03/2022 Absatzwirtschaftliche und städtebauliche Auswirkungsanalyse für die geplante Ansiedlung eines Lebensmitteldiscounters sowie eines ...
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
03/2022
Absatzwirtschaftliche und städtebauliche
Auswirkungsanalyse für die geplante
Ansiedlung eines Lebensmitteldiscounters
sowie eines Getränkemarktes
in Neuenkirchen, Emsdettener Straße
Neue Wege. Klare Pläne.
Impressum
AUFTRAGNEHMER AUFTRAGGEBER
Stadt + Handel Beckmann und Bernhard Werning Bäckerei
Föhrer Stadtplaner GmbH Konditorei GmbH & Co. KG
info@stadt-handel.de Eschenstraße 31
www.stadt-handel.de 48485 Neuenkirchen
Amtsgericht Dortmund,
Handelsregisternummer HRB
33826, VERFASSER
Hauptsitz: Dortmund Dipl.-Ing. Marc Föhrer
Geogr. M.A. Andreas Q. Schuder
B. Sc. Elisabeth Köhn
Standort Dortmund
Hörder Hafenstraße 11 Dortmund, den 24. März 2022
44263 Dortmund
Fon +49 231 86 26 890
Fax +49 231 86 26 891
Standort Hamburg
Tibarg 21
22459 Hamburg
Fon +49 40 53 30 96 46
Fax +49 40 53 30 96 47
Standort Karlsruhe
Beiertheimer Allee 22
76137 Karlsruhe
Fon +49 721 14 51 22 62
Fax +49 721 14 51 22 63
Standort Leipzig
Markt 9
04109 Leipzig
Fon +49 341 92 72 39 42
Fax +49 341 92 72 39 43
Neue Wege. Klare Pläne.
Inhaltsverzeichnis
1 Ausgangssituation und Zielsetzung 1
2 Methodik 3
3 Beschreibung des Planvorhabens 8
3.1 Mikrostandort 8
3.2 Sortimente und Verkaufsflächen 10
4 Markt- und Standortanalyse 12
4.1 Makrostandort 12
4.2 Ableitung des Untersuchungsraums und Wettbewerbssituation 13
4.3 Angebotsanalyse 15
4.4 Nachfrageanalyse 17
4.5 Städtebaulich-funktionale Analyse der zentralen Versorgungsbereiche
des Untersuchungsraums 19
4.6 Bewertung der angebots- und nachfrageseitigen Strukturen 26
5 Marktposition des Planvorhabens 28
5.1 Einzugsgebiet 28
5.2 Umsatzschätzung der Bestandsmärkte und Umsatzprognose des
Planvorhabens 30
6 Auswirkungsanalyse 34
6.1 Absatzwirtschaftliche Auswirkungen 34
6.2 Städtebauliche Einordnung der Umsatzumverteilungen 35
6.3 Exkurs: Ausgangssituation Neuansiedlung 37
6.4 Einordnung in das Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Gemeinde
Neuenkirchen 2018 40
6.5 Einordnung in die landesplanerischen Zielstellungen (LEP NRW 2019) 40
7 Zusammenfassung der Ergebnisse 48
Anhang I
Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird auf die gleichzeitige Verwendung meh-
rerer geschlechtsspezifischer Personenbezeichnungen verzichtet. Die gewählte
männliche Form schließt stets auch andere Geschlechter mit ein.
Die Stadt + Handel Beckmann und Föhrer Stadtplaner GmbH bedient sich für Zu-
arbeiten und insbesondere empirische Dienstleistungen wie Erhebungen,
Befragungen und Zählungen bei der Stadt + Handel Dienstleistungen GbR (Ge-
sellschafter: Ralf M. Beckmann und Marc Föhrer, Hörder Hafenstraße 11, 44263
Dortmund) als Nachunternehmer. Mitarbeiter der Stadt + Handel Dienstleistun-
gen GbR sind im Impressum durch den Zusatz „(GbR)“ kenntlich gemacht.
Ausgangssituation und Zielsetzung
1 Ausgangssituation und
Zielsetzung
In Neuenkirchen war an der Emsdettener Straße 73 ein NETTO Marken-Discount
verortet, welcher Anfang des Jahres 2020 vom Markt abgegangen ist. Für diesen
Markt wurde aufgrund seiner hohen Nahversorgungsbedeutung für die umlieg-
ende Bevölkerung im EHZK Neuenkirchen 20181 eine Standortsicherung empfoh-
pfohlen (vgl. ebenda S. 48). Eine Reaktivierung des Standortes soll durch die
dereröffnung eines Lebensmitteldiscounters PENNY (799 m² VKF) erfolgen. Der
Standort soll neben dem Lebensmitteldiscounter durch einen Getränkemarkt er-
gänzt werden (500 m² VKF). Die am Standort bereits bestehende Bäckerei soll
um einen Cafébereich ergänzt werden.
Konkret wird folgende Planung avisiert:
Ansiedlung Lebensmitteldiscounter PENNY mit einer GVKF von 799 m²;
Ansiedlung Getränkemarkt mit einer GVKF von 500 m²;
Bäckerei (exkl. Cafébereich) mit 30 m² VKF .
Stadt + Handel wurde angefragt, die zu erwartenden absatzwirtschaftlichen und
städtebaulichen Auswirkungen des Planvorhabens zu untersuchen und letztlich zu
bewerten, ob durch das Planvorhaben mit schädlichen Auswirkungen auf die kom-
munalen Einzelhandelsstrukturen zu rechnen ist.
Da der ehemalige Bestandsbetrieb NETTO Marken-Discount nunmehr seit An-
fang des Jahres 2020 geschlossen ist2 und für den Standort weiterhin Baurecht
besteht, wird das Vorhaben zunächst als Erweiterungsvorhaben gegenüber dem
ehemaligen NETTO Marken-Discount betrachtet. Um dem Umstand Rechnung zu
tragen, dass zwischen Marktabgang des NETTO Marken-Discount und voraus-
sichtlicher Eröffnung des Planvorhabens ein Zeitversatz besteht, wird in Kapitel
6.3 eine Betrachtung des Vorhabens als Neuansiedlung vorgenommen. Im Rah-
men dieser Ausführung werden u. a. eine Re-Umverteilung der Bestandsumsätze
des ehemaligen NETTO Marken-Discount sowie eine Rückbindung durch das Plan-
vorhaben berücksichtigt.
Als Grundlage für das weitere Planverfahren werden im vorliegenden Gutachten
folgende Punkte untersucht und bewertet:
1
Stadt + Handel (2018): Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts für die Gemeinde Neuenkir-
chen, Dortmund. Im Folgendem abgekürzt als EHZK Neuenkirchen 2018.
2
Zum Zeitpunkt der Beauftragung und der Erstfassung des Gutachtens war der NETTO Marken-Discount erst
vor wenigen Monaten vom Markt abgegangen.
Ausgangssituation und Zielsetzung 1
Absatzwirtschaftliche und städtebauliche Auswirkungen
Auswirkungen auf den Bestand und/oder die Entwicklungsmöglichkeiten
der zentralen Versorgungsbereiche und/oder die integrierte Nahversor-
gung im Untersuchungsraum.
Einordnung gemäß kommunalplanerischer Grundlagen
Einordnung in das EHZK Neuenkirchen 2018.
Einordnung gemäß landesplanerischer Grundlagen
Einordnung in die relevanten Vorgaben des LEP NRW 2019.
Die gutachterlichen Aussagen und Einschätzungen beruhen u. a. auf:
Daten und Bewertungen des EHZK Neuenkirchen 2018;
Angaben des Betreibers bzw. Auftraggebers zum geplanten Neuobjekt;
Eigener Vor-Ort-Begehung und Verkaufsflächenerhebung.
Ausgangssituation und Zielsetzung 2
2 Methodik
Im Folgenden wird die dem Gutachten zu Grunde liegende Methodik dargestellt.
Angebotsanalyse
Für die Erstellung dieser Analyse hat Stadt + Handel die Daten im Untersuchungs-
raum im Dezember 2020 erhoben. Die Erhebung erfolgte durch eine Standort-
begehung und sortimentsgenaue Verkaufsflächenerfassung (differenziert nach
innen- und außenliegender Verkaufsfläche) der im Sinne der Untersuchungsfra-
gen relevanten Betriebe bzw. Sortimente im Untersuchungsraum (s. u.) wie folgt:
Innerhalb zentraler Versorgungsbereiche: Erfassung des kompletten Be-
stands in dem untersuchungsrelevanten Sortimentsbereich im Haupt- und
Randsortiment.
Außerhalb zentrale Versorgungsbereiche: Erfassung des kompletten Be-
stands in dem untersuchungsrelevanten Sortimentsbereich im Haupt- und
Randsortiment.
Außerhalb zentraler Versorgungsbereiche außerhalb Neuenkirchens: Er-
fassung strukturprägender Angebotsstandorte im untersuchungsrele-
vanten Hauptsortiment (mind. 300 m² VKF)3,
Die aktuelle Rechtsprechung zur Verkaufsflächendefinition des Bundesverwal-
tungsgerichtes (u. a. BVerwG 4 C 14.04 und BVerwG 4 C 1.16) vom November
2005 bzw. 2016 findet im Rahmen der Bestandsüberprüfung Anwendung.
Es wird angesichts der vorliegenden Planungskonzeption sowie der städtebauli-
chen Ausgangslage der Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel4 (=zen-
tren- und nahversorgungsrelevant gem. „Neuenkirchener Liste“; s. EHZK Neuen-
kirchen 2018, S. 55) für untersuchungsrelevant eingeschätzt.
Die Analyse des Einzelhandelsbestandes dient in erster Linie der methodischen
Grundlage zur Sortimentsbetrachtung und den absatzwirtschaftlichen Berech-
nungen.
Umsatzschätzung (Bestandsumsatz/Planvorhaben)
Zur Beurteilung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen des Planvorhabens
wird eine Umsatzschätzung der untersuchungsrelevanten Betriebe und Sorti-
mente im Untersuchungsraum durchgeführt5. Basis für die Anpassung der
3
Nach fachlichem Dafürhalten kann, unter Berücksichtigung der spezifischen örtlichen Gegebenheiten, diesen
Einzelhandelsbetrieben (außerhalb zentraler Versorgungsbereiche) eine nennenswerte Relevanz für die Ver-
sorgung der Bevölkerung attestiert werden. Neben der Struktur der örtlichen Bestandsbetriebe findet
insbesondere auch die Dimensionierung des Planvorhabens hierbei Berücksichtigung. Im vorliegenden Gutach-
ten werden diese Betriebe, in Bezug auf die Untersuchungsfragestellung, als strukturprägende Wettbewerber
bezeichnet.
4
Enthält die Einzelsortimente Nahrungs- und Genussmittel und Getränke. Im Folgenden werden die Sortimente
als Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel zusammengefasst.
5
Alle Angaben zu Kaufkraft, Umsatz und Flächenproduktivitäten in Euro sind Bruttowerte.
Methodik 3
Umsatzschätzungen der untersuchungsrelevanten Einzelhandelsstrukturen so-
wie für die Umsatzprognose des in Rede stehenden Planvorhabens bilden:
Branchen- und betriebsübliche Leistungskennziffern (u. a. EHI handelsda-
ten aktuell, Retail Real Estate Report Germany der Hahn-Gruppe),
Kennwerte aus Unternehmensveröffentlichungen,
laufende Auswertung von Fachliteratur,
Kennwerte aus dem EHZK Neuenkirchen 2018.
Berücksichtigung des ehemaligen NETTO Marken-Discount am Vorhaben-
standort
Am Vorhabenstandort Emsdettener Straße 73 war ein NETTO Marken-Discount
verortet, welcher Anfang des Jahres 2020 vom Markt abgegangen ist.
Stadt + Handel hat am 24.10.2018 die Verträglichkeitsanalyse für die Verlagerung
und Erweiterung eines ALDI Nord-Lebensmitteldiscounters in Neuenkirchen gem.
§ 11 Ab. 3 BauNVO6 vorgelegt. In diesem Gutachten (vgl. S. 36) wurde für den
NETTO Marken-Discount die Erweiterung der GVKF auf 800 m² angenommen
(+ 200 m² VKF), um die mit einer hypothetischen Erweiterung des NETTO Mar-
ken-Discount einhergehenden absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Aus-
wirkungen i. S. e. Worst Case-Szenarios kumulativ zu den Auswirkungen des Plan-
vorhabens ALDI Nord berücksichtigen zu können. Die hypothetische Erweiterung
des NETTO Marken-Discount auf 800 m² GVKF wurde durch die hohe Nahversor-
gungsbedeutung für die umliegende Bevölkerung sowie der Empfehlung der
Standortsicherung für den Betrieb im EHZK Neuenkirchen 2018 (vgl. ebenda
S. 48) und der fachgutachterlichen Perspektive, dass die Erweiterung als zwin-
gende Voraussetzung für den langfristigen Erhalt des Standortes angesehen
wurde, berücksichtigt. Insgesamt wurde die Verträglichkeit der Erweiterung des
ALDI Nord-Marktes sowie die Erweiterung des ehem. NETTO Marken-Discount
bereits im VG Neuenkirchen ALDI Nord 2018 dargelegt.
Da sich das Planvorhaben nunmehr anders darstellt (Betreiberwechsel, Ergän-
zung eines Getränkemarktes und Bäckerei mit Café-Bereich) ist die
Verträglichkeit des hier untersuchten Planvorhabens aus heutiger Sicht darzustel-
len. Um die Konsistenz zum VG Neuenkirchen ALDI Nord 2018 möglichst zu
gewährleisten, wird das Planvorhaben in diesem Gutachten zunächst nicht als
vollumfängliche Neuansiedlung angesetzt, sondern als Erweiterung gegenüber
dem Anfang 2020 geschlossenen NETTO Marken-Discount7.
Um dem Umstand Rechnung zu tragen, dass zwischen Marktabgang des NETTO
Marken-Discount und voraussichtlicher Eröffnung des Planvorhabens nunmehr
ein zeitlicher Versatz besteht, wird in Kapitel 6.3 eine Betrachtung des Vorhabens
als Neuansiedlung vorgenommen. Im Rahmen dieser Ausführung werden u. a. eine
6
Im Folgenden als VG Neuenkirchen ALDI Nord 2018 bezeichnet.
7
Zum Zeitpunkt der Beauftragung und der Erstfassung des Gutachtens, war der NETTO Marken-Discount
erst vor wenigen Monaten vom Markt abgegangen.
Methodik 4
Re-Umverteilung der Bestandsumsätze des ehemaligen NETTO Marken-Discount sowie eine Rückbindung durch das Planvorhaben berücksichtigt. Der freigesetzte Bestandsumsatz des vom Markt abgegangenen NETTO Marken- Discount wird im Zuge dessen auf die Bestandsstrukturen im Untersuchungsraum – zu großen Teilen auf die Anbieter in Neuenkirchen – umverteilt, für welche infol- gedessen erhöhte Umsätze resultieren. Vor dem Hintergrund der Neuansiedlung des Planvorhabens am in Rede stehenden Standort wird der „freigesetzte“ Um- satz des ehemaligen NETTO Marken-Discount durch das Planvorhaben von den Anbietern im Untersuchungsraum rückgebunden. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass absehbar insbesondere diejenigen Anbieter von den zu erwartenden Um- satzumverteilungen des Planvorhabens betroffen sein werden, die zuvor von dem „freigesetzten“ Umsatz des ehemaligen NETTO Marken-Discount profitiert ha- ben, wodurch sich die Höhe der Umsatzumverteilungen teilweise relativiert. Nachfrageanalyse Die Datenbasis der Nachfrageseite basiert auf sortimentsspezifischen, postleit- zahlbezogenen IfH-Kaufkraftkennziffern aus dem Jahr 2021 für den Untersuch- ungsraum sowie auf Einwohnerzahlen auf Straßenabschnittsebene seitens der GfK 2021 und IT.NRW 2021 (31.12.2020). Städtebauliche Analyse Als Grundlage wurden die Abgrenzungen und Analysen der zentralen Versor- gungsbereiche der kommunalen Einzelhandelskonzepte herangezogen. Die Innen- städte, städtische Nebenzentren sowie Nahversorgungszentren sind städtebau- rechtlich und landesplanerisch ein Schutzgut im Sinne des BauGB, der BauNVO und des LEP NRW 2019. Hierauf basierend können Auswirkungen auf die Entwicklung der ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereiche durch das Planvorhaben ermittelt und dargestellt werden. Absatzwirtschaftliche Auswirkungen Die Ermittlung der durch das Planvorhaben potenziell ausgelösten Umsatzumver- teilungen ist ein wichtiger Analyseschritt der Auswirkungsanalyse. Aus diesem wird erkennbar, von welchen Einzelhandelsstandorten und somit letztlich aus wel- chen Kommunen und wiederum aus welchen städtebaulichen Lagen eine Umsatzumverteilung in welcher Größenordnung zu erwarten sein wird. Damit steht ein absatzwirtschaftliches Untersuchungsergebnis fest, das Rückschlüsse auf die daraus resultierenden Auswirkungen zulässt. Methodik 5
Die Berechnung der Umsatzumverteilung erfolgt basierend auf einem Gravitati-
onsmodell. Gemäß der aktuellen Rechtsprechung ist ein sogenannter realitäts-
naher Worst Case Fall8 in die Untersuchung einzustellen.
Eingangswerte für die Umsatzumverteilungsberechnung sind neben den Daten
des Planvorhabens, die ermittelten Verkaufsflächen, die Flächenproduktivitäten
gemäß Unternehmensveröffentlichungen und Branchenfachliteratur sowie die
daraus resultierenden Umsatzsummen. Berücksichtigung finden innerhalb der
Umsatzumverteilungsberechnung folgende Parameter:
die Gesamtattraktivität der erfassten Standorte unter Einbeziehung der
Entfernung zum Vorhabenstandort,
Agglomerationswirkungen in den bestehenden Zentren,
Verkaufsflächenausstattung der untersuchten Betriebe,
großräumige und siedlungsstrukturelle verkehrliche Anbindung der unter-
suchten Betriebe,
Wettbewerbsrelevanz der Anbieter und Angebotsstandorte zum Planvor-
haben.
Auf dieser Grundlage werden sodann Ergebnisspannweiten von Umsatzumvertei-
lungswerten ermittelt.
Die Anwendung einer fixen Umsatzumverteilungsgröße, wie etwa die in der Recht-
sprechung wiederholt angeführte 10 %-Größenordnung, ist allerdings sowohl
fachlich als auch gemäß der aktuellen Rechtsprechung allein nicht zielführend. Bei
kleinräumiger Betrachtungsweise innerhalb der Siedlungs- und Zentrenstruktur
kann die Schwelle möglicher negativer städtebaulicher Auswirkungen je nach
städtebaulicher Ausgangslage bereits bei deutlich weniger als 10 % liegen (vgl. VG
Arnsberg 4 K 572/04; OVG Berlin-Brandenburg 3 D 7/03.NE).
Städtebauliche Auswirkungen des Planvorhabens
Die zu erwartenden Umsatzumverteilungen werden für den zentralen Versor-
gungsbereich und sonstige Standortbereiche im Untersuchungsraum dargestellt
und mit den Ergebnissen der Bestandsaufnahme des Städtebaus verknüpft und
bewertet. Dadurch werden die Auswirkungen anhand vorhabenspezifischer Kenn-
größen ebenso ablesbar wie anhand absatzwirtschaftlicher Varianten im Sinne
eines realitätsnahen städtebaulichen Worst Case.
8
Aus fachgutachterlicher Sicht ist es weder notwendig noch von der Rechtsprechung gefordert, alle Eckdaten
möglichst nachteilig für das Vorhaben einzustellen. Dies wird im Übrigen auch nicht in der Grundsatzentschei-
dung des OVG NRW (Preussen-Park-Entscheidung, vgl. OVG NRW, Urteil vom 07. Dezember 2000, 7A D
60/99.NE) gefordert. Vielmehr ist eine realistische Worst Case-Betrachtung und Bewertung von Vorhaben
gefordert, welche „...die realistischerweise zu erwartenden Entwicklungen in den Blick nimmt“. Vgl. BVerwG,
Urteil vom 27. März 2013, 4 CN 6.11.
Methodik 6
Dynamische Wirkungsanalyse
Da es sich bei dem Planvorhaben um ein Bauvorhaben in Form einer Neuansied-
lung bzw. einer Verlagerung und Erweiterung handelt, wird der Markteintritts-
zeitpunkt des Planvorhabens mit gewisser zeitlicher Verzögerung stattfinden. Mit
einer Marktreife des realisierten Planvorhabens ist in frühestens drei Jahren zu
rechnen (Ende 2024). Aufgrund dieses Zeitrahmens sind Veränderungen im Nach-
fragevolumen bis zur vollständigen Marktwirksamkeit zu berücksichtigen. Diesbe-
züglich relevante Faktoren sind insbesondere die Bevölkerungszahl im Einzugsbe-
reich und die Kaufkraftentwicklung pro Einwohner im relevanten Sortiments-
bereich (hier: Entwicklung der Kaufkraft für den stationären Einzelhandel auf Ba-
sis der Entwicklungsdynamik in der Branche und der Entwicklung der Online-
anteile). In diesem Zusammenhang wird auf eine umfassende Studie des
BBSR/HDE aus dem Jahr 2017 zurückgegriffen, welche auf verschiedenen Studien
sowie Experteninterviews fußt. Die Prognosewerte der Studie basieren u. a. auf
IFH-Kaufkraftzahlen, welche auch seitens Stadt + Handel Verwendung finden,
womit aus fachlicher Sicht eine inhaltliche Konsistenz gegeben ist.
In den kommenden drei Jahren (bis zur vollkommenen Marktreife des Planvorha-
bens) ist gemäß Prognose IT.NRW 2021 (auf Basis der Einwohnerzahlen vom
31.12.2020) eine konstante Entwicklung der Bevölkerung im Untersuchungsraum
und eine leicht negative Entwicklung der Bevölkerung in Neuenkirchen zu erwarten
(s. Kapitel 4.1).
Für den Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel wird seitens der Studie
des BBSR/HDE 2017 eine positive jährliche Umsatzentwicklung des stationären
Handels bis Ende 2024 prognostiziert (+ 2,4 %). Das heißt, es wird ein überdurch-
schnittliches Wachstum der Branche im Vergleich zur Entwicklung der Online-
anteile prognostiziert (s. Kapitel 4.4)9.
Unter Berücksichtigung der vorgenannten Prognose werden die für das Planvor-
haben relevanten konkreten und bis zum erwarteten Markteintritt des Plan-
vorhabens realisierten Einzelhandelsvorhaben berücksichtigt10. Dabei sind die kon-
kret, planungsrechtlich abgesicherten weiteren Einzelhandelsvorhaben ebenso in
die Prognose einzubeziehen, wie absehbare Schließungen von vorhabenrelevanten
Einzelhandelsbetrieben im Einzugsgebiet. Eine entsprechende Darstellung erfolgt
in Kapitel 4.3.
9
Berechnungen Stadt + Handel auf Basis IT.NRW: Bevölkerungsstand/-vorausberechnung (Stichtage
01.01.2021 und 01.01.2025).
10
Huma-Urteil vom 01.12.2015 - AZ 10 D 91/13.NE.
Methodik 73 Beschreibung des
Planvorhabens
In Neuenkirchen war an der Emsdettener Straße 73 ein NETTO Marken-Discount
verortet, welcher Anfang des Jahres 2020 vom Markt abgegangen ist. Für diesen
Markt wurde aufgrund seiner hohen Nahversorgungsbedeutung für die umlieg-
ende Bevölkerung im EHZK Neuenkirchen 2018 eine Standortsicherung empfohlen
(vgl. ebenda S. 48). Eine Reaktivierung des Standortes soll durch die Wiedereröff-
nung eines Lebensmitteldiscounters PENNY (799 m² VKF) erfolgen. Der Standort
soll neben dem Lebensmitteldiscounter durch einen Getränkemarkt ergänzt wer-
den (500 m² VKF). Die am Standort bereits bestehende Bäckerei soll um einen
Cafébereich ergänzt werden.
Konkret wird folgende Planung avisiert und nachfolgend bewertet:
Ansiedlung Lebensmitteldiscounter PENNY mit einer GVKF von 799 m²;
Ansiedlung Getränkemarkt mit einer GVKF von 500 m²;
Bäckerei (exkl. Cafébereich) mit 30 m² VKF .
3.1 MIKROSTANDORT
Der Vorhabenstandort befindet sich südöstlich des Ortszentrums Neuenkirchen
an der Straßenkreuzung Emsdettener Straße und Westfalenring. Über diese
Straßen wird perspektivisch die Zufahrt zum Planvorhaben erfolgen. Westlich des
Vorhabenstandortes befinden sich weitere Einzelhandels- und Dienstleistungsbe-
triebe. Darüber hinaus ist die den Standort umgebende städtebauliche Struktur
nahezu komplett durch Wohnbebauung geprägt.
Im EHZK Neuenkirchen 2018 wird für den mittlerweile vom Markt abgegangenen
NETTO Marken-Discount die Standortsicherung empfohlen (vgl. ebenda S. 30 und
S. 48), da dem (Vorhaben-)Standort eine bedeutende Nahversorgungsfunktion
für den südlichen Siedlungsbereich der Gemeinde Neuenkirchen zukommt.
Beschreibung des Planvorhabens 8Abbildung 1: Mikrostandort des Planvorhabens
Quelle: Darstellung: Stadt + Handel; Kartengrundlage: OpenStreetMap – veröffentlicht unter ODbL.
Die verkehrliche Anbindung für den motorisierten Individualverkehr (MIV) erfolgt
über den Westfalenring und die Emsdettener Straße. Die Emsdettener Straße
schließt im Süden an die Bundesstraße B 70 an, von der aus in südwestlicher Rich-
tung die Gemeinde Wettringen und in nordöstlicher Richtung die Stadt Rheine
erreicht werden können. Der Westfalenring gewährleistet die Erschließung der
Gemeinde Neuenkirchen. Der Vorhabenstandort ist zudem über Nebenstraßen für
die umliegenden Wohngebiete erreichbar. Am Vorhabenstandort besteht ein um-
fassendes Parkplatzangebot, welches im Zuge der Vorhabenrealisierung weiter
ausgebaut werden soll. Folglich ist die Erreichbarkeit mittels MIV als gut zu be-
werten.
Die Anbindung an das Netz des öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) erfolgt
über die Bushaltestelle „Realschule“, welche sich in rd. 150 m nördlicher Entfer-
nung vom Vorhabenstandort befindet. Die weiteren Haltestellen „Friedhof“
westlich des Vorhabenstandortes und „Ringstraße“ südlich des Vorhabenstandor-
tes befinden sich jeweils in rd. 350 m bzw. rd. 400 m Entfernung. Die Gemeinde
besitzt keinen Bahnhof. Die Anbindung an den ÖPNV ist folglich als ortsüblich zu
bewerten.
Der nächstgelegene zentrale Versorgungsbereich ist das Ortszentrum Neuenkir-
chen in rd. 700 m nördlicher Entfernung zum Vorhabenstandort (s. Kapitel 4.2).
Beschreibung des Planvorhabens 9Die nächstgelegenen strukturprägenden Wettbewerber sind die Lebensmittelsu-
permärkte K+K und EDEKA, welche sich in rd. 700 m nordwestlicher Entfernung
befinden.
3.2 SORTIMENTE UND VERKAUFSFLÄCHEN
Bei dem Planvorhaben handelt es sich um ein Einzelhandelsvorhaben mit einem
nahversorgungsrelevanten Kernsortiment. Der Anteil der zentrenrelevanten Sor-
timente liegt bei Lebensmitteldiscountern i. d. R. bei max. 10 % und dies ist auch
im vorliegenden Fall anzunehmen. Für den Getränkemarkt und den Bäcker wird
ein Sortimentsanteil von 100 % im Segment Nahrungs- und Genussmittel zu
Grunde gelegt. Der Sortimentsschwerpunkt des Vorhabens liegt im Bereich Nah-
rungs- und Genussmittel.
Für den Bestand des Planvorhabens wird im Folgenden der ehem. NETTO Marken-
Discount am Vorhabenstandort berücksichtigt (s. hierzu Ausführungen Kapitel 2).
Das Flächenprogramm des Planvorhabens stellt sich nach Sortimenten unterglie-
dert wie folgt dar.
Tabelle 1: Sortimente und Verkaufsflächen des Planvorhabens (Bestand/Planung)
Sortimente VKF-Anteil VKF Bestand VKF Planung VKF-Differenz
in % in m² in m² in m²
PENNY (Bestands-VKF des ehem. NETTO Marken-Discount)
Nahrungs- und Genussmittel 80 480 639 + 159
Drogeriewaren 10 60 80 + 20
Sonstige Sortimente
10 60 80 + 20
(überwiegend Aktionswaren)
GESAMT PENNY 100 600 799 + 199
Bäcker (zzgl. Cafébereich)*
Nahrungs- und Genussmittel 100 30 30 +-0
Getränkemarkt
Nahrungs- und Genussmittel 100 - 500 + 500
GESAMT Nahrungs- und Ge-
- - 1.169 + 659
nussmittel
GESAMTVORHABEN - - 1.329 + 699
Quelle: VKF: Angaben des Vorhabenträgers; VKF-Aufteilung: vergleichbare Planvorhaben nach Erhebungen von Stadt + Handel 2008 -
2020; *Gemäß Rechtsprechung zur VKF-Definition des Bundesverwaltungsgerichtes (u. a. BVerwG Urteil vom 09.11.2016 - 4 C 1.16 und VG
Ansbach Urteil vom 25.06.2013 - AN 9 K 11.02368) zählen lediglich die Thekenbereiche, nicht aber Cafés oder Imbisse (Gastronomie),
Dienstleistungsbereiche usw. die in Einzelhandelsbetrieben integriert sind zur VKF. Diese Bereiche können allenfalls als Indikator für die
Attraktivität des jeweiligen Betriebes dienen. Der im Rahmen des Planvorhabens avisierte Cafébereich findet daher nachfolgend keine
Berücksichtigung.
Für das Planvorhaben ergibt sich demnach eine Gesamtverkaufsfläche von
1.329 m² (+ 699 m²). Die Verkaufsfläche für den Sortimentsbereich Nahrungs- und
Genussmittel wird mit 1.169 m² projektiert (+ 659 m²).
Im Sortiment Drogeriewaren wird eine Verkaufsfläche von 80 m² erreicht (+ 20
m²). Die sonstigen Sortimente werden ebenfalls auf 80 m² Verkaufsfläche ange-
boten (+ 20 m²). Bei den sonstigen Sortimenten handelt es sich um Artikel aus
Beschreibung des Planvorhabens 10mehreren unterschiedlichen Sortimentsbereichen. Pro Sortiment sind insbeson- dere aufgrund der relativ geringen Verkaufsfläche keine nennenswerten Umsätze bzw. keine städtebaulich negativen Auswirkungen auf die Bestandsstrukturen zentraler Versorgungsbereiche oder die verbrauchernahe Versorgung der Bevöl- kerung im Untersuchungsraum in diesen Sortimenten zu erwarten. Waren aus dem Sortiment Drogeriewaren sowie den sonstigen Sortimenten stel- len üblicherweise „klassische“ Mitnahmeartikel dar und werden i. d. R. im Zuge eines regulären Versorgungseinkaufs nachgefragt. Insofern werden die sonstigen Sortimente sowie das Sortiment Drogeriewaren im weiteren Verlauf der Analyse nicht tiefergehend betrachtet. Dies gilt insb. auch aufgrund des jeweils geringen Umsatzanteils (s. Kapitel 5.2) im Sortiment Droge- riewaren sowie in den sonstigen Sortimenten. Die vorstehenden Ausführungen zeigen, dass der Anteil der zentrenrelevanten Sortimente des Planvorhabens nicht mehr als 10 % der Gesamtverkaufsfläche be- trägt. Beschreibung des Planvorhabens 11
4 Markt- und Standortanalyse
In diesem Analyseschritt werden die für das Planvorhaben relevanten räumlichen
Strukturen sowie Angebots- und Nachfragekennziffern aufbereitet, dargestellt
und mit Blick auf das Planvorhaben bewertet. Es erfolgt außerdem eine Kurzbe-
schreibung der zentralen Versorgungsbereiche im Untersuchungsraum.
4.1 MAKROSTANDORT
In der Gemeinde Neuenkirchen leben mit Stand zum 31.12.2020 14.11211 Einwohner.
Die Gemeinde Neuenkirchen liegt im Norden des Kreises Steinfurt unmittelbar an
der Landesgrenze zu Niedersachsen und ist Teil des Regierungsbezirks Münster.
An die Gemeinde Neuenkirchen grenzen die Kommunen Rheine, Emsdetten, Stein-
furt, Wettringen und Salzbergen an.
Die Gemeinde Neuenkirchen ist nach der nordrheinwestfälischen Landesentwick-
lungsplanung als Grundzentrum ausgewiesen. Das nächstgelegene Mittelzen-
trum ist die Stadt Rheine, welche östlich an Neuenkirchen angrenzt.
Die Stadt Münster in einer Entfernung von rd. 35 km ist das nächstgelegene Ober-
zentrum.
Die Erreichbarkeit der Gemeinde Neuenkirchen für den motorisierten Individual-
verkehr – damit im Umkehrschluss aber auch die Erreichbarkeit der
nahegelegenen Konkurrenzstandorte – ist als gut zu bezeichnen. Über die B 70 ist
die Gemeinde an die nördlich verlaufende A 30 angebunden. Eine Anbindung an
das nächstgelegene Oberzentrum Münster erfolgt über die L 580 und die B 54.
Des Weiteren liegt westlich der Gemeinde die A 31, die eine regionale Verbindung
in Nord-Süd-Richtung darstellt.
In den öffentlichen Personennahverkehr ist die Gemeinde Neuenkirchen durch
Busverbindungen, die u. a. einen Anschluss an das Mittelzentrum Rheine gewähr-
leisten, eingebunden. Eine Haltestelle für den schienengebundenen Personen-
nahverkehr weist die Gemeinde Neuenkirchen nicht auf.
11
Quelle: Gemeinde Neuenkirchen (Stichtag: 31.12.2020).
Markt- und Standortanalyse 12Abbildung 2: Lage und Gemeindegrenze der Gemeinde Neuenkirchen
Quelle: Darstellung: Stadt + Handel; Kartengrundlage: OpenStreetMap – veröffentlicht unter ODbL.
Bevölkerungsprognose
Für die Gemeinde Neuenkirchen wird für Ende 2024 gemäß IT.NRW 2021 eine
leicht negative Bevölkerungsentwicklung von rd. „minus“ 0,6 % bezogen auf die
aktuelle Einwohnerzahl prognostiziert. Für die Nachbarkommunen Rheine und
Wettringen, welche sich ebenfalls teilweise im Untersuchungsraum befinden
(s. folgendes Kapitel), wird hingegen eine stagnierende bzw. leicht positive Bevöl-
kerungsentwicklung prognostiziert (+ rd. 0,4 % in Rheine; + rd. 1,4 % in Wett-
ringen)12.
4.2 ABLEITUNG DES UNTERSUCHUNGSRAUMS UND
WETTBEWERBSSITUATION
Der Untersuchungsraum orientiert sich zunächst am Einzugsgebiet des Planvor-
habens, allerdings wird dieser weiter gefasst als das Einzugsgebiet. Der weiter als
das Einzugsgebiet (s. Kapitel 5.1) gefasste Untersuchungsraum stellt sicher, dass
auch die Überschneidungen von Einzugsgebieten weiterer Angebotsstandorte
12
Berechnungen Stadt + Handel auf Basis IT.NRW 2021 (zum: 01.01.2025).
Markt- und Standortanalyse 13(insbesondere der systemgleichen Wettbewerber) mit dem Einzugsgebiet des
Planvorhabens hinsichtlich ihrer absatzwirtschaftlichen Bedeutung berücksich-
tigt werden. Durch die Überschneidung der Einzugsgebiete ergeben sich für die
Angebotsstandorte konsequenterweise Auswirkungen, welche in der Analyse der
absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen berücksichtigt wer-
den müssen.
Für die Ableitung des Untersuchungsraumes werden die verkehrliche Erreichbar-
keit, der Betriebstyp des Vorhabens sowie v. a. die Standorte systemgleicher
Wettbewerber im untersuchungsrelevanten Sortimentsbereich Nahrungs- und
Genussmittel berücksichtigt. Zudem erfährt das Einzugsgebiet des Vorhabens
eine Einschränkung durch Zeit-Distanz-Faktoren (s. detaillierte Ausführungen in
Kapitel 5.1).
Abbildung 3: Untersuchungsraum
Quelle: Darstellung: Stadt + Handel; Kartengrundlage: OpenStreetMap – veröffentlicht unter ODbL; Erhebung: Stadt + Handel 012/2020;
ZVB-Abgrenzungen: EHZK Neuenkirchen 2018, Masterplan EZH Rheine 2012, Nahversorgungskonzept Rheine 2015.
Der Untersuchungsraum umfasst die gesamte Gemeinde Neuenkirchen. Darüber
hinaus werden aufgrund der Wegebeziehungen sowie der vorhandenen Ange-
botsstrukturen zusätzlich Teile der Gemeinde Wettringen sowie der Stadt Rheine
in den Untersuchungsraum inkludiert. In nordöstlicher bzw. östlicher Richtung
wird der Untersuchungsraum durch die vorhandenen Angebotsstrukturen in
Rheine begrenzt. In östlicher Richtung besteht durch die Gleisanlage und die Bun-
desstraße 481 eine zusätzliche Barrierewirkung, wodurch der Untersuchungsraum
Markt- und Standortanalyse 14ebenfalls begrenzt wird. Eine weitere Ausdehnung des Untersuchungsraums ist
aufgrund von zunehmenden Raum-Zeit-Distanzen nicht gegeben. Der Untersu-
chungsraum deckt sich demnach etwa mit dem Untersuchungsraum aus dem VG
Neuenkirchen ALDI Nord 2018.
Im Untersuchungsraum sind sechs zentrale Versorgungsbereiche, davon einer in
Neuenkirchen (OZ Neuenkirchen), vier in Rheine (STZ Mesum, GVZ Dorenkamp-
Mitte, NVZ Felsenstraße, NVZ Hauenhorst) und einer in Wettringen (Ortskern
Wettringen) verortet.
Mobilitätsaspekte und Zufallseinkäufe führen angesichts der attraktiven Lage
und der Kopplungsbeziehungen zu einer leicht darüber hinausgehenden Streuung
der Umsatzherkunft, die im Sinne eines realitätsnahen Worst Case-Ansatzes je-
doch nicht weiter in die Berechnungen eingestellt wird.
4.3 ANGEBOTSANALYSE
Angebotsrelevante Annahmen
Wie in Kapitel 2 geschildert, werden im Sinne einer dynamischen Wirkungsanalyse
absehbare Veränderungen im relevanten Bestand im Rahmen dieser Untersu-
chung berücksichtigt. Dies betrifft konkrete, planungsrechtlich abgesicherte
weitere Einzelhandelsvorhaben sowie absehbare Schließungen von vorhabenrele-
vanten Einzelhandelsbetrieben im Einzugsgebiet. Nach Abstimmung mit der
Gemeinde Neuenkirchen sind Stadt + Handel zum Zeitpunkt der Erstellung der
vorliegenden Verträglichkeitsanalyse folgende Marktveränderungen bekannt:
Erweiterung und Verlagerung des ALDI Nord-Lebensmittelmarktes (Ver-
lagerung von der Bahnhofstraße 19 auf das sog. Hecking-Gelände) auf
1.150 m² GVKF;
Schließung des NETTO Marken-Discount (Emsdettener Straße 73) mit
600 m² GVKF.
Die vorgenannte Erweiterung des ALDI Nord-Marktes wurde im vorliegenden
Gutachten als Bestand in der Angebotsanalyse berücksichtigt. Die Umsätze der
weiteren Bestandsmärkte wurden in diesem Zusammenhang angepasst. Der
NETTO Marken-Discount wurde, wie bereits in Kapitel 2 erläutert, weiterhin als
Bestand des Planvorhabens berücksichtigt.
Relevante Angebotsstrukturen in Neuenkirchen
(inkl. vorstehender Marktveränderung)
Im Untersuchungsraum sind acht Lebensmitteldiscounter und zwölf Lebensmit-
telsupermärkte (inkl. einem dazugehörigen Getränkemarkt) verortet. Zusätzlich
wird das Angebot im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel durch zwei
strukturprägende Getränkemärkte (stand-alone) arrondiert.
16 der 22 vorgenannten strukturprägenden Lebensmittelanbieter befinden sich in-
nerhalb eines zentralen Versorgungsbereiches.
Markt- und Standortanalyse 15Mit ALDI Nord (5 x), NETTO Marken-Discount (1 x) und LIDL (2 x) sind drei der
größten bundesweit agierenden und regionaltypischen Betreiber im Segment Le-
bensmitteldiscounter im Untersuchungsraum vertreten. Die Lebensmitteldis-
counter weisen Gesamtverkaufsflächen zwischen rd. 700 m² und rd. 1.200 m² auf.
Die durchschnittliche Gesamtverkaufsfläche beträgt rd. 970 m².
Im Untersuchungsraum sind sechs EDEKA-Märkte und sechs K+K-Märkte veror-
tet, welche Gesamtverkaufsflächen zwischen rd. 400 m² und rd. 2.000 m² (inkl.
separaten Getränkemarkt) aufweisen. Die durchschnittliche Gesamtverkaufsflä-
che dieser Anbieter beträgt rd. 1.140 m².
In Neuenkirchen sind aktuell zwei Lebensmitteldiscounter (LIDL und ALDI Nord)
und vier Lebensmittelsupermärkte (K+K (3 x), EDEKA) angesiedelt.
Die VKF-Ausstattung im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel im Un-
tersuchungsraum ist aktuell als leicht überdurchschnittlich im Vergleich zum
Bundesdurchschnitt einzustufen (rd. 0,46 m² VKF NuG/EW)13. Dies ist insbeson-
dere auf das umfangreiche Angebot im Segment Lebensmittelsupermarkt in
Verbindung mit dem Zuschnitt des Untersuchungsraums (v. a. in Rheine) zurück-
zuführen.
Die Analyse des Einzelhandelsbestands im Sortimentsbereich Nahrungs- und Ge-
nussmittel ergab – unter Berücksichtigung der in Kapitel 2 beschriebenen Erheb-
ungsmethodik – folgende Werte für Verkaufsflächen und Umsätze:
Tabelle 2: Verkaufsfläche und Umsatz Nahrungs- und Genussmittel im Untersuchungsraum
(bezogen auf untersuchungsrelevante Angebotsstrukturen; s. Kapitel Methodik)
Nahrungs- und Genussmittel
Kommune/Gemeinde Lagedetail
VKF in m² Umsatz in Mio. Euro
OZ Neuenkirchen 4.700 24,9
Neuenkirchen
sonstige Lagen* 2.500 10,3
STZ Mesum 3.400 21,5
GVZ Dorenkamp-Mitte 2.100 11,5
Rheine NVZ Felsenstraße 2.600 14,3
NVZ Hauenhorst 400 2,3
sonstige Lagen 2.800 7,9
Wettringen ZVB Ortskern Wettringen 3.500 17,2
GESAMT** 21.900 109,9
Quelle: VKF: Erhebung Stadt + Handel 12/2020; Umsatzschätzung: Berechnung Stadt + Handel auf Basis EHI 2020 und Hahn Gruppe
2021/2022; VKF auf 100 m², Umsätze auf 0,1 Mio. Euro gerundet; * inkl. ehem. NETTO Marken-Discount (Vorhabenstandort); ** Differen-
zen zur Gesamtsumme rundungsbedingt möglich.
13
Bundesdeutscher Durchschnitt: 0,41 m² VKF NuG/EW, Quelle: Eigene Berechnung auf Basis EHI 2020: EHI
handelsdaten aktuell 2020; Verkaufsflächen strukturprägender (VKF > 300 m², inkl. Nonfood-Flächen).
Markt- und Standortanalyse 16Wie die obenstehende Tabelle zeigt, konzentriert sich die Angebotssituation in
Neuenkirchen im untersuchungsrelevanten Sortimentsbereich Nahrungs- und Ge-
nussmittel schwerpunktmäßig auf den ZVB Ortszentrum Neuenkirchen sowie im
Untersuchungsraum auf das STZ Mesum in Rheine sowie den ZVB Ortskern Wett-
ringen.
4.4 NACHFRAGEANALYSE
Für die Bewertung des Planvorhabens hinsichtlich seiner Auswirkungen auf die
Bestandsstrukturen im Untersuchungsraum sind neben der Kenntnis der ange-
botsseitigen Rahmenbedingungen auch die monetären Gegebenheiten auf der
Nachfrageseite von Bedeutung. Anhand der ansässigen Bevölkerung und der ein-
zelhandelsrelevanten Kaufkraftdaten im Untersuchungsraum lässt sich das in
einem Gebiet vorhandene einzelhandelsrelevante, sortimentsgruppenbezogene
Kaufkraftpotenzial ermitteln.
In der Gemeinde Neuenkirchen sowie im gesamten Untersuchungsraum wird eine
im Vergleich zum Bundesdurchschnitt leicht unterdurchschnittliche einzelhandels-
relevante Kaufkraftkennziffer von rd. 98 bzw. 97 erreicht (IfH Köln 2021). Unter
Berücksichtigung der ermittelten Einwohnerzahl ergibt sich für den Sortiments-
bereich Nahrungs- und Genussmittel im Untersuchungsraum ein Kaufkraftpoten-
zial von rd. 125,6 Mio. Euro/Jahr und in Neuenkirchen von rd. 36,8 Mio. Euro/Jahr.
Die nachfolgende Tabelle stellt die einzelhandelsrelevante Kaufkraft im untersu-
chungsrelevanten Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel im abgeleite-
ten Untersuchungsraum dar.
Tabelle 3: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft in Mio. Euro im Untersuchungsraum
Kommunen/Gemeinden* Einwohner Nahrungs- und Genussmittel**
Neuenkirchen 14.112 36,8
Rheine* 27.384 71,1
Wettringen* 6.925 17,8
GESAMT 48.421 125,6
Quelle: Berechnung Stadt + Handel auf Basis: Einwohnerzahlen auf Straßenabschnittsebene GfK (2021) und IT.NRW 2021; Kaufkraft: IfH
Köln (2021); Kaufkraftwerte auf 0,1 Mio. Euro gerundet; *anteilige Teilbereiche der Kommunen (s. Untersuchungsraum, Kapitel 4.2); ** Dif-
ferenzen zur Gesamtsumme rundungsbedingt möglich.
Die Zentralität14 im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel beträgt in
Neuenkirchen aktuell rd. 98 und im gesamten Untersuchungsraum rd. 92, d. h. es
sind leichte Kaufkraftabflüsse sowohl aus Neuenkirchen wie auch aus dem Un-
tersuchungsraum festzustellen.
14
Die Zentralität (bzw. Zentralitätskennziffer) einer Kommune verdeutlicht das relative Verhältnis zwischen
den erzielten Umsätzen und der potenziell verfügbaren Kaufkraft vor Ort. Sie wird als Quotient dieser beiden
Werte ermittelt. Ein Wert unter 100 beinhaltet, dass in der Summe aller Kaufkraftzuflüsse und -abflüsse
Einzelhandelskaufkraft in andere Orte abfließt; ein Wert über 100 beschreibt umgekehrt den per Saldo er-
kennbaren Gewinn aus anderen Orten.
Markt- und Standortanalyse 17Berücksichtigung des steigenden Nachfragepotenzials (s. Kapitel 2)
Unter Berücksichtigung eines Planungs- und Bauzeitraums von etwa 1 - 2 Jahren,
sowie einer Zeitspanne von 1 - 2 weiteren Jahren bis zum Eintritt der vollständigen
Marktwirksamkeit des Planvorhabens wird die Nachfragesituation im Folgenden
für Ende 2024 abgebildet. Folgende Einflussfaktoren sind für die Entwicklung der
Nachfragesituation von Relevanz:
Bevölkerungsentwicklung im Untersuchungsraum bis Ende 2024;
Entwicklungsdynamik der Branche Nahrungs- und Genussmittel;
Entwicklung des Onlineanteils.
Wie bereits in Kapitel 4.1 dargestellt, ist im gesamten Untersuchungsraum mit
einer insgesamt stagnierenden durchschnittlichen Bevölkerungsentwicklung von
+ rd. 0,2 % bis Ende 2024 zu rechnen15 („minus“ rd. 0,6 % in Neuenkirchen; + rd.
0,4 % in Rheine und + rd. 1,4 % in Wettringen)16.
Aus der Studie des BBSR/HDE 2017 lässt sich bis Ende 2024 eine Entwicklung der
Kaufkraft für den stationären Einzelhandel im Sortimentsbereich Nahrungs- und
Genussmittel von rd. + 2,4 % ableiten.
In Summe ergibt sich somit für den Untersuchungsraum eine durchschnittliche
Entwicklung der Nachfrage im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel
um rd. + 2,6 % bzw. rd. 3,3 Mio. Euro auf rd. 129,0 Mio. Euro.
In der folgenden absatzwirtschaftlichen Betrachtung (s. Kapitel 6.1) findet diese
positive Kaufkraftentwicklung Berücksichtigung.
15
Nach Einwohneranteilen gewichteter Wert.
16
Berechnungen Stadt + Handel auf Basis IT.NRW: Bevölkerungsstand/-vorausberechnung (Stichtage
01.01.2020 und 01.01.2025).
Markt- und Standortanalyse 184.5 STÄDTEBAULICH-FUNKTIONALE ANALYSE DER ZENTRALEN
VERSORGUNGSBEREICHE DES UNTERSUCHUNGSRAUMS
Grundlage für die Bewertung der städtebaulichen Auswirkungen, welche aus dem
Planvorhaben resultieren, bilden städtebaulich-funktionale Analysen der möglich-
erweise durch die ausgelösten Umsatzumverteilungen betroffenen zentralen
Versorgungsbereiche. Für die städtebaulichen Analysen der im Untersuchungs-
raum gelegenen zentralen Versorgungsbereiche wurde auf das EHZK
Neuenkirchen 2018, den Masterplan Einzelhandel für die Stadt Rheine (Junker &
Kruse 2012), das Nahversorgungskonzept für die Stadt Rheine (Junker & Kruse
2015) sowie auf eigene Vor-Ort-Analysen zurückgegriffen. Nachfolgend wird die
städtebauliche Analyse des zentralen Versorgungsbereiches mit den wesentlichen
Inhalten dargestellt.
Das Einzelhandelskonzept der Gemeinde Wettringen wird aktuell fortgeschrie-
ben, weshalb zum Zeitpunkt der Erstellung des Gutachtens kein veröffentlichtes
Einzelhandelskonzept zur Verfügung steht. Auf Grundlage einer Vor-Ort-Erhe-
bung wurde ein faktischer zentraler Versorgungsbereich identifiziert. Die nach-
stehend vorgenommene Abgrenzung dieses Bereiches erfolgte unter Berücksich-
tigung von städtebaulichen und funktionalen Kriterien und auf Basis des
tatsächlichen vorhandenen Einzelhandels- und Gewerbebesatzes.
Markt- und Standortanalyse 19Tabelle 4: Standortprofil OZ Neuenkirchen
Zentraler Versorgungsbereich Ortszentrum Neuenkirchen
Lage
Verortung Neuenkirchen
Das Ortszentrum verläuft entlang der Hauptstraße und Emsdettener Straße inkl.
Rückwärtiger Bebauung. Im Norden wird der ZVB durch das Gelände des Lebensmit-
Ausdehnung
teldiscounters nördlich der Straße Zum Thie und im Süden durch das Hecking-Gelände
bzw. die Josefstraße begrenzt.
Einzelhandelsstruktur
Angebotsschwerpunkte bilden Warengruppen der kurz- und mittelfristigen Bedarfsbe-
Angebotsstruktur
reiche, darunter insbesondere Nahrungs- und Genussmittel sowie Bekleidung.
Magnetbetriebe EDEKA, K+K, LIDL, ALDI Nord
Verkehrliche Einordnung
Östlich und südlich des Zentrums verläuft der Straßenzug Westfalenring, welcher das
Motorisierter Verkehr Ortszentrum mit den übrigen Stadtteilen sowie in der Folge mit der Nachbarstadt
Rheine und der Gemeinde Wettringen verbindet.
Anbindung an das Netz des ÖPNV über verschiedene Bushaltestellen am Rande des
ÖPNV
Zentrums.
Räumlich-funktionale Einordnung
Größtenteils kleinteilige Strukturen, insbesondere entlang der Fußgängerzone im Be-
Organisationsstruktur
reich Hauptstraße und Emsdettener Straße.
Versorgungsfunktion Gesamte Gemeinde
Abgrenzung des ZVB
Quelle: Stadt + Handel 2018, S. 43.
Quelle: Eigene Darstellung auf Basis Stadt + Handel 2018, S. 42 ff.
Markt- und Standortanalyse 20Tabelle 5: Standortprofil STZ Mesum (Stadt Rheine)
Zentraler Versorgungsbereich Stadtteilzentrum Mesum (Stadt Rheine)
Lage
Verortung Stadtteil Mesum
Entlang der Alten Bahnhofstraße mit Abzweigzungen im Kreuzungsbereich zur Rheiner
Ausdehnung
Straße im Norden sowie bis zum Straßenzug Burgsteinfurter Damm im Süden.
Einzelhandelsstruktur
Angebotsschwerpunkt bilden Güter des kurzfristigen Bedarfsbereichs, ergänzt um An-
Angebotsstruktur
gebote aus den Warengruppen der mittel- und langfristigen Bedarfsstufe.
Magnetbetriebe EDEKA, ALDI Nord, LIDL, NETTO Marken-Discount
Verkehrliche Einordnung
Großräumige Erreichbarkeit über die B 481 sowie L 578 sowie über mehrere Nebenstra-
Motorisierter Verkehr
ßen.
Die Anbindung an den ÖPNV erfolgt durch den nahegelegenen Bahnhof Rheine-Mesum
ÖPNV
sowie über eine Bushaltestelle.
Räumlich-funktionale Einordnung
Während im Süden des Zentrums vornehmlich großflächige Strukturen zu finden sind,
Organisationsstruktur
dominieren im Norden kleinteilige Angebote.
Versorgungsfunktion Stadtteil Mesum sowie umliegende Stadtteile
Abgrenzung des ZVB
Quelle: Junker und Kruse 2012, S. 115.
Quelle: Eigene Darstellung auf Basis Junker und Kruse 2012, S. 115-116.
Markt- und Standortanalyse 21Tabelle 6: Standortprofil GVZ Dorenkamp-Mitte (Stadt Rheine)
Zentraler Versorgungsbereich Grundversorgungszentrum Dorenkamp-Mitte (Stadt Rheine)
Lage
Verortung Stadtteil Dutum/Dorenkamp
Am Pfarrer-Bergmannshof-Platz zwischen dem Verkehrszug Breite Straße im Norden
Ausdehnung
und Windthorststraße im Süden.
Einzelhandelsstruktur
Kompakter Standort bestehend aus Lebensmittelvollsortimenter und -discounter so-
Angebotsstruktur
wie ergänzenden kleinteiligen Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben.
Magnetbetriebe EDEKA, ALDI Nord
Verkehrliche Einordnung
Gute Erreichbarkeit durch die zentrale Lage im Stadtteil Dorenkamp nahe der Innen-
Motorisierter Verkehr stadt sowie die großzügig dimensionierte Stellplatzanlage zwischen den beiden
Lebensmittelanbietern.
Anbindung an das Netz des ÖPNV durch die nahegelegene Bushaltestelle Ferdinand-
ÖPNV
straße.
Räumlich-funktionale Einordnung
Aufwändig neu gestalteter Platzbereich umgeben von modernen Nahversorgungsan-
Organisationsstruktur
bietern.
Versorgungsfunktion Stadtteile Dorenkamp-Nord und –Süd sowie Teile Dutums
Abgrenzung des ZVB
Quelle: Junker und Kruse 2012, S. 115.
Quelle: Eigene Darstellung auf Basis Junker und Kruse 2012, S. 115-116.
Markt- und Standortanalyse 22Tabelle 7: Standortprofil NVZ Hauenhorst (Stadt Rheine)
Zentraler Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum Hauenhorst (Stadt Rheine)
Lage
Verortung Stadtteil Hauenhorst
Ausdehnung Im Kreuzungsbereich Mesumer Straße/Brochtruper Straße.
Einzelhandelsstruktur
Kompakte Struktur mit kleinflächigem Lebensmittelvollsortimenter, ergänzt um einige
Angebotsstruktur
kleinteilige Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe.
Magnetbetriebe EDEKA
Verkehrliche Einordnung
Das Zentrum grenzt an die K 77 mit Verbindung in die Innenstadt von Rheine sowie zur
Motorisierter Verkehr L 578. Weiterhin besteht über die K 66 eine Anbindung nach Neuenkirchen bzw. den
Stadtteil Mesum.
ÖPNV Anbindung an das Netz des ÖPNV durch die Bushaltestelle Hauenhorst Dorfplatz.
Räumlich-funktionale Einordnung
Organisationsstruktur EDEKA als wesentlicher Magnetbetrieb für die umliegenden Betriebe.
Versorgungsfunktion Stadtteil Hauenhorst
Abgrenzung des ZVB
Quelle: Junker und Kruse 2012, S. 130.
Quelle: Eigene Darstellung auf Basis Junker und Kruse 2012, S. 130/131.
Markt- und Standortanalyse 23Tabelle 8: Standortprofil NVZ Felsenstraße (Stadt Rheine)
Zentraler Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum Felsenstraße (Stadt Rheine)
Lage
Verortung Stadtteil Dutum/Dorenkamp
Ausdehnung Im Kreuzungsbereich Felsenstraße/Neuenkirchener Straße.
Einzelhandelsstruktur
Kompakter Standort bestehend aus Lebensmittelvollsortimenter und -discounter so-
Angebotsstruktur
wie ergänzenden kleinteiligen Betrieben.
Magnetbetriebe EDEKA, ALDI Nord
Verkehrliche Einordnung
Gute Anbindung für den MIV aufgrund der Lage an der Neuenkirchener Straße (K 57),
Motorisierter Verkehr welche als Ausfallstraße der Innenstadt von Rheine fungiert und den Standort zudem
mit der B 70 verbindet.
Anbindung an das Netz des ÖPNV durch die unmittelbar am Zentrum liegende Bushal-
ÖPNV
testelle Sassestraße.
Räumlich-funktionale Einordnung
Kopplungsstandort aus Lebensmittelvollsortimenter und -discounter mit funktionaler
Organisationsstruktur
Architektur und großzügiger Stellplatzanlage.
Versorgungsfunktion Angrenzende Siedlungsbereiche der Stadtteile Dutum, Wadelheim und Dorenkamp
Abgrenzung des ZVB
Quelle: Junker und Kruse 2015, S. 34.
Quelle: Eigene Darstellung auf Basis Junker und Kruse 2015, S. 33-34.
Markt- und Standortanalyse 24Tabelle 9: Standortprofil (faktischer) ZVB Ortskern Wettringen
(Faktischer) Zentraler Versorgungsbereich Ortskern Wettringen
Lage
Verortung Ortskern Wettringen
Der ZVB erstreckt sich entlang des Ortskerns vom Wettringen im Bereich der Hügel-,
Ausdehnung
Kirch- und Bergstraße.
Einzelhandelsstruktur
Angebot aus allen Bedarfsbereichen, wobei die Lebensmittelmärkte als Magnetbe-
Angebotsstruktur
triebe fungieren.
Magnetbetriebe EDEKA, K+K, ALDI Nord
Verkehrliche Einordnung
Gute Anbindung für den MIV durch das Zusammentreffen der überörtlichen Hauptver-
Motorisierter Verkehr kehrsstraßen L 567 in Richtung Schüttorf, K 65 in Richtung Neuenkirchen sowie K 61 mit
Anbindung an die B 70.
Anbindung an das Netz des ÖPNV durch die im Zentrum gelegene Bushaltestelle Wett-
ÖPNV
ringen Kirche
Räumlich-funktionale Einordnung
Großflächige Lebensmittelanbieter ergänzt um größtenteils kleinteilige Einzelhandels-
Organisationsstruktur
strukturen
Versorgungsfunktion Gemeindegebiet Wettringen
Abgrenzung des ZVB
Quelle: Eigene Darstellung und eigene Vor-Ort-Erhebung Stadt + Handel 03/2018.
Quelle: Eigene Darstellung auf Basis Junker und Kruse 2010, S. 54 und eigene Vor-Ort-Erhebung Stadt + Handel 03/2018
.
Markt- und Standortanalyse 254.6 BEWERTUNG DER ANGEBOTS- UND NACHFRAGESEITIGEN
STRUKTUREN
Im Hinblick auf die im Anschluss folgende Bewertung des Planvorhabens hinsicht-
lich der absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen sind folgende
räumliche, quantitative und qualitative Rahmenbedingungen von besonderer Be-
deutung:
Aus nahversorgungsstruktureller bzw. räumlicher Sicht ist die Ausstattung
mit nahversorgungsrelevanten Angeboten in den wesentlichen Siedlungs-
bereichen Neuenkirchens im Hinblick auf Nahversorgungsoptionen als
nahezu flächendeckend einzustufen, wenngleich aufgrund der Schließung
des NETTO Marken-Discount an der Emsdettener Straße eine fußläufige
Erreichbarkeit für die Siedlungsbereiche im Süden bzw. Südosten des
Ortsteils Neuenkirchen nicht gegeben ist. Im EHZK Neuenkirchen 2018
wurde für den vom Markt abgegangenen NETTO Marken-Discount die
Standortsicherung empfohlen (vgl. ebenda S. 48), da dem (Vorhaben-)
Standort eine bedeutende Nahversorgungsfunktion für den südlichen
Siedlungsbereich der Gemeinde Neuenkirchen zukommt.
Der Untersuchungsstandort befindet sich außerhalb eines zentralen Ver-
sorgungsbereiches in einer städtebaulich integrierten Lage am Standort
des ehemaligen NETTO Marken-Discount und weist eine gute inner- und
überörtliche MIV-Anbindung auf. Die Anbindung an den ÖPNV ist als orts-
üblich zu bewerten (s. Kapitel 3.1).
Im Untersuchungsraum sind acht Lebensmitteldiscounter und zwölf Le-
bensmittelsupermärkte (inkl. einem dazugehörigen Getränkemarkt) ver-
ortet. Zusätzlich wird das Angebot im Sortimentsbereich Nahrungs- und
Genussmittel durch zwei strukturprägende Getränkemarkt (stand-alone)
arrondiert. Die nächstgelegenen strukturprägenden Anbieter EDEKA und
K + K befinden sich im OZ Neuenkirchen in rd. 700 m Entfernung.
Die Zentralität im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel liegt in Neuen-
kirchen aktuell bei rd. 98, wodurch in geringem Maße abfließende sorti-
mentsspezifische Kaufkraftpotenziale festzustellen sind.
Die VKF-Ausstattung im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel
im Untersuchungsraum ist aktuell als leicht überdurchschnittlich im Ver-
gleich zum Bundesdurchschnitt einzustufen (rd. 0,46 m² VKF NuG/EW).
Dies ist insbesondere auf das umfangreiche Angebot im Segment Lebens-
mittelsupermarkt sowie den Zuschnitt des Untersuchungsraums zurück-
zuführen.
Der Untersuchungsraum und auch die Gemeinde Neuenkirchen weisen ein
leicht unterdurchschnittliches Kaufkraftniveau von rd. 97 bzw. 98 (IfH
2021) auf.
Bis zum Prognosehorizont (Ende 2024) ist für den Untersuchungsraum ein
durchschnittlicher Anstieg der Nachfrage im Sortimentsbereich Nahrungs-
Markt- und Standortanalyse 26und Genussmittel um + rd. 2,6 % bzw. rd. 3,3 Mio. Euro auf rd. 129,0 Mio.
Euro zu erwarten (s. Kapitel 4.4).
Im Hinblick auf mögliche Auswirkungen ist relevant: 16 der 22 genannten
strukturprägenden Anbieter befinden sich innerhalb eines zentralen Ver-
sorgungsbereiches. Es ist anzunehmen, dass vorhabenbedingte Umsatz-
umverteilungen sich insbesondere für die in räumlicher Nähe befindlichen
Lebensmittelanbieter (insb. systemähnliche Lebensmitteldiscounter) im
Untersuchungsraum ergeben werden.
Markt- und Standortanalyse 27Sie können auch lesen
