Zahlen und Fakten Investmentmarkt Deutschland - Q1 2022 - NAI Apollo Group
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„Um die Dinge ganz zu kennen, muss man um ihre Einzelheiten wissen.‘‘ Zitat von François VI. Duc de La Rochefoucauld Für weitere Informationen rufen Sie uns gerne an. Bei uns be- gegnen Sie Fachleuten, die Sie gerne mit ihrem Wissen unter- stützen. Wir freuen uns auf Sie. Dr. Konrad Kanzler Head of Research + 49 (0) 69 – 970 505-614 konrad.kanzler@nai-apollo.de Dr. Marcel Crommen Managing Partner + 49 (0) 69 – 970 505-143 marcel.crommen@nai-apollo.de Lenny Lemler Director Investment + 49 (0) 69 – 970 505-175 lenny.lemler@nai-apollo.de Alexander Waldmann Associate Director – Research + 49 (0) 69 – 970 505-618 alexander.waldmann@nai-apollo.de
Investmentmarkt Transaktionsvolumen 2012 – Q1 2022 Der deutsche Gewerbeimmobilieninvest- 30,0 mentmarkt zeigt sich zum Jahresbeginn 28,5 2022 noch unbeeindruckt vom Krieg in Transaktionsvolumen in Mrd. € 25,0 der Ukraine. Mit einem Transaktionsvolu- 22,0 20,0 19,7 19,2 men von 18,6 Mrd. Euro ist das erste 18,6 18,5 18,1 15,0 16,9 16,4 16,2 Quartal durch einen der besten jemals er- 14,9 14,9 14,2 14,0 14,0 14,0 14,0 13,1 13,2 13,2 12,5 12,5 12,0 10,0 11,5 11,4 10,9 fassten Jahresstarts geprägt. Das Resul- 10,5 10,3 10,0 9,9 9,8 9,1 8,3 8,2 7,1 7,1 5,0 tat des ersten Quartals 2021 (9,1 Mrd. 6,1 5,9 5,3 5,2 4,3 Quelle: NAI apollo 0,0 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Euro) ist mehr als verdoppelt und der 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 22 fünfjährige Schnitt ist um 50 % übertrof- fen worden (Q1 2017 – Q1 2022: 12,5 Transaktionsvolumen nach Assetklassen Q1 2022 Mrd. Euro). Das sehr gute Ergebnis ist hierbei durch 10,5 % eine deutliche Zunahme beim Portfo- Büro liovolumen getrieben worden, das ge- genüber dem Vorjahreszeitraum viermal Einzelhandel 20,8 % so hoch liegt. Insgesamt sind 8,60 Mrd. Lager/Logistik 57,1 % Euro in Portfolios erfasst worden, wovon der Löwenanteil auf die Alstria-Über- nahme durch Brookfield mit fast 4,6 Mrd. Quelle: NAI apollo Sonstige* 11,5 % Euro entfällt. Daneben zählen die (Mehr- heits-)Übernahmen der VIB Vermögen *Sonstige: Mischnutzung, Hotels, Grundstücke, Parkhäuser etc. AG durch die DIC Asset AG sowie der Transaktionsvolumen nach Investorenherkunft Q1 2022 Deutschen Industrie REIT-AG durch die 1,6 % 1,4 % 4,0 % 1,0 % niederländische CTP zu den größten Deutschland 4,3 % Portfoliodeals. Der Wert der Pakete bzw. Kanada 4,6 % der anteiligen Pakete liegt bei rund 900 USA Südkorea 4,6 % 41,1 % bzw. 800 Mio. Euro. Niederlande Frankreich 10,5 % Auch Einzelverkäufe haben spürbar um UK 43,6 % auf nun ca. 10,0 Mrd. Euro zuge- Schweiz Österreich nommen. So hat beispielsweise die DWS Quelle: NAI apollo Sonstige 27,0 % für den National Pension Service of Korea den „Marienturm“ in Frankfurt für über 800 Mio. Euro erworben. Ein weiteres Beispiel für einen großen Einzelverkauf ist Transaktionsvolumen nach Transaktionsart Q1 2022 das „Olympia Business Center (OBC)“ in München. Der Wert der Immobilie dürfte sich im Bereich von 300 Mio. Euro befin- Einzeltransaktion den. In Berlin kann das historische 46,1 % „Mosse-Zentrum", das sich Henderson 53,9 % Park gesichert hat, genannt werden. Ebenfalls in Berlin ging das Objekt Portfoliotransaktion „Q207“ an Tishman Speyer. Quelle: NAI apollo
Investmentmarkt Transaktionsvolumen nach Investorentyp Q1 2022 Immobilienaktiengesell. / REITs Die Alstria-Übernahme hat das Büroin- Assetmanager / Fondsmanager Offene Immobilienfonds / Spezialfonds vestmentvolumen in den ersten drei Mo- Projektentwickler / Bauträger naten 2022 spürbar beflügelt, wenn- Private-Equity-Fonds / Opportunity-Fonds Versicherungen / Pensionskassen gleich ohne diese ebenfalls eine merkli- Pivatinvestoren / Family Offices Immobiliengesellschaften che Zunahme erfasst worden wäre. In Corporates Summe belaufen sich die Büroinvest- Geschlossene Fonds Öffentliche Einrichtungen ments auf 10,65 Mrd. Euro, womit diese Banken Assetklasse mit einem Marktanteil von Quelle: NAI apollo 50,0 37,5 25,0 12,5 0 12,5 25,0 37,5 50,0 57,1 % unverändert dominiert. Dahinter Verkäufer Volumen in % Käufer Volumen in % reihen sich Lager- und Logistikimmobi- lien ein, die ein Volumen von ca. 3,88 Transaktionsanzahl nach Investorentyp Q1 2022 Mrd. Euro verbuchen und sich somit Offene Immobilienfonds / Spezialfonds 81 % über dem Vorjahreswert bewegen. Assetmanager / Fondsmanager Projektentwickler / Bauträger Damit hat sich der Trend manifestiert, Privatinvestoren / Family Offices wonach sich diese Assetklasse als zweit- Corporates Immobiliengesellschaften stärkste etabliert und nun einen Gesamt- Immobilienaktiengesell. / REITs Private-Equity-Fonds / Opportunity-Fonds anteil von 20,8 % erzielt. Auf Einzelhan- Öffentliche Einrichtungen delsinvestments entfallen in den ersten Geschlossene Fonds Versicherungen / Pensionskassen drei Monaten 2022 2,15 Mrd. Euro und Banken damit 61 % mehr als in Q1 2021. Die Quelle: NAI apollo 50,0 37,5 25,0 12,5 0 12,5 25,0 37,5 50,0 „Sonstigen Nutzungen“ verzeichnen ein Verkäufer Anzahl in % Käufer Anzahl in % Transaktionsvolumen in Höhe von rund 2,0 Mrd. Euro, wovon Hotelimmobilien Transaktionsvolumen nach Größenklassen Q1 2022 wiederum für 0,46 Mrd. Euro verantwort- lich sind. Damit notieren Hotelimmobilien 10,5 % 4,1 % leicht oberhalb des Vorjahresniveaus. > 500 Mio. € 100 < 500 Mio. € Das Gros des gewerblichen Transakti- 12,4 % 40,7 % onsmarktes ist durch ausländische Käu- 50 < 100 Mio.€ fer bestimmt worden. Auch hieran hat der 25 < 50 Mio. € Kauf der Alstria AG durch Brookfield gro- 13,0 % 10 < 25 Mio. € ßen Anteil. So summiert sich das durch Quelle: NAI apollo < 10 Mio. € ausländische Investoren angelegte Kapi- 19,3 % tal auf insgesamt fast 11,0 Mrd. Euro, was mehr als einer Verdreifachung im Vergleich zu den ersten drei Monaten Spitzenrenditen Q1 2022 Spitzenrendite Spitzenrendite Spitzenrendite 2021 entspricht. Unter den ausländi- Büro Einzelhandel Logistik schen Nationen weist Kanada mit rund Berlin 2,40 % 2,90 % 3,00 % 5,0 Mrd. Euro das höchste Transaktions- Düsseldorf 2,80 % 3,25 % 3,10 % volumen auf. Dahinter folgen die USA mit fast 2,0 Mrd. Euro sowie Südkorea und Frankfurt a. M. 2,70 % 3,15 % 3,05 % die Niederlande mit Investments unter- Hamburg 2,60 % 3,10 % 3,05 % halb der 1,0 Mrd. Euro Schwelle. Bei ein- München 2,50 % 2,90 % 3,00 % heimischen Anlegern summiert sich das Quelle: NAI apollo Ankaufsvolumen auf über 7,6 Mrd. Euro, Gesamt Ø = 2,60 % Ø = 3,05 % Ø = 3,05 % eine Zunahme in Höhe von über einem Fünftel.
Investmentmarkt Unter den Investorentypen stechen „Immobilienaktiengesell- Innerhalb der einzelnen Top-5 Standorte schaften / REITs“ mit mehr als 6,6 Mrd. Euro, gefolgt von „As- bleibt im ersten Quartal damit Berlin der set- / Fondsmanager“ sowie „offenen Immobilienfonds / Spezi- Standort mit der niedrigsten Spitzenren- alfonds“ hervor. Insgesamt sind diese drei Anlegertypen für dite für Büroimmobilien in Höhe von 72,1 % des Transaktionsvolumens verantwortlich. Mit Invest- 2,40 %. Es folgen München mit 2,50 %, ments oberhalb der 1-Mrd.-Marke zeigen sich ebenfalls „Pro- Hamburg mit 2,60 %, Frankfurt mit jektentwickler / Bauträger“, „Private-Equity-Fonds / Opportu- 2,70 % sowie Düsseldorf mit 2,80 %. nity-Fonds“ sowie „Versicherungen / Pensionskassen“. Für die Assetklasse der Lager- und Lo- Die großen Unternehmensübernahmen spiegeln sich gleichfalls gistikimmobilien belaufen sich im ersten in der Größenklassenverteilung wider. So weist das Cluster Quartal 2022 die Spitzenrenditen in Berlin „> 500 Mio. Euro“ mit über 40 % den höchsten Marktanteil auf. und München auf 3,00 %. In Frankfurt und Besonders positiv präsentiert sich im Jahresvergleich zudem die Hamburg liegen diese mit 3,05 % leicht Entwicklung in den Größenklassen „100 < 500 Mio. Euro“ sowie darüber, gefolgt von Düsseldorf mit „10-25 Mio. Euro“. 3,10 %. Mit dem Angriffskrieg Russlands auf die Ukraine hat sich die ge- Bei Geschäftshäusern bewegen sich die opolitische sowie die wirtschaftliche Lage vollends geändert. Spitzenrenditen in den Top-5 Standorten War vor Beginn des Krieges mit einem starken wirtschaftlichen zwischen 2,90 % in Berlin und München Aufholprozess in Deutschland zu rechnen, wird derzeit im bes- sowie 3,25 % in Düsseldorf. ten Fall von einem moderaten Wirtschaftswachstum ausgegan- Zwar ist weiterhin ein ausgeprägtes Inte- gen. Auch werden sich die hohen Inflationsraten, ausgelöst zum resse nach Core-Büroobjekten, Lager- einen durch Versorgungsengpässe aufgrund der stark anzie- und Logistikimmobilien sowie Einzelhan- henden Weltwirtschaft nach dem Corona-Einbruch und zum an- delsobjekten mit Lebensmittelschwer- deren durch zusätzliche Lieferschwierigkeiten infolge des Krie- punkt vorhanden, dennoch agieren Inves- ges in der Ukraine, länger und stärker fortsetzen als noch zum toren vor dem Hintergrund der aktuellen Jahreswechsel 2021 / 2022 angenommen. Weiter anziehende Lage und dem sich ändernden Zinsum- Kosten für Energie, Lebensmittel, Baumaterialien etc. und die feld deutlich selektiver. Insofern wird sich Gefahr einer Lohn-Preis-Spirale sind zu nennen. Damit einher- die Vermarktung für problembehaftete Im- gehend wird die EZB deutlich intervenieren müssen, um ihren mobilien bzw. Objekte, die nicht dem ab- Auftrag der Preisstabilität zu erfüllen. Dies ist bereits teilweise soluten Core-Standard entsprechen, in durch die Kapitalmärkte eingepreist worden. Bundrenditen so- den nächsten Monaten schwieriger ge- wie Immobilienfinanzierungskosten haben in den letzten Mona- stalten. Nichtsdestotrotz dürfte das Jahr ten bereits spürbar zugenommen. 2022 durch ein im langfristigen Vergleich Damit scheint auch die Entwicklung immer weiter sinkender überdurchschnittliches Volumen ab- Spitzenrenditen vorerst gestoppt zu sein. So präsentieren sich schneiden, vor allem gestützt durch das diese in allen Assetklassen gegenüber dem Vorquartal zwar sehr starke erste Quartal 2022. Eine noch stabil, eine Trendumkehr und damit steigende Renditen exakte Prognose des Transaktionsvolu- sind aber bereits bei einigen Transaktionen zu erkennen. Ent- mens für das Gesamtjahr 2022 gestaltet sprechend notiert der Schnitt der Spitzenrendite für Büroimmo- sich vor dem derzeitigen wirtschaftlichen bilien an den Top-5 Standorten weiterhin bei 2,60 %, während und geopolitischen Hintergrund schwie- der Wert für Lager- und Logistikimmobilien sowie Geschäftshäu- rig. ser zum Ende des ersten Quartals bei jeweils 3,05 % liegt. Ge- genüber dem Vorjahreszeitraum notieren die Spitzenrenditen für Büroimmobilien in den Top-5 rund 20 Basispunkte tiefer, bei La- ger- und Logistikimmobilien sind es im Schnitt der Top-5 sogar 35 Basispunkte. Geschäftshäuser hingegen zeigen auch gegen- über dem Vorjahr keine Veränderung.
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