Immo-Monitoring 2015 I 1 Herbstausgabe

Immo-Monitoring
2015 I 1 Herbstausgabe

Die Vernunft formt den Menschen,
das Gefühl leitet ihn.
Jean-Jacques Rousseau (1712–1778)
Genfer Schriftsteller, Philosoph und Komponist

Editorial

Umschreibt der Begriff «kognitive Dissonanz» das gegenwär-
tige Befinden der Akteure auf dem Immobilienmarkt am bes-
ten? Öffnet sich zwischen den individuellen Überzeugungen
und den vorhandenen Informationen ein Spannungsfeld?
Durchaus möglich. Denn während die Marktentwicklung
grossräumig stabil scheint, nehmen die Eigentümer in ver-
schiedenen Regionen Vermarktungsschwierigkeiten wahr.
Nach mehr als 15 Jahren mit einem strukturellen Nachfrage-
überhang nach Wohneigentum und Renditeobjekten ist die
Verwirrung allerdings durchaus verständlich.
   Die veränderte Marktsituation zeigt sich aber auch in ei-
ner geöffneten Schere zwischen den Preisvorstellungen
der Anbieter und der Zahlungsbereitschaft der Nachfrager
– der «Bid-Ask-Spread» nimmt zu. Ein weiteres Indiz dafür,
dass die Marktentwicklung an vielen Orten ihren Kulmina-
tionspunkt überschritten hat, ist die gestiegene Anzahl ge-
setzlicher Interventionen. Unabhängig von ihrer Notwendig-
keit erfolgen sie häufig zu spät und schiessen nicht selten
über das angepeilte Ziel hinaus.
   Seit 1985 untersucht Wüest & Partner die Entwicklun-
gen auf dem Immobilienmarkt kritisch. Dabei lotet es so-
wohl die Risiken als auch die künftigen Chancen aus. Damit
das Unternehmen eine fundierte und unabhängige Beurtei-
lung gewährleisten kann, pflegt und fördert es mit einem
interdisziplinären Ansatz von jeher eine ausgeprägte Ana-
lyse- und Datenkompetenz. Und um diese noch weiter aus-
zubauen, hat Wüest & Partner Anfang 2014 die Datahouse
AG übernommen. Das Spin-off-Unternehmen der ETH Zü-
rich vereint Kompetenzen in den Bereichen IT, Statistik und
Management und setzt so bestens gerüstet anspruchsvolle
Datenprojekte um.
   Mit all seinen Publikationen verfolgt Wüest & Partner stets
dasselbe Ziel: Interessierten Kreisen sollen Fakten, Einbli-
cke, Denkanstösse und Entscheidungsgrundlagen geboten
werden. So auch mit dem neuesten «Immo-Monitoring®»:
Neben der gewohnten umfassenden Datenfülle beinhaltet
es verschiedene ausgewählte Fachbeiträge. Ausserdem öff-
net Wüest & Partner mit dieser Ausgabe auch in technologi-
scher Hinsicht ein neues Kapitel: Das «Immo-Monitoring®»
ist heuer erstmals vollständig in digitaler Form verfügbar.

Inhaltsverzeichnis

Management Summary                                  9

1 Wirtschaftsumfeld                                15

2 Perspektiven: Wohnungsmarkt                      25
  Der Zweitwohnungsmarkt                           34
  Prognosen                                        38

3 Perspektiven: Geschäftsflächenmarkt              41
  Büroflächen: Verborgene Dynamik                  46
  Prognosen                                        50

4 Entwicklungsareale: Platz für eine Grossstadt    53

5 Brennpunkt Hypothekarmarkt                       65

6 Die Zukunft der Verkaufsflächen                  77

7 Direkte und indirekte Immobilienanlagen          85

8 Stadtporträt: Frauenfeld                         93

9 Baumarkt                                         101
  Prognosen                                        103

10 Bauteile                                        107

11 Immobilienatlas
   Regionaler Immobilienatlas                      118
   Preis- und Liquiditätskarten nach Segment       150
   Baulandpreiskarten nach Segment                 160

12 Markt- und Regionendaten
   Der Schweizer Immobilienmarkt auf einen Blick   166
   Mietwohnungen: Preise und Rating                168
   Wohneigentum: Preise und Rating                 176
   Geschäftsflächen: Preise und Rating             186
   Preise in den Mittelzentren                     194
   Baulandpreise nach Segment                      196
   Grossprojekte im Hoch- und Tiefbau              198

Quellenverzeichnis und Glossar                     205

Management Summary

   Preis-Leistungs-Verhältnis wieder zentral

   Nach einer bemerkenswert langen Boomphase zeigt sich der Schweizer Wohnungsmarkt ge-             Kapitel 2
   genwärtig stabil, wobei deutliche regionale und segmentspezifische Unterschiede bestehen.
   Zwar ist die Nachfrage nach Wohnraum vielerorts nach wie vor intakt, aber hohe Preisniveaus
   und eine intensive Neubautätigkeit führen an einzelnen Orten zu Preisrückgängen. Vermehrt
   werden von den Anbietern wieder marktgerechte Preis-Leistungs-Verhältnisse gefordert sein.

   Mietwohnungsmarkt: Grösseres Angebot wahrscheinlich
   Die jüngste Entwicklung auf dem Mietwohnungsmarkt brachte es mit sich, dass viele Mie-
   ter es vorzogen, in ihren Wohnungen zu bleiben, sofern nicht gute Gründe für einen Wech-         Seiten 28 und 29
   sel sprachen. Das wird sich auch in absehbarer Zeit nicht ändern: Die Mieten in bestehen-
   den Mietverhältnissen werden vorerst nicht steigen, denn einerseits liegt der massgebende
   Referenzzinssatz konstant bei 2 Prozent, und andererseits sind überwälzbare Teuerungsan-
   stiege nicht in Sicht. Will ein Mieter die Wohnung wechseln, sieht er sich mit höheren Prei-
   sen bei den Wohnungsangeboten konfrontiert: Im Schweizer Schnitt legten sie im zweiten
   Quartal 2014 gegenüber dem entsprechenden Vorjahresquartal um 2.7 Prozent zu.
     Trotz einer regen Neubautätigkeit hat sich das Angebot an Mietwohnungen – aus gesamt-
   schweizerischer Perspektive – nur leicht erhöht. Im zweiten Quartal 2014 wurden gegen
   110 000 Mietwohnungen angeboten, also rund 5 Prozent mehr als im langjährigen Mittel.
   Dass die Anzahl der inserierten Wohnungen nicht stärker gestiegen ist, belegt, dass die
   Nachfrage anhaltend hoch ist und insbesondere Objekte mit einem marktgängigen Preis-
   Leistungs-Verhältnis gut absorbiert werden. Für das kommende Jahr erwartet Wüest & Part-
   ner eine schwächere Zunahme der Mietpreise (1.7 Prozent) bei den angebotenen Wohnun-             Seiten 38 und 39
   gen. Angesichts der weiterhin starken Wohnbautätigkeit bei den Mehrfamilienhäusern ist
   eine Angebotsausdehnung wahrscheinlich.

   Wohneigentum: (Zu) grosses Angebot in einzelnen Regionen
   Bei den Eigentumswohnungen zeigen sich deutliche Anzeichen einer Marktsättigung. In
   gewissen Regionen und in den höheren Preisklassen müssen die Anbieter die Preisvor-            Seiten 30 und 31
   stellungen häufiger nach unten anpassen. Weder die wirtschaftlichen und regulatorischen
   Rahmenbedingungen noch ein verändertes Nachfrageverhalten vermögen diese Dämpfer
   abschliessend zu erklären. Verantwortlich dafür ist vielmehr die Anzahl angebotener Objek-
   te: Im zweiten Quartal 2014 standen 61 400 Eigentumswohnungen zum Verkauf – noch nie
   seit Beginn der Datenerhebung durch Wüest & Partner war die Marktliquidität so hoch. Für
   2015 ist in verschiedenen Gebieten mit Preiskorrekturen zu rechnen, wobei im Schweizer
   Mittel immer noch ein minimer Anstieg (0.2 Prozent) realistisch erscheint. Die erwartete         Seiten 38 und 39
   sanfte Landung dürfte sowohl kleinräumig als auch bei überteuerten Objekten von Preisab-
   schlägen und längeren Vermarktungsdauern begleitet sein.
     Im Gegensatz zu den Eigentumswohnungen hat sich das landesweite Angebot im Seg-
   ment der Einfamilienhäuser nur leicht vergrössert. Weiterhin werden rund 40 000 Objek-           Seiten 32 und 33
   te pro Quartal angeboten, es bestehen jedoch je nach Gebiet grosse Unterschiede. In der
   Region Genfersee hat sich das Angebot seit 2011 sukzessive erweitert, was in den letzten
   vier Quartalen zu Preisrückgängen führte. Aus gesamtschweizerischer Perspektive sind es
   mehrheitlich die bereits hohen Preise, die zu einer abflachenden Preisdynamik führen. Weil
   in rund der Hälfte aller Gemeinden mehr als eine Million Franken für den Kauf eines mitt-
   leren Einfamilienhauses bezahlt werden muss, ist der Kreis der Nachfrager geschrumpft.
   Für 2015 ist bei den angebotenen Einfamilienhäusern nur noch ein Preisanstieg von 0.8            Seiten 38 und 39
   Prozent zu erwarten.

14 Immo-Monitoring 2015 I 1

Management Summary

Anhaltendes Marktungleichgewicht

Obwohl die teuerungsbereinigten Angebotspreisindizes in der langfristigen Optik tendenziell         Kapitel 3
stabil verlaufen, befindet sich der Geschäftsflächenmarkt bei Weitem nicht im Gleichgewicht.
Das Gegenteil trifft zu: Das Angebot an Geschäftsflächen ist vielerorts von markanten struk-
turellen Überkapazitäten geprägt, während die Nachfrage nur selektiv wächst. Die jüngst re-
gistrierte Bauwelle bei Geschäftsliegenschaften wird mittelfristig spürbar abflachen.

Geschäftsflächen: Kürzere Mietvertragsdauer
Auch wenn sich die Schweizer Wirtschaft seit Jahren robust entwickelt, fehlen vielerorts
massgebliche Nachfrageimpulse nach Büroflächen. Dementsprechend gestaltet sich die                  Seiten 42 bis 45
Suche nach Mietern sowohl für neu gebaute als auch für bestehende Büroflächen seit ge-
raumer Zeit besonders anspruchsvoll. Bis Ende 2015 zeichnet sich aus Sicht der Vermieter
keine Entspannung ab, sondern eher eine Akzentuierung des ohnehin schon angespann-
ten Vermietungsmarktes. Wüest & Partner erwartet daher für das kommende Jahr, dass die              Seiten 50 und 51
Mietpreise für angebotene Büroflächen weiterhin unter Druck stehen (minus 3.2 Prozent);
eine Annäherung an ein tragfähiges Marktgleichgewicht ist vorerst nicht in Sicht.
   Vertiefte Analysen der abgeschlossenen Mietverträge einerseits und des Angebots ande-
rerseits offenbaren Veränderungen im Büromarkt. Bei den untersuchten Vertragsabschlüssen            Seiten 46 und 47
zeichnet sich ein klarer Trend ab: Die Mietvertragsdauern vor allem bei kleineren Büroflächen
verkürzen sich deutlich. Offensichtlich schlägt die erhöhte wirtschaftliche und gesellschaftli-
che Unsicherheit der vergangenen Jahre stärker bei kleineren Mietobjekten durch.
   Die Mieten für inserierte Verkaufsflächen haben sich in den vergangenen vier Quartalen
um einiges schwächer entwickelt als in den Vorjahren. Vor allem in den Grossregio­nen Zü-           Seiten 48 und 49
rich und Genf kam es in diesem Segment zu substanziellen Abnahmen. Dies gilt nicht nur
für Mietpreise an B- und C-Lagen; auch an klassischen innenstädtischen Toplagen tendier-
ten die erzielten Spitzenmieten pro Quadratmeter im ersten Halbjahr deutlich schwächer.
Potenziale für Mietpreiserhöhungen sind zurzeit rar; nur bei Verkaufsflächen, die sich an
exzellenten Passantenlagen befinden, besteht nach wie vor eine ungebrochene Nachfrage.
Insgesamt wird für 2015 mit einem Preisrückgang (minus 1.3 Prozent) gerechnet.                      Seiten 50 und 51

Rahmenbedingungen und Baumarkt im 2015
Die Schweizer Wirtschaft präsentiert sich grundsätzlich stabil. Deshalb darf davon ausge-           Kapitel 1
gangen werden, dass sich der Immobilienmarkt – unter Ausklammerung allfälliger exoge-
ner Schocks – auch im nächsten Jahr solide entwickelt. Es ist weiterhin mit einer substan-          Seiten 16 bis 21
ziellen Nachfrage nach Wohnraum wie auch nach Anlageobjekten zu rechnen.
  Obschon die Wirtschaftsprognosen für 2015 nach unten korrigiert wurden, liegt immer
noch ein reales Wachstum des Bruttoinlandprodukts von rund 2 Prozent im Bereich des
Möglichen. Angesichts dieser wirtschaftlichen Stabilität in Verbindung mit einer tiefen Ar-
beitslosigkeit und einer faktischen Nullteuerung scheint die Annahme gerechtfertigt, dass
die real verfügbaren Einkommen der Haushalte abermals steigen werden.
  Im Hochbau zeichnet sich eine Zäsur ab. Nach einer Dekade, in welcher die Neubautätig-            Kapitel 9
keit fulminant angestiegen ist, wird 2014 einen Kulminationspunkt markieren, der auf der
Höhe von knapp 50 Milliarden Franken zu liegen kommt. Aufgrund des Rückgangs der Bau-               Seiten 102 bis 105
bewilligungen im Neubau ist aber im Verlauf des kommenden Jahres eine leichte Entspan-
nung im Baugewerbe wahrscheinlich. Insgesamt dürfte das Hochbauvolumen 2015 vorerst
auf hohem Niveau nur leicht schrumpfen. Massgeblicher Treiber bleibt der Neubau, primär
im Segment der Mehrfamilienhäuser und sekundär im Bereich Übriger Hochbau.

                                                                                                   Immo-Monitoring 2015 I 1 15

Management Summary

   Schwerpunktthemen

   Entwicklungsareale: Viel Potenzial in der kleinen Schweiz                                     Kapitel 4
   Dort bauen, wo bereits gebaut wurde – an dieser Devise orientieren sich die raumplaneri-
   schen Vorgaben in unserem Land. Die existierenden Nutzungspotenziale im bestehenden           Seiten 54 bis 63
   Gebäudepark Schweiz lassen sich aber nur mit grossem Aufwand lokalisieren und quantifi-
   zieren. Der neu konzipierte «Entwicklungsatlas» von Wüest & Partner soll dazu einen Beitrag
   leisten. Er dokumentiert über 700 Entwicklungsareale, die aufgrund ihrer Grundstücksflä-
   chen und der Gestaltungsoptionen nicht nur aus immobilienbezogener Sicht interessant
   sind.
      Die Grundstücke der erfassten Areale summieren sich auf eine Gesamtfläche von 5626
   Hektaren. Wenn sämtliche bebauten Entwicklungsareale umgenutzt würden, entstünde
   Wohnraum für 288 000 Personen beziehungsweise 127 000 Haushalte. Zusätzlich wären
   dort 257 000 Arbeitsplätze realisierbar. Ein solches virtuelles Gebiet, zusammengesetzt aus
   allen erfassten Entwicklungsarealen, wäre nach Zürich die zweitgrösste Stadt der Schweiz!
      Wie bei Projekten auf der grünen Wiese entscheiden auch bei den Entwicklungsarealen
   die Standortqualitäten über die Perspektiven der jeweiligen Liegenschaften: Je besser die
   Lage, desto grösser sind die Chancen für eine erfolgreiche Entwicklung. Analysiert man die
   Makrolagen der Entwicklungsareale, zeigt sich, dass mehr als 60 Prozent der potenziellen
   Wohnflächen in Gemeinden liegen, deren Standortattraktivität als sehr gut oder gar ex-
   zellent eingeschätzt wird. Die kleinräumige Lagebeurteilung innerhalb einer Gemeinde ist
   weniger positiv zu werten. Dies liegt unter anderem daran, dass die Nahversorgung unge-
   nügend ist oder erhöhte Lärmemissionen bestehen. Die grossen Dimensionen von Entwick-
   lungsarealen bringen es aber mit sich, dass Umnutzungsprojekte die Mikrolage nachhaltig
   beeinflussen können. So haben zum Beispiel publikumsorientierte Nutzungen eine positive
   Wirkung auf den Charakter von Quartieren oder gar von ganzen Ortschaften.
      Dass die Potenziale von Entwicklungsarealen keine Garantie für deren Erfolg sind, lehrt
   die Erfahrung. Es sind sieben Faktoren, die den Erfolg von Entwicklungsprojekten haupt-
   sächlich beeinflussen: umfassende Vorabklärungen, Planungs- und Rechtssicherheit, Ver-
   meidung von Rentabilitätskillern, partizipative Verfahren, Entscheidungs- und Eigentums-
   verhältnisse, ein massgeschneiderter Nutzungsmix sowie Durchhaltevermögen.

   Hypothekarmarkt: Verschärfte Bestimmungen mit einseitiger Ausrichtung                            Kapitel 5
   Seit dem Ende des Zweiten Weltkriegs ist hierzulande das jährliche Hypothekarvolumen
   stetig gewachsen. Weil das Wachstum in den vergangenen zehn Jahren aber überdurch-            Seiten 66 bis 75
   schnittlich stark war, wurde es von Exponenten der Politik, der Behörden und des Im-
   mobilienmarkts aufmerksam beobachtet -- also aus verschiedenen Blickwinkeln und mit
   unterschiedlichen Zielsetzungen. Vor diesem Hintergrund und im Lichte der jüngsten regu-
   latorischen Dynamik in der Finanzindustrie lohnt sich ein Blick hinter die Kulissen. Neben
   eigenen Analysen hat Wüest & Partner Exponenten von zwölf Banken, die vornehmlich in
   leitenden Positionen im Kreditmanagement tätig sind, zur fraglichen Materie interviewt.
      Grundsätzlich verteilen sich die ausstehenden Hypothekarkredite ähnlich wie noch beim
   Ausbruch der Finanzkrise: 95 Prozent wurden von Banken vergeben und «nur» 5 Prozent von
   Versicherungen. Im Gegensatz zu den Anbietern kam es bei den Nachfragemärkten zu Ver-
   schiebungen: Die Hypothekenbestände haben in jenen Kantonen zugelegt, in denen sich am
   meisten neuen Haushalte gebildet haben und in denen die Preise stark gestiegen sind. Es
   zeigt sich auch, dass die Vergabe von Hypotheken an Unternehmen seit 2010 prozentual
   stärker gewachsen ist als jene an Privatpersonen. 25 Prozent aller ausstehenden Hypothe-
   karkredite wurden von Unternehmen aufgenommen.

16 Immo-Monitoring 2015 I 1

Management Summary

  Neben den Entwicklungen im Hypothekarmarkt stehen auch die strengeren Anforderun-
gen an die Hypothekarkreditvergabe im Fokus der Ausführungen. Ob die höheren Kosten,
die mit den strengeren Richtlinien verbunden sind, den Nutzen rechtfertigen, lässt sich
noch nicht abschliessend beurteilen. Und wie sich der Wohnimmobilienmarkt entwickelt
hätte, wenn die neuen Richtlinien nicht festgelegt worden wären, steht in den Sternen.
Auch andere Faktoren, wie zum Beispiel eine zurückgehende Nachfrage aufgrund der er-
reichten Immobilienpreise, könnten dazu geführt haben, dass das Hypothekarvolumen in
den letzten Monaten langsamer zugenommen hat. Bei den neu implementierten Richtlini-
en fällt auf, dass Wohneigentumsobjekte und Wohnliegenschaften stärker davon betroffen
sind als betriebliche Liegenschaften, und dies, obwohl bei der Hypothekarkreditvergabe an
betriebliche Liegenschaften jüngst eine Beschleunigung nachgewiesen werden konnte. Zu-
dem darf die These gewagt werden, dass bei den neuen Richtlinien primär auf die erwarte-
ten Auswirkungen von Zinsänderungsrisiken fokussiert wurde. Systemgegebene oder stra-
tegische Risiken blieben weitgehend unbeachtet.

Verkaufsflächen: Herausforderungen hüben wie drüben                                               Kapitel 6
«Totgesagte leben länger» – dieses geflügelte Wort gilt auch für den Detailhandel und die
damit verbundenen Verkaufsflächen. Verschärfter Preiskampf und Margendruck sowie der              Seiten 78 bis 83
Internethandel sind seit etlichen Jahren für den Strukturwandel in dieser Branche mitver-
antwortlich. Da scheint es auf den ersten Blick nicht so recht ins Bild zu passen, dass Ver-
kaufsimmobilien besonders rentabel sind und bei Investoren nach wie vor hoch im Kurs
stehen.
   Seit 2011 hat sich der Anteil des Umsatzes, der vom Detailhändler für die Mieten der
Verkaufsflächen aufgewendet werden muss, spürbar erhöht. Dies zeigt, dass vielerorts pro
Quadratmeter weniger Umsatz generiert wird und damit das Umfeld noch anspruchsvoller
geworden ist. Auch in Zukunft wird der Detailhandel und damit das Segment der Verkaufs­
immobilien mit vielfältigen Herausforderungen konfrontiert sein. Neben dem allgegenwär-
tigen Strukturwandel sowie der verschärften Konkurrenzsituation bei einzelnen Produkten
und Dienstleistungen sind vier Trends massgeblich für die künftige Entwicklung: Technolo­
gien, Globalisierung, Demografie und Standortpräferenzen. Daraus ergeben sich unter-
schiedliche Handlungsoptionen für die Entscheidungsträger.

Ausserdem in dieser Ausgabe:
Direkte und indirekte Immobilienanlagen                                                           Kapitel 7
Immobilienanleger und -investoren agieren zwar schon lange international. Trotzdem ge-
niesst der Heimmarkt mehrheitlich eine Vorzugsstellung. Wüest & Partner hat aus einer             Seiten 86 bis 91
­Risiko-Rendite-Optik die hiesigen Anlagemöglichkeiten für indirekte Anlagen mit einigen
 ausländischen Märkten verglichen. Potenziale lassen sich auf allen Seiten erkennen.

Stadtporträt: Frauenfeld                                                                          Kapitel 8
Verschiedene kleine und mittelgrosse Städte übten in den letzten Jahren eine starke An-
ziehungskraft auf Wohnungssuchende aus. Und diese fiel umso stärker aus, je kürzer die            Seiten 94 bis 97
Distanz einer solchen Stadt zu einem Grosszentrum ist. Frauenfeld beispielsweise liegt im
Einflussbereich des Zürcher Wirtschaftsraums. Dennoch hat sich die grösste Stadt des Thur-
gaus in der Vergangenheit recht unscheinbar entwickelt. Oder täuscht das? Ist die Anzie-
hungskraft von Frauenfeld tatsächlich klein, oder steht der Stadt nicht vielmehr ein nachhal-
tiger Boom erst noch bevor?

                                                                                                 Immo-Monitoring 2015 I 1 17

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