MARKT- UND STANDORTANALYSE MIT NUTZUNGSKONZEPTION - AREAL BEIM BAHNHOF HITZKIRCH IM KANTON LUZERN
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MARKT- UND STANDORTANALYSE MIT NUTZUNGSKONZEPTION AREAL BEIM BAHNHOF HITZKIRCH IM KANTON LUZERN für von Areal Hitzkirch Zug AG ImmoCompass AG Poststrase 2 Grossmünsterplatz 1 6300 Zug 8001 Zürich Zürich, 22. August 2019 MARKT- UND STANDORTANALYSE MIT NUTZUNGSKONZEPTION 1 HITZKIRCH
CONTENT
I. STANDORT
1. Das Areal: Wie soll sich der neue Standort für Unternehmen und Einwohner positionieren? 4 32. Hohe Preise für kommerzielle Objekte im nordwestlichen Teil 45
2. Hitzkirch: Das Ziel ist es, das regionale Subzentrum des Hitzkirchertals zu sein 5 33. Neu abgeschlossene Wohnbauten 46
3. Ermensee bald mit einer neuen Ortsplanung 6 34. Neue Areale und aktuelle Wohnbauprojekte in der Gemeinde Hitzkirch & Ermensee... 47
4. Ein Areal mit verschiedenen möglichen Nutzungen und einigen Unsicherheiten 7 35. ... und in den dazugehörigem Ortsteilen... 49
5. Ein Areal mit rund 30‘000 m2 in der Mischzone und 10‘000 m2 in der Arbeitszone 9 36. ... und neue kommerzielle Bauprojekte 50
6. Erkenntnisse aus Interviews... 10 37. Fazit: Stärken & Schwächen 51
7. Öffentliche Nutzungen: Entwicklung Richtung Güter und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs 12
8. Direkt neben der Luzernerstrasse & Bahnstation 14 II. MARKTANALYSE
9. Hitzkirch & Ermensee: 30 Minuten nach Luzern und Lenzburg, 35 Minuten nach Zug und 40 Minuten nach Zürich 15
38. Beurteilung Immobilienmarkt, Chancen & Gefahren 54
10. Kindergarten, Primar- und Sekundarschule: Zu Fuss sicher erreichbar 16
39. Fazit Immobilienmarkt 55
11. Ein lebendiger Ort mit Kultur, Freizeit und Sport 17
40. BENCHMARKS Wohnen 56
12. Wirtschaft: Einige grosse Arbeitsgeber, doch mässiges Beschäftigtenwachstum 18
41. Der kommerzielle Markt in Hitzkirch und Umgebung 65
13. Wirtschaft: einige bedeutende Firmen und ortsansässige KMU‘s 19
14. Die stärkste Branche: Herstellung von Waren 20
III. ... FÜR HITZKIRCH & ERMENSEE
15. Beschäftigte pro Sektor: Der 2te Sektor dominiert im Vergleich zur Region, nimmt jedoch ab 21
16. Die Erwerbstätigen kommen aus den Nachbargemeinden, Emmen & Luzern 22 42. Positionierung 68
17. Die Bevölkerung wächst - sowohl in Hitzkirch als auch in den Nachbargemeinden 23 43. Granador Areal: Nutzungsanordnung, Zielgruppen und ihre Bedüfnisse im Überblick 69
18. Die Generation 50+ wächst, es gibt weniger Einpersonenhaushalte als in der Umgebung 24 44. Pack-Man Park: Konzept vom Gewerbeteil 70
19. Der Luzerner Haushalt: Kaufkraft leicht unter den Schweizer Durchschnitt 25 45. Der grosse Gewerbepark und der Lastwagen-Verkehr 71
20. Die Einwohner von Hitzkirch & Ermensee arbeiten vor Ort oder in Hochdorf und Luzern 26 46. Nutzungsmix und Grundausstattung nach Besitz: kompakt, mit gutem Preis-Leistungsverhältnis 72
21. Zuzüger kommen aus der näheren Region und allgemein aus den Kantonen Luzern und Aargau 27 47. Baulandpreise in Hitzkirch 73
22. Bedarf in Hitzkirch & Ermensee: Positives Bevölkerungswachstum ist zu erwarten 28 48. Bedarf im Detailhandel durch Wachstum auf dem Granador Areal 74
23. Bedarf in der Region*: Stark positives Bevölkerungswachstum 30 49. Inspiration: Erfolgreiche Entwicklungen auf ehemaligen Industriearealen 75
24. Aus einem alten Industrieareal auf dem Land... 32 50. Inspiration Gewerbeparks, KMU-Boxen... 76
25. ... mit guter Verkehrsanbindung ... 33 51. ... und Coworking 77
26. ... umgeben von einer Mischung aus alten und modernen Gewerbe, Läden und Wohnraum ... 34 52. Trendige gewerbliche Konzepte für den Standort: Energie und modernes Gewerbe 78
27. ... und einem historischen Dorfkern 39 53. Trendige Immobilienkonzepte Wohnen 79
28. Der Lärmpegel ist hoch, nimmt jedoch im nördlichen Teil des Areals ab 41 54. Trendige Immobilienkonzepte Kommerzielle Flächen 80
29. Die Aussicht am Standort selbst ist gering, in der Umgebung jedoch Seen, Hügel, Wälder 42
30. Exposition: Keine Hanglage, aber auch keine Verschattung 43
31. Günstige Preise und mässige Steuern 44
MARKT- UND STANDORTANALYSE MIT NUTZUNGSKONZEPTION 2
HITZKIRCH
I. STANDORT MARKT- UND STANDORTANALYSE MIT NUTZUNGSKONZEPTION 3 HITZKIRCH
1. Das Areal: Wie soll sich der neue Standort für Unternehmen und Einwohner positionieren?
Ausgangslage Der Standort: Hitzkirch als regionales
Klenzentrum im Seetal
Die Advendis Development AG plant im Auftrag die Entwicklung
eines rund 40‘000 m2 grossen Areals direkt am Bahnhof von
Hitzkirch im Kanton Luzern (vgl. im Auftrag). Das nicht mehr
aktive Industrieareal liegt in der Gemeinde Hitzkirch sowie im
nördlichen Teil in der Gemeinde Ermensee.
Die Planung steht noch ganz am Anfang. Die nächsten Schritte
umfassen die Arealplanung und Bebauungsplanung, hin zu
etappierten Projektentwicklungen. Die Grösse des Areales ist
für das Umfeld von zentraler Bedeutung, da hier substanzieller
Raum für Wohnen, Arbeiten und öffentliches Leben entsteht. In
diesem Umfeld ist für das Areal eine Geschichte und Position zu
entwickeln, die sich gut in die lokale Gesellschaft, Wirtschaft und
Kultur einbetten lässt und deren Zukunft prägen wird.
Das Einzugsgebiet
Die Gemeinde Hitzkirch besteht aus 7 Ortsteilen, die vor 2009
HLJHQVWlQGLJH*HPHLQGHQZDUHQ *HO¿QJHQ+lPLNRQ+LW]NLUFK
Mosen, Müswangen, Retschwil und Sulz. Mit Ermensee gehört
Hitzkirch dem Wahlkreis Hochdorf im Kanton Luzern an.
Hitzkirch und Ermensen liegt im Seetal, auf der Achse zwischen
Lenzburg und Luzern, zwischen dem Hallwilersee und dem Bal- Karte: Hitzkirch im Seetal und Umgebung.
deggersee. Das Seetal unterteilt sich in das Aargauer Seetal und
Perimeter des Areals
GDV/X]HUQHU6HHWDOZRVLFK+LU]NLUFKXQG(UPHQVHHEH¿QGHQ
Gemeindegrenze
Hitzkirch ist mit seinen rund 5‘200 Einwohnern und 2‘700
Arbeitsplätzen eine grössere ländliche Zentrumsgemeinde, • Das Luzerner Seetal umfasst 10 Gemeinde, rund 28‘000
GLHGULWWJU|VVWH*HPHLQGHLP6HHWDOÀlFKHQPlVVLJVRJDUGLH Einwohnerinnen und Einwohner und rund 1‘350 Unterneh-
Grösste. Die angrenzende Gemeinde Ermensee zählt knapp mungen für 12‘800 Beschäftigte.
Tampitäller
1‘000 Einwohner und 750 Beschäftigte; es handelt sich um eine • Hochdorf ist ein regionales Zentrum im Luzerner Seetal.
ländliche Gemeinde, die sich zu einem Wohnort entwickelt hat. • Hitzkirch und Enschenbach sind regionale Subzentren.
• In den Zentrumsgemeinden konzentrieren sich die verschie-
denen Zentrumsfunktionen: öffentliche und private Dienst-
leistungen, Bildungs- und Arbeitsplätze, Konsumgüter,
Das Areal Kultur-, Freizeit- und Sporteinrichtungen.
• +LW]NLUFKELOGHWPLW(UPHQVHHXQG*HO¿QJHQHLQVYRQLQVJH-
Früher gehörte das Areal beim Bahnhof Hitzkirch der Granador samt drei Siedlungsschwerpunkte in der Region.
AG. Die Fläche misst rund 40‘000 Quadratmeter. Davon sind
etwa 18‘000 Quadrameter auf Hitzkircher Boden, die restliche
Fläche auf Ermenseer Boden, Arbeitsgebiet Tampitäller.
Quellen: Openstreetmap & GoogleMaps / Darstellung:
ImmoCompass AG, Regionalentwicklungsplan Seetal auf
Karte: Das Areal in Hitzkirch und Ermensee. www.ideeseetal.ch.
MARKT- UND STANDORTANALYSE MIT NUTZUNGSKONZEPTION 4
HITZKIRCH
2. Hitzkirch: Das Ziel ist es, das regionale Subzentrum des
Hitzkirchertals zu sein
Leitbild Hitzkirch +LW]NLUFKࣣ(QWZLFNOXQJVVFKZHUSXQNW$UEHLWVSODW]JHELHW+HJOHU%DKQKRIVWUDVVH
Als Bildungs-, Wirtschafts- und Kulturzentrum spielt die Gemein- Ausserdem soll nach dem Hitzkircher Altersbild ein bedarfsge-
de Hitzkirch eine wichtige Rolle auf regionaler Ebene. Ziel ist das rechtes Wohn- und Betreuungsangebot entworfen werden, wel-
Zentrum des Hitzkirchertals zu sein, wie es im Lietbild „Hitzkirch ches es ermöglichen, dass im Besonderen ältere Menschen so
- Gemeinde in Balance“ formuliert ist. Im regionalen Entwick- lange wie möglich in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben
lungsplan Seetal (REP) ist Hitzkirch als regionales Subzentrum N|QQHQ6REDOGVWDWLRQlUH3ÀHJHXQG%HWUHXXQJEHQ|WLJWZLUG
GH¿QLHUW NDQQLP$OWHUVXQG3ÀHJHZRKQKHLP&KU]PDWW3ODW]JHIXQGHQ
werden.
Die Gemeinde Hitzkirch hat kommunale Leitbilder zu folgenden
4 Themen erarbeitet: Jugend, Alter, Umwelt und Siedlung.
Das kommunale Siedlungsleitbild, das 2011 vom Gemeinderat
gutgeheissen wurde, beschreibt die ausgewählte Entwicklungs-
strategie für die Gemeinde Hitzkirch.
Folgende Punkte sind in Bezug auf die Entwicklung des Areals
nebem dem Bahnhof Hitzkirch zu berücksichtigen.
Der Schwerpunkt der Siedlungsentwicklung konzentriert sich
vor allem auf dem Ortsteil Hitzkirch und im Besonderen:
• im Ortsteil Hitzkirch: publikumsorientierte Nutzungen, Woh-
nen, Arbeiten
• in Bahnhofsgebiete Hitzkirch und Mosen: Arbeiten
• Grössere und nach Möglichkeit auch neue Betriebe mit einer
grösseren Anzahl von Arbeitsplätzen sind im nördlichen Teil
$EELOGXQJ 9RUVFKODJ$QSDVVXQJ=RQHQSODQ+LW]NLUFK
des Ortsteils Hitzkirch um- und anzusiedeln. Zum Arbeitsplatzgebiet „Hegler“/Bahnhofstrasse im Ortsteil Hitzkirch formuliert das kommunale Sied-
• Die Siedlungsverdichtung soll im Umkreis von Bahn- und
lungsbild konkrete Handlungsanweisungen, die befolgt werden müssen:
%XVKDOWHVWHOOHQVWDWW¿QGHQ
• 'DVEHUHLWVEHVWHKHQGH$UEHLWVSODW]JHELHW+HJOHUVROOPLWWHOELVODQJIULVWLJLQ5LFKWXQJ
Das bereits bestehende Arbeitsplatzgebiet „Hegler“ soll mittel- bis langfristig in Richtung Westen
Das Siedlungsgebiet soll vom Durchgangsverkehr entlastet :HVWHQHUZHLWHUWZHUGHQ
erweitert XDDXI*UXQG$XVEDXEHVWUHEXQJHQ0DQRPHWHU$*
werden (u.a. auf Grund Ausbaubestrebungen der Manometer AG). Für die bestehenden )UGLH
werden durch EHVWHKHQGHQ6SRUWSOlW]HLVWHLQ(UVDW]VWDQGRUWQ|UGOLFKGHU%DKQKRIVWUDVVHYRUJHVHKHQ
Sportplätze ist ein Ersatzstandort nördlich der Bahnhofstrasse vorgesehen. Die Siedlungslücke
• die Sanierung vom Knoten Seetalstrasse – Bahnhofstrasse 'LH6LHGOXQJVOFNH]ZLVFKHQ+LW]NLUFKXQGGHP%DKQKRIVTXDUWLHUVROOPLWHLQHU0LVFK]R
zwischen Hitzkirch und dem Bahnhofsquartier soll mit einer Mischzone beidseits der Bahnhofstrasse
• die Aufwertung der Durchfahrtsstrassen Bahnhofstrasse – geschlossen werden. Diese Erweiterung des Arbeitsplatzgebiets und die Verschiebung der beste-
QHEHLGVHLWVGHU%DKQKRIVWUDVVHJHVFKORVVHQZHUGHQ
Aargauerstrasse – Luzernerstrasse KHQGHQ6SRUWSOlW]HVROODEHUQLFKWLQGHQQlFKVWHQELV-DKUHQVWDWW¿QGHQ
• die langfristige Sicherstellung der Erschliessung vom Arbeits- • )UGLH%HLEHKDOWXQJGHU6SRUWSOlW]HLP*HELHW+HJOHUVSULFKWGLH1lKH]XGHQ6FKXO
Zur Erschliessung des erweiterten Arbeitsplatzgebiets ist im Entwicklungsszenario der Bau einer
platzgebiet Hitzkirch durch eine neue Erschliessungsstrasse, neuen Strasse vorgesehen, die gleichzeitig das Dorfzentrum und die angrenzenden Quartiere vom
DQODJHQXQG]XP%DKQKRIYRQ+LW]NLUFK=XGHPEHILQGHWVLFKGDV*HELHWLQ*HKGLVWDQ]
die auch vom westlichen Durchgangsverkehr genutzt werden Werks- und :RKQTXDUWLHUHQ
Durchgangsverkehr$XFKentlastet. Dazu liegen zwei Varianten vor. Die eine führt vonLVW
derGHU
]X YLHOHQ EH]JOLFK 7RSRJUDILH XQG /DQGVFKDIWVVFKXW]
soll und dementsprechend zu dimensionieren ist. Aargauer- direkt in die Seetalstrasse, die andere mit einem 90º-Bogen in die]%*HELHWH9|JH
Bahnhofstrasse. Diese
6WDQGRUW+HJOHUDQGHUHQ*HELHWHQLQGHU*HPHLQGHYRU]X]LHKHQ
Massnahme könnte in 20-25 Jahren umgesetzt werden.
OLKDOGHRGHU&KU]DFKHU]ZLVFKHQ+LW]NLUFKXQG*HOILQJHQ
Die Übergänge zwischen Bau- und Nichtbaugebiet und die
Naherholungsräume sollen aufgewertet und attraktiv gestaltet
werden. Orte im Ortsteil Hitzkirch, wo ein Entwicklungsschwer-
punkt auf das Arbeiten gesetzt ist oder werden muss, sollen
begrünt werden.
Quellen: Leitbild der Gemeinde Hitzkirch, kommunales Siedlungsleitbild - Planungs-
bericht von 2012, Altersleitbild von Hitzkirch. Interview von R. Renz, Gemeinderätin
und J. Müller, Sachbearbeiter Bauamt von Hitzkirch (Sommer 2019).
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HITZKIRCH
3. Ermensee bald mit einer neuen Ortsplanung
Leitbild und Ortsplanung Ermensee
Gemäss dem kantonalen Richtplan, dem Luzerner Bauzonen- Das kommunale Siedlungsleitbild beschreibt die ausgewählte
analysetool (LUBAT) und dem aktuell rechtskräftigen Zonenplan Entwicklungsstrategie für die Gemeinde Ermensee.
weist Ermensee als ländliche Gemeinde der Kategorie L2 eine
überdimensionierte Bauzone auf und ist somit nicht konform mit Folgende Punkte sind in Bezug auf die Entwicklung des Areals
dem Raumplanungsgesetz. Die Dichtevorgaben vom kantonalen nebem dem Bahnhof Hitzkirch zu berücksichtigen. Es ist zu
Richtplan sind ausserdem nicht erfüllt. Im Rahmen der Ortspla- beachten, dass es sich hier um einen Entwurf des neuen Sied-
nungsrevision muss die überdimensionierte Bauzone reduziert lungsleitbilds handelt. Die erwähnten Punkte werden möglicher-
werden und Massnahmen zur massvollen Nachverdichtung weise noch angepasst.
werden geprüft und umgesetzt. • Die Siedlung soll massvoll wachsen: unbebaute, ungenutzte
oder unternutzte Bauzonen im Arbeitsgebiet sind sinnvoll zu
Die Gesamtrevision der Ortsplanung erfolgt in zwei Hauptetap- nutzen (u.a. merhgeschosssig), bevor eine Erweiterung der
pen: Arbeitszone geprüft werden kann.
1. Ein neues Siedlungsleitbild muss erstellt werden. Aktuell • Arbeiten:
ist ein Entwurf des neuen Siedlungsleitbilds vorhanden. • Die Arbeitsplatzentwicklung bleibt im Raum der Arbeitszo-
Das überarbeitete Siedlungsleitbild muss noch durch den ne Tampitäller, im Osten von Ermensee, konzentriert.
Gemeinderat verabschiedet werden. • Die Gemeinde schafft im Rahmen ihrer Möglichkeiten
2. Gestützt auf das neue Siedlungsleitbild wird anschliessend geeignete Voraussetzungen für den Bestand und die Wei-
die eigentümerverbindliche Ortsplanung erarbeitet und terentwicklung der bestehenden Betriebe sowie für die
an die revidierten nationalen und kantonalen Vorgaben Neuansiedlung von Betrieben.
angepasst, mit: • Die Grösse der Gewerbezone Tampitäller wird überprüft
• Zonenplan und bei Bedarf im Rahmen der laufenden Ortsplanungs-
• Bau- und Zonenreglement revision erweitert.
• sowie Erschliessungsrichtplan. • 'LH=XOlVVLJNHLWYRQ9HUNDXIVÀlFKHQXQG)UHL]HLWHLQULFK-
Die Gesamtrevision der Ortsplanung soll schlussendlich frühes- tungen in der Arbeitszone wird im Rahmen der Ortspla- Im Rahmen der nötigen Verstärkung der Siedelungsentwicklung
tens 2021 durch den Regierungsrat genehmigt werden. nung geregelt. nach innen werden folgende Möglichkeiten für die Arbeitszone
• An zentralen Lagen in Wohn- und Arbeitszonen sind neue Tampitäller beurteilt:
Ermensee will sich gemäss aktuellem Gemeindeleitbild als UHLQH/DJHUXQG$EVWHOOÀlFKHQQLFKW]XOlVVLJ • Arbeitsplatzgebiet (in blau) stärken und in regionaler Zusam-
naturnaher, vielfältigen und familienfreundlichen Wohnort positio- menarbeit weiterentwickeln
nieren. Die Attraktivität für Klein- und Mittelbetriebe soll auch ge- • Neuorientieren (in orange):
ZlKUOHLVWHWZHUGHQXQGGLH*HPHLQGHSÀHJWLKUH3DUWQHUVFKDIW • neuer Nutzungsmix sinnvoll?
mit den UnternehmerInnen und will günstige Rahmenbedingun- • Projektabhängige quantitative Enwicklung ermöglichen
gen zur Weiterentwicklung dieser UnternehmerInnen fördern.
Quellen: Leitbild der Gemeinde Ermensee, Entwurf des neuen
Siedlungsleitbilds von Ermensee, Präsentation Orientierungsver-
sammlung Siedlungsleitbild. Interview von L. Wedekin, Gemein-
derat Ermensee (Sommer 2019)
MARKT- UND STANDORTANALYSE MIT NUTZUNGSKONZEPTION 6
HITZKIRCH
4. Ein Areal mit verschiedenen möglichen Nutzungen und einigen Unsicherheiten
Bauzone Ermensee
(LQ7HLOGHU)OlFKHEH¿QGHWVLFKLQGHU*HPHLQGH(UPHQVHHLP Im Rahmen der Revision der Ortsplanung und des Zonenplans
Gebiet Tampitäller. Von diesen 21 500 Quadratmetern sollen im sollen 11 500 m2 in eine Mischzone übergeben werden und das
Herbst an einer Gemeindeversammlung 11 500 Quadratmeter Areal auf Ermenseer Boden wie folgt aufgeteilt werden:
durch eine Teilrevision des Zonenplans auch in eine Mischzone
übergehen. 10 000 Quadratmeter werden einer neu formulierten,
Ermensee
reinen Arbeitszone zugewiesen.
Der aktuelle Zonenplan von Ermensee sieht folgendermassen
aus (Stand Sommer 2019):
Bauzonen
1083
Dorfzone (Do), ES III
Wohnzone A (WA), ES II 1084
1085
10 1047 1086
1087 1222
Wohnzone B (WB), ES II, III 46
1316
992 1000
1181
Landhauszone (Lh), ES II 1049
1319 1093 1224
1323 979
364
Wohn-/Arbeitszone (WAr), ES III 1328
990
1057
Arbeitszone 1 (Ar-1), ES III 1322
Arbeitszone 2 (Ar-2), ES IV 1056
1122 1058 1326
1325 998 999
1060 1317
Hitzkirch
13
13
60
49
1149
Arbeitszone 3 (Ar-3), ES IV 1124
1132 1135
1148 1059 1352
11441145
1157 1318
Sonderbauzone Sägerei (Sä), ES IV 1064
1055 1147
1137
Tampitäller
Sonderbauzone GärtnereiChriesbaumacher
(Gä), ES III 1146
1133 1136
1005
1053
1134
Zone für öffentliche Zwecke (öZ), ES II 1128 1125
1100 1131
1062
Zone für Sport und Freizeitanlagen (SF), ES III 1175
1129
1115 1130 1069
1063
1170
Grünzone (Gr), ES III Hübel
10
1075
1061
Neustatt
04
323
1068
1066 1067
Folgende Baumasse würden für die Mischzone des Areals auf Die Revision des Zonenplans ist noch nicht rechtskräftig und
1065 Riseebode
Ermenseer Boden gelten: muss zuerst noch durch den Gemeinderat verabschiedet werden
1268
• Ausnützungsziffer: und von der Gemeindeversammlung in den nächsten Monaten
1111 • Wohnanteil 100% AZ 0.9 genehmigt werden.
1073
Egelmoos • Wohnanteil < 20% AZ 1.7
• Wohnanteil zwischen 100% und < 20%: AZ im Verhältnis
Perimeter in zum jeweiligen Wohnanteil interpoliert
Ermensee • Über den Gestaltungsplan werden Zielsetzungen und Bau-
PDVVH PD[LPDO]XOlVVLJH*HVDPWK|KH GH¿QLHUW
• Aktuelle Bauzone: Arbeitszone 2 (Tampitäller) • 'HU9HUNDXIYRQ:DUHQGHVWlJOLFKHQXQGKlX¿JHQSHULR-
• Maximale Bauhöhe: dischen Bedarfs auf mehr als 200 m21HWWRÀlFKHLVWQLFKW
• östlich der Kantonsstrasse: 495.00 m ü.M. zulässig. Davon ausgenommen sind bestehende Läden und
• westlich der Kantonsstrasse: 487.00 m ü.M. deren angemessene Erweiterung sowie der Verkauf von vor
• N.B. Für einzelne und technisch bedingte Konstruktions- Ort produzierten Waren.
teile kann der Gemeinderat Mehrhöhen gestatten.
• /lUPHPS¿QGOLFKNHLWVVWXIHJHPlVVHLGJ/69 ,9
• nicht störendes, mässig störendes und stark störendes Ge-
werbe und Dienstleistungenbetriebe sind zulässig.
Quelle: Gemeinde Ermensee (Sommer 2019).
Quelle: Zonenplan Ermensee (2010). Darstellung: ImmoCompass AG.
MARKT- UND STANDORTANALYSE MIT NUTZUNGSKONZEPTION 7
HITZKIRCH
Bauzone Hitzkirch
Für das Gebiet «Bahnhof Hitzkirch» ist auf Hitzkircher Seite ein
*HVWDOWXQJVSODQ3ÀLFKWQDFKGHU%DXXQG=RQHQRUGQXQJ
Diese Fläche wurde Ende Mai 2016 in eine Wohn- und Arbeits-
zone überführt. Der Gestaltungsplan bezweckt die Umwandlung
des ehemaligen Granador-Areals zu einer dichten, zeitgemäs-
sen Überbauung mit verschiedenen Nutzungen.
834
Perimeter in Hitzkirch 835 827 695 Bauzonen
262 828
829
830
Hegler
KH693 Kernzone289Hitzkirch
506
/ Richensee / Färndle
268 540
542
538 Kernerweiterungszone
500 Hitzkirch
694 513
Dorfzone Gelfingen, Hämikon, Mosen,
963
548
266
Müswangen, Retschwil und Sulz
258
531 536
253 526 Wohnzone A !227
(
267
521
527
139
257 Wohnzone
522 B
759 734 Wohnzone C 579
(
! 735 605 609
Wohnzone
907 D
6
282 316
6 Wohn- und
909 Arbeitszone 1 317
313 936 908 643
Turmacher 623
281
823
Wohn- und Arbeitszone 2
285 Chäppeliacher
Bahnhof
Arbeitszone 1
286
280 284
252 792 910
1 Arbeitszone 2
339
848 283
876
845
SA Sonderbauzone für Autoabstellplätze
82
(!( 141
! Sonderbauzone für
SFE 916 Freizeit und Erholung
877 846
227
340 365 279 SE Sonderbauzone Elektrobiologie
847
341 A Zone für öffentlicheCh Zwecke
10
! ! ! ! ! ! ! !1
! !!
278 276
! ! A Zone für Sport- und Freizeitanlagen
51
366
9
277
1 Grünzone
204 958
349
208
367
Ruine Grüeneberg
Nach dem Bau- und Zonenreglement können die Arbeits- und
Wohnnutzungen in separaten Gebäuden realisiert werden. Da-
durch wird ermöglicht, dass die verschiedenen Nutzungen sich
gegenseitig nicht stören (z.B. wegen Lärm, Verkehr, ...).
Folgende Baumasse gelten für das Areal auf Hitzkircher Boden:
• Gesamthöhe 18 m
• Ausnützungsziffer:
• Wohnanteil 100% AZ 0.9
• Wohnanteil < 20% AZ 1.7
• Wohnanteil zwischen 100% und < 20%: AZ im Verhältnis
zum jeweiligen Wohnanteil interpoliert
Quelle: Zonenplan Hitzkirch und Bau- und Zonenreglement
(2016).
MARKT- UND STANDORTANALYSE MIT NUTZUNGSKONZEPTION 8
HITZKIRCH
5. Ein Areal mit rund 30‘000 m2 in der Mischzone und 10‘000 m2 in der Arbeitszone
Mit einer Verabschiedung der Gesamtrevision der Ortsplanung in
Ermensee würde die Nutzungsaufteilung auf dem Areal wie folgt
sein:
Ermensee
Hitzkirch
• Gesamtes Areal: 40‘000 m2
• Mischzone Hitzkirch: 18‘000 m2, mit folgender Baumas- • Mischzone Ermensee: 11‘500 m2, mit folgender Bau-
se: masse:
• Gesamthöhe 18 m • Ausnützungsziffer:
• Ausnützungsziffer: • Wohnanteil 100% AZ 0.9
• Wohnanteil 100% AZ 0.9 • Wohnanteil < 20% AZ 1.7
• Wohnanteil < 20% AZ 1.7 • Wohnanteil zwischen 100% und < 20%: AZ im
• Wohnanteil zwischen 100% und < 20%: AZ im Verhältnis zum jeweiligen Wohnanteil interpoliert
Verhältnis zum jeweiligen Wohnanteil interpoliert • Über den Gestaltungsplan werden Zielsetzungen
und Baumasse (maximal zulässige Gesamthöhe)
GH¿QLHUW
• Arbeitszone Ermensee: 10‘000 m2
Quelle: ImmoCompass AG. Quelle: Standortbesichtigung (Sommer 2019).
MARKT- UND STANDORTANALYSE MIT NUTZUNGSKONZEPTION 9
HITZKIRCH
6. Erkenntnisse aus Interviews...
Hitzkirch & Ermensee heute und in der Aktuelle Anforderung in Ermensee & Wohnen Status quo um den Bahnhof
Zukunft Hitzkirch • Generationswechsel mit Aufgabe des Einfamilienhauses
und Suche nach neuen Wohnortmöglichkeiten für die junge • Verbindungen nach Luzern/Lenzburg im Halbstundentakt, in
• Lebendiger Wirtschaftsstandort mit guter Industrie, guter Raumplanung Senioren GHU+DXSWYHUNHKUV]HLWHQKlX¿JHU
Naherholungsqualität. • Umsetzung vom neuen Raumplanungsparadigma: „Verdich- • Mehr Wohnraum für gut bezahlte Arbeitskräfte • weder Ausbauten der Strecke noch Tempoerhöhung geplant
• Mit dem ÖV und dem MIV gut erschlossen, gewisse Distan- tung gegen Innen“ • Mehr Wohnraum für einfache Fachkräfte • kein Angebot für Mikromobilität (kleine Elektrofahrzeuge)
zen sind aber zurückzulegen = Chance für die Entwicklung • Politische und gesetzliche Rahmenbedingungen erschweren • Jeder Haushaltstyp bringt Vorteile und Nachteile mit: geplant
von Angeboten vor Ort (Gastronomie, Vereine, Kulturleben, das Wachstum des Gewerbes: • Familien: steuerlich unattraktiv, Kinder aber für die Erhal- • kein Ausbau der Park+Rail-Anlagen, die heutzutage zu ca.
Angebote für Dienstleistungsberufe) • gut zu überlegen: Wo hat es/soll Platz für Wachstum tung eines selbständiges Schulsystem wichtig (Ermen- 75% ausgelastet sind, mittelfristig geplant
• Fusion Ermensee und Hitzkirch ist eine Frage der Zeit geschaffen werden? Wie soll das zukünftige Wachstum see) • Bahnhof wird auch so bleiben wie heute
• Aktuelles Image von Hitzkirch: neutral, am Rand gelegener VWDWW¿QGHQ" • Doppelverdienende Paare: steuerlich attraktiv • keine Ausbauten oder Verbesserung des Bahnübergangs
Ort • Das Areal wird als Chance gesehen vorgesehen
• Wahrnehmung von Hitzkirch kann durch gute, sinnbildliche • Wachstum erwünscht, aber Qualität vom Ort (Naturnähe u.a.) Kultur und öffentliches Leben • keine Güterzüge Nachts, keine Steigerung vorgesehen
Projekte positiv gesteuert werden. soll erhalten bleiben • Keine lokal erfolgreiche Gastronomie für Wirtschaft und
• Hitzkirch soll sich in der Zukunft weiter als regionales Sub- • Zentrumsentwicklung: Vereine mit lokal/regionaler Ausrichtung. Gewerbegleis
zentrum entwickeln. • Verdichtung im historischen, geschützten Zentrum (Er- • Immer mehr Schlaf- und Internetdorf: Vereine und kultu- • Der Anschlussgleisvertrag wurde durch die Firma Volg/Fe-
• Falls LU und AG Seetal sich zusammen entwickeln: eine mensee) relle Anlässe haben’s zu schwer und sie haben keinen naco Ende 2017 gekündigt.
Rolle im gesamten Kontext vom Seetal für Hitzkirch dank • Attraktives Zentrum mit Einkaufsmöglichkeiten und Auf- Platz. • Das Anschlussgleis wird durch den Besitzer zurückgebaut.
optimaler Lage? enthaltsqualität behalten bzw. neuentwickeln (Hitzkirch) • Überwindung Trauma Granador: Kommunikativ heikel, Der Rückbau der Anschlussweiche ist für 2020 geplant
• Der Kanton Luzern ist dank einem tieferen Unternehmen- • Zuwenig Tempo, Gefahr für die Wirtschaft man ist abgehängt
steuer attraktiver als der Kanton Aargau: Sogwirkung Rich- Anliegen der Gewerbe
tung Kanton Luzern? Gewerbe & Arbeitsplätze • schnellere administrative Entscheidungen (Baubewilligun-
• Mehr Miteinander, weniger solitair • Fachkräftemangel gen)
• Gemeinsam koordiniertes, qualitatives Wachstum der Wirt- • Lernende-Mangel
Bedarf an Infrastrukturen & Angebote • evtl. Mitspracherecht bei der Gestaltung vom Areal
schaft und Gesellschaft • sehr wenig verfügbare Flächen, die Gewerbebetriebe an-
• Treffpunkt für die Ermenseer Bevölkerung
• Wachsende bestehende Industrie, Platz für Start-ups sprechen könnten
• Angebot für Jugendliche
• Wachstum aus der inneren Kraft: Wirtschaft und Gesellschaft • oft kaum Möglichkeiten zu wachsen am aktuellen Standort Interviewpartner
• Gastrobetrieb mit Freizeitangebot, Trotte und lokale Produkte
Hand in Hand (Betrieb im eigenen Wohnhaus im Dorfzentrum z.B.) • R. Renz, Gemeinderätin und J. Müller, Sachbearbeiter
(Most, Wein) kombinieren
• Mehr öffentliches, gemeinsames Leben • Weiterentwicklung von ansässigen Gewerbe-Unternehmen: Bauamt von Hitzkirch.
• Angebot für junge Senioren, möglichst weit weg vom Alters-
• Ein lebendiges, vielfältiges Granador Areal mit Zukunft: WIKA, Sevenair, ... • L. Wedekind Gemeinderat Ermensee (Sommer 2019).
heim
Überwundenes Trauma • Für gut ausgebildete Einwohner fehlen attraktive Arbeitsplät- • Jürg Bläuer, Portfoliomanager Bahnhöfe Deutschschweiz,
• Infrastrukturen und Angebote, um die Rolle von regionalen
• Mehr Vielfalt im Wohnraum, für alle Gruppen und Budgets ze vor allem im Dienstleistungsbereich, sie müssen meistens SBB AG.
Subzentrum zu verstärken.
• Schöne Empfangssituation am Bahnhof / Granadorareal pendeln = mehr Qualität wäre wünschenswert • B. Jurt, Präsidentin Gewerbeverein Hitzkirchertal, Vertreterin
• Hotel?
• Wenn der Ort allgemein attraktiver werden würde, wäre es vom Bereich Gewerbe.
• Gastronomie, Café, Fachhandel Sport, Gesundheit, Kultur,
auch einfacher, gute Fachkräfte anzuziehen • A. Zettel, Wirtschaftsförderung Kanton Luzern, Gemeinde-
Erholung...
• Die Gewerbebetriebe werden in den nächsten Jahren viele und Regionenbetreuung: Idee Seetal.
• Coworking, Start-up Center
Generationswechsel erleben: die jüngere Generation wird • F. Müller, Müller Ermensee GmbH.
dann neue Flächen brauchen (vgl. Familienbetriebe bis jetzt • A. Müller, Andreas Müller Transporte Ermensee.
im eigenen Haus geführt) • S. Schmid, Schmid, Transporte AG Hitzkirch.
• Mehr Platz für die Entwicklung der ansässigen Wirtschaft • O. Lang, Immo Erlosen AG.
• Mehr sinnvollen Platz für die Wirtschaft: Zu- und Wegfahrt, • U. Felix, Seven-Air Gebr. Meyer AG.
.RQÀLNWPLW:RKQHQ • H. Wessner, Direktor a.i., Leiter Aus- und Weiterbildung,
• Steigendes Steuerniveau bei zu kleinteiliger Verwaltung und Interkantonale Polizeischule.
fehlendem Wachstum • Rita Elmiger, Harmonie Hitzkirch, Schmid Transporte, Bewirt-
schaftung Granador.
• Marc Hauser, CFO & Mitglied der GL, Seven Air Gebr.
Meyer.
• Windpark Lindenberg AG.
Sommer 2019.
MARKT- UND STANDORTANALYSE MIT NUTZUNGSKONZEPTION 10
HITZKIRCHAnliegen für das Areal Weitere mögliche Ansprechspartner
• Das Areal als Visitenkarte für die Gemeinde Welche Nutzungen wo? Coworking • Beni Weber, peka-metall ag & Netzwerk Standortförderung
• Qualitätsvolles Wohnen, moderate Dichte • Die Entwicklung der Gewerbe sollte mehr entlang der Bahnli- • Ideal für das Image von Hitzkirch, als Subzentrum der Regi- der IDEE SEETAL
• Ortsbaulich von guter Qualität QLHLQGHU1lKHYRP%DKQKRI+LW]NLUFKVWDWW¿QGHQ on und für eine gute Story für das Areal • WIKA Schweiz AG
• Mehr Leben, mehr Zukunft, wieder Perspektiven! • Dienstleistungen und hochwertigere Arbeitsplätze gemischt • Ziegruppen: • Thali AG, Distributionsservice
• Gut in die bestehende Struktur integrieren mit Wohnen • YRUDOOHPIU(LQ]HOSHUVRQHQ¿UPHQLQWHUHVVDQW • Hartmetall ESTECH
• Ergänzend zum Zentrum = keine Konkurrenz • Eine Industrie mehr wäre auch gut. • viele arbeiten momentan von zuhause aus (Design, • R. Neumann, Geschäftsführer, Altersheim Hitzkirch/Gemein-
• =LHOSXEOLNXPGDVVLFKPLWGHP2UWLGHQWL¿]LHUHQNDQQ • Evtl. Digitalisierungszentrum Versand, ...) deverband Chrüzmatt.
• Attraktive Arbeitsplätze: • Bedarf Wohnen für alle möglichen Zielgruppen • DXFKIU3HQGOHUPLWÀH[LEOHQ$UEHLWJHEHU 7DJHXQWHU • M. Wyser, Mitglied Geschäftsleitung, Leitung Infrastruktur
• nicht unbedingt Industrie, vor allem in der Nähe des • Koordination von lautem Gewerbe, stillem Gewerbe und der Woche im Coworkingspace und Seminarzentrum, Seminarzentrum Hitzkirch.
Bahnhofs Wohnen • Ein Coworkingspace muss gemanaged werden: möglicher- • Prof. Dr. V. Sigrist, Direktor Departement Technik & Architek-
• modernes Gewerbe • Schöne Empfangssituation am Bahnhof mit Platz und Gast- weise jemand aus der Gemeinde, der physisch vor Ort wäre tur, Hochschule Luzern.
• Detailhandel ronomie/Café. und Betreiberkompetenz hätte?
• Dienstleistungen (Informatik, Architektur, Planung, ...) als • :HLQKDXVXQG0RVWSUHVVHDOV,GHQWL¿NDWLRQVDQNHUSXPSH • 2 Coworkingspaces in Hochdorf
Ergänzung zum bestehenden Gewerbe, neue Dienstleis- • Alti Cherzi, KMU Center, nahe am Bahnhof, https://www.
ter nach Hitzkirch anzulocken wird aber schwierig sein. kmu-center-hochdorf.ch/
• gute Gastronomie: Angebot mit Produkten aus der • Coworking 6280.ch, http://www.6280.ch/de
Region, längerfristig • als Projekt für RNP-Projekt?
• Gastronom als Treffpunkt für das neue Quartier beim Bahn-
hof Hitzkirch und auch für die Ermenseer Bevölkerung.
• Eigentum: Gewerbebetriebe und Industrie kaufen lieber ein
Grundstück und entwickeln es selber.
• Ein Gewerbepark könnte hier gut Platz haben
Etappieren Alterswohnen
• Bahnhofgebiet als wichtiger Verkehrsort: Mobilitätlösung zu
• Bevölkerung allgemein positiv eingestellt gegenüber Wachs- • Soll keine Konkurrenz für das Crhüzmatt Altersheim und das
¿QGHQIU
tum. neue Mehrgenerationen-Wohnquartier Stöcklimatt darstellen
• Langsamverkehrserschliessung Areal - Supermarktgebiet Interviewpartner
• Das Wachstum soll aber nicht zu schnell gehen, sodass die • Bedarf für junge Senioren, die nicht mehr im Einfamilienhaus
mit Migros und Aldi • R. Renz, Gemeinderätin und J. Müller, Sachbearbeiter
lokale Identität und Kultur erhalten bleibt. bleiben wollen aber noch sehr aktiv sind.
• Anbindung des Langsamverkehr Bahnhof - Areal Bauamt von Hitzkirch.
• Herausforderung für die Entwicklung der Infrastrukturen.
• Anbindung des Langsamverkehr westlicher Hitzkircher • L. Wedekind Gemeinderat Ermensee (Sommer 2019).
• Nachfrage für eine grosse Entwicklung wirklich vorhanden?
Dorfsteil - Bahnhof • Jürg Bläuer, Portfoliomanager Bahnhöfe Deutschschweiz,
Achtung: weitere Arealplanungen für die nächsten Jahre.
• Lieber Durchfahrt als Wendeplatz fürs Gewerbe SBB AG.
• Etappierung als Möglichkeit oder Abparzellierung.
• Übergänge gut überdenken: • B. Jurt, Präsidentin Gewerbeverein Hitzkirchertal, Vertreterin
• Bedarf nach Gewerbe, Produktion in verschiedenen Stücke-
• Wohnen - Gewerbe vom Bereich Gewerbe.
lungen: sofort, gross, für alles.
• Pferdehof - Wohnen/Gewerbe wegen Geruchemission • A. Zettel, Wirtschaftsförderung Kanton Luzern, Gemeinde-
• Sicherheit über die Zukunft: sofort.
und Transport-Verkehr und Regionenbetreuung: Idee Seetal.
• F. Müller, Müller Ermensee GmbH.
• A. Müller, Andreas Müller Transporte Ermensee.
• S. Schmid, Schmid, Transporte AG Hitzkirch.
• O. Lang, Immo Erlosen AG.
• U. Felix, Seven-Air Gebr. Meyer AG.
• H. Wessner, Direktor a.i., Leiter Aus- und Weiterbildung,
Interkantonale Polizeischule.
• Rita Elmiger, Harmonie Hitzkirch, Schmid Transporte, Bewirt-
schaftung Granador.
• Marc Hauser, CFO & Mitglied der GL, Seven Air Gebr.
Meyer.
• Windpark Lindenberg AG.
Sommer 2019.
MARKT- UND STANDORTANALYSE MIT NUTZUNGSKONZEPTION 11
HITZKIRCH7. Öffentliche Nutzungen: Entwicklung Richtung Güter und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs
Übersicht Detailhandelsangebote in Hitzkirch und Ermensee Ƿ
• Benchmark-Kategorie: 6‘000-6‘250 Einwohner • Hitzkirch und Ermensee besitzen verglichen mit den Bench-
• Total Detailhändler: 23 mark Gemeinden mehr Angebot in den Kategorien Perio-
• Dienstleister: 15 discher Bedarf und Dienstleistungen. Deutlich kleiner ist
• Gastronomen: 13 hingegen das Angebot der Kategorie Mode & Schönheit und
Kioske.
Die Ergebnisse wurden mit allen vergleichbaren Gemeinden der
Benchmark-Kategorie verglichen. • 'LHQlFKVWHQ)DFKPlUNWHEH¿QGHQVLFKLQ+RFKGRUI
• Coop Bau & Hobby
Die Benchmark-Gemeinden von Hitzkirch sind: • Landi
Balsthal, Biasca, Blonay, Buchrain, Gelterkinden, Kerns, Massa- • Interdiscount
gno, Menzike, Moudon, Rolle, Sargans, Teufen (AR), Uetendorf, • Lidl
Uetikon am See • Hinzu kommen: Tennisplatz, Eisfeld, Fitnessstudio
• In Reinach ist zwar das Angebot an Fachmärkten noch
grösser, jedoch liegt die Gemeinde im Kanton Aaragu und ist
weiter weg. In Reinach gibt es folgende Fachmärkte:
• Landi
• Coop Bau + Hobby
• Fust
ALDI • Interdiscount
COOP • melectronics
• Otto‘s
• concord Matratzen
• Müller
MIGROS M • Hug
• JYSK
• sowie Aldi, Migros, Denner, MacDonalds...
Hauptkategorie Verteilung der Filialen über die
1. Periodischer Bedarf Hauptkategorien in Hitzkirch-Ermensee und im
Ǹ
2. Mode und Schönheit Benchmark. Im Kreis die Anzahl der Filialen
Ǹ
3. Übriger aperiodischer Bedarf
4. Fachmärkte 20% 23%
17%
24%
5. Kioske
6% 10%
6. Dienstleistungen
50 1’048
7. Gastronomie
12% 13%
25%
30%
2% 5% 7%
Hitzkirch-Ermensee 6'000-6'250 Quellen: Retail Atlas Schweiz, Standortbesichtigung und Inter-
views (Sommer 2019).
MARKT- UND STANDORTANALYSE MIT NUTZUNGSKONZEPTION 12
HITZKIRCHFilialen pro 10‘000 Einwohner in Hitzkirch-Ermensee und in den passenden Benchmarkgemeinden
Periodischer Bedarf Aperiodischer Bedarf Dienstleistungen Gastronomie
Rolle Biasca Biasca Biasca
Biasca Gelterkinden Rolle Moudon
Teufen (AR) Balsthal Sargans Kerns
Moudon Uetendorf Balsthal Vétroz
Vétroz Rolle Moudon Sargans
Uetendorf Teufen (AR) Massagno Rolle
Gelterkinden Sargans Uetendorf Teufen (AR)
Hitzkirch-Ermensee Moudon Küttigen Massagno
Massagno Küttigen Hitzkirch-Ermensee Balsthal
Menziken Urtenen-Schönbühl Gelterkinden Menziken
Blonay Buchrain Blonay Hitzkirch-Ermensee
Uetikon am See Hitzkirch-Ermensee Teufen (AR) Küttigen
Küttigen Kerns Menziken Gelterkinden
Buchrain Vétroz Vétroz Blonay
Kerns Massagno Uetikon am See Uetendorf
Balsthal Uetikon am See Kerns Uetikon am See
Sargans Menziken Urtenen-Schönbühl Urtenen-Schönbühl
Urtenen-Schönbühl Blonay Buchrain Buchrain • Verglichen mit den Benchmark Gemeinden von Hitzkirch und
0 10 20 30 40 0 20 40 0 20 40 0 20 40 60 Ermensee zeigt sich, dass die Kategorien Food Fachhandel
Vergleich der Anzahl Filialen pro 10'000 Einwohner in Hitzkirch-Ermensee und in den Benchmarkgemeinden und Supermarkt besonders stark vertreten sind.
• Anzahlmässig ist der Bereich Gastonomie in Hitzkirch/Er-
mensee gut abgedeckt. Gastronomiebetriebe haben in den
letzten 10 Jahren sehr oft die Besitzer gewechselt. Ein guter
Gastronom, der eine gute und feine Küche zu erschwingli-
chen Preisen anbieten würde, fehlt aber noch.
• Potential für mehr Angebot besteht bei den Kategorien
• Drogerie / Apotheke,
Vergleich der Anzahl Filialen pro 10‘000 Einwohner in Hitzkirch-Ermensee und in den Benchmarkgemeinden • Schmuck / Uhren,
• Haushaltswaren / Geschenkartikel,
Spielwaren/Bücher/Mus..
• Optik / Foto,
Haushaltswaren/Gesch..
Tiernahrung/Tierbedarf
Wohnungseinrichtung
Bürobedarf/Papeterie
Parfümerie/Beauty
Drogerie/Apotheke
• Sport und
Übrige Non-Food
Food Fachhandel
Kommunikation
Schmuck/Uhren
Bau und Hobby
Warenhäuser
Supermarkt
Bekleidung
• Baumärkte.
Optik/Foto
Elektronik
Schuhe
Garten
Hobby
Sport
9.8
10 9.2
Läden pro 10'000 Einwohner
4.9
5 4.4 4.2 4.2
3.5 3.5
3.1 3.3 3.3 3.3
2.5 2.4
1.9
1.6 1.6 1.6 1.6 1.6 1.6 1.6
1.1 0.8 1.0 0.8 0.8 1.1
0.7 0.7
0.4 0.4
0 0.0 0.0 0.2 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
Hirzkirch -Ermensee Benchmark
Quellen: Retail Atlas Schweiz, Standortbesichtigung und Inter-
views (Sommer 2019).
MARKT- UND STANDORTANALYSE MIT NUTZUNGSKONZEPTION 13
HITZKIRCH8. Direkt neben der Luzernerstrasse & Bahnstation
RICHTUNG LENZBURG
Bushaltestellen
Zughaltestellen
Strassen
Standort
Das Areal ist gut erschlossen, da es direkt neben dem Bahnhof
liegt und angrenzend zur Strasse ist, die Hitzkirch mit Luzern
und Lenzburg verbindet. Die Strasse, die von Ost nach West
durch Hitzkirch und am Standort vorbei führt, ist hingegen für
Sonntagsfahrten beliebt. Am Bahnhof ist ein Mobility-Auto
stationiert.
Autobahnanschlüsse:
Nationale Autobahn A2 Sursee: 21 km, Emmen: 22 km
Nationale Autobahn A1 Lenzburg: 27 km
RICHTUNG LUZERN Quellen: OpenStreetMap, Bundesamt für Verkehr,
Standortbesichtigung (Sommer 2019).
Darstellung: ImmoCompass AG (Juni 2019).
MARKT- UND STANDORTANALYSE MIT NUTZUNGSKONZEPTION 14
HITZKIRCH9. Hitzkirch & Ermensee: 30 Minuten nach Luzern und Lenzburg, 35 Minuten nach Zug und 40 Minuten nach Zürich
Lenzburg Zug
• ÖV: 39 Min, 2 mal pro h an Werktagen, Direktverbindung • ÖV: 1h13-1h18, 2 mal pro h, 1 mal umsteigen
• Motorisierte Verkehrsmittel: 22 km, 30 min • Motorisierte Verkehrsmittel: 30 km, 36 min
Luzern Zürich
• ÖV: 45 Min, 2 mal pro h an Werktagen, Direktverbindung • ÖV: 1h10, 2 mal pro h, 1 mal umsteigen
• Motorisierte Verkehrsmittel: 25 km, 30 min • Motorisierte Verkehrsmittel: 40 km, 40 min
geringe Erschliessung gute Erschliessung Quellen: OpenStreetMap, GoogleMaps, SBB, Standortbesichti-
Standort gung (Sommer 2019).
Darstellung: ImmoCompass AG (Juni 2019).
MARKT- UND STANDORTANALYSE MIT NUTZUNGSKONZEPTION 15
HITZKIRCH10. Kindergarten, Primar- und Sekundarschule: Zu Fuss sicher erreichbar
Die nächst gelegene Schule ist die Volksschule Hitzkirch, welche
15 Minuten zu Fuss und 8 Minuten mit dem Velo vom Standort
entfernt ist. Die Schule kann über eine Landstrasse erreicht wer-
den, welche nicht stark befahren ist. Die Volksschule Hitzkirch
umfasst die Stufen Kindergarten, Primar- und Sekundarschule.
Neben der Volksschule gibt es eine Musikschule und ein Ju-
gendtreffpunkt für die Schüler der 7ten bis 9ten Klasse.
In Ermensee gibt es ebenfalls eine Schule für die Stufen Primar-
schule und Kindergarten. Dort gehen etwa 100 Kinder bis zur
6. Klasse zur Schule. Die Schule ist vom Areal aus nur durch
die Überquerung der Hauptstrasse zu erreichen, sichere Wege
fehlen.
,QGHQ2UWVWHLOHQ+lPLNRQ*HO¿QJHQ6XO]JLEWHVDXFKGLH
Stufen Primarschule und Kindergarten. Ebenso in der Nachbars-
gemeinde Altwis.
In Baldegg, Hochdorf, steht die Kantonsschule Seetal, welche
mit der S-Bahn in 10 Minuten erreichbar ist. Die Kantonschule
umfasst ein Langzeitgymnasium, ein Kurzzeitgymnasium und
eine Fachmittelschule. In Emmen und Luzern gibt es die nächten
Berufsschulen.
Standort
Quellen: Internetrecherche, Modellierung ImmoCompass.
Darstellung: ImmoCompass AG (Juni 2019).
MARKT- UND STANDORTANALYSE MIT NUTZUNGSKONZEPTION 16
HITZKIRCH11. Ein lebendiger Ort mit Kultur, Freizeit und Sport
In der Gemeinde Hitzkirch gibt es ein Kulturforum mit Kon- Hitzkirch liegt in der Hügellandschaft zwischen dem Baldegger- Zischen dem Baldeggersee und dem Hallwilersee liegt die
zertzyklus, ein Kinder- und Jugendtheater, Kunstaustellungen, see und dem Hallwilersee. Der Baledeggersee ist ein Schutz- Gemeinde Ermensee am Aabach. Im Dorf steht die St. Jakob-
Kabarett, Kleinkunst und Orgelspiel. Auch das Vereinsleben ist gebiet von Pro Natura, an dem schonender Tourismus wie etwa Kapelle, welche eine Station auf dem Pilgerweg nach Santiago
vielfältig: Seniorenturnen, Alphorn, Blauring, Frauen Fit, Fuss- Naturbeobachtung denkbar ist. Aktuell wird die Erweiterung des di Compostela ist. In der Gemeinde gibt es verschiedene Ver-
ball, Jagd, Chor, Motoclub, MUKI, Theater, Trychler etc. Beson- Wanderwegs um den Baldeggersee diskutiert. Am Hallwilersee eine, wie etwa ein Schützenverein, eine Musikgesellschaft und
ders zahlreich sind musikalische und sportliche Vereine. im Ortsteil Mosen gibt es eine Schiffsstation, ein Angebot für Sportverein.
:DVVHUVSRUWHLQH%DGLXQGHLQ&DPSLQJSODW],Q*HO¿QJHQDP
Für die Schüler der 7.-9. Klasse gibt es den Jugendtreff «Joy». Baldeggersee gibt es ebenfalls eine Badi sowie das Schloss Der Kulturverein Ermensee setzt sich für den Erhalt des Brauch-
Etwa 1km vom Standort entfernt liegt ein Skatepark. Für die Heigedd, das man für Feste reservieren kann. tum und der Kultur in Ermensee ein, dazu gehört zum Beispiel
ganz kleinen Kinder gibt es 9 Spielplätze, die über die verschie- das Lichterschwemmen, das Adventsblasen und die Samich-
denen Ortsteile verteilt sind. Zudem gibt Turn- und Mehrzweck- In der Umgebung gibt es einige Wanderwege und einen Vita laus-Besuche zur Weihnachtszeit.
hallen. Die nahe gelegene Gemeinde Aesch bietet mit seinem 3DUFRXUVREHUKDOEYRQ*HO¿QJHQ,Q+LW]NLUFKVWHKWGHUIDVWWDX-
Sport- und Freizeitzentrum «Tellimatt» ein Angebot für Tennis, send Jahre alte Megalithturm aus Grantiblöcken, etwas ausser- Ermensee ist bekannt für den Weinbau und im Besonderen
Badminton, Squash, Minigolf sowie ein Restaurant. Im Zentrum halb liegt die Ruine Grünenberg. den Wein „Römergold“. Obst aus der Region wird auch in der
von Hitzkirch gibt es eine Musikschule, eine Gemeindebibliothek Distillerie Seetal in Hochdorf und der Muff Mosterei in Römers-
und das Gemeindehaus. In der Dorfmitte steht die Pfarrkirche St. wil verwendet. Das Label «Hochstamm Seetal» hat das Ziel,
Pankrazius aus dem 7. Jahrhundert. die Kulturlandschaft der Hochstammbäume in der Region zu
schützen.
Quelle: Internetrecherche, Standortbesichtigung (Sommer 2019).
MARKT- UND STANDORTANALYSE MIT NUTZUNGSKONZEPTION 17
HITZKIRCH12. Wirtschaft: Einige grosse Arbeitsgeber, doch mässiges Beschäftigtenwachstum
Entwicklung der Anzahl Beschäftigte
Körnung der Firmen in Hitzkirch & Ermensee, 2016
Die Anzahl der Beschäftigten in Hitzkirch hat seit 2011 nur leicht In Hitzkirch und Ermensee überwiegen kleine Arbeitsstätte mit 1
zugenommen, im Gegensatz zu den Nachbargemeinden Ermen- bis 9 Arbeitsnehmern. Jedoch gibt es auch 9 Arbeitsstätten mit
see, Hochdorf und Römerswil. Einzig Hohenrain hat seit 2013 50 bis 249 Arbeitnehmer. Somit sind etwa gleich viele Arbeitneh-
eine deutliche Abnahme der Beschäftigten erfahren. mer bei kleinen wie bei grossen Arbeitgebern angestellt.
Quelle: STATENT 2016, BFS.
Darstellung: ImmoCompass AG (Juni 2019). Quelle: STATENT 2011 - 2016, BFS.
MARKT- UND STANDORTANALYSE MIT NUTZUNGSKONZEPTION 18
HITZKIRCH13. Wirtschaft: einige bedeutende Firmen und ortsansässige KMU‘s
1. Biesse Schweiz GmbH 4‘000 Mitarbeitende weltweit
2. WIKA Schweiz AG 270 Mitarbeitende insgesamt, wird
demnächst ausgebaut (+ 40 Arbeitsplätze)
3. Seven-Air Gebr. Meyer AG ca. 150 Mitarbeitende in Hitzkirch
4. Interkantonale Polizeischule Hitzkirch (Campus) 81 Mitarbeitende insgesamt
5. Interkantonale Polizeischule Hitzkirch (Aabach) 81 Mitarbeitende insgesamt
6. Peka-Metall AG* über 50 Mitarbeitende
7. Hartmetall Estech AG über 50 Mitarbeitende
8. EHS Switzerland AG Hauptsitz Schweiz (weniger als
50 Mitarbeiter in Hitzkirch)
9. Ineichen AG 41 Mitarbeitende
10. Vita Bad AG 27 Mitarbeitende
11. Staveb Automation AG 21 Mitarbeitende
12. THALI AG 17 Mitarbeitende
13. Koch Dach Fassaden GmbH 15 Mitarbeitende
14. Thalmann Haustechnik AG 15 Mitarbeitende
15. Kaufmann Systems AG 12 Mitarbeitende
16. Auto Leisibach AG 12 Mitarbeitende
17. Amhof Maler AG 11 Mitarbeitende
18. SCHMID Transporte AG Hitzkirch unbekannt
19. CKW Hitzkirch unbekannt
20. GREGOMATIC (Merisa Produktions AG) unbekannt
21. Achermann Kaminbau unbekannt
22. Müller Transporte unbekannt
23. Andreas Müller Transporte unbekannt
24. Otto Lang - Industriespenglerei unbekannt
*nicht auf der Karte, Firma liegt im Ortsteil Mosen
• Alle weitere Unternehmen sind mehrheitlich Einzelpersonen-
Gewerbebetriebe oder zahlen bis zu 4-5 Beschäftigten.
Quellen: Internetrecherche, Interviews von R. Renz, Gemeinde-
rätin und J. Müller, Sachbearbeiter Bauamt von Hitzkirch und
von L. Wedekind Gemeinderat Ermensee (Sommer 2019).
MARKT- UND STANDORTANALYSE MIT NUTZUNGSKONZEPTION 19
HITZKIRCH14. Die stärkste Branche: Herstellung von Waren
Wirtschaftssektoren in der Region Seetal, 2016 Entwicklung der Arbeitsstätten 2011-2016, Region Seetal
1 Sektor
2 Sektor
3 Sektor
1. Sektor = Landwirtschaft und Bergbau • Die Top Branchen der Region Seetal sind • Am stärksten gewachsen sind hinsichtlich der Anzahl Arbeits-
2. Sektor = Produktion und Reparatur • Herstellung von Waren, Sektor 2 stätte in den letzen Jahren folgende Branchen:
3. Sektor = Handel und Dienstleistungen • Land, Forstwirtschaft, Fischerei, Sektor 1 • )UHLEHUXÀZLVVHQVFKDIWOWHFKQ'/6HNWRU
• Handel Motorfahrzeuge, Sektor 3 • Gesundheits-, Sozialwesen, Sektor 3
• Baugewerbe, Sektor 2 • Handel Motorfahrzeuge, Sektor 3
• Erziehung, Unterricht, Sektor 3 • Grundstücks-, Wohnungswesen, Sektor 3
• Gesundheits-, Sozialwesen, Sektor 3 • Baugewerbe, Sektor 2
• Zu den stärksten Branchen in Hitzkirch gehört die Metallver-
arbeitung. In Ermensee sind die Branchen Bauwirtschaft, • Am stärksten geschrumpft sind hinsichtlich der Anzahl
Schreiner, Transport, Tiefbau und kleine Dienstleister stark. Arbeitsstätte folgende Branchen:
• Land, Forstwirtschaft, Fischerei, Sektor 1
• Verkehr, Lagerei, Sektor 3
Quellen: STATENT 2011 & 2016, BFS, Interview L. Wedekind,
Gemeinderat Ermensee, Interview R. Renz, Gemeinderätin & J.
Müller, Sachbearbeiter Bauamt Hitzkirch (Sommer 2019).
MARKT- UND STANDORTANALYSE MIT NUTZUNGSKONZEPTION 20
HITZKIRCH15. Beschäftigte pro Sektor: Der 2te Sektor dominiert im Vergleich zur Region, nimmt jedoch ab
Beschäftigte in Hitzkirch & Ermensee, 2016 Entwicklung Hitzkirch & Ermensee 2011-2016 Beschäftigte in der Region Sursee, 2016 Entwicklung Region Sursee 2011-2016
Total Beschäftigte in Hitzkirch 2016: Wachstum in Hitzkirch und Ermensee: Total Beschäftigte in der MS Region Sursee 2016: Wachstum in der MS Region Sursee:
• Sektor 1: 414 (13,6%) Vor allem im tertiären Sektor: Büro und hochwertiges Gewerbe. • Sektor 1: 3‘766 (7,9%) Ebenfalls klar der tertiären Sektor: Büro und hochwertiges
• Sektor 2: 1’179 (38,8%) • Tertiärer Sektor: ca. 23 Beschäftigte pro Jahr. Bei 20 m2 pro • Sektor 2: 13’545 (28,4%) Gewerbe.
• Sektor 3: 1’445 (47,6%) Person sind das: ca. 460 m2 Mehrbedarf pro Jahr. • Sektor 3: 30’438 (63,7%) • Tertiärer Sektor: ca. 675 Beschäftigte pro Jahr. Bei 20 m2
• Sekundärer Sektor: ca. -6 Beschäftigte pro Jahr. Bei 40 m2 pro Person sind das: ca. 13‘500 m2 Mehrbedarf pro Jahr.
Vergleich zu 2011: Hitzkirch zählt 2016 rund 80 Beschäftigte werden hier 240 m2 frei. Vergleich zu 2011: Die MS Region Sursee zählt 3‘878 Beschäf- • Sekundärer Sektor: ca. 125 Beschäftigte pro Jahr. Bei 40 m2
mehr als 2011. Das Beschäftigtenwachstum beträgt 2.6%. tigte mehr als 2011. Das Beschäftigtenwachstum beträgt 8.1%. pro Person sind das: ca. 5‘000 m2 Mehrbedarf pro Jahr.
Pro Jahr sind das 16 Beschäftigte mehr. Würde die Wirtschaft Pro Jahr sind das 775 Beschäftigte mehr über die Sektoren
anteilsmässig zur Region wachsen, wären in Hitzkirch/Ermensee verteilt.
eine Zunahme von jährlich 50 Beschäftigten möglich.
Im Vergleich zur MS Region Sursee ist der Primäre und Se-
kundäre Sektor in Hitzkirch und Ermensee deutlich grösser,
während der tertiäre Sektor in der MS Region Sursee überwiegt.
Jedoch holt der tertiäre Sektor in Hitzkirch und Ermensee bezüg-
lich Wachstum auf.
Quelle: STATENT 2011 & 2016, BFS.
MARKT- UND STANDORTANALYSE MIT NUTZUNGSKONZEPTION 21
HITZKIRCH16. Die Erwerbstätigen kommen aus den Nachbargemeinden, Emmen & Luzern
Laut der Pendlerstatistik des BFS aus dem Jahr 2014 kommen
die meisten Erwerbstätigen die in Hitzkirch und Ermensee
arbeiten aus den beiden Gemeinden selbst. Auch aus den
Nachbargemeinden kommen einige Beschäftigte nach Hitzkirch
und Ermensee. Zwischen 2% und 10% aller Beschäftigten die
in Hitzkirch & Ermensee arbeiten stammen jeweils auch den
Gemeinden Hochdorf, Reinach, Menziken, Aesch und Hohen-
rain. Einige wenige Arbeitnehmer stammen auch aus Luzern und
Emmen, nämlich zwischen 1% und 2% aller Beschäftigten in
Hitzkirch und Ermensee.
Quelle: Pendlerstatistik, BFS (2014).
MARKT- UND STANDORTANALYSE MIT NUTZUNGSKONZEPTION 22
HITZKIRCH17. Die Bevölkerung wächst - sowohl in Hitzkirch als auch in den Nachbargemeinden
Bevölkerungsverteilung Bevölkerungsentwicklung
Quelle: STATPOP 2017, BFS. • 2017 zählte die Bevölkerung in Hitzkirch 5201 Einwohner. • Die Nachbargemeinden weisen eine ähnliche Entwicklung
Darstellung: ImmoCompass AG (Juni 2019). • Die Entwicklung der Bevölkerung in Hitzkirch hat seit 2010 wie Hitzkirch auf. Einzig in Hohenrain nimmt die Bevölke-
zugenommen. Innerhalb von 7 Jahren ist die Bevölkerung rung seit 2015 wieder ab. Und Aesch weist seit 2013 ein
um 9.4% und somit um 489 Einwohner gestiegen. GHXWOLFKVWlUNHUHV:DFKVWXPDXI QLFKWDXIGHU*UD¿N
• In Ermensee hat die Bevölkerung seit 2014 zugenommen, Dabei handelt es sich jedoch um sehr kleine Gemeinden,
von 865 Einwohnern ist sie innert 3 Jahren um 119 Einwoh- bei denen kleine Schwankungen in der Bevölkerungszahl
ner auf 984 Einwohner angewachsen. stark ausfallen.
Quelle: STATPOP, BFS.
MARKT- UND STANDORTANALYSE MIT NUTZUNGSKONZEPTION 23
HITZKIRCH18. Die Generation 50+ wächst, es gibt weniger Einpersonenhaushalte als in der Umgebung
Altersstruktur • Die Alterstruktur in Hitzkirch hat sich innerhalb von 5 Jahren
folgendermassen verändert:
Hitzkirch Ermensee • Am deutlichsten hat die Altersgruppe der 5- bis 14-Jähri-
gen abgenommen, sowie der 40- bis 49-Jährigen.
• Ebenfalls leicht abgenommen hat die Altergruppe der 15-
bis 29-Jährigen.
• Gleichzeitig hat der Anteil der über 50-Jährigen deutlich
zugenommen.
• In Ermensee ist das Bild nicht ganz so klar:
• Ebenfalls zugenommen hat die Altergruppe der über
50-Jährigen mit Aussnahme der 65- bis 69-Jährigen.
• Abgenommen hat hingegen die Altersgruppe der 15- bis
34-Jährigen.
• Die Haushaltsstruktur in Hitzkirch sieht folgendermassen
aus:
• 1-Personenhaushalte 24%
• 2-Personenhaushalte 34%
• 3-Personenhaushalte 14%
• 4-Personenhaushalte 16.5%
• 5-Personenhaushalte 8%
• 6-Personenhaushalte 3.5%
• Die Haushaltsstruktur in Hitzkirch ist sehr ähnlich zu der von
Ermensee. Beide weisen einen kleineren Anteil an Einper-
sonenhaushalten auf als der Wahlkreis Hochdorf und die
Kantone Luzern und Aargau. Hingegen ist der Anteil der
Haushalte mit 3 bis 6+ Personen in Hitzkirch und Ermensee
grösser.
• Bei den Nachbargemeinden sticht Aesch mit 40% 2-Perso-
Haushaltsstruktur nenhaushalten hervor. In Menziken machen die 1-Perso-
nenhaushalte 32,5% aus, während in Altwis ihr Anteil nur bei
14,6% liegt.
Quelle: STATPOP, BFS.
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