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ImmoInstinkt
The Days after Corona.
i te Wel l e .
Di e zw e
ImmoInstinkt w e i te Welle.
The Days after Corona Die z
Die Auswirkungen von Covid-19
auf den Immobilien-Markt. Düstere Szenarien für einzelne Asset-Klassen
Branchen-Entscheider aus dem Management Erwartung drastischer Preis-Rückgänge bei Einzelhandelsimmobilien
Board öffentlich-rechtlicher Kreditinstitute,
Genossenschafts- und privater Banken haben Deutliche Preis-Rückgänge für Büro-Immobilien in Neben-Lagen prognostiziert
ihre Prognosen abgegeben und der VALUE AG
damit die Möglichkeit einer aussagekräftigen
Asset-Klassen Wohnen, Logistik und Pflege gelten weiterhin als „Safe Haven“
Analyse eröffnet.
Auswirkung der Corona-Pandemie auf den Immobilien-Markt. 64%
33%
3%
Weniger schlimm als erwartet Wie erwartet Schlimmer als erwartet
ImmoInstinkt w e i te Welle.
The Days after Corona Die z
Der VALUE ImmoInstinkt zeigt als großes Trend-Barometer, dass
2/3 der Befragten bereits deutlich früher mit signifikanten Markt-
Auswirkungen gerechnet haben – trotzdem sind die Erwartungen
für die einzelnen Teilsegmente sehr durchwachsen.
Speziell im Einzelhandel zeichnen die Teilnehmer der Umfrage-Rei-
he ein düsteres Szenario. Aber auch der Beherbergungssektor sowie
Teilbereiche des Büroimmobilien-Marktes stehen nach Meinung der
Branchen-Experten vor großen Herausforderungen. Einige Immobi-
lien-Finanzierer fürchten allgemein einen „signifikanten wirtschaftli-
chen Abschwung“ oder „einen Wirtschaftseinbruch“.
Rund 30 % gaben an, dass bereits jetzt relativ häufig Kapital-Dienst-
stundungen oder Insolvenz-Schutz in Anspruch genommen wurden.
Einzig die Segmente Wohnen, Logistik und Pflege werden mehrheit-
lich als sichere Asset-Klassen angesehen, gleichwohl eine gewisse
Unsicherheit in Bezug auf ein Auslaufen der Hilfsmaßnahmen wie
Kurzarbeiter-Geld oder der Insolvenzpflicht-Aussetzung sichtbar ist:
„Die Auswirkungen durch die Corona-Pandemie wird man […] erst ab
2022 richtig beurteilen können.“
Viel hängt nach den Auswertungen der qualitativen Umfrage-Berei-
che generell davon ab, wie lange der Lockdown noch anhält und wie
sich das Infektionsgeschehen in den nächsten Monaten weiterent-
wickelt. So wird “eine allgemeine Depression [befürchtet], wenn der
Lockdown und die Infektionszahlen nicht bis ins 2. Quartal deutlich
zurück gehen“.
Überrascht zeigten sich die Studien-Teilnehmer hingegen von der „un-
gebremste[n] Nachfrage nach privaten Baufinanzierungen […]“ und,
dass „auf Investmentseite […] die Rally zunächst gefühlt unbeein-
druckt weiter [ging].“
WOHNEN
WOHNEN
Sebastian Hein
Operativer Leiter VALUE Marktdaten-Team /
Experte für den Wohnungsmarkt
Mit dem ersten Lockdown erschütterten auch erste Schock-Prog-
nosen den Wohnungsmarkt. Mietausfälle, Notverkäufe, Zwangs-
100%
verwertungen und einhergehende Preis-Einbrüche wurden pro-
8%
phezeit. Dennoch zeigt sich der Markt sehr robust: Die Nachfrage
90% im Wohnungsmarkt ist nach wie vor hoch und die Zinsen sind
niedrig. Im Investment-Bereich wurde weiter eingekauft, Baufi-
28%
80%
27% nanzierungen boomten und auch die Preise stiegen weiter, trotz
teils hohen Niveaus. Die Befragten zeigten sich von dieser dyna-
70% mischen Entwicklung überrascht. Aktuell sind die Erwartungen
an die Zukunft für den Wohnungsmarkt positiv.
60%
Bis dato haben die negativen konjunkturellen Auswirkungen der
50%
Krise nicht auf den Wohnungsmarkt durchgeschlagen, auch weil
43% Home-Office, Lockdown und Reise-Beschränkungen vielfach zu
einer Neubewertung der Wohnsituation geführt haben dürften.
40% 49%
Eine neue qualitative Nachfrage trifft in den Städten auf ein knap-
mehr als +15% pes Angebot, Suburbanisierungstendenzen, die bereits lange vor
30%
+8 bis +15% Corona messbar waren, werden verstärkt, auch weil sich die Pen-
del-Kosten wahrscheinlich nachhaltig verschieben. Die Speck-
20% +3 bis +8%
gürtel werden ein wenig weiter geschnallt und etwas Druck vom
20% >0 bis +3% Kessel der Kernstädte genommen.
10% 14%
Die Entwicklung der Wohnungsmärkte im
Kontext der Pandemie ist daher stark davon 100%
abhängig, wie sich die Einkommen entwi-
90%
ckeln. Die große Unbekannte bleibt die Fra-
31%
ge, wie nachhaltig die Einkommensausfälle 80%
35%
bei Haushalten und Umsatz-Einbrüche bei
Unternehmen kompensiert werden. 70%
Regionalwirtschaftliche Mono-Strukturen 60%
werden zu einem Risiko für regionale Wohn-
50%
ungsmärkte. In diesen Gebieten kann es da-
her auch zu Preis-Einbrüchen kommen, wenn 40%
bestimmte Branchen Arbeitsplätze abbauen 63%
63%
oder gehäuft Insolvenzen auftreten. Das Aus- 30%
maß ist schwer zu prognostizieren und heute
noch nicht wirklich abschätzbar. Es ist erhöh- 20%
te Wachsamkeit geboten. Zeitnahe Markt-
10%
Beobachtung, Segmentierung und Frühindi-
katoren gewinnen an Bedeutung. 0%
6%
Wohnimmobilien Wohnimmobilien in
In prosperierenden Regionen mit gemisch- in Hauptlagen Nebenlagen
ter Brachen-Struktur dürften konjunkturelle
Auswirkungen hingegen schon alleine durch
die vorherrschende Knappheit kompensiert
Anstieg (mehr als 3%)
werden. Mieten und Preise werden nicht
Konstant (-3% bis +3%)
mehr steigen aber auch nicht gravierend fal-
len. Selbst dann nicht, wenn das Angebot an Rückgang (mehr als 3%)
Verkaufsobjekten zunimmt. Aber auch hier
gilt: Es gibt nicht den einen Wohnungsmarkt.
Geänderte Präferenzen, Nachfrage-Verschie-
bungen und Reise-Gewohnheiten können für
einzelne Teil-Segmente zur Gefahr werden.
Teilmärkte wie Mikro-Apartments oder Stu-
denten-Wohnen sind beispielsweise einem
größeren Risiko ausgesetzt. Auch hier ist er-
höhte Wachsamkeit angebracht.
WOHNEN
BÜRO
Jens Riehl
Immobilien-Gutachter / Experte für Büro-Immobilien /
CIS HypZert (F)
Für die Asset-Klasse Büro sind eine deutliche Nachfrage-Schwäche sowie
langsam steigende Leerstände und Untervermietungsangebote festzu-
stellen. Die Markt-Akteure reagieren abwartend, Flächen-Prolongationen
dominieren. Demgegenüber bleiben die nominellen Mieten weitgehend
stabil, während die Bereitschaft für die Gewährung von Incentives an- 100%
steigt. Der Super-Zyklus hat einen Wendepunkt erreicht. 9%
11%
90%
Nach der Krise wird sich eine gewisse Normalisierung einstellen, jedoch
80%
wird es meines Erachtens keine Rückkehr zum Status vor der Krise ge-
ben, denn die Nachfrage verändert sich. Mit der gestiegenen Akzeptanz 26% 34%
70%
des Home-Office wird das flexible Arbeiten auch nach der Pandemie
einen höheren Stellenwert haben. Das Büro wird als Ort der Kommuni-
60%
kation und Zusammenarbeit geschätzt, bietet zudem Vorteile bei Unter-
nehmensidentifikation und dem Austausch von Wissen und Ideen. In Er-
50%
gänzung dazu wird es jedoch einen branchen- und tätigkeitsabhängigen
Anteil von flexiblem Arbeiten geben. Auf diese veränderten Büro- und
40% 41%
Arbeitsplatz-Konzepte muss das Büroflächen-Angebot reagieren. Hier- mehr als +15%
40%
aus ergibt sich auch eine Chance für Anbieter von Flexible Office-Spaces. +8 bis +15% 30%
+3 bis +8%
Repräsentative, hochwertige Flächen mit moderner und flexibler Kon- 20%
zeption in guten Lagen mit guter Infrastruktur sowie Verkehrsanbindung >0 bis +3%
werden weiterhin eine hohe Nachfrage mit entsprechender Mietentwick-
Es ist davon auszugehen, dass sich die Rendite-Spanne weitet. Auf der einen gehören. Auch die finanzierenden Banken sind vorsichtiger geworden. Für die-
Seite werden langfristig vermietete Objekte mit bonitätsstarken, diversifizierten se Objekte sind Rendite-Anstiege zu erwarten.
Mietern in Top-Lagen weiterhin eine sehr starke Nachfrage und höchstwahr-
scheinlich sogar sinkende Renditen verzeichnen können. Hier trifft hoher An- Der weitere Verlauf der Pandemie und die Auswirkungen auf die Wirtschaft
lage-Druck angesichts fehlender Anlage-Alternativen und gestiegener Risiko- bleiben ungewiss. Auch, wenn die startende Impfkampagne Hoffnung verbrei-
Aversion auf ein aktuell kleiner gewordenes Core-Segment. Auf der anderen tet, wird das wahre Ausmaß wohl erst nach Auslaufen der staatlichen Hilfs-
Seite stehen periphere Lagen, veraltete Gebäude-Konzepte und aktuell auch maßnahmen deutlich, denn typischerweise laufen die Immobilien-Märkte der
spekulative Projekt-Entwicklungen, die nicht zu den Lieblingen der Investoren wirtschaftlichen Entwicklung hinterher.
100%
10%
90%
80% 37%
70%
60%
50%
90%
40%
30% 60%
20%
10%
Anstieg (mehr als 3%)
0%
Konstant (-3% bis +3%)
Büroimmobilien in Büroimmobilien in
Rückgang (mehr als 3%) Hauptlagen Nebenlagen
WOHNEN
EINZELHANDEL
Martin Drescher
Immobilien-Gutachter / Experte für Einzelhandels-
immobilien / CIS HypZert (F)
Die erneute Schließung des Einzelhandels lässt die bereits
hohe Zahl an Insolvenzen insbesondere im Textil-Segment
weiter ansteigen. Einzig Nahversorger wie Lebensmittel-
Geschäfte oder Drogerien sind nicht von den Schwierigkei-
100%
6% ten betroffen, sondern gehören zu den wenigen Profiteuren
6%
der Pandemie.
90%
80%
23% Alle Lagen (sowohl A- und B- als auch Nebenlagen und
28% Shopping-Center) sind von den negativen Preis-Entwick-
70% lungen betroffen. Lediglich Stadtteil- bzw. Kiezlagen könn-
ten nach der Wiedereröffnung einen schnellen Aufschwung
60% erleben, sofern die Liquidität der Laden-Inhaber bis dahin
gegeben ist. Über den Lockdown hinaus wird das Thema
50% 40% Home-Office ein Dauer-Trend bleiben, welcher regional viel
31%
Kaufkraft bindet und Katalysator-Wirkung auf die Gesun-
40% dung des lokalen Einzelhandels hat. Im Zuge einer dauer-
mehr als +15%
haften Überwindung der Pandemie ist außerdem mit einem
+8 bis +15% 30% Wiederaufblühen der Gastronomie zu rechnen.
+3 bis +8%
22%
20% Die kurz- und mittelfristig (hohen) Leerstände in vielen La-
>0 bis +3%
31% gen bedingen perspektivisch sinkende Mieten und ein dif-
Meiner Einschätzung nach sind „verödete“ Innenstädte temporär zu erwarten. Die Innenstädte wirken zurzeit oftmals austauschbar in Deutschland – zu ähnlich
Nach einer kurz- und mittelfristigen Schockwelle mit vielen Insolvenzen und ist ihr Mieter-Besatz und zu hoch der Filialisierungsgrad. Lokale Einzelhändler
großen Leerständen ist jedoch von einem Anpassungsprozess auszugehen: Ein können die jahrzehntelang gestiegenen Mieten kaum noch entrichten. Als Ergeb-
hohes Flächen-Angebot verbunden mit sinkenden Mieten führt perspektivisch nis der katalysierenden Corona-Auswirkung könnte eine abwechslungsreiche-
zu einem wechselnden Interessenten- bzw. Mieterkreis. Die Mieten werden re und lebendigere Innenstadt hervorgehen. Die Corona-Krise bietet hier auch
dabei für viele wieder wirtschaftlich tragfähig sein. Dies führt langfristig dazu, Chancen für die bisher fast ausschließlich auf Handel orientierten Innenstädte.
dass auch andere - freizeit- und erlebnisorientierte - Branchen sowie Online- Dies wird jedoch zu Einnahme- & Wertverlusten bei den Eigentümern führen.
Händler und Hersteller sich vermehrt präsentieren können. Lebensmittel-Märk- Ein Zurück zu alten Höchst-Mietständen wird es nur in wenigen Fällen geben.
te und Drogerien streben ohnehin bereits verstärkt in die Innenstädte.
100%
6%
90%
80% 33%
70%
60%
50%
94%
40%
64%
30%
20%
10%
Anstieg (mehr als 3%)
0%
Einzelhandesimmobilien Einzelhandelsimmobilien Konstant (-3% bis +3%)
in Hauptlagen in Nebenlagen Rückgang (mehr als 3%)
BEHERBERGUNG
mehr als +15% Matthias Dobrick
100%
Immobilien-Gutachter / HypZert Fachgruppen-Mitglied Beher-
9% 9% +8 bis +15%
bergung und Gastronomie / CIS HypZert (F) / MRICS
90% +3 bis +8%
9%
>0 bis +3%
80% Das Segment der Beherbergungsgrundstücke ist weiterhin sehr
29%Gunst der Stunde zur Expansion. Einige Hotel-Stand-
orte zeigen sich sogar nahezu unbeeindruckt von den
Geschehnissen. Zwar scheint auch das Interesse aus
Investoren-Kreisen ungebrochen, allerdings auf einem
viel niedrigeren Preisniveau als vor der Pandemie. Dies
führt zu einer Diskrepanz mit potenziellen Verkäufern,
die beharrlich an den Vor-Krisen-Preisen festhalten.
Für das Teilsegment Freizeit-Hotels zeichnet sich
in der Studie ein bilaterales Bild ab. Etwa die Hälfte
sieht negative Wertkorrekturen, ca. zwei von fünf Teil- Anstieg (mehr als 3%)
nehmer prognostizieren ein nahezu unbeeinflusstes Konstant (-3% bis +3%)
Wert-Niveau und jeder Zehnte hält leichte Wert-Stei- Rückgang (mehr als 3%)
gerungen für wahrscheinlich. Dieses Bild lässt sich
auf die teilweise vollständigen Schließungen im Lock-
down sowie die Widrigkeiten im Städte-Tourismus
100%
zurückführen, denen ein gleichzeitiger Ansturm auf
9%
innerdeutsche Ferien-Destinationen gegenübersteht.
90%
Infolge dieses Ansturms konnten sich einige Hotels
einen guten Liquiditätspuffer anlegen, von dem sie 80% 38%
nun zehren.
70% 43%
Die ungebrochene Reiselust wird die Erholung in die-
60%
sem Segment beschleunigen und das Preisniveau
wieder ansteigen lassen.
50%
Abschließend ist es in jedem Fall ratsam, Hotel-Enga- 40%
gements zu beobachten. Neben der nachhaltig trag-
fähigen Pacht / Miete hat sich auch das allgemeine 30% 62%
Wert-Niveau in Teilen signifikant und zumeist mit ne- 48%
20%
gativem Vorzeichen verschoben. Das partnerschaft-
liche Verhältnis zwischen Eigentümer und Betreiber
10%
(Mieter) lässt in weiten Teilen noch auf sich warten.
Zudem gehört die wirtschaftliche Nachhaltigkeit von 0%
Hotels vielerorts auf den Prüfstand. Eine sachverstän- Beherbergung Beherbergungs
dige Beurteilung der Situation ist dabei allemal emp- (Businesskategorie) (Freizeittourismus)
fehlenswert.LOGISTIK
Tobias Balling
Immobilien-Gutachter / HypZert Fachgruppen-
Mitglied Logistik / CIS HypZert (F/M)
Das Umfrage-Ergebnis zeigt auf, dass von den Experten mehr-
heitlich stabile bzw. steigende Preis-Tendenzen bei den Logistik-
100% Immobilien erwartet werden. Bei den Hauptlagen geht nahezu
die Hälfte davon aus, dass die Preise eher steigen werden, wäh-
12%
90% rend für die Nebenlagen die Mehrheit von eher stabilen Preisen
21% ausgeht.
80%
Das erwartete Preis-Wachstum in den Hauptlagen begründet
70% sich meiner Meinung nach in der Flächen-Knappheit innerhalb der
35%
Ballungsräume. Hier ist auch für die Zukunft keine Besserung in
60% Sicht, da geeignete Flächen für Logistik-Ansiedlungen zu einem
immer knapperen Gut werden. Diese Entwicklung verstärkt sich
42% durch das rasante Wachstum des E-Commerce, welches durch
50%
die Pandemie einen zusätzlichen Schub erhalten hat. Profitieren
werden davon auch ältere Bestandsimmobilien in geeigneter
40%
Lage, da die Anfragen nach Zwischen-Lagerungen zunehmen.
30%
mehr als +15%
30%
+8 bis +15% Die Nachfrage nach Logistik-Flächen wird in Deutschland weiter
19% steigen, denn die Erfahrungen in der Krise haben gezeigt, dass
+3 bis +8%
20% der weltweite Waren-Austausch durch Grenzschließungen bzw.
10% >0 bis +3% politische Hemmnisse ins Stocken geraten kann. Insofern ist es
10% 6%100%
90%
26%
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Anstieg (mehr als 3%) 10%
0%
Konstant (-3% bis +3%) Logistikimmobilien Logistikimmobilien in
Rückgang (mehr als 3%) in Hauptlagen Nebenlagen
Um die Versorgung der Bevölkerung zu gewährleisten und Kundenwünsche wegen sich die Renditen im Abgleich mit anderen Objekt-Arten zwischenzeit-
zeitgerecht befriedigen zu können, werden Logistiker zunehmend die Stand- lich auf einem Niveau, das ein weiteres Absinken der Renditen kaum vermuten
orte am Rand der städtischen Agglomerationen präferieren, da hier die Nähe lässt. Tendenziell kann man davon ausgehen, dass die Mieten für Logistik-Flä-
zum Endverbraucher und die Grundstückspreise bzw. Hallenmieten am ehesten chen aufgrund verstärkter Nachfrage in der Zukunft weiter steigen und sich so-
in einem ausgewogenen Verhältnis zueinanderstehen. mit kaufpreiserhöhend auswirken.
Logistik-Immobilien werden vielfach als Gewinner der Corona-Krise tituliert. Die Corona-Krise kann auch dazu beitragen, dass die vielerorts beobachtete
Dies hat gerade in der letzten Zeit zu einem verstärkten Run auf diese Asset- Skepsis gegenüber Logistik-Ansiedlungen etwas nachlässt und die Notwen-
Klasse und einer weiteren Rendite-Kompression geführt. Aus meiner Sicht be- digkeit dieses Wirtschaftszweiges verstärkt ins Bewusstsein dringt.PFLEGE
mehr als +15%
Doreen Wilke 100%
+8 bis +15%
Immobilien-Gutachterin / Expertin für Pflege-
Immobilien / CIS HypZert (F) +3 bis +8% 90% 15%
>0 bis +3%Auch für das kommende Jahr erwarten wir, wie die meisten Befragten,
keine wesentlichen Corona-Einflüsse. Das Investitionsvolumen wird eher
durch das limitierte Produkt-Angebot beeinflusst werden, daher ist mit wei-
ter steigenden Kaufpreisen zu rechnen. In Anbetracht dessen plädieren wir
dennoch bei der Risiko-Bewertung der Pflegeimmobilien-Investments den
steigenden Pflegekräfte-Mangel sowie die daraus resultierenden Auslas-
tungseinschränkungen und - gerade bei älteren Bestandsimmobilien - die
konzeptionellen Schwächen vor dem Hintergrund der von Bundesland zu
Bundesland variierenden gesetzlichen Anforderungen an moderne Pflege-
heime (Stichwort: Einzelzimmer-Quote, Zimmer-Mindestgrößen, Heimgrö-
ße) nicht außer Acht zu lassen.
100%
90% 19%
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Anstieg (mehr als 3%)
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Rückgang (mehr als 3%)Sie können auch lesen
