DER HAUSBESITZER Hauseigentümerverband Basel-Stadt www.hev-bs.ch - Nr. 10 Oktober 2021 - Nein! Am 28. November zum ...
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Hauseigentümerverband Basel-Stadt Nr. 10 www.hev-bs.ch Oktober 2021 DER HAUSBESITZER
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20 Kalkschutz
Artenvielfalt in einem Garten in Bettingen: Auf Was heisst autark? Mit Autarkie meint man un-
nur 49 Quadratmetern ist erstaunlich viel Leben ter anderem die wirtschaftliche Unabhängigkeit
zu entdecken. Von der Eselsdistel bis zum afrika- eines Privathaushalts. Das ginge dann alllerdings
nischen Basilikum: Im Naturgarten von Stefan sehr weit und erfordert ein hohes Mass an Selbst-
Hulliger gedeiht Geplantes und auch viel Über- disziplin und Abkehr von vielen liebgewonnenen
raschendes. Dingen. Viel realistischer und zeitnaher ist die
Wir befinden uns in einer Seitenstrasse Bettingens autarke Energieversorung – das heisst: Heizung
mit akkuraten Vorgärten. Hinter einem dieser und Warmwasserversorgung kommen ohne exter-
Häuser bietet sich ein überraschender Anblick. ne Anschlüsse für Strom, Öl und Gas aus. Was ist
heute schon Realität, was noch Wunschdenken?
EDITORIAL5 HEV-SERVICE16–17
Der Hauseigentümerverband Basel-Stadt
lädt ein zu einer Podiumsveranstaltung mit
AKTUELL6–8 Regierungspräsident Beat Jans zum Thema
Abstimmung über die Wohnschutzinitiative II 6 Investitionen in Wohnliegenschaften –
Ist Basel-Stadt für Private und Investoren
«Gemeinsam statt einsam –
noch interessant? 16
moderne Wohnformen für die Zukunft» 8
Landesindex der Konsumentenpreise 17
Wohnungsabnahmedienst17
BASEL-STADT9–13
ÖREB-Kataster Publikationen
ALLGEMEIN KostenLos
Telefonische Beratung 17 testen !
Verweispublikation im Kanton Basel-Stadt 9
Drucksachenbestellung18
eine Initiative des Kantons Basel-Stadt 10
Unternehmen, die Ihr Vertrauen verdienen 28 Wasserqualität ist Lebensqualität
Vom englischen Rasen zum Bienenparadies 12
Gute Adressen für Immobilien 30 Wir bieten für Hauseigentümer,
Immobilienverwaltungen, Landwirt-
HEIZUNG, ENERGIE 20–23 schaftsbetriebe, Hotellerie- und Gast-
RECHT14–15
Autarke Energieversorgung: gewerbe sowie Industrie und Gewerbe
Keine Erfüllungswirkung bei der Hinterlegung Wunsch und Wirklichkeit 20 kompetente Beratung und individuelle
bereits fälliger Mietzinse 14
Es gibt viele gute Alternativlösungen 22 Lösungen zum Thema Kalkschutz an.
Ausserordentliche Kündigung nach
Art. 266g OR – insbesondere der Aspekt BRANCHENREGISTER32–33
der nachträglichen Unmöglichkeit,
sowie die Kostenfolgen 15 IMPRESSUM35
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EDITORIAL
Nein zur gefährlichen Mietverbandsinitiative
Liegenschaft, wird die Eigentumsgarantie di-
rekt infrage gestellt.
Die Behauptung des Mieterverbands, ein fairer
Vermieter oder «ein kleiner Hauseigentümer»
habe nichts zu befürchten, ist falsch und irre-
führend. Im geänderten Wohnraumförderge-
setz und der Wohnraumschutzverordnung sind
Patricia von Falkenstein
Andreas Zappalà diese «kleinen Eigentümer» ausgenommen, da
Geschäftsführer
Präsidentin
HEV Basel-Stadt
Liegenschaften mit vier und weniger Wohnun-
HEV Basel-Stadt gen nicht darunterfallen. Die aktuelle Gesetz-
gebung sieht auch keine Beschränkungen beim
Am 28. November 2021 wird das Basler gen zugelassen. Tatsache ist also, dass bei jedem Stockwerkeigentum vor. Von der beabsichtigen
Stimmvolk erneut an die Urne gerufen, schon Bauvorhaben, das über den einfachen ordent- Neuerung betroffen wären eben gerade und
wieder zu einem Anliegen des Basler Mieter- lichen Unterhalt hinausgeht, ein Gesuch ein- ausschliesslich private Eigentümer. Eine Versi-
verbands. Zur Abstimmung gelangt dessen In- zureichen ist. Dies gilt selbst dann, wenn eine cherung, eine Pensionskasse oder ein Immobi-
itiative «JA zum ECHTEN Wohnschutz». Er Sanierung angestrebt wird, die baugesetzlich lienfonds wandelt die eigenen Liegenschaften
lancierte diese Initiative zusammen mit linken keine Bewilligung erfordert. nicht in Stockwerkeigentum um. Es sind dies
Kreisen, weil er der Meinung ist, dass seine ers- vor allem die privaten «kleinen Eigentümer».
te Wohnschutzinitiative «Wohnen ohne Angst Ein Dorn im Auge ist dem Mieterverband auch
vor Vertreibung» gar nicht oder nicht zufrie- das Stockwerkeigentum, und deshalb fordert er Die Baukosten sind für den Privaten nicht
denstellend umgesetzt wurde. für die Begründung von Stockwerkeigentum günstiger als für einen Investor. Der «kleine
ein Bewilligungserfordernis. Die Eigentümer- Eigentümer» ist auf einen angemessenen Er-
Dem Mieterverband genügt die Unterstellung schaft soll nachweisen, dass «die ganze Liegen- trag angewiesen. Dies ist deshalb wichtig, da er
nur eines Teils des Wohnraums in Basel-Stadt schaft im Zeitpunkt der Stockwerkeigentums- oft einen preisgünstigen Mietzins anbietet und
nicht. Vielmehr sind – gemäss dieser Initia- begründung einen für Stockwerkeigentum dies eben nur bei einer angemessenen Verzin-
tive – grundsätzlich alle Wohnliegenschaften zu angemessenen Standard aufweist». Der Mie- sung der Investition möglich ist.
unterstellen, mit wenigen Ausnahmen, näm- terverband erhebt sich also zum Fachgremium
lich die Genossenschaftswohnungen und Lie- über Stockwerkeigentum, insbesondere in der Erfahrungen aus anderen Städten wie Genf,
genschaften mit weniger als drei Wohnungen. Beurteilung, was ein angemessener Standard Berlin und weiteren zeigen, dass solche mas-
Ebenso gehen den Initianten die Abbruch- ist. Das ist unhaltbar aus unserer Sicht: Ob ein siven Eingriffe in den Wohnungsmarkt das
möglichkeiten zu weit; sie wollen ein generel- Standard angemessen ist, entscheidet ganz al- Gegenteil von dem bewirken, was angestrebt
les Abbruchverbot, welches nur ausnahmsweise lein die Eigentümerschaft der Liegenschaft. Es wird. Investitionen bleiben aus. Wohnungen
durchbrochen werden können soll. ist vermessen, wenn der Mieterverband nun werden nicht mehr vermietet, der Neubau sta-
diesen Standard definieren will. gniert, das Angebot an Wohnungen mit gu-
Zudem findet der Verband auch die gelten- tem Standard wird knapp. Mietzinse schnellen
den Preiserhöhungsmöglichkeiten nach erfolg- Diese Initiative greift massiv ins verfassungs- in die Höhe. Dank dem Mieterverband und
ter Sanierung als zu grosszügig. Er fordert die mässig garantierte Eigentumsrecht ein. Die seinen Verbündeten resultieren bei einer An-
Beschränkung auf ein Minimum und koppelt Mieterrechte sollen gemäss diesem Volksbe- nahme der Vorlage durch das Volk für Miete-
das Bewilligungsverfahren an die Mietzinsan- gehren wesentlich über den im eidgenössischen rinnen und Mieter und Wohnungssuchende
passung: Erfolgt die Sanierung in bewohntem Mietrecht verankerten Schutz vor Missbrauch Verschlechterungen der Situation.
Zustand und ohne Mietzinsanpassung, so ge- hinausgehen, was zu einer unhaltbaren Ein-
nügt ein einfaches Prüfungsverfahren. Folgt schränkung der Vermieterrechte führen würde. Wir erachten diese Initiative als sehr gefährlich
eine Mietzinserhöhung, welche in ihrem Aus- Mit der Beschränkung des Kündigungsrechts, für den Standort Basel-Stadt. Die erfreulich
mass auf einen kleinen Betrag gedeckelt wird, der Erschwerung, den Wert seiner Immobilie vielen guten Arbeitsplätze im Kanton und in
so gilt ein vereinfachtes Bewilligungsverfahren. zu erhalten oder zu erhöhen, dem Verbot einen der Region bedingen auch Wohnraum in aus-
Die Vermieterschaft kann zwar ein umfassen- angemessenen Ertrag aus der Mietsache zu er- reichender Quantität und nachgefragter Qua-
des Bewilligungsverfahren beantragen. Dieses zielen sowie der Beschränkung hinsichtlich der lität. Wir bitten Sie, am 28. November 2021,
wird aber nur unter strengen Voraussetzun- Bestimmung der Eigentumsform der eigenen ein NEIN in die Abstimmungsurne zu legen.
5 Hauseigentümerverband Basel-Stadt Nr. 10-2021
AKTUELL
Abstimmung über die Wohnschutzinitiative II
Am 29. November 2020 hat die Basler Stimmbevölkerung Ände- Median Nettomietzinse bezahlbarer Wohnraum
rungen im Wohnraumfördergesetz beschlossen und damit strenge nach Zimmeranzahl
Wohnschutzbestimmungen zugunsten der Mieterinnen und Mieter
Zimmeranzahl 1 / 1.5 2 / 2.5 3 / 3.5 4 / 4.5 5 / 5.5 6 / mehr
in Basel-Stadt. Ein Jahr später, nämlich am 28. November 2021, wer- Median Netto- 700 1'026 1'261 1'645 2'169 2'636
den die Stimmbürgerinnen und Stimmbürger erneut zur Urne ge- mietzins (Fr.)
rufen, erneut zu einer Initiative des Mieterverbands.
Alle Wohnungen, welche unterhalb dieses Medians liegen, gelten als
geschützt und unterliegen den Wohnschutzbestimmungen.
Änderungen im Wohnraumfördergesetz (WRFG)
Am 29. November 2020 hat das Basler Stimmvolk ein vom Mieter- Mietzinsaufschläge sowie Richtwerte
verband und linken Kreisen ergriffenes Referendum zurückgewie- Investitionssummen bei Wohnungen, deren Wohnfläche
sen und Wohnschutzbestimmungen, wie diese vom Regierungsrat dem Median entspricht oder kleiner ist
und Grossen Rat vorgeschlagen wurden, genehmigt. Die Änderung Zimmeranzahl 1 / 1.5 2 / 2.5 3 / 3.5 4 / 4.5 5 / mehr
des WRFG beinhaltet im Wesentlichen nachfolgende Massnahmen: Wohnungsgrössen- 33 55 73 95 120
richtwert (m2)
1. Die Einführung einer „paritätischen Kommission für Mietwohn- Mietzinsaufschlag 0 – 109 0 – 153 0 – 191 0 – 246 0 – 279
raum (PKM), welche für die Bewilligungen und Prüfungen zu- pro Monat (Fr.)
ständig sein soll. Investitionskosten- 63'000 88'000 110'000 142'000 161'000
2. Die Definition des preisgünstigen Wohnraums, nämlich die 50 richtwert (Fr.)
Prozent günstigeren Wohnungen, gemessen an ihren Nettomiet- Bei einer wertvermehrenden Investition sind maximale Mietzinsauf-
zinsen und differenziert nach Zimmerzahl, wobei sich die PKM schläge (gelbe Zeile) zulässig. Zugrunde gelegt wurden ein Investi
auch auf Kriterien wie Lage, Wohnqualität und Mietzinse ver- tionsrichtwert (letzte Zeile) sowie ein wertvermehrender Anteil von 50%
gleichbarer Wohnungen abstützen kann. sowie eine Lebensdauer von 30 Jahren, einem um 0,5 Prozentpunk-
3. Einführung einer Bewilligungspflicht für Abbrüche von preis- ten erhöhten aktuellen Referenzzinssatz und einer Unterhaltspauschale
günstigen Wohnungen in Zeiten von Wohnungsnot; die Be- von 10%. Der auf diese Weise errechnete Überwälzungssatz wird um
willigung wird nur erteilt, wenn sich der Hauseigentümer einer 10% gekürzt. Daraus ergibt sich die zulässige Mietzinserhöhung, wel-
Mietzinskontrolle für die nächsten 5 Jahre unterwirft. Von der che aber die Beträge in gelber Zeile nicht überschreiten darf. Ausnah-
Bewilligungspflicht ausgenommen werden neben den Genossen- men gelten bei Wohnungen, welche gegenüber obigem Richtwert um
schaften Einfamilienhäuser und Liegenschaften mit weniger als 20% höhere Wohnflächen aufweisen (siehe Tabelle unten) sowie bei
fünf Wohnungen. Dachstockausbauten, energetische Sanierungen sowie Massnahmen
4. Einführung einer Bewilligungspflicht für baubewilligungspflichtige bei der Erdbebensicherheit und behindertengerechtem Bauen.
Umbauten und Sanierungen von preisgünstigem Wohnraum. Die
Mietzinsaufschläge sowie Richtwerte Investitions
Bewilligung wird nur erteilt, wenn den Mietparteien eine Rückkehr
summen bei Wohnungen, deren Wohnfläche mindestens
in die renovierte Wohnung zusteht und sich der Hauseigentümer
20 Prozent grösser ist als der Median
einer Mietzinskontrolle für die nächsten 5 Jahre unterwirft. Von
der Bewilligungspflicht ausgenommen werden Genossenschaften, Zimmeranzahl 1 / 1.5 2 / 2.5 3 / 3.5 4 / 4.5 5 / mehr
Einfamilienhäuser und Liegenschaften mit weniger als fünf Woh- Ab Wohnungs- 40 66 88 114 144
grössenrichtwert (m2)
nungen. Die Bewilligungspflicht gilt hingegen nur, wenn die Miet-
Mietzinsaufschlag 0 – 120 0 – 168 0 – 210 0 – 271 0 – 307
verhältnisse gekündigt werden; Umbauten in bewohnten Zustand pro Monat (Fr.)
sind nicht bewilligungspflichtig. Der Regierungsrat erlässt die not- Investitionskosten- 69'300 96'800 121'000 156'200 177'100
wendigen Ausführungsbestimmungen, insbesondere die maximal richtwert (Fr.)
zulässigen Mietzinsaufschläge in Zeiten der Wohnungsnot. Bei Abbruch einer geschützten Liegenschaft/Wohnung und Neu-
bau sind maximal nachstehende Mietzinse zulässig, wobei auch hier
Wohnraumschutzverordnung Ausnahmen wie oben beschrieben gelten.
Inzwischen hat der Regierungsrat die Wohnraumschutzverordnung
erlassen; sie tritt per 1. Januar 2022 in Kraft. Diese setzt die neuen ins Nettomietzinse bei Ersatzneubau
WRFG aufgenommenen Bestimmungen um und konkretisiert die- Zimmeranzahl 1 / 1.5 2 / 2.5 3 / 3.5 4 / 4.5 5 / 5.5 und mehr
se. Ein wesentliches Element sind die Bestimmungen zur Mietzins Nettomietzinse 923 1'290 1'671 2'187 2'500
kontrolle. Nachstehenden Tabellen, aus welchen die zulässigen (Fr. / Monat)
Mietzinse zu entnehmen sind, sind direkt aus der Verordnung über- Die neue Verordnung werden wir im Detail im Nachgang zur Ab-
nommen. stimmung vom 28. November 2021 vorstellen.
Nr. 10-2021 Hauseigentümerverband Basel-Stadt 6
AKTUELL
Wohnschutzinitiative II des Vorhabens zulässig ist. Die entsprechende Gesetzesbestim-
Da der Mieterverband und linke Kreise mit der Umsetzung ihrer Ini- mung umfasst acht Absätze, welche die Bedingungen für die Be-
tiative nicht einverstanden waren, ergriffen sie gemeinsam zum einen willigung im Detail festhält.
das Referendum gegen die beschlossenen Änderungen, über welches
das Stimmvolk am 29. November 2020 abgestimmt und dieses ver- – Bei Ersatzneubauten werden die neuen Netto-Mietzinse pro
worfen hat. Zum anderen lancierten sie eine neue Initiative, nämlich Wohnung nach Zimmerzahl festgelegt. Die Mieten haben sich
die Wohnschutzinitiative II. Diese ist ideologisch gefärbt und geht an preisgünstige Neubauwohnungen zu orientieren und zu ge-
als solche sehr viel weiter als die vom Grossen Rat verabschiedete währleisten, dass sie den überwiegenden Bedürfnissen der
Gesetzesänderung und Wohnraumschutzverordnung. Wohnbevölkerung entsprechen und den aktuellen Wohnbestand
bewahren. Dies ist im Grundbuch anzumerken.
Wesentliche Punkte der Initiative sind:
– Unter Schutz gestellt werden alle Wohnungen mit Ausnahme der Unnötige Wohnschutzinitiative II
Genossenschaftswohnungen sowie Liegenschaften mit weniger Regierungsrat und Grosser Rat empfehlen, die Wohnschutzinitiati-
als drei Wohnungen. ve abzulehnen. Im Rahmen der Diskussion im Grossen Rat wurde
das Wort «Zwängerei» verschiedentlich verwendet.
– Der Abbruch einer Liegenschaft ist grundsätzlich verboten, es
sei denn, der Neubau umfasst mindestens 20% mehr resp. 40% Im Juni 2018 wurden in einer Volksabstimmung vier Initiativen an-
mehr Wohnraum, falls die ökologischen Kriterien nicht erfüllt genommen, die einen erhöhten Wohnschutz verlangen. Im Novem-
sind. ber 2020 hat das Stimmvolk eine Gesetzesänderung des Wohnraum-
fördergesetzes angenommen, womit die Anliegen der Initiativen
– Die Umwandlung in Stockwerkeigentum bei bestehenden Bau- umgesetzt werden. Zudem haben Regierungsrat und Grosse Rat
ten mit vier und mehr Wohnungen wird bewilligungspflichtig. weitere gesetzliche Grundlagen und Kredite verabschiedet resp. ge-
nehmigt. Z. B. das Wohnbauprogramm «1000+ Wohnungen im
– Sanierungen von Wohnungen sollen durch eine Wohnschutz- Finanzvermögen», welches die Erstellung von über 1000 neue und
kommission bewilligt werden, wobei das Bewilligungsverfahren preisgünstige Wohnungen in Eigeninvestition des Kantons bis
abgestuft durchgeführt werden soll: ins Jahr 2035 ermöglicht, eine Rahmenausgabenbewilligung von
CHF 20 000 000, womit der Erwerb von Grundstücken zugunsten
• Erfolgt die Sanierung in bewohntem Zustand und ohne nach- des gemeinnützigen Wohnraumangebots unterstützt werden soll,
folgende Mietzinserhöhung, genügt ein Meldeverfahren an die eine Stiftung für einen preisgünstigen Wohnraum Basel-Stadt ge-
Wohnschutzkommission, welche nach kurzer Prüfung eine Ver- gründet und ein Stiftungskapital mit 35 Millionen Franken geäuf-
fügung zustellt. net, sowie 1,8 Millionen Franken für einen Fonds zur Finanzierung
• Erfolgt die Sanierung in bewohntem Zustand, so gilt ein ver- von Anteilscheinen bewilligt.
einfachtes Verfahren, sofern nachstehende Mietzinserhöhungen
nicht überschritten werden: max. 80 Franken für 1- und 2-Zim- Mit all diesen Massnahmen sieht der HEV, wie eben auch Regie-
merwohnungen, max. 120 Franken für 3-Zimmerwohnungen rung und Grosser Rat, die Anliegen der diversen Initiativen als um-
sowie max. 160 Franken für Wohnungen mit 4 und mehr Zim- gesetzt. Unter diesem Aspekt ist der Begriff «Zwängerei» nicht an
mern. Die Wohnschutzkommission prüft aufgrund der einge- den Haaren herbeigezogen. Diese Initiative braucht es nicht, vor
reichten Unterlagen inkl. Kostenzusammenstellung, ob die Woh- allem nicht zum jetzigen Zeitpunkt. Sollte die Gesetzesanpassung
nungen nach Sanierung in derselben Kategorie verbleiben wie und die neue Wohnraumschutzverordnung in der Praxis Mängel
zuvor und den überwiegenden Bedürfnissen der Wohnbevölke- aufweisen, so kann auch später noch korrigierend eingegriffen wer-
rung entsprechen, und stellt der Vermieterschaft eine Verfügung den.
zu.
• Die Vermieterschaft kann aber auch ein umfassendes Bewilli- Die Initiative ist deshalb deutlich abzulehnen.
gungsverfahren beantragen. Es findet in der Folge eine Vorprü-
fung durch die Wohnschutzkommission statt. Diese legt fest, ob
und in welchem Umfang ein Mietzinsaufschlag nach Abschluss Andreas Zappalà, Geschäftsführer
7 Hauseigentümerverband Basel-Stadt Nr. 10-2021
AKTUELL
«Gemeinsam statt einsam –
moderne Wohnformen für die Zukunft»
immer sicher, dass Kinder oder Enkel in der mit Küche und einem Wohnbereich. Idee ist,
Nähe wohnen, die sich um das ältere Famili- dass Dinge gemeinsam gemacht werden und
enmitglied kümmern können. andere Dinge von Einzelnen erledigt werden.
Die schweren Einkäufe werden bspw. von
Dabei ist Selbstständigkeit das höchste Gut. Jungen erledigt, das Hüten der Kinder durch
Bedürfnisse von älteren Menschen unter- die Älteren.
scheiden sich gemäss Studien kaum von je-
nen der jüngeren Generation: Auch sie wol- In Basel gibt es erste Projekte. Auf dem Gun-
len zentrumsnah wohnen, guten Zugang zu deli oder dem Westfeld-Areal wird dies er-
Dienstleistungen oder medizinischer Versor- probt. Der Kanton hat sich bisher in diesem
gung haben. Bereich nicht engagiert. Deshalb habe ich in
einen Vorstoss eingereicht, der vom Regie-
Entsprechend ist es wichtig, dass man neue rungsrat für sein Portfolio diese Wohnformen
Joël Thüring, Grossrat SVP Wohnformen schafft. Sogenannte «Cluster- prüft.
Wohnungen» sind ein gefragtes Angebot.
Sie kennen das sicher: Ältere Menschen leben Eine Cluster-Wohnung ist eine Kreuzung aus Natürlich ist eine solche Wohnform nicht für
nach dem Verlust des Partners oft allein in ei- einer WG und Kleinwohnung. Diese Wohn- Jeden. Ich bin aber sicher, dass für viele Men-
ner Wohnung oder einem Haus. Dies steigert form lässt ein Maximum an gemeinschaftli- schen dieses Angebot zur Lebensqualitätsstei-
die Gefahr sozialer Isolation und das Bedürf- chem Leben zu und ermöglicht trotzdem den gerung beiträgt. Das hat für die Gesellschaft
nis nach einer Gemeinschaft. Fehlt es an sozi- Rückzug in die eigene Wohnung, was für äl- den positiven Effekt, dass Menschen weni-
alem Kontakt, lauert die Gefahr des Gefühls tere Menschen wichtig bleibt. Singles, Paa- ger oft erkranken oder weniger medizinische
von Einsamkeit. Oft fallen Menschen so in re und Familien bewohnen gemeinsam ein Hilfe in Anspruch nehmen müssen. Eine
eine Altersdepression oder werden krank – Haus in eigenen Apartments, die über Koch- Win-win-Situation für alle – und für Sie als
oder verlieren ihre Selbstständigkeit bei Din- nischen und ein eigenes Bad verfügen. Kern- Vermieter sicher auch ein spannendes Projekt
gen wie Einkauf oder Haushalt. Es ist nicht stück des Clusters ist der Gemeinschaftsraum für die Zukunft.
Nr. 10-2021 Hauseigentümerverband Basel-Stadt 8
B A S E L - S TA D T
ÖREB-Kataster Publikationen
Ver weispublikation im Kanton Basel-Stadt
ÖREB-Kataster eine verpflichtende Grundlage für die Einga- verbunden Änderungen an einem ÖREB-
mit laufenden Änderungen be von Baubegehren und hat die vorher kos- Katasterthema.
Der ÖREB-Kataster macht öffentlich-recht- tenpflichtigen Formulare abgelöst (mehr In-
liche Eigentumsbeschränkungen (ÖREB) formationen unter Der Vorteil solch einer Verweispublikati-
sichtbar und zeigt welche Beschränkun- https://www.gva.bs.ch/geoinformation/ on wird besonders bei grossräumigen Pla-
gen auf einer Parzelle gelten und warum. oereb-kataster/angebot_auszuege.html). nungen wie dem im April 2021 aufgelegten
Eine Besonderheit im Kanton Basel-Stadt Kantonalen Nutzungsplan Gewässerraum
(https://oereb.bs.ch) ist, dass man nicht nur in Verbindung zur (https://oereb.bs.ch/s/pub/71) klar: Alle Inte-
Kraft befindliche ÖREB’s abfragen kann, son- amtlichen Publikation ressierten können das Geplante im Internet
dern auch laufende Änderungen, die aus öf- Um eine amtliche Publikation im E-Kan- einfach und in höchster Genauigkeit begut-
fentlichen Planungsverfahren resultieren. Im tonsblatt (http://www.kantonsblatt.bs.ch/) achten, ohne die jeweilige Örtlichkeit zuerst
ÖREB-Kataster werden alle Änderungen im z.B. bei einer Planauflage zu unterstützen, in einem Stapel von PDF-Plänen zu suchen,
jeweils aktuellen öffentlichen Stand (z.B. Auf- braucht es eine Anwendung, die den di- oder sich mit dem Herunterladen grosser
lage, Regierungsratsbeschluss, etc.) angezeigt. rekten Aufruf einzelner Planungsgeschäf- PDF-Dateien beschäftigen zu müssen. Um
te ermöglicht. Im Kanton Basel-Stadt eine dauerhafte Funktion des im Kantons-
Seit Mai 2020 werden diese Grundstücks- wurde hierfür die Kartenapplikation ÖREB- blatt publizierten Publikationslinks zu ge-
informationen im Kanton Basel-Stadt auch Kataster Publikationen geschaffen. Die- währleisten, werden die Daten entsprechend
in die Bewilligungspraxis einbezogen: Der se wird über einen themenspezifischen Link historisiert. So kann auch zu einem späteren
ÖREB-Kataster-Auszug mit Anhang A: Zu- im Kantonsblatt aufgerufen und zeigt die Zeitpunkt nachvollzogen werden, was und
satzinformationen für Baubegehren bildet konkreten mit der jeweiligen Publikation wann geändert oder eingeführt wurde.
Analoge Auflagen werden übrigens als Er-
gänzung der Verweispublikation von den je-
weiligen Fachstellen weiterhin organisiert. In
der Kantonalen Verordnung über den Kata-
ster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbe-
schränkungen ist jedoch definiert, dass die
über den ÖREB-Kataster einsehbare, digitale
Version die Massgebende ist.
Momentan laufen die Arbeiten zur Einfüh-
rung dieser Verweispublikation in weiteren
Fachstellen bzw. zu weiteren ÖREB-Katas-
terthemen, insbesondere der Nutzungspla-
nung. Ziel ist es, diese als neuen Standard bis
spätestens 2025 für alle relevanten kantonalen
ÖREB-Kataster Themen zu etablieren.
ÖREB-Kataster Publikation am Beispiel der Erstfestlegung des Gewässerraums (https://oereb.bs.ch/s/pub/71). Christian Katterfeld, Basel, 03.09.2021
9 Hauseigentümerverband Basel-Stadt Nr. 10-2021
B A S E L - S TA D T
Sicheres Wohnen im Alter –
eine Initiative des Kantons Basel-Stadt
Das «Sichere Wohnen im Alter» ist ein An-
gebot für Mieter/-innen in Basel ab 65 Jah-
ren, die in eine kleinere, komfortablere
Wohnung umziehen möchten. Der Kanton
Basel-Stadt, die Pensionskasse Basel-Stadt
und die Gebäudeversicherung Basel-Stadt
engagieren sich gemeinsam für dieses Mo-
dell und stellen ihren Mieter/-innen ins-
gesamt rund 4100 Mietwohnungen zur
Verfügung. Das Ziel ist, weitere Liegen-
schaftseigentümer für das «Sichere Wohnen
im Alter» zu gewinnen und das Angebot an
Mietwohnungen sowie die Personengrup-
pe, die davon profitieren kann, stetig zu ver
grössern.
Fotos: Ruedi Walti
Worum geht es?
Langjährige Mieter/-innen erleben über die
Jahre meist eine Veränderung in der Zusam-
mensetzung ihres Haushalts. Auch suchen
sie mit fortschreitendem Alter nach mehr
Wohnkomfort, wie bspw. einen Lift in der
Liegenschaft. Die betroffenen Personen
wünschen sich einen Wechsel in eine kleine-
re oder komfortablere Wohnung.
Der Wohnungswechsel kommt auf Anstoss
der Mieter/-innen zustande. Es gibt viele
Gründe für den Wunsch, im fortgeschritte-
nen Alter die Wohnung zu wechseln, denn
Menschen im dritten Lebensabschnitt fin-
den sich häufig in veränderten Lebenssitu-
ationen wieder:
• Aus gesundheitlichen Gründen wäre ein
Lift in der Liegenschaft wünschenswert.
• Die Kinder sind ausgezogen und die ehe-
malige Familienwohnung ist zu gross ge-
worden für zwei oder auch eine Person. Beispiele für eine moderne Wohnung mit kleinem Grundriss von Immobilien Basel-Stadt, Aescherstrasse 12, Basel.
• Es wäre angenehm, eine Wohnung an
einer besser erschlossenen Lage zu bezie-
hen. renzzinssatz resultieren oft in sehr günsti- Wohnung, auch wenn die neue Wohnung
• Und viele Gründe mehr gen Mietzinsen. Wer lange Zeit in derselben kleiner ist. Diese Situation führt dazu, dass
Wohnung gewohnt hat, kann davon profitie- viele ältere Menschen ihre langjährige Woh-
Die Situation ren, findet jedoch bei einem Umzugswunsch nung nicht wechseln können. Um ihnen
auf dem Wohnungsmarkt wenige Alternativen, die finanziell im Bereich in dieser Situation eine Alternative zu bie-
Langjährige Mietverträge in Kombinati- der alten Wohnung liegen. In vielen Fällen ten, hat Immobilien Basel-Stadt das Modell
on mit dem aktuell historisch tiefen Refe- ist der neue Mietzins höher als in der alten «Sicheres Wohnen im Alter» ausgearbeitet.
Nr. 10-2021 Hauseigentümerverband Basel-Stadt 10B A S E L - S TA D T
Wie funktioniert das «Sichere Bedingungen? nung und der neuen Wohnung maximal
Wohnen im Alter»? Mieter/-innen des Kantons, der Pensions- 25% betragen.
Das Modell «Sicheres Wohnen» im Alter kasse Basel-Stadt oder der Gebäudeversiche- • Untermiete ist ausdrücklich ausgeschlossen.
bietet in den beschriebenen Fällen eine Al- rung Basel-Stadt können «Sicheres Wohnen • Ein Wechsel in grössere Wohnungen ist
ternative, für welche die freien Wohnun- im Alter» unter den folgenden Bedingungen vom Angebot ausgeschlossen.
gen des Kantons, der Pensionskasse und der in Anspruch nehmen:
Gebäudeversicherung zur Verfügung ste- • Der Hauptmieter oder die Hauptmiete- Die Rolle der Hauseigentümer?
hen. Wer bereits Mieter/-innen einer Woh- rin ist älter als 65 Jahre. Die Hauseigentümer/-innen stellen ihre
nung dieser drei Eigentümer ist, kann in • Die neue Wohnung muss mindestens Wohnungen für das «Sichere Wohnen im
eine kleinere Wohnung aus deren Liegen- eine 10 % kleinere Mietfläche gegenüber Alter» zur Verfügung und verzichten bei Ver-
schaftsportfolio umziehen und vom tiefen der bisherigen Wohnung aufweisen. tragsabschluss auf einen Teil des Mietzinses
Mietzins der bisherigen Wohnung profitie- • Bei der Wahl der neuen Wohnung gilt der neu vermieten Wohnungen. Gleichzei-
ren. Der günstigere Preis pro Quadratmeter bei 4-Zimmer- und grösseren Wohnun- tig werden jedoch die grösseren Wohnun-
der bisherigen Wohnung bildet die Grund- gen eine Belegungsvorschrift: Mindestan- gen frei und können wieder neu vermietet
lage für die Berechnung des neuen Netto- zahl Bewohner = Anzahl Zimmer – 1 werden. Es handelt sich für beide Parteien –
mietzinses. (z. B. mindestens drei Personen bei einer Vermieter/-innen und Mieter/-innen – um
4-Zimmer-Wohnung). eine Win-Win-Situation.
Die Interessenten des Modelles «Siche- • Die Verhältnismässigkeit des Wohnungs-
res Wohnen im Alter» haben Vorrang ge- wechsels muss gegeben sein, so soll bei- Dr. Barbara Neidhart
genüber anderen Interessenten für dieselbe spielsweise die Differenz zwischen dem Leiterin Kommunikation und Marketing
Wohnung. Vermietungszins der bisherigen Woh- Immobilien Basel-Stadt
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11 Hauseigentümerverband Basel-Stadt Nr. 10-2021B A S E L - S TA D T
Vom englischen Rasen zum Bienenparadies
Artenvielfalt in einem Garten in Bettingen: Auf nur 49 Quadratmetern ist erstaunlich viel Leben zu entdecken.
Von der Eselsdistel bis zum afrikanischen Basilikum: Im Naturgarten von Stefan Hulliger gedeiht Geplantes und
auch viel Überraschendes.
Wir befinden uns in einer Seitenstrasse
Bettingens mit akkuraten Vorgärten. Hin-
ter einem dieser Häuser bietet sich ein
überraschender Anblick. Auch hier ist das
Schwimmbecken im rechten Winkel ange-
legt und mit glattpolierten Steinplatten be-
grenzt, doch auf dem rechteckigen Stück
Land nebendran blüht und spriesst ein
kunterbunter Garten in den verschiedens-
ten Grüntönen und allen möglichen Blu-
menfarben. Der Gartengestalter, der sich
mit einem Strohhut vor der Sommersonne
schützt, strahlt und beginnt sofort mit einer
Kurzführung durch die Artenvielfalt dieses
49 Quadratmeter grossen Fleckchens Erde.
Foto: zVg.
Da wachsen die grosse Eselsdistel, die zwei
Jahre auf sich warten liess, Wildkräuter, das
Englischer Rasen, Steppenlandschaft und schliesslich blühende Artenvielfalt: Stefan Hulliger (vorne) und Beat
Heilkraut Herzgespann, Bohnenkraut, sie- Fehr geniessen den gedeihenden Naturgarten.
ben verschiedene Sorten Basilikum und so-
gar die als Süssstoff zu verwendende Pflanze beitszeit mehr dafür aufzuwenden. Der Ra- nige Pflanzen gesetzt. Ziemlich grosszü-
Stevia wird hier geerntet. sen wurde zur Steppe, bis der Hausbesitzer gig und nicht in genau abgetrennten Berei-
im Frühling 2019 Offerten für einen Roll- chen, präzisiert Hulliger grinsend. «Dazu
Musiker mit Gartenflair rasen einholte, entschlossen, aus der brau- kamen dann Gäste», erklärt er, also Pflan-
Stefan Hulliger ist eigentlich Violinist und nen wieder eine grüne Wiese zu machen. zen wie das Johanniskraut, Wegwarten und
arbeitet als Geigenlehrer an der Musik- Zusammen mit seinem Mitbewohner, der die Königskerze. Ebenfalls als Gast sei das
schule Riehen. Und genaugenommen ist es ein Jahr davor eingezogen war, stand er vor Einjährige Berufskraut gekommen, sagt der
auch nicht sein Garten, sondern jener von der mittlerweile von Unkraut überwucher- Gärtner und steckt sich eine der hübschen
Hausbesitzer Beat Fehr. «Ich habe hier gar ten Fläche, als dieser beiläufig erwähnte, Blüten in den Mund. «Essbar», erklärt er,
nichts zu tun, sondern staune nur und bin dass man daraus doch einen Garten machen blickt aber kritisch. Da es sich um einen
immer wieder überwältigt von der Farben- könne. Der Hausherr war einverstanden, Neophyten handle, stehe es auf der Schwar-
pracht auf diesem kleinen Plätzchen», schal- und so begann Hulliger zu arbeiten. zen Liste. Er habe aber nur einen Teil da-
tet sich dieser sofort ein, die Arbeit seines von ausgerissen, wichtig sei, dass es nicht
Mitbewohners lobend. Doch, für den Kaf- Das hiess vor allem jäten, denn das Fünf- überhandnehme. Dann zeigt Hulliger auf
feekonsum sei er zuständig, räumt er dann fingerkraut habe sich monokulturmässig die wilde Möhre, die besonders bei Schmet-
schmunzelnd ein. Kaffeesatz sei das einzige ausgebreitet, berichtet der Gartengestalter. terlingen beliebt sei, und wie auf Stichwort
Düngemittel, das hier eingesetzt werde, er- «Nachher bereuten wir es allerdings ein biss- flattert ein kleines blassgelbes Exemplar vor-
klärt Hulliger. chen, denn man könnte es essen. Wir freu- bei. Überhaupt fällt beim genauen Hinse-
en uns beide, wenn etwas Essbares sichtbar hen und -hören auf, wie viel Insektenleben
Begonnen hat alles mit dem, was man als wird und dann auf dem Teller landet.» Lö- inmitten der Blumen und Sträucher auszu-
englischen Rasen kennt. Ein gut gepflegter, wenzahn zum Beispiel ässen sie fast jeden machen ist. Vor allem Bienen summen ge-
sorgfältig gemähter und schön grüner Fle- Tag. «Das ist fein und gesund.» schäftig hin und her, Käfer verschiedener
cken Gras also. Vor drei Jahren aber habe Grösse sind auszumachen und sogar eine
sich der Rasen abgesenkt und hatte zu viel Zu Beginn habe er etwa 150 Päckchen mit riesige Wildbiene mit bläulich schimmern-
Unkraut, sodass Fehr beschloss, keine Ar- Samen auf dem Stück Land gesät und ei- den Flügeln gibt sich die Ehre. Kurz darauf,
Nr. 10-2021 Hauseigentümerverband Basel-Stadt 12B A S E L - S TA D T
Foto: Michèle Faller
Foto: zVg.
Englischer Rasen Steppenlandschaft
um das Bild zu komplettieren, schwirrt eine weiteren Rundgang um das Gartenrechteck auch einen Touch von Wildnis. Das klingt
grosse Libelle über den Fleck hinweg. berichtet er davon, dass bereits letztes Jahr intuitiv, darf aber nicht darüber hinwegtäu-
viele Lebensmittel geerntet werden konn- schen, dass viel Wissen dahintersteckt. Er
Besuch der Extraklasse ten. Er zeigt auf Süsskartoffeln, Ingwer, Zi- habe bereits einen ganzen Bücherstapel mit
Nicht nur fliegende, sondern auch kriechen- tronengras in der exotischen Ecke, Kefen, Pflanzenliteratur angesammelt. Es bleibe ein
de Tiere fühlen sich hier wohl. Beat Fehr Fenchel und Tagetes in der Nähe, verweist stetes Ausprobieren und eines seiner «For-
hebt einen Dolendeckel an und tatsächlich auch auf den Lavendel in der «südlichen, schungsthemen» sei auf jeden Fall, welche
schlängelt sich darunter eine ganze Gruppe ästhetischen Ecke», und natürlich auf die Pflanze sich mit welcher vertrage.
von silbern schimmernden Blindschleichen. Kräuterecke in der Nähe des Eingangs.
Diese nähmen sich gemeinsam mit den So wie es aussieht, vertragen sich hier die
Igeln der Schnecken an, erklärt Fehrs Mit- «Es gibt hier kraftvolle Pflanzen, die sich be- meisten sehr gut. Die beiden Männer bli-
bewohner und ergänzt begeistert, dass sich haupten können, und das macht mich sehr cken zufrieden ins Grüne und Fehr sagt das,
letztes Jahr sogar eine Ringelnatter zum ers- glücklich», sagt Hulliger, danach befragt, was wohl beide denken: «Ich bin gespannt,
ten Mal gezeigt habe. «Das war ein Besuch ob er das Ergebnis seiner Arbeit so erwartet was hier noch alles kommt!»
der Extraklasse!» Das sehe er als Auszeich- hätte. Den eigenen Ausdruck, die Stimme
nung für einen Naturgarten an, sagt der des Gartens finde man, wenn man es zulas-
Musiker mit dem grünen Daumen. Beim se, erklärt er dann. Deshalb habe der Garten Michèle Faller
13 Hauseigentümerverband Basel-Stadt Nr. 10-2021RECHT
Keine Erfüllungswirkung bei der
Hinterlegung bereits fälliger Mietzinse
Im Urteil 4A_368/2007 vom 7. November durch die Hinterlegung der Mietzins innert
2007 E. 2.4 hielt es fest, dass sich aus dem der Zahlungsfrist von Art. 257d Abs. 1 OR,
klar umschriebenen Zweck der Hinterlegung die Mietzinse noch bezahlen kann, was eine
ergebe, dass mit dieser keine Tilgung bereits ausserordentliche Kündigung wegen Zah-
fällig gewordener Mietzinse erreicht werden lungsverzugs ausschliesse. Es sei kein Grund
könne, sondern nur künftig fälliger. ersichtlich den Mieter, der den Mietzins ver-
Demgegenüber erwog es im Urteil spätet hinterlegt, anders zu behandeln als
4A_140/2014 vom 6. August 2014 E. 5.2., denjenigen, der den Mietzins zu spät (aber
dass der Mieter nach Erhalt der Kündigungs- noch innert der Zahlungsfrist von Art. 257d
Romina androhung die Auflösung des Mietvertrags Abs. 1 OR) bezahlt.
Lucia Kessler
durch Zahlung des geschuldeten (fälligen) Der Wortlaut von Art. 259g Abs. 2 OR be-
Sachverhalt: Mietzinses oder durch dessen Hinterlegung antwortet nicht eindeutig, ob auch die Hin-
Die A. GmbH hat in der Stadt Basel am 25. abwenden könne. terlegung bereits fälliger Mietzinse die Schuld
September 2018 von ihrer Vermieterin der B. Das Bundesgericht hat nun durch Auslegung tilgt. Eine Hinterlegung ist auch in diesem
AG eine Mängelbeseitigung an dem von ihr geklärt, welcher Ansicht zu folgen ist. Fall möglich, allerdings genügt sie diesfalls
gemieteten Lagerraum verlangt und gleich- nicht den Voraussetzungen von Art. 259g
zeitig mit der Hinterlegung der Mietzinse bei Aus den Erwägungen des Bundesgerichts: Abs. 1 OR, dessen klarem Wortlaut zufol-
der Schlichtungsstelle gedroht, im Falle, dass Die Hinterlegung des Mietzinses ist gemäss ge die Hinterlegung nur für «Mietzinse, die
die Mängel nicht behoben werden. Nach- Art. 259g Abs. 1 OR zulässig, wenn (1.) ein künftig fällig werden» zulässig ist. Folgt man
dem die Mängel nicht behoben wurden, Mangel an der (unbeweglichen) Mietsa- dem Wortlaut des gesamten Art. 259g OR,
zahlte die Mieterin keine Miete mehr. Die che vorliegt, (2.) der Mieter vom Vermieter spricht dieser eher dafür, dass die Hinterle-
Miete für Oktober und November hinterlegte die Beseitigung des Mangels verlangt hat so- gung bereits fälliger Mietzinse nicht schuld-
die Mieterin am 5. und am 8. November bei wie ihm dazu (3.) schriftlich eine angemesse- tilgend ist.
der Schlichtungsstelle, nachdem bereits die ne Frist angesetzt und (4.) die Hinterlegung In der Botschaft wird weiter mehrfach aus-
Novembermiete fällig geworden war und die angedroht hat. Weiter hat die Hinterlegung drücklich erwähnt, dass die Hinterlegung be-
Vermieterin am 2. November eine Mahnung (5.) bei einer vom Kanton bezeichneten Stel- reits fälliger Mietzinse ausgeschlossen sein
zur Zahlung der Mietzinse mit einer 30-tä- le zu erfolgen und kann (6.) ausschliesslich soll. Indem der Bundesrat von einer Präzisie-
gigen Zahlungsfrist setzte. Die Vermieterin in Zukunft fällige Mietzinse betreffen. Über- rung sprach, wird deutlich, dass er Art. 259g
kündigte per 31. Dezember 2019 nach Frist dies hat der Mieter (7.) die Hinterlegung Abs. 2 OR als auch Art. 259g Abs. 1 OR auf-
ablauf das Mietverhältnis wegen Zahlungs- dem Vermieter schriftlich anzukündigen. bauend betrachtete. Nach dem Willen des Ge-
verzug. Das Zivilgericht Basel-Stadt wies die Sind diese Voraussetzungen erfüllt, gelten die setzgebers sollte demzufolge die Hinterlegung
Mieterin 2020 an, den Lagerraum zu räu- Mietzinse mit der Hinterlegung als bezahlt lediglich dann befreiend wirken, wenn die Vor-
men. Das Appellationsgericht des Kantons (Art. 259g Abs. 2 OR). Die Hinterlegung ist aussetzungen von Art. 259g Abs. 1 OR, zu wel-
Basel-Stadt bestätigte den Entscheid. Mit Be- diesfalls Erfüllungssurrogat. chen auch die fehlende Fälligkeit zählt, gege-
schwerde in Zivilsachen vom 2. November Eine fehlerhafte Hinterlegung soll gemäss ben sind. Dasselbe Ergebnis erhält man, wenn
2020 beantragt die Mieterin, den Entscheid herrschender Lehre die Erfüllungswirkung man die Gesetzessystematik berücksichtigt.
des Appellationsgerichts kostenfällig aufzuhe- grundsätzlich ausschliessen, mit Ausnahme Von Art. 259g Abs. 2 OR zu unterscheiden
ben und die Klage des Vermieters abzuwei- der Hinterlegung bei gutgläubiger, aber irriger ist das Zufallen hinterlegter Mietzinse an den
sen. Annahme eines Mangels durch den Mieter. Vermieter nach Art. 259h OR: Diese Bestim-
Es stellte sich dem Bundesgericht die Frage, Wird ein bereits fälliger Mietzins hinterlegt, mung beschlägt nicht die Erfüllungswirkung
ob mit der Hinterlegung von bereits fälligen tritt die Befreiungswirkung von Art. 259g Abs. bei der Hinterlegung, sondern regelt die Frage
Mietzinse, diese als bezahlt gelten und somit 2 OR dieser Ansicht zufolge nicht ein. der «Herausgabe der hinterlegten Mietzinse».
eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs aus- Ein Teil der Lehre spricht sich hingegen da-
geschlossen ist. für aus, dass der Mieter, der sich mit den Demnach erkennt das Bundesgericht:
Das Bundesgericht hat die Frage bislang Mietzinsen im Zahlungsrückstand befindet Die Beschwerde wird abgewiesen.
noch nicht näher beleuchtet, sich indes trotz- und welchem der Vermieter eine Zahlungs-
dem verschiedentlich dazu geäussert: frist nach Art. 257d Abs. 1 OR angesetzt hat, BGer: 4A_571/2020
Nr. 10-2021 Hauseigentümerverband Basel-Stadt 14RECHT
Ausserordentliche Kündigung nach Art. 266g OR –
insbesondere der Aspekt der nachträglichen
Unmöglichkeit, sowie die Kostenfolgen
Eine Kündigung aus wichtigen Gründen gem. Für die Rechtsfolgen ist weiter zwischen der sich die Parteien nicht einigen, vom Rich-
Art. 266g OR ist bei sämtlichen befristeten anfänglichen objektiven Unmöglichkeit und ter bestimmt. Der Partei, welcher gekündigt
oder unbefristeten Mietverträgen über beweg- der nachträglichen objektiven Unmöglich- wird, ist grundsätzlich der Erfüllungsscha-
liche oder unbewegliche Sachen möglich. Die keit zu unterscheiden. Im ersten Fall bestim- den zu ersetzen. Ausgangspunkt ist der kon-
Kündigung nach Art. 266g OR ist subsidiär men sich die Rechtsfolgen nach Art. 20 OR. krete Schaden, welcher die gekündigte Partei
zu den andern Auflösungsgründen. Liegt also Ist die objektive Unmöglichkeit der Benüt- erleidet. Ist der Schaden ziffernmässig nicht
ein besondere Auflösungsgrund wie Mängel zung der Mietsache schon vor Mietvertrags- nachweisbar, bestimmt der Richter die Höhe
an der Mietsache (Art. 259b Lit. a OR), Zah- schluss entstanden, so entfaltete der Vertrag (Art. 42 OR). Zu Berücksichtigen bei der
lungsrückstände (Art. 257d OR), Konkurs des keine Wirkung und ist nichtig (Art.20 OR). Bemessung des Schadens sind nach bundes-
Mieters (Art. 266h OR), Verletzung der Sorg- Wusste eine Partei bei Vertragsschluss von der gerichtlicher Rechtsprechung unter anderem
falts- und Rücksichtnahmepflicht (Art. 257f anfänglichen objektiven Unmöglichkeit, so Art und Gewicht des Kündigungsgrundes,
OR) oder Tod des Mieters (Art. 266i OR) vor, wird sie der anderen Partei für Aufwendun- die finanziellen Verhältnisse der Parteien so-
so gelangt Art. 266g OR in der Regel nicht zur gen, die im Zusammenhang mit dem Nicht- wie ein allfälliges Mitverschulden der kün-
Anwendung. Beruft sich eine Partei auf einen zustandekommen des Vertrages entstanden, digenden Partei. Auch das Vorliegen eines
Kündigungsgrund, so ist sie laut Bundesge- schadenersatzpflichtig. Zufalls oder höhere Gewalt, kann zur Ermä-
richt an diesen gebunden und kann sich nicht Liegt eine nachträgliche objektive Unmög- ssigung des Schadensersatzes führen.
mehr auf einen anderen Auflösungsgrund be- lichkeit vor, so kommt Art. 119 Abs. 2 und Die Partei, welche infolge frühzeitiger Kündi-
rufen. Allerdings ist die gleichzeitige Berufung 3 OR bzw. Art. 97 OR zur Anwendung. gung Schadenersatz beansprucht, ist selbst zu
auf mehrere Kündigungsgründe zulässig. Wird die Leistung nach Vertragsschluss ob- einer Schadensminderung verpflichtet. Der
Die Parteien können im Mietvertrag Um- jektiv unmöglich und der Schuldner hat die Vermieter hat bei der Kündigung durch den
stände, die für sie als «wichtige Gründe» gel- Unmöglichkeit zu vertreten, so wird er dem Mieter alle zumutbaren Massnahmen zu tref-
ten festlegen. Dennoch können auch andere Gläubiger gem. Art. 97 OR schadenersatz- fen, um die Mietsache wieder zu vermieten.
Umstände als die Definierten, eine Kündi- pflichtig im Umfang des positiven Vertrags- Analog hat der Mieter bei der Kündigung
gung aus wichtigen Gründen gemäss Art. interessen. Zu ersetzen ist demnach jeder durch den Vermieter sich um einen Ersatz zu
266g OR rechtfertigen, aufgrund des zwin- Schaden, der aufgrund der Leistungsunmög- bemühen.
genden Charakters der Norm. lichkeit entstand. Art. 266g OR statuiert einen Anspruch auf
Ob ein wichtiger Grund i.S.v. Art. 266g OR Kann die verpflichtete Partei nichts für die einen Ausgleich in Geldform, ein Realersatz
vorliegt, ist nach Recht und Billigkeit zu ent- nachträgliche objektive Unmöglichkeit, so tilgt die Schuld nicht, allerdings ist z.B. die
scheiden (Art. 4 ZGB). Es ist demnach eine haftete diese nur für die empfangene Ge- Tatsache, dass der Vermieter dem Mieter Er-
Abwägung zwischen den Parteiinteressen, dem genleistung und verliert die noch nicht er- satzräumlichkeiten anbietet bei der Festset-
Grundsatz der Verbindlichkeit von Verträgen füllt Gegenforderung gem. Art. 119 Abs.2 OR zung der Höhe des Geldersatzes zu berück-
und der Rechtssicherheit vorzunehmen. Laut (sog. negatives Vertragsinteresse). sichtigen.
der bundesgerichtlichen Rechtsprechung fällt Zu beachten ist, dass eine objektive Unbe- Der Vermieter von Geschäftsräumen kann
die Verletzung von vertraglichen nebenpflich- nutzbarkeit aufgrund von Mängeln am Mi- für seine Schadensersatzforderung kein Re-
ten unter Art. 266g OR. etobjekt nach Art. 258 OR bzw. Art. 259 OR tentionsrecht geltend machen, aber die vom
Ist die Benützung der Mietsache aus objekti- beurteilt wird. Mieter gestellte Sicherheiten wie z. B. eine
ven Gründen unmöglich, so ist die Anwen- Bankgarantie oder eine Bürgschaft beanspru-
dung von Art. 266g OR nicht erforderlich. Vermögensrechtliche Folgen einer ausser chen.
Eine objektive Unmöglichkeit liegt vor, wenn ordentlichen Kündigung aus wichtigen
z.B. infolge totaler Zerstörung des Mietob- Gründen gem. Art 266g Abs. 2 OR:
jektes durch höhere Gewalt, das Mietobjekt Die Vermögensrechtlichen Folgen einer Kün- Aus dem SVIT-Kommentar (Das Schweizeri-
für jedermann unbenützbar ist. digung gemäss Art. 266g OR werden, sofern sche Mietrecht 4. Auflage)
15 Hauseigentümerverband Basel-Stadt Nr. 10-2021H E V- S E R V I C E
Der Hauseigentümerverband Basel-Stadt lädt ein zu einer
Podiumsveranstaltung mit Regierungspräsident Beat Jans zum Thema
Investitionen in Wohnliegenschaften – Ist Basel-Stadt
für Private und Investoren noch interessant?
Datum: Dienstag, 16. November 2021, 18.00 Uhr (Türöffnung ab 17.30 Uhr)
Ort: Safran Zunft Basel, Gerbergasse 11, 4001 Basel
Nach einem Input-Referat diskutiert Beat Jans mit Fachleuten aus der Immobilienwirtschaft.
Moderation: Dieter Kohler, Journalist
Im Anschluss an das Referat sind die Teilnehmer zum Apéro eingeladen.
Anmeldung bis 9. November 2021 nur mit untenstehendem, vollständig ausgefülltem Talon an Hauseigentümerverband Basel-Stadt,
Aeschenvorstadt 71, 4010 Basel oder per E-Mail an info@hev-bs.ch.
Es handelt sich um eine 3-G-Veranstaltung (geimpft, genesen, getestet). Wir bitten Sie, zur Eintrittskontrolle Ihr Zertifikat sowie Ihren Ausweis bereit
zu halten. Vorbehalten bleiben neue Schutzbestimmungen zum Zeitpunkt der Veranstaltung. Die Teilnehmerzahl ist beschränkt; die Anmeldungen
werden in der Reihenfolge ihres Eingangs berücksichtigt.
✃
Podiumsveranstaltung vom 16. November 2021
Ich/wir nehme(n) an der Podiumsveranstaltung teil (max. 2 Personen).
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Landesindex der Konsumentenpreise
Basis: Dezember 1982 = 100
Wohnungsabnahmedienst
Jahr Jan. Feb. März Apr. Mai Juni Juli Aug. Sept. Okt. Nov. Dez. Ø
Der HEV unterhält zusammen mit dem SVIT
2016 156,1 156,4 156,9 157,4 157,6 157,8 157,1 157,0 157,1 157,2 156,8 156,7 157,0
einen Wohnungsabnahmedienst. Ihm gehören
2017 156,7 157,4 157,8 158,1 158,4 158,1 157,7 157,7 158,1 158,2 158,1 158,0 15,7.8
2018 157,8 158,2 159,0 159,3 160,0 160,0 159,6 159,6 159,7 159,7 159,5 159,1
Experten an, welche vom Vermieter oder Mie-
2019 158,7 159,3 160,2 160,5 161,0 160,9 160,1 160,1 159,9 159,5 159,3 159,4 159,9 ter zu einer Wohnungsabnahme aufgeboten
2020 159,0 159,2 159,3 158,8 158,8 158,9 158,6 158,7 158,6 158,6 158,2 158,1 158,7 werden können und anlässlich dieser ein neu-
2021 158,2 158,4 159,0 159,3 159,7 159,8 trales Protokoll über den aktuellen Wohnungs-
Basis: Mai 1993 = 100
zustand erstellen.
2016 112,7 113,0 113,3 113,7 113,8 114,0 113,5 113,4 113,4 113,5 113,3 113,2 113,4
2017 113,1 113,7 113,9 114,2 114,4 114,2 113,9 113,9 114,2 114,2 114,2 114,1 114,0
Zweck des Wohnungsabnahmedienstes ist die
2018 114,0 114,4 114,8 115,1 115,5 115,5 115,3 115,2 115,3 115,5 115,2 114,9
2019 114,6 115,1 115,7 115,9 116,2 116,2 115,6 115,6 115,5 115,2 115,1 115,1 115,5
Feststellung des Tatbestandes einer Wohnung
2020 114,8 115,0 115,1 114,7 114,7 114,7 114,6 114,6 114,6 114,6 114,3 114,2 114,6 zum Zeitpunkt deren Aufgabe vom Mieter,
2021 114,2 114,4 114,8 115,0 115,3 115,4 um somit Beweise für allfällige Ansprüche
Basis: Mai 2000 = 100
zu sichern bzw. abzuwehren. Untenstehende
2016 106,3 106,5 106,8 107,1 107,3 107,4 107,0 106,9 106,9 107,0 106,8 106,7 106,9 Experten stehen gegen eine nach Anzahl Zim-
2017 106,7 107,2 107,4 107,6 107,8 107,7 107,3 107,4 107,6 107,7 107,6 107,6 107,5 mern bemessene pauschale Gebühr für eine
2018 107,4 107,8 108,2 108,5 108,9 108,9 108,6 108,6 108,7 108,9 108,6 108,3 Wohnungsabnahme zur Verfügung. Die Ter-
2019 108,0 108,5 109,0 109,2 109,6 109,5 109,0 109,0 108,9 108,6 108,5 108,5 108,9 minvereinbarung erfolgt mit der entsprechen-
2020 108,3 108,4 108,5 108,1 108,1 108,1 108,0 108,0 108,0 108,0 107,7 107,6 108,1 den Person direkt.
2021 107,7 107,8 108,2 108,4 108,7 108,8
Basis: Dezember 2005 = 100
2017 101,3 101,8 102,0 102,3 102,4 102,3 102,0 102,0 102,3 102,3 102,3 102,2 102,1 Experten:
2018 102,1 102,5 102,9 103,1 103,5 103,5 103,2 103,2 103,3 103,5 103,2 102,9 Mario Cengia 061 311 01 36 P
2019 102,7 103,1 103,6 103,8 104,1 104,1 103,6 103,5 103,4 103,2 103,1 103,1 103,4 078 794 11 22 M
2020 102,9 103,0 103,1 102,7 102,7 102,8 102,6 102,6 102,6 102,6 102,4 102,3 102,7 Beat Jäger 061 406 92 52 G
2021 102,3 102,5 102,8 103,0 103,3 103,4 079 335 39 40 M
Basis: Dezember 2010 = 100 Kurt Rüegger 061 711 46 13 P
2015 98,2 97,9 98,2 98,1 98,3 98,4 97,8 97,6 97,7 97,8 97,7 97,3 97,0 079 101 95 67 M
2016 96,9 97,1 97,4 97,7 97,9 98,0 97,6 97,5 97,5 97,6 97,4 97,3 97,5 Gabrielle Vogel 061 723 28 78 G
2017 97,3 97,7 97,9 98,1 98,3 98,2 97,9 97,9 98,2 98,2 98,1 98,1 98,0 078 802 22 23 M
2018 98,0 98,3 98,7 98,9 99,3 99,3 99,1 99,1 99,1 99,3 99,0 98,8
2019 98,5 98,9 99,4 99,6 99,9 99,9 99,4 99,4 99,3 99,0 98,9 98,9 99,3 Bitte beachten Sie:
2020 98,7 98,9 98,9 98,6 98,6 98,6 98,5 98,5 98,5 98,5 98,2 98,1 98,6 Das durch den Experten erstellte Protokoll
2021 98,2 98,4 98,7 98,9 99,2 99,2 stellt einen unabhängigen Bericht über den
Basis: Dezember 2015 = 100 Zustand der Wohnung dar.
2016 99,6 99,8 100,1 100,4 100,6 100,7 100,3 100,2 100,2 100,3 100,1 100,0 100,2 Es hat nicht die rechtliche Wirkung einer Män-
2017 100,0 100,4 100,7 100,9 101,0 100,9 100,6 100,6 100,9 100,9 100,9 100,8 100,7 gelrüge. Diese muss vom Vermieter mit einem
2018 100,7 101,1 101,5 101,7 102,1 102,1 101,8 108,8 101,9 102,1 101,8 101,5
separaten Schreiben an den Mieter innerhalb
2019 101,3 101,7 102,2 102,4 102,7 102,7 102,1 102,1 102,0 101,8 101,7 101,7 1012,0,
2020 101,5 101,6 101,7 101,3 101,3 101,4 101,2 101,2 101,2 101,2 101,0 100,9 101,3
von drei Tagen seit der Abnahme erfolgen. Nur
2021 100,9 101,1 101,4 101,6 101,9 102,0
dann sind die formellen Voraussetzungen für
eine erfolgreiche Durchsetzung von Ansprü-
Basis: Dezember 2020 = 100
chen aus ausserordentlichen Instandstellungs-
2021 100,1 100,2 100,6 100,8 101,0 101,1
kosten erfüllt.
Alle weiteren Details sowie Indices mit früherer Basis sind im Internet abrufbar unter www.hev-statistik.ch/ (Rubrik «Landesindex der Konsumentenpreise»).
Telefonische Beratung über 061 205 16 29 Die Ansprechpartner
Der für HEV-Mitglieder kostenlose telefonische Beratungsdienst des Hauseigentümer- für Ihre Inserate
verbands Basel-Stadt ist täglich erreichbar, und zwar zu folgenden Zeiten:
Mo–Fr, jeweils 9.00–12.00 Uhr.
Es beraten Sie die HEV-Fachleute
Wohlerstrasse 15, 5620 Bremgarten
Irena Belluoccio, Jan Pattrick Bauer und Andreas Zappalà.
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Terminvereinbarungen für persönliche Beratungsgespräche können über Fax +41 56 641 90 89
Tel. 061 205 16 01, jeweils von 08.00 –12.00 und 13.30 bis 16.30 vereinbart werden. info@dapamedia.ch – dapamedia.ch
17 Hauseigentümerverband Basel-Stadt Nr. 10-2021Sie können auch lesen
