Bebauungsplan Nr. 88 "Friedrich-Krupp-Straße" - Büttgen Einfacher Bebauungsplan i. S. v. 30 Abs. 3 BauGB Vorentwurf Begründung - Teil 1 gemäß ...
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Bebauungsplan Nr. 88 „Friedrich-Krupp-Straße“ – Büttgen Einfacher Bebauungsplan i. S. v. § 30 Abs. 3 BauGB Vorentwurf Begründung – Teil 1 gemäß § 2a und § 9 Abs. 8 BauGB Bereich 61 – Stadtentwicklung/Planung/Bauordnung – Juli 2015
Inhalt
1 ANLASS, ZIEL UND ERFORDERNIS DER
PLANUNG 1
1.1 Anlass, Ziel und Erfordernis 1
1.2 Aufstellungsverfahren 4
2 ABGRENZUNG UND BESCHREIBUNG DES
PLANGEBIETS 6
2.1 Räumlicher Geltungsbereich 6
2.2 Beschreibung des Plangebiets 7
3 ÜBERGEORDNETE PLANUNGEN, PLANERISCHE
VORGABEN UND RESTRIKTIONEN 8
3.1 Landes- und Regionalplanung 8
3.2 Regionalplan 8
3.3 Fachentwicklungsplan Einzelhandel und
zentrenrelevante Dienstleistungen für die Stadt
Kaarst 9
3.4 Steuerungskonzept Vergnügungsstätten 9
3.5 Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz 12
3.6 Flächennutzungsplan (FNP) 14
3.7 Hochspannungsfernleitung 15
3.8 Natur und Landschaft, Schutzgebiete und
Schutzobjekte 15
3.9 Baumschutzsatzung 15
3.10 Artenschutz 15
3.11 Umweltprüfung 16
4 FLÄCHENBILANZ UND
BEBAUUNGSPLANVORENTWURF 17
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1 Räumlicher Geltungsbereich des
Bebauungsplans Nr. 88 6
Abbildung 2 Luftbild 7
Abbildung 3 Auszug aus dem Regionalplan Düsseldorf 8
Abbildung 4 Spielhalle an der Friedrich-Krupp-Straße 8 11
Abbildung 5 Leitbild Kaarster Kreuz und stichpunktartige
Leitziele 13
Abbildung 6 Ausschnitt aus dem rechtswirksamen FNP der
Stadt Kaarst aus dem Jahre 1982 14
Abbildung 7 Vorentwurf Bebauungsplan Nr. 88, Juli 2015 17
Anlass, Ziel und Erfordernis der Planung 1 1 Anlass, Ziel und Erfordernis der Planung 1.1 Anlass, Ziel und Erfordernis Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 88 befin- Lage im Stadtgebiet det sich im Osten des Stadtgebiets, südlich der Bahnstrecke Rich- tung Neuss und unweit der Anschlussstelle Büttgen der BAB 57/E 31 Köln – Nijmegen. Das mehr als 12 ha große Plangebiet wird im Norden von der hervorragende Verkehrsanbindung Bahntrasse, im Osten von der Siemensstraße und im Süden durch den Bruchweg begrenzt. Die westliche Plangebietsabgrenzung verläuft entlang der Flächen eines Umspannwerks. Die innere verkehrliche Erschließung des Plangebiets erfolgt über die Friedrich-Krupp-Straße im Norden, die Straße „An der Gümp- gesbrücke“ im Südosten und die Porschestraße, die das Plange- biet etwa mittig zwischen Bruchweg und Friedrich-Krupp-Straße durchquert. Die äußere Verkehrserschließung ist über die Sie- mensstraße (K 37 alt) an die überregional bedeutsame L 390 und weiter an die etwa 300 m vom Plangebiet entfernte Autobahnan- schlussstelle Büttgen gegeben. Östlich des Plangebiets befindet sich derzeit ein neuer Teilabschnitt der Kreisstraße 37 (K 37n) im Bau. Durch diesen Straßenabschnitt wird eine leistungsfähige Ver- kehrsanbindung des Gewerbegebiets Hüngert und angrenzender Bereiche an die L 390 bzw. die BAB 57 geschaffen. Ein Stadt- bahnhaltepunkt befindet sich in unmittelbarer räumlicher Nähe nördlich des Plangeltungsbereichs. Das Plangebiet verfügt mit der Verkehrslagegunst über einen be- deutenden Standortfaktor für die gewerbliche Nutzung. Es liegt außerdem am Ortseingang von Holzbüttgen und hat dadurch, im Hinblick auf Gestaltung und städtebaulich attraktive Entwicklung, eine besondere Bedeutung für den Ortsteil Holzbüttgen und die Gesamtstadt. Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Düsseldorf (Entwurf, „Allgemeiner Siedlungsbereich“ Stand August 2014) ist das Plangebiet als „Allgemeiner Sied- (ASB) Regionalplan Düsseldorf lungsbereich“ (ASB) dargestellt. Der Flächennutzungsplan der Stadt Kaarst ist seit dem Jahre 1982 wirksam und weist im Plan- geltungsbereich „Gewerbliche Bauflächen“ (G) ohne weitere Be- stimmung aus. Das Plangebiet liegt teilweise im Geltungsbereich des rechtskräfti- derzeit rechtskräftige Bebauungs- gen Bebauungsplans Nr. 21, Blatt 16, aus dem Jahre 1972. Für pläne Nr. 21 und Nr. 57 den Bereich „An der Gümpgesbrücke“ gelten derzeit der rechts- kräftige Bebauungsplan Nr. 57 aus dem Jahre 1991 sowie dessen 1. Änderung aus dem Jahre 2000. Diese Bebauungspläne setzen das Gebiet im Wesentlichen als Gewerbeflächen mit flächende- ckender Überbaubarkeit fest. Eine Gliederung der Gewerbenut- zung ist nicht enthalten. So konnte hier eine Nutzungsmischung aus Gewerbebetrieben, Vergnügungsstätten, Einzelhandel und
Anlass, Ziel und Erfordernis der Planung 2 eingestreuten Wohnnutzungen entstehen, die der Entwicklung qualitativ hochwertiger Gewerbeflächen mit entsprechendem Ar- beitsplatzangebot entgegensteht. Die Stadt Kaarst beabsichtigt, die aktuell rechtskräftigen Bebauungspläne förmlich aufzuheben, alternativ werden diese durch den Bebauungsplan Nr. 88 ersetzt, sobald dieser in Kraft tritt. Um zukünftig eine geordnete und qualitätsvolle städtebauliche Anlass, Ziel und Erfordernis der Entwicklung zu gewährleisten, die dem Baugebietscharakter eines städtebaulichen Planung Gewerbegebiets i. S. d. aktuellen Baunutzungsverordnung 1990 entspricht, ist eine Gliederung der Gewerbeflächen mit Regelung der zulässigen und ausnahmsweise zulässigen Nutzungen erfor- derlich. Ein weiteres Planungsziel ist die Steuerung des großflächigen Ein- zelhandels. Obwohl Einzelhandel nach den §§ 8 und 11 Abs. 3 der Baunutzungsverordnung aus dem Jahre 1968, die im Geltungsbe- reich des Bebauungsplans Nr. 21, Blatt 16, aktuell zugrunde zu legen ist, außerhalb von Kerngebieten nur in Sondergebieten zu- lässig war bzw. ist, hat er sich auch an diesem Gewerbestandort entwickelt. Im Sinne der Funktionszuweisung gewerblicher Flächen ist, bezo- gen auf den Einzelhandel, zukünftig eine Einschränkung im Ge- werbegebiet beabsichtigt, um negative Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche in Kaarst zu vermeiden und den Plangel- tungsbereich für die Ansiedlung bzw. eine Weiterentwicklung mit klassischen Gewerbe- und Dienstleistungsbetrieben zu stärken. Der Ausschluss zusätzlicher Vergnügungsstätten und von bauli- chen Erweiterungen vorhandener Spielhallen sowie der Aus- schluss von Bordellen und bordellartigen Betriebe ist ein weiteres städtebauliches Ziel für den überwiegenden Teil des Plangebiets. In dem unmittelbar angrenzenden, im Verfahren befindlichen Be- bauungsplangebiet Nr. 85 „August-Thyssen-Straße" – Büttgen – sind bereits einige Bordelle bzw. bordellartige Betriebe vorhanden. Bei einer Ausweitung dieser Nutzung in den Plangeltungsbereich droht diese den Charakter des Gewerbegebiets vollständig zu zer- setzen. Nachdem Bordelle lange Zeit baurechtlich als grundsätzlich nicht genehmigungsfähig galten, wird die Prostitutionstätigkeit seit einer Entscheidung des OVG Münster zur Zulässigkeit von Bordellen in Gewerbebetrieben vom 19.01.1983, NVwZ 1983, S. 559 ff., sowie einer Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 25. No- vember des gleichen Jahres, BVerwG 68, 213, nach den Katego- rien des Baurechts beurteilt. Das Bundesverwaltungsgericht stellte damals fest, dass ein Bordell, „in dem Dirnen nicht wohnen“, unter die Nutzungsart „Gewerbebetrieb“ falle und damit im Gewerbege- biet entsprechend den Vorschriften der Baunutzungsverordnung grundsätzlich zulässig sei.
Anlass, Ziel und Erfordernis der Planung 3
Eine entsprechende Betrachtung gilt – je nach Einzelfall – eben-
falls für Vergnügungsstätten, zu denen auch Spielhallen gehören.
Die Ansiedlung von (weiteren) Bordellen, bordellartigen Betrieben
oder sonstigen Vergnügungsstätten in den Gewerbegebieten in
Holzbüttgen würde dem Planungsziel einer gewerblichen Nutzung
des Standorts widersprechen und ggf. zu einem Absinken des
(Nutzungs-) Niveaus im direkten Umfeld und im Stadtteil Holzbütt-
gen führen (Trading-down-Effekt). Eine Häufung und das Zusam-
menspiel der genannten Nutzungen (Einzelhandel, Vergnügungs-
stätten sowie Bordelle und bordellartige Betriebe) verstärken dar-
über hinaus die Gefahr bodenrechtlicher Spannungen in einem
Gebiet.
Da sich aus den genannten Gründen ein zwingender Regelungs-
bedarf für die Gewerbenutzung im Plangeltungsbereich ergibt, hat
der Stadtentwicklungs-, Planungs-, und Verkehrsausschuss (PVA)
der Stadt Kaarst bereits in seiner Sitzung am 29. Mai 2008 im We-
ge einer Dringlichkeitsentscheidung beschlossen, den Bebau-
ungsplan Nr. 88 „Friedrich-Krupp-Straße“ – Büttgen – aufzustellen.
Der Aufstellungsbeschluss ist nach Bekanntmachungsanordnung
vom 27. Januar 2015 erneut ortsüblich bekannt gemacht worden.
Die Stadt Kaarst ist – wie das Plangebiet – insgesamt durch eine städtebauliche Neuordnung eines
hervorragende Verkehrsanbindung und die zentrale Lage im Bal- bestehenden Gewerbestandorts
lungsraum Düsseldorf gekennzeichnet. Neben Dienstleistungs-
sind vor allem Handelsunternehmen im Stadtgebiet zu finden. Vor
dem Hintergrund, dass sowohl expandierende ortsansässige als
auch ansiedlungswillige neue Unternehmen regelmäßig Gewerbe-
flächen nachfragen, betreibt die Stadt Kaarst im Wesentlichen
zwei Entwicklungsrichtungen, um den Gewerbeflächenbedarf auch
langfristig adäquat decken zu können. Dazu gehören zum einen
die Optimierung und Neuordnung bestehender Gewerbegebiete
und zum anderen die Schaffung neuer, moderner, flexibler Gewer-
begrundstücke, wobei das Bebauungsplangebiet Nr. 88 dem erst-
genannten Entwicklungsansatz zuzuordnen ist.
Ihre Strategie zur Entwicklung und Aufwertung von Gewerbeflä- Berücksichtigung städtebaulicher
chen setzt die Stadt Kaarst bereits seit mehreren Jahren sukzessi- (Entwicklungs-) Konzepte in der
Bauleitplanung
ve planerisch um.
Seit Beschlussfassung über die Bebauungsplanaufstellung im Jah-
re 2008 hat die Stadt Kaarst (übergeordnete) Plankonzeptionen
mit Bedeutung für die Gesamtstadt erarbeiten lassen, deren Er-
gebnisse im Rahmen ihrer Bauleitplanung zu beachten bzw.
i. S. v. § 1 Abs. 7 Nr. 11 BauGB als sog. städtebauliche Entwick-
lungskonzepte zu berücksichtigen sind.
Für den räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 88
gehören dazu insbesondere die Rahmenplanung für das Gewer-
begebiet Kaarster Kreuz vom Mai 2011, der Fachentwicklungsplan
Anlass, Ziel und Erfordernis der Planung 4
Einzelhandel und zentrenrelevante Dienstleistungen für die Stadt
Kaarst vom Februar 2011 und das Steuerungskonzept Vergnü-
gungsstätten vom November 2013.
Mit der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 88 verfolgt die Stadt planerische Zielsetzungen
Kaarst zusammenfassend die zentralen planerischen Zielsetzun-
gen, den bestehenden Gewerbestandort
i. S. d. Fachentwicklungsplans Einzelhandel und zentrenre-
levante Dienstleistungen für die Stadt Kaarst und des
Steuerungskonzepts Vergnügungsstätten, d. h. insbeson-
dere im Hinblick auf Einzelhandel und Vergnügungsstätten,
planungsrechtlich zu steuern,
für die Unterbringung von Gewerbe- und Dienstleistungs-
betrieben zu sichern und somit
zur Deckung des Bedarfs an attraktiven Gewerbeflächen
im Stadtgebiet zu qualifizieren.
Dabei soll gleichwohl, den Empfehlungen des Steuerungskonzepts
Vergnügungsstätten folgend, der Nutzungsrealität im Plangebiet
Rechnung getragen werden. Das bedeutet, dass ein Teil des
Plangebiets zwischen Porschestraße und „An der Gümpgesbrü-
cke“ als Gewerbegebiet geplant wird, in dem bestimmte Betriebs-
typen der nach § 8 Abs. 3 BauNVO 1990 ausnahmsweise zulässi-
gen Vergnügungsstätten als Ausnahme zugelassen werden kön-
nen. In dem übrigen Gewerbegebiet werden dagegen Vergnü-
gungsstätten insgesamt ausgeschlossen. Bordelle und bordellarti-
ge Betriebe werden im ganzen Plangebiet ausgeschlossen.
Ein Vorhaben zur Nutzungsänderung einer Sportstätte in einen
bordellartigen Betrieb mit FKK-Sauna und Gaststätte im Plangel-
tungsbereich hat die Stadt Kaarst vor diesem Hintergrund mit
Schreiben vom 27. Februar 2015 für die Dauer von zwölf Monaten
ab Zustellung des Bescheids zurückgestellt.
1.2 Aufstellungsverfahren
Der Bebauungsplan Nr. 88 „Friedrich-Krupp-Straße“ – Büttgen –
wird gemäß § 2 Abs.1 BauGB in der Fassung der Bekanntma-
chung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch
Artikel 1 des Gesetzes vom 15. Juli 2014 (BGBl. I S. 954) aufge-
stellt.
Die Aufstellung erfolgt als einfacher Bebauungsplan i. S. v. § 30 einfacher Bebauungsplan i. S. v.
Abs. 1 BauGB im sog. Regelverfahren, d. h. mit sämtlichen, nach § 30 Abs. 1 BauGB im sog. Regel-
verfahren
§§ 3, 4 i. V. m. § 4a BauGB vorgesehenen Beteiligungsschritten.
Das Planerfordernis für den Bereich zwischen Umspannwerk,
Bahntrasse, Siemensstraße und Bruchweg ist insbesondere im
Zusammenhang bestehender Nutzungen im Plangeltungsbereich
mit jenen in benachbarten Bereichen zu sehen.Anlass, Ziel und Erfordernis der Planung 5 Wesentliches Ziel ist es, den Charakter eines Gewerbegebiets i. S. v. § 8 BauNVO 1990 durch planungsrechtliche Steuerung langfristig zu lenken und zu sichern, um eine geordnete städtebau- liche Entwicklung am Standort zu erreichen. Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB sind die Ergebnisse eines von der Stadt beschlossenen Entwicklungskonzepts bei der Aufstel- lung der Bauleitpläne zu berücksichtigen. Durch die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 88 „Friedrich-Krupp-Straße“ – Büttgen – sollen die Vorgaben, die sich aus dem aus dem Steuerungskon- zept Vergnügungsstätten und dem Fachentwicklungsplan Einzel- handel und zentrenrelevante Dienstleistungen für die Stadt Kaarst ergeben, umfassend Berücksichtigung finden und verbindlich im Bebauungsplan festgesetzt werden. Die Gemeinden haben die Bauleitpläne gemäß § 1 Abs. 3 BauGB aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwick- lung erforderlich ist. Mit dem vorliegenden einfachen Bebauungs- plan wird zunächst dem dringenden Bedarf zur städtebaulichen Neuordnung Rechnung getragen. Diese ergibt sich im Wesentli- chen aus dem kurzfristig drohenden „Kippen“ des Baugebietscha- rakters und der beabsichtigten Umstellung auf die aktuelle BauNVO 1990 als Beurteilungsgrundlage für die Zulässigkeit von Vorhaben im (bisherigen) Geltungsbereich des aktuell rechtskräfti- gen Bebauungsplans Nr. 21, Blatt 16. Die planungsrechtlichen Regelungen konzentrieren sich im Be- bauungsplan Nr. 88 auf Festlegungen zu der zulässigen Art der baulichen Nutzung im Plangeltungsbereich. Dadurch können die Zulässigkeitsvoraussetzungen für Vorhaben kurzfristig verbindlich geregelt und städtebauliche Fehlentwicklungen vermieden werden. Eine weitere Feinsteuerung der vielschichtigen Nutzungsagglome- weitere Feinsteuerung durch ration bedarf einer sorgfältigen und detaillierten Bestandsprüfung qualifizierten Bebauungsplan und der Abstimmung innerhalb der politischen Gremien. Diese soll zu einem späteren Zeitpunkt im Rahmen der Aufstellung eines sog. qualifizierten Bebauungsplans für den Plangeltungsbereich erfolgen. Auf dieser Grundlage werden weitere Festsetzungen, u. a. zum Maß der baulichen Nutzung und zu der Überbaubarkeit, im Plangebiet zu treffen sein. In diesem Zusammenhang wird au- ßerdem die Notwendigkeit flankierender Fachgutachten und -pla- nungen, z. B. zum Immissionsschutz, geprüft werden.
Abgrenzung und Beschreibung des Plangebiets 6
2 Abgrenzung und Beschreibung des Plangebiets
2.1 Räumlicher Geltungsbereich
Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 88 “Fried- Plangebietsfläche rund 12,2 ha
rich-Krupp-Straße“ – Büttgen – hat eine Fläche von rund 12,2 ha
und wird begrenzt
im Norden durch die Bahnstrecke Richtung Neuss,
im Osten durch die Siemensstraße,
im Süden durch den Bruchweg und
im Westen durch die Fläche des Umspannwerks.
Abbildung 1 Räumlicher Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 88
Quelle: Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH, Köln
Deutsche Grundkarte (DGK 5), Stadt Kaarst
Das Plangebiet umfasst in der Gemarkung Büttgen, Flur 10, die Flurstücke in der Gemarkung
nachfolgend genannten Flurstücke: Büttgen, Flur 10, 12
Nr. 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89,
90, 91, 95, 96, 97, 99, 100 , 102, 110, 111, 113, 117, 118, 119,
124, 125, 130, 131, 136, 137, 141, 142, 147, 148, 155, 162, 169,
170, 171, 172, 173, 175, 183, 189, 190, 191, 192, 194, 195, 196,
197, 198, 199, 200, 201, 202, 203, 204, 205, 206, 207, 208, 225,
228, 229, 239, 240, 241, 242, 243, 244, 247, 249, 250, 252, 253,
254, 254, 255, 256, 257, 258, 259, 260, 261, 264, 266, 267, 268,
269, 272, 276, 277, 278, 279, 280, 281, 284, 285, 286, 287, 290,
291, 293, 297, 299, 300, 301, 302, 303, 308, 310, 313, 314, 317,
318, 319, 320, 321, 322, 324, 325, 338, 339, 342, 351, 352, 355,
2388.
Aus der Gemarkung Büttgen, Flur 12, liegen die nachfolgend ge-
nannten Flurstücke im Plangeltungsbereich:Abgrenzung und Beschreibung des Plangebiets 7 Nr. 33, 223, 224, 225, 225, 226, 270, 271, 272, 273, 287, 288, 293, 304, 368, 379, 380, 560, 561, 562, 563, 564, 565, 566, 567, 568, 222 (teilweise) und 276 (teilweise). Die genaue Abgrenzung des Bebauungsplans ist der zeichneri- schen Darstellung im Maßstab 1 : 1.000 zu entnehmen. 2.2 Beschreibung des Plangebiets Die Flächen im Plangebiet sind durch die bestehenden Betriebe einschließlich jeweils zugehöriger Stellplatzanlagen und durch sonstige Nutzungen bzw. Bebauung nahezu vollständig bebaut bzw. versiegelt. Ausnahmen bilden Randeingrünungsflächen, Stellplatzbegrünung und vereinzelte Hausgartenflächen. Von zwei größeren bisher unbebauten Grundstücksflächen befindet sich eine am Bruchweg und eine an der Siemensstraße. Das Erscheinungsbild der Bebauung ist sehr heterogen. Diese reicht von kleinteiligen, etwa ein- bis zweigeschossigen Wohn- und Gewerbegebäuden im Bereich Siemensstraße/„An der Gümpges- brücke“, über mehrgeschossige Bürogebäude an der Siemens- straße bis zu hallenartigen Gewerbe(zweck)bauten im westlichen Plangebietsteil. Ebenso vielfältig ist das Nutzungsspektrum. Neben Gewerbe- und Dienstleistungsbetrieben sind u. a. Sport- und Fitnesseinrichtun- gen sowie (privilegierte) Wohnnutzungen vorzufinden. Das Gelände im Plangebiet ist weitestgehend eben, wobei das Höhenniveau bei etwa 38,00 m über Normalhöhen-Null (NHN) liegt. Abbildung 2 Luftbild Quelle: © google earth pro; Juli 2015
Übergeordnete Planunge
en, planerisch
he Vorgaben und Restrikttionen 8
3 Übergeordnete Planun
ngen, plane
erische Vorrgaben und
d
Re
estriktione
en
3.1 La
andes- und Regionalplanung
Das Plang gebiet liegt, bedingt durch den V Verkehrsflugghafen Düs s- Landese
sentwicklungs
splan (LEP)
seldorf, in
nnerhalb de er Lärmsch hutzzone C des Lan ndesentwick k-
lungsplanss. Im Landesentwicklun ngsplan wirdd hierfür au
usgeführt: „In
der Bauleiitplanung isst im Rahm men der Ab bwägung zu beachten n,
dass langffristig von einer
e erheblichen Lärmmbelastung auszugehen
ist. Hierbei sind in be
esonderem Maße Vorkkehrungen zum Schuttz
gegen sch hädliche Umwelteinwirkungen im m Sinne des Bundes s-
Immissionssschutzgesetzes bzw. im Sinne von § 9 Ab bs. 1 Nr. 24
BauGB fürr einen ang gemessene en bauliche n Schallschhutz zu treff-
fen.“1 Nacchdem im Gewerbege
G biet, mit A
Ausnahme der d Festsett-
zungen ge em. § 1 Abs. 10 Bau uNVO, kein ne planung gsrechtlichen
Voraussetzzungen für immissions sempfindlichhe Nutzung gen geschaff-
fen werden n, geht die Bauleitplan
nung konforrm mit dem m Landesentt-
wicklungspplan (LEP).
3.2 egionalplan
Re
Der Regionalplan L 4704
4 Krefeld
d von 20099 (Gebietsentwicklungss-
plan/GEP 9 99) für denn Regierunggsbezirk Düüsseldorf, Teilabschni
T tt
Krefeld, sttellt das Pla
angebiet als „Allgeme
einer Siedluungsbereich
h“
(ASB) dar.
Abbildung 3 Auszug aus dem Re
egionalplan D
Düsseldorf
Quelle: Reggionalplan L 4704 Krefeld 2009
2 (entspriccht dem Entw
wurf des Regio
o-
nalp
plans, Stand August
A 2014)
1 Bekanntm
machung des Landesentwic
L cklungsplans S
Schutz vor Fluglärm vom
17. Augusst 1998Übergeordnete Planungen, planerische Vorgaben und Restriktionen 9
3.3 Fachentwicklungsplan Einzelhandel und zentrenrelevante
Dienstleistungen für die Stadt Kaarst2
Mit dem Ausschluss von Einzelhandel (ausgenommen ausnahms-
weise zulässige Verkaufsstellen) im Plangebiet wird, gerade im
Hinblick auf großflächige Einzelhandelsbetriebe nach § 11 Abs. 3
BauNVO, auch dem vom Rat der Stadt Kaarst am 7. Juli 2011 als
städtebauliches Entwicklungskonzept gemäß §1 Abs. 6 Nr. 11
beschlossenen Fachentwicklungsplans Einzelhandel und zentren-
relevante Dienstleistungen für die Stadt Kaarst entsprochen.3 Der
Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplans Nr. 88 ist in
diesem Fachgutachten nicht als Zentraler Versorgungsbereich
gekennzeichnet. Großflächiger Einzelhandel, insbesondere für
zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente, kann insoweit
nicht ermöglicht werden.
Standorte für nicht-zentrenrelevante Einzelhandelsbetriebe (die
auch außerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche angesiedelt
werden können) sind gemäß Fachgutachten die „einzelhandelsge-
prägten Gewerbegebiete Kaarst-West und Kaarst-Ost innerhalb
von ASB-Lagen“.4 Gleichzeitig wird die Aussage getroffen, der
Einzelhandel „sollte nicht in ‚reinrassige‘ Gewerbegebiete einsi-
ckern, da hierdurch die Standortattraktivitäten qualitätsvoller Ge-
werbegebiete beeinträchtigt werden könnten“.5
Der Ausschluss von Einzelhandel im Plangebiet, mit Ausnahme
des sog. Annexhandels, ist danach aus Sicht der Plangeberin fol-
gerichtig und konsequent und zwar im Hinblick auf
die Aussagen des vom Rat der Stadt Kaarst beschlossenen
Einzelhandelskonzepts,
die zu erwartenden bodenrechtlichen Spannungen und
das kommunale Ziel, an Standorten mit hoher Lagegunst qua-
litätsvolle Gewerbeflächen bereitzuhalten.
3.4 Steuerungskonzept Vergnügungsstätten
Das Steuerungskonzept Vergnügungsstätten6 entfaltet, auch wenn
es als städtebauliches Entwicklungskonzept i. S. v. § 1 Abs. 6
Nr. 11 BauGB durch den Stadtrat beschlossen ist, keine unmittel-
bare Rechtswirkung für den einzelnen Betreiber oder Standort-
nachfrager. Erst die konsequente Umsetzung im Rahmen der ver-
2 CIMA GmbH: Fortschreibung des Fachentwicklungsplan Einzelhandel und
zentrenrelevante Dienstleistungen (Teil Einzelhandel) für die Stadt Kaarst
Köln, 2010
3 Ebenda
4 Ebenda, S. 84
5 Ebenda, S. 84
6 Stadt- und Regionalplanung Dr. Paul G. Jansen GmbH: Stadt Kaarst, Steue-
rungskonzept Vergnügungsstätten, Köln 2013Übergeordnete Planungen, planerische Vorgaben und Restriktionen 10 bindlichen Bauleitplanung ist geeignet, durch Festsetzungen die erforderlichen Steuerungswirkungen zu entfalten. In der Erhebung zu dem Steuerungskonzept Vergnügungsstätten zeigt sich, dass der größte Regelungsbedarf in Kaarst in Bezug auf Spielhallen und Swingerclubs bzw. Bordelle und bordellartige Betriebe besteht. Im Steuerungskonzept Vergnügungsstätten wird der Stadt Kaarst auf Basis der Bestandsanalyse empfohlen, grundsätzlich eine rest- riktive Haltung hinsichtlich der Ansiedlungsbereiche von Vergnü- gungsstätten einzunehmen. Das bedeutet, Ansiedlungsbereiche müssen definiert werden, aber eine Überformung dieser Bereiche durch Vergnügungsstätten ist zwingend zu verhindern. Die Steue- rung soll über verschiedene Formen von Zulässigkeiten erfolgen: Diese Zulässigkeiten lassen sich gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO diffe- renzieren nach allgemeiner und ausnahmsweiser Zulässigkeit; weiterhin erlaubt § 1 Abs. 9 BauNVO eine Unterscheidung nach Betriebstypen. Die schwierige planungsrechtliche und ordnungsbehördliche Handhabbarkeit bedingt, dass (insgesamt) restriktiv vorgegangen wird. Insoweit wird der Stadt Kaarst im Steuerungskonzept Ver- gnügungsstätten allein aus diesem Blickwinkel heraus empfohlen, gewisse Flächen im Stadtgebiet für Vergnügungsstätten zulässig zu gestalten und Handlungsleitlinien zu definieren. Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 88 liegt innerhalb des Gewerbegebiets Holzbüttgen-Ost. Nach den Ergeb- nissen des Steuerungskonzepts Vergnügungsstätten bietet es aus Betreibersicht aufgrund der guten autoorientierten Erreichbarkeit und einer Anbindung an die Autobahnzu- und -abfahrt sehr gute Voraussetzungen für die Ansiedlung von Vergnügungsstätten. Die normalerweise von Betreibern der Spielhallen/Vergnügungsstätten nachgefragten Einzelhandelsnutzungen im Standortumfeld sind hier zwar nicht sehr ausgeprägt vorhanden, aber im Gewerbege- biet Holzbüttgen-Ost haben attraktive Sport- und Fitnessanbieter ihren Standort und sorgen für zusätzlichen Publikumsverkehr. Aus diesen Gründen wird dem Bereich insgesamt eine sehr gute Standorteignung zugeordnet. Die städtebauliche Bewertung des Gewerbegebiets Holzbüttgen- Ost unterscheidet mehrere Bereiche, und zwar den Bereich west- lich der Porsche- bzw. August-Thyssen-Straße, den Bereich zwi- schen der Porsche- bzw. August-Thyssen-Straße und Siemens- straße sowie den Bereich östlich der Siemensstraße. Das Standortumfeld der Gewerbegebietsteile westlich der Por- sche- bzw. der August-Thyssen-Straße und östlich der Siemens- straße sollte nach Gutachteraussage unbedingt dem vorhandenen Nutzungsprofil vorbehalten bleiben. Die Ansiedlung einer Spielhal-
Übergeordnete Planunge
en, planerisch
he Vorgaben und Restrikttionen 11
le würde inn diesen Be
ereichen wie
e ein Fremddkörper wirk ken und den
Nutzungszzusammenh hang im Geewerbegebie et stören. Zudem
Z ist es
e
möglich, d
dass durch die Ansiedlung einer Vergnügun ngsstätte boo-
denrechtlicche Spannuungen ausg gelöst werdden und eine negative
Prägung dieses Bereichs entstehht oder sich verstärkt.
Für den a abgegrenzteen Bereich zwischen d der Porsche- bzw. Au u-
gust-Thysssen-Straße und der Siiemensstraß ße, in dem sich bereitts
drei Vergn nügungsstätten und zwei
z Borde lle angesieedelt haben n,
muss von anderen Voraussetzu
V ungen ausg gegangen werden.
w Ein
Komplettau usschluss von
v Vergnüügungsstättten in diessem Bereich
würde an d der städtebbaulichen Realität
R vorbbeigehen, da
d allein auff-
grund der dichten Bestandssitu
B uation eine grundlege ende Abkeh hr
freizeitorientierter Nuttzungsformen nicht zu u erwarten ist. Entspree-
chend gilt es, die An nsiedlung vo on Vergnüg gungsstätteen im Stand d-
ortbereich nicht zu verbannen,
v sondern vi elmehr stadtverträglich
zu gestalte en. Daher kann
k ein Koomplettaussschluss gen nauso wenig
in Frage kkommen wie w die allge emeine Zu lässigkeit von
v Vergnü
ü-
gungsstätten. Im erstten Fall würde die besstehende Situation
S verr-
kannt werd den, der zw ürde definitivv zu Abwärrtstendenzen
weite Fall wü
führen; da aher ist einee ausnahm msweise Zu lässigkeit (von kernge e-
bietstypiscchen) Vergnnügungsstättten die einzzige Option.
Abbildung 4 Spielhalle an der Friedrich-Krup p-Straße 8
Quelle: Stad
dt- und Region
nalplanung Drr. Jansen Gmb
bHÜbergeordnete Planungen, planerische Vorgaben und Restriktionen 12
Es ist nicht davon auszugehen, dass mit bauplanungsrechtlichen
Regelungen zur Zulässigkeit im Ausnahmefall weitere Vergnü-
gungsstätten insbesondere Spielhallen im Gewerbegebiet Holz-
büttgen-Ost hinzukommen können. Bildlich gesprochen „ist das
Fass voll“, und jede weitere Vergnügungsstätte würde es zum
Überlaufen bringen, d. h. trotz der ausnahmsweisen Zulässigkeit
werden keine weiteren Spielhallen/Vergnügungsstätten zugelas-
sen werden können.
Zusammenfassend können, laut Steuerungskonzept Vergnü-
gungsstätten, folgende städtebaulich relevanten Kriterien bei der
Standortprüfung zum Tragen kommen:
Verschiebung im Bodenpreisgefüge
Fehlende Einbindung in das Nutzungsgefüge
Keiner dieser Punkte kann in dem Gewerbegebiet Holzbüttgen-Ost
vollständig ausgeräumt werden, und aus diesem Grund kann eine
Zulässigkeit von Vergnügungsstätten nicht empfohlen werden. Die
relevante Vorprägung in dem Bereich zwischen der Porsche- bzw.
August-Thyssen-Straße und der Siemensstraße lässt jedoch einen
vollständigen Ausschluss von Spielhallen/Vergnügungsstätten
nicht zu; die ausnahmsweise Zulässigkeit kann in diesem abge-
grenzten Bereich ermöglicht werden.
Diese Empfehlung wird im Bebauungsplan Nr. 88 berücksichtigt.
3.5 Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz
Das Bebauungsplangebiet ist Teil der Rahmenplanung Gewerbe- Rahmenplanung Gewerbegebiet
gebiet Kaarster Kreuz7, die der Rat der Stadt Kaarst in seiner Sit- Kaarster Kreuz
zung am 17.11.2011 zur Kenntnis genommen und folgende Leit-
ziele als allgemeine Vorgabe für die Bauleitplanung beschlossen
hat:
7 Drees und Sommer: Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz, Mai
2011Übergeordnete Planungen, planerische Vorgaben und Restriktionen 13
Abbildung 5 Leitbild Kaarster Kreuz und stichpunktartige Leitziele
Quelle: Drees und Sommer: Rahmenplanung Gewerbegebiet Kaarster Kreuz,
Mai 2011, S. 62Übergeordnete Planungen, planerische Vorgaben und Restriktionen 14
Ebenso wurde das „Strukturkonzept“ als planerische Grundlage
zur Kenntnis genommen.
Ein Planungsanlass basiert auf dem Ziel der Stadt Kaarst, beste-
hende Gewerbeflächen im Osten des Stadtteils Holzbüttgen auf-
zuwerten und noch bestehende Potenzialflächen zu erschließen.
Die Erschließung neuer und die Aufwertung bestehender Gewer-
beflächen im Stadtgebiet ist zur Deckung der anhaltend starken
Nachfrage an Gewerbeflächen dringend geboten und wird zur Si-
cherung der gesamtstädtischen Entwicklung planerisch für erfor-
derlich gehalten, damit auch mittel- bis langfristig die Gewerbeflä-
chennachfrage auf Kaarster Stadtgebiet befriedigt werden kann.
3.6 Flächennutzungsplan (FNP)
Der Flächennutzungsplan der Stadt Kaarst weist im Plangebiet
„Gewerbliche Bauflächen“ (G) nach § 1 Abs. 1 Nr. 3 BauNVO ohne
weitere Bestimmung aus. Der Bebauungsplan Nr. 88 wird somit
gemäß § 8 Abs. 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwi-
ckelt.
Abbildung 6 Ausschnitt aus dem rechtswirksamen FNP der Stadt
Kaarst aus dem Jahre 1982
Quelle: Stadt KaarstÜbergeordnete Planungen, planerische Vorgaben und Restriktionen 15
3.7 Hochspannungsfernleitung
Im räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans verläuft ab
dem Umspannwerk jenseits der westlichen Plangebietsgrenze und
parallel zu der Friedrich-Krupp-Straße in Ost-West-Richtung eine
220 kV-Hochspannungsfernleitung. Die Leitungstrasse und ihre
Schutzzonen von beidseits 21,00 m sowie zwei bestehende Mast-
standorte werden nachrichtlich in den Bebauungsplan übernom-
men. Auf die Bestimmungen zum Schutz der Leitungstrasse und
der Maststandorte wird hingewiesen.
3.8 Natur und Landschaft, Schutzgebiete und Schutzobjekte
Das Plangebiet liegt außerhalb des Geltungsbereichs des Land-
schaftsplans des Rhein-Kreises Neuss (LP III, Stand 24.06.2010).
Schutzgebiete und Schutzobjekte werden von der Bauleitplanung
nicht betroffen.
3.9 Baumschutzsatzung
Für den Baumbestand im Plangebiet ist die Satzung zum Schutz
des Baumbestands in der Stadt Kaarst vom 16. September 2004
in der Fassung der 1. Änderung vom 25. Juli 2006 zu berücksichti-
gen. Vor einer jeden Baumaßnahme ist der Schutz des Vegetati-
onsbestands entsprechend der DIN 18920 zu beachten.8
Die Satzung regelt den Schutz des Baumbestands innerhalb der
im Zusammenhang bebauten Ortsteile und der Geltungsbereiche
von Bebauungsplänen.
3.10 Artenschutz
Der Bundesgesetzgeber hat durch die Neufassung der §§ 44 und
45 NatSchG die europarechtlichen Regelungen zum Artenschutz
umgesetzt, die sich aus der FFH-Richtlinie und der Vogelschutz-
richtlinie ergeben. Dabei hat er die Spielräume, die die Europäi-
sche Kommission bei der Interpretation der artenschutzrechtlichen
Vorschriften zulässt, rechtlich abgesichert.
Bauleitpläne selbst können zwar noch nicht die artenschutzrechtli-
chen Verbote des § 44 Abs. 1 BNatSchG erfüllen; möglich ist das
jedoch durch die Realisierung der konkreten Bauvorhaben. Des-
halb ist generell bereits bei der Änderung oder Aufstellung eines
8 DIN 18920 „Vegetationstechnik im Landschaftsbau – Schutz von Bäumen,
Pflanzenbeständen und Vegetationsflächen bei Baumaßnahmen“, Hrsg. DIN
Deutsches Institut für Normung e. V., Februar 2002Übergeordnete Planungen, planerische Vorgaben und Restriktionen 16 Bebauungsplans auch eine Artenschutzprüfung (Stufe 1) durchzu- führen. Diese Prüfung erfolgt im weiteren Aufstellungsverfahren. 3.11 Umweltprüfung Aufgabe der Bauleitplanung ist u. a. dazu beizutragen, die Funkti- ons- und Leistungsfähigkeit des Naturhaushalts aufrecht zu erhal- ten und zu verbessern. Daher sind bei der Bauleitplanung die Be- lange des Naturschutzes und der Landschaftspflege zu berück- sichtigen und in die Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB einzustel- len. Für die Belange des Umweltschutzes nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 und Umweltprüfung § 1a BauGB wird zu dem Bebauungsplan Nr. 88 eine Umweltprü- fung durchgeführt, in der die voraussichtlich erheblichen Umwelt- auswirkungen ermittelt werden. Gemäß der Anlage zu § 2 Abs. 4 und § 2a BauGB stellt der Um- weltbericht einen gesonderten Teil (Teil 2) der Begründung zum Bebauungsplan dar. Hierin werden die verfügbaren umweltbezo- genen Informationen zum Standort berücksichtigt sowie bekannte und prognostizierte Umweltauswirkungen in einer der Planungs- ebene angemessenen Tiefe dokumentiert. Für die Umweltprüfung zum Bebauungsplan Nr. 88 der Stadt Kaarst gelten die §§ 2 Abs. 4 und 2a BauGB, nach denen eine Umweltprüfung (UP) durchgeführt werden muss, die zu einem Umweltbericht nach der Anlage 1 zum BauGB als Bestandteil der Begründung des Bebauungsplans führt. Gemäß § 2 Abs. 4 Satz 3 bezieht sich die Umweltprüfung auf das, was nach gegenwärtigem Wissensstand und allgemein anerkann- ten Prüfmethoden sowie nach Inhalt und Detaillierungsgrad des Bauleitplans in angemessener Weise verlangt werden kann. Die Flächen im Plangebiet sind bereits heute weitgehend versie- Umweltauswirkungen und Aus- gelt. Ob es durch den Bebauungsplan Nr. 88 gegenüber der pla- gleichserfordernis nungsrechtlichen Ausgangssituation (Innenbereich nach § 34 BauGB) zu einer erweiterten Zulässigkeit von naturschutzrechtlich relevanten Eingriffen kommt, die zu kompensieren wären, wird im weiteren Verfahren geklärt.
Flächenbilanz und Bebauungsplanvorentwurf 17
4 Flächenbilanz und Bebauungsplanvorentwurf
Nutzung Flächen in qm, ca.
GE 1 70.843
GE 2 37.399
Gewerbegebiet gesamt (ca.10,8 ha) 108.242
Verkehrsflächen (ca.1,2 ha) 12.524
Grünfläche 1.207
Räumlicher Geltungsbereich des Bebau- 121.973
ungsplans Nr. 88, gesamt ca. 12,2 ha
Abbildung 7 Vorentwurf Bebauungsplan Nr. 88, Juli 2015
Quelle: Stadt und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH, Köln, Juli 2015,
im Auftrag der Stadt KaarstSie können auch lesen
