DÜSSELDORF WOHNUNGSMARKT - CITY REPORT 2021 - BNP Paribas Real Estate
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DÜSSELDORF
[WOHNUNGSMARKT]
S. 4 DER WOHNMARKT DER ZUKUNFT
Vier Trends im Überblick
S. 8 [DÜSSELDORF] FOKUSSIERT
Alle Chancen ausloten
S. 12 ZAHLEN & FAKTEN
Wissenswertes rund um den
Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt
CITY REPORT 2021
CITY REPORT WOHNEN DÜSSELDORF BNP Paribas Real Estate
INHALT
08
04 DER WOHNMARKT DER
ZUKUNFT
Vier Trends im Überblick
08 [DÜSSELDORF] FOKUSSIERT
Alle Chancen ausloten
12 ZAHLEN & FAKTEN
Wissenswertes rund um den
Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt 24 WOHNBAU, WIE ICH IHN SEHE!
Im Gespräch mit Philipp
Schmitz-Morkramer von Quantum
BEST PRACTICE
20 28
THE FUTURE IS NOW
HAMBURG
BACK TO THE „ROOTS”
Digitale Lösungen für private Wenn Wohnträume Wurzeln
Vermieter schlagen
28
Fotos / Visualisierungen: PANDION AG; Fox 1 GmbH; Garbe Immobilien-Projekte GmbH
04
2
EDITORIAL
W „Die Bedeutsamkeit
as sind die Wohntrends von heute und morgen? Bereits zum
zweiten Mal geben wir Ihnen mit unseren Wohnmarkt-Reports
einen detaillierten Einblick in die wichtigsten Standorte Deutsch- der Assetklasse ist
lands. Neben den Zahlen und Fakten zum jeweiligen regionalen im vergangenem Jahr
Markt erwarten Sie anschauliche Best Practices, welche die Vielseitigkeit abermals gestiegen.
des Wohnens aufzeigen.
Das zurückliegende Jahr hat zwar zweifelsohne in der gesamten
Der Bereich Wohnen ist
Immobilienbranche seine Spuren hinterlassen, gleichzeitig zeigte sich aber krisenfest und daher
auch, dass die einzelnen Assetklassen hinsichtlich ihrer Resilienz sehr attraktiver denn je.“
heterogen sind. So entwickelten sich in der Assetklasse Wohnen die Miet-
CHRISTOPH MESZELINSKY
und Kaufpreise weiterhin überwiegend positiv. Head of Residential Investment,
Wohnraum ist schon lange nicht mehr nur der Ort, an dem wir leben BNP Paribas Real Estate
und unsere Freizeit verbringen: Die Pandemie hat uns gezeigt, dass unse-
re eigenen vier Wände auch Arbeitsplatz, Fitnessstudio und Restaurant in
einem sein können. Wie werden also die Wohnformen der Zukunft aus-
sehen? Wir werfen einen Blick auf die Trends, welche die Branche in Zu-
kunft beschäftigen werden. Dabei spielen auch junge Unternehmen, wie
beispielsweise PropTechs, eine immer wichtigere Rolle. Sie helfen dabei, In-
novationen und Digitalisierung voranzutreiben und die Vision Smart Home
oder gar Smart City möglich zu machen.
Der Wohnmarkt von morgen muss sich aber auch mit dem Thema
Nachhaltigkeit beschäftigen. Hilft beispielsweise der Holzbau dabei, nach-
haltigen und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen?
Begleiten Sie uns in der neuen Ausgabe unserer Reports zu den unter-
schiedlichsten Projekten in ganz Deutschland und lassen Sie sich von der
Vielseitigkeit inspirieren!
Christoph Meszelinsky
IMPRESSUM
Herausgeber, Copyright & Creative Direction & Design Titelfoto
klimaneutral
natureOffice.com | DE-140-856628
Redaktion KD1 Designagentur, Köln LemonOne GmbH gedruckt
BNP Paribas Real Estate
GmbH Redaktion
Michaela Stemper
Ausschließlich aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird in diesem Report das generische Maskulinum verwendet. Entsprechende
Begriffe gelten im Sinne der Gleichbehandlung grundsätzlich für alle Geschlechter. Die verkürzte Sprachform hat nur redaktionelle
Gründe und beinhaltet keine Wertung.
3
CITY REPORT WOHNEN DÜSSELDORF BNP Paribas Real Estate
DER WOHNMARKT DER ZUKUNFT
VIER TRENDS IM ÜBERBLICK
Manch einer würde sicher sagen, dass der Bereich Wohnen konstant und
im Vergleich zu anderen Assetklassen kaum Veränderungen unterworfen
ist. Wer jedoch genauer hinschaut, sieht, dass sich momentan ein Trans-
formationsprozess abzeichnet. Nicht nur die Digitalisierung bringt viele
Veränderungen mit sich, auch das Thema Nachhaltigkeit prägt das Denken
1.
und die Ziele der Nutzer, und damit wandeln sich auch die Methoden, das
Bauen und der gesamte Immobilienzyklus.
Digitalisierung
Es gibt keine Branche oder keinen Bereich, der sich nicht mit der Von einem Smart Building spricht man, wenn es um die Ver-
Digitalisierung auseinandersetzen muss – so auch die Immo- netzung von Zweckgebäuden geht. Wenn eine gesamte Stadt
bilienbranche. Es scheint, als würde momentan alles smart durch Sensoren und Co. vernetzt ist, bezeichnet man diese
werden: angefangen vom Smart Home über Smart Buildings als Smart City. Noch ist diese Vernetzung ganzer Städte
bis hin zu smarten Quartieren oder gar zur Smart City. größtenteils Zukunftsmusik. Doch gerade Quartiersentwick-
Ein Smart Home bezeichnet die Digitalisierung im Wohn- lungen sind eine gute Möglichkeit, um smarte Technologien
bereich. Bei Wohnimmobilien kommen verschiedene Sen- wie Apps, Internet of Things (IoT) und Machine Learning zu
soren und Techniken zum Einsatz, die für mehr Komfort im erproben. Viele digitale Maßnahmen wie Licht- und Tempe-
Eigenheim oder in der Mietwohnung sorgen. ratursteuerung sowie Video-Türsprechanlagen gehören bei
Quartieren bereits zum Standard. Dennoch ist ein komplett
digitales Quartier noch eine Seltenheit und damit ein Allein-
„Sensoren liefern Daten zu Heizung, stellungsmerkmal, das im Markt positiv bewertet wird.
Kühlung, Lüftung, Beleuchtung, Sicherheit „Digitalisierung ist vorrangig in der Neubauentwick-
lung der vergangenen 5 bis 10 Jahre in den Gateway Cities
und anderen Gebäudeaspekten, damit anzutreffen. Noch nutzen viel zu wenig Neubauprojekte die
Eigentümer und Betreiber Funktionen und Chancen des vernetzten Wohnbaus – obwohl ökonomische,
Dienstleistungen so optimieren können, ökologische und soziale Aspekte dafürsprechen. Auch wenn
dass der ökologische Fußabdruck des es wenige Erhebungen dazu gibt, würde ich schätzen, dass
der Anteil im einstelligen Prozentbereich liegt“, berichtet
Gebäudes so klein wie möglich ausfällt. Christoph Meszelinsky, Co-Head Residential Investment
Damit ist Digitalisierung der unverzicht- bei BNP Paribas Real Estate. Neben Smarthome-Anwen-
bare Begleiter für nachhaltiges Bauen.“ dungen werden auch weitere Innovationen wichtiger in der
(Wohn-)Immobilienwirtschaft: angefangen beim Building
DR. EIKE WENZEL Information Modeling (BIM) über Blockchain bis hin zur
Institut für Trend- und Zukunftsforschung künstlichen Intelligenz (KI).
4
Der Wohnmarkt der Zukunft
2.
Nachhaltigkeit
Am Thema Nachhaltigkeit kommt auch das Prinzip ein wichtiger Trend, mit dem
der Wohnimmobilienmarkt nicht vor- sich Immobilienakteure beschäftigen
bei, so viel ist aus den Zielen des Pa- sollten. C2C ist angelehnt an die Kreis-
riser Abkommens deutlich geworden. läufe in der Natur und kann als „vom
Auch der „Klimaschutzplan 2050“ der Ursprung zum Ursprung“ oder „von der
Bundesregierung gibt für den Gebäu- Wiege zur Wiege“ übersetzt werden.
desektor ein klares Klimaschutzziel Cradle-to-Cradle-Produkte werden be-
vor: Wohn- und Arbeitsstätten sollen reits bei der Entstehung so konzi-
im Jahr 2030 nur noch 70 bis 72 Mio. piert, dass eine Wiederverwertbarkeit
Tonnen CO2 ausstoßen. Dabei stützt gewährleistet wird. Anders als beim
sich die Wohn- und Wärmewende vor Recycling sollen Materialien ohne Qua-
allem auf drei Pfeiler: Energieeffizienz, litätsverlust immer wieder für densel- 1
verfügbare erneuerbare Energien (Pho- ben Baustoff wiederverwendet werden.
tovoltaik) sowie alternative Baustoffe Aus den Baustoffen einer Immobilie
wie Holz oder Recycling-Beton. soll so am Ende der Nutzungsdauer ein
In einigen Bereichen ist der Wohn- neues Gebäude entstehen können.
markt schon nachhaltig aufgestellt. So Immer mehr Menschen wohnen im
wird beispielsweise der Baustoff Holz urbanen Raum, wollen aber nicht auf
in Deutschland vor allem beim Woh- ökologische Produkte, Pflanzen oder
nungsbau eingesetzt. Andere Asset- die Gartenarbeit verzichten. Landwirt-
klassen tun sich hingegen noch schwer schaftliche Flächen in der Stadt sind
damit. Zu Unrecht, wie Udo Cordts-San- jedoch rar. Aus diesem Grund gewinnt
zenbacher, Geschäftsführer & Co-Head die urbane Landwirtschaft an Bedeu-
Residential Investment, erklärt: „Holz tung – ein weiterer grüner Trend. Urban
weist ein einzigartiges Verhältnis von Farming und Urban Gardening werden
Eigengewicht und Tragkraft, Brand- zwar größtenteils als Synonyme ver-
und Wärmeschutz auf. Daher ist diese wendet. Das Urban Gardening bezieht
Bauweise eine ideale Möglichkeit, be- sich jedoch nur auf den Anbau für den
stehende Gebäude aufzustocken oder Eigenbedarf, während das Urban Far-
Baulücken zu schließen. Gerade im ur- ming die Landwirtschaft im städtischen
banen Raum ist diese Nachverdichtung Bereich bezeichnet. Hierbei werden Ge-
im Wohnbereich dringend notwendig.“ müse-, Obst-, Pflanzen- oder Kräuter-
Cradle to Cradle (C2C) steckt in der gärten angelegt, um auch auf kommer-
Immobilien- und Wohnungswirtschaft zieller Basis Produkte für eine größere
noch in den Kinderschuhen, dennoch ist Bevölkerungszahl zu liefern.
1 Entspannend und nachhaltig: Urban Gardening trägt zum Wohlbefinden der Bewohner bei.
2 Dr. Eike Wenzel, Gründer des Instituts für Trend- und Zukunftsforschung
Stadt der Zukunft 2
„Die Zukunft gehört den Gebäuden, in denen die Bewohner nicht nur leben und arbeiten, sondern auch einen Großteil
ihrer Lebensmittel und Dinge ihres täglichen Bedarfs erzeugen können. Auf dem Dach liefern Solarmodule übers Jahr
gesehen 45 % des Stroms für die Gebäude. Gewächshäuser, die ganzjährig mit LED-Licht betrieben werden, produzie-
ren 40 % der für die 3.000 Bewohner erforderlichen Menge an Gemüse und Obst. Werden Gebäude nicht zehn oder
mehr Stockwerke hoch gebaut, lässt sich auch der gesamte Strom- und Gemüsebedarf auf den Dächern produzieren.
Gibt es Zeiten mit überschüssigem Solarstrom, landet der unter anderem in der Tiefgarage, um dort die Elektroautos
aufzuladen. Und statt für Besorgungen in die Innenstadt zu fahren, können Bewohner im Erdgeschoss Dinge des
täglichen Bedarfs mithilfe von 3-D-Druckern selbst herstellen.“
5
CITY REPORT WOHNEN DÜSSELDORF BNP Paribas Real Estate
Neue Arten des Wohnens
Die Art und Weise, wie wir wohnen, befindet sich Gesellschaft immer größer, sodass sich auch die
im ständigen Wandel. Schon vor der Corona-Pan- Coliving-Angebote ausweiteten. Diese bieten ne-
demie zeichneten sich verschiedene Veränderun- ben einem Zimmer – wie in einer klassischen Stu-
gen ab. Beispielsweise war ein Trend, die Fläche dierenden-WG – auch eine Gemeinschaft, ähnlich
zu verkleinern: Mikroapartments und Tiny Houses dem Coworking. Man lebt nicht nur zusammen,
stießen bei Nutzern und im ersten Fall auch bei man arbeitet auch im eigenen Zuhause wie in
Investoren auf immer mehr Interesse. Coworking-Flächen. Die WG 2.0 war geboren!
Bei Mikroapartments handelt es sich um sehr „Geselligkeit ist dabei nur ein Aspekt. Wie schon
kleine, vollmöblierte Wohnungen, die, häufig um beim Microliving treibt die Nutzer des Colivings
umfangreiche Dienstleistungen ergänzt, vermie- vor allem der Wunsch nach hoher Flexibilität und
tet werden. Mieter können Studierende oder Aus- Vereinfachung an. Dazu kommt das Bedürfnis,
3.
zubildende sein, aber auch Geschäftsleute oder zu einer exklusiven Community mit limitiertem
Pendler, die kurzfristig eine Wohnung benötigen. Zugang zu gehören. Der All-Inclusive-Ansatz der
Die klassische Standardgröße beträgt zwischen Anbieter ist marktgängig. Nutzer wollen alles aus
20 und 25 m². „Mit dieser Wohnungsgröße er- einer Hand und bereits im Preis inbegriffen“, er-
reicht man in der Regel das beste Verhältnis zwi- klärt Wilke.
schen Baukosten und späteren Mieteinnahmen Doch was macht die Pandemie aus die-
– ein wichtiger Anhaltspunkt für Investoren“, sem Trend? Zum einen wird immer häufiger der
so Stefan Wilke, Director National Residential Wunsch nach mehr Fläche artikuliert, eine Er-
Investment bei BNP Paribas Real Estate. weiterung um ein Arbeitszimmer oder gar einen
Gerade die jüngere Generation war vor der Fitnessraum. Auch Balkon, Terrasse und Grün-
Pandemie viel in Bewegung, wechselte häufiger flächen scheinen bedeutender zu werden. Zum
den Wohn- oder Arbeitsort und zeigte sich da- anderen wird aber an früheren Trends wie den
her begeistert von den Full-Service-Angeboten, Mikroapartments festgehalten. Die Zeit wird zei-
die manch ein Mikroapartment-Betreiber anbot. gen, welche neuen Arten des Wohnens die Zu-
Gleichzeitig wurde aber auch der Wunsch nach kunft für uns bereithält.
Kanso Frankfurt: Das Mikroapartment-Projekt mit über 300 Einheiten überzeugt durch eine hochwertige Bauweise und eine stilvolle Innenausstattung.
6
Der Wohnmarkt der Zukunft
4.
1
2
1 Krisenfest: Healthcare-Immobilien
erfuhren in der Pandemie im Vergleich
zu anderen Bereichen keinen Rückgang in der
Nachfrage von Investorenseite.
2 Anna-Lena Hetzel Transaction
Manager BNP Paribas Real Estate Investment
Management
Demografischer Wandel
Ein weiterer Trend, der nicht vernach- xen, aber auch Formen des betreuten „Die Assetklasse der Healthcare-Immo-
lässigt werden sollte, ist der demografi- Wohnens, die es den Senioren ermög- bilien hat in der Pandemie im Vergleich
sche Wandel. Unsere Gesellschaft wird lichen, ihr Leben so lange wie mög- zu anderen Bereichen keinen Rückgang
immer älter, doch gerade für die späte lich selbstständig – aber mit gewisser in der Nachfrage von Investorenseite
Lebensspanne fehlt es an bedarfsge- Unterstützung – zu führen. Bereits erfahren und sich als sehr krisenfest
rechten Wohnlösungen. Aus diesem heute gibt es neben den traditionellen gezeigt. Dies gilt insbesondere für Se-
Grund gewinnen Healthcare-Immobili- Pflegeeinrichtungen betreutes oder niorenheime, die durch entsprechend
en immer mehr an Relevanz. Service-Wohnen, Seniorenresidenzen, hohe Schutzmaßnahmen gegenüber
Der Bedarf an seniorengerechtem Pflege-WGs, Mehrgenerationenhäuser ihren Bewohnern kaum von der Krise
Wohnen steigt hierzulande massiv. oder Cohousing-Modelle. betroffen waren. Dies hat dazu geführt,
Während in Deutschland im Jahr 2012 Seniorengemeinschaften werden dass die Nachfrage nach Seniorenhei-
knapp 21 % der Einwohner über 65 Jah- schon jetzt als einer der am schnells- men und Healthcare-Immobilien im
re alt waren, wird dieser Anteil nach ten wachsenden und sich entwickeln- Allgemeinen weiter gestiegen ist, das
Fotos: Fox 1 GmbH; Adobe Stock / Spuno
Schätzungen des BMI bis zum Jahr 2035 den Sektoren auf dem Immobilienmarkt Wettbewerbsverhalten unter den In-
auf etwa 30 % ansteigen. 2050 wird so- angesehen. Und dieser Trend wird sich vestoren deutlich zugenommen hat
gar damit gerechnet, dass jeder Siebte auch in Zukunft fortsetzen, da sich und die Renditen für die Assetklasse
älter als 80 Jahre sein wird. Gesundheitsimmobilien als relativ im- weiter gesunken sind. Durch das ge-
Jetzt und besonders in der Zukunft mun gegen allgemeine wirtschaftliche stiegene Investoreninteresse erwarten
werden daher immer mehr Health- Krisen zeigen, weiß Anna-Lena Hetzel, wir eine zunehmende Professionalisie-
care-Immobilien gebraucht. Dazu zäh- Transaction Manager von BNP Paribas rung des gesamten Marktes.“
len Pflegeheime, Ärztehäuser und Pra- Real Estate Investment Management:
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CITY REPORT WOHNEN DÜSSELDORF BNP Paribas Real Estate
[DÜSSELDORF] FOKUSSIERT
ALLE CHANCEN AUSLOTEN
Düsseldorf ist dynamisch. In kaum einer anderen A-Stadt werden mehr
Transaktionen durchgeführt, die Infrastruktur stärker weiterentwickelt und
letzte Flächenpotenziale konsequent genutzt. Klaus Küppers, NRW-Nieder-
lassungsleiter bei Pandion, erklärt, welche Chancen er als Projektentwickler
in der nordrhein-westfälischen Hauptstadt ausmacht.
8
[Düsseldorf] fokussiert
2
„Das Gebiet entwickelt sich
sehr gut, heterogen und urban,
was für uns den Reiz dieser
Lage ausmacht.“
1 Pandion Next: Der Medienhafen und das Lorettoviertel in der
direkten Umgebung sind Garanten für ein hochwertiges und ab-
wechslungsreiches Umfeld.
2 Klaus Küppers, NRW-Niederlassungsleiter bei Pandion
Beginnen wir mit dem Blick auf das große Ganze. Was sind aus Entwicklersicht interessante
Was ist Ihrer Meinung nach typisch für die Stadt- Stadtteile?
entwicklung in Düsseldorf? Küppers: Innerstädtisch existieren gute und sich stark
Klaus Küppers: Düsseldorf ist einfach dynamisch. Hier entwickelnde Lagen. Hier hatte Pandion in den letz-
werden im Vergleich mehr Transaktionen durchgeführt, ten Jahren ein Quäntchen mehr Glück: Wir waren dort
Grundstücke reger gehandelt und selbst letzte Flä- aktiv, wo die höchste Dynamik herrschte und sich in-
chenpotenziale konsequent ausgelotet. Ja, die Fläche teressante Areale auftaten. Ich denke etwa an das
ist begrenzt und man bleibt am Kern. Dennoch bieten Hafen-Areal. Nicht unbedingt der Hafen selbst, aber
sich kontinuierlich neue Möglichkeiten. Das liegt auch an das Umfeld. Nur zwei Minuten entfernt an der
daran, dass die Stadt Düsseldorf Infrastrukturprojekte Völklinger Straße entsteht unsere bislang größte Büro-
1 wie ÖPNV-Erweiterungen oder Untertunnelungen stetig entwicklung Pandion Rise und daran anschließend
vorantreibt. Zu beobachten ist das insbesondere links- Pandion Next mit 15.000 m² Wohnfläche. Das Gebiet
rheinisch in Oberkassel oder Heerdt. Konkret bedeutet entwickelt sich sehr gut, heterogen und urban, was für
das: Vorhandene Konversionsflächen werden angegan- uns den Reiz dieser Lage ausmacht.
gen, verkehrstechnisch erschlossen und entwickelt. Betrachtet man die linke Rheinseite, so sind Heerdt und
Oberkassel in Bezug auf die Entwicklungsdynamik nicht
Sehen Sie einen besonderen Bedarf in Düsseldorf? zu toppen. Vom Böhler-Areal bis zum Rhein hin wird
Funktioniert die Hauptstadt NRWs anders als seit 10 bis 15 Jahren gebaut. So wird nicht nur aus dem
andere A-Städte? Zentrum in die Randlagen entwickelt, sondern umge-
Küppers: A-Städte funktionieren grundsätzlich ähnlich. kehrt auch von außen in die Stadt hinein.
Das stelle ich auch im Gespräch mit Berliner oder Mün-
chener Kollegen fest. Zwar hat jede Stadt lokale Be- Welche Projekte haben in letzter Zeit die
sonderheiten, dennoch sehen wir uns überall mit einer Stadtentwicklung beeinflusst?
Flächenknappheit konfrontiert. Um die wenigen Grund- Küppers: Die hohe Lebensqualität Düsseldorfs spiegelt
stücke wird gebuhlt – zur Schaffung von Wohnraum, sich an den weitläufigen, naturbelassenen Rheinauen
Fotos / Visualisierungen: PANDION AG
für Gewerbeflächen oder für Infrastrukturprojekte zur oder auch im prosperierenden Zentrum wider. Ober-
Grundversorgung. Oberste Priorität hat sicherlich der irdisch wurde hier eine große Brückenanlage, der „Tau-
Wohnraum. Hier sehen wir auf jeden Fall einen grö- sendfüßler“, weggenommen und von 2009 bis 2020 mit
ßeren Spread bei den Preisen. Auf der linken Rhein- dem Kö-Bogen 1 und 2 eine neue, moderne und urba-
seite steigt das Preisniveau stark, etwa in Oberkassel. ne Mitte Düsseldorfs geschaffen. Die „Stadtreparatur“
Dennoch beobachten wir in Bilk und Unterbilk trotz schlägt den Bogen zwischen Einzelhandel, Gastro-
steigender Preise auch die Entwicklung einer gewissen nomie, Kunst, Kultur und Grünflächen – etwa mit einer
Subkultur. Gebäudehülle aus 30.000 Hainbuchen.
9
CITY REPORT WOHNEN DÜSSELDORF BNP Paribas Real Estate
In Düsseldorf weiß man das gute Leben zu schätzen. Das gilt auch für den
Wohnungsbau. Die hohe Lebensqualität zieht Menschen von überallher an.
„Investoren schätzen Düsseldorf
als Landeshauptstadt, aber auch die
Wie kommt diese Lebensqualität den Investoren in
internationale Ausrichtung.“
der Rheinmetropole zugute?
Küppers: Institutionelle Investoren schätzen Düssel-
dorf als Landeshauptstadt, aber auch die internatio-
nale Ausrichtung. Die hohe Wohn- und Lebensqualität, Fluchtlinie zu diesem Gebiet liegt das Projekt Pandion
innerstädtische Arbeitsplätze bei großen Unternehmen, am Albertussee mit 700 Wohneinheiten, ein weiteres
ein gutes Gehaltsniveau sowie eine geringe Arbeits- reizvolles Areal in der Landeshauptstadt. Im Anschluss
losigkeit sorgen für eine stabile und kaufkraftstarke an den Belsenpark existiert diese eine, kleine Lücke bis
Nachfrage. Der Wohnmarkt hier ist so unerschütterlich, zum Böhlerareal, die wir teilweise nun mit unserem
dass er auch in Krisenzeiten Stabilität garantiert. Quartier füllen. Der Lückenschluss erfolgt dabei von
zwei Seiten: Vom Stadtzentrum wird der Belsenpark
Welche Erfahrungen haben Sie linksrheinisch vollendet und vom Stadtrand her entstehen zukunfts-
gemacht? weisende Entwicklungen als Erweiterung des Böhler-
Küppers: Beim Oberkasseler Großprojekt Belsenpark I, areals.
einer Konversionsfläche auf einem ehemaligen Güter-
bahnhof, erwarb Pandion von CA IMMO zwei Grundstü- Mit dem Quartier am Albertussee sprechen wir
cke. Hier entwickelten wir die Bausteine Parkside One über Ihre Entwicklung im angrenzenden Stadtteil
und Parkside Two mit rund 155 Wohneinheiten. Ganz Heerdt. Was sind die Besonderheiten des ehemali-
aktuell ergab sich die Gelegenheit, mit dem Ankauf des gen Horten-Geländes?
benachbarten Areals Belsenpark II den zweiten Teil des Küppers: Wir erwarben das namensgebende Grund-
Gesamtquartiers zu entwickeln und somit ein Filet- stück „Am Albertussee 1“ im Juni 2018. Das einmalige
stück in Oberkassel zu komplettieren. Hier tritt Pandion 42.000 m² große Areal liegt leicht verdeckt unmittelbar
heute selbst als Quartiersentwickler an und wird auf am See. Dadurch war es nur wenigen bekannt. Aber
dem Areal insgesamt etwa 95.000 m² Geschoßfläche uns war bewusst, welches Potenzial hier schlummert.
entwickeln. Neben ca. 70 % Wohnraum werden auch Denn der 4 ha große See mit Wanderwegen und grünen
ein Büroturm und Gastroflächen entwickelt. Und fast in Parks bietet enormen Mehrwert und Lebensqualität.
10[Düsseldorf] fokussiert
Hier zeigt sich, dass Düsseldorf der Spagat in der Stadt- tes Publikum zu erzeugen. Das betrifft insbesondere
entwicklung gelingt: Einerseits das Biotop bestmöglich Wohnungsgrößen: Von Familienwohnungen bis hin zu
zu schützen, andererseits das Areal für den Erwerber Penthäusern für Singles decken wir eine große Band-
sinnvoll zu öffnen. Für uns steht hier alles unter der breite ab. Durch das Handlungskonzept Wohnen der
Prämisse „Leben am Wasser“. So werden sich alle 700 Stadt Düsseldorf realisieren wir 60 % freifinanzierten,
Wohnungen zum See orientieren. 20 % sozial geförderten und 20 % preisgedämpften
Wohnungsbau. Das heißt: Mindestens 40 % der 700
Welche Aspekte eines modernen Quartiers erfüllen Wohneinheiten werden Mietwohnungen. Wie hoch bei
die drei Bauabschnitte? den frei finanzierten Wohnungen die Eigennutzerquote
Küppers: Neben der hochwertigen Architektur legen sein wird, lässt sich noch nicht absehen.
wir hohe Maßstäbe an die Nachhaltigkeit des Quar-
tiers. Zum einen bietet die Lage selbst Naturflächen, Wie spiegelt sich das im Mietpreis wider?
zum anderen schaffen wir ein grünes Quartier. Aus der Küppers: Das Handlungskonzept eröffnet die Kaskade
Vogelperspektive wird beispielsweise die extensive von sehr günstigen Wohnungen für 6,80/6,90 € über
Oberbegrünung sichtbar sein. Alle Dachflächen sowie 11 € in der preisgedämpften Variante bis hoch zum
die Oberfläche der Tiefgarage werden bepflanzt. Regen- frei finanzierten Wohnungsbau. So wird eine gesunde
wasser wird in den See abgeleitet oder verdunstet. Was Durchmischung des Quartiers erzielt.
bei einem Quartier dieser Größe ein echtes Wort ist.
Aber auch beim Thema Mobilität loten wir die Mög- Eine Frage zu guter Letzt: Wie beeinflussen Ihre
lichkeiten aus. Alle Stellplätze bieten die Option einer Erfahrungswerte vom Albertussee zukünftige
Elektrifizierung. Das spielt nicht nur für Pkw eine Rol- Pandion-Projekte?
le, sondern auch für Fahrräder. Wir planen E-Lasten- Küppers: Der Albertussee ist sicherlich ein einmaliges
räder für die Community, die über die erweiterte Projekt und ich bin gespannt, wie das Quartier in den
Quartiers-App gebucht werden können. Natürlich voll- nächsten 7 Jahren angenommen wird. Die Learnings
zieht sich die urbane Entwicklung nicht nur auf dem daraus würden wir gerne auf weitere Seelagen an-
eigenen Grundstück, sondern auch auf den Freiflächen wenden. Denn Wohnen am Wasser trifft auf eine hohe
am See oder den angrenzenden hochwertigen Büroflä- Nachfrage. Wir wollen das noch stärker ins Bewusst-
chen. Das Quartier soll sich in das Stadtviertel Heerdt sein rücken. Und wer sich auf die Suche begibt, wird
eingliedern. Auch neue „Heerdter“ wollen neben aller erstaunt sein, denn es gibt mehr innerstädtische Was-
Ruhe urban wohnen. Das ist möglich, denn mit der serlagen, als man denkt.
S-Bahn sind sie in 15 Minuten an der Kö.
Wo liegen die Herausforderungen bis zur geplan-
ten Fertigstellung in 2027?
Küppers: Moderne Stadtentwickler suchen gezielt eine
Mischnutzung. So verbinden wir heute ruhiges Woh-
nen mit gewerblich geprägter Umgebung – die eben-
falls respektiert werden muss. Dazu sollte man sich
aus Entwicklersicht umfassend mit dem Grundstück
beschäftigen. Das Quartier am Albertussee konnte nur
mit offener Architektur und großen Glasflächen ge-
plant werden, weil der See im Süden liegt. Vom Norden
grenzt Gewerbe an. Bei einer umgekehrten Konstella-
tion der Lagen wäre eine attraktive Wohnentwicklung
kaum darstellbar gewesen.
Außerdem stellt der See selbst eine Herausforderung
dar. Sein Grundwasserstand erlaubt es nur bis zu ei-
ner bestimmten Tiefe wirtschaftlich vertretbar zu bau-
en. Das lässt lediglich eine eingeschossige Tiefgarage
zu. Zusätzlich sind Sanierungen am Boden notwendig.
Fotos / Visualisierungen: PANDION AG
Teile der ehemaligen Sandgrube müssen nachverfüllt
werden, weil Wohnen einen höheren Schutzanspruch
erfordert.
Auf welche Nachfrage trifft Ihr Projekt? In wel-
chem Verhältnis steht Miete zu Eigentum? Namensgeber: In direkter Nähe zum Quartier
Küppers: Wir schaffen nie Monostrukturen. Pandion befinden sich der namensgebende See und der
ist stark darin, ein marktgängiges Produkt für ein brei- beliebte Naherholungsort Heerdterhof-Garten.
11CITY REPORT WOHNEN DÜSSELDORF BNP Paribas Real Estate
DÜSSELDORF
Lebensfreude, exklusives Shopping-Ambiente und modisches Flair
sind Markenzeichen der Rheinmetropole und machen sie zu einem
der attraktivsten Wirtschaftsstandorte Europas. Da trifft es sich
gut, dass man hier auch noch sehr gut wohnen kann.
• Düsseldorf wurde von der Financial Times 2020 auf • Die durchschnittliche jährliche Fertigstellung von
Platz 3 der attraktivsten Wirtschaftsstandorte in Europa rund 2.000 Wohnungen unterscheitet demzufolge um
gewählt. Umso weniger verwundert es, dass Düsseldorf rund ein Drittel das selbstgesteckte Ziel der Stadt. Der
zwischen 2014 und 2020 ein Bevölkerungswachstum Engpass im Wohnungsmarkt bleibt somit bestehen
von +4 % verzeichnen konnte. Attraktive Wirtschafts- und spiegelt sich in der nach wie vor äußerst niedri-
und Lebensbedingungen befruchten sich gegenseitig. So gen Leerstandquote von 1,4 % wider.
fällt auch der Wanderungssaldo positiv aus und zeigt ei- • Der Angebotsengpass ist auch Projektentwicklern
nen generellen Aufwärtstrend. Im Jahr 2019 erreichte er nicht verborgen geblieben, und so wurden und werden
einen Überschuss von knapp 2.000 Personen, was einer kontinuierlich Wohnungsbauvorhaben in Düsseldorf
Steigerung um stolze 60 % entspricht. realisiert. Nachdem beispielsweise der Belsenpark I
• Analog zur Bevölkerungsentwicklung konnte auch der in Oberkassel mit etwa 450 Wohnungen für alle Al-
Wohnungsbestand zulegen. Von 2014 bis 2020 er- tersgruppen realisiert wurde, gehen mittlerweile die
höhte sich die Anzahl der Wohnungen ebenfalls um Planungen für den zweiten Bauabschnitt weiter. Da-
+4 %. Diese auf den ersten Blick erfreuliche Nachricht bei kann aus heutiger Sicht von einem Baustart im
relativiert sich allerdings, wenn man berücksichtigt, Jahr 2023 ausgegangen werden. Geplant sind weitere
dass die Haushaltsentwicklung die entscheidende knapp 70.000 m² Bruttogrundfläche, die dem Wohnen
Kennziffer ist. Hier zeigt sich, dass die Anzahl der zu- dienen sollen.
sätzlichen Haushalte jedes Jahr das Neubauangebot
übertroffen hat.
ENTWICKLUNG BEVÖLKERUNG UND WOHNUNGSBESTAND 2014–2020 ENTWICKLUNG NACHFRAGE UND ANGEBOT 2014–2019
Bevölkerung Wohnungsbestand Genehmigungen fertiggestellte Wohnungen
ø zusätzl. Haushalte p. a.
3.742
4.000
621.877
3.232
3.581
598.686
3.500
2.875
2.488
3.000
2.443
+4 %
2.182
2.072
2.028
1.996
1.985
2.500
347.344
335.329
2.000
1.122
1.500
947
+4 % 1.000
500
2014 2020 2014 2020 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2020 Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Deutschland, 2020; GfK Geomarketing
12Zahlen & Fakten
AUF EINEN BLICK
NACHFRAGE
+1.938
Personen
Wanderungssaldo im Jahr 2019,
7,8 %
Arbeitslosenquote 2020,
+1.214 Personen im Jahr 2018 +1,2 %-Punkte zum Vorjahr
343.001 Haushalte 104,6
zum 31.12.2019, +450 Haushalte zum Vorjahr Kaufkraftindex pro Haushalt 2020, 50.058 € Kaufkraft pro Haushalt
ANGEBOT
347.344
Leerstandsquote
1,6 %
1,4 %
Wohnungen
zum 31.12.2019, +2.036 Wohnungen zum Vorjahr 2014 2019
49,7 %
Anteil Mehrfamilienhäuser 31.12.2019, unverändert zum Vorjahr
3.742
Baugenehmigungen 2019, +1.254 Wohnungen zum Vorjahr
Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, GfK Geomarketing, Bundesagentur für Arbeit, CBRE-empirica Leerstandsindex 13CITY REPORT WOHNEN DÜSSELDORF BNP Paribas Real Estate
MARKT FÜR MIETWOHNUNGEN
HOHE MIETDYNAMIK IN HEERDT UND UNTERBILK
TOP 5 (BESTAND)
Uerdingen 59 524
57 3 ANGEBOTSMIETEN 2020
52
14,85 €/m2
Angermund Lintorf Altstadt / Carlstadt
Heiligenhaus
14,10
44 €/m2
Oberkassel
Kaiserswerth
14,00 €/m2
Ratingen Heerdt
44
Düsseldorf Airport 13,70 €/m2
Medienhafen
Rhein
Osterath Stockum Rath 13,35 €/m2
Meerbusch
Pempelfort
Büderich Mettmann
Pempelfort Gerresheim MIETDYNAMIK 2014–2020
Heerdt
52 Oberkassel 3
50 %
Kaarst Altstadt
Heerdt
57 Erkrath
Oberbilk
NEUSS
Unterbilk 47 %
Unterbilk
Eller
1 Unterbacher 46 40 %
See Haan
© mapz.com - Map Data: OpenStreetMap ODbL
R h ei
Bilk
Quelle: IDN Immodaten GmbH
Elbsee
n
59
Holthausen 40 %
Flingern Nord
Hilden
46 Benrath 40 %
Pempelfort
Urdenbach
R h ei
n
LAGEKLASSE sehr gut gut durchschnittlich einfach
• Die angespannte Marktlage ist in Düsseldorf überall über ein Viertel gestiegen sind. Dies belegt den Nach-
spürbar. Durch die stetig gestiegene Nachfrage bei frage- und Preisdruck auf den gesamten Düsseldorfer
nicht ausreichendem Angebot ist die Leerstandsrate, Markt, da nicht nur die beliebten Lagen profitieren,
Foto: Fotolia / davis
die bereits im Jahr 2014 mit 1,6 % sehr niedrig war, bis sondern auch weniger gefragte Stadtteile deutliche
2019 auf nur noch 1,4 % gefallen. So verwundert es Preisanstiege zu verzeichnen haben.
nicht, dass die Angebotsmieten von der einfachen bis • Die höchste Steigerungsrate ergibt sich für Lagen mit
hin zur sehr guten Lage zwischen 2014 und 2020 um guter Wohnqualität, die einen Anstieg von 30 % auf-
14Zahlen & Fakten
Mieten über alle vier Lageabstufungen um ein Viertel gestiegen
Zentrumsnahe Stadtteile mit höchstem Mietniveau
Mietwachstum in den teuersten Stadtteilen bis zu 50 %
weisen. Aktuell werden hier rund 11,70 €/m² gefor- ENTWICKLUNG DER ANGEBOTSMIETEN NACH WOHNLAGEN (BESTAND)
dert. Auch die sehr guten Lagen kommen mit 29 % auf sehr gut (+29 %) gut (+30 %) durchschnittlich (+27 %)
eine hohe Mietsteigerungsrate und liegen bei einer einfach (+26 %) gesamt (+28 %)
mittleren Angebotsmiete von rund 12,90 €/m². €/m²
• Differenziert nach Stadtteilen sind es vor allem die
13
zentrumsnahen Wohngebiete, in denen die höchsten
Angebotsmieten notiert werden. So ist die höchste
12
Medianmiete in der Altstadt bzw. in der Carlstadt mit
14,85 €/m² zu verzeichnen. Aber auch rechtsrheinisch 11
werden im beliebten und durch viele Altbauten ge-
10
prägten Oberkassel im Mittel immer noch mehr als
14 €/m² Miete fällig.
9
• Etwas günstiger unter den hochpreisigeren Stadttei-
len wird es in Pempelfort. In diesem von einer star- 8
ken Nutzungsdurchmischung geprägten Stadtteil mit
seinem hohen Anteil an historischer Bebauung sowie 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
einer Prägung durch Kulturbetriebe und Kreativwirt- Quelle: IDN Immodaten GmbH
schaft ergibt sich eine Medianmiete von 13,35 €/m².
Diese liegt allerdings immer noch fast 20 % über dem
gesamtstädtischen Wert. ANGEBOTSMIETEN NACH ZIMMERZAHL 2020 (BESTAND)
• Dass trotz der dynamischen Entwicklung auch in den €/m² Median oberes Segment
sehr guten Wohnlagen noch Luft nach oben ist, zeigt
sich daran, dass zu den Stadtteilen mit den stärks- 20
ten Preissteigerungen auch Lagen mit guter und sehr
guter Wohnqualität gehören. So fiel etwa in Unterbilk
15
der Mietpreisanstieg zwischen 2014 und 2020 mit
+47 % deutlich überproportional aus. Auf den ersten
Blick etwas überraschend legte auch im eher boden- 10
ständigen Heerdt die Angebotsmiete um knapp 50 %
zu, sodass im Mittel hier aktuell 14,00 €/m² zu Buche
stehen. Dies hängt insbesondere mit den vielen Neu- 5
entwicklungen der vergangenen Jahre zusammen, die
12,25
11,25
11,35
12,10
13,30
bei Anschlussvermietung mittlerweile im Bestands-
segment als Wohnungen mit qualitativ sehr hochwer- 1 2 3 4 5 und mehr
tigem Standard auftauchen. Quelle: IDN Immodaten GmbH
15CITY REPORT WOHNEN DÜSSELDORF BNP Paribas Real Estate
MARKT FÜR
EIGENTUMS-
WOHNUNGEN
KAUFPREISANSTIEG
HÖHER ALS MIETANSTIEG
• Nicht nur im Bereich der Mietentwicklung zeigt sich
die Attraktivität der Rheinmetropole Düsseldorf.
Auch der Markt für Eigentumswohnungen ist von
erheblichen Preissteigerungen geprägt, welche die
lebhafte Nachfrage belegen. Er wird unterstützt von
den immer noch äußerst günstigen Finanzierungs-
bedingungen.
• Zusätzlich zählt Düsseldorf zu den mit am höchsten
verdichteten Großstädten in Deutschland. Dies er-
höht den Preisdruck auf die Wohnungsbaugrundstü-
cke und damit in Folge auch auf die Neubaupreise Preise in der der Altstadt nähern sich
im Eigentumswohnungsmarkt.
• Insgesamt über alle 4 Wohnlagen stiegen die Ange- fünfstelligem Bereich
botspreise in Düsseldorf zwischen 2014 und 2020
um fast 60 % an. Anders als der Mietwohnungs- Ehemalige Arbeiterquartiere profitieren
markt zeigt sich dabei eine klare Differenzierung
zwischen einfacher und sehr guter Lage. Da die
von Neubauvorhaben
einfachen Lagen absolut betrachtet von einem
niedrigeren Preisniveau aus gestartet sind, ergibt
Preisdynamik von +60 % in Düsseldorf
ANGEBOTSPREISE (BESTAND) 2020 IN DEN ABSOLUTEN PREMIUMLAGEN
9.595 €/m 2
7.490 €/m 2
6.845 €/m 2
5.805 €/m 2
5.545 €/m 2
Foto: Adobe Stock / Sina Ettmer
Altstadt / Carlstadt Medienhafen Oberkassel Pempelfort Heerdt
Quelle: IDN Immodaten GmbH
16Zahlen & Fakten
STADTTEILE MIT DER HÖCHSTEN PREISDYNAMIK 2014–2020 ENTWICKLUNG DER ANGEBOTSPREISE ETW IN DEN WOHNLAGEN
(PREIS 2020, BESTAND) (BESTAND)
sehr gut (+57 %) gut (+65 %) durchschnittlich (+68 %)
einfach (+84 %) gesamt (+59 %)
129 %
€/m²
6.000
5.000
4.000
Pempelfort
(5.805 €/m2) 113 % 3.000
2.000
1.000
102 % Garath 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Quelle: IDN Immodaten GmbH
(3.590 €/m2)
ANGEBOTSPREISE NACH ZIMMERZAHL 2020 (BESTAND)
€/m² Median oberes Segment
100 %
8.000
Holthausen
(3.500 €/m2)
6.000
90 % Eller 4.000
(3.505 €/m2)
2.000
4.165
3.915
4.075
4.275
4.205
Flingern Süd 1 2 3 4 5 und mehr
(4.415 €/m2) Quelle: IDN Immodaten GmbH Quelle: IDN Immodaten GmbH
sich hier mit 84 % eine deutlich höhere Wachstums- nur als Bürostandort beliebt, sondern kommt als
rate als in den sehr guten Lagen mit +57 %. Passend zweitteuerster Stadtteil auf Wohnungspreise von
dazu ist auch der preisliche Abstand der beiden knapp 7.500 €/m².
Qualitätskategorien zwischen 2014 (1.160 €/m²) • In 3 Stadtteilen haben sich die Preise zwischen
und 2020 (1.300 €/m²) relativ konstant geblieben. 2014 und 2020 sogar mehr als verdoppelt. Dazu
• Das durchschnittliche jährliche Angebotspreis- gehören: Pempelfort, Garath und Holthausen. Auch
wachstum der vergangenen 6 Jahre lag in Düssel- ehemalige Arbeiterquartiere wie Flingern konn-
dorf insgesamt bei rund 8 %. Auch im Jahr 2020 ten in ihrer Preisdynamik erheblich von Neubau-
wurde dieser Wert mit 6 % trotz Corona-Pandemie vorhaben profitieren. In Flingern Süd betrug der
nur knapp unterschritten. Preisanstieg in den letzten 6 Jahren rund 90 % –
• Nach wie vor weist die Altstadt / Carlstadt die eine Entwicklung, die sicherlich auch auf die knapp
höchsten Angebotspreise auf. Im Jahr 2020 näher- 1.000 Neubauwohnungen im nördlich angrenzen-
ten sich diese mit rund 9.600 €/m² sogar dem fünf- den Entwicklungsgebiet Grafental zurückzuführen
stelligen Bereich an. Auch der Medienhafen ist nicht ist.
17CITY REPORT WOHNEN DÜSSELDORF
MARKT FÜR MEHRFAMILIENHÄUSER
GERINGES ANGEBOT TRIFFT AUF HOHE NACHFRAGE
• Die wirtschaftlichen Fundamentaldaten für Düsseldorf rund 300 und 400 Mio. € jährlich. Im Jahr 2019 stieg
sehen gut aus, und dies spiegelt sich auch im Anlage- der Umsatz zwar wieder auf 465 Mio. € an; das sich
markt für Zinshäuser und Mehrfamilienhäuser wider. hier ein nachhaltiger Trend abzeichnet, erscheint vor
Nach wie vor kann von einem starken Verkäufermarkt dem Hintergrund des begrenzten Angebots aber eher
gesprochen werden. Auch wenn die Corona-Pandemie unwahrscheinlich. Ähnlich verhält es sich mit dem
kurzfristig zu einer Art Orientierungspause führte, ist durchschnittlich erzielten Betrag je Transaktion: Die-
die Nachfrage nach Wohninvestments mittlerweile ser schwankt zwischen 1,2 und 1,5 Mio. €.
wieder gewohnt hoch und konzentriert sich sowohl auf • Die angespannte Marktsituation kommt auch in der
Bestandsimmobilien als auch auf kleinere Gewerbe- Preisentwicklung zum Ausdruck. Für Neubauobjekte
bauten mit Umnutzungspotenzial in Richtung Wohnen. wird aktuell in der Spitze etwa das 32,5-Fache der
• Im Fokus der Nachfrage stehen vor allem die Top-La- Jahresnettokaltmiete erzielt. Im Jahr 2014 lag dieser
gen in den beliebten Stadtteilen wie z. B. Oberkassel, Kaufpreisfaktor noch beim 24,5-Fachen. Dies ent-
Golzheim oder Düsseltal. Aber auch die Peripherie bzw. spricht einem Wachstum um rund ein Drittel. Dass
der Speckgürtel der Stadt rücken vermehrt ins Interes- sich der Geldumsatz in den letzten Jahren trotz kon-
se der Investoren. Nach wie vor trifft die hohe Nachfra- tinuierlich gestiegener Preise nicht ebenfalls spürbar
ge jedoch auf ein zu geringes Angebot. erhöht hat, kann als weiteres Indiz für das nicht aus-
• Der Nachfrageüberhang zeigt sich auch im registrier- reichende Angebot gewertet werden. Die käuferseitige
ten Geldumsatz: Bis auf die zwei Ausnahmejahre 2012 Nachfrage würde auch deutlich höhere Investment-
und 2016 schwankt dieser relativ stabil zwischen volumina zulassen.
VERKÄUFE VON MEHRFAMILIENHÄUSERN ENTWICKLUNG DER VERKAUFSFAKTOREN NEUBAU (SPITZE)
Verkäufe (Anzahl) Geldumsatz (in Mio. €) Spitzenmultiplier Neubau
1.200 35
1.000
32,5
31,0
30,5
800 30 29,5
28,0
600
26,0
Foto: 2019 Gordon Bussiek
400 25 24,5
200
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Quelle: Gutachterausschuss der Stadt Düsseldorf Quelle: BNP Paribas Real Estate GmbH
18Zahlen & Fakten
STANDORTE
IM ÜBERBLICK
12,75 €/m2
HAMBURG
55 % / 13 %
12,40 €/m2 33,0
24 % / 6 %
7,40 €/m2 BERLIN
32,5
30 % / 8 %
28,0
ESSEN 6,80 €/m2
30 % / 6 %
DÜSSELDORF 11,25 €/m2 29,0
28 % / 7 %
LEIPZIG
32,5
KÖLN
11,50 €/m2 Berlin mit Abstand am dynamischsten
29 % / 9 % FRANKFURT München bewegt sich auf 20-€/m²-Marke zu
32,5
15,00 €/m2 Hamburger Mietwachstum etwas abgeschwächt
32 % / 9 %
33,0 19,40 €/m2
40 % / 7 %
STUTTGART
35,0
14,65 €/m2
MÜNCHEN
41 % / 7 %
33,5
Medianmiete 2020 (Bestand)
Mietentwicklung (Bestand): 2014–2020 / 2018–2020
Verkaufsfaktoren (Neubau Spitze)
Quellen: IDN Immodaten GmbH, BNP Paribas Real Estate 19CITY REPORT WOHNEN DÜSSELDORF BNP Paribas Real Estate
THE FUTURE IS NOW
DIGITALE LÖSUNGEN FÜR
PRIVATE VERMIETER
Wer als Vermieter mehr Aufgaben aus der Hand gibt und automatisiert,
gewinnt. Denn durch die Digitalisierung haben sie in Zukunft mehr Zeit,
weniger Kosten und zufriedenere Mieter. Smarte Lösungen bei der Immo-
bilienverwaltung, die einen echten Mehrwert bieten, gibt es mittlerwei-
le viele. Laut einer Studie von ImmobilienScout24 planten 2020 über die
Hälfte aller Vermieter, sich digital bei der Immobilienbewirtschaftung
unterstützen zu lassen. Wir geben daher einen Überblick für alle Haus-
eigentümer, die von digitaler Intelligenz profitieren und den ersten Schritt
in eine digitale Zukunft gehen möchten.
P
ropTechs sind in Deutschland in den vergange-
nen Jahren wie Pilze aus dem Boden geschos-
sen. Sie haben es sich zur Aufgabe gemacht, die
Immobilienwelt zu verändern und die eher ana-
loge Branche bei den Herausforderungen der digitalen
Transformation zu unterstützen. Auch Immobilienkon-
zerne zeigten sich zunächst erfreut: „PropTechs wurden
zur Hoffnung der etablierten Unternehmen“, beschreibt
es Andreas Völker. Seit 1999 leitet er als Geschäftsfüh-
rer und Head of Investment Consulting die BNP Paribas
Real Estate Consult GmbH und ist oft mit verschiedenen
Start-ups im Gespräch. Ein regelrechter Hype setzte
ein, bald kamen aber auch Ängste zur Euphorie hinzu:
Wird die Immobilienwirtschaft ähnliche Disruptionen
wie etwa die Musikindustrie mit dem Aufkommen von
Streaming-Plattformen wie Spotify erleben?
„Indem Vermieter und Eigentümer in Prop- Nach fast einem Jahrzehnt lässt die große Disrup-
Techs investieren, binden sie Innovationen tion, also ein komplett neues Businessmodell, noch auf
ein und verjüngen quasi ihre Belegschaft. Es sich warten. „Nur etwa 5 Prozent aller PropTechs fallen
auf“, betont Völker. „Die Start-ups arbeiten momentan
wird interessant sein zu sehen, wie sich die an einzelnen Prozessen, also isolierten Lösungen, und
kleinen, kreativen Start-ups in einem größe- nicht an ganzheitlichen Modellen, welche die Branche
ren, eher konventionellen Umfeld behaupten.“ revolutionieren könnten.“
Wir wollen uns vier junge und vielversprechende
ANDREAS VÖLKER Unternehmen genauer anschauen und beleuchten, wie
Managing Director BNP Paribas Real Estate diese Wohnungsvermietern helfen.
20The Future is Now
Definition PropTech
Der Begriff PropTech setzt sich zusammen aus Property und Technology und beschreibt junge Unternehmen,
welche die Immobilienbranche mithilfe neuer Techniken bei der digitalen Transformation unterstützen
möchten. Ähnliche Entwicklungen lassen sich auch in anderen Branchen beobachten – vielleicht kennen Sie
bereits die Begriffe FinTech oder InsurTech.
4 PROPTECHS, DIE VERMIETER IM AUGE
BEHALTEN SOLLTEN:
objego liefert mobile Immobilienverwaltung
Wer sich traut, Excel-Tabellen und Un-
terlagen in Aktenordnern ins Archiv zu
verbannen, schafft mit objego den ersten
Meilenstein in der Digitalisierung des Ver-
mieteralltags. Ziel des PropTechs ist es, die
Immobilienverwaltung komplett digital zu
machen und in einer einzigen Web-Anwen-
dung abzubilden.
Dazu bringt das Essener Start-up die
Organisation aller Einheiten samt Ne-
benkostenabrechnung und Dokumenten-
management ins Web. Das Bankkonto kann
direkt mit objego verbunden werden, so-
dass Mieteinnahmen automatisiert und
Rechnungen und Ausgaben in der Finanz-
übersicht direkt erfasst werden. Mit dem
eingebauten Dokumentenmanagement
sind alle wichtigen Dokumente jederzeit
und von überall aus abrufbar.
Und das Beste: Für sämtliche Objekt-
typen – von der vermieteten Eigentums-
wohnung über Einfamilienhäuser, Mehr-
familienhäuser mit und ohne Gewerbe-
einheiten – erstellt das Tool die Neben-
kostenabrechnung inklusive Anschreiben
an die Mieter fast komplett selbstständig. Einfach, intuitiv und sicher.
Die Geschäftsführer Philip Rodowski privater Vermieter noch mehr zu erleich- Das Herzstück der Software ist
und Jörn Reckeweg sind bereits seit An- tern. Im Februar wurde beispielsweise ein die Nebenkostenabrechnung für
Foto: objego GmbH
Wohn- und Gewerbeimmobilien.
fang 2020 erfolgreich mit der Lösung am Feature hinzugefügt, das die Vorbereitung
Markt unterwegs und arbeiten mit ihrem der Anlage V für die Steuererklärung durch
Team fortwährend an der Integration wei- schnellen Export aller relevanter Daten
terer digitaler Lösungen, um das Leben und Informationen stark vereinfacht.
21CITY REPORT WOHNEN DÜSSELDORF BNP Paribas Real Estate
Wunderflats: Online-Vermietung ohne Zeitaufwand
Im Handumdrehen passende Mie- einem übersichtlichen Dashboard vertrag zur Unterschrift erstellt.
ter finden, Mietvertrag online dargestellt und können ganz ein- Während des gesamten Prozesses
unterschreiben und die Zugänge fach verwaltet werden. Der größte ist das Team von Wunderflats je-
über KIWI erstellen – fertig. Das Zeitgewinn: Es tauchen nur rele- derzeit persönlich erreichbar.
Berliner PropTech Wunderflats vante Anfragen auf. Denn mithilfe Wunderflats und seine Wett-
übernimmt für Vermieter die eigens entwickelter Algorithmen, bewerber schließen die Lücke im
professionelle Vermarktung von die durch maschinelles Lernen Markt für Aufenthalte ab einem
Inseraten sowie die vollständige jeden Tag intelligenter werden, Monat. Das Angebot richtet sich
Abwicklung und Administration schlägt das Unternehmen Inse- vor allem an Arbeitnehmer, die
der Vermietungen. rate vorrangig den Nutzern vor, sich nur zeitlich begrenzt in einer
Eine personalisierte und effizi- bei denen die Wahrscheinlichkeit Stadt aufhalten. Wer flexibel und
ente Nutzungserfahrung steht bei eines Vertragsabschlusses am agil leben und arbeiten möch-
dem Marktführer für möbliertes höchsten ist. Haben Vermieter te, findet digital kurzfristig ein
Wohnen auf Zeit in Deutschland sich für einen Mieter entschie- passendes Zuhause in deutschen
dabei an erster Stelle. Alle Insera- den, wird dessen Arbeitsverhält- Großstädten. Und diese Einfach-
te und entsprechende Mietanfra- nis durch Wunderflats verifiziert heit wird auch den Vermietern
gen werden für den Vermieter in und ein rechtlich geprüfter Miet- geboten.
Digitalen Mehrwert für Mieter schaffen: KIWI macht Türen smart
Wie kommen die Handwerker von Doozer in die Woh- Nölling ein Treiber zur Kosteneinsparung. Das Stichwort
nung? Bestenfalls mit einer Türsteuerung auf Entfernung hier: Schlüsselmanagement-Prozesse. Zutrittsrechte von
und ohne persönlichen Kontakt. Diesen Effizienzgewinn App-Nutzern und Transpondern werden im Online-Portal
sichert sich der digitale Wohnungsvermieter mit einem per Knopfdruck gewährt und wieder entzogen. Vorbei die
Anbieter wie KIWI. Dessen digitales Schließsystem lässt Zeit, in der Schlüssel aufwendig und teuer nachgemacht
sich per App und KIWI-Transponder steuern. Erstaunlich: und Schlösser ausgetauscht werden müssen. Der ers-
Das Smart-Entry-System wird nicht etwa anstelle des te Schritt zu einem „Smart Home“ ist also gar nicht so
Standard-Türschlosses, sondern zusätzlich installiert. schwer, wie es zunächst klingen mag.
Die Nutzung der herkömmlichen Schlüssel ist dadurch
nicht beeinträchtigt.
Neben der bequemen Türöffnung von unterwegs, mit
der eben jene Doozer-Handwerker oder vertrauenswür- 2
dige Paketboten Zutritt zur Wohnung erhalten, gehen
mit digitalen Schließsystemen weitere Vorteile einher.
Denn KIWI ist laut Gründer und Geschäftsführer Karsten
1
1 Von außen nicht sichtbar wird der Türsensor im
Klingeltableau der Immobilie installiert.
2 Öffnen per Klick: Mit der Smartphone-App wird die Tür
per Tab auf das Display geöffnet.
22The Future is Now
„Als Architekt bin ich angetreten, um die
Chancen der Digitalisierung endlich auch für
die Immobilienwirtschaft nutzbar zu machen
und den Prozess der Leerwohnungs-Sanierung
vollständig online abzuwickeln.“
NICHOLAS NEERPASCH
Gründer und Geschäftsführer von Doozer
Im Bereich der Auftragsvergabe von Wohnungssanierungen
kostet die analoge Abwicklung von der Bedarfsfeststellung bis
hin zur Beauftragung viele Bestandshalter viel Zeit und Geld.
Sanieren wie die Profis mit Doozer
Auch die Handwerkerbranche arbei- be des gewünschten Sanierungszeitrau- Investoren vorbehalten, die aufgrund
tet bereits digital. Nicholas Neerpasch mes sieht er sofort, welche Handwerker der hohen Anzahl an Wohnungseinhei-
und Carsten Petzold haben mit Doozer für genau diese Maßnahme zu welchem ten dauerhaft ihr eigenes Handwer-
in weniger als 7 Jahren den größten Preis verfügbar sind. Preiskalkulation kerteam beschäftigen konnten. Doozer
deutschen digitalen B2B-Handwerker- und Leistungsverzeichnis sind detail- nutzt das Handwerkernetzwerk, um nun
Fotos / Visualisierungen: KIWI.KI GmbH; Knut Koops photography; hanohiki - stock.adobe.com
markt ins Leben gerufen. Das Prinzip liert. Der Auftraggeber erhält dadurch zusätzlich auch ähnliche Vorteile für
ist simpel: Der Kunde, sprich der Im- umfassende Markttransparenz, für die private Vermieter realisieren zu können.
mobilieneigentümer mit Sanierungsnot, der Handwerkermarkt bisher weniger Handwerksunternehmen profitieren von
hinterlegt in der Online-Plattform alle bekannt war. einer besseren Planbarkeit und höheren
wichtigen Angaben zur Wohnung und Schnelle Sanierungen zu marktübli- Auslastung, was wiederum den Preis
legt die Produkte und die gewünschten chen Preisen waren in der Vergangen- reduziert. Digitalisierung funktioniert –
Sanierungsleistungen fest. Nach Einga- heit vor allem großen institutionellen zum Vorteil aller Akteure.
The time is now: Die Digitalisierung der Wohninvestoren. Zwar ist zu Beginn der Nutzung der
eigenen Wohnimmobilien vorantreiben digitalen Tools ein Zeitinvestment erforderlich, um die
Trotz der Vorteile ist die Akzeptanz deutscher PropTechs Systeme kennenzulernen und auf die eigenen Objekte zu
bei privaten Vermietern noch bestenfalls mittelmäßig. übertragen. Sie helfen jedoch, wiederkehrende Aufgaben
Um Vorbehalte auszuräumen und während des gesam- zu erleichtern, sorgen für mehr Planbarkeit oder wer-
ten Immobilienzyklus Vorzüge zu schaffen, arbeiten die ten das Mieterempfinden der Wohnung durch Smart-
Start-ups eng zusammen und verbinden ihre Leistun- home-Technologie wesentlich auf. Wenn nicht jetzt,
gen untereinander. Immer mehr Schnittstellen bauen wann dann? Es ist höchste Zeit, die digitale Transfor-
bestehende Hürden ab und vereinfachen das Leben der mation in der Wohnungswirtschaft voranzutreiben!
23CITY REPORT WOHNEN DÜSSELDORF
IM GESPRÄCH MIT PHILIPP SCHMITZ-MORKRAMER VON QUANTUM
WOHNBAU, WIE ICH
IHN SEHE!
4,9 Mrd. € 1,6 Mio. m 2
8,2 Mrd. €
Projektentwicklungsvolumen Gebaute Fläche Assets under Management
(seit Gründung 1999) (seit Gründung 1999) (2020)
24 Quantum in ZahlenIm Gespräch mit Philipp Schmitz-Morkramer von Quantum
„Pionier“, bei diesem Titel hebt der zurück-
haltende Hamburger eher abwehrend die Hand.
Dennoch fokussierte sich Philipp Schmitz-
Morkramer als einer der ersten auf Wohnimmobi-
lien. In einer Zeit, als andere noch auf Office oder
Hotel als Assetklasse schielten, investierte er für
Institutionelle und sein Family Office, agiert aber
auch als einer der größten Entwickler Deutsch-
lands. Trotzdem zeigt sich der sympathische
Familienvater in einem Gespräch ohne Plattitüden „Trotz des Runs auf Wohn-
als guter Kaufmann. Mit seinem glasklaren Blick immobilien haben wir den
auf den Markt analysiert er Erfolgsfaktoren und Zenit noch nicht gesehen.
Hürden. Das Volumen seiner Projekte lag allein Die Zeichen stehen weiter-
hin auf Wachstum.“
2020 bei 1,5 Mrd. €, begeistert aber hat ihn ein
PHILIPP SCHMITZ-MORKRAMER
Sportplatz in seiner Wahlheimat. Gründer von Quantum
M
an spürt das Herzblut der Grün- schung. Aber was sah er, was die anderen fort: „Es gab ausländische Wettbewerber,
dertage, wenn man Philipp nicht sahen? Die breit gestreute, atomisierte die für 500 bis 900 €/m² kauften. Zahlen,
Schmitz-Morkramer nach seinen Mieterstruktur wertete er als krisenresistent. die aus heutiger Sicht dem Märchenbuch
ersten Projekten fragt. „Als De- Die Vielfalt der Mietverträge würde zukünf- der Immobilienwirtschaft zu entspringen
veloper erwarben wir 2008 den tig dazu beitragen, dass starke Wertverluste scheinen.“ Auch als die „Schallmauer“ von
Allianz-Sportplatz in Hamburg. Für das 5 ha ausblieben. Wie recht er damit haben sollte, über 1.000 €/m² durchbrochen wurde, spra-
große Gelände, eingebettet in Kleingärten, würden Krisen wie der Lehman-Crash oder chen deutsche Immobilienspezialisten von
entwickelten wir den B-Plan“, erläutert der die Corona-Pandemie zeigen. Konkret such- „überpreist“. Ausländische Investoren, wie
gebürtige Frankfurter das erste Projekt in te das Team weniger volatile Investments etwa das US-Unternehmen Cerberus Ca-
seiner Wahlheimat, in der er seit 26 Jahren mit guter Risikostreuung. Schritt für Schritt pital Management, fingen aber gerade erst
zu Hause ist. Damit sei ein Flächentausch überzeugten Schmitz-Morkramer und sein an, in den für sie unterbewerteten Markt zu
für die Kleingärtner, aber auch eine neue, Co-Vorstand Frank Schmidt Investoren von investieren.
öffentliche Sportinfrastruktur einherge- ihrer Sichtweise.
gangen. „Eine Win-Win-Win-Situation. Ein „Als Deutsche waren wir unter den Tages-Schau
guter Deal für die Stadt, für uns und für institutionellen Playern fast allein“, erin- „Wenn ich den Markt heute betrachte,
die Sportvereine“, freut sich Schmitz-Mor- nert sich der heute 52-Jährige und fährt macht ja mittlerweile jeder Wohnen“, winkt
kramer. Das sei heute schwieriger: Sport der Quantum-Chef ab. Etwa vor sechs, sie-
in verdichteten Gebieten sei aufgrund des ben Jahren begannen Investoren seinen
Lärms selten gewünscht. Auf dem Gelände der Stadtgärten entstanden Beobachtungen nach, verstärkt auf den Zug
Der Investmentspezialist begann früh: sowohl Eigentums- als auch Mietwohnungen „Wohnen“ aufzuspringen. Warum dieser
unterschiedlicher Größe.
Anfang 2006 legte Quantum das erste Son- Sinneswandel? Der Branchenkenner be-
dervermögen, den Wohnimmobilienspe- gründet das mit der aus der Lehman-Krise
zialfonds „Habitare“, auf. „Zu dieser Zeit resultierenden Unsicherheit. Und so kam
waren kaum Investoren zu finden, die in 2013/2014 der Durchbruch in der Breite.
die vermeintlich langweilige Assetklasse „Was das Geschäft aber nicht einfacher
investieren wollten“, erinnert sich Philipp macht“, sagt er. „Das Produkt ist überschau-
Schmitz-Morkramer. Denn damals trennten bar, der Markt ist kleinteilig, der relevante
Fotos: Ralf Buscher
sich viele Investoren von ihren Wohnimmo- Teilmarkt stark zersplittert, und Grundstü-
bilienbeständen, um sich renditeträchtige- cke werden nicht billiger. Retrospektiv be-
ren Alternativen zuzuwenden. Der Experte trachtet sind wir gut aufgestellt und waren
sah darin trotzdem eine attraktive Beimi- immer überzeugt, zu einem vernünfti-
25Sie können auch lesen
