Dynamische Entwicklung im Leipziger Neuseenland - 4,0 % Rendite - Dolphinance
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4,0 % Dynamische Entwicklung Rendite im Leipziger Neuseenland Verkaufsunterlage für die Alloheim „Senioren-Residenz Zwenkau” im Landkreis Leipzig Verkäufer: Im Vertrieb von: APE Zwenkau GmbH & Co. KG • Steinriede 14 • 30827 Garbsen
Anmerkung zur Verkaufsunterlage Für die bei den folgenden Unterlagen zugrunde liegenden Annahmen und Berechnungen wurde größte Sorgfalt an- gewandt. Sämtliche Daten und Angaben dieser Verkaufsunterlage stellen keine rechtliche Grundlage dar, s ondern entsprechen dem heutigen Stand der Planung bzw. dem aktuellen Bautenstand. Sie bestehen, unter Vorbehalt, grund- sätzlich unveränderter Planungs- und Berechnungsgrundlagen und gleichbleibender rechtlicher Verhältnisse und einschließlich der Spruchpraxis der Gerichte, Verwaltungs- und Finanzbehörden. Eine Haftung für die Richtigkeit der Zahlenangaben und das Erreichen der steuerlichen Vorteile kann nicht übernommen werden. Diese Broschüre wird dem Käufer nach Maßgabe des vorstehenden Angabenvorbehaltes sowie der aufgeführten Haftungsvorbehalte, zur Verfügung gestellt. Vom Inhalt abweichende Angaben haben nur Gültigkeit, wenn diese vor notarieller Beurkundung des Kaufvertrages durch die Verkäufer schriftlich bestätigt worden sind. Grundlage der Immobilieninvestition sind Kaufvertrag, Teilungserklärung, Baubeschreibung und Pachtvertrag. Da ein komplexer Sachverhalt beschrieben wird, ist nicht auszuschließen, dass gleichwohl für einzelne Käufer zu einzelnen Sachverhalten ergänzende Fragen beste- hen. Für Aussagen und Angaben des Vermittlers abweichend vom Kaufvertrag haftet weder der Verkäufer, noch die WirtschaftsHaus Service GmbH. Die Vervielfältigung dieser Verkaufsunterlage – auch auszugsweise – bedarf der aus- drücklichen Zustimmung der WirtschaftsHaus Service GmbH. 2
Inhalt
04 Editorial
Die Immobilie
05 Immobilie im Überblick
06 Senioren-Residenz Zwenkau
08 Im Leipziger Neuseenland
10 Standortanalyse
16 Der Betreiber der Einrichtung
18 Etagengrundrisse
28 Kaufpreisliste
32 Vermögensaufbau mit Immobilien
33 Der Pflegemarkt
34 Pflegeapartment – Eigentumswohnung im Vergleich
35 Zehn gute Gründe
36 Ihre Notizen
Rechtliches
37 Rechtliche Grundlagen
3
Pflegeimmobilien
garantieren gute Renditen
Investieren Sie jetzt
Pflegeimmobilien bieten eine gleichermaßen solide wie renditestarke Kapitalanlage, die gleich mehrere Vorteile miteinander
verbindet. Denn in Zeiten niedriger Zinsen ist ein Vermögensaufbau durch klassisches Sparen bedingt interessant geworden,
Investments in Form von Aktien oder Fonds bergen mitunter hohe Risiken. Pflegeimmobilien hingegen sind ein Wachstums-
markt. Ein Blick in die Statistik macht deutlich: Während die Lebenserwartung 1950 in Deutschland noch bei 66,6 Jahren lag,
wird sie 2020 schon bei 81,6 Jahren liegen – und im Jahr 2060 Prognosen zufolge bei 86,8 Jahren.¹
M
dig
it dieser sehr erfreulichen Entwicklung ist ein
Aspekt untrennbar verbunden. In einer bestän-
älter werdenden Gesellschaft werden immer mehr
Wer in ein oder mehrere Pflegeapartments investiert, tut
allerdings nicht nur sich selbst als Anleger einen Gefal-
len, sondern hilft mit seiner Investition auch dabei mit,
Menschen auf Pflege angewiesen sein und entsprechend die regionale Infrastruktur zu stärken sowie dringend
werden auch immer mehr Pflegeplätze benötigt. benötigte Pflege- und Arbeitsplätze zu schaffen, bezie-
hungsweise zu sichern. Ganz nach dem Motto des Wirt-
So wird der Anteil der Menschen, die in der Stadt Zwen- schaftsHauses: „Rendite mit sozialer Verantwortung.“
kau auf Pflege angewiesen sind, allein bis 2035 in Bezug
auf das Vergleichsjahr 2010 um rund 42 Prozent steigen.² Dies gilt selbstverständlich auch für die „Senioren-Residenz
Diese Entwicklung macht den Pflegemarkt unweigerlich zu Zwenkau“, die als Bestandsgebäude über 115 Wohnein
einem der letzten Wachstumsmärkte Deutschlands und die heiten verfügt. 89 Zimmer befinden sich im 2011 eröff
Pflegeimmobilie zu einer besonders sicheren Investition: neten Haupthaus. 26 weitere Zimmer wurden aufgrund
Sie verbindet die dauerhafte Wertstabilität von Immobilien der gleichbleibend hohen Nachfrage in einem 2017 fertig
mit der Zukunftssicherheit des deutschen Pflegemarktes. gestellten Anbau geschaffen. Käufer profitieren dabei also
direkt von einer bereits bewohnten und am Markt etablier-
Pflegeimmobilien des WirtschaftsHauses bieten ihren Käu- ten Immobilie.
fern aber noch einen weiteren Vorteil. Sie müssen sich we-
der um Mietspiegel und Marktentwicklungen, noch um die Es handelt sich in Zwenkau also nicht nur um eine attrak-
Auslastung und Verwaltung der Objekte kümmern. Dies tive, sondern auch um eine äußerst soziale Investition. Sie
macht Apartments in den Pflegeimmobilien des Wirtschafs- liegen also in jedem Fall richtig, wenn Sie sich für eine oder
Hauses zu äußerst „pflegeleichten Immobilien“, verbunden mehrere Einheiten der Senioren-Residenz entscheiden.
mit einer reellen Mietrendite. Auch deshalb wurden seit
2001 bereits mehr als 8.000 solcher Immobilien verkauft.
¹ Quelle: Statistisches Bundesamt – vdek - Basisdaten des Gesundheitswesen 2017/2018 – April 2018
² Quelle Makrodaten: microm Mikromarketing - Systeme und Consult GmbH – 1. Quartal 2018
4 | Editorial
Die Immobilie im Überblick Objekt
Lage: Pegauer Straße 20 • 04442 Zwenkau
Baujahr: Haupthaus 06/2011
Anbau 06/2017
E ine attraktive Pflegeimmobilie in einem
Landstrich, der wie kaum ein anderer für eine
aufstrebende und sich dynamisch entwickelnde
Objektbeschreibung:
Haupthaus 3 Vollgeschosse u. Untergeschoss;
Anbau 4 Vollgeschosse, beide Gebäude sind
über eine Brücke verbunden
Region steht. Das ist die 2011 eröffnete und Anzahl der Wohneinheiten: Haupthaus 76 EZ u. 13 DZ, Anbau 26 EZ
2017 aufgrund steigender Nachfrage noch ein- Wohnungsgrößen: 21,11 - 33,01 qm
mal erweiterte „Senioren-Residenz Zwenkau“ im zzgl. Gemeinschaftsfläche
Landkreis Leipzig.
Der Landkreis profitiert von seiner verkehrsgüns Kaufangebot
tigen Lage im Süden der Metropole Leipzig und der Kaufangebot: Wohneinheiten nach dem
Nähe zu weiteren Großstädten wie Halle (Saale), Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
Chemnitz und Dresden – und er wird maßgeb- Kaufpreis: 123.238 € - 155.362 € pro Wohneinheit.
lich geprägt von dem durch die Flutung früherer Der Kaufpreis teilt sich wie folgt auf: Gebäudewert (93 %),
Braunkohlegruben neu entstandenen Leipziger Außenanlage (4 %) und Grundstück (3 %)
Neuseenland. Der Prozess des Übergangs eines Kaufpreiszahlung: Festpreis – fällig in einer Summe
vom Tagebau dominierten Industrieterritoriums Erwerbsnebenkosten: 3,5 % Grunderwerbsteuer
zu einer modernen Dienstleistungs-, Freizeit- und ca. 2,5 % Notar- und Vollzugskosten
Wohnregion ist in vollem Gange. Das zeigt sich
auch am 2015 zur touristischen Nutzung frei
gegebenen Zwenkauer See. Betrieb
Betreiber: Alloheim Senioren-Residenz Fünfte SE und Co. KG
Die nur etwa 100 Meter vom malerischen Markt- Am Seestern 1 • 40547 Düsseldorf
platz und der 1727 fertiggestellten Laurentius Mietvertrag: 25 Jahre + 1 x 5 Jahre
kirche entfernt gelegene „Senioren-Residenz Mietvertrag läuft seit 01.07.2017
Zwenkau“ verfügt über insgesamt 115 Wohnein-
heiten. Im Haupthaus mit seinen drei Vollgeschos-
sen plus Untergeschoss befinden sich 76 Einzel- Rendite
und 13 Doppelzimmer. Der durch eine Brücke Mietrendite: Mietrendite von ca. 4,0 % p.a.
mit dem Ursprungsgebäude verbundene Anbau bezogen a. d. KP (siehe Seite 31)
verfügt noch einmal über 26 Einzelzimmer. Die Erste Mietzahlung: nach Übergabe und Kaufpreiszahlung
Bestandsimmobilie ist in Stadt und Region bereits voraussichtlich 01.10.2019
fest etabliert und trägt dem wachsenden Bedarf Pre-Opening: entfällt
an Pflegeplätzen Rechnung. Indexierung: erste Mietanpassung spätestens ab 07/2027 möglich,
Basis 2015 = 100; Anpassung 10 % des
Investoren finden hier also eine äußerst solide Verbr. Preisindex. Anpassung der Miete möglich.
Geldanlage und eine durch eine zuverlässige Miet- Der Ansatz erfolgt höchstens zu 60 %. (siehe Seite 43)
ausschüttung gewährleistete Rendite. Steuerliche Aspekte: Abschreibung in Höhe von 2 % der Gebäude-
herstellungskosten (Gebäudewert) über 50 Jahre
Die Immobilie im Überblick | 5
Senioren-Residenz
Zwenkau
Ein behagliches Zuhause in einer
dynamischen und modernen Kleinstadt
Dafür steht die „Senioren-Residenz Zwenkau“. Die Einrichtung wurde im Juli 2011 eröffnet.
Bereits Sechs Jahre später, im Juni 2017, wurde ein per transparentem B rückengang mit dem
Ursprungsgebäude verbundener Anbau eingeweiht. Hier sind noch einmal 2,5 Millionen Euro
investiert worden. „Mit dem Anbau erweitert sich das Angebot an Wohnheimplätzen in Zwen-
kau quantitativ und qualitativ“, sagte der stellvertretende Bürgermeister Alexander Wagner bei
der Eröffnung gegenüber der „Leipziger Volkszeitung“. Das neue Haus sei die Antwort auf eine
wachsende Nachfrage in einer wachsenden Stadt.
M it dem Anbau verfügt die Senioren-Residenz nun
über 115 Wohneinheiten, die sich auf 76 Einzel- und
13 Doppelzimmer im Haupthaus sowie 26 Einzelzimmer
platz entfernt. Allgemeinmediziner, Zahnarzt und Apotheken
sind in weniger als 500 Meter E ntfernung vorhanden. Ver-
schiedene Einkaufsmöglichkeiten stehen für eine bequem zu
im Anbau verteilen. Das Haupthaus verfügt über drei Voll- Fuß erreichbare Nahversorgung. Zudem ist die Einrichtung
geschosse plus Untergeschoss, der Anbau über vier Vollge- überaus verkehrsgünstig gelegen. So sind es bis zur nächs-
schosse. ten Autobahnanschlussstelle „Leipzig-Neue Harth“ gerade
mal etwas mehr als vier Kilometer. Die Pegauer Straße, an der
Die Attraktivität der Residenz liegt zum einen in ihrer Lage das Gebäude liegt und die im weiteren Verlauf zur Leipziger
begründet. Sie befindet sich nur etwa 100 Meter vom Markt- Straße wird, durchzieht Zwenkau als Hauptverkehrsachse
in nordsüdlicher Richtung. Es stehen
ausreichend Parkplätze zur Verfügung.
Nur wenige hundert Meter gen Westen
beziehungsweise Süden schließen sich
derweil die ausgedehnten Grünflächen
des Eichwaldes und des Imnitzer Parks
an. Das maritime Flair an den Ufern
des Zwenkauer Sees und den Bootslie-
geplätzen am Hafen ist ebenfalls nicht
weit entfernt.
Neben der wunderbaren Lage zeichnet
sich die „Senioren-Residenz Zwenkau“
aber auch durch modernsten Pflege-
komfort aus. Sowohl die Einrichtung
6 | Senioren-Residenz Zwenkau
Zwenkau
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nformation und V
Großer Beliebtheit erfreut sich die öffentliche Cafeteria „Lau-
rentius“, die neben den Bewohnern auch Gästen offensteht.
Sie ist nicht nur ein geschätzter Treffpunkt der Bewohner und
ihrer Besucher, sondern auch ein Ort des Austauschs mit den
Nachbarn. Bei schönem Wetter lädt die angeschlossene und
windgeschützt gelegene Sonnenterrasse zum Aufenthalt an
der frischen Luft. Von der Dachterrasse schweift der Blick ins
üppige Grün der Umgebung. Vielfältige Kulturveranstaltun-
gen in den Räumlichkeiten der R esidenz tragen darüber hin-
aus zum geselligen Miteinander bei und stehen für die enge
Verbundenheit der Einrichtung mit der Stadt Zwenkau.
als auch die Architektur des Gebäudes sind speziell auf die Bei der Möblierung wurde viel Wert auf die Balance aus
Bedürfnisse von Senioren ausgerichtet und auch an Demenz den Erfordernissen moderner Pflegeeinrichtung und einer
erkrankte Menschen können hier optimal betreut werden. So gleichermaßen stilvollen wie schlichten Eleganz gelegt. Die
erleichtert beispielsweise ein farbbasiertes Orientierungssys- liebevoll eingerichteten Gemeinschaftsräume sind beliebte
tem den Bewohnern das Zurechtfinden. Speziell ausgebildete Stätten zum Verweilen, während die lichtdurchfluteten Zim-
Pflegekräfte sorgen für eine ganzheitliche Betreuung. Die be- mer als Orte des Rückzugs und der Privatsphäre dienen. All
sondere Pflege setzt hier auf aktivierende Therapiekonzepte dies zusammen macht die „Senioren-Residenz Zwenkau“ zu
mit dem Ziel, die Lebensqualität zu verbessern. Aber auch in einer äußert attraktiven Adresse – und zwar gleichermaßen
den Bereichen stationäre Pflege, Tagespflege und Verhinde- für ihre Bewohner wie auch für Investoren.
rungspflege werden modernste Therapiemethoden angebo-
ten. Vielfältige Unterhaltungsprogramme und Ausflüge sor-
gen dafür, dass den Bewohnern nie langweilig wird.
Senioren-Residenz Zwenkau | 7
Der Cospudener See südlich von Leipzig
Im Leipziger Neuseenland
Eine Region im Wandel
Wirtschaft, Wald und sehr viel Wasser: Das sind die prägenden Begriffe für das im Landkreis Leipzig im nordwestlichen
Sachsen liegende Zwenkau. Die Region erlebt derzeit einen Wandel vom Braunkohlerevier zu einer modernen und innovativen
Wirtschafts- und Tourismusregion.
G eprägt ist der Landkreis von seiner verkehrsgünstigen
Lage im Süden der Metropole Leipzig und der Nähe
zu weiteren Großstädten wie Halle (Saale), Chemnitz und
Leipzig ihren Stempel aufgedrückt hat. Dies jedoch in einem
zunehmend positiven Sinn. Denn in den gefluteten früheren
Kohlegruben sind im Rahmen der Rekultivierung und Renatu-
Dresden. Gleich vier Autobahnen – die A9, die A14, die A38 rierung gleich 22 neue Seen mit einer Gesamtwasserfläche
und die A72 – durchziehen den Kreis und sorgen für schnel- von rund 70 Quadratkilometern entstanden. Sie bilden das
le Anbindung. Der Bahnhof Leipzig bietet unter anderem sogenannte Leipziger Neuseenland, in dem sich Industrie-
einen Anschluss an die Schnellbahntrasse Berlin-München, kultur und Natur inzwischen hervorragend ergänzen und
der Leipzig/Halle Airport ist das mitteldeutsche Drehkreuz so ein sehr reizvolles Gesamtbild ergeben. Das Neuseenland
für den Personen- und Luftfrachtverkehr. Zu den internati- hat sich so zu einer überregional bekannten Freizeitregion
onalen Unternehmen, die sich für Standorte im Landkreis entwickelt, die ein breitgefächertes Angebot an Wassersport-
entschie-den haben, gehört der US-Chemiekonzern DOW und Erholungsmöglichkeiten bereithält. Zu den natürlichen
und das größte ostdeutsche Energieunternehmen LEAG. Gewässerläufen, die diese an Wasser generell sehr reiche
Darüber hinaus wird die Region aber auch geprägt von wirt- Landschaft durchziehen, gehört die Mulde. An ihren Ufern
schaftlich erfolgreichen und überregional bekannten mittel- erstrecken sich gleich eine Vielzahl attraktiver Wander-
ständischen Unternehmen wie Anona (Nahrungsmittel) oder und Radwege.
Cryotec (Anlagenbau).
Weithin bekannt ist der Landkreis Leipzig ferner für seine zahl-
Die Wirtschaft – und hier vornehmlich der Braunkohle reichen, gut erhaltenen Burgen und prunkvollen Schlösser. Sie
tagebau – war es auch, die der Landschaft im Landkreis haben der Region den Beinamen „Sächsisches Burgenland“
8 | Im Leipziger Neuseenland
eingebracht. Als eines der schönsten erhaltenen Schlösser
gilt das Schloss Wurzen aus dem 15. Jahrhundert. Trutzig und
filigran zugleich steht es architekturgeschichtlich für den gut Zahlen zum Standort
sichtbaren Übergang von der mittelalterlichen Burg zu einem
spätgotischen Schloss von überregionaler Bedeutung. Eben- Schon im Jahr 2015 lebten allein in der Stadt Zwenkau
falls von überregionaler Bedeutung ist das Kohrener Land im mit ihren ca. 9.000 Einwohnern rund 2.400 Menschen
Süden des Landkreises, das bereits seit dem frühen 20. Jahr- in einem Alter von über 65 Jahren. In Zukunft wird
hundert als attraktiver Ausflugsort für Tagesausflügler und diese Zahl weiter steigen.
Kurzurlauber aus den nahegelegenen Großstädten gilt und
sich mit seiner Fülle sehenswerter Baudenkmäler, Kirchen Im Jahr 2035 werden einer Schätzung zufolge rund
und Angeboten der bekannten Handwerkskunst zu einem 3.800 Menschen in einem Einzugsgebiet von 15 Kilo-
beliebten Ziel der „Sommerfrische“ entwickelt hat. metern um die „Senioren-Residenz Zwenkau“ auf Pfle-
ge angewiesen sein. Das entspricht gegenüber dem
Bei aller Nähe zur Natur ist es aber natürlich auch die un- Vergleichsjahr, der dieser Prognose zugrunde liegen-
mittelbare Anbindung an die pulsierende Großstadt Leipzig, den Studie (2010), einem Anstieg von rund 41 %. Be-
die den gleichnamigen Landkreis und die Stadt Zwenkau reits im Jahr 2011 betrug der Anteil pflegebedürftiger
prägt. Ins Stadtzent-rum der 570.000-Einwohner-Stadt sind Menschen an der Gesamtbevölkerung im Landkreis
es rund 20 Auto-Kilometer. Leipzig ist eine der am schnells- Leipzig, in dem auch Zwenkau liegt, rund 3,36 %. Ein
ten wachsenden Großstädte der gesamten Bundesrepublik. Wert über dem Bundesdurchschnitt (3,06 %).
Überregional bekannt ist sie als Messestandort („Leipziger
Buchmesse“) und für ihre vitale und vielseitige Kultur- und Gut 44 % der Haushalte von Zwenkau verdienen mo-
natlich netto mehr als 2.800 Euro, 12,4 % der Haushal-
te verdienen monatlich sogar mehr als 5.000 Euro.
Quelle Makrodaten: microm Mikromarketing - Systeme und Consult
GmbH – 1. Quartal 2018
Sachsen
Leipzig
Zwenkau
Die Thomaskirche in der Innenstadt von Leipzig
Kreativszene. Untrennbar mit Leipzig verbunden sind darü-
ber hinaus die beiden in der Innenstadt gelegenen Sakralbau- Standortinformationen
ten der Thomaskirche und der Nikolaikirche. Erstere hat als
Bundesland: Sachsen
Wirkungsstätte Johann Sebastian Bachs und des Thomaner
Landkreis: Leipzig
chores Weltruhm erlangt, zweite war Ausgangspunkt der
Fläche: 46,33 km²
sogenannten Montagsdemonstrationen und damit der
Einwohner: 8.882
politischen Wende in der DDR war.
Bevölkerungsdichte: 192 Einwohner/km²
Postleitzahl: 04442
Im kompakten Zentrum rings um die beiden Kirchen findet
Vorwahl: 034203
sich neben Kaufhäusern und Geschäften auch eine Vielzahl
Bürgermeister: Holger Schulz (CDU)
von Restaurants, Cafés und Gastronomiebetrieben – d
arunter
Auerbachs Keller, in dem seit 1525 Wein ausgeschenkt wird Quelle: CityBasics, Statistische Ämter des Bundes und der Länder – 2016
und der von Johann Wolfgang von Goethe in seinem „Faust“
unsterblich gemacht wurde.
Im Leipziger Neuseenland | 9
Standortanalyse Zwenkau
Makrolage
Mit der Makrolage wird der Standort einer bestehenden oder zukünftigen Immobilie bewertet. Bevor ein Grundstück bebaut
wird, wird eine Standortanalyse durchgeführt, um zu überprüfen, welche Immobilienart für den jeweiligen Standort geeignet ist.
Die Makrolage befasst sich dabei mit den Standortaspekten eines größeren Umfeldes, z.B. einer Stadt oder Region.
Regionale Geographie Bevölkerung & Ökonomie
Bundesland: Freistaat Sachsen Einwohner (Gemeinde): 8.908
Kreis: Leipzig Haushalte (Gemeinde): 4.637
Agglomerationsräume - verdichtete Kaufkraft pro Einwohner
Gemeindetyp: 20.149
Kreise, sonstige Gemeinden in Euro (Gemeinde):
Landeshauptstadt Kaufkraft pro Einwohner
Dresden (103,5 km) 20.526
(Entfernung zum Zentrum): in Euro (Quartier):
Nächstes Stadtzentrum (Luftlinie): Zwenkau, Stadt (1,1 km)
Kaufkraft-Index
89 Gemeinde
91 Quartier
0 20 40 60 80 100 120 140 160
Bundesdurchschnitt
Anteile der Bevölkerung auf Gemeindeebene Bevölkerungsentwicklung in %
10.000 6
4
8.000
2
6.000 0
4.000 -2
-4
2.000 -6
2011 2012 2013 2014 2015
0
Kinder Erwerbstätige Rentner Gemeinde Bundesland
Quelle Makrodaten: microm Mikromarketing - Systeme und Consult GmbH – 1. Quartal 2018
Quelle Bevölkerungsentwicklung: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Datenlizenz Deutschland - Namensnennung - Version 2.0. Düsseldorf, 2017
Quelle Makrolageeinschätzung: on-geo Vergleichspreisdatenbank – 2017
10 | StandortanalyseMikrolage
Die Mikrolage berücksichtigt im Gegensatz zur Makroanalyse nur das direkte Standortumfeld. Die wesentlichen Unter
suchungsbereiche sind: Lage, unmittelbare Verkehrsanbindung, Nachbarbebauung und Grundstücksbeschaffenheit.
Infrastruktur (Luftlinie)
1-2 Familienhäuser in nicht homogen Nächster ICE-Bahnhof: Hauptbahnhof Leipzig (14,8 km)
Typische Bebauung (Quartier):
bebautem Straßenabschnitt
Nächster Flughafen: Flughafen Leipzig-Halle (23,8 km)
Anschlussstelle Bushaltestelle Zwenkau,
Nächste Autobahnanschlussstelle: Nächster ÖPNV:
Leipzig-Neue Harth (4,2 km) Konsum (0,3 km)
Nächster Bahnhof:
Wohnimmobilien Mikrolage
Bahnhof Groß Dalzig (3,8 km)
04442 Zwenkau | Pegauer Str. 20
Wohnimmobilien Mikrolage
Mikrolage 04442 Zwenkau | Pegauer Str. 20
Mikrolageeinschätzung der Objektadresse
Wohnumfeldtypologie (Quartier) Alte Häuser auf dem Land; Jüngere Dorfbewohner
Mikrolage
Typische Bebauung (Quartier) 1-2 Familienhäuser in nicht homogen bebautem Straßenabschnitt
Wohnumfeldtypologie (Quartier) Alte Häuser auf dem Land; Jüngere Dorfbewohner
Typische Bebauung (Quartier) 1-2 Familienhäuser in nicht homogen bebautem Straßenabschnitt
nfrastruktur (Luftlinie)
Infrastruktur (Luftlinie)
nächste Autobahnanschlussstelle (km) ANSCHLUSSSTELLE LEIPZIG-NEUE HARTH (4,2 km)
10
nächster Bahnhof (km)
nächste 9
Autobahnanschlussstelle 8
(km) 7 6
BAHNHOF 5LEIPZIG-NEUE
GROSS DALZIG
ANSCHLUSSSTELLE 4
(3,8 km) HARTH (4,2 km) 3 2 1
(katastrophal)
nächster Bahnhof
nächster ICE-Bahnhof (km) (km) BAHNHOF GROSS
HAUPTBAHNHOF DALZIG(14,8
LEIPZIG (3,8 km)
km) (exzellent)
nächster ICE-Bahnhof (km) HAUPTBAHNHOF LEIPZIG (14,8 km)
nächster Flughafen (km) FLUGHAFEN LEIPZIG-HALLE (23,8 km)
nächster Flughafen (km) FLUGHAFEN LEIPZIG-HALLE (23,8 km)
nächster ÖPNV (km) Bushaltestelle Zwenkau, Konsum (0,3 km)
nächster ÖPNV (km) Bushaltestelle Zwenkau, Konsum (0,3 km)
Versorgung/Dienstleistung (Luftlinie)
Versorgung / Dienstleistung
Versorgung (Luftlinie)
/ Dienstleistung (Luftlinie)
Allgemein_Arzt (0,5 km)
Allgemein_Arzt (0,5 km)
Zahnarzt (0,1 km)
Zahnarzt (0,1 km)
Krankenhaus (10,4 km)
Krankenhaus (10,4 km)
Apotheke (0,1 km)
Apotheke (0,1 km)
EKZ (11,8 km)
EKZ
Kindergarten (11,8 km)
(0,8 km)
Grundschule
Kindergarten (0,4 km)
(0,8 km)
Realschule (36,5 km)
Grundschule (0,4 km)
Gesamtschule (36,3 km)
Realschule (36,5 km)
Gymnasium (7,2 km)
Gesamtschule (36,3 km)
Hochschule (11,5 km)
Gymnasium
DB_Bahnhof
(7,2 km)
(3,8 km)
Hochschule
Flughafen (23,8(11,5
km) km)
DB_Bahnhof_ICE (14,8 km)
DB_Bahnhof (3,8 km)
Flughafen (23,8 km)
DB_Bahnhof_ICE (14,8 km)
Mikrolageeinschätzung der Objektadresse - 4 - (Gut)
Die Mikrolageeinschätzung trifft eine Aussage zum Preisniveau der Adresse im Verhältnis zum Landkreis, in dem die Adresse liegt. Die on-geo Lageeinschätzung wird aus
Immobilienpreisen und -mieten errechnet.
Mikrolageeinschätzung der Objektadresse - 4 - (Gut)
Standortanalyse | 11
10 (katastrophal) 9 8 7 6 5 4 3 2 1 (exzellent)
Die Mikrolageeinschätzung trifft eine Aussage zum Preisniveau der Adresse im Verhältnis zum Landkreis, in dem die Adresse liegt. Die on-geo Lageeinschätzung wird aus
mmobilienpreisen und -mieten errechnet.Regionale Pflegebedarfskennziffern mit Entwicklung
Landkreis Leipzig
Einwohner in Altersklassen Stand 2007 Stand 2009 Stand 2011
Einwohner – Insgesamt 145.366 269.694 265.250
- 55 Jahre und älter 52.990 100.317 103.010
- 60 Jahre und älter 42.280 78.628 81.369
- 65 Jahre und älter 33.825 64.211 63.556
- 70 Jahre und älter 22.471 44.696 48.213
- 75 Jahre und älter 13.907 26.976 28.961
- 80 Jahre und älter 7.567 15.005 16.010
- 85 Jahre und älter 3.285 6.458 7.064
Kennzahlen Stand 2007 Stand 2009 Stand 2011
Anteil Pflegebedürftiger an der
3,1252 3,1272 3,3629
Gesamtbevölkerung in %
Quotient von vollstationär Pflegebedürftigen
0,8723 0,8977 0,9889
insgesamt und Gesamtbevölkerung in %
Quotient von vollstationär Pflegebedürftigen
3,7487 3,7704 4,1271
insgesamt und der Anzahl der über 65-jährigen in %
Quotient von vollstationär Pflegebedürftigen
5,6428 5,4166 5,4404
insgesamt und der Anzahl der über 70-jährigen in %
Quotient von vollstationär Pflegebedürftigen
9,1177 8,9746 9,0570
insgesamt und der Anzahl der über 75-jährigen in %
Quotient von vollstationär Pflegebedürftigen
16,7570 16,1346 16,3835
insgesamt und der Anzahl der über 80-jährigen in %
Quelle: Amtliche Pflegestatistik und Bedarfskennziffern, Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Kreisvergleich, unter Verwendung amtlicher Bevölkerungsdaten nach
Altersklassen – 2013
12 | StandortanalysePflegestatistik mit Entwicklung
Landkreis Leipzig
Pflegebedürftige Stand 2007 Stand 2009 Stand 2011
Pflegebedürftige - Gesamt 4.543 8.434 8.920
Pflegegeldempfänger 1.890 3.512 3.727
(Anteil an Pflegebedüftigen in %) (41,6) (41,6) (41,8)
Ambulante Pflege 1.319 2.468 2.534
(Anteil an Pflegebedüftigen in %) (29,0) (29,3) (28,4)
Stationäre Pflege 1.334 2.454 2.659
(Anteil an Pflegebedüftigen in %) (29,4) (29,1) (29,8)
- davon vollstationäre Dauerpflege 1.268 2.421 2.623
(Anteil an stationärer Pflege in %) (95,1) (98,7) (98,6)
- davon Kurzzeitpflege 21 33 36
(Anteil an stationärer Pflege in %) (1,6) (1,3) (1,4)
- davon teilstationäre Pflege 45 96 149
(Anteil an stationärer Pflege in %) (3,4) (3,9) (5,6)
Pflegeeinrichtungen Stand 2007 Stand 2009 Stand 2011
Pflegeheime - Gesamt 22 46 54
Pflegeplätze - Stationär 1.376 2.628 2.925
- davon vollstationäre Dauerpflege 1.296 2.483 2.758
(Anteil in %) (94,2) (94,5) (94,3)
Mittelwert pro Heim - stationäre Plätze 62,5 57,1 54,2
- stationär Pflegebedürftige 60,6 53,3 49,2
- vollstationäre Dauerpflegeplätze 58,9 54,0 51,1
- vollstationär Pflegebedürftige 57,6 52,6 48,6
Rechnerische Belegung
- vollstationäre Pflegebedürftige pro 97,8 97,5 95,1
vollstationärem Dauerpflegeplatz in %
Personal in Pflegeheimen 998 1.894 2.009
Rechnerische Betreuung
1,38 1,39 1,46
- Pflegeplätze pro Personal in Pflegeheimen
Standortanalyse | 13Statistik Bevölkerung
Bevölkerungskennzahlen
Gemeinde Kreis
Bevölkerung insgesamt 8.882 257.622
(Veränderung zum Vorjahr) +0,78 % −0,30 %
davon männlich 4.364 126.124
+1,58 % −0,22 %
davon weiblich 4.518 131.498
+0,02 % −0,38 %
Bevölkerungsbewegung
Gemeinde Kreis
Lebendgeborene – 1.923
+3,44 %
Gestorbene – 3.259
−2,98 %
Zuzüge 446 12.596
−0,45 % +13,01 %
Fortzüge 306 11.236
+0,33 % −0,35 %
Bevölkerung nach Altersgruppen (Stichtagsergebnis)
Gemeinde Kreis
Alter 0 - 6 insgesamt – 12.533
+0,06%
Alter 6 - 18 insgesamt – 25.490
+4,84%
Alter 18 - 30 insgesamt – 23.654
+0,05%
Alter 30 - 60 insgesamt – 111.378
+1,81%
Alter 60 und mehr insgesamt – 84.592
+5,37%
Quelle: Statistik Bevoelkerung, Statistische Ämter des Bundes und der Länder – Stand: 2015 (Gebietsstand 31.12.2013)
14 | StandortanalysePrognose zur Pflegebedürftigkeit (vollstationäre Pflege)
Pflegebedürftige Entwicklung
2010 2015 2020 2025 2030 2035
(65 und älter) 2010 - 2035 in %
Entfernung, Luftlinie 10 km 284 333 382 428 457 466 64,1
Entfernung, Luftlinie 12,5 km 520 606 701 792 850 865 66,3
Entfernung, Luftlinie 15 km 825 958 1.104 1.248 1.332 1.331 61,3
Gemeinde 85 99 114 129 139 139 63,5
Pflegebedürftige Entwicklung
2010 2015 2020 2025 2030 2035
(80 und älter) 2010 - 2035 in %
Entfernung, Luftlinie 10 km 210 252 308 356 372 380 81,0
Entfernung, Luftlinie 12,5 km 382 455 562 659 695 705 84,6
Entfernung, Luftlinie 15 km 606 715 888 1.050 1.105 1.095 80,7
Gemeinde 63 74 91 109 115 114 81,0
Pflegebedürftige Entwicklung
2010 2015 2020 2025 2030 2035
(85 und älter) 2010 - 2035 in %
Entfernung, Luftlinie 10 km 146 185 220 276 305 293 100,7
Entfernung, Luftlinie 12,5 km 270 333 396 509 571 548 103,0
Entfernung, Luftlinie 15 km 432 525 618 808 914 864 100,0
Gemeinde 44 55 64 81 96 90 104,5
Quelle: Makromarkt, microm Mikromarketing-Systeme und Consult GmbH Stand: 1. Quartal 2018
Quelle: Pflegebedürftige nach Region, Alter und Geschlecht, Indikator 3.47: Pflegebedürftige, Statistisches Bundesamt, Bonn – 2009
Standortanalyse | 15Ein Pionier am Pflegemarkt
Der Betreiber der Einrichtung – die Alloheim Senioren-Residenzen
Mehr als 160 Pflegeeinrichtungen, über 50 Einrichtungen mit betreutem Wohnen und 20 ambulante Dienste: Diese Zahlen
machen Alloheim zu einem der drei größten privaten Anbieter von Senioren-Residenzen, ambulanten Pflegediensten und be-
treuten Wohneinheiten in Deutschland. Das Unternehmen ist also mit großem Erfolg am Markt tätig und beschäftigt derzeit
rund 14.500 Mitarbeiter.
I nzwischen blickt man auf die Erfahrung von gut 45
Jahren erfolgreicher Arbeit im Pflegebereich zurück:
Gegründet wurde das Unternehmen nämlich bereits 1973
eigener neuer Residenzen oder die Übernahme existenter
Häuser, die zum Qualitäts- und Leistungsprofil des Unterneh-
mens passen, kontinuierlich gewachsen.
von Alois Mollik, der damals die erste Senioren-Residenz
in Bad M arienberg im Westerwald eröffnete. Das macht Dabei erfüllen die Residenzen selbstverständlich alle vom
Alloheim zu einem der Pioniere am Markt. Seit der Gründung Gesetzgeber und den Heimaufsichten vorgegebenen Quali-
sind die Alloheim Senioren-Residenzen durch die Errichtung tätskriterien. Alloheim steht aber noch für viel mehr: Bereits
16 | BetreiberKurz und Knapp
Die Alloheim Senioren-Residenzen
„Wir dienen Ihrer Lebensqualität“
1973 gegründet
von Alois Mollik
rund 14.500 Mitarbeiter
1997 wurde hier etwa ein zentrales Qualitätsmanagement Einer der drei größten privaten Anbieter
etabliert. Dabei verstehen sich die Mitarbeiter der Abteilung von Senioren-Residenzen, ambulanten
als „Coaches“, die zusammen mit dem Leitungsteam und den Pflegediensten und betreuten Wohnein-
Mitarbeitern der Residenzen Pflege- und Betreuungsprozesse heiten in Deutschland
hinterfragen und konkrete Hinweise zu Veränderungen und
Verbesserungen geben.
Mehr als 160
Kurz: Das Wohlbefinden der Bewohner steht im Mittelpunkt Pflegeeinrichtungen
allen Bemühens. Der Alloheim-Leitsatz lautet dementspre-
chend auch: „Wir dienen Ihrer Lebensqualität.“ Er gilt im
Hinblick auf die Bewohner, aber auch für den Umgang mit
Mitarbeitern, Lieferanten, Kooperationspartnern und für die über 50 Einrichtungen
Beziehungen zum direkten Umfeld der Senioren-Residenzen. mit betreutem Wohnen
Die fachgerechte Pflege sieht Alloheim als „Grundauftrag“,
der mit großer Sorgfalt erfüllt wird. Das Unternehmen geht
aber noch einen Schritt weiter: Das über den Grundauf-
trag hinausgehende Ziel ist es, den Bewohnern ihre Zeit bei 20 ambulante Dienste
Alloheim so angenehm wie möglich zu gestalten. Sie s ollen
sich wohlfühlen und trotz körperlicher oder psychischer
Einschränkungen eine hohe Lebensqualität genießen. Ob
Sprachkurse für Senioren, Kooperation mit Schulen für einen
Austausch der Generationen oder Kochkurse – an kreativen
Ideen zur Förderung eines interessanten Lebens im Alter fehlt
es bei Alloheim nicht.
Neben klassischen Senioren-Residenzen verfügt Alloheim zu-
sätzlich über viele hochspezialisierte Einrichtungen, etwa zur
besonderen Pflege bei Demenz oder für S pezialpflege-Gebiete
wie Junge Pflege, XXL-Pflege (Adipositas), die Pflege neurolo-
gischer Patienten oder eine sozialpsychiatrische Pflege.
So verbinden die Alloheim Senioren-Residenzen ein mensch-
liches Miteinander mit modernster Pflege und höchsten Qua-
litäts-Ansprüchen. Das sieht übrigens auch der Medizinische
Dienst der Krankenkassen (MDK) so, dessen regel mäßige
Prüfungen ein wichtiger Indikator für die Qualität von Pflege
heim-Leistungen sind: Die Alloheim Senioren-Residenzen
schneiden dabei durchgängig mit hervorragenden Noten ab.
Betreiber | 17Etagengrundrisse
Alloheim „Senioren-Residenz Zwenkau“
Untergeschoss
9 10
Fäkalspüle
Therapie Treppen- Lager Rollstuhllager Abschiedsraum
haus
Aufzug Wohlfühlbad
Flur
Flur
8 Arbeit
unrein
Arbeit
rein WC/DU
H
Aufenthalt Umkleide H
Wäschelager
Schwesternzimmer 20 19 18 17
7 Sozialraum Umkleide
D
6 11
Terrasse
Raucher
5 12 WC/DU
D
4 13
Flur
3 14
Kochküche
2 15
1 16
Terrasse
18 | EtagengrundrisseHaushalts-
raum
Haustechniker
Aufzug
Hausreinigung
Geräte
Archiv
Hausreinigung
Büro
Lager
Wäsche
unrein
Umkleide
H Küche Wäsche
rein
Flur
Umkleide
D Küche
Trockenlager
Küche
Getränkelager
Kühlcontainer
Kühlcontainer
Spülküche
Kühlcontainer
Reinigungsmittel
Kühlcontainer
Güter-
aufzug
Küchen
Chef
Treppen-
haus
Sondereigentum
Gemeinschaftsfläche N
Etagengrundrisse | 19Etagengrundrisse
Alloheim „Senioren-Residenz Zwenkau“
Erdgeschoss
28 29 30 31 Treppen-
haus
Fäkalspüle
37 38
Aufzug Wohlfühlbad
Flur
Flur
27
WC
Arbeit Arbeit Abstell. Beh.
unrein rein
Lager
Aufenthalt
Wäschelager Schwesternzimmer
43 42 41 40 39
26
Therapie
25 32
24 33
23 34
Lager Lager
Flur
22 35
21 36
20 | EtagengrundrisseWäsche
rein HAR
94
WC
Bodenplatte Beh.
Aufenthalt
93
Flur
Haupteingang
WC-Pers.
Fäk. / Spül
Aufzug
Fußpflege
Dienstzimmer
Server
90
Raum
WC
Bes.
Eingang
91
Foyer
Aufenthalt
WC Aufzug
Bes.
Verwaltung
92
WC
Bes.
WC
Pers.
Nottreppe
PDL
Sekretariat
Speiseraum Heimleitung
Beratung
Flur
Abstell. Güter-
aufzug
Treppen-
haus
Sondereigentum
Gemeinschaftsfläche N
Etagengrundrisse | 21Etagengrundrisse
Alloheim „Senioren-Residenz Zwenkau“
1. Obergeschoss
Fäkalspüle
47 48 49 Treppen-
haus
50 Schwesternzimmer
Aufzug Wohlfühlbad
Vorraum
Flur
Flur
46
Arbeit
unrein
Dachterrasse
Abstell.
45 69 68 67 66 65 64
Aufenthalt
Arbeit
rein
44
63
62
61
60
59
22 | EtagengrundrisseFäkalien
102 95
Flachdach
101 96
Flur
51
Aufzug
100 97
Loggia
52 98
Treppenhaus
Arbeit
unrein
Flur
Pflegelager Aufzug
53 99
Arbeit
rein
Nottreppe
54
55
56
Flur
57
58
Treppen-
haus
Sondereigentum
Gemeinschaftsfläche N
Etagengrundrisse | 23Etagengrundrisse
Alloheim „Senioren-Residenz Zwenkau“
2. Obergeschoss
Treppenhaus Fäkal-
Lager spüle
70 71
Schwesternzimmer
Aufzug Wohlfühlbad
Vorraum
Flur
Flur
89 88 87 86 85 84 83 Aufenthalt
82
81
80
79
78
24 | EtagengrundrisseWäsche
110 unrein
103
109 104
Heizung / Technik
Aufzug 108 105
Flur
Verbindungsbrücke Übergang
106
Treppenhaus
Abstellung
Arbeit
unrein Aufzug
Lager
72 107
Arbeit
rein Treppe
73
74
75
76
77
Sondereigentum
Gemeinschaftsfläche N
Etagengrundrisse | 25Etagengrundrisse Alloheim „Senioren-Residenz Zwenkau“ 3. Obergeschoss 26 | Etagengrundrisse
Fäkalien
115 111
5 5
Flur
112
114 Loggia
113
5
Flachdach
Flur
Dachterrasse
Technik
Aufzug
Treppe
Nottreppe
Sondereigentum
Gemeinschaftsfläche N
Etagengrundrisse | 27Kaufpreisliste
App. WE-Fläche Anteil Gesamt- monatliche
Bezeichnung Verkaufspreis Rendite¹
Nr. (inkl. Bad) Gem.-Fläche fläche Miete
Pflegeeinrichtung mit 101 Wohnplätzen
Untergeschoss
1 Apartment 28,48 qm 24,54 qm 53,02 qm 477,16 € 143.133 € 4,0 %
2 Apartment 24,01 qm 24,54 qm 48,55 qm 436,93 € 131.067 € 4,0 %
3 Apartment 24,17 qm 24,54 qm 48,71 qm 438,37 € 131.499 € 4,0 %
4 Apartment 22,84 qm 24,54 qm 47,38 qm 426,40 € 127.908 € 4,0 %
5 Apartment 23,72 qm 24,54 qm 48,26 qm 434,32 € 130.284 € 4,0 %
6 Apartment 23,72 qm 24,54 qm 48,26 qm 434,32 € 130.284 € 4,0 %
7 Apartment 23,72 qm 24,54 qm 48,26 qm 434,32 € 130.284 € 4,0 %
8 Apartment 23,72 qm 24,54 qm 48,26 qm 434,32 € 130.284 € 4,0 %
9 Apartment 29,46 qm 24,54 qm 54,00 qm 485,98 € 145.779 € 4,0 %
10 Apartment 29,45 qm 24,54 qm 53,99 qm 485,89 € 145.752 € 4,0 %
11 Apartment 28,68 qm 24,54 qm 53,22 qm 478,96 € 143.673 € 4,0 %
12 Apartment 23,72 qm 24,54 qm 48,26 qm 434,32 € 130.284 € 4,0 %
13 Apartment 23,72 qm 24,54 qm 48,26 qm 434,32 € 130.284 € 4,0 %
14 Apartment 23,72 qm 24,54 qm 48,26 qm 434,32 € 130.284 € 4,0 %
15 Apartment 23,57 qm 24,54 qm 48,11 qm 432,97 € 129.879 € 4,0 %
16 Apartment 27,95 qm 24,54 qm 52,49 qm 472,39 € 141.703 € 4,0 %
17 Apartment 28,75 qm 24,54 qm 53,29 qm 479,59 € 143.862 € 4,0 %
18 Apartment 23,72 qm 24,54 qm 48,26 qm 434,32 € 130.284 € 4,0 %
19 Apartment 23,72 qm 24,54 qm 48,26 qm 434,32 € 130.284 € 4,0 %
20 Apartment 23,91 qm 24,54 qm 48,45 qm 436,03 € 130.797 € 4,0 %
Erdgeschoss
21 Apartment 33,01 qm 24,54 qm 57,55 qm 517,93 € 155.362 € 4,0 %
22 Apartment 30,88 qm 24,54 qm 55,42 qm 498,76 € 149.612 € 4,0 %
23 Apartment 22,84 qm 24,54 qm 47,38 qm 426,40 € 127.908 € 4,0 %
24 Apartment 23,72 qm 24,54 qm 48,26 qm 434,32 € 130.284 € 4,0 %
25 Apartment 23,72 qm 24,54 qm 48,26 qm 434,32 € 130.284 € 4,0 %
26 Apartment 23,72 qm 24,54 qm 48,26 qm 434,32 € 130.284 € 4,0 %
27 Apartment 23,72 qm 24,54 qm 48,26 qm 434,32 € 130.284 € 4,0 %
28 Apartment 23,78 qm 24,54 qm 48,32 qm 434,86 € 130.446 € 4,0 %
29 Apartment 23,79 qm 24,54 qm 48,33 qm 434,95 € 130.473 € 4,0 %
30 Apartment 23,41 qm 24,54 qm 47,95 qm 431,53 € 129.447 € 4,0 %
31 Apartment 23,42 qm 24,54 qm 47,96 qm 431,62 € 129.474 € 4,0 %
32 Apartment 28,68 qm 24,54 qm 53,22 qm 478,96 € 143.673 € 4,0 %
¹ siehe Berechnungsgrundlage auf Seite 31
28 | KaufpreislisteApp. WE-Fläche Anteil Gesamt- monatliche
Bezeichnung Verkaufspreis Rendite¹
Nr. (inkl. Bad) Gem.-Fläche fläche Miete
Pflegeeinrichtung mit 101 Wohnplätzen
Erdgeschoss
33 Apartment 23,72 qm 24,54 qm 48,26 qm 434,32 € 130.284 € 4,0 %
34 Apartment 23,72 qm 24,54 qm 48,26 qm 434,32 € 130.284 € 4,0 %
35 Apartment 30,25 qm 24,54 qm 54,79 qm 493,09 € 147.911 € 4,0 %
36 Apartment 32,39 qm 24,54 qm 56,93 qm 512,35 € 153.688 € 4,0 %
37 Apartment 22,82 qm 24,54 qm 47,36 qm 426,22 € 127.854 € 4,0 %
38 Apartment 22,68 qm 24,54 qm 47,22 qm 424,96 € 127.476 € 4,0 %
39 Apartment 23,72 qm 24,54 qm 48,26 qm 434,32 € 130.284 € 4,0 %
40 Apartment 23,72 qm 24,54 qm 48,26 qm 434,32 € 130.284 € 4,0 %
41 Apartment 23,72 qm 24,54 qm 48,26 qm 434,32 € 130.284 € 4,0 %
42 Apartment 23,72 qm 24,54 qm 48,26 qm 434,32 € 130.284 € 4,0 %
43 Apartment 23,91 qm 24,54 qm 48,45 qm 436,03 € 130.797 € 4,0 %
1. Obergeschoss
44 Apartment 25,84 qm 24,54 qm 50,38 qm 453,40 € 136.007 € 4,0 %
45 Apartment 24,30 qm 24,54 qm 48,84 qm 439,54 € 131.849 € 4,0 %
46 Apartment 26,15 qm 24,54 qm 50,69 qm 456,19 € 136.844 € 4,0 %
47 Apartment 22,85 qm 24,54 qm 47,39 qm 426,49 € 127.935 € 4,0 %
48 Apartment 21,11 qm 24,54 qm 45,65 qm 410,84 € 123.238 € 4,0 %
49 Apartment 21,13 qm 24,54 qm 45,67 qm 411,02 € 123.292 € 4,0 %
50 Apartment 23,62 qm 24,54 qm 48,16 qm 433,42 € 130.014 € 4,0 %
51 Apartment 29,70 qm 24,54 qm 54,24 qm 488,14 € 146.427 € 4,0 %
52 Apartment 23,76 qm 24,54 qm 48,30 qm 434,68 € 130.392 € 4,0 %
53 Apartment 23,72 qm 24,54 qm 48,26 qm 434,32 € 130.284 € 4,0 %
54 Apartment 23,72 qm 24,54 qm 48,26 qm 434,32 € 130.284 € 4,0 %
55 Apartment 23,72 qm 24,54 qm 48,26 qm 434,32 € 130.284 € 4,0 %
56 Apartment 23,72 qm 24,54 qm 48,26 qm 434,32 € 130.284 € 4,0 %
57 Apartment 23,72 qm 24,54 qm 48,26 qm 434,32 € 130.284 € 4,0 %
58 Apartment 23,91 qm 24,54 qm 48,45 qm 436,03 € 130.797 € 4,0 %
59 Apartment 23,91 qm 24,54 qm 48,45 qm 436,03 € 130.797 € 4,0 %
60 Apartment 23,78 qm 24,54 qm 48,32 qm 434,86 € 130.446 € 4,0 %
61 Apartment 23,73 qm 24,54 qm 48,27 qm 434,41 € 130.311 € 4,0 %
62 Apartment 23,73 qm 24,54 qm 48,27 qm 434,41 € 130.311 € 4,0 %
63 Apartment 23,72 qm 24,54 qm 48,26 qm 434,32 € 130.284 € 4,0 %
64 Apartment 23,71 qm 24,54 qm 48,25 qm 434,23 € 130.257 € 4,0 %
¹ siehe Berechnungsgrundlage auf Seite 31
Kaufpreisliste | 29App. WE-Fläche Anteil Gesamt- monatliche
Bezeichnung Verkaufspreis Rendite¹
Nr. (inkl. Bad) Gem.-Fläche fläche Miete
Pflegeeinrichtung mit 101 Wohnplätzen
1. Obergeschoss
65 Apartment 23,72 qm 24,54 qm 48,26 qm 434,32 € 130.284 € 4,0 %
66 Apartment 23,72 qm 24,54 qm 48,26 qm 434,32 € 130.284 € 4,0 %
67 Apartment 23,91 qm 24,54 qm 48,45 qm 436,03 € 130.797 € 4,0 %
68 Apartment 23,47 qm 24,54 qm 48,01 qm 432,07 € 129.609 € 4,0 %
69 Apartment 23,86 qm 24,54 qm 48,40 qm 435,58 € 130.662 € 4,0 %
2. Obergeschoss
70 Apartment 29,18 qm 24,54 qm 53,72 qm 483,46 € 145.023 € 4,0 %
71 Apartment 23,62 qm 24,54 qm 48,16 qm 433,42 € 130.014 € 4,0 %
72 Apartment 23,72 qm 24,54 qm 48,26 qm 434,32 € 130.284 € 4,0 %
73 Apartment 23,72 qm 24,54 qm 48,26 qm 434,32 € 130.284 € 4,0 %
74 Apartment 23,72 qm 24,54 qm 48,26 qm 434,32 € 130.284 € 4,0 %
75 Apartment 23,72 qm 24,54 qm 48,26 qm 434,32 € 130.284 € 4,0 %
76 Apartment 23,72 qm 24,54 qm 48,26 qm 434,32 € 130.284 € 4,0 %
77 Apartment 23,91 qm 24,54 qm 48,45 qm 436,03 € 130.797 € 4,0 %
78 Apartment 23,99 qm 24,54 qm 48,53 qm 436,75 € 131.013 € 4,0 %
79 Apartment 23,71 qm 24,54 qm 48,25 qm 434,23 € 130.257 € 4,0 %
80 Apartment 23,72 qm 24,54 qm 48,26 qm 434,32 € 130.284 € 4,0 %
81 Apartment 23,72 qm 24,54 qm 48,26 qm 434,32 € 130.284 € 4,0 %
82 Apartment 23,73 qm 24,54 qm 48,27 qm 434,41 € 130.311 € 4,0 %
83 Apartment 23,71 qm 24,54 qm 48,25 qm 434,23 € 130.257 € 4,0 %
84 Apartment 23,72 qm 24,54 qm 48,26 qm 434,32 € 130.284 € 4,0 %
85 Apartment 23,72 qm 24,54 qm 48,26 qm 434,32 € 130.284 € 4,0 %
86 Apartment 23,91 qm 24,54 qm 48,45 qm 436,03 € 130.797 € 4,0 %
87 Apartment 25,04 qm 24,54 qm 49,58 qm 446,20 € 133.847 € 4,0 %
88 Apartment 25,42 qm 24,54 qm 49,96 qm 449,62 € 134.873 € 4,0 %
89 Apartment 24,86 qm 24,54 qm 49,40 qm 444,58 € 133.361 € 4,0 %
Erweiterung der Pflegeeinrichtung mit 26 Wohnplätzen
Erdgeschoss
90 Apartment 25,61 qm 24,54 qm 50,15 qm 451,33 € 135.386 € 4,0 %
91 Apartment 25,13 qm 24,54 qm 49,67 qm 447,01 € 134.090 € 4,0 %
92 Apartment 25,45 qm 24,54 qm 49,99 qm 449,89 € 134.954 € 4,0 %
93 Apartment 25,13 qm 24,54 qm 49,67 qm 447,01 € 134.090 € 4,0 %
94 Apartment 25,45 qm 24,54 qm 49,99 qm 449,89 € 134.954 € 4,0 %
¹ siehe Berechnungsgrundlage auf Seite 31
30 | KaufpreislisteApp. WE-Fläche Anteil Gesamt- monatliche
Bezeichnung Verkaufspreis Rendite¹
Nr. (inkl. Bad) Gem.-Fläche fläche Miete
1. Obergeschoss
95 Apartment 26,43 qm 24,54 qm 50,97 qm 458,71 € 137.599 € 4,0 %
96 Apartment 25,93 qm 24,54 qm 50,47 qm 454,21 € 136.250 € 4,0 %
97 Apartment 25,60 qm 24,54 qm 50,14 qm 451,24 € 135.359 € 4,0 %
98 Apartment 25,13 qm 24,54 qm 49,67 qm 447,01 € 134.090 € 4,0 %
99 Apartment 25,45 qm 24,54 qm 49,99 qm 449,89 € 134.954 € 4,0 %
100 Apartment 25,11 qm 24,54 qm 49,65 qm 446,83 € 134.036 € 4,0 %
101 Apartment 25,13 qm 24,54 qm 49,67 qm 447,01 € 134.090 € 4,0 %
102 Apartment 25,45 qm 24,54 qm 49,99 qm 449,89 € 134.954 € 4,0 %
2. Obergeschoss
103 Apartment 25,47 qm 24,54 qm 50,01 qm 450,07 € 135.008 € 4,0 %
104 Apartment 25,07 qm 24,54 qm 49,61 qm 446,47 € 133.928 € 4,0 %
105 Apartment 25,60 qm 24,54 qm 50,14 qm 451,24 € 135.359 € 4,0 %
106 Apartment 24,66 qm 24,54 qm 49,20 qm 442,78 € 132.821 € 4,0 %
107 Apartment 24,97 qm 24,54 qm 49,51 qm 445,57 € 133.658 € 4,0 %
108 Apartment 25,14 qm 24,54 qm 49,68 qm 447,10 € 134.117 € 4,0 %
109 Apartment 25,13 qm 24,54 qm 49,67 qm 447,01 € 134.090 € 4,0 %
110 Apartment 25,45 qm 24,54 qm 49,99 qm 449,89 € 134.954 € 4,0 %
3. Obergeschoss
111 Apartment 24,41 qm 24,54 qm 48,95 qm 440,53 € 132.146 € 4,0 %
112 Apartment 24,92 qm 24,54 qm 49,46 qm 445,12 € 133.523 € 4,0 %
113 Apartment 24,79 qm 24,54 qm 49,33 qm 443,95 € 133.172 € 4,0 %
114 Apartment 28,10 qm 24,54 qm 52,64 qm 473,74 € 142.108 € 4,0 %
115 Apartment 28,24 qm 24,54 qm 52,78 qm 475,00 € 142.485 € 4,0 %
¹Berechnungsgrundlage
Die Berechnung bezieht sich auf den Zeitraum ab Erhalt der vollständigen Mieteinnahmen, d.h. ab Erhalt der Gesamt-
miete (siehe Seite 5, Erste Mietzahlung). Bei der Berechnung wurde aus Vereinfachungsgründen darauf verzichtet, die
Zins- und Zinseszinsvorteile der unterjährigen Mieteinnahmen mit aufzunehmen. Ebenso die Kosten der Verwaltung,
die Instandhaltungsrücklage sowie die Erwerbsnebenkosten sind in die Berechnung nicht mit eingeflossen.
Kaufpreisliste | 31Vermögensaufbau
mit Immobilien
Die Zeichen der Immobilien- Der deutsche
Zeit erkennen vermögen Immobilienmarkt
Die Immobilie ist und bleibt ein wich- Ein Großteil des Vermögens der Deut- Der deutsche Immobilienmarkt war
tiger Baustein bei Vermögensplanung schen steckt nach wie vor in Immobilien. jahrelang von Zurückhaltung und
und Altersvorsorge. Für Kapitalanleger In den deutschen Privathaushalten Stagnation geprägt und erreichte sein
ist der Zeitpunkt für ein Investment befindet sich mehr als die Hälfte des Markttief in den Jahren 2004/2005.
zurzeit ausgesprochen günstig. Nied Gesamtvermögens in dieser Kategorie. Die Unsicherheit der Anleger war
rige Zinsen, Steuervorteile und attrak- Insgesamt beläuft sich das deutsche nicht zuletzt durch die allgemeine
tive Kaufpreise, verbunden mit einem Immobilienvermögen auf ca. 7.200 Konjunkturflaute und Arbeitsplatz-
wieder aufwärtsstrebenden Markt,
Milliarden Euro. Immobilien stehen verluste bedingt. Doch seit 2006 ist
lassen Fachleute für die Zukunft über- zudem wieder im absoluten Mittelpunkt eine Trendwende zu beobachten. Die
durchschnittliche Renditen prognos- des Interesses deutscher Anleger, wenn Investitionen steigen, die Nachfrage
tizieren. Immobilien entwickeln sich – sie auf der Suche nach wertstabilen, er- nach Eigenheimen, Eigentumswohnun-
von der Lage und Art abhängig – positiv tragreichen und nachhaltigen Kapitalan- gen und Büroimmobilien zieht langsam
mit der Inflation. Diese Chance sollten lagen sind. an. Das Konzept der Pflegeimmobilie
Anleger gerade im Hinblick auf die blieb von den oben genannten Faktoren
aktuelle wirtschaftliche Lage nutzen, übrigens weitestgehend unberührt, da
um heute für die Zukunft vorzusorgen. sich dieser Markt als krisensicher und
konjunkturunabhängig darstellt.
32 | Vermögensaufbau mit ImmobilienDer Pflegemarkt
Warum in Sozialimmobilien investieren?
D ie Immobilie ist und bleibt ein
Baustein in Vermögensplanung und
wichtiger
Altersvorsorge. Sie schafft Werte für Genera
Pflegebedarf steigt kräftig
betreute Person, Mio.
in Heimen
zu Hause
tionen – bei gleichzeitig besten Ertragsaussich- 4
ten. Für Kapitalanleger ist ein Investment zur- 1,5
zeit ausgesprochen rentabel. Niedrige Zinsen, 3 1,3
1,1
Steuervorteile und günstige Objekte, verbunden 1,0
2
mit einem aufstrebenden Markt, verschaffen 0,6
0,7
2,7
dem Anleger überdurchschnittliche Renditen. 1 2,2 2,4
1,9
Die Bevölkerung in Deutschland schrumpft, 1,4
1,5
während es gleichzeitig immer mehr Senioren 0
gibt. Im Jahr 2005 fehlten bereits über 300.000 2003 2010 2020 2030 2040 2050
Betten in Deutschland. Demnach wird es einen
hohen Bedarf an Seniorenresidenzen in den nächs-
ten Jahrzehnten geben.
Die Bevölkerung altert
Der demografische Wandel und veränderte Veränderung der Altersstruktur im Jahr 2050
Familienstrukturen tragen dazu bei, dass die Nach- im Vergleich zum Jahr 2000
frage nach professioneller, vor allem stationärer
>80 198 %
Pflege überdurchschnittlich steigt. Mit dieser 70-80 28 %
Entwicklung halten die noch vorhandenen aber 60-70 4%
bereits rückläufigen häuslichen P flegepotenziale 50-60 -1 %
nicht mehr Schritt: Eine Trend umkehr von der 40-50 -25 %
30-40 -36 %
stationären zur ambulanten Pflege ist wenig
20-30 -20 %
Quelle: Stat BA
wahrscheinlich. Die Zahl der Pflegebedürftigen 10-20 -33 %
nimmt erheblich zu. Es besteht also langfristig ein 0-10 -27 %
beachtliches Potenzial im Pflegemarkt, der bereits -50 % 0% 50 % 100 % 150 % 200 %
heute rund 30 Milliarden Euro jährlich umsetzt. Die
fundamentalen Rahmenbedingungen sprechen
weiterhin für solides Wachstum.
Lebenserwartung nimmt weiter zu
Damit Sie von diesem Wachstum profitieren Lebenserwartung bei Geburt, in Jahren Jungen
Mädchen
können, haben wir den sich verändernden Markt
bedingungen Rechnung getragen und bedarfs 80
gerechte Angebote entwickelt. Wir bieten I nvestoren
gute Renditechancen bei beherrschbaren Risiken.
70
60
Quelle: Stat BA
50
1925 1950 1975 2000 2025 2050
Der Pflegemarkt | 33Vergleich
Pflegeapartment – Eigentumswohnung
Pflegeapartment Eigentumswohnung
Standort Eine professionell erstellte Standort Es liegen in der Regel keine abgesicher-
analyse inklusive Bedarfsberechnung ten Entscheidungshilfen vor, subjektive
liegt vor. Einschätzungen und „Hörensagen“
dienen als Grundlage.
Pflegeapartments Alle Pflegeapartments bieten nahezu Viele Unsicherheiten, bedarfsgerechte
die gleichen Eigenschaften. Die Inves Grundrisse, stimmige Ausrichtung, Mitbe-
titionsentscheidung ist daher leicht wohner oder Eigentümergemeinschaft.
zu treffen.
Vermietung Langfristig gesicherte Mieteinnahme Die Vermietung der Eigentumswohnung
durch einen 25-jährigen Pachtvertrag muss vom Vermieter selbst organisiert
mit einem renommierten Betreiber. werden.
Betriebskosten Ein Großteil der laufenden Betriebs- Nicht alle Nebenkosten
und Instandhaltungskosten werden sind umlagefähig
vom Betreiber übernommen (Strom, (Reparaturen und Instandsetzungen).
Gas, Wasser etc.)
steuerlicher Die Gebäudeherstellungskosten Die Gebäudeherstellungskosten werden
Aspekt werden über 50 Jahre mit 2 % pro Jahr über 50 Jahre mit 2 % pro Jahr steuerlich
steuerlich abgeschrieben. abgeschrieben.
Risiken Betreiberausfall durch Insolvenz, Orga- Rechtsstreitigkeiten mit säumi-
nisation eines neuen Betreibers, da- gen Mietern, Zwangsräumungen,
durch allenfalls kurzfristiger Mietausfall. Mietnomaden.
Das Pflegeapartment bietet im
Vergleich zu einer „normalen
Eigentumswohnung“ eine ganze
Reihe von Vorteilen.
Entscheiden Sie selbst!
34 | Vergleich Pflegeapartment – EigentumswohnungZehn gute Gründe
in eine Pflegeimmobilie zu investieren
Zahlung auch bei Nicht-Belegung
1 Die Verträge garantieren Ihnen die Zahlung Ihrer
Miete auch bei Nicht-Belegung Ihrer Wohneinheit.
Grundbuchliche Absicherung
2 Sie haben alle Rechte an dieser Wohnung und können
diese vererben, verschenken, beleihen oder verkaufen.
3 Miete wird automatisch angepasst
Automatische Erhöhung der Miete bei Inflation.
4 Geringe Volatilität
Im Vergleich zum Kapitalmarkt geringere Wertschwankungen.
Solide Bausubstanz
5 Pflegeapartments werden auf hohem Qualitätsstandard
und nach den neuesten Erkenntnissen der Altenpflege erstellt.
6 Instandhaltung
Für die Instandhaltung im Gebäude ist der Betreiber vorwiegend verantwortlich.
7 Kein Mieterkontakt
Die Vermietung Ihres Pflegeapartments ist Betreibersache.
8 Günstige Finanzierung
Nutzen Sie ein immer noch niedriges Zinsniveau für sich.
9 Steuerliche Vorteile durch Abschreibungen
Holen Sie sich so einen Teil Ihrer Einkommensteuer vom Finanzamt zurück.
Konjunkturunabhängiger Wachstumsmarkt der Zukunft
10 Schon heute kann vielerorts der Pflegeplatzbedarf nicht gedeckt werden
und es bestehen lange Wartelisten.
Zehn gute Gründe | 35Ihre Notizen zur Immobilie in Zwenkau 36 | Notizen
Rechtliche Grundlagen
zur Immobilie in Zwenkau
Bau- und Ausstattungsbeschreibung dem Mietvertrag mit der Betreiberin sowie dem Vertrag über
die WEG-Verwaltung.
Grundlagen
Nachfolgend lesen Sie zusammengefasst alles Wissenswerte Der Käufer erhält den auf seinen Miteigentumsanteil entfal-
rund um das Objekt, über die Rechte und Pflichten der Käu- lenden Mietzins abzüglich der anteiligen Kosten.
fer, die Vertragsgrundlagen, Teilungserklärung und Gemein-
schaftsordnung sowie über den Kaufvertrag selbst. Ände- APE Zwenkau GmbH & Co. KG – Verkäuferin
rungen sind zwar nicht geplant, aber denkbar. Darauf wird Der Käufer erwirbt von der APE Zwenkau GmbH & Co. KG das
ausdrücklich hingewiesen. Sondereigentum an einem Wohn- und Pflegeappartement
verbunden mit dem zugehörigen Anteil am Gemeinschafts-
Das stationäre Wohn- und Seniorenpflegeheim, die Senioren- eigentum.
Residenz Zwenkau, besteht aus einem Haupthaus, welches
über drei Vollgeschosse und einem Untergeschoss verfügt, Die APE Zwenkau GmbH & Co. KG hat ihren Sitz in Garbsen
und einem Anbau, welches über vier Vollgeschosse verfügt. mit der Geschäftsanschrift Steinriede 14 in 30827 Garbsen
Beide Gebäude, also Haupthaus und Anbau, sind über eine und ist im Handelsregister des Amtsgerichts Hannover HRA
Brücke verbunden. 204537 eingetragen. Die Gesellschaft wird durch ihre persön-
lich haftende Gesellschafterin, die APE Verwaltungs GmbH
mit Sitz in Garbsen und der Geschäftsanschrift Steinriede
Rechtliche Grundlagen 14 in 30827 Garbsen, eingetragen im Handelsregister des
Amtsgerichts Hannover unter HRB 212763, vertreten. Diese
Kurzüberblick wird wiederum durch ihren einzelvertretungsberechtigten
Die APE Zwenkau GmbH & Co. KG hat den Grundbesitz nebst Geschäftsführer, Herrn Torsten Radomi, vertreten.
Senioren-Residenz Zwenkau in Zwenkau / Landkreis Leipzig /
Sachsen, mit insgesamt 115 Wohn- und Pflegeeinheiten mit Die Senioren-Residenz Zwenkau
notariellem Kaufvertrag vom 16.07.2018 käuflich erworben. Das Hauptgebäude der Senioren-Residenz Zwenkau mit den
Die APE Zwenkau GmbH & Co. KG bietet das mit Teilungs- Pflegeapartments Nrn. 1 - 89 wurde am 01.07.2011 entspre-
erklärung vom 08.01.2019 in Wohnungs- bzw. Teileigentum chend der vom Landratsamt Leipzig erteilten Baugenehmi-
aufgeteilte Sondereigentum an einem oder mehreren Wohn- gung vom 01.10.2009 (AZ: 2009 – 1356) fertiggestellt und in
und Pflegeappartements zum Kauf an. Betrieb genommen. Der zum Haupthaus gehörende Anbau
mit den Pflegeapartments Nrn. 90 - 115 wurde hingegen ent-
Die stationäre Pflegeeinrichtung ist langfristig (25 Jahre sprechend der vom Landratsamt Leipzig erteilten Baugeneh-
[Beginn 01.07.2017] plus 1 x 5 Jahre Option) an die Alloheim migung vom 28.06.16 (AZ: 2015 – 2484) am 01.07.2017 fertig
Senioren-Residenz Fünfte SE & Co. KG, mit Sitz in Düsseldorf, gestellt und in Betrieb genommen. Es wurde als ein auf alle
als Betreiberin vermietet. Es ist ein WEG-Verwalter bestellt, Pflegegrade eingestelltes stationäres Pflegeheim mit insge-
der sich u.a. um Instandhaltung und Instandsetzung der samt 126 Betten realisiert.
Immobilie kümmert, soweit diese dem Vermieter obliegt. Mit
diesem Verwalter wurde auch ein Verwaltervertrag mit der Es werden im Haupthaus 76 Einzelzimmer und 13 Doppel-
Teileigentümergemeinschaft geschlossen. zimmer sowie im Anbau 26 Einzelzimmer angeboten.
Der Käufer erwirbt das Sondereigentum an einem Wohn- Die Wohn- und Pflegeappartements, sowohl die Einzel- als
und Pflegeappartement verbunden mit einem Anteil am auch die Doppelappartements, werden als Sondereigentum-
Gemeinschaftseigentum. seinheiten mit unterschiedlichen Grundflächen von 21,11
m² bis 33,01 m² angeboten. Zu jeder Sondereigentumsein-
Der Käufer übernimmt anteilig die Rechte und Pflichten aus heit gehört zudem ein Teileigentumsanteil an den Gemein-
Rechtliche Grundlagen | 37Sie können auch lesen
