Städtebauliche Bestandsaufnahme - der vom Holzmarkt genutzten Grundstücke
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Städtebauliche Bestandsaufnahme der vom Holzmarkt genutzten Grundstücke
O
P
S
Inhalt
1 Einleitung ................................................................... 07
2 Nachbarschaft ........................................................... 23
3 Planungsrecht ........................................................... 43
4 Bestandsaufnahme ................................................... 59
5 Entwicklungsvision ................................................... 73
A Anlagen ...................................................................... 85
Verfasser
Office ParkScheerbarth GmbH
Auftraggeber
Holzmarkt Betriebs GmbH
Alle Fotos © Holzmarkt / Studio Eyecandy
Digitale Version 1.1, 104 Seiten
Berlin, November 2019
Anlass
Das Kulturquartier Holzmarkt in Berlin ist ein einmaliges Projekt,
niemals fertig und doch schon weit gereift. Das Urban Land Insti-
tute — anlässlich der Verleihung des Leadership Innovationsprei-
ses 2017 — schrieb treffend: „Der Holzmarkt steht für eine neue
Kraft der Stadtentwicklung: Für eine Stadtentwicklung, die we-
der durch internationale Finanzströme der Immobilienwirtschaft,
noch durch eine städtische Masterplanung von oben bestimmt ist.
Für eine Stadtentwicklung aus der Mitte heraus, ausgehend von
den Menschen, die dort leben“. Aus der subkulturellen Szene des
Nachtlebens entsprungen, ist das Kreativdorf Holzmarkt innovativ
in der konsequenten Weiterentwicklung der kulturellen Zwischen-
nutzung hin zu einer nachhaltigen Quartierentwicklung.
Ein Preis dieser — von Anwohnern, Besuchern und der Fachwelt
gepriesenen — Innovation, sind konkrete und vielschichtige Ver-
handlungsprozesse mit diversen Akteuren der Stadtentwicklung.
Anknüpfend an ein ‚Gipfeltreffen‘ zwischen den Holzmarktgenos-
senschaften und dem Bezirksstadtrat von Friedrichshain-Kreuz-
berg im Juni 2019 auf dem Holzmarktgelände, entstand diese
städtebauliche Bestandsaufnahme. Zwingend unvollständig und
punktuell, dient das vorliegende Dokument hoffentlich fortan als
hilfreiche Arbeitsgrundlage für zukünftige Abstimmungsprozesse.
Hinweise Verweise
Abgestimmte, sieben-pünktige Ergebnissicherung
des Treffens zwischen dem Baustadtrat und
der Genossenschaft am 08.06.2019 auf dem
Holzmarktgelände.
4 5
Einleitung 1 7
Alexanderplatz
B1/B5 Karl-Marx-Allee
Strausberger Platz
B1 Grunerstr.
FRIEDRICHSHAIN-
KREUZBERG
Jannowitzbrücke
Fischerinsel Holzmarktstr.
Stadtbahn
Lage im Stadtgebiet
Das innerstädtische Holzmarktgrundstück liegt im Berliner Be-
zirk Friedrichshain-Kreuzberg, angrenzend an den Bezirk Mitte. In
Ostbahnhof Wasserlage befindet es sich zwischen den beiden Bahnhöfen Ja-
nnowitzbrücke und Ostbahnhof (je ca. 600 m). Der Alexanderplatz
als eines von zwei Hauptzentren Berlins sowie das neu entstan-
dene Mediaspree-Quartier um die Mercedes-Benz-Arena sind in
entgegengesetzte Richtungen jeweils circa 1,5 km entfernt. Der
Flughafen Berlin-Schönefeld ist sowohl mit dem Auto als auch
den öffentlichen Verkehrsmitteln in 30 Minuten erreichbar. Das
MITTE Grundstück liegt im ehemaligen Ostberlin, jedoch weniger als 300
Meter vom ehemaligen Mauerstreifen, der heute in Teilen als East
Spree Side Gallery erhalten ist.
Drei Verbindungsadern von unterschiedlichsten Berliner Stadträu-
men — die Bahntrassen mit Fern-, U- und S-Bahn, die als „groß-
räumige Straßenverbindung“ kategorisierte Holzmarktstraße und
Engelbecken Engeldamm
die innerstädtische Spree — kreuzen sich am Projektstandort. Ins-
besondere die gute Anbindung an öffentliche Transportmittel stel-
len eine gute Erreichbarkeit des Grundstücks sicher.
Moritzplatz Hinweise Verweise
Orthofoto, Stand 2019, Geoportal Berlin.
0 100 200 m
8 9
Lichtenberger Str.
Synanon Wohntürme
Trias Towers
Andreasviertel
Krautstr.
Michaelbrücke
Holzmarktstr.
Lage in der Nachbarschaft
Die markantesten Bezugspunkte der Umgebung sind die Spree
und die dazu parallellaufende Holzmarktstraße, das direkt an das
ehem. Seifenfabrik Grundstück grenzende Bahnviadukt, die beiden Brücken Micha-
el- und Schillingbrücke, sowie die Bahnhöfe Jannowitzbrücke
und Ostbahnhof. Während das nördliche Spreeufer von Büro- und
Pumpwerk V Hotelnutzungen geprägt ist, haben sich am südlichen Ufer in den
Spreefeld
letzten Jahren Wohnnutzungen etabliert. Charakteristische Bauten
der Umgebung sind die Synanon Wohnhochhäuser und das Trias
Radialsystem Bürogebäude (BVG) im Nordwesten, das Genossenschaftsprojekt
DAZ Spreefeld, das DAZ, die alte Seifen- und die Eisfabrik im Süden so-
wie das Pumpwerk V und Radialsystem im Südosten.
Zwischen Spree, Bahnviadukt und Hauptverkehrsstraße gelegen,
ist das Grundstück von direkten Nachbarschaften im klassischen
Sinne abgeschnitten. Beziehungen bestehen eher mit dem Sa-
ehem. Eisfabrik
nierungsgebiet Nördliche Luisenstadt am gegenüberliegenden
Wilhelmine-Gemberg-Weg Spreeufer im Bezirk Mitte als mit dem Friedrichshainer Andreas-
viertel im Rücken des Holzmarkts. Eine lebendige Kiezinfrastruktur
ist an beiden Ufern erst in Grundzügen vorhanden.
Schillingbrücke
Köpenicker Str.
Nördliche Hinweise Verweise
Luisenstadt Orthofoto, Stand 2019, Geoportal Berlin.
0 25 50 m
10 11
Nutzung als Holzplatz, 1760
Industrielle Nutzung (Gaswerk auf heutigem Grundstück), 1891
Geschichtliche Meilensteine
Bis zum 16. Jahrhundert war das damals unmittelbar östlich vor
den Stadttoren gelegene Grundstück weitläufig unbebaut mit häu-
fig überschwemmten Wiesen und Gärten. Zwischen 1684-1686
wurden die Kurfürstlichen- und Berliner Holzplätze entlang der
heutigen Holzmarktstraße errichtet. Im 18. Jahrhundert erfolgte
eine zunehmend industrielle Nutzung, schließlich in 1836 die Er-
richtung des zweiten Berliner Gaswerks und dessen Nutzung bis
1932. Zwischen 1870 und 1882 erfolgte ebenso der Bau der Schil-
ling- und Michaelbrücke, des benachbarten Abwasserpumpwerks
V sowie die Eröffnung der Stadtbahn. Ein Arbeiterviertel entstand.
1945 waren sämtliche Gebäude auf dem Grundstück in Folge des
zweiten Weltkrieges zerstört. Die Umgebungsbebauung folgte bis
1990 einem neuen Leitbild der Stadtentwicklung: funktional geglie-
dert, autogerecht, mit großzügigen Freiräumen zwischen moder-
nern Gebäudetypologien (siehe z. B. den 1969-1971 Bau der 18-ge-
schossigen ‚Synanon Wohnhochhäuser‘ gegenüber). Seit Beginn
der 1990er — und speziell im Zuge der Mediaspreepläne Anfang
2000 — wird das Gebiet als Innvestorenschwerpunkt gesehen.
Am Rande eines Arbeiterviertel (Straube Plan), 1910
Hinweise Verweise
Die Meilensteine stellen zwingend lediglich Für eine geschichtliche Aufarbeitung der
eine kleine Auswahl dar. Umgebung: Planergemeinschaft Kohlbren-
ner eG (2013) Forum StadtSpree: Reader zur
Vorbereitung auf die erste Veranstaltung am
30.1.2013 im Radialsystem V.
Investitionsgebiet (hier Rahmenplan Spreeufer), 1993
12 13
spreesinus (Axel Schultes), MK2, 1998 Wettbewerbsbeitrag (Olfe), MK1-2, 2001
Turm (Ingenhoven Overdieck), MK1, 1996
Entwicklungsvisionen um 2000
Bürokomplex SpreeUrban (Staab), MK1-2, 2004 Der Werdegang des Grundstücks seit der Jahrhundertwende ist
eng mit der umstrittenen Stadtentwicklungsinitiative „Mediaspree“
verbunden. Ein Konsortium aus Senat, Grundstückseignern, Ent-
wicklern und Investoren planten eine Umstrukturierung der oberen
Stadtspree zwischen Jannnowitz- und Elsenbrücke zur Ansiedlung
von Büroflächen für Medien- und Dienstleistungsunternehmen.
Das Grundstück war 1998 bereits Schauplatz von Machtkämpfen
zwischen Investoren, Bezirk und Senat. Der Bezirk lehnte das Pro-
jekt “spreesinus” der KapHag u. a. aufgrund dessen Höhe ab bevor
der Senat das Verfahren an sich zog. Das Vorhaben scheiterte. 2003
Spreeurban (siehe oben), MK1-2, 2004 erwarb SpreeUrban (Tochter der BSR) das Gebiet. In der Zwischen-
zeit begann die Bar25 — spiritueller und teils personeller Vorgänger
des Holzmarkts — das Gebiet für sechs Jahre in Zwischennutzung
zu bespielen. Letztendlich scheiterte auch SpreeUrban. Nachdem
2011 CVK Immobilien bereits einen Kaufvorvertrag abschloss,
wurde das Grundstück 2012 schließlich im Bieterverfahren an die
Zwischennutzung Club Bar25, MK2, 2004-2010
Schweizer Stiftung Abendrot veräußert, welche es den Holzmarkt-
genossenschaften und ihrem Konzept im Erbbaurecht überließ.
Hinweise Verweise
MK1 (nordost) und MK2 (südwest) stehen für
die zwei Teilgrundstücke des Gebiets. Der von
Staab gewonnene Wettbewerb bezog sich
erstmalig auf das Gesamtgebiet, welches seit
2006 auch in einem B.-plan nachgezogen ist.
BSR Tower (Boege Lindner), MK1, 2001 Gewerbe, Büro & Studentenwohnen der CKV, MK1-2, 2011
14 15
Der Holzmarkt als Gegenentwurf
Entsprungen aus der Zwischennutzung, initiiert und getragen von
denselben Menschen, die zwei Jahre zuvor die Bar25 schließen
und das Grundstück verlassen mussten, ist der Holzmarkt ein Ge-
genentwurf zur Mediaspree-Planung. Der Holzmarkt ist ein Stück
‘Stadt von Unten‘, ein städtebaulich kleinteiliger, vielfältiger Ort
mit Ateliers, Werkstätten, Veranstaltungsräumen, Theater, einer
Bäckerei, einem Kindergarten, Studios, Restaurants und einem öf-
fentlich zugänglichen Außenraum.
Im Zuge eines Städtebaulichen Vertrages mit dem Land Berlin
wird das Ufer großflächig von Bebauung freigehalten und der Öf-
fentlichkeit ein Gehrecht eingeräumt. In starkem Kontrast zu den
Entwicklungsvisionen der 2000er, reagiert das Konzept somit auf
die Forderung „Spreeufer für Alle“ und bebaut bzw. beplant we-
niger als die Hälfte der zulässigen Geschossfläche des aktuell
gültigen Bebauungsplans. Das genossenschaftlich organisierte
Quartier wird mittels Quartiergesellschaften bespielt, bietet derzeit
circa 200 Arbeitsplätze, ist tägliches Umfeld für über 50 Gewerbe-
treibende und zieht circa eine halbe Million Besucher jährlich an.
Hinweise Verweise
Die hälftige BGF bezieht sich ausschließlich Webseite des Holzmarkts mit Darstellung
auf das Teilgebiet MK2 für welches das Erb- der Genese, Vision und aktuellen Angeboten:
baurecht des Holzmarkts gilt. Eine Verortung www.holzmarkt.com/ueber-den-holzmarkt.
des MK2 erfolgt umseitig.
Holzmarkt Organigramm in den Anlagen zu
dieser Bestandsaufnahme.
16 17
Baufeld 1
„Eckwerk“
MK1
Bahnbogen 38 „FAME“
Bahnbogen 36 „Acidbogen“
Club „Kater Blau“
Haus 2 „Säälchen“
Baufeld 2 Haus 3 „HausDampf“
„Dorf“
Haus 5
„Schweizer Hütte“
Haus 4 Projektvokabular
„Marktplatz“
Wovon spricht man, wenn man vom Holzmarkt spricht? Die Karte
links verschafft einen Überblick und bringt die drei Begriffsebenen
MK2 — Planungsrecht, Baurecht und Projektsprache — zusammen.
Restaurant „Katerschmaus“
Auf der Ebene des Planungsrechts bezeichnet der Bebauungs-
„Culture Container“ plan V-76 den Holzmarkt als MK2, kurz für Kerngebiet 2. Das
nordwestlich angrenzende Grundstück auf der anderen Seite des
Bahnviadukts ist das MK1 desselben B.-plans. Der Städtebauliche
„DingDongDom“ Vertrag mit den Holzmarktgenossenschaften aus dem Jahr 2013
(bzw. bereits ein Bauvorbescheid aus dem Vorjahr) unterteilt den
Baufeld 3 Holzmarkt in ein nordwestliches Baufeld 2 und ein südöstliches
Baufeld 3. Das Baufeld 1 liegt außerhalb des Holzmarkts auf dem
„Pampa“
zuvor erwähnten MK1. Die Grundlogik des Baufeldes 2 folgt der
Durchnummerierung der Gebäude wie in der Baugenehmigung
aus dem Jahr 2014 von links nach rechts (Haus 2 bis Haus 4 so-
Termini Planungsrecht wie Haus 5 auf dem Marktplatz). Dazu kommen der Club und das
Restaurant am Wasser. Die weiteren Projektbestandteile sowie die
Termini Städtbl. Vertrag „Projektbegriff“ Bezeichnung eines jeden in der Projektsprache können der Karte
entnommen werden.
Termini Baugenehmigung „Projektbegriff“
Hinweise Verweise
Projektbegriffe sonstiger baulicher Strukturen Das MK1 bzw. Baufeld 1 war ursprünglich
Teil des Konzeptes Holzmarkt. Dort planten
die Genossenschaften die Umsetzung des
Projektes Eckwerk. Mehr unter www.blog.
eckwerk.com.
18 1920 21
Nachbarschaft 2 23
Ostbahnhof
Schwarzplan ohne/vor Holzmarkt (2012)
Stadtraum und Bebauungsstruktur
Aufgrund großflächiger Zerstörung des Gebäudebestands nach
1945, ist das Gebiet heute stark von Solitären geprägt und leidet
(noch immer) unter städtebaulichen und strukturellen Defiziten.
Das nördlich liegende Andreasviertel und der Singerkiez sowie
das südwestlich liegende Heine-Viertel bestehen aus einer auf-
gelockerte Zeilen- und Punktbebauung mit industriell gefertigtem,
großflächigen Geschosswohnungsbau der 50er bis 80er Jahre.
Die beiden Uferstreifen mit ehemalig industrieller Nutzung weisen
heute eine Mischung aus Wohn-, Gewerbe- und institutionellen
Neubautypologien sowie einen teils um- und teils weitergenutzten
Industriebestand auf. Im Holzuferblock der nördlichen Luisenstadt
am gegenüberliegenden Ufer dominieren gründerzeitliche Gewer-
bestrukturen und Brachflächen am Wasser.
Der Holzmarkt ist deutlich kleinteiliger als seine Nachbarn. Sonsti-
ge Nachverdichtung wird oft lückenschließend am Blockrand oder
als Neubau am Wasser realisiert. In den kommenden fünf Jahren
Ostbahnhof wird sich der Trend zur Innenverdichtung verstärken und die Pro-
jektierungen auf den letzten Brachflächen realisiert werden.
Hinweise Verweise
Abgerissene Strukturen (gestrichelte Linien) Eine Übersicht der aktuellen Entwicklungen im
sind jeweils bauvorbereitende Maßnahmen. Gebiet befindet sich nachfolgend in diesem
Kapitel.
Schwarzplan mit/seit Holzmarkt (2019)
24 25Ostbahnhof
Nutzungsstruktur
Nutzung ohne/vor Holzmarkt (2012)
Die Umgebung des Holzmarkts ist geprägt von typischen Verän-
derungsprozessen eines innerstädtischen, ehemalig industriell
genutzten Ufers. Drei Nutzungskategorien sind vorherrschend:
eine homogene Wohnbebauung im Norden und Süden, zwei Strei-
fen mit intensiver — wenngleich wenig koordinierter — Mischnut-
zung (Wohnen, Büro, Institutionen, Industrie) an den Ufern sowie
verkehrstechnische Anlagen der Bahn mit bahnhofstypischen
Nutzungen wie Parkplätzen und Hotelgewerbe. Während Nach-
verdichtung innerhalb der Wohngebiete keine weitere Nutzungs-
diversifizierung herbeiführt, entwickeln sich die beiden Ufer-
streifen dynamisch. Insbesondere in der nördlichen Luisenstadt
gewinnt die Wohnnutzung an Bedeutung, welche oft am Wasser
oder baulückenschließend realisiert wird.
Wohnen
Das Holzmarktprojekt stellt demgegenüber eine noch intensive-
Büro & Service re Form der Mischnutzung dar, bereits auf Gebäudeebene. Hier
stehen verschiedene Nutzungen nicht nur neben- sondern auch
Mischnutzung
Ostbahnhof übereinander. Entgegen üblicher Auffassung gibt es am Holz-
Öffentlich markt aktuell keine Wohnnutzung.
Kultur
Industrie & Gewerbe Hinweise Verweise
Sonstige
Nutzung mit/seit Holzmarkt (2019)
26 27Kiezinfrastruktur ohne/vor Holzmarkt (2012)
Sozial- und Kiezinfrastruktur
Das Angebot an Nachbarschaftseinrichtungen in der Umgebung
geht über eine Grundversorgung nur selten hinaus. Bildungsein-
richtungen und Kindergärten werden durch Nahversorgung und
Gastronomie, insbesondere an den beiden Bahnhöfen, ergänzt.
Die Anzahl, Erreichbarkeit und Qualität der kulturellen und gastro-
nomischen Angebote sind jedoch begrenzt. Die Holzmarktstraße
war jüngst von Serviceeinrichtungen für Autos geprägt, drei Tank-
stellen, zwei Großwaschanlagen sowie diverse Reparaturdienste
befanden sich in unmittelbarer Nähe zueinander. Unter anderem
mit der großflächigen Umstrukturierung der Holzmarktstr. zwi-
schen Alexander- und Lichtenberger Str. bildet sich dieser Cha-
rakter jedoch zurück.
Die Eröffnung des Holzmarkts mit Kita (33 Plätze), Theater, Res-
taurant, Cafe, Bäckerei, Weinhandel und Wochenmarkt hat ein um-
Nahversorgung fangeiches Agebot an Kiezinfrastruktur auf engem Raum zur Ver-
Kultur fügung gestellt. Beliebt bei internationalen Besuchern und Gästen
aus anderen Berliner Stadtteilen, dürfte das Angebot auch für die
Gastronomie Nachbarschaft einen Mehrwert darstellen.
Kinderbetreuung
Bildung Hinweise Verweise
Gesundheit
Kiezinfrastruktur mit/seit Holzmarkt (2019)
28 29Märkisches Ufer
Köllnischer Park
Park an der Spree
Grün- und Erholungsflächen ohne/vor Holzmarkt (2012)
Grün- und Freiflächen
Trotz Nähe zum Spreeufer mangelt es der Nachbarschaft an Zu-
gang zu öffentlichen Grün- und Erholungsflächen. Die Friedrichs-
Märkisches Ufer hainer Nachbarschaft (nördlich) ist laut dem Kernindikator ‚Grün-
versorgung‘ sowie ‚thermische Belastung‘ der senatspublizierten
Analyse zur Umweltgerechtigkeit schlecht bis sehr schlecht ver-
Köllnischer Park sorgt. Die Luisenstadt in Mitte (südlich) lediglich mittelgut. Die
aufgelockerte Zeilenbebauung zeigt private Grünflächen auf, aller-
dings ohne Verweilqualität. Die Spreeufer — innenstadttypisch von
industriellen Spundwänden begrenzt — sind begrenzt zugänglich.
Der bereits hergestellte Uferweg des Holzmarkts mit renaturiertem
Holzmarkt
Flachufer ist ein wichtiger erster Schritt zur öffentlichen Reakti-
vierung der Spree und zur Schaffung von Aufenthaltsqualität. Die
circa 7.000 qm öffentlich zugängliche und etwa 1.300 qm land-
schaftlich gestaltete Fläche des Projekts stärkt die Grünversor-
Öffentliche Grünflächen gung der Nachbarschaft.
Grünflächen mit Aufenthaltsqualität
Öffentlich zugängliches Ufer Hinweise Verweise
Industrieufer Für eine detaillierte Analyse der Umwelt-
gerechtigkeit auf Blockebene: Umweltatlas
Park an der Spree Berlin, Umweltgerechtigkeit, Ausgabe 2015.
Grün und Erholungsflächen mit/seit Holzmarkt (2019)
30 31U
S
Jannowitzbrücke
250m
500m
DB S
U
Ostbahnhof
Heinrich-Heine-Str.
Bewegungs- und Verkehrsströme ohne/vor Holzmarkt (2012)
Erschließung und Verkehr
Das umgebende Straßennetz ist von der Ost-West verlaufen-
U den Holzmarktstraße charakterisiert, welche auch die Haupter-
schließung des Geländes darstellt. Zwei Nord-Süd-Verbindungen
rahmen das Grundstück: die Michaelbrücke zwischen Michael-
S
kirch- und Lichtenberger Str. im Westen sowie die Schillingbrücke
Jannowitzbrücke zwischen Engeldamm und Andreasstr. im Osten.
Der öffentliche Personennahverkehr hat zwei wesentliche Kreu-
zungspunkte in etwa fünfminütiger Entfernung zu Fuß: den S-
und U-Bahnhof Jannowitzbrücke sowie den S- und Fernbahn-
hof Ostbahnhof. Die taktdichte Stadtbahn-Strecke zwischen den
beiden Bahnhöfen verläuft am Grundstück vorbei (eine Anzahl
dessen Viaduktbögen sind sogar Teil der Holzmarktnutzung).
Auch der U-Bahnhof Heinrich-Heine-Str. ist in der Nähe. Die neue
Vorzeigebuslinie 300 verläuft direkt am Grundstück entlang der
Holzmarktstr. im 10-Minuten-Takt. Der Holzmarkt liegt im Ser-
U DB S
vicegebiet sämtlicher Auto-, Scooter-, Rad- und Roller-Sharing
Ostbahnhof Unternehmen. Beide Seiten der Holzmarktstraße verfügen über
S-Bahn, 500 m Einzugsradius ausgewiesene Radwege.
U-Bahn, 500 m Einzugsradius
Bus, 250 m Einzugsradius Hinweise Verweise
wichtige Straßen Fuhrmann Consultants (2013) Verkehrstech-
nische Untersuchung Holzmarkt.
Bewegungs- und Verkehrsströme mit/seit Holzmarkt (2019)
32 3312 % (330 €)
61 % (370 €)
0 % (1.200 €)
0 % (2.000 €)
0 % (1.200 €)
-12 % (750 €) 32 % (500 €)
-10 % (190 €)
Bodenpreisentwicklung ohne/vor Holzmarkt (2005-2012)
Bodenpreisentwicklung
Die Bodenpreisentwicklung Berlins hat sich in den letzten 15
Jahren rasant entwickelt und die Umgebung des Holzmarktes
445 % (1.800 €)
ist keine Ausnahme. Während der Wert für einen Quadratme-
ter unbebauten Bodens — berechnet als Durchschnittswert aus
792 % (3.300 €) Grundstücksverkäufen — in der Zeit von 2005-2012 stagnierte
bzw. ‚leicht‘ stieg oder sank, stiegen die Bodenpreise der Nach-
442 % (6.500 €)
barschaft im Zeitraum 2012 bis 2019 um mindestens 500 und um
bis zu 2.000 Prozent(!).
Das Teilgebiet, welches das Holzmarktgrundstück inkludiert zeig-
200 % (6.000 €)
te in den Jahren bis zur Übernahme des Grundstücks durch den
Holzmarkt einen Bodenrichtwert von 1.200 Euro pro Quadratmeter,
d. h. eine Preissteigerung von null Prozent. In den letzten sieben
Jahren stieg der Bodenrichtwert von 1.200 auf 1.500 (2014-2015),
2.300 (2016), 3.500 (2017), 7.000 (2018) und 10.000 Euro (2019)
bzw. um circa 730 Prozent. Der Bodenrichtwert ist jedoch nur ein
Orientierungswert. Der Markt- und Verkehrswert der Grundstücke
733 % (10.000 €)
in der Umgebung liegt meist deutlich darüber und erreicht teilwei-
se einen Preis von 150 % des Bodenrichtwertes.
633 % (5.500 €) 900 % (5.000 €)
Hinweise Verweise
Berechnet als prozentuale Veränderung des
Bodenrichtwertes ggü. des jeweiligen Basis-
2005 % (4.000 €) jahres. Annotierte Bodenrichtwerte sind die
Werte des Endjahres der jeweiligen Betrach-
tungsperiode.
Bodenpreisentwicklung mit/seit Holzmarkt (2012-2019)
34 35I-46 2-19
1-83f
I-49
04
2-37
1-81 15
10 08 12
2-36
V-52 09
06
14
11 V-44
V-76
1-6B 03
I-32aa
2-11
05 V-61
1-100aB 1-32b 01 2-21
07
1-100c
I-32ab
13
im Prozess 02
V-38 V-83
festgesetzt
VI-77
Bebauungspläne und aktuelle Entwicklungen
Projektentwicklungen
01 02 03 04 05
Das Betrachtungsgebiet befindet sich im westlichen Zipfel des Me-
diaspree-Entwicklungsareals und ist somit, auch heute, von einer
regen Projektierung und Bautätigkeit geprägt. Die Neuentwicklung
um den ehemaligen Postbahnhof (siehe V-83) stellt den westli-
chen Ausläufer des neuen Quartiers um die Mercedes-Benz-Are-
na dar. Vielleicht aufgrund der bezirksübergreifenden Natur ist es
Eiswerk K36-38 Spreeconnection & Linked Living JAHO Berlin-Mitte Quartier Lilienthal
Gewerbe, Wohnen, Kultur 23.000 m2 NGF Wohnen, Büro 41.000 m2 BGF Büro, Wohnen 11.700 m2 NGF Büro, Einzelhandel 70.000 m2 BGF Wohnen, Kleingewerbe 41.000 m2 NGF trotz massiven Neubaus — in direkter Nachbarschaft sind aktu-
Trockland 2020 SKALA Capital City Invest — Spree Area 2019 Art-Invest & CESA — WBM 2023
ell über 400.000 m2 Bruttogeschossfläche projektiert sowie über
200.000 m2 innerhalb der letzten fünf Jahre fertiggestellt — kein
ausgewiesener Entwicklungsschwerpunkt des Landes.
06 07 08 09 10
Auf der nördlichen Spreeseite findet Wohnungs- (siehe z. B. 08,
10, 12), Büro- (siehe z. B. 04, 09, 13) und Hotelbau (siehe z. B. 07)
statt. Das Eckwerk (15) — sollte es kommen — würde Wohn- und
Büronutzungen verbinden. Auch auf der anderen Seite der Spree
ehem. Pintsch-Fabrik Stralauer Platz 29-31 K30 Up! Cluster
entstehen gemischt genutzte Gebäude (siehe z. B. 01, 03, 11) so-
Büro und Handel 11.000 m2 NGF Hotel, Büro 11.650 m2 BGF Wohnen — Büro 65.000 m2 BGF Studentenwohnen — wie weitere Wohn- (siehe z. B. 05) und Büroflächen (siehe z. B.
CESA Investment 2020 Süsskind & Rokeach 2020 Krautstr. 30 2020 Fonds der DWS 2020 Berlinovo & BBB Infra —
02). Eine Gemeinsamkeit vieler Bauvorhaben ist der Umgang mit
Gewerbe, Verkehrs- und Soziallärm.
11 12 13 14 15
Hinweise Verweise
Die aktuellen Projekte stellen lediglich eine
Auswahl dar.
Der Holzmarkt hat das Amt um Akteneinsicht
Elements Julius-Pintsch-Brache Rosa Luxemburg Stiftung Embassy Eckwerk
in die Planungsvorhaben der Nachbarschaft
Büro, Handel 20.000 m2 BGF Schule und Sport — Büro 5.000 m2 BGF Wohnen 8.200 m2 NGF — 35.300 m2 BGF
Development Partner — (noch privat) — Rosa Luxemburg Stiftung 2020 Adam Europe 2020 — — gebeten, um evtl. Lärmkonflikten vorzubeugen.
36 3717
07
14
04 01
02
11
15 05
18 12
08 16
06
19 13
im Betrieb 10
geschlossen
09
ehem. Mauerstreifen
03
Zwischennutzungen damals und heute
Exkurs: temporäre Alterativnutzungen
01 02 03 04 05
Durch die Nähe zum ehemaligen Mauerstreifen und die großflächi-
gen, postindustriellen Brachflächen der beiden Spreeufer, war das
Gebiet rund um den heutigen Holzmarkt reich an subkulturellen
(Zwischen-)Nutzungen der freien Szene. Geprägt von zunehmen-
dem Verwertungsdruck auf nicht entwickelte Grundstücke und he-
rannahender Wohnbebauung, sahen die Jahre seit 2000 jedoch die
Garage | Bar25 | (Kater Blau) Planet | U-Club | Katerholzig Køpi/Koma F Lichtpark | Rampe Kiki Blofeld Schließung (bzw. Verdrängung) von circa 20 Musikspielstätten,
2004-10 2014-heute 1991-93 2011-14 1990-heute -2014 2015-16 2004-11
darunter auch zwei Institutionen der heutigen „Holzmarkt-Ma-
cher“ — die legendäre Bar25 und ihr Nachfolger Katerholzig.
06 07 08 09 10 Trotz der fortschreitenden Stadtentwicklung im klassischen Sinne
ist das Gebiet noch immer Heimat von circa 15 Musikspielstätten,
darunter der weltberühmte Tresor, das vom Senat erworbene Ra-
dialsystem sowie der Club des Holzmarkts, Katerblau. Auch das
YAAM ist nach mehreren Umzügen noch aktiv. Die letzten Jahre
sahen neben den mittlerweile bereits ‚üblichen‘ Überlebenskämp-
Neu West Berlin Marie Antoinette & Bogen 47 etc Walfisch | Boogaloo | Sage/KitKat Schwarzer Kanal Deli | Maria | ADS | Magdalena fen der Clubbetreiber auch ein anfängliches Umdenken in der Po-
2014-15 2011-heute 1991- 1993- 2007-heute 1991-2002 1999- 2003- 2011- 2012-14
litik (z. B. öffentliche Investitionen in den Lärmschutz) sowie eine
Professionalisierung der Szene (z. B. Clubkommission Berlin).
11 12 13 14 15 The Three Knights
16 Praxis Dr. McCoy
Hinweise Verweise
17 World Trade Fiction Die kulturellen Projekte stellen lediglich eine Für eine Berlin-weite Untersuchung: Music-
Auswahl dar. Für den Club Kater Blau liegt eine board Berlin‘s Clubkataster.
18 Vereinsheim Genehmigung zur dauerhaften Nutzung vor.
Für eine umfängliche Betrachtung der heu-
Tresor | OHM | Kraftwerk Teepeeland Yaam c-base tigen Berliner Clubkultur: Clubkommission &
19 Relais Goldmedia (2019) Clubkultur Berlin.
2007-heute 2012-heute 2014-heute 1995-heute
38 3940 41
Planungsrecht 3 43
Uferwege im Regelwerk “Die Innere Stadtspree”, 1995 Nachverdichtung im Planwerk “Innenstadt”, 1999
Nachverdichtung im Leitbild “Spreeraum Friedrichshain-Kreuzberg”, 2001 Investorenprojekte in Mediaspree-Planung, 2007 Übergeordnete Planungen
Das Grundstück ist im Flächennutzungsplan, dem vorbereitenden
Instrument der Bauleitplanung, als gemischte Baufläche M1 er-
fasst (hohe Nutzungsintensität und –dichte). Das Gebiet stellte
seit 1990 auch den nördlichen Endpunkt von zahlreichen Planun-
gen dar, welche allesamt dem Vorbild gemischter, kompakter Quar-
tiere in Blockrandbebauung folgen. Das Spreeufer wird ganzheitlich
betrachtet mit senkrechten Zugängen zum Ufer (‘Spreefenster’).
Das 1995 vom Senat veröffentlichte Regelwerk “Innere Stadtspree”
addiert beidseitig Uferpromenaden. 1999 beschließt der Senat das
Planwerk „Innenstadt“ als Leitbild zur Nachverdichtung unter Be-
rücksichtigung aktueller Vorhaben. Nach Zusammenlegung der
Öffentlichkeit im Lageplan “Innerstädtischer Raum im Wandel”, 2008 Nachverdichtung im Planwerk “Innere Stadt”, 2010
beiden Bezirke folgt 2001 das Gutachten „Leitbild Spreeraum Fried-
richshain-Kreuzberg“ als teilräumliche Aktualisierung. Das Konzept
dient als Grundlage für Bauleit- und Projektentwicklungsverfahren.
Seit 2001 ist das Gebiet Teil der Mediaspree-Planung, in der kon-
krete Investorenprojekte verortet wurden. 2008 folgte der Lage-
plan “Raum im Wandel” des Senats mit korrektiver Emphase der
Uferwege, Spreefenster sowie kultureller Zwischennutzungen.
Hinweise Verweise
Für bessere Vergleichbarkeit wurden die Pläne Für eine detaillierte Aufarbeitung: SenStadt
teilweise rotiert. (2001) Spreeraum Friedrichshain-Kreuzberg
Leitbilder & Konzepte.
Die Planungen stellen lediglich eine Auswahl
dar. Für die Einordnung in gesamtstädtische
Mischgebietskategorisierung im Flächennutzungplan, Neubekanntmachung 2015 Hochhausleitbild für Berlin, 2019 Strategien: SenStadtWo (2019) StEP 2030.
44 45MK1
35.300 m2 GF
57,20 m
117,00 m
76,60 m
57,00 m
Bebauungsplan V-76 (festgesetzt)
MK2
47.350 m2 GF Der Holzmarkt liegt im Geltungsbereich des festgesetzten Be-
bauungsplans V-76 im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, Ortsteil
57,00 m Friedrichshain. Genauer liegt das Projekt im Teilbereich MK2 des
71,00 m Bebauungsplans. Als Art der Nutzung ist ein Kerngebiet gemäß §
7 der Baunutzungsverordnung festgesetzt.
Das Maß der baulichen Nutzung ist mit 47.350 qm Geschossflä-
che sehr hoch, beschrieben auch durch das Verhältnis zwischen
57,00 m der Summe der Geschossflächen und der Grundstücksfläche mit
71,00 m 4,7. Der Anteil des Grundstücks, der von baulichen Anlagen über-
deckt werden darf ist mit 0,5 definiert. Die Höhe der Gebäude folgt
der klassischen Berliner Traufhöhe entlang der Straße und steigt
flussseitig auf 71 bis 76 Meter an. Ein Hochpunkt von 117 m mar-
kiert den Übergang der beiden Teilgrundstücke über die Gleisan-
lagen hinweg.
71,00 m Im MK2 ist Wohnen oberhalb des ersten Vollgeschosses allgemein
zulässig. Ein Uferweg (mit wasser- und luftdurchlässigem Aufbau)
mit allgemeinem Gehrecht ist mit 3,5 m festgesetzt.
Hinweise Verweise
47.350 4,7 0,5
Alle Höhenangaben sind NHN. Für die Höhe Die B.-planzeichnung befindet sich in der
vom Straßenniveau, 35 m (GOK) subtrahieren. Anlage zu diesem Dokument.
m2 GF GFZ GRZ
46 47Baufeld 1 (MK1)
35.300 m2 GF
~ 50,00 m
57,00 m
57,00 m
Städtebaulicher Vertrag
57,00 m Nach der Grundstücksübernahme durch den Holzmarkt und vor
~ 44,00 m
dem Abschluss der Erbbaurechtsverträge, wurde im Oktober 2013
ein städtebaulicher Vertrag über die Entwicklung der Grundstücke
57,00 m Holzmarktstraße 19-30 zwischen dem Land Berlin, der Holzmarkt
Baufeld 2 (MK2) Genossenschaft als Betreiber sowie der Abendrot Immobilien
9.600 m GF
2
GmbH als Grundstückseigentümerin geschlossen.
Im Bezug auf das MK2 regelt der Vertrag städtebaulich eine radi-
kal reduzierte bauliche Masse (15.600 qm Geschossfläche bzw.
1,5 GFZ), eine erweiterte öffentliche Zugänglichkeit des Ufers (3 m
Uferweg plus Parkfläche) sowie ein einheitliches, niedrigeres Hö-
Baufeld 3 (MK2) henniveau. Im Gegensatz zum B.-plan V-76 kann laut Vertrag ein
6.000 m2 GF Club- und Restaurantgebäude am Wasser realisiert werden.
40,00 m Das Land Berlin bekennt sich zum Bauvorbescheid (2012/1945),
zum zuvor gestellten Bauantrag für das Dorf, zu den Bauvorbe-
scheiden für Club und Restaurant sowie zu erforderlichen Befrei-
ungen zwecks Holzmarkt-Konzeptumsetzung. Des Weiteren regelt
der Vertrag eine Obergrenze von Verkaufsflächen auf 4.500 qm.
15.600 1,5 _ Hinweise Verweise
Alle Höhenangaben sind NHN. Für die Höhe Der Vermesserplan mit Gebäudekubaturen
vom Straßenniveau, 35 m (GOK) subtrahieren. und öffentlichen Gehrechten als Anlage des
Städtebaulichen Vertrages befindet sich in der
m2 GF GFZ GRZ Anlage zu diesem Dokument.
48 4979,40 m
Baufeld 1 (MK1)
35.300 m2 GF
57,00 m
61,00 m
61,00 m
Bebauungsplan 2-36 (im Verfahren)
61,00 m
Die Planungsziele des Aufstellungsbeschlusses eines neuen B.-
plans aus dem Sommer 2012 waren im Kern eine Halbierung der
zulässigen Geschossfläche, der Verzicht auf Hochhäuser, die Aus-
weisung eines Mischgebiets sowie die planungsrechtliche Absi-
Baufeld 2 (MK2) cherung einer großzügigen öffentlichen Zugänglichkeit.
19.500 m2 GF
Nach Grundstückskauf durch die Stiftung Abendrot und Befür-
wortung des Holzmarktkonzepts im Erbbaurecht gab es im Herbst
61,00 m
2014 einen neuen Aufstellungsbeschluss. Folgend dem Bürgerent-
scheid zum Spreeufer, sollte auf dem Teilgebiet MK2 das Bauvolu-
men und die bauliche Höhe reduziert sowie die öffentliche Durch-
wegung und der Holzmarkt abgesichert werden. Auf dem MK1
39,50 m
sollte das Bauvorhaben Eckwerk ohne Abweichungen und Befrei-
ungen und unter Nachweis gesunder Wohn- und Arbeitsbedingun-
gen bei gleichbleibender baulicher Dichte ermöglicht werden.
Das Verfahren durchlief den Beteiligungschritt Träger öffentlicher
Belange Ende 2015. Die Bearbeitung des sich noch immer in Auf-
stellung befindlichen B.-plans ist seit Sommer 2017 ruhend.
Hinweise Verweise
25.500 2,5 0,6
Baufeld 3 (MK2) Alle Höhenangaben sind NHN. Für die Höhe
vom Straßenniveau, 35 m (GOK) subtrahieren.
Eine Skizze der Grundstücksentwicklung seit
Übernahme Holzmarkt mit der erwähnten
6.000 m2 GF Bereinigung des Nordteils folgt noch im sel-
Diese Bestandsaufnahme beschränkt sich
m2 GF GFZ GRZ ben Kapitel.
im Folgenden auf die Betrachtung des fest-
gesetzten Planungsrechts, dem B.-plan V-76.
50 5141,70 m 55,90 m
52,40 m
Abgleich zum gebauten Status quo
54,60 m
41,10 m Der Holzmarkt besteht aktuell aus knapp 5.000 qm gebauter Ge-
schossfläche exklusive temporär genehmigter, genehmigungs-
freigestellter bzw. temporär geduldeter Strukturen. Dieses Bau-
volumen repräsentiert etwa ein Drittel der zulässigen baulichen
Masse des Städtebaulichen Vertrags, ein Fünftel der Masse des
Bebauungsplans 2-36 bzw. ein Zehntel des Bebauungsplans
V-76. Hauptgrund für die Differenz zum Bebauungsplan ist die
Schaffung von Ausgleichsflächen (Frei- und Grünflächen) auf dem
39,50 m
MK2 zur Realisierung der ursprünglichen Dichte des MK1. Die Dif-
ferenz zum städtebaulichen Vertrag liegt in der Tatsache, dass der
Holzmarkt noch nicht fertig ist; so befinden sich zwei weitere Bau-
vorhaben in der Planung.
Erklärtes Ziel des Holzmarkts ist es, den Bestand planungsrecht-
lich abzusichern und behutsam zu vervollständigen.
Hinweise Verweise
~4.850 0,5 0,2
Alle Höhenangaben sind NHN. Für die Höhe Für eine Vertiefung der zukünftigen Planung,
vom Straßenniveau, 35 m (GOK) subtrahieren. siehe Kapitel 5 in dieser Bestandsaufnahme.
Bestands-GF nach Schätzung der Architekten
m2 GF GFZ GRZ
S.ai, exkl. Viadukt, Temporärnutzungen Pam-
pa, Container Haus 5 sowie Container Club.
52 53Ausgangssituation Grundstückskauf, 10/2012
Baufeldbildung, 09/2012
Grundstücksentwicklung seit Übernahme
Öffentliche Durchwegung, 10/2013
Seit Übernahme des Grundstücks im Oktober 2012 mit gültigem Be-
bauungsplan V-76 wurde das Grundstück von den Genossenschaf-
ten neu geordnet und die Bebaubarkeit verbessert. Ursprünglich
verlief die Grundstücksgrenze innerhalb des planungsrechtlichen
Teilgebiets MK2 und inkludierte das Viadukt mit knapp 2.000 qm als
Scheinbestandteil, welches über Dienstbarkeiten geregelt wurde.
Mit einem Bauvorbescheid aus September 2012 sowie dem städ-
tebaulichen Vertrag vom Oktober 2013 wurden Baufelder gebil-
det, welche den Erbbaurechtsnehmergesellschaften entsprechen.
Zugleich wurde eine im Vergleich zum B.-plan V-76 großzügigere
öffentliche Durchwegung und Begehbarkeit gesichert. Nach Ab-
schluss der Erbbaurechtsverträge, löste ein Kaufvertrag mit der
DB Netz im März 2014 einen jahrelangen Konflikt um das Viadukt,
Bereinigung Nordteil, 03/2014, sowie Kauf Uferstreifen vor den Wasserbetrieben, 05/2017
welches der Bahn inklusive Überkragung des Gleisbetts und zu-
sätzlichen 3 m übertragen wurde. Im Gegenzug erhielt die Stiftung
Abendrot und somit die Holzmarktgenossenschaften das Nut-
zungsrecht der Bögen. Im Mai 2017 erwarb Abendrot zusätzlich
einen Uferstreifen vor den Berliner Wasserbetrieben.
Hinweise Verweise
Die Gesamtübertragung an die DB Netz Vertrag SpreeUrban & DB Netz (12.12.2005).
(Scheinbestand Viadukt, Überkragungsstreif-
en und zusätzliche 3 m) belaufen sich auf Bauvorbescheid Nr. 2012/1945 (12.09.2012).
knapp 2.800 qm. Erbbaurechtsverträge (20.12.2013).
Kauf-/Nutzungsvertrag DB Netz (28.03.2014).
54 5556 57
Bestandsaufnahme 4 59
Viaduktbögen
Eigentümer Deutsche Bahn
Nutzungsrecht Abendrot Immobilien GmbH
Grundstücksfläche 2.376 m2
Überbaut 1.947 m2
BGF Neubau 0 m2
Flurstücke 260, 489
Teilgrundstücke des Holzmarkts
Dorf Der Holzmarkt nutzt aktuell vier verschiedene Grundstücke: das
Eigentümer Abendrot Immobilien GmbH
Bahnviadukt, das Dorf, das Baufeld 3/Pampa sowie den Uferstrei-
Erbbaurecht Holzmarkt Betriebs GmbH fen vor dem Pumpwerk der Berliner Wasserbetriebe. Jedes der
Grundstücksfläche 7.617 m2 Grundstücke wird mit einer eigenen Konstellation aus Eigentümer,
Überbaute 2.100 m2 Erbbaurechtsnehmer und Nutzer bespielt.
BGF Neubau 4.850 m2
Flurstücke 235, 237, 238, 482, 490 Jedes der Grundstücke befindet sich in einem anderen Entwick-
lungsstadium. Die Viaduktbögen der Deutschen Bahn sind denk-
malgeschützt und erlauben keinen weiteren Neu- oder Anbau; die
Baufeld 3 / Pampa Holzmarktnutzung beschränkt sich hier auf Bestandsstrukturen.
Das Dorf bzw. der Mittelteil des Quartiers besteht aktuell aus
Eigentümer Abendrot Immobilien GmbH
Erbbaurecht Holzmarkt Hotel Immobilien GmbH
sechs Neubauten (Haus 2-5, Restaurant und Club). Das Haus 1 ist
Grundstücksfläche 2.533 m2 bisher noch nicht umgesetzt, befindet sich jedoch in Planung. Die
Überbaut 0 m2 Pampa auf dem Baufeld 3 ist eine temporäre Zwischennutzung
BGF Neubau 0 m2 bis zur Umsetzung eines sich ebenfalls in Planung befindlichen
Flurstücke 239, 481
Gästehauses. Der Uferstreifen vor den Wasserbetrieben dient als
Verlängerung des Uferweges und ist heute und zukünftig frei von
permanenter Bebauung.
Uferstreifen
Eigentümer Abendrot Immobilien GmbH
Nutzungsrecht Holzmarkt Betriebs GmbH Hinweise Verweise
Grundstücksfläche 418 m2
Überbaut 0 m2 Viaduktbögen 39-44 angrenzend an das MK1
BGF Neubau 0 m2 sind nicht betrachtet; die Holzmarkt Betriebs
GmbH hat ein Nutzungsvertrag mit der DB.
Flurstücke 498
Die BGF Neubau exkludiert jeweils temporär
genutzte Strukturen wie z. B. die Pampa.
60 61Kantine
Garderobe
Musik
Lager
Club
Sportraum
Lüftung Büro
Multifunktion
Gallerie
Werkstatt
Studios
Sanitär
Büro
Bäckerei
Rösterei Musikschule
Bar Weinstube
Artistenhalle
Konditorei
Café Heizkraftwerk
Gaststätte
Lager Sanitär Gebäude und Nutzung
Kita
Kiosk Event Der Holzmarkt weist eine kerngebietskonforme, kleinteilige Mi-
schnutzung aus Kultur, Gewerbe, Bildung und Gastronomie auf.
Imbiss Drei Veranstaltungsschwerpunkte — Club Kater Blau, Multifunk-
tionshalle Säälchen und Kulturraum DingDongDom in der Pampa
— sind über das Areal verteilt. Gastronomische Betriebe von Pro-
duktion (Bäckerei, Kaffeerösterei, Patisserie) über Verzehr (Café,
Veranstaltungen
Weinstube, Bar, Restaurant) gruppieren sich um den Marktplatz,
welcher auch einem Wochen- und Wintermarkt dient.
Der Großteil der Geschossfläche wird für Ateliers, Kreativbüros
und Studios verwendet. Dazwischen finden sich sowohl Bildungs-
Kultur
(Kita, Musikschule) als auch Gesundheitsangebote (Yogaraum,
Gewerbe, Büro & Handel Artistenprobehalle, Chiropraktik).
Gastronomie
Bildung & Kinderbetreuung Hinweise Verweise
Für eine innovative, wenn auch nicht aktu-
Sport & Gesundheit elle Nutzungskartierung: Holzmarkt als Case
Study in Living 4.0 Happiness Research: The
Ver- und Entsorgung & Sanitär Baukunst Studio der Staatlichen Akademie
der Bildenen Künste Stuttgart.
62 63Frei- und Grünflächen
Neben dem planungsrechtlich und im Städtebaulichen Vertrag
abgesicherten Uferweg hat der Holzmarkt großzügige Grün- und
Freiflächen geschaffen. Mit Status der aktuellen Bebauung sind
circa 7.000 qm des Grundstücks öffentlich zugänglich, was cir-
ca 65 Prozent der Grundstücksfläche entspricht. 1.300 qm davon
sind begrünte Flächen. Über das Areal verteilt stehen aktuell 63
Bäume verschiedenen Alters, teils bereits natürlich angesiedelt.
Die Freiflächen des Holzmarkts sind von einer Vielzahl kleinteiliger
und vereinzelter Außenanlagen charakterisiert. Fest eingebaute
Sitzmöglichkeiten belaufen sich auf circa 285 m in Summe. Mobi-
le Stadtmöbel und Bänke fügen etwa 110 Meter hinzu. Hochbeete
und Pflanzkübel sind über das Areal verteilt zu finden.
Öffentlich begehbar
Mobile Außenanlagen Hinweise Verweise
Freiflächensumme basiert auf Plan des Ein detaillierter Landschaftsplan inklusive
Fest eingebaute Außenanlagen öffentlich bestellten Vermessers (09.10.2019). Baumartbestimmung befindet sich in den
Anlagen.
Clubareal Außenanlagenlänge in laufenden Metern
sowie Baumanzahl basiert auf Angaben des
Landschaftsplans (siehe Anhang).
64 65Wochenmarkt
Märkte des Holzmarkts
Der Holzmarkt betreibt zwei Sorten von Markt: den saisonalen
Wochenmarkt („Holzmarktmarkt“) sowie den Wintermarkt. Wäh-
rend der Saison gibt es samstags zwischen 11 und 20 Uhr den
Wochenmarkt mit regionalen Produkten. Bis auf die drei Holz-
hütten werden sämtliche Stände jeweils am selben Tag auf- und
abgebaut. Demgegenüber steht der Wintermarkt für drei Wochen
am Stück.
In Abstimmung mit der Stadtplanung, der Bauaufsicht und dem
Gewerbeamt wird ein „atmendes Modell“ angestrebt, in welchem
eine maximale Standanzahl, Produktkategorien sowie ein Ange-
botsmix festgelegt werden, um wöchentliche Genehmigungspro-
zesse zu vermeiden.
Marktstände
Holzverkaufshütten Hinweise Verweise
Food trucks Für das ‚Management‘ von Öffentlichkeit
am Holzmarkt: Urban Affairs (2019)
Quartierskonzept Holzmarkt: Sicherung der
Öffentlichkeit an der Spree und Vermeidung
von Lärmkonflikten.
Wintermarkt
66 67Club
Art Baugenehmigung
Nummer 2017 / 2435
Datum 13.11.2017
Haus 5
Art Freistellung
Nummer 2016 / 2001
Datum 01.09.2016
Dorf (Haus 2, 3, 4)
Art Baugenehmigung
Nummer 2013 / 1867
Datum 31.03.2014
Restaurant
Art Baugenehmigung
Nummer 2014 / 2967
Datum 28.04.2015
Viaduktbögen
Art Bauantrag Gästehaus Genehmigungslage
Nutzung dauerhaft
Themen Baulasten, Lärm Art Vorbescheid
Nummer 2018 / 3067 Auf dem Holzmarkt gibt es fünf Genehmigungslagen: a) geneh-
Datum 13.12.2018 migt/gebaut, b) genehmigt/nicht gebaut, c) gebaut/(noch) nicht
genehmigt, d) genehmigungsfrei und e) in Planung. Sämtliche
Clubzuwegung
Strukturen der Kategorie c) befinden sich derzeit in Bearbeitung bei
Art Tektur den zuständigen Behörden des Bezirks. Diese Vorhaben umfassen
Nutzung dauerhaft fünf Bereiche: die temporäre Nutzung der Pampa bis zum Bau des
Themen Baulasten, Lärm
Gästehauses (2020), die dauerhafte Nutzung der Viaduktbögen 36-
38, den Anbau/die Nutzung einer Restaurantterrasse, die temporä-
re Nutzung der Container am Haus 5, sowie eine Tektur zur Clubzu-
Container Haus 5 wegung. Darüber hinaus liegt den Genossenschaften eine positiv
Art Bauantrag beschiedene Bauvoranfrage eines Gästehauses vor. Eine Bauvor-
Nutzung befristet anfrage zum Vorhaben Haus 1 westlich des Haus 2 ist geplant.
Themen Abstandsflächen
Des Weiteren gibt es das klare Bestreben seitens des Holzmarkts,
etwaige Abweichungen, welche nicht bereits baurechtlich gesi-
chert sind, zu schützen. Bei einem Ortsbesuch der Bauaufsicht
Restaurantterrasse
und Stadtplanung (18.07.2019) wurden links gelb markierte Ab-
genehmigt
Art Tektur weichungen von der ursprünglichen Planzeichnung vorerst als ge-
im Prozess Nutzung dauerhaft ringfügig bzw. nicht genehmigungsrelevant eingestuft.
Themen Lärm, Baumschutz
Bebauungsplan V-76
baurechtlich genehmigt* Hinweise Verweise
Pampa
Genehmigte Nachträge und Tekturen sind Ein Lageplan mit ‘Abweichungslegende’ des o.
Abweichungen nicht gesondert aufgeführt. g. Treffens befindet sich in den Anlagen.
Art Bauantrag
gebaut Nutzung befristet Sowohl die Pampa als auch die Viaduktbögen Für eine vertiefende Bearbeitung der
Themen Lärm hatten, mittlerweile abgelaufene, Interims- Genehmigungsthemen: Urban Affairs (2019)
genehmigungen. Quartierskonzept Holzmarkt.
68 6970 71
Entwicklungsvision 5 73
Zwischen- und Nachnutzung
Der Holzmarkt ist ein Experiment — auch in der Entwicklung einer
aus der Zwischennutzung entsprungenen Improvisationskultur
hin zu einem Quartier von generationsübergreifender Nachhal-
tigkeit. Um den Nutzern und der Stadt langfristig kreativen Frei-
raum bieten zu können, benötigt der Holzmarkt weitere Nutzflä-
chen. Das bis heute fertiggestellte Dorf stellt dabei circa ein Drittel
(städtebaulicher Vertrag) bzw. ein Fünftel (Aufstellungsbeschluss
zur Halbierung der zulässigen Geschossfläche des B.-plans V-76)
der insgesamt avisierten Fläche dar.
Andere Nutzungen des heutigen Holzmarkts sind noch immer
temporärer Natur. So zum Beispiel die Strukturen der Pampa auf
dem südöstlichen Baufeld 3 als Zwischennutzung bis zum Baus-
tart des Gästehauses. Ebenso sind die Container und der Toilet-
tenanbau an der Spreelunke (Haus 5) keine permanenten Struktu-
ren — rechtlich sowie baulich. Letztlich ist der Holzclub am Wasser
(Katerblau) zwar in seiner Nutzung dauerhaft genehmigt, baulich
jedoch nicht auf ein Jahrzehnt ausgelegt.
Zwei Projekte sollen zukünftig das Dorf komplementieren und rah-
men: das Haus 1 am Viadukt in Zusammenspiel mit dem Club so-
wie ein Gästehaus auf dem Baufeld 3 (heutige Pampa).
Hinweise Verweise
temporäre Nutzung
temporäre Struktur
74 75Haus 1
Das Baufeld Haus 1 liegt im Geltungsbereich des MK2 mit einer
Planungsrechtliches Maximalvolumen Heutige Zwischennutzung planungsrechtlichen Maximalhöhe von 117 m NHN. Die zulässi-
ge bauliche Dichte (GF, GFZ, GRZ) ist im Gesamtkontext des MK2
inklusive des Gästehauses zu betrachten. Eine Baugenehmigung
aus dem Jahr 2014 für ein Gebäude unterhalb der Hochhausgren-
ze auf selbem Grundstück ist abgelaufen, da sich das ehemalige
Konzept nicht als wirtschaftlich machbar erwies.
Eine erste Entwurfsskizze reagiert auf den Wunsch des Holz-
markts nach Flächenerweiterung in wirtschaftlicher Bauwei-
se mit einem schmalen Hochhaus (13-17 Geschosse mit einer
Höhe von 45-60 m über Straßenniveau), welches mit dem nördli-
chen Teilgrundstück MK1 ‚auf Augenhöhe‘ kommuniziert und ein
städtebaulichen Akzent setzt. Innerhalb der Baugrenzen fungiert
der Turmquader als Schutz gegenüber Bahnimmissionen im Nor-
den und ermöglicht zugleich die Ausnutzung des Sonnenverlaufs.
Der schmale Grundriss des Turms schafft somit gute Arbeitsbedin-
gungen durch großzügigen Lichteinfall. Geerdet ist der Turm durch
ein zweifach abterrassiertes Volumen zum Marktplatz. Die Nut-
zung ist als kerngebietskonforme Mischnutzung aus Kunst, Kultur,
Gewerbe und Büro gedacht mit öffentlich zugänglichem Sockel.
Hinweise Verweise
Das Entwurfskonzept befindet sich in der Entwurfsstudie Office ParkScheerbarth.
Abstimmung mit den Ämtern.
Volumenstudie Haus 1 © Office ParkScheerbarth
76 77Planungsrechtliches Maximalvolumen Heutige Zwischennutzung
Baufeld 3/Gästehaus
Während der B.-plan V-76 kein dezidiertes Höchstvolumen an Flä-
che für das Baufeld 3 ausweist, liegt die Ausschöpfung der pla-
nungsrechtlichen Kubatur bei circa 10.000 qm. Der städtebauli-
che Vertrag sieht auf dem Baufeld jedoch maximal 6.000 qm GF
vor. Dem Holzmarkt liegt darüber hinaus ein Bauvorbescheid über
circa 4.500 qm (GFZ 1,8; GRZ 0,3) für die Errichtung eines Boar-
dinghouse/Gästehauses vor.
Entgegen der Logik des gültigen Bebauungsplans wird das Vor-
haben zum Wasser hin abterrassiert und hält das Ufer von der
Bebauung frei. An der Brandwand des Pumpwerks anschließend,
entsteht ein neuer Zugang zum Holzmarkt zwischen dem Gäste-
haus und dem heutigen Haus 4 (Kita). Das Erdgeschoss soll wei-
testgehend öffentlich zugänglich gehalten werden.
Hinweise Verweise
Vorbescheid Nr. 2018 / 3067.
Entwurfsstudie Pätzold Architekten.
Skizze Gästehaus © Pätzold Architekten
78 79Grundlage Areal BGF (in m2) GFZ GRZ
Bebauungsplan V-76 Gesamt MK2 47.350 4,7 0,5
Baufeld 2 _ _ _
Baufeld 3 _ _ _
Städtebaulicher Vertrag Gesamt MK2 15.600 1,5 _
* baufeldspezifische GFZ jeweils errechnet,
BGF gegeben Baufeld 2* 9.600 1,3 _
Baufeld 3* 6.000 2,4 _
Bebauungsplan 2-36 Gesamt MK2 25.500 2,5 0,6
* baufeldspezifische GFZ und GRZ jeweils errechnet,
BGF gegeben Baufeld 2* 19.500 2,6 0,6
Baufeld 3* 6.000 2,4 0,6
Gebauter status quo Gesamt MK2* 4.850 0,5 0,2
* Bestands-GF nach Schätzung der Architekten S.ai, Baufeld 2 4.850 0,6 0,3
exkl. Viadukt, Temporärnutzungen Pampa, Container
Haus 5 sowie Container Club.
Baufeld 3 0 0,0 0,0
Entwicklungsszenario MIN Gesamt MK2 12.650 1,2 tbd
BF 2: Haus 1 bis 61 m Höhe NHN (B.-plan 2-36)*
BF3: Gästehaus wie Vorbescheid 2018**
Baufeld 2 8.150 1,1 tbd
* Haus 1: 3.300 m BGF
2
** Gästehaus: 4.500 m2 BGF
Baufeld 3 4.500 1,8 tbd
Entwicklungskennzahlen
Die Tabelle links dient dem Abgleich des gebauten Status quo des
Entwicklungsszenario MED Gesamt MK2 16.950 1,7 tbd
BF 2: Haus 1 bis 95 m Höhe* NHN*
Holzmarkts mit den einzelnen Planungsgrundlagen anhand der
BF3: Gästehaus wie B.-plan 2-36** drei Planungsparameter Geschossfläche, Geschossflächenzahl
Baufeld 2 10.950 1,4 tbd und Grundflächenzahl. Die planungsrechtliche Maximalhöhe ein-
* Haus 1: 6.100 m BGF
2 zelner Gebäude wird hierbei nicht betrachtet.
** Gästehaus: 6.000 m2 BGF
Baufeld 3 6.000 2,4 tbd Ebenso zeigt die Tabelle drei hypothetische Wachstumsszenarien
und deren Auswirkungen auf die jeweils zulässige bauliche Dichte.
Entwicklungsszenario MAX Gesamt MK2 23.200 2,3 tbd
BF 2: Haus 1 bis 117 m Höhe NHN (B.-plan V-76)*
BF3: Gästehaus wie B.-plan V-76** Hinweise Verweise
Baufeld 2 13.200 1,7 tbd
* Haus 1: 8.350 m2 BGF Grundstücksgröße angesetzt mit MK2: 10.150
m2 (BF2: 7.617 m2 + BF3: 2.500 m2).
** Gästehaus: 10.000 m2 BGF
Baufeld 3 10.000 4,0 tbd
80 8182 83
Anlagen
Holzmarkt Organigramm ............................................................... 86
Lageplan ........................................................................................ 88
Landschafts- und Außenanlagenplan .......................................... 90
Bebauungsplan V-76 ..................................................................... 92
Städtebaulicher Vertrag Anlage .................................................... 94
Bebauungsplan 2-36 ..................................................................... 96
Lageplan Abweichungen ............................................................... 98
Technische Infrastruktur ............................................................. 100
A 85Hinweise Verweise
Holzmarkt Organigramm Stand ist der 01.08.2019.
Abendrot Immobilien GmbH (AIG)
Genossenschaft für
Holzmarkt 25 eG
urbane Kreativität eG
Organigramm Holzmarkt
25,1 % 74,9 % 100,0 % 25,1 %
Holzmarkt Holzmarkt Quartier Kater Club
Erbbaurecht
Betriebs GmbH (HMB) Versorgungs GmbH (HMQV) GmbH
GF: Mario Husten, Sven Kilian GF: Johannes Fabian GF: Christoph Klenzendorf
• Erbbaurechtsnehmer Holzmarkt Dorf • Logistik Gastronomie • Betreiber des „Kater Blau“ und
• Bauherr Dorf, vermietet, verpachtet • Betreiber Spreelunke & Pampa Viaduktbögen
25,1 %
25,1 % 74,9 %
Holzmarkt Hotel Messen & Events am
Immobilien GmbH (HHI) Holzmarkt GmbH (MEOW)
GF: Mario Husten, Christoph Klenzendorf • GF: Sven Kilian, Johannes Fabian
• Erbbaurechtsnehmer Hotel / Pampa • Betreiber des „Säälchen“, „Salöön“ und
• Bauherr Hotel, vermietet temporär Culture Container, Event Agentur
25,25 % 25,25 %
25,25 % 25,25 %
Haus Dampf Katerschmaus
GmbH (HD) GmbH
GF: Mario Husten, Juval Dieziger GF: Johanna Schippmann
• Bauherr Haus 3 & 4 • Betreiber Restaurant „Katerschmaus“
• Multimediale Produktion • Holzmarkt Catering
Bau / Vermietung Quartier Betreiber
Grundstücksgrenzen Berliner
Culture Container Wasserbetriebe
Viadukte Säälchen Haus Dampf
Eigentümer: Deutsche Bahn AG
Dienstbarkeit: AIG Salöön
Nutzer: HMB
Kita
Pampa
Spreelunke
Kater Blau Katerschmaus
Uferweg
Erbbaurecht HMB Erbbaurecht HHI
1. August 2019
86 87Hinweise Verweise
Lageplan Stand ist der 09.10.2019.
35.49
Geltungsbereich 35.46
Geltungsbereich
bef.
B-Plan V-76 35.43
35.04
B-Plan V-76
35.13 unbef. 35.29 35.40
bef. unbef. bef.
35.02 35.05 35.04 unbef.
bef.
nte 35.42
ka Fernwärme
bef. 35.07 ßen
au bef.
en
ck bef. 35.21 35.28 bef. 35.34 35.43 35.46 35.50 bef. 35.54
35.06 35.03 Brü
Bordkante 35.13 35.17 35.23 35.31 35.34 35.39 Bordkante 35.44 35.44
34.96 34.93
Straßenbreite)
34.94
41.0
Land Berlin
Straßenbreite)
Holzmarktstraße 411
33.0
34.94 34.89 35.33 35.40
nte 34.98 35.08 35.12
ka bef.
Grdb.Bl.: ohne bef.
bef. 35.19 35.25 35.26
ßen 34.95 bef.
en
au (südliche Fahrbahn)
ck
Brü
34.96 34.87 34.91
Bordkante
35.09 34.71 34.70 34.76 34.82 Fernwärme
35.03 34.86 34.89 35.03 35.01 34.98 35.14 35.27
35.02 35.09 Fernwärme 35.20 35.25 Bordkante 35.31
34.79 34.79 34.93 35.14
2,8m
Fahrradständer 34.92 35.06 34.95 35.04 34.98 35.04 35.15 35.04 35.17 35.26 35.31 35.35 35.32 35.42
35.12 bef.
35.12 N2 Überfahrt
15.0 Fahrradständer vorhanden Baulast: Fahrradständer Fahrradständer Fahrradständer
Q235.14 Fahrradständer Überfahrt 35.23
38.0
O2 26.5 5.0
L
bef. Überfahrt bef.
M2 35.04 P2 Baulasten Blatt Nr. 271 35.14
Überfahrt
35.21 R2
bef.
35.34
bef.
35.18 (Gehrecht für die Allgemeinheit) 35.10 J1 K1 35.06 bef. bef. 0.6
A B S2
35.15 34.90 Straßenbegrenzungslinie 35.07
bef.
35.24 35.42 Überfahrt
3.5
35.08 35.17 35.19 35.22 35.23 bef.
bef.
Ablaufrinne
Brückenauflager Ablaufrinne
Ablaufrinne 35.17 Ablaufrinne
35.04 -24.43- Stellplatz A3
bef. Mit Gehrecht zu
Nr.25 Z2 altes Tor -83.84- 35.23 U2 35.18 35.39
vorhanden Baulast:
-45.50- Baulasten Blatt Nr. 271 35.37 M
35.44
4.2
35.33
6.0
belastende Fläche Fahrradständer
2,7m
C3 35.45
8- 35.22
(behindertengerecht) Fahrradständer
35.15 35.28 V2
35.45 35.10 35.16
Fahrradständer
D3 35.27 (Gehrecht für die Allgemeinheit)
3.6
bef. X2 W2
5.6
.8 34.96 Rampe Fahrradständer 35.25 Fahrradständer
35.25 U=1.0
-8
6.0
5.0
T2
1,3m
4.91 35.74 35.68 bef. 35.19 Container
2,3m
34.96 34.95 35.17 Y2 35.30
B3 35.31
12.5 35.20
O 34.96 34.99
34.92
WH=53.1
unbef. 35.20 35.20
35.35
Trafo I
Rücksprung
II 35.30 35.34 35.32
35.31 35.54 unbef.
bef.
U=0.9 Baugrenze N
WH=52.3 Nr.31
260 Tiefgarage
WH=51.9
V
Erker im 2.OG
I
III II im EG-1.OG WH=52.0 L 35.23 Schp. I
35.35
WH=51.5
34.90 Anbau I 35.32 35.28 U=0.8
H Sa Pa
WH=49.8
unbef.
Zuwegung Club
144.1° bef. (Aufzug) 35.09 Container
WH=52.3
bef. 35.28
WH=46.5
Durchgang im
Ablaufrinne V
WH=50.4
III
WH=49.0
V IV Container
EG
Abendrot Immobilien GmbH IV IV III M Pu Bl Container I
M Pu versetzt Pa bef. M Fl begrünt M Pu Bl
489 35.02 35.06 Haus 2 M Fl begrünt Holzterrasse
Durchgang im
(Aufzug) M Pu Bl
an
d IV WH=52.8 Legende
erst - IV Bürogebäude IV
Feue
Grdb.Bl.: 2025N M Fl begrünt
.09
V
15.0
15.0
ktüb unbef. 35.57 II M Pu Bl Poller -3.00- bef.
Container M Fl Pa
WH=45.3
lfd.Nr. 8 M Wa Z
-18
FH=55.6
EG
WH=53.5
rweh
du bestehende Bebauung Flurstücksgrenze Kabel- / eckiger / runder Schacht
Via Bereich Kiosk kein Detailaufmaß 35.05 bef.
WH=49.3
429m² 35.63 geplante Teilungsgrenze
15.0
div. Holzaufbauten Hydrant / Verteilerkasten / Poller
rzufah
Außen- III V geplante Bebauung Grenzpunkt / mit Abmarkung
OK 57.0 m II
482
B-Plan V-76
treppe Übergang im 3.OG Wasser- / Gas- / unbekannter Schieber
35.02
2,5m Haus 3 (Laubengang)
(Laubengang) M Pu Bl Flurgrenze
rt
(EG-4.OG)
e ü. NHN
Ba
Container I Außen- Container I Container I
nz 35.24 bestehende Abstandsfläche
zufahrt
5.5
gepl. Baulastfläche
zu beseitigende Anlage Regenwassereinlauf (Gully)
,4m
Erker
re
treppe I WH=54.4 35.36
ugre
35.66 im 4.OG
WH=46.5
ug (EG-4.OG) Mauer / Stützmauer
10
(Laubengang) III LS Lichtschacht / Hauseingang
Ba
geplante Abstandsfläche
OK 57,0 m
geplante Feuerwehr
35.17 Zaun
OK 57.0 m III
nze
Treppenhaus III
N - OK 117.0 m OK= 51.5
WH=53.1 (Laubengang) Haus 4 ü. NHN
33.24 öffentliche Verkehrsfläche
Hecke U=1.6
Laub- / Nadelbaum, Krone maßstäblich
Durchfahrt
.72 ü. NHN ü. NHN V
2.2
Ba
33.34 Geländer
Container I 35.20 Übergang im 3.OG Gebüsch / oberirdischer Hydrant
M 24 .23 III
Tga 2 III II M Fl Bl 481 33.37 33.27 unbef. Ablaufrinne
ugre
Pumpwerk I Baulastfläche
-b= 313
Außentreppe (Laubengang)
(EG-4.OG) (Laubengang M Fl begrünt IV M Fl Pa Böschung
Container II Container II im 3.+4.OG) Ablaufrinne 33.17 35.31 Laterne / Fahrleitungs- / Fahnenmast
r=
nze
34.96 (Aufzug) Überdachung
33.7 35.71 Anbau I 35.64 35.36 M/H Massiv- / Holzbau
34.99 490 35.46 I1 35.68 Whs/Schp Wohnhaus / Schuppen
WH=52.8
Metall- Container I 35.44 35.46 35.47 L1 H Pu Pa Übergang im 2.OG Baulinie
mast
D1 Anbau I 35.48 Container I 35.70 35.68
Ablaufrinne Außen-
35.36 33.22 TH 67.0 77.1° 55.83 Geländehöhe
(55.83) interpolierte Höhe
Wi
DA/SG
Wirtschaftsgebäude
Dachausbau / Staffelgeschoss
34.97 Container II 35.70 35.74 treppe Baugrenze oder Baufluchtlinie
kt
[55.83] geplantes Geländeniveau
35.43 ü. NHN Pu/Sa/Ze Pult- / Sattel- / Zeltdach
via
du 34.98 35.04 Container I
35.00 Container II
35.40 bef. TH 67.0
ü. NHN
35.42
71.6° 35.70 75.2° II 35.72 TH 67.0 Tga 2 TH 67.0
ü. NHN Schp. I
33.32
Schp. I Mauerreste
33.10
- 55.83 - Grenzlänge
Fl/Ma/Be
Wa/Kwa
Flach- / Mansarden- / Berliner Dach
Walm- / Krüppelwalmdach
Straßenbegrenzungs- oder Straßenfluchtlinie
Baugrundstücksbegrenzung
n P 35.03 34.88 35.28 35.51 36.10 Balkon ü. NHN 35.78 35.78 Ablaufrinne 55.83 Bestimmungsmaß Pa/Et Pappe / Eternit
ah ,7m
35.27 H Sa Pa
Ablaufrinne H Pu Pa (55.8) grafisch ermitteltes Maß Z/Bl Ziegel / Blech
34.92
235
im 1.OG unbef.
MK2
Grundstücksgrenze im Baugrundstück
tb e Container I 35.30 35.38 35.39 bef. [55.83] berechnetes Maß FH/WH/TH First- / Wand- / Traufhöhe
d lag
LS
7 34.96 34.97 unbef. Holzverkleidung bef.
Sta
O Zuwegung Club 35.31
an
unbef. im EG
34.90
hn 243.9° Tga 2 35.28 35.66 35.83 unbef. K 33.08
16.2
unbef.
34.95 34.98 35.34 35.38 Container I 33.17
Ba
unbef.
35.28 Schp. I 35.43 Zeltstütze Zeltstütze Teich LS J 35.25
L2 ze 35.03 LS bef. III
2.40
34.94 35.43 H Sa Pa unbef.
35.85 I 33.13
2.50
J2 Anbau I gren 34.94 35.49 35.83 36.02 (Dachterrasse) 3.04 Bauaufsichtliche Sichtvermerke
Bau bef.
OK 71.0 m
25.5
34.92 34.98 H Pu Pa unbef. Container III 35.73 Rampe
34.39 Container I Müllplatz U=0.9 36.05 LS
35.64
-5.00-
35.54 Podest
Container I 34.92
bef.
WC
WC I WH
=38. Schuppen I 35.42
Zeltstütze
36.33 35.88 ü. NHN KITA 33.43
-4.00-
34.94 H Fl
238
Holzmast Holzterrasse
34.40 unbef. 8 33.66
35.07 H Pu Pa "DingDongDom"
F
(Dachterrasse)
34.90 34.94 34.88 36.64 G 33.24 33.05
-60.59-
34.89 35.68
37.09 12 Container III bef. 35.85
ze
Hütte I Rücksprung
K2 35.08
MK2
-58.05-
nd temporäre 35.83 im 1.OG H
.5 Holzdielen
Baugren
rsta Überdachung 34.88 H Sa Pa Zeltstütze 35.86
239
Rampe
38.59 36.66
34.90 uktü
be
FH=41.7 U=0.8
36.67 I
-2.00-
OK 71.0 m
GF=47350m²
6.94
34.88 Container II Haus 5
Aufstellfläche Feuerwehr
Viad 34.99 Hauptstütze
36.71 35.04
35.08 Geländer bef. bef.
(Dachterrasse) 35.46 temporäre II unbef. ü. NHN
34.89 Holzmast 34.96
m Bewegungsfläche 35.01 13.0 Überdachung
Holz-
podest N1 36.64 Restaurant I 36.69
(Dachterrasse)
35.28 33.30
8,7
34.86 WH
13.0
Feuerwehr Zeltstütze
Holzmast
34.88 34.92
35.06 41.03 =38.
8 OK 71.0 m
Tresen
36.65 36.68
P1 (unterirdisch)
OK 71,0 m Tga 2 Kulturgebäude I
K 36.71
Baum- 35.87 35.41 Zeltstütze
36.52 35.93 H Fl Pa
ü. NHN
-8.00-
34.89 119.7° E1 34.95 unbef. unbef. LS
ü. NHN
stumpf Zeltstütze
36.71 36.68
31.6
10 35.47 35.40 O1 36.52
Rampe
OK 71.5 m Schornstein bef. H1 Haupt- Erker
35.69 33.17 Rondell
G 34.90 .0 OK 71.0 m
Holzmast 35.05 bef. Haupt- stütze im 1.OG
34.89 35.13 35.40 unbef.
36.26 M1 Anbau I
Rampe ü. NHN 34.72 35.17 stütze Holzpodeste
36.57 temporäre 11.0
8-
35.86 bef.
M Fl Pa 33.25
34.86 Holzmast 34.87 35.40 36.63
bef.
ü. NHN Lüftungstechnik E bef. C
7.0
Podest unbef. Überdachung
Q1 35.05
39.1 2
34.84 34.90 Club Interimsbau I I2 34.88 Ablaufrinne bef. 35.22
bef. unbef.
36.26 W
34.89 34.84 -7.00- D
-b= 292.5
M Fl Pa Container I 142.4° unbef.
35.44
Zeltstütze
36.70 unbef.
36.00
H=
39
34.61 63.3 34.88 bef. Hochbeet
bef.
34.74 35.20 G1 35.35 35.45
35.44
36.45 36.56 36.70 36.63
F 34.13 33.20 .0 Berliner Wasserbetriebe (BWB)
r= Wi I 34.62 34.68 36.69 36.73 -Anstalt des öffentlichen Rechts-
34.85 34.90 34.59
Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure BIERMANN
Baugrenze
34.70 36.76 36.08
34.86 H Pu Pa bef. unbef.
Zeltstütze 36.44
Zeltstütze 36.66 unbef.
36.73
36.69
33.15 unbef. 499
34.28 WH=35
.7 OK Fußboden=33.09
34.44 Bachlauf unbef.
35.32
35.49
35.96
237 unbef.
36.69 Schuppen I unbef. 36.18 R1 Grdb.Bl.: 996N
Beratende Ingenieure
HELDT
bef.
34.00 34.60 Hochbeet 36.64
33.99 11.7 F1 lfd. Nr. 4
ze
34.86 z.Zt. Baustelle Tiefgarage 36.71 H Sa Pa
.1
34.70 Geländer 36.14 35.50
36.44 3669 m²
Baugren
Am Friedrichshain 1, 10407 Berlin
=41
34.21 unbef. 33.80 33.74 34.26 unbef.
35.50
unbef. 36.65 35.94
12,1m
34.88 34.84 34.00 unbef.
Schuppen I
34.86 34.85 -17.50- unbef. Tel. 030 4284130, Fax 030 42841329, post@biermann-heldt.de
J 33.99 34.74 32.99
WH
bef.
11.0
34.84 Flur 19 -6.72- vorhanden Baulast: 33.54
U=1.3
34.16 37.37
36.70
H Fl Pa
S1 34.15
33.66 33.67 H2 Baulasten Blatt Nr. 271
34.61
Hochbeet
34.02 33.63
unbef.
34.29
34.17 34.55
unbef. unbef.
39.15
36.47 36.14
33.72 33.23 33.23 34.99 Lageplan Berlin - Friedrichshain
33.68 Flur 18 (Gehrecht für die Allgemeinheit) 33.93
-61.35- 33.68 bef. Holz
37.34
19,9m
Restaurant I unbef. Sitzfläche 33.32
bef. unbef.
Holzmarktstraße 25
6,7m
34.38 32.63 Becken
33.63 M Pu begrünt 36.53 35.54
bef. 33.28
Spundwand unbef. G2 bef. 33.65
33.69
U=1.1 unbef. 33.55 35.26
36.50 bef. bef. 36.56
bef.
bef. 35.74
unbef. Pegel 33.33 98.1°
32.63 33.62 33.58 Dom 38.81 37.61 36.23 36.20 35.80 33.97 Beet Bestandslageplan
38.32 36.97 T1
Geltungsbereich
B-Plan V-76 unbef.
bef.
-22.78- Pavillon unbef. 33.25 32.98
bef. 38.85 38.28
bef. 37.58bef. 35.44 35.04
Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg Geschäftszeichen
F2 33.56 33.54 36.69 36.94
34.61
33.41 0 1 2 5 10
Maßstab 1:200 20 m
-10.81- 18.0
Lagebezug Soldner-Berlin Blatt 1 von 1
13-066-0
Bundesrepublik
Außenkante Spundwand 32.55
32.47
32.64 unbef. -19.60- 39.13
unbef.
unbef. 34.52
34.62
33.60
unbef.
34.09 H Katasternachweis für das Baugrundstück vom 02.09.2019
Höhenbezug DHHN2016 420 x 780
32.84 Terrasse 33.77
Bundesrepublik
Deutschland 32.62 32.96 Holz D2 Restaurant 35.64 34.65 U1 Gemarkung Flur Flurstück Grdb.Bl. lfd.Nr. Fläche Eigentümer
Deutschland 473 32.67
32.39
-20.82- C2 32.98 33.69 33.88
33.46 Friedrichshain 19 490 36839N 1 3133 m² Abendrot Immobilien GmbH, Holzmarkt Betriebs GmbH
Grdb.Bl.: 1836N vorhanden Baulast: V1 Friedrichshain 19 235 36839N 1 1469 m² Abendrot Immobilien GmbH, Holzmarkt Betriebs GmbH
(Bundeswasserstraßenverwaltung) 35627 m² E2 B2 Baulasten Blatt Nr. 271
9006 32.98 Terrasse 32.98 33.79 33.61 (Gehrecht für die Allgemeinheit) Abendrot Immobilien GmbH Friedrichshain 19 237 36839N 1 1093 m² Abendrot Immobilien GmbH, Holzmarkt Betriebs GmbH
Grdb.Bl.: 1836N
32.98
-34.95- 32.34 Schp. I
498 Friedrichshain 19 238 36839N 1 1285 m² Abendrot Immobilien GmbH, Holzmarkt Betriebs GmbH
H Pu Pa
5,3m
12633 m² Y1 X1 33.47 Grdb.Bl.: 39759N Friedrichshain 19 482 36839N 1 637 m² Abendrot Immobilien GmbH, Holzmarkt Betriebs GmbH
Z1 Holzsteg
lfd. Nr. 1 Friedrichshain 19 481 2025N 8 1183 m² Abendrot Immobilien GmbH
Spree
32.98
-33.96- 413 m² Friedrichshain 19 239 2025N 8 1350 m² Abendrot Immobilien GmbH
33.30 Holzsteg
A2
W1 33.44
Spundwand
Planungsrechtliche Bestimmungen
Rechtsgrundlage Bebauungsplan V-76, festgesetzt am 13.06.2006 Art der Nutzung siehe Planzeichnung
Maß der Nutzung siehe Planzeichnung Bauweise siehe Planzeichnung
Bearbeitungsverlauf
a M ai 201 3 örtliche Messung (80) Schade
b 04.06.2013 Planfertigung Schade
c J u li 2 0 1 8 Aktualisierung Lageplanausschnitt mit örtlicher Messung (80) Schade
d 03.09.2019 Ergänzung Clubgelände, Uferbereich und Feuerwehrzuwegung Schade
e 11.09.2019 Erstellung Gesamtlageplan Schade
f 09.10.2019 Aktualisierung Zuwegung Club / Stellplatz (behindertengerecht) Schade
Allgemeine Hinweise Ich übernehme die Verantwortung für die Richtigkeit:
Berlin, 09.10.2019
Angefertigt nach amtlichen Unterlagen und örtlicher Messung.
Grundstücksgrenzen und baurechtliche Linien sind nach
Katasterunterlagen und planungsrechtlichen Bestimmungen vermaßt.
Für genaue Maßangaben ist eine örtliche Grenzherstellung oder
Absteckung der baurechtlichen Linien erforderlich.
Für den Neubau ist nach Fertigstellung eine Gebäudevermessung
gemäß § 19 Abs. 2 VermGBln durchzuführen.
Der Lageplan enthält keine unterirdischen Leitungen.
Der Plan ist ist urheberrechtlich geschützt. Vervielfältigung verboten! Dipl.-Ing. Jörg Biermann
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