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IMMOBILIENMARKT HAMBURG AKTUELL NR. 14
11 | 2019
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KEIN MIETENDECKEL IN HAMBURG – ABER
EINE VERSCHÄRFUNG DES MIETRECHTS
Am 22. Oktober hat der rot-rot-grüne Ber- Über der Obergrenze Wenig überraschend lehnt die Woh-
liner Senat den Mietendeckel beschlos- liegende Bestandsmieten können nungswirtschaft die Berliner Pläne ab.
sen, der die aktuellen Mieten auf fünf gekappt werden Die Gegenargumente aus Wirtschaft und
Jahre einfriert. Der rot-grüne Senat in In bestehenden Mietverhältnissen sol- Politik beziehen sich auf ökonomische,
Hamburg lehnt den Mietendeckel ab, will len Mieter die Miete kappen können, soziale und juristische Aspekte.
jedoch an anderer Stelle das Mietrecht wenn sie um mehr als 20 % über der
verschärfen. Obergrenze der Mietentabelle liegt. Da- Ökonomische Kriterien
bei gelten Abschläge für einfache La- Die weitgehend undifferenzierte Fest-
Der Berliner Mietendeckel gen (-28 Cent/m²) und mittlere Lagen setzung von Obergrenzen trifft insbe-
In seiner Sitzung vom 22. Oktober hat der (-9 Cent/m²) sowie Zuschläge für gute sondere jene Wohnungsunternehmen,
rot-rot-grüne Senat in Berlin das „Gesetz Lagen (+74 Cent/m²). Diese Regelungen die in der Vergangenheit die gesetz-
zur Mietenbegrenzung im Wohnungswe- werden erst neun Monate nach Inkraft- lichen Spielräume zur Mieterhöhung
sen in Berlin“ (Berliner MietenWoG) be- treten des Gesetzes angewendet, da für oder Umlage von Modernisierungskos-
schlossen. In der Folge werden die Mieten die Koordinierung und Überwachung ten nicht ausgeschöpft haben – wie
für die Dauer von fünf Jahren eingefroren. dieser Aufgabe zunächst 250 neue Be- Genossenschaften, kommunale Woh-
Bei Neuvermietung gilt die Vormiete zum schäftigte rekrutiert werden müssen. nungsunternehmen und auch private
Stichtag 18. Juni 2019, sofern sie nicht Vermieter. Sie beweisen bisher, dass
über dem Wert liegt, der einer dem Gesetz Nach Modernisierungen darf – nach bezahlbares Wohnen und wirtschaftli-
beigefügten Mietentabelle zu entnehmen Anmeldung – maximal 1 €/m² umge- cher Erfolg zusammen funktionieren.
ist. Die hier fixierten Obergrenzen liegen legt werden. Um für Vermieter Härten Den Wohnungseigentümern fehlt künf-
zwischen 3,92 €/m² (für vor 1918 errich- durch höhere Modernisierungskosten tig das Kapital zur (energetischen) Mo-
tete Wohnungen ohne Sammelheizung abzufedern, sollen Förderprogramme dernisierung sowie zur Instandsetzung.
und Bad) bis 9,80 €/m² (Wohnungen aus aufgelegt werden. Aufgrund nachweis- Verschärft wird diese Finanzierungslü-
den Jahren 2003 bis 2013). Grundlage für barer Härtefälle können Vermietern cke zusätzlich mit Blick auf die seit 2013
diese Werte ist der Berliner Mietspiegel auch Mieterhöhungen genehmigt wer- um nahezu 50 % gestiegenen Bau- und
von 2013 – erhöht um die Entwicklung der den, um Verluste oder die Gefährdung Handwerkerkosten.
Reallöhne bis 2019. der baulichen Substanz zu vermeiden.
Eine weitere Verschärfung der wirt-
Ab 2022 haben die Vermieter die Möglich- Die genehmigten, die Mietobergrenze schaftlichen Situation erfolgt durch die
keit, die Miete um 1,3 % jährlich zu erhö- übersteigenden Erhöhungen sollen für Neubewertung der Immobilien durch
hen, sofern die Obergrenzen noch nicht Haushalte mit Wohnberechtigungs- die finanzierenden Banken, da die pro-
erreicht sind. Neubauten ab 2014 bleiben schein durch einen Mietzuschuss auf- gnostizierten Mieteinnahmen durch den
vom Mietendeckel ausgeschlossen. gefangen werden. Mietendeckel plötzlich deutlich geringer
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ausfallen. Sinkt der Beleihungswert wird je 10.000 Einwohner 2018 den höchsten liche Unterstützung – wirkungslos zu
wahrscheinlich ein höherer Eigenkapi- Wert unter den sieben größten deutschen machen. Da Vermieter nach Beobach-
talanteil gefordert. Auch wird der Mie- Städten. Zudem sei der Mietendeckel ver- tung von Rotgrün inzwischen oftmals
tendeckel daher Auswirkungen auf die fassungsrechtlich zweifelhaft. gleichzeitig eine ordentliche, fristgemä-
Liquidität von Pensionskassen haben. ße Kündigung aussprechen, entfällt die
Hamburg will Mietrecht verschärfen Möglichkeit, durch Zahlung des Rück-
Soziale Aspekte Impulse für vorgezogene Mieterhöhun- stands die Wohnung zu behalten. Künftig
Dass die gedeckelten Mieten weitgehend gen allerdings setzt auch der Hamburger soll es alle zwei Jahre einmal möglich
unabhängig vom Einkommen der Neu- Senat. Anfang September verabschiedete sein, eine entsprechende ordentliche
mieter sind, ist ziemlich verblüffend am die rotgrüne Regierung eine Bundesrats- Kündigung durch Zahlung des offenen
rot-rot-grünen Konzept. So profitieren initiative zur Reform des Mietrechts. Die Betrags aufzuheben.
gut bezahlte Führungskräfte von einer Initiative beinhaltet die Verschärfung
Absenkung der Mieten in einer aufwändig der Mietpreisbremse, die Senkung der Und schließlich will der Senat – mit
modernisierten Gründerzeitwohnung im Kappungsgrenze, neue Regelungen zur Berlin und Bremen – auf Bundesebene
Trendkiez. Denn insbesondere für die bis- Schonfristzahlung sowie zur Eigenbe- erreichen, dass die Ausnahmeregelung
her teuren Wohnungen gibt es erhebliche darfskündigung in Gebieten mit Sozialer der Umwandlung von Miet- in Eigen-
Abschläge. Dass die Vermieter trotzdem Erhaltungsverordnung. tumswohnungen in Milieuschutzge-
weiterhin den solventesten Kandidaten bieten im Baugesetzbuch (BauGB) ge-
in der Schlange der Interessenten aus- In Gebieten mit der Mietpreisbremse strichen wird. Bisher können Vermieter
suchen – wie bereits bei der Mietpreis- galt bisher der Rückzahlungsanspruch nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB
bremse – wird sich nicht ändern. für zu viel gezahlte Miete ab dem Zeit- auch in Gebieten mit Sozialer Erhal-
punkt der Rüge durch den Mieter. Künftig tungsverordnung Miet- in Eigentums-
Juristischer Hintergrund soll der Vermieter im Falle einer berech- wohnungen umwandeln. Hamburg habe
Es gibt bisher keinen Mietendeckel in ei- tigten Rüge die gesamte, seit dem Beginn so 2016 bis 2019 insgesamt 292 Um-
nem Bundesland, weil ein landesrecht- des Mietvertrags zu viel eingenommene wandlungen genehmigen müssen. Das
lich veranlasster Mietendeckel verfas- Miete zurückerstatten. den Mietern zustehende siebenjährige
sungsrechtlich nicht vorgesehen ist. In Vorkaufsrecht für die Wohnung könn-
Artikel 74 des Grundgesetzes finden sich Eine politische Geste mit einer Verwandt- ten die Mieter aus finanziellen Gründen
die Regelungen der konkurrierenden schaft zum abgelehnten Mietendeckel ist meist nicht wahrnehmen, heißt es in der
Gesetzgebung. Damit sind Themenfel- die Senkung der Kappungsgrenze, die Begründung des Hamburger Senats.
der gemeint, in denen die Bundesländer
gesetzgeberisch tätig werden können,
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wenn der Bund seine Gesetzgebungs-
kompetenz nicht genutzt hat. Hier ist sich
jedoch das Gros der Verfassungsrechtler
und auch der Wissenschaftliche Dienst
des Deutschen Bundestages einig, dass
dies auf die Regulierung der Mietpreise
nicht zutrifft. Die Regulierung von Miet-
preisen ist in § 556 ff. des Bürgerlichen
Gesetzbuches durch den Bund themati-
siert. Dass sich hier kein Mietendeckel
findet, sei Ausdruck einer Entscheidung
gegen dieses Instrument und könne nicht
durch die Landesgesetzgeber revidiert
werden. Der Bund ist grundsätzlich für
Regelungen des Zivilrechts verantwort- Rote Rathäuser: Der Mietendeckel der Berliner rot-rot-grünen Koalition sorgt auch innerhalb
lich und dazu zählt auch das Mietrecht. des Hamburger Senats für weitere Impulse zur Regulation des Wohnungsmarktes.
Rotgrün in Hamburg gegen den Rotgrün fordert. Die allgemeine Kap- Zwar seien die Mieter auch nach der
Mietendeckel pungsgrenze erlaubt Vermietern binnen Umwandlung für zwölf Jahre vor einer
In Hamburg hat die Linke nach der Se- drei Jahren Mieterhöhungen von bis zu Eigenbedarfskündigung geschützt, aber
natsentscheidung in Berlin erneut die 20 % bis zum Erreichen der ortsübli- nicht vor steigenden Mieten.
Einführung eines Mietendeckels ge- chen Vergleichsmiete. In Gebieten mit
fordert, was jedoch von allen anderen angespannten Wohnungsmärkten ist Während Hamburg die Mietrechtsiniti-
Parteien abgelehnt wird. Der Erste Bür- die Erhöhung auf 15 % begrenzt. Hier ative allerdings von der Tagesordnung
germeister Peter Tschentscher (SPD) will Hamburg eine Begrenzung auf 10 % des Bundesrats hat nehmen lassen,
betonte Anfang Juli, Enteignungen und durchsetzen. weil sich keine Mehrheit dafür abzeich-
ein Mietenstopp würden die Investitions- nete, stand die Initiative der Stadtstaaten
bereitschaft für den Mietwohnungsbau Eine Änderung bei der Schonfrist- gegen die Umwandlung von Miet- in Ei-
untergraben. Recht bald würden die Mie- zahlung soll Mietern eine weitere Chan- gentumswohnungen in der Sitzung am
ter unter den Folgen von Instandhaltungs- ce geben, ihre Wohnung zu behalten. Bis- 8.11. auf der Tagesordnung und wurde in
und Sanierungsstau zu leiden haben. her ermöglicht die Schonfristzahlung, den Wohnungsbau-, Innen- sowie Wirt-
Auch Finanzsenator Andreas Dressel binnen zwei Monaten nach Eintritt der schaftsausschuss verwiesen.
(SPD) erklärte, in der nächsten Legisla- Rechtshängigkeit des Räumungsan-
turperiode wolle man das seit 2011 erfolg- spruchs (erfolgreiche Zustellung der Im Januar stellen wir zur Bürgerschafts-
reiche Bündnis für das Wohnen in Ham- Räumungsklage) die damit verbundene wahl im Februar die Konzepte der Par-
burg fortsetzen. Nicht zufällig verzeichne fristlose Kündigung durch Begleichung teien zum Mietwohnungsmarkt in einer
Hamburg mit 58 neuen Wohneinheiten des offenen Betrags – oft durch staat- Übersicht zusammen.
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ÄLTERE IMMOBILIEN VERTEUERN SICH
DURCH GRUNDSTEUERREFORM
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Die Grundsteuerreform ist beschlossen. gen. Im von Finanzminister Olaf Scholz burgs Finanzsenator Andreas Dressel.
Der rotgrüne Hamburger Senat plant ein favorisierten und beschlossenen wert- In diesem Sinne wird das niedersächsi-
einfaches Grundsteuermodell, das aber orientiertem Modell fließen der Boden- sche Modell favorisiert: ein Flächenmo-
nicht ganz auf eine Wertkomponente ver- wert, eine auf Gemeindeebene ermit- dell, das durch sieben Lageabstufungen
zichtet. Nicht geklärt sind die personelle, telte durchschnittliche Nettokaltmiete, differenziert wird. Dressel verweist auf
organisatorische und technische Umset- die Grundstücksfläche, das Baualter das vorhandene und akzeptierte Wohn-
zung der Grundsteuerreform sowie die und die Immobilienart in die Bewer- lagenverzeichnis in Hamburg als Basis
Auswirkungen der Öffnungsklausel auf tung ein. Dabei wird für Ein- und Zwei- einer solchen Lageabstufung.
den Länderfinanzausgleich. Klar ist, be- familienhäuser, Mietgrundstücke und
sonders für ältere Immobilien steigt die Wohnungseigentum abhängig von der Verkehrswert ist die Bezugsgröße
Grundsteuer deutlich. Lage eine vorgegebene durchschnitt- der Grundsteuer
liche Nettokaltmiete je Quadratmeter In der Urteilsbegründung des Bundes-
Bundestag und Bundesrat haben die berechnet. Die ursprünglich stark aus- verfassungsgerichtes wird zur Wertfra-
Grundsteuerreform beschlossen – recht- differenzierten Kriterien zur Bewertung ge zudem klar Stellung bezogen: „Der
zeitig vor dem 31. Dezember 2019. Hätte jeder einzelnen Immobilie wurden auf Verkehrswert ist in diesem System die
man diesen Termin verpasst, wäre die Druck der Länder im Diskussionspro- Bezugsgröße, an der sich die Ergebnisse
Grundsteuer ab dem 1. Januar 2020 zess seit Juni immer stärker vereinfacht der Einheitsbewertung im Hinblick auf Art
entfallen – 14 Mrd. Euro, die den Kom- und pauschalisiert. und Umfang etwaiger Abweichungen zur
munen fehlen würden, knapp 500 Mio. Beurteilung einer gleichheitsgerechten
Euro in Hamburg. Diesen Termin hat das Hamburg favorisiert ein Flächenmodell Besteuerung messen lassen müssen.“
Bundesverfassungsgericht der Politik im mit Lageabstufungen
April 2018 aufgegeben. Nun haben die Die CSU hatte die Öffnungsklausel durch- So darf man gespannt sein, ob das jetzt
politisch Verantwortlichen bis zum 31. gesetzt, da Bayern plant, ein rein flächen- beschlossene Maß an Pauschalisierung
Dezember 2024 Zeit, das neue Modell bezogenes Grundsteuermodell einzu- bei der Bewertung der Immobilien einer
organisatorisch und technisch vorzube- führen, bei dem lediglich die Wohn- oder Überprüfung durch das Verfassungsge-
reiten – für welches auch immer sie sich Grundstücksfläche in die Berechnung richt Stand hält.
entscheiden. einfließen. Trotz aller Solidarität mit dem
früheren Ersten Bürgermeister Olaf Deutlich höhere Grundsteuer
Die Große Koalition einigte sich zwar auf Scholz hat sich auch der rotgrüne Ham- für ältere Immobilien
ein sogenanntes wertorientiertes Mo- burger Senat vom Modell der Bundes- Dressel hatte am Beispiel von 900 Woh-
dell, ermöglicht aber den Bundeslän- regierung distanziert. „Hamburg möchte nimmobilien durchrechnen lassen, wie
dern über eine sogenannte Öffnungs- lieber ein einfaches Modell mit Zusatz- sich das Grundsteueraufkommen entwi-
klausel ab dem 1. Januar 2025 eigene kriterien versehen, als ein komplexes ckelt. Grundsätzlich können besonders
Konzepte für die Grundsteuer zu verfol- Modell vereinfachen“, erklärte Ham- Besitzer von Einfamilienhäusern, die vor
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1948 entstanden sind, mit einer Verviel- werden alle Modelle für eine weniger ausgleichs nicht zu verzerren. Dressel
fachung der Grundsteuer rechnen. Ab- starke Spreizung der Grundsteuerzah- lehnte eine Doppelerhebung ab. „Die
geschwächt gilt dies auch für Zinshäuser lungen führen. Öffnungsklausel ist verfassungsrecht-
dieser Altersklasse. Und diesen Trend lich fixiert. Wenn doppelt erhoben wer-
gibt es sowohl bei einer Berechnung nach Was folgt aus der Öffnungsklausel für den müsste, würde die Abweichung
dem Scholz-Modell wie auch nach dem den Länderfinanzausgleich? praktisch unmöglich gemacht.“
niedersächsischen Konzept. Und da die Bis unmittelbar vor der Abstimmung im
bisherigen Grundsteuerberechnungen Bundestag am 18. Oktober war offen, Um die Zweidrittelmehrheit im Bundes-
auf den Einheitswerten von 1964 beru- welche Konsequenzen für den Länderfi- tag zu sichern, wurde last minute ein
hen, ergeben sich auch beim reinen Flä- nanzausgleich aus der Öffnungsklausel Passus zur Berechnung des Länderfi-
chenmodell Aufkommenssteigerungen entstehen. Das gewählte Grundsteuer- nanzausgleichs in das Gesetz eingefügt:
für ältere Immobilien. Anders sieht es bei modell hat direkte Auswirkungen auf „Für die Normierung des Länderfinanz-
Immobilien neueren Datums aus, deren das Steueraufkommen der Bundeslän- ausgleichs dürfen für den Steuerpflich-
Grundsteuer nach ihrer Erstellung be- der, das wiederum für die Berechnung tigen keine zusätzlichen Erklärungs-
rechnet wurde. Hier ergeben sich durch des Länderfinanzausgleichs maßgeb- pflichten entstehen.“
die Reform teilweise erhebliche Einspa- lich ist. Neben Bayern, prüfen auch Nie-
rungen. Grundsätzlich werden alle Mo- dersachsen, Sachsen und Hamburg, ob Zudem hat Hamburg in der Bundesrats-
delle für eine weniger starke Spreizung sie die Öffnungsklausel nutzen wollen. sitzung im Oktober eine Mehrheit für
der Grundsteuerzahlungen führen. den Antrag bekommen, zur Umsetzung
Vertreter des Scholz-Modells forder- der Reform ein Bündnis für die Steu-
Anders sieht es bei Immobilien neueren ten zunächst, dass die Länder, die die erverwaltung mit der gezielten Unter-
Datums aus, deren Grundsteuer nach Öffnungsklausel nutzen, zusätzlich eine stützung des Bundes zu vereinbaren –
ihrer Erstellung berechnet wurde. Hier Erhebung nach dem Modell der Bun- auch um die zahlreichen Unklarheiten
ergeben sich durch die Reform teilweise desregierung durchführen müssen, zur personellen, organisatorischen und
erhebliche Einsparungen. Grundsätzlich um die Berechnung des Länderfinanz- IT-Umsetzung zu klären.
IN MEINEM STADTTEIL WOHNEN BLEIBEN!
Enteignung, Mietpreisbremse, Wohnungsnot,
Soziale Erhaltungsgebiete - in der Wohnungs-
baupolitik scheint aktuell kein Thema zu weit
hergeholt, um den Populismus zu befeuern, der
sich zwar bei 54 % der zur Miete wohnenden
Wähler in Deutschland gut verkauft, aber die
realen Probleme nicht löst. Um hier aufzuklären
und Sachlichkeit in die Diskussion zu bringen,
haben sich mittelständische Unternehmen aus
der Hamburger Immobilienbranche zur Initiati-
ve IN MEINEM STADTTEIL WOHNEN BLEIBEN!
zusammengeschlossen.
IMSWB! will sich in der politischen Debatte Ge-
hör verschaffen, offensichtlichen Unsinn benen-
nen, aufklären sowie Instrumente und wirksame
Modelle entwickeln, die im Interesse aller Mieter
und wirklich nachhaltig sind. Als erste Maßnah-
me wurde die Informationsplattform imswb.de
entwickelt, die interessierten Lesern bereits
jetzt fundierte Informationen und Argumente
zu den Themen, die den Immobilienmarkt in
Hamburg bewegen, zur Verfügung stellt.
VERPASSEN SIE ZUKÜNFTIG KEINE INFORMATIONEN
ÜBER DEN HAMBURGER IMMOBILIENMARKT
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