Werte schaffen, Werte leben - Geschäftsbericht 2020 Lagebericht - Partnerschaft ist unser Fundament - Berlin Hyp
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Partnerschaft ist unser Fundament
Werte schaffen,
Werte leben.
Geschäftsbericht 2020
Lagebericht
S FinanzgruppeInhalt
Lagebericht
I Grundlagen der Bank 14
Geschäftsmodell 14
Ziele und Strategien 17
Steuerungssystem 18
II Wirtschaftsbericht
Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen 19
Geschäftsverlauf 22
Ertragslage 25
Vermögenslage 28
Finanzlage 30
Finanzielle und nichtfinanzielle 32
Leistungsindikatoren 32
Gesamtaussage 34
Nachtragsbericht 35
III Chancen-, Prognose- und Risikobericht
Chancen- und Prognosebericht 36
Risikobericht 42
IV Internes Kontrollsystem und Risikomanagementsystem
bezogen auf den Rechnungslegungsprozess 61
V Erklärung zur Unternehmensführung gemäß § 289f HGB 63
VI Nichtfinanzielle Erklärung g
emäß § 289b und c HGB 64
VII Weitere Angaben für Investoren 79Vorstand und Aufsichtsrat Lagebericht Jahresabschluss Erklärung der Mitglieder Service
I Grundlagen der Bank
Geschäftsmodell
Organisatorischer Aufbau Gero Bergmann
Die Berlin Hyp AG (Berlin Hyp) ist eine Aktien- B-One
gesellschaft im Konzern der Landesbank Berlin Portfoliomanagement
Holding AG (Landesbank Berlin Holding), Berlin, Treasury
deren Anteile mehrheitlich durch die Erwerbs- Vertrieb Immobilienfinanzierung
gesellschaft der S-Finanzgruppe mbH & Co. KG
gehalten werden. Als Tochtergesellschaft der Alexander Stuwe
Landesbank Berlin Holding ist die Berlin Hyp in Datenmanagement
den Konzernabschluss der Erwerbsgesellschaft Kredit (Immobilien und Kapitalmarkt)
der S-Finanzgruppe mbH & Co. KG einbezogen Risikocontrolling
(kleinster und größter Konsolidierungskreis i. Wertermittlung
S. d. § 285 Nr. 14 und 14a HGB). Zwischen der Risikobetreuung
Berlin Hyp und der Landesbank Berlin Holding Steuerungsprozess der Zukunft
besteht ein Ergebnisabführungsvertrag. Die Beauftragte
Konzernstruktur stellt sich zum 31. Dezember
2020 wie folgt dar1: Herr Gero Bergmann ist mit Ablauf des
31. Dezember 2020 aus dem Vorstand der
Berlin Hyp ausgeschieden. Seit dem 1. Januar
2021 setzt sich der Vorstand aus zwei Mitglie-
Erwerbsgesellschaft der Beteiligungsgesellschaft der
S-Finanzgruppe mbH & Co. KG S-Finanzgruppe mbH & Co. KG dern zusammen, unter denen die Ressorts wie
folgt aufgeteilt sind:
89,37 % 10,63 %
Sascha Klaus (Vorstandsvorsitzender)
Landesbank Berlin Holding AG B-One
Finanzen
100 % 100 % Informationstechnologie
Landesbank Berlin AG /
Kommunikation und Marketing
Berliner Sparkasse1
Berlin Hyp AG Personal
Treasury
100 % Unternehmensstrategie
Vertrieb IF (ab 01. Februar 2021:
Berlin Hyp Immobilien GmbH IF1 – Vertrieb Ausland)
Portfoliomanagement (ab 01. Februar 2021:
IF2 – Vertrieb Inland & Portfoliomanagement)
Der Vorstand der Berlin Hyp setzte sich bis zum Alexander Stuwe
31. Dezember 2020 aus drei Mitgliedern zusam- Datenmanagement
men, die sich die Ressorts wie folgt teilten: Kredit (Immobilien und Kapitalmarkt)
Revision
Sascha Klaus (Vorstandsvorsitzender) Governance
Finanzen Risikocontrolling
Governance Wertermittlung
Informationstechnologie Risikobetreuung
Kommunikation und Marketing Steuerungsprozess der Zukunft
Personal Beauftragte
Revision
Unternehmensstrategie Mit Blick auf die künftigen Herausforderungen
an die Berlin Hyp wurde ein Projekt zur
Überprüfung der Aufbauorganisation, der
1
I m Folgenden werden die Bezeichnungen Landesbank
Prozessabläufe und der zukünftigen Personal
Berlin AG und Berliner Sparkasse synonym verwendet. stärke des Unternehmens aufgesetzt und
14ein Zielbild erstellt. Auf Basis dieses Zielbilds petenzcenter für die gewerbliche Immobilien
wurden zur Mitte des Jahres o rganisatorische finanzierung der Sparkassen. Mit ihrer eigens
Veränderungen und Anpassungen in der für Sparkassen entwickelten Immo-Produktreihe
Aufbauorganisation vorgenommen. So wurden stiftet die Bank vor allem mit dem besicherten
die Bereiche B-One und Datenmanagement neu „ImmoSchuldschein“ sowie den Produkten
geschaffen. In dem Bereich B-One wurde das „ImmoAval“ und „ImmoGarant“ einen Mehrwert.
bisherige Projekt zur Errichtung eines neuen Die Begleitung von Konsortialfinanzierungen
energieeffizienten Gebäudes als Geschäftssitz für sowie das Dienstleistungsangebot im Werter-
die Berlin Hyp am derzeitigen Standort voll inte- mittlungsbereich und bei der Restrukturierung
griert. Der bisherige Bereich Unternehmens problembehafteter Kredite vervollständigt das
organisation wurde aufgelöst und die Aufgaben Spektrum an Produkten und Dienstleistungen
sukzessive in andere Bereiche/Abteilungen der Berlin Hyp für Sparkassen. Als Verbundpart-
integriert, u. a. in den Bereich B-One. ner entwickelt die Berlin Hyp ihr Angebot für
die Institute stetig weiter und will so dauerhaft
Die Bank verfolgt für das Kerngeschäft das einen positiven Wertbeitrag zum Erfolg der
strategische Ziel, durch neue Produkte und Sparkassen-Finanzgruppe leisten.
neue Märkte zusätzliche Ertragspotenziale zu
heben. Um hierfür die notwendigen Rahmen Als Partner der Immobilienwirtschaft ist die
bedingungen zu schaffen, wurde Anfang Februar Berlin Hyp eine der gefragten Adressen für
2021 der Bereich Vertrieb Immobilienfinan- Investoren aus dem privaten und gewerblichen
zierung aufgeteilt in die Segmente Inland und Immobiliensektor. Hierzu gehören neben
Ausland. Dazu wurde der Bereich IF in „IF1 – Ver- Kapitalanlagegesellschaften und Immobilien
trieb Ausland“ umbenannt. Zusätzlich wurde zur fonds auch Wohnungsbaugesellschaften
Fortsetzung und Bündelung der weiteren erfolg- und -genossenschaften sowie ausgewählte
reichen Zusammenarbeit im Inlandsgeschäft mit Projektentwickler. Ihren Kunden bietet die Bank
den Sparkassen das Segment „Vertrieb Inland“ individuelle Lösungen rund um die Immobilien-
mit den inländischen Geschäftsstellen in den finanzierung und bedient dabei alle gängigen
Bereich Portfoliomanagement (PM) integriert Assetklassen als Einzelobjekt oder im Portfolio.
und dieser Bereich in „IF2 – Vertrieb Inland & Neben klassischen Hypothekendarlehen gehören
Portfoliomanagement“ umbenannt. Avalkredite sowie Bauträger- und Development
finanzierungen zum Angebot. Dabei ist die
Insgesamt ist die Berlin Hyp in 15 Bereiche mit Berlin Hyp im Rahmen ihres Geschäftsmodells
47 Abteilungen und acht Teams gegliedert. auf Immobilienfinanzierungen in wirtschaft-
lichen Ballungsräumen in Deutschland und
Der Aufsichtsrat der Berlin Hyp hat vier ausgewählten Auslandsmärkten fokussiert.
Ausschüsse gebildet, den Kreditausschuss,
den Prüfungsausschuss, den Präsidial- und Die Bank tritt am Kapitalmarkt als Emittent von
Nominierungsausschuss sowie den Vergütungs Hypothekenpfandbriefen sowie Senior Unsecu-
kontrollausschuss. red- und Nachrangschuldverschreibungen auf.
Sowohl Hypothekenpfandbriefe als auch Senior
Geschäftstätigkeit Unsecured-Anleihen können auch als Green
Die Berlin Hyp ist ein auf gewerbliche Immobi- Bonds emittiert werden. Als eine auf Gewerbeim-
lienfinanzierung spezialisiertes Kreditinstitut. mobilien spezialisierte Bank sind Pfandbriefe
Mehr als 150 Jahre Erfahrung in der Branche die primären Refinanzierungsinstrumente. Diese
und die Zugehörigkeit zur Sparkassen-Finanz werden sowohl als Benchmarkanleihen als auch
gruppe machen die Berlin Hyp zu einer der als Private Placements in Form von Inhaber- oder
bedeutenden deutschen Immobilien- und Namenspapieren emittiert. Als Emittent des
Pfandbriefbanken. ersten Grünen Pfandbriefs ist die Berlin Hyp
Vorreiter auf dem Kapitalmarkt. Die Berlin Hyp
Unter dem Dach der Landesbank Berlin Holding ist in Europa der aktivste Emittent von grünen
ist die Berlin Hyp Verbundpartner und Kom- Anleihen im Segment der Geschäftsbanken.
15Vorstand und Aufsichtsrat Lagebericht Jahresabschluss Erklärung der Mitglieder Service
Standorte lungs- und Restrukturierungsbereich („Immo-
Standorte
Der Hauptsitz der Berlin Hyp ist Berlin. Des RisikoDialog“). Darüber hinaus erweitert die
deutschland- und europaweit
Weiteren unterhält sie Vertriebsstandorte Berlin Hyp kontinuierlich ihr Produktportfolio,
im Inland in Düsseldorf, Frankfurt am Main, um sich langfristig und nachhaltig als Dienst-
Hamburg, München und Stuttgart sowie im leister der Sparkassen rund um die Immobilie
Ausland in Amsterdam, Paris und Warschau. zu positionieren.
Amsterdam Produkte und Dienstleistungen Zur Stärkung des Verbundgedankens ist die
Die Berlin Hyp entwickelt individuelle Finan- Vertriebsstruktur für Sparkassen dezentral
Warschau zierungslösungen für ihre Kunden. Hierbei aufgebaut und an der Bedürfnisstruktur
Paris wird eine breite Produktpalette genutzt, um der Sparkassen ausgerichtet. Regionale
die Kundenwünsche bedienen zu können. Sparkassenbetreuer und Wertermittler beraten
Hierzu zählen u. a. Festzinskredite sowie die Sparkassen aus den Geschäftsstellen in
Referenzzinsdarlehen, Barkredite und Avale, Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Mün-
Rahmenlinien, Zinssicherungsprodukte, chen und Stuttgart heraus. Ein Beirat, der sich
Berlin Finanzierungsprodukte für Baumaßnahmen aus Vorständen ausgewählter Sparkassen aller
Düsseldorf (Bauträger und Developer), Geschäftsgirokon- Verbandsgebiete zusammensetzt, berät die
Frankfurt am Main ten, Betriebsmittelkredite, Tages-/Termingelder Berlin Hyp zweimal im Jahr in allen Fragen rund
Hamburg
München sowie Wertermittlungen und Zahlungsver- um das Verbundgeschäft.
Stuttgart kehrsdienstleistungen. Diese ermöglichen eine
vollumfängliche Kundenbetreuung durch die Mit der von der Berlin Hyp gegründeten Gesell-
Bank als Immobilienfinanzierer aus einer Hand. schaft „OnSite ImmoAgent GmbH“ werden
Dienstleistungen rund um die Besichtigung
Zur Risikosteuerung und zur Rentabilitäts gewerblicher Immobilien sowohl für Sparkassen
optimierung werden viele Finanzierungen mit als auch für Dritte am Markt angeboten.
Partnern abgewickelt. Die Produktpalette der
Berlin Hyp ist daher zu großen Teilen kon- Nachhaltigkeit ist ein zentraler Aspekt der
sortialfähig. Spezielle Services rund um das Unternehmensstrategie der Berlin Hyp.
Konsortialgeschäft werden über die Service Mit den Emissionen von „Green Bonds“ zur
einheit Agency Desk bereitgestellt. Refinanzierung von grünen Assets verfügt
die Berlin Hyp seit 2015 über einen wichtigen
Mit den standardisierten Produkten „Immo- Nachhaltigkeitsbaustein in ihrer Wertschöp-
Schuldschein“, der die Beteiligung von Sparkas- fungskette und bietet Investoren somit einen
sen an den Renditechancen der gewerblichen Mehrwert, der über die Kreditwürdigkeit der
Immobilienfinanzierung ermöglicht, und Bank bzw. ihres Deckungsstocks hinausgeht.
„ImmoAval“, welches eine Haftungsbeteiligung Green Bonds werden in Form von Grünen Pfand
via Bürgschaft mit einer einfachen Dokumenta- briefen und Grünen Senior Unsecured Anleihen
tion vorsieht sowie dem 2019 neu entwickelten begeben. Die Finanzierung u. a. von Green
„ImmoGarant“ hat die Berlin Hyp eine Produkt- Buildings repräsentiert einen Teil der Nach-
reihe aufgelegt, die konsequent auf die Bedürf- haltigkeitsmaßnahmen, die sich direkt auf das
nisse von Sparkassen zugeschnitten ist. Der Kerngeschäft der Bank bezieht, die gewerbliche
strategischen Ausrichtung der Bank folgend, Immobilienfinanzierung.
sollen perspektivisch alle Immo-Produkte über
die 2020 neu entwickelte Portallösung Immo- Die mittel- und langfristige Refinanzierung
Digital angeboten werden – zunächst sind nur erfolgt in der Regel über Emissionen von Hypo-
ImmoAval-Angebote via ImmoDigital verfügbar. thekenpfandbriefen sowie durch unbesicherte
Vervollständigt wird das Produktportfolio der Emissionen.
Berlin Hyp für Sparkassen durch klassische
Konsortialfinanzierungen, Anlageprodukte wie
Pfandbriefe und Schuldverschreibungen sowie
das Angebot der Unterstützung im Wertermitt-
16Ziele und Strategien
Der Vorstand der Berlin Hyp hat die Unterneh- Immobilienfinanzierer fühlt sich die Bank den
mensstrategie in einem Strategiedokument Klimazielen der EU sowie der Bundesrepublik
zusammengefasst. Die darin beschriebene Deutschland verpflichtet und will einen ambi-
Geschäftsstrategie bildet den verbindlichen tionierten Beitrag dazu leisten. Deshalb wurde
strategischen Rahmen für die Geschäftstätig ein Ziel- und Maßnahmenpaket zur Umsetzung
keiten der Bank. Aus ihr leiten sich die von Nachhaltigkeitsthemen in der Berlin Hyp
Funktionalstrategien und operativen Ziele ab. verabschiedet.
Die Berlin Hyp verfolgt zwei übergeordnete Die Berlin Hyp wird weiterhin den Green
strategische Ziele: Building-Anteil innerhalb ihres Immobilien-
portfolios ausbauen – bis zum Jahr 2025 bis Zielsetzung
1. Die Berlin Hyp ist der modernste gewerbliche auf ein Drittel. Darüber hinaus entwickelt die bis 2025
Immobilienfinanzierer in Deutschland. Bank neue Nachhaltigkeitsprodukte: aktuell
2. Die Berlin Hyp ist der Verbundpartner der einen Kredit zur Finanzierung der Transforma-
Sparkassen. tion von Gebäuden.
1/3
Darunter versteht die Bank die konsequente Eine entscheidende Grundlage dafür ist eine
Umsetzung ihrer Digitalisierungs- und ausgezeichnete Informationslage der Bewer-
Innovationsaktivitäten. Wichtigster Bestandteil tungskriterien für nachhaltige und grüne
sind dabei die internen Großprojekte um die Finanzierungen, sowie den damit verbundenen
wesentlichen Geschäftsprozesse der Bank Risiken. Daher ist es Ziel der Berlin Hyp bis
digital, datengetrieben und teilautomatisiert 2025 die volle Transparenz über die Klimaper- Anteil von Green Buildings
darzustellen. formance und die Klimarisiken ihres Portfolios innerhalb des Immobilien-
zu erhalten. portfolios
Zusätzlich bewegt sich die Berlin Hyp aktiv im
digitalen Ökosystem Immobilie und verprobt
mit innovativen Unternehmen und Start-Ups
aus dem PropTech-Umfeld neue Geschäfts-
modelle und zusätzliche Produkt- und Dienst-
leistungsangebote für ihre Kunden. Dabei
beteiligt sich die Berlin Hyp selektiv als aktiver
strategischer Investor an Unternehmen, geht
aber auch strategische Partnerschaften und
Kooperationen ein.
Die Bank versucht über neue Geschäftsfelder
zukünftig weitere Ertragspotenziale abseits des
Kerngeschäfts der Immobilienfinanzierung zu
erschließen.
Als Verbundpartner der Sparkassen für die
gewerbliche Immobilienfinanzierung nutzt die
Berlin Hyp ihre Expertise und entwickelt das
Produkt- und Dienstleistungsportfolio konse-
quent entlang der Bedürfnisse der Sparkassen
weiter, um sich somit langfristig als Partner
und Dienstleister rund um die Immobilie in der
Sparkassen-Finanzgruppe zu positionieren.
Die Berlin Hyp hat eine weitreichende Nach-
haltigkeitsagenda verabschiedet. Als grüner
17Vorstand und Aufsichtsrat Lagebericht Jahresabschluss Erklärung der Mitglieder Service
Steuerungssystem
Die geschäftspolitische Steuerung der Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren
Berlin Hyp erfolgt auf Basis eines sich jährlich Die Bank hat zur Steuerung ihrer Geschäfts
wiederholenden Strategie- und Planungs- aktivitäten folgende bedeutsamste nicht
prozesses. Dieser erfolgt unter Einhaltung finanzielle Leistungsindikatoren definiert:
der regulatorischen Vorgaben sowie der vom
Vorstand verabschiedeten Risikostrategie. Die Neukundengewinnung: Als Neukunde
Steuerung ist damit risiko- und wertorientiert definiert die Bank alle neuen Geschäfts-
und folgt grundsätzlich den Prozessschrit- partner, die keiner im Bestand befindlichen
ten Planung, Umsetzung, Beurteilung und Gruppe verbundener Kunden zuzuordnen
Anpassung. Zentrale Steuerungsinstrumente sind. Die Kennzahl „Neukundengewinnung“
sind insbesondere die nach den handels- beschreibt den Anteil der mit Neukunden
rechtlichen Gesetzen und regulatorischen abgeschlossenen Geschäfte am Neugeschäft.
Vorschriften erstellten Abschlüsse, Planungen, Verbundgeschäft: Volumen des mit Ver-
Finanz- und Risikoberichte sowie Liquiditäts-, bundpartnern realisierten Geschäfts und die
Neugeschäfts- und Bestandsreports. Eventu- Anzahl der aktiven Geschäftsbeziehungen in
elle Abweichungen und deren Ursachen werden der Sparkassen-Finanzgruppe.
anhand von Plan-Ist-Vergleichen kontinuierlich
analysiert. Daneben werden weitere unterstützende
nichtfinanzielle Leistungsindikatoren in die
Finanzielle Leistungsindikatoren Steuerung einbezogen, etwa das marktbe
Die Berlin Hyp hat zur Steuerung ihrer zogene Zielportfolio und die in FTE (Full Time
Geschäftsaktivitäten folgende bedeutsamste Equivalent respektive Vollzeitäquivalent)
finanzielle Leistungsindikatoren definiert: gemessene Mitarbeiterkapazität. Aus dem
Bereich der Nachhaltigkeit sind die nicht
Ergebnisabführung an die Landesbank finanziellen Leistungsindikatoren Grüne
Berlin Holding Emissionen, Grüne Finanzierungen und das
Zins- und Provisionsüberschuss Nachhaltigkeitsrating zu nennen.
Cost-Income-Ratio: Verhältnis der Ver
waltungsaufwendungen zum Zins- und Auf die Entwicklung der bedeutsamsten
Provisionsüberschuss zuzüglich des finanziellen und nichtfinanziellen Leistungs
sonstigen betrieblichen Ergebnisses indikatoren wird insbesondere im Wirtschafts-
Eigenkapitalrentabilität: Quotient aus dem bericht gesondert eingegangen.
Ergebnis vor Ertragsteuern und Gewinn-
abführung zuzüglich der Veränderung des
Sonderpostens für allgemeine Bankrisiken
nach § 340g HGB und dem durchschnitt
lichen bilanziellen Eigenkapital einschließ-
lich des Sonderpostens für allgemeine
Bankrisiken nach § 340g HGB
Harte Kernkapitalquote: Verhältnis des
aufsichtsrechtlich anrechenbaren harten
Kernkapitals zum Gesamtrisikobetrag
Neugeschäftsvolumen
Daneben werden weitere unterstützende
finanzielle Kennzahlen in die Steuerung einbe-
zogen, beispielsweise die Liquidity Coverage
Ratio (LCR) und die Leverage Ratio (LR). Beide
Kennzahlen werden künftig an Bedeutung
gewinnen.
18II Wirtschaftsbericht – Gesamtwirtschaftliche
und branchenbezogene Rahmenbedingungen
Entwicklung der Gesamtwirtschaft2 stiegen sie allerdings auch wieder sprunghaft
Unter dem Einfluss der Covid-19-Pandemie an und holten zu diesem Zeitpunkt fast zum
verzeichnete das weltwirtschaftliche Wachstum Vorkrisenniveau auf.
im Jahr 2020 einen spürbaren Rückgang im
Vergleich zum Vorjahr. Zwar führten die aller- Wesentlich signifikanter war der Rückgang
orts getroffenen Maßnahmen zur Eindämmung bei den Anlageinvestitionen, wohingegen die
des Infektionsgeschehens zum Sommer hin Bauinvestitionen trotz der angespannten wirt-
fast zu einer Normalisierung des Wirtschafts schaftlichen Situation nur geringfügig nachga-
lebens sowie des Konsumverhaltens der Bürger ben. Dieser Verlauf ist der zyklischen Dynamik
und damit zu starken Aufholeffekten. Jedoch geschuldet, die sich in den Vorjahren aufge-
erreichte fast alle Länder ab dem Spätsommer baut hatte und dem hohen Auftragsbestand an
eine zweite Infektionswelle, so dass die ein- der Kapazitätsgrenze, dessen Quantifizierung
gesetzte konjunkturelle Erholung in der Folge in den Bauinvestitionen erst mit Fertigstellung
wieder trotz weitreichender wirtschaftspoliti- der Gewerke Niederschlag findet. Die für das
scher Instrumente stark abgedämpft wurde. zweite Halbjahr temporär gesenkte Mehrwert-
steuer war hierbei ein zusätzlicher Treiber.
Der konjunkturelle Einbruch durch die Darüber hinaus blieben die Finanzierungs
pandemiebedingten Einschnitte wirkte sich im bedingungen durch die expansive Geldpolitik
Euroraum insbesondere im Zuge der zweiten weiterhin sehr günstig.
Infektionswelle merklich stärker aus als im
weltwirtschaftlichen Durchschnitt. Entwicklung der Branche
Im Berichtsjahr war die Geldpolitik maßgeblich
Das Wirtschaftswachstum war auch in Deutsch- von der Coronakrise dominiert. Die Fed senkte
land im Jahr 2020 hochgradig durch die Covid- ihre Leitzinsen im März in zwei Schritten deut-
19-Pandemie geprägt. Nach einem massiven lich von 1,50 bis 1,75 Prozent auf ein Zielband
Einbruch kam es im Zuge der Lockerungsmaß- von 0,00 bis 0,25 Prozent. Die Zinssenkungen
nahmen und der rückläufigen Infektionszahlen werden von einem unbegrenzten Anleihekauf-
im Frühsommer zu einer beispiellosen Erho- programm begleitet, das solange durchgeführt
lung. Diese wurde durch ein Wiederaufflammen werden soll, bis substanzielle weitere Fort-
der Infektionszahlen und erneuter, wenn schritte auf dem Weg zu Vollbeschäftigung und
auch weniger stark ausgeprägten, Lockdown- Preisstabilität erreicht sind. In der Eurozone
Beschränkungen deutlich ausgebremst. beließ die Europäische Zentralbank (EZB) den
Hauptrefinanzierungssatz bei 0,00 Prozent
Insgesamt zeigte der private Konsum dem und den Einlagensatz bei minus 0,50 Prozent.
Pandemieverlauf entsprechende starke Zusätzlich zu den bereits bestehenden Anleihe-
Schwankungen mit einem unter dem Strich kaufprogrammen legte die EZB das Notfallpro-
deutlichen Rückgang gegenüber dem Vor- gramm PEPP (Pandemic Emergency Purchase
jahr. Dabei halfen immense finanzpolitische Programme) auf, welches zunächst vorsah,
Konjunkturprogramme einerseits die Kaufkraft Anleihen im Wert von 750 Mrd. € zu erwerben.
der Bürger zu stützen und den erheblichen Im Laufe der Krise stockte die EZB dieses um
Einbruch des privaten Konsums zu begrenzen. 600 Mrd. € und im weiteren Verlauf nochmals
Andererseits konnte damit auch die Leistungs um 500 Mrd. € auf insgesamt 1.850 Mrd. € auf.
fähigkeit der Unternehmen überwiegend auf- Das Programm soll bis mindestens Ende März
rechterhalten werden. Ein der Gesamtsituation 2022 laufen. Zusätzlich hat die EZB Ende April
entsprechender drastischer Anstieg der die Konditionen für ihre gezielten längerfris-
Arbeitslosenquote und der Zahl der Insolvenzen tigen Refinanzierungsgeschäfte (TLTRO-III)
wurde somit im abgelaufenen Jahr vermieden. angepasst. In Abhängigkeit von dem Umfang
ihrer Kreditvergabe können sich Banken so
Die jeweiligen Import- und Exportsalden verrin-
gerten sich erheblich gegenüber dem Vorjahr. 2
uellen für die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingun-
Q
In der zwischenzeitlichen Phase der Belebung gen: DIW, IfW Kiel.
19Vorstand und Aufsichtsrat Lagebericht Jahresabschluss Erklärung der Mitglieder Service
im besten Fall für einen Teil der Laufzeit eine deutliche Ausweitung der Risikoprämien wurde
Verzinsung von 50 Basispunkten unter dem im Laufe des Jahres jedoch wieder aufgeholt.
Einlagensatz auf ihr getendertes Volumen In Euro denominierte Senior Non-Preferred
sichern. In seiner Dezember-Sitzung beschloss Anleihen handelten zum Ende des Berichtszeit-
der EZB-Rat drei zusätzliche TLTRO-Tranchen raums im Schnitt sieben Basispunkte weiter
mit der besonders günstigen Ausgestaltung. als noch zu Jahresbeginn, während Senior
Preferred Anleihen nur etwa einen Basispunkt
Das Kapitalmarktumfeld in der Eurozone war zulegten. Die Anleihen der Berlin Hyp zeichnen
ab Mitte Februar von großer Unsicherheit sich im deutschen Bankenvergleich weiterhin
geprägt. Die Renditen zehnjähriger deutscher als diejenigen mit den geringsten Risikoauf-
Staatsanleihen profitierten zunächst von schlägen aus.
ihrem Ruf als sicherer Hafen und fielen in der
Spitze auf ein Tief von minus 0,86 Prozent nach Die Aktienmärkte stürzten im März krisen-
minus 0,23 Prozent zu Jahresbeginn. Vor dem bedingt dies- und jenseits des Atlantiks in
Hintergrund der deutlich steigenden Staatsver- Rekordgeschwindigkeit ab. Getrieben von
schuldung, verursacht durch die fiskalischen expansiver Fiskal- und Geldpolitik sowie der
Unterstützungsmaßnahmen, stieg die Rendite Hoffnung einer schnellen wirtschaftlichen
der zehnjährigen deutschen Bundesanleihe Belebung durch den Fortschritt bei I mpfstoffen
zunächst wieder kurzzeitig auf die Niveaus gegen das Coronavirus erholten sich die
von Anfang des Jahres an. Im weiteren Verlauf Aktienkurse im Jahresverlauf. Der Dax schloss
reduzierte sich die Volatilität und die Renditen das Jahr bei 13.718 Punkten, nachdem kurz
schwankten überwiegend in einem Korridor zuvor ein neues Allzeithoch erreicht wurde.
von minus 0,40 bis 0,60 Prozent um letztend-
lich das Jahr 2020 bei minus 0,57 Prozent zu Das Jahr 2020 war von dem pandemiebeding-
beschließen. Die Swapkurve verflachte sich im ten Einbruch der deutschen Wirtschaftsleis-
Vergleich zum Jahresbeginn und rentierte zum tung massiv geprägt. Parallel dazu bestimmten
Reportingstichtag über alle Laufzeiten (bis das weiterhin bestehende Niedrigzinsumfeld,
50 Jahre) im negativen Bereich. Der zehnjäh- der Mangel an Alternativanlagen und die hohe
rige Swapsatz fiel dabei von 0,11 Prozent zu Liquidität das Geschehen am gewerblichen
Jahresbeginn auf minus 0,26 Prozent. Immobilieninvestmentmarkt in Deutschland.
Mit einem Transaktionsvolumen von rund
Im Covered Bond Segment blieb das Emissions- 79,2 Mrd. € registrierte der Gewerbeimmobilien
volumen vor dem Hintergrund der Coronakrise markt ein Minus von 12 Prozent gegenüber
und den damit verbundenen günstigeren dem historisch hohen Vorjahresergebnis.
TLTRO-III Konditionen deutlich hinter den Gewerblich gehandelte Wohnimmobilien lagen
Vorjahren zurück. Dennoch konnten auch mit einem Gesamtvolumen von rund 20 Mrd. €
während der Krise Emissionen bei höheren deutlich im Plus. Verglichen mit dem Vorjahr
Spreads und Neuemissionsprämien am Markt betrug die Steigerung im Wohnsegment rund
platziert werden. In der Spitze weiteten sich die 23 Prozent. Dieses Ergebnis spiegelt das hohe
Spreads des iBoxx Index für Hypothekenpfand- Vertrauen wider, das der deutsche Wohninvest
briefe bis Mitte April um 15 Basispunkte aus. mentmarkt unter anderem aufgrund der
Die umfassenden europäischen wie einzel- staatlichen Unterstützungsmaßnahmen wie
staatlichen Unterstützungsmaßnahmen sowie dem Kurzarbeitergeld oder möglicher Sonder-
die Nachfrage der Europäischen Zentralbank abschreibungen für den Geschossbau weltweit
im Rahmen ihrer Ankaufprogramme ließen die genießt. Mietpreisregulierungen wie beispiels-
Risikoaufschläge ab Mitte April wieder sinken. weise der Berliner Mietendeckel scheinen dabei
In Kombination mit dem niedrigen Zinsniveau keinen signifikanten, negativen Einfluss auf das
führen die engen Risikoaufschläge dazu, dass Investoreninteresse ausgeübt zu haben.
nur noch rund ein Prozent aller ausstehenden
Anleihen im iBoxx EUR Covered Index zum Der Marktanteil internationaler Investoren auf
Jahresende 2020 eine positive Rendite dem Wohninvestmentmarkt erhöhte sich im
auswiesen. Im Vorjahr lag der Anteil bei rund Berichtsjahr deutlich auf 30 Prozent (Vorjahr:
24 Prozent. 13 Prozent). Auch mit Blick auf den Gewerbein-
vestmentmarkt zeigte sich 2020 eine merklich
Die Spreads für ungedeckte Bankanleihen stärkere Nachfrage seitens internationaler
wiesen einen ähnlichen Verlauf wie die der Anleger – ihr Anteil stieg im Vergleich zum
gedeckten Anleihen auf. Die zwischenzeitliche Jahr 2019 um 5 Prozentpunkte auf 47 Prozent.
20Damit bestätigt sich die Aussage des B
erlin Hyp
Trendbarometers vom Juni 2020 auch in Bezug
auf das Gesamtjahr 2020. Zum Halbjahr schätz-
ten knapp zwei Drittel der Umfrageteilnehmer
den deutschen Gewerbeimmobilienmarkt trotz
Coronakrise immer noch attraktiver als die
übrigen europäischen Märkte ein.
Die ergriffenen Maßnahmen zur Eindämmung
der Covid-19-Pandemie beeinflussten die
verschiedenen Immobiliennutzungsarten unter
schiedlich stark: So sind Teile des Einzelhandels-
und Hotelimmobiliensegments sehr negativ von
dem Rückgang der P assanten- und Gästezahlen
betroffen gewesen. Da sich insbesondere das
Einzelhandelssegment in zahlreiche Betriebsty-
pen unterteilt, ist eine detaillierte Betrachtung
von großer Relevanz. Während Einzelhandels-
betriebstypen mit einem Lebensmittelschwer-
punkt, wie Supermärkte und Lebensmittel-
discounter, hoch in der Gunst der Investoren
standen, herrschte bei Shoppingcentern eine
große Unsicherheit hinsichtlich ihrer z ukünftigen
Rolle in der Handelslandschaft. Dennoch haben
größere Transaktionen im ersten Halbjahr
2020 dazu beigetragen, dass das Transaktions
volumen mit Einzelhandelsimmobilien im
Vorjahresvergleich um 21 Prozent auf 12,3 Mrd. €
gestiegen ist. Das in Hotelimmobilien inves-
tierte Kapital verzeichnete im Vergleich zum
Vorjahr hingegen ein starkes Minus in Höhe von
60 Prozent, was zu einem Transaktionsvolumen
von knapp 2 Mrd. € führte.
Büroimmobilien – vor allem diejenigen mit
langfristigen Mietvertragslaufzeiten und
bonitätsstarken Mietern – stellten auch im Jahr
2020 die bedeutendste Immobilienanlage-
klasse dar. Ihr Anteil unter allen Nutzungsarten
inklusive des gewerblich gehandelten Wohn-
segments belief sich auf 35 Prozent bei einem
Transaktionsvolumen von rund 27,6 Mrd. €
(Vorjahr: rund 40 Mrd. €). Die Konzentration auf
Core-Immobilien und die limitierte Produkt
verfügbarkeit sowie abschließend noch nicht
bewertbare, durch die Covid-19-Pandemie
beschleunigte Trends wie die Arbeit zeitweise
im Homeoffice oder das Remote Working erklä-
ren unter anderem das um 31 Prozent gesun-
kene Transaktionsvolumen im Bürosegment.
Im Gegenzug erfuhren Logistikimmobilien
durch die pandemiebedingt hohen Wachstums-
raten im E-Commerce eine weiter gesteigerte
Aufmerksamkeit seitens der Investoren. Das
Transaktionsvolumen stieg im Vorjahresver- 3
uellen für die branchenbezogenen Rahmenbedingungen:
Q
gleich um 10 Prozent auf rund 7,6 Mrd. €. 3 BNP Paribas Real Estate, CBRE.
21Vorstand und Aufsichtsrat Lagebericht Jahresabschluss Erklärung der Mitglieder Service
Geschäftsverlauf
Darlehensneugeschäft Die Berlin Hyp konnte ihre solide Geschäftsent- 19-Pandemie auf den Immobilienmarkt sowie
wicklung auch 2020 fortsetzen und ihre Position die RWA und Risikovorsorge.
inklusive langfristiger
als eine der bedeutenden Immobilien- und
Prolongationen
Pfandbriefbanken festigen. Das Geschäftsjahr Nachdem im März 2020 der Zukunftsprozess
verlief, trotz der Covid-19-Pandemie, i nsgesamt als Nachfolger
erfreulich und führte zu einem Ergebnis, von berlinhyp21 gestartet ist, hat die Berlin Hyp
das vor Abführung an die Landesbank Berlin sowohl durch ihre Großprojekte einige wesent-
Holding AG die Erwartungen übertroffen hat. liche Meilensteine erreicht, als auch ein viel
fältiges Angebot zur Kulturreflexion etabliert.
Geprägt wurde der Geschäftsverlauf erneut
von der anhaltenden Niedrigzinsphase, dem Die Diskussions- und Feedbackkultur hat
hohen Wettbewerb unter den gewerblichen sich verändert, die interne Zusammenarbeit
Immobilienfinanzierern sowie den gestiegenen entwickelt sich durch einen – auch unabhängig
2020 von Covid-19 – steigenden Anteil an mobilem
regulatorischen Anforderungen. Allgemein vor-
6,7 Mrd. €
herrschendes Thema war allerdings die sich seit
Mitte des ersten Halbjahres 2020 ausbreitende
Covid-19-Pandemie, die zu einem sehr starken
Arbeiten weiter. In vielen Abteilungen und
Teams wurden neue Strukturen etabliert – von
neuen Rollendefinitionen über flachere Hierar-
Anstieg des mobilen Arbeitens in der Berlin Hyp chien hin zur Pilotierung von Arbeitsformen wie
geführt hat. Durch die rechtzeitige Umstellung selbstorganisierten Teams.
auf mobile Endgeräte und die zunehmende
Digitalisierung der Kernbankprozesse konnten Auch die Großprojekte wurden weiterhin
alle wesentlichen Arbeiten durch die vorhandene konsequent vorangetrieben, ein neues
Infrastruktur sichergestellt werden. Portfoliomanagement etabliert, die Kredit
antragstrecke weiter digitalisiert und die erste
In regelmäßigen Abständen wurden die Auswir- vollständig digitale Transaktion mit einer
kungen der Unsicherheiten im Marktumfeld auf Sparkasse ist ebenfalls erfolgt. Parallel erprobt
die Kreditbestände der Bank in einer Covid-19- die Bank weiter neue Formen des Arbeitens in
Task-Force besprochen. Neben der laufenden den Zwischenquartieren, um parallel zum Bau
Beobachtung der von der Covid-19-Pandemie der neuen Firmenzentrale die beste Arbeits
besonders betroffenen Objektarten wurden die umgebung zu ermitteln.
zugehörigen Finanzierungen laufend im Detail
analysiert. Daneben beschäftigt sich die Bank kontinu-
ierlich mit neuen Geschäftsansätzen und prüft
Im Zuge der konjunkturellen und branchen- Kooperationen mit innovativen Unternehmen
bezogenen Entwicklungen haben sich bisher der PropTech-Szene. Die Berlin Hyp hält derzeit
neben Ratingveränderungen keine über die drei strategische Beteiligungen. Neben der von
Aufnahme in die Intensivbetreuung in der der Bank gegründeten und durch einen weiteren
Kreditmarktfolge hinausgehende Maßnahmen strategischen Investor unterstützten Gesell-
bei den im Bestand befindlichen Krediten der schaft „OnSite ImmoAgent GmbH“ sind unverän-
Bank ergeben. Covid-19-bedingte Stundungs- dert die Beteiligungen an dem Venture Capital-
anfragen von Kunden lagen bezogen auf das Fonds „PropTech1“ sowie an der „21st Real
Kreditexposure lediglich in geringem Umfang Estate GmbH“ im Bestand. Weitere Beteiligungs-
vor. Dies unterstreicht die Qualität des Finanzie- möglichkeiten befinden sich in der Prüfung.
rungsportfolios, die an einem weiterhin hohen
Anteil an Finanzierungen in guten und sehr Darlehensneugeschäft deutlich über
guten Ratingklassen und einer sehr geringen Vorjahresniveau
Quote an Non-Performing Loans (NPL) sichtbar Für das Jahr 2020 weist die Berlin Hyp ein
wird. Diesbezüglich wird auf die Ausführungen kontrahiertes Neugeschäft in Höhe von
im Risikobericht dieses Lageberichts verwiesen. 5,7 Mrd. € aus und liegt damit erwartungsge-
Hier finden sich auch Aussagen zum Vorgehen mäß unter dem herausragenden Vorjahreser-
der Bank, potentielle Auswirkungen der Covid- gebnis (6,3 Mrd. €). Hinzu kamen realisierte
22Prolongationen (Kapitalbindungen ≥ 1 Jahr) Regionen
von 1,0 Mrd. € (1,0 Mrd. €), so dass sich das in %
gesamte Neugeschäftsvolumen auf 6,7 Mrd. €
(7,3 Mrd. €) belief. Dieses Ergebnis lag trotz
der Auswirkungen der Covid-19-Pandemie auf
Höhe der Planung und Vorjahresprognose.
Vom Neugeschäft der Berlin Hyp entfielen
77 Prozent (70 Prozent) auf im Inland gelegene
Objekte, davon mit 49 Prozent (49 Prozent)
in A-Städten, 17 Prozent (neun Prozent) in
B-Städten und elf Prozent (zwölf Prozent) in
restlichen, innerdeutschen Lagen. 23 Prozent
(30 Prozent) betrafen Finanzierungen von
Objekten im Ausland. Diese verteilen sich mit
15 Prozent (zwölf Prozent) auf die Beleihungs-
regionen Benelux, mit zwei Prozent (neun
Prozent) auf Frankreich und mit sechs Prozent
(neun Prozent) auf Polen.
Mit einem Anteil von 68 Prozent entfiel der
größte Teil der Neugeschäfte auf die Kunden-
gruppe Investoren. Weitere 19 Prozent wurden
mit Developern und Bauträgern realisiert.
13 Prozent der Neugeschäftsabschlüsse wurden
mit Wohnungsbauunternehmen kontrahiert.
4917+ 1123+ 4034+ 9+ 35+
Deutschland – A Städte
Deutschland – B Städte
Deutschland – Rest
Objektarten
in %
Ausland
Büro
Wohnen
Einzelhandel
Logistik
11
9
9
17
23
34
40
49
Management 3
Die Verteilung des Neugeschäfts nach Objekt
arten stellt sich wie rechts abgebildet dar. Sonstige 5
Kommunaldarlehensgeschäft weiter
strategiekonform abgebaut
Das Kommunaldarlehensneugeschäft wird
entsprechend der Strategie nicht mehr aktiv
betrieben. Im Geschäftsjahr 2020 erfolgten
wie in den Vorjahren keine Neuabschlüsse. Der zierungen im Gesamtvolumen von 1,4 Mrd. €
Darlehensbestand reduzierte sich gegenüber (1,9 Mrd. €) entlang der kompletten Produkt
dem Vorjahr um 0,1 Mrd. € auf 0,4 Mrd. € und palette realisiert werden.
wird im Rahmen der Fälligkeitenstruktur weiter
zurückgehen. Im klassischen Konsortialgeschäft wurde in
mehreren Transaktionen ein Gesamtvolumen
Covid-19 dämpft Entwicklung im von 806 Mio. € finanziert. Des Weiteren wurden
Verbundgeschäft zwei ImmoSchuldschein-Transaktionen im
Das Verbundgeschäft der Berlin Hyp entwi- Gesamtvolumen von 285 Mio. € sowie mehrere
ckelte sich 2020 erfreulich, wenn auch leicht ImmoAval-Transaktionen mit einem Gesamt
unter Plan. Hintergrund ist die im Umfeld der volumen von 233 Mio. € abgewickelt. Die Nach-
Covid-19-Pandemie ausgelöste, rezessive frage nach dem erst 2019 entwickelten Produkt
Wirtschaftsentwicklung vor allem im ersten ImmoGarant verstetigte sich. Hier konnten
Halbjahr sowie die daraus resultierende im Geschäftsjahr Transaktionen mit einem
Zurückhaltung am Finanzierungsmarkt. Ins- Gesamtvolumen von 96 Mio. € gemeinsam mit
gesamt konnten mit Verbundpartnern Finan- Sparkassen realisiert werden.
23Vorstand und Aufsichtsrat Lagebericht Jahresabschluss Erklärung der Mitglieder Service
Die Anzahl der Geschäftsbeziehungen zu Spar- Green Bonds strukturiert. Somit schaffte es die
kassen wurde mit 153 Instituten (151) aus allen Bank zum vierten Mal im Folge zwei oder mehr
Verbandsgebieten weiter ausgebaut. Die nur Green Bonds in einem Jahr zu begeben und
minimale Steigerung der Anzahl der Institute bleibt mit zehn ausstehenden Euroemissionen
resultiert aus Fusionen einiger Sparkassen, der aktivste Emittent von grünen Anleihen in
jedoch konnten trotz der schwierigen Rahmen- Europa im Segment der Geschäftsbanken.
bedingungen drei neue Sparkassen als Nutzer
unserer ImmoProdukte akquiriert werden. Eigenmittelposition durch weitere Zuführung
gestärkt
Ihrer strategischen Zielstellung folgend hat die Die harte Kernkapitalquote liegt unter Berück-
Berlin Hyp darüber hinaus die neue Online- sichtigung der Feststellung des Jahresab-
Plattform ImmoDigital exklusiv für Sparkassen schlusses bei 13,4 Prozent (13,3 Prozent)
entwickelt und 2020 an den Markt gebracht. und die Gesamtkapitalquote bei 15,8 Prozent
Bereits zum Jahresende 2020 wurde die erste (16,0 Prozent). Durch die Stärkung des Sonder
Transaktion auf der Plattform erfolgreich postens für allgemeine Bankrisiken nach
abgeschlossen. ImmoDigital ermöglicht § 340g HGB um weitere 70,0 Mio. € (90,0 Mio. €)
teilnehmenden Sparkassen eine Evaluierung und die Nutzung von Erleichterungsregeln der
der von der Berlin Hyp für die Sparkasse jeweils CRR II konnten die Kapitalquoten bei kons-
ausgewählten Beteiligungen, den Abschluss tanten Risikoaktiva auf einem stabilen Niveau
entsprechender Konsortialverträge und die gehalten werden. Die Prognosen der Bank im
Verwaltung vereinbarter Beteiligungen. Die Vorjahr wurden damit übertroffen.
Plattform soll herkömmliche Kommunikations
wege entlasten, Medienbrüche verringern
und Prozesse vereinfachen, indem sie alle
relevanten Informationen zentral an einer Stelle
bündelt. Ziel ist es, eine vollständig digitale
Abwicklung der seitens der Berlin Hyp für
Sparkassen entwickelten Beteiligungsformate
aus der Immo-Produktreihe zu ermöglichen.
In der aktuellen Version wird über die Immo
Digital-Plattform zunächst das Produkt
ImmoAval angeboten. Die Integration weiterer
Immo-Produkte der Berlin Hyp ist angestrebt.
Mit der Erweiterung der angebotenen Produkte
und Dienstleistungen für Sparkassen wird die
Berlin Hyp dem Wunsch der Sparkassen nach
weiterer Diversifikation der Beteiligungsmög-
lichkeiten und zusätzlichen Dienstleistungen
gerecht und festigt ihre Position als der
Verbundpartner der Sparkassen.
Refinanzierung zu sehr guten Konditionen
Die mittel- bis langfristige Refinanzierung
der Berlin Hyp erfolgt in der Regel über die
Emission von Hypothekenpfandbriefen und
unbesicherten Bankschuldverschreibungen.
2020 hat die Bank auf diesen Wegen Fremd
kapital mit einem Volumen von rund 2,2 Mrd. €
(3,8 Mrd. €) aufgenommen. Der Marktzugang
war trotz der Covid-19-Pandemie zu jedem
Zeitpunkt gegeben. Mit insgesamt vier Bench
marktransaktionen, davon eine erstmals auch
in Fremdwährung, war die Bank ein regel-
mäßiger Emittent am Markt für syndizierte
Anleihen. Drei dieser Emissionen, darunter die
Schweizer Franken Debutanleihe, wurden als
24Ertragslage
Ergebnisabführung deutlich unter Vorjahr Verwaltungsaufwand auf Vorjahresniveau
Die Berlin Hyp hat für das Geschäftsjahr 2020 Der Verwaltungsaufwand setzt sich aus dem
ein Ergebnis vor Gewinnabführung in Höhe von Personalaufwand, den anderen Verwaltungs-
23,4 Mio. € erwirtschaftet. Es lag damit deutlich aufwendungen sowie den Abschreibungen auf
unter dem Vorjahreswert von 61,0 Mio. €. Im Sachanlagen und immateriellen Wirtschafts
Hinblick auf das anhaltende Niedrigzinsumfeld, gütern zusammen. Er betrug 173,2 Mio. €
die strengen regulatorischen Anforderungen und lag damit lediglich 0,9 Mio. € über dem
und den harten Wettbewerb in der gewerblichen Vorjahreswert im Rahmen der Erwartungen. Betriebsergebnis
Immobilienfinanzierung ist die Bank mit der (nach Risikovorsorge)
über den Erwartungen liegenden Ergebnis- Die Personalaufwendungen sind durch
entwicklung zufrieden. Signifikante negative
Auswirkungen der Covid-19-Pandemie waren
bislang nicht zu verzeichnen. Trotz der bisher
geringere Altersvorsorgeverpflichtungen
im Vorjahresvergleich um 10,4 Mio. € auf
82,0 Mio. € gesunken.
96,6 Mio. €
nicht eingetretenen Kreditrisiken hat die Bank
erneut Vorsorgereserven gebildet und den Die anderen Verwaltungsaufwendungen
Sonderposten gemäß § 340g HGB durch die betrugen 70,1 Mio. € und lagen damit
Dotierung von 70,0 Mio. € (Vorjahr: 90,0 Mio. €) 2,6 Mio. € über dem Vorjahreswert. Sie bein-
aus eigener Kraft weiter gestärkt. Die Ursachen halten im Wesentlichen die IT-Aufwendungen,
für die Ergebnisentwicklung werden in den Rechts- und Beratungskosten, den Aufwand
folgenden Abschnitten dargestellt. des jährlichen Beitrags zur Europäischen
Bankenabgabe, Gebäude- und Raumkosten
Zinsüberschuss leicht gestiegen sowie die Aufwendungen der Konzernumlage
Der Zinsüberschuss lag mit 313,1 Mio. € um für die administrativen Holdingkosten des
3,4 Mio. € über dem Vorjahreswert und damit aufsichtsrechtlich führenden Instituts. Der
deutlich über den Erwartungen. Positiv wirkten Anstieg spiegelt die zunehmenden Anforde-
neben dem Anstieg der durchschnittlichen rungen an die Informationstechnologie und die
Hypothekendarlehensbestände um 1,4 Mrd. € regulatorischen Meldeerfordernisse wider und
auch die Teilnahme an den gezielten länger ist vor dem Hintergrund der initiierten Projekte
fristigen Refinanzierungsgeschäften der positiv zu werten. Der Aufwand für die Banken-
Deutschen Bundesbank (TLTRO-III) und die abgabe hat sich im Vorjahresvergleich erneut
daraus resultierenden Zinsen. Die weiteren um 1,4 Mio. € auf 13,4 Mio. € erhöht.
Sondereffekte, darunter insbesondere die in
Verbindung mit außerplanmäßigen Tilgungen Die Abschreibungen auf Sachanlagen und
stehenden Vorfälligkeitsentgelte, wurden durch immaterielle Wirtschaftsgüter sind deutlich um
kompensatorische Maßnahmen, insbesondere 8,7 Mio. € auf 21,1 Mio. € gestiegen. Ursächlich
durch das Closing von Zinsswaps mit negativen hierfür ist die mit dem geplanten Neubau am
Marktwerten, weitgehend neutralisiert. Hauptsitz Berlin im Zusammenhang stehende
stark verkürzte Restnutzungsdauer des
Provisionsüberschuss gesteigert bestehenden Gebäudes in der Budapester
Gegenüber dem Vorjahr konnte der Provisions Straße 1. Zum Berichtsstichtag war das Objekt
überschuss um 2,2 Mio. € auf 20,0 Mio. € vollständig abgeschrieben.
gesteigert werden. Er enthält im Wesentlichen
Provisionserträge aus dem Kreditgeschäft, Sonstiges betriebliches Ergebnis durch
die sich aufgrund der guten Neugeschäftsent- Sonderfaktoren geprägtt
wicklung über dem Vorjahreswert bewegten. Das sonstige betriebliche Ergebnis betrug
Aufgrund der 2017 zu den Kreditbearbeitungs- -1,7 Mio. € nach -1,6 Mio. € im Vorjahr. Es
gebühren ergangenen BGH-Urteile erfolgt die beinhaltet Aufwendungen aus der fortlaufenden
Abbildung der Bearbeitungsentgelte weitge- Aufzinsung der Pensionsrückstellungen und
hend in den Zinsmargen und über die Laufzeit der Anpassung der Rückstellung für die
verteilt. strategische Ressourcenplanung sowie Erträge
aus der Auflösung der Rückstellung für die
25Vorstand und Aufsichtsrat Lagebericht Jahresabschluss Erklärung der Mitglieder Service
aus der BGH-Entscheidung vom 4. Juli 2017 zu stärken. Der Fonds dotiert zum Stichtag mit
zu Kreditbearbeitungsgebühren erwachsenen 488,0 Mio. €.
Rechtsrisiken.
Ergebnis vor Ertragsteuern und Gewinn
Cost-Income-Ratio verbessert abführung deutlich unter Vorjahr
Die Cost-Income-Ratio setzt den Verwal- Die Bank weist unter Berücksichtigung der
tungsaufwand ins Verhältnis zum Zins- und weiteren Erhöhung von Vorsorgereserven ein
Provisionsüberschuss einschließlich des über dem Plan liegendes Vorsteuerergebnis
sonstigen betrieblichen Ergebnisses. Trotz der von 23,6 Mio. € aus. Dies entspricht einer
teilweise durch Sondereffekte, wie zum Beispiel Reduzierung um 38,0 Mio. € gegenüber dem
die höheren Abschreibungen auf das Haupt- Vorjahresergebnis.
gebäude und die Investitionen in Zukunftspro-
jekte, belasteten Verwaltungsaufwendungen Ergebnisabführungsvertrag
sowie des schlechteren sonstigen betrieblichen Auf Basis des mit der Landesbank Berlin
Ergebnisses führte der Anstieg des Zins- und Holding geschlossenen Ergebnisabführungs-
Provisionsüberschusses zu einem Rückgang vertrages führt die Berlin Hyp einen Gewinn in
der Cost-Income-Ratio um 0,6 Prozentpunkte Höhe von 23,4 Mio. € (61,0 Mio. €) ab.
auf 52,3 Prozent. Planerisch wurde mit einem
deutlichen Anstieg der Cost-Income-Ratio Eigenkapitalrentabilität gesunken
gerechnet. Insoweit konnte eine bessere Die Eigenkapitalrentabilität betrug 6,8 Prozent
Entwicklung als erwartet erreicht werden. und lag aufgrund der unter Plan liegenden
Zuführung zum Sonderposten für allgemeine
Risikovorsorge deutlich erhöht Bankrisiken nach § 340g HGB sowie der
Die Bank hat für das Kreditgeschäft eine über umfangreichen Bildung von Vorsorgereserven
den Erwartungen liegende Risikovorsorge in unterhalb der Zielvorgaben. Der Vorjahreswert
Höhe von 81,4 Mio. € (netto, Vorjahr: 7,5 Mio. €) von 11,6 Prozent wurde ebenfalls deutlich
gebildet. Den aus der Covid-19-Pandemie unterschritten.
erwachsenden latenten Risiken hat die
Berlin Hyp durch die Bildung eines zusätzlichen
PWB Management Adjustments auf valutierte
Kredite und durch die Bildung von Rückstel-
lungen für unwiderrufliche Kreditzusagen
Rechnung getragen. Durch das aktive Risiko-
management der Bank waren im Berichtsjahr
keine pandemiebedingten Kreditausfälle zu
verzeichnen. Eine detaillierte Übersicht über
die Entwicklung der Kreditrisikovorsorge kann
dem Anhang entnommen werden.
Die Risikovorsorge für Wertpapiere der
Liquiditätsreserve wies durch erfolgte Verkäufe
saldiert einen Ertrag von 19,8 Mio. € aus. Im
Vorjahr betrug der Ertrag saldiert 9,7 Mio. €.
Finanzanlageergebnis leicht verbessert
Das Ergebnis aus Finanzanlagen von -2,8 Mio. €
beinhaltet im Wesentlichen eine außerplan
mäßige Abschreibung auf die Beteiligung
an der 21st Real Estate. Im Vorjahr lag das
Finanzanlageergebnis bei -4,0 Mio. €.
Fonds für allgemeine Bankrisiken weiter
gestärkt
Die Bank hat die gute wirtschaftliche Entwick-
lung genutzt, um den Fonds für allgemeine
Bankrisiken gemäß § 340g HGB um weitere
70,0 Mio. € (im Vorjahr Zuführung 90,0 Mio. €)
26Ertragsentwicklung 2020 2019 Veränderung
Mio. € Mio. € Mio. €
Zins- und Provisionsüberschuss 333,1 327,5 5,6
Zinsüberschuss 313,1 309,7 3,4
Provisionsüberschuss 20,0 17,8 2,2
Verwaltungsaufwendungen 173,2 172,3 0,9
Personalaufwand 82,0 92,4 –10,4
Andere Verwaltungsaufwendungen 70,1 67,5 2,6
davon Aufwand Bankenabgabe 13,4 12,0 1,4
Abschreibungen auf Sachanlagen 21,1 12,4 8,7
Sonstiger betrieblicher Ertrag / Aufwand –1,7 –1,6 –0,1
Betriebsergebnis vor Risikovorsorge 158,2 153,6 4,6
Risikovorsorge –61,6 2,2 –63,8
Bewertungsergebnis des Kreditgeschäfts –81,4 –7,5 –73,9
Bewertungsergebnis des Wertpapiergeschäfts 19,8 9,7 10,1
Betriebsergebnis nach Risikovorsorge 96,6 155,8 –59,2
Finanzanlageergebnis –2,8 –4,0 1,2
Fonds für allgemeine Bankrisiken 70,0 90,0 –20,0
Sonstige Steuern 0,2 0,2 0,0
Ergebnis vor Ertragsteuern und Abführung 23,6 61,6 –38,0
Ertragsteuern ("−" = Ertrag) 0,2 0,6 –0,4
Aufwand aus Gewinnabführung 23,4 61,0 –37,6
Überschuss 0,0 0,0 0,0
27Vorstand und Aufsichtsrat Lagebericht Jahresabschluss Erklärung der Mitglieder Service
Vermögenslage
Bilanzsumme deutlich gestiegen 23,9 Mrd. € einen neuen Höchstwert erreichte.
Im Vergleich zum Vorjahr erhöhte sich die Den Zugängen aus dem Neugeschäft standen in
Bilanzsumme per 31. Dezember 2020 deutlich geringerem Maße planmäßige und außerplan-
um 6,4 Mrd. € auf 33,4 Mrd. €. Auf der Aktivseite mäßige Abflüsse durch vorzeitige Tilgungen
führten insbesondere die gestiegenen Hypothe- gegenüber. Im Rahmen des strategiekonformen
kendarlehens- und Wertpapierbestände sowie Abbaus des Kommunaldarlehensgeschäfts
höhere Bundesbankguthaben zu dem Anstieg. reduzierte sich dessen Bestand weiter um
Die einzelnen Bilanzposten entwickelten sich 0,1 Mrd. € auf 0,4 Mrd. €. Der Betrag der zuge-
insgesamt entsprechend der s trategischen sagten, aber noch nicht valutierten Darlehen
Ausrichtung der Bank. blieb im Jahresvergleich mit 3,0 Mrd. € nahezu
unverändert.
Veränderungen wesentlicher Bilanzpositionen
Die Forderungen an Kreditinstitute reduzierten Der Bestand an Schuldverschreibungen und
sich um 0,2 Mrd. € auf 0,1 Mrd. €. Der Rückgang anderen festverzinslichen Wertpapieren stieg
ist im Wesentlichen auf geringere Termin deutlich um 2,5 Mrd. € auf 6,2 Mrd. €. Zugängen
geldanlagen zurückzuführen. von Nominal 6,2 Mrd. € standen Abgänge von
3,7 Mrd. € entgegen.
Die Forderungen an Kunden erhöhten sich um
2,0 Mrd. € auf 24,4 Mrd. €. Der Anstieg resultiert Die Emittentenstruktur des Wertpapier
im Wesentlichen aus den Hypothekendarlehen, portfolios setzte sich am 31. Dezember 2020
deren Bestand um 2,1 Mrd. € wuchs und mit wie folgt zusammen:
54+15+10653210 33+30+191143
Länder Beleihungsrisiko
in % in %
1,4 1,4 0,9
2,1 0,3 2,9
3,0 3,3
4,7 11,6
54,6 33,1
6,4
10,3
18,7
14,9 30,4
Deutschland UK Covered
Frankreich Spanien Staatsrisiko
Skandinavien Österreich Staatsgarantiert
Senior Unsec ohne GW
Nordamerika Osteuropa
Supranational
BE/NL/LUX Schweiz
Unternehmen (In- und Ausland)
Supranational
28Wertpapiere mit einem Nominalvolumen von Kernkapital bei 1.386,7 Mio. €, die Eigenmittel
0,2 Mrd. € (0,2 Mrd. €) wurden wie Anlagever- bei 1.630,8 Mio. € und der Gesamtrisikobetrag
mögen bewertet, da sie nicht als Liquiditäts- (RWA) bei 10.320,9 Mio. €. Die Kapitalquoten
reserve angesehen werden und teilweise der lagen bei 13,4 Prozent für die harte Kern
Deckung für von der Bank emittierte Pfand- kapitalquote und bei 15,8 Prozent für die
briefe dienen. Gesamtkapitalquote.
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinsti- Weitere Kennzahlen
tuten sind deutlich um 5,4 Mrd.€ auf 9,5 Mrd. € Die Leverage Ratio – berechnet nach den
gestiegen. Dem Rückgang der Lombardver- Vorgaben der Delegierten Verordnung (EU)
bindlichkeiten um 1,0 Mrd. € stand der starke 2015/62 – betrug zum 31. Dezember 2020 nach
Anstieg von 6,6 Mrd. € der Verbindlichkeiten Feststellung 4,1 Prozent. Die bilanzorientierte
aus Termingeldern, insbesondere durch die Minimum Requirement for Eligible Liabilities
Teilnahme an TLTRO-III Programm der Deut- (MREL) wird voraussichtlich erst im Jahr 2021
schen Bundesbank, entgegen. durch Entscheidung der Abwicklungsbehörde
melderelevant. Zum 31. Dezember 2020 betrug
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kunden sie auf Basis des Leverage Ratio Exposures
erhöhten sich im Vergleich zum Vorjahr leicht 17,5 Prozent und auf Basis des Total Risk
um 0,2 Mrd. € auf 4,5 Mrd. €. Exposure Amount (TREA) 57,0 Prozent.
Die verbrieften Verbindlichkeiten stiegen um
0,9 Mrd. € auf 17,1 Mrd. €. Neuemissionen von
3,4 Mrd. € standen Fälligkeiten von 2,2 Mrd. €
und Rückkäufe von 0,3 Mrd. € gegenüber.
Eigenkapital
Zum 31. Dezember 2020 betrug das gezeichnete
Kapital der Berlin Hyp 753.389.240,32 €. Es ist
in voller Höhe eingezahlt und in 294.292.672
auf den Inhaber lautende Stückaktien einge-
teilt. Der rechnerische Nennwert je Stückaktie
beträgt 2,56 €. Ferner sind zum 31. Dezember
2020 im Sonderposten für allgemeine Bank
risiken gemäß § 340g HGB 488,0 Mio. €
(418,0 Mio. €) als Reserve eingestellt. Dar-
über hinaus steht ein aufsichtsrechtlich
anrechnungsfähiges Nachrangkapital in Höhe
von 186,1 Mio. € zur Verfügung.
Im Berichtsjahr wurden die Anforderungen
bezüglich der aufsichtsrechtlichen Kapitalaus-
stattung (CRR/CRD IV, Solvabilitätsverordnung)
zu den Meldestichtagen eingehalten. Die
Berlin Hyp ermittelt die aufsichtsrechtliche
Kapitalunterlegung für das Adressenausfall
risiko mithilfe des IRB-Basis-Ansatzes (auf
internen Ratings basierender Ansatz). Das
operationelle Risiko wird mit dem fortgeschrit-
tenen Messansatz (AMA – Advanced Measure-
ment Approach) berechnet. Nach Feststellung
lagen zum 31. Dezember 2020 das harte
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