STUTTGART - MÜNCHEN - FOKUS SÜDDEUTSCHLAND - Investmentmarktbericht 2019/2020
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ST U T TGA RT – M Ü N C H E N – FO K U S S Ü D D E U TS C H L A N D Investmentmarktbericht 2019/2020
I N HALT Überdurchschnittliches Transaktionsvolumen
auf dem Stuttgarter Immobilien-Investmentmarkt
I N V E STM E N TM A R K T ST U T TG A RT 2019/2020 I N V E STM E N TM A R K T M Ü N C H E N 2019/2020
Der Stuttgarter Immobilien-Investmentmarkt hat mit einem überdurchschnitt-
lich guten Jahr abgeschlossen. Durch ein ordentliches 4. Quartal, in dem rund
03 08 530 Millionen Euro investiert wurden, erhöhte sich das Transaktionsvolumen
Rekordumsatz in Stuttgart Rekordjahr auf dem Münchener 2019 auf 1,918 Milliarden Euro.
nur knapp verfehlt Immobilien-Investmentmarkt
05 10
Transaktionsvolumen Transaktionsvolumen
Spitzenrenditen Spitzenrenditen
06 11
Nutzungsarten Nutzungsarten
Käufergruppen Käufergruppen
Verkäufergruppen Verkäufergruppen
07 12
Investitionsschwerpunkte Investitionsschwerpunkte
Stuttgart 2019 München 2019
R E G I O N A L M Ä R K T E S Ü D D E U TS C H L A N D 2019/2020
13
E & G R E A L E STAT E
16
A N S P R E C H PA RT N E R & STA N D O RT E
17
G E R M A N P R O P E RT Y PA RT N E R S
19
04 05
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TRANSAKTIONSVOLUMEN STUTTGART* IN MILLIARDEN €
Rekordumsatz
nur knapp verfehlt
Nach dem Rekordjahr 2018 mit einem Transaktionsvolumen von 2,34 Milliarden Euro
lagen die Umsätze der einzelnen Quartale in Stuttgart 2019 ausgeglichen zwischen 440
und 530 Millionen Euro. Bezieht man die größten Deals im Großraum Stuttgart mit ein,
kommt man auf ein Transaktionsvolumen von rund 2,3 Milliarden Euro.
2,45**
Gründe für das hohe Transaktionsvolumen sind neben Verkäuferseitig waren börsennotierte Immobilien-
dem Verkauf der „Königsbaupassagen“ in der Stuttgar- investment-AGs/REITs mit rund 20 Prozent und Private-
ter City und des „LEO Business Campus“ am Löwentor Equity-Fonds/Opportunity-Fonds mit ca. 17 Prozent
die Übernahme der Immobilien von Dream Global Real Anteil am Transaktionsvolumen am stärksten vertreten.
Estate Investment Trust durch von Blackstone verwalte- Auf Projektentwickler entfielen etwa 14 Prozent, auf
2,00
1,15
1,80
1,42
2,34
1,92
te Immobilienfonds. Corporates und auf Versicherungen ca. 12 Prozent. Pri-
vate Anleger waren mit ebenfalls fast 12 Prozent Anteil
Insgesamt wurden im Berichtsjahr rund 70 Transak- auf Verkäuferseite überdurchschnittlich stark beteiligt. 2014 2015 2016 2017 2018 2019
tionen getätigt, davon etwa 62 Prozent im zwei- bzw. * Inkl. Leinfelden-Echterdingen
** Inkl. Wohnportfolio
dreistelligen Millionenbereich. Der Fokus der Inves- Im Vergleich zum letzten Jahr ist der Anteil ausländi-
toren lag – unter anderem aufgrund der Veräußerung scher Marktteilnehmer auf Käufer- und Verkäuferseite
des „LEO Business Campus“ und der Übernahme der etwas gestiegen. Er betrug rund 50 bzw. 41 Prozent.
Immobilien von Dream Global – auf der Nutzungs- Damit beteiligten sich die Marktteilnehmer sowohl auf
art Büro mit rund 45 Prozent Anteil am Transaktions- Käufer- als auch auf Verkäuferseite relativ umfangreich
volumen, gefolgt von Einzelhandelsimmobilien mit am Transaktionsgeschehen.
etwa 20 Prozent.
SPITZENRENDITEN (NETTOANFANGSRENDITEN) FÜR GEWERBEIMMOBILIEN IN %
Die Nettoanfangsrenditen für vollvermietete Büroin-
Als Käufer waren offene Immobilien-Publikumsfonds vestments sind 2019 nochmals gesunken. Faktoren bis
und Spezialfonds mit ca. 26 Prozent, Versicherungen zum 30-fachen der Jahresnettokaltmiete konnten erzielt Logistik Büro Geschäftshäuser A-Lage
und Private-Equity-Fonds/Opportunity-Fonds mit je- werden. Dies entspricht einer Nettoanfangsrendite von
weils rund 17 Prozent Anteil am Transaktionsvolumen 3,0 Prozent. Aufgrund fehlender Transaktionen von Ge-
die dominierenden Gruppen. Alle weiteren Investoren- schäftshäusern in A-Lagen hat sich die Nettoanfangs-
7,30
gruppen hatten einen Anteil von jeweils unter zehn rendite in diesem Segment leicht von 2,8 auf ebenfalls
6,90
6,80
6,30
Prozent und spielten nur eine untergeordnete Rolle. 3,0 Prozent erhöht.
6,10
5,20
5,10
5,15
5,00
5,10
4,80
4,60
4,60
4,50
4,50
DIE DREI GRÖSSTEN TRANSAKTIONEN
4,20
4,20
4,20
4,20
4,10
3,80
3,80
3,50
3,50
3,30
3,20
3,10
3,00
3,00
2,80
Objekt Teilmarkt Verkäufer Käufer Volumen
Königsbaupassagen Stuttgart-Innenstadt Evans Randall Antirion SGR/Poste Vita ca. 280 Mio. €
LBBW Investment
LEO Business Campus Bad Cannstatt Barings Real Estate > 130 Mio. € 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Development GmbH
Bollwerk Stuttgart-Innenstadt Dream Global REIT Blackstone Group > 120 Mio. €
Quelle der Darstellungen: Research E & G Real Estate GmbH ©, Stand: 31.12.2019
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NUTZUNGSARTEN
Investitionsschwerpunkte
45,3 % Büro Stuttgart 2019
20,3 % Einzelhandel
10,7 % Mischnutzung A 81
< 20 Mio. € Richtung Heilbronn
9,8 % Hotel
20 – 50 Mio. €
7,8 % Wohnen
51 – 100 Mio. €
6,1 % Grundstücke/Development Stammheim
101 – 150 Mio. € Mühlhausen
151 – 200 Mio. €
Zuffenhausen
Münster
201 – 250 Mio. €
A 81
> 950 Mio. € Richtung Singen
Weilimdorf
Bad Cannstatt
KÄUFERGRUPPEN Feuerbach
25,6 % Offene Immobilien-Publikumsfonds/Spezialfonds S-Nord
Unter-
17,4 % Versicherungen türkheim
Botnang S-Mitte
S-Mitte
16,8 % Private-Equity-Fonds/Opportunity-Fonds S-West S-Ost Ober-
Wangen türkheim
6,0 % Corporates
6,0 % Projektentwickler S-Süd
Hedelfingen
5,5 % Öffentliche Hand
5,4 % Börsennotierte Immobilieninvestment-AGs/REITs
Degerloch Sillenbuch
4,7 % Nicht börsennotierte Immobiliengesellschaften Vaihingen
Degerloch
4,4 % Private Anleger
A 8 Richtung Möhringen
3,8 % Bestandshalter Karlsruhe
2,4 % Banken Birkach
Autobahn-
2,0 % Sonstige kreuz Stuttgart Fasanen-
A 81 hof
Plieningen
A 8 Richtung
München
Leinfelden-
Echterdingen
Messe Stuttgart
VERKÄUFERGRUPPEN
Quelle der Darstellung: Research E & G Real Estate GmbH ©, Stand: 31.12.2019
20,4 % Börsennotierte Immobilieninvestment-AGs/REITs
17,1 % Private-Equity-Fonds/Opportunity-Fonds
13,8 % Projektentwickler
12,5 % Versicherungen
Fazit & Prognose
12,0 % Corporates 2020
11,7 % Private Anleger
4,2 % Bestandshalter
Der überdurchschnittlich hohe Umsatz 2019 hat gezeigt, Europas, vorerst nichts ändern. Die Renditen haben
2,2 % Öffentliche Hand
dass die starke Nachfrage nach Investmentprodukten sich wie erwartet auf niedrigem Niveau stabilisiert.
6,1 % Sonstige
ungebrochen ist. Stuttgart ist vermehrt in den Fokus Angebotsbedingt wird für 2020 mit einem Ergebnis
internationaler Investoren gerückt. Daran wird sich ähnlich dem von 2019 gerechnet, also mit einem
auch aufgrund der geringen Volatilität, verbunden mit Transaktionsvolumen von knapp 2 Milliarden Euro.
der Lage in einer der stärksten Wirtschaftsregionen
Quelle der Darstellungen: Research E & G Real Estate GmbH ©, Stand: 31.12.2019
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TRANSAKTIONSVOLUMEN IN MRD. EURO
08 09
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Ein starkes Jahr Rekordjahr
in München auf dem Münchner Immobilien-Investmentmarkt
Auf dem Münchner Immobilien-Investmentmarkt wurde noch nie so Der Höhenflug der vergangenen Jahre auf dem Münchener Investmentmarkt gipfelt
viel investiert wie im letzten Jahr. Durch einen fulminanten Endspurt in 2019 in einem bisher noch nie erreichten Transaktionsvolumen von knapp 10 Mrd.
im 4. Quartal konnte ein Rekordumsatz von 9,8 Milliarden Euro erzielt
werden. Euro. Deutlich über 20 Transaktionen jenseits der 100 Millionen Euro Marke trugen
erheblich zum Rekordergebnis bei.
Das Transaktionsvolumen für gewerbliche Immobilien- Die Nettoanfangsrendite für Büroimmobilien sank
investments betrug in der bayerischen Landeshauptstadt im Jahresverlauf weiter auf 2,6 Prozent. Es ist davon
2019 knapp 9,8 Milliarden Euro und überstieg damit alle auszugehen, dass aufgrund der hohen Nachfrage
bisherigen Umsätze. Im Vergleich zu 2018 bedeutete dies und Mittelzuflüsse sowie einer knappen Angebots-
einen Mehrumsatz von ca. 57 Prozent. Allein das letzte seite die Renditen weiterhin sinken werden.
Quartal des Jahres trug hierzu mit mehr als 50 Prozent des Nationale und internationale Investoren waren auf dem
gesamten Transaktionsvolumens bei. Das 10-jährige Mittel Markt nahezu gleich vertreten, wobei die nationalen
wurde sogar um mehr als 130 Prozent überschritten. Investoren mit knapp über 50 Prozent die Nase etwas vorne
hatten. Ausländische Investoren kamen vor allem aus den
Büroimmobilien waren abermals mit einem Marktan- USA und Großbritannien sowie aus dem asiatischen Raum.
teil von ca. 80 Prozent die mit Abstand gefragteste Asset- Meist wurden diese Investoren durch lokal ansässige Asset-
klasse. Eine ebenfalls hohe Nachfrage wurde bei gewerb- manager repräsentiert.
lichen Grundstücken, gemischt genutzten Immobilien und
Hotels verzeichnet. Auf Käuferseite waren offene Immobilien-Publikums-
Insgesamt wurden 21 Objekte außerhalb von Portfoliover- fonds und Spezialfonds mit über 35 Prozent
käufen mit jeweiligen Volumina jenseits der 100-Millionen- Anteil am Transaktionsvolumen die aktivste Gruppe.
Euro-Marke registriert. Sie bewegten ein Volumen von ca. 2 Milliarden Euro.
DIE DREI GRÖSSTEN TRANSAKTIONEN
Objekt Verkäufer Käufer Volumen
Tucherpark HVB Hines & Commerz Real ca. 1.100 Mio. €
Die Macherei JV Art-Invest Bayerische ca. 720 Mio. €
& ACCUMULATA Versorgungskammer
Hines für
Norges Investment ca. 390 Mio. €
Lenbach-Gärten E.ON Pensionsfonds
Management
& RAG-Stiftung
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TRANSAKTIONSVOLUMEN MÜNCHEN IN MILLIARDEN € NUTZUNGSARTEN
80,0 % Büro
7,0 % Grundstücke
4,0 % Einzelhandel
3,0 % Hotel
3,0 % Mischnutzung
3,0 % Sonstige
KÄUFERGRUPPEN
35,9 % Offene Immobilien-Publikumsfonds/Spezialfonds
6,40
4,97
5,45
5,87
6,25
9,79
11,5 % Fondsmanager
9,6 % Pensionskassen/Versorgungswerke
2014 2015 2016 2017 2018 2019 9,2 % Projektentwickler
6,8 % Private Anleger
5,9 % Versicherungen
4,1 % Eigennutzer
2,3 % Banken
2,0 % Gemeinnützige Organisationen
0,7 % Öffentliche Hand
0,4 % Börsennotierte Immobilieninvestment-AGs/REITs
11,6 % Sonstige
SPITZENRENDITEN (NETTOANFANGSRENDITEN) FÜR BÜROIMMOBILIEN IN %
VERKÄUFERGRUPPEN
29,6 % Offene Immobilien-Publikumsfonds/Spezialfonds
23,3 % Projektentwickler
12,8 % Banken
11,0 % Versicherungen
11,0 % Private Anleger
3,3 % Fondsmanager
3,2 % Börsennotierte Immobilieninvestment-AGs/REITs
3,25
4,00
3,50
3,00
3,00
2,60
5,8 % Sonstige
2014 2015 2016 2017 2018 2019
Quelle der Darstellungen: Research E & G Real Estate GmbH ©, Stand: 31.12.2019
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TRANSAKTIONSVOLUMEN IN MRD. EURO
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Investitionsschwerpunkte Regionalmärkte
München 2019 auf dem süddeutschen Investmentmarkt
< 50 Mio. €
A 92
Auf dem Immobilien-Investmentmarkt zeigt sich eine zu-
51 – 100 Mio. €
Richtung Nürnberg
Halbergmoos A9
nehmende Tendenz von Investoren, auf attraktive Groß- und
Richtung Deggendorf
101 – 150 Mio. € Mittelstädte auszuweichen. Dieser Strategiewandel liegt zum
151 – 200 Mio. €
einen an der mangelnden Produktverfügbarkeit in den Inves-
Unterschleißheim tmenthochburgen. Zum anderen bietet sich in den deutschen
201 – 250 Mio. €
Groß- und Mittelstädten jenseits der Metropolen durchaus
251 – 1.000 Mio. €
Garching erhebliches Investitionspotenzial.
> 1.000 Mio. €
Isamaning
Feldmoching-
A8 Hasenbergl Schwabing-
Richtung Stuttgart Freimann
Allach- A 99
Autobahnring Unterföhring
Untermenzing
Milbertshofen Aschheim
Moosach Kirchheim
Aubing- A 99
Schwabing Autobahnring
Lochhausen-
West
Langwied Neuhausen-
Nymphenburg Bogenhausen
Maxvorstadt
Pasing Feldkirchen
Schwan- Altstadt-Lehel
Laim A 94
thalerhöhe Berg a. Laim Richtung Passau
Au-
Isarvorstadt Haudhausen
Sendling- Trudering-
Sendling Riem Haar
Hadern Westpark Obergiesing
Planegg Ramersdorf-
A 96
Richtung Lindau
Talkirchen- Untergiesing Perlach
Obersendling-
A 99
Forstenried- Autobahnring
A 99
Solln Autobahnring
Unter- Ottobrunn
haching
A 95
Richtung Garmisch-Partenkirchen
Taufkirchen
A8
Richtung Salzburg
Quelle der Darstellung: Research E & G Real Estate GmbH ©, Stand: 31.12.2019
Fazit & Prognose
2020
Aufgrund der herrschenden Rahmenbedingungen wird ungebrochen. Investitionsmöglichkeiten, nicht zuletzt im
weiterhin ein äußerst positives Investitionsklima für den Bereich Forward-Deals, zeichnen sich ab und werden 2020
Münchner Investmentmarkt erwartet. Nach wie vor ste- trotz eines knappen Angebots wieder zu einem sehr hohen
hen Immobilieninvestments wegen fehlender Alternativen Transaktionsvolumen beitragen. Hierbei gehen wir aktuell
hoch im Kurs. Die Attraktivität des Standorts, trotz eines von einem Zielkorridor von 6 bis 7 Milliarden Euro aus.
derzeit leicht schwächeren Bürovermietungsmarkts, ist
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Regionalmärkte Süddeutschland
Marktzahlen 2019
MANNHEIM NÜRNBERG
m2 48.000 m 16,90€/m 4,1% m2 110.000 m 15,50€/m
3,7%
3,7% 12,50€/m 2,8% 11,50€/m
MANNHEIM
NÜRNBERG
KARLSRUHE
REGENSBURG
m2 56.000 m 14,50€/m 4,0%
KARLSRUHE m2 30.000 m 13,30€/m
4,3%
REGENSBURG
3,2% 10,00€/m
3,0% 9,80€/m
ULM
FREIBURG AUGSBURG AUGSBURG
m2 27.000 m 16,40€/m 3,5% m2 30.000 m 13,20€/m
4,0%
FREIBURG
1,2% 12,90€/m 4,5% 9,30€/m
ULM
m2 14.000 m 11,80€/m 4,4%
m2
Büroflächenumsatz Leerstand Büro
3,2 %
12,00 €/m
Spitzenmiete Büro City Durchschnittsmiete Büro City
Nettoanfangsrendite Büro zentrale Lagen
Datenbasis: RIWIS/bulwiengesa
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Der Bericht und alle Teile daraus sind urheberrechtlich geschützt, eine Vervielfältigung oder Publikation bedarf www.germanpropertypartners.de/marktberichte
der schriftlichen Zustimmung der E & G Real Estate GmbH.
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