Zahlen und Fakten Investmentmarkt Deutschland - Q1 2022 - NAI Apollo Group
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Zahlen und Fakten Investmentmarkt Deutschland Q1 2022
„Um die Dinge ganz zu kennen, muss
man um ihre Einzelheiten wissen.‘‘
Zitat von François VI. Duc de La Rochefoucauld
Für weitere Informationen rufen Sie uns gerne an. Bei uns be-
gegnen Sie Fachleuten, die Sie gerne mit ihrem Wissen unter-
stützen. Wir freuen uns auf Sie.
Dr. Konrad Kanzler
Head of Research
+ 49 (0) 69 – 970 505-614
konrad.kanzler@nai-apollo.de
Dr. Marcel Crommen
Managing Partner
+ 49 (0) 69 – 970 505-143
marcel.crommen@nai-apollo.de
Lenny Lemler
Director Investment
+ 49 (0) 69 – 970 505-175
lenny.lemler@nai-apollo.de
Alexander Waldmann
Associate Director – Research
+ 49 (0) 69 – 970 505-618
alexander.waldmann@nai-apollo.deInvestmentmarkt
Transaktionsvolumen 2012 – Q1 2022
Der deutsche Gewerbeimmobilieninvest-
30,0
mentmarkt zeigt sich zum Jahresbeginn
28,5
2022 noch unbeeindruckt vom Krieg in
Transaktionsvolumen in Mrd. €
25,0
der Ukraine. Mit einem Transaktionsvolu-
22,0
20,0
19,7
19,2
men von 18,6 Mrd. Euro ist das erste
18,6
18,5
18,1
15,0 16,9
16,4
16,2
Quartal durch einen der besten jemals er-
14,9
14,9
14,2
14,0
14,0
14,0
14,0
13,1
13,2
13,2
12,5
12,5
12,0
10,0
11,5
11,4
10,9
fassten Jahresstarts geprägt. Das Resul-
10,5
10,3
10,0
9,9
9,8
9,1
8,3
8,2
7,1
7,1
5,0
tat des ersten Quartals 2021 (9,1 Mrd.
6,1
5,9
5,3
5,2
4,3
Quelle: NAI apollo
0,0
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Euro) ist mehr als verdoppelt und der
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 22
fünfjährige Schnitt ist um 50 % übertrof-
fen worden (Q1 2017 – Q1 2022: 12,5
Transaktionsvolumen nach Assetklassen Q1 2022 Mrd. Euro).
Das sehr gute Ergebnis ist hierbei durch
10,5 % eine deutliche Zunahme beim Portfo-
Büro liovolumen getrieben worden, das ge-
genüber dem Vorjahreszeitraum viermal
Einzelhandel 20,8 %
so hoch liegt. Insgesamt sind 8,60 Mrd.
Lager/Logistik 57,1 % Euro in Portfolios erfasst worden, wovon
der Löwenanteil auf die Alstria-Über-
nahme durch Brookfield mit fast 4,6 Mrd.
Quelle: NAI apollo
Sonstige* 11,5 %
Euro entfällt. Daneben zählen die (Mehr-
heits-)Übernahmen der VIB Vermögen
*Sonstige: Mischnutzung, Hotels, Grundstücke, Parkhäuser etc.
AG durch die DIC Asset AG sowie der
Transaktionsvolumen nach Investorenherkunft Q1 2022 Deutschen Industrie REIT-AG durch die
1,6 % 1,4 %
4,0 % 1,0 % niederländische CTP zu den größten
Deutschland
4,3 % Portfoliodeals. Der Wert der Pakete bzw.
Kanada
4,6 % der anteiligen Pakete liegt bei rund 900
USA
Südkorea 4,6 %
41,1 %
bzw. 800 Mio. Euro.
Niederlande
Frankreich 10,5 % Auch Einzelverkäufe haben spürbar um
UK 43,6 % auf nun ca. 10,0 Mrd. Euro zuge-
Schweiz
Österreich
nommen. So hat beispielsweise die DWS
Quelle: NAI apollo
Sonstige
27,0 %
für den National Pension Service of Korea
den „Marienturm“ in Frankfurt für über
800 Mio. Euro erworben. Ein weiteres
Beispiel für einen großen Einzelverkauf ist
Transaktionsvolumen nach Transaktionsart Q1 2022
das „Olympia Business Center (OBC)“ in
München. Der Wert der Immobilie dürfte
sich im Bereich von 300 Mio. Euro befin-
Einzeltransaktion den. In Berlin kann das historische
46,1 %
„Mosse-Zentrum", das sich Henderson
53,9 % Park gesichert hat, genannt werden.
Ebenfalls in Berlin ging das Objekt
Portfoliotransaktion
„Q207“ an Tishman Speyer.
Quelle: NAI apolloInvestmentmarkt
Transaktionsvolumen nach Investorentyp Q1 2022
Immobilienaktiengesell. / REITs Die Alstria-Übernahme hat das Büroin-
Assetmanager / Fondsmanager
Offene Immobilienfonds / Spezialfonds
vestmentvolumen in den ersten drei Mo-
Projektentwickler / Bauträger naten 2022 spürbar beflügelt, wenn-
Private-Equity-Fonds / Opportunity-Fonds
Versicherungen / Pensionskassen gleich ohne diese ebenfalls eine merkli-
Pivatinvestoren / Family Offices
Immobiliengesellschaften
che Zunahme erfasst worden wäre. In
Corporates Summe belaufen sich die Büroinvest-
Geschlossene Fonds
Öffentliche Einrichtungen ments auf 10,65 Mrd. Euro, womit diese
Banken
Assetklasse mit einem Marktanteil von
Quelle: NAI apollo
50,0 37,5 25,0 12,5 0 12,5 25,0 37,5 50,0
57,1 % unverändert dominiert. Dahinter
Verkäufer Volumen in % Käufer Volumen in % reihen sich Lager- und Logistikimmobi-
lien ein, die ein Volumen von ca. 3,88
Transaktionsanzahl nach Investorentyp Q1 2022 Mrd. Euro verbuchen und sich somit
Offene Immobilienfonds / Spezialfonds 81 % über dem Vorjahreswert bewegen.
Assetmanager / Fondsmanager
Projektentwickler / Bauträger
Damit hat sich der Trend manifestiert,
Privatinvestoren / Family Offices wonach sich diese Assetklasse als zweit-
Corporates
Immobiliengesellschaften stärkste etabliert und nun einen Gesamt-
Immobilienaktiengesell. / REITs
Private-Equity-Fonds / Opportunity-Fonds
anteil von 20,8 % erzielt. Auf Einzelhan-
Öffentliche Einrichtungen delsinvestments entfallen in den ersten
Geschlossene Fonds
Versicherungen / Pensionskassen drei Monaten 2022 2,15 Mrd. Euro und
Banken
damit 61 % mehr als in Q1 2021. Die
Quelle: NAI apollo
50,0 37,5 25,0 12,5 0 12,5 25,0 37,5 50,0 „Sonstigen Nutzungen“ verzeichnen ein
Verkäufer Anzahl in % Käufer Anzahl in % Transaktionsvolumen in Höhe von rund
2,0 Mrd. Euro, wovon Hotelimmobilien
Transaktionsvolumen nach Größenklassen Q1 2022 wiederum für 0,46 Mrd. Euro verantwort-
lich sind. Damit notieren Hotelimmobilien
10,5 %
4,1 %
leicht oberhalb des Vorjahresniveaus.
> 500 Mio. €
100 < 500 Mio. €
Das Gros des gewerblichen Transakti-
12,4 % 40,7 % onsmarktes ist durch ausländische Käu-
50 < 100 Mio.€
fer bestimmt worden. Auch hieran hat der
25 < 50 Mio. €
Kauf der Alstria AG durch Brookfield gro-
13,0 %
10 < 25 Mio. €
ßen Anteil. So summiert sich das durch
Quelle: NAI apollo
< 10 Mio. € ausländische Investoren angelegte Kapi-
19,3 %
tal auf insgesamt fast 11,0 Mrd. Euro,
was mehr als einer Verdreifachung im
Vergleich zu den ersten drei Monaten
Spitzenrenditen Q1 2022
Spitzenrendite Spitzenrendite Spitzenrendite
2021 entspricht. Unter den ausländi-
Büro Einzelhandel Logistik schen Nationen weist Kanada mit rund
Berlin 2,40 % 2,90 % 3,00 % 5,0 Mrd. Euro das höchste Transaktions-
Düsseldorf 2,80 % 3,25 % 3,10 % volumen auf. Dahinter folgen die USA mit
fast 2,0 Mrd. Euro sowie Südkorea und
Frankfurt a. M. 2,70 % 3,15 % 3,05 %
die Niederlande mit Investments unter-
Hamburg 2,60 % 3,10 % 3,05 % halb der 1,0 Mrd. Euro Schwelle. Bei ein-
München 2,50 % 2,90 % 3,00 % heimischen Anlegern summiert sich das
Quelle: NAI apollo
Ankaufsvolumen auf über 7,6 Mrd. Euro,
Gesamt Ø = 2,60 % Ø = 3,05 % Ø = 3,05 %
eine Zunahme in Höhe von über einem
Fünftel.Investmentmarkt
Unter den Investorentypen stechen „Immobilienaktiengesell- Innerhalb der einzelnen Top-5 Standorte
schaften / REITs“ mit mehr als 6,6 Mrd. Euro, gefolgt von „As- bleibt im ersten Quartal damit Berlin der
set- / Fondsmanager“ sowie „offenen Immobilienfonds / Spezi- Standort mit der niedrigsten Spitzenren-
alfonds“ hervor. Insgesamt sind diese drei Anlegertypen für dite für Büroimmobilien in Höhe von
72,1 % des Transaktionsvolumens verantwortlich. Mit Invest- 2,40 %. Es folgen München mit 2,50 %,
ments oberhalb der 1-Mrd.-Marke zeigen sich ebenfalls „Pro- Hamburg mit 2,60 %, Frankfurt mit
jektentwickler / Bauträger“, „Private-Equity-Fonds / Opportu- 2,70 % sowie Düsseldorf mit 2,80 %.
nity-Fonds“ sowie „Versicherungen / Pensionskassen“.
Für die Assetklasse der Lager- und Lo-
Die großen Unternehmensübernahmen spiegeln sich gleichfalls gistikimmobilien belaufen sich im ersten
in der Größenklassenverteilung wider. So weist das Cluster Quartal 2022 die Spitzenrenditen in Berlin
„> 500 Mio. Euro“ mit über 40 % den höchsten Marktanteil auf. und München auf 3,00 %. In Frankfurt und
Besonders positiv präsentiert sich im Jahresvergleich zudem die Hamburg liegen diese mit 3,05 % leicht
Entwicklung in den Größenklassen „100 < 500 Mio. Euro“ sowie darüber, gefolgt von Düsseldorf mit
„10-25 Mio. Euro“. 3,10 %.
Mit dem Angriffskrieg Russlands auf die Ukraine hat sich die ge- Bei Geschäftshäusern bewegen sich die
opolitische sowie die wirtschaftliche Lage vollends geändert. Spitzenrenditen in den Top-5 Standorten
War vor Beginn des Krieges mit einem starken wirtschaftlichen zwischen 2,90 % in Berlin und München
Aufholprozess in Deutschland zu rechnen, wird derzeit im bes- sowie 3,25 % in Düsseldorf.
ten Fall von einem moderaten Wirtschaftswachstum ausgegan-
Zwar ist weiterhin ein ausgeprägtes Inte-
gen. Auch werden sich die hohen Inflationsraten, ausgelöst zum
resse nach Core-Büroobjekten, Lager-
einen durch Versorgungsengpässe aufgrund der stark anzie-
und Logistikimmobilien sowie Einzelhan-
henden Weltwirtschaft nach dem Corona-Einbruch und zum an-
delsobjekten mit Lebensmittelschwer-
deren durch zusätzliche Lieferschwierigkeiten infolge des Krie-
punkt vorhanden, dennoch agieren Inves-
ges in der Ukraine, länger und stärker fortsetzen als noch zum
toren vor dem Hintergrund der aktuellen
Jahreswechsel 2021 / 2022 angenommen. Weiter anziehende
Lage und dem sich ändernden Zinsum-
Kosten für Energie, Lebensmittel, Baumaterialien etc. und die
feld deutlich selektiver. Insofern wird sich
Gefahr einer Lohn-Preis-Spirale sind zu nennen. Damit einher-
die Vermarktung für problembehaftete Im-
gehend wird die EZB deutlich intervenieren müssen, um ihren
mobilien bzw. Objekte, die nicht dem ab-
Auftrag der Preisstabilität zu erfüllen. Dies ist bereits teilweise
soluten Core-Standard entsprechen, in
durch die Kapitalmärkte eingepreist worden. Bundrenditen so-
den nächsten Monaten schwieriger ge-
wie Immobilienfinanzierungskosten haben in den letzten Mona-
stalten. Nichtsdestotrotz dürfte das Jahr
ten bereits spürbar zugenommen.
2022 durch ein im langfristigen Vergleich
Damit scheint auch die Entwicklung immer weiter sinkender überdurchschnittliches Volumen ab-
Spitzenrenditen vorerst gestoppt zu sein. So präsentieren sich schneiden, vor allem gestützt durch das
diese in allen Assetklassen gegenüber dem Vorquartal zwar sehr starke erste Quartal 2022. Eine
noch stabil, eine Trendumkehr und damit steigende Renditen exakte Prognose des Transaktionsvolu-
sind aber bereits bei einigen Transaktionen zu erkennen. Ent- mens für das Gesamtjahr 2022 gestaltet
sprechend notiert der Schnitt der Spitzenrendite für Büroimmo- sich vor dem derzeitigen wirtschaftlichen
bilien an den Top-5 Standorten weiterhin bei 2,60 %, während und geopolitischen Hintergrund schwie-
der Wert für Lager- und Logistikimmobilien sowie Geschäftshäu- rig.
ser zum Ende des ersten Quartals bei jeweils 3,05 % liegt. Ge-
genüber dem Vorjahreszeitraum notieren die Spitzenrenditen für
Büroimmobilien in den Top-5 rund 20 Basispunkte tiefer, bei La-
ger- und Logistikimmobilien sind es im Schnitt der Top-5 sogar
35 Basispunkte. Geschäftshäuser hingegen zeigen auch gegen-
über dem Vorjahr keine Veränderung.EIN PARTNER. ALLE LEISTUNGEN. ALLE ASSETKLASSEN.
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