Pensionskassen REAL ESTATE
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REAL ESTATE Pensionskassen Benchmark kpmg.ch/RealEstate
2 | Pensionskassen Benchmark
Pensionskassen Benchmark | 3 Inhaltsverzeichnis Editorial 5 Einleitung 6 Methodik 10 Immobilienallokation der teilnehmenden Vorsorgeeinrichtungen 13 Einfluss der Objektgrösse auf Anlageimmobilien17 Einfluss der Lage auf Anlageimmobilien 23 Einfluss der Region auf Anlageimmobilien 27 KPMG Real Estate Schweiz 32
4 | Pensionskassen Benchmark
Pensionskassen Benchmark | 5
Editorial
Die berufliche Vorsorge in der Schweiz vermögen von mehreren Milliarden bewirt
umfasst mehr als 3.8 Mio. aktiv Versicherte schaftet und mit ihren direkt gehaltenen
und über 1 Mio. Rentner, welche einer der Immobilien in der gesamten Schweiz inves
rund 2,000 Vorsorgeeinrichtungen ange tiert ist. Entsprechend ist das Immobilien
schlossen sind. Zwischen den Anbietern der management der verschiedenen Vorsorge
2. Säule bestehen grosse Unterschiede einrichtungen vielfältig strukturiert. Von der
bezüglich der Anzahl Versicherter und den einfachen Verwaltung bis zum einem pro
daraus resultierenden Gesamtanlagever fessionell geführten Immobilienmanage
mögen. In den vergangenen Jahren ist ment finden sich vielfältige Herangehens
zudem ein Strukturwandel zu beobachten, weisen an die Bewirtschaftung der
welcher sich in einer Abnahme der Anzahl Immobilienparks.
Vorsorgeeinrichtungen und der gleichzeiti
gen Zunahme der Anzahl Rentenbezüger Vor diesem Hintergrund hat diese Studie
manifestiert. In einem Umfeld tiefer oder über die Portfolios direkter Immobilien
gar negativer Kapitalzinsen ist es für die anlagen von Pensionskassen und Vor
Vorsorgeeinrichtungen schwierig gewor sorgestiftungen 2014 (nachfolgend «PK
den, die notwendigen Renditen auf ihren Benchmark») zum Ziel, den Pensionskassen
Anlagen zu erzielen. Vor diesem Hinter und Vorsorgestiftungen Benchmarks zur
grund stellen die von Vorsorgeeinrichtungen Analyse und Steuerung ihrer Immobilien
gehaltenen Immobilien eine zunehmend portfolios zur Verfügung zu stellen. Insbe
wichtige Anlageklasse dar, mit welcher sich sondere soll es den Vorsorgeeinrichtungen
stabile Erträge mit einer risikoadjustiert ermöglicht werden, sich innerhalb des
attraktiven Rendite erzielen lassen. Immobilienuniversums der Pensionskassen
vergleichen zu können. In die Studie sind
In diese Anlageklasse wird über ein breites primär Daten von Pensionskassen aus der
Spektrum investiert; ausgehend von der Deutschschweiz eingeflossen. Die Daten
kleinen Vorsorgestiftung, welche ein paar für die Romandie werden zurzeit für die
wenige, regionale Liegenschaften hält bis nächste Studie ebenfalls erhoben.
zur grossen Pensionskasse, die ein Anlage
6 | Pensionskassen Benchmark
Einleitung
Pensionskassen haben durchschnittlich fast Wiederanlage von Kapital aus auslaufenden
ein Fünftel ihrer Gelder in Immobilien in der Anleihen. Derzeit ist es kaum möglich, mit
Schweiz und im Ausland angelegt. Nebst sogenannt risikofreien Anlagen positive
Obligationen und Aktienanlagen stellen Renditen zu erzielen. Die Rendite für
Immobilienanlagen also eine wichtige Schweizer «Eidgenossen» mit zehn Jahren
Anlageklasse dar, um die Mindestver Laufzeit ist Mitte Januar, nach der Ankündi
zinsung in der obligatorischen beruflichen gung der SNB, den Euro-Franken-Mindest
Vorsorge von aktuell 1.75% p.a. zu realisie kurs aufzuheben, ins Negative gerutscht.
ren. Die sehr niedrigen und teilweise sogar Auch nach dem jüngsten Zinsanstieg Ende
negativen Zinsen stellen für Multiasset- April bis Ende Mai lag die Rendite der
Investoren, wie Versicherer und Pensions Eidgenossen per 24.06.2015 lediglich bei
kassen, eine grosse Herausforderung dar. 0.17%. Vor diesem Hintergrund erstaunt es
Das Niedrigzinsumfeld erschwert sowohl wenig, dass Immobilienanlagen als Substi
die Anlage von Neugeldern als auch die tute für lang laufende Anleihen weiterhin
gesucht werden.
Allokation Immobilien, Performance Immobilien und Gesamtperformance
Pensionskassen
25%
20%
15%
10%
5%
0%
–5%
–10%
–15%
2005 2007 2009 2011 2013
Allokation Immobilien Jährliche Gesamt- Jährliche Gesamtrendite
performance Pensionskassen Immobilien (IPD Schweiz)
Quelle: Credit Suisse, Asip
Pensionskassen Benchmark | 7
Allokation Immobilien, Performance Andererseits bekommen Immobilien mit
Immobilien und Gesamtperformance kommerzieller Nutzung die durch die Fran
Pensionskassen kenaufwertung verschlechterten Wirt
Die Frankenstärke hat verschiedene Effekte schaftsaussichten unmittelbar zu spüren.
auf den Schweizer Immobilienanlagemarkt. Zudem hat dieses Segment mit einem über
Durch den SNB Entscheid sind die Renditen die letzten Jahre aufgebauten Überangebot
für Bundesobligationen kurzfristig in den zu kämpfen. Ein möglicher Rückgang der
negativen Bereich gerutscht. Mittlerweile Zuwanderung aufgrund einer reduzierten
haben sich diese fast wieder auf dem Ressourcennachfrage aus der Wirtschaft
Niveau vor Aufhebung des Mindestkurses kann letztlich nicht ausgeschlossen werden,
eingependelt. Die tiefen Zinsen sorgen für wodurch sich ein Angebotsüberhang auch
eine weiterhin starke Nachfrage nach auf den Wohnimmobilienmarkt ausweiten
Anlageimmobilien. Zudem wird davon kann. Ebenso weisen Immobilien eine
ausgegangen, dass auch die Zuwanderung gewisse Zinssensitivität auf. Die Pensions
kurzfristig stabil bleiben wird. Dies bedeu kassen in der Schweiz sind in der aktuellen
tet, dass das Anlagesegment der Wohn Marktsituation also mit vielschichtigen
liegenschaften in der kurzen Frist nur Herausforderungen konfrontiert, die weiter
geringfügig vom SNB-Entscheid beeinflusst hin Kapital in Immobilienanlagen führen und
wird. eine Knappheit an adäquaten Anlagemög
lichkeiten in Immobilien zur Folge haben.
Allokation der schweizerischen Pensionskassen in inländische und ausländische
Anlagen
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Obligationen Aktien Immobilien
CH Ausland
Quelle: BFS
8 | Pensionskassen Benchmark
Nettotransaktionsrendite für Anlage geht. Diese Entwicklung dürfte sich auch
immobilien nach Nutzungssegment 2015 fortsetzen. Die stark gesunkenen
Die hohe Nachfrage nach Renditeimmobilien Zinsen erhöhen die relative Attraktivität
mit Wohnnutzung hat die Anfangsrenditen (Zinsdifferenz) von Immobilienanlagen,
für dieses Anlagesegment unter Druck weshalb in der kurzen bis mittleren Frist mit
gesetzt. Lagen die Nettoanfangsrenditen einem weiteren Anlagedruck auf Wohn
für Wohnimmobilien 2012 noch bei 4.6%, objekte mit ausgezeichneten Lagefaktoren
waren es 2014 lediglich noch 4.0%. Bei den zu rechnen ist. Für Geschäftsliegenschaften
kommerziellen Liegenschaften ist der ist hingegen angesichts der Beschäfti
entgegengesetzte Trend festzustellen. Für gungswachstumsaussichten – insbesonde
diese Immobilienanlagen ist 2014 im Ver re für exportorientierte Branchen mit hoher
gleich zum Vorjahr ein leichter Anstieg der Preissensitivität – mit einer weiter rückläufi
Nettorenditen festzustellen, was mit leicht gen Flächennachfrage zu rechnen.
rückläufigen Transaktionspreisen einher
Nettotransaktionsrendite für Anlageimmobilien nach Nutzungssegment
90%-Perzentil
70%-Perzentil
6.5 Median
30%-Perzentil
6.0
10%-Perzentil
5.5
5.0
Nettorendite in %
4.5
4.0
3.5
3.0
2.5
2.0
2012 2013 2014 2012 2013 2014 2012 2013 2014
Wohnen Geschäftsliegenschaften gemischte Nutzungen
Quelle: REIDA und KPMG Real Estate
Pensionskassen Benchmark | 9 Allokation der schweizerischen Ein Aspekt ist eine vorausgesetzte kritische Pensionskassen in inländische und Grösse des Anlageportfolios, um Direkt ausländische Anlagen investitionen im Ausland effizient und Man könnte annehmen, dass die erschwer professionell zu tätigen. Das fehlende ten Bedingungen auf dem Schweizer Markt Know-how, ein fehlender Zugang zu den für Anlageimmobilien die Pensionskassen jeweiligen Märkten und die hohen Absiche dazu veranlassen, vermehrt in Immobilien rungskosten von Fremdwährungen schei im Ausland zu investieren. Die Analyse der nen weitere Faktoren zu sein, welche Investitionsaktivität zeigt einerseits auf, Pensionskassen bisher haben zögern dass die Immobilienquote in den Portfolien lassen. der Schweizer Pensionskassen von 14.5% im Jahre 2007 auf 17.1% im Jahre 2013 Hingegen konnten innerhalb der Schweizer gestiegen ist. Andererseits ist die Quote Immobilienportfolios vermehrt Umschich ausländischer Immobilienanlagen im Ver tungen festgestellt werden. Während einige gleich zu den gesamten Investitionen in Vorsorgeeinrichtungen einen weiteren Immobilien von 9.9% im Jahr 2007 auf 7.7% Ausbau ihrer direkten Immobilienanlagen im Jahre 2013 gesunken. Im Gegensatz zu verfolgen, schichten andere zum Beispiel den zunehmenden inländischen Immobilien mittels Sacheinlage in Beteiligungen an anlagen ist der Anteil der ausländischen Immobilienanlagegefässen um. Dies kann Immobilien auf Gesamtportfoliostufe stabil aus einer strategischen Perspektive Sinn geblieben (2007: 1.4%, 2013: 1.3%). Bei machen, denn Beteiligungen an indirekten den Aktienanlagen ist ein entgegengesetz Immobilienanlagegefässen sind grundsätz ter Trend feststellbar. Waren im Jahre 2007 lich liquider und haben Diversifikationseffek 60% aller Aktien ausländischer Herkunft, te zur Folge, welche mit einem beschränk lag dieser Anteil im Jahre 2013 bei 64.9%. ten Volumen von Direktanlagen nicht Es stellt sich deshalb die Frage, weshalb realisiert werden können. In einem Umfeld viele Pensionskassen ihre Immobilienanla erschwerter Rahmenbedingungen im gen vorwiegend im Inland tätigen und ihre Anlagemarkt kann dies zu mehr Flexibilität Investitionen nicht ins Ausland bewegen. und Agilität führen.
10 | Pensionskassen Benchmark Methodik Für die Durchführung der Studie wurden schweiz haben die Studienresultate aller Schweizer Pensionskassen und Vorsorge dings repräsentative Bedeutung und zeigen stiftungen unterschiedlicher Grösse befragt. auf, wie und wo die Vorsorgewerke inves Insgesamt beinhaltet die Datenanalyse tiert sind und wie effizient und rentabel die Immobilienanlagen mit einem Marktwert Immobilienportfolios bewirtschaftet wer von rund 13 Mrd. Schweizer Franken. Dies den. Die Datensätze für die Studie basieren entspricht ca. 10% des gesamten Immobili auf den Zahlen der Liegenschaftsabrech envermögens von Schweizer Pensions nungen aus dem Jahre 2013. KPMG Real kassen und lässt somit repräsentative Estate beabsichtigt, die Studie «Pensions Schlüsse zu. In diese Studie sind vor allem kassen Benchmark» jährlich durchzuführen, Daten von Pensionskassen aus der um in Zukunft nicht nur den Status Quo der Deutschschweiz eingeflossen, weshalb die Immobilieninvestitionen von Schweizer Romandie in dieser Untersuchung unter Pensionskassen aufzuzeigen, sondern auch vertreten ist. Entsprechend sind auch die die Veränderung der Parameter untersuchen Analysen der Liegenschaften in der zu können. Die Erhebung zusätzlicher Deutschschweiz mit grösseren Datensätzen Anlagevolumina in der Suisse Romande ist hinterlegt. Zudem wurde die durch die fortgeschritten. Studie festgestellte Immobilienallokations konzentration auf die Grossregion Zürich durch die Untervertretung von Westschwei zer Pensionskassen in der Studie verstärkt. Für Pensionskassen aus der Deutsch
Pensionskassen Benchmark | 11
12 | Pensionskassen Benchmark
Pensionskassen Benchmark | 13 Immobilienallokation der teilnehmenden Vorsorgeeinrichtungen
14 | Pensionskassen Benchmark
Immobilienallokation der teilnehmenden
Vorsorgeeinrichtungen
Immobilienallokation nach Objektgrösse
Objektgrösse nach Marktwert Objektgrösse nach Anzahl Objekte
4% 8%
10%
10% 26%
37%
< 5 Mio.
29%
5 Mio. – 10 Mio.
31%
10 Mio. – 30 Mio.
25%
20% 30 Mio. – 50 Mio.
> 50 Mio
Objekte mit einer Grösse von CHF 10 Mio. einem Anteil von jeweils über 25% entfällt
bis CHF 30 Mio. und zwischen CHF 30 Mio. auf die Volumenkategorien CHF < 5 Mio.,
bis CHF 50 Mio. gemessen am Marktwert CHF 5 Mio. bis CHF 10 Mio. und CHF 10 Mio.
repräsentieren rund 50% des untersuchten bis CHF 30 Mio.
Immobilienpools der Studienteilnehmer.
Der volumenmässig grösste Anteil der Die Auswertung macht deutlich, dass die
Immobilienanlagen ist in Objekte > CHF 50 Studienteilnehmer vor allem an Liegen
Mio. investiert. Gemessen an der Anzahl schaften interessiert sind, welche ein ge
Liegenschaften macht diese Kategorie wisses Mindestanlagevolumen aufweisen
jedoch den kleinsten Anteil (8%) aus. Die (> CHF 10 Mio.), um Skaleneffekte zu
grösste Anzahl Einzelliegenschaften mit nutzen. Das durchschnittliche Anlage
volumen pro Objekt beträgt CHF 18.7 Mio.
Immobilienallokation nach Lage
23%
40%
Gemessen am Marktwert liegen 77% der
Kleinzentrum
Immobilien in Grossstädten (> 50, 000
37% Mittelzentrum
Einwohner) oder Mittelzentren (10,000 bis
50,000 Einwohner). GrossstadtPensionskassen Benchmark | 15
Immobilienallokation der teilneh- Einfluss der Objektgrösse auf Einfluss der Lage auf Einfluss der Region auf
menden Vorsorgeeinrichtungen Anlageimmobilien Anlageimmobilien Anlageimmobilien
Immobilienallokation nach Grossregion
10% 15%
11%
Espace Mittelland
Genferseeregion
14%
50% Nordwestschweiz
Zürich
Übrige Regionen
Die Immobilienportfolios der Studienteilneh gestiftungen investieren grösstenteils
mer sind zu 50% in der Grossregion Zürich dort, wo sie sich zu Hause fühlen und den
investiert. Mit grossem Abstand folgen das Markt kennen. Die hohe geographische
Espace Mittelland, die Nordwestschweiz, Konzentration des Immobilienvermögens
die Genferseeregion sowie die unter übrige ist auch historisch bedingt, z.B. durch die
Regionen zusammengefassten Zentral Übernahme von Betriebsimmobilien in die
schweiz, die Ostschweiz und das Tessin. Vorsorgewerke. Zum Teil diversifizieren
sich die Studienteilnehmer über indirekt
Die Studie umfasst nur Datensätze von gehaltene Immobilienanlagen, was jedoch
Vorsorgeeinrichtungen aus der Deutsch nicht Bestandteil der Untersuchung ist.
schweiz, weshalb die Romandie in dieser Insgesamt kann festgehalten werden, dass
Auswertung untervertreten ist. Die teil bezüglich der Portfoliodiversifikation über
nehmenden Pensionskassen und Vorsor die Regionen noch Potential besteht.
Immobilienallokation nach Nutzung
60% des untersuchten Immobilienpools 40%
sind reine Wohnliegenschaften, 40% sind
gemischt- oder kommerziell genutzte 60%
Liegenschaften.
Gemischt /
Kommerziell
Die Studienteilnehmer halten kaum
Spezialimmobilien. Wohnen16 | Pensionskassen Benchmark
Pensionskassen Benchmark | 17 Einfluss der Objektgrösse auf Anlageimmobilien
18 | Pensionskassen Benchmark
Einfluss der Objektgrösse auf Anlageimmobilien
Gewichtete Ø-Bruttorendite nach Objektgrösse
6.4%
6.2%
6.0%
5.8%
5.6%
5.4%
5.2%
5.0%
< 5 Mio. 5 Mio. – 10 Mio. – 30 Mio. – > 50 Mio. < 5 Mio. 5 Mio. – 10 Mio. – 30 Mio. – > 50 Mio.
10 Mio. 30 Mio. 50 Mio. 10 Mio. 30 Mio. 50 Mio.
Gemischt / Kommerziell Wohnen
Bruttorenditen Bruttorenditen Segment Bruttorenditen Gesamt
Die durchschnittlichen Bruttorenditen über des gesamten Portfolio-Anlagevolumens
alle Liegenschaftenbewertungen hinweg möglich. Andererseits gingen die Pensions
betrachtet betragen für den untersuchten kassen auch erst mit der voranschreitenden
Immobilienpool rund 5.7%, wobei das Professionalisierung des Portfoliomanage
Wohnsegment mit 5.6% leicht darunter ments dazu über, ihre Anlagestrategie auf
bzw. das gemischte/kommerzielle Segment grössere Einzelinvestitionen auszurichten.
mit 5.9% leicht darüber liegt. Bei den Bei den Liegenschaften < CHF 5 Mio. lässt
durchschnittlichen Nettorenditen mit 4.8% sich im Vergleich zum Transaktionsmarkt
zeigt sich für das Wohnsegment mit 4.7% keine ausgeprägte Renditekompression
und das gemischte/kommerzielle Segment feststellen, da die Liegenschaften schon
mit 4.9% ein ähnliches Bild bezüglich länger im Portfolio gehalten werden und
dieses Spread. die Renditen bewertungsbasiert ermittelt
werden.
Bei der Segmentierung der Portfolios
nach Marktwerten zeigt die Gruppe mit Bei den gemischt/kommerziell genutzten
Marktwerten > CHF 30 Mio. abnehmende Liegenschaften zeigt sich bei steigender
Brutto- und Nettorenditen, was auf den Objektgrösse eine leicht abnehmende
ersten Blick nicht so erwartet wurde. Bruttorendite, gleichzeitig jedoch eine
Dies lässt sich teilweise durch die höhere steigende Nettorendite. Dies ist unter
Anzahl neuerer Liegenschaften in diesem anderem auf die mit der Grösse des
Volumensegment erklären. Grössere Objektes sinkenden Eigentümerkosten
Einzelanlagevolumina wurden einerseits zurückzuführen, wie im Abschnitt zu den
erst aufgrund des steten Wachstums Bewirtschaftungskosten aufgezeigt wird.Pensionskassen Benchmark | 19
Immobilienallokation der teilneh- Einfluss der Objektgrösse auf Einfluss der Lage auf Einfluss der Region auf
menden Vorsorgeeinrichtungen Anlageimmobilien Anlageimmobilien Anlageimmobilien
Gewichtete Ø-Nettorendite nach Objektgrösse
5.4%
5.2%
5.0%
4.8%
4.6%
4.4%
4.2%
4.0%
< 5 Mio. 5 Mio. – 10 Mio. – 30 Mio. – > 50 Mio. < 5 Mio. 5 Mio. – 10 Mio. – 30 Mio. – > 50 Mio.
10 Mio. 30 Mio. 50 Mio. 10 Mio. 30 Mio. 50 Mio.
Gemischt / Kommerziell Wohnen
Nettorenditen Nettorenditen Segment Nettorenditen Gesamt
Die ausgewiesenen Nettorenditen der dass die Immobilien der Vorsorgewerke
Liegenschaftsbewertungen liegen deutlich nicht jährlich extern bewertet werden. Die
höher als die Cashflowrenditen des IPD Mehrheit der übrigen institutionellen Inves
Index 2013 (4.2%) und 2014 (4.3%). Der toren ist hingegegen dazu verpflichtet, ihr
IPD Index misst die Cashflowrendite, Portfolio jährlich oder halbjährlich bewerten
Wertsteigerungsrendite und die Gesamt zu lassen. Dies hat im Zuge sinkender
rendite von Anlageobjekten, welche Diskontsätze bzw. steigender Marktwerte
von institutionellen Investoren gehalten zu einer Renditekompression geführt. Pen
werden. Die Unterschiede im Renditeni sionskassen haben diese Entwicklung nur
veau zwischen den Resultaten der PK zum Teil mitgemacht, was auf Bewertungs
Benchmarks und der IPD Cashflowrendite reserven hindeutet.
lassen sich teilweise dadurch erklären,20 | Pensionskassen Benchmark
Ø-Leerstände nach Objektgrösse
5.5%
5.0%
4.5%
4.0%
3.5%
3.0%
2.5%
2.0%
1.5%
1.0%
< 5 Mio. 5 Mio. – 10 Mio. – 30 Mio. – > 50 Mio. < 5 Mio. 5 Mio. – 10 Mio. – 30 Mio. – > 50 Mio.
10 Mio. 30 Mio. 50 Mio. 10 Mio. 30 Mio. 50 Mio.
Gemischt / Kommerziell Wohnen
Leerstand Leerstand Segment Leerstand Gesamt
Die Leerstandsziffer bzw. der Ertragsaus liche Leerstandsquote von 3.56% und
fall über den gesamten Immobilienpool die gemischt-/kommerziell genutzten
beläuft sich auf 3.6% der Jahres-Sollmiete, Liegenschaften eine Leerstandsziffer von
wobei kein grosser Unterschied zwischen 3.61% auf. Innerhalb der Segmente gibt
den Wohn- und gemischt/kommerziellen es durchaus Unterschiede. So sind bei
Segmenten festgestellt werden kann. Auf steigender Objektgrösse tendenziell höhere
Segmentebene betrachtet weisen die Leerstände zu beobachten.
Wohnliegenschaften eine durchschnittPensionskassen Benchmark | 21
Immobilienallokation der teilneh- Einfluss der Objektgrösse auf Einfluss der Lage auf Einfluss der Region auf
menden Vorsorgeeinrichtungen Anlageimmobilien Anlageimmobilien Anlageimmobilien
Gewichtete Ø-Eigentümerkosten nach Objektgrösse
26.0%
24.0%
22.0%
20.0%
18.0%
16.0%
14.0%
12.0%
10.0%
< 5 Mio. 5 Mio. – 10 Mio. – 30 Mio. – > 50 Mio. < 5 Mio. 5 Mio. – 10 Mio. – 30 Mio. – > 50 Mio.
10 Mio. 30 Mio. 50 Mio. 10 Mio. 30 Mio. 50 Mio.
Gemischt / Kommerziell Wohnen
Eigentümerkosten Eigentümerkosten Segment Eigentümerkosten Gesamt
Die durchschnittlichen Eigentümerkosten Erfahrungsgemäss können die Eigentümer
liegen bei total 16.3% und setzen sich aus kosten in Abhängigkeit des technischen
den Liegenschaftssteuern, Versicherungs-, Alters bzw. des Sanierungszyklus innerhalb
Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskos einer Bandbreite von 10% bis 25% stark
ten zusammen. Im gemischt-/kommerziell schwanken. Insofern lassen die tiefen
genutzten Segment liegen die Eigentümer Eigentümerkosten der Studienteilnehmer
kosten bei durchschnittlich 17.4%, wobei auf einen gut unterhaltenen Gebäudepark
mit zunehmender Objektgrösse abneh schliessen. Dies deckt sich auch mit der
mende Bewirtschaftungskosten bzw. Feststellung, dass die Pensionskassen
Skaleneffekte feststellbar sind. Dies führt Schwierigkeiten bekunden, attraktive, den
bei grösseren Liegenschaften zu höhe Anlagekriterien entsprechende Liegen
ren Nettorenditen und einem geringeren schaften zu akquirieren und daher vermehrt
Spread zwischen den Brutto- und den in den eigenen Gebäudestand investieren.
Nettorenditen. Im Wohnsegment liegen die
durchschnittlichen Eigentümerkosten bei
15.5%, wobei innerhalb dieses Segmentes
keine grossen Unterschiede zwischen den
Objektgrössen bestehen. Lediglich die
Wohnliegenschaften mit einem Markt
wert über CHF 50 Mio. weisen mit 13.6%
deutlich tiefere Eigentümerkosten als der
Durchschnitt auf.22 | Pensionskassen Benchmark
Pensionskassen Benchmark | 23 Einfluss der Lage auf Anlageimmobilien
24 | Pensionskassen Benchmark
Einfluss der Lage auf Anlageimmobilien
Gewichtete Ø-Bruttorenditen nach Lage
6.2%
6.0%
5.8%
5.6%
5.4%
5.2%
5.0%
Kleinzentrum Mittelzentrum Grossstadt Kleinzentrum Mittelzentrum Grossstadt
Gemischt / Kommerziell Wohnen
Bruttorenditen Bruttorenditen Segment Bruttorenditen Gesamt
Die Analyse des Einflusses der Lage der Grossstädten tiefer liegt als in den Klein-
Liegenschaften auf die Bruttorendite zeigt, und Mittelzentren.
dass diese erwartungsgemäss in den
Gewichtete Ø-Nettorenditen nach Lage
5.0%
4.8%
4.6%
4.4%
4.2%
4.0%
Kleinzentrum Mittelzentrum Grossstadt Kleinzentrum Mittelzentrum Grossstadt
Gemischt / Kommerziell Wohnen
Nettorenditen Nettorenditen Segment Nettorenditen Gesamt
Das gleiche Bild zeigt sich bei den durch Lagequalifikationen relativ klein, was
schnittlichen Nettorenditen, wobei die auch darauf zurückzuführen ist, dass die
Streuung um den Durchschnitt geringer Pensionskassen vermehrt ausserhalb der
ausfällt als dies bei den Bruttorenditen Grosszentren investieren und sich dies
der Fall ist. Insgesamt betrachtet sind entsprechend auf die Nettorenditen aus
die Renditedifferenzen zwischen den wirkt.Pensionskassen Benchmark | 25
Immobilienallokation der teilneh- Einfluss der Objektgrösse auf Einfluss der Lage auf Einfluss der Region auf
menden Vorsorgeeinrichtungen Anlageimmobilien Anlageimmobilien Anlageimmobilien
Ø-Leerstände nach Lage
4.5%
4.0%
3.5%
3.0%
2.5%
2.0%
1.5%
1.0%
Kleinzentrum Mittelzentrum Grossstadt Kleinzentrum Mittelzentrum Grossstadt
Gemischt / Kommerziell Wohnen
Leerstand Leerstand Segment Leerstand Gesamt
Die Segmentleerstände liegen zwar auf kommerziell genutzten Liegenschaften die
ähnlichem Niveau, allerdings sind innerhalb Leerstände zu, je weiter man sich Richtung
der Segmente entgegengesetzte Trends Grossstadt bewegt, so nehmen die Leer
erkennbar. Nehmen bei den gemischt-/ stände im Wohnsegment ab, je urbaner die
Lage der Immobilie ist.
Gewichtete Ø-Eigentümerkosten nach Lage
19.0%
18.0%
17.0%
16.0%
15.0%
14.0%
13.0%
12.0%
11.0%
10.0%
Kleinzentrum Mittelzentrum Grossstadt Kleinzentrum Mittelzentrum Grossstadt
Gemischt / Kommerziell Wohnen
Eigentümerkosten Eigentümerkosten Segment Eigentümerkosten Gesamt
Ähnlich präsentiert sich das Bild bei den gemischt/kommerziellen Segment in den
Eigentümerkosten. In den Grossstädten grossen Zentren lassen sich teilweise durch
liegen diese im gemischt/kommerziellen die höheren Leerstandsquoten und die
Segment bei 18.1% und bei den Wohn damit verbundenen nicht auf Mieter über
liegenschaften bei unterdurchschnittlichen wälzbaren Betriebskosten erklären.
14.7%. Die hohen Eigentümerkosten beim26 | Pensionskassen Benchmark
Pensionskassen Benchmark | 27 Einfluss der Region auf Anlageimmobilien
28 | Pensionskassen Benchmark
Einfluss der Region auf Anlageimmobilien
Gewichtete Ø-Bruttorenditen nach Grossregionen
6.4%
6.2%
6.0%
5.8%
5.6%
5.4%
5.2%
5.0%
Wohnen
Wohnen
Wohnen
Wohnen
Wohnen
Gemischt /
Kommerziell
Gemischt /
Kommerziell
Gemischt /
Kommerziell
Gemischt /
Kommerziell
Gemischt /
Kommerziell
Espace Mittelland Genferseeregion Nordwestschweiz Zürich Übrige Regionen
Leerstand Leerstand Segment Leerstand Gesamt
Bei einer Segmentierung des Immobilien bezüglich der durchschnittlichen Brutto
pools in die Hauptregionen der Schweiz renditen jeweils über dem Schnitt von
liegen das Espace Mittelland, die Genfer 5.7%, Zürich und die übrigen Regionen
seeregion und die Nordwestschweiz liegen leicht unter dem Durchschnitt.Pensionskassen Benchmark | 29
Immobilienallokation der teilneh- Einfluss der Objektgrösse auf Einfluss der Lage auf Einfluss der Region auf
menden Vorsorgeeinrichtungen Anlageimmobilien Anlageimmobilien Anlageimmobilien
Gewichtete Ø-Nettorenditen nach Grossregionen
5.4%
5.2%
5.0%
4.8%
4.6%
4.4%
4.2%
4.0%
Wohnen
Wohnen
Wohnen
Wohnen
Wohnen
Gemischt /
Kommerziell
Gemischt /
Kommerziell
Gemischt /
Kommerziell
Gemischt /
Kommerziell
Gemischt /
Kommerziell
Espace Mittelland Genferseeregion Nordwestschweiz Zürich Übrige Regionen
Nettorendite Nettorendite Region Nettorendite Gesamt
Bei der Analyse der durchschnittlichen Über alle Regionen hinweg betrachtet wird
Nettorenditen liegen einzig die Genfer festgestellt, dass die Brutto- wie auch
seeregion und die Nordwestschweiz über die Nettorenditen für das Wohnsegment
den durchschnittlichen Nettorenditen von tiefer liegen als für das gemischte / kom
4.80% für die Gesamtbetrachtung. Da sich merzielle Segment. Einzig in der Region
die Studie auf Pensionskassen und Vorsor Espace Mittelland fallen die Nettorenditen
gestiftungen mit geographischem Investiti der gemischt-/kommerziell genutzten
onsfokus auf die deutschsprachige Schweiz Liegenschaften unter jene der Wohnliegen
beschränkt, ist für die Genferseeregion eine schaften, was sich auf die höheren Eigen
wesentlich geringere Anzahl Liegenschaf tümerkosten für die gemischt-/kommerziell
ten in der Analyse enthalten, wodurch sich genutzten Liegenschaften zurückführen
die Abweichung zu den im Markt beobach lässt. Die grösste Differenz zwischen den
teten Renditen erklären lässt. Nettorenditen der Nutzungssegmente
Wohnen und gemischt-/kommerziell wird
mit 0.5% in der Nordwestschweiz festge
stellt, die kleinste Differenz findet sich im
Espace Mittelland.30 | Pensionskassen Benchmark
Ø-Leerstände nach Grossregionen
7.0%
6.0%
5.0%
4.0%
3.0%
2.0%
1.0%
0.0%
Wohnen
Wohnen
Wohnen
Wohnen
Wohnen
Gemischt /
Kommerziell
Gemischt /
Kommerziell
Gemischt /
Kommerziell
Gemischt /
Kommerziell
Gemischt /
Kommerziell
Espace Mittelland Genferseeregion Nordwestschweiz Zürich Übrige Regionen
Leerstand Leerstand Segment Leerstand Gesamt
Die Datenanalyse zeigt im Espace Mittel halten werden, dass über 50% der analy
land und in der Genferseeregion die tiefsten sierten Immobilien in der Grossregion
Leerstände. In der Region Zürich liegen die Zürich liegen und somit für die Unter-
Leerstandsquoten im Wohnsegment bei suchung grössere Datensätze verfügbar
moderaten 3.1%. Es muss jedoch festge waren als für die anderen Grossregionen.Pensionskassen Benchmark | 31
Immobilienallokation der teilneh- Einfluss der Objektgrösse auf Einfluss der Lage auf Einfluss der Region auf
menden Vorsorgeeinrichtungen Anlageimmobilien Anlageimmobilien Anlageimmobilien
Gewichtete Ø-Eigentümerkosten nach Grossregionen
20.0%
18.0%
16.0%
14.0%
12.0%
10.0%
Wohnen
Wohnen
Wohnen
Wohnen
Wohnen
Gemischt /
Kommerziell
Gemischt /
Kommerziell
Gemischt /
Kommerziell
Gemischt /
Kommerziell
Gemischt /
Kommerziell
Espace Mittelland Genferseeregion Nordwestschweiz Zürich Übrige Regionen
Eigentümerkosten Eigentümerkosten Segment Eigentümerkosten Gesamt
Bei den Eigentümerkosten zeigt die Regionen hinweg betrachtet verzeichnet
Regionenanalyse ein anderes Bild. In der Zürich mit 15.3% die tiefsten durchschnittli
Genferseeregion sind die Eigentümerkosten chen Eigentümerkosten. Dies kann auch auf
für das Wohnsegment mit 19.5% höher als den Umstand zurückgeführt werden, dass
in den anderen Regionen, da in der West in dieser Region ein überdurchschnittliches
schweiz nebst der zusätzlichen Liegen Mietpreisniveau vorzufinden ist und die Kos
schaftensteuer traditionell weniger Kosten ten in Prozenten des Mietertrages dadurch
auf die Mieter überwälzt werden. Über alle geringer ausfallen als in anderen Regionen.KPMG Real Estate Schweiz
Ganzheitliche Immobilienberatung
Wir bieten Ihnen professionel Die Herausforderungen für unsere Kunden
Performance verbessern und Wachstum
les Know-how auf höchstem vorantreiben
–W ertpotenziale identifizieren und
Niveau, eine Fülle an Erfahrung realisieren
– Überprüfung der Strategie und
und ein umfassendes Netzwerk Entwicklung neuer Geschäftsfelder
– Kostenstrukturen optimieren
um Ihre komplexen Fragestel Managementkapazitäten optimieren
lungen im vielschichtigen natio – Konzentration auf das Kerngeschäft,
Liquidität schaffen
nalen und internationalen Im – Komplexe Projekte unter Zeitdruck zum
Erfolg führen
mobilienmarkt zu beantworten. Zugang zu nationalen und internationalen
Investoren erhalten
– Equity Financing, Fund Raising
– Debt Financing, Immobilienfinanzierung
Das macht uns zu einem starken Partner
Unser erfahrenes multidisziplinäres Team
vereint finanzwirtschaftliches und tech
nisches Know-how und bietet Ihnen eine
Gesamtdienstleistung aus einer Hand.
Durch die interdisziplinäre Zusammenar
beit mit anderen KPMG-Abteilungen, wie
Tax, Legal, IT, Forensic oder Supply Chain
Management, stellen wir sicher, dass
auch komplexe Aufträge rasch und kom
petent ausgeführt werden.
Unser ausgezeichnetes Markt Know-how
und zehn Schweizer Standorte gewähr
leisten eine nationale und eine regionale
Sichtweise für alle Dienstleistungen in un
seren Kernbereichen.
Wir unterhalten eine umfassende Re
search-Datenbank, die wir permanent aus
internen und externen Quellen aktuell
halten und erweitern.
Wir pflegen ein grosses internationales
Beziehungsnetz zu finanzstarken Investo
ren und generieren dadurch Mehrwert bei
Transaktionen und indirekten Anlagen.M&A Investment
Kapitalmarkt Advisory
Research
Bewertung Strategie &
Due Diligence Organisation
M&A/Kapitalmarkt Strategie/Organisation
Strukturierung und Durchführung von Strategieentwicklung und –implementation
Transaktionen – Unternehmensplanung/Business
– A sset Deals: Akquisition und Verkauf Modelling
von Liegenschaften und Portfolios – C orporate/Public Real Estate
– Share Deals: Fusionen, Spin-offs, IPOs, Management
Privat-Platzierungen – A sset- und Portfolio Management
Arrangement von indirekten Investments Organisations- und Prozessanalysen,
wie Fonds oder Stiftungen Organisationsentwicklung, Internes
Fund Raising für spezifische Projekte Kontrollsystem (IKS)
Performance Management/MIS/
Investment Advisory Investment Monitoring
Begleitung von Investitionsentscheiden in Risk Management und Financial Modelling
Bezug auf indirekte Immobilienanlagen im
In- und Ausland Bewertung/Due Diligence
Strukturierung von Immobilienanlagen im D CF -Bewertung von Liegenschaften,
Portfolio Immobilienportfolios und-Gesellschaften
Qualitative und quantitative Analyse von Neutrale Bewertungsgutachten für
Anlageprodukten Jahresabschlüsse
Monitoring und Investment Controlling, Akquisitions- und Verkaufsbewertungen
Performance-Messung für Portfolios Machbarkeitsstudien und Bewertung von
Projektentwicklungen
Transaktionsorientierte Due Diligence und
ProzessführungKontakt: KPMG AG Badenerstrasse 172 CH-8026 Zürich Rue de Lyon 111 CH-1211 Genève 13 Bogenstrasse 7 9001 St. Gallen Ulrich Prien Partner, Real Estate T: +41 58 249 62 72 E: uprien@kpmg.com Beat Seger Partner, Real Estate T: +41 58 249 29 46 E: bseger@kpmg.com Kilian Schwendimann Senior Manager, Real Estate T: +41 58 249 36 27 E: kschwendimann@kpmg.com kpmg.ch/RealEstate Die hierin enthaltenen Informationen sind allgemeiner Natur und beziehen sich daher nicht auf die Umstände einzelner Personen oder Rechtsträger. Obwohl wir uns bemühen, genaue und aktuelle Informationen zu liefern, besteht keine Gewähr dafür, dass diese die Situation zum Zeitpunkt der Herausgabe oder eine künftige Situation akkurat widerspiegeln. Die genannten Informationen sollten nicht ohne eingehende Abklärungen und professionelle Beratung als Entscheidungs- oder Handlungsgrundlage dienen. © 2015 KPMG AG ist eine Konzerngesellschaft der KPMG Holding AG und Mitglied des KPMG Netzwerks unabhängiger Mitgliedsfirmen, der KPMG International Cooperative (“KPMG International”), einer juristischen Person schweizerischen Rechts. Alle Rechte vorbehalten.
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