerpasch mes sieht er sofort, welche Handwerker der hohen Anzahl an Wohnungseinhei-
und Carsten Petzold haben mit Doozer für genau diese Maßnahme zu welchem ten dauerhaft ihr eigenes Handwer-
in weniger als 7 Jahren den größten Preis verfügbar sind. Preiskalkulation kerteam beschäftigen konnten. Doozer
deutschen digitalen B2B-Handwerker- und Leistungsverzeichnis sind detail- nutzt das Handwerkernetzwerk, um nun
Fotos / Visualisierungen: KIWI.KI GmbH; Knut Koops photography; hanohiki - stock.adobe.com
markt ins Leben gerufen. Das Prinzip liert. Der Auftraggeber erhält dadurch zusätzlich auch ähnliche Vorteile für
ist simpel: Der Kunde, sprich der Im- umfassende Markttransparenz, für die private Vermieter realisieren zu können.
mobilieneigentümer mit Sanierungsnot, der Handwerkermarkt bisher weniger Handwerksunternehmen profitieren von
hinterlegt in der Online-Plattform alle bekannt war. einer besseren Planbarkeit und höheren
wichtigen Angaben zur Wohnung und Schnelle Sanierungen zu marktübli- Auslastung, was wiederum den Preis
legt die Produkte und die gewünschten chen Preisen waren in der Vergangen- reduziert. Digitalisierung funktioniert –
Sanierungsleistungen fest. Nach Einga- heit vor allem großen institutionellen zum Vorteil aller Akteure.
The time is now: Die Digitalisierung der Wohninvestoren. Zwar ist zu Beginn der Nutzung der
eigenen Wohnimmobilien vorantreiben digitalen Tools ein Zeitinvestment erforderlich, um die
Trotz der Vorteile ist die Akzeptanz deutscher PropTechs Systeme kennenzulernen und auf die eigenen Objekte zu
bei privaten Vermietern noch bestenfalls mittelmäßig. übertragen. Sie helfen jedoch, wiederkehrende Aufgaben
Um Vorbehalte auszuräumen und während des gesam- zu erleichtern, sorgen für mehr Planbarkeit oder wer-
ten Immobilienzyklus Vorzüge zu schaffen, arbeiten die ten das Mieterempfinden der Wohnung durch Smart-
Start-ups eng zusammen und verbinden ihre Leistun- home-Technologie wesentlich auf. Wenn nicht jetzt,
gen untereinander. Immer mehr Schnittstellen bauen wann dann? Es ist höchste Zeit, die digitale Transfor-
bestehende Hürden ab und vereinfachen das Leben der mation in der Wohnungswirtschaft voranzutreiben!
23IM GESPRÄCH MIT PHILIPP SCHMITZ-MORKRAMER VON QUANTUM
WOHNBAU, WIE ICH
IHN SEHE!
4,9 Mrd. € 1,6 Mio. m 2
8,2 Mrd. €
Projektentwicklungsvolumen Gebaute Fläche Assets under Management
(seit Gründung 1999) (seit Gründung 1999) (2020)
24 Quantum in ZahlenIm Gespräch mit Philipp Schmitz-Morkramer von Quantum
„Pionier“, bei diesem Titel hebt der zurück-
haltende Hamburger eher abwehrend die Hand.
Dennoch fokussierte sich Philipp Schmitz-
Morkramer als einer der ersten auf Wohnimmobi-
lien. In einer Zeit, als andere noch auf Office oder
Hotel als Assetklasse schielten, investierte er für
Institutionelle und sein Family Office, agiert aber
auch als einer der größten Entwickler Deutsch-
lands. Trotzdem zeigt sich der sympathische
Familienvater in einem Gespräch ohne Plattitüden „Trotz des Runs auf Wohn-
als guter Kaufmann. Mit seinem glasklaren Blick immobilien haben wir den
auf den Markt analysiert er Erfolgsfaktoren und Zenit noch nicht gesehen.
Hürden. Das Volumen seiner Projekte lag allein Die Zeichen stehen weiter-
hin auf Wachstum.“
2020 bei 1,5 Mrd. €, begeistert aber hat ihn ein
PHILIPP SCHMITZ-MORKRAMER
Sportplatz in seiner Wahlheimat. Gründer von Quantum
M
an spürt das Herzblut der Grün- schung. Aber was sah er, was die anderen fort: „Es gab ausländische Wettbewerber,
dertage, wenn man Philipp nicht sahen? Die breit gestreute, atomisierte die für 500 bis 900 €/m² kauften. Zahlen,
Schmitz-Morkramer nach seinen Mieterstruktur wertete er als krisenresistent. die aus heutiger Sicht dem Märchenbuch
ersten Projekten fragt. „Als De- Die Vielfalt der Mietverträge würde zukünf- der Immobilienwirtschaft zu entspringen
veloper erwarben wir 2008 den tig dazu beitragen, dass starke Wertverluste scheinen.“ Auch als die „Schallmauer“ von
Allianz-Sportplatz in Hamburg. Für das 5 ha ausblieben. Wie recht er damit haben sollte, über 1.000 €/m² durchbrochen wurde, spra-
große Gelände, eingebettet in Kleingärten, würden Krisen wie der Lehman-Crash oder chen deutsche Immobilienspezialisten von
entwickelten wir den B-Plan“, erläutert der die Corona-Pandemie zeigen. Konkret such- „überpreist“. Ausländische Investoren, wie
gebürtige Frankfurter das erste Projekt in te das Team weniger volatile Investments etwa das US-Unternehmen Cerberus Ca-
seiner Wahlheimat, in der er seit 26 Jahren mit guter Risikostreuung. Schritt für Schritt pital Management, fingen aber gerade erst
zu Hause ist. Damit sei ein Flächentausch überzeugten Schmitz-Morkramer und sein an, in den für sie unterbewerteten Markt zu
für die Kleingärtner, aber auch eine neue, Co-Vorstand Frank Schmidt Investoren von investieren.
öffentliche Sportinfrastruktur einherge- ihrer Sichtweise.
gangen. „Eine Win-Win-Win-Situation. Ein „Als Deutsche waren wir unter den Tages-Schau
guter Deal für die Stadt, für uns und für institutionellen Playern fast allein“, erin- „Wenn ich den Markt heute betrachte,
die Sportvereine“, freut sich Schmitz-Mor- nert sich der heute 52-Jährige und fährt macht ja mittlerweile jeder Wohnen“, winkt
kramer. Das sei heute schwieriger: Sport der Quantum-Chef ab. Etwa vor sechs, sie-
in verdichteten Gebieten sei aufgrund des ben Jahren begannen Investoren seinen
Lärms selten gewünscht. Auf dem Gelände der Stadtgärten entstanden Beobachtungen nach, verstärkt auf den Zug
Der Investmentspezialist begann früh: sowohl Eigentums- als auch Mietwohnungen „Wohnen“ aufzuspringen. Warum dieser
unterschiedlicher Größe.
Anfang 2006 legte Quantum das erste Son- Sinneswandel? Der Branchenkenner be-
dervermögen, den Wohnimmobilienspe- gründet das mit der aus der Lehman-Krise
zialfonds „Habitare“, auf. „Zu dieser Zeit resultierenden Unsicherheit. Und so kam
waren kaum Investoren zu finden, die in 2013/2014 der Durchbruch in der Breite.
die vermeintlich langweilige Assetklasse „Was das Geschäft aber nicht einfacher
investieren wollten“, erinnert sich Philipp macht“, sagt er. „Das Produkt ist überschau-
Schmitz-Morkramer. Denn damals trennten bar, der Markt ist kleinteilig, der relevante
Fotos: Ralf Buscher
sich viele Investoren von ihren Wohnimmo- Teilmarkt stark zersplittert, und Grundstü-
bilienbeständen, um sich renditeträchtige- cke werden nicht billiger. Retrospektiv be-
ren Alternativen zuzuwenden. Der Experte trachtet sind wir gut aufgestellt und waren
sah darin trotzdem eine attraktive Beimi- immer überzeugt, zu einem vernünfti-
25Sie können auch lesen
