UniInstitutional European Real Estate - Halbjahresbericht zum 31.3.2022
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UniInstitutional European Real Estate Halbjahresbericht zum 31.3.2022
UniInstitutional European Real Estate auf einen Blick
Wertpapier-KennNr. 980 554 A1H9KC
ISIN DE0009805549 DE000A1H9KC2
Auflegungstermin 2.1.2004 1.7.2011
Kennzahlen zum 31.3.2022 Gesamt Anteilklasse Anteilklasse
UniInstitutional UniInstitutional
European Real European Real
Estate Estate FK
Fondsvermögen (netto) EUR 4.115,6 Mio. EUR 3.620,9 Mio. EUR 494,7 Mio.
Immobilienvermögen gesamt (brutto) 1 EUR 3.838,7 Mio.
• davon direkt gehalten EUR 2.487,9 Mio.
• davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten 2 EUR 1.350,8 Mio.
Anzahl direkt gehaltener Immobilien 36
Anzahl Immobilien-Gesellschaften 24 3
Gebundene Mittel (gesamt) 4 EUR 252,0 Mio.
Gesamtliquidität EUR 597,8 Mio.
Fremdfinanzierungsquote 8,5 %
Vermietungsquote nach Mietertrag (Stichtag) 96,3 %
Ausgabepreis EUR 49,71 EUR 49,32
Anteilwert (Rücknahmepreis) EUR 49,71 EUR 48,12
Sonstige Kennzahlen
Ankäufe 5 1
Verkäufe 5 16
Mittelaufkommen einschließlich Ertragsausgleich EUR 542,9 Mio. EUR 400,2 Mio. EUR 142,7 Mio.
1
Bestand inkl. Projekte zum Verkehrswert.
2
Zum anteiligen Verkehrswert.
3
Davon fünf Gesellschaften, die keine Immobilie halten.
4
Liquidität, die für geplante Objektankäufe, die nächste Ausschüttung und die laufende Bewirtschaftung sowie die gesetzliche Mindestliquidität von 5 % vorgehalten wird.
5
Bestandsübergang im Berichtszeitraum erfolgt. Siehe „Verzeichnis der An- und Verkäufe“, Seite 35. Inklusive Gründung / Auflösung von Immobilien-Gesellschaften.
6
Auflösung einer Immobilien-Gesellschaft.
Aus rechentechnischen Gründen können in Tabellen und bei Verweisen Rundungsdifferenzen zu
den sich mathematisch exakt ergebenden Werten (Geldeinheiten, Prozentangaben usw.) auftreten.
Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional European Real Estate / Halbjahresbericht zum 31. März 2022 2
Halbjahresbericht 1
des UniInstitutional European Real Estate
zum 31. März 2022
Inhalt
I Bericht der Geschäftsführung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
II Halbjahresbericht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
1 Tätigkeitsbericht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
1.1 Immobilien- und Kapitalmärkte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
1.2 Portfoliostrategie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
1.3 Immobilienaktivitäten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
1.4 Fondsvermögen (netto) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
1.5 Portfoliostruktur Immobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
1.6 Portfoliostruktur Liquidität . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
1.7 Portfoliostruktur Kredite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
1.8 Devisenkurssicherung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
1.9 Risikobericht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
2 Vermögensübersicht und Vermögensaufstellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
2.1 Vermögensübersicht / Zusammengefasste Vermögensaufstellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
2.2 Vermögensaufstellung Teil I /Immobilienverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
2.3 Verzeichnis der An- und Verkäufe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35
2.4 Vermögensaufstellung Teil II /Liquiditätsübersicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
2.5 Vermögensaufstellung Teil III /Sonstige Vermögensgegenstände,
Verbindlichkeiten und Rückstellungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
3 Aufstellung der während des Berichtszeitraums abgeschlossenen Geschäfte,
die nicht mehr Gegenstand der Vermögensaufstellung sind . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
4 Anhang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
III Sonstiges . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
1 Organe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
2 Investitionsstandorte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
Titelfoto: Rotterdam, Diergaardesingel 75, Weena 760 / 762,
„FIRST Rotterdam“ (Niederlande)
Die Aushändigung dieses Halbjahresberichts an neue Anleger erfolgt unter Beifügung des separaten Verkaufsprospektes.
1
Zeitraum 1.10.2021 – 31.3.2022
Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional European Real Estate / Halbjahresbericht zum 31. März 2022 3
I Bericht der Geschäftsführung
Sehr geehrte Anlegerin,
sehr geehrter Anleger,
der UniInstitutional European Real Estate hat das erste
Geschäftshalbjahr 2021 / 2022 mit einem wiederum
positiven Ergebnis abgeschlossen.
In einem konjunkturellen Umfeld, welches insbesondere
durch die auslaufende Corona-Pandemie und den Beginn
des Ukraine-Kriegs bestimmt war, zeigte der UniInstitutional
European Real Estate eine im Vergleich zu anderen Anlage
klassen geringe Wertschwankung. Die Stabilität auf der
Anlageseite bestätigt die hohe Attraktivität unseres für die
Zukunft gut aufgestellten Europa-Fonds.
Geschäftsführung Union Investment Real Estate GmbH,
v. li. n. re. Martin J. Brühl, Volker Noack, Dr. Michael Bütter (Vorsitzender),
Dr. Christoph Holzmann Per saldo ergibt sich für den Fonds im Berichtszeitraum ein
Netto-Mittelzufluss. Das Fondsvermögen (netto) des Ge-
samtfonds ist im ersten Geschäftshalbjahr gestiegen.
Regionale Portfoliostruktur
Die zukunftsorientierte Struktur des Fonds wurde im Be-
Anzahl direkt gehaltener Immobilien und Anzahl über 55 richtszeitraum durch den wirtschaftlichen Übergang einer
Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften gehaltener Landmark-Büroimmobilie in Brüssel (Belgien) ausgebaut.
Immobilien
Anzahl Ländermärkte 15 Zum Ende des ersten Geschäftshalbjahres 2021 / 2022 weist
• davon Anteil Europa (in %) 100,0 das Portfolio des UniInstitutional European Real Estate mit
seinen direkt gehaltenen Immobilien und Beteiligungen
an Immobilien-Gesellschaften eine breite Diversifikation
Veränderung des Fondsvermögens (in Mio. EUR) über verschiedene europäische Ländermärkte auf. Die Streu-
Anteilklassen UER und UER FK ung der Fondsimmobilien über die Hauptnutzungsarten
Büro, Einzelhandel, Hotel sowie Logistik soll das Portfolio-
4.000
risiko zusätzlich reduzieren.
3.500
Durch den Ankauf weiterer gut vermieteter Gewerbeimmo-
3.000 bilien sowie durch umfassende Vermietungsaktivitäten im
Immobilienbestand des Fonds soll die Vermietungsquote
2.500
+ 362 weiterhin auf hohem Niveau gehalten werden.
(+ 11 %)
2.000
3.621
3.259
1.500 Anlageerfolg im Zwölf-Monats-Vergleich (in %) 1
1.000 Zeitraum Anteilklasse UER UER FK
500 4 / 2021 – 3 / 2022 2,8 2,7
+ 136
495 359 4 / 2020 – 3 / 2021 2,8 2,6
(+ 38 %)
0
31.3.2022 Veränderung 30.9.2021
1
Berechnungsverfahren des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V.
(netto)
Anteilklasse UER Anteilklasse UER FK
Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional European Real Estate / Halbjahresbericht zum 31. März 2022 4
Im Berichtszeitraum sind mit steigender Impfquote und Transaktionen 1 nach Nutzungsarten
den milderen Krankheitsverläufen der Omikron-Variante
die im Zuge der globalen Corona-Pandemie erlassenen Ankäufe Anzahl
Restriktionen trotz steigender Inzidenzen immer weiter Büro 1
zurückgenommen worden. Gastronomie und Einzelhandel Gesamtinvestition in Mio. EUR 233,3
durften unter bestimmten Auflagen wieder öffnen und der
Tourismus wurde größtenteils wieder zugelassen. Allerdings
hat die Pandemie Trends, wie beispielsweise den Online- Verkäufe
handel oder das Arbeiten im Homeoffice, die sich bereits Im Berichtszeitraum haben keine Verkäufe stattgefunden.
vor dem Ausbruch des Virus abzeichneten, stark beschleu- Basierend auf anteiligem Kaufpreis und anteiligem Verkehrswert.
1
nigt. Für den Einzelhandels- und Hotelsektor war die Situa- Exklusive Gründung / Auflösung von Immobilien-Gesellschaften.
tion im bisherigen Pandemieverlauf besonders herausfor-
dernd, während sich der Büro-, Logistik- und Wohnimmo
bilienmarkt bisher weitestgehend stabil entwickelten. Hauptnutzungsarten 1 (in %)
58,4
60
Insgesamt befinden sich die Immobilienmärkte nach wie
vor in einer vergleichsweise robusten Position. Trotz ei- 50
nes leichten Anstiegs sind die Leerstände relativ niedrig.
Zusammen mit den moderaten Fertigstellungsvolumina 40
neuer Flächen bilden sie die Grundlage für eine weiterhin
stabile Entwicklung. Die insgesamt deutlich auslaufenden 30
Effekte der Pandemie sind aktuell vor allem individuell und
20,5
objektspezifisch zu managen. 20
10,9 10,2
Die Preise für Büro-Spitzenobjekte haben sich trotz der 10
Homeoffice-Diskussion im Berichtszeitraum sehr robust
gezeigt. Aktuell besonders gefragt sind hochwertige Büro- 0
objekte in den zentralen Lagen der Metropolen, die lang-
fristig an bonitätsstarke Nutzer vermietet sind. Ob und
wie viel Büroflächen durch Homeoffice-Konzepte wirklich
eingespart werden können, ist nicht genau zu beziffern. Büro Einzel- Hotel Logistik
Zumal die Zahl der Bürobeschäftigten auch unter Berück handel
sichtigung demografischer Entwicklungen künftig weiter 1
Basierend auf anteiligem Kaufpreis und anteiligem Verkehrswert.
steigen dürfte; Schätzungen zufolge um durchschnittlich
ca. 1 % pro Jahr bis 2030. Ein attraktives Büro wird auch
künftig für das Image und die Corporate Identity eines Vermietungsquote nach Mietertrag (in %)
Unternehmens unersetzbar bleiben, beispielsweise für
3,7
den Empfang von Geschäftskunden, oder wenn es darum
geht, junge Nachwuchskräfte zu gewinnen.
Im Einzelhandel wird sich die Zweiteilung des Marktes in
stationären und Onlinehandel noch eine Weile fortsetzen.
Aktuell ist eine deutliche Belebung der Frequenzen und
Umsätze zu beobachten, auch wenn sich der stationäre 96,3
Einzelhandel nach wie vor den Herausforderungen des zu-
nehmenden Onlinehandels stellen muss. Dauerhaft erfolg-
vermietet
leerstehend
Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional European Real Estate / Halbjahresbericht zum 31. März 2022 5
reich werden nur qualitativ hochwertige Shopping-Kon- er in anderen Krisen zu beobachten war, verhindert werden
zepte in Bestlagen mit Event-Charakter sein, die neben konnte. Die Pandemie hat zwei längerfristige Effekte auf den
dem klassischen Ladenbesatz Zusatzangebote wie bei- Wohnimmobilienmarkt: Auf der einen Seite steigt der Flä-
spielsweise moderne Gastronomiekonzepte oder digitale chenbedarf zusätzlich, da Arbeitnehmer, die seit Beginn der
Erlebniswelten bieten. Coronakrise die Möglichkeit haben, mehr im Homeoffice zu
arbeiten, sich auch zu Hause ein eigenes Büro wünschen. Auf
Unsere Immobilienfonds sind im Einzelhandelsbereich vor der anderen Seite besteht die Tendenz, die teuren Innen-
allem in marktdominante Shopping-Center investiert, also städte zu verlassen und in die Speckgürtel der Metropolen
in die größten und auch stärksten Einkaufszentren der je- zu ziehen. Am generellen Trend des Zuzugs in die Metropo-
weiligen Region. Mit diesen Top-Centern sind die Sonder- len wird sich aufgrund der Arbeitsplatzkonzentration in den
vermögen sehr gut aufgestellt, um von der sich beleben- Städten längerfristig nichts ändern – auch wenn er vielleicht
den Konsumnachfrage profitieren zu können. weniger dynamisch ausfällt als vor der Corona-Pandemie.
Mit ihren langen Mietverträgen gehören Hotels grund- Im Februar 2022 hat die dramatische Entwicklung des seit
sätzlich zu den Nutzungsarten, die in den Fonds für eine Langem schwelenden Russland-Ukraine-Konflikts hin zu
hohe und zuverlässige Ertragskraft sorgen. Durch die breite einem offenen Angriffskrieg viele Menschen und auch uns
Verteilung unserer Hotelportfolios über unterschiedliche in Sorge versetzt. Die humanitären und wirtschaftlichen
Hotelmarken, Pächter und Standorte ist zudem eine hohe Folgen sind zum aktuellen Zeitpunkt nicht absehbar. Da
Risikodiversifikation gegeben. Zwar hat die Branche deut- unsere Immobilienfonds allerdings weder in der Ukraine
lich unter den Beherbergungsverboten, Reisebeschränkun- noch in Russland investiert sind, ergeben sich keine unmit-
gen und abgesagten Messen gelitten, insgesamt verfügt telbar nachteiligen Effekte. Derzeit ist zudem davon aus-
die Mehrzahl der Hotels aber über sehr nachhaltige und zugehen, dass der Krieg regional begrenzt bleibt und der
effiziente Geschäftsmodelle. In puncto Kostenreduktion NATO-Bündnisfall nicht ausgelöst wird. Auch auf der Mie-
haben sich einige Hotelpächter gut aufgestellt, flexibel ge- terseite bestehen keine nennenswerten Ertragspositionen,
zeigt und konnten ihre Häuser auch auf stark gesunkenen die infolge von Sanktionen, beispielsweise gegen russische
Umsatzniveaus erfolgversprechend betreiben. Insbeson- Banken und Unternehmen, einem erhöhten Risiko ausge-
dere erfahrene Hotelpächter größerer Hotelketten haben setzt wären. Generell spielen russische Investoren sowie
sich als recht krisenfest erwiesen. Derzeit nimmt die Reise- russische Mieter eine äußerst untergeordnete Rolle auf
tätigkeit sowohl bei Geschäfts- als auch bei Privatreisen- den europäischen Immobilienmärkten.
den wieder zu.
Die mittel- bis langfristigen Auswirkungen auf die Welt-
Der Logistiksektor profitiert vom gestiegenen Flächenbe- wirtschaft, die Inflation und die weltweiten Immobilien-
darf einiger Händler des Nahversorgungssektors und einer märkte sind derzeit nur schwierig einzuschätzen. Auch
zunehmenden Tendenz zur Lagerhaltung aufgrund der in bleibt abzuwarten, inwiefern sich die steigenden Rohstoff-
der Pandemie deutlich gewordenen Anfälligkeit interna und Energiepreise auf die Baukosten und folglich auch auf
tionaler Lieferketten. Aus der steigenden Online-Durch- die Immobilienpreise bzw. -mieten niederschlagen werden.
dringungsrate und den zunehmenden Internetaktivitäten
stationärer Einzelhändler ergeben sich positive Nachfrage Insgesamt dürften sich unsere Immobilienfonds jedoch
impulse für Lager- und Distributionsflächen, insbesondere auch in dieser Phase der erhöhten Unsicherheit als stabiles
für moderne Logistikimmobilien sowie solche, die der Paket- Sachwertinvestment bewähren und ihre solide Entwicklung
zustellung an den Endkunden dienen. fortsetzen. Aufgrund der qualitativ hochwertigen und zu-
kunftsfähigen Objekte in guten bis sehr guten Lagen sind
Im Bereich Wohnen ergeben sich durch die Pandemie nur sehr unsere Immobilienfonds sehr gut für die künftigen Heraus-
moderate Auswirkungen, da es sich hierbei um ein krisenun- forderungen aufgestellt. Die Dynamik der aktuellen politi-
abhängiges Grundbedürfnis für jeden Bürger und jede Bür- schen und wirtschaftlichen Entwicklungen und deren po-
gerin handelt und durch umfangreiche staatliche Hilfsmaß- tenzielle Folgen für die Immobilienmärkte werden wir auch
nahmen ein deutlicher Anstieg der Arbeitslosenzahlen, wie weiterhin aufmerksam beobachten.
Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional European Real Estate / Halbjahresbericht zum 31. März 2022 6
Grundsätzlich ist das Portfolio des UniInstitutional European Konsums zu Jahresbeginn erwartet Union Investment dort
Real Estate für die Zukunft gut aufgestellt, um die aktuelle im Kalenderjahr 2022 ein Wirtschaftswachstum von 3,1 %
Marktphase vergleichsweise stabil durchlaufen zu können. und einen Anstieg des Preisniveaus um 7,3 %.
Wir werden Sie über die weitere Entwicklung unseres Son-
dervermögens informiert halten und danken Ihnen sehr Die Notenbanken werden den geldpolitischen Straffungs-
für Ihr geschätztes Vertrauen. pfad weiterverfolgen. Union Investment rechnet mit fünf
weiteren Zinserhöhungen der US-Notenbank Fed bis Ende
Über die Entwicklung des UniInstitutional European Real des Jahres und dem Beginn ihres Bilanzabbaus im Sommer.
Estate in der ersten Hälfte des Geschäftsjahres 2021 / 2022 Auch die Europäische Zentralbank (EZB) wird weiterhin den
werden wir Sie im Folgenden informieren. Normalisierungspfad gehen, solange die Wirtschaft auf
Wachstumskurs und die Finanzstabilität gewahrt bleiben.
Mit einem Ende der Anleiheankäufe ist im September 2022
Ausblick zu rechnen sowie mit einem ersten Zinsschritt zum Ende
des Kalenderjahres.
Zins- und Devisenkursentwicklungen
In Anbetracht der großen Unsicherheit aufgrund der welt- Die Kapitalmärkte sind nach dem ersten Schock des Kriegs-
politischen Lage ist der Ausblick für das wirtschaftliche ausbruchs bald wieder zur Tagesordnung übergegangen und
Umfeld und die Kapitalmärkte schwieriger als sonst und richten aufgrund der geringen Änderungen bei den Kampf-
kann je nach Entwicklung im Ukraine-Krieg deutlichen Än- handlungen den Blick bereits wieder über den Ukraine-Krieg
derungen unterliegen. Die Wahrscheinlichkeit systemischer hinaus. So sollte sich an den Anleihenmärkten aufgrund
Risiken oder einer weiteren, möglicherweise sogar unbe- der Leitzinsanhebungen der Notenbanken der Trend zu
absichtigten militärischen Eskalation ist zwar eher gering, höheren Renditen weiter fortsetzen, sich aber im weiteren
aber nicht völlig ausgeschlossen. Langfristig zeichnet sich Jahresverlauf 2022 abschwächen.
eine Verhärtung und Verfestigung des Konflikts zwischen
Russland und dem Westen ab, sowohl auf wirtschaftlicher Nachhaltigkeit
als auch auf sicherheitspolitischer Ebene. Je länger die Aus- Mit dem Klimaschutzplan 2050 der Bundesregierung aus
einandersetzungen andauern und die Sanktionen aufrecht- dem Jahr 2016, dem „Action Plan on Sustainable Finance“
erhalten werden, desto größer dürften die Auswirkungen der EU-Kommission von 2018 und dem auf der UN-Klima-
auf das Wirtschaftswachstum sein. Das gilt vor allem in den konferenz 2018 in Kattowitz verabschiedeten Regelwerk
Volkswirtschaften der direkt betroffenen Konfliktparteien, zur Umsetzung der nationalen Klimaschutzziele wurden
aber aufgrund der starken Abhängigkeit von russischen wegweisende politische Entscheidungen zum Schutz des
Energierohstoffen und der wirtschaftlichen Vernetzung Klimas auf den Weg gebracht. Auch die Immobilienbran-
auch in Europa. che steht mit ihrem sehr hohen Ressourcenverbrauch und
Emissionspotenzial in der Verantwortung, das ambitionierte
Für den Euro-Raum rechnen die Volkswirte von Union Invest Ziel der weitgehenden „Klimaneutralität“ bis zum Jahr 2050
ment daher für das Jahr 2022 mit einem Wachstum von 2,8 % zu erreichen. Nachhaltigkeit ist somit nicht länger eine frei-
und einer Inflation von 6,4 %. Letztere dürfte im Kalender- willige Entscheidung – sie ist essenzieller Bestandteil für
jahr 2023 wieder auf 2,4 % zurückfallen. Diese Prognosen jede langfristige Strategie.
gehen davon aus, dass sich der Krieg nicht auf andere Län-
der ausweitet und der NATO-Bündnisfall nicht eintritt. Sie Union Investment integriert nachhaltiges Handeln bereits
beruhen außerdem auf der Annahme, dass die Energielie- seit 15 Jahren in ihr Asset Management. Dabei wurden
ferungen Russlands – insbesondere die Gaslieferungen nach Managementsysteme an Standards ausgerichtet, die im
Europa – überwiegend weitergehen und der Ölpreis im Leitfaden „Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft –
weiteren Jahresverlauf wieder sukzessive in den Bereich Kodex, Berichte und Compliance“ des ZIA Zentraler Immo-
zwischen 90 und 100 US-Dollar pro Fass fällt. Für die USA bilien Ausschuss e.V. festgelegt sind. Zudem hat Union Invest-
sind die Auswirkungen geringer. Aufgrund des starken ment als Unterzeichnerin der „United Nations Principles
Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional European Real Estate / Halbjahresbericht zum 31. März 2022 7
for Responsible Investment“ (UN PRI) wesentliche Grund- Für die Umsetzung entwickelte Union Investment eigene
sätze für verantwortungsbewusstes Wirtschaften im Rah- Instrumente, die sowohl auf Gebäude- als auch auf Port
men einer „Leitlinie für verantwortliches Investieren“ (VI) folioebene angewendet werden. Seit vielen Jahren ist Union
in ihrem Handeln verankert. Die Zukunftsfähigkeit des Im- Investment nach dem internationalen Standard DIN EN
mobilienportfolios ist der Grundbaustein für das wichtigste ISO 14001 zertifiziert. Im Rahmen dieses Umweltmanage-
Ziel des Fondsmanagements: Das Vermögen der Anlege- mentsystems werden Nachhaltigkeitsprozesse qualitäts
rinnen und Anleger verantwortungsvoll zu verwalten und gesichert und deren Fortschritt überwacht. Mehr über die
zu vermehren. Dafür hat Union Investment ihre Nachhaltig- Nachhaltigkeitsstrategie von Union Investment im Immo-
keitsstrategie implementiert und schreibt diese laufend bilienbereich erfahren interessierte Anleger und Anlege-
fort. rinnen unter www.managetogreen.de.
Hamburg, im Mai 2022
Union Investment Real Estate GmbH
Die Geschäftsführung
Dr. Michael Bütter
(Vorsitzender)
Martin J. Brühl Dr. Christoph Holzmann Volker Noack
Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional European Real Estate / Halbjahresbericht zum 31. März 2022 8
II Halbjahresbericht
1 Tätigkeitsbericht
1.1 Immobilien- und Kapitalmärkte triert. Das europaweite Leerstandsniveau ist trotz des all-
gemeinen Anstiegs im historischen Kontext weiterhin als
Die internationalen Immobilienmärkte standen insbeson- moderat zu bewerten. Demzufolge konnten in den zentra-
dere im ersten Halbjahr 2021 noch unter dem Einfluss der len Lagen im Jahr 2021 mehrheitlich steigende Spitzenmie-
Corona-Pandemie. Mit dem Voranschreiten der Impfkam- ten beobachtet werden. Im Schnitt über diese Bürometro-
pagnen und den Lockerungen der Einschränkungen des polen betrug das Mietpreiswachstum 2,0 %.
wirtschaftlichen und sozialen Lebens ließ sich aber in der
zweiten Jahreshälfte eine Belebung der Immobilien-Invest- In Amsterdam, Helsinki und Prag zeigte sich das Mietpreis-
mentmärkte beobachten. Am Ende des Jahres 2021 lag wachstum mit Werten zwischen 5,6 % und 9,1 % im Zwölf-
das globale Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien Monats-Vergleich besonders stark. Leicht sinkende Mieten
bei EUR 758,6 Mrd., womit auf Jahressicht ein Anstieg des wurden unter den zwölf Top-Standorten lediglich in Lissa-
Transaktionsvolumens um 42,4 % registriert wurde. Mit bon und Paris registriert.
diesem Ergebnis lag das weltweite Transaktionsvolumen
sogar 3,3 % über dem Wert des Jahres 2019. Deutsche Büromärkte
Die Corona-Maßnahmen belasteten die Vermietungsak
Europäische Büromärkte tivität in Deutschland noch bis zum Ende des ersten Quar-
In den meisten europäischen Ländern endeten die schwer- tals 2021, im weiteren Jahresverlauf konnte dann eine
wiegendsten coronabedingten Beschränkungen in den spürbare Erholung festgestellt werden. Nach Angaben von
ersten Monaten des Jahres 2021. Vor diesem Hintergrund Jones Lang LaSalle war die rollierende Zwölf-Monats-Ver-
stieg auch die Büroflächennachfrage auf den europäischen mietungsleistung im vierten Quartal 2021 rund 12 % hö-
Vermietungsmärkten wieder spürbar an. Zum Jahresende her als im Vorquartal. Auf Jahressicht stieg die durchschnitt-
lag die Vermietungsleistung im Durchschnitt über die zwölf liche Leerstandsrate der fünf dargestellten Bürometropolen
wichtigsten europäischen Bürostandorte bei ca. 438.000 m² zwar dennoch um 110 Basispunkte auf 5,5 %, die Geschwin-
und damit deutliche 21,0 % über dem Vorjahreswert, auch digkeit des Leerstandsanstiegs hat sich aber zuletzt stark
wenn der Zehn-Jahres-Durchschnitt der europäischen Ver- verlangsamt. Sowohl im historischen als auch im interna
mietungsleistung noch verfehlt wurde. Die durchschnitt tionalen Vergleich ist dies noch immer ein niedriger Wert.
liche Leerstandsrate über die wichtigsten Bürozentren lag Aufgrund dieser – trotz Coronakrise – nach wie vor ange-
zum Jahresende 2021 bei 9,1 %. Dies entsprach zwar im spannten Angebotssituation in den besten Bürolagen sind
Jahresvergleich einem Anstieg um 110 Basispunkte, der die Mieten im Jahresvergleich durchschnittlich um rund
Anstieg der Leerstandsquote in der zweiten Jahreshälfte 1,8 % gestiegen. In Düsseldorf zeigten sich die Mieten sta-
hat sich allerdings deutlich verlangsamt. Insbesondere im bil, während in Berlin, Frankfurt / Main, Hamburg und
vierten Quartal 2021 wurden in einigen europäischen Bü- München Mietpreisanstiege zwischen 1,6 % und 2,6 %
rometropolen bereits wieder sinkende Leerstände regis verzeichnet werden konnten.
Spitzenmietpreisentwicklung 1 für Büroflächen
130
115
100
85
70
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Index Europa Index Deutschland
Quellen: Jones Lang LaSalle, Property Market Analysis, eigene Berechnungen.
1
Index-Basisjahr 2000.
Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional European Real Estate / Halbjahresbericht zum 31. März 2022 9
Europäische und deutsche Einzelhandelsmärkte Büroleerstandsquoten wesentlicher
Im Jahresverlauf 2021 waren die Auswirkungen der Corona- Investitionsstandorte des UniInstitutional
Pandemie auf die europäischen Einzelhandelsmärkte deut- European Real Estate (in %)
lich zu spüren. Da es in den meisten Ländern Lockdowns
gab, sanken Kundenfrequenzen und Umsätze zeitweilig,
Helsinki
insbesondere zu Beginn und am Ende des Jahres 2021.
Von der Pandemie profitiert hat hingegen der Lebensmittel
Warschau
einzelhandel, der seine Umsätze während der Lockdowns
deutlich steigern konnte. Ebenfalls spürbar höhere Um-
sätze verzeichnete der Onlinehandel. Nachdem die Mieten Stockholm
zunächst noch nachgaben, waren in der zweiten Jahres-
hälfte vermehrt Stabilisierungstendenzen zu beobachten. Barcelona
Die Auswirkungen der Coronakrise waren auch auf den Brüssel
deutschen Einzelhandelsmärkten deutlich spürbar. Vor
dem Hintergrund der Lockdowns gaben die Spitzenmieten Frankfurt / Main
in allen großen Metropolen im ersten Quartal 2021 leicht
nach, zeigten sich dann aber im weiteren Jahresverlauf Paris
stabil. Profitiert von der Pandemie haben wie im übrigen
Europa der Lebensmittel- und der Onlinehandel. Amsterdam
Europäische und deutsche Hotelmärkte Hamburg
Nahezu alle europäischen Hotelstandorte verzeichneten
im Jahr 2021 deutlich höhere Buchungszahlen und Über- Stuttgart
nachtungen als im Vorjahr. Insbesondere die touristische
Nachfrage in der Sommerferiensaison stieg vielerorts nach 0 5 10 15
dem Auslaufen der gravierendsten Reisebeschränkungen
2020 2021
spürbar an. Somit wurde beim durchschnittlichen Zimmer-
Quellen: Jones Lang LaSalle, Property Market Analysis.
erlös (RevPAR) über die fünf wichtigen Metropolen Amster-
dam, London, Paris, Warschau und Wien im Jahresvergleich
ein Plus von 43,6 % registriert. Trotz dieses positiven Trends
blieben die Hotelauslastungen und Zimmererlöse noch im- Immobilien-Investitionsmärkte
mer deutlich unterhalb des Vorkrisenniveaus. Mit Wegfall Die gewerblichen Immobilien-Investitionsmärkte wurden
weiterer pandemiebedingter Beschränkungen dürfte sich im Jahr 2021 weiterhin von der Corona-Pandemie beein-
der Erholungstrend bei den Hotelauslastungen und Zimmer- flusst. Allerdings ließ sich insbesondere seit der Jahresmitte
erlösen im Jahresverlauf 2022 weiter fortsetzen. 2021 vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen Erholung
sowie der Lockerungen der Einschränkungen des wirtschaft
Im Jahr 2021 verzeichneten die deutschen Hotelmärkte lichen und sozialen Lebens eine Belebung der Immobilien-
eine uneinheitliche Entwicklung. In Berlin, Hamburg Investitionsmärkte beobachten. Im Jahr 2021 lag das glo-
und München sind die durchschnittlichen Zimmererlöse bale gewerbliche Transaktionsvolumen bei EUR 758,6 Mrd.
(RevPAR) gegenüber dem Vorjahr gestiegen, während sie und somit 42,4 % über dem Wert des Jahres 2020. Mit die-
in Düsseldorf und Frankfurt / Main zurückgingen. Im Mittel sem Ergebnis lag das weltweite Transaktionsvolumen so-
über die fünf wichtigsten deutschen Standorte belief sich gar 3,3 % über dem Wert des Jahres 2019.
der Zimmererlös auf EUR 23,50 und lag damit in etwa auf
dem schwachen Niveau des Vorjahres. Sowohl die Auslas- In Europa lag das Transaktionsvolumen für Gewerbeimmo-
tungsraten als auch die Zimmererlöse blieben damit auch bilien im Jahr 2021 bei EUR 257,3 Mrd., womit es gegen-
im Jahr 2021 flächendeckend deutlich unterhalb des Vor- über dem Jahr 2020 um 26,1 % gestiegen ist. In Deutsch-
krisenniveaus von 2019. Die hohen Auslastungsraten eini- land wurden im Jahr 2021 Gewerbeimmobilien im Wert
ger Hotels in den weniger durch Corona-Maßnahmen be- von EUR 56,6 Mrd. gehandelt. Damit machte das Transakti-
einträchtigten zurückliegenden Sommermonaten zeigen onsvolumen für Gewerbeimmobilien mehr als ein Fünftel
allerdings, dass Hotels bei einer Normalisierung der Rah- des gesamten europäischen Handelsvolumens aus. Im Ver-
menbedingungen zügig wieder profitabel betrieben wer- gleich zum Jahr 2020 stieg das Transaktionsvolumen in
den können. Deutschland um 14,7 %.
Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional European Real Estate / Halbjahresbericht zum 31. März 2022 10Ausblick 1.2 Portfoliostrategie
Trotz der Coronakrise zeigten sich die Immobilienpreise im
Jahr 2021 vielerorts stabil. Vor dem Hintergrund der Impf- Der UniInstitutional European Real Estate ist ein breit di-
fortschritte, der milderen Krankheitsverläufe der Omikron- versifizierter institutioneller Immobilien-Publikumsfonds
Variante sowie der prognostizierten konjunkturellen Erho- mit Fokus auf europäischen Gewerbeimmobilien.
lung dürfte auf den Immobilienmärkten zukünftig teilweise
wieder ein leichtes Mietpreiswachstum zu beobachten sein. Der Fonds weist eine ebenso ausgewogene wie risikoarme
Streuung nach Regionen, Nutzungsarten und Mietern auf.
Geld- und Kapitalmarkt Zur Vermeidung von größeren Länderrisiken wurde eine
Im Berichtszeitraum stiegen sowohl in der Euro-Zone als maximale Anlagegrenze für einzelne Länder bestimmt. In Ab-
auch in den USA die Renditen an den Staatsanleihen- hängigkeit der Verfügbarkeit stehen für den UniInstitutional
märkten deutlich an. Durch die Aussicht auf umfangreiche European Real Estate vermietete Büroobjekte im Fokus der
US-Konjunkturprogramme sowie Fortschritte bei der Corona- Akquisitionstätigkeiten. Darüber hinaus soll das Portfolio
Bekämpfung zogen die Inflationserwartungen an. Investo- durch die Beimischung von Einzelhandels-, Hotel- und Lo-
ren erwarteten eine umfassende wirtschaftliche Erholung. gistikimmobilien sowie in geringerem Umfang auch durch
In den vergangenen Monaten nahm die Inflation in beiden Ankäufe im Segment Wohnen weiter diversifiziert werden.
Wirtschaftsräumen dann auch deutlich zu, in erster Linie Vor allem in den Segmenten Einzelhandel und Hotel waren
getrieben von den Energiepreisen. Die US-Notenbank Fed in den vergangenen Monaten Mietzugeständnisse oder
verfolgte die Entwicklung lange geduldig, bis sie im März auch Stundungen notwendig, sodass weitere Investitionen
2022 mit einer ersten Zinserhöhung um 0,25 % schließlich in diesen Nutzungsarten zukünftig ausschließlich mit attrak-
ein klares Signal für den Beginn des Zinserhöhungszyklus tiven Chance-Risiko-Verhältnissen realisiert werden.
sendete. Die Beendigung der Anleiheankäufe und die An-
kündigung eines Bilanzabbaus waren weitere Punkte ihrer Die Investitionsentscheidungen des Managements fokus-
geänderten Geldpolitik. sieren sich auf die Erzielung von Ordentlichen Mieterträgen.
Zur Gewährleistung eines stetigen Mietertrages stehen Ob-
Der Krieg in der Ukraine unterstützte die Kurse sicherer jekte mit vornehmlich bonitätsstarken Mietvertragspartnern
US-Staatsanleihen nur kurzzeitig, bevor die vor allem durch und möglichst langfristigen Mietvertragslaufzeiten im Fo-
steigende Energiekosten ausgelöste Preisentwicklung zu- kus. Um eine gewisse Flexibilität im Ankauf zu ermöglichen,
sammen mit den gestiegenen Inflationserwartungen zu kann auch in spekulative Projektentwicklungen oder Ob-
spürbaren Verlusten führte. Die Rendite zehnjähriger US- jekte mit Wertsteigerungspotenzialen investiert werden.
Schatzanweisungen erhöhte sich von 1,5 % auf 2,3 %. Am
Gesamtmarkt kam es gemessen am JP Morgan US Global Die Corona-Auswirkungen konnten im Bestandsportfolio
Bond Index im Berichtshalbjahr zu Einbußen in Höhe von bisher ohne größere Performancerückgänge kompensiert
5,0 %. werden. Wir werden versuchen, diesen Managementansatz
auch in den nächsten Monaten weiterzuverfolgen. Auf Ge-
Europäische Staatsanleihen zeigten im Trend eine parallele samtportfolioebene sollte der Fonds durch seine hohe Ver-
Entwicklung zu ihren US-Pendants. Die gesamte Kurve der mietungsquote und seinen hohen Diversifizierungsgrad in
Bundesanleihen verzeichnete einen Renditeanstieg, der im der Lage sein, eine überwiegend stabile Ertragssituation
Laufzeitbereich von fünf bis zehn Jahren mit bis zu 1,1 % abzubilden.
am stärksten ausfiel. Die Europäische Zentralbank (EZB)
verkündete, das in der Corona-Pandemie aufgelegte Not- Maßnahmen zur Bestandsoptimierung und qualitativen
fall-Anleihekaufprogramm PEPP im dritten Quartal 2022 ein- Weiterentwicklung des Immobilienportfolios sollen zu ei-
zustellen. Die Renditeentwicklung verlief in den Peripherie ner nachhaltigen Stärkung des Portfolios beitragen.
ländern parallel zu den Bundesanleihen. Staatsanleihen aus
dem Euro-Raum verloren gemessen am iBoxx Euro Sovereign Der UniInstitutional European Real Estate hat sich in vergan-
Index 5,8 %. genen Krisen immer als sehr stabil bewiesen und ist robust
aufgestellt auch in die Coronakrise gegangen.
Anleihen mit Renditeaufschlag kamen zuletzt vor dem Hin-
tergrund des russischen Einmarsches in die Ukraine und Weiterhin bleibt eine möglichst geringe Volatilität und
der nach oben gerichteten Zinsbewegung deutlich unter ein attraktives Performanceniveau im Fokus des aktiven
Druck. Entsprechend verloren Euro-Unternehmensanlei- Fondsmanagements. Wir sind der Überzeugung, dass der
hen des ICE BofA Merrill Lynch Euro Corporate Index 5,9 %. UniInstitutional European Real Estate in Ihrer Vermögens-
anlage einen festen und verlässlichen Baustein der ge-
werblichen Immobilienallokation abbilden kann.
Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional European Real Estate / Halbjahresbericht zum 31. März 2022 111.3 Immobilienaktivitäten Skyline der belgischen Hauptstadt. Das Bürogebäude liegt
strategisch günstig an der inneren Ringstraße, direkt an
Nähere Informationen zu den Immobilienentwicklungen der Kreuzung der drei Hauptbezirke im Geschäftszentrum
und den An- und Verkäufen können den Tabellen „Immo- von Brüssel mit sehr guter öffentlicher Verkehrsanbindung.
bilienentwicklungen“ (siehe unten) sowie „Verzeichnis der Der Astro Tower ist bis September 2042 vollständig an
An- und Verkäufe“ (siehe Seite 35) entnommen werden. Actiris, eine staatliche Arbeitsvermittlung, vermietet.
Immobilienentwicklungen Verkäufe
Der UniInstitutional European Real Estate hat aktuell zwei Im Berichtszeitraum wurden keine Immobilien verkauft.
Immobilienentwicklungen im Portfolio. In Brüssel (Belgien)
wird eine Büroimmobilie nach Auszug des Hauptmieters Vermietungssituation
modernisiert. Im Zuge der Sanierungsarbeiten wird das Ziel des Fondsmanagements ist es, die Vermietungsquote,
Gebäude entkernt und erweitert. Zudem wird für das Ge- ausgehend von dem hohen Niveau, weiter zu stabilisieren
bäude das Nachhaltigkeitszertifikat BREEAM „Excellent“ und noch zu steigern. Um dieses Ziel zu erreichen, werden
angestrebt. In Dublin (Irland) entsteht ein Hotel in den bei Vermietungen marktübliche Mietanreize wie mietfreie
Docklands, das bereits für 25 Jahre vermietet ist. Zeiten und Ausbaukostenzuschüsse für die Mieter gewährt.
Dieser Aufwand belastet kurzfristig die Ertragslage des
Ankäufe Fonds, sichert jedoch mittel- bis langfristig die Ausschüt-
Im Berichtszeitraum wurde mit dem Astro Tower ein 34- tungsbasis durch Erwirtschaftung von Ordentlichen Miet
geschossiges Landmark-Bürogebäude in Brüssel (Belgien) erträgen.
erworben. Mit einer Höhe von 107 Metern prägt er die
Immobilienentwicklungen
Lfd. Projekt Objektbeschreibung Haupt- Erwerbs Kaufpreis / Wirtschaft- Geplante Fuß-
Nr. nutzungs- datum Verkehrs- liche Betei- Fertig note
art 1 wert in ligungs- stellung (I)
Mio. EUR 2 quote in %
42 Brüssel, „Le Président“ 7gesch. Büro- und Geschäfts- Büro 12/2004 13,9 99,99 Q3/2023 I
gebäude, 4 Untergeschosse,
3 Staffelgeschosse
57 Dublin, „Premier Inn Hotel“ 8gesch. Hotelgebäude, Hotel 6/2021 15,3 100,00 Q3/2023 I
1 Technikgeschoss
Geplanter größter Mietanteil des gesamten Mietertrages der Immobilie.
1
Beim Ankauf einer direkt gehaltenen Immobilie oder einer Immobilie, die über eine Immobilien-Gesellschaft gehalten wird, wird bei Erwerb und danach nicht länger als drei Monate
2
der Kaufpreis anstelle des Mittelwertes der Verkehrswerte der externen Bewerter ausgewiesen. Bei im Bau befindlichen Objekten, die nach Baufortschritt bezahlt werden, wird der
Verkehrswert gemäß Bautenstand angegeben. Die Angaben bei über Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien werden zu 100 % und nicht nach Beteiligungsgrad ausgewiesen.
I Immobilie wird über eine Immobilien-Gesellschaft gehalten.
Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional European Real Estate / Halbjahresbericht zum 31. März 2022 12Immobilienaktivitäten ohne Nutzen-Lasten-Übergang
Projekt / Objekt / Immobilien-Gesellschaft Hauptnutzungsart 1 Beurkundungs- Voraussichtlicher
datum wirtschaftlicher Übergang
Ankäufe / Gründungen
Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Euro-Währung
„Uni Immo Ireland IV ICAV“, Dublin — — —
Newbridge, „Primark Logistik“ 2 Logistik 1/2022 1.4.2022
Verkäufe / Auflösungen
Es fanden keine Verkäufe / Auflösungen ohne Nutzen-Lasten-Übergang statt.
1
Größter Mietanteil des gesamten Mietertrages der Immobilie.
2
Projekt.
Größte Vermietungserfolge (in m2)
Objekt Nutzfläche in m2
Barcelona, „Torre Diagonal Litoral B-3“ 12.487
Hamburg, „Falkenried Piazza“ 3.777
Espoo, „Alberga A“ 3.387
Eindhoven, „Aeroplaza“ 3.176
Rotterdam, „FIRST Rotterdam“ 3.124
Weitere Vermietungserfolge 11.627
Gesamt 37.578
Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional European Real Estate / Halbjahresbericht zum 31. März 2022 131.4 Fondsvermögen (netto)
Veränderung des Fondsvermögens (in Mio. EUR) Veränderung der Anzahl umlaufender Anteile (Stück)
Anteilklassen UER und UER FK Anteilklassen UER und UER FK
4.000 80 Mio.
3.620,9 72.841.288
3.500 3.259,0 70 Mio. 64.766.207
3.000 60 Mio. + –
8.075.141 60
+ 361,9
2.500 50 Mio.
(+ 11,1 %)
2.000 40 Mio.
1.500 30 Mio.
+ 136,0
(+ 37,9 %) + –
1.000 20 Mio. 2.957.096 34.893
494,7 10.281.880
500 358,7 10 Mio. 7.359.677
0 0
31.3.2022 Veränderung 30.9.2021 31.3.2022 aus- zurück 30.9.2021
gegebene genommene
Anteilklasse UER Anteilklasse UER Anteile Anteile
Anteilklasse UER FK Anteilklasse UER FK
Netto-Mittelaufkommen (in Mio. EUR) Wiederanlage aus Ausschüttung (in Mio. EUR)
Anteilklassen UER und UER FK Anteilklassen UER und UER FK
450 100
400,2 400,2
400 84,2
80
350
0,0 (0 %)
300
60
250
– 0,0
200
40
144,4 142,7 0,0 (0 %)
150 – 1,7
100
20
9,2
50
0 0
ausgegebene zurückgenommene Netto- Ausschüttung Wiederanlage Ausschüttung
Anteile Anteile Mittelzufluss 15.11.2021 15.11.2021
Anteilklasse UER Anteilklasse UER FK Anteilklasse UER Anteilklasse UER FK
Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional European Real Estate / Halbjahresbericht zum 31. März 2022 141.5 Portfoliostruktur Immobilien Aufteilung der Verkehrswerte nach Größenklassen 1 (in %)
Nutzfläche und Vermietungsquote größer EUR 200 Mio.
3 Objekte
Nutzflächenbestand der direkt sowie über 1.191.622
Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien EUR 150 bis 200 Mio.
(jeweils anteilig) (in m2) 1 Objekt
Vermietungsquote nach Mietertrag (in %) 96,3 EUR 100 bis 150 Mio.
6 Objekte
EUR 50 bis 100 Mio.
Verhältnis Projektentwicklungen zum fertigen 21 Objekte
Objektbestand
EUR 25 bis 50 Mio.
2 13 Objekte
EUR 10 bis 25 Mio.
9 Objekte
bis EUR 10 Mio.
0 Objekte
0 10 20 30 40 50
53
Fertiger Bestand, keine Projekte, inklusive über Immobilien-Gesellschaften gehaltene
1
Immobilien und Grundstücke zum anteiligen Verkehrswert. Die Zuordnung der über
Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien in die entsprechende Größenklasse
erfolgt anhand ihres Gesamtverkehrswertes. Bei der Berechnung der prozentualen
Verteilung im Portfolio wird nur der im Eigentum des Fonds stehende jeweilige Betei-
ligungsgrad herangezogen.
Anzahl fertige Immobilien, inkl. über Immobilien-
Gesellschaften gehaltene Grundstücke.
Anzahl Immobilien im Bau
Durchschnittswerte
Durchschnittswert der fertigen Objekte (in Mio. EUR) 1 71,7
Durchschnittswert je m2 Nutzfläche der fertigen 3.192,2
Objekte (in EUR) 1
1
I nkl. durch Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien zum anteiligen Verkehrswert.
Direkt gehaltene Objekte und über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Objekte 1
3.838.696.111
2.487.884.652
1.350.811.459
36 19 55
Immobilienvermögen Immobilienvermögen Immobilienvermögen gesamt
direkt gehaltene Objekte über Immobilien-Gesellschaften
gehaltene Objekte
in EUR Anzahl
Inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Grundstücke.
1
Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional European Real Estate / Halbjahresbericht zum 31. März 2022 15Aufteilung der Verkehrswerte Bei nachfolgenden Immobilien haben sich im Laufe des
nach Art der Nutzung 1 (in %) Berichtszeitraums folgende Änderungen ergeben:
10,2
Eindhoven, „Aeroplaza“
Bei diesem Objekt verringerte sich die Gesamtnutzfläche
durch Umnutzung von Bürofläche in Allgemeinfläche um
181 m2.
10,9
Saarbrücken, „Europa-Galerie“
58,4 Bei diesem Objekt verringerte sich die Gesamtnutzfläche
aufgrund von notwendigen Flächenkorrekturen durch
20,5 den Property Manager um 291 m2.
Geografische Aufteilung der Verkehrswerte 1
Büro Hotel
Einzelhandel Logistik Region/Land Verkehrs- Verkehrs-
werte werte
in Mio. EUR in %
Immobilienvermögen (brutto) in EUR
Berlin 84,5 2,2
Büro 2.241,5 Mio.
Hamburg 204,7 5,3
Einzelhandel 787,5 Mio.
Rhein-Main 349,2 9,1
Hotel 418,5 Mio.
Rhein-Ruhr 42,0 1,1
Logistik 391,2 Mio.
Stuttgart 93,3 2,4
Gesamt 3.838,7 Mio.
Sonstige deutsche Städte 490,5 12,8
Bestand inkl. Projekte zum Verkehrswert und über Immobilien-Gesellschaften
1
gehaltene Immobilien und Grundstücke zum anteiligen Verkehrswert. Deutschland gesamt 1.264,2 32,9
Belgien 298,3 7,8
Dänemark 24,6 0,6
Aufteilung der Verkehrswerte nach wirtschaftlicher
Finnland 83,0 2,2
Altersstruktur (in %)
Frankreich 388,1 10,1
älter als 20 Jahre Großbritannien 277,2 7,2
(2001 und früher)
Irland 46,1 1,2
16 bis 20 Jahre Italien 136,8 3,6
(2006 bis 2002)
Luxemburg 172,4 4,5
11 bis 15 Jahre Niederlande 385,1 10,0
(2011 bis 2007)
Österreich 60,0 1,6
6 bis 10 Jahre Polen 334,2 8,7
(2016 bis 2012)
Schweden 204,9 5,3
bis 5 Jahre Schweiz 63,6 1,7
(2017 und später)
Spanien 100,2 2,6
0 10 20 30 40
Ausland gesamt 2.574,5 67,1
Objektalter gemäß Verkehrswertgutachten 1
Zeitraum nach letztem Umbau gemäß „Vermögensaufstellung Teil I“ 2 Immobilienvermögen gesamt (brutto) 3.838,7 100,0
1
Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene
Bestand inkl. Projekte zum Verkehrswert und über Immobilien-Gesellschaften
1
Immobilien zum anteiligen Verkehrswert.
gehaltene Immobilien zum anteiligen Verkehrswert.
2
Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene
Immobilien zum anteiligen Verkehrswert (ohne Immobilien-Gesellschaften, die
ausschließlich Grundstücke halten).
Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional European Real Estate / Halbjahresbericht zum 31. März 2022 16Vermietungsinformationen – Ertrag nach Nutzungsarten 1 (in %)
Deutschland Frankreich Groß- Niederlande Polen Sonstiges Gesamt
britannien Ausland
Büro 35,9 91,9 59,2 68,5 17,8 51,4 48,0
Handel / Gastronomie 24,8 — 3,8 0,1 72,2 30,8 25,5
Hotel 12,0 — 34,4 16,3 5,4 5,0 10,7
Industrie (Lager, Hallen) 2
21,2 0,7 — 9,2 0,3 7,5 10,3
Kfz 3,7 3,1 2,3 5,6 1,2 3,8 3,5
Freizeit — 0,4 0,3 — 2,6 0,6 0,5
Wohnen — 3,0 — — — 0,3 0,3
Andere 2,5 0,9 — 0,3 0,5 0,6 1,1
1
Jahresnettomietertrag.
2
Inkl. Service, Archive und Keller.
Vermietungsinformationen – Leerstandsangaben 1 und Vermietungsquoten 2 (in %)
Deutschland Frankreich Groß- Niederlande Polen Sonstiges Gesamt
britannien Ausland
Leerstandsquote
Wohnen — 41,4 — — — 0,0 30,6
Handel / Gastronomie 10,9 — 31,7 0,0 2,3 10,2 8,0
Kfz 3,3 1,3 2,4 0,9 21,0 5,6 4,1
Büro 1,0 0,0 0,0 0,9 1,3 5,4 2,1
Industrie (Lager, Hallen) 3 1,5 0,0 — 0,6 8,7 2,8 1,7
Hotel 0,0 — 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Freizeit — 0,0 0,0 — 0,0 0,0 0,0
Andere 13,5 0,0 — 0,0 0,0 2,0 9,9
Vermietungsquote 96,1 98,6 98,7 99,3 97,8 93,5 96,3
1
Jahresbruttomietertrag.
2
Nach Mietertrag.
3
Inkl. Service, Archive und Keller.
Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional European Real Estate / Halbjahresbericht zum 31. März 2022 17Restlaufzeit der Mietverträge 1 (in %)
Deutschland Frankreich Groß- Niederlande Polen Sonstiges Gesamt
britannien Ausland
unbefristet 0,0 — — — 0,2 0,8 0,2
2022 3,8 13,6 — 1,8 7,3 14,3 7,3
2023 14,3 49,7 — 6,1 41,2 12,5 17,3
2024 11,0 0,1 — 1,3 17,8 12,2 9,2
2025 18,6 0,3 — 1,0 8,4 7,9 9,5
2026 10,4 — 38,3 28,9 8,8 15,2 15,3
2027 7,1 36,3 12,8 2,1 4,6 2,4 7,6
2028 9,0 — 21,9 2,9 1,6 1,2 5,7
2029 6,1 — — 5,4 0,9 8,3 5,1
2030 12,4 — 0,3 12,5 — 2,1 6,2
2031 1,1 — 11,9 21,6 3,6 1,0 4,6
2032 + 6,3 — 14,8 16,4 5,5 22,2 12,1
1
Jahresnettomietertrag.
Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional European Real Estate / Halbjahresbericht zum 31. März 2022 181.6 Portfoliostruktur Liquidität
In dem Wertpapierspezialfonds UIN-Fonds Nr. 577 wird ein Im Berichtszeitraum vom 1.10.2021 bis 31.3.2022 wurden
Teil der Liquiditätsanlagen des UniInstitutional European keine Wertpapiertransaktionen auf Rechnung der von Union
Real Estate verwaltet. Dadurch wird das professionelle Investment verwalteten Publikumsfonds mit im Konzern-
Portfoliomanagement der Union Investment Gruppe ge- verbund stehenden oder über wesentliche Beteiligungen
nutzt, um auch für die liquiden Mittel des UniInstitutional verbundenen Unternehmen ausgeführt.
European Real Estate optimale Ergebnisse zu erzielen.
Die Verwaltung ist für die Anleger des UniInstitutional
European Real Estate kostenneutral. Anlagestruktur UIN-Fonds Nr. 577 (in %)
4,6
Struktur der Liquiditätsanlagen (in %)
4,2 16,6
18,3
54,9
77,5
23,9
Festverzinsliche Anleihen Pfandbriefe
Floater Kasse/Termingelder
100 % = EUR 597,8 Mio. (Gesamtliquidität) Täglich fällige Gelder
Anteil am Fondsvermögen (netto): 14,5 % UIN-Fonds Nr. 577
Fondsvermögen (netto): EUR 4.115,6 Mio. Zertifikat
UII Shopping Nr. 1
Mio. EUR Performance 1 ø-Zins
Täglich fällige Gelder 463,4 — – 0,13 %
UIN-Fonds Nr. 577 109,4 – 1,12 % —
Zertifikat UII Shopping Nr. 1 25,1 – 7,51 % —
Performance seit 1.10.2021 nach dem Berechnungsverfahren des BVI Bundesverband
1
Investment und Asset Management e.V.
Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional European Real Estate / Halbjahresbericht zum 31. März 2022 191.7 Portfoliostruktur Kredite
Gesamtübersicht Kredite 1 (in TEUR) Aufteilung des Kreditvolumens (gesamt)
nach verbleibender Zinsfestschreibung (in %)
Kreditvolumen Fremd-
(gesamt) finanzierungs- 50 47,7 47,1
quote (in %)
EUR-Kredite (Ausland) 99.500 2,6 40
EUR-Kredite (Inland) 26.220 0,7
DKK-Kredite 2 16.805 0,4 30
GBP-Kredite 2 126.657 3,3
20
SEK-Kredite 2 55.217 1,5
Summe 3 324.399 8,5
10
5,2
1
Die Gesellschafterdarlehen des Fonds an die Immobilien-Gesellschaften sind in der
Tabelle und in der Darstellung nicht enthalten. 0,0 0,0 0,0
2
Die Fremdwährungsdarlehen wurden mit den Devisenkursen vom 31.3.2022 bewertet. 0
3
Bei den Immobilien-Gesellschaften bestehen insgesamt Bankdarlehen in Höhe von
< 1 Jahr 1 – 2 Jahre 2 – 5 Jahre 5 – 7 Jahre 7 –10 Jahre >10 Jahre
TEUR 107.300, die im Sinne des § 240 Abs. 3 KAGB für Rechnung des Sondervermögens
gewährt wurden.
1.8 Devisenkurssicherung
Offene Anteil am Fonds-
Währungs- vermögen (netto)
positionen pro Währungs-
(in TEUR) raum (in %)
CHF 5.607,0 0,1
DKK 73,7 0,0
GBP 1.926,7 0,0
PLN 2.006,7 0,0
SEK 7.171,7 0,2
Union Investment Real Estate GmbH UniInstitutional European Real Estate / Halbjahresbericht zum 31. März 2022 201.9 Risikobericht Darlehenswährung und über das gesamte Darlehensbuch
des Investmentvermögens dargestellt, inklusive der von den
Das Risikomanagement ist integraler Bestandteil der Ma- Immobilien-Gesellschaften aufgenommenen Darlehen. Die
nagementprozesse und hilft, Risiken möglichst frühzeitig Darlehensrestlaufzeiten sind breit diversifiziert.
zu erkennen und daraus resultierende Gefahren für das
Sondervermögen abzuwenden. Union Investment hat zur Ein Großteil der Liquidität im UniInstitutional European Real
Identifizierung, Beurteilung und Steuerung der Risikositua- Estate wird im Wertpapierspezialfonds UIN-Fonds Nr. 577,
tion der Sondervermögen ein umfangreiches Risikomanage- einem Fonds der Union Investment Institutional GmbH,
mentsystem im Einsatz. Die wesentlichen Aufgaben der gehalten. Das Fondsmanagement von Union Investment
Risikoüberwachung sind die Bereitstellung von Planungs-, begleitet und überwacht zeitnah die Anlagepolitik und
Steuerungs- und Kontrollinformationen sowie die Risiko Steuerung des Fonds. Das Zinsänderungsrisiko innerhalb
berichterstattung. des UIN-Fonds Nr. 577 wird vom verantwortlichen Portfolio
manager gesteuert.
Im Einzelnen werden folgende Risiken behandelt:
Darüber hinaus werden im Rahmen von Stresstests die Aus-
Adressenausfallrisiken wirkungen der Forderungen bzw. Verbindlichkeiten aus
Adressenausfallrisiken betreffen Ausfälle von Vertragspart- Devisentermingeschäften sowie der UIN-Fonds auf den
nern, insbesondere von Mietern und Kreditinstituten, die Wert des UniInstitutional European Real Estate monatlich
erheblichen negativen Einfluss auf die Wertentwicklung überwacht.
des Anteilpreises haben können. Daher erfolgt ein regel-
mäßiges Monitoring des Mieterportfolios und der Bank- Währungsrisiken
partner. Der UniInstitutional European Real Estate verfolgt grund-
sätzlich eine risikoarme Währungsstrategie, bei der Wäh-
Bei Mietvertragsabschluss und Mietvertragsverlängerung rungsrisiken für Vermögenspositionen in Fremdwährung
wird jeder Mieter einer Bonitätsprüfung unterzogen. Bezüg- weitgehend abgesichert werden. Die Absicherung der Wäh-
lich der zehn größten Mieter im Bestand erfolgt zudem ein rungspositionen erfolgt durch Abschluss von Devisentermin-
regelmäßiges Monitoring. Zusätzlich wird bei Ankäufen geschäften sowie durch Fremdkapitalaufnahme in der
und Nachvermietungen auf einen angemessenen Mieter- Investitionswährung. Zur Steuerung der Währungsrisiken
mix geachtet, um das Mietausfallrisiko auf Portfolioebene wird täglich die offene Devisenposition ermittelt und über-
gut zu diversifizieren. wacht. Monatlich erfolgt darüber hinaus ein Währungs-
stresstest der offenen Positionen.
Zur Ermittlung der Durchschnittsbonität der Banken werden
Ratings der drei großen Ratingagenturen Standard & Poor’s, Sonstige Marktpreis- / Immobilienrisiken
Moody’s und Fitch herangezogen und eine Durchschnitts- Die Wertänderungen des Immobilienportfolios stellen eine
bonität berechnet. Aktuelle krisenbehaftete Entwicklungen wesentliche Risikoart in einem Immobilienfonds dar.
bei Bankpartnern werden ad hoc analysiert. Darüber hinaus
wird die Konzentration der Liquiditätsanlagen im Limit Durch eine breite geografische und sektorale Streuung im
system täglich überwacht. Rahmen der Anlagerestriktionen wird ein diversifiziertes
Immobilienportfolio angestrebt, um wirtschaftliche Schwan-
Zinsänderungsrisiken kungen in einzelnen Ländern oder Branchen abfangen zu
Die Zinsänderungsrisiken betreffen die Fremdfinanzierungen können. Die Entwicklung auf Portfolioebene wird durch
bei auslaufenden Zinsbindungen und / oder auslaufenden regelmäßige Stresstests sowie ein aktives Portfoliomanage-
Krediten, die Bewertung der Devisentermingeschäfte sowie ment überwacht. Darüber hinaus wird im Rahmen der An-
die Kapitalanlage. kaufsprüfung auf einen ausgewogenen Länder-, Nutzungs-
arten- sowie Branchenmix geachtet, um das Portfolio nach-
Bei Abschluss neuer oder Prolongation bestehender Fremd haltig weiter zu diversifizieren.
finanzierungen wird neben der aktuellen Zinshöhe je Lauf-
zeit und der Investitionsstrategie insbesondere auf das Operationelle Risiken
Gesamtbild der Zinsfestschreibungen im UniInstitutional Im Berichtszeitraum waren keine nennenswerten opera-
European Real Estate geachtet. Zur Steuerung der Zins- und tionellen Risiken im Fonds zu verzeichnen. Operationelle
Darlehensprolongationen verfügt Union Investment über Risiken existieren auf der Ebene der Kapitalverwaltungs-
eine tagesaktuelle Übersicht der Zins- und Darlehensrest- gesellschaft. Union Investment ist diesbezüglich in das
laufzeiten sowie der Zinskosten. Diese werden separat pro OpRisk-Management der DZ BANK AG integriert.
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