IMMOBILIENMARKT-BERICHT RUHR 1/2021
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IMMOBILIENMARKT- BERICHT RUHR 1/2021
INHALT
INHALT
4–5 Vorwort
6–33 DIE ASSETKLASSEN
8–13 _Markt für Büroimmobilien
14–17 _Markt für Unternehmensimmobilien
18–23 _Markt für Einzelhandelsimmobilien
24–27 _Investmentmarkt
28–33 _Markt für Logistikimmobilien
34–63 BEST PRACTICE
36–37 _Königshof | Essen
38–39 _UnternehmerPark | Duisburg
40–41 _Stiftsquartier | Dortmund
42–43 _Bottrop 7 | Bottrop
44–45 _SEEyou am Phoenix See | Dortmund
46–47 _Parkstadt Mülheim | Mülheim an der Ruhr
48–49 _office campus 51°7 | Bochum
50–51 _City Dock | Essen
52–53 _DSV-Neubau | Duisburg
54–55 _Neues Forum | Mülheim an der Ruhr
56–57 _Gesundheitscampus Süd | Bochum
58–59 _BrainFactory | Bochum
60–61 _Neue Mitte Baukau | Herne
62–63 _Prologis Park | Datteln
64–65 Glossar
66 Ansprechpartner
67 Bildnachweis
67 Impressum
IMMOBILIENMARKTBERICHT RUHR 1/2021 // 3
VORWORT
VORWORT
4 // IMMOBILIENMARKTBERICHT RUHR 1/2021
VORWORT
Liebe Leserin, lieber Leser, Das zweite Corona-Jahr in Folge zeigt natürlich auch
bei uns Auswirkungen. Die Umsätze blieben zwar stabil,
die Metropole Ruhr verändert ihr Gesicht. Neue Fassaden wuchsen aber nicht mehr wie gewohnt im Ruhrgebiet.
und Quartiere, ganz neue Lagen sind in den vergangenen
Jahren bereits entstanden. Vom Phoenixsee in Dortmund Gerade in einer Metropolregion treibt uns die Frage um:
über Stölting Harbor in Gelsenkirchen bis zum Duisbur- Wie entwickeln sich die Innenstädte in Deutschland wei-
ger Innenhafen. In Essen wächst rund um den Königshof ter? Corona hat den Druck auf den Einzelhandel nochmal
ein neues Entrée in die City. Auch ehemalige Areale von erhöht. In den Spitzenlagen des Einzelhandels macht sich
Gewerbe und Industrie werden mit neuem Leben gefüllt, das auch im ersten Halbjahr 2021 durch sinkende Spitzen-
wie Mark 51°7 in Bochum oder die Parkstadt in Mülheim mieten bemerkbar. Eine Entwicklung, die in manchen La-
an der Ruhr. Das Ruhrgebiet von heute zeichnet aus, dass gen Bewegung zu neuen Nutzungen bringen wird. Die
modernes Arbeiten und Wohnen an immer neuen Orten Kommunen im Ruhrgebiet arbeiten hart daran, neue Wege
möglich sind. Die Vielfalt der polyzentrischen Metropole zum Erfolg zu führen. Die Innenstadtkonferenz Ruhr der Prof. Dr. Julia Frohne
Ruhr bietet der Immobilienwirtschaft viele Chancen. BMR im Juli stellte das unter Beweis. Geschäftsführerin der
Business Metropole Ruhr GmbH
Die neuen Projekte, denen dieser Immobilienmarktbericht Profiteur der Pandemie war die Logistikbranche. System-
eine kleine Bühne bietet, stärken ein Gefühl: Jetzt ist die relevant, schnell und nah. Gerade in der Metropole Ruhr,
richtige Zeit und die Metropole Ruhr ist der richtige Ort. deren Lage im Herzen Europas inmitten eines riesigen Bal-
lungsraums als Standortvorteil erkannt wird. Der Flächen-
Es wird bereits kräftig gebaut. Rund 264.000 m2 Büro- bestand moderner Logistikimmobilien stieg aufgrund des
fläche werden laut unserer Prognose in diesem Jahr in der hohen Neubauvolumens im ersten Halbjahr 2021 gegen-
Metropole Ruhr fertiggestellt, das wäre der höchste Wert über 2020 um rund 7,9 Prozent.
seit 2010 und der dritthöchste in diesem Jahrtausend. Im
Vergleich mit den A-Städten hat nur Berlin noch mehr Die Potenziale der Region sind zunehmend auf dem
gebaut. Die Metropole Ruhr ist mit 17,4 Millionen m2 der Schirm der Immobilienbranche in ganz Deutschland.
zweitgrößte Büroimmobilienmarkt in Deutschland. Der Erfolg der Investorentour Ruhr im September unter-
streicht dies: Rund 200 Teilnehmerinnen und Teilnehmer
Für Investitionen ist die Region auch deshalb interessant, erkundeten die Region. Das freut uns, denn die BMR und
weil sie wirtschaftlich längst diversifiziert aufgestellt ist, die lokalen Wirtschaftsförderungen stehen als Ansprech-
stabiles Wachstum verspricht und viele sehr unterschied- partnerinnen gerne zur Verfügung. Wenn Sie Immobi-
liche Lagen bietet. Die erzielbare Spitzenmiete liegt mitt- lienprojekte planen, denken Sie an die Stadt der Städte:
lerweile bei 16,50 bis 17,00 Euro, in manchen Top-Märk- Wenn, dann hier.
ten sogar oberhalb. In der Logistik ist die Spitzenmiete
leicht gestiegen. Die Leerstandsquote bei Büroimmobilien
bleibt mit 4,2 Prozent gesund.
IMMOBILIENMARKTBERICHT RUHR 1/2021 // 5
DIE ASSETKLASSEN
DIE ASSETKLASSEN
6 // IMMOBILIENMARKTBERICHT RUHR 1/2021
DIE ASSETKLASSEN
Neues Forum Herten
IMMOBILIENMARKTBERICHT RUHR 1/2021 // 7
BÜROIMMOBILIEN
MARKT FÜR
BÜROIMMOBILIEN
8 // IMMOBILIENMARKTBERICHT RUHR 1/2021
BÜROIMMOBILIEN
BÜROMARKT – ANGEBOTSSITUATION
NEUBAUVOLUMEN FAST DOPPELT SO HOCH Getragen wird das Neubauvolumen durch die beiden wich- auf rund 170.000 m2 beziffert. Baustopps oder nennens-
WIE DAS LANGFRISTMITTEL tigsten Teilmärkte Essen und Dortmund, die 65.000 m2 werte Projektverzögerungen blieben bislang aus, sodass
bzw. 43.500 m2 zum Ergebnis beisteuern. Hervorzuheben bis Jahresende mit einem deutlich überdurchschnittlichen
Nach den vorläufigen Auswertungen werden in der Me- ist auch die Stadt Moers, deren Neubauflächenproduktion Ergebnis gerechnet werden kann.
tropole Ruhr 2021 ca. 264.000 m2 Bürofläche fertige- sich mit einer Reihe von Projekten (u. a. Eigennutzungen
stellt, was ca. 84 % über dem Mittel der letzten 10 Jahre von Edeka) auf ca. 40.000 m2 MFG belaufen wird. Da- Die Metropole Ruhr wird mit einem Flächenbestand von
(144.000 m2) liegt und zugleich den dritthöchsten Wert hinter folgen Bochum mit 18.500 m2, Gelsenkirchen mit rund 17,4 Mio. m2 ihre Position als zweitgrößter Büromarkt
seit 2000 bedeutet. Im Vergleich mit den sieben A-Städ- 13.000 m2 und Recklinghausen mit 12.800 m2. Deutschlands hinter Berlin (20,3 Mio. m2) verteidigen.
ten muss sich die Metropole Ruhr damit nur Berlin ge-
schlagen geben, wo mit rund 740.000 m2 ein rekordver- Das Neubauvolumen wird sich damit deutlich dynami- Ausgehend von der konkreten Pipeline wird sich das Neu-
dächtiges Volumen realisiert wird. scher entwickeln als noch Ende 2020 angenommen. Da- bauvolumen 2022 auf rund 200.000 m2 summieren. Ver-
mals wurde das Fertigstellungsvolumen für das Jahr 2021 schiebungen bei Projekten mit Lagenachteilen oder nicht
ausreichender Vorvermietungsquote sind aufgrund der
veränderten Finanzierungsbedingungen infolge der Pan-
demie nicht auszuschließen.
BÜROFLÄCHENNEUZUGANG IN M2 MFG LEERSTANDSANSTIEG AUF
NIEDRIGEM NIVEAU
350.000
Nachdem der Leerstand in der Metropole Ruhr im Zuge
300.000 der Corona-Pandemie um ca. 85.000 m2 auf 690.000 m2
bzw. 4,0 % angewachsen ist, wurde bis Ende des ersten
250.000 Halbjahres 2021 ein weiterer Anstieg um rund 46.000 m2
auf 736.000 m2 verzeichnet. Die Leerstandsquote für die
200.000 Metropole Ruhr steigt leicht auf 4,2 % und befindet sich
weiterhin im Bereich einer gesunden Angebotsreserve.
150.000 Ausschlaggebend für die weitere Entspannung auf der
Angebotsseite war in erster Linie der deutliche Anstieg
100.000 des kurzfristig bezugsfähigen Flächenangebotes in Es-
sen. Hier stehen im Vergleich zum Jahresendwert 2020
50.000 ca. 30.000 m2 mehr Bürofläche leer. Auch in Duisburg
konnte ein weiterer Anstieg der Angebotsreserve im ers-
0 ten Halbjahr festgestellt werden, wenngleich mit deutlich
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021* 2022* nachlassender Dynamik. Aktuell beläuft sich das Niveau
auf 73.000 m2 bzw. 3,2 % (2020: 64.000 m2 bzw. 2,9 %).
*Prognose
IMMOBILIENMARKTBERICHT RUHR 1/2021 // 9
BÜROIMMOBILIEN
In Dortmund scheint der Leerstandsaufbau des vergange- Für die zweite Jahreshälfte ist aufgrund von Nachhol- die weitreichenden Beschränkungen der ersten Jahres-
nen Jahres nur von kurzer Dauer zu sein. Bis zum Ende des effekten im Zuge der gesamtwirtschaftlichen Erholung hälfte genannt werden, die einer raschen Erholung der
ersten Halbjahres wurden bereits 10.000 m2 verfügbare und einer ansteigenden Impfquote ein optimistischer Flächennachfrage und einem besseren Umsatzergebnis
Fläche abgebaut, sodass sich der Dortmunder Büromarkt Blick erlaubt. Es ist davon auszugehen, dass sich das Flä- entgegenstanden.
mit einem Flächenangebot von 80.000 m2 bzw. 2,9 % des chenangebot eher auf dem derzeitigen Niveau stabilisie-
Bestandes wieder dem Vorkrisenniveau annähert. In Bo- ren wird, als mit vergleichbarer Dynamik wie in den letzten
chum sank der Leerstand auf 45.000 m2 bzw. 2,7 %. 12 Monaten anzusteigen. In diesem Kontext müssen auch
ENTWICKLUNG DES BÜROFLÄCHENLEERSTANDES
6,0 % 900.000
5,0 % 750.000
Leerstand absolut in m2 MFG
4,0 % 600.000
Leerstandsquote
3,0 % 450.000
2,0 % 300.000
1,0 % 150.000
0,0 % 0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 H1
2021
Leerstand absolut in m2 MFG Leerstandsquote
10 // IMMOBILIENMARKTBERICHT RUHR 1/2021BÜROIMMOBILIEN
BÜROMARKT – NACHFRAGESITUATION
KEIN NACHFRAGEEINBRUCH IN DER anmietung von 6.000 m2 durch das Polizeipräsidium Dort- Im vergangenen Jahr trugen inbesondere die kleineren
METROPOLE RUHR ERKENNBAR mund am Flughafen. Marktprägend waren auch die An- Städte und Kreise mit überdurchschnittlichen Flächen-
mietung des Neubauprojektes Moritz mit 8.300 m2 durch umsätzen zur Stabilität des Büromarktes der Metropole
Im ersten Halbjahr 2021 wurden in der Metropole Ruhr ca. Vonovia in der Essener Weststadt, die Eigennutzerbaus- Ruhr bei, sodass mit insgesamt knapp 500.000 m2 ein or-
258.000 m2 Bürofläche umgesetzt, was etwas mehr als tarts von Escrypt mit 7.500 m2 und Zetcon Ingenieure mit dentliches Ergebnis erzielt wurde. Das zeichnet sich für
die Hälfte des Vorjahreswertes entspricht. Die spürbare ca. 6.000 m2 im Bochumer Innovationsquartier Mark 51°7 2021 allerdings nicht ab. Dennoch können aufgeschobene
Belebung ist damit in der Metropole Ruhr bisher ausge- sowie die Vermietung von 6.000 m2 an das Jobcenter in Anmietungen für eine weitere Nachfragebelebung in der
blieben. Privatwirtschaftliche Unternehmen agierten vor der ehemaligen Vonovia-Zentrale in Bochum. zweiten Jahreshälfte sorgen, die einen Flächenumsatz im
dem Hintergrund des langen Lockdowns immer noch sehr Bereich des 10-Jahresmittels von 475.000 m2 realistisch
zurückhaltend oder verlegen Anmietungsentscheidungen Dortmund setzte sich mit 74.000 m2 umgesetzter Büroflä- erscheinen lassen.
auf einen späteren Zeitpunkt. che an die Spitze der Teilmärkte in der Metropole Ruhr
und konnte bereits das Gesamtergebnis aus dem Vorjahr
Zu den größten Abschlüssen des vergangenen Halbjah- um rund 6.000 m2 übertreffen. Auf dem zweiten Platz
res zählten bspw. der Eigennutzerbaustart von Amprion folgt Essen trotz eines moderaten Halbjahresergebnisses Top 5 Umsatz H1 2021 (m2 MFG)
mit ca. 15.600 m2 und die Vorvermietung von 5.800 m2 an von 40.000 m2, gefolgt von Duisburg mit 37.000 m2.
Bechtle (beide Dortmund Phoenix West) und die Projekt-
Dortmund 74.000
Essen 40.000
BÜROFLÄCHENUMSATZ IN M MFG 2010 BIS 2021 H1
2
Duisburg 37.000
600.000
Bochum 34.000
500.000
Hagen 9.000
400.000
300.000
200.000
SPITZENMIETE LEGT LEICHT ZU
100.000 Die erzielbare Spitzenmiete in der Metropole Ruhr liegt
mittlerweile in einer Spanne von 16,50 bis 17,00 Euro/m2,
0 die für hochwertige Vermietungsflächen in sehr guten
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 H1 Lagen in den Teilmärkten Essen, Dortmund, Bochum und
2021
Duisburg angegeben werden. Teilweise wurden in den
IMMOBILIENMARKTBERICHT RUHR 1/2021 // 11BÜROIMMOBILIEN
Top-Märkten der Metropole Ruhr bereits Mieten oberhalb In den kleineren Teilmärkten der Metropole Ruhr wie bspw. werden. In den B- und C-Städten der Metropole Ruhr da-
der Marke von 17,00 Euro/m2 realisiert. Bottrop, Gelsenkirchen, Herne oder Mülheim liegt die er- tierte die Durchschnittsmiete binnen Halbjahresfrist mit
zielbare Spitzenmiete unverändert bei 13,00 Euro/m2. 7,40 Euro/m2 ebenfalls knapp 0,10 Euro/m2 über dem
Vor dem Hintergrund des weiterhin sehr begrenzten An- Vorjahresniveau.
gebotes an modernen Flächen in den Top-Lagen, der stei- Die gemittelte Durchschnittsmiete für alle Teilmärkte der
genden Anforderungen der Mieter an die Ausstattungs- Metropole Ruhr stabilisierte sich im ersten Halbjahr 2021 Insgesamt zeigen sich die Durchschnittsmieten sehr ro-
qualität sowie anziehender Bau- und Grundstückskosten auf 8,40 Euro/m2. In den vier größten Standorten Duis- bust und geraten trotz einer Angebotsausweitung nicht
ist kurz- bis mittelfristig ein positiver Trend in Bezug auf burg, Bochum, Essen und Dortmund konnte ein modera- unter Druck. Hier spiegelt sich zunehmend die höhere
die Spitzenmieten zu erwarten. ter Anstieg um 0,10 Euro/m2 auf 11,00 Euro/m2 verbucht Qualität der vermieteten Flächen wider.
ENTWICKLUNG DER DURCHSCHNITTSMIETEN
12,00
11,00
10,00
Euro/m2 MFG
9,00
8,00
7,00
6,00
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 H1
2021
Ø Top4 Ø Metropole Ruhr Ø B- und C-Standorte Metropole Ruhr
12 // IMMOBILIENMARKTBERICHT RUHR 1/2021BÜROIMMOBILIEN
ESCRYPT-Entwicklungszentrum im Innovationsquartier MARK 51°7 in Bochum
IMMOBILIENMARKTBERICHT RUHR 1/2021 // 13UNTERNEHMENSIMMOBILIEN
MARKT FÜR
UNTERNEHMENS-
IMMOBILIEN
14 // IMMOBILIENMARKTBERICHT RUHR 1/2021UNTERNEHMENSIMMOBILIEN
MARKTPOTENZIAL
UNTERNEHMENSIMMOBILIEN ten Objekten in der Metropole Ruhr auf ca. 1,9 Mio. m2. Der Relevante Volumina lassen sich auch im Ennepe-Ruhr-Kreis
Bestand ist demnach um ca. 30 % bzw. ca. 440.000 m2 seit sowie den Kreisen Recklinghausen, Unna und Wesel ver-
Auf dem gewerblichen Immobilienmarkt der Metropole Beginn der Erhebungen in der Metrople Ruhr gestiegen. orten, wo die Bestände jeweils die Marke von 100.000 m2
Ruhr hat sich der Immobilientypus Unternehmensimmo- übersteigen.
bilien mittlerweile fest etabliert und profitiert gerade in Die höchsten Bestände wurden in Mülheim an der Ruhr
unsicheren Zeiten von seiner hohen Nutzungsreversibi- (374.000 m2), Essen (210.000 m2), Bochum (190.000 m2) 44,5 % des Gesamtbestandes an Unternehmensimmobili-
lität und damit verbundenen Drittverwendungs- sowie und Duisburg (165.000 m2) sowie in Dortmund und Ober- en oder ca. 853.000 m2 lassen sich der Objektart Produk-
Multi-Tenant-Fähigkeiten. Unternehmensimmobilien wer- hausen (jeweils 140.000 m2) identifiziert. tionsimmobilie zuordnen. Auf den Typus Distributionsim-
den im Allgemeinen als gemischt genutzte Gewerbeob- mobilien (< 10.000 m2) entfallen rund 372.000 m2 bzw.
jekte mit typischerweise mittelständischer Mieterstruktur
definiert. Die Mischnutzung umfasst dabei Büro-, Lager-,
Fertigungs-, Forschungs-, Service- und/oder Großhan-
delsflächen.
FLÄCHENBESTAND UNTERNEHMENSIMMOBILIEN IN M2
Vor dem Hintergrund des zunehmenden Angebotsman-
gels an Gewerbegrundstücken und der sehr unzureichen- 2.000.000
den Ausweisung von Potenzialflächen (bspw. als GE-Ge-
biet) stellen Unternehmensimmobilien eine attraktive
Alternative dar. Mit einem umfangreichen Angebot an 1.600.000
Konversionsarealen sowie industriellem Altbestand samt
Verwaltungs- und Produktionsbereichen bieten zahlrei-
che Teilmärkte der Metropole Ruhr hervorragende Rah-
in m2
1.200.000
menbedingungen für die Weiterentwicklung dieser Im-
mobilienklasse.
800.000
In Deutschland engagiert sich die Initiative Unterneh-
mensimmobilien, eine Kooperation der größten Akteu-
re in diesem Segment, für die Transparenz in dieser As- 400.000
setklasse. Durch den regelmäßigen Austausch werden
die wichtigsten Immobilienkennziffern erhoben, fort-
geschrieben und ständig aktualisiert. Abweichungen zu 0
den Datenständen aus Vorjahren sind möglich und auf 2015 2016 2017 2018 2019 2020
die verbesserte Datenlage und Ausweitung des Immobili-
en-Researchs zurückzuführen. Quelle: Initiative Unternehmensimmobilien
Flächenbestand nähert sich
der Marke von 2 Mio. m2
Ende 2020 belief sich der Flächenbestand von zum Erhe- 1
Zum Immobilientypus der Unternehmensimmobilien werden Distributionsimmobilien (< 10.000 m2), Produkti-
bungszeitpunkt als Unternehmensimmobilien kategorisier- onslager (< 10.000 m2), Gewerbeparks, Transformations- und Produktionsimmobilien gezählt.
IMMOBILIENMARKTBERICHT RUHR 1/2021 // 15UNTERNEHMENSIMMOBILIEN
19,4 % des Bestandes, Transformationsimmobilien vereinen Die höchste Nachfrage entfiel auf die Stadt Dortmund, die Bei der Betrachtung der Umsätze nach Teilmärkten setzt
355.000 m2 bzw. 18,5 % und Gewerbeparks 330.000 m2 31.000 m2 bzw. ca. 32 % zum Umsatzgeschehen beisteu- sich Gelsenkirchen mit rund 17.400 m2 bzw. einem Umsatz-
bzw. 17,2 % des Bestandes. Der Anteil von Produktionsla- erte, gefolgt von Gelsenkirchen und dem Kreis Unna mit anteil von 33 % an die Spitze, gefolgt vom Kreis Reckling-
gern liegt mit 9.000 m2 bei 0,5 %. jeweils ca. 22.000 m2 bzw. ca. 14,0 %. hausen mit 12.000 m2 (23 %) und dem Ennepe-Ruhr-Kreis
mit 4.600 m2 (7 %).
2020 hatte die Corona-Pandemie keine Auswirkungen auf Im ersten Halbjahr 2021 wurde ein durchschnittliches Um-
die Nachfrage nach Unternehmensimmobilien. Mit knapp satzergebnis von rund 53.000 m2 erzielt. Dies ist neben Die Robustheit der diversifizierten Mieterschaft wird sich
158.000 m2 umgesetzter Fläche konnte das sehr gute Vor- der Verfügbarkeit von geeigneten Flächen auch auf die auch künftig als stabilisierender Faktor der Assetklasse
jahresergebnis nochmals um 9,0 % übertroffen werden. weitreichenden Beschränkungen zur Eindämmung der Unternehmensimmobilien erweisen. 2020 hat bereits ge-
Hier erwies sich die breite Nachfragebasis und die Flexi- dritten Welle zurückzuführen. Das erste Halbjahr war z. T. zeigt, dass dieser Immobilientypus eine erhöhte Resilienz
bilität der Assetklasse als entscheidender Vorteil gegen- noch durch Unsicherheiten in Bezug auf die Impfkampag- in Krisenzeiten aufweist. Damit ist trotz aller Unsicher-
über anderen Segmenten. ne und eine rasche konjunkturelle Erholung geprägt. heiten auch künftig von einer guten Nachfragesituation
FLÄCHENUMSATZ IN UNTERNEHMENSIMMOBILIEN IN M2 MARKTÜBLICHE MIETEN VARIIEREN JE NACH FLÄCHENTYP UND AUSSTATTUNG
250.000
2021
martkübliches martkübliches
200.000 Spektrum der Spektrum der
Spitzenmieten* in Durchschnittsmie-
Gebietseinheit Flächenkategorie Euro/m2 NF ten* in Euro/m2 NF
in m2 NF
150.000
Lagerflächen bis 99 m2 7,00 bis 11,00 5,50 bis 7,50
100.000 Lagerflächen bis 499 m2 5,50 bis 7,50 4,50 bis 5,00
Metropole Ruhr Flexspace 8,00 bis 13,00 6,50 bis 7,50
50.000
Büro-/Sozialflächen 9,00 bis 12,50 7,50 bis 8,50
0 Produktionsflächen 6,50 bis 9,00 5,00 bis 5,50
2015 2016 2017 2018 2019 2020 H1 2021
16 // IMMOBILIENMARKTBERICHT RUHR 1/2021UNTERNEHMENSIMMOBILIEN
Rüttenscheider Tor in Essen
für Unternehmensimmobilien in der Metropole Ruhr aus-
zugehen.
Auf dem Markt für Unternehmensimmobilien der Metro-
pole Ruhr weisen die marktüblichen Mieten für die einzel-
nen Flächenkategorien je nach Ausstattungsqualität, Grö-
ße, Flexibilität sowie nutzerspezifischen Anforderungen
ein breites Spektrum auf.
Die höchsten Mieten werden in den Kategorien Büro- und
Sozialflächen sowie Flex Spaces erzielt. Weiterhin bleibt
die ausgeprägte Spanne zwischen Spitzen- und Durch-
schnittsmieten für Flex Spaces beachtlich. Diese ist auf
die unterschiedlichen Flächenqualitäten zurückzuführen,
die unter dieser Kategorie zusammengefasst werden.
Hierzu zählen bspw. auch modernste Serviceflächen, die
sich für eine Vielzahl von Nutzungen eignen.
IMMOBILIENMARKTBERICHT RUHR 1/2021 // 17EINZELHANDELSIMMOBILIEN
MARKT FÜR
EINZELHANDELS-
IMMOBILIEN
18 // IMMOBILIENMARKTBERICHT RUHR 1/2021EINZELHANDELSIMMOBILIEN
EINZELHANDEL – NACHFRAGEVOLUMEN
MODISCHER BEDARF MIT DEUTLICHEN für den markanten Anstieg gegenüber 2019 waren u. a. die Urlaubsgeld vielerorts in die heimischen vier Wände oder
EINBUSSEN, BAU/GARTEN/FREIZEIT ALS Ausweitung von Homeoffice-Regelungen mit überwie- den Garten investiert. Zusätzlichen Auftrieb erhielt die
KRISEN-GEWINNER gend heimischer Mittagsversorgung sowie die Schließung Entwicklung dieser Warengruppe durch die hohe Nach-
bzw. verkürzte Öffnungszeiten der Gastronomie. Zudem frage nach Fahrrädern und E-Bikes, die sich zum Fortbe-
Das Nachfragevolumen im stationären Einzelhandel der fanden auch hochwertigere Produkte den Weg in den Wa- wegungsmittel der Stunde entwickelten.
Metropole Ruhr belief sich im vergangenen Jahr auf ca. 29,2 renkorb der Verbraucher.
Mrd. Euro und damit ca. 1,4 % bzw. 410 Mio. Euro höher als Größter Verlierer der Corona-Pandemie war der stationäre
noch 2019. Pandemiebedingt ergaben sich z. T. recht deutli- Für die Warengruppe Bau/Garten/Freizeit konnten im Modeeinzelhandel, dessen Anteil am Nachfragevolumen
che Verschiebungen in den einzelnen Hauptwarengruppen. Zuge der Corona-Krise ebenfalls positive Effekte ermit- auf 8,1 % bzw. 2,37 Mrd. Euro sank (2019: 11,6 % bzw. 3,35
telt werden. Ihr Anteil stieg auf 12,3 % bzw. 3,57 Mrd. Mrd. Euro). Der Handel mit Bekleidung und Schuhen stand
Auf Waren des täglichen Bedarfs entfielen 57,4 % bzw. 16,7 Euro (2019: 10,8 % bzw. 3,1 Mrd. Euro). Durch die Reise- schon vor der Pandemie durch die Konkurrenz zum On-
Mrd. Euro (2019: 54,2 % 15,5 Mrd. Euro). Ausschlaggebend beschränkungen und Reiseverbote wurde das gesparte line-Handel unter Druck. Corona hat diesen Trend letztlich
nur beschleunigt. Darüber hinaus war im Zuge der Kon-
takt- bzw. Ausgangsbeschränkungen grundsätzlich eine
geringere Nachfrage nach modischen Bedarfsgütern zu
NACHFRAGEVOLUMEN NACH HAUPTWARENGRUPPEN 2020 IN % beobachten.
7,2 % – Sonst. Hartwaren/pers. Bedarf Insgesamt stellte sich das Jahr 2020 für den Einzelhandel
vielschichtig dar. Während der stationäre Einzelhandel in
8,8 % – Einrichtungsbedarf der Tendenz gelitten hat, legte der Onlinehandel um ca.
24 % zu.
Auch das erste Halbjahr 2021 verlief aufgrund des langen
Lockdowns für das Gros der Einzelhändler enttäuschend.
12,3 % – Bau/Garten/Freizeit
Click & Collect entwickelte sich für einige, meist inha-
bergeführte Einzelhandelsgeschäfte als Überlebenshil-
57,4 % – Täglicher Bedarf fe und zeugt von der enormen Kreativität, Aktivität und
Leistungsfähigkeit des stationären Einzelhandels.
Aber diese vielfältigen Aktivitäten sollten nicht darüber
6,2 % – Elektro/Technik hinwegtäuschen, dass die Umsatzsituation im stationären
Einzelhandel, insbesondere in Branchen und Ladenge-
schäften in der Highstreet, angespannt bleibt.
8,1 % – Modischer Bedarf Für 2021 ist eine Stabilisierung des Nachfragevolumens
zu erwarten. Dabei können sich leichte Verschiebungen
IMMOBILIENMARKTBERICHT RUHR 1/2021 // 19EINZELHANDELSIMMOBILIEN
hinsichtlich der Verteilung auf die einzelnen Warengrup- in diesem Segment ebenfalls auf dem deutschen Markt zu menhang eine weitreichende Modernisierung des Unter-
pen ergeben. Im Bereich Bau/Garten/Freizeit ist weiter- positionieren. nehmens angekündigt. In den nächsten vier Jahren sollen
hin eine hohe Nachfrage zu verzeichnen, sodass ein Wert über 600 Mio. Euro investiert werden, 200 Mio. Euro allein
auf Vorjahresniveau im Bereich des Möglichen ist. Beim Auch bei MediaMarkt und Saturn stehen große Änderun- für den Ausbau der E-Commerce-Infrastruktur.
modischen Bedarf sind durch Nachholeffekte leichte Stei- gen an. Mit neuen Ladenkonzepten (Core, Smart Xpress
gerungen im Vergleich zum Vorjahr möglich. Dabei wird und Lighthouse) sollen Online- und Offline-Angebote bes- Bei der regionalen Verteilung des Nachfragevolumens liegt
der stationäre Anteil in diesem Jahr aber keine relevanten ser miteinander kombiniert werden und über 1.000 Filialen der einwohnerstärkste Kreis Recklinghausen (3,57 Mrd.
Anteile des in den Online-Handel abgewanderten Nach- in Europa umgebaut werden, wobei wohl zunehmend der Euro / 12,2 % Anteil) weiterhin an der Spitze. Auf den Plät-
fragevolumens zurückerobern können. Name MediaMarkt Aushängeschild des lokalen Handels zen zwei und drei folgen Essen ( 3,43 Mrd. Euro / 11,8 %)
wird. Auch Galeria Karstadt Kaufhof hat in diesem Zusam- und Dortmund (3,28 Mrd. Euro / 11,3 %).
CORONA SCHIEBT DIE DIGITALISIERUNG DER
HANDELSUNTERNEHMEN AN
Die Pandemie hat vor allem die Digitalisierung in den VERTEILUNG DES NACHFRAGEVOLUMENS INNERHALB DER METROPOLE RUHR 2020 IN MIO. EURO
Fokus der Handelsunternehmen gerückt. Durch wie-
826 670
derkehrende Ladenschließungen und Einschränkungen Recklinghausen (Kreis)
953 3.568
beim Einkaufen waren die stationären Einzelhändler ge-
1.042 Essen
zwungen, ihre Kunden auf neuen Kanälen zu erreichen
(Omnichannel). Neben Click & Collect haben sich auch Dortmund
1.082
Online-Plattformen weiter etabliert. Dementsprechend
Wesel (Kreis)
steigen auch die Erwartungen der Verbraucher an Wa- 3.430
1.139 Duisburg
renverfügbarkeit und Liefergeschwindigkeit (Same-Day-/
Next-Day-Delivery). Unna (Kreis)
1.293
Ennepe-Ruhr-Kreis
Als Beispiel hierfür dienen auf den Markt drängen-
de Online-Lebensmittellieferdienste aus dem Segment Bochum
Quick-Commerce wie z. B. Gorillas, Flink oder Bring. Sie
Gelsenkirchen
werben, zunächst nur an ausgewählten Standorten, mit 2.101
einem Lieferfenster von 10 bis 20 Minuten. Um diese Zu- 3.282 Oberhausen
sage einhalten zu können, bleibt auch hier die größte He- Mülheim (Ruhr)
rausforderung „die letzte Meile“. An dieser Stelle kommen
ggf. schon länger leergezogene Handelsflächen ins Spiel, Hagen
2.052
die so als Verteilzentren eine neue Nachnutzung finden Hamm
könnten. Im europäischen Vergleich gilt Deutschland eher
2.783 Herne
als Nachzügler im Bereich der Lebensmittellieferungen.
2.337
Dementsprechend stehen bereits internationale Player Bottrop
2.598
wie Getir, Wolt oder Knuspr in den Startlöchern, um sich
20 // IMMOBILIENMARKTBERICHT RUHR 1/2021EINZELHANDELSIMMOBILIEN
DIE CORONA-PANDEMIE ERHÖHT DEN DRUCK
AUF DIE MIETENTWICKLUNG IN 1A-LAGEN
SPITZENMIETE EINZELHANDEL NACH LAGEN DURCHSCHNITTSMIETE* EINZELHANDEL NACH LAGEN
220
50,00
200
180
40,00
160
140
in Euro/m2
in Euro/m2
30,00
120
100 20,00
80
60 10,00
40
20 0,00
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 H1
0 2021
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 H1
2021 1a-Lage Stadtteillage
Spitze 1a-Lagen Stadtteillagen * gemittelter Durchschnitt für alle Teilmärkte der Metropole Ruhr
Für das Gros des stationären Einzelhandels stellte sich Spitzenmieten zu stabilisieren. Die Schere der Städte mit Nachdem die Spitzenmiete für 1a-Lagen in der Metropole
erst mit den Lockerungen bzw. der Aufhebung corona-be- steigenden und sinkenden Spitzenmieten wird dabei wei- Ruhr, die im Dortmunder Westenhellweg erzielt wird, im
dingter Auflagen eine leichte Umsatzbelebung ein, die seit ter auseinandergehen. vergangenen Jahr um 6 Euro/m2 auf 200 Euro/m2 nach-
Anfang Juni verstärkt Fahrt aufgenommen hat. Unverän- gegeben hat, wurde bis zum Ende des ersten Halbjahres
dert gilt die Pandemie ebenso wie der im Jahr 2020 deut- Entsprechend wird es in Abhängigkeit der Stadtkategorie, 2021 ein weiteres Absinken auf 189 Euro/m2 registriert.
lich gestiegene Umsatz im Online-Handel als Katalysator der stadttouristischen Relevanz, des spezifischen High- Auch in anderen Teilmärkten der Metropole Ruhr konnten
eines in den letzten Jahren gestiegenen Drucks auf inner- streetbesatzes und damit der Einzelhandelsattraktivität nachlassende Mieten für 1a-Lagen beobachtet werden.
städtische Einzelhandelsmieten. Die Flächennachfrage der Innenstadt zu einer differenzierten Entwicklung der
in den Highstreet-Lagen reicht derzeit nicht aus, um die Spitzenmieten kommen.
IMMOBILIENMARKTBERICHT RUHR 1/2021 // 21EINZELHANDELSIMMOBILIEN
Top 5 Spitzenmiete H1 2021 (Euro/m2) Top 5 Durchschnittsmiete (Euro/m2)
1a-Lage H1 2021
1a-Lage
Dortmund 189,0
Dortmund 105,0
Essen 80,0
Essen 65,0
Bochum 58,0
Bochum 39,0
Duisburg 54,0
Duisburg 36,0
Gelsenkirchen 43,0
Hagen 32,0
Die gemittelte Durchschnittsmiete für 1a-Lagen aller Eine Kernfrage im Highstreet-Einzelhandel ist: Wird es ein ternet-Player ins Stadtzentrum zu ziehen, um über Emoti-
Teilmärkte der Metropole Ruhr datierte binnen Jahres- langer Weg zurück und wie sieht dieser aus? Wie sieht die onalität ihr Internet-Geschäft zu stützen. Immer wichtiger
frist 2020 bei 33,70 Euro/m2 und damit 3,2 % bzw. rund Zukunft der Innenstädte aus? Hier gehen die Meinungen wird das Thema Mixed Use – auch die Politik legt Program-
1,10 Euro/m2 unter dem Vorjahresniveau. Die gemittelte auseinander, doch klar ist, dass es lange dauern wird, die me auf, um Zentren zu stärken oder mietet beispielsweise
Miete für Stadtteillagen zeigte eine stabile Entwicklung City wieder zu stabilisieren. Entsprechend unsicher sind leere Läden an. Konsens herrscht bei allen Akteuren darü-
und lag Ende 2020 bei 8,60 Euro/m2. die Mietprognosen, die genaue Höhe der Highstreet-Mie- ber, die City zu stärken.
ten ist kaum bezifferbar. Viele Filialisten denken darüber
Bis Mitte 2021 sank die gemittelte Durchschnittsmiete für nach, ihr Filialnetz zu straffen, ziehen sich zurück oder
1a-Lagen nochmals um ca. 5,5 % auf 31,90 Euro/m2. verkleinern sich. Auf der anderen Seite überlegen Pure-In-
22 // IMMOBILIENMARKTBERICHT RUHR 1/2021EINZELHANDELSIMMOBILIEN
Bei der Betrachtung der Verkaufsfläche nach Betriebs-
typen sind im Vergleich zu 2019 nur geringfügige Ände-
rungen zu verzeichnen, die sich auf die Betriebstypen
Fachmarktzentren (> 8.000 m2 VKF) und Lebensmittel-
geschäfte (> 400 m2 VKF) konzentrieren.
Die Verkaufsfläche in Fachmarktzentren der Metropole
Ruhr sank leicht um 3,7 % bzw. 13.750 m2 auf rund 359.000
m2, während die Verkaufsfläche im Lebensmitteleinzelhan-
del um 0,6 % bzw. 11.450 m2 auf ca. 1,875 Mio. m2 stieg.
VERKAUFSFLÄCHE NACH BETRIEBSTYP IN M2
3.500.000
3.000.000
2.500.000
2.000.000
1.500.000
1.000.000
500.000
0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Shoppingcenter (> 10.000 m2 VKF) Fachmarktzentren (> 8.000 m2 VKF) Lebensmittel (> 400 m2 VKF)
IMMOBILIENMARKTBERICHT RUHR 1/2021 // 23INVESTMENTMARKT
INVESTMENTMARKT
24 // IMMOBILIENMARKTBERICHT RUHR 1/2021INVESTMENTMARKT
LOGISTIK LÖST DAS BÜROSEGMENT VORERST können bislang nur 300 Mio. Euro bzw. rund 30 % zum Im ersten Halbjahr wurde mit knapp 260 Mio. Euro Umsatz
ALS NACHGEFRAGTESTE ASSETKLASSE AB Ergebnis beitragen und wurden vom Logistiksegment bereits ein Allzeithoch verzeichnet.
vorerst als nachgefragteste Assetklasse abgelöst. Im ers-
Nachdem der gewerbliche Investmentmarkt der Metropo- ten Halbjahr entfielen ca. 338 Mio. Euro bzw. rund 34 % Einzelhandelsimmobilien starteten mit einem Transakti-
le Ruhr mit einem Transaktionsvolumen von 2,2 Mrd. Euro auf den einzigen Gewinner der Corona-Pandemie. Damit onsvolumen von 84 Mio. Euro schwach in das Jahr 2021,
im vergangenen Jahr ein solides Ergebnis erzielte, zeigten verbuchte das Logistiksegment in den ersten 6 Monaten was angesichts der anhaltenden Skepsis der Investoren in
sich Investoren bislang noch etwas zurückhaltend, was bereits rund drei Viertel des Jahresumsatzes 2020. Bezug auf die Zukunft von Warenhäusern und Shopping
sicherlich auch auf den harten Lockdown in den ersten Centern zu erwarten war. Derzeit liegt der Investorenfo-
sechs Monaten des Jahres zurückzuführen ist. Das Trans- Auffällig ist das hohe Volumen der Sammelkategorie Sons- kus im Einzelhandelssegment auf Supermärkten, Discoun-
aktionsvolumen mit gewerblich genutzten Immobilien lag tige Assets, zu denen bspw. Hotel-, Freizeit- und Senioren- tern und lebensmittelgeankerten Fachmarktzentren. Die
im ersten Halbjahr bei ca. 982 Mio. Euro. Büroimmobilien immobilien sowie Grundstücksverkäufe gezählt werden. Metropole Ruhr bildet hierbei keine Ausnahme.
Zu den größten Büroinvestments des ersten Halbjah-
res zählten u. a. der Ankauf des ca. 25.000 m2 großen
GEWERBLICHES TRANSAKTIONSVOLUMEN NACH SEGMENTEN BP-Headquarters in Bochum durch Union Investment für
IN MIO. EURO
85 Mio. Euro, der Verkauf der ehemaligen Vonovia-Zen-
trale in Bochum mit ca. 19.000 m2 Mietfläche und des
4.000
Duisburger Kontorhauses mit 11.000 m2 Mietfläche an die
DEVK sowie der Verkauf des Essener Bürogebäudes Rüt-
3.500
150 tenscheider Tor an die Catella Real Estate AG, die das Ob-
3.000 jekt für den neu aufgelegten Spezialfonds AVW European
913 Real Estate Fund erwarb.
85
2.500 126 551
109 71
136
Im Segment der Logistik- und Produktionsimmobilien tru-
111 706 361
2.000 168 439 gen die Verkäufe des Logistikzentrums Schenker mit ca.
142 455 1222 40.000 m2 Mietfläche in Bergkamen und eines von Havi
501
1.500 283 472 433
Global Logistics genutzten Objekts in Rheinberg mit ca.
1561 67 417 13.000 m2 Mietfläche an Warburg HIH sowie der Ankauf
1.000 915 1806
183 89 905 eines von ThyssenKrupp genutzten BusinessParks mit
259
50 1213 1270 1235
500 443 972 338 ca. 14.700 m2 im Essener Südwesten an Sirius Real Estate
317
457 484 569 84 dazu bei.
376 337 301
0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 H1 Bei den sonstigen Anlagenklassen ist der Forward Deal der
2021
Seniorenwohnanlage Nido mit 109 betreuten Wohneinhei-
ten an Hamburg Team zu nennen.
Büro Handel Logistik/Produktion Sonstige (Hotel, Senioren, Freizeit, etc.)
IMMOBILIENMARKTBERICHT RUHR 1/2021 // 25INVESTMENTMARKT
SPEZIALFONDS UND PROJEKTENTWICKLER Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt stand bei inter-
AM AKTIVSTEN nationalen Anlegern auch im ersten Corona-Jahr hoch im
Kurs, wie die Auswertung des Investmentvolumens nach
Käufergruppen im vergangenen Jahr belegt. Knapp 1 Mrd.
Euro bzw. ca 46 % entfiel auf ausländisches Kapital. Im ers-
TRANSAKTIONSVOLUMEN NACH KÄUFERGRUPPEN IN % ten Halbjahr 2021 trugen internationale Investoren lediglich
105 Mio. Euro bzw. 11 % zum Volumen bei, was z. T. auch
100 % auf die Maßnahmen zur Eindämmung der dritten Coro-
67 153 115 28
126 17 85 na-Welle zurückgeführt werden kann. Am aktivsten zeig-
90 % 111 76 423 272 205
93 22 209 36 204 ten sich bisher Spezialfonds, die für ca. 198 Mio. Euro bzw.
45 36 398 57
80 % 75 50 106 rund 20 % des Volumens verantwortlich sind.
226 426 198
53
70 % 49
Sonstige Investoren trugen knapp 59 % bzw. 577 Mio.
900 105
373
Umsatzanteil
60 %
521 1.634 Euro zum Umsatzergebnis bei. Unter ihnen zeigten sich
150 1.046 994
1.027
1.060 Projektentwickler mit 197 Mio. Euro und Asset- und
50 %
1.331 Fondsmanager mit 135 Mio. Euro am aktivsten.
40 %
30 % 577
474 385 942
20 % 855
733 1.218 738
834
10 % 645
484
0%
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 H1
2021
Sonstige Internationale Investoren Immo AG/REIT Spezialfonds
Versicherung/Pensionskasse geschlossene Fonds offene Fonds
26 // IMMOBILIENMARKTBERICHT RUHR 1/2021INVESTMENTMARKT
ENTWICKLUNG DER NETTOANFANGS- ist nicht auf fehlendes Investoreninteresse zurückzufüh-
RENDITEN NACH SEGMENTEN ren, sondern vielmehr dem Umstand geschuldet, dass
seitdem die Transaktionen im absoluten Top-Segment
aufgrund des Produktmangels fehlen. Der Logistikim-
mobilienmarkt der Metropole Ruhr hat mit einem beein-
ENTWICKLUNG DER NETTOANFANGSRENDITEN NACH SEGMENTEN druckenden Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr be-
reits seine Attraktivität unter Beweis gestellt. Mit nam-
7,5 %
haften Konzernen und einer breiten Basis an kleinen und
7,0 % mittelständischen Unternehmen werden sich Logistikim-
6,5 % mobilien im Ruhrgebiet bei Investoren auch weiterhin
großer Beliebtheit erfreuen, sodass auch kurzfristig mit
6,0 %
steigenden Preisen zu rechnen ist.
5,5 %
5,0 % Aktuell sind keine Anzeichen für ein baldiges Ende der
Niedrigzinspolitik in Sicht, da sonst die milliardenschwe-
4,5 %
ren Hilfspakete verpuffen würden und sich eine rasche
4,0 % Erholung der globalen Konjunktur auf das Vorkrisenni-
3,5 % veau verzögern würde. Die Verzinsung vermeindlich risi-
koarmer Anleihen ist weiterhin verschwindend gering bis
3,0 %
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 H1 negativ. Somit ist auch mittelfristig davon auszugehen,
2021 dass institutionelle Investoren noch stärker in Immobilien
investieren werden.
Büro zentral Geschäftshäuser Logistik
Die Rahmenbedingungen an den Kapitalmärkten haben
sich infolge der Pandemie damit kaum verändert, jedoch
Die konstante Renditekompression, durch die der Invest- Die Nettoanfangsrendite für Büroimmobilien sank 2020 treffen diese auf eine deutlich veränderte Bewertung der
mentmarkt der Metropole Ruhr seit ca. 2014 in nahe- leicht um 10 Basispunkte auf 4,1 % und konnte bis Ende Risiken der einzelnen Immobiliensegmente.
zu allen Assetklassen gekennzeichnet war, wurde durch des ersten Halbjahres 2021 nochmals um 5 Basispunkte
die Pandemie ausgebremst. Die höchsten Preise werden nachgeben. Derzeit stehen besonders Objekte mit gesi- Das Core-Segment hat in allen Assetklassen an Breite ver-
weiterhin für Geschäftshäuser in Dortmunder 1a-Lagen chertem Risikoprofil im Fokus. Wertkorrekturen sind par- loren und wird weiterhin auf einen hohen Anlagedruck in-
erzielt. Die Nettoanfangsrendite stabilisierte sich in dem tiell bei Objekten mit Lage- und Ausstattungsdefiziten stitutioneller Investoren treffen. Damit dürften die Preise
herausfordernden Marktumfeld bis zum Ende des 1. Halb- realistisch. für absolute Core-Objekte weiter steigen. Vor diesem Hin-
jahres auf 3,8 %. In den übrigen Teilmärkten der Metropole tergrund sind Büroimmobilien mit langfristigen Mietver-
Ruhr liegen die Nettoanfangsrenditen für Geschäftshäu- Nachdem die Nettoanfangsrendite für Logistikimmobili- trägen (idealerweise mit Mietern der öffentlichen Hand),
ser in einer Spanne von 4,7 % (Essen) bis 6,7 % in Ober- en im Jahresverlauf 2019 um knapp 50 Basispunkte auf moderne Logistikimmobilien mit hoher Drittverwen-
hausen, was das höhere Risiko für diese Assetklasse zum 4,5 % sank, ist die Entwicklung bis zum Ende des 1. Halb- dungsfähigkeit sowie Einzelhandelsimmobilien mit Fokus
Ausdruck bringt. jahres in eine Seitwärtsbewegung übergegangen. Dies auf Nahversorgung als Gewinner zu sehen.
IMMOBILIENMARKTBERICHT RUHR 1/2021 // 27LOGISTIKMARKT
MARKT FÜR
LOGISTIKIMMOBILIEN
28 // IMMOBILIENMARKTBERICHT RUHR 1/2021LOGISTIKMARKT
FLÄCHENBESTAND MODERNER LOGISTIKIMMOBILIEN (BAUALTER ≤ 10JAHRE) IN M2 NF Der Flächenbestand moderner Logistikimmobilien, die
nicht älter als 10 Jahre sind, stieg in Folge des hohen Neu-
bauvolumens im ersten Halbjahr 2021 gegenüber dem
Gebietseinheit H1 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015
Jahresendwert 2020 um ca. 7,9 % auf 3,95 Mio. m2 NF.
Metropole Ruhr 3.949.825 3.662.473 3.398.037 3.289.615 3.217.867 2.564.175 2.494.976 Die höchsten Bestände an modernen Logistikflächen las-
sen sich derzeit im Kreis Unna, der Stadt Duisburg und im
Bochum 437.796 437.796 417.896 306.490 269.320 131.550 129.750
Kreis Wesel verorten, auf die alleine ca. 44 % des Gesamt-
Bottrop 0 0 0 0 0 40.000 40.000 bestandes entfällt.
Dortmund 458.633 458.633 477.633 763.403 732.403 611.458 537.619
Bei einigen Teilmärkten der Metropole Ruhr stagniert der
Bestand. Ausschlaggebend hierfür sind neben, Grund-
Duisburg 568.746 568.746 518.895 537.503 639.457 537.437 534.777
stücksmangel die Zurückhaltung bei der Ausweisung von
Essen 103.104 79.264 99.914 84.166 87.166 87.166 60.548 Potenzialflächen (z. B. als GE-Gebiet), eine restriktive Ge-
nehmigungspraxis und die Konkurrenz zu anderen Nut-
Gelsenkirchen 142.490 101.050 101.050 48.800 48.800 38.100 37.250
zungsarten.
Hagen 21.610 21.610 21.610 21.610 21.610 21.610 21.600
Hamm 174.805 162.005 161.705 156.805 154.705 113.405 175.405
Herne 121.580 94.380 60.380 73.880 73.880 47.280 62.136
Moers*
Mülheim a. d. Ruhr 19.802 19.802 19.802 19.802 19.802 29.952 29.952
Oberhausen 158.778 69.666 69.666 6.500 7.400 6.100 6.100
Recklinghausen
Witten
Ennepe-Ruhr-Kreis 49.252 49.252 49.252 15.252 37.252 34.252 34.252
Kreis Recklinghausen 524.566 468.566 409.060 451.219 207.538 156.133 158.933
Kreis Unna 606.069 606.069 488.340 401.989 516.338 415.398 401.677
Kreis Wesel 562.594 525.634 502.834 402.196 402.196 294.334 260.577 1
Zum Bestand moderner Logistikimmobilien werden folgende Objekt-
arten (Gebäudealter ≤ 10 Jahre) gezählt:
Distributionsimmobilien (≥ 10.000 m2), Umschlagimmobilien, Produk-
* Die Bestandszahlen für Moers, Recklinghausen und Witten sind in den jeweiligen Kreisdaten berücksichtigt
tionslager (≥ 10000 m2), Fullfilmentcenter, Gefahrgutlager, Hochre-
gallager (freistehend), Kühllager und Tiefkühllager
IMMOBILIENMARKTBERICHT RUHR 1/2021 // 29LOGISTIKMARKT
NEUBAUVOLUMEN DEUTLICH ÜBER Zu den großvolumigen finalisierten Projekten im 1. Halb- tigstellung in diesem Jahr. Das Fertigstellungsvolumen
5-JAHRESMITTEL ZU ERWARTEN jahr 2021 zählen u. a. das Edeka Auslieferungslager mit könnte bis zum Jahresende somit auf 654.000 m2 stei-
96.700 m2 in Oberhausen, der 1. BA des Bilstein–Logistik- gen. In jedem Fall wird ein Niveau deutlich oberhalb des
Im ersten Halbjahr 2021 wurden dem Logistikimmobili- zentrums mit rund 45.000 m2 Logistikfläche in Gelsenkir- 5-Jahresmittels von 450.000 m2 erreicht.
enmarkt der Metropole Ruhr insgesamt ca. 359.000 m2 chen, der Neubau des Amazon Fullfillmentcenters mit ca.
Neubaufläche zugeführt, was ca. 9 % bzw. 30.000 m2 NF 35.000 m2 in Witten und der Neubau des Panattoni Park
über dem Gesamtvolumen des Jahres 2020 liegt. Essen mit ca. 25.000 m2.
Das höchste Neubauvolumen der ersten sechs Monate Der Pipeline zufolge befinden sich derzeit in Bau rund
wurde in Oberhausen mit 111.000 m2, gefolgt vom Kreis 632.000 m2 Logistikfläche mit geplantem Fertigstel-
Recklinghausen mit ca. 70.000 m2 und Gelsenkirchen mit lungszeitpunkt im Jahr 2021. Dazu kommen noch rund
ca. 52.000 m2, registriert. 22.000 m2 in der Planungsphase mit potenzieller Fer-
NEUBAUVOLUMEN LOGISTIKIMMOBILIEN
800.000
700.000
600.000
500.000
in m2 NF
400.000
300.000
200.000
100.000
0
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 H1
2021
30 // IMMOBILIENMARKTBERICHT RUHR 1/2021LOGISTIKMARKT
ANGEBOTSMANGEL UND FEHLENDE relativ kurze Vermarktungszeit der Flächen in attraktiven
GROSSVOLUMIGE EIGENNUTZUNGEN Lagen erwarten.
HEMMEN UMSATZ
Das Vorvermietungsvolumen summierte sich auf rund
52.000 m2, was einem Umsatzanteil von ca. 10,9 % ent-
spricht. Der höchste Anteil entfällt mit 36,6 % bzw. ca.
177.000 m2 auf Vermietungen in Bestandsgebäuden.
FLÄCHENUMSATZ IN MODERNEN LOGISTIKIMMOBILIEN (BAUALTER ≤ 10 JAHRE)
Die branchenspezifische Nachfrage dominierten Handels-
1.200.000 unternehmen mit ca. 35,8 % bzw. rund 173.000 m2, gefolgt
vom Logistik- und Transportsektor mit ca. 26,6 % bzw.
1.000.000 128.000 m2. Auf die Nutzerbranche eCommerce entfielen
ca. 17,3 % bzw. ca. 84.000 m2. Das verarbeitende Gewerbe
800.000 trug 11,2 % bzw. 54.000 m2 zum Umsatz bei, wissenschaft-
in m2 NF
liche und technische Dienstleister kamen auf 6,8 % bzw.
600.000 ca. 33.000 m2 und der Umsatzanteil von sonstigen Nut-
zern (bspw. öffentliche Hand) lag bei 2,2 % bzw. 11.000 m2.
400.000
Im ersten Halbjahr 2021 summierte sich der Logistikflä-
200.000 chenumsatz in der Metropole Ruhr auf ca. 155.000 m2,
was verglichen mit den beiden Vorjahren als moderates
0 Ergebnis gewertet werden kann. Hier macht sich das sehr
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 H1 begrenzte Angebot an kurzfristig bezugsfähigen, moder-
2021
nen Flächen bemerkbar, das in Verbindung mit fehlenden
großvolumigen Eigennutzungen auf das Ergebnis drückte.
Das vergangene Jahr hat gezeigt, dass unter den gewerb- gefolgt von Duisburg mit 110.000 m2 und dem Kreis Reck- Der Deal im ersten Halbjahr wurde in Dorsten im Kreis
lichen Objektarten in der Metropole Ruhr in erster Linie linghausen mit ca. 53.000 m2. Recklinghausen abgeschlossen. Hier realisiert die Delta
Logistikimmobilien auf eine hohe Nachfrage treffen. Das Projektentwicklung & Management GmbH ca. 70.000 m2
Segment hat seine Systemrelevanz in der Pandemie unter Der Eigennutzeranteil betrug ca. 26,1 % bzw. rund für Levi’s. Außerdem mieteten die Logistikdienstleister
Beweis gestellt und die Nachfrage nach Logistik- und La- 126.000 m2. Vermietungen in Bau steuerten 26,3 % bzw. Hellmann und Euziel jeweils rund 20.000 m2 auf dem ehe-
gerflächen auf einem hohen Niveau stabilisiert. ca. 128.000 m2 zum Umsatzergebnis bei, was an der Zu- maligen Ikea-Areal in Werne.
nahme der (teil-)spekulativen Bautätigkeit liegt. Ein Beleg
2020 betrug der Flächenumsatz in modernen Logistikim- für das Vertrauen von Projektentwicklern und Investoren,
mobilien rund 480.000 m2, was den dritthöchsten Wert die das Segment positiv bewerten und von einem weiter
im Betrachtungszeitraum markiert. Regionale Schwer- steigenden Bedarf an Logistikflächen ausgehen. Diesem
punkte fanden sich im Kreis Unna mit rund 136.000 m2, begegnen sie durch spekulative Bautätigkeit, da sie eine
IMMOBILIENMARKTBERICHT RUHR 1/2021 // 31LOGISTIKMARKT
MIETENTWICKLUNG ZEIGT LEICHTEN Die gemittelte Durchschnittsmiete für die Teilmärkte der
AUFWÄRTSTREND Metropole Ruhr zeigt seit 2013 einen konstant positiven
Trend und lag im ersten Halbjahr 2021 bei 3,60 Euro/m2,
Die Spitzenmiete für Logistikimmobilien der Metropole was ein leichtes Plus von 1 % im Vergleich zum Vorjahr
Ruhr ist gegenüber dem Jahresendwert von 2020 um bedeutet.
0,10 Euro/m2 auf 5,30 Euro/m2 gestiegen und wird wei-
terhin in Duisburg und mit leichten Abschlägen auch in Kurz- bis mittelfristig ist von einer anhaltend hohen Nach-
Dortmund und Essen erzielt. In Einzelfällen wurden bei frage nach Logistikflächen in der Metropole Ruhr auszu-
deutlich überdurchschnittlichen Objekt- und Lagequali- gehen, wodurch sich der Trend leicht steigender Mieten
täten auch Mieten oberhalb des derzeitigen Spitzenmiet- fortsetzen dürfte.
niveaus realisiert.
SPITZEN- UND DURCHSCHNITTSMIETEN* FÜR LAGER- UND LOGISTIKFLÄCHEN
5,50
5,00
4,50
in Euro/m2
4,00
3,50
3,00
2,50
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 H1
2021
Spitzenmiete Durchschnittsmiete
* gemittelter Durchschnitt für alle Teilmärkte der Metropole Ruhr
32 // IMMOBILIENMARKTBERICHT RUHR 1/2021LOGISTIKMARKT
EDEKA Logistikzentrum für die Region Rhein-Ruhr in Oberhausen
IMMOBILIENMARKTBERICHT RUHR 1/2021 // 33BEST PRACTICE
BEST PRACTICE
34 // IMMOBILIENMARKTBERICHT RUHR 1/2021BEST PRACTICE
O-WERK | CAMPUS, Bochum
IMMOBILIENMARKTBERICHT RUHR 1/2021 // 35BEST PRACTICE
KÖNIGSHOF
ESSEN
Neue Chance für einen Traditionsstandort: Das Projekt sches Familien Kaufhaus), das 1976 nach etwa 40 Jahren
„Königshof“ verwandelt die im Herbst 2020 aufgegebene für das ehemalige Warenhaus weichen musste. Dieses
Essener Kaufhof-Filiale am Eingang der zentralen Fuß- wiederum stand an der Stelle eines 1910 gebauten Hotels,
gängerzone vis á vis dem Essener Hauptbahnhof in eine das zuletzt Königshof hieß. Für die Erschließung der obe-
attraktive Mixed-Use-Immobilie – mit prägender Wirkung ren Geschosse ist eine Eingangshalle zum Willy-Brandt-
und hohem Nutzen. Nach kompletter Entkernung sollen Platz geplant sowie ein überdachtes Atrium im Innern des
ins Erd- und Untergeschoss eine Markthalle samt Gastro- Gebäudes. Die Außenbestuhlung der gastronomischen
nomie, Supermarkt und Drogerie für die Nahversorgung Einrichtungen soll den Willy-Brandt-Platz neu beleben
einziehen. In den oberen Geschossen entstehen Multi- und zum Verweilen einladen. Optisch zeichnet sich der
funktions-/Büroflächen, die auch für Hochschulnutzung neue Königshof durch offene Geschossdecken, sichtba-
geeignet sind. Durch den direkten Zugang vom Willy- re Haustechnik sowie durchgängige Industrieböden aus.
Brandt-Platz ins Basement wird zudem ein neuer Mall- Dabei spiegeln die verwendeten Materialien auch die Ge-
Bereich an das Essener U-Bahnnetz „angedockt“. schichte der Stadt Essen mit Stahl und Kohle wider.
Die geschwungene Fassade in Natursteinoptik erinnert an
den früheren Baukörper des DeFaKa-Kaufhauses (Deut-
36 // IMMOBILIENMARKTBERICHT RUHR 1/2021BEST PRACTICE
ANSPRECHPARTNER
Koerfer-Gruppe
Michael Gluth
+49 221.99209920
michael.gluth@koerfer-gruppe.de
CUBION Immobilien AG
Stewart Darman
+49 208.979 67-18
darman@cubion.de
REAL ESTATE FACTS
EWG - Essener Wirtschaftsförderungs-
Art & Projektstatus: Neubau, in der Realisierung
gesellschaft mbH
Standort: Willy-Brandt-Platz, Essen
Andreas Hill
Etagen: Baukörper, Basement, 5-geschossig
+49 201.82024-36
Nutzfläche: Obergeschosse (1.–6.- OG) ca. 10.000 m Multifunktions- /Bürofläche
2
+49 152.33954458
Erdgeschoss 3.500 m2
andreas.hill@ewg.de
Basement 6.500 m2
Fertigstellung: Ende 2023
Besonderheit /Sonstiges: Prägende Mixed-Use-Immobilie (Handels-/Multifunktions-/Büroflächen) in zentraler
Lage, Revitalisierung eines ehemaligen Warenhauses
Projektentwickler: Koerfer-Gruppe
Investor: Kölnische Haus- und Grundstücksverwaltung Dr. Koerfer
GmbH & Co. KG, ein Unternehmen der Koerfer-Gruppe
IMMOBILIENMARKTBERICHT RUHR 1/2021 // 37BEST PRACTICE
UNTERNEHMERPARK
DUISBURG
Hohe Flexibilität mit Erweiterungspotenzial verspricht an Smart Benches mit WLAN-Funktion sowie eine hoch-
der neue UnternehmerPark „Am Wasserturm“ südlich der wertig angelegte Außenanlage sind weitere Pluspunkte
Duisburger Innenstadt im Stadtteil Hochfeld. In einem des neuen Parks. Darüber hinaus sorgt eine Mieter-App
ersten Bauabschnitt entstehen auf dem über 19.000 m2 für eine reibungslose Kommunikation mit der Verwaltung.
großen Grundstück sieben Hallen mit insgesamt 6.000 m2
Fläche plus zusätzlicher Bürofläche von gut 1.200 m2. Hin- Vor der Gesamtfertigstellung des ersten Bauabschnittes
zu kommen zwei Freilagerflächen und knapp 100 Stell- im Herbst 2021 konnten bereits rund zwei Drittel der Flä-
plätze. Die flexible Bauweise erlaubt es, die Lager-, Pro- chen vermietet werden, zwei Hallen wurden bereits an die
duktions- und Büroflächen an den individuellen Bedarf Mieter übergeben. Für einen zweiten Bauabschnitt soll
der Mieter anzupassen. Die Mietflächen für Hallen gibt es noch 2022 ein Bauantrag eingereicht werden.
ab 670 m2 nebst ca. 150 m2 Bürofläche. Eine hohe Anzahl
38 // IMMOBILIENMARKTBERICHT RUHR 1/2021BEST PRACTICE
ANSPRECHPARTNER
Aurelis Real Estate Service GmbH
Jessica Evers
+49 203.709028-48
jessica.evers@aurelis-real-estate-de
Aurelis Real Estate Service GmbH
Matthias Geiger
+49 203.709028-44
matthias.geiger@aurelis-real-estate.de
REAL ESTATE FACTS
Art & Projektstatus: Neubauten, in Vermietung
Standort: Heerstraße, Duisburg
Etagen: 2-geschossig
Nutzfläche: Grundstück 19.000 m2, Hallen mit Büroanteil ab 670 m2
Fertigstellung: Herbst 2021
Besonderheit /Sonstiges: Gewerbepark mit flexiblen Lager- und Büroflächen
Projektentwickler: Aurelis Real Estate Service GmbH
Investor: Aurelis Asset GmbH
IMMOBILIENMARKTBERICHT RUHR 1/2021 // 39BEST PRACTICE
STIFTSQUARTIER
DORTMUND
Städtebaulich und architektonisch bildet das neue Stifts- unterschiedlichen Größenordnungen von 400 m2 bis ma-
quartier in Dortmund-Hörde eine attraktive Adresse für ximal 6.300 m2, die sowohl jungen wie auch etablierten
eine gemischte Nutzung aus Einzelhandel, Gastrono- Unternehmen viel Platz für Kreativität und Wachstum
mie, Wohnen und Dienstleistungen in direkter Nähe zum bieten. Im Erdgeschoss sind Einzelhandelsflächen für Le-
Phoenixsee. Es fungiert als wichtiges Bindeglied zwi- bensmittel mit integriertem Markthallenkonzept, Gastro-
schen der Altstadt Hördes und dem Areal rund um den nomie und einem Weinkontor mit Sommelier geplant. Die
See. Die vielfach gegliederten Fassaden unter Verwen- hauseigene Tiefgarage umfasst 327 Stellplätze. Durch
dung hochwertiger Materialien wie Klinker und Naturstein Fassadenwechsel, Balkone, Loggien und Fensterformate
interpretieren die Gründerzeitbebauung der Altstadt auf ist das Wohnkaree mit seinen 58 Einheiten und dem ge-
moderne Art und Weise. Der ansprechende Neubau, für schlossenen Innenhof als eigenständiger Gebäudeteil er-
den das alte Stiftforum abgerissen wurde, besteht aus ei- kennbar. Die Wohnbebauung entspricht allen Anforderun-
nem Wohn- und Geschäftskomplex. gen an modernes, generationenübergreifendes Wohnen.
In dem mehrgeschossigen Bürobau, der sich zur Faßstra-
ße orientiert, entstehen flexibel nutzbare Büroflächen in
40 // IMMOBILIENMARKTBERICHT RUHR 1/2021BEST PRACTICE
ANSPRECHPARTNER
Dreier Immobilien
Jan Hallerberg
+49 231.5171 -220
jan.hallerberg@dreier-immobilien.com
CUBION Immobilien AG
Niklas Klein
Telefon: +49 208.970 67-32
E-Mail: klein@cubion.de
Wirtschaftsförderung Dortmund
Kirsten Rüßmann
+49 231.50-24647
REAL ESTATE FACTS kirsten.ruessmann@stadtdo.de
Art & Projektstatus: Neubau, in Realisierung
Standort: Ecke Faßstraße/Rudolph-Platte-Weg, Dortmund-Hörde
Etagen: zweiteiliger Wohn- und Geschäftskomplex, 4-6-geschossig
Nutzfläche: ca. 20.787 m2
Baubeginn/Fertigstellung: Frühjahr 2020/Frühjahr 2023
Besonderheit /Sonstiges: Attraktive städtebauliche Adresse nahe dem Phoenixsee
Projektentwickler: Dreier Immobilien
Investor: Dreier Immobilien
IMMOBILIENMARKTBERICHT RUHR 1/2021 // 41BEST PRACTICE
BOTTROP 7
BOTTROP
Erstrahlt in neuem Licht: Modernisiert und revitalisiert ge- Theodor Althoff hatte das Warenhaus im Jahr 1892 als
winnt die Bottroper Innenstadt eines ihrer Markenzeichen zweite Filiale seines gerade gegründeten Konzerns in
zurück. Neue attraktive Mieter aus zukunftsorientierten Bottrop eröffnet. Mehr als 100 Jahre lang gehörte es
Branchen – darunter das 4-Sterne Best Western Hotel mit zu den wichtigsten Adressen im Herzen der Stadt mit
155 Zimmern – ziehen Anfang kommenden Jahres in das einer Verkaufsfläche von 5.000 m2. Durch einen Bom-
ehemalige Karstadt-Warenhaus ein, das 2016 schließen benangriff beschädigt, eröffnete es zwei Jahre später
musste. Mit einem ausgewogenen Mix aus Lebensmitte- wieder und wurde 1963 wie alle Althoff-Warenhäuser in
leinzelhandel, Drogerie, Fitness, Hotel und weiteren Ein- „Karstadt“ umbenannt. Die imposante Kaufhausfassa-
richtungen des täglichen Bedarfs präsentiert es sich heu- de ließen die neuen Eigentümer überarbeiten, um sie als
te als modernes Multi-Tenant Geschäftshaus in zentraler markanten Punkt der Bottroper Innenstadt zu erhalten.
Lage. Komplett kernsaniert ist die Gestaltung der Innen- Das runderneuerte Geschäftshaus ist von allen Seiten zu-
bereiche, entsprechend kleinteiliger wurde die gesamte gänglich und bietet allen Mietern eine Anbindung an die
Haustechnik ausgetauscht und auf den neuesten Stand Fußgängerzone.
gebracht. Zusätzlich verfügt das Geschäftshaus über 25
Kundenparkplätze.
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