Das Schicksal der Geschäftsmieten in Krisenzeiten - Bachelor Thesis - Autorin: Larissa Bryner - Wüest Partner
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Bachelor Thesis Das Schicksal der Geschäftsmieten in Krisenzeiten Autorin: Larissa Bryner Referent: Peter Krause (Master of Laws LL.M. (USA)) 1. September 2021
Bachelor Thesis „Das Schicksal der Geschäftsmieten in Krisenzeiten“ Larissa Bryner Das Schicksal der Geschäftsmieten in Krisenzeiten eingereicht zur Erlangung des akademischen Grades: Bachelor of Science FH in Wirtschaftsrecht Vertraulich Referent: Peter Krause (Master of Laws LL.M. (USA)) vorgelegt von: Larissa Bryner Culmannstrasse 10 8006 Zürich Tel.: +41 79 151 13 13 E-Mail: larissa.bryner@bluewin.chlarissa Datum der Abgabe: 01. September 2021
Bachelor Thesis „Das Schicksal der Geschäftsmieten in Krisenzeiten“ Larissa Bryner
Management Summary
Das Thema der geltenden Rechtsgrundlage für Mietzinserlasse aufgrund der im Rahmen der
Pandemie erlassenen Betriebsschliessungen besteht seit über einem Jahr. Es gibt verschie-
dene Ansätze, die diskutiert werden. Hinzu kommen zusätzliche Einflüsse, Meinungen und
Lösungsvorschläge aus der Politik und Wirtschaft. Die effektiven Auswirkungen auf die be-
troffenen Geschäfts-Mietzinse sind dabei aktuell schwierig zu beziffern, es fehlt an Vergleichs-
und Erfahrungswerten. Die vorliegende Arbeit knüpft somit an ein hochaktuelles Thema an
und versucht eine Tendenz in die bisherigen und zukünftigen Entwicklungen, basierend auf
den in Frage kommenden Rechtsgrundlagen, aufzuzeigen.
Konkret orientiert sich die Arbeit an der Fragestellung „Wie sieht die aktuelle Rechtslage aus
und welche Ansprüche können daraus geltend gemacht werden?“. Die Arbeit soll dafür auf
folgende Teilfragen Antworten liefern:
- Wie hoch ist die effektive Veränderung der Mietzinse im Vergleich zu den vertraglich
vereinbarten Mietzinsen?
- Was spricht aus Sicht der Eigentümer für oder gegen eine Anpassung des Mietzinses?
Welche Erfahrungen lassen sich im Zuge der COVID-19-Pandemie ableiten?
- Wie häufig mussten in der Folge Mietverträge vorzeitig aufgelöst werden?
Dazu werden die in diesem Kontext diskutierten möglichen Rechtsgrundlagen geprüft und auf
ihre Erfolgschancen hin anhand einer Literaturrecherche diskutiert. Die Forschungsfragen ba-
sieren einerseits auf einer deskriptiven Datenanalyse von Geschäftsberichten tangierter Im-
mobiliengefässe sowie auf der Auswertung dreier Experteninterviews. Die daraus gewonne-
nen Informationen wurden mit Studien und wissenschaftlichen Quellen ergänzt, um so mög-
lichst aussagekräftige Antworten auf die soeben vorgestellten Forschungsfragen zu erhalten.
Nachfolgend werden die wichtigsten Erkenntnisse aus der Arbeit beschrieben:
Gesetzliche Grundlagen
Als Grundlage für mögliche Mietzinsanpassungen bei Geschäftsmietverträgen wird einerseits
die Anwendung von Art. 259d OR, Mietzinsreduktion aufgrund eines Mangels, Art. 119 OR,
objektive Unmöglichkeit der Vertragserfüllung und eine nachträgliche Vertragsanpassung
nach dem Grundsatz clausula rebus sic stantibus diskutiert. Die Literaturrecherche hat erge-
ben, dass die Vertragsanpassung gemäss der clausula rebus die höchsten Erfolgschancen
aufweist. Die Experteninterviews bestätigen diese Erkenntnis: Die meisten Mietzinsanpas-
sungs-Gesuche basieren auf bilateralen unbürokratischen und kurzfristigen Vereinbarungen.
Veränderung der Mietzinse
Für die Ermittlung der Veränderung der Mietzinsen wurden 72 Immobilienportfolios mit einem
jährlichen Mietertrag von insgesamt 5.5 Milliarden Franken untersucht. Insgesamt haben die
Mietzinse der untersuchten Portfolios um 2.6 Prozent oder CHF 145‘700‘000 gegenüber den
vertraglich vereinbarten Mietzinse abgenommen. Je nach Art der Immobiliengefässe ist die
Covid-Mietausfallrate unterschiedlich ausgeprägt: Bei den Anlagestiftungen beträgt die Verän-
derung der untersuchten Portfolios rund 0.7 Prozent oder rund CHF 11 Millionen, bei Immobi-
lienfonds sind es 1.6 Prozent, was rund CHF 30 Millionen entspricht und bei Immobiliengesell-
schaften 5.4 Prozent resp. rund CHF 104 Millionen. Laut den Experteninterviews wurden pro
Mieter bzw. Gesuch durchschnittlich ein bis drei Monatsmieten erlassen.
IBachelor Thesis „Das Schicksal der Geschäftsmieten in Krisenzeiten“ Larissa Bryner
Eigentümerseitige Beweggründe für die Mietzinsanpassungen und Erfahrungen wäh-
rend der Pandemie
Es wurden vielschichtige Gründe für das Einräumen von Mietzinserlassen genannt. Einerseits
sollen drohende Reputationsschäden durch Zeitungsartikel vermieden werden. Andererseits
geht es den Vermietern um den Erhalt eines langfristigen Vertragsverhältnisses und die Ver-
meidung von Leerständen und die Wiedervermietung zu schlechteren Konditionen. Die Eigen-
tümer haben ihre Entscheidungen und in der Folge die Auswirkungen davon gegenüber ihren
Stakeholdern zu verantworten. Ein wichtiger Entscheidungsfaktor hinsichtlich einem Entge-
genkommen stellen ausserdem die Investitionskosten in Form des Mieterausbaus dar. Um
unnötige erneute Umbaukosten aufgrund eines drohenden Konkurses und erneut anfallende
Investitionen zu vermeiden, wird eine Einigung mit dem Mieter gesucht. Aus diesen Gründen
wurden Mietzinsgesuche oft nicht im Giesskannen-Prinzip, sondern durch individuelle Einzel-
fallbeurteilung bearbeitet. Dem vermieterseitigen Entgegenkommen steht oft eine Vertragsver-
längerung durch den Mieter gegenüber. Dadurch konnte oft eine Einigung gefunden werden,
die für beide Parteien als Win-Win-Situation wahrgenommen wurde.
Vorzeitige Vertragsauflösungen als Folge der staatlich verordneten Betriebsschliessun-
gen
Alle befragten Experten hatten nur vereinzelt von Vertragsauflösungen aufgrund der Pande-
mie Kenntnis. In der Regel konnte man den Konkurs durch Entgegenkommen des Vermieters
abwenden oder den betroffenen Mietern durch Vertragsübertragung aus der Haftung des Miet-
vertrages entlassen. Bei den vereinzelt bekannten Vertragsauflösungen stellte die Pandemie
den Treiber, nicht aber den Grund für den Konkurs und damit die vorzeitige Auflösung des
Geschäftsmietvertrages dar.
Auswirkungen der Pandemie auf zukünftige Vertragsgestaltungen
Die Experten sind sich einig, dass die Pandemie sich in der zukünftigen Vertragsgestaltung
von Geschäftsmietverträgen auswirken wird oder bereits ausgewirkt hat. Bereits zur Anwen-
dung kommt die sogenannte Pandemie-Klausel, welche die Höhe des fälligen Mietzinses wäh-
rend einer verordneten Betriebsschliessung regelt. Aufgrund der Verschiebung der Flächen-
nachfrage, insbesondere auch von Bürofläche, werden Verträge zukünftig voraussichtlich mit
mehr Early-Break-Optionen ausgestattet. Dadurch erhält der Mieter mehr Flexibilität bezüglich
der Gestaltung der Vertragslaufzeit und der Vermieter bzw. Eigentümer kann trotzdem lang-
jährige Mietverträge abschliessen und alsdann bei Bedarf das Gespräch mit dem Mieter su-
chen. Obwohl zukünftig erwartet wird, dass die Early-Break-Option häufiger zur Anwendung
kommt, muss diese nicht zwangsläufig auch ausgelöst werden. Schliesslich wird erwartet,
dass sich Mietzinszahlungen zukünftig vermehrt nach dem Umsatz richten und somit Umsatz-
mieten, mit oder ohne Basismiete, vereinbart werden. Diese Form der Mietzinsbemessung
kam teilweise bereits während der Pandemie zum Einsatz. Zwecks Bestimmung der Höhe der
Miete wurde die Umsatzmiete jeweils mit dem Umsatz der gleichen Periode aus dem Vorjahr
indexiert. Durch den Einsatz der Umsatzmiete erübrigt sich im Falle einer weiteren Betriebs-
schliessungen oder weiteren Pandemie die Frage nach dem Mietzinserlass grösstenteils.
IIBachelor Thesis „Das Schicksal der Geschäftsmieten in Krisenzeiten“ Larissa Bryner
Inhaltsverzeichnis
Management Summary............................................................................................................. I
Abbildungsverzeichnis ............................................................................................................ VI
Tabellenverzeichnis ................................................................................................................ VI
Abkürzungsverzeichnis .......................................................................................................... VII
1 Einleitung .......................................................................................................................... 8
1.1 Ausgangslage und Relevanz ................................................................................... 8
1.2 Fragestellung und Zielsetzung ................................................................................. 9
1.2.1 Aufbau der Arbeit ................................................................................................. 9
1.2.2 Abgrenzung Geschäftsmieten ............................................................................ 10
1.2.3 Abgrenzung Zeitraum Corona-Pandemie .......................................................... 10
2 Theoretischer Hintergrund .............................................................................................. 12
2.1 Wirtschaftliche Situation und Auswirkungen der Pandemie ................................... 12
2.1.1 Gesamtwirtschaftliche Auswirkungen in der Schweiz ........................................ 12
2.1.2 Auswirkungen auf den Immobilienmarkt ............................................................ 13
2.1.2.1 Wohnliegenschaften ................................................................................... 13
2.1.2.2 Geschäftsliegenschaften ............................................................................ 14
2.1.2.3 Folgen der Pandemie ................................................................................. 14
2.1.3 Strukturanalyse der Geschäftsmieten ................................................................ 14
2.1.3.1 Auswirkungen auf die Geschäftsmieten ..................................................... 14
2.1.3.2 Umfrage Geschäftsmieter und -vermieter .................................................. 15
2.1.4 Erste Trends zeichnen sich ab ........................................................................... 19
2.2 Offene Rechtsfragen in Bezug auf Mietverhältnisse während der Pandemie ........ 19
2.2.1 Grundlagen der Geschäftsmieten nach Art. 253 ff. OR ..................................... 20
2.2.2 Darlegung der geltenden Rechtsordnung .......................................................... 20
2.2.3 Recht auf Herabsetzung des Mietzinses durch Mangel nach Art. 259d OR ...... 21
2.2.4 Herabsetzungsanspruch aus objektiver Unmöglichkeit nach Art. 119 OR ......... 22
2.2.5 Vertragsanpassung (Clausula rebus sic stantibus) ............................................ 24
2.2.6 Intervention durch den Gesetzgeber .................................................................. 25
2.2.6.1 Covid-19-Geschäftsmietegesetz ................................................................ 25
2.2.6.2 Drei-Drittel-Modell ...................................................................................... 25
2.3 Zusammenfassung ................................................................................................. 26
3 Methodik ......................................................................................................................... 27
IIIBachelor Thesis „Das Schicksal der Geschäftsmieten in Krisenzeiten“ Larissa Bryner
3.1 Forschungsdesign .................................................................................................. 27
3.1.1 Qualitative Inhaltsanalyse .................................................................................. 27
3.1.2 Die Gütekriterien qualitativer Forschung ............................................................ 28
3.2 Durchführung und Auswertung Geschäftsberichte ................................................ 28
3.2.1 Relevanter Zeitraum ........................................................................................... 29
3.2.2 Relevante Immobilienportfolios nach Anlagetyp ................................................ 29
3.2.3 Relevante Kennzahlen ....................................................................................... 32
3.3 Experteninterviews ................................................................................................. 32
3.3.1 Wahl der Interviewform ...................................................................................... 32
3.3.2 Wahl der Interviewpartner .................................................................................. 33
3.3.3 Durchführung der Experteninterviews ................................................................ 33
4 Auswertung ..................................................................................................................... 35
4.1 Datenstruktur und -auswertung Geschäftsberichte ................................................ 35
4.2 Interpretation der Geschäftsberichte ...................................................................... 36
4.2.1 Verteilung der Mietzinserlasse nach Anlagegefässe ......................................... 37
4.2.2 Verteilung der Mietzinserlasse nach Betroffenheit der Massnahmen ................ 39
4.2.3 Abgrenzung von gewährte Mietzinserlassen und Einbrüchen bei Umsatzmieten
40
4.3 Datenstruktur und -auswertung der Experteninterviews ........................................ 41
4.4 Interpretation der Experteninterviews .................................................................... 41
4.4.1 Veränderung der effektiv bezahlten Mietzinse ................................................... 41
4.4.2 Voraussetzungen für Mietzinsanpassungen ...................................................... 41
4.4.3 Beweggründe der Eigentümer zu Mietzinsentgegenkommen ............................ 42
4.4.4 Vorzeitig aufgelöste Mietverträge ....................................................................... 42
4.4.5 Auswirkung auf zukünftige Vertragsgestaltungen .............................................. 43
5 Diskussion ...................................................................................................................... 44
5.1 Unterschiedliche Ausprägung der Mieterlasse je Anlagevehikel ........................... 45
5.2 Erkenntnisse .......................................................................................................... 46
5.2.1 Veränderung der Mietzinse ................................................................................ 47
5.2.2 Betroffenheit der Mietzinse ................................................................................ 47
5.2.3 Häufigkeit vorzeitig aufgelöster Mietverträge ..................................................... 47
5.2.4 Beweggründe und Erfahrungen aus Eigentümer-/Vermietersicht ...................... 48
6 Fazit ................................................................................................................................ 49
6.1 Handlungsempfehlung für Vermieter und Mieter ................................................... 49
IVBachelor Thesis „Das Schicksal der Geschäftsmieten in Krisenzeiten“ Larissa Bryner
6.1.1 Staffelmiete und Umsatzmiete ........................................................................... 50
6.1.2 Pandemie-Klausel .............................................................................................. 50
6.1.3 Flexible Vertragslaufzeiten ................................................................................. 50
6.2 Ausblick .................................................................................................................. 51
6.2.1 Auswirkungen und Ausblick auf Mietverhältnisse .............................................. 51
6.2.2 Auswirkung und Ausblick auf die Nachfrage von Mietfläche .............................. 51
6.2.3 Auswirkungen und Ausblick auf Mietzinse ......................................................... 52
6.2.4 Auswirkungen und Ausblick auf die zukünftige Vertragsgestaltung ................... 52
6.2.5 Auswirkungen und Ausblick auf den Immobilienmarkt ....................................... 53
Literaturverzeichnis ............................................................................................................... VIII
Anhang................................................................................................................................... XII
VBachelor Thesis „Das Schicksal der Geschäftsmieten in Krisenzeiten“ Larissa Bryner
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Schwierigkeiten Mietzahlungen im Verlauf der Pandemie (Quelle: gfs.bern ag,
2021, S. 18): .......................................................................................................................... 15
Abbildung 2: verspätete Mietzahlungen im Verlauf der Pandemie (Quelle: gfs.bern ag, 2021,
S. 21) ..................................................................................................................................... 16
Abbildung 3: Mietausfälle im Laufe der Pandemie (Quelle: gfs.bern ag, 2021, S. 22) .......... 16
Abbildung 4: verspätete Mietzahlungen im Verlauf der Pandemie nach Sprachregion (Quelle:
gfs.bern ag, 2021, S. 23) ....................................................................................................... 17
Abbildung 5: Verluste durch verzögerte oder ausbleibende Mietzahlungen seit Beginn
Lockdown (Quelle: gfs.bern, 2021, S. 24).............................................................................. 17
Abbildung 6: Entgegenkommen bei Miete durch Vermieter (Quelle: gfs.bern ag, 2021, S. 25)
............................................................................................................................................... 18
Abbildung 7: Angebot an Mieter betreffend Entgegenkommen bei Mietzahlung (Quelle:
gfs.bern ag, 2021, S. 28) ....................................................................................................... 18
Abbildung 8: Mietzinsreduktion während des Lockdowns in Prozent (Quelle: gfs.bern ag, 2021,
S. 32) ..................................................................................................................................... 19
Abbildung 9: Prozentuale Betroffenheit nach Phase der Einschränkung (Quelle: Monitoring
BWO 2, 2021, S.9) ................................................................................................................. 29
Abbildung 10: Geltungsbereich KAG (SVIT Portfolio Management, S. 14). .......................... 31
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: Übersicht der Phasen während der Corona-Pandemie (eigene Darstellung) ....... 10
Tabelle 2: Darstellung Stichprobengrösse nach Anlagetyp (eigene Darstellung) .................. 36
Tabelle 3: Übersicht Auswertung und Vergleich (eigene Darstellung)................................... 36
Tabelle 4: Auswertung und Vergleich Immo-AGs (eigene Darstellung)................................. 37
Tabelle 5: Auswertung und Vergleich AST (eigene Darstellung) ........................................... 38
Tabelle 6: Auswertung und Vergleich Immo-Fonds (eigene Darstellung).............................. 39
Tabelle 7: Verteilung Mietzinserlasse nach Betroffenheit Phase 1 - 5 (eigene Darstellung) . 39
Tabelle 8: Verteilung Mietzinserlasse nach Betroffenheit Phase 6 - 10 (eigene Darstellung) 39
VIBachelor Thesis „Das Schicksal der Geschäftsmieten in Krisenzeiten“ Larissa Bryner
Abkürzungsverzeichnis
Abkürzung Bedeutung
AG Aktiengesellschaft
Art. Artikel
AST Anlagestiftung
BAG Bundesamt für Gesundheit
BGE Bundesgerichtsentscheid
BK Berner Kommentar zum Obligationenrecht
BSK OR Basler Kommentar zum Obligationenrecht
BWO Bundesamt für Wohnungswesen
bzw. beziehungsweise
CHF Schweizer Franken
Covid-19 coronavirus disease 2019
E. Erläuterung
EBIT Betriebsgewinnmarge
et. al. et alii / und andere
f. folgende
ff. fortfolgende
FINMA Eidgenössische Finanzmarktaufsicht FINMA
Immo-AG Immobilien-Aktiengesellschaft
KAG kollektive Kapitalanlage
KGAST Konferenz der Geschäftsführer von Anlagestiftungen
lit. litera
Mia. Milliarden
Mio. Millionen
MZ Mietzins
N Randziffer
o.D. ohne Datum
OR Obligationenrecht
p.a. per annum / pro Jahr
PK Pensionskasse
ROE Eigenkapitalrendite
ROIC Rendite des investierten Kapitals
S. Seite
SFAMA Swiss Funds & Asset Management Association
SICAF Geschlossene kollektive Kapitalanlage
SICAV Offene kollektive Kapitalanlage
TER ISA (GAV) Betriebsaufwandquote im Verhältnis zum Gesamtvermögen
TER ISA (NAV) Betriebsaufwandquote im Verhältnis zum Nettovermögen
TER REF Betriebsaufwandquote
VVG Versicherungsvertragsgesetz
VZÄ Vollzeitäquivalent
Z. Zeile
z.B. zum Beispiel
ZK Zürcher Kommentar zum Obligationenrecht
VIIBachelor Thesis „Das Schicksal der Geschäftsmieten in Krisenzeiten“ Larissa Bryner
1 Einleitung
1.1 Ausgangslage und Relevanz
Obwohl die gesetzliche Grundlage mögliche Mietzinserlasse oder Vertragsanpassungen
durch unterschiedliche Gründe (Art. 253 bis 27 lit. c OR) vorsieht, wirft die aktuelle Lage wäh-
rend der Corona-Pandemie insbesondere die Frage nach der gesetzlichen Durchsetzbarkeit
und Anwendbarkeit solcher Artikel auf die Mietzinsverhältnisse auf.
Es existieren mittlerweile zahlreiche Rechtsgutachten über die Handhabung zu Mietzinserlas-
sen und alternativen Lösungsansätzen während der Corona-Pandemie. Mit dem Aufsatz „Mie-
ten in Zeiten des Coronavirus“ in der Zeitschrift mietrechtspraxis mp fassen die Advokaten1
Lachat und Brutschin die gegenwärtige Rechtslage sowie daraus mögliche Anspruchsgrund-
lagen für Mietzinsreduktionen zusammen. Die Beurteilung berücksichtigt die Anwendung von
Art. 259 lit. d OR (Lachat & Brutschin, 2020, S. 104). Herabsetzung des Mietzinses, objektive
Unmöglichkeit nach Art. 119 OR (S. 120 f.) und eine Vertragsanpassung (clausula rebus sic
stantibus) (S. 127). Weitere Rechtsgutachten untersuchen und bestätigen die möglichen Lö-
sungsansätze, so zumindest in der Theorie. Der Monitoring-Bericht des Bundes statuiert aber,
dass sowohl die Mehrheit der Mieter als auch der Vermieter bis Juni 2020 keine Anfragen zu
Mietzinsanpassungen erhalten haben (Monitoring BWO, 2020, S. 16). Nichtsdestotrotz stellte
sich die Frage über zukünftige Mietertragsausfälle aufgrund der behördlich angeordneten Be-
triebsschliessungen nicht zuletzt bei der Einschätzung und Darstellung von zukünftigen Be-
wertungen von Liegenschaften. Es wurden Annahmen getroffen und entsprechend der unge-
wissen Entwicklung der Pandemie und damit auch der Wirtschaft Geschäftsliegenschaften
konservativer bewertet, um mögliche Ertragsausfälle aufgrund von Mietzinsanpassungen oder
Vertragsauflösungen abbilden zu können.
Um den Einfluss der Corona-Pandemie auf die Mietverträge besser verstehen zu können, ist
es wichtig, den unmittelbaren Effekt auf die Mietzinse zu analysieren. Mithilfe des so gewon-
nenen Wissens können die Wirtschaft und der Immobilienmarkt ein möglicher, durch die Krise
ausgelösten, Strukturwandel nachvollziehen und verstehen. Mögliche Risiken und dessen
Auswirkungen können definiert und zukünftig besser eigeschätzt und abgebildet werden. Zu-
dem zeigt die Untersuchung die tatsächliche Anwendbarkeit der dafür vorgesehenen Geset-
zesartikel im Praxisbezug auf.
Was passiert also mit diesen Geschäftsmietverträgen, wenn der Bundesrat, wie im März 2020
geschehen, die ausserordentliche Lage ausruft und damit Betriebe, die nicht zur Grundversor-
gung beitragen, zur vorübergehenden Schliessung zwingt?
Die ausserordentliche Lage wurde am 27. April 2020 bzw. 1.März 2021 wieder aufgehoben
(Bundesamt für Gesundheit [BAG], 2020) dennoch hatten und haben Betriebe in der Folge
weiterhin mit einschneidenden Auflagen und Einschränkungen gegen Umsatzeinbrüche und
drohende Konkurse zu kämpfen. Der Bund ist darum bemüht, die wirtschaftlichen Folgen der
landesweiten Schliessung und Einschränkungen aufgrund der Corona-Pandemie so weit wie
1 Gender-Hinweis
Aus aktuellem Anlass ist es der Autorin ein Anliegen, die vorliegende Arbeit geschlechtergerecht und -neutral zu verfassen. Aus Gründen der
besseren Lesbarkeit wird auf die gleichzeitige Verwendung der Sprachformen männlich, weiblich und divers (m/w/d) verzichtet. Sämtliche Perso-
nenbezeichnungen und personenbezogene Hauptwörter gelten gleichermassen für alle Geschlechter. Die angewandte Sprachform hat lediglich
redaktionelle Gründe und beinhaltet keine Wertung.
8Bachelor Thesis „Das Schicksal der Geschäftsmieten in Krisenzeiten“ Larissa Bryner
möglich abzufedern. Trotzdem wurden und werden zur Bekämpfung der Pandemie weiterhin
Massnahmen im öffentlich-rechtlichen Rahmen in Form von Gesetzen, Verordnungen und
Rettungspaketen erlassen und geschnürt (BAG, 2020).
Für das Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern wurde im Frühjahr 2020 vom Bund eine
Task Force „Mietrecht und Corona-Krise“ gebildet, um die Schlüsselakteure (Interessenver-
bände der Vermieter und Mieter, Immobilienwirtschaft, Gewerbe und Kantone sowie Städte
und Bundesbehörden) an einen Tisch und damit in den Dialog zu bringen (Monitoring BWO,
2020, S. 6). Im Oktober 2020 wurde dazu ein Monitoring-Bericht über die Geschäftsmieten im
Auftrag des Bundes veröffentlicht. Aufgrund der Resultate kam der Bundesrat zum Schluss,
dass es wenig Hinweise für umfassende und flächendeckende Schwierigkeiten zur Beglei-
chung der Geschäftsmieten gab und sah folglich keinen Grund zur Ergreifung von Massnah-
men für Mietverhältnisse (S. 4). Dies insbesondere auch deshalb, weil der Bund sich bewusst
nicht in die privatrechtlichen Verhältnisse einmischen wollte (S. 7).
Seitens Bund hatten Mieter also kaum Hilfe zu erwarten. Nichtsdestotrotz stehen dem Mieter
rechtliche Wege offen, um allenfalls Mietzinsanpassungen mit dem Vermieter zu vereinbaren.
Welche Grundlagen das sind und in welchem Umfang man sich aufgrund dessen einigen kann,
hat diese Arbeit zum Ziel.
1.2 Fragestellung und Zielsetzung
Die zentrale Forschungsfrage orientiert sich an der privaten Rechtssetzung bei Geschäftsmie-
ten, insbesondere zu Krisenzeiten und lautet „Wie sieht die Rechtslage aus und welche An-
sprüche können daraus geltend gemacht werden?“. Daraus ergeben sich folgende Teilfragen:
- Frage 1: Wie gross ist die Veränderung der effektiv bezahlten Mietzinse im Vergleich
zu den vertraglich vereinbarten Mietzinsen?
- Frage 2: Wie häufig mussten Mietverträge vorzeitig gekündigt werden?
- Frage 3: Welche Beweggründe haben die Eigentümer für oder gegen die Anwendung
von Mietzinsanpassungen? Welche Erfahrungen haben sie im Zuge von COVID-19
gemacht?
1.2.1 Aufbau der Arbeit
Die Arbeit ist grundsätzlich in Einleitung, theoretische Grundlagen, Methodik, Auswertung so-
wie Ausblick und Diskussion gegliedert. Die Einleitung stellt die thematische Einführung und
geht auf die Leit- bzw. Forschungsfragen sowie die Ziele der vorliegenden Arbeit ein. Es folgt
eine sachliche und zeitliche Abgrenzung der Ausgangslage. Im Kapitel der theoretischen
Grundlagen wird der aktuelle Stand der Pandemie und die in der Lehre und Rechtsprechung
diskutierten Rechtsgrundlagen zu möglichen Herabsetzungsansprüchen aus Geschäftsmiet-
verträgen handelt. Im anschliessenden Methodenkapitel wird das methodische Vorgehen be-
schrieben. Es wird erläutert, wie die qualitative Inhaltsanalyse zur Datenextraktion und das
leitfadengeführte Experteninterview zur Beantwortung der Forschungsfragen durchgeführt und
ausgewertet wurden. Das vierte Kapitel dieser Arbeit liefert Antworten auf die Fragen nach der
Höhe der gewährten Mietzinserlasse und die Beweggründe und Erfahrungen der Vermieter
und Eigentümer im Zusammenhang mit der Pandemie. Es wird ausserdem die Frage nach
frühzeitigen Beendigungen der Mietverhältnisse aufgrund der Pandemie beantwortet. Im letz-
ten Kapitel werden die wichtigsten Erkenntnisse nochmals kurz zusammengefasst und bewer-
9Bachelor Thesis „Das Schicksal der Geschäftsmieten in Krisenzeiten“ Larissa Bryner
tet. Dabei steht die Frage im Fokus, inwieweit die eingangs gestellten Forschungsfragen be-
antwortet werden konnten. Im Fazit werden abschliessend Handlungsempfehlungen ausge-
sprochen und im Ausblick Grenzen der vorliegenden Arbeit und etwaige Folgefragen aufgear-
beitet.
1.2.2 Abgrenzung Geschäftsmieten
Die vorliegende Arbeit untersucht ausschliesslich die Handhabung von Mietzinsanpassungen
bei Geschäftsmieten, d.h., bei Mietverträgen mit Gewerbenutzung. Das Bundesgericht defi-
niert den Begriff des Geschäftsraumes wie folgt: „Unter Geschäftsraum ist jeder Raum zu ver-
stehen, der dem Betrieb eines Gewerbes oder im weiteren Sinne der Ausübung einer berufli-
chen Tätigkeit dient…“ (BGE 124 III 108 E. 2b; BGE 118 II 40 E. 4.).
Folglich fallen folgende Hauptnutzungen unter den Begriff der Geschäftsräume:
- Verkauf
- Büro
- Gewerbe und Industrie
- Gastronomie/Hotel
- Gesundheit
- Freizeit/Kultur/Bildung
- Lager
Berücksichtigt werden auch gemischt genutzte Liegenschaften, also zum Beispiel eine Lie-
genschaft mit Gewerbeflächen im EG und Wohnungen in den oberen Stockwerken. Die reine
Wohnnutzung steht daher nicht im Fokus dieser Arbeit, teilweise wird die Wohnnutzung als
Vergleichswert hinzugezogen und beleuchtet.
1.2.3 Abgrenzung Zeitraum Corona-Pandemie
Die vorliegende Arbeit richtet ihren Fokus auf die Corona-Pandemie, die bis zum Zeitpunkt der
Verfassung im Zeitraum weiter anhält. Die behandelte Thematik stellt damit ein „moving target“
dar. Dies hat zur Folge, dass sich Sachverhalte und Erkenntnisse oder Meinungen immer noch
ändern können. Es wird versucht, diesem Umstand im vorliegenden Werk so gewissenhaft
und genau wie möglich Rechnung zu tragen. Daher werden die Geschehnisse, die in dieser
Arbeit beschrieben werden, jeweils in eine definierte und abgegrenzte Zeitachse eingeordnet.
Nachfolgend werden die Phasen der Pandemie und der damit einhergehenden Einschränkun-
gen aufgezeigt und definiert. Sie stellen einen direkten Bezugsrahmen für diese Arbeit dar.
Sämtliche Kapitel bewegen oder beziehen sich auf diese definierte Zeitachse und Phasen oder
die Zeit vor Corona.
Tabelle 1: Übersicht der Phasen während der Corona-Pandemie (eigene Darstellung)
Phase 1 Phase 2 Phase 3 Phase 4 Phase 5 Phase 6 Phase 7 Phase 8 Phase 9 Phase 10
Start 17.03.20 27.04.20 11.05.20 08.06.20 01.08.20 19.10.20 22.12.20 18.01.21 01.03.21 19.04.21
Ende 26.04.20 10.05.20 07.06.20 31.07.20 18.10.20 21.12.20 17.01.21 28.02.21 18.04.21 31.05.21
10Bachelor Thesis „Das Schicksal der Geschäftsmieten in Krisenzeiten“ Larissa Bryner
Phase 1: 17.03. bis 26.04.20
1. Lockdown; Betriebsschliessungen von Einrichtungen, die nicht der Grundversorgung die-
nen, Freizeiteinrichtungen, Fernunterricht in Schulen, Home-Office-Pflicht, Veranstaltungsver-
bot, Teilschliessung der Grenzen zu Italien, Deutschland, Österreich und Frankreich
Phase 2: 27.04. bis 10.05.20
Erste Lockerungsschritte von bestimmten Läden (Baumärkte, Gärtnereien) und Dienstleister
mit persönlicher Erbringung (Coiffeur, Massage, Kosmetik) unter Einhaltung eines Hygiene-
Schutzkonzeptes
Phase 3: 11.05. bis 07.06.20
Wiedereröffnung von Läden, Märkten, Restaurants und Museen unter Einhaltung eines Hygi-
ene-Schutzkonzeptes
Phase 4: 08.06. bis 31.07.20
Veranstaltungen mit zuerst 300 Personen und später 1‘000 Personen werden wieder zugelas-
sen, Wiedereröffnung von Nachtklubs und Freizeitbetrieben, Grenzöffnungen, Aufhebung
Home-Office-Empfehlung, Anordnung der Maskenpflicht im öffentlichen Verkehr
Phase 5: 01.08. bis 18.10.20
Ausweitung der Maskenpflicht gefolgt vom 2. Lockdown mit erneuten Betriebsschliessungen
inkl. Freizeiteinrichtungen (Restaurants, Bars, Geschäfte, Märkte, Museen, Bibliotheken, Frei-
zeit- und Sportzentren)
Phase 6: 19.10. bis 21.12.20
Verlängerung des Lockdowns und Umstellung von Home-Office-Empfehlung auf Home-
Pflicht, Ausweitung der Maskenpflicht
Phase 7: 22.12. bis 17.01.21
Impfstart mit Personen über 75 Jahre, Bundesrat beschliesst Verlängerung des Lockdowns
und weitere Massnahmen
Phase 8: 18.01. bis 28.02.21
Neue/strengere Massnahmen treten in Kraft, unter anderem die Umstellung der Home-Office
Empfehlung auf Pflicht, Schliessung von Läden des nicht-täglichen Bedarfs
Phase 9: 01.03. bis 18.04.21
Wiedereröffnung von Läden, Museen, Bibliotheken, Aussenbereich von Freizeit- und Sportan-
lagen
Phase 10: 19.04. bis 31.05.21
Öffnung der Restaurantterrassen, kulturelle und sportliche Veranstaltungen mit Einschränkun-
gen wieder möglich, Aufhebung Home-Office-Pflicht und Maskenpflicht Aussenbereich (Moni-
toring BWO 2, 2021, S. 5); TOP-Medien, 2021; (Der Bundesrat, 2021).
11Bachelor Thesis „Das Schicksal der Geschäftsmieten in Krisenzeiten“ Larissa Bryner
2 Theoretischer Hintergrund
In diesem Kapitel wird die Schweizer Wirtschaftslage im Allgemeinen und die immobilienwirt-
schaftliche Lage im Speziellen während der Pandemie erörtert. Es werden Veränderungen,
Folgen und Auswirkungen aufgezeigt, die sich nicht zuletzt als Folgen auch auf die Geschäfts-
mietzinse auswirken. Das Kapitel zeigt auf, welche Möglichkeiten den Mietern aufgrund der
verordneten Betriebsschliessungen offenstehen und wie die daraus resultierenden Erfolgs-
chancen einzuschätzen sind.
2.1 Wirtschaftliche Situation und Auswirkungen der Pandemie
2.1.1 Gesamtwirtschaftliche Auswirkungen in der Schweiz
Zu Beginn der Corona-Pandemie und während des ersten Lockdowns war die Unsicherheit
immens und so wurden auch entsprechend pessimistische Prognosen bezüglich der Entwick-
lung von Mietausfällen und dem Gewerbesterben veröffentlicht. Dabei war die Einschätzung
sowohl von Verbänden, den betroffenen Unternehmen selbst aber auch vom Bund oder unab-
hängigen Beratungsunternehmen verhalten.
Wirtschaftsentwicklung unter Corona
Wüest Partner rechnet zu Beginn der Corona-Krise mit rund 875'000 vollzeitäquivalent Be-
schäftigten, die aufgrund der behördlichen Anordnung nicht ihrer gewohnten Beschäftigung
nachgehen können. Dies entspricht rund einem Fünftel Gesamtbeschäftigung (in VZÄ) (Schl-
äpfer & Schnorf, 2021). Im Nachhinein ist klar: Die Arbeitslosenquote ist gestiegen, die Kurz-
arbeit-Gesuche schnellten in die Höhe und verharrten auf einem Rekordhoch. Der Detailhan-
del war aufgrund der angeordneten Schliessung stark getroffen und verzeichnete im April ei-
nen Rückgang des Umsatzes um 20 Prozent, verglichen zum Vormonat. Kinos, Museen, Bib-
liotheken und weitere Betriebe mussten aufgrund der Verordnung schliessen und geschlossen
bleiben (regiosuisse, 2021). Auch die Gastronomie wurde hart getroffen und fand sich plötzlich
in existentieller Notlage wieder. Zwischen dem 28. Februar und dem 12. März 2020 verzeich-
nete die Gastro-Branche allein eine Umsatzeinbusse von CHF 382.2 Mio., was einem Drittel
der gewöhnlichen Umsätze entspricht. Der Umsatz der Hotellerie brach gar um 45 Prozent
ein, was bis Ende März einem Umsatzrückgang von CHF 450 Mio. entspricht (HotellerieSu-
isse, o. D.). Insgesamt waren rund 77 Prozent der Selbständigerwerbenden negativ von der
Corona-Krise betroffen, indem sie den Betrieb entweder komplett schliessen mussten oder der
Umsatz zurückgegangen oder gar auf null gefallen ist (Deloitte AG, 2020). Erwartete das
SECO Anfang 2020 noch ein Wirtschaftswachstum von 1.7 Prozent, sanken die Erwartungen
im Mai 2020 auf -6.7 Prozent Wachstum. Zum Vergleich: Während der Finanzkrise im Jahr
2009 betrug der Rückgang der Wachstumsrate «lediglich» -1.9 Prozent (Eliasson, 2020).
12Bachelor Thesis „Das Schicksal der Geschäftsmieten in Krisenzeiten“ Larissa Bryner
Folgen der Pandemie auf dem Arbeitsmarkt
Die genannten wirtschaftlichen Folgen aufgrund des Virus zwingen unzählige Unternehmen
nicht zuletzt dazu, auf Kurzarbeit oder reduzierte Arbeitszeiten umzustellen, um trotzdem wirt-
schaftlich operieren und Arbeitsplätze erhalten zu können. Bei verordneter Kurzarbeit erhält
der Beschäftigte für den Arbeitsausfall eine Kurzarbeitsentschädigung in Höhe von 80 Prozent
des wegfallenden Lohnes. Die Ausfallstunden werden durch die Arbeitslosenkasse vergütet
(Schweizerische Bundeskanzlei Sektion Kommunikation, o. D.). Im Zuge der Pandemie hatte
der Bund das Verfahren zur Anmeldung von Kurzarbeit vereinfacht sowie die Bezugsdauer
von 12 Monaten auf zuerst 18 Monate und im Juni 2021 auf 24 Monate erhöht (Staatssekre-
tariat für Wirtschaft SECO, 2020). Bis Januar 2021 waren oder sind zum Teil immer noch fast
zwei Millionen Arbeitnehmer von Kurzarbeit betroffen (Kälin & Bucher, 2021).
Veränderungen im Konsum- und Zahlungsverhalten
Die Ladenschliessungen und Umstellung auf Kurzarbeit haben sich auch direkt auf das Kon-
sum- und Zahlungsverhalten der Schweizer ausgewirkt. Die Möglichkeiten zum Geldausgeben
waren während den beiden Lockdowns trotz Onlineshopping schlicht eingeschränkt. Die Cre-
dit Suisse hat festgestellt, dass die Sparquote während des ersten Lockdowns fast doppelt so
hoch war, wie noch vor den Betriebsschliessungen (Credit Suisse AG, 2021). Die Nachfrage
nach der Grundversorgung erhöhte sich stark, da Lebensmittelläden weiter geöffnet blieben
und die Bevölkerung viel Zeit zu Hause und allem Anschein nach ins Kochen und Essen in-
vestierte. Daneben profitierten auch der Onlinehandel und Direktvertrieb massiv von der Pan-
demie. 2020 wuchs der E-Commerce-Konsum in der Schweiz um CHF 2.8 Milliarden und da-
mit um 27 Prozent (GFK Switzerland AG, Onlinehandel, Direktvertrieb, 2021). Der Zuwachs
verwundert nicht, wurde ab Frühling 2020 fast ausnahmslos alles für den täglichen Bedarf,
aber auch für Heim und Hobby online bestellt. So zum Beispiel Alkohol, Kosmetika, Balkon-
oder Gartenbepflanzung inkl. Zubehör, Unterhaltungselektronik und -medien bis hin zu
Sportequipment und Geräte.
Das neue online Konsumverhalten machte sich sodann auch im Zahlverhalten bemerkbar:
Bargeld als bis dahin wichtigstes Zahlungsmittel wird in den (Grundversorgungsläden) von
Debit- und Kreditkarten und kontaktlosen Zahlungsvarianten wie TWINT verdrängt.
2.1.2 Auswirkungen auf den Immobilienmarkt
Der Immobilienmarkt reagiert grundsätzlich zeitversetzt auf Veränderungen, da der Bau von
neuen Wohnungen aufgrund gesteigerter Nachfrage nicht von heute auf morgen umgesetzt
werden kann. Trotzdem hängen die Auswirkungen der Krise im Immobilienmarkt vor allem von
der Nutzung der Liegenschaft ab (Martel, 2020).
2.1.2.1 Wohnliegenschaften
Die Rezession hatte einen negativen Effekt auf die Zuwanderung, sodass die Bildung von
neuen Haushalten schwächer ausfällt als üblich. Nicht zuletzt bleiben junge Menschen auf-
grund der aktuellen Krise vielleicht etwas länger im Elternhaus, als sich direkt eine WG oder
eine eigene Wohnung zu suchen. Durch diese Umstände werden leerstehende Wohnungen
weniger schnell absorbiert und bleiben länger leer. Durch die tiefere Zuwanderung wird dieser
Umstand jedoch neutralisiert, sodass die Leerstandsquote für Mietwohnungen erwartungsge-
mäss stabil blieb. Nicht zuletzt sorgt die Möglichkeit der Kurzarbeit dafür, dass Mieter ihren
Lohn auch weiterhin erhalten und die Miete dadurch bezahlen können. Die Mietpreise bzw.
13Bachelor Thesis „Das Schicksal der Geschäftsmieten in Krisenzeiten“ Larissa Bryner
Angebotspreise sanken aufgrund der anhaltenden Neubautätigkeit bei gleichzeitig rückläufiger
Nachfrage leicht (Wüest Partner, Immo-Monitoring, 2020, S. 30).
2.1.2.2 Geschäftsliegenschaften
Auf Geschäftsliegenschaften hatte die Krise einen deutlich stärkeren Einfluss. Durch die
Schliessung der Läden und damit einhergehenden Umsatzeinbussen war zu erwarten, dass
der Strukturwandel insbesondere im Detailhandel, aber auch bei Büroflächen deutlich mehr
Druck aufbaute. Die Nachfrage nach Büroflächen würde aufgrund der Umorganisation ins
Home-Office zurückgehen und mehr Gewerbeflächen würden aufgrund von zahlreichen Kon-
kursfällen leer stehen, so die allgemeine Erwartung (Eliasson, 2020).
2.1.2.3 Folgen der Pandemie
Das Beratungsunternehmen Ernst & Young hat im April 2020 eine Umfrage zu den Auswir-
kungen des Coronavirus auf den Immobilienmarkt mit verschiedenen Teilnehmern gemacht.
Befragt wurden sowohl institutionelle wie auch private Investoren, Dienstleistungsgesellschaf-
ten, Immobilien-AG und Banken und Projektentwickler. Die Teilnehmer der Umfrage standen
der Entwicklung des Investmentvolumens kritisch gegenüber. Die Mehrheit der Befragten er-
wartetet, dass das Volumen sinkt. Bei einer Umfrage im Oktober 2019 für den Trendbarometer
war die Mehrheit der Investoren noch der Meinung, dass das Volumen weiter zunimmt (Ernst
& Young, 2020, S 8). Während die befragten Immobilienakteure bei Wohnimmobilien von einer
stabilen Preisentwicklung ausgingen (Ernst & Young, 2020, S. 10), wurden im Detailhandel
und bei Hotels stark sinkende Preise erwartet (Ernst & Young, 2020, S. 11 f.). Aufgrund der
gesamtwirtschaftlichen Auswirkungen der Pandemie erwartete die Mehrheit der Umfrageteil-
nehmer ausserdem, dass Mietzinsausfälle zunehmen werden (Ernst & Young, 2020, S. 14).
2.1.3 Strukturanalyse der Geschäftsmieten
Mit der Frage nach der Betroffenheit bei Geschäftsmieten aufgrund des vom Bundesrat ver-
ordneten Lockdowns im März 2020 beschäftigte sich auch der Bund selbst und liess daraufhin
eine umfassende Strukturanalyse zur Situation der Geschäftsmieten infolge der Covid-19-
Pandemie anfertigen. Der Bericht hält fest, dass das jährliche Volumen an fälligen Geschäfts-
mieten schätzungsweise 24 Milliarden Franken beträgt und sich auf rund 390’000 Mietverträge
verteilt (Monitoring BWO, 2020, S. 10). Betroffen von den Schliessungsmassnahmen während
dem Frühling 2020 waren laut einer Einschätzung von Wüest Partner rund 113‘000 Mietver-
träge, was 29 Prozent aller Geschäftsmietverträge entspricht. Am stärksten betroffen sind da-
bei die Branchen persönliche Dienstleistung (95%), Gastronomie (81%), Beherbergung (61%)
und der Detailhandel (58%) (Monitoring BWO, 2020, S. 4). Weiter analysierte Wüest Partner
die Mietzinsen vom diesen betroffenen Geschäftsmietverträgen. Zwischen dem 17. März und
dem 26. April 2020 beliefen sich die Mietzinse auf monatlich CHF 530 Mio., per Ende Juli, in
der 4. Phase des Lockdowns, summiert sich der Betrag auf CHF 1.15 Mia. (Monitoring BWO,
2020, S. 13).
2.1.3.1 Auswirkungen auf die Geschäftsmieten
Während des ersten Lockdowns im Frühjahr 2020 herrschten insgesamt die striktesten Mas-
snahmen, was sich unmittelbar in der Betroffenheit der Geschäftsmieten auswirkte. Laut dem
ersten Monitoring Bericht über Geschäftsmieten vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO)
war rund ein Drittel des gesamten Geschäftsmieten-Mietzinsvolumens damals von den Ein-
schränkungen betroffen. Während der ersten Phase bedeutet dies, dass rund 113‘000 der total
14Bachelor Thesis „Das Schicksal der Geschäftsmieten in Krisenzeiten“ Larissa Bryner
390‘000 Geschäftsmietverträge betroffen waren. Das entspricht einem Miet- und Pachtzinsvo-
lumen von monatlich rund CHF 530 Millionen. Das Gastgewerbe sowie Gewerbe und Verlaufs-
flächen waren dabei am stärksten betroffen (2020, S. 11).
Im Juni 2021 hat das BWO den zweiten Teil des Monitoring Berichts über Geschäftsmieten
veröffentlicht. Der Bericht stellt die Fortsetzung des ersten Berichts, publiziert im Oktober
2020, dar und liefert weitere Erkenntnisse über die Betroffenheit der Geschäftsmieten, insbe-
sondere auch während des zweiten Lockdowns vom 18. Januar bis 28. Februar 2021. In dieser
Phase waren rund 48‘000 Mietverhältnisse im Umfang von CHF 320 Mio. an Mietzinsvolumen
von den Einschränkungen betroffen. Folglich fiel die Betroffenheit an Mietverhältnissen und
Mietzinsvolumen gegenüber dem 1. Lockdown zwar kleiner aus, die Betriebe waren insgesamt
aber länger von den Einschränkungen betroffen (Monitoring BWO 2, 2021, S. 3). Die erste
Phase der Pandemie dauerte 40 Tage, die massnahmenintensiven Phasen 7 bis 9 dauerten
zusammen 115 Tage. Weder im ersten noch im zweiten Bericht noch in anderen Quellen gab
es Hinweise oder Überlegungen zur Höhe der effektiv erlassenen Mietzinse aufgrund der Be-
triebsschliessungen.
2.1.3.2 Umfrage Geschäftsmieter und -vermieter
Im zweiten Bericht wurden die aktuellen Ergebnisse einer repräsentativen Befragung von Ge-
schäftsmieter und -vermieter durch das Forschungsinstitut gfs.bern publiziert. Nachfolgend
wird auf die Ergebnisse aus der Studie eingegangen.
Zwischen April 2020 und Mai 2021 nahmen 1‘728 in der Schweiz ansässige Firmen teil, die
direkt von den Betriebsschliessungen betroffen waren. Der Grossteil der Unternehmen (71%)
die ihre Geschäftsräume mieten, gab an, 2020 Umsatzeinbussen erfahren zu haben. Bei der
Hälfte der befragten Unternehmen betrug die Umsatzeinbusse mehr als 20 Prozent. Noch vor
Ausbruch der Pandemie gab die Mehrheit der Mieter an, gar keine Schwierigkeiten hinsichtlich
Mietzinszahlungen zu haben (gfs.bern ag, 2021, S. 4). Im Laufe der Pandemie halbierte sich
die Zahl der Betroffenen, die gar keine Schwierigkeiten mit der Bezahlung der Miete hatten.
Der Anteil an Unternehmern, die bereits vor der Pandemie Mühe hatten, ihre Miete zu bezah-
len, hat sich fast vervierfacht (Abbildung 1). Es konnte dabei keine Korrelation zwischen Un-
ternehmensgrösse und Ausprägung der Zahlungsschwierigkeit festgestellt werden (S. 17 f.).
Abbildung 1: Schwierigkeiten Mietzahlungen im Verlauf der Pandemie (Quelle: gfs.bern ag,
2021, S. 18):
15Bachelor Thesis „Das Schicksal der Geschäftsmieten in Krisenzeiten“ Larissa Bryner
Situation der Vermieter
Vermieterseitig häuften sich die Meldungen über Probleme bei der Mietzahlung. Die Anzahl
Unternehmer, die Geschäftsräume vermieten und mit verspäteten Mietzinszahlungen konfron-
tiert wurden, war um 7 Prozentpunkte grösser als noch vor der Pandemie (Abbildung 2). Ein
ähnliches Bild zeichnete sich auch bei den Mietausfällen ab (Abbildung 3). Vor dem Lockdown
waren 11 Prozent der Vermieter mit Mietausfällen konfrontiert, zwischen dem ersten und zwei-
ten Lockdown stieg die Betroffenheit auf 14 Prozent an, seit dem Ende des zweiten Lockdowns
liegt der Anteil bei bereits 17 Prozent. Der Anteil ist allerdings auch abhängig von der Sprach-
region, so ist es im Tessin bereits vor der Pandemie üblicher, das Geschäftsmieten verspätet
beglichen werden (Abbildung 4). Das Zahlungsverhalten und die ausfallenden Mietzinse zäh-
len zu den häufigsten Gründe, weshalb die Verluste der Unternehmen seit Juni 2021 deutlich
zugenommen haben. Noch vor einem Jahr betrug bei der Mehrheit der Befragten (54%) der
Verlust noch maximal CHF 10‘000. Im April 2021 geben die Hälfte der Unternehmen bereits
an, dass sie CHF 10‘000 oder mehr an Verlust zu verbuchen hätten (Abbildung 5) (S. 19 ff.).
Abbildung 2: verspätete Mietzahlungen im Verlauf der Pandemie (Quelle: gfs.bern ag, 2021,
S. 21)
Abbildung 3: Mietausfälle im Laufe der Pandemie (Quelle: gfs.bern ag, 2021, S. 22)
16Bachelor Thesis „Das Schicksal der Geschäftsmieten in Krisenzeiten“ Larissa Bryner
Abbildung 4: verspätete Mietzahlungen im Verlauf der Pandemie nach Sprachregion
(Quelle: gfs.bern ag, 2021, S. 23)
Abbildung 5: Verluste durch verzögerte oder ausbleibende Mietzahlungen seit Beginn Lock-
down (Quelle: gfs.bern, 2021, S. 24)
Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter
Knapp die Hälfte der Mieter gab an, dass sie selbst aktiv wurden und auf die Vermieter hin-
sichtlich eines Entgegenkommens zugegangen sind, oder aber vom Vermieter mit einem An-
gebot kontaktiert wurden. Von den betroffenen Mietern geben 47 Prozent an, dass sie im Zeit-
raum vom Herbst 2020 bis Frühling 2021 hinsichtlich Mietzinsabsprache keinen Kontakt hat-
ten. Ein kleiner Anteil (4%) befand sich zum Zeitpunkt der Erhebung in Verhandlungen (Abbil-
dung 6). Insgesamt wurde etwa jedes dritte Unternehmen, die Flächen vermieten, zwischen
17Bachelor Thesis „Das Schicksal der Geschäftsmieten in Krisenzeiten“ Larissa Bryner
Herbst 2020 und Frühling 2021 um ein Entgegenkommen der Miete angefragt und ging auch
auf die Anfrage ein. Etwas mehr als jeder zehnte Vermieter ist von sich aus aktiv auf die Mieter
zugegangen, um ein Angebot zu machen (Abbildung 7) (S. 25 ff.). Das Entgegenkommen,
egal ob vom Mieter angefragt oder vom Vermieter ausgehend, ist dabei bei einem Grossteil
(65% resp. 77%) der Vereinbarungen an keine Bedingungen geknüpft (S. 29). Falls die Ver-
einbarung doch mit Bedingungen verknüpft war, so handelt es sich vermieterseitig um Rabat-
tierung der Miete (29%), Allgemeines (21%), Stundungen (16%), Mietzinserlassen (15%), Ver-
tragsanpassungen (6%) oder Vereinbarung einer Rückzahlung (4%) oder Anpassung der
Miete (1%) (S. 30). Am häufigsten einigte man sich auf eine Mietreduktion (S. 31), welche in
der Regel zwischen 21 und 50 Prozent der üblichen Monatsmiete entsprach. In 14 Prozent
wurde ein geringerer Erlass ausgehandelt, bei 15 Prozent lag die Reduktion bei einem Umfang
der Reduktion bei 51 bis 99 Prozent des Mietzinses. Bei rund 13 Prozent wurde der Mietzins
ganz erlassen (Abbildung 8). Es konnte keine Korrelation zwischen Unternehmensgrösse oder
Sprachregion und der Höhe der Mietzinsreduktion festgestellt werden (S. 31 f.)
Abbildung 6: Entgegenkommen bei Miete durch Vermieter (Quelle: gfs.bern ag, 2021, S. 25)
Abbildung 7: Angebot an Mieter betreffend Entgegenkommen bei Mietzahlung (Quelle:
gfs.bern ag, 2021, S. 28)
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Abbildung 8: Mietzinsreduktion während des Lockdowns in Prozent (Quelle: gfs.bern ag,
2021, S. 32)
2.1.4 Erste Trends zeichnen sich ab
Gut ein Jahr später, beim Verfassen dieser Arbeit, lassen sich diese Prognosen relativ einfach
bestätigen oder widerlegen. Die Preisentwicklung der Wohnliegenschaften bliebt tatsächlich
stabil und scheint damit krisenresistent. Die Preisentwicklungen in den betroffenen Branchen,
Detailhandel und Beherbergung (Hotel), war dagegen negativ, wenn auch nicht so stark wie
angenommen. Auch kam es vermehrt zu Mietzinserlassen, ob und in welchem Umfang diese
sich jedoch von den üblichen Mietzinsausfällen unterscheiden, ist Gegenstand dieser Arbeit
und wird in Kapitel 4 beantwortet.
Zunächst werden im folgenden Abschnitt die gesetzlichen Grundlagen von Mietverträgen und
die Anspruchsgrundlage für Mietzinserlasse aufgrund der Covid-Pandemie erläutert.
2.2 Offene Rechtsfragen in Bezug auf Mietverhältnisse während der Pan-
demie
Mit der Ausrufung der ausserordentlichen Lage durch den Bundesrat und den damit einherge-
henden Betriebsschliessungen kam bald die Diskussion über die Handhabung fälliger Miet-
zinse auf, die aufgrund der fehlenden Einnahmen nicht mehr bezahlt werden konnten. Je nach
Tätigkeit und Möglichkeit des Gewerbes verschob sich das geschäftliche Tun in den Online-
shop oder per Lieferdienst nach draussen, so dass personelle Ressourcen weiterhin benötigt
und mittels Kurzarbeit auch gehalten werden konnten (näher erläutert in Kapitel 2.1.1). Oft
lagen die Gewerbeflächen, insbesondere Verkaufsflächen, dabei aber komplett brach. Es
stellte sich daher zunehmend die Frage, was mit den gemieteten aber zwangsläufig ungenutz-
ten Gewerbeflächen und dem geschuldeten Mietzins geschehen soll.
Zur einfacheren und korrekten Einordnung der Problemstellung und Fragen sollen zunächst
die Grundlagen der Miete bzw. Geschäftsmiete erörtert werden. Danach werden die rechtli-
chen Eigenschaften von Geschäftsmieten dargelegt, welche im Zusammenhang mit Vertrags-
bzw. Mietzinsanpassungen während des Lockdowns von Relevanz sind.
19Bachelor Thesis „Das Schicksal der Geschäftsmieten in Krisenzeiten“ Larissa Bryner
2.2.1 Grundlagen der Geschäftsmieten nach Art. 253 ff. OR
Bei der Miete verpflichtet sich der Vermieter dem Mieter eine bewegliche oder unbewegliche
Sache zum Gebrauch zu überlassen und erhält dafür vom Mieter einen Mietzins (Art. 253 OR).
Mietverträge bedürfen in der Schweiz im Rahmen der Vertragsfreiheit keine feste Form und
können daher auch mündlich abgeschlossen werden.
Mietsache
Als Mietsache sollte der Vertrag alle gemieteten Räumlichkeiten und deren Nutzung festhalten.
Ferner wird auch festgehalten, ob und in welchem Umfang der Mieter einen Anspruch auf
Nebenräume (Estriche, Kellerabteile, Parkplätze, Waschküchen) hat und welche diese konkret
sind.
Mietdauer
Nach Art. 255 OR können Mietverträge entweder auf bestimmte oder unbestimmte Zeit abge-
schlossen werden. Diese Modalität ist insbesondere bei der Beendigung des Mietverhältnisses
wichtig, da bei unbestimmter Dauer eine Kündigung regelmässig notwendig ist, wohingegen
bei bestimmter Mietdauer der Mietvertrag per vereinbarte Dauer abläuft.
Mietzins
Im Mietvertrag werden ausserdem die Höhe des fälligen Mietzinses und der Nebenkosten so-
wie die Zahlungsmodalitäten (beispielsweise monatliche oder quartalsweise Bezahlung) be-
stimmt.
Umsatzmiete
Der Mietzins kann ganz oder teilweise als Umsatzmiete entrichtet werden. Dabei hängt die
Höhe des Mietzinses vom Umsatz des Betriebes ab. Die Umsatzmiete wird im Gesetz nicht
gesondert geregelt. Üblicherweise wird eine feste Basismiete vereinbart, die durch die variable
Umsatzmiete ergänzt wird (Attenhofer, 2020).
2.2.2 Darlegung der geltenden Rechtsordnung
Schweizer Juristen sind sich uneinig, welche Ansprüche den Mietparteien während den amt-
lich angeordneten Betriebsschliessungen zustehen. Aus diesem Grund wurden in diesem Zu-
sammenhang verfasste Gutachten analysiert und eingeordnet. Die existierenden Rechtsgut-
achten befassten sich dabei insbesondere mit drei Fragen:
- Stellte der verordnete Lockdown einen Mangel am Mietobjekt dar, aus dem Ansprüche
auf eine Mietzinsreduktion erwachsen oder
- führte der Lockdown gar zu einer objektiven Unmöglichkeit der Vertragserfüllung,
wodurch eine Kündigung aus wichtigem Grund erfolgen kann oder
- die clausula rebus sic stantibus (nachträgliche Vertragsanpassung) geltend gemacht
werden könnte.
Mögliche Ansprüche resultieren damit aus der (Un-)Möglichkeit der Vertragserfüllung der Miet-
sache, einem Mangel am Mietobjekt und einer nachträgliche Vertragsanpassung. Die drei ver-
schiedenen Lösungsansätze werden nachfolgend dargelegt, eingeordnet und auf ihre An-
wendbarkeit und Erfolgschancen hin kritisch hinterfragt.
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