Neueröffnung nach Umbau - Konzepte zum Umbau von Warenhäusern und Einkaufs centern - StadtBauKultur NRW
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Neueröffnung
nach Umbau
Konzepte zum Umbau
von Warenhäusern
und Einkaufscentern
Rolf Junker, Nicole Pöppelmann,
Holger Pump-Uhlmann
Inhalt
NEUERÖFFNUNG NACH UMBAU
Vorwort: Hartwig Schultheiß 04
1. Aufgabenstellung / Einordnung 05
2. Warenhäuser
Allgemeine Einordnung 07
Leer stehende Warenhäuser und ihre Revitalisierung 14
3. Umbau und Umnutzung von Warenhäusern – Best-Practice-Beispiele 17
3.1 Siegen | ehemaliger Kaufhof | KrönchenCenter 18
3.2 Neuss | ehemaliger Horten | Rheinisches Landestheater und Verwaltungssitz Rhein-Kreis Neuss 21
3.3 Lünen | ehemaliger Hertie | Wohn- und Geschäftshaus 25
3.4 Gelsenkirchen-Buer | ehemaliger Hertie | Lindenkarree 28
3.5 Detmold | ehemaliger Hertie | großflächiger Einzelhandel 31
3.6 Hamm | ehemaliger Horten | Heinrich-von-Kleist-Forum und Platz der Deutschen Einheit 34
4. Strategien zum Umgang mit leer stehenden oder prolembehafteten großen Warenhäusern
Gesamtstädtische Bedeutung versus Eingriffsmöglichkeiten 39
Umnutzungsoptionen und -bedingungen 41
Erhalt oder Abriss und Neubau? 43
5. Innerstädtische Einkaufscenter
Allgemeine Einordnung 45
Revitalisierungsbedarf bei Einkaufscentern 49
6. Umbau- und Umnutzungspotenziale von Einkaufscentern – Fallstudien 51
6.1 Gummersbach | Bergischer Hof 53
6.2 Dorsten-Barkenberg | Wulfener Markt 55
6.3 Bochum | City-Point und Drehscheibe 58
6.4 Wuppertal | Rathaus-Galerie 61
6.5 Solingen | Clemens-Galerien 65
7. Strategien zum Umgang mit leer stehenden oder problembehafteten Einkaufscentern
31.05.2015
Grundsätzliche Einordnung 69
Indizien für die Revitalisierung von Einkaufscentern 71
–
Funktionale und baustrukturelle Aspekte der Umnutzung 72
SBK #10
8. Resümee 76
Literatur 78
Über die Autoren 81
Impressum 82
03
Wiederkehrende Herausforderungen sind die
Vorwort
Diskussion um den zentrenrelevanten Handel
an den Stadträndern, der Kampf um Lagegunst,
die Kannibalisierung des Einzelhandels, der
Umgang mit leerstehenden Handelsimmobilien usw.
In Zeiten exponentiell steigender Online-
HARTWIG SCHULTHEISS, ARCHITEKT Umsätze und eines stetig wachsenden Verdrän-
VORSTANDSVORSITZENDER STADTBAUKULTUR gungswettbewerbs ist die Kooperation von
NRW E. V., STADTDIREKTOR DER STADT MÜNSTER Stadt und Handel notwendiger denn je. Städte
müssen wieder zu Marktplätzen werden – zu
identitätsstiftenden Orten der Begegnung und
der Kommunikation. Die Zukunft der Stadt muss
somit zunehmend im öffentlichen Raum spielen.
Das Internet kann nicht nur Showroom für den
stationären Handel sein, sondern auch Lockstoff
für die Innenstädte werden: für Erlebnisräume
und multifunktionale Orte realen Begegnens.
Städte sind Spiegelbilder ihrer Gesellschaft. Noch sind jedoch vielerorts die Probleme
Die Kluft zwischen starken Wirtschaftsregionen des stationären Handels, die Umsatzeinbrüche
und wachsenden Städten einerseits und wirt- durch verändertes Kaufverhalten spürbar. Zahl-
schaftlich kritischen, schrumpfenden Städten reiche – auch traditionelle – Warenhäuser stehen
andererseits nimmt zu. Stadt und Handel sind bereits leer oder sind akut von Leerstand bedroht.
seit jeher eng mit diesen Prozessen verbunden. An diesen Gebäuden, einst die „Kathedralen“
STUDIE
Der Handel bildete die wirtschaftliche der westlichen Wohlstandsgesellschaft, sind die
Grundlage für die Entstehung städtischer Ansied- Veränderungen im Handel – und auch die Aus-
lungen. Im Gegenzug boten die Städte die ideale wirkungen auf den städtischen Raum – am deut-
räumliche Grundlage, um Handel zu treiben. Viele lichsten abzulesen. Eine ähnliche Entwicklung droht
stadtbildprägende Architekturen und Stadträume langfristig auch vielen Einkaufscentern, sollte es
sind über die Jahrhunderte aus dem Zusammen- nicht gelingen, diese Strukturen an die sich än-
spiel zwischen Stadt und Handel hervorgegangen: dernden Bedingungen im Einzelhandel anzupassen.
Straßen, Wege, Plätze, Märkte und Passagen, Dass diese Veränderungen nicht immer
Einkaufsstraßen, Geschäftshäuser, Kaufhäuser zum Nachteil der Städte sein müssen oder sogar
und Einkaufscenter. Heute wird der öffentliche als Chance erkannt werden können, zeigen die
Raum unserer Innenstädte signifikant durch Beispiele von erfolgreich umgenutzten und um-
den angrenzenden Handel geprägt. gebauten Warenhäusern, die in dieser Publikation
An dem symbiotischen Verhältnis zwischen vorgestellt werden. Sie zeigen auch, dass ein
Stadt und Handel hat sich bis heute nichts Erhalt dieser Gebäude nicht nur eine wirtschaft-
geändert. Im Gegenteil: Ohne Handel sind keine liche Alternative darstellt, sondern auch einen
attraktiven und vitalen Innenstädte denkbar, er Beitrag zu einer nachhaltigen und geschichts-
bestimmt zu einem erheblichen Teil die Qualität bewussten Stadtentwicklung leisten kann.
unserer Städte. Aber der permanente gesell- StadtBauKultur NRW richtet mit diesen
schaftliche und wirtschaftliche Veränderungs- Beispielen auch einen Appell an Kommunen,
prozess, dem Stadt und Handel unterworfen sind, Handel und Unternehmen, weitsichtig zu „handeln“
erfordert eine große Anpassungsfähigkeit. und eng zusammenzuarbeiten.
Kommunen und Unternehmen stehen hier
gemeinsam in der Verantwortung. Sie müssen
dafür Sorge tragen, dass sich Stadt und Handel im
Sinne einer zukunftsfähigen Entwicklung ergänzen.
04
1. Aufgabenstellung/
Einordnung
NEUERÖFFNUNG NACH UMBAU
Der Einzelhandel in Deutschland sieht sich ins- In den vergangenen 20 Jahren war das inner-
besondere seit den 1970er Jahren gravierenden städtische Einkaufscenter das Erfolgsmodell
Veränderungen ausgesetzt. Im Wesentlichen der Immobilien- und Einzelhandelswirtschaft.
sind hierfür ein erhebliches Flächenwachstum, Entsprechend viele Center sind in dieser Zeit
veränderte Standortanforderungen in verschie- gebaut worden. Relativ neu ist die Tatsache, dass
denen Betriebsformen und ein sich stetig aktuell nicht mehr alle innerstädtischen Einkaufs-
wandelndes Kundenverhalten verantwortlich.¹ center befriedigend bewirtschaftet werden
Aufgrund der Bedeutung des Einzelhandels können. Infolge des immer schärfer werdenden
für die Entwicklung der (Innen-)Städte waren Wettbewerbs, ausgelöst vor allem durch ein
damit auch große städtebauliche Veränderungen stetiges Wachstum an Einzelhandelsflächen,
verbunden. Hier sind bezogen auf die großen sind inzwischen auch bei ihnen Probleme nicht
Betriebstypen aktuell zwei Veränderungen beson- mehr zu übersehen.
ders prägend: erstens die Aufgabe einer großen Für die Zukunft ist – auch wegen der starken
Zahl von Warenhäusern und zweitens der enorme Zuwachsraten im Internethandel – zu erwarten,
Erfolg und – damit verbunden – die deutliche dass nicht nur weitere Warenhäuser, sondern
Zunahme von zentral gesteuerten Einkaufscentern. auch Einkaufscenter in eine Vitalitätskrise geraten,
Diese „zentralistischen Handelsformen stellen dass ihre Umnutzung ansteht oder gar ein Abriss
den größten Eingriff in die Stadtstruktur seit ins Auge gefasst werden muss. Vor diesem
der Großstadtwerdung Ende des 19. Jahrhunderts Hintergrund will die Landesinitiative StadtBauKultur
dar“.² Sie haben in den Städten zu erheblichen NRW 2020 im Rahmen ihres Themenschwer-
Umwälzungen geführt und umfangreiche Über- punktes UmBauKultur den Fragen des Umbau-
legungen notwendig gemacht, wie mit diesen und Umnutzungspotenzials von Warenhäusern und
Entwicklungen umzugehen ist.³ Einkaufscentern nachgehen. Im Einzelnen geht es
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Seit bald drei Jahrzehnten ist die tief dabei um folgende Fragen:
greifende Krise der Betriebsform Warenhaus
–
spürbar, die lange Zeit die Innenstädte geprägt hat. Welche Möglichkeiten gibt es, großflächige
SBK #10
Inzwischen wurden viele Warenhäuser aufgegeben. Einzelhandelsbauten zukünftig sinnvoll und
Eine ganze Reihe von Standorten ist bereits nachhaltig von den städtebaulichen und
wieder einer neuen Nutzung zugeführt worden. architektonischen Fehlern der Vergangen-
Daher liegen für diesen Betriebstyp umfangreiche heit zu befreien?
Erfahrungen mit erfolgreich verlaufenen Umnut- Können sie sinnvoll weitergenutzt werden –
zungen vor, von denen einige in dieser Publikation und wenn ja, wie?
exemplarisch dokumentiert werden.
05
Wie können die betroffenen Standorte wir auch den an diesen Projekten beteiligten
wieder zu einem Nukleus der inner- Architekten, Projektentwicklern und Center-
städtischen Revitalisierung werden? managern für ihre Gesprächsbereitschaft und
für die Versorgung mit Foto- und Planmaterial.
In jeweils eigenen Einführungskapiteln zu den Ohne ihre Hilfestellungen wäre die Publikation
Gebäudetypen Warenhaus und innerstädtisches nicht möglich geworden.
Einkaufscenter werden in diesem Heft die maß- Insbesondere danken möchten wir dem
geblichen Bestimmungsfaktoren und Perspektiven Vorstand und der Geschäftsführung der Landes-
der beiden betroffenen Betriebsformen kurz initiative StadtBauKultur NRW 2020 für ihre uner-
erläutert (vgl. Kapitel 2 und 5). Dabei werden neben müdlich fördernde Unterstützung des Projekts.
architektonischen und städtebaulichen Aspekten Ihre kritisch-konstruktive Begleitung und die
auch räumlich-funktionale sowie ökonomische damit verbundenen intensiven Diskussionen waren
Parameter angesprochen, um der Komplexität des hilfreich und wichtig für die Durchführung
Themas gerecht zu werden. Darauf aufbauend des Projekts.
erfolgt im Fall der Warenhäuser eine beispielhafte
Darstellung bereits erfolgreich durchgeführter
Umbauten. Für Not leidende innerstädtische Ein-
kaufscenter unterschiedlichen Typs werden die
Bestandssituation sowie – daraus abgeleitet –
Handlungsoptionen aufgezeigt. Konkrete Umbau-
konzepte können für diesen Betriebstyp (noch)
nicht vorgelegt werden, da sich die bei Centern
durchgeführten Umbauten bisher nur auf ihre
STUDIE
innere Struktur bezogen. Bei ihnen erfolgte in der
Regel lediglich eine Art „Facelifting“. Den jeweili-
gen Centertypen werden typische Schwachstel-
len aus städtebaulicher Sicht zugeordnet und
für einige Fälle erste Umbau- und Umnutzungs-
optionen diskutiert.
Das Heft will Anregungen geben, wie in
Zukunft mit Umbauten von Großimmobilien des
Einzelhandels umzugehen ist. Letztlich wird auch
die Frage diskutiert, ob sich Städte vor dem
Hintergrund der Vollversorgung weitere mono-
funktionale, teilweise städtebauliche Strukturen
auflösende Gebäude überhaupt noch leisten
können. Und wenn ja, wie diese im Sinne einer
nachhaltigen Stadtentwicklung auf zukünftige
Umnutzungen vorbereitet werden können.
Die Autoren bedanken sich an dieser Stelle
ausdrücklich bei den an der Erstellung dieser Un- 1 Ausführlich hierzu: Reink 2014: 11–20
tersuchung beteiligten Städten Bochum, Detmold, 2 Guratzsch 2013
Dorsten, Gelsenkirchen, Gummersbach, Hamm, 3 Dabei resultiert das kommunale Interesse an diesen
Prozessen im Wesentlichen aus zwei Aspekten: Einmal
Lünen, Neuss, Siegen, Solingen und Wuppertal waren die Objekte der Einkaufsort der Stadt, ein Verlust
für die freundliche Unterstützung, insbesondere dieser Einrichtung ist meist ein wichtiges gesellschaftliches
bei den dortigen für Stadtplanung zuständigen Thema in der Stadt. Daneben führt ein Verwaisen dieser
meist in zentralen Lagen befindlichen, großen Objekte zu
Dezernaten und Geschäftsbereichen. Für die erheblichen negativen Ausstrahlungseffekten auf das städ-
Untersuchung der Warenhaus-Fallbeispiele danken tebauliche Umfeld.
06
2. Warenhäuser
NEUERÖFFNUNG NACH UMBAU
Allgemeine
ungeheures Warenangebot zur Schau gestellt.
Einkaufen sollte mehr als pure Zweckerfüllung
Einordnung¹
sein. Shoppen wurde zu einem Erlebnis und zum
gesellschaftlichen Ereignis. Die Gebäude unter-
strichen ihren Anspruch nach außen durch präch-
tige und repräsentative Fassaden. Es entstanden
Prunkstücke der Architektur, die insbesondere
nachts durch die Beleuchtung eine märchenhafte
Aura erhielten.
Als erstes echtes Warenhaus gilt der
„Bon Marché“ in Paris,³ der 1838 eröffnet wurde.
In Deutschland eröffneten die ersten Warenhäuser
einige Jahre später und verbreiteten sich dank
ihres Erfolgs rasch: 1876 übernahm Georg Wertheim
in Stralsund das Textilgeschäft seiner Eltern,
Warenhäuser stehen seit einigen Jahrzehnten 1881 eröffnete Rudolf Karstadt sein „Manufactur-,
unter einem erheblichen Wettbewerbsdruck. Confections- und Tuchgeschäft“ in Wismar und
Ihre Anteile am Einzelhandelsumsatz sinken konti- ein Jahr später Hermann Tietz einen „Laden für
nuierlich; dementsprechend mussten viele Häuser Garn-, Knopf-, Posamentier-, Weiß- und Wollwaren“
schließen und sogar einige Konzerne aufgeben. in Gera.⁴ Die Liste lässt sich mit Namen wie
Wegen der großen Bedeutung für die Entwicklung Theodor Althoff in Dülmen und Simon Schocken
der städtischen Zentren war und ist diese Pro- in Zwickau leicht erweitern. So sprossen vom
blematik auch stets Gegenstand politischer und ausgehenden 19. Jahrhundert bis zum Ersten
planerischer Diskussionen. Weltkrieg in deutschen Städten überall monumen-
Die Geschichte der Warenhäuser beginnt tale Warenhäuser aus dem Boden – wenngleich
etwa Mitte des 19. Jahrhunderts. Diese neue auch wesentlich später als in Frankreich oder den
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Angebotsform zielte mit ihrem Warensortiment – USA. Das Prinzip „Alles unter einem Dach“ wurde
im Gegensatz zu ihrem Vorläufer, der Passage – zu ihrem Erfolgskonzept, weil es die Idee einer
–
auf eine breitere Käuferschicht, die mit dem uralten urbanen Einrichtung konsequent fortsetzte:
SBK #10
erstmals zur Verfügung stehenden Massenangebot Kaufhäuser waren im Grunde nichts anderes
der industriellen Warenproduktion angesprochen als überdachte Marktplätze, die in die Vertikale
werden sollte. Neue Verkaufsprinzipien waren wuchsen. Dabei waren die Warenhäuser aber
vor allem ein breites Angebot auf Vorrat, ein hoher nicht nur Orte des Konsums, sondern ebenso
Umsatz sowie kleine und dabei feste Preise.² urbane Treffpunkte. Als Gebäude für den Handel,
In großen, lichtdurchfluteten Räumen wurde ein die durch ihre Marktfunktion ein ganz wesentliches
07
Abb. 1: Paris, Grands Magasins du Printemps, 1865 eröffnet, Abb. 2: Berlin, Warenhaus Karstadt, 1929 eröffnet,
Architekt: Paul Sédille Architekt: Philipp Schaefer
Element für unser Verständnis von Stadt in sich Stahlbetonbau nicht länger ein tragendes Bau-
tragen, erlangten sie sehr schnell eine herausra- element sein musste, wurde zunehmend zu einem
gende Anziehungskraft in den Städten. Sie wurden Werbeträger. Natürlich kamen der Fassade immer
Impulsgeber für den Einzelhandel, Architektur- noch traditionelle funktionale Aufgaben zu, wie
ikonen und Touristenattraktionen. Die erste Krise die Belichtung der Innenräume und die Aussicht
erlebte der Betriebstyp durch den Ersten Welt- von innen nach außen. Jedoch wurde auf den
krieg. Er schnitt Deutschland von Warenlieferun- repräsentativen Aspekt des äußeren Gewandes in
STUDIE
gen aus dem Ausland ab, führte zu sinkenden Anlehnung an die klassische Architektursprache
Bevölkerungszahlen und mündete letztlich in einer immer weniger Wert gelegt. Von derartigen Zwän-
Weltwirtschaftskrise. gen befreit, konnte die Fassade nun zu einem
Im Gegensatz zu den Warenhauspalästen eigenen Markenzeichen werden, das vielerorts als
des 19. und frühen 20. Jahrhunderts, die Émile Variation eines und desselben Themas in Erschei-
Zola als das Paradies der Damen (Au Bonheur nung trat. Nachts effektvoll beleuchtet, konnte
des Dames, 1884) beschrieb, wurde die Architek- es auf den Betreiber hinweisen, ohne dabei den
tur der Warenhäuser in den 1920er Jahren von jeweiligen städtebaulichen Kontext zu ignorieren.
einer ästhetischen Versachlichung bestimmt. Die Warenhäuser sollten weiterhin einen beson-
Das Warenhaus entwickelte sich vom komplexen deren Blickpunkt innerhalb ihres urbanen Umfelds
Raum des Sinnesrausches zum optimal genutz- darstellen. Insbesondere der Karstadt-Konzern
ten department store. Innere Organisation und und die Firma Schocken machten sich dieses
Gestaltung wurden ökonomisiert. Die Grundrisse Gestaltungsprinzip zu eigen. Bei letzterem Kauf-
waren von einer ökonomischen Wegeführung hausbetreiber denkt man unwillkürlich an den
geprägt. Wegen der Übereinanderstapelung der Architekten Erich Mendelsohn, der wohl wie kein
Verkaufsflächen erlangten Treppen, Fahrstühle anderer eine Synthese aus Corporate Design und
und die neuartigen Rolltreppen besondere Be- einer dynamisch-expressiven Großstadtarchi-
deutung. Eine Formenberuhigung der Architektur tektur kreierte und damit diese Bauaufgabe zu
rückte die Waren in den Vordergrund. seiner Zeit eindrucksvoll auf ein neues Niveau
Auf das äußere Erscheinungsbild wurde anhob (Kaufhäuser Schocken in Stuttgart 1926–
zwar weiterhin erheblicher Wert gelegt, dennoch 1928 und in Chemnitz 1927–1930).
trat hier eine entscheidende Veränderung ein, Massive Umwälzungen in der Eigentums-
die die Identitätsbildung des Bautypus „Waren- situation waren dann infolge der Machtübernahme
haus“ ganz wesentlich prägen sollte: Die Fassade, durch die Nationalsozialisten festzumachen. Da
die aufgrund der bautechnischen Entwicklung im „jüdische Kaufleute und Unternehmer im Handel
08
NEUERÖFFNUNG NACH UMBAU
Abb. 3: Chemnitz, Warenhaus Schocken, 1930 eröffnet, Abb. 4: Frankfurt am Main: Warenhaus Kaufhof, 1950
Architekt: Erich Mendelsohn als zweigeschossiger Bau eröffnet, 1954 aufgestockt,
Architekt: Peter Grund
eine gewichtige Rolle spielten, konnten aus dieser als charakteristisch erkannt werden sollte, bedurf-
Tatsache heraus leicht Generalisierungen formu- te es einer simplifizierten Formensprache, die
liert werden: Das Warenhaus selbst wurde zur sich vom architektonischen Umfeld als Blickfang
jüdischen Einrichtung“⁵ – und die Unternehmen abhob und zugleich über Merkmale verfügte, die
wurden nach und nach „arisiert“⁶. auch andernorts eine Wiedererkennung zuließen.
Nach dem Zweiten Weltkrieg kam es dann Ein weiteres mit der zunehmenden Mobilität
zu einer neuen Blütezeit der Warenhäuser.⁷ Im einhergehendes Phänomen war die planerische
Spannungsfeld zwischen Wiederaufbau und städte- Einbeziehung von Parkhäusern. Die Schaffung
baulichem Neubeginn im Sinne einer funktional von Parkmöglichkeiten für die Kunden wurde zu
gegliederten und aufgelockerten sowie autoge- einem elementaren Aufgabenbereich innerhalb
rechten Stadt bildeten die Warenhäuser wichtige des Bauens von Warenhäusern. Viele Parkhäuser
Fixpunkte in der City. An zentralen Stellen der entstanden darum als architektonische Einheit mit
Stadt sollten die Warenhäuser als Anziehungs- den Warenhäusern: als Parkdeck auf dem Dach,
punkte wirken, um vorhandene Einkaufsgegenden in Form eines eigenständigen Parkhauses oder als
zu stärken oder zu verlagern. Die Warenhaus- Tiefgarage.
ketten versuchten sich mit großen Investitionen die Nicht zuletzt um das breite Warenangebot,
besten Plätze zu sichern und arbeiteten zuneh- welches das „Wirtschaftswunder“ der Nach-
mend mit festen Architekturbüros zusammen, um kriegszeit für jedermann erlebbar machte, besser
in den verschiedenen Städten ein einheitliches räumlich unterbringen zu können und in den
Aussehen der Gebäude zu gewährleisten. Mittelpunkt der räumlichen Inszenierung zu
Die individuelle Mobilität prägte in dieser stellen, setzten die Warenhäuser baulich auf
Zeit zunehmend das Alltagsleben und das Gesicht demonstrative Geschlossenheit, Schlichtheit
der autogerechten Städte. Mit dem Pkw gelangte und Funktionalität bei den Fassaden, die als
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man nun direkt in das Schlaraffenland der 1950er Markenzeichen des jeweiligen Konzerns gestaltet
und 1960er Jahre – in die Warenhäuser. Aus der wurden. Die Fassaden der einfachen Baukörper
–
wachsenden Mobilität resultierten auch Verände- wurden je nach Konzernzugehörigkeit in ein relativ
SBK #10
rungen des äußeren Erscheinungsbilds. Die einheitliches Gewand gekleidet, das primär als
mit der Automobilisierung einhergehende höhere Werbeträger und Erkennungszeichen der jeweili-
Geschwindigkeit, mit der man sich durch den gen Kaufhauskette diente. Zu den Pionieren dieser
öffentlichen Straßenraum bewegte, veränderte Entwicklung gehörte neben Harald Loebermann
auch die räumliche Wahrnehmung der Menschen. und Helmut Rhode (Merkur Duisburg, 1958) vor
Da die Fassadengestaltung schon im Vorbeifahren allem Egon Eiermann (Horten Heidelberg, 1961 mit
09
Robert Hilgers). Dessen Gitterwerkfassade für die
Horten-Warenhäuser wurde zum unübersehbaren
Zeichen, das die Identität mit der Marke herstellte.
Einerseits verhalf diese Art der Fassadengestal-
tung den Warenhäusern zu weiter Verbreitung und
Popularität, andererseits jedoch beschwor sie
eine heftige Kritik an diesen offensichtlich selbst-
genügsamen Bauformen herauf.
Demgegenüber wurde auf die Ausgestal-
tung der Erdgeschossfassade, also des Kontaktbe-
reichs zwischen Fußgängerweg und Verkaufsraum,
besonderer Wert gelegt. Eingänge und Schaufens-
ter wurden so gestaltet, dass sie die Passanten
quasi in die Verkaufsräume hineinzogen. Aufgrund
der Geschlossenheit bedurfte es nun eines durch-
dachten klimatechnischen Konzepts, um eine
starke Aufheizung der Innenräume zu vermeiden.
Im Inneren der Gebäude zielte die Warenpräsen-
tation auf eine klare, technisch perfekte Ästhetik.
So bildete sich ein Repertoire einfacher Formen
und großflächiger Raumbegrenzungen heraus.
Außer der Forderung nach großen zusammenhän- Abb. 5: Stuttgart, Warenhaus Merkur, 1967 eröffnet,
genden Verkaufsflächen gab es für die Architekten Architekt: Egon Eiermann
STUDIE
kaum weitere bindende Vorgaben zu beachten.
Das schon zu Weimarer Zeit bestehende Raum- „gegliederten und aufgelockerten“ sowie der
programm wurde um Restaurants bzw. Schnell- „autogerechten Stadt“ richtete. Die Wahrneh-
restaurants erweitert. Den Verkehrselementen – mung dieser Warenhäuser im öffentlichen
Fahrstuhl, Treppe, Rolltreppe – wurde zunehmend Straßenraum beschwor Unmut herauf. Pauschal
mehr Aufmerksamkeit geschenkt. Mit dem Zusam- lautete der Vorwurf, die Nachkriegswarenhäuser
menschluss der Elemente Treppe und Rolltreppe seien „durchrationalisierte Waren- und Verkaufs-
in zentraler und den Kundenaufzügen in dezent- schachteln, abgeschlossen nach außen, Illusions-
raler Lage wurde der künftige Erschließungskanon fabriken im Inneren.“⁸
entwickelt. Eine leichtere und transparentere Ihren Bedeutungszenit überschritten die
Konstruktion von Rolltreppen und Kundenaufzü- Warenhäuser Anfang der 1970er Jahre, als es in
gen erleichterte die Orientierung und minimierte Westdeutschland noch 1.150 Kauf- und Waren-
Sichtbehinderungen. häuser gab, die einen Anteil von 10 Prozent des
Gegen die zunehmend introvertierter gesamten Einzelhandelsumsatzes auf sich ver-
angelegte Architektur erhob sich immer häufiger einten.⁹ Seitdem sank der Umsatzanteil stetig:
Kritik. Die Vereinfachung der Gestalt und die Lag er 1990 noch bei 4,6 Prozent, waren es 2010
Abschirmung der Innenwelt der Warenhäuser vom nur noch 2 Prozent.¹⁰ Mitverantwortlich hierfür
Außenraum führten vielerorts zu einer empfindli- war neben der allgemeinen Steigerung der Ver-
chen Störung des Stadtbilds. Die planerische kaufsflächen und einem sich ständig ändernden
Schwerpunktsetzung auf die Wahrnehmung der Kundenverhalten das Vordringen zweier neuer
Marke, die Erreichbarkeit mit dem Auto und die Betriebstypen: des Verbrauchermarkts und des
räumliche Ökonomisierung führte zu solitären Einkaufscenters, beide zunächst vornehmlich
Großbauten, gegen die sich ab den 1970er Jahren auf der „grünen Wiese“ errichtet. Als die Einkaufs-
zunehmend die Kritik an den Auswüchsen des center in den 1990er Jahren mehr und mehr in
Nachkriegsstädtebaus unter den Leitbildern der die Innenstädte vordrangen, wurden sie zu einer
10unmittelbaren räumlich benachbarten Konkurrenz 450
14
der Warenhäuser. 400
Die Kunden verabschiedeten sich vor die- 12
UMSATZ (MRD. EURO)
ANZAHL WARENHÄUSER
350
sem Hintergrund verstärkt vom Motto „Alles unter 300 10
einem Dach“ und bevorzugten die spezialisier- 250 8
ten Angebote des „Shop-in-Shop-Prinzips“ der
NEUERÖFFNUNG NACH UMBAU
200
6
Einkaufscenter. Zudem mieden sie immer häu- 150
4
figer die Obergeschosse, weil der Wunsch nach 100
Bequemlichkeit wuchs und die Warenhäuser zu 50 2
wenig Aufforderungscharakter zum Weitergehen 0 0
in die oberen Verkaufsgeschosse entwickelten.
1990
1993
1996
1999
2002
2005
2008
2011
2012
Gleichzeitig wurde auf der Angebotsseite deut-
lich, dass bei einigen Warenhäusern die Stand- Anzahl Umsatz
ortbedingungen suboptimal waren. In den Boom-
jahren der Nachkriegszeit schien jeder Standort Abb. 6: Entwicklung der Warenhäuser (Karstadt, Kaufhof,
rentierlich zu sein; durch die neue Konkurrenz Hertie, Horten) 1990–2012¹¹
und die veränderten Kundenwünsche war das nun
nicht mehr so.
Deutlich wird die Warenhauskrise beson- zu können als en bloc unter Zugeständnis einer
ders am Beispiel des ehemals größten deutschen Mietsenkung (Gewinnmaximierungsprinzip), und
Handelsunternehmens Karstadt, zu dem ab 1994 wollte sich damit selbst sanieren. Als dies miss-
auch die Hertie-Warenhäuser gehörten, die nach lang, beschloss die Gläubigerversammlung im
und nach in Karstadt umbenannt oder geschlossen Mai 2009, die 54 noch unter dem Namen Hertie
wurden. Nach der Fusion mit dem Versandhaus betriebenen Kaufhäuser zu schließen. So schlos-
Quelle 1999 geriet der nun als KarstadtQuelle AG sen im Laufe des Jahres auch die Warenhäuser in
firmierende Konzern um 2004 in eine finanzielle Lünen, Gelsenkirchen-Buer und Detmold, deren
Schieflage, in deren Folge er im August 2005 74 Umbau- und Umnutzungskonzepte in Kapitel 3
Filialen („Karstadt Kompakt“, mit Verkaufsflächen beschrieben werden.
von weniger als 8.000 Quadratmetern) an den Wie sich diese Entwicklungen auf Anzahl
britischen Finanzinvestor Dawnay Day verkaufte. und Umsatz der Warenhäuser niedergeschlagen
Dieser führte 2007 den Namen Hertie wieder ein. haben, verdeutlicht Abbildung 6. Danach ist die
Die Finanzmarktkrise zerschlug jedoch die erhoff- Anzahl der ehemals vier großen Warenhausketten
ten Renditeerwartungen. Im Juli 2008 musste (Karstadt, Kaufhof, Hertie, Horten) von rund 330
Hertie Insolvenz anmelden. Die Schließung der Häusern im Jahr 1990 bis 2012 um fast ein Drittel
kompletten Warenhauskette war nach Einschät- gesunken und der Umsatz im gleichen Zeitraum
zung des Insolvenzverwalters unvermeidbar, wenn sogar um fast zwei Drittel zurückgegangen. Neben
sich der Hertie-Gesellschafter und Eigentümer den Horten- und Hertie-Häusern – die seit den
Dawnay Day nicht zu drastischen Senkungen der 1990er Jahren umbenannt, verkauft oder ge-
weit über dem Marktwert liegenden Mieten bereit schlossen wurden – waren von den Schließungen
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erklärte. In Nordrhein-Westfalen, wo mit 34 die vor allem Warenhäuser in Städten unter 100.000
überwiegende Zahl der verbliebenen Filialen lag, Einwohnern, in Regionen mit hohem Flächen-
–
bot das Landeswirtschaftsministerium an, das besatz und solche abseits der 1A-Lagen betroffen.
SBK #10
Unternehmen mit einer Bürgschaft bei der Su-
che nach einem neuen Investor zu unterstützen,
wenn es zu diesem Mietsenkungen bereit sei. Dies
hätte den Warenhäusern gute Überlebenschancen
eröffnet. Der Konzern glaubte jedoch, die Miet-
flächen einzeln zu weit höheren Preisen vermieten
13Eine zögerliche Bereitschaft zu Vermietung
Leer stehende
bzw. Verkauf wirkt hierbei zusätzlich negativ.
Die Einsicht, dass es besser wäre, sich von
Warenhäuser und
zu hohen Buchwerten¹⁵ zu lösen, braucht
Zeit und macht deshalb die Verhandlungen
ihre Revitalisierung
nicht einfach. Gerade in den letzten Jahren
haben die Aktivitäten der Städte jedoch dafür
gesorgt, dass sich die Immobilienwerte zu-
nehmend an die tatsächlichen Marktgegeben-
heiten anpassen.
2. Einige Objekte befinden sich baulich in einem
schlechten Zustand und sind zudem mono-
funktional auf eine Warenhausnutzung
ausgelegt, sodass bei einer Wiedernutzung
oder Umstrukturierung nicht unbeträchtliche
Investitionskosten entstehen. In Zusammen-
hang mit dem zuvor genannten Punkt der
überhöhten Kaufpreisvorstellungen ergeben
Die Öffentlichkeit stufte die Schließungen der sich daraus weitere erschwerende Rahmen-
Warenhäuser gemeinhin als großen Verlust ein, bedingungen.
zumal negative Ausstrahlungseffekte nicht lange 3. Ein vielerorts festzustellendes Überangebot
auf sich warten ließen. Sie waren zuvor meist an Einzelhandelsflächen bei gleichbleibenden
der zentrale Einkaufsort gewesen, vielfach sogar Umsatzerwartungen führt zur Investitions-
STUDIE
Identifikationspunkt der Stadt bzw. Innenstadt, zurückhaltung.
dies vor allem in Klein- und Mittelstädten. Die
Wiederinwertsetzung dieser Objekte stand und In naher Zukunft dürften die Zeiten für die noch
steht daher in allen Städten ganz oben auf der existierenden Warenhäuser nicht ruhiger werden.
Tagesordnung. Hinsichtlich der Umsetzung wird Die Schlagzeilen aktueller Meldungen in Fach-
vor allem der Standort des Warenhauses in und Tageszeitungen verdeutlichen, dass die
der Regel als günstig für eine neue Nutzung ein- Eigentümer nur noch begrenzte Freude an der
geschätzt;¹² aber auch die Größe der Objekte Betriebsform haben und mal leiser, mal lauter
eröffnet viele Spielräume. Diese relativ günstigen über Verkäufe nachdenken. Auch die Option eines
Bedingungen spiegeln sich auch darin wider, Zusammengehens von Karstadt und Kaufhof macht
dass nach einer Untersuchung der HafenCity wieder die Runde.¹⁶ Neuere wissenschaftliche
Universität Hamburg 90 Prozent der untersuchten Studien bestätigen diese kritische Markt- und
Standorte nachgenutzt werden. Dabei zieht sich Wettbewerbsposition für die Betriebsform
der Ansiedlungsprozess in den meisten Fällen Warenhaus:¹⁷ Vor allem in Städten unter 100.000
(40 Prozent) jedoch über mehr als fünf Jahre hin.¹³ Einwohnern hätten Warenhäuser kaum eine
Für diese relativ langen Entwicklungszeiten Zukunftsperspektive. In diese Klasse fallen 27 noch
sind neben der wirtschaftsstrukturellen Situa- existierende Karstadt- und 22 Kaufhof-Häuser
tion der jeweiligen Stadt vor allem drei Aspekte in Deutschland. Und auch bei einem Zusammen-
verantwortlich: gehen der Warenhäuser wird hier über die
Schließung von rund 50 Häusern spekuliert.¹⁸
1. Teilweise führen durch Insolvenzen entstan- Die Umnutzungsaufgabe wird also weiter
dene, komplizierte, auch durch internationales aktuell bleiben und nicht nur die Handelskonzerne
Recht tangierte Eigentumsverhältnisse und oder Immobilieneigentümer beschäftigen, son-
hohe Kaufpreisvorstellungen zwangsläufig zu dern auch die Kommunen. Vielleicht können die
langwierigen, zähen Verhandlungen zwischen folgenden Best-Practice-Beispiele Anregungen
Immobilieneigentümern und Entwicklern.¹⁴ für Lösungsansätze bieten.
14NEUERÖFFNUNG NACH UMBAU
Abb. 7: Herne, ehemaliges Warenhaus Hertie, seit 2009 leerstehend
1 Zentrale Teile der Darstellung beruhen auf den 13 Hangebruch 2014: S. 52
folgenden Veröffentlichungen: 14 Meyer (2011) führt aus, dass im Fall von Hertie vor allem
Imorde/Junker 2014: S. 49–54; Pump-Uhlmann 2011: mit regionalen Projektentwicklern verhandelt wurde;
S. 9–21 überregional agierten nur Kaufland und ECE.
2 Dörhöfer 2008: S. 27 f. 15 Der Buchwert wird in der Bilanz des Eigentümers geführt,
3 Ulrich 2013 er liegt im Fall vieler Warenhäuser deutlich über dem
4 Esslinger 2009 Verkehrswert.
5 Strohmeyer 1980: S. 155 16 Zum Beispiel: Weber, Stefan: „Und er tut es doch.
6 Ausführlich hierzu: Ladwig-Winters 1997 Anders als er es beteuert hat, verkauft Nicolas Berggruen
7 Schwanenflug 4/2013 nun Einzelteile von Karstadt. Die Signa-Gruppe übernimmt
8 Ullmann 1973: S. 46 die Mehrheit an den Premium- und Sporthäusern.
9 Frei 1997: S. 160 Verdi spricht von einer Zerschlagung des Unternehmens“.
31.05.2015
10 Hessert 2013 In: Süddeutsche Zeitung, Nr. 215 vom 17.9.2013; o. V.:
11 Quelle: eigene Darstellung nach: Handel aktuell 1991, 1994, „Metro will Kaufhof jetzt doch verkaufen. Pläne des
1997, 2000, 2003, 2006/07, 2009/10, EHI Retail Institut, Handelskonzerns heizen die Spekulationen um Warenhaus
–
Köln und http://www.handelsdaten.de/statistik/daten/ AG an“. In: Westdeutsche Allgemeine Zeitung, Nr. 228 vom
SBK #10
studie/205841/umfrage/warenhaeuser---umsatz-der- 30.9.2013
fuehrenden-warenhausunternehmen-in-deutschland-im- 17 Schwanenflug 2012
jahr-2010/http://www.handelsdaten.de/statistik/daten/ 18 Bialdiga, Kirsten/Giesen, Christoph/Hägler, Max:
studie/205852/umfrage/zahl-der-warenhaeuser-der- ,,Aus der Not geboren. Karstadt plus Kaufhof:
groessten-warenhausunternehmen-in-deutschland-im- Die Eigentümer verhandeln über einen Zusammenschluss,
jahr-2010/ doch es gibt noch einen Interessenten“. In: Süddeutsche
12 Er liegt oft mitten in der Innenstadt bzw. im Zeitung, Nr 115 vom 21.5.2015
Stadtteilzentrum und zentral im Kundenlauf (Meyer 2011).
15STUDIE Abb. 8: Lünen, ehemaliges Warenhaus Hertie während des Umbaus 16
3. Umbau und Umnutzung
von Warenhäusern
NEUERÖFFNUNG NACH UMBAU
BEST-PRACTICE-BEISPIELE
In den vergangenen fast drei Jahrzehnten ist weitestgehend von öffentlichen Einrichtungen
eine Vielzahl von Warenhäusern leer gezogen – genutzt. Mit Blick auf die Nutzungen ist das
und der Großteil von ihnen ist wieder neu- oder Fallbeispiel Hamm somit den Umbauten der
nachgenutzt worden. Dementsprechend viele Warenhäuser Siegen und Neuss zuzuordnen.
Umnutzungsbeispiele sind inzwischen bekannt.
Für diese Publikation wurden sechs Warenhäuser
ausgewählt, die baulich neue Maßstäbe setzen
und für unterschiedliche Formen der Umnutzung
stehen.
Zunächst werden Fälle vorgestellt, in denen
die Gebäude (weitestgehend) durch eine öffent-
liche Einrichtung nachgenutzt werden. Hier war
entweder eine privatwirtschaftliche Lösung nicht
möglich und/oder die öffentliche Interessenlage
passte unmittelbar zum leer gefallenen Gebäude-
angebot. Ausgewählt wurden die Warenhäuser
Kaufhof Siegen und Horten Neuss.
Die zweite Gruppe stellt Beispiele vor, bei
denen eine hybride Nachnutzung gefunden wurde,
meist Einzelhandel im Erdgeschoss und Dienst-
leistungen oder Wohnen in den Obergeschossen.
Ausgewählt wurden hier die Warenhäuser Hertie
Lünen und Karstadt Gelsenkirchen-Buer.
31.05.2015
Schließlich wird auf ein Beispiel einge-
gangen, für das in vorbildlicher Weise wieder eine
–
Einzelhandelsnutzung gefunden werden konnte.
SBK #10
Ausgewählt wurde das Warenhaus Hertie Detmold.
Abschließend wird der Umgang mit der
Horten-Immobilie in Hamm dargestellt. Dieses
Projekt ist ein Beispiel für einen Gebäudeabriss
mit anschließendem Neubau. Der Neubau wird
17Zudem verschärfte sich die Trennung der Siegener Innenstadt
in Unter- und Oberstadt. Die Etablierung einer „Neuen Mitte“
3.1 Siegen an der Peripherie des Stadtkerns nahm dem alten Zentrum
erwartungsgemäß seine Bedeutung als Ort des Handels.
ehemaliger Kaufhof Dieser Funktionswandel beeinträchtigte die Altstadt stark und
zog die Schließung vieler dort ansässiger alteingesessener
KrönchenCenter Einzelhändler und Gastronomen sowie die Entleerung des
Wochenmarkts nach sich. Die Standortverlagerung der
Filialisten in die Unterstadt führte zu einer Funktionsänderung
der Oberstadt und damit zu einem Bedeutungsverlust des
ehemals wichtigsten Einzelhandelsstandortes. Nach Schließung
des Kerber-Kaufhauses 1999 setzte sich die Erkenntnis durch,
dass großflächiger Einzelhandel an diesem Mikrostandort nicht
§ Langjähriger Leerstand mehr anzusiedeln und ein Shop-in-Shop-System für die zu
§ kommunales Engagement akquirierenden „kleinen“ Einzelhändler nicht finanzierbar sei.
§ kommunale Kultureinrichtungen und Einzelhandel Um die im Zweitablauf zunehmende Leerstandsquote
in der Oberstadt zu senken, musste die Stadt erhebliche
Anstrengungen unternehmen. Der Einzug von marginalen
Dienstleistern, Gastronomen und Konsumangeboten in
Standort: Markt 25, Siegen die leeren Ladenlokale konnte den Qualitätsverlust zwar nicht
beseitigen, jedoch etwas lindern. Von besonderer Bedeutung
Umbau: für die Stabilisierung der Oberstadt war die Wiederbelebung
des ehemaligen Kaufhof-Warenhauses mit der auch ein
Bauherr/Eigentümer: Stadt Siegen (heute) Funktionswandel weg vom Einzelhandel verbunden war.
Bauzeit: 2006–2007
Neue Nutzung: Kommunikations- und Kulturzentrum,
Nahversorgungsmarkt 2. Planungsprozess
Architekt: Architektur-Atelier Jürgen Christ
(Eltville-Martinsthal) Die Wiederbelebung des 1928 erbauten und 1953 mit einem
STUDIE
Oberirdische Geschosse: 3 zzgl. Dachgeschoss Erweiterungsbau versehenen Warenhausgebäudes hatte
Nutzfläche: ca. 10.000 m² aufgrund seiner Bedeutung für die Oberstadt höchste Priorität
Parkplätze: 346 im benachbarten Parkhaus Rathaus/Markt innerhalb der Stadtentwicklung. Städtische Investitionen
Umbaukosten: ca. 5 Mio. Euro inkl. Grunderwerbskosten erschienen aber zunächst ausgeschlossen, da sich das
Gebäude zum Zeitpunkt seiner Schließung nicht in kommuna-
lem Eigentum befand. Nachdem jedoch die Akquisitions-
Bauliches Original: bemühungen der Eigentümerin Deka Immobilien Investment
GmbH um neue Mieter ergebnislos geblieben waren, bestand
Bauherr/Eigentümer: Leonhard Tietz AG Köln, Verkaufsbereitschaft. Die fünfjährigen Anstrengungen der
ab 1933 Westdeutsche Kaufhof AG städtischen Projektgruppe „Reaktivierung Kaufhof“ wurden
Baujahr: 1928 bzw. 1953 (Erweiterung) belohnt: Am 22. Dezember 2004 erwarben die Projektgesell-
Architekt: Wilhelm Kreis (Dresden) schaft Heidenberg (inzwischen: „Projekte für Siegen“) und die
Stadt Siegen die Immobilie gemeinsam in Teileigentum. Der
nächste Schritt war die Entwicklung eines Nutzungskonzepts
1. Ausgangssituation¹ durch die neuen Eigentümer. Dieses Konzept sah vor, das
ehemalige Traditionskaufhaus in ein Kulturzentrum (Krönchen-
Die Innenstadt Siegens (103.000 Einwohner) ist durch die Center) mit ergänzender Einzelhandelsfunktion umzuwandeln.²
Bereiche Unter- und Oberstadt geprägt, die durch eine
Hauptverkehrsstraße voneinander getrennt sind. Seit 1928
war das Kaufhof-Warenhaus in der Oberstadt ein namhafter 3. Darstellung der baulichen und funktionalen Neuordnung³
Kundenmagnet mit großer Strahlkraft und diente zugleich
als Endpunkt der bis dahin gemäß dem „Knochenprinzip“ Das Konzept beinhaltete die übergeordnete Idee, die bisher
funktional angelegten Innenstadt. Die Immobilie umfasste im Stadtgebiet verteilten städtischen Kultureinrichtungen
ca. 10.000 Quadratmeter Mietfläche bzw. ca. 8.000 Quadrat- wie Stadtbibliothek, Volkshochschule, Stadtarchiv, aber auch
meter Verkaufsfläche. Ab 1994 nutzte die Kaufhaus Kerber die wissenschaftliche Bibliothek des Siegerlandmuseums sowie
GmbH, eine Tochter der Kaufhof Warenhaus AG, mit flächen- die Brüder-Busch-Gedenkstätte (Archiv der international
reduziertem Konzept einen Teil der Immobilie. Mit der bekannten Siegener Musikerfamilie) zu einem kommunalen
Realisierung der City-Galerie als Einkaufscenter in der Unter- Kommunikations- und Bildungszentrum zusammenzufassen.
stadt entstand 1998 eine neue Einzelhandelskonkurrenz – Von dieser Zusammenlegung zu einem „Treffpunkt der Kultur
mit der Folge, dass das Betreibermodell des Kaufhauses Kerber und Medien“ sollten alle genannten Kultureinrichtungen durch
nicht mehr die frequenzerzeugende Anziehungskraft des Synergieeffekte profitieren. Alle Einrichtungen hatten zuvor
Kaufhofs erreichen konnte. mit einer unzulänglichen Unterbringung zu kämpfen, was die
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NEUERÖFFNUNG NACH UMBAU
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1 KrönchenCenter
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EG vor dem Umbau
Stadtbibliothek
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EG nach dem Umbau 1. OG nach dem Umbau Einzelhandel, Gastronomie
31.05.2015
Kultur, Bildung
Lufträume, Erschließung
–
SBK #10
Abb. 9: Siegen, ehemaliger Kaufhof/KrönchenCenter
19Abb. 10: Siegen, KrönchenCenter Abb. 11: Siegen, KrönchenCenter
Mitarbeiter wie auch die Besucher zunehmend belastete. 4. Bewertung
Insbesondere der Stadtbibliothek und dem Stadtarchiv
mangelte es an Raum für eine dringend notwendige Ausdeh- Das Beispiel des KrönchenCenters macht sehr anschaulich,
nung. Auch für die räumlich verteilte Volkshochschule be- welche Kraftanstrengungen eine Kommune unternehmen
deutet die Unterbringung von Geschäftsstelle und Unterrichts- muss, um Leerstände zu beseitigen und erhaltenswerte Bauten
räumen an einem Standort eine erhebliche Aufwertung. einer sinnvollen und die Innenstadt belebenden Nutzung
Ein Nahversorgungsmarkt und gastronomische Einrich- zuzuführen. Allerdings zeigt der Fall auch, wie infolge einer
tungen im Erdgeschoss und im Basement des Gebäudes verfehlten Einzelhandelsentwicklung eine Innenstadt in Not
sollten das Konzept abrunden, um so das Versorgungsdefizit geraten kann. Die dadurch verursachten Folgekosten fallen in
in der Oberstadt im Bereich Lebensmittel auszugleichen. aller Regel auf die Kommune zurück.
Der Nahversorger bezog bereits im November 2006 die neuen Das Projekt verdeutlicht außerdem, dass eine Kommune
Räumlichkeiten. einen langen Atem braucht, weil es oftmals lange dauern kann,
Ins 1. bis 3. Obergeschoss zogen dann 2007 auf insgesamt bis ein Immobilieneigentümer bereit ist, seine Immobilie zu
STUDIE
rund 6.000 Quadratmeter Fläche die Stadtbibliothek, die einem angemessenen Preis an eine Kommune zu veräußern.
Volkshochschule, das Stadtarchiv und das städtische Kultur- Bis dann noch ein entsprechendes Nutzungskonzept maß-
institut KulturSiegen sowie die Brüder-Busch-Gedenkstätte. geschneidert und baulich umgesetzt ist, können schnell viele
Ein großer Veranstaltungsraum bietet allen Kultureinrichtungen Jahre – in diesem Beispiel acht – vergehen. Das Siegener
des nun in KrönchenCenter umbenannten Bauwerks die Beispiel zeigt, wie es gelingen kann, mit sehr geringen Umbau-
Möglichkeit, dort Events aller Art wie Vorträge, Lesungen, Tag- kosten ein identitätsstiftendes Gebäude zu erhalten. Eingriffe
ungen und Konferenzen, aber auch Konzerte stattfinden zu im Inneren waren vergleichsweise einfach zu realisieren, die
lassen. Die zentrale Unterbringung bietet den Einrichtungen Fassade zum Markt erfuhr sogar eine Aufwertung.
so noch einen zusätzlichen synergetischen Nutzen.
Im Rahmen des Umbaus konnte die vorhandene Tragstruk-
tur des Bauwerks der 1920er Jahre und des Erweiterungsbaus
aus den 1950er Jahren vollständig erhalten bleiben. Lediglich
die Vertikalerschließung (Rolltreppen und Treppenanlagen)
und der Innenausbau mussten komplett entfernt und erneuert
werden. Ebenso erfuhren die Fassaden zum Markt hin in den
großen Schaufensterzonen des Erdgeschosses einige Verände-
rungen, die dem Erscheinungsbild beider historischer Fassaden –
sowohl der denkmalgeschützten, mit einer reichen Orna-
mentik zwischen Jugendstil und Expressionismus versehenen
Sandsteinfassade der 1920er Jahre als auch der Rasterfassade
der frühen 1950er Jahre – guttaten. Geschickt wurde
durch eine Rückstaffelung der Fassade im Erdgeschoss ein
offener, überdachter, laubenähnlicher Eingangsbereich zu
den kommunalen Kultureinrichtungen geschaffen. Ansonsten
blieben die Fassaden zum Markt weitestgehend unangetastet.
In der östlichen Seitenfassade wurden neue Fensteröffnungen
hinzugefügt. 1 S. hierzu: Peppel 2006; Junker et al. 2008: S. 169–181
2 Homepage der Stadt Siegen zum KrönchenCenter
(http://www.siegen.de/standard/page.sys/433.htm)
3 S. ebd.
203.2 Neuss
ehemaliger Horten
Rheinisches
NEUERÖFFNUNG NACH UMBAU
Landestheater und Abb. 12: Neuss, ehemaliges Merkur-Warenhaus, später Horten,
Verwaltungssitz des um 1963
Rhein-Kreises Neuss
Horten-Konzern übernommen. Der Konzentrationsprozess
im Einzelhandel, im Zuge dessen der Kaufhof-Konzern die
Horten-Warenhäuser übernahm, führte 1999 zur Schließung
des großflächigen Gebäudekomplexes mit seinem bekannten,
§ Frühzeitige Planung der Nachnutzung allerorten gleichen Fassadenbild.
§ Rückbau bis auf Tragwerk
§ Kultur- und Dienstleistungszentrum
2. Planungsprozess
Da der Betreiber seine Absicht, das Horten-Warenhaus aufzuge-
Standort: Oberstraße 95, Neuss ben, der Stadt Neuss frühzeitig mitgeteilt hatte, konnten
grundsätzliche Überlegungen und Planungen zur Umnutzung
Umbau: des Gebäudes noch während der Betriebsphase erfolgen.
Im kommunalpolitischen Abwägungs- und Diskussionsprozess
Bauherr/Eigentümer: Neusser Bauverein AG wurde eine Vielzahl von Nutzungsalternativen erörtert. Diese
(Theater, Kino und Passage) und Rhein-Kreis Neuss (Kreishaus) schwankten zwischen der Wiederbelebung des Einzelhandels-
Bauzeit: 1999–2000 angebotes im Bestand und dem Totalabriss mit Errichtung
Neue Nutzung: Landestheater, Kreishaus, Programmkino, kleinteiliger Ersatzneubauten für das innerstädtische Wohnen.
Ladenpassage mit Einzelhandel Konsens gab es lediglich in dem Punkt, dass ein längerer
Architekten: Ingenhoven & Ingenhoven (Neuss) Leerstand das Neusser Stadtzentrum belasten würde und
Oberirdische Geschosse: 3 daher in jedem Fall zu vermeiden war. In dieser Situation machte
Bruttogeschossfläche: 22.850 m² das Architekturbüro Ingenhoven & Ingenhoven, unterstützt
Nutzfläche: knapp 21.000 m² durch die Neusser Bauverein AG, den Vorschlag zum Umbau
Parkplätze: ca. 450 (im benachbarten Parkhaus Tranktor) des Gebäudekomplexes in ein Kultur- und Dienstleistungs-
Umbaukosten: ca. 43,5 Mio. Euro zentrum mit ergänzenden Einzelhandelsflächen für die Nahver-
sorgung. Zum Zeitpunkt der Auflösung der Horten-Filiale
suchte das Rheinische Landestheater bereits seit Jahrzehnten
Bauliches Original: neue, angemessene Spielstätten, außerdem benötigte auch
die Kreisverwaltung ein neues Verwaltungsgebäude als zentrale
Bauherr/Eigentümer: Helmut Horten GmbH Dienststelle zur Verbesserung der inneren Abläufe und des
Baujahr: 1961–1962 Kundenverkehrs. Das bestehende, räumlich getrennte und
Architekten: Helmut Hentrich und Hubert Petschnigg ehemals von den Warenhauskunden genutzte Parkhaus wurde
(Düsseldorf) als für die Funktionsfähigkeit der Immobilie wesentliches
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Element in die Planungen mit einbezogen.
Die Entscheidungsgremien der Stadt und des Kreises griffen
1. Ausgangssituation den Vorschlag auf. Sie erkannten die Chance, die Kulturmeile
–
des Neusser Obertor-Viertels um neue Angebote zu ergänzen
SBK #10
Die Innenstadt von Neuss (151.000 Einwohner) ist durch einen und gleichzeitig die Bedeutung der Stadt Neuss als Verwaltungs-
etwa 700 Meter langen Haupteinkaufsbereich von der Hafen- standort eines der wirtschaftsstärksten Kreise in Nordrhein-
straße bis zur Zollstraße geprägt. An einem exponierten Westfalen zu stärken. Der Rat der Stadt Neuss fasste im Jahr
Standort an der Oberstraße/Ecke Zollstraße in unmittelbarer 1998 einen entsprechenden Beschluss zum Umbau des Gebäu-
Nachbarschaft zum Busbahnhof bildete ein 1962 eröffnetes des. Ab 1999 erfolgte daraufhin in nur 21-monatiger Bauzeit die
Merkur-Warenhaus das südöstliche Ende des innenstädtischen Umwandlung des Warenhauses in ein multifunktionales Kultur-
Einkaufs- und Geschäftszentrums. Es wurde später vom und Verwaltungszentrum.
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EG nach dem Umbau 1. OG nach dem Umbau Einzelhandel, Gastronomie
Kultur
Büro, Verwaltung
Lufträume, Erschließung
Abb. 13: Neuss, ehemaliger Horten/Rheinisches Landestheater und Kreishaus
22NEUERÖFFNUNG NACH UMBAU
Abb. 14: Neuss, Rheinisches Landestheater und Kreishaus
3. Darstellung der baulichen und funktionalen Neuordnung¹ Nutzungen weitgehend erhalten. Dieser nachhaltige Umgang mit
vorhandener Gebäudesubstanz erzielte erhebliche Kosten-
Das ehemalige Warenhaus beherbergt nun den Sitz der vorteile gegenüber einer Neubaulösung. Außerdem konnte der
Kreisverwaltung auf 10.867 Quadratmetern, den neuen Spielort Nachweis über die notwendigen Pkw-Stellplätze im erhalten
des Rheinischen Landestheaters (RLT) mit einer Haupt- und gebliebenen, benachbarten Tranktor-Parkhaus erbracht werden.
einer Studiobühne (mit 450 bzw. 99 Plätzen), ein Programm- Alle Zugänge zur Kreisverwaltung in der der Innenstadt
kino (mit 90 Plätzen), Gastronomie sowie eine Ladenpassage abgewandten Gebäudehälfte führen unmittelbar in eine
mit kleinteiligem Einzelhandelsangebot. Die Gesamtnutzfläche zentrale, von Glas überdachte, multifunktionale Halle, um die
des neuen Konzeptes beträgt fast 21.000 Quadratmeter. sich die jeweiligen Amtsbereiche gruppieren und organisie-
Um großflächigen Einrichtungen der beiden neuen ren. Dieser neu entstandene große Hof spendet den umliegen-
Hauptnutzer – Landestheater und Kreisverwaltung – funktional den Büroflächen von drei Seiten Licht. Publikumsorientierte
störungsfrei unterzubringen, wurden sie räumlich getrennt. Ämter wie das Gesundheitsamt und das Straßenverkehrsamt
Hierfür bediente sich der Architekt eines Kniffs: Er durch- sind im Erdgeschoss, die übrigen Amtsbereiche, wie zum
schnitt das Gebäudevolumen in zwei eigenständige Hälften, Beispiel die Verwaltungsleitung und die Besprechungsräume,
in deren Mitte er eine Passage anordnete. An der Oberstraße im zweiten Obergeschoss untergebracht.
wurde das Gebäude in der Breite einer Konstruktionsachse Eine 70 Meter lange Passage (Tranktorpassage) teilt und
zurückgebaut. Durch diesen Rückbau der Warenhausfront im verbindet gleichzeitig die beiden Gebäudeteile. Hier waren
Kreuzungsbereich von Oberstraße und der Straße Am Kehlturm zunächst vor allem Einzelhandelsbetriebe angesiedelt. Nach-
entstand vor dem Rheinischen Landestheater und der dem das Einzelhandelskonzept mit kleinteiligem Handel von
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Theatergastronomie ein großzügiger Vorplatz. Die durch den hochwertigen Gütern nicht aufgegangen war und sich schon
Rückbau entfallene Nutzfläche wurde für das Theater in einem nach kurzer Zeit auf die Nahversorgung und einige Dienstleister
rückwärtigen Gebäudetrakt am Europadamm neu ergänzt. neu ausgerichtet hatte, wurde dieser Bereich restrukturiert.
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Auf diese Weise wurde ein stark gegliederter und differenzier- 2007 zog der bis dato im Untergeschoss ansässige Aldi-Markt
SBK #10
ter Baukörper geschaffen, der sich wohltuend im Neusser als innenstadtnaher Lebensmitteldiscounter auf eine größere
Stadtbild als ein Bauwerk aus zwei gegeneinander verschobe- Fläche von 820 Quadratmetern im Erdgeschoss. Einige kleinere
nen Gebäudehälften präsentiert. Geschäfte und Dienstleister blieben, andere zogen aus.
Das alte Horten-Warenhaus wurde nahezu vollständig bis Die Passagenlösung wurde aufgegeben. Die Räume im Unterge-
auf das Traggerüst zurückgebaut. Decken wurden aus- und schoss werden nun als Lager für den Lebensmittel-Discounter
räumlich neu zugeschnitten, großflächige Fenster eingeschnit- und vom Bauverein Neuss genutzt.
ten und Stützen eingesetzt; das Stahlbetonskelett des Waren-
hauses blieb jedoch als tragende Konstruktion für die neuen
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