Wachstumsdruck erfolgreich managen - Handlungsempfehlungen für eine integrierte Flächen- und Infrastrukturentwicklung im Wirtschaftsraum München ...
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Wachstumsdruck erfolgreich managen
Handlungsempfehlungen für eine integrierte Flächen- und
Infrastrukturentwicklung im Wirtschaftsraum München
Voraus für
die Wirtschaft.
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VORWORT
Die Politik hat den Handlungsbedarf inzwischen erkannt und
will mit Maßnahmen, wie der Mietpreisbremse, gegensteuern.
Die IHK für München und Oberbayern sieht darin jedoch eine
untaugliche Mangelverwaltung und würde die Weichen im Sin-
ne einer nachhaltigen, freien Marktwirtschaft anders stellen:
In erster Linie erfordert das prognostizierte Einwohner-
wachstum, gepaart mit dem Mangel an Siedlungsflächen, die
Mobilisierung von Bauland. Die Nutzung der Flächenpotenziale
darf nicht zu Lasten der Lebensqualität gehen und muss durch
einen konsequenten Ausbau der Verkehrsinfrastruktur – sowohl
beim Individualverkehr als auch beim öffentlichen Personen-
nahverkehr (ÖPNV) – flankiert werden. Bei knappen inner-
Peter Driessen, städtischen Flächen sind nachhaltige langfristige Lösungen nur
Hauptgeschäftsführer der IHK
für München und Oberbayern im Dialog zwischen den Städten und Gemeinden der Region
möglich.
Die Studie „Wachstumsdruck erfolgreich managen – Hand-
D
lungsempfehlungen für eine integrierte Flächen- und Infra-
strukturentwicklung im Wirtschaftsraum München“ hat das
ie Region München liegt in vielen Untersuchungen Ziel herauszufinden, wie der Großraum München weiterhin
in punkto Wirtschaftskraft in Deutschland regelmä- erfolgreich wachsen kann.
ßig an der Spitze und belegt auch europaweit Topplätze. Dem
Wirtschafts- und Immobilienmarkt im Großraum München Nach einer Status-quo-Aufnahme in den Themenkreisen de-
wird auch weiterhin überdurchschnittliches Wachstum vorher- mografische und ökonomische Grundlagen, Mobilität, Immobi-
gesagt. Weder die Euro- noch die Bankenkrise dämpften bisher lienmärkte und Kooperationen sowie einem dialogorientierten
die Wirtschaft oder die Preisentwicklung im Raum München. Prozess mit Vertretern aus Politik, Wissenschaft und Immobi-
lienwirtschaft werden die erarbeiteten Szenarien diskutiert.
Dem einen Freud, des anderen Leid. Die Szenarioanalyse verdeutlicht, was passiert, wenn nichts
Die Preise für Immobilien im Großraum München sind sowohl passiert (Null-Szenario), beziehungsweise was eintritt, wenn
für Kauf- als auch für Mietobjekte im Jahr 2013 weiter gestie- entsprechende wachstumsfördernde Maßnahmen getroffen
gen. Investoren sehen den Immobilienkauf in München nicht werden (Well-Case-Szenario). Die daraus abgeleiteten Hand-
nur unter dem Aspekt der Rendite, sondern auch aufgrund des lungsempfehlungen zeigen auf, wie die positiven und negativen
geringen Risikos als gewinnbringend. Effekte des Wachstums gesteuert werden müssen, damit der
Wohlstand in der Region auch für die nächsten Generationen
Im direkten Preisvergleich ist München innerhalb Deutschlands gesichert wird. Einen Überblick über die wichtigsten Ergebnisse
weiterhin die teuerste Stadt und auch im europäischen Ver- erhalten Sie in der Zusammenfassung.
gleich liegt München bei diesem Ranking in der Spitzengruppe.
Eine Abkühlung der Preissituation ist nicht in Sicht. Die IHK für München und Oberbayern dankt allen, die sich an
den Expertengesprächen für diese Studie beteiligt haben. Wir
Allerdings bringt die hervorragende Entwicklung der Region laden ein, den Dialog fortzusetzen.
auch Herausforderungen. Denn florierende Unternehmen sind
auf den Zuzug weiterer Fachkräfte angewiesen, die bezahlba-
ren Wohnraum vor Ort brauchen. Um das Wachstum langfris-
tig zu sichern, benötigen die Unternehmen zudem genügend
Expansionsflächen. Doch Flächen sind, neben bezahlbaren
Wohnungen, derzeit in und um München knapp und dieser Peter Driessen
Mangel bremst das Wachstum aus. Unternehmer sehen die
Wettbewerbsfähigkeit des Standortes als gefährdet an.
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RUBRIK
INHALT
7 1. Übersicht über die wichtigsten Ergebnisse
11 2. Aufgabenstellung und Untersuchungsraum
12 3. Status Quo
12 3.1 Demografische und ökonomische Grundlagen
17 3.2 Wohn- und Gewerbeimmobilienmärkte
25 3.3 Mobilität
29 3.4 Kooperationen
33 4. Dialogorientierter Untersuchungsansatz
33 4.1 Methodik
34 4.2 Ergebnisse aus dem Dialogprozess
43 5. Szenarien
43 5.1 Methodische Einführung
43 5.2 Darstellung der Szenarien
43 5.2.1 Bevölkerungsentwicklung
45 5.2.2 Beschäftigtenentwicklung
46 5.2.3 Regionale und kommunale Entwicklung
49 5.2.4 Verkehr
50 5.2.5 Immobilien
52 5.2.6 Kooperationen
54 5.3 Gegenüberstellung
56 6. Handlungsempfehlungen
62 Impressum
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1. ÜBERSICHT ÜBER DIE WICHTIGSTEN ERGEBNISSE
1. Übersicht über die wichtigsten Ergebnisse
Wachstumsdruck erfolgreich managen
Handlungsempfehlungen für eine integrierte Flächen- und Dies ist der Ausgangspunkt der Studie der IHK für München
Infrastrukturentwicklung im Wirtschaftsraum München und Oberbayern, in deren Rahmen nicht nur die ökonomischen
Grundlagen der Region analysiert, sondern auch die politischen
Dem Großraum München geht es gut, das beweisen Statistiken Akteure befragt wurden, welche Probleme vorhanden sind und
und Rankings ein fürs andere Mal. Doch was muss getan werden, wie sie angegangen werden. Auf diesen Grundlagen entwickelt
damit der Wohlstand dem Wirtschaftsraum erhalten bleibt? die Studie mehrere Szenarien, die aufzeigen, wie sich die Region,
Wie müssen die politisch Verantwortlichen agieren, damit die abhängig von steuernden Eingriffen, entwickelt. Daraus wieder-
wirtschaftliche Leistung weiter wachsen kann? um wurden Handlungsempfehlungen abgeleitet mit dem Ziel, die
Wettbewerbsfähigkeit des Wirtschaftsraumes zu stärken.
Ausgangslage: Ökonomischer Status Quo
Der Großraum München wächst. Bis zum Jahr 2030 wird Gefordert ist deshalb insbesondere der Wohnimmobilien-
die Bevölkerung um 6,5 % auf 4,36 Millionen Einwohner markt. Die Kaufpreise bei Eigentumswohnungen haben sich
anwachsen. Die Zunahme um rd. 260.000 Einwohner ist mit von 2008 bis 2012 in der Region sehr unterschiedlich ent-
der Größe der Stadt Augsburg vergleichbar. Die Anzahl der wickelt. Die Spannweite der Preissteigerungen reicht von
sozialversicherungspflichtig Beschäftigten steigt gleichzeitig stabilen Preisen bis zu einem Anstieg von 32 %. Ähnlich weit
um 15 % auf rund 2 Millionen. differiert die Mietpreisentwicklung. Während in manchen
Gemeinden die Mieten bis um 8 % sanken, kletterten sie in
Allerdings wird der Fachkräftemangel trotz des Bevölkerungs- anderen Gemeinden um 20 % in die Höhe. Insgesamt jedoch
wachstums deutlich zunehmen, da das Durchschnittsalter sind schon jetzt deutliche Preissteigerungen zu verzeichnen,
weiter steigt. Während heute rund 114.000 Fachkräfte im die auf das stetige Wachstum im Großraum München zurück-
Großraum München fehlen, werden es 2030 bereits 150.000 zuführen sind.
sein. Bei diesem erwarteten Fachkräftemangel wurde schon
unterstellt, dass die Region tatsächlich um 260.000 Einwoh-
ner wachsen wird. Kommt es zu weniger Zuzügen, fällt die
Fachkräftelücke sogar noch größer aus.
Die Sicht der Politik: Befragung der Politiker
Wie sehen die Kommunalpolitiker die Situation? Wie beurteilen weitere Zentren und Knotenpunkte entstehen. Der Verkehr
sie die Gremien, die bisher für die Planung in der Region zu- solle sowohl zentral – über bestehende Achsen – als auch
ständig sind? Was liegt im Argen? Im Rahmen der Studie wur- dezentral – über Tangentialverbindungen – entwickelt
den Bürgermeister, Landräte und Kommunalpolitiker gefragt. werden. Der Verkehrsverbund muss nach außen großräu-
mig erweitert und zielgerichtet weiterentwickelt werden
Als großes Manko führten die Politiker die fehlende (z. B. durch Verbundraumerweiterung, Expresszüge und ein
Koordinierung der Flächenausweisung aus. Sie fordern die neues Tarifsystem).
Etablierung einer Flächenanalyse, um die Kommunalent-
wicklung koordinieren zu können. Das Konkurrenzdenken unter den Kommunen behindert, so
das Ergebnis der Politikerinterviews, die Entwicklung der
Zentraler Punkt in den Forderungen aller Befragten ist die Region insgesamt.
Entwicklung eines integrierten Verkehrskonzeptes. Die Po-
litiker sprechen sich dafür aus, den Verkehrsverbund in der
Region weiter auszubauen. Dabei sollen neben München
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Was passiert, wenn? Szenarienanalyse
Nichts zu tun, so ein klares Ergebnis der Studie, ist keine Die Studie kommt zu dem Ergebnis, dass ein regulierender
Option. Denn dann werden sich die Probleme verschärfen, die Eingriff Auswirkungen hätte, indem ein Wachstumskonzept
sich aus dem Bevölkerungswachstum entwickeln. Die Ein- entwickelt wird, da sich dann sowohl die Neuansiedlung von
wohner würden sich immer stärker in München und direkter Bewohnern als auch von Unternehmen entzerrt. Dies führe zu
Umgebung ballen – mit allen negativen Auswirkungen auf einer Entlastung der Verkehrsinfrastruktur und zu einer Dämp-
Miet- und Immobilienpreise und das Verkehrssystem. Steigen- fung des Preisanstieges bei Immobilien. Erreichbar sei dies nur
de Preise und Verkehrsprobleme schrecken Fachkräfte ab, die mit einer stärkeren regionalen Kooperation.
der Wirtschaftsraum dringend braucht. Die Arbeitskosten für
Unternehmen steigen weiter und es besteht die Gefahr der
Abwanderung von Betrieben. Das wiederum hätte gravierende
negative Folgen für die Bevölkerung.
Was ist zu tun? Handlungsempfehlungen
1. Wir müssen uns vom Kirchturmdenken lösen. Wir 2. Aus einem Nebeneinander muss ein Miteinander in der
brauchen eine neue Vorstellung vom Wirtschaftsraum Planung werden. Dafür benötigen wir eine systematische
München und dürfen uns nicht sklavisch an den Grenzen Erfassung der Flächenpotenziale, um eine bedarfsgerech-
der Planungsregionen festhalten, die im Jahre 1973, ein te Flächenpolitik betreiben zu können. Die Flächenanalyse
Jahr nach den Olympischen Spielen, geschaffen wurden. ist die Grundlage, damit die Regional- und Landesplanung
Es muss ein Kooperationsverbund – eine Konzeptregion Entwicklungskonzepte für eine wachsende Region aufstel-
entstehen. Nur so lässt sich die Mobilitäts- und Siedlungs- len kann.
problematik lösen und die Basis für eine weiterhin positive
Entwicklung des Wirtschaftsraumes München schaffen. Potenzialflächen sollen nicht nur mengenmäßig
erfasst, sondern auch hinsichtlich Ihrer Eig-
Den in dieser Konzeptregion bestehenden nung und Verfügbarkeit für weiteres Wachstum
Regionalen Planungsverbänden (RPVs) muss bewertet werden.
die Weiterentwicklung einer abgestimmten
Siedlungs- und Verkehrsplanung als Aufgabe So lassen sich öffentliche Mittel ökonomischer
übertragen werden. steuern und es entsteht mehr Transparenz für
alle Planungsbeteiligten.
Diese Konzeptregion darf kein zahnloser Tiger
sein und muss deshalb mit Personal und Finanz- 3. Diese Aufgaben sollen durch bestehende Kooperatio-
mitteln ausgestattet werden, damit sie konzep- nen gestemmt werden. Neue Institutionen sollen nicht
tionell arbeiten und diese Vorstellungen auch entstehen. Nötig ist eine Konzentration auf definierte
umsetzen kann. Kernaufgaben und die Schaffung geeigneter Kooperations-
strukturen.
Darüber hinaus darf die regionale Identität
nicht vergessen werden. Die Kirche muss „im Insbesondere sollte der Regionale Planungs-
Dorf“ bleiben. Nur so kann eine koordinierte verband (RPV) neu organisiert werden. Er
Planung der Ballungsräume entstehen, ohne muss sich zu einer handlungsfähigen Organisa-
zentrale Planwirtschaft zu fördern. tion entwickeln, wofür er ein leistungsfähiges
Geschäftsmodell und eine bessere finanzielle
Die Rahmenbedingungen für die Etablierung und personelle Ausstattung braucht.
einer Konzeptregion müssen auf Ebene der
Staatsregierung geschaffen und als Leitlinien Der RPV muss mit anderen Planungsverbänden
im Landesplanungsgesetz Bayern (BayLplG) in der Konzeptregion zusammenarbeiten. Die
verankert werden, damit Planungssicherheit und Planungsverbände müssen mit entsprechenden
Verbindlichkeit gewährleistet werden. Kompetenzen ausgestattet werden.
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1. ÜBERSICHT ÜBER DIE WICHTIGSTEN ERGEBNISSE
4. Notwendig ist ein moderierter Dialogprozess, um die 6. Wachstum darf kein Schimpfwort sein. Dazu ist aufklä-
interkommunale Zusammenarbeit zu steuern. Eine neutrale rende Kommunikation und die Schaffung von Transparenz
Stelle wie zum Beispiel eine Stiftung, ein Verein oder eine notwendig.
Genossenschaft sollte den permanenten Dialog aufbauen,
organisieren und moderieren. Hierbei könnte die IHK eine Vor allem muss die Erkenntnis gefördert werden,
initiierende und begleitende Rolle übernehmen. dass die Region München weiteres qualifizier-
tes Wachstum braucht, um den Wohlstand in
Voraussetzung für die Etablierung einer neutra- der Region zu erhalten. Es muss klar werden,
len Stelle ist jedoch ein Mandat der Region. dass ohne Ausweisung zusätzlicher Flächen
bzw. Nachverdichtung dieses Ziel nicht erreicht
Der Münchner Oberbürgermeister muss auch werden kann.
die Interessen der gesamten Region vertreten.
Die Stadt München sollte einen Dialog auf Dafür muss deutlich herausgearbeitet wer-
Augenhöhe führen und die Nachbarkommunen den, dass die Bevölkerung von qualifiziertem
besser in städtische Planungsprozesse einbezie- Wachstum profitiert, zum Beispiel weil sich für
hen. sie die Anbindung mit öffentlichen Verkehrsmit-
teln verbessert und sich durch die Entwicklung
Wachstumswillige Gemeinden sollten identifi- von Ortszentren ein umfangreiches Nahversor-
ziert werden und ihre Projekte als Best Practice- gungsangebot aufbauen lässt.
Modelle gefördert werden. Dafür sind geeignete
Finanzierungsmodelle zu erarbeiten, bei denen Mittel dazu könnte eine Road Show sein, in der
sich alle Kommunen in der Region finanziell die Bevölkerung informiert wird.
einbringen sollen.
Die neu zu gründende Organisation könnte
5. Die Verkehrsinfrastruktur muss in der gesamten Kon- die Moderation im Dialog mit der Bevölkerung
zeptregion verbessert werden – sowohl bei dem Individu- übernehmen.
alverkehr als auch bei dem Öffentlichen Personennahver-
kehr ÖPNV. Die Vorteile, die der Wirtschaftsraum München hat, müssen
genutzt und ausgebaut werden. Hierfür ist ein qualifiziertes
Dazu muss das ÖPNV-Netz verbessert werden. Wachstum der richtige Ansatz. Dazu bedarf es einer unter
Wichtigste Voraussetzung ist der Bau der 2. Mitwirkung der IHK neu zu gründenden Organisation, die einen
Stammstrecke bei der Münchner S-Bahn. Nur partnerschaftlichen Dialog vorantreibt und dafür sorgt, dass
dann kann die Taktung und das S-Bahn-Netz dieser nicht wieder abreißt. Nur eine schlagkräftige Stadt-Um-
weiter ausgebaut werden. land-Gemeinschaft, die sich in einer Konzeptregion organisiert,
Potenzialflächen erhebt, auf dieser Basis die Mobilitätsanfor-
In der Planung muss auch der Ausbau der Tan- derungen definiert und ihre Ziele so kommuniziert, dass jeder
gential- und Querverbindungen in der Region Bürger seinen individuellen Mehrwert erkennen kann, wird den
forciert werden. Wohlstand des Großraums München dauerhaft sichern können.
Dabei muss zentrale Vorgabe sein, mit einem
Mix aus zentraler und dezentraler Verkehrsent-
wicklung die Polyzentralität zu fördern.
Es muss ein größerer Verkehrsverbund geschaf-
fen werden, der weite Teile der „Konzeptregion“
abdeckt. Grundlagen und Machbarkeit müs-
sen sondiert, neue Partner aufgenommen, das
Tarifsystem neu gestaltet und Expresslinien
eingerichtet werden.
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2. AUFGABENSTELLUNG UND UNTERSUCHUNGSRAUM
2. Aufgabenstellung und Untersuchungsraum
Verstärkte Zusammenarbeit in der Region notwendig
Ausreichend vorhandene Flächen sind die Voraussetzung für digkeit einer noch stärkeren Zusammenarbeit der Städte,
einen funktionierenden Wohn- und Gewerbeimmobilienmarkt. der Gemeinden und des Öffentlichen Personennahverkehrs
Für die Förderung des wirtschaftlichen Wachstums und die (ÖPNV) im Großraum München verdeutlichen. Die IHK für
Beibehaltung des Wohlstands und der Wettbewerbsfähigkeit München und Oberbayern als Initiator und Auftraggeber der
von Regionen spielen sie eine unabdingbare Rolle. Studie möchte damit auf die derzeit bestehende Situation in
der kommunalen Zusammenarbeit hinweisen und Verbesse-
Innerhalb des Wirtschaftsraumes München weicht die Flä- rungspotenziale aufzeigen.
chenverfügbarkeit in den Kommunen im erheblichen Maße
voneinander ab. In der Landeshauptstadt München ist sowohl Ziel der vorliegenden Studie ist es, nach einer Status-quo-
im Wohnungs- als auch im Gewerbemarkt von einer Flächen- Aufnahme in den Themenkreisen demografische und ökono-
knappheit auszugehen. Dies hat in der Vergangenheit zu einer mische Grundlagen, Mobilität, Immobilienmärkte und Koope-
Steigerung der Nachfrage über das Angebot hinaus geführt rationen und einem dialogorientierten Prozess, die daraus
und insbesondere im Wohnbereich im erheblichen Maße Preis- entstehenden Szenarien zu diskutieren. Im Ergebnisteil der
steigerungen hervorgerufen. Studie werden konkrete Handlungsempfehlungen abgeleitet.
Diese zeigen auf, wie die positiven und negativen Effekte des
Die Studie „Wachstumsdruck erfolgreich managen – Hand- Wachstums gesteuert werden müssen, damit alle Beteiligten
lungsempfehlungen für eine integrierte Flächen- und profitieren und auch in Zukunft wirtschaftliche Prosperität er-
Infrastrukturentwicklung im Wirtschaftsraum München“ möglicht wird. Nur so kann der Wohlstand in der Region auch
soll über verschiedene Themenbereiche hinweg die Notwen- für die nächsten Generationen gesichert werden.
Untersuchungsraum der Studie
Quelle: bulwiengesa AG 2013, Kartengrundlage: ©NAVTEQ
11Untersuchungsraum mit funktionaler Abgrenzung
Betrachtungsebene für die Studie ist der dargestellte Unter- Umfeld Münchens sowie aus den fünf Oberzentren München,
suchungsraum. Die Abgrenzung des Untersuchungsraumes Rosenheim, Ingolstadt, Augsburg und Landshut zusammen.
erfolgte unter funktionalen (z. B. Pendlerverflechtungen) und
administrativen Aspekten. Der erweiterte Untersuchungsraum schließt an den Kernbereich
an. Dieser umfasst, neben dem Landkreis München, weitere
Zur zielgerichteten Datenauswertung werden im gesamten 13 Landkreise: Pfaffenhofen (Ilm), Freising, Erding, Ebersberg,
Untersuchungsraum zwei Teilräume (Kernbereich und erweiterter Landkreis Rosenheim, Miesbach, Bad Tölz-Wolfratshausen,
Untersuchungsraum) unterschieden: Der Kernbereich setzt sich Weilheim-Schongau, Starnberg, Landsberg (Lech), Fürstenfeld-
aus 52 funktionalräumlich verflochtenen Kommunen im näheren bruck, Dachau und Aichach-Friedberg.
3. Status Quo
Haushaltsstruktur und Prognose
Für die Beschreibung der Ausgangssituation wurden bestehen-
de Untersuchungen und Veröffentlichungen sowie statistische Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten
Daten herangezogen. Inhaltlich erfolgt die Betrachtung in den (SVP) und deren Prognose
Themenfeldern demografische und ökonomische Grundlagen,
Wohn- und Gewerbeimmobilienmärkte, Mobilität sowie Koope- Arbeitslosigkeit
rationen zwischen der Stadt München und dem Umland. Die
Verfügbares Einkommen und Prognose
Betrachtung erfolgt allgemein im Zeitraum von 1995 bis 2012,
die Prognose von 2012 bis 2030 (Ausnahmen: Bevölkerungs- Siedlungs- und Verkehrsflächenentwicklung
prognose bis 2031; SVP-Beschäftigtenentwicklung ab 1999).
Nachfolgende Variablen werden dabei eingehend behandelt: Wohnungsbautätigkeit und Kauf-/Mietpreisentwicklung
Wohnungsbau-Fördermodelle
Bevölkerungsentwicklung
Gewerbliche Bautätigkeit
Bevölkerungsprognose
Mietpreisentwicklung Büro und Einzelhandel
Natürliche und räumliche Bevölkerungsentwicklung
Verkehrsnetz im Untersuchungsraum
Altersstruktur und Prognose
Pendlerverflechtungen
3.1 Demografische und ökonomische Grundlagen
Kontinuierliche Bevölkerungszunahme in der Vergangenheit mit regionalen Unterschieden
Seit 1995 ist im gesamten Untersuchungsraum eine kontinuier- lung sehr dynamisch und heterogen, während Erding seit 1995
lich positive Bevölkerungsentwicklung auf ca. 4,09 Mio. Perso- ein Wachstum von 22,8 % aufweist, kann Miesbach nur 6,9 %
nen (+437.341 Einwohner, +12 %) im Jahr 2012 festzustellen. Bevölkerung hinzugewinnen.
Ursächlich dafür sind u. a. Zuzüge bedingt durch die positiven
wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Auf kommunaler Ebene waren die Gewinner seit 1995 Dachau
(+8.400 Einwohner), Erding (+ 6.700 Einwohner) und Freising
Bei Betrachtung der fünf Städte München, Rosenheim, Ingol- (+6.600 Einwohner) gefolgt z. B. von Poing, Olching, Unter-
stadt, Augsburg und Landshut zeigt sich eine stark gegensätz- föhring, Hallbergmoos und Neubiberg (+4.200 bis +3.300
liche Entwicklung: Während München (+12,3 %), Ingolstadt Einwohner). Zu den Verlierern zählen die Gemeinden Pullach,
(+14,2 %) und Landshut (+10,3 %) seit 1995 klare Einwohnerzu- Krailling, Emmering, Kirchheim, Planegg (+260 bis 0 Einwoh-
wächse verzeichnen konnten, stagnierte die Einwohnerentwick- ner) sowie Gräfelfing, das mit -19 Einwohnern seit 1995 sogar
lung in Augsburg und Rosenheim mit je nur 5 bzw. 1,7 %. geringe Schrumpfungstendenzen aufweist.
Die Landkreise zeigen sich hinsichtlich der Einwohnerentwick-
123. STATUS QUO
Bevölkerungsentwicklung
Quelle: Statistisches Landesamt Bayern1, bulwiengesa AG
Bevölkerungsprognose2 geht von weiterem Wachstum aus
Mittels Trendfortschreibung im gesamten Untersuchungsraum Im Vergleich der fünf Oberzentren im Untersuchungsraum weist
wird in der Projektion bis 2031 von einem deutlichen Einwoh- die Stadt München erwartungsgemäß die höchsten Zuwächse
nerzuwachs von rund 264.000 Einwohnern (das entspricht in von ca. 129.000 Personen bzw. +9,3 % auf, was rund 1,52 Mio.
etwa der Größe der Stadt Augsburg) bzw. +6,4 % auf rund Einwohnern in 2031 entspricht. In den Vergleichsstädten ist
4,36 Mio. Personen ausgegangen3. In Zukunft wird also wei- zukünftig von deutlich geringeren Zuwächsen zwischen 1,5
terhin großes Wachstum prognostiziert. Stellt man dem jedoch bis 5,8 % auszugehen. München wird fast 50 % des gesamten
gegenüber, dass im gleichen Zeitraum in der Vergangenheit fast prognostizierten Bevölkerungswachstums zugeschrieben.
das doppelte Wachstum getragen wurde, so resultiert daraus,
dass sich aufgrund des demografischen Wandels die Wachs-
tumsdynamik in Zukunft verlangsamen wird.
Geburtenüberschuss und positiver Wanderungssaldo sind Wachstumsfaktoren
Die Bevölkerungszunahme im gesamten Untersuchungsraum nen pro 100 Einwohner p. a. bzw. rund 24.140 Einwohner im
ist vor allem auf die positiven Zuzugszahlen zurückzuführen Schnitt p. a.).
(durchschnittlicher Wanderungssaldo seit 1995: 6,3 Perso-
1 Historische Zeitreihe bis 2010 nach Fortschreibung aus VZ 1987; Werte 2011 und 2012: Zensus 2011; ab 2013 Prognose bulwiengesa AG in Anlehnung an die regionale Bevölke-
rungsvorausberechnung des Bayerischen Landesamtes für Statistik und Datenverarbeitung und den Bundeslandesvorgaben aus der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberech-
nung des Statistischen Bundesamtes.
2 Historische Zeitreihe bis 2010 nach Fortschreibung aus VZ 1987; Werte 2011 und 2012: Zensus 2011; ab 2013 Prognose bulwiengesa AG in Anlehnung an die regionale Bevölke-
rungsvorausberechnung des Bayerischen Landesamtes für Statistik und Datenverarbeitung und den Bundeslandesvorgaben aus der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberech-
nung des Statistischen Bundesamtes.
3 Die amtliche Statistik bildet die tatsächlichen Gegebenheiten und Bedürfnisse ungenügend ab, da viele Daten als wichtige Einflussfaktoren auf kleinräumlicher Ebene nicht kon-
kret erfassbar sind und zeitliche Verzögerungen bzw. Revisionen die Ableitung bestimmter Szenarien erschweren.
13Auf die Stadt München entfällt erwartungsgemäß ein Großteil bis 2012 zurückzuführen ist. Zudem wird in München seit
der Zuwanderung, was insbesondere auf die arbeitsmarkt- und 2004, entgegen dem allgemeinen Trend in Deutschland, eine
ausbildungsorientierten positiven Zuzugszahlen zwischen 2006 wachsende Geburtenziffer ausgewiesen.
Bevölkerungsentwicklung 1995 bis 2012
Quelle: bulwiengesa AG 2013, Kartengrundlage: ©NAVTEQ, Datengrundlage: Stat. Landesamt Bayern
Demografischer Wandel unausweichlich
Analog zur allgemeinen demografischen Entwicklung nimmt der In den 14 Landkreisen ist dagegen zukünftig mit deutlichen
Anteil der Senioren (75 Jahre und älter) seit Jahren kontinuier- Auswirkungen des demografischen Wandel zu rechnen, der
lich zu. 2010 lag der im Untersuchungsraum bei 8,3 % gegen- insbesondere in den Alterskohorten der 60- bis unter 75-Jäh-
über 6,3 % in 1995. 2030 wird er sich bei über 12 % bewegen. rigen sowie der 75-Jährigen und Älteren zu einer Zunahme
Der Anteil der Kinder (bis unter 15 Jahre) ist dagegen im selben um je 4,7 bzw. 4,5 % führen wird. Parallel dazu ist bis 2030
Zeitraum um 2 % gefallen und wird zukünftig um weitere 2 % von einer deutlichen Abnahme des Anteils der Erwerbsfähigen
sinken. Der für die Wirtschaft wichtige Anteil der Erwerbsfä- um -5,6 % auszugehen. Von diesem Überalterungsprozess am
higen zwischen 25 bis unter 60 Jahre nahm leicht ab (-3,8 %) stärksten betroffen sind vor allem die Landkreise Landsberg
und wird sich zukünftig weiter verringern (-5 %), wenn dieser am Lech, Aichach-Friedberg, Erding, Pfaffenhofen, Weilheim-
Prozess durch Zuwanderung nicht aufgehalten wird. Schongau, Rosenheim und Freising mit Zuwächsen zwischen
von 10,1 bis 11,6 %.
Prognosegemäß wird sich der demografische Wandel in den
nächsten 20 Jahren in der Stadt München, abgesehen von Der Landkreis München weist mit nur 5 % die günstigsten
einem leichten Anstieg der Senioren ab 75 Jahren nicht Rahmenbedingungen auf. Im Vergleich der fünf Städte ver-
verschärfen. In den anderen Oberzentren wird bei zunehmen- zeichnet München (+1,6 %) die geringsten Zuwächse in der
der Überalterung insbesondere der Anteil der erwerbsfähigen Kohorte der 60-Jährigen und Älteren.
Bevölkerung, bei gleichzeitiger Schrumpfung der Basis jüngerer
Jahrgänge, abnehmen. Die Prozesse des demografischen Wandels werden nicht nur auf
den Arbeitsmarkt wirken, sondern auch die Immobiliennachfrage
sowie andere Lebensformen (Single-Haushalte etc.) beeinflussen.
143. STATUS QUO
Zunahme kleiner Haushalte wird sich bei steigender Wohnfläche pro Person auch in Zukunft fortsetzen
Zwischen 1995 bis 2010 stieg die Zahl der Haushalte im Un- die 2-Personen-Haushalte verzeichneten sowohl eine absolute
tersuchungsraum um 15,9 % (2010: ca. 2,06 Mio. Haushalte). (+18,5 %) als auch anteilige (+1,4 %) Zunahme.
Auch in Zukunft ist mit einer Zunahme der Haushalte als wich-
tige Determinante der Wohnungsnachfrage zu rechnen (2030: Damit folgt der Untersuchungsraum dem bundesweiten Trend
ca. 2,32 Mio., +12,6 %). der Zunahme kleiner Haushaltsgrößen. Derzeit leben im Unter-
suchungsraum statistisch gesehen 2,1 Personen pro Haushalt
Im Untersuchungsraum lag der Anteil der 1- und 2-Personen- (Städte 2; Landkreise 2,1 Personen). Bis 2030 wird der Anteil
Haushalte 2010 bei 73,2 % (Städte 76,9 %; Landkreise 71,9 %). kleiner Haushalte auf 78,6 % ansteigen (Städte 82,5 %, Land-
Der Anstieg ist vor allem auf die 1-Personen-Haushalte kreise 77,2 %), die Einwohnerzahl pro Haushalt wird sich auf
(+25,6 %) mit einem Anteil von ca. 40 % zurückzuführen, die 1,9 Personen verringern (Städte 1,9; Landkreise 2 Personen).
seit 1995 anteilig wie auch absolut zugenommen haben. Auch
Beschäftigung wird weiter steigen
Nach dem Ende des New Economy Booms hat sich die Be- In den nächsten Jahren ist im Untersuchungsraum nach
schäftigtenzahl seit 2006 erholt. 2012 sind im Untersuchungs- aktueller Prognose von einem weiteren Wachstum der SVP-
raum rund 1,74 Mio. Personen sozialversicherungspflichtig Beschäftigten um 0,8 % p. a. auszugehen (Städte +0,7 % p. a;
(SVP) beschäftigt (+12,4 % seit 2006) (Städte ca. 1,01 Mio., Landkreise +1 % p. a.). 2030 sind voraussichtlich ca. 2 Mio.
+10,7 %; Landkreise ca. 720.000, +14,9 %). Entsprechend SVP-Beschäftigte (+15 % im Vergleich zu 2012) zu erwarten.
entgegengesetzt verläuft die Arbeitslosenquote (abhängig Limitierend wirken hierbei die negativen Auswirkungen des
zivile Erwerbspersonen), die sich seit 2005 wieder erholt hat demografischen Wandels. Den Großteil des Wachstums an zu-
und 2012 auf 3,6 % gesunken ist. Analog zur Entwicklung der sätzlichen SVP-Beschäftigten werden die Landkreise der Region
SVP-Beschäftigten hat auch die Zahl der Erwerbstätigen 14 auf sich vereinen.
(2010: rund 2,37 Mio.) im Untersuchungsraum zugenommen.
SVP-Entwicklung und Prognose
Quelle: Statistisches Landesamt Bayern, bulwiengesa AG; ab 2013 Prognose bulwiengesa AG
15Die Vergleichsstädte stellen sich hinsichtlich der SVP-Beschäf- In 2012 betrug der Anteil ausländischer SVP-Beschäftigter im
tigtenprognose sehr heterogen dar. Bis 2030 ist in Ingolstadt gesamten Untersuchungsraum rund 14 % bzw. 240.000 Beschäf-
von einem SVP-Beschäftigtenwachstum von 27,1 % auszu- tigte. Zwischen 1999 bis 2012 hat sich ihr Anteil um fast ein
gehen, Augsburg und Rosenheim bilden mit je nur +4,5 bzw. Viertel bzw. um 56.300 Beschäftigte erhöht. Dies unterstreicht
+4,2 % die Schlusslichter. Dachau, München und Erding weisen die Bedeutung ausländischer Arbeitnehmer für den regionalen
bei den Landkreisen mit 26,9 % bis 60 % das höchste Wachs- Arbeitsmarkt. Im regionalen Vergleich 2012 sind insbesondere
tum auf. Weilheim-Schongau und Bad Tölz-Wolfratshausen in den Gebieten um den Ballungsraum München hohe Auslän-
verlieren zwischen -0,3 % bis -2,3 %, Miesbach stagniert mit deranteile an SVP-Beschäftigten zu verzeichnen (Stadt München
nur 1 % Wachstum. 16,9 %, 124.200 SVP-Beschäftigte; Dachau 14,9 %, 5.100 Be-
schäftigte; Landkreis München 14,1 %, 26.900 Beschäftigte).
Entwicklung der SVP-Beschäftigten 1999 bis 2012
Quelle: bulwiengesa AG 2013, Kartengrundlage: ©NAVTEQ, Datengrundlage: Stat. Landesamt Bayern
Fachkräfteentwicklung – Der Bedarf steigt
Obwohl Oberbayern von einer Bevölkerungszuwanderung um den steigenden Fachkräftebedarf decken zu können.
profitiert, können aufgrund der hohen Nachfrage nach Arbeits- Da ein weiterer Zuzug eher unrealistisch ist, müssen Unterneh-
kräften bereits heute 114.000 Stellen nicht besetzt werden. men weitere Maßnahmen ergreifen:
Dieser Mangel wird sich in den nächsten Jahren verschärfen, da
es demografiebedingt zu einem Rückgang des Erwerbspersonen- Bildungspotenziale bestmöglich ausschöpfen
potenzials kommt. Dieser führt dazu, dass im Jahr 2030 rund
150.000 Stellen unbesetzt bleiben. Somit können 10 % aller Betriebliche Ausbildung stärken
Stellen in Oberbayern nicht besetzt werden. Dies ist das Ergebnis
Fachkräfte entwickeln durch Weiterbildung
einer regionalen Auswertung aus dem IHK-Fachkräftemonitor
Bayern. Dabei wird bereits unterstellt, dass genügend Flächen
Erwerbsquote von Frauen erhöhen
für Wohn- und Gewerbebauten zur Verfügung stehen, so dass
die prognostizierte Bevölkerungszunahme stattfinden kann. Der Erwerbsquote von Älteren erhöhen
Fachkräftemonitor zeigt auf, dass seitens der Wirtschaft ein
noch höherer Bedarf an Wohn- und Gewerbeflächen bestünde, Menschen mit Migrationshintergrund besser fördern
163. STATUS QUO
Fachkräfteangebot und -nachfrage für „Alle Fachkräfte“ in allen Wirtschaftszweigen
Quelle: IHK für München und Oberbayern 2013, www.ihk-fachkraeftemonitor-bayern.de
Hohes Einkommensniveau bei regionaler Spreizung
Das durchschnittliche verfügbare Nettoeinkommen pro Ein- Bis 2030 ist beim verfügbaren Einkommen aufgrund des bereits
wohner im Untersuchungsraum lag 2010 bei rund 1.830 Euro/ eintretenden Wirtschaftsaufschwungs seit 2010 von einer
Monat (Städte 1.700 Euro/Monat, Landkreise 1.870 Euro/Mo- Steigerung um 1,7 % p. a. auszugehen (Städte +1,4 % p. a.,
nat). Die Landkreise sind dabei sehr heterogen. Während das Landkreise +1,9 % p. a.).
Einkommen im Landkreis Starnberg rund 2.450 Euro/Monat
betrug, lag es in Freising bei rund 1.650 Euro/Monat. Beim Die prognostizierte positive Einkommensentwicklung lässt auf
Vergleich der fünf Oberzentren sind die Einkommen in Ingol- eine stabile Nachfrage für die kommenden Jahre schließen.
stadt und Augsburg mit lediglich rund 1.610 Euro/Monat bzw. Problematisch ist der derzeitige Anstieg der Mieten und Preise
1.460 Euro/Monat am geringsten. auf dem Wohnungsmarkt, der höher ist, als die Einkommens-
steigerung. Hier sind einkommensorientierte Wohnungsange-
bote erforderlich, um den Defiziten entgegenzuwirken.
3.2 Wohn- und Gewerbeimmobilienmärkte
Moderates Wachstum der Siedlungs- und Verkehrsfläche
Die Entwicklung der Flächennutzung im Untersuchungsraum Dies korrespondiert mit der Einwohner- und Beschäftigtenent-
weist zwischen 1996 bis 2012 leichte Veränderungen auf. Der wicklung.
Anteil der Landwirtschaftsfläche an der gesamten Gebietsflä-
che ist von 54 % auf 51,4 % gesunken. Analog ist die Sied- Gleichzeitig hat sich die Siedlungsdichte (Einwohner pro qkm)
lungs- und Verkehrsfläche von 11,7 % auf 13,8 % gestiegen. um 10 % auf rund 681 Einwohner/qkm erhöht.
17Veränderung der Flächenanteile 1996 bis 2012 (in %)
1996 2012
41,9% Wohnen 40,7%
48,8% GE/GI 50,1%
Freifläche
9,2% 9,1%
Quelle: Statistisches Landesamt Bayern, bulwiengesa AG, GE/GI = Gewerbe-/Industrieflächen
In Bezug auf die in der öffentlichen Diskussion oft als sogenann- Zu einer effizienten Nutzung von Siedlungs- und Verkehrsflä-
ten „Flächenfraß“ bezeichnete Flächeninanspruchnahme durch che gehört vor allem ein möglichst geringer Erschließungs-
Gewerbe- und Industrieflächen zeigt sich, dass der Anteil der aufwand (gemessen am Anteil der Verkehrsfläche an der
Gewerbe- und Industrieflächen gegenüber den Wohn- und Frei- Siedlungs- und Verkehrsfläche). Im Untersuchungsraum beträgt
flächen vergleichsweise gering ausfällt. Insgesamt entfallen in dieser Aufwand 2012 33,8 % (-3,2 % seit 1996). Bei den Städ-
2012 im Untersuchungsraum mehr als 50 % der Gebäude- und ten liegt der Erschließungsaufwand mit 23,5 % erwartungs-
Freiflächen auf Wohnnutzung, ca. 41 % auf Freiflächen und nur gemäß niedriger als in den großenteils ländlich strukturierten
etwa 9 % auf Gewerbe- und Industrieflächen. Landkreisen (37,1 %).
Insgesamt ist für den gesamten Untersuchungsraum ein effizi-
enter Umgang mit Siedlungs- und Verkehrsflächen festzuhalten.
Bautätigkeit vs. Einwohnerentwicklung 1995 bis 2011
Quelle: RIWIS
183. STATUS QUO
Differenzierte Wohnungsmärkte in der Region
Die durchschnittliche jährliche Bautätigkeit im Zeitraum 1995 Die durchschnittlichen Mietpreise von Eigentumswohnungen
bis 2011 auf regionaler Ebene korreliert mit der durchschnitt- entwickelten sich im selben Zeitraum in einer Spanne von -8 %
lichen jährlichen Einwohnerentwicklung. Eine nachfrageori- bis +20 %. Die Stadt Rosenheim weist dabei mit +1,50 Euro/
entierte Bautätigkeit bedeutet ein gutes Flächenmanagement. qm bzw. +20 % die höchsten Mietzuwächse im Erstbezug auf.
Die Wohnfläche hat im Zeitraum zwischen 1996 bis 2012 um Landsberg am Lech verzeichnet mit -0,70 Euro/qm bzw. -8,2 %
+92 Mio. qm bzw. +25 % zugenommen. den größten Rückgang. Bei den Bestandswohnungen sind vor
allem der Landkreis Rosenheim (+1,20 Euro/qm, +17,6 %) und
Hinsichtlich der Kauf- und Mietpreise im Immobiliensegment Landshut (+0,80 Euro/qm, +16 %) zu nennen.
Eigentumswohnungen zeigt sich im Zeitraum von 2008 bis
2012 eine dem Marktgeschehen entsprechende stark stei- Als attraktiver Standort ziehen die Stadt München und ihr Um-
gende, jedoch heterogene Entwicklung. Bei den durchschnitt- land seit Jahren Unternehmen und ihre Beschäftigten an, was
lichen Kaufpreisen bewegt sich diese in Spannen zwischen sich in einem u. a. durch die hohe Nachfrage ausgelösten, ho-
0 % bis über 30 %. Im Erstbezug weisen die Stadt München hen Miet- und Preisniveau niederschlägt. Der Wohnungsmarkt
(+1.050 Euro/qm, +28 %) sowie die Landkreise München ist von einer hohen Nachfrage durch Zuzüge von außen und
(+650 Euro/qm, +20,6 %), Pfaffenhofen (+550 Euro/qm, einer positiven Geburtenrate sowie veränderten Ansprüchen
+26,2 %), Rosenheim (+550 Euro/qm, +22,4 %) und Ebersberg bereits ansässiger Haushalte geprägt. Die Preise und Mieten in
(+625 Euro/qm, +21,9 %) sowohl die höchsten absoluten als München und Umland gehören zu den höchsten in Deutsch-
auch relativen Preissteigerungen auf. Die Landkreise Landsberg land, weshalb die Investition in Wohnobjekte in München als
und Fürstenfeldbruck verzeichnen mit je nur +50 Euro/qm krisensichere Anlage gilt.
das geringste Wachstum. Beim Wiederverkauf können Mün-
chen Stadt (+900 Euro/qm, +32,1 %) und München Landkreis Neben Bund und Ländern realisieren auch Städte Fördermodel-
(+550 Euro/qm, +21,6 %) die höchsten Zuwächse verbuchen, le, um das Angebot an preisgünstigem Wohnraum zu sichern
während Augsburg und die Landkreise Miesbach und Weil- bzw. zu erhöhen. Die Landeshauptstadt München verfügt mit
heim-Schongau stagnieren. dem „München Modell“ über Fördermöglichkeiten sowohl im
Miet- als auch im Eigentumswohnungssegment.
Kaufpreisentwicklung Eigentumswohnungen 2008 bis 2012
München (Landkreis)
München (Stadt)
Landshut (Stadt)
Ingolstadt
Ebersberg
Fürstenfeldbruck
Rosenheim (Landkreis)
Pfaffenhofen (Ilm)
Starnberg
Aichach-Friedberg
Bad Tölz-Wolfratshausen
Landsberg am Lech
Rosenheim (Stadt)
Freising
Dachau
Erding
Weilheim-Schongau
Miesbach
Augsburg (Stadt)
0% 5% 10 % 15 % 20 % 25 % 30 % 35 %
Wiederverkauf Durchschnittspreis Erstbezug Durchschnittspreis
Quelle: RIWIS; Datenstand: 2. Quartal 2013
19Mietpreisentwicklung von Eigentumswohnungen 2008 bis 2012
Rosenheim (Stadt)
Rosenheim (Landkreis)
München (Stadt)
Pfaffenhofen (Ilm)
München (Landkreis)
Augsburg (Stadt)
Bad Tölz-Wolfratshausen
Ingolstadt
Dachau
Weilheim-Schongau
Ebersberg
Landshut (Stadt)
Erding
Fürstenfeldbruck
Miesbach
Freising
Aichach-Friedberg
Starnberg
Landsberg am Lech
-10 % -5 % 0% 5% 10 % 15 % 20 % 25 %
Wiedervermietung Durchschnittspreis Erstbezug Durchschnittspreis
Quelle: RIWIS; Datenstand: 2. Quartal 2013
Umsetzung von Einheimischenmodellen in den vergangenen 10 Jahren
Quelle: bulwiengesa AG 2013, Kartengrundlage: ©NAVTEQ, Datengrundlage: Stat. Landesamt Bayern
203. STATUS QUO
Das seit 1994 bestehende Programm versucht vor allem, dem Mehrzahl der Gemeinden dies als aktives Steuerungsinstrument
Mangel an bezahlbarem Wohnraum entgegenzuwirken. Zu den der Wohnungspolitik auf kommunaler Ebene.
Zielgruppen des Modells zählen vorrangig Münchner Haushalte
mittleren Einkommens sowie Berufspendler.4 Im Hinblick auf 2007 reichte die Europäische Kommission Klage gegen deutsche
Förderprogramme nimmt die Landeshauptstadt München mit Kommunen ein. Die Kommission sieht die Bevorzugung ortsansäs-
dem München Modell auf Städteebene eine Vorreiterrolle ein. siger Bewohner gegenüber Auswärtigen nicht vereinbar mit den
Grundfreiheiten des EG-Vertrages. Seit Einreichung der Klage kam
Auf kommunaler Ebene dient das sogenannte Einheimischen- es bereits zu Veränderungen hinsichtlich einzelner Vergabekriteri-
modell als erfolgreiches Instrument der Wohnungspolitik. en (z. B. Einkommensgrenzen). Aufgrund der geltenden EU-Richt-
Zielsetzung ist es, einkommensschwächere, junge Familien an linien hatten einige Gemeinden das Einheimischenmodell bereits
die Gemeinde zu binden und damit die Bevölkerungsstruktur seit 2003 eingestellt und weitere ab 2007 folgend.
sowie die Ortskultur zu erhalten. Im Kernbereich sieht die
Planungen und Flächenausweisungen mit verschiedenen Motiven
Hinsichtlich der Flächenausweisungen und den Entwick- c) Gemeinden mit guter bis sehr guter Entwicklung im Bereich
lungsabsichten sowie der Berücksichtigung der kommunalen Einwohner oder SVP-Beschäftigte, die keine Flächenpotenzi-
Planungshoheit gibt es in den Kommunen unterschiedliche ale haben (Beispiel Neuried)
Motive für Wachstum. In der Auswertung einer stichproben-
artigen Erhebung lassen sich vier Gruppen von Gemeinden d) Gemeinden mit moderater Entwicklung im Bereich Einwoh-
identifizieren: ner oder SVP-Beschäftigte, die aufgrund ihrer Siedlungs-
struktur nicht wachsen können (Beispiel Bergkirchen)
a) Gemeinden mit guter bis sehr guter Entwicklung im Bereich
Einwohner oder SVP-Beschäftigte, die Flächenpotenziale Bislang gibt es im Untersuchungsraum nur sehr wenige Ansät-
haben (Beispiel Hallbergmoos) ze (z. B. MORO-Flächenmonitoring), um die Flächenausweisun-
gen in den Kommunen in Relation zur Regionalentwicklung zu
b) Gemeinden mit guter bis sehr guter Entwicklung im Bereich setzen. Zur besseren Steuerung der Siedlungsentwicklung ist es
Einwohner oder SVP-Beschäftigte, die sich keine weitere unabdingbar eine strukturierte, kontinuierliche Flächenanalyse
Entwicklung wünschen (Beispiel Unterföhring) aufzubauen.
Exkurs: Aufstellung einer umfassenden Flächenanalyse zur Orientierung an Bedürfnissen
Nachfolgend werden beispielhaft vorhandene Flächenanalysen Im Untersuchungsraum ist bisher noch keine konkrete Flächen-
aus der Region benannt: analyse vorhanden. Die möglichen Potenzialflächen sollten
nicht nur quantitativ sondern auch qualitativ hinsichtlich ihrer
Konkret wurde z. B. für das Jahr 2001 und 2006 im Zuge des Eignung und Verfügbarkeit für weiteres Wachstum untersucht
Raumordnungs- und des nachfolgenden Planfeststellungs- werden.
verfahrens für den Bau einer 3. Start- und Landebahn des
Flughafens München eine Erhebung an den Planungsverband
Äußerer Wirtschaftsraum in Auftrag gegeben. In 70 Gemeinden
wurde jeweils einzeln sowohl nach Leerbauflächen als auch
nach Potenzialflächen gefragt. Erst diese Auswertung macht es
möglich, mit bestimmten Wachstumsparametern eine Flä-
chenbilanz zwischen Ist-Zustand und Soll-Zustand an Flächen
mit exakter Zuordnung in die Region hinein zu erstellen. Diese
Erhebungen sind so leider nicht Bestandteil von öffentlichen
Statistiken zu Flächen.
4 vgl. Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung 2012a, o.S.
21Beispiel für eine Flächenanalyse
Leerbauflächen im Untersuchungsgebiet in Hektar (ha)
2006 2001
Landkreis Kommune Wohn- Gemisch- Gewerb- Sonder- Gesamt nachrichtlich: Wohn- Gemischte Gewerb- Sonder- Gesamt
bauflä- te Bauflä- liche bauflä- Gemein- bauflä- Bauflächen liche bauflä-
chen chen Bauflächen chen bedarfsflächen chen Bauflächen chen
Anzing 6,7 2,2 3,4 0,0 12,4 0,3 8,3 4,2 10,2 0,0 22,7
Markt Schwaben 9,4 3,1 43,8 0,0 56,4 0,5 11,4 3,1 49,4 1,1 65,0
Ebersberg
Pliening 6,9 2,4 6,5 0,0 15,7 0,3 7,6 0,7 11,8 0,0 20,0
Poing 61,9 1,0 28,4 0,0 91,4 3,3 73,0 1,0 28,5 0,0 102,5
Berglern 13,8 1,4 1,9 0,0 17,0 2,1 6,2 1,9 0,0 0,0 8,1
Erding Böckhorn 18,5 4,8 1,8 0,0 25,1 0,9 12,9 7,6 2,0 0,0 22,5
Buch a. Buchrain 5,9 3,4 0,6 0,0 9,8 4,8 2,9 0,0 0,0 7,7
Quelle: Erhebung des Planungsverbandes Äußerer Wirtschaftsraum München im Rahmen der Aktualisierung des Strukturgutachtens 2002
Flächenpotenziale im Untersuchungsgebiet in Hektar (ha)
2006 2001
Landkreis Kommune Wohn- Wohn- Betriebs- Betriebs- Betriebs- Gesamt Wohn- Wohnflä- Betriebs- Betriebs- Betriebs- Gesamt
flächen in flächen in flächen in flächen in flächen in flächen in chen in flächen in flächen in flächen
Wohn- gemisch- gemischten Gewerbe- Sonderge- Wohn- gemischten gemischten Gewerbe- in
gebieten ten Bau- Bauflächen gebieten bieten gebieten Bauflächen Bauflächen gebieten Sonder-
flächen gebieten
Anzing 1,5 2,2 0,4 1,1 5,2 1,8 0,4 0,7 3,3 6,1
Markt Schwaben 4,0 3,1 0,3 25,4 0,0 32,9 4,5 1,5 0,3 27,6 0,6 34,6
Ebersberg
Pliening 1,5 2,4 0,3 2,6 6,8 1,6 0,1 0,0 3,8 5,5
Poing 20,9 1,0 0,1 19,0 41,1 29,7 0,3 0,1 27,3 57,3
Berglern 3,1 1,4 0,1 0,6 5,1 1,3 0,4 0,0 0,0 1,7
Böckhorn 4,3 4,8 0,8 0,5 10,5 2,7 1,5 0,3 0,6 5,1
Erding
Buch a. Buchrain 1,3 3,4 0,4 0,2 5,2 1,0 0,4 0,2 0,0 1,1 2,8
Dorfen 9,4 13,8 1,3 14,1 0,4 38,9 3,9 0,7 0,4 9,1 14,2
Quelle: Berechnung des Planungsverbandes Äußerer Wirtschaftsraum München im Rahmen der Aktualisierung des Strukturgutachtens 2002
Quelle: www.muc-ausbau.de
Gewerbliche Entwicklungen sehr heterogen
Die Marktbedeutung für gewerbliche Flächen, und damit auch ihre Im Bereich „Handel/Lager“ lagen die Städte München und
Nachfragestrukturen, sind im Untersuchungsraum sehr heterogen. Augsburg mit je 831.900 qm bzw. 527.000 qm fertiggestellter
Nutzfläche an der Spitze. Die Stadt Rosenheim mit 58.100
Im Bereich „Büro“ im Vergleich der fünf Oberzentren wies die qm wies die geringste Summe fertiggestellter Nutzfläche auf.
Stadt München zwischen 2000 bis 2012 mit insgesamt 2,32 Bei den Landkreisen konnten München und Freising mit je
Mio. qm die höchste fertiggestellte Nutzfläche auf, gefolgt von 549.700 qm bzw. 538.100 qm Nutzfläche die Spitzenwerte
Augsburg mit rund 179.700 qm. Im Vergleich der Landkreise erzielen, gefolgt von Dachau mit 359.600 qm.
verzeichneten München (1,41 Mio. qm), Freising (117.500
qm) und Starnberg (93.800 qm) die höchsten Fertigstellungs-
zahlen. Landsberg am Lech realisierte demgegenüber mit nur
16.500 qm die geringste Nutzfläche.
223. STATUS QUO
Summe aller fertiggestellten gewerblichen Nutzflächen 2000 bis 2012
900.000
800.000
Handel/Lager Fabriken Büro
700.000
Büroflächen LK München: 1,41 Mio.
600.000
Büroflächen München: 2,32 Mio.
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
0 ng
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*Darstellung ohne Büroflächen für eine bessere Lesbarkeit der Grafik d
Ba
Quelle: RIWIS
Fertiggestellte gewerbliche Nutzfläche* je Einwohner bzw. SVP-Beschäftigten im Durchschnitt p .a. 2000 bis 2012
2,5
2,0
Fertiggestellte Gewerbefläche je Einwohner im Durchschnitt p. a.
Fertiggestellte Gewerbefläche je SVP-Beschäftigten im Durchschnitt p. a.
1,5
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Quelle: RIWIS; *Gewerbefläche = Fabrik-, Handel-/Lager- und Bürofläche
23Mietentwicklung zeigt keine Volatilität in den kleineren Oberzentren
Die Entwicklung der Durchschnittsmieten für Büroflächen in (+30 Euro/qm). Augsburg verzeichnete einen Rückgang der
City-Lagen verlief, mit Ausnahme von München, in allen fünf Kaufpreise um -9,1 % (-10 Euro/qm). In München wurde mit
untersuchten Städten durchgehend positiv. München weist 520 Euro/qm in 2012 der Spitzenwert unter den Vergleichs-
eine höhere Volatilität auf, die jedoch typisch ist für eine städten verzeichnet.
A-Stadt.
Die Entwicklung der Durchschnittsmieten für Einzelhan-
Die Entwicklung der Durchschnittskaufpreise für Gewerbe- delsflächen in 1a-Lagen verlief in den untersuchten Städten
grundstücke war im Zeitraum von 2006 bis 2012 mit Ausnah- durchgehend positiv. München wies mit 170 Euro/qm 2012
me von Augsburg durch einen positiven Trend gekennzeichnet. im Vergleich das höchste durchschnittliche Mietniveau auf.
Rosenheim wies den höchsten prozentualen Anstieg von Die 1a-Lage in der Innenstadt ist begehrtes Expansionsziel
+42,1 % (+80 Euro/qm) auf, Ingolstadt und Landshut konnten deutscher und internationaler Retailer, was zu den höchsten
Zuwächse von je 12,5 % (+20 Euro/qm) verzeichnen. Insge- Spitzenmieten (2012: 305 Euro/qm) in Deutschland führt.
samt betrug die Veränderung seit 2006 in München +6,1 %
Durchschnittsmieten Büro und Einzelhandel
Durchschnittsmieten Büro City in Euro/qm Durchschnittsmieten Einzelhandel 1a-Lagen in Euro/qm
20,0 180,0
18,0 160,0
140,0
16,0
Augsburg 120,0
14,0 Ingolstadt
Landshut 100,0
12,0 München
80,0
Rosenheim
10,0
60,0
8,0 40,0
6,0 20,0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Quelle: RIWIS
243. STATUS QUO
Verkehrswege in der Region München
Quelle: bulwiengesa AG 2013, Kartengrundlage: ©NAVTEQ
3.3 Mobilität
Radiales Verkehrskonzept mit Entwicklungsgrenzen
Für die Wirtschaft ist die Mobilität von Personen und Gütern ist, muss die entsprechende Infrastruktur verkehrsträgerüber-
unentbehrlich. Die Globalisierung der Märkte und die hieraus greifend aufeinander abgestimmt werden.
resultierende weltweite Arbeitsteilung lassen insbesondere den
Güterverkehr weiter anwachsen. Infolgedessen ist die Quali- Der städtische Raum verfügt über ein gut ausgebautes ÖPNV-
tät der Verkehrsinfrastruktur einer Region ein entscheidendes und Straßenverkehrsnetz, das sich jedoch mit wachsender
Kriterium im internationalen Standortwettbewerb. Neben der Entfernung zu München zunehmend ausdünnt. Dabei hat
Problematik von langen Planungszeiträumen wird auch die un- sich das radial ausgerichtete Grundsystem in seiner Struktur
zureichende Ausstattung der Investitionshaushalte zunehmend der 1960er/70er Jahre bis heute nicht wesentlich verändert.
zum limitierenden Faktor bei der notwendigen Verbesserung Aufgrund der stetig wachsenden Einwohner- und Beschäftig-
der Verkehrsinfrastruktur. tenzahlen führt dies bereits vielerorts zu Tragfähigkeitsproble-
men. Die Fahrgastzahlen sind alleine im Zeitraum von 1995
Unternehmen und Bürger müssen selbst entscheiden können, bis 2012 um rund 25 % auf 662,8 Mio. gestiegen. Die stärkere
welches Verkehrsmittel sie nutzen möchten. Die freie Wahl Beanspruchung der Verkehrsinfrastrukturen, die eine deutliche
des Verkehrsträgers ist ein integraler Bestandteil einer freien Zunahme der Arbeits-, Transport- und Freizeitverkehre bewirkt,
Wirtschaftsordnung und Voraussetzung unserer arbeitsteiligen stellt München und die Region dabei vor neue Herausforderun-
Wirtschaft. Damit diese Wahlfreiheit auch weiterhin möglich gen, die es zukünftig zu bewältigen gilt. Denn die Folgen eines
25weiteren Wachstums ohne Anpassung der Strukturen sind Beeinträchtigung des wirtschaftlichen Erfolgs und der
bereits heute absehbar: lokalen Lebensqualität
Überlastung der Verkehrsangebote (ÖPNV und MIV) zu Mit zunehmender Entfernung zu München führt das
Hauptverkehrszeiten problematische Radialsystem des ÖPNV zu Akzeptanz-
problemen (steigende Entfernungszeiten mit gleichzeitig
Investitionsstau in Bezug auf die Verkehrsinfrastruktur steigenden Mobilitätskosten, jährliche Verteuerungen,
Tarifmodelle überdenkbar, Einbindung weiterer Räume)
Schlechte tangentiale ÖPNV-Verknüpfungen
Eine leistungsfähige Verkehrsinfrastruktur ist unabdingbar, um
Mangelnde Abstimmung der regionalen Entwicklung/Bau- die Wettbewerbsfähigkeit und Lebensbedingungen des Wirt-
leitplanung schafts- und Siedlungsraumes München auch für die Zukunft
zu gewährleisten. Eine umfassende und frühzeitige Weichen-
Periphere Räume im weiteren Umfeld der Ballungsräume
stellung bezüglich Zuständigkeiten, Finanzierung und Langfris-
haben verstärkt mit Unterversorgung zu kämpfen
tigkeit der Planungen ist eine Grundvoraussetzung.
Pendlerverflechtungen Münchens mit den Umlandkreisen zeigen erste Richtungsänderung
Die Landeshauptstadt München ist mit ca. 337.000 Einpend- Die bestehenden Pendlerströme zwischen München und den
lern vs. 140.000 Auspendlern (2012) eine der größten Arbeits- Umlandkreisen bzw. Städten verdeutlichen die funktionalräum-
einpendlerstädte in Deutschland. Zwischen 2006 und 2012 ist lichen Verflechtungen im Untersuchungsraum. Nicht zuletzt
der Anteil der Einpendler nach München um 8,5 % (+18.500 aufgrund der räumlichen Nähe zur Landeshauptstadt wies
Personen) gewachsen, der der Auspendler in die Umlandkreise beispielsweise der Landkreis München 2012 mit 52,4 % erwar-
sogar um 18 % (+16.200 Personen). tungsgemäß den höchsten Einpendleranteil nach München auf.
Im Betrachtungszeitraum verlief dieser Wert nahezu konstant,
Pendlerverflechtung München und Kreise
Quelle: bulwiengesa AG 2013, Kartengrundlage: ©NAVTEQ, Datengrundlage: Stat. Landesamt Bayern
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