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Hauseigentümerverband Aargau Nr. 4
www.hev-aargau.ch April 2021
WOHN
WIRTSCHAFT
MIETRECHT
Die Vermieterkündigung
THEMA
Garten, Balkon, Terrassen
IMMOBILIEN AARGAU
mit 14 Objekten
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Nr. 4–2021 | Wohnwirtschaft HEV Aargau 2
I N H A LT
NIEDERSCHLAGSREKORD UND WALDSCHÄDEN 12 EDITORIAL5
POLITIK
Oasen statt Wüsten schaffen 7
AKTUELL
CO2-Gesetz: zusätzliche Auflagen für vier Fünftel 8
Winter 2021: Niederschlagsrekord und Waldschäden 12
IMMOBILIENANGEBOTE HEV AARGAU 14
RECHT
Der vergangene Winter brachte im Kanton Aargau viel Schnee,
Überschwemmungen und einen frühlingshaften Februar. Die gros- Bürgschaft oder Solidarmieter 15
sen Schneemengen hinterliessen erhebliche Schäden in den Wäl- Die Vermieterkündigung 16
dern. Auffällig war auch die extrem tiefe Zahl an Sonnenstunden.
Im Dezember registrierte die Messstation Buchs-Aarau gerade ein- GARTEN
mal elf Sonnenstunden.
Die gemeine Hasel 19
SEKTIONEN
LEBENSRÄUME NATURNAH GESTALTEN 24 Generalversammlung HEV Lenzburg-Seetal 21
DRUCKSACHEN22
THEMA
Unkraut ohne Gift bekämpfen 24
Kreative Keramik für die Terrasse 28
Von Bäumen und Nachbarn 30
Frischer Ortswechsel 34
Am Grill – Männer aufgepasst! 36
Die Artenvielfalt ist in der Schweiz in einem alarmierenden Zustand. FIRMEN UND PRODUKTE 43
Ein Drittel aller untersuchten Tier- und Pflanzenarten ist bedroht. Ein
Beitrag zur Erhaltung der Artenvielfalt ist ein toleranterer Umgang mit BRANCHENREGISTER48
Pflanzen, die wir vielleicht nicht bevorzugen, die Insekten jedoch umso
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Wärmepumpe kombiniert mit PV-Anlage für eine nachhaltige Lösung
Eine Familie in Uster hat ihr Haus Durch die höchste Energieeffizienzklasse
für eine zeitgemässe Energiege- (A+++) ergeben sich sowohl für Neu-
winnung angepasst. Dank einer bauer als auch für Modernisierer hohe
extrem leisen und effizienten Chancen auf verschiedenste Fördermög-
Luft/Wasser-Wärmepumpe sowie lichkeiten, wenn sie sich für den Einbau
einer modernen PV-Anlage auf einer Biblock von Weishaupt entschei-
dem Dach erfüllt sie alle Kriterien den möchten; dies ist ganz einfach er-
der Nachhaltigkeit. mittelbar über www.energiefranken.ch.
Schritt für Schritt findet der Energiewan- Elektronische Expansionsventile mit ih-
del statt. Familie Aschwanden in Uster ren feinen Abstufungen erhöhen zu-
ist dafür ein Paradebeispiel. Sie sanierte dem die Effizienz genauso wie der
die bestehende Heizung ihres Hauses BlueFin-Verdampfer. Dieser ist dank
durch eine Luft/Wasser-Wärmepumpe seiner grossen Empfangsfläche von
«Biblock WBB 12-A R», die von 45 m2 enorm wirkungsvoll. Weitere Vor-
Weishaupt stammt. Die modulierende teile liegen in der geringen Schmutz-
Wärmepumpe verbindet Leistungsfä- haftung sowie beim Korrosionsschutz.
higkeit und eine geringe Geräuschent- Ein dauerhaft zuverlässiger Betrieb ist
wicklung. Sie verfügt über die Vorteile damit gesichert.
einer Monoblock-Luftwärmepumpe und
ist dank einem Aussen- und einem In- Komfortabel einstell- und regelbar
nengerät so flexibel wie ein Splitgerät. Die Biblock-Wärmepumpe lässt sich –
wie bei Weishaupt üblich – ganz intuitiv
Nachbarn können ruhig schlafen am Farbdisplay des Geräts oder einfach
Fotos: zvg
Dabei ist sie – zur Freude der Nachbar- per App und im Web bedienen. Das neue
schaft – flüsterleise. Dies verdankt sie Bediengerät mit Farbdisplay folgt dem
ihrem «Eulenflüger-Ventilator» aber bewährten Prinzip des «Drücken-Dre- Die Biblock-Wärmepumpe gehört zu den leisesten Geräten am Markt.
auch dem Verdichter, der sich im Innen- hen». Mithilfe des Inbetriebnahme-As-
gerät befindet. Der Lärmwert liegt bei sistenten gelingt das nahezu automa-
einem Abstand von 1,5 m bei bloss tisch. Die Abfrage von Einstellwerten
35 dB(A). Kein Wunder, erfüllt sie damit erfolgt über eine Klartextmeldung. Dies
die höchsten Anforderungen der Lärm- spart viel Zeit und damit Kosten.
schutznorm. Daher lässt sich dieses ro-
buste und wetterfeste Aussengerät Biblock mit PV-Anlage kombinieren
ohne Probleme auch in sehr engen Be- Das nächste Projekt von Familie
bauungen platzieren. Diese Funktionen Aschwanden: Im Sommer lässt sie auf
machen die Biblock zu einer der lei- dem Dach ihre bestehende thermische
sesten und effizientesten Luft/Wasser- Solaranlage – die ihr Lebensalter er-
Wärmepumpen am Markt. reicht hat – durch eine moderne
PV-Anlage ersetzen. Somit wird zu- Familie Aschwanden bringt ihr Haus mit der hoch-effizienten Biblock auf den neusten Stand.
Kraftvoll dank hoher Effizienz künftig die Luft/Wasser-Wärmepumpe
Der dennoch effiziente Betrieb wird durch selber produzierte Energie be-
durch die nicht vorhandenen «Trans- trieben. Eine richtige Win-Win-Situa-
portverluste» von aussen nach innen tion, sowohl für die Hausbewohner als
unterstützt. Ergänzend sorgt die auch die Umwelt.
Dampfeinspritzung (EVI) mit Zusatzwär-
metauscher im Innengerät für eine Vor-
lauftemperatur von bis zu 65 °C. Der
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temperatur von –22 °C. Der COP-Wert 8954 Geroldswil
von 4,3 (bei A2/W35, Biblock WBB Tel. 044 749 29 29
12-A R) ist einer der besten am Markt. www.weishaupt-ag.ch Im Sommer wird die bestehende Solaranlage durch eine moderne PV-Anlage ersetzt.
Nr. 4–2021 | Wohnwirtschaft HEV Aargau
EDITORIAL
Sanierungs-
und Sozialfälle
Beim Verbrennen fossiler Energien entstehen Treibhausgase,
die der Umwelt schaden. Um den nicht gedeckten Schaden
zu reduzieren, werden Abgaben erhoben, was die Nachfrage
nach dem schadenverursachenden Gut dämpft. Wer Emis-
sionen verursacht, bezahlt, wer sie vermeidet, erhält Geld
Martin Meili zurück. Das CO2-Gesetz, über das am 13. Juni abgestimmt
wird, müsste eigentlich diesem Zweck dienen, was aber in
Wirklichkeit nur teilweise der Fall ist.
Erstens: Die Vorlage ist wenig umwelteffizient. Die CO2-Re-
duktion soll zu 75 Prozent im Inland erfolgen. Der Umwelt-
nutzen pro eingesetzten Franken ist im Ausland aber grösser
als im Inland.
Zweitens: Jenen, die sich umweltfreundlich verhalten, wird
ein Teil ihres Anspruchs vorenthalten. Anstatt dass die
CO2-Abgabe vollständig an die Bevölkerung zurückerstattet
wird, soll ein neuer Subventionstopf geäufnet werden. Der
neue Futtertrog lockt bereits. Marktmächtige Akteure wie
die SBB haben schon Ansprüche angemeldet. Profane Ge-
schäftsinteressen werden mit einem grünen Etikett verse-
hen.
Drittens: Branchen werden ungleich behandelt. Die Land-
wirtschaft, die gleich viele Treibhausgase ausstösst wie der
Flugverkehr, wird geschont. Die Luftfahrt hingegen wird
über die berechtigte Anbindung an das europäische Emissi-
onshandelssystem hinaus mit einer nationalen Flugticketab-
gabe schikaniert – ohne Umweltgewinn. Und: mit einem
Federstrich wird der Schweizer Wohnbaubestand mehrheit-
lich zu einem Sanierungsfall, denn bei einem Heizungs
ersatz drücken die Behörden den Eigentümern aufgrund
eines verschärften CO2-Grenzwertes einen umfassenden
Sanierungsbefehl aufs Auge (vgl. Beitrag ab Seite 8). Die
verfassungsmässige Eigentumsfreiheit wird verwässert.
Noch nicht definierte Härtefallregeln rücken Eigentümer in
die Nähe von Sozialhilfeempfängern. Beides, Sanierungs-
zwang und Härtefallangebote, sind eines Systems, in dem
sich Staat und Bürger auf Augenhöhe begegnen, nicht wirk-
lich würdig.
Nur ein Nein am 13. Juni kann den Weg ebnen für ein
CO2-Abgaberegime, das nicht Spielwiese von Subventions-
jägern und behördlicher Exzesse wird, sondern zweckdien-
lich ist: eines mit Rückerstattung der CO2-Abgabe an die
Bevölkerung und Staatsquotenneutralität.
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Nr. 4–2021 | Wohnwirtschaft HEV Aargau 6
POLITIK
Oasen statt Wüsten schaffen
dem Boden schiessen, die Bienen herum- Hausbesitzerinnen und Hausbesitzer ihren
fliegen, Primeli im Rasen blühen. Garten gestalten. Ein Eingriff in die Eigen-
tumsfreiheit muss gut begründet sein.
Im Herbst 2020 konnten wir in der Presse
lesen, dass es immer mehr Gemeinden gibt, Bei der privaten Gartengestaltung besteht
die Steingärten verbieten. Mit Verlaub, ich allerdings durchaus ein öffentliches Interesse.
frage mich auch immer, wo in solchen Gärten Die Artenvielfalt in der Schweiz geht zurück
die Seele, das Leben, die Freude ist. Finden und dies verstärkt im Siedlungsgebiet. Wir
die Besitzer das wirklich schön oder will man Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer
Jeanine Glarner zwar ein Haus mit einem Garten, aber mög- haben bezüglich Biodiversität im Siedlungs-
Grossrätin, Präsidentin
Hauseigentümerverband Aargau
lichst nichts damit zu tun haben? Also ich raum also eine sehr grosse Verantwortung
lebe lieber in einer Oase als einer Wüste, so und wir sind der «Hebel» für die Gemein-
sind aber die Geschmäcker unterschiedlich. den, um die Situation zu verbessern.
Endlich ist Frühling, überall erwacht die
Natur aus dem Winterschlaf, die Bäume, In der letzten Ausgabe habe ich von der Ich möchte keine neuen Verbote. Deshalb
Hecken und Blumen blühen. Für mich ist Freiheit geschrieben, welche Stück für animiere ich Sie dazu, Oasen statt Wüsten
der Frühling Lebensglück pur – es wird Stück kleiner wird. Wer Freiheit will, der zu schaffen und Massnahmen an die Hand
wärmer, es wird bunter, es wird gelebt. Ich hat aber auch die Pflicht, verantwortungs- zu nehmen, mit welchen wir viel zur Biodi-
schätze mich sehr glücklich, ein kleines voll mit sich selbst, dem Umfeld aber auch versität beitragen können. Denn schon nur
Haus mit einem Garten zu haben, in wel- mit der Natur umzugehen. Eigentlich kann mit geringem Aufwand ist viel möglich.
chem die Vögel zwitschern, die Tulpen aus es einem Gemeinwesen ja egal sein, wie die Nutzen Sie doch diesen Frühling dazu.
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7 Wohnwirtschaft HEV Aargau | Nr. 4–2021
AKTUELL
Zusätzliche Auflagen für vier Fünftel
Was das CO 2 -Gesetz fürs Hauseigentum bedeutet
Mit dem neuen Bundesgesetz über die Verminderungen von Treibhausgasen (CO 2 -Gesetz) sollen
neue Vorgaben über alle Sektoren eingeführt werden. Im Gebäudebereich wird insbesondere der
neue CO 2 -Grenzwert zu einem aufwendigeren Heizungsersatz führen. Die Delegierten des Hausei-
gentümerverbandes Schweiz haben entschieden, das Referendum, das zur Volksabstimmung vom
13.6.2021 führt, mitzutragen.
Thomas Ammann, HEV Schweiz CHF 30 bis CHF 120 wird auch die Luft- be von 55 Rp./l Heizöl, was mehr als eine
fahrt verpflichtet, am Emissionshandelssys- Verdoppelung der heutigen Abgabe ist.
In der Herbstsession 2020 hat das Parlament tem teilzunehmen. Die bisherige Teilzweck-
das neue CO2-Gesetz verabschiedet. Wäh- bindung aus der CO2-Abgabe wird neu in Auflagen beim Heizungsersatz
rend das aktuell gültige CO2-Gesetz primär einen Klimafonds überführt, aus dem ver- Zusätzlich wird ab 2023 ein CO2-Grenzwert
Massnahmen und Abgaben in den Sektoren schiedenste Förderprogramme alimentiert eingeführt. Dieser Grenzwert begrenzt bei
Gebäude und Industrie vorsieht, soll mit werden sollen. Unter anderem sind auch einem Heizungsersatz den CO2-Ausstoss aus
dem revidierten CO2-Gesetz die Last auf Förderbeiträge für den Ersatz von fossilen fossilen Brennstoffen auf 20 kg CO2 pro
weitere Bereiche ausgedehnt werden. Im und elektrischen Gebäudeheizungen vorge- Quadratmeter Energiebezugsfläche (EBF)
Zentrum der öffentlichen Diskussion stand sehen. und Jahr. Die EBF entspricht der beheizten
vorwiegend die Flugticketabgabe. Gleich- Bruttogeschossfläche. In Fünfjahresschritten
wohl sind mittlerweile beinahe alle Bereiche Abgabenlast verdoppeln wird dieser Grenzwert sodann um je 5 kg
vom CO2-Gesetz betroffen. Die Industrie Der Gebäudebereich war bereits unter dem CO2 gesenkt. Ab dem Jahr 2033 dürfen dem-
wird weiterhin verpflichtet, am Emissions- bisherigen CO2-Gesetz mit der CO2-Abgabe nach neue, fossil betriebene Heizungen nur
handelssystem teilzunehmen und Ausstoss- auf Brennstoffen und den Sektor-Zielen be- noch 10 kg CO2/m2 EBF ausstossen und ab
senkungen zu erfüllen. Die Autobranche troffen. Dies wird mit dem neuen Gesetzes- 2043 sind keine neuen, fossil betriebenen
muss beim Import von Neuwagen laufend vorschlag ausgebaut. Beträgt die CO2-Abga- Heizungen mehr zulässig. Für Neubauten
tiefere Verbrauchswerte einhalten, ansonsten be heute noch CHF 96 pro Tonne CO2, was gilt das Verbot von fossilen Heizungen be-
drohen Bussen. Die Kompensation des in etwa 25 Rp. pro Liter Heizöl entspricht, reits ab Inkraftsetzung des CO2-Gesetzes.
CO2-Ausstosses aus Treibstoffen darf ins- wird der Betrag per 2022 auf CHF 120/t Kantone, welche die neuen Energievor-
künftig mit bis zu 12 Rp. pro Liter auf die CO2 erhöht werden. Dies hat der Bund mit- schriften (MuKEn 2014) und damit verbun-
Benzinpreise überwälzt werden (heute 5 Rp. tels Verordnungsänderung bereits beschlos- den die Auflage zum Einsatz von erneuerba-
pro Liter Benzin). Erstmals wird auch der sen. Mit dem neuen CO2-Gesetz soll die rer Energie beim Heizungsersatz umgesetzt
Flugverkehr miteinbezogen. Nebst den Ab- Abgabe auf bis zu CHF 210/t CO2 erhöht haben, erhalten einen Aufschub der Grenz
gaben auf die Flugtickets im Umfang von werden können. Dies entspricht einer Abga- werteinführung bis 2026.
Objekt Bisherige Massnahmen Heizungsersatz nach MuKEn Heizungsersatz nach CO2-Gesetz
REFH 1926 Kellerdecke gedämmt, Gasheizung und CHF 29’800 Luft-Wasser-Wärmepumpe CHF 30’000
100m2 EBF, Kategorie G 1985 Ersatz der Fenster Wärmepumpenboiler
Tabelle: Thomas Ammann, HEV Schweiz
Energiebedarf: 5’430 m3 Gas Photovoltaikanlage von 5 m2 CHF 5’500 Gaskessel zur Deckung Spit- CHF 25’000
CO2-Ausstoss: 108 kg CO2/m2 zenlast
Total CHF 35’300 Total CHF 55’000
EFH 1970 2005 Ersatz der Fenster Ölheizung CHF 25’000 Luft-Wasser-Wärmepumpe CHF 35’000
150m2 EBF, Kategorie F Thermische Solaranlage CHF 22’000 Sanierung Dach von innen CHF 27’600
Energiebedarf: 2’900 l Öl von 8 m2
CO2-Ausstoss: 51 kg CO2/m2 Total CHF 47’000 Total CHF 62’600
EFH 1995 Keine Ölheizung CHF 27’000 Luft-Wasser-Wärmepumpe, CHF 30’000
130m2 EBF, Kategorie D neuer WW-Speicher
Energiebedarf: 2’100 l Öl
CO2-Ausstoss: 42 kg CO2/m2
EBF = Energiebezugsfläche (entspricht der beheizten Bruttogeschossfläche)
Beispiele von drei Einfamilienhäusern und möglicher Varianten des Heizungsersatzes unter den Bedingungen der kantonalen Energiegesetze und des CO2-Gesetzes.
Nr. 4–2021 | Wohnwirtschaft HEV Aargau 8
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C Wärmepumpe
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Wärmepumpe
10.0 B
5.0
kg C02/m2a
A
0.0
2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050
REFH 1926
Grafik: Thomas Ammann, HEV Schweiz
Ersatz durch bivalente Heizung
25 Jahre Zeit für Hüllensanierung, anschliessend Einsatz WP möglich
EFH 1970
Ersatz durch eine Wärmepumpe sowie Innendämmung Dach
EFH 1990
Hülle ist genügend gut, um direkt eine Wärempumpe einsetzen zu können
Grenzwert ab 2023: 20 kg CO2/m2, Senkung um 5 kg alle fünf Jahre
Verzögerte Einführung ab 2026 für Kantone mit neuem kantonalem Energiegesetz
Bei einem Heizungsersatz müssen die neuen CO2-Grenzwerte eingehalten werden. Der Grenzwert von
20 kg CO2 pro m2 EBF wird in Fünfjahresschritten um jeweils 5 kg CO2 tiefer angesetzt.
Der neue Grenzwert gilt ab dem Zeitpunkt, an CO2 pro Liter Heizöl extraleicht beträgt
an dem eine fossile Heizung ersetzt wird. 2,65 kg CO2 und beim Erdgas etwa 2,03 kg
Solange die bestehende Heizung einwand- CO2 pro m3. Der eigene Verbrauch in Liter
frei läuft, kann diese auch ohne neue Aufla- Heizöl oder Kubikmeter Gas kann mit dem
gen betrieben werden. Wird die Heizung vorgenannten Wert multipliziert und da-
jedoch ersetzt, muss der zu diesem Zeit- nach durch das Total der EBF geteilt wer-
punkt gültige Grenzwert eingehalten wer- den. Zu dieser werden sämtliche beheizten
den. Rund 80 Prozent des heutigen Gebäu- Wohnflächen, deren Raumhöhe mehr als
deparks werden den ab 2023 bzw. 2026 einen Meter (Kniestock) beträgt, dazuge-
eingeführten CO2-Grenzwert nicht einhal- zählt. Dabei wird die Fläche inklusive die
ten. Die überwiegende Mehrheit der Haus- Aussenwände gemessen. Mit dem so ermit-
eigentümer wird davon betroffen sein. telten CO2-Ausstoss pro Quadratmeter ist
die eigene Liegenschaft einzustufen. Gege-
Höhere Investitionskosten benenfalls muss der Heizungsersatz langfris-
Wie die Grenzwerte genau berechnet wer- tig geplant werden. Für ein Reiheneinfami-
den, ist zurzeit noch nicht klar. Bund und lienhaus aus dem Jahr 1926, bei dem in den
Kantone arbeiten aktuell an der Verordnung vergangenen Jahren lediglich einmal die
zum CO2-Gesetz, welche im Frühling 2021 Fenster ersetzt wurden, könnte eine bivalen-
in die Vernehmlassung kommen soll. te Heizung eine mögliche Lösung sein. Mit-
Eine vereinfachte Abschätzung kann bereits
heute vorgenommen werden. Der Ausstoss Fortsetzung Seite 10
9 Wohnwirtschaft HEV Aargau | Nr. 4–2021
AKTUELL
tels einer Wasser-Wärmepumpe wird die Gebäudehüllenbauteile ist davon auszuge- sollten sich jedoch verringern, was über den
Grundlast gedeckt. Bei kalten Temperaturen hen, dass diese bis zu einem weiteren Hei- Lebenszyklus der Wärmepumpe bei den Be-
springt zusätzlich ein Brennwertkessel an zungsersatz soweit ertüchtigt und wärme- triebskosten eine positive Bilanz ergeben
und hilft den benötigten, eher hohen Hei- technisch verbessert sind, dass die Beheizung kann.
zungsvorlauf zu erreichen. Die Kosten hier- der Liegenschaft sodann rein mit einer Wär-
für dürften rund doppelt so hoch ausfallen mepumpe möglich sein könnte. Etwas einfacher ist der Umgang mit jünge-
wie bei einem reinen Heizkesselersatz. In ren Bauten, wie ein Einfamilienhaus aus den
Kantonen, in denen die neue Energiegesetz- Ein anderes Beispiel mit einem Gebäude aus 1990er-Jahren zeigt. Dank der bereits relativ
gebung bereits umgesetzt wurde, wäre dies dem Jahr 1970 zeigt, dass hier die Verbesse- guten Gebäudehülle könnte der Wechsel
jedoch nicht mehr zulässig und es würden rung der Wärmedämmung im Dach nötig von der Öl- auf eine Wärmepumpenheizung
ohnehin Zusatzkosten, z. B. für einen Wär- wäre, um die gewünschte Heizleistung wirt- relativ einfach möglich sein. Die Mehrkos-
mepumpenboiler und eine kleine Photovol- schaftlich mit einer Luft-Wasser-Wärme- ten lassen sich über die Lebensdauer amor-
taikanlage anfallen. Nicht so hoch wie für pumpe erzielen zu können. Mit schätzungs- tisieren. Allen erwähnten Beispielen gleich
eine bivalente Heizung, aber höher als für weise CHF 55’000 fallen die Kosten für den ist, dass die Investitionskosten deutlich
einen reinen Eins-zu-Eins-Ersatz der bishe- Heizungsersatz durchaus ins Gewicht. Die höher ausfallen werden. Nicht jeder Immo-
rigen Gasheizung. Aufgrund des Alters der Energie-, Service- und Unterhaltskosten bilieneigentümer ist in der Lage, diese Vor-
Auswirkungen für Immobilieneigentümer
Bundesgesetz über die Verminderung von Treibhausgasen (CO2-Gesetz)
Gesetzestext aktuell (23. Dez. 2011) Verabschiedetes Gesetz ab 2022 Auswirkungen für die Immobilieneigentümer
Art. 3 Reduktionsziele Art. 3 Verminderungsziele Die global gesteckten Ziele betreffen alle Sektoren und müssen über den
1
Die Treibhausgasemissionen im Inland sind bis zum 1
Die Treibhausgasemissionen dürfen im Jahr 2030 höchstens gesamten Treibhausgasausstoss erreicht werden. Auch wenn die Immobilien
Jahr 2020 gegenüber 1990 gesamthaft um 20 Prozent 50 Prozent der Treibhausgasemissionen im Jahr 1990 betragen. Im eigentümer bisher den grössten Anteil zur Reduktion beigetragen haben, ist aus
zu vermindern. Der Bundesrat kann sektorielle Durchschnitt der Jahre 2021–2030 müssen die Treibhausgasemissionen um Art. 3 nicht automatisch eine grössere Absenkleistung des Gebäudesektors
Zwischenziele festlegen. mindestens 35 Prozent gegenüber 1990 vermindert werden. abzuleiten.
4
Der Bundesrat kann im Einvernehmen mit den 4
Der Bundesrat kann Ziele und Zwischenziele für einzelne Sektoren und Die Ziele und Zwischenziele werden in der Verordnung festgelegt, welche im
betroffenen Kreisen Reduktionsziele für einzelne Emissionen aus fossilen Brennstoffen festlegen. Dabei werden die Frühling 2021 in die Vernehmlassung gelangen soll. Die für den Gebäude
Wirtschaftszweige festlegen. Vorleistungen und das wirtschaftlich realisierbare Verminderungspotenzial bereich relevanten Zwischenziele werden die Absenkziele zur Anpassung der
berücksichtigt. CO2-Abgabe sein. Weitergehende Ziele sind nicht zu erwarten, da solche bereits
in Art. 9 festgehalten wurden.
Art. 9 Art. 9 Grundsatz Ursprünglich wurde das Zwischenziel 2026/27 als Grundlage für die Einführung
1 Die Kantone sorgen dafür, dass die CO2-Emissionen 1
Die Kantone sorgen dafür, dass die CO2-Emissionen aus fossilen Brennstoffen, des CO2-Grenzwertes in den Gesetzesentwurf aufgenommen.
aus Gebäuden, die mit fossilen Energieträgern beheizt die von der Gesamtheit der Gebäude in der Schweiz ausgestossen werden, im Mit der fixen Einführung des CO2-Grenzwertes per 2023 resp. 2026 hat das hier
werden, zielkonform vermindert werden. Dafür erlassen Durchschnitt der Jahre 2026 und 2027 um 50 Prozent gegenüber 1990 formulierte Ziel an Bedeutung verloren.
sie Gebäudestandards für Neu- und Altbauten aufgrund vermindert werden. Sie erlassen dafür Gebäudestandards für Neubauten und
des aktuellen Stands der Technik. für bestehende Bauten.
2s
Die Kantone können für Ersatzneubauten und umfassende energetische Dieser Absatz ist eine nette Geste, bringt jedoch nichts. Auch heute können die
Gebäudesanierungen einen Bonus auf die Ausnützungsziffer bis maximal Kantone innerhalb ihrer Bau- und Energiegesetzgebung solche Ausnutzungsboni
30 Prozent gewähren. verteilen.
Art. 10 CO2-Grenzwerte Der neu eingeführte Grenzwert begrenzt den CO2-Ausstoss aus fossilen
1
Ab 2023 dürfen: Brennstoffen, nach einem Heizungsersatz, auf 20 kg CO2 Energiebezugsfläche
a. Altbauten, deren Wärmeerzeugungsanlage für Heizung und Warmwasser (EBF) und Jahr. Dies entspricht etwa 7,5 Liter Heizöl pro Quadratmeter und Jahr.
ersetzt wird, in einem Jahr höchstens 20 kg CO2 aus fossilen Brennstoffen In Fünfjahresschritten wird dieser Grenzwert sodann um je 5 kg CO2 gesenkt.
pro m2 Energiebezugsfläche verursachen. Der Wert ist in Fünfjahresschritten Ab 2043 liegt der Grenzwert bei «Netto-Null». Der Grenzwert erhält seine
um jeweils 5 kg CO2 zu reduzieren. Verbindlichkeit, sobald ein Heizungsersatz ansteht. Rund 80 Prozent des
b. Neubauten durch ihre Wärmeerzeugungsanlage für Heizung und heutigen Gebäudeparks werden den ab 2023 (in Kantonen mit neuen
Warmwasser grundsätzlich keine CO2-Emissionen aus fossilen Brennstoffen kantonalen Energiegesetzen ab 2026) eingeführten CO2-Grenzwert nicht
verursachen. einhalten. Die meisten Hauseigentümer werden deshalb sanieren müssen. Wird
eine fossile Heizung nach 2023 (resp. 2026) ersetzt, muss der jeweils gültige
Grenzwert bezüglich Ausstoss eingehalten werden. In den allermeisten Fällen
werden hierzu bei der neuen Heizung der Einbezug von erneuerbaren Energien
und gleichzeitig eine energetische Verbesserung des Gebäudes (neue Fenster,
Dachdämmung usw.) notwendig sein. Eine langfristige Planung des
Heizungsersatzes wird unabdingbar, um nicht plötzlich mit sehr hohen Kosten
konfrontiert zu sein. Mittelfristig läuft diese Bestimmung auf ein Verbot von
fossilen Heizungen hinaus. Das in lit. b genannte Verbot von fossil betriebenen
Heizungen bei Neubauten ist in seiner Wirkung gering, zumal heute kaum mehr
solche Heizungen in neuen Objekten eingebaut werden.
4
Der für Bauten rechtlich verbindlich gesicherte Bezug CO2-neutraler Mit diesem Absatz wird der Anteil biogener Brennstoffe begrenzt. Hier wird
erneuerbarer gasförmiger oder flüssiger Energieträger, welcher die gesetzlichen fälschlicherweise ein biogener Brennstoff pönalisiert, obwohl dieser klimaneutral
Anforderungen erfüllt, kann dabei zu maximal 50 Prozent zur Erreichung der ist, allenfalls gar klimaneutraler als der Strom für Wärmepumpen. Anderseits
Vorgaben nach Absatz 1 Buchstabe a angerechnet werden. Der Anteil kann bis wird mit diesem Absatz verhindert, dass sich Immobilieneigentümer in falscher
auf 100 Prozent erhöht werden, wenn gleichzeitig Massnahmen bezüglich Sicherheit wähnen. Kurzfristig wird es zu wenig biogene Brennstoffe zur
Effizienz nachgewiesen werden. Als solche gelten insbesondere energetische Verfügung haben, um damit in grösserem Ausmass Gebäudeheizungen
Gebäudehüllen- oder Gesamtsanierungen. betreiben zu können. Langfristig werden diese Energieträger in der Mobilität
und bei Hochtemperaturprozessen benötigt werden.
Nr. 4–2021 | Wohnwirtschaft HEV Aargau 10AKTUELL
leistungen erbringen zu können. Ob und zug der Mittel aus der CO2-Abgabe mög- Heizungsersatz mit sich bringen. Die
mit welchen Härtefallregelungen gerechnet lich. Die Fördermittel für zusätzliche Mass- Investitionskosten werden steigen. Es ist
werden kann, wird sich erst in der Verord- nahmen werden auf CHF 60 Mio. anzunehmen, dass diese über die Lebens-
nung zum CO2-Gesetz zeigen. verdoppelt. Neu fallen hierunter auch dauer hinweg durch Energieeinsparungen
Massnahmen, die direkt den Immobilienei- und allenfalls geringerem Unterhalt kom-
Verknüpfung mit Förderprogrammen gentümer zugute kommen. Dies betrifft pensiert werden können.
Die Teilzweckbindung wird in einen neu- zum Beispiel die Förderung des Heizungs-
en, mit den Lenkungsabgaben alimentier- ersatzes oder die Installation von Ladeinfra- Für Immobilieneigentümer wird damit in
ten Fonds umgewandelt. Weiterhin sollen strukturen für Elektrofahrzeuge. Sobald Zukunft auch der Heizungsersatz zu einem
CHF 450 Mio. pro Jahr zur Förderung von diese Massnahmen globalbeitragsberechtigt grösseren, kostspieligeren Unterfangen als
energetischen Massnahmen im Gebäude- sind, dürften weitere Kantone diese in ihre das bisher der Fall war. Eine langfristige
bereich zur Verfügung stehen. Das Aus- Förderprogramme aufnehmen. Planung und der Einbezug weiterer Erneu-
schöpfen dieses Betrages hängt nach wie erungsschritte wird unabdingbar werden.
vor massgeblich von den Förderprogram- Heizungsersatz wird aufwendiger Dies geht nicht ohne auch eine langfristige
men der Kantone ab. Nur wenn diese ihre Die Änderungen mit dem neuen CO2- Finanzierungsstrategie.
Beiträge ebenfalls leisten, ist der volle Be- Gesetz werden Auswirkungen auf den
Gesetzestext aktuell (23. Dez. 2011) Verabschiedetes Gesetz ab 2022 Auswirkungen für die Immobilieneigentümer
Art. 82 Technische Massnahmen zur Verminderung der Mit dieser Regelung erhalten die Kantone, welche die MuKEn-Regelung zum
CO2-Emissionen bei Gebäuden Heizungsersatz bis Ende 2021 eingeführt haben, einen Aufschub bei der
In Kantonen, welche bis zum Inkrafttreten dieses Gesetzes Teil F des Einführung des CO2-Grenzwertes. Dies vergrössert den Spielraum für die
Basismoduls der Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich vom Eigentümer schlecht gedämmter Liegenschaften, ihre Heizung vor der
9. Januar 2015 oder eine strengere Regelung in Bezug auf den Anteil Einführung des neuen Grenzwertes nochmals zu ersetzen.
erneuerbarer Energie beim Heizungsersatz in Kraft gesetzt haben, gelten die
Vorschriften nach Artikel 10 Absätze 1–4 ab dem Jahr 2026.
Art. 29 CO2-Abgabe Art. 34 CO2-Abgabe Die CO2-Abgabe beträgt ab 1.1.2022 CHF 120 pro Tonne CO2 (ca.
1
Der Bund erhebt eine CO2-Abgabe auf der Herstellung, 1 Der Bund erhebt eine Abgabe auf der Herstellung, Erzeugung, Gewinnung 31 Rp./l Heizöl). Mit dem neuen Gesetz wird diese Abgabe ausgebaut und soll
Gewinnung und Einfuhr von Brennstoffen. und Einfuhr von fossilen Brennstoffen (CO2-Abgabe). bis auf CHF 210 pro Tonne CO2 (ca. 55 Rp./l Heizöl) erhöht werden können.
2
Der Abgabesatz beträgt je Tonne CO2 36 Franken. Der 2 Der Bundesrat setzt den Abgabesatz zwischen 96 Franken und 210 Franken Es ist davon auszugehen, dass der Bundesrat in der Verordnung wieder Ziele in
Bundesrat kann ihn bis auf höchstens 120 Franken pro Tonne CO2 fest. Zweijahresschritten definieren wird, anhand derer in ebensolchen Schritten die
erhöhen, falls die gemäss Artikel 3 für die Brennstoffe Abgabe erhöht werden kann.
festgelegten Zwischenziele nicht erreicht werden.
Art. 34 Verminderung der CO2-Emissionen bei Art. 53 Klimafonds Die Teilzweckbindung wird in einen neuen, mit den Lenkungsabgaben
Gebäuden 2 Ein Drittel des Ertrags der CO2-Abgabe, höchstens aber 450 Millionen alimentierten Fonds, umgewandelt. Weiterhin sollen CHF 450 Mio. pro Jahr zur
1
Ein Drittel des Ertrags aus der CO2-Abgabe, höchstens Franken pro Jahr, und weniger als die Hälfte des Ertrags aus der Förderung von energetischen Massnahmen im Gebäudebereich zur Verfügung
aber 450 Millionen Franken pro Jahr, wird für Flugticketabgabe und aus der Abgabe Allgemeine Luftfahrt werden für stehen. Das Ausschöpfen dieses Betrages hängt nach wie vor massgeblich von
Massnahmen zur langfristigen Verminderung der CO2- Massnahmen zur wesentlichen Verminderung von Treibhausgasemissionen den Förderprogrammen der Kantone ab. Nur wenn diese ihre Beiträge ebenfalls
Emissionen bei Gebäuden einschliesslich Senkung des eingesetzt. leisten, ist der volle Bezug der Mittel aus der CO2-Abgabe möglich.
Stromverbrauchs im Winterhalbjahr verwendet. Zu Art. 55 Verminderung der CO2-Emissionen von Gebäuden
diesem Zweck gewährt der Bund den Kantonen 1 Aus dem Klimafonds werden höchstens im Umfang der Mittel, die aus der
Globalbeiträge an Massnahmen nach den Artikeln 47, CO2-Abgabe in den Klimafonds eingelegt wurden, für Massnahmen zur
48 und 50 des Energiegesetzes vom 30. September langfristigen Verminderung der CO2-Emissionen von Gebäuden, einschliesslich
2016 (EnG). Massnahmen zur Senkung des Verbrauchs von Elektrizität im Winterhalbjahr,
verwendet. Zu diesem Zweck gewährt der Bund den Kantonen Globalbeiträge
an Massnahmen nach den Artikeln 47, 48 und 50 EnG.
2
Der Bund unterstützt zur langfristigen Verminderung 2
Mit jährlich 60 Millionen Franken aus den Mitteln nach Absatz 1 sowie den Die Fördermittel für zusätzliche Massnahmen werden auf CHF 60 Mio. Franken
der CO2-Emissionen bei Gebäuden Projekte zur direkten von den Kantonen nicht ausgeschöpften Globalbeiträgen finanziert der Bund verdoppelt. Neu fallen hierunter auch Massnahmen, die direkt den
Nutzung der Geothermie für die Wärmebereitstellung. Er insbesondere Massnahmen für: Immobilieneigentümer zugute kommen. Dies betrifft zum Beispiel die Förderung
setzt dafür einen kleinen Teil der in Absatz 1 vorgesehe a. kantonale, kommunale und überkommunale räumliche Energieplanungen des Heizungsersatzes oder die Installation von Ladeinfrastrukturen für
nen Mittel ein, höchstens aber 30 Millionen Franken. für erneuerbare Energiequellen; Elektrofahrzeuge. Sobald diese Massnahmen globalbeitragsberechtigt sind,
Der Bundesrat legt die Kriterien und Einzelheiten der b. Projekte zur direkten Nutzung der Geothermie für die Wärmebereitstellung; dürften weitere Kantone diese in ihre Förderprogramme aufnehmen.
Tabelle: Thomas Ammann, HEV Schweiz
Unterstützung sowie den jährlichen Höchstbetrag der c. Ersatz fossil betreibbarer Heizungen und ortsfester elektrischer
Finanzhilfen fest. Widerstandsheizungen durch eine Wärmeerzeugung aus erneuerbaren
Energien;
d. Überwindung der in Spezialfällen aus Artikel 10 entstehenden
Liquiditätsengpässen durch Absicherung und Standardisierung von Energie-
Contracting-Lösungen, um Marktangebote für kleinere Gebäude zu
stimulieren;
e. Absicherungen von Risiken von Investitionen in den Neubau und Ausbau
thermischer Netze und der dazugehörenden Wärmeerzeugungsanlage, die
mit erneuerbaren Energien und Abwärme gespeist werden;
f. Absicherungen von langfristigen Risiken von Investitionen in die
klimaverträgliche Modernisierung von Gebäuden;
g. Installationen von Ladeinfrastrukturen in Mehrparteiengebäuden;
h. Anlagen zur Produktion erneuerbarer Gase.
11 Wohnwirtschaft HEV Aargau | Nr. 4–2021AKTUELL
Niederschlagsrekord und Waldschäden
Der vergangene Winter brachte im Aargau viel Schnee, Überschwemmungen und einen frühlings-
haften Februar. Die grossen Schneemengen hinterliessen ausgedehnte Schäden in den Wäldern.
Fotos: Andreas Walker
Überschwemmung Hallwilersee Ende Januar.
Andreas Walker, Wissenschaftsjournalist, Hallwil ten zu einer über 30 Zentimeter hohen wilersees den Höchststand von 449,065 Me-
Schneedecke, die bei winterlichen Tempera- tern, was 39,5 Zentimetern über dem lang-
Der Winter war nicht nur gefühlt trüb und turen vorerst liegen blieb. Ab dem 28. Januar jährigen Mittel entspricht.
nass, die meteorologischen Daten bestätigen brachten stürmische Winde aus dem Sektor
diese Tatsache sogar in aller Deutlichkeit. Be- West bis Südwest deutlich mildere Luft in Der letzte ähnlich hohe Pegelstand wurde
reits im Dezember war im Aargau eine extrem unser Land. In den tieferen Lagen regnete es mit 449,169 Metern am 14. April 2006 re-
tiefe Zahl an Sonnenstunden gemessen wor- ausgiebig, während in den Bergen abermals gistriert, was 49,9 Zentimetern über dem
den. Die Messstation in Buchs-Aarau regis beträchtliche Schneemengen fielen. Am langjährigen Mittel entspricht.
trierte in diesem Monat gerade einmal 11 nördlichen Ende des Hallwilersees sowie im
Sonnenstunden – der zweittiefste Dezem- Bereich des Aabaches führte der viele Regen In den Monaten März und April 2006 be-
ber-Wert seit den Aufzeichnungen 1984. zusammen mit dem schmelzenden Schnee trugen die Niederschläge mehr als das Dop-
bereits Ende Januar zu grossräumigen Über- pelte des langjährigen Mittels, was diesen
Der Winter erreichte seinen Höhepunkt schwemmungen. In der Nacht vom 4. auf Pegelhöchststand erklärt. Allein am 4. und
Mitte Januar. Anhaltende Schneefälle führ- den 5. Februar erreichte der Pegel des Hall- 5. März 2006 fielen im Aargau 29 Zentime-
Nr. 4–2021 | Wohnwirtschaft HEV Aargau 12AKTUELL
ter Schnee (siehe auch «Schneereiche Win-
ter im Aargau»).
Extrem nass und zu wenig Sonne
Die Bilanz für die Monate Dezember bis Fe-
bruar fällt wie folgt aus: Nach Angaben von
MeteoSchweiz war der Winter in Buchs-Aa-
rau mit einer Temperatur von 2,5 Grad 1,4
Grad zu warm. Mit 129 Sonnenstunden ent-
sprach die Sonnenscheindauer gerade einmal
94 Prozent der Norm. Von Dezember bis
Februar fielen 320 Liter pro Quadratmeter
Niederschlag, knapp anderthalb mal so viel
wie sonst üblich. Dieser hohe Wert kommt
vor allem durch das Januar-Mittel zustande,
das mit 202 Litern Niederschlag pro Quad-
ratmeter rund das Dreifache des Normwertes
betrug. Es waren die höchsten Januar-Nieder-
schläge seit den Aufzeichnungen 1959.
Grosse Schäden an den Bäumen
Die ausgiebigen Schneefälle Mitte Januar
hinterliessen grosse Schäden an den Bäu-
men. Da während des Niederschlages eine
Abkühlung erfolgte, ging der Regen in
Schnee über und gefror schliesslich an den
Bäumen. Danach blieb der Schnee lange
liegen. Das Gewicht des Nassschnees sorgte
für eine ungewöhnliche Belastung, sodass
an den Bäumen die Äste oder ganze Wipfel
abbrachen oder der Baum sogar umkippte.
Nach Angaben von Alex Arnet, Leiter der
Sektion Waldbewirtschaftung des Kantons Seltener Anblick: Vollständig schneebedeckte Seetalstrasse und Bahnlinie in Hallwil am 14. Januar.
Aargau, verursachte der Schnee im vergan-
genen Winter im Kanton Aargau einen
Schneereiche Winter im Aargau
geschätzten Schaden von 40’000 bis 80’000
Kubikmeter Holz. Es ist möglich, dass die Nach Angaben von MeteoSchweiz brachte die Wetterlage dem Kanton Aargau am 14. und
effektiven Schäden sogar bis 100’000 Ku- 15. Januar eine Schneemenge von 32 Zentimetern. Damit wurde die gesamte Landschaft in
bikmeter betragen könnten. Dies würde winterliches Weiss gehüllt und die tiefen Lagen erlebten wieder einmal einen richtigen Winter.
etwa einem Viertel der jährlichen Holznut- Wegen der Schneemassen und vielen umgestürzten Bäumen war das Schweizer Strassen- und
zung im Kanton Aargau entsprechen. Schienennetz stark beeinträchtigt. Einige Ortschaften waren sogar von der Aussenwelt abge-
schnitten. In Zürich wurde der Tram- und Busverkehr sogar vollständig eingestellt. Im Aargau
Zu Beginn des Ereignisses kamen die Förs- sorgte der Schnee für Probleme auf den Strassen, es gab einige Unfälle und gewisse Strecken
ter kaum in den Wald, um die Schäden zu waren gesperrt. Bei den Zügen traten Ausfälle und Verspätungen auf. Davon war auch die See-
begutachten, da grosse Mengen Schnee talbahn betroffen.
und liegende Bäume die Wege blockierten.
Zudem waren sie zuerst damit beschäftigt, Während in der Westschweiz kaum Schnee fiel, wurden die grössten Mengen in der Ostschweiz
die wichtigsten Verkehrsachsen wieder zu verzeichnet. Der Kanton Aargau lag ziemlich genau in der Mitte dieser beiden Extreme.
öffnen. Danach waren die Waldarbeiter vor Am 4. und 5. März 2006 erlebte der Aargau eine ähnliche Situation. Damals fielen in diesen
allem damit beschäftigt, das geschädigte zwei Tagen 29 Zentimeter Schnee, was zu erheblichen Verkehrsproblemen führte. Noch extremer
Fichtenholz aus den Wäldern zu räumen, war die Situation am 13. und 14. Februar 1985. An diesen zwei Tagen fielen sogar 40 Zentime-
damit der Ausbreitung des Borkenkäfers ter Neuschnee.
Einhalt geboten wird.
13 Wohnwirtschaft HEV Aargau | Nr. 4–2021Immobilienangebote HEV Aargau
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Nr. 4–2021 | Wohnwirtschaft HEV Aargau 14
056 200 50 60RECHT
SIE FRAGEN – DER HEV ANTWORTET
Bürgschaft oder Solidarmieter
geholt werden! Bestehen weiterhin Zwei- und Schäden am Mietobjekt. Dass die
fel an der Zahlungsmoral des Mieters, Schwester selbst als Mieterin nicht im
kann man sich dennoch gegen das Risiko Mietobjekt wohnt, spielt keine Rolle.
ausbleibender Mietzinszahlungen absi- Folge dieser Solidarmieterschaft ist, dass
chern. Sie nun zwei Vertragspartner haben. Das
bedeutet, dass beispielsweise Mietzinsan-
Bürgschaft mit Vorbehalten passungen oder eine Kündigung auch
Die Bürgschaft begründet eine eigene beiden Mietern formell korrekt mitge-
Schuld des Bürgen gegenüber dem teilt werden müssen.
Lena Waldmeier Vermieter. Doch obwohl im Alltag im
MLaw, Rechtsanwältin,
Zusammenhang mit Mietverhältnissen Kaution als weitere Sicherheit
Rechtsberaterin HEV Aargau
häufig von Bürgschaft gesprochen wird, Eine zusätzliche Sicherheit für Mietzins-
ist diese wenig geeignet, um einen allfäl- forderungen und Forderungen aufgrund
Frage: ligen Mietzinsausfall abzusichern. Die von Schäden am Mietobjekt ist die Miet-
Für meine Wohnung hat sich ein Bürgschaft muss schriftlich vereinbart kaution. Es ist, gerade bei Mietern mit
Mietinteressent gemeldet, der bereits werden und den Maximalbetrag, für den bereits eingetragenen Betreibungen,
einige Betreibungen hat. Ich befürchte, gebürgt wird, enthalten. Bei Bürgschaf- empfehlenswert, diese auf die maximal
dass es in Zukunft Schwierigkeiten ge- ten für Beträge über Fr. 2000.– muss der zulässige Höhe (drei Brutto-Monatsmie-
ben wird mit der Bezahlung der Miete. Vertrag zudem öffentlich beurkundet ten) festzusetzen. Die Übergabe des
Nun hat seine Schwester, welche ein werden. Dieser Gang zum Notar ist mit Mietobjekts kann, bei entsprechender
hohes Einkommen und keine Betrei- Kosten verbunden und aufgrund des vertraglicher Vereinbarung, verweigert
bungen hat, angeboten, für ihn zu bür- Aufwands wenig geeignet für die Vermie- werden, solange die Kaution nicht voll-
gen. Kann ich den Mietvertrag so einge- tungspraxis. ständig bezahlt wurde.
hen?
Schwester als Solidarmieterin Zudem ist es stets ratsam, bei einem
Antwort: Eine gute Möglichkeit, um sich abzusi- allfälligen Zahlungsverzug des Mieters
Hat ein Mietinteressent bei der Bewer- chern, ist die Aufnahme der Schwester in rasch zu handeln und sich allenfalls auch
bung bereits eingetragene Betreibungen, den Mietvertrag als Solidarmieterin. Da- juristische Unterstützung dafür zu holen.
kann dies ein Hinweis auf eine schlechte für führen Sie die Schwester des Mietin-
Zahlungsmoral sein, weshalb es sich teressenten mit deren Einverständnis im
lohnt, genauer hinzuschauen. So kann Mietvertrag als weitere Mieterin auf und
beispielsweise eine Referenzauskunft des lassen sie den Mietvertrag mitunterzeich-
letzten Vermieters Aufschluss geben, ob nen. Dies führt dazu, dass sie als vollwer-
der Mietzins in der Vergangenheit jeweils tige Mieterin für sämtliche Forderungen
(pünktlich) bezahlt wurde. Aber aufge- aus dem Mietverhältnis mithaftet. Ins Die Rechtsberaterinnen des HEV Aargau
passt: Referenzauskünfte dürfen nur mit besondere auch für ausbleibende Miet- beantworten telefonisch Rechtsfragen werk-
Zustimmung des Mietinteressenten ein- zinszahlungen, Nebenkostenforderungen tags von 9 bis 11.30 Uhr, Tel. 056 200 50 70.
15 Wohnwirtschaft HEV Aargau | Nr. 4–2021RECHT
Die Vermieterkündigung
vom Kanton genehmigte Formular zu ver- ausserordentliche Kündigungsgründe zur
wenden, bei Familienwohnungen ist dieses Verfügung. Bei diesen ausserordentlichen
jedem Ehepartner separat zuzustellen. Die Gründen sind die Kündigungsfristen kür-
eingeschriebene Zustellung ist empfehlens- zer und der Mieter kann das Mietverhältnis
wert. Die Kündigung sollte möglichst früh- nicht erstrecken lassen. Auch eine ausseror-
zeitig erfolgen. dentliche Kündigung ist anfechtbar. Nach-
stehend einige Beispiele:
Grundsätzlich kann ein Vermieter jederzeit
kündigen, wobei er die Kündigung nicht Eine ausserordentliche Kündigung durch
begründen muss. Der Mieter kann aber den Vermieter ist unter anderem bei Zah-
Antonia Florin
MLaw, Rechtsanwältin, eine Begründung verlangen (Art. 271 Abs. 2 lungsrückstand möglich. Ist der Mieter mit
Notter Advokatur und Notariat, OR). Das Gesetz äussert sich nicht zum der Zahlung fälliger Mietzinse im
Baden
Inhalt und zur Ausführlichkeit der Begrün- Rückstand, kann ihm der Vermieter bei
dung. Ein guter Grund liegt etwa vor, wenn Wohn- und Geschäftsräumen eine Zah-
Die Ansicht, dass ohne wichtige Gründe der Mieter die Mietzinse nicht pünktlich lungsfrist von mindestens 30 Tagen anset-
eine Kündigung des Mietverhältnisses bezahlt, den Hausfrieden stört oder dem zen und androhen, dass bei unbenütztem
nicht möglich ist, ist verbreitet aber unzu- Vermieter verunmöglicht, Mängel zu behe- Ablauf dieser Frist das Mietverhältnis ge-
treffend. ben. Die aufgeführten Gründe müssen der kündigt werde (Art. 257d Abs. 1 OR). Be-
Wahrheit entsprechen und im Zeitpunkt zahlt der Mieter innert dieser Frist nicht,
Ordentliche Kündigung der Kündigung bestehen. Die Kündigung kann ihm die Wohnung oder der Ge-
Eine ordentliche Kündigung setzt voraus, durch den Vermieter ist erfolgreich anfecht- schäftsraum mit einer verkürzten Frist von
dass die Fristen und Termine sowie die vor- bar, wenn sie gegen Treu und Glauben ver- 30 Tagen auf Ende eines Monats gekündigt
geschriebenen Formalitäten beachtet wer- stösst (vgl. dazu Ziffer 3 hiernach). werden.
den. Ist nichts anderes vereinbart worden,
beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist für Ausserordentliche Kündigungsgründe Gebraucht der Mieter die Mietsache nicht
Wohnungen drei und für Geschäftsräume Verstösst der Mieter gegen seine Pflichten, sorgfältig oder nimmt er auf Hausbewoh-
sechs Monate. Für die Kündigung ist das stehen dem Vermieter unter Umständen ner und Nachbarn keine Rücksicht (verur-
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Nr. 4–2021 | Wohnwirtschaft HEV Aargau 16RECHT
sacht er beispielsweise konstant übermässi- dere möglich, wenn sie ausgesprochen
gen Lärm, bedroht er Nachbarn oder worden ist:
beschädigt er die Wohnung absichtlich), • weil der Mieter nach Treu und Glauben
kann ihn der Vermieter abmahnen, er solle Ansprüche aus dem Mietverhältnis gel-
das pflichtwidrige Verhalten zukünftig un- tend macht, beispielsweise wenn der
terlassen (Art. 257f OR). Mieter wegen Mängeln an der Mietsache energieberatungAARGAU
die ihm zustehenden Rechte ausübt.
Verletzt der Mieter trotz schriftlicher Mah- • weil der Vermieter eine einseitige Ver-
nung seine Pflichten weiter und ist dadurch tragsänderung zu Lasten des Mieters oder
die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzu- eine Mietzinsanpassung durchsetzen will.
mutbar, kann ihm der Vermieter mit einer • weil der Vermieter alleine deshalb kün-
Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende digt, um den Mieter zum Erwerb der ge-
eines Monats kündigen. Verletzt der Mieter mieteten Wohnung zu veranlassen.
allerdings eine andere, nicht abgemahnte • wegen Änderungen in der familiären Si-
Sorgfaltspflicht, ist eine erneute Mahnung tuation des Mieters, aus denen dem Ver-
nötig. Fügt der Mieter der Mietsache mieter keine wesentlichen Nachteile ent-
schweren Schaden zu, kann der Vermieter stehen. Dies ist beispielsweise dann der
von Wohn- oder Geschäftsräumen sogar Fall, wenn eine Familie ein (weiteres)
fristlos, d. h. ohne die Einhaltung einer Kind bekommt oder wenn der Le-
30-tägigen Frist, kündigen. benspartner des Mieters in die Wohnung
einzieht, sofern die Wohnung dadurch
Ein schutzwürdiges Interesse für eine Kün- nicht überbelegt ist.
digung liegt insbesondere bei Eigenbedarf
vor, weil der Vermieter die Wohnung künf- Anfechtbar ist die Kündigung auch, wenn
tig selber bewohnen oder einem Familien- sie während eines mit dem Mietverhältnis Es lohnt sich!
mitglied zur Verfügung stellen möchte. Zu zusammenhängenden Schlichtungs- oder Wir beraten Sie gerne bei
berücksichtigen ist, dass die Kündigung Gerichtsverfahrens ausgesprochen wird, allen Fragen rund um
das Thema Gebäude und
missbräuchlich ist, wenn dieser Eigenbe- ausser wenn der Mieter das Verfahren miss- Energie, zum Beispiel zu:
darf nur vorgeschoben ist, d. h. wenn der bräuchlich eingeleitet hat. Wird eine Kün-
– Gebäudeerneuerungen
Vermieter nicht wirklich beabsichtigt, die digung vor Ablauf von drei Jahren nach
– Fensterersatz
Wohnung selber zu bewohnen. Wegen Ei- Abschluss eines solchen Verfahrens ausge- – Heizungs- und Boilerersatz
genbedarfs kann allerdings nur unter Be- sprochen, kann der Mieter sie ebenfalls – Solaranlagen
achtung der ordentlichen Fristen gekündigt anfechten, wenn der Vermieter zu einem – elektrischen Verbrauchern
werden. erheblichen Teil unterlegen ist, seine Forde- und Beleuchtung
– Neubauten
rung oder Klage zurückgezogen bzw. er sich
– Förderprogrammen
Jedoch kann eine Kündigung wegen Eigen- mit dem Mieter geeinigt hat.
bedarfs auch während eines mit dem Miet- energieberatungAARGAU –
verhältnis zusammenhängenden Schlich- Zusammenfassung eine Dienstleistung des
tungs- oder Gerichtsverfahren und während Grundsätzlich kann der Vermieter jederzeit Kantons Aargau
einer dreijährigen Sperrfrist ausgesprochen und aus einem beliebigen Grund kündigen. Kostenlose Beratung am
werden (Art. 271a Abs. 3 lit. a OR; vgl. dazu Der Mieter hat Anspruch darauf, dass ihm Telefon und per Mail:
Ziffer 3 hiernach). Zudem kann bei einer die Kündigung begründet wird. Er kann 062 835 45 40
Handänderung der neue Eigentümer we- die Kündigung anfechten und deren Miss- energieberatung@ag.ch
gen Eigenbedarfs ausserordentlich auf den bräuchlichkeit geltend machen. Aus diesem Beratungen vor Ort durch
nächsten gesetzlichen Termin kündigen, Grund sollte die Begründung gut überlegt, unabhängige Fachleute
auch wenn der Mietvertrag eine lange klar formuliert und nachvollziehbar sein.
Weitere Informationen
Mietdauer vorsieht (Art. 261 Abs. 2 lit. a Obsiegt der Mieter, zieht dies für den Ver-
finden Sie unter
OR). mieter eine dreijährige Sperrfrist nach sich, www.ag.ch /energieberatung
während welcher eine weitere (ordentliche)
Anfechtbarkeit der Kündigung Kündigung missbräuchlich wäre. Liegen
Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie ausserordentliche Kündigungsgründe vor,
gegen Treu und Glauben verstösst. Die An- kann hingegen auch während der Sperrfrist
fechtung ist gemäss Art. 271a OR insbeson- gekündigt werden.
17 Wohnwirtschaft HEV Aargau | Nr. 4–2021
Departement
Bau, Verkehr und UmweltSie können auch lesen
