One World. One Goal. One Team - Geschäftsbericht 2021 Lagebericht - Partnerschaft ist unser Fundament - Berlin Hyp AG
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Partnerschaft ist unser Fundament
One World.
One Goal.
One Team.
Geschäftsbericht 2021
Lagebericht
S FinanzgruppeInhalt
Lagebericht
I Grundlagen der Bank
Geschäftsmodell 14
Ziele und Strategien 17
Steuerungssystem 19
II Wirtschaftsbericht
Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen 20
Geschäftsverlauf 23
Ertragslage 26
Vermögenslage 29
Finanzlage 31
Finanzielle und nichtfinanzielle 32
Leistungsindikatoren 33
Gesamtaussage 35
III Nachtragsbericht 36
IV Chancen-, Prognose- und Risikobericht
Chancen- und Prognosebericht 37
Risikobericht 44
V Internes Kontrollsystem und Risikomanagementsystem
bezogen auf den Rechnungslegungsprozess 64
VI Erklärung zur Unternehmensführung gemäß § 289f HGB 66
VII Nichtfinanzielle Erklärung g
emäß § 289b und c HGB 67
VIII Weitere Angaben für Investoren 88Vorstand und Aufsichtsrat Lagebericht Jahresabschluss Erklärung der Mitglieder Service
I Grundlagen der Bank
Geschäftsmodell
Organisatorischer Aufbau Maria Teresa Dreo-Tempsch
Die Berlin Hyp AG (Berlin Hyp) ist eine Aktien- Treasury
gesellschaft im Konzern der Landesbank Berlin Vertrieb Immobilienfinanzierung Ausland
Holding AG (Landesbank Berlin Holding), Berlin, Vertrieb Immobilienfinanzierung Inland und
deren Anteile mehrheitlich durch die Erwerbs- Portfoliomanagement
gesellschaft der S-Finanzgruppe mbH & Co. KG
gehalten werden. Als Tochtergesellschaft der Alexander Stuwe
Landesbank Berlin Holding ist die Berlin Hyp in Datenmanagement
den Konzernabschluss der Erwerbsgesellschaft Kredit (Immobilien und Kapitalmarkt)
der S-Finanzgruppe mbH & Co. KG einbezogen Risikocontrolling
(kleinster und größter Konsolidierungskreis Wertermittlung
i. S. d. 285 Nr. 14 und 14a HGB). Zwischen der Risikobetreuung
Berlin Hyp und der Landesbank Berlin Holding Steuerungsprozess der Zukunft
besteht ein Ergebnisabführungsvertrag. Die Beauftragte
Konzernstruktur stellt sich zum 31. Dezember
2021 wie folgt dar1: Maria Teresa Dreo-Tempsch übernahm seit ihrer
Bestellung zum ordentlichen Vorstandsmitglied
mit Wirkung zum 1. Mai 2021 die Ressorts des
Marktvorstands und trat die Nachfolge von
Erwerbsgesellschaft der Beteiligungsgesellschaft der
S-Finanzgruppe mbH & Co. KG S-Finanzgruppe mbH & Co. KG Herrn Gero Bergmann an, der bereits mit Ablauf
des 31. Dezember 2020 aus dem Vorstand der
89,37 % 10,63 % Berlin Hyp ausgeschieden war.
Landesbank Berlin Holding AG Insgesamt ist die Berlin Hyp in 15 Bereiche mit
47 Abteilungen und sieben Teams gegliedert.
100 % 100 %
Landesbank Berlin AG /
Der Aufsichtsrat der Berlin Hyp hat vier
1
Berlin Hyp AG Ausschüsse gebildet, den Kreditausschuss,
Berliner Sparkasse
den Prüfungsausschuss, den Präsidial- und
100 % Nominierungsausschuss sowie den Vergütungs
kontrollausschuss.
Berlin Hyp Immobilien GmbH
Geschäftstätigkeit
Die Berlin Hyp ist ein auf gewerbliche Immobi-
lienfinanzierung spezialisiertes Kreditinstitut.
Der Vorstand der Berlin Hyp setzte sich bis zum Mehr als 150 Jahre Erfahrung in der Branche
31. Dezember 2021 aus drei Mitgliedern zusam- und die Zugehörigkeit zur Sparkassen-
men, die sich die Ressorts wie folgt teilten: Finanzgruppe machen die Berlin Hyp zu einer
der bedeutenden deutschen Immobilien- und
Sascha Klaus (Vorstandsvorsitzender) Pfandbriefbanken.
B-One
Finanzen Unter dem Dach der Landesbank Berlin Holding
Governance ist die Berlin Hyp Verbundpartner und Kom-
Informationstechnologie petenzcenter für die gewerbliche Immobilien-
Kommunikation und Marketing finanzierung der Sparkassen. Mit ihrer eigens
Personal entwickelten Immo-Produktreihe stiftet die
Revision Bank den Sparkassen mit vielfältigen Beteili-
Unternehmensstrategie gungsmöglichkeiten an den Finanzierungen
der Berlin Hyp einen Mehrwert. Die Ende
1
I m Folgenden werden die Bezeichnungen Landesbank
2020 gestartete Portallösung „ImmoDigital“
Berlin AG und Berliner Sparkasse synonym verwendet. unterstützt den Vertrieb von Verbundprodukten
14und leistet einen wichtigen Beitrag zur der aktivste Emittent von grünen Anleihen im Standorte
Digitalisierung der Geschäftsabwicklung. Die Segment der Geschäftsbanken. deutschland- und europaweit
Begleitung von Konsortialfinanzierungen sowie
das Dienstleistungsangebot im Wertermitt- Standorte
lungsbereich und bei der Restrukturierung Der Hauptsitz der Berlin Hyp ist Berlin. Des
problembehafteter Kredite vervollständigt das Weiteren unterhält sie Vertriebsstandorte
Spektrum an Produkten und Dienstleistungen im Inland in Düsseldorf, Frankfurt am Main, Amsterdam
der Berlin Hyp für Sparkassen. Als Verbund- Hamburg, München und Stuttgart sowie im
partner entwickelt die Berlin Hyp ihr Angebot Ausland in Amsterdam, Paris und Warschau. Warschau
für die Verbund-Institute stetig weiter und will Paris
so dauerhaft einen positiven Wertbeitrag zum Produkte und Dienstleistungen
Erfolg der Sparkassen-Finanzgruppe leisten. Die Berlin Hyp entwickelt individuelle Finan-
zierungslösungen für ihre Kunden. Hierbei
Als Partner der Immobilienwirtschaft ist die wird eine breite Produktpalette genutzt, um
Berlin Hyp eine der gefragten Adressen für die Kundenwünsche bedienen zu können.
Berlin
Investoren aus dem privaten und gewerblichen Hierzu zählen unter anderem Festzinskredite
Düsseldorf
Immobiliensektor. Hierzu gehören neben sowie Referenzzinsdarlehen, Barkredite und Frankfurt am Main
Kapitalanlagegesellschaften und Immobilien Avale, Rahmenlinien, Zinssicherungsprodukte, Hamburg
fonds auch Wohnungsbaugesellschaften Finanzierungsprodukte für Baumaßnahmen München
Stuttgart
und -genossenschaften sowie ausgewählte (Bauträger und Developer), Geschäftsgirokon-
Projektentwickler. Ihren Kunden bietet die ten, Betriebsmittelkredite, Tages-/Termingelder
Bank individuelle Lösungen rund um die sowie Wertermittlungen und Zahlungsver-
Immobilienfinanzierung und bedient dabei alle kehrsdienstleistungen. Diese ermöglichen eine
gängigen Assetklassen als Einzelobjekt oder im vollumfängliche Kundenbetreuung durch die
Portfolio. Neben klassischen Hypothekendarle- Bank als Immobilienfinanzierer aus einer Hand.
hen gehören Avalkredite sowie Bauträger- und
Developmentfinanzierungen zum Angebot. Zur Risikosteuerung und zur Rentabilitäts
Dabei ist die Berlin Hyp im Rahmen ihres optimierung werden viele Finanzierungen
Geschäftsmodells auf Immobilienfinanzie- mit Partnern abgewickelt. Die Produktpalette
rungen in wirtschaftlichen Ballungsräumen der Berlin Hyp ist daher zu großen Teilen
in Deutschland und ausgewählten Auslands konsortialfähig.
märkten fokussiert.
Mit den standardisierten Produkten
Die Bank tritt am Kapitalmarkt als Emittent „ImmoSchuldschein“, der die Barbeteiligung
von Hypothekenpfandbriefen sowie Senior von Sparkassen am Erstrang großvolumiger
Unsecured- und Nachrangschuldverschreibun- Immobilienfinanzierungen ermöglicht, und
gen auf. Sowohl Hypothekenpfandbriefe als „ImmoAval“, welches eine Haftungsbeteiligung
auch Senior Unsecured-Anleihen können auch via Bürgschaft mit einer einfachen Dokumen-
als Green Bonds emittiert werden. Als eine tation vorsieht, dem „ImmoGarant“, bei dem
auf die Finanzierung von Gewerbeimmobilien Sparkassen gegen eine teilweise Garantie der
spezialisierte Bank sind Pfandbriefe die primä- Berlin Hyp die gesamte Refinanzierung einer
ren Refinanzierungsinstrumente der Berlin Hyp. Finanzierung darstellen, sowie dem 2020
Diese werden sowohl als Benchmarkanleihen neu entwickelten „ImmoNachrang“, bei dem
als auch als Private Placements in Form von Sparkassen nachrangig den Personalkredit
Inhaber- oder Namenspapieren emittiert. Als einer Finanzierung halten, hat die Berlin Hyp
Emittent des ersten Grünen Pfandbriefs ist eine Produktreihe aufgelegt, die konsequent
die Berlin Hyp Vorreiter auf dem Kapitalmarkt. auf die Bedürfnisse von Sparkassen zuge-
Diese Position wurde in 2021 mit der nach schnitten ist. Der strategischen Ausrichtung
eigener Einschätzung erstmaligen Emission der Bank folgend, sollen im vierten Quartal
eines Sustainability-Linked Bonds durch eine 2022 alle Immo-Produkte über die 2020
Bank ausgebaut. Die Berlin Hyp ist in Europa neu entwickelte Portallösung„ImmoDigital“
15Vorstand und Aufsichtsrat Lagebericht Jahresabschluss Erklärung der Mitglieder Service
ngeboten werden – bis dahin sind nur
a Nachhaltigkeit ist ein zentraler Aspekt der
ImmoAval-Angebote via „ImmoDigital“ verfüg- Unternehmensstrategie der Berlin Hyp. Mit den
bar. Vervollständigt wird das Produktportfolio Emissionen von „Green Bonds“ zur Refinanzie-
der Berlin Hyp für Sparkassen durch klassische rung von grünen Assets verfügt die Berlin Hyp
Konsortialfinanzierungen, Anlageprodukte wie seit 2015 über einen wichtigen Nachhaltig-
Pfandbriefe und Schuldverschreibungen sowie keitsbaustein in ihrer Wertschöpfungskette
das Angebot der Unterstützung im Wertermitt- und bietet Investoren somit einen Mehrwert,
lungs- und Restrukturierungsbereich. Darüber der über die Kreditwürdigkeit der Bank bzw.
hinaus erweitert die Berlin Hyp kontinuierlich ihres Deckungsstocks hinausgeht. Green Bonds
ihr Produktportfolio, um sich langfristig und werden in Form von Grünen Pfandbriefen und
nachhaltig als Dienstleister der Sparkassen Grünen Senior-Unsecured-Anleihen begeben.
rund um die Immobilie zu positionieren. Die Finanzierung unter anderem von Green
Buildings repräsentiert einen Teil der Nach-
Zur Stärkung des Verbundgedankens ist die haltigkeitsmaßnahmen, die sich direkt auf das
Vertriebsstruktur für Sparkassen dezentral Kerngeschäft der Bank beziehen, die gewerb
aufgebaut und an der Bedürfnisstruktur der liche Immobilienfinanzierung.
Sparkassen ausgerichtet. Regionale Sparkas-
senbetreuer und Wertermittler beraten die Die mittel- und langfristige R
efinanzierung
Sparkassen aus den Geschäftsstellen in Berlin, erfolgt in der Regel über Emissionen von
Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München Hypothekenpfandbriefen sowie durch
und Stuttgart heraus. Ein Beirat, der sich aus unbesicherte Emissionen.
Vorständen ausgewählter Sparkassen aller
Verbandsgebiete zusammensetzt, berät die
Berlin Hyp zweimal im Jahr in allen Fragen rund
um das Verbundgeschäft.
Mit der von der Berlin Hyp gegründeten Gesell-
schaft „OnSite ImmoAgent GmbH“ werden
Dienstleistungen rund um die Besichtigung
gewerblicher Immobilien sowohl für Sparkas-
sen als auch für Dritte am Markt angeboten.
16Ziele und Strategien
Der Vorstand der Berlin Hyp hat die Unter nur, ihren eigenen ökologischen Fußabdruck Zielsetzung
nehmensstrategie in einem Strategiedokument zu verringern, sondern auch den Übergang zu
bis 2025
zusammengefasst. Die darin beschriebene einer nachhaltigen Wirtschaft zu fördern, zu
Geschäftsstrategie bildet den verbindlichen erleichtern und zu finanzieren und so einen
strategischen Rahmen für die Geschäfts wesentlichen Beitrag zur Transformation zu
tätigkeiten der Bank. Aus ihr leiten sich die leisten – ökologisch, wirtschaftlich und sozial.
Funktionalstrategien und operativen Ziele ab.
1/3
Hierzu hat die Berlin Hyp 2020 eine weit
Die Berlin Hyp verfolgt zwei übergeordnete reichende Nachhaltigkeitsagenda ver
strategische Ziele: abschiedet. Aufbauend hierauf wurde im
Geschäftsjahr 2021 zudem ein ESG-Zielbild
1. Die Berlin Hyp ist der modernste gewerb verabschiedet, welches das Engagement der
Anteil von Green Buildings
liche Immobilienfinanzierer in Deutschland. Bank in Bezug auf Nachhaltigkeit künftig
innerhalb des Immobilien-
2. Die Berlin Hyp ist der Verbundpartner der ganzheitlich an vier Dimensionen ausrichtet.
portfolios
Sparkassen.
1. Nachhaltigkeit im Geschäftsbetrieb
Modernster Immobilienfinanzierer in Die Berlin Hyp strebt eine kontinuierliche
Deutschland Verringerung negativer Umweltauswirkun-
Im Rahmen ihrer Innovationsagenda verfolgt gen aus der operativen Tätigkeit an, um so
die Berlin Hyp die konsequente Umsetzung ihren ökologischen Fußabdruck soweit wie
ihrer Digitalisierungs- und Innovations möglich zu reduzieren. Zudem sieht sie sich
aktivitäten. Wichtige Bestandteile sind dabei als verantwortungsbewusster Arbeitgeber.
zum einen die internen Großprojekte, um die
wesentlichen Geschäftsprozesse der Bank 2. Nachhaltiges Geschäftsportfolio
digital, datengetrieben und teilautomatisiert Die nachhaltige Ausrichtung des Geschäft-
darzustellen. Zusätzlich bewegt sich die sportfolios wird als größter Hebel für die
Berlin Hyp nach eigener Einschätzung aktiv im Erreichung der definierten Nachhaltigkeits-
digitalen Ökosystem Immobilie und verprobt ziele angesehen. Viele der Berlin Hyp-
mit innovativen Unternehmen und Start-ups Kunden arbeiten nach Erkenntnissen der
aus dem PropTech-Umfeld neue Geschäfts- Berlin Hyp daran, ihre eigenen Geschäfts-
modelle und zusätzliche Produkt- und Dienst- aktivitäten nachhaltiger zu gestalten. Die
leistungsangebote für ihre Kunden. Dabei Berlin Hyp hat es sich zum Ziel gesetzt, ihre
beteiligt sich die Berlin Hyp selektiv als aktiver Kunden bei der Transformation zu energie-
strategischer Investor an Unternehmen, geht effizienteren, nachhaltigeren Gebäuden zu
aber auch strategische Partnerschaften und unterstützen.
Kooperationen ein. Hieraus sollen zukünftig
weitere Ertragspotenziale angrenzend an das 3. ESG-Risikomanagement
Kerngeschäft der Immobilienfinanzierung Um Chancen und Risiken vollständig zu
erschlossen werden. erfassen und systematisch steuern zu
können, ist die Berlin Hyp dabei, ESG in
Zum anderen beinhaltet das strategische bestehende Risikomanagementsysteme und
Ziel der modernste gewerbliche Immobilien- -prozesse zu integrieren. Dabei sollen finan-
finanzierer in Deutschland zu werden einen zielle Risiken und nicht-finanzielle Risiken
expliziten Nachhaltigkeitsanspruch. Durch gleichermaßen abgedeckt werden.
unser Ziel, grüner Immobilienfinanzierer zu
werden, fühlt sich die Bank den Klimazielen 4. Transparenz und ESG-Fähigkeiten
der EU sowie der Bundesrepublik Deutschland Der Weg zu einer nachhaltig ausgerich-
verpflichtet und will einen ambitionierten teten Wirtschaft und Gesellschaft ist lang
Beitrag dazu leisten. Dabei wird der Begriff der und es werden noch viele Fragen zu klären
Nachhaltigkeit bewusst breit gefasst: Nach- sein. Wir wollen Nachhaltigkeit Schritt für
haltigkeit bedeutet für die Berlin Hyp nicht Schritt in die normalen Geschäftsprozesse
17Vorstand und Aufsichtsrat Lagebericht Jahresabschluss Erklärung der Mitglieder Service
ingliedern. Konsequenz, Kompetenz und
e Produkt- und Dienstleistungsportfolio konse-
Transparenz sind dafür unabdingbar. Über- quent entlang der Bedürfnisse der Sparkassen
dies besteht der Anspruch, Nachhaltigkeit weiter. Auf diese Weise leistet sie einen Beitrag
auch in der Gesellschaft voranzutreiben. zum Erfolg der Sparkassen-Finanzgruppe und
positioniert sich langfristig als Partner und
Durch die je Einzeldimension definierten Dienstleister rund um die Immobilie in der
Ambitionen und Maßnahmen möchte die Sparkassen-Finanzgruppe. Mit Einführung der
Berlin Hyp aktiv und engagiert dazu b
eitragen, Plattform „ImmoDigital“ wurde zudem die Basis
den Immobiliensektor zukunftsfähig und geschaffen, um im Verbundgeschäft einen
nachhaltig zu gestalten. Single Point of Entry für Sparkassen anzu
bieten, über den in Zukunft alle Finanzierungs-
Verbundpartner der Sparkassen beteiligungsaktivitäten im Verbundgeschäft
Als Verbundpartner der Sparkassen für die abgewickelt werden können. Dies unterstreicht
gewerbliche Immobilienfinanzierung nutzt die auch das Selbstverständnis als Innovations
Berlin Hyp ihre Expertise und entwickelt das treiber im Verbund.
18Steuerungssystem
Die geschäftspolitische Steuerung der Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren
Berlin Hyp erfolgt auf Basis eines sich jährlich Die Bank hat zur Steuerung ihrer Geschäfts
wiederholenden Strategie- und Planungs- aktivitäten folgende bedeutsamste nicht
prozesses. Dieser erfolgt unter Einhaltung finanzielle Leistungsindikatoren definiert:
der regulatorischen Vorgaben sowie der vom
Vorstand verabschiedeten Risikostrategie. Die Neukundengewinnung: Als Neukunde
Steuerung ist damit risiko- und wertorientiert definiert die Bank alle neuen Geschäfts-
und folgt grundsätzlich den Prozessschrit- partner, die keiner im Bestand befindlichen
ten Planung, Umsetzung, Beurteilung und Gruppe verbundener Kunden zuzuordnen
Anpassung. Zentrale Steuerungsinstrumente sind. Die Kennzahl „Neukundengewinnung“
sind insbesondere die nach den handels- beschreibt den Anteil der mit Neukunden
rechtlichen Gesetzen und regulatorischen abgeschlossenen Geschäfte am Neugeschäft.
Vorschriften erstellten Abschlüsse, Planungen, Verbundgeschäft: Volumen des mit Ver-
Finanz- und Risikoberichte sowie Liquiditäts-, bundpartnern realisierten Geschäfts und die
Neugeschäfts- und Bestandsreports. Anzahl der aktiven Geschäftsbeziehungen in
Eventuelle Abweichungen und deren Ursachen der Sparkassen-Finanzgruppe.
werden anhand von Plan-Ist-Vergleichen
kontinuierlich analysiert. Daneben werden weitere unterstützende
nichtfinanzielle Leistungsindikatoren in die
Finanzielle Leistungsindikatoren Steuerung einbezogen, etwa das marktbe
Die Berlin Hyp hat zur Steuerung ihrer zogene Zielportfolio und die in FTE (Full Time
Geschäftsaktivitäten folgende bedeutsamste Equivalent respektive Vollzeitäquivalent)
finanzielle Leistungsindikatoren definiert: gemessene Mitarbeiterkapazität.
Ergebnisabführung an die Landesbank Aus dem Bereich der Nachhaltigkeit sind als
Berlin Holding unterstützende nicht-finanzielle Leistungs
Zins- und Provisionsüberschuss indikatoren Grüne Emissionen, Grüne
Cost-Income-Ratio: Verhältnis der Finanzierungen und das Nachhaltigkeitsrating
Verwaltungsaufwendungen zum Zins- zu nennen.
und Provisionsüberschuss zuzüglich des
sonstigen betrieblichen Ergebnisses Auf die Entwicklung der bedeutsamsten
Eigenkapitalrentabilität: Quotient aus dem finanziellen und nichtfinanziellen Leistungs
Ergebnis vor Ertragsteuern und Gewinn indikatoren wird insbesondere im Wirtschafts-
abführung zuzüglich der Veränderung des bericht gesondert eingegangen.
Sonderpostens für allgemeine Bankrisiken
nach § 340g HGB und dem durchschnittli-
chen bilanziellen Eigenkapital einschließ-
lich des Sonderpostens für allgemeine
Bankrisiken nach § 340g HGB
Harte Kernkapitalquote: Verhältnis des
aufsichtsrechtlich anrechenbaren harten
Kernkapitals zum Gesamtrisikobetrag
Neugeschäftsvolumen
Daneben werden weitere unterstützende
finanzielle Kennzahlen in die Steuerung
einbezogen, beispielsweise die Liquidity
Coverage Ratio (LCR) und die Leverage Ratio
(LR). Beide Kennzahlen werden künftig an
Bedeutung gewinnen.
19Vorstand und Aufsichtsrat Lagebericht Jahresabschluss Erklärung der Mitglieder Service
II Wirtschaftsbericht – Gesamtwirtschaftliche
und branchenbezogene Rahmenbedingungen
Entwicklung der Gesamtwirtschaft2 raum um rund 16 Prozent zu, der Dow Jones
Auch im Jahr 2021 wurde das weltwirtschaft- sogar um rund 21 Prozent.
liche Geschehen maßgeblich von der Covid-
19-Pandemie geprägt. Der gegenüber dem Einen ebenfalls starken Auftrieb verzeichneten
Vorjahr eingeschlagene Erholungskurs der 2021 die Preise dies- wie jenseits des Atlan-
Konjunktur verlief zunächst sehr dynamisch. Ab tiks. Zunächst von Notenbankern der Fed und
der Jahresmitte 2021 wurde das Wirtschafts- EZB als temporärer Effekt im Zusammenhang
wachstum jedoch infolge der Auswirkungen mit Folgen der Covid-19-Pandemie wie zum
neuer Pandemiewellen durch Mutationen und Beispiel Lieferkettenstörungen eingestuft,
Problemen in den internationalen Lieferketten legte die Inflation im Berichtsjahr kontinu-
ausgebremst. ierlich zu und erreichte in der Eurozone zum
Jahresende mit fünf Prozent gegenüber dem
Im Euroraum entwickelte sich das Wachstum Vorjahr den höchsten Zuwachs seit 1997. In
des Bruttoinlandsprodukts insbesondere ab den USA kletterten die Preise gar um sieben
dem zweiten Quartal wieder dynamischer und Prozent; in Deutschland waren es 5,3 Prozent.
damit zeitlich versetzt zum weltweiten Trend. Die Inflationsziele der EZB und der Fed von
Erst die Eindämmungsmaßnahmen im Zuge der jeweils zwei Prozent wurden somit deutlich
rapiden Ausbreitung der Omikron-Variante ver- überschritten. Neben Lieferengpässen sind vor
langsamten die Erholung wieder zunehmend. allem steigende Energiepreise ursächlich für
diese Entwicklung.
Die deutsche Wirtschaft zeichnete ein ähnliches
Bild im Jahresverlauf 2021 wie der Euroraum. Aufgrund der weiter anhaltenden Corona-Krise
Nach einem Rückgang im ersten Quartal, führten sowohl die Fed als auch die EZB ihre
stieg das Bruttoinlandsprodukt zur Jahres- lockere Geldpolitik im Berichtszeitraum fort. So
mitte stark an, um sich im vierten Quartal im behielten beide Zentralbanken ihre Leitzinsen
Zuge zunehmender Inzidenzen wieder leicht weiter auf dem Niveau von 2020, d. h. in einer
rückläufig zu entwickeln. Aufgrund der relativ Spanne zwischen null Prozent und 0,25 Prozent
hohen Impfquoten waren die Maßnahmen in den USA und auf null Prozent in der Euro-
allerdings weniger strikt, als bei den voran- zone. Doch da sich der Anstieg des Preisindexes
gegangenen Wellen. Es wurden zunehmend nicht als temporär erwies, sondern immer
höhere Inzidenzen als zuvor toleriert, so dass weiter zunahm und die Wirtschaftsleistung
der konjunkturelle Einbruch, trotz gestiegener dies- wie jenseits des Atlantiks anzog, passten
Inzidenzen, 2021 insgesamt schwächer ausfiel. sowohl die europäische als auch die ameri-
kanische Notenbank ihren geldpolitischen
Die Bauwirtschaft zeigte sich auch im Jahr Kurs an und agierten nun weniger expansiv.
2021 robust. Nicht zuletzt aufgrund der So kündigte die Fed im Dezember an, ihre
dynamischen Entwicklung der Baupreise legte milliardenschweren Anleihekäufe bis März
das reale Bauvolumen im Jahresverlauf um 2022 auf null herunterzufahren. Ab April könnte
1,6 Prozent zu. eine erste Zinserhöhung erfolgen. Die EZB geht
bei der Abkehr von der ultra-lockeren Geldpoli-
Entwicklung der Branche3 tik behutsamer vor. So stehen Leitzinserhöhun-
Der Erholungskurs und die Erwartung seiner gen, wie sie in den USA schrittweise geplant
Fortsetzung machten sich auch an den Börsen sind, hier vorerst noch nicht auf der Agenda.
bemerkbar. So legte der DAX im Berichtszeit- Das Pandemie-Notankaufprogramm (PEPP)
wird jedoch im März 2022 planmäßig been-
2
uellen für die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingun-
Q det. Dafür wird aber das Ankaufvolumen des
gen: IfW Kiel, ifo.
3
Quellen für die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingun-
seit Jahren etablierten allgemeinen Ankauf
gen: CBRE, Colliers, Destatis, HDE, ifo, Savills. programms APP im zweiten Quartal 2022
20verdoppelt, auf monatlich 40 Mrd. €. Im dritten onsvolumen von 95 Mrd. € blieb es jedoch klar
Quartal sollen jeden Monat immer noch 30 Mrd. € unterhalb der Fälligkeiten im Berichtsjahr, die
investiert werden. PEPP-Reinvestitionen sollen 132 Mrd. € ausmachten.
bis Ende 2024, und damit ein Jahr länger als
bislang vorgesehen, vorgenommen werden. Über alle Assetklassen hinweg legte die
Zudem soll die Reaktivierung des PEPP eine Emissionstätigkeit im ESG-Segment 2021
Option bleiben. deutlich zu. Waren weltweit im Jahr 2020 noch
insgesamt 529 Mrd. $ an Green Bonds, Social
Die Renditen zehnjähriger deutscher Anleihen Bonds, Sustainability Bonds und Sustainability-
sind in diesem Jahr deutlich gestiegen und Linked Bonds emittiert worden, so gab es
legten binnen Jahresfrist von -0,6 Prozent im Berichtszeitraum ein Rekordvolumen von
auf -0,17 Prozent zu. Nach einem Einbruch 904 Mrd. $ zu vermelden. Mit der EU-Taxonomie
im Sommer, auf -0,5 Prozent, war die zweite und dem Entwurf des Green-Bond-Standards
Jahreshälfte zwar von vergleichsweise starken wurden die Weichen für eine Standardisierung
Schwankungen geprägt, insgesamt stiegen von ESG-Anleihen gestellt.
die Renditen aber wieder kräftig. Auch die
Swap-Renditen zogen kräftig an und legten im Unbeeindruckt von pandemiebedingten
Berichtszeitraum von -0,29 auf +0,30 Prozent Schwankungen des Konjunkturverlaufs zeigte
bei zehnjährigen Laufzeiten zu. sich der gewerbliche Immobilieninvestment-
markt in Deutschland im Jahresverlauf 2021 im
Covered Bonds verteuerten sich 2021 im Vergleich zum Vorjahr stabil – darüber hinaus
Vergleich zu 2020. Bereits im ersten Quartal mit deutlichen Spitzen beim Transaktionsvolu-
wurden erstmals seit Ausbruch der Pandemie men im Herbst. Allein die Fusion von Vonovia
wieder gedeckte Anleihen mit negativen und Deutsche Wohnen erhöhte das Transak-
Reoffer-Spreads emittiert. Gleichzeitig setzte tionsvolumen im Oktober um rund 22 Mrd. €.
sich der Konvergenztrend zwischen den Mit einem Gesamtvolumen von 49 Mrd. €
unterschiedlichen Jurisdiktionen fort. Der lagen gewerblich gehandelte Wohnimmobilien
deutsche Pfandbrief konnte seine Rolle als 2021 damit deutlich im Plus – Sondereffekte
teuerstes Produkt innerhalb der Assetklasse wie Unternehmensübernahmen führten zu
jedoch verteidigen. Gedeckte Bankschuld- einer Steigerung im Vorjahresvergleich um
verschreibungen handelten zum Jahresende 145 Prozent. Zudem trugen viele großvolumige
über die unterschiedlichen Jurisdiktionen Deals, wie der Kauf eines Wohnportfolios durch
enger als zu Jahresbeginn. Bereits zu Beginn kommunale Berliner Wohnungsunternehmen
des Jahres 2021 waren die Spread-Levels der dazu bei, dass Wohnimmobilien 2021 die nach-
Senior-Anleihen vieler Bankenemittenten gefragteste Immobiliennutzungsart waren.
mindestens auf Vor-Pandemie-Niveau ange-
langt und engten im ersten Halbjahr weiter ein. Das weiterhin bestehende Niedrigzinsumfeld,
Nach der Sommerpause war hier jedoch eine der Mangel an risikoarmen Alternativanlagen
merkliche Korrektur zu beobachten, und zwar und die hohe Liquidität prägten auch den
bei jeder Emittentengruppe, unabhängig vom Handel mit Gewerbeimmobilien in Deutschland.
Rating. Die teilweise deutliche Ausweitung Der Gewerbeimmobilienmarkt registrierte 2021
der Senior-Spreads wurde gegen Jahresende ein Transaktionsvolumen von rund 62,1 Mrd. €,
etwas korrigiert. Nichtsdestotrotz haben sich was gegenüber dem Vorjahr einem Zuwachs
die Senior-Spreads seit Jahresbeginn um neun von etwa fünf Prozent entspricht.
Basispunkte im Schnitt geweitet. Nach einem
schwachen ersten Halbjahr am Covered-Bond- Büroimmobilien mit langfristigen Mietver-
Markt legte das Emissionsvolumen nach der tragslaufzeiten und bonitätsstarken Mietern
Sommerpause stark zu. Mit einem Neuemissi- standen mit einem Transaktionsvolumen von
21Vorstand und Aufsichtsrat Lagebericht Jahresabschluss Erklärung der Mitglieder Service
rund 30,5 Mrd. € (Vorjahr: rund 27,6 Mrd. €) Mit einem Transaktionsvolumen von rund
nach wie vor im Investorenfokus, wenngleich 9,5 Mrd. € zählten Einzelhandelsimmobilien
die anhaltende Coronakrise mit Blick auf zu den weniger nachgefragten Immobilien-
die Homeoffice-Nutzung in puncto Büro nutzungsarten. Die Covid-19-Pandemie sorgte
flächennachfrage und Leerstandsentwicklung nach wie vor für ein erhebliches Auf und Ab
auch viele Unwägbarkeiten mit sich brachte. der Verbraucherstimmung mit einem starken
Trotz dieser Unsicherheit haben Investoren Einbruch im Dezember 2021 und einer daraus
Vertrauen in Büros, welches auch durch die folgenden Dämpfung des privaten Konsums.
derzeitige Erholung am Bürovermietungsmarkt Dennoch: Lebensmittelgeankerte Betriebs
gestützt wird. Die Top-5-Bürovermietungs- typen, wie Supermärkte und Discounter, sowie
märkte Deutschlands registrierten 2021 einen Fachmärkte mit Waren des täglichen Bedarfs
Flächenumsatz von rund 2,6 Mio. Quadrat beziehungsweise Baumärkte ziehen das
metern – verglichen mit 2020 ist das ein Plus Investoreninteresse auf sich. Dieses spezifische
von mehr als 20 Prozent, liegt damit allerdings Einzelhandelssegment machte einen Anteil
auch noch 22 Prozent niedriger als 2019. von 60 Prozent am gesamten Umsatz mit
Einzelhandelsimmobilien aus. Zwar erholten
Derzeit große Umbrüche zeigten sich am sich mit den allmählichen Corona-Öffnungen
Markt für Logistikimmobilien – mit einem im Frühsommer 2021 die Passantenfrequenzen
Transaktionsvolumen von 10,2 Mrd. € und einer in den Innenstädten und Shoppingcentern,
Steigerung zum Vorjahr um 34 Prozent sind allerdings sorgten neue Einschränkungen zur
Logistikimmobilien mittlerweile nach Wohnen Eindämmung der Pandemie ab Herbst 2021 für
und Büro die drittbeliebteste Immobilien einen erneuten Frequenzrückgang – insbeson-
anlageklasse in Deutschland. Einerseits führen dere auch im Weihnachtsgeschäft.
die coronabedingt starken Umsatzzuwächse
im Onlinehandel zu einem Bedeutungsgewinn Die Volatilität des Passantenaufkommens in
der Logistikbranche, andererseits stehen den zentralen Einkaufslagen und Shopping-
Lieferengpässe bei wichtigen industriellen centern spiegelt sich gleichsam im Aufkommen
Vorprodukten – beispielsweise für langlebige an Übernachtungsgästen wider. Insbesondere
Konsumgüter wie Einrichtungs- und Haushalts- für die Hotelbranche war 2021 ein weiteres
geräte – einer Ausweitung der Produktion und schwieriges Jahr, was sich auch im Transaktions
damit auch des Warenumschlags im Wege. volumen von knapp 2,5 Mrd. € ausdrückte. Ver-
Ob die pandemiebedingten Störungen der glichen mit dem Vor-Corona-Jahr 2019 beläuft
Waren- und Lieferketten dazu führen werden, sich das Minus auf nahezu 50 Prozent. Dennoch
dass es zu einer verstärkten Vorratshaltung im zeigten Hoteltransaktionen im Jahr 2021, dass
Inland und damit zu einem Nachfrageanstieg neue, hochwertige Objekte in sehr guten Lagen
an Lagerflächen kommt, wird sich erst in den und mit bonitätsstarken Betreibern am Markt
kommenden Jahren herausstellen. nach wie vor fungibel sind.
22Geschäftsverlauf
Die Geschäftsentwicklung der Berlin Hyp stand alle wesentlichen Prozesse teilautomatisiert Darlehensneugeschäft
auch 2021 im Zeichen der herausfordernden und datengetrieben abbildet, konnten eben-
inklusive langfristiger
Marktbedingungen, die insbesondere durch die falls wichtige Meilensteine erreicht werden.
Prolongationen
Niedrigzinsphase, den intensiven Wettbewerb Die Verfahren zur Portfoliosteuerung wurden
in der gewerblichen Immobilienfinanzierung weiter verfeinert, die Kreditantragstrecke
sowie die hohen regulatorischen Anforderungen verläuft zunehmend digital und immer mehr
bestimmt wurden. Transaktionen wurden 2021 über die Platt-
form „ImmoDigital“ an die Verbundpartner
Unverändert vorherrschendes Thema war die ausplatziert. Dabei spielt die Herstellung einer
Covid-19-Pandemie mit ihrer schwer vorher- zentralen Verfügbarkeit von Daten bei hoher
sagbaren Entwicklung und deren Konsequenzen Qualität eine wichtige Rolle, um flexibel und
für die Branche. Die Bank hat von der Pandemie schnell auf Kundenwünsche und regulatorische
besonders betroffene Objektarten und deren Anforderungen reagieren zu können.
2021
zugehörige Finanzierungen laufend analysiert
und im Rahmen einer Covid-19-Task-Force
besprochen. Auswirkungen zeigten sich bei den
betroffenen Objekten insbesondere in nega-
Den kulturellen Veränderungsprozess >next
dimension berlin hyp< hat die Bank auch
2021 weiter vorangetrieben. Ein Fokus waren
7,1 Mrd. €
tiven Ratingveränderungen und Aufnahmen Angebote an die Belegschaft zur Reflexion und
von Engagements in die Intensivbetreuung Entwicklung der Unternehmenskultur.
in der Marktfolge. Covid-19-bedingte Stun-
dungsanfragen von Kunden wurden in Bezug Die Berlin Hyp hat zudem verschiedene neue
auf das Kreditexposure weiterhin nur in Strukturen in den Teams etabliert. In manchen
geringem Umfang gestellt. Pandemiebedingt Bereichen wurden neue Rollen entwickelt, in
ergab sich kein wesentlich erhöhter Einzel- anderen Hierarchien abgeflacht, manche Teams
wertberichtigungs- oder Abschreibungsbedarf arbeiten inzwischen im Wesentlichen selbst
bei gewerblichen Immobilienfinanzierungen. organisiert. Auch durch die Covid-19-Pandemie
Hier hat sich abermals die Risikostrategie, hat sich der Anteil mobiler Arbeitstage weiter
das Risikomanagement und der hohe Anteil erhöht. Inhouse haben die Mitarbeiter neue
an Finanzierungen in guten und sehr guten Aspekte der Zusammenarbeit, wie das Desk
Ratingklassen ausgezahlt. Wir verweisen Sharing, ausprobieren können.
diesbezüglich auf die Ausführungen im Risiko-
bericht dieses Lageberichts, in dem konkrete Das Projekt zum Bau des neuen Bankgebäudes
Aussagen zum Vorgehen der Bank, zu poten- führte zu Umzügen von einzelnen Bereichen
ziellen Auswirkungen der Covid-19-Pandemie in angemietete externe Räume und zur
auf den Immobilienmarkt sowie der RWA und Verdichtung der Flächennutzung. Der Abriss
Risikovorsorge enthalten sind. des Bankgebäudes am bisherigen Hauptsitz
der Bank verläuft planmäßig und ist deutlich
Das Ziel, der modernste Immobilienfinanzierer vorangeschritten, so dass 2022 merkliche
in Deutschland zu werden, hat die Berlin Hyp Fortschritte bei der Errichtung des Neubaus
dahingehend weiterverfolgt, dass bei den erreicht werden sollen.
Schwerpunktthemen zur Digitalisierung und
Modernisierung der IT-Systemlandschaft Zurzeit hält die Bank drei strategische
Fortschritte erzielt wurden. Die Bank hat sich Beteiligungen: Die Gesellschaft „OnSite
intensiv mit Cloud-Lösungen beschäftigt und ImmoAgent GmbH“, die durch die Berlin Hyp
der Belegschaft über die Bereitstellung von gegründet wurde und an der ein weiterer
Digitalen Arbeitsplätzen noch unabhängigeres strategischer Investor beteiligt ist, die „21st
Arbeiten ermöglicht. Real Estate GmbH“ und den Venture-Capital-
Fonds „PropTech1 Fund 1 GmbH & Co. KG“. Der
Im Zuge der Ausrichtung der IT-Architektur auf Anspruch, sich mit neuen Geschäftsansätzen
eine durchgängig digitale Plattform, die vom und Kooperationen mit innovativen Unter-
Erstkundenkontakt bis zum externen Reporting nehmen in der PropTech-Szene auseinander
23Vorstand und Aufsichtsrat Lagebericht Jahresabschluss Erklärung der Mitglieder Service
zu setzen, wird aktuell fortgeführt. Weitere Neugeschäfts entfallen auf Finanzierungen
Beteiligungsmöglichkeiten werden kontinuier- ohne direkten Objektbezug (Sonstige).
lich geprüft.
Im zweiten Halbjahr 2021 waren viele Bereiche
Regionen
der Bank in den Verkaufsprozess der Bank und
in %
die Aktivitäten zur Datenbereitstellung für
potenzielle Investoren sowie Managementge-
5610+ 7+ 25+ 2+
spräche involviert. Getrieben wurde der Prozess Deutschland – A Städte 56
durch die geplante Auflösung der Landesbank
Berlin Holding - Gruppe als Institutsgruppe, Deutschland – B Städte 10
unter anderem vor dem Hintergrund der neuen
Deutschland – Rest 7
regulatorischen Anforderungen durch das
Risikoreduzierungsgesetz sowie der weiteren Ausland 25
regulatorischen Anforderungen und deren
Auswirkungen auf die Kostenstruktur innerhalb Sonstige 2
der Gruppe. In diesem Zusammenhang wurde
der Verkauf der Bank innerhalb der Sparkassen-
Finanzgruppe als eine der diskutierten
strategischen Optionen in Erwägung gezogen
und mit dem Abschluss eines Vertrages über Mit einem Anteil von 75 Prozent (68 Prozent)
den Verkauf der Anteile an der Berlin Hyp entfiel der größte Teil der Neugeschäfte auf die
von der Landesbank Berlin Holding AG an die Kundengruppe Investoren. Weitere 22 Prozent
Landesbank Baden-Württemberg am 26. Januar (19 Prozent) wurden mit Developern und
2022 (Signing) auf den Weg gebracht. Die Bauträgern realisiert. Drei Prozent (13 Prozent)
Transaktion steht unter dem Vorbehalt der der Neugeschäftsabschlüsse wurden mit Woh-
kartellrechtlichen Zustimmung und muss noch nungsbauunternehmen kontrahiert.
von den zuständigen Gremien der Sparkassen-
organisation genehmigt werden. Die Verteilung des Neugeschäfts nach
Objektarten stellt sich wie folgt dar:
Darlehensneugeschäft deutlich über
Vorjahresniveau
Für das Jahr 2021 weist die Berlin Hyp ein
kontrahiertes Neugeschäft in Höhe von Objektarten
6,1 Mrd. € aus und liegt damit trotz der weiter- in %
hin fortschreitenden Covid-19-Pandemie leicht
über dem Vorjahresergebnis (5,7 Mrd. €). Hinzu
kamen realisierte Prolongationen (Kapital-
bindungen ≥ 1 Jahr) von 1,0 Mrd. € (Vorjahr:
1,0 Mrd. €), so dass sich das gesamte Neu-
geschäftsvolumen auf 7,1 Mrd. € (6,7 Mrd. €)
3635+ 1511+ 12+
Büro
Wohnen
Einzelhandel 15
36
35
belief. Dieses Ergebnis übertraf damit trotz der
Auswirkungen der Covid-19-Pandemie sowohl Logistik 11
die Planung als auch die Vorjahresprognose.
Managementimmobilien 1
Vom Neugeschäft der Berlin Hyp entfielen Sonstige 2
75 Prozent (77 Prozent) auf im Inland gelegene
Objekte, davon mit 56 Prozent (49 Prozent)
in A-Städten, zehn Prozent (17 Prozent) in
B-Städten und sieben Prozent (elf Prozent) in Kommunaldarlehensgeschäft unverändert
restlichen, innerdeutschen Lagen. 25 Prozent Das Kommunaldarlehensneugeschäft wird
(23 Prozent) betrafen Finanzierungen von entsprechend der Strategie nicht mehr aktiv
Objekten im Ausland. Diese verteilen sich mit betrieben. Im Geschäftsjahr 2021 erfolgten wie
14 Prozent (15 Prozent) auf die Beleihungs in den Vorjahren keine Neuabschlüsse. Der Dar-
regionen Niederlande, mit sechs Prozent (zwei lehensbestand betrug unverändert 0,4 Mrd. €
Prozent) auf Frankreich und mit fünf Prozent und wird im Rahmen der Fälligkeitenstruktur
(sechs Prozent) auf Polen. Zwei Prozent des sukzessive zurückgehen.
24Verbundgeschäft nach 2020 wieder erholt Refinanzierung zu sehr guten Konditionen
Das Verbundgeschäft der Berlin Hyp entwi- Die mittel- bis langfristige Refinanzierung
ckelte sich 2021 erfreulich und erreichte mit der Berlin Hyp erfolgt in der Regel über die
einem Gesamtvolumen des gemeinsam mit Emission von Hypothekenpfandbriefen und
Verbundpartnern realisierten Geschäfts von unbesicherten Bankschuldverschreibungen.
über 1,8 Mrd. € (1,4 Mrd. €) wieder fast den 2021 hat die Bank auf diesen Wegen Fremd
Wert vor der Covid-19-Pandemie von 1,9 Mrd. € kapital mit einem Volumen von rund 5,3 Mrd. €
im Jahr 2019. (2,2 Mrd. €) aufgenommen. Der Marktzugang
war zu jedem Zeitpunkt gegeben. Mit insge-
Über das Produkt „ImmoAval“ beteiligten sich samt acht Benchmarktransaktionen, darunter
Verbundpartner an Finanzierungen mit einem der nach eigener Einschätzung weltweit erste
Gesamtvolumen von 819 Mio. € (233 Mio. €). von einer Bank begebene Sustainability-Linked
Im klassischen Konsortialgeschäft wurde in Bond, war die Bank ein regelmäßiger Emittent
mehreren Transaktionen ein Gesamtvolumen am Markt für syndizierte Anleihen. Drei dieser
von 700 Mio. € (806 Mio. €) finanziert. Mit Emissionen, ein Euro-denominierter Hypothe-
dem Produkt „ImmoGarant“ konnten weitere kenpfandbrief sowie zwei Senior-Preferred-
64 Mio. € (96 Mio. €) abgewickelt werden, eine Anleihen in Schweizer Franken, wurden als
ImmoSchuldschein-Transaktion wurde mit Green Bonds strukturiert. Somit schaffte es die
75 Mio. € (285 Mio. €) realisiert. Das 2021 neu Bank zum fünften Mal in Folge zwei oder mehr
entwickelte Produkt „ImmoNachrang“ konnte Green Bonds in einem Jahr zu begeben und
bereits im ersten Jahr bei zwei Transaktionen bleibt mit elf ausstehenden Euroemissionen
eingesetzt werden, Verbundpartner beteiligten der aktivste Emittent von grünen Anleihen in
sich an Finanzierungen mit einem Gesamt Europa im Segment der Geschäftsbanken.
volumen von 154 Mio. €.
Eigenmittelposition durch weitere Zuführung
Die Anzahl der Geschäftsbeziehungen zu gestärkt
Sparkassen wurde mit 163 Instituten (153) aus Die harte Kernkapitalquote liegt unter
allen Verbandsgebieten weiter ausgebaut. Die Berücksichtigung der Feststellung des
gegenüber dem Vorjahr deutliche Steigerung Jahresabschlusses bei 14,3 Prozent
um zehn Institute (drei) ist vor allem auf die (13,4 Prozent) und die Gesamtkapitalquote
erfolgreiche Einführung der Plattform „Immo- bei 16,3 Prozent (15,8 Prozent). Durch die
Digital“ zurückzuführen. Insgesamt sind bereits Stärkung des Sonderpostens für allgemeine
60 Institute Nutzer der Plattform. Bankrisiken nach § 340g HGB um weitere
187,0 Mio. € (70,0 Mio. €) und die Nutzung
2021 wurden insgesamt sieben Transaktionen von Erleichterungsregeln der CRR II konnten
über die Plattform „ImmoDigital“ abgeschlos- die Kapitalquoten bei leicht gestiegenen
sen. Wie bei der Entwicklung geplant, entlastet Risikoaktiva deutlich verbessert werden. Die
die Plattform herkömmliche Kommunikations Prognosen der Bank im Vorjahr wurden damit
wege, verringert Medienbrüche und vereinfacht übertroffen.
Prozesse, indem sie alle relevanten Informa-
tionen zentral an einer Stelle bündelt. In der
aktuellen Version wird über die „ImmoDigital“-
Plattform nur das Produkt „ImmoAval“
angeboten. Aufgrund der erfolgreichen Markt-
einführung plant die Berlin Hyp die Plattform
2022 weiterzuentwickeln. Ziel ist es, ab dem
vierten Quartal 2022 eine vollständige digitale
Abwicklung der für Sparkassen entwickelten
Beteiligungsformate aus der Immo-Produkt-
reihe zu ermöglichen.
Mit der Erweiterung der angebotenen
Produkte und Dienstleistungen für Sparkassen
entspricht die Berlin Hyp dem Wunsch der
Sparkassen nach weiterer Diversifikation der
Beteiligungsmöglichkeiten und zusätzlichen
Dienstleistungen und festigt ihre Position als
der Verbundpartner der Sparkassen.
25Vorstand und Aufsichtsrat Lagebericht Jahresabschluss Erklärung der Mitglieder Service
Ertragslage
Ergebnisabführung signifikant gesteigert Provisionsüberschuss verbessert
Mit einem Ergebnis vor Gewinnabführung Der Provisionsüberschuss ist im Vorjahresver-
von 50,0 Mio. € hat die Berlin Hyp den Vor- gleich entgegen den Erwartungen um 4,9 Mio. €
jahreswert mehr als verdoppelt (23,4 Mio. €). auf 24,9 Mio. € gestiegen. Wesentlicher
Die Ergebnisentwicklung lag damit deutlich Bestandteil sind die Provisionserträge aus
über den Erwartungen und ist angesichts des dem Kreditgeschäft, die aufgrund der positiven
weiterhin durch die Covid-19-Pandemie, die Neugeschäftsentwicklung deutlich über dem
Betriebsergebnis hohen regulatorischen Vorgaben, das Niedrig Vorjahreswert lagen. Bestimmte Kreditbe
(nach Risikovorsorge) zinsumfeld und den harten Wettbewerb in arbeitungsgebühren werden zudem in den
der gewerblichen Immobilienfinanzierung Zinsmargen über die Laufzeit verteilt.
234,4 Mio. €
belasteten Umfelds aus Sicht der Bank umso
erfreulicher. Verwaltungsaufwand erwartungsgemäß über
Vorjahr
Die Covid-19-Pandemie führte auch 2021 zu Der Verwaltungsaufwand setzt sich aus dem
keinen signifikanten negativen Auswirkungen Personalaufwand, den anderen Verwaltungs-
auf das Kreditportfolio. Die Berlin Hyp hat aufwendungen sowie den Abschreibungen auf
ihre Vorsorgereserven weiter erhöht und den Sachanlagen und immateriellen Wirtschafts
Sonderposten gemäß § 340g HGB durch die gütern zusammen. Gegenüber dem Vorjahr ist
Dotierung von 187,0 Mio. € (70,0 Mio. €) weiter er um 11,1 Mio. € auf 184,3 Mio. € gestiegen.
gestärkt. Die Ursachen für die Ergebnisent- Die Personalaufwendungen lagen mit
wicklung werden in den folgenden Abschnitten 91,0 Mio. € insbesondere durch höhere Alters-
dargestellt. vorsorgeverpflichtungen um 9,0 Mio. € über
dem Vorjahreswert.
Zinsüberschuss gestiegen
Im Vergleich zum Vorjahr konnte der Zinsüber- Die anderen Verwaltungsaufwendungen
schuss deutlich um 93,4 Mio. € auf 406,5 Mio. € erhöhten sich im Vorjahresvergleich um
gesteigert werden. Er lag damit besser als 14,3 Mio. € auf 84,4 Mio. €. Sie beinhalten im
erwartet. Die positive Entwicklung resultiert Wesentlichen Rechts- und Beratungskosten,
insbesondere aus den bei stabilen Kernge- IT-Aufwendungen, den Aufwand des jährlichen
schäftsmargen um 2,8 Mrd. € gewachsenen Beitrags zur Europäischen Bankenabgabe,
durchschnittlichen Hypothekendarlehensbe- Aufwendungen der Konzernumlage für die
ständen sowie der Teilnahme an den gezielten administrativen Holdingkosten des aufsichts-
längerfristigen Refinanzierungsgeschäften der rechtlich führenden Instituts sowie Gebäude-
Deutschen Bundesbank (TLTRO-III) und der und Raumkosten. Durch den 2020 eingelei-
daraus resultierenden günstigen Refinanzie- teten Zukunftsprozess und die bestehenden
rung. Aus den TLTRO-III-Geschäften resultierte Anforderungen an die Informationstechnologie
eine Zinsermäßigung in Höhe von 88,9 Mio. € und die regulatorischen Meldeerfordernisse
gegenüber 20,0 Mio. € im Vorjahr. Sofern war ein Anstieg erwartet worden. Der Aufwand
die TLTRO-III-Geschäfte nicht durchgeführt für die Bankenabgabe hat sich abermals
worden wären, hätte die Bank entsprechende deutlich erhöht und lag mit 16,4 Mio. € um
Ersatzgeschäfte durchgeführt, die ebenfalls 3,0 Mio. € über dem Vorjahreswert.
positive Effekte auf das Zinsergebnis hätten.
Die weiteren Sondereffekte, darunter insbeson- Die Abschreibungen auf Sachanlagen und
dere die in Verbindung mit außerplanmäßigen immaterielle Wirtschaftsgüter haben sich um
Tilgungen stehenden Zinserträge aus Vor 12,2 Mio. € auf 8,9 Mio. € reduziert. Der Vorjah-
fälligkeitsentgelten, wurden durch kompensa- reswert enthielt wesentliche Sondereffekte durch
torische Maßnahmen, insbesondere durch das die im Zusammenhang mit dem geplanten Neu-
Closing von Zinsswaps mit negativen Markt bau vorgenommenen Abschreibungen auf das
werten, weitgehend neutralisiert. alte Bestandsgebäude am Hauptsitz in Berlin.
26Sonstiges betriebliches Ergebnis unter Finanzanlageergebnis positiv
Vorjahr Das Ergebnis aus Finanzanlagen betrug
Das sonstige betriebliche Ergebnis betrug 3,2 Mio. € nach -2,8 Mio. € im Vorjahr. Im
-7,8 Mio. € (-1,7 Mio. €). Es beinhaltet im Vorjahr beinhaltete das Ergebnis aus Finanzan-
Wesentlichen Zinsanteile aus der Aufzinsung lagen im Wesentlichen eine außerplanmäßige
insbesondere von Pensionsrückstellungen. Das Abschreibung auf eine Beteiligung.
Vorjahresergebnis wurde unter anderem durch
Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen Fonds für allgemeine Bankrisiken weiter
begünstigt. gestärkt
Die Bank hat dem Fonds für allgemeine Bank
Cost-Income-Ratio verbessert risiken gemäß § 340g HGB weitere 187,0 Mio. €
Die Cost-Income-Ratio setzt den Verwal- (70,0 Mio. €) zugeführt. Der Fonds dotiert zum
tungsaufwand ins Verhältnis zum Zins- und Stichtag mit 675,0 Mio. €.
Provisionsüberschuss einschließlich des
sonstigen betrieblichen Ergebnisses. Trotz Ergebnis vor Ertragsteuern und Gewinnab-
der gestiegenen Verwaltungsaufwendungen führung deutlich gestiegen
sowie des schlechteren sonstigen betrieblichen Die Bank weist trotz der weiteren Erhöhung der
Ergebnisses führte der Anstieg des Zins- und Vorsorgereserven ein über den Erwartungen
Provisionsüberschusses zu einem Rückgang liegendes Vorsteuerergebnis von 50,4 Mio. €
der Cost-Income-Ratio um 8,8 Prozentpunkte (23,6 Mio. €) aus.
auf 43,5 Prozent. Planerisch war mit einem
spürbaren Anstieg der Cost-Income-Ratio Ergebnisabführungsvertrag
gerechnet worden. Insoweit konnte eine bes- Auf Basis des mit der Landesbank Berlin
sere Entwicklung als erwartet erreicht werden. Holding geschlossenen Ergebnisabführungs-
vertrages führt die Berlin Hyp einen Gewinn in
Zuführung zur Risikovorsorge verringert Höhe von 50,0 Mio. € (23,4 Mio. €) ab.
Trotz der weiterhin anhaltenden Covid-
19-Pandemie ergaben sich 2021 keine Eigenkapitalrentabilität stark gestiegen
signifikanten Kreditausfälle. Entsprechend lag Die Eigenkapitalrentabilität, die auch die
die Nettozuführung zur Kreditrisikovorsorge, Zuführung zum Fonds für allgemeine Bank
die maßgeblich aus Zuführungen zu den risiken gemäß § 340g HGB berücksichtigt, lag
Vorsorgereserven resultiert, mit 17,4 Mio. € mit 15,7 Prozent deutlich oberhalb der Ziel-
unter dem Vorjahreswert (netto 81,4 Mio. €). vorgaben. Der Vorjahreswert von 6,8 Prozent
Den aus der Covid-19-Pandemie resultierenden wurde ebenfalls übertroffen.
latenten Risiken hat die Berlin Hyp durch die
Beibehaltung eines zusätzlichen PWB-Manage-
ment-Adjustments auf valutierte Kredite und
auf Rückstellungen für unwiderrufliche Kredit-
zusagen Rechnung getragen. Eine detaillierte
Übersicht über die Entwicklung der Kreditrisiko-
vorsorge kann dem Anhang entnommen werden.
Die Risikovorsorge für Wertpapiere der
Liquiditätsreserve wies insbesondere durch
erfolgte Verkäufe saldiert einen Ertrag von
12,5 Mio. € aus. Im Vorjahr betrug der Ertrag
saldiert 19,8 Mio. €.
27Vorstand und Aufsichtsrat Lagebericht Jahresabschluss Erklärung der Mitglieder Service
Ertragsentwicklung 2021 2020 Veränderung
Mio. € Mio. € Mio. €
Zins- und Provisionsüberschuss 431,4 333,1 98,3
Zinsüberschuss 406,5 313,1 93,4
Provisionsüberschuss 24,9 20,0 4,9
Verwaltungsaufwendungen 184,3 173,2 11,1
Personalaufwand 91,0 82,0 9,0
Andere Verwaltungsaufwendungen 84,4 70,1 14,3
davon Aufwand Bankenabgabe 16,4 13,4 3,0
Abschreibungen auf Sachanlagen 8,9 21,1 −12,2
Sonstiger betrieblicher Ertrag / Aufwand −7,8 −1,7 −6,1
Betriebsergebnis vor Risikovorsorge 239,3 158,2 81,1
Risikovorsorge −4,9 −61,6 56,7
Bewertungsergebnis des Kreditgeschäfts −17,4 −81,4 64,0
Bewertungsergebnis des Wertpapiergeschäfts 12,5 19,8 −7,3
Betriebsergebnis nach Risikovorsorge 234,4 96,6 137,8
Finanzanlageergebnis 3,2 −2,8 6,0
Fonds für allgemeine Bankrisiken 187,0 70,0 117,0
Sonstige Steuern 0,2 0,2 0,0
Ergebnis vor Ertragsteuern und Abführung 50,4 23,6 26,8
Ertragsteuern ("−" = Ertrag) 0,4 0,2 0,2
Aufwand aus Gewinnabführung 50,0 23,4 26,6
Überschuss 0,0 0,0 0,0
28Vermögenslage
Bilanzsumme gestiegen standen in geringerem Maße planmäßige und
Im Vorjahresvergleich ist die Bilanzsumme außerplanmäßige Abflüsse durch vorzeitige
der Berlin Hyp per 31. Dezember 2021 um Tilgungen gegenüber. Der Bestand des nicht
2,8 Mrd. € auf 36,2 Mrd. € gestiegen. Aus- strategiekonformen Kommunaldarlehens-
schlaggebend für das Wachstum waren auf geschäfts blieb mit 0,4 Mrd. € unverändert.
der Aktivseite der Anstieg der Hypotheken Zugesagte, aber noch nicht valutierte Darlehen,
darlehens- und Wertpapierbestände sowie bestanden zum Jahresultimo in Höhe von
höhere Bundesbankguthaben. 3,4 Mrd. € (3,0 Mrd. €).
Veränderungen wesentlicher Der Bestand an Schuldverschreibungen und
Bilanzpositionen anderen festverzinslichen Wertpapieren stieg
Die Forderungen an Kreditinstitute stiegen um 0,6 Mrd. € auf 6,8 Mrd. €. Zugängen von
moderat um 0,1 Mrd. € auf 0,2 Mrd. €. Sie nominal 5,4 Mrd. € standen Abgänge von
beinhalten im Wesentlichen Termingeldanlagen. nominal 4,8 Mrd. € gegenüber. Alle Wertpapiere
sind der Liquiditätsreserve zugeordnet und
Die Forderungen an Kunden erhöhten sich um dienen teilweise der Deckung für von der Bank
1,8 Mrd. € auf 26,2 Mrd. €. Der Anstieg resultiert emittierte Pfandbriefe.
aus der positiven Entwicklung der Hypothe-
kendarlehensbestände, die mit 25,6 Mrd. € Die Emittentenstruktur des Wertpapier
deutlich über dem Vorjahreswert von 23,9 Mrd. € portfolios setzte sich am 31. Dezember 2021
lagen. Den Zugängen aus dem Neugeschäft wie folgt zusammen:
55+14+984321 36+34+10983
Länder Beleihungsrisiko
in % in %
2,0 1,1 0,9
2,2 3,0
2,7 7,7
4,6 9,0
55,3 36,3
8,1
9,0
9,6
14,1 34,4
Deutschland UK Staatsrisiko
Frankreich Spanien Covered
Supranational Osteuropa Senior Unsec ohne GW
Supranational
Skandinavien Österreich
Staatsgarantiert
Nordamerika
Unternehmen (In- und Ausland)
BE/NL/LUX
29Vorstand und Aufsichtsrat Lagebericht Jahresabschluss Erklärung der Mitglieder Service
Der Rückgang der Verbindlichkeiten gegenüber Im Berichtsjahr wurden die Anforderungen
Kreditinstituten um 0,4 Mrd. € auf 9,0 Mrd. € bezüglich der aufsichtsrechtlichen Kapitalaus-
resultiert aus der Verringerung der Verbind- stattung (CRR/CRD IV, Solvabilitätsverordnung)
lichkeiten aus Termingeldern. Der enthaltene zu den Meldestichtagen eingehalten. Die
Bestand an Verbindlichkeiten aus den TLTRO-III Berlin Hyp ermittelt die aufsichtsrechtliche
Programmen der Deutschen Bundesbank blieb Kapitalunterlegung für das Adressenausfall
mit nominal 8,5 Mrd. € unverändert. risiko mithilfe des IRB-Basis-Ansatzes (auf
internen Ratings basierender Ansatz). Das
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kunden operationelle Risiko wird mit dem fortgeschrit-
sanken im Vergleich zum Vorjahr um 0,5 Mrd. € tenen Messansatz (AMA – Advanced Measure-
auf 4,0 Mrd. €. ment Approach) berechnet. Nach Feststellung
lagen zum 31. Dezember 2021 das harte
Die verbrieften Verbindlichkeiten erhöhten sich Kernkapital bei 1.561,9 Mio. €, die Eigenmittel
um 3,5 Mrd. € auf 20,6 Mrd. €. Neuemissionen bei 1.789,8 Mio. € und der Gesamtrisikobetrag
von 7,5 Mrd. € standen Fälligkeiten von (RWA) bei 10.952,0 Mio. €. Die Kapitalquoten
4,0 Mrd. € gegenüber. lagen bei 14,3 Prozent für die harte Kern
kapitalquote und bei 16,3 Prozent für die
Eigenkapital Gesamtkapitalquote.
Zum 31. Dezember 2021 betrug das gezeich-
nete Kapital der Berlin Hyp 753.389.240,32 €. Weitere Kennzahlen
Es ist in voller Höhe eingezahlt und in Die Leverage Ratio – berechnet nach den
294.292.672 auf den Inhaber lautende Vorgaben der Delegierten Verordnung (EU)
Stückaktien eingeteilt. Der rechnerische 2015/62 – betrug zum 31. Dezember 2021 nach
Nennwert je Stückaktie beträgt 2,56 €. Ferner Feststellung 4,2 Prozent. Die bilanzorientierte
sind zum 31. Dezember 2021 im Sonderposten Minimum Requirement for Eligible Liabilities
für allgemeine Bankrisiken gemäß § 340g (MREL) wird voraussichtlich erst im Jahr 2022
HGB 675,0 Mio. € (488,0 Mio. €) als Reserve durch Entscheidung der Abwicklungsbehörde
eingestellt. Darüber hinaus steht ein aufsichts- melderelevant. Zum 31. Dezember 2021 betrug
rechtlich anrechnungsfähiges Nachrangkapital sie auf Basis des Leverage Ratio Exposures
in Höhe von 163,6 Mio. € zur Verfügung. (LRE) 22,3 Prozent und auf Basis des Total Risk
Exposure Amount (TREA) 76,7 Prozent.
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