Immobilienratgeber - Hausbau So kann der Traum vom Eigenheim verwirklicht werden. Finanzierung Eigentümer sollten auf eine solide Basis achten ...
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AUSGABE 2021
RESSORT
Immobilienratgeber
Hausbau Immobilienerwerb Finanzierung
So kann der Traum vom Käufer können bei den Eigentümer sollten auf
Eigenheim verwirklicht werden. Maklerkosten sparen. eine solide Basis achten.
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IMMOBILIENRATGEBER 3
Inhalt
4 Auf ins neue Heim 15 Kosten für energetische Sanierungen sind absetzbar
Von der Grundstückssuche bis zum Einzug: Wer sich eine
Immobilie zulegen möchte, sollte einen klaren Plan haben. 16 Solides Fundament
Damit die Immobilienfinanzierung auf einem soliden
6 Aus eins mach zwei Fundament steht, muss sie gut vorbereitet werden.
Streitende Erben oder Verkaufsabsichten:
Gründe für eine Grundstücksteilung gibt es einige. 17 Wann sich ein Forward-Darlehen lohnt
8 So klappt es mit dem Hausbau 18 Einen Experten zur Seite
Angehende Bauherren sollten fünf wichtige Tipps beachten, Wie das Fachwissen des Experten hilft, den Verkauf
damit der Traum vom Eigenheim verwirklicht werden kann.
erfolgreich abzuschließen.
9 Förderungen für den Bau neuer Wohnungen
19 Wann Verkäufer Mängel offenbaren müssen
10 Honorare frei verhandelbar
Zu den Kosten eines Bauprojekts gehören oft auch Honorare 20 Restschuld besser schnell tilgen
für Architekten. Diese sind jetzt Verhandlungssache. Bei der Anschlussfinanzierung sollten Eigentümer
auf Flexibilität setzen.
12 Entlastung für private Käufer
Seit Ende 2020 werden Immobilienkäufer 22 Ein Hoch auf unser Haus!
durch eine Neuregelung entlastet. Rituale beim Hausbau sorgen für Emotionen
13 Trotz Corona: Immobilienpreise gestiegen und sollen Glück bringen.
14 Neues Zuhause im Altbau 23 Gerichtsurteile
Die Modernisierungskosten sollten beim Erwerb einer Bei der Nutzung einer Mietwohnung gibt es Grenzen,
Bestandsimmobilie unbedingt realistisch eingeschätzt werden. die man beachten sollte.
Impressum
Verlag & Herausgeber SÜDWEST PRESSE Neckar-Alb, Römerstr. 19, 72555 Metzingen, Tel. 07123 3688-120; Anzeigen Timo Möck (verantwortlich), Anschrift wie Verlag; Redaktion Karin
Lober (verantwortlich), Anschrift wie Verlag; Gestaltung SÜDWEST PRESSE Neckar-Alb; Fotos Shutterstock, SWP-Archiv, SVH, Titelbild: Stokkete/Shutterstock; Datenschutz Den Daten-
schutzbeauftragten erreichen Sie unter: datenschutz@swp.de; Druck Druckzentrum Neckar-Alb GmbH & Co. KG, Ferdinand-Lassalle-Straße 51, 72770 Reutlingen. Mai 2021
4 IMMOBILIENRATGEBER
Auf ins
neue Heim
Wohneigentum Von der Grundstückssuche bis zum Einzug: Wer sich eine Immobilie FOTO: © COPYRIGHT 2017 SVJATOSLAV ANDREICHYN/SHUTTERSTOCK
zulegen möchte, sollte einen klaren Plan haben.
Fast zwei Drittel der jungen nen. Dafür ist die Anschaffung gut erkunden, welche Stadttei-
Berufstätigen wollen sich laut allerdings in der Regel auch le oder Orte als künftiger Le-
der LBS-Umfrage „Young Ge- teurer. bensmittelpunkt vielleicht auch
neration“ auf jeden Fall Wohn- Neben dem Ob Neubau oder Kauf: Am An- in Frage kommen. „Neben dem
eigentum anschaffen. Zunächst Wohlfühlfaktor fang einer Immobiliensuche Wohlfühlfaktor spielt die Infra-
denken gerade junge Familien steht zunächst die Frage nach struktur eine entscheidende
dabei meist an einen Neubau.
spielt die dem geeigneten Standort. Hier Rolle“, sagt Sven Schüler von
Denn der bietet mehr Raum für Infrastruktur eine ist vor allem Flexibilität gefragt, der LBS. Wie gut sind Kinder-
individuelle Wünsche als eine denn im gewohnten Viertel mit tagesstätten, Schulen, Ärzte
gebrauchte Immobilie, ist ener-
entscheidende den sozialen Kontakten können und Läden für den täglichen Be-
gieeffizient und damit auch Rolle“ Grundstücke rar und teuer sein darf erreichbar? Wie weit sind
günstig in den monatlichen Be- – zumindest in der Stadt. Bei die Wege zu den Arbeitsplätzen
triebskosten – und man hat lan- Ausflügen in die nähere und und zu verschiedenen Freizeit-
ge Ruhe vor neuen Investitio- weitere Umgebung lässt sich einrichtungen? „Das sollte man
IMMOBILIENRATGEBER 5
sich unbedingt auch unter der beschreibt der Bebauungsplan
Woche und zu verschiedenen die Bauvorschriften. Darin sind
Tageszeiten ansehen.“ etwa die Höhe des Gebäudes,
die Anzahl der Vollgeschosse,
Tipps für die Grundstücks- die Dachform oder der Anteil
und Immobiliensuche der Gesamtfläche, die bebaut
Den besten Überblick über den werden darf, vorgeschrieben.
regionalen Immobilienmarkt Das gilt dann auch für Erwei-
haben oftmals die Banken und terungen gebrauchter Häuser.
Makler vor Ort. Wer sich bei Ein Blick ins Grundbuch zeigt
der Suche allein auf Immobili- zudem, ob Vorlasten durch be-
enportale verlässt, wird viele stehende Darlehen oder auch
Angebote verpassen. Denn we- Wege- oder Leitungsrechte von
gen der meist hohen Nachfra- Dritten eingetragen sind.
ge werden diese meist gar nicht
erst online gestellt, sondern di- Vorab den finanziellen
rekt an registrierte Interessen- Rahmen abstecken
ten vergeben. Wo es freie Wichtig und sinnvoll ist eine
Grundstücke gibt, wissen auch sorgfältige Vorbereitung des
die Städte und Gemeinden. In- Kaufs. „Um einen Finanzie-
teressenten sollten sich hier rungs-Check sollte man sich
also frühzeitig melden. Und schon weit vor der eigentlichen Wenn das passende Grundstück gefunden ist, kann mit dem Haus-
wenn man schon einmal da ist: Anschaffung kümmern“, rät bau begonnen werden. Foto: SWP-Archiv
Ein Blick in den Flächennut- Sven Schüler. Denn wer bereits
zungsplan bewahrt später vor eine Finanzierungszusage hat, Förderprogramme für die Fi- Wände sein. Zur Kalkulation
unangenehmen Überraschun- kann im Ernstfall schnell reagie- nanzierung in Frage kommen der Immobilienkosten gehören
gen, beispielsweise einer Um- ren, wenn er ein passendes können. Die summieren sich die Baunebenkosten zwingend
gehungsstraße oder einem Ge- Grundstück oder eine Immobi- schnell auf fünfstellige Summen dazu. Rund 15 bis 20 Prozent
werbegebiet in Grundstücks- lie gefunden hat. Seriöse Anbie- und können daher entscheidend kommen damit auf die Haus-
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6 IMMOBILIENRATGEBER
FOTO: JENS SCHIERENBECK, DPA
Aus eins mach zwei
Grundstücksteilung Streitende Erben oder Verkaufsabsichten: Gründe für eine Grund-
stücksteilung gibt es einige. Von Sabine Meuter, dpa
Mal angenommen, ein Grund- Familien haben sich entschie- notarkammer in Berlin. Das ist tümerin. Die Pläne müssen
stück ist riesengroß, aber der Ei- den, auf einem Grundstück zwei bundesweit notwendig, wenn aber abgesegnet werden. In-
gentümer benötigt längst nicht Häuser zu bauen. Eine der Fa- das Grundstück von einem Um- ka-Marie Storm von Haus &
die gesamte Fläche. Was tun in milien will nun verkaufen. „Po- legungs-, einem Enteignungs-, Grund stellt klar: „Die geplan-
einem solchen Fall? Der Besit- tentielle Käufer interessieren einem Sanierungsverfahren te Teilung darf nicht den Vor-
zer kann das Grundstück teilen sich in der Regel mehr für ein oder einer städtebaulichen Ent- schriften des jeweiligen Bebau-
- aber er muss es nicht. „Grund- eigenes Grundstück als für Mit- wicklungsmaßnahme betroffen ungsplans widersprechen.“
sätzlich kann ein großes Bau- eigentum“, so Storm. Mit der ist. Je nach Bundesland muss Darin sind zum Beispiel die
grundstück mit mehreren Teilung lässt sich auch auf an- man eventuell noch weitere Ge- Bauweise und die zulässigen
Wohnhäusern bebaut werden“, derem Weg Geld sparen. Ein nehmigungen einholen. Durch überbaubaren Grundstücksflä-
sagt Inka-Marie Storm, Chefjus- Beispiel: Eltern teilen ein die Teilung dürfen auch keine chen festgelegt. Die Ergebnisse
tiziarin beim Eigentümerver- Grundstück und schenken eine sogenannten baurechtswidrigen der Vermessung und die Lage
band Haus & Grund in Berlin. der Flächen ihrem Kind. „Mit Zustände entstehen, etwa zu ge- der neu entstandenen Grund-
Eine Teilung ist hier nicht zwin- der Schenkung lässt sich gege- ringe Abstandsflächen. „Dieser stücke gehen ans Grundbuch-
gend nötig. Sie kann aber sinn- benenfalls ein hoher Grund- Aspekt sollte mit dem Bauamt amt, dort werden die Daten in
voll sein, zum Beispiel wenn stückswert steuerfrei übertra- abgesprochen werden“, rät The- das Grundbuch eingetragen.
das Baugrundstück für das ei- gen“, erläutert Paul Grötsch, Ge- len. Sobald die Genehmigungs- „Damit sind die Grundstücks-
gene Bauvorhaben zu groß ist schäftsführer des Deutschen Fo- fragen geklärt sind, kann es los- grenzen amtlich“, so Storm. Für
und der Eigentümer die Belas- rums für Erbrecht. gehen: Fachleute vermessen die die Grundstücksteilung fallen
tungen nur für ein kleineres neuen Grundstücke und bean- Kosten an. Die Höhe hängt vom
Grundstück tragen will. Nach Teilung braucht mitunter tragen beim zuständigen Katas- Bundesland ab. Dazu kommen
der Teilung kann das nicht be- eine Genehmigung ter- und Liegenschaftsamt eine Gebühren beim Grundbuch-
nötigte Grundstück an Dritte Egal, was das Motiv ist: Bei der neue Flurkarte. Darin werden amt. Außerdem muss die Ver-
verkauft werden. Umsetzung der Teilung ist es die neuen Grundstücke als Flur- messungsbehörde oder eine
nicht damit getan, einfach nach stücke aufgenommen. Notarin beziehungsweise ein
Option für uneinige Erben Gutdünken einen Strich durch Notar einen Antrag des Eigen-
Eine Teilung bietet sich auch an, das Grundstück zu ziehen. „In Keine Widersprüche tümers auf Grundstücksteilung
wenn sich eine Erbengemein- manchen Fällen muss die Tei- zum Bebauungsplan entwerfen und öffentlich be-
schaft nicht einigen kann, was lung genehmigt werden, etwa Wo genau die neuen Grenzen glaubigen. Die Kosten hierfür
mit dem Grundstück geschehen durch das Bauamt“, erläutert sein sollen, bestimmt zunächst hängen vom Wert des zu teilen-
soll. Oder ein anderer Fall: Zwei Martin Thelen von der Bundes- der Eigentümer oder die Eigen- den Grundstücks ab.
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8 IMMOBILIENRATGEBER
So klappt es
mit dem Hausbau
Sorgenfrei bauen: Angehende Bauherren sollten unbedingt fünf wichtigen Tipps beachten,
damit der Traum vom Eigenheim möglichst ohne größere Komplikationen verwirklicht
werden kann.
Keine Miete mehr zahlen 3. Auf fachkundige
müssen, künftig einen schönen Ausführung achten
Garten mit einer gemütlichen Wer sich ein Eigenheim baut,
Terrasse besitzen und endlich braucht einen Bauleiter, der
ausreichend Platz für die gan- die einzelnen Gewerke und
ze Familie haben: Viele Bundes- Abläufe klug organisiert, die
bürger hegen einen Wunsch Baustelle überwacht und die
nach den eigenen vier Wänden. einzelnen Arbeitsschritte und
Mit diesen fünf Tipps kann der deren fachgerechte Ausfüh-
Hausbau sicher und entspannt rung kontrolliert und doku-
gelingen: mentiert. Zusätzlich kann ein
externer Bausachverständiger
1. Einen erfahrenen bestellt werden.
Baupartner suchen
Planungsfehler, Verzögerungen 4. Bauüberwachung
im Bauablauf oder ein Bau- nicht vergessen
stopp können für die Bauher- Sicherheit auf der Baustelle ist
ren ein finanzielles Risiko dar- Sache der Bauherren. Das gilt
stellen. Um sich Zeit und Är- auch für private Bauherren und
ger zu sparen, sollte der Traum deren Einfamilienhausbau. Sie
vom Eigenheim deshalb am sind verpflichtet, für ihre Bau-
besten mit einem erfahrenen stelle einen Sicherheits- und
Bauunternehmen verwirklicht Gesundheitsschutzkoordinator
werden, denn diese Firmen ver- (SiGeKo) zu bestellen. Bei er-
fügen in der Regel über ein gu- fahrenen Baufirmen ist der
tes Handwerkernetzwerk und Beauftragte meist der Bauleiter.
stehen finanziell auf gesunden
Füßen. Ein zuverlässiges Un- 5. Solide Finanzierung
ternehmen lässt sich auch oft inklusive der Außenanlagen
über Empfehlungen aus dem Eine realistische Finanzierung
Bekanntenkreis sowie Mund- ist für Bauherren Pflicht. Wer
zu-Mund-Propaganda oder So- am Limit plant, läuft Gefahr, die
cial-Media finden. Hausbaukosten nicht stemmen
zu können. Momentan stehen
2. An die nötigen den aktuellen Niedrigzinsen
Versicherungen denken teure Grundstücke und hohe
Bauherren haften für die Risi- Baukosten gegenüber. Häufig
ken auf der Baustelle. Neben schlagen zusätzliche Bauneben-
der Wohngebäudeversiche- kosten und Kosten für die Au-
rung sind weitere Policen ßenanlagen zu Buche. Niemand
Pflicht. Sie übernehmen etwa- möchte über Jahre auf einer un-
ige Kosten, wenn Personen auf fertigen Baustelle leben. Häus-
der Baustelle zu Schaden kom- lebauer in spe sollten daher
men. Dazu zählen beispielswei- vorab alle notwendigen Inves-
se eine Gebäudeversicherung, titionen zusammen mit der in-
die Bauherrenhaftpflicht, eine dividuellen Einkommens- und
Bauleistungs- und eine Feuer- Lebenssituation detailliert und
rohbauversicherung. Sollten realistisch betrachten. Bauträ-
Bekannte auf der Baustelle ger verfügen häufig über Toch-
mithelfen, müssen diese auf terfirmen, die bei der Erstellung
alle Fälle bei der Berufsgenos- Der Traum vom Eigenheim sollte mit einem erfahrenen Unternehmen solider Kalkulationen inklusive
senschaft der Bauwirtschaft verwirklicht werden. Das spart Zeit und oft auch Ärger. Budgets für die Außenanlagen
angemeldet werden. Foto: djd/Helma Eigenheimbau/DanBu.Berlin - stock.adobe.com helfen. djd
IMMOBILIENRATGEBER 9
Förderungen für den
Bau neuer Wohnungen
Private Bauherren können jetzt noch Son-
derabschreibungen geltend machen.
Wohnraum ist mancherorts
knapp. Daher gibt es steuerli-
Neubau oder durch Umnut-
zung bereits vorhandener Vielfältig
wie das Leben
che Förderung für alle, die Nichtwohnräume zu abge-
neue Wohnungen bauen. Aller- schlossenen Wohnungen.
dings läuft die Förderung nicht Folgende Bedingungen müs-
mehr allzu lange. Private Bau- sen allerdings hierfür erfüllt
herren können Sonderab- werden: Die Anschaffungs- und
schreibungen nutzen, wenn sie Herstellungskosten pro Qua-
neuen Wohnraum schaffen. Be- dratmeter Wohnfläche dürfen
fristet auf vier Jahre dürfen sie eine bestimmte Summe nicht
fünf Prozent der Anschaffungs- überschreiten, und die Woh-
und Herstellungskosten einer nung muss für mindestens zehn
neuen Wohnung steuerlich gel- Jahre dauerhaft vermietet wer-
tend machen – zusätzlich zur den. Außerdem sind die Auf-
geltenden linearen Abschrei- wendungen für das Grundstück
bung. und für die Außenanlagen –
Das summiert sich in den ers- auch im Falle der Anschaffung Ebinger Straße 4 · 72459 Albstadt-Margrethausen
ten vier Jahren auf 28 Prozent, – nicht begünstigt.
erklärt der Verband Privater Unbedingt beachtet werden Tel. 07431 957440 · vollmermassivhaus
Bauherren (VPB). Geregelt ist muss auch, dass die Bauanträ-
das im Einkommensteuerge- ge bis spätestens zum 31. De-
setz. Damit sollen neue Woh- zember 2021 eingereicht wer- vollmermassivhaus.de
nungen entstehen, sei es durch den müssen. dpa
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10 IMMOBILIENRATGEBER
Honorare frei
verhandelbar
FOTO: KAI REMMERS / DPA
Neu für Bauherren Zu den Kosten eines Bauprojekts gehören oft auch Honorare für
Architekten. Bislang galt dafür die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI).
Jetzt aber ist das Verhandlungssache. Von Katja Fischer, dpa
Seit Anfang dieses Jahres ist die nach einem Urteil des Europä- Mitglied im Vorstand der Ar-
angepasste Honorarordnung ischen Gerichtshofs (EuGH) beitsgemeinschaft Bau- und Im-
für Architekten und Ingenieu- gegen EU-Recht verstieß. „Mit mobilienrecht im Deutschen
re (HOAI) in Kraft. Die wich- den Änderungen ist sie aber Anwaltverein (DAV). Private
tigste Neuerung: Die Architek- eine gute Grundlage für die Bauherren, die ihr Eigenheim
tenhonorare müssen sich nicht Wichtig ist es Verhandlungen zwischen Bau- von einem Architekten planen
mehr in einem festen Rahmen zudem, im Archi- herren und Architekten oder lassen, können oft schwer ein-
von Mindest- und Höchstsätzen Ingenieuren“, sagt Joachim schätzen, welche Honorarhöhe
bewegen, wie das bisher der tektenvertrag eine Brenncke, Vizepräsident der angemessen ist. „Ihnen können
Fall war. Sie sind nun frei ver-
handelbar. Wichtige Fragen und
Kostenobergrenze Bundesarchitektenkammer.
„Sie ist ein wesentlicher Beitrag
die Honorarspannen eine Hilfe
sein, die nach wie vor in der
Antworten: festzulegen, die zum Verbraucherschutz.“ HOAI enthalten sind. Sie sind
dann verbindlich eine realistische Grundlage für
Warum wurde die Honorar- Was ändert sich jetzt Honorarverhandlungen.“
ordnung geändert? ist“ für private Bauherren?
Die Neufassung der HOAI war „Sie bekommen einen größeren Für die Leistungen, für die bis-
notwendig, weil das Preisrecht Verhandlungsspielraum,“ be- her die verbindlichen Mindest-
der bisherigen Verordnung tont Professor Frank Siegburg, und Höchsthonorarsätze galten,IMMOBILIENRATGEBER 11
gibt es jetzt Honorartafeln zur cher in vielen Fällen über den gebotsabgabe in Textform vom schrieben war. Eine einmal ge-
unverbindlichen Orientierung. Mindestsätzen liegen. Aber Architekten auf die Möglich- schlossene Vereinbarung kann
Sie können einfach übernom- Qualität hat ihren Preis, das ak- keit hingewiesen werden, dass jederzeit einvernehmlich in
men werden. Es ist aber auch zeptieren die Bauherren in der auch ein niedrigeres oder hö- Textform abgeändert werden.
möglich, individuell völlig an- Regel auch.“ heres als das in den Honorarta- Wird keine Honorarvereinba-
dere Honorare zu vereinbaren, feln der HOAI enthaltene Ho- rung in Textform getroffen, gilt
die sogar unter oder über den Wie gehen Bauherren vor, norar vereinbart werden kann. der jeweilige untere Honorar-
ehemaligen Spannen liegen die einen Architekten „Fehlt diese Belehrung, gilt an- satz, der Basishonorarsatz, als
können. Die vormals verbind- beauftragen wollen? statt des höheren vereinbarten vereinbart.
liche Untergrenze wird nicht „Sie sollten von Anfang an über Honorars automatisch das je-
mehr als Mindestsatz, sondern ihr Budget und ihren Bedarf so- weilige Basishonorar“, erklärt Wie wird sich die neue Honorar-
als Basishonorarsatz bezeich- wie über das Honorar des Ar- Mario van Suntum. ordnung für Architekten und
net. chitekten sprechen“, rät Rechts- Ingenieure (HOAI) auf die Bau-
anwalt Mario van Suntum vom Haben sich die Anforderungen kosten auswirken?
Werden ihre Honorare Bauherren-Schutzbund. Häufig an die Honorarvereinbarungen „Wenn die Baukosten steigen,
tendenziell steigen? ist es für die Bauherren sinn- verändert? liegt das nicht unbedingt an der
„Der Markt wird zeigen, wie voll, den Architekten nicht „Ja, die formalen Anforderun- Planung und an den Honoraren
sich die Honorare entwickeln“, gleich von Anfang an umfas- gen sind gesunken“, erklärt für die Architekten“, meint Joa-
so Joachim Brenncke. Im Mo- send, sondern nur stufenweise Professor Frank Siegburg. Wäh- chim Brenncke. Er verweist in
ment sind Architekten und In- zu beauftragen. „Wichtig ist es rend früher eine Honorarver- diesem Zusammenhang darauf,
genieure auf dem Bau gut im zudem, im Architektenvertrag einbarung nur dann wirksam dass die Materialkosten steigen
Geschäft und damit in einer so- eine Kostenobergrenze festzu- war, wenn beide Parteien sie und auch viele Handwerker
liden Verhandlungsposition. legen, die dann verbindlich ist“, schriftlich getroffen und eigen- ihre Preise erhöhen. Mit einer
Das kann sich aber ändern, rät Mario van Suntum. „So sind händig unterschrieben haben, intelligenten Planung, die aller-
wenn die Konjunktur nachlässt, Bauherren weitestgehend vor genügt heute die einfache Text- dings ihren Preis hat, kann der
etwa als Folge der Corona-Pan- Überraschungen sicher.“ form, zum Beispiel in einer Architekt gegensteuern und da-
demie oder durch den Anstieg E-Mail. Das macht vieles leich- mit die Baukosten im Zaum hal-
der Zinsen. „Ich empfehle den Sind Bauherren vor ter. ten. An der Planung zu sparen,
Architekten, die eigenen Kos- unangemessenen Forderungen Außerdem muss die Honorar- wäre also der falsche Weg. „Für
ten transparent zu machen und geschützt? vereinbarung nicht mehr bei den Mindestsatz bekommt man
daraus realistische Honorarsät- Ist der Bauherr Verbraucher, Auftragserteilung erfolgen, wie eben nur eine Mindestleis-
ze abzuleiten. Die werden si- muss er spätestens bei der An- das früher zwingend vorge- tung.“
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mobil 0170 / 277 1897 - Mail: info@hans-jetter-immo.de12 IMMOBILIENRATGEBER
FOTO: CHRISTIN KLOSE, DPA
Entlastung für
private Käufer
Maklercourtage Seit Ende 2020 werden Immobilienkäufer von Einfamilienhäusern und
Eigentumswohnungen durch eine Neuregelung entlastet. Von Natalie Eckelt
Endlich ein Garten für die Kin- Mit der Beauftragung eines ler engagiert hat. Diese lag bei sion einfach auf den Kaufpreis
der, eine Bushaltestelle um die kompetenten Maklerbüros kann bis zu sieben Prozent des Kauf- aufschlagen. Wie der Immobili-
Ecke oder eine herrliche Aus- man sich jedoch Zeit und Ner- preises. Wie der Immobilien- enverband Deutschland berich-
sicht vom Balkon! Das Traum- ven sparen, denn die Experten verband Deutschland berichtet, tet, seien die durchschnittlichen
Zuhause sieht bei jedem anders können einem bei der Wahl der werde diese Neuregelung vom Verkaufspreise aber seither na-
aus. Auf der Suche nach der richtigen Immobilie mit Rat und Markt gut angenommen. Die hezu konstant geblieben. Die
Wunsch-Immobilie haben Su- Tat zur Seite stehen. Als ge- meisten Verkäufer entscheiden Nachfrage nach Maklerangebo-
chende aber meist eines ge- schulte Berater haben sie einen sich für das Modell der Doppel- ten sei im selben Zeitraum aber
meinsam: Man muss viel Mühe Überblick über die verschiede- tätigkeit, bei der der Makler für deutlich angestiegen. So macht
und vor allem Zeit investieren. nen Angebote in der Region so- beide, für Verkäufer und Käu- sich die Entlastung der Immo-
wie wichtige Erfahrungswerte, fer, gleichzeitig tätig ist. Wenn bilienkäufer bemerkbar. Makler-
Glücklich und zufrieden die vor bösen Überraschungen es zum Abschluss des Verkaufs kosten, die den Käufer einst
im neuen Heim bewahren können. kommt, bezahlen beide eine ziemlich getroffen haben, wer-
Das zukünftige Zuhause wird gleich hohe Provision. Das sei den nun geteilt und von beiden
der neue Lebensmittelpunkt Was künftige Immobilienkäu- vor allem deshalb gerecht, weil Parteien getragen. Der Immobi-
sein. Noch dazu verwendet man fer freuen dürfte: Seit Ende letz- schließlich beide, Käufer und lienverband sieht damit das
darauf oft all seine Ersparnisse. ten Jahres gibt es eine Neure- Verkäufer, von der Maklerleis- Leitbild des Immobilienmaklers
Deshalb ist der Immobilienkauf gelung für die Verteilung der tung profitieren. als „Mittler“ zwischen Verkäu-
auch mit vielen Emotionen ver- Maklercourtage, die private fern und Käufern untermauert.
bunden. Schließlich möchten Käufer von Einfamilienhäusern Verkaufspreise blieben Nach Verkauf der Immobilie
Käufer von Immobilien am und Eigentumswohnungen ent- nahezu konstant sollen dank seiner Arbeit beide
Ende mit ihrem neuen Heim lasten soll. Seither muss der Welche Auswirkungen hat die Parteien zufrieden sein – eine
glücklich und zufrieden sein. Käufer nicht mehr wie bisher Neuregelung? Kritiker hatten Win-win-Situation für den Ver-
Der Weg dahin kostet aller- die vollständige Summe der prognostiziert, dass die Rege- käufer und den neuen Besitzer,
dings meistens einiges an Ner- Maklercourtage übernehmen, lung dafür sorgen werde, dass der sich nun auf den Einzug ins
ven. wenn der Verkäufer den Mak- Verkäufer die Höhe der Provi- Eigenheim freuen darf.IMMOBILIENRATGEBER 13
Trotz Corona: Immobilienpreise gestiegen
In vielen Ländern ist die wirtschaftliche Lage angespannt. Viele Branchen sind mit Um-
satzeinbrüchen konfrontiert. Dennoch steigen auf dem Immobilienmarkt noch die Preise.
„Die Nachfrage nach Wohn- dingt viel Zeit zu Hause ver-
eigentum in Deutschland ist un- bracht. Da liegt es nahe, sich
gebrochen, die Kaufpreise ver- Gedanken über die eigenen vier
zeichnen auch im Corona-Jahr Wände zu machen – und Ver-
2020 einen Anstieg“, teilt die besserungen ins Auge zu fassen.
Postbank mit. Deutschlands teuerstes
In den Metropolen und in Pflaster ist nach wie vor Mün-
ihrem Umland waren teils kräf- chen. Nirgendwo müssen
tige Preissteigerungen im Ver- Käufer für den Quadratmeter
gleich zum Vorjahr zu beobach- so viel bezahlen wie in der
FOTO: © GODSHUTTER/SHUTTERSTOCK.COM
ten. In mehr als 94 Prozent al- bayerischen Landeshauptstadt.
ler deutschen Landkreise und Der Preis für Eigentumswoh-
kreisfreien Städte wurden nungen stieg um weitere 6,1
Wohnimmobilien teurer. Im Prozent gegenüber dem Vor-
Durchschnitt über alle Regio- jahr und lag 2020 bei durch-
nen lag das Plus bei Eigentums- schnittlich 8 613 Euro. Zweit-
wohnungen im Bestand gegen- teuerste Großstadt ist Frank-
über 2019 inflationsbereinigt bei furt am Main, hier werden im
9,6 Prozent und war damit noch Schnitt 6 050 Euro pro Qua-
höher als im Vorjahr. Dies sind dratmeter fällig. Hamburg ran-
Ergebnisse der Studie „Postbank giert im Ranking der soge-
Wohnatlas 2021“ zur Preisent- Niedrige Zinsen, große Nachfrage und knappes Angebot: nannten Big Seven, der sieben
wicklung im Immobilienmarkt. Die Immobilienpreise steigen nach wie vor. größten deutschen Metropo-
Niedrige Zinsen, große len, beim Quadratmeterpreis
Nachfrage und knappes Ange- geändert, die Konjunkturdelle Wunsch nach Wohneigentum mit 5 569 Euro auf Platz drei
bot – das waren auch 2020 die konnte dem Wohnungsmarkt noch verstärkt“, sagt Eva Grun- vor Berlin mit Wohnungsprei-
bestimmenden Faktoren auf nichts anhaben. „Corona und wald, Leiterin Immobilienge- sen von im Schnitt 4 973 Euro
dem Immobilienmarkt. Die Co- die Erfahrung des Lockdowns schäft Postbank. „Die Men- pro Quadratmeter.
rona-Pandemie hat daran nichts haben bei vielen Menschen den schen haben 2020 coronabe- Lars Wallerang/glp
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FOTO: JOACHIM ROSSE / DJD
Neues Zuhause
im Altbau
Finanzen Die Modernisierungskosten sollten beim Erwerb einer Bestandsimmobilie
unbedingt realistisch eingeschätzt werden.
Der Kauf eines älteren Hauses nisierungskosten zum Kauf- chern über Putzschäden bis zu Solide Grundlage für die Ein-
ist für viele Immobilieninter- preis hinzukommen, kann es feuchten Hausteilen reicht die schätzung von Zusatzkosten
essenten auf den ersten Blick am Ende teurer werden als ge- Bandbreite möglicher Proble- Mit der professionellen Unter-
der günstigere Weg, an ein Ei- dacht“, warnt er me. Veraltete Anlagen- und suchung des Hauses vor der
genheim zu gelangen. Man Heiztechnik muss ebenso Unterschrift unter einen Kauf-
spart sich den Stress der Bau- Hausbegehung mit beachtet werden wie Wärme- vertrag verschaffen sich Kauf-
planung und des Baus und Unterstützung brücken oder unzureichende interessenten mehr Sicherheit.
kann schneller einziehen. Zu- Um den baulichen Zustand re- Dämmungen. In Reihenhäu- Dazu bekommen sie eine soli-
dem liegen bestehende Objek- alistisch einzuschätzen, ist sern und Eigentumswohnun- de Grundlage für die Einschät-
te oft in Stadtvierteln mit ge- eine Hausbegehung mit fach- gen spielt häufig der Schall- zung der zu erwartenden Sa-
wachsener Infrastruktur statt männischem Rat empfehlens- schutz zu den Nachbarhäusern nierungs- und Modernisie-
auf der grünen Wiese. Den- wert. Unabhängige Sachver- oder den Wohneinheiten in rungskosten. Seriöse Verkäu-
noch rät Erik Stange, Sprecher ständige erkennen bereits mit den anderen Stockwerken eine fer oder Makler werden einer
des Verbraucherschutzvereins einem Blick auf das Baujahr wichtige Rolle. Nicht zuletzt solchen Begehung zustimmen.
Bauherren-Schutzbund e.V. und auf die Unterlagen zum können auch Wohnschadstof- Wenn nicht, rät Erik Stange zu
(BSB), nicht vorschnell dem Haus, wo mögliche Schwach- fe unentdeckt in Altbauten Vorsicht, da der Anbieter mög-
Charme eines älteren Bau- stellen liegen können und ei- schlummern und teure Sanie- licherweise bewusst Schwä-
werks zu verfallen. „Wenn ner besonderen Prüfung be- rungsmaßnahmen nach sich chen des Gebäudes verbergen
hohe Sanierungs- oder Moder- dürfen. Von undichten Dä- ziehen. möchte. djdIMMOBILIENRATGEBER 15
Kosten für energetische Sanierungen
können abgesetzt werden
Von einer besonderen Förderung profitieren: Ein Teil der Kosten für Modernisierungen
können bei der Steuererklärung zurückgeholt werden.
Derzeit machen sich viele tern oder Außentüren, der Ein-
FOTO: © CHINNAPONG/SHUTTERSTOCK.COM
Menschen an ihre Steuererklä- bau einer Lüftungsanlage, die
rung für 2020. Erstmals können Erneuerung oder Optimierung
sie dabei von einer besonderen der Heizungsanlage oder auch
Förderung für energetische der Einbau von digitalen Syste-
Modernisierungen profitieren. men zur energetischen Be-
Denn ein spürbarer Teil der triebs- und Verbrauchsoptimie-
Kosten für solche Maßnahmen rung. Um in den Genuss der
kann bei der Steuererklärung Förderung zu kommen, muss
zurückgeholt werden, erklärt bei Beginn der Maßnahmen die
die LBS Bayern. Immobilie mindestens zehn
Bei Maßnahmen, die der Jahre alt sein. Ein gesonderter
energetischen Sanierung einer Antrag ist nicht erforderlich.
selbstgenutzten, eigenen Wohn- Die steuerliche Förderung wird
immobilie dienen, können 20 mit der Einkommensteuerer-
Prozent der gesamten Aufwen- klärung beim Finanzamt gel-
dungen – also Arbeits- und Ma- tend gemacht, erstmalig für das
terialkosten – verteilt über drei Steuerjahr 2020 im Jahr 2021, so
Jahre von der Einkommensteu- die LBS Bayern. Die Maßnah-
erschuld abgezogen werden. men müssen aber durch eine
Dies gilt für Kosten bis zu spezielle Bescheinigung des
200 000 Euro. Also werden ma- ausführenden Betriebs oder ei-
ximal 40 000 Euro vom Staat er- nes Energieberaters bestätigt
stattet. Die Kosten für die Pla- werden.
nung und Begleitung entspre- Bei Handwerkerleistungen,
chender Maßnahmen durch ei- die nicht der energetischen Ge-
nen Fachmann, können sogar bäudesanierung dienen, sind
zu 50 Prozent berücksichtigt nach wie vor 20 Prozent der Ar-
werden. beitskosten steuerlich absetz-
Zu den geförderten Maßnah- bar. Das gilt für Arbeitskosten
men zählen zum Beispiel die von bis zu 6000 Euro pro Jahr.
Wärmedämmung von Wänden, Maximal gibt es hierfür also
Dachflächen oder Geschossde- Wer energetisch modernisiert, kann erstmals auf eine besondere 1200 Euro bei der Steuererklä-
cken, die Erneuerung von Fens- Förderung hoffen. rung zurück. ots
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Solides Fundament
Finanzierung Eine Immobilie ist eine teure Anschaffung. Die meisten Käufer müssen dafür
einen Kredit aufnehmen. Damit die Finanzierung auf einem soliden Fundament steht, muss
sie gut vorbereitet werden.
Was darf denn das Traumhaus beantworten, listen Kaufinter- stellen. Darin sollten aber 3. Monatliche Belastbarkeit
kosten? Diese Frage müssen essenten all ihre Einnahmen nicht nur die Kosten für Le- feststellen:
sich Käufer möglichst ehrlich auf. Hier kommen neben dem bensmittel oder Kleidung auf- Die Berechnung der Differenz
beantworten. Denn nur, wer Gehalt auch Einkünfte aus Ka- tauchen. Auch der jährliche zwischen der Summe der mo-
seine finanzielle Belastungs- pitalanlagen, Kindergeld oder Urlaub, die Ausgaben für das natlichen Einnahmen und der
grenze wirklich kennt, kann eventuelle Renten dazu. Nicht Auto oder die Versicherungs- Ausgaben ergibt die finanziel-
eine nachhaltige Finanzierung berücksichtigt werden sollte beiträge spielen hier eine maß- le Belastbarkeit des Immobili-
auf die Beine stellen. Wer die hier aber die Rücklage für un- gebliche Rolle. Einmalausga- enkäufers. Das ist letztendlich
laufenden Einnahmen und Aus- vorhergesehene Ausgaben. ben können durch zwölf geteilt dann der Betrag, der für die
gaben genau kennt, weiß wie Paare, die möglicherweise werden, um die monatliche Zinsen und die Tilgung un-
hoch seine monatliche Belas- noch eine Familie gründen Rate zu ermitteln. term Strich zur Verfügung
tung sein darf, heißt es deshalb wollen, sollten übrigens nur steht.
auch im Ratgeberbuch „Meine das langfristig verfügbare Ein- Zwar fällt für künftige Eigen-
Immobilie finanzieren“ der kommen einkalkulieren. tümer die Kaltmiete in Zu- Ein guter Tipp: Wer den Betrag
Verbraucherzentralen. Hier kunft weg, aber Nebenkosten auf volle hundert Euro abrun-
wird ein Vorgehen in drei 2. Die Ausgaben (zum Beispiel für Heizung und det, gewinnt ein klein wenig
Schritten vorgeschlagen. zusammenstellen: Energie) fallen weiterhin an. Spielraum. Wer ganz sicher ge-
Wie viel Geld pro Monat aus- Zudem sollten hier die Grund- hen will, zieht von der finanzi-
1. Die Einnahmen ermitteln: gegeben wird, können Kaufin- steuern und Rücklagen für In- ellen Belastbarkeit einen Si-
Wie viel Geld kommt monat- teressenten anhand einer standhaltungen nicht verges- cherheitsabschlag ab.
lich rein? Um diese Frage zu Checkliste selbst zusammen- sen werden. dpa/tmnIMMOBILIENRATGEBER 17
Wann sich ein Forward-
Darlehen lohnt
Lange waren die Inflation und die Zinsen
niedrig. Doch die Preise und auch die Zinsen
ziehen zum Teil an. Wer bald eine
Anschlussfinanzierung braucht, sollte jetzt
aktiv werden.
Die Mehrwertsteuersenkung für die Zukunft, müssen dafür
ist ausgelaufen, die neue CO2- aber einen Aufschlag zahlen. Ob
Steuer macht Energie teurer. sich dieser Aufschlag rechnet,
Das hat Folgen: Die Teuerungs- hängt davon ab, in welchem
rate steigt. Nach Angaben des Ausmaß die Zinsen steigen.
Statistischen Bundesamtes lag Doch Herbst ist überzeugt: „Der
die Inflationsrate im Februar bei Zeitpunkt für ein Forward-Dar-
1,3 %. Im Januar hatten die Sta- lehen war nie besser.“
tistiker eine Rate von 1,0 % ge-
messen, nach minus 0,3 % im
Dezember. Zudem haben sich in
Möglich ist ein Forward-Dar-
lehen mit einer Vorlaufzeit von
sechs Monaten und fünf Jahren.
Wohnen in der
„Neuen Mitte“
den USA zuletzt die Renditen Aber: Je länger die Vorlaufzeit,
der Staatsanleihen und die Zin- desto höher auch der Forward-
sen wieder nach oben entwi- Aufschlag. Läuft die Zinsbin-
ckelt. „Das wird vermutlich dung in 12 Monaten aus, werden
auch in Deutschland passieren“, laut FMH im Schnitt 0,072 %
sagt Max Herbst von der unab- mehr Zinsen fällig. Bei einer
In zentraler Lage in Albstadt-Tailfingen
hängigen Finanzberatung FMH. Vorlaufzeit von 24 Monaten entstehen 14 Wohnungen.
„Und damit dürfte auch das liegt der Aufschlag bei 0,213 %
Baugeld teurer werden.“ Noch und bei 36 Monaten bei 0,354 %. • Wohnflächen von 82 m², 89 m² bzw. 122 m²
sind die Zinsen laut FMH güns- „Das wird aber nicht mehr lan-
tig: Für ein Darlehen mit einer ge so niedrig bleiben“. • Aus drei Grundrissvarianten kann gewählt werden:
„barrierefrei“; „zusätzliches Bad“; „separate Küche“
• Alle Wohnungen mit Balkon oder Terrasse
• Bezugsfertig voraussichtlich Mitte 2022
• Preise von 315.000,00 € bis 487.000,00 €
FOTO: © ANDRII YALANSKYI/SHUTTERSTOCK.COM
• Provisionsfrei für den Käufer
Wohnungsbeispiel:
Variante
„zusätzliches Bad“
Laufzeit von 10 Jahren werden Wichtig ist es, die Konditio-
derzeit im Schnitt 0,78 % Zinsen nen verschiedener Anbieter zu
fällig (Stand: 12.03.21). So güns- vergleichen. Sich nur an die
Ihr Ansprechpartner:
tig dürften die Zinsen nicht blei- Hausbank zu wenden, kann ein
ben, erwarten die Experten. Nachteil sein. Denn sie kalku- Heiko Klaiber
Immobilien-Center
Zum Vergleich: Anfang 2018 liert laut FMH meist mit dem
Telefon 07433 13-6150
kostete der Kredit noch etwa Objektwert der Erstfinanzie- heiko.klaiber@spkza.de
1,5 % Zinsen. Eigentümer sollten rung. Ein neuer Anbieter legt spkza.de/immobilien
deshalb jetzt über ihre An- hingegen den aktuellen Wert
schlussfinanzierung nachden- zugrunde, der durch die Preis-
ken, wenn ihre Zinsbindung in steigerungen höher liegen dürf-
absehbarer Zeit ausläuft. Mög- te als beim Kauf. Auch ist die
licherweise lohnt sich der Ab- Beleihung bei neuen Anbietern
schluss eines Forward-Darle- niedriger, da ein Teil der Schuld
hens. Damit sichern sie sich die ja bereits getilgt wurde. Auch
aktuellen Zinskondition auch das drückt den Zinssatz. dpa18 IMMOBILIENRATGEBER
FOTO: ©2016 MONKEY BUSINESS IMAGES/SHUTTERSTOCK
Einen Experten
zur Seite
Erfolgreich verkaufen Selbst verkaufen oder lieber mit Hilfe eines Maklers? Wie das
Fachwissen des Experten hilft, den Verkauf erfolgreich abzuschließen. Von Natalie Eckelt
Eine Immobilie verkauft man beim Verkauf einer Immobilie gschriebenen Energieausweis. Augenschein nehmen wollen.
nicht jeden Tag! Meist sogar ankommt. Außerdem schaut er ins Grund- Gerade zu Corona-Zeiten sind
nur einmal im ganzen Leben. buch und ins Baulastenver- Besichtigungen eine besondere
Dahinter stehen meistens lan- Doch wer ist der Richtige? Es zeichnis. Er erstellt ein Exposé, Herausforderung. Makler ken-
ge Überlegungen und auch Zu- kann von Vorteil sein, einen mit dem er die Immobilie mit- nen sich mit den aktuellen Co-
kunftspläne. Vielleicht möchte ortsansässigen Makler zu wäh- hilfe professioneller Fotos an- rona-Bestimmungen bei Haus-
man sich vergrößern, um mehr len, der sich in der Region gut sprechend präsentiert. oder Wohnungsbesichtigungen
Raum für die Familie zu schaf- auskennt. Bevor man aber ei- aus und können die Besichti-
fen und sich ein Häuschen auf nen Maklervertrag unter- Online-Portale gungstermine unter Einhaltung
dem Land kaufen. Oder man schreibt, gilt es, die Zahlungs- und Zeitungsinserate der Vorschriften durchführen,
möchte sich verkleinern, das bedingungen der Maklerprovi- Dann geht es auf Käufer-Suche. sodass die Gesundheit aller Be-
große Einfamilienhaus mit Gar- sion zu klären. Zum Beispiel Über Online-Portale und Inse- teiligten gut geschützt ist. Ein
ten verkaufen und sich fürs Al- auch für den Fall, dass kein Ver- rate in Zeitungen macht er guter Makler prüft auch das
ter eine schicke, zentral gelege- kauf zustande kommt. Auch die mögliche Käuferinnen und ernsthafte Interesse und die Bo-
ne Wohnung im Ortskern kau- Höhe der Maklercourtage muss Käufer auf die Immobilie auf- nität der Interessenten. Hat sich
fen. im Vorfeld schriftlich festgelegt merksam und versucht, einen schließlich ein Immobilienkäu-
werden. Diese kann bis zu sie- größtmöglichen Käuferkreis fer gefunden, geht es in die Ver-
In beiden Fällen ist der Erlös ben Prozent des Kaufpreises anzusprechen. Kommen nun handlungsphase. Der Makler
der Immobilie ein wichtiger betragen und wird in der Regel die ersten Fragen seitens der führt die Preisverhandlungen
Grundstein für das neue Leben. von Käufer und Verkäufer zu Interessenten, nimmt sich der und begleitet den Verkaufspro-
Der Verkauf will deshalb gut gleichen Teilen übernommen. Makler die Zeit, alle Anfragen zess bis hin zum Notartermin.
geplant und durchdacht sein – Nimmt der Makler seine Arbeit per Telefon oder E-Mail zu be- So kann man nach einem gut
damit man im Nachhinein auf, sammelt er erst einmal In- arbeiten und die Kontakte zu vorbereiteten Verkauf, bei dem
nichts bereut. Hilfreich sind da- formationen über die Immobi- sortieren, was dem Verkäufer an alles gedacht wurde, zufrie-
bei die Fachleute der Immobi- lie. Er erstellt einen Grundriss einiges an Zeit und Aufwand er- den ein Kapitel des Lebens ab-
lienbranche, Maklerinnen und des Gebäudes und kümmert spart. Bald werden die ersten schließen und mit Vorfreude in
Makler, die wissen, worauf es sich um den gesetzlich vor- Interessenten die Immobilie in ein neues starten.IMMOBILIENRATGEBER 19
Immobilienkauf:
Wann Verkäufer Mängel offenbaren müssen
Bestehen Mängel an einer Immobilie, muss ein Verkäufer einen potenziellen Käufer in der
Regel darüber informieren. Was Sie dazu wissen müssen.
Wer eine Immobilie kauft, soll-
te sich das Gebäude genau an-
schauen. Denn ein Verkäufer ist
zwar verpflichtet, auf Umstände
hinzuweisen, die die Kaufent-
scheidung beeinflussen können.
FOTO: PPC PHOTOGRAPHY COLOGNE/SHUTTERSTOCK.
Allerdings liegt keine Pflicht vor,
einen Mangel zu offenbaren,
wenn der Käufer diesen bei ei-
ner gewöhnlichen Besichtigung
leicht hätte erkennen können.
Darauf macht die Bremer Notar-
kammer aufmerksam. Zu offen-
barungspflichtigen Mängeln ge-
hört beispielsweise: Das Fehlen
einer Baugenehmigung, mangel-
hafte Arbeiten in Eigenleistung,
die ein Laie üblicherweise nicht
selbst durchführt, oder eine As-
bestbelastung eines Gebäudes.
Bei vermieteten Objekten, Beim Immobilienkauf sollte man Mängel im Blick haben.
müsste der Verkäufer beispiels-
weise auch wirtschaftliche Allerdings muss der Verkäu- häufig der Knackpunkt bei gel, von denen der Käufer bei
Schwierigkeiten des Hauptmie- fer natürlich selbst Kenntnis Streit vor Gericht. Daher soll- Vertragsabschluss wusste, be-
ters nennen. Tut der Verkäufer davon haben, sonst besteht kei- ten bekannte Mängel immer do- stehen keine Gewährleistungs-
dies nicht, handelt er arglistig. ne Offenbarungspflicht - dies ist kumentiert werden. Für Män- ansprüche. dpa
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Restschuld
besser schnell tilgen
Immobilienkredite Bei der Anschlussfinanzierung sollten Eigentümer auf Flexibilität setzen.
Denn auf diesem Weg können sie die Restschuld leichter abbauen.
Wer heute einen Kreditvertrag nicht vollständig abgezahlt, zierung beeinflusst der Kunde
für eine Immobilie abschließt, bleibt eine Restschuld. Diese seine Rate für die nächsten Jah-
profitiert noch vom aktuell muss mit einem Anschlusskre- re. Hier fällt die Entscheidung,
niedrigen Zinsniveau auf dem dit bedient werden. Bauherren, wie lange und zu welchen Kos-
Markt. Der mit der Bank ver- die vor Jahren mit einem höhe- ten er zukünftig finanziert“, er-
einbarte Zinssatz wird zu Be- ren Zinssatz gestartet sind, Man sollte klärt der Experte vom Ratge-
ginn des Vertrages festge- können nach Ende ihrer Zins- mindestens drei berportal Finanztip. Wer einen
schrieben und gilt bis zum bindung neu verhandeln. Vertrag hat, dessen Zinsbin-
Ende der Zinsbindung.
Prozent Tilgung dung länger als zehn Jahre
Vertrag nach zehn Jahren anstreben“ läuft, kann schon vorher aus-
Das kann – je nach Vertrag – Laufzeit kündbar steigen. Laut BGB besteht die
nach 10, 15 Jahren oder noch „Das ist ein wichtiger Punkt Möglichkeit, das Darlehen
später sein. Ist die Zinsbindung bei der Immobilienfinanzie- zehn Jahre nach vollständiger
abgelaufen und die Kreditsum- rung“, sagt Dirk Eilinghoff. Auszahlung zu kündigen. Die
me für die Immobilien noch „Denn mit der Anschlussfinan- Kündigungsfrist beträgt sechsIMMOBILIENRATGEBER 21
Monate. Der früheste Zeit- lauf der Zinsbindung ein oder zahlen, etwa nach Ablauf einer
FOTO: ALEX OAKENMAN/SHUTTERSTOCK.COM
punkt der Kündigung ist nicht zwei Vergleichsangebote ein- Lebensversicherung oder bei
immer exakt zehn Jahre nach zuholen und die eigene Bank einer Erbschaft. Diese Mög-
Vertragsschluss, sondern kann darüber zu informieren.“ Das lichkeit sollte man sich offen
auch später sein, wenn das könnte diese dazu animieren, halten, denn sie beschleunigt
Darlehen erst nach Vertrags- statt eines Standardangebots die Rückzahlung. Eine Pflicht
schluss vollständig ausgezahlt bessere Konditionen zu offerie- zur Sondertilgung besteht aber
wurde. „Der vorzeitige Aus- ren. Doch nicht nur ein günsti- nicht. Umgekehrt ist es wich-
stieg lohnt sich im Regelfall, ger Zinssatz ist wichtig. „Da die tig, sich für Umstände zu wapp-
weil die Zinsen vor zehn Jah- Bauherren nun schon Erfah- nen, die eine Finanzierung ge-
ren noch im Schnitt bei knapp rungen mit der Erstfinanzie- fährden könnten. Es kann pas-
vier Prozent lagen“, so Niels rung gemacht haben, achten sie sieren, dass ein Einkommen
Nauhauser von der Verbrau- in der zweiten Runde in der Re- durch Kurzarbeit oder Arbeits-
cherzentrale Baden-Württem- gel stärker auf höhere und fle- losigkeit sinkt.
berg. Je höher die Restschuld xible Tilgungsmöglichkeiten“,
ist, desto wichtiger ist es, bei sagt Florian Becker. „Viele fan- „Diesen Risiken kann man mit
der Anschlussfinanzierung auf gen sogar erst mit der An- einem Recht auf Wechsel des Je höher die Tilgungsrate, desto
günstige Konditionen zu ach- schlussfinanzierung an, richtig Tilgungssatzes vorbeugen. früher ist der Kredit abgezahlt.
ten. Denn das spart bares Geld. zu tilgen.“ Besser wäre es na- Dann lässt sich die Rate bei Be-
„Es gibt große Unterschiede türlich, gleich in der ersten Fi- darf reduzieren“, so Nauhau-
zwischen den Banken“, beob- nanzierung hohe Tilgungsraten ser. „Das Recht auf einen Til-
achtet Nauhauser. „Man kann zu vereinbaren und in der An- gungssatzwechsel wird aber läuft die Anschlussfinanzie-
ein zehnjähriges Darlehen schlussfinanzierung damit wei- auch nicht von allen Banken rung in der Regel unkompli-
schon für 0,3 Prozent Zinsen terzumachen. angeboten, man muss aktiv ziert, die Kreditwürdigkeit
erhalten, während andere Ban- nachfragen.“ Es kann sich wird nicht erneut geprüft“, sagt
ken dafür aber auch für 1 bis 1,5 Tilgung flexibel durchaus lohnen, für den An- Eilinghoff. Bei einem Wechsel
Prozent Zinsen nehmen.“ aufstellen schlusskredit die Bank zu muss der Kunde jedoch seine
Je höher die Tilgungsrate, des- wechseln. Damit lassen sich Kreditwürdigkeit bei der neu-
Kunden können selbst to früher ist der Kredit abge- möglicherweise einige tausend en Bank nachweisen. Das kann
aktiv werden zahlt. „Man sollte mindestens Euro sparen. Ob es allerdings schwierig werden, wenn sich
Kunden sollten nicht warten, drei Prozent Tilgung anstre- der richtige Schritt ist, hängt die finanziellen Verhältnisse
bis ihnen ihre Bank ein neues ben“, rät Dirk Eilinghoff. Au- von den Konditionen und der verschlechtert haben. Wer
Angebot macht, rät Florian Be- ßerdem ist es ratsam, Sonder- persönlichen Situation ab. „Der nicht noch einmal seine finan-
cker, Geschäftsführer des Bau- tilgungen zu vereinbaren. Dann Vorteil der bisher finanzieren- ziellen Verhältnisse offen legen
herren-Schutzbundes. „Besser kann man jährlich eine größe- den Bank ist, dass sie ihren möchte, bleibt besser seinem
ist es, ein halbes Jahr vor Ab- re Summe in einem Stück ab- Kunden genau kennt. Bei ihr alten Geldinstitut treu. pm
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Raiffeisenbank scherer@wohnbau-balingen.de
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