Zahlen und Fakten Investmentmarkt Deutschland - Q1 2022 - NAI Apollo Group

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Zahlen und Fakten Investmentmarkt Deutschland - Q1 2022 - NAI Apollo Group
Zahlen und Fakten
Investmentmarkt Deutschland
Q1 2022
Zahlen und Fakten Investmentmarkt Deutschland - Q1 2022 - NAI Apollo Group
„Um die Dinge ganz zu kennen, muss
man um ihre Einzelheiten wissen.‘‘

Zitat von François VI. Duc de La Rochefoucauld

Für weitere Informationen rufen Sie uns gerne an. Bei uns be-
gegnen Sie Fachleuten, die Sie gerne mit ihrem Wissen unter-
stützen. Wir freuen uns auf Sie.

                       Dr. Konrad Kanzler
                       Head of Research
                       + 49 (0) 69 – 970 505-614
                       konrad.kanzler@nai-apollo.de

                       Dr. Marcel Crommen
                       Managing Partner
                       + 49 (0) 69 – 970 505-143
                       marcel.crommen@nai-apollo.de

                       Lenny Lemler
                       Director Investment
                       + 49 (0) 69 – 970 505-175
                       lenny.lemler@nai-apollo.de

                       Alexander Waldmann
                       Associate Director – Research
                       + 49 (0) 69 – 970 505-618
                       alexander.waldmann@nai-apollo.de
Investmentmarkt

Transaktionsvolumen 2012 – Q1 2022
                                                                                                                                                                                                                Der deutsche Gewerbeimmobilieninvest-
                                       30,0
                                                                                                                                                                                                                mentmarkt zeigt sich zum Jahresbeginn

                                                                                                                                            28,5
                                                                                                                                                                                                                2022 noch unbeeindruckt vom Krieg in
       Transaktionsvolumen in Mrd. €

                                       25,0

                                                                                                                                                                                                                der Ukraine. Mit einem Transaktionsvolu-

                                                                                                                                                                                 22,0
                                       20,0

                                                                            19,7

                                                                           19,2
                                                                                                                                                                                                                men von 18,6 Mrd. Euro ist das erste

                                                                                                                                                                             18,6
                                                                          18,5

                                                                                                                                               18,1
                                       15,0                             16,9

                                                                       16,4

                                                                                                                                                             16,2
                                                                                                                                                                                                                Quartal durch einen der besten jemals er-
                                                                     14,9

                                                                     14,9
                                                                    14,2
                                                                    14,0

                                                                                                                                                                    14,0
                                                                    14,0

                                                                                                                                                                    14,0
                                                                   13,1

                                                                   13,2
                                                                   13,2

                                                                  12,5
                                                                 12,5

                                                                 12,0
                                       10,0

                                                                                                                                                     11,5
                                                                11,4

                                                               10,9
                                                                                                                                                                                                                fassten Jahresstarts geprägt. Das Resul-

                                                                                                                                                    10,5
                                                              10,3

                                                             10,0

                                                               9,9
                                                              9,8

                                                                                                                                                                9,1
                                                            8,3

                                                            8,2
                                                          7,1

                                                          7,1

                                        5,0
                                                                                                                                                                                                                tat des ersten Quartals 2021 (9,1 Mrd.
                                                        6,1
                                                        5,9
                                               5,3
                                               5,2
                                              4,3

                                                                                                                                                                                           Quelle: NAI apollo
                                        0,0
                                              Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1                                        Euro) ist mehr als verdoppelt und der
                                                 2012        2013        2014        2015        2016        2017        2018        2019             2020            2021       22

                                                                                                                                                                                                                fünfjährige Schnitt ist um 50 % übertrof-
                                                                                                                                                                                                                fen worden (Q1 2017 – Q1 2022: 12,5
Transaktionsvolumen nach Assetklassen Q1 2022                                                                                                                                                                   Mrd. Euro).
                                                                                                                                                                                                                Das sehr gute Ergebnis ist hierbei durch
                                                                                                                 10,5 %                                                                                         eine deutliche Zunahme beim Portfo-
                                         Büro                                                                                                                                                                   liovolumen getrieben worden, das ge-
                                                                                                                                                                                                                genüber dem Vorjahreszeitraum viermal
                                         Einzelhandel                                            20,8 %
                                                                                                                                                                                                                so hoch liegt. Insgesamt sind 8,60 Mrd.
                                         Lager/Logistik                                                                                               57,1 %                                                    Euro in Portfolios erfasst worden, wovon
                                                                                                                                                                                                                der Löwenanteil auf die Alstria-Über-
                                                                                                                                                                                                                nahme durch Brookfield mit fast 4,6 Mrd.
                                                                                                                                                                                         Quelle: NAI apollo

                                         Sonstige*                                                      11,5 %

                                                                                                                                                                                                                Euro entfällt. Daneben zählen die (Mehr-
                                                                                                                                                                                                                heits-)Übernahmen der VIB Vermögen
 *Sonstige: Mischnutzung, Hotels, Grundstücke, Parkhäuser etc.

                                                                                                                                                                                                                AG durch die DIC Asset AG sowie der
Transaktionsvolumen nach Investorenherkunft Q1 2022                                                                                                                                                             Deutschen Industrie REIT-AG durch die
                                                                                                               1,6 % 1,4 %
                                                                                                   4,0 %                 1,0 %                                                                                  niederländische CTP zu den größten
                                         Deutschland
                                                                                               4,3 %                                                                                                            Portfoliodeals. Der Wert der Pakete bzw.
                                         Kanada
                                                                                                    4,6 %                                                                                                       der anteiligen Pakete liegt bei rund 900
                                         USA
                                         Südkorea                                                4,6 %
                                                                                                                                               41,1 %
                                                                                                                                                                                                                bzw. 800 Mio. Euro.
                                         Niederlande
                                         Frankreich                                            10,5 %                                                                                                           Auch Einzelverkäufe haben spürbar um
                                         UK                                                                                                                                                                     43,6 % auf nun ca. 10,0 Mrd. Euro zuge-
                                         Schweiz
                                         Österreich
                                                                                                                                                                                                                nommen. So hat beispielsweise die DWS
                                                                                                                                                                                        Quelle: NAI apollo

                                         Sonstige
                                                                                                               27,0 %
                                                                                                                                                                                                                für den National Pension Service of Korea
                                                                                                                                                                                                                den „Marienturm“ in Frankfurt für über
                                                                                                                                                                                                                800 Mio. Euro erworben. Ein weiteres
                                                                                                                                                                                                                Beispiel für einen großen Einzelverkauf ist
Transaktionsvolumen nach Transaktionsart Q1 2022
                                                                                                                                                                                                                das „Olympia Business Center (OBC)“ in
                                                                                                                                                                                                                München. Der Wert der Immobilie dürfte
                                                                                                                                                                                                                sich im Bereich von 300 Mio. Euro befin-
                                         Einzeltransaktion                                                                                                                                                      den. In Berlin kann das historische
                                                                                               46,1 %
                                                                                                                                                                                                                „Mosse-Zentrum", das sich Henderson
                                                                                                                                                   53,9 %                                                       Park gesichert hat, genannt werden.
                                                                                                                                                                                                                Ebenfalls in Berlin ging das Objekt
                                         Portfoliotransaktion
                                                                                                                                                                                                                „Q207“ an Tishman Speyer.
                                                                                                                                                                                        Quelle: NAI apollo
Investmentmarkt

Transaktionsvolumen nach Investorentyp Q1 2022
  Immobilienaktiengesell. / REITs                                                                                                       Die Alstria-Übernahme hat das Büroin-
  Assetmanager / Fondsmanager
  Offene Immobilienfonds / Spezialfonds
                                                                                                                                        vestmentvolumen in den ersten drei Mo-
  Projektentwickler / Bauträger                                                                                                         naten 2022 spürbar beflügelt, wenn-
  Private-Equity-Fonds / Opportunity-Fonds
  Versicherungen / Pensionskassen                                                                                                       gleich ohne diese ebenfalls eine merkli-
  Pivatinvestoren / Family Offices
  Immobiliengesellschaften
                                                                                                                                        che Zunahme erfasst worden wäre. In
  Corporates                                                                                                                            Summe belaufen sich die Büroinvest-
  Geschlossene Fonds
  Öffentliche Einrichtungen                                                                                                             ments auf 10,65 Mrd. Euro, womit diese
  Banken
                                                                                                                                        Assetklasse mit einem Marktanteil von

                                                                                                                   Quelle: NAI apollo
                                      50,0    37,5   25,0     12,5       0      12,5     25,0    37,5   50,0
                                                                                                                                        57,1 % unverändert dominiert. Dahinter
                     Verkäufer Volumen in %                   Käufer Volumen in %                                                       reihen sich Lager- und Logistikimmobi-
                                                                                                                                        lien ein, die ein Volumen von ca. 3,88
Transaktionsanzahl nach Investorentyp Q1 2022                                                                                           Mrd. Euro verbuchen und sich somit
  Offene Immobilienfonds / Spezialfonds                                                                                                 81 % über dem Vorjahreswert bewegen.
  Assetmanager / Fondsmanager
  Projektentwickler / Bauträger
                                                                                                                                        Damit hat sich der Trend manifestiert,
  Privatinvestoren / Family Offices                                                                                                     wonach sich diese Assetklasse als zweit-
  Corporates
  Immobiliengesellschaften                                                                                                              stärkste etabliert und nun einen Gesamt-
  Immobilienaktiengesell. / REITs
  Private-Equity-Fonds / Opportunity-Fonds
                                                                                                                                        anteil von 20,8 % erzielt. Auf Einzelhan-
  Öffentliche Einrichtungen                                                                                                             delsinvestments entfallen in den ersten
  Geschlossene Fonds
  Versicherungen / Pensionskassen                                                                                                       drei Monaten 2022 2,15 Mrd. Euro und
  Banken
                                                                                                                                        damit 61 % mehr als in Q1 2021. Die
                                                                                                               Quelle: NAI apollo

                                      50,0    37,5   25,0     12,5       0      12,5     25,0    37,5   50,0                            „Sonstigen Nutzungen“ verzeichnen ein
                     Verkäufer Anzahl in %                    Käufer Anzahl in %                                                        Transaktionsvolumen in Höhe von rund
                                                                                                                                        2,0 Mrd. Euro, wovon Hotelimmobilien
Transaktionsvolumen nach Größenklassen Q1 2022                                                                                          wiederum für 0,46 Mrd. Euro verantwort-
                                                                                                                                        lich sind. Damit notieren Hotelimmobilien
                                                            10,5 %
                                                                      4,1 %
                                                                                                                                        leicht oberhalb des Vorjahresniveaus.
           > 500 Mio. €

           100 < 500 Mio. €
                                                                                                                                        Das Gros des gewerblichen Transakti-
                                                     12,4 %                             40,7 %                                          onsmarktes ist durch ausländische Käu-
           50 < 100 Mio.€
                                                                                                                                        fer bestimmt worden. Auch hieran hat der
           25 < 50 Mio. €
                                                                                                                                        Kauf der Alstria AG durch Brookfield gro-
                                                     13,0 %
           10 < 25 Mio. €
                                                                                                                                        ßen Anteil. So summiert sich das durch
                                                                                                               Quelle: NAI apollo

           < 10 Mio. €                                                                                                                  ausländische Investoren angelegte Kapi-
                                                                       19,3 %
                                                                                                                                        tal auf insgesamt fast 11,0 Mrd. Euro,
                                                                                                                                        was mehr als einer Verdreifachung im
                                                                                                                                        Vergleich zu den ersten drei Monaten
Spitzenrenditen Q1 2022
                                    Spitzenrendite          Spitzenrendite             Spitzenrendite
                                                                                                                                        2021 entspricht. Unter den ausländi-
                                    Büro                    Einzelhandel               Logistik                                         schen Nationen weist Kanada mit rund
 Berlin                              2,40 %                  2,90 %                     3,00 %                                          5,0 Mrd. Euro das höchste Transaktions-
 Düsseldorf                          2,80 %                  3,25 %                     3,10 %                                          volumen auf. Dahinter folgen die USA mit
                                                                                                                                        fast 2,0 Mrd. Euro sowie Südkorea und
 Frankfurt a. M.                     2,70 %                  3,15 %                     3,05 %
                                                                                                                                        die Niederlande mit Investments unter-
 Hamburg                             2,60 %                  3,10 %                     3,05 %                                          halb der 1,0 Mrd. Euro Schwelle. Bei ein-
 München                             2,50 %                  2,90 %                     3,00 %                                          heimischen Anlegern summiert sich das
                                                                                                                   Quelle: NAI apollo

                                                                                                                                        Ankaufsvolumen auf über 7,6 Mrd. Euro,
 Gesamt                              Ø = 2,60 %              Ø = 3,05 %                 Ø = 3,05 %
                                                                                                                                        eine Zunahme in Höhe von über einem
                                                                                                                                        Fünftel.
Investmentmarkt

Unter den Investorentypen stechen „Immobilienaktiengesell-            Innerhalb der einzelnen Top-5 Standorte
schaften / REITs“ mit mehr als 6,6 Mrd. Euro, gefolgt von „As-        bleibt im ersten Quartal damit Berlin der
set- / Fondsmanager“ sowie „offenen Immobilienfonds / Spezi-          Standort mit der niedrigsten Spitzenren-
alfonds“ hervor. Insgesamt sind diese drei Anlegertypen für           dite für Büroimmobilien in Höhe von
72,1 % des Transaktionsvolumens verantwortlich. Mit Invest-           2,40 %. Es folgen München mit 2,50 %,
ments oberhalb der 1-Mrd.-Marke zeigen sich ebenfalls „Pro-           Hamburg mit 2,60 %, Frankfurt mit
jektentwickler / Bauträger“, „Private-Equity-Fonds / Opportu-         2,70 % sowie Düsseldorf mit 2,80 %.
nity-Fonds“ sowie „Versicherungen / Pensionskassen“.
                                                                      Für die Assetklasse der Lager- und Lo-
Die großen Unternehmensübernahmen spiegeln sich gleichfalls           gistikimmobilien belaufen sich im ersten
in der Größenklassenverteilung wider. So weist das Cluster            Quartal 2022 die Spitzenrenditen in Berlin
„> 500 Mio. Euro“ mit über 40 % den höchsten Marktanteil auf.         und München auf 3,00 %. In Frankfurt und
Besonders positiv präsentiert sich im Jahresvergleich zudem die       Hamburg liegen diese mit 3,05 % leicht
Entwicklung in den Größenklassen „100 < 500 Mio. Euro“ sowie          darüber, gefolgt von Düsseldorf mit
„10-25 Mio. Euro“.                                                    3,10 %.
Mit dem Angriffskrieg Russlands auf die Ukraine hat sich die ge-      Bei Geschäftshäusern bewegen sich die
opolitische sowie die wirtschaftliche Lage vollends geändert.         Spitzenrenditen in den Top-5 Standorten
War vor Beginn des Krieges mit einem starken wirtschaftlichen         zwischen 2,90 % in Berlin und München
Aufholprozess in Deutschland zu rechnen, wird derzeit im bes-         sowie 3,25 % in Düsseldorf.
ten Fall von einem moderaten Wirtschaftswachstum ausgegan-
                                                                      Zwar ist weiterhin ein ausgeprägtes Inte-
gen. Auch werden sich die hohen Inflationsraten, ausgelöst zum
                                                                      resse nach Core-Büroobjekten, Lager-
einen durch Versorgungsengpässe aufgrund der stark anzie-
                                                                      und Logistikimmobilien sowie Einzelhan-
henden Weltwirtschaft nach dem Corona-Einbruch und zum an-
                                                                      delsobjekten mit Lebensmittelschwer-
deren durch zusätzliche Lieferschwierigkeiten infolge des Krie-
                                                                      punkt vorhanden, dennoch agieren Inves-
ges in der Ukraine, länger und stärker fortsetzen als noch zum
                                                                      toren vor dem Hintergrund der aktuellen
Jahreswechsel 2021 / 2022 angenommen. Weiter anziehende
                                                                      Lage und dem sich ändernden Zinsum-
Kosten für Energie, Lebensmittel, Baumaterialien etc. und die
                                                                      feld deutlich selektiver. Insofern wird sich
Gefahr einer Lohn-Preis-Spirale sind zu nennen. Damit einher-
                                                                      die Vermarktung für problembehaftete Im-
gehend wird die EZB deutlich intervenieren müssen, um ihren
                                                                      mobilien bzw. Objekte, die nicht dem ab-
Auftrag der Preisstabilität zu erfüllen. Dies ist bereits teilweise
                                                                      soluten Core-Standard entsprechen, in
durch die Kapitalmärkte eingepreist worden. Bundrenditen so-
                                                                      den nächsten Monaten schwieriger ge-
wie Immobilienfinanzierungskosten haben in den letzten Mona-
                                                                      stalten. Nichtsdestotrotz dürfte das Jahr
ten bereits spürbar zugenommen.
                                                                      2022 durch ein im langfristigen Vergleich
Damit scheint auch die Entwicklung immer weiter sinkender             überdurchschnittliches Volumen ab-
Spitzenrenditen vorerst gestoppt zu sein. So präsentieren sich        schneiden, vor allem gestützt durch das
diese in allen Assetklassen gegenüber dem Vorquartal zwar             sehr starke erste Quartal 2022. Eine
noch stabil, eine Trendumkehr und damit steigende Renditen            exakte Prognose des Transaktionsvolu-
sind aber bereits bei einigen Transaktionen zu erkennen. Ent-         mens für das Gesamtjahr 2022 gestaltet
sprechend notiert der Schnitt der Spitzenrendite für Büroimmo-        sich vor dem derzeitigen wirtschaftlichen
bilien an den Top-5 Standorten weiterhin bei 2,60 %, während          und geopolitischen Hintergrund schwie-
der Wert für Lager- und Logistikimmobilien sowie Geschäftshäu-        rig.
ser zum Ende des ersten Quartals bei jeweils 3,05 % liegt. Ge-
genüber dem Vorjahreszeitraum notieren die Spitzenrenditen für
Büroimmobilien in den Top-5 rund 20 Basispunkte tiefer, bei La-
ger- und Logistikimmobilien sind es im Schnitt der Top-5 sogar
35 Basispunkte. Geschäftshäuser hingegen zeigen auch gegen-
über dem Vorjahr keine Veränderung.
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                                                   Zahlen und Prognosen in diesem Dokument dienen nur der Orientie-
ÜBER 30 JAHRE MARKTERFAHRUNG                       rung. Dieser Bericht verfolgt nicht das Ziel, den Kauf oder Verkauf einer
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