TSO Active Property III - Immobilienportfolio - Fondsvermittlung24.de
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Immobilienportfolio TSO Active Property III
3
„Wir investieren nicht nur in
erstklassige Immobilien.
Wir planen und verwirklichen Orte,
an denen Menschen einen Großteil
ihrer Zeit verbringen.“
Hinweis
Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit
erheblichen Risiken verbunden und kann zum
vollständigen Verlust des eingesetzten
Vermögens führen. Der in Aussicht gestellte
Ertrag ist nicht gewährleistet und kann auch
niedriger ausfallen.
Ein vollständiger Verkaufsprospekt sowie das
Vermögensanlagen-Informationsblatt werden bei
der TSO Active Property III, LP, 1170 Peachtree
Street, Suite 2000, Atlanta, Georgia 30309, USA
und bei der TSO Capital Advisors GmbH,
Taunusanlage 11, 60329 Frankfurt am Main,
Deutschland zur kostenlosen Ausgabe bereit-
gehalten und sind auf der Internetseite A. BOYD SIMPSON
www.tso-europe.de veröffentlicht. Gründer und Präsident von The Simpson Organization, Inc.
4 T S O A C T I V E P R O P E RT Y I I I 5
Inhaltsverzeichnis
Das Unternehmen 7
Über TSO 8
Der TSO-Analysefilter 9
Die Beteiligungsgesellschaft 11
TSO Active Property III 13
Die Immobilien 15
Mansell I & II 16
Suwanee Gateway One 24
Blue Lake Center 30
The Castle 36
Naples Self-Storage 42
Venice Isle Self-Storage 46
Self-Storages 51
Was sind Self-Storages? 52
Wer ist CubeSmart? 56
Investitionsstandort Südosten der USA 59
6 T S O A C T I V E P R O P E RT Y I I I 7
Das Unternehmen
8 T S O A C T I V E P R O P E RT Y I I I 9
The Simpson Organization, Inc. Analyse
Über TSO Der TSO-Analysefilter
Virginia
North Carolina
Tennessee
South
Carolina
Georgia
Alabama
The Simpson Organization, Inc. („TSO“) Ein wichtiger Teil der seit mehr als 30 Immobilie, wie ist der Renovierungs- Gut 85 % der initial geprüften Immobi-
ist ein US-amerikanischer Full-Service- Jahren erfolgreichen Investmentstra- stand und welche Besonderheiten gibt lien erfüllen nicht alle anspruchsvollen
Florida
Anbieter für Immobilienmanagement tegie von TSO ist der Einsatz des TSO- es? Auch die Auslastung wird geprüft. Qualitätskriterien, die TSO als Grund-
und -investment mit Hauptsitz in Atlanta Analysefilters. Wie ist der Vermietungsstand, wer sind voraussetzung für eine weitere, tiefer
(Georgia). TSO ist seit 1988 erfolgreich die Mieter, wie lange sind diese schon gehende Prüfung voraussetzt. Hier
am US-Immobilienmarkt tätig und bis Buy-and-Hold-Strategie, sondern kon- um mit der Vermietung von Bestands- Disziplin und Sorgfalt bei der Auswahl im Gebäude und wie lange laufen ist TSO sehr konsequent. Sollte nur
heute inhabergeführt. Das Unternehmen zentriert sich auf Immobilienprojekte mit immobilien regelmäßige Einnahmen zu von Investitionsobjekten sind für TSO die Mietverträge. Informationen über einer der geforderten Parameter von
beschäftigt über 130 Mitarbeiter und kurzen Haltezeiten. erzielen. selbstverständlich. Pro Jahr unterzieht den Verkäufer, besonders der Grund den Zielvorgaben abweichen, fällt
unterhält sieben Niederlassungen im TSO ca. 1.200 Immobilienprojekte und die Motivation für den Verkauf, die Immobilie aus dem Raster.
Südosten der USA. In Deutschland ist Erfahrung schafft Sicherheit Gemeinsam erfolgreich einer ersten allgemeinen Prüfung. sind ebenfalls wichtig. Zu guter Letzt
TSO mit zwei Niederlassungen durch Seit 2006 haben auch deutsche Anleger TSO-Anleger investieren grundsätzlich Hier werden grundlegende Fakten muss TSO für das entsprechende Die verbleibenden 15 % der Angebote
seine Vertriebsgesellschaft TSO Capital die Möglichkeit, gemeinsam mit TSO in gemeinsam mit TSO in die Immobi- und Zahlen erhoben. Wie groß ist das Objekt einen sinnvollen Geschäftsplan durchlaufen das umfangreiche Ana-
Advisors GmbH in Frankfurt am Main US-Gewerbeimmobilien zu investieren. lienprojekte. Obwohl TSO bei jedem Gebäude, das Grundstück und wie erarbeiten, der die Wirtschaftlichkeit lysemodell von A bis Z. Der Südosten
und Düsseldorf vertreten. Bis heute hat TSO allein in Deutschland Investment einen erheblichen Eigenka- ist die Lage? Welches Baujahr hat die bestätigt. der USA bietet einen geografisch
14 Beteiligungen erfolgreich platziert. pitalanteil einbringt, erhalten die Anleger großen Investitionsraum für TSO,
TSO investiert strategisch in gewerb- Für diese Immobilienportfolios wurden vorrangige Ausschüttungen von 8 % pro sodass jährlich eine Vielzahl hochwer-
liche Immobilien im Südosten der USA ca. 80 Immobilien erworben, die Hälfte Jahr. Werden danach über die Rück- tiger Immobilien für eine Investition in
und legt den Investitionsschwerpunkt davon konnte bereits erfolgreich wieder zahlung des anteiligen Eigenkapitals bei Frage kommen. Für ca. 70 Immobilien
Der TSO-Analysefilter,
auf den Erwerb mittelgroßer Gewerbe- veräußert werden. Weitere An- und Ver- einem Immobilienverkauf hinaus weitere pro Jahr gibt TSO Kaufangebote ab.
Operationen pro Jahr
immobilien mit Entwicklungspotenzial käufe finden fortlaufend statt. Gewinne erzielt, erhalten die Anleger Im Schnitt werden dann circa sieben
aus den Bereichen Büro, Self-Storage, hiervon einen Anteil von 85 %, TSO die Käufe realisiert. Der Grund, warum es
Logistik, Einzelhandel und Industrie. Ein erfahrenes Management, die hoch verbleibenden 15 %. ca. 1.200 Objektangebote meist nicht mehr sind, ist, dass die Ver-
Dabei verfolgt TSO seit jeher die „Alles qualifizierten Mitarbeiter, ausreichende käufer häufig die niedrigen Kaufpreise
aus einer Hand“-Philosophie. Nach dem Eigenkapitalreserven und solide Finan- Als Unternehmen, das in den USA von TSO nicht akzeptieren. Aber auch
Ankauf verantwortet TSO mit seinem zierungszusagen sind die Grundvoraus- beheimatet ist, ist sich TSO seiner Ver- ca. 180 Prüfungen hier bleibt TSO konsequent. Ankäufe
erfahrenen Expertenteam auch die Um- setzung, um als US-Immobilienanbieter antwortung gegenüber den deutschen erfolgen ausschließlich unter Markt-
setzung wertsteigernder Maßnahmen, langfristig erfolgreich zu sein. Hinzu Anlegern bewusst. Daher genießen wert und unter den Wiederherstellungs-
die Vermietung sowie die Vermarktung kommen ein jahrzehntelang gewach- TSO-Anleger in Deutschland den Vorteil ca. 70 Kaufangebote kosten.
der Immobilien. senes Netzwerk und der Zugang zu einer umfassenden deutschsprachigen
attraktiven Off-Market-Angeboten. Betreuung und Beratung rund um ihre
TSO wählt Immobilienprojekte aus, Beteiligungen. Bei Steuerfragen erhalten ca. 7 Realisierungen
die mindestens den folgenden Zielen Nach über 30 Jahren Präsenz am US- deutsche Anleger qualifizierten Support
genügen müssen: Sie müssen laufende Immobilienmarkt besitzt TSO ein Gespür durch die renommierte, internationale
Mieteinnahmen erzielen und sie müssen für das richtige Timing, um die verschie- Kanzlei Rödl & Partner. Die Kanzlei bietet
zusätzliche Verkaufserlöse generieren. denen Marktzyklen für An- und Verkäufe einen deutschsprachigen Service –
Der TSO-Analysefilter unterstützt darin, die besten Objekte zu identifizieren.
Dabei verfolgt TSO keine langfristige zu nutzen, und das nötige Know-how, per Telefon und per E-Mail.
10 T S O A C T I V E P R O P E RT Y I I I 11
Die Beteiligungsgesellschaft
12 T S O A C T I V E P R O P E RT Y I I I 13
Überblick
TSO Active Property III
Beim TSO Active Property III handelt es sich um eine ge- Beteiligungsübersicht:
schlossene Immobilienbeteiligung mit dem Ziel, hochwertige TSO Active Property III
Gewerbeimmobilien im Südosten der USA zu identifizieren
und unter Marktwert anzukaufen, aufzuwerten, zu vermieten
und anschließend zu veräußern. Bei Bestandsimmobilien Beteiligungsname TSO Active Property III, LP
werden durch Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen Beteiligungsart Geschlossene Immobilienbeteiligung
(Limited Partnership)
Miet- und Wertsteigerungen für die Objekte erreicht. Teilweise
Segment / Zielmarkt US-Gewerbeimmobilien
erwirbt TSO auch Bauflächen und errichtet Gebäude von
Platzierungsvolumen $125.000.000
Grund auf. Bei den Anlageobjekten des TSO Active Property III Mindestbeteiligung $15.000
handelt es sich insbesondere um Bürogebäude, Self-Storages, Agio 5%
Einkaufszentren, Industriegebäude und Business-Center. Vorzugsausschüttungen 8 % p. a.
Anleger erhalten somit ein auf mehreren Ebenen diversi- Gewinnaufteilung 85/15
fiziertes Portfolio. Neben der geografischen und Währungs- Anleger/TSO
Geplante Laufzeit 31. Dezember 2030
diversifikation profitieren sie weiterhin von der Investition
Ende Platzierungsfrist 3. November 2021
in unterschiedliche Immobilienklassen.
Besteuerung DBA/Progressionsvorbehalt
Diversifikation des TSO Active Property III-Portfolios
Bundesstaat* Nutzungsart* Investitionsobjekt*
67 % 9% 75 % 8% 33 %
16 % 8%
16 % 9%
17 %
25 %
17 %
Georgia Alabama Florida Büro Self-Storage Gemischte Nutzung Mansell I & II Suwanee Gateway One
Blue Lake Center The Castle
Venice Isle Self-Storage Naples Self-Storage
*Grundlage für die Berechnung: Nettoinvestition, Stand: August 2021.
14 T S O A C T I V E P R O P E RT Y I I I 15
Die Immobilien
16 T S O A C T I V E P R O P E RT Y I I I 17
Bürogebäude | Alpharetta, Georgia (USA)
Mansell I & II
Zahlen Daten
Kaufpreis $36.495.000 Anschrift 3700 & 3650 Mansell Road, Alpharetta, GA 30022, USA
geplante Entwicklungskosten $4.600.000 vermietbare Fläche 21.880 qm (236.500 sq ft)
sonstige Kosten $1.460.000 Grundstücksgröße 65.880 qm (16,28 acres)
Gesamtkosten $42.555.000 Anzahl Gebäude 2
Fremdkapital $28.700.000 Art des Objekts Bürogebäude
Cap Rate / Kaufpreisfaktor 7,2 % / 13,88 Baujahr 1998 (Mansell I) & 1999 (Mansell II)
Letzte Renovierung 2020
Parkplätze 1.032
Beschreibung
Bei Mansell I & II handelt es sich um zwei Büroge- 2021) bieten die zwei Objekte einen gut diversi-
bäude mit ca. 21.900 qm Mietfläche. Die 1998 und fizierten Mietermix. Der Hauptmieter belegt 12 %
1999 errichteten Gebäude befinden sich in einer der Mietfläche und die durchschnittliche Restlauf-
sehr gefragten Gegend in Alpharetta (Georgia), die zeit der Mietverträge liegt bei zwei Jahren. Der
sich durch eine sehr gut ausgebaute und weiter- aktuelle Mietpreis liegt USD 2,50 pro sq ft (1 sq ft =
wachsende Infrastruktur auszeichnet. 0,0929 qm) unter dem Marktdurchschnitt und so-
gar USD 15,00 unter den höchsten Mieten, wie sie
Der Komplex liegt verkehrsgünstig nahe zweier z. B. in aktuellen Neubauten gefordert werden. Hier
Autobahnauffahrten zur Georgia State Route 400. besteht somit ein zusätzliches Wertsteigerungs-
Auch an Freizeit- und Unterhaltungsangeboten potenzial durch die Anpassung von Mieten bei
Georgia mangelt es nicht. In unmittelbarer Nähe befinden Vertragsverlängerungen mit bestehenden Mietern
sich Outdoor-Sportmöglichkeiten, Einkaufszent- oder bei der Neuvermietung.
ren und Restaurants. Diese hervorragende Lage
macht Mansell I & II für Unternehmen, die Büro-
raum suchen, besonders attraktiv.
Um den Vermietungsstand weiterhin nachhaltig
erhöhen zu können, wurden im Jahr 2020 auf-
wendige und umfassende Renovierungsarbeiten
durchgeführt. Mit 18 Mietern (Stand August
18 T S O A C T I V E P R O P E RT Y I I I 19
Arbeiten in einem exklusiven Ambiente mit einem
weiten Blick über Wälder – das macht die Büro-
immobilie Mansell I & II einzigartig.
Standort Businessplan
Die Metropolregion Atlanta ist das 111.116 Menschen in der Region Es ist seit 2009 von USD 281 Mrd. auf Nachdem die Immobilie Anfang 2020 hellen, einladenden und modern aus- keiten bieten, um sie zu gewinnen oder
Geschäftszentrum des Südostens angesiedelt. Damit lag die Region auf USD 653 Mrd. Anfang 2021 gewachsen. 2
unter Marktwert erworben worden gestatteten Tagungsräumen hat TSO langfristig zu halten. Dadurch, dass TSO
der USA und ein aufstrebender Wirt- Platz 2 der zehn größten US-Metropol- war, folgte noch im selben Jahr die auch einen Fitnessbereich errichtet die Immobilie über den marktüblichen
schaftsstandort. Atlanta ist die neunt- regionen, was das Bevölkerungs- Phase der Umsetzung des Geschäfts- und die Hauptlobby beider Gebäude Standard hinaus aufgewertet hat, wird
größte US-Metropolregion mit mehr als wachstum angeht. 57 in- und auslän- plans. Da sich die Bausubstanz von neu gestaltet. Außerdem erhielt auch das Objekt für potenzielle Neukunden
sechs Mio. Einwohnern im Jahr 2019. dische Unternehmen eröffneten 2018 Mansell I & II in sehr gutem Zustand der Außen- interessant. Das verschafft TSO einen
168.000 Unternehmen haben sich neue Bürostandorte in Atlanta. Zudem befand, waren keine essenziellen bereich eine deutliche Aufwertung Wettbewerbsvorteil und erhöht gleich-
in diesem Gebiet, das sich über ist die Zahl der Beschäftigten außer- Sanierungsmaßnahmen notwendig. durch die Errichtung einer ansprechen- zeitig den Marktwert. Wie bei anderen
8.723 Quadratmeilen erstreckt, halb der Landwirtschaft seit 2004 um Lediglich Verbesserungen der Infra- den Outdoor-Lounge. Die Renovierungs- Immobilien von TSO befindet sich auch
niedergelassen. 22 % gestiegen, die Arbeitslosenquote struktur und „Immobilienkosmetik“ arbeiten wurden Anfang 2021 erfolg- bei Mansell I & II die Objektverwaltung
lag Ende 2019 bei 3,2 %. wurden vorgenommen. Darüber reich abgeschlossen, dies wird sich vor Ort und in den Händen von TSO.
hinaus hat TSO zusätzliche Flächen langfristig positiv auf den Vermietungs-
Zu einem raschen Bevölkerungs- Der Ruf Georgias als „#1 State for geschaffen, die den Mietern und ihren stand und den Cashflow auswirken. Hierdurch ist gewährleistet, dass TSO
wachstum tragen u. a. die Binnenwan- Doing Business“ (fünf Jahre in Folge Mitarbeitern zur Verfügung stehen. über die Umbau- und Renovierungs-
derung der US-Bevölkerung sowie ein vom Site Selection Magazine aus- Hierzu gehören z. B. eine Mieterlounge In Alpharetta (Georgia) ist die Nachfrage maßnahmen hinaus die Entwicklung der
robustes Beschäftigungswachstum gezeichnet) war ein Erfolgstreiber für mit Verpflegungsmöglichkeiten, den nach qualifizierten Mitarbeitern sehr Immobilie auch im Bewirtschaftungs-
bei. Laut dem U.S. Census Bureau1 den Expansionskurs der Region. Das charakteristischen Snackbars. Neben groß. Daher müssen Arbeitgeber den zeitraum immer im Blick hat und als
haben sich zwischen 2016 und 2017 Wachstum spiegelt sich im BIP wider: einem neuen Conference Center mit Angestellten besondere Annehmlich- direkter Ansprechpartner für die Mieter
fungieren kann.20 T S O A C T I V E P R O P E RT Y I I I 21
Mansell I & II –
die Highlights
Vorher Nachher
2 rund
Class-A- Lage und 22.000 qm
Immobilien Sichtbarkeit Mietfläche
hochwertige Gewerbeimmobilien exponierter Standort in
in exzellentem Zustand Alpharetta (Georgia) auf einem 66.000 qm großen Grundstück
Vorher Nachher
Mieter Mansell I & II – Mietfläche in Zahlen
Mansell I & II verfügt über eine beeindruckende
1.032
Mieterliste. Die 18 Mieter sind international und
global tätige Unternehmen. Kein Mieter belegt Mietfläche 21.880 qm (236.500 sq ft)
$1.667 / qm 85 %
Parkplätze
mehr als 12 % der gesamten Fläche, sodass sich Anzahl Mieter 18 (August 2021)
ein sehr diversifizierter und gesunder Mieter- Vermietungsstand 85 % (August 2021)
Vermietungsstand
mix ergibt. Hierzu zählen z. B. namhafte Mieter
aus der Technikbranche wie Decisely, Intradiem,
attraktive Parkmöglichkeiten günstiger Ankauf zur Restlaufzeit der aktuellen
KORE Wireless und die PlanIT Group. Neben und gute Erreichbarkeit ca. 13,88-fachen Jahresmiete Mietverträge 2–4 Jahre
einem verlässlichen Cashflow bietet die Immobilie
erhebliches Wertschöpfungspotenzial durch die
Vermietung der verfügbaren Flächen zu üblichen
Marktmieten.
Mieterliste (Auszug)
Wertsteigerungs- 18 Energy
Mieter Mietfläche in sf Mieter seit Laufzeit Mietvertrag Gebäude Website
potenzial Mieter Star
Intradiem 26.741 2013 Dez 2022 Mansell II www.intradiem.com
Decisely 23.325 2018 Dez 2023 Mansell I www.decisely.com 15 % Leerstandsfläche und Mietpreise sicherer Cashflow durch Zwei Energy-Star-eingestufte Gebäude
unter dem Marktdurchschnitt laufende Mieteinnahmen aus den Jahren 1998 und 1999
KORE Wireless 18.350 2008 Apr 2022 Mansell I www.korewireless.com
Abbott Laboratories 15.030 2006 Jun 2023 Mansell II www.abbott.com
Cives Corporation 9.695 2016 Jan 2024 Mansell I www.cives.com22 T S O A C T I V E P R O P E RT Y I I I 23
TSO Mansell I & II (Alpharetta, Georgia)24 T S O A C T I V E P R O P E RT Y I I I 25
Bürogebäude | Suwanee, Georgia (USA)
Suwanee Gateway One
Zahlen Daten
Kaufpreis $21.620.000 Anschrift 3011 Sutton Gate Drive, Suwanee, GA 30024, USA
Geplante Entwicklungskosten $1.995.000 vermietbare Fläche 13.331 qm (143.500 sq ft)
Sonstige Kosten $944.600 Grundstücksgröße 52.204 qm (12,9 acres)
Gesamtkosten $24.559.600 Anzahl Gebäude 1
Fremdkapital $14.129.720 Art des Objekts Bürogebäude
Cap Rate / Kaufpreisfaktor 8,8 % / 11,36 Baujahr 2008
Letzte Renovierung 2019
Parkplätze 653
Beschreibung
Suwanee Gateway One ist ein erstklassiges Büro- auf den begrenzten Kapitalbedarf sowie ein 3 acres
gebäude, das über 13.331 qm Mietfläche verfügt. großes Entwicklungsareal im nordwestlichen Teil
Das Objekt befindet sich in einem wohlhabenden, des Grundstücks zurückzuführen ist.
nordöstlich von Atlanta gelegenen Vorort, ist aus
Richtung der Interstate 85 gut beschildert und Die aktuellen Mietpreise von Suwanee Gateway
hat einen leicht zugänglichen Haupteingang an One sind deutlich niedriger als die von vergleich-
der Lawrence-Suwanee Road. baren Büroimmobilien in den benachbarten
Teilmärkten. Obwohl es sich bei diesem Objekt
Es ist das nordöstlichste institutionelle Gebäude mit Baujahr 2008 um ein sehr junges Gebäude
entlang des Interstate-85-Korridors und in diesem handelt, hat der vorherige Eigentümer mehr als
Georgia Gebiet das zweitjüngste Objekt. Mietern aus den USD 2 Mio. in Verbesserungen investiert. Durch
Vorstädten bietet es hervorragenden Komfort, spezielle Suiten, neue Korridore, eine moderni-
gepaart mit komfortablem Zugang zum Stadt- sierte Aufzugslobby und eine Erweiterung der
kern Atlantas sowie zum Hartsfield-Jackson Parkplatzfläche hat das Gebäude nicht nur aus
International Airport, dem meistfrequentierten ästhetischer, sondern auch aus betriebswirtschaft-
Flughafen der Welt. licher Sicht an Attraktivität gewonnen.
Das Objekt weist neben einem stabilen Einkom-
mensstrom auch erhebliches Potenzial auf, was26 T S O A C T I V E P R O P E RT Y I I I 27
Standort
Die Metropolregion Atlanta ist einer der nach größerem und zugleich günstige- tierter Arbeitskräfte wird der wirtschaft-
dynamischsten Märkte im Sunbelt – rem Wohnraum. liche Aufschwung auch künftig weiter
mit über sechs Mio. Einwohnern und anhalten und die Lebensqualität weiter
mehr als 150.000 ansässigen Unter- Atlanta ist der größte Büromarkt im steigen. Darüber hinaus könnte die
nehmen, darunter zahlreiche Start-ups, Südosten der USA mit mehr als Region durch dieses solide Fundament
insbesondere aus dem Bereich der 135 Mio. sq ft an erstklassiger Büro und zusätzliche Unternehmensverlage-
Finanzdienstleistungstechnologie fläche. Die Metropolregion gehört rungen und -erweiterungen sogar von
(FinTech). längst zu den besten MSAs (US-Metro- den Entwicklungen rund um die Covid-
polregionen) des Landes. 19-Pandemie nachhaltig profitieren.
Ein Teilmarkt sticht jedoch beson-
ders heraus: Nordostatlanta. In den Im jährlichen STEMdex (Science, Allein in den Jahren zwischen 2010
vergangenen Jahren hat sich der Technology, Engineering, Mathematics und 2020 ist die Bevölkerung hier
nordöstliche Teil Atlantas zu einer Job Growth Index) belegte Atlanta im bereits um 22,5 % angewachsen,
bedeutenden Entwicklungsstätte für vergangenen Jahr den sechsten Platz. weitere 7 % Wachstum werden für die
Einzelhandel, Freizeitangebote und Aufgrund dieser breit gefächerten kommenden fünf Jahre prognostiziert.
Wohnraum entwickelt. Immer mehr Branchenstruktur, der kostengünstigen Das durchschnittliche Haushaltsein-
junge Menschen und Familien hat es Rahmenbedingungen, wie niedriger kommen im Nordosten Atlantas ist
aus Atlantas Stadtkern in die Vororte Geschäfts- und Lebenshaltungskosten, um 29 % höher als der Gesamtdurch-
gezogen, bedingt durch den Wunsch des globalen Zugangs sowie hochtalen- schnitt Atlantas.28 T S O A C T I V E P R O P E RT Y I I I 29
Mieterliste (Auszug)
Suwanee Gateway One –
Mieter
Im August 2021, kurz nach Ankauf, weist das
die Highlights
Objekt bereits einen sehr guten Vermietungs-
stand auf und ist mit 85 % nahezu voll vermietet. Mieter Mietfläche Laufzeit Mietvertrag
Die Mietverträge des breit diversifizierten Mieter- Liberty Mutual 6.555 qm (70.558 sq ft) Nov 2025
Insurance
mixes laufen langfristig. Es werden zahlreiche
Clark Patterson 696 qm (7.489 sq ft) Nov 2022
Branchen abgedeckt, von Versicherungen über Engineers (CPL)
weitere Finanzdienstleistungen bis hin zu Tech- Eastern Corporation 670 qm (7.213 sq ft) Dez 2025
nologie und Ingenieurwesen. Hauptmieter mit HSGA Real Estate 611 qm (6.576 sq ft) Nov 2026
(Berkshire Hathaway)
fast 50 % der Gesamtmietfläche ist die Liberty
Davis Companies 508 qm (5.465 sq ft) Apr 2026
Mutual Insurance, die ihren Vertrag jüngst um
Blue Frog 530 qm (5.169 sq ft) Jan 2028
weitere 18 % Mietfläche erweitert und bis
People 416 qm (4.474 sq ft) Mai 2025
November 2025 verlängert hat. Die sechstgrößte
Air Products 413 qm (4.415 sq ft) Jan 2027
Versicherungsgesellschaft der USA ist ein außer-
ordentlich angesehener, zuverlässiger und boni-
rund
tätsstarker Mieter – das ist wichtig bei einem
gut sichtbarer und
Class-A- 13.330 qm
Suwanee Gateway One in Zahlen
Ankermieter. Doch auch bei den weiteren Mietern
handelt es sich um sehr verlässliche Mieter, wie
leicht zugänglicher
beispielsweise CPL und Eastern Corporation. Mietfläche 13.331 qm (143.500 sq ft) Bürogebäude Standort Mietfläche
Anzahl Mieter 18 (August 2021)
Vermietungsstand 85 % (August 2021) mehr als 160.000 Fahrzeuge diversifizierter Mietermix
modernste Architektur aus dem Jahr 2008 passieren das Gebäude täglich mit erstklassigem Ankermieter
LEED 653 sicherer
Silver Parkplätze Cashflow
erstklassige Parkmöglichkeiten
4-stöckiges energieeffizientes sowie gute Erreichbarkeit mit 2–7 Jahre Laufzeit
Gebäude öffentlichen Verkehrsmitteln der Mietverträge
Wertschöpfungs-
potenzial $1.622 / qm A
zusätzliches, 12.200 qm großes günstiger Ankauf zur S&P Rating
Entwicklungsgrundstück ca. 11,36-fachen Jahresmiete30 T S O A C T I V E P R O P E RT Y I I I 31
Bürogebäude | Birmingham, Alabama (USA)
Blue Lake Center
Zahlen Daten
Kaufpreis $20.000.000 Anschrift 3500 Blue Lake Drive, Birmingham, AL 35243, USA
Geplante Entwicklungskosten $3.389.148 vermietbare Fläche 15.460 qm (166.500 sq ft)
Sonstige Kosten $935.565 Grundstücksgröße 41.683 qm (10,3 acres)
Gesamtkosten $24.324.713 Anzahl Gebäude 1
Fremdkapital $16.850.000 Art des Objekts Bürogebäude
Cap Rate / Kaufpreisfaktor 6,0 % / 16,66 Baujahr 1982
Letzte Renovierung 2016
Parkplätze 604
Beschreibung
In ausgezeichneter Lage, gut sichtbar an einer In nur etwa zehn Autominuten sind auch die be-
stark befahrenen Kreuzung der Interstate 459 gehrten Stadtteile Mountain Brook, Vestavia Hills,
und des Highways 280 in Birminghams bevorzug- Homewood und Hoover zu erreichen, in denen
tem Vorstadtmarkt, liegt das Blue Lake Center – sich fünf der zehn besten öffentlichen High-
ein hochwertiges mittelgroßes hochklassiges schools des Staates Alabama befinden.
Bürogebäude.
Das Objekt weist eine sensationelle historische
Es verfügt über gut 15.000 qm vermietbare Büro- Performance auf– seit 2013 lag die Auslastung
fläche, verteilt auf vier Etagen mit großen Grund- durchgängig bei 90% und höher. Neben der Mög-
flächen von jeweils etwa 3.800 qm und zahlreiche lichkeit, den Vermietungsstand von 75 % (August
oberirdische Parkmöglichkeiten. In unmittelbarer 2021) weiter zu erhöhen, bietet das Objekt noch
Alabama Nähe befindet sich The Summit, Birminghams weitere Gelegenheiten zur Wertsteigerung.
Top-Einzelhandels- und -Restaurantstandort
mit 940.000 ha Verkaufsfläche im Freien und
18 Restaurants. Neben The Summit gibt es in der
direkten Umgebung in Birmingham einen weiteren
bedeutenden regionalen Wirtschaftsmotor, das
Grandview Medical Center – ein hochmodernes
medizinisches Zentrum.32 T S O A C T I V E P R O P E RT Y I I I 33
Standort Mieter Mieterliste (Auszug)
Die Industriestadt Birmingham ist mit losen liegt unterhalb des Landesdurch- Die Covid-19-Pandemie hatte auf Vielfältiger Mieterkatalog mit 28 nationalen und
über 212.000 Einwohnern die größte schnitts. Birmingham im Vergleich zu anderen lokalen Firmen, darunter B.A.S.S., Realty South
Stadt des südöstlichen US-Bundes- Metropolregionen geringere Auswir- (Berkshire Hathaway), EBSCO (dba Valent Group), Mieter Mietfläche Laufzeit Mietvertrag
staates Alabama. Positive Trends und Zukunftsprognosen kungen: Nur knapp 24 % der kleineren Principal Life Insurance und Ricoh USA. Unter dba Valent Group 1.765 qm (19.033 sq ft) Sep 2021
B.A.S.S. 1.455 qm (15.662 sq ft) Nov 2023
sind auch hinsichtlich Birminghams Unternehmen meldeten negative allen Mietern belegt nur einer mehr als 10 % der
Realty South & TitleSouth 1.018 qm (10.954 sq ft) Sep 2025
Die Stadt verfügt über eine gute Infra- Haushalts- und Bevölkerungswachs- Pandemieeffekte, was unter den Gesamtmietfläche und es gibt kein Kalenderjahr,
(Berkshire Hathaway)
struktur und ist durch ein weitläufiges tums zu beobachten, die deutlich über 50 größten US-Metropolen den ge- in dem mehr als 25 % der verbleibenden Miet- Principal Life Insurance 978 qm (10.522 sq ft) Sep 2025
Schienennetz, einen Flughafen, einige dem landesweiten Durchschnitt liegen. ringsten Prozentsatz darstellt. verträge auslaufen. Ricoh USA 536 qm (5.765 sq ft) Nov 2021
wichtige Interstates und sogar einen Insbesondere hervorzuheben ist hier Rental Treatment Centers 530 qm (5.708 sq ft) Apr 2022
bedeutenden Schiffsweg gut mit ande- die Region im Umkreis von einer Meile Birmingham Internal Medicine 447 qm (4.816 sq ft) Dez 2023
ren Städten verbunden. um das Blue Lake Center. Southern Medical Association 393 qm (4.230 sq ft) Apr 2022
Die Region zeichnet sich durch deut- Das Durchschnittsalter der Bevölke-
liches Wirtschaftswachstum aus. Bis rung liegt hier bei knapp 34 Jahren. Blue Lake Center in Zahlen
2020 wurden Investitionen in Höhe Bildung spielt eine zentrale Rolle in
von USD 518 Mio. getätigt. Es konnten dieser Region. So haben über 70 % der
35 neue Projekte realisiert und dadurch Bürgerinnen und Bürger mindestens Mietfläche 15.460 qm (166.500 sq ft)
mehr als 1.240 neue Arbeitsplätze ge- einen Bachelorabschluss oder gar Anzahl Mieter 28 (August 2021)
Vermietungsstand 75 % (August 2021)
schaffen werden. Die Zahl der Arbeits- einen höheren Bildungsabschluss.34 T S O A C T I V E P R O P E RT Y I I I 35
Blue Lake Center –
die Highlights
rund
exponierte 15.500 qm
Lage $1.294 / qm Mietfläche
ausgezeichnete Lage in sehr guter Kaufpreis – 60 % unter 28 Mieter tragen zur
Birmingham (Alabama) Wiederherstellungskosten Diversifikation der Einnahmen bei
4 Class-A- planbare
stöckiges
Gebäude Büroimmobilie Einnahmen
mit 604 Parkplätzen und guter Erreichbarkeit die 1982 erbaute Immobilie wurde 2016 ca. 3 Jahre Restlaufzeit der
mit öffentlichen Verkehrsmitteln umfangreich saniert und modernisiert aktuellen Mietverträge
Track Wertsteigerungs- erstklassiger
Record potenzial Standort
bequemer Zugang zu The Summit,
der historische Vermietungsstand im Birminghams führendem Einzelhandels-
Blue Lake Center lag zwischen 2013 und 2020 der Vermietungsstand von 75 % und Restaurantzentrum mit einer Fläche
zwischen 90 und 94 % ermöglicht eine schnelle Wertsteigerung von > 90.000 qm36 T S O A C T I V E P R O P E RT Y I I I 37
Gewerbeimmobilie | Atlanta, Georgia (USA)
The Castle
Zahlen Daten
Kaufpreis $3.386.250 Anschrift 87 15th Street, NE Atlanta, GA 30309, USA
Geplante Entwicklungskosten $350.000 vermietbare Fläche 1.161 qm (12.500 sq ft)
Sonstige Kosten $149.450 Grundstücksgröße 1.093 qm (0,27 acres)
Gesamtkosten $3.885.700 Anzahl Gebäude 1
Fremdkapital $0 Art des Objekts gemischte Nutzung
Baujahr 1910
Beschreibung
The Castle, auch bekannt als Fort Peace, wurde Das Anwesen wurde zuletzt als Restaurant aus-
1910 von Ferdinand McMillan entworfen und in der gebaut und verfügt über eine voll ausgestattete
Innenstadt von Atlanta gebaut, damals angedacht Küche, einen Ess- und Barbereich sowie zahlreiche
als Einfamilienhaus. Es ist ein ganz besonderes, Terrassen mit Blick auf die 15th Street und das
historisch wertvolles Gebäude mit 1.161 qm Woodruff Arts Center. Entwicklungsrechte über
Mietfläche. 2009 wurde das Objekt in das Georgia das Transfer of Development Rights Program
Register of Historic Places und 2013 auch in das der Stadt Atlanta sind als zusätzliche Einnahme-
National Register of Historic Places aufgenom- möglichkeit verfügbar.
men – ein echtes historisches Wahrzeichen.
Georgia Das Anwesen hat eine bemerkenswerte Geschichte
im Zentrum der Atlanta Arts Community und dien-
te während seiner gesamten Zeit als Heimat und
Galerie für Künstler aus Atlanta. Die Stadt Atlanta
hat die Immobilie im Jahr 1920 als einzigartiges
und bedeutendes Bauwerk unter Denkmalschutz
gestellt.38 T S O A C T I V E P R O P E RT Y I I I 39
Standort
Midtown Atlanta, die Innenstadt erstreckt sich über Midtown Atlanta zur Verfügung. Die Räumlichkeiten
Atlantas, ist ein dicht besiedeltes einer der größten Geschäftsbezirke der sind freundlich und einladend gestaltet
Geschäfts- bzw. Wohngebiet und stellt Metropolregion Atlanta. und ideal für Veranstaltungen unter-
den kommerziellen und zugleich schiedlichster Art geeignet. Der Ver-
historischen Kern der Stadt entlang Die jährliche Besucherzahl dieser mietungsstand konnte von 0 % zum
der bekannten Peachtree Street dar. Region übersteigt die 5-Millionen- Zeitpunkt des Ankaufs unmittelbar auf
In der unmittelbaren Umgebung gibt Marke. 100 % gesteigert werden, denn für das
es neben Bürohochhäusern zahlreiche gesamte Objekt wurde bereits ein neuer
Hotels, Attraktionen und Freizeitein- Businessplan Mieter gefunden. Es handelt sich dabei
richtungen wie Museen und Parks TSO hat das Objekt nach einem Kon- um ein neues, sehr gehobenes Res-
sowie exklusive Einkaufsmöglichkeiten. kursverfahren leerstehend zu einem taurant, das noch im Laufe des Jahres
Besonders bekannte Einrichtungen äußerst attraktiven Preis angekauft. 2021 eröffnen wird.
The Castle in Zahlen
sind neben dem Woodruff Arts Center Zu diesem Zeitpunkt waren bereits
das High Museum of Arts, das Fox Umbaumaßnahmen umgesetzt und
Theatre und das Atlanta Symphony das Objekt für gastronomische Zwecke Mietfläche in qm 1.161 qm (12.500 sq ft)
Orchestra. Von Downtown Atlanta ausgestattet worden. Über 1.100 qm Anzahl der Mieter 1
in Richtung Norden nach Buckhead Mietfläche stehen auf mehreren Etagen Vermietungsstand 100 % (Juni 2021)40 T S O A C T I V E P R O P E RT Y I I I 41
The Castle –
die Highlights
historisch
zentrale
wertvolles Wahrzeichen
Lage
Gebäude
aufgenommen in das National Register in der Innenstadt von Atlanta seit 1989 gehört „The Castle“
of Historic Places neben dem High Museum of Arts zu den Wahrzeichen Atlantas
attraktives 1.161 qm günstiger
Gebäude Mietfläche Ankauf
dank 100 % Leerstand
mit zahlreichen Terrassen und mehrstöckiges Gebäude mit umgehend nach Erwerb wurde die Immobilie
tollem Ausblick aufregender Architektur langfristig zu 100 % vermietet
top Wirtschaftlichkeit
Gastronomie
Zugänglichkeit mit Geschichte
erstklassige Erreichbarkeit mit öffentlichen Vollvermietung mit langfristigem seit Jahrzehnten eine erstklassige
Verkehrsmitteln Mietvertrag Adresse für gehobene Gastronomie42 T S O A C T I V E P R O P E RT Y I I I 43
Konzeptgrafik: Das Naples Self-Storage fügt
sich harmonisch in das Straßenbild ein.
Self-Storage | Naples, Florida (USA)
Naples Self-Storage
Zahlen Daten
Kaufpreis (Grundstück) $2.541.500 Anschrift 5135 Tamiami Trail East, Naples, FL 34113, USA
geplante Entwicklungskosten $8.344.200 vermietbare Fläche 8.125 qm (87.500 sq ft)
sonstige Kosten $435.500 Grundstücksgröße 10.200 qm (2,52 acres)
Gesamtkosten $11.321.200 Anzahl Gebäude 1
Fremdkapital $7.734.000 Art des Objekts Self-Storage
Baujahr 2021–2022
Parkplätze 10
Beschreibung
Beim Naples Self-Storage handelt es sich um TSO rechnet aufgrund der großen Nachfrage mit
eine Projektentwicklung für ein Selbstlagerzen- einer zügigen Vermietung an diesem Standort.
trum in Naples, Florida. Auf einem 10.200 qm Die Immobilie befindet sich an einem erstklas-
großen, unbebauten Grundstück errichtet TSO sigen Entwicklungsstandort mit einer Mischung
ein vierstöckiges Self-Storage. Baubeginn war aus Einzelhandel und dichter Wohnbebauung.
im Spätsommer 2021. Die geplante Dauer der Viele Projektentwicklungen im Bereich Self-
Bauarbeiten liegt bei ca. 12–14 Monaten. Auf Storage wurden in der Vergangenheit gemeinsam
ca. 8.100 qm Mietfläche werden insgesamt mit den Spezialisten von CubeSmart erfolgreich
891 Lagereinheiten unterschiedlichster Größen verwirklicht und diese vielversprechende Zu-
entstehen. Dadurch variieren auch die Mietpreise sammenarbeit soll auch beim Naples Self-Storage
Florida
pro Lagereinheit. Das Self-Storage wird mit fortgeführt werden.
10 Parkplätzen, zwei Ladeeingängen sowie drei
Aufzügen ausgestattet werden und die Fassade
wird aus speziellen Wärmedämmverbundsyste-
men und Glas gefertigt werden. Das Grundstück
liegt verkehrsgünstig am Tamiami Trail East,
einem quer durch Florida verlaufenden Highway.
Angekauft hat TSO das Grundstück bereits 2020.44 T S O A C T I V E P R O P E RT Y I I I 45
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Naples Self-Storage –
E
(US 41)
die Highlights
TAM IAM I TRA IL EAS T
NAPLES
SELF-STORAGE
exzellente rund
Lage Sichtbarkeit 8.100 qm
Grundstück in exzellenter Lage täglich passieren ca. 40.000 Fahrzeuge
Standort in Naples (Florida) das Objekt vermietbare Fläche
Naples ist eine stilvolle Gemeinde, die in Richtung der großen Verkehrsadern schäften oder Gastronomieeinheiten
für ihr mondänes Stadtzentrum, ihre angelegt werden, befinden sich an der im Erdgeschoss. Nur weil TSO den
weißen Sandstrände und erstklassi- Seite zum Nachbargrundstück sowie Behörden ein solches Konzept vor-
gen Golfplätze bekannt ist. Hier kann auf der dem Wasser zugewandten Seite gestellt hat, haben diese TSO eine
4
man angeln, Boot fahren, Wassersport des Grundstücks sogenannte „land- Baugenehmigung für die Immobilie an
betreiben, Kunst und Kultur genießen scape buffers“ („Landschaftspuffer“ – diesem besonderen Standort erteilt. ca.
sowie spektakuläre Sonnenuntergänge
bewundern. Naples ist der wichtigste
ansprechend gestaltete Grünareale). Wichtig für den kommerziellen Erfolg
ist selbstverständlich, dass Interessen- stöckiges Kaufkraft 12–14
Ballungsraum an Floridas sogenannter
„Paradise Coast“ und bietet viele An-
Die Nachfrage nach Lagerfläche ist hier,
in unmittelbarer Nähe zum Golf von
ten das Self-Storage dennoch als
solches erkennen – die Immobilie
Gebäude Monate
nehmlichkeiten, ohne die exklusive und Mexiko, enorm. Die wenigsten Häuser muss also gut beschildert und leicht nahezu voll klimatisiert, gehobene Gegend mit überdurchschnitt-
intime Kleinstadtatmosphäre zu ver- verfügen über Dachböden oder Keller zugänglich sein. Dies wird hier eben- Class-A-Self-Storage lichem Haushaltseinkommen Bauzeit
lieren. Für eine Stadt dieser Größe bietet und in den Garagen stehen oft mehrere falls gewährleistet sein. Im Umkreis
sie eine beeindruckende Auswahl an Autos oder sogar kleinere Boote. von rund drei Meilen um das Grund-
Restaurants, Golfplätzen, Geschäften stück leben ca. 50.000 Menschen mit
und kulturellen Attraktionen. Businessplan einem durchschnittlichen Jahres-
Das Besondere am Naples Self- einkommen von über USD 70.000.
24h höchste
Besucher schlendern durch die tropisch Storage ist, dass es nicht als solches Dank der exponierten Lage des Naples
gestalteten Straßen und Alleen der zu erkennen sein wird, sprich: Es handelt Self-Storage wird die Immobilie gut
Innenstadt, die mit Straßencafés, Bou-
tiquen und Kunstgalerien gespickt sind.
sich hier nicht um eine klassische
Industrieimmobilie mit einer zweck-
wahrgenommen werden, denn mehr
als 40.000 Fahrzeuge passieren Zugang Wirtschaftlichkeit Standards
Die Stadtverwaltung legt Wert darauf, mäßigen Architektur. Wie auf der das Grundstück jeden Tag auf einem
dass sich auch gewerblich genutzte Konzeptgrafik (siehe Seite 43) zu der Hauptverkehrswege in Naples. dank hohem elektronische Zugangskontrolle und
Gebäude dem attraktiven Stadtbild sehen ist, wird die Außenfassade Automatisierungsgrad schnelle Ausvermietung prognostiziert „No-Touch-Onboarding”
Naples anpassen. Während Zufahrten aussehen wie die Front eines Mehr-
und Parkplätze des Naples Self-Storage familienhauses mit Einzelhandelsge-46 T S O A C T I V E P R O P E RT Y I I I 47
Self-Storage | Venice, Florida (USA)
Venice Isle Self-Storage
Zahlen Daten
Kaufpreis (Grundstück) $1.300.000 Anschrift 2988 Executive Drive, Venice, FL 34292, USA
geplante Entwicklungskosten $7.610.000 vermietbare Fläche 7.200 qm (77.500 sq ft)
sonstige Kosten $356.000 Grundstücksgröße 6.800 qm (1,68 acres)
Gesamtkosten $9.266.000 Anzahl Gebäude 1
Fremdkapital $5.942.000 Art des Objekts Self-Storage
Baujahr 2021
Parkplätze 5
Beschreibung
Bereits im Jahr 2020 erwarb TSO dieses unbe- professionelle Unterstützung durch die und die
baute Grundstück in Venice an der Westküste bewährte Zusammenarbeit mit dem Betreiber-
Floridas. Nachdem die Finanzierung sicher- partner CubeSmart. TSO rechnet, wie auch beim
gestellt war, konnte der Bau des Venice Isle Bau des Naples Self-Storage, mit einer Bauzeit
Self-Storage im zweiten Quartal 2021 begonnen von ca. einem Jahr und somit mit einer Eröffnung
werden. Das Grundstück liegt verkehrsgünstig, im Jahr 2022.
gut sichtbar und erreichbar am Executive Drive,
einer der Hauptverkehrsadern an diesem Standort Standort
mit sehr hohem Verkehrsaufkommen. Venice liegt an der Westküste Floridas, etwa
Florida 17 Meilen südöstlich von Sarasota, ist ein schnell
Es handelt sich um ein konventioneller aussehen- wachsender Markt im Südwesten Floridas und
des, vollklimatisiertes Self-Storage der Premium- gehört zu den Top 10 der Küstenstädte mit den
klasse, das über 7.200 qm vermietbare Fläche, glücklichsten Einwohnern.
verteilt auf 771 Lagereinheiten auf drei Etagen,
verfügen wird. Geplant sind insgesamt Im Umkreis von fünf Meilen um diesen Stand-
5 Parkplätze. Das Gebäude wird mit zwei Auf- ort ist in den vergangenen Jahren ein starkes Be-
zügen ausgestattet. Die Fassade wird aus spe- völkerungswachstum zu beobachten. Aktuell zählt
ziellen Wärmedämmverbundsystemen sowie die Region knapp 75.000 Einwohner. Das durch-
Ziegel- und Glaselementen bestehen. Auch bei schnittliche Jahreseinkommen der Haushalte im
diesem Self-Storage Projekt setzt TSO auf die Umkreis von einer Meile beträgt USD 92.041.48 T S O A C T I V E P R O P E RT Y I I I 49
Venice Isle Self-Storage –
die Highlights
rund
exponierte 7.200 qm
Nachfrage
Lage Mietfläche
wenig Wettbewerb am Standort trifft auf breit diversifiziertes Angebot von
Grundstück in Venice (Florida) hohen Bedarf an Lagerfläche Lagereinheiten in allen üblichen Größen
3 ca.
stöckiges Kaufkraft 12–14
Gebäude Monate
überdurchschnittlich hohes
mit vollklimatisierten Lagerräumen Haushaltseinkommen am Standort Bauzeit
24h höchste
Zugang Wirtschaftlichkeit Standards
dank hohem elektronische Zugangskontrolle und
Automatisierungsgrad schnelle Ausvermietung prognostiziert „No-Touch-Onboarding“
Ft. Lauderdale Beach, (Ft. Lauderdale, Florida)50 T S O A C T I V E P R O P E RT Y I I I 51
Self-Storages52 T S O A C T I V E P R O P E RT Y I I I 53
Was sind Self-Storages? Self-Storages in den USA –
Daten und Fakten
ca. 48.000 160 ca. 10 %
9,4 % Self-Storages
Self-Storages in den USA entstanden in den letzten
aller US-Haushalte mieten Self-Storage Flächen auf eine Mio. Einwohner fünf Jahren
Ende 2019 gab es in den USA ca. 48.000 Self- Von den ca. 180 Mio. qm an vermietbarer
Storages mit einer Fläche von insgesamt über Fläche entstanden ca. 10 % in den letzten fünf
In Europa gibt es knapp zehn Self-Storages
48.000
180 Mio. qm.3 Das entspricht ca. der Jahren. Seit 2015 haben sich die Bauinvestitio-
auf eine Mio. Einwohner, in den USA sind
dreifachen Fläche Manhattans (NY). nen in Sachen Self-Storages vervierfacht. Doch
es bei entsprechender Einwohnerzahl
trotz der vielen Neubauaktivitäten gibt es im-
Mehr als Self-Storages gibt es in den USA In Deutschland waren es zu diesem Zeitpunkt
160 Self-Storages.
mer noch eine große Nachfrage, sodass in den
ungefähr 270 Self-Storages mit einer Fläche letzten 30 Jahren konstant zwischen 80 und
von insgesamt ca. 630.000 qm. 90 % der Selbstlagerflächen vermietet waren.
Der US-Self-Storage Markt wurde 2019 auf USD 39,63 Mrd. geschätzt
9,4 % USD 39,63 Mrd. schnell wachsende
aller US-Haushalte US-Self-Storage Markt Branche
9,4 % aller US-amerikanischen Haushalte Der US-Self-Storage Markt wurde 2019 auf In den letzten 40 Jahren war die Self-Storage
mieten derzeit Self-Storage Flächen. USD 39,63 Mrd. geschätzt und es wird Branche einer der am schnellsten wachsenden
Das bedeutet, dass ca. jeder zehnte erwartet, dass er bis 2025 einen Wert von Wirtschaftsbereiche in den USA.
In Europa und Deutschland sind sie im Kommen, in den Es gibt qualitativ große Unterschiede bei Self-Storages. Die Amerikaner aktuell einen Mietvertrag für USD 43,76 Mrd. erreichen wird.
USA gehören sie seit vielen Jahrzehnten zum täglichen Bandbreite reicht hierbei von einfachen, garagenähnlichen eine Lagereinheit hat.
Leben – Self-Storages, also Selbstlagerzentren. Sie bilden Anlagen bis hin zu hochmodernen, vollelektronisch zu be-
ein äußerst interessantes Segment für Investitionen in die dienenden Gebäudekomplexen. Die Betreiber der erstklassi-
Immobilienmärkte der USA. gen Selbstlagerzentren bieten den Mietern über den reinen
Lagerraum hinaus einen Full Service. Das bedeutet: Sie ver-
In Self-Storages können Privatpersonen und Unternehmen
Lagerraum anmieten. Dies können Schließfächer, Räume,
kaufen beispielsweise Kartons und Verpackungsmaterialien,
damit die Mieter das Lagergut sicher transportieren und im 24 % Marktanteil USD 3,25 Mrd. 32 %
der Selbstlagerzentren
Container, Garagen und/oder Außenflächen sein. Die Mieter Anschluss ordentlich lagern können. Die Mieter können oft der zehn größten Betreiber Grundsteuern
innerstädtisch
haben bei den Selbstlagerzentren des oberen Marktseg- auch Transportfahrzeuge mieten oder eine Versicherung für
ments das ganze Jahr rund um die Uhr Zutritt zu ihrer La- die gelagerten Gegenstände abschließen. Diese modernen Die zehn größten Betreiber vereinen zusammen US-Self-Storage Unternehmen zahlen jährlich 32 % der Selbstlagerzentren in den USA
ca. 24 % Marktanteil auf sich. Die Branche mehr als USD 3,25 Mrd. an Grundsteuern an befinden sich im innerstädtischen Bereich,
gereinheit. Die Vermietung erfolgt zumeist auf kurzfristiger Self-Storages werden häufig rund um die Uhr von Personal zeichnet sich also auch durch zahlreiche kleine die zuständigen lokalen Verwaltungen. 52 % liegen in Vororten. Die restlichen 16 %
Basis, oft von Monat zu Monat, oder aber auf Basis länger- betreut und sind zusätzlich per Videoüberwachung gesichert. und lokale Betreiber aus. findet man in ländlichen Regionen.
und langfristiger Mietverträge. Oft entstehen aus kurzfristi-
gen Mietverträgen aus Bequemlichkeit schnell langfristige. Sicherheit spielt in diesem Markt eine große Rolle. Unter-
nehmen wie CubeSmart – ein Unternehmen, das zu den
Privatpersonen nutzen Self-Storages in der Regel für die drei größten Anbietern in den USA gehört und mit dem TSO
Lagerung von Haushaltsgegenständen und Sportgeräten.
Unternehmen lagern häufig Waren, überzähliges Inventar
eng zusammenarbeitet – bieten eine Vielzahl von Lager-
möglichkeiten an. Sie verfügen über spezialisierte Einrich-
USD 13,46 pro qm über 170.000 5.300 qm
durchschnittlicher Mietpreis Angestellte durchschnittliche Größe
oder zu archivierende Unterlagen. Allein an der Unterschied- tungen zum Schutz des Lagerguts der Kunden und setzen
lichkeit des Lagerguts ist zu erkennen, dass die Größe der modernste Technologien zur Temperatur- und Feuchtig- Im Jahr 2020 lag der durchschnittliche In US-Selbstlagerzentren werden Die durchschnittliche Größe eines
Lagereinheiten stark variieren kann, sodass so gut wie jeder keitsregelung ein, um die teilweise sehr anspruchsvollen Mietpreis für nicht klimatisierte Lagerflächen über 170.000 Menschen beschäftigt. hochklassigen Selbstlagerzentrums in den
bei monatlich USD 1,25 pro sq ft USA liegt bei ca. 5.300 qm.
Lagerbedarf gedeckt werden kann: Die Kunden können Anforderungen der Kunden zu erfüllen. (USD 13,46 pro qm) und für klimatisierte
Self-Storage Einheiten mieten, die so klein wie ein Schrank Flächen bei USD 1,60 pro sq ft
(USD 17,22 pro qm).
sind (z. B. zur Weinlagerung) oder groß genug, um ein
Luxus-Wohnmobil aufzunehmen.TSO Adams Drive Self-Storage (Atlanta, Georgia)
56 T S O A C T I V E P R O P E RT Y I I I 57
Wer ist CubeSmart?
CubeSmart –
Zahlen und Fakten
TSO und CubeSmart Gut für die Umwelt
Insgesamt hat TSO bereits 16 Selbstlagerzentren entwickelt CubeSmart fördert ökologisch ausgerichtete und energie-
oder aktuell im Bau – viele davon mit CubeSmart. Weitere effiziente Immobilien, die sich positiv auf das Wohlbefinden
Self-Storages sind derzeit in Planung. Durch die enge der Kunden, Mitarbeiter und Gemeinden auswirken und
davon
1.260 520 740
Zusammenarbeit mit CubeSmart hat TSO Zugang zu gleichzeitig die Rentabilität verbessern. Seit CubeSmart
exklusivem und umfangreichem Datenmaterial, insbeson- 2014 ein papierloses Mietsystem eingeführt hat, konnte
dere zu den Standorten und den einzelnen Teilmärkten beispielsweise der Papierverbrauch um 82 % reduziert
sowie dem dazugehörigen Research. Mit CubeSmart kann werden.
TSO auch Innovationen umsetzen – beispielsweise das
von Dritten verwaltete Self-Storages
„No-Touch-Onboarding”. Hier erfolgen alle Vorgänge im Gemeinsam mit dem American Forests Global ReLeaf betriebene Self-Storages (2020) eigene Self-Storages (48,9 Mio. sq ft = 4,54 Mio. qm)
Zusammenhang mit der Vermietung und dem Einrichten der Program bietet CubeSmart Kunden die Möglichkeit, sich für
Selbstlagereinheiten über einen kontaktlosen und virtuellen das „Plant a Tree“-Programm zu entscheiden, wenn sie eine
Weg. TSO hat in den letzten zwei Jahren bereits mehrere Lagereinheit reservieren. Die Folge: Seit 2010 wurden etwa
Selbstlagerzentren aus den in Deutschland angebotenen 123.800 Bäume in Wiederaufforstungsprojekten in Florida,
Beteiligungen an CubeSmart direkt verkauft. Die Haltedauern Michigan, Minnesota und Virginia gepflanzt und somit etwa
lagen hier zwischen 19 und 34 Monaten. Für die Investoren 619 ha Lebensraum wiederhergestellt. über
135 % 8,3 Mrd. 3.000
wurden dabei stets Renditen im zweistelligen Bereich
erzielt. TSO als Entwicklungspartner schließt sich dieser Philoso-
phie an und verwendet beim Bau nach Möglichkeit recycel-
Ein starker Partner bare Rohstoffe und installiert zudem Geräte und Systeme,
CubeSmart, einer der größten Betreiber von Selbstlager- die die Energieeffizienz der Immobilien maximieren.
zentren in den USA, besitzt und betreibt landesweit mehr 5-Jahres-Dividendenwachstum Marktwert in USD Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter
als 1.250 Self-Storages, beschäftigt über 3.000 Mit-
arbeiterinnen und Mitarbeiter und bietet seinen mehr als
525.000 Kunden einen sogar preisgekrönten Kunden-
service. CubeSmart optimiert fortlaufend sein Angebot.
Über interne Umfragen und Bewertungen, die auf der
Website oder in sozialen Medien veröffentlicht werden, durchschnittlich
unter den
über
TOP 3 Gewinner
kennt CubeSmart die Kundenanforderungen sehr genau.
650
CubeSmart hat sich zum Ziel gesetzt, organisatorische
und logistische Herausforderungen im Bereich Self-Storage
zu vereinfachen – durch innovative Lösungen, ein hohes
5 mal Gewinner „Inside Self-Storage,
Serviceniveau und erstklassige Betreuung. Dieses Engage- der Anbieter und Betreiber Best of Business“,
ment prägt auch das Verhältnis zwischen CubeSmart Mieter pro Self-Storage von Self-Storages 7 mal Gewinner „Stevie Award (Gold)“
und TSO, sodass TSO Informationen aus erster Hand und
Echtzeitberichte zur Verfügung gestellt bekommt.58 T S O A C T I V E P R O P E RT Y I I I 59
Investitionsstandort
Südosten der USA60 T S O A C T I V E P R O P E RT Y I I I 61
Der Südosten der USA Bruttoinlandsprodukt (BIP) 2019,
in Bio. USD
Quelle: Weltbank, https://data.worldbank.org/, abgerufen am 2.2.2021
USA 21,433
Eurozone 13,356
China 14,343
Investitionsstandort: Südosten der USA Japan 5,082
Indien 2,869
21,433 Bio.
BIP USA
West
Virginia
Virginia
Kentucky
North Carolina
Tennessee
South
tiert, steht vor allem die Entwicklung Unternehmerfreundliches Klima warum sich der Südosten der USA
Arkansas Carolina der südöstlichen US-Bundesstaaten Gerade im Südosten der USA haben zum Zentrum der Automobilindustrie
Mississippi
Georgia bei der Betrachtung der Wirtschafts- sich viele Unternehmen aus den Be- entwickelt hat. Viele der Großen der
Alabama
kraft im Fokus. reichen Technologie und Produktion Branche sind hier vertreten: VW produ-
angesiedelt. Viele hoch qualifizierte ziert in Chattanooga, BMW in Spar-
Louisiana
Der Südosten der USA ist im nationa- Fachkräfte sowie niedrige Arbeits- und tanburg, Daimler in Alabama und KIA
len Durchschnitt seit Jahren die Region Betriebskosten locken Unternehmen Motors (das zu Hyundai gehört) seit
Florida
mit den höchsten Wachstumsraten. in den Südosten. Die Unternehmen 2009 direkt vor den Toren Atlantas. Auch
Dies gilt sowohl für die wirtschaftliche genießen in dieser Region Steuervor- Porsche, Siemens, Wacker Chemie und
Entwicklung als auch für das Bevölke- teile und profitieren von einer ausge- viele mittelständische deutsche Unter-
Die USA – eine starke Beeindruckendes Bevölkerungs- heute ca. 328 Mio. Einwohnern auf rungswachstum. zeichneten Infrastruktur. Ein Beispiel: nehmen haben, genauso wie namhafte
Wirtschaftsmacht wachstum ca. 423 Mio. im Jahr 2050.5 Derzeit Von Atlanta aus kann man innerhalb japanische Hersteller, darunter NGK
Die USA haben weltweit die höchste Von 1980 bis 2019 ist die Einwohner- wächst die US-Bevölkerung um mehr Selbst in Zeiten von Covid-19 verzeich- von vier Flugstunden rund 80 % aller Ceramics USA, Seiren North America,
Produktivität und die größte wirt- zahl der USA um mehr als 100 Mio. als drei Mio. Einwohner pro Jahr. nete die Region zahlreiche Unterneh- Amerikaner erreichen. Honda Aircraft Co., Teijin, Fujifilm und
schaftliche Leistungsfähigkeit. Dies Menschen gewachsen, mehr als die mensneugründungen und ein stetiges Bridgestone Americas, im Südosten
zeigt eindrucksvoll das Diagramm auf gesamte Einwohnerzahl Deutsch- Dabei verteilt sich die Einwohnerzahl Ansteigen der Zahl von Arbeitsplätzen. Zur hervorragenden Infrastruktur der der USA ihren Hauptsitz in Nordamerika
S. 61 mit Angaben der Weltbank, die lands – sprich von 226.542.199 auf allerdings nicht gleichmäßig über das Seit Jahren finden sich viele Bundes- Region gehört nicht nur Atlantas Flug- angesiedelt.
das Bruttoinlandsprodukt der weltweit 328.239.532 Einwohner.4 Land. Die großen Ballungsgebiete staaten aus dem Südosten auf den hafen, der größte Passagierflughafen
stärksten Wirtschaftsmächte auflistet. konzentrieren sich überwiegend im Top-Plätzen von CNBCs „America’s der Welt, sondern es zählen auch
Bereits daraus sind die vielfältigen Eine stetig steigende Einwohner- und Südosten der USA. Top States for Business“. Im Jahr 2019 einige der wichtigsten Häfen der USA
Möglichkeiten, die dieser Zielmarkt für Beschäftigtenzahl ist ein wichtiger belegte Virginia Platz 1, North Carolina dazu. Unter ihnen finden sich Savan-
Anleger in verschiedenste Wirtschafts- Faktor für ein langfristig nachhaltiges Platz 3, Georgia Platz 6, Florida Platz nah in Georgia, Virginia Ports in Virginia,
felder bietet, erkennbar. Wirtschaftswachstum. So prog- Der Südosten der USA ist eine 12 und Tennessee Platz 13 in diesem Charleston in South Carolina sowie
nostiziert das U.S. Census Bureau Wachstumsregion Ranking.6 Miami, Port Everglades und Jackson-
ein Bevölkerungswachstum von Da TSO im Südosten der USA inves- ville in Florida. Sie sind ein Grund,Endnoten 1 United States Census Bureau (https://www.census.gov) 2 https://www.bea.gov/sites/default/files/2021-06/qgdpstate0621.pdf 3 https://www.statista.com/statistics/1092326/number-self-storage-facilities-usa 4 https://www.census.gov/en.html 5 https://www.census.gov/content/dam/Census/library/working-papers/2009/demo/us-pop-proj-2000-2050/analytical-document09.pdf 6 https://www.cnbc.com/2019/07/10/americas-top-states-for-business-2019.html Stand der Veröffentlichung: September 2021
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