Der Zürcher Hauseigentümer - HEV Zürich
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8 | 2020 Der Zürcher Hauseigentümer S. 11 Keine Experimente mit dem Zürcher Staatshaushalt S. 14 Aktueller Stand MuKEn14 im Kanton Zürich S. 58 Haustiere halten: Ja gerne, aber bitte tiergerecht
SEITE DES DIREKTORS
Homeoffice als Wundermittel
der Stadtentwicklung?
Wir gehen für Sie Die Vorteile von Homeoffice sind offensichtlich und nicht erst seit
Corona bekannt. Würden wir alle zu Hause arbeiten, gäbe es keinen
extrameilenweit. Albert Leiser
Direktor
Haus eigentümerverbände
Stadt und Kanton Zürich
Pendlerverkehr, die Luft wäre sauber, wir hätten viel mehr Zeit für
uns, die Städte würden nicht von Bürogebäuden dominiert und, und,
und. Da und dort träumt man wohl schon von verkehrsfreien Städten,
in denen alle Büros in Wohnungen umgewandelt worden sind. Ich
Immobilienvermarktung mit Mehrwert fürchte (oder sollte ich eher sagen hoffe?), dass dies eine der vielen
unerfüllten Utopien bleiben wird.
Zum einen, glaube ich, geben wir Gewohnheiten nicht so
schnell auf und werden nach Corona weitgehend zum alten Trott
zurückkehren wollen. Der alte Trott hat ja auch viele gute Seiten,
die nicht wirklich durch Online-Konferenzen etc. ersetzt werden
können. Das dürfte nach ein paar Monaten Homeoffice auch seinen
eifrigsten Verfechtern klar geworden sein. Man muss zudem realis-
tisch bleiben: Zwei Büros für einen Job können wir uns auf Dauer
einfach nicht leisten. Für Arbeitgeber ist Homeoffice, wenn man mal
DURCHDACHTE KOMPETENZBEREICH von der höheren Zufriedenheit der Arbeitnehmer und der sich daraus
möglicherweise ergebenden besseren Arbeitsleistungen absieht, erst
HÖCHSTLEISTUNGEN ZÜRICHSEERAUM dann wirklich interessant, wenn er Bürofläche spart. Das würde
in der Immobilienvermarktung In Meilen zu Hause voraussetzen, dass der Arbeitnehmer seinen Arbeitsplatz teilt oder
Immobilien sind in unserer DNA und Wir kennen rund um den Zürichsee ganz auf einen eigenen Arbeitsplatz verzichtet. Das wird da und dort
dank ehrlichem, persönlichem Engagement jeden Meilenstein und sind hervorragend auch schon praktiziert. Ich wage aber zu bezweifeln, dass das der
erreichen wir Ihre Ziele. vernetzt. Traum der meisten Arbeitnehmer ist und sich flächendeckend durch-
zusetzen vermag.
Zum andern müsste man für dauerndes Homeoffice auch zu Hause
über einen Arbeitsplatz – oder bei Paaren gegebenenfalls sogar zwei –
verfügen, die den Namen verdienen. Das würde zwangsläufig grössere
Wohnungen mit flexibleren Grundrissen voraussetzen. Unter dem
Strich würde der Platzbedarf daher wohl eher zu- als abnehmen, was
nicht im Sinne des Erfinders sein dürfte.
Wenn ich an die Lebenszyklen unserer Liegenschaften denke,
ZIELORIENTIERTE NACHHALTIGE dürfte es – wenn überhaupt – sehr, sehr, sehr lange dauern, bis die
Voraussetzungen für «Homeoffice für jedermann» gegeben wären.
MACHER SEIT 2003 WERTSCHÖPFUNG Wie eine Stadt aussähe, in der jeder in den eigenen vier Wänden
Persönliches, dynamisches Team für zufriedene Kunden arbeitet und nur noch online Kontakt zu den Arbeitskollegen hat?
Als unternehmerisch denkende Gründer Wir haben ein gutes Gespür für Ihre Wünsche Ich glaube, ich will mir das gar nicht vorstellen.
und Inhaber sind wir in jedes Mandat und erzielen maximale Verkaufserfolge durch
involviert. passgenaue Strategien.
meilenstein.ch
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Albert Leiser
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HEV 8-2020 | 3
IMPRESSUM INH A LT
Geschäftsstelle Herausgeber SEITE DES DIREKTORS RECHT
Hauseigentümerverband Hauseigentümerverband
Kanton Zürich Zürich (HEV Zürich) Homeoffice als Wundermittel der M I E T R E CH T
Albisstrasse 28, Postfach in Zusammenarbeit mit Stadtentwicklung? 3 Kann der Vermieter Ansprüche gegen den
8038 Zürich Hauseigentümerverband Kanton Zürich
Tel. 044 487 18 00 (HEV Kanton Zürich) Untermieter geltend machen? 22
Fax 044 487 18 88
info@hev-zh.ch / hev@hev-zuerich.ch Direktor HEV Kanton Zürich M I E T R E CH T
und HEV Zürich SEITE DES PRÄSIDENTEN
Nebenkosten: Einfach Raum gegen Geld
Öffnungszeiten Albert Leiser Leere Agenda 67 oder doch etwas komplizierter? 25
Montag bis Freitag 8.00–17.30 Uhr
Redaktion
Telefonzentrale Albisstrasse 28, Postfach, 8038 Zürich M I E T R E CH T
Tel. 044 487 17 00 redaktion@hev-zuerich.ch
POLITIK
«Unrichtiger» Kostenstand kann
Fax 044 487 17 77 Tel. 044 487 17 28
problematisch sein! 30
Internet Lic. phil. Reto Vasella (rcv) (Leitung) KO M M U N A L E A B S T I M M U N G V O M 27. S E P T E M B E R
www.hev-zuerich.ch reto.vasella@hev-zuerich.ch Schlieremer Gasbezüger werden mit einer M I E T R E CH T
www.hev-zh.ch Stefan Jungo (sj) Die Kündigung – wann gilt sie als missbräuchlich? 32
stefan.jungo@hev-zuerich.ch «Sondersteuer» belastet 7
Drucksachenverkauf M I E T R E CH T/ Z I V I L P R O Z E S S R E CH T
Autoren dieser Ausgabe Z U D E N B E I D E N K A N TO N A L E N
Montag bis Freitag
MLaw Stéphanie Bartholdi, HEV Schweiz
Was tun mit retournierten Einschreibebriefen? 34
8.00–17.30 Uhr V O L K S A B S T I M M U N G E N V O M 27. S E P T E M B E R
Tel. 044 487 17 07 Dr. Urs Baserga, Biologe, Alten/ZH AU S D E M V E R WA LT U N G S G E R I CH T
Lic. iur. Daniela Fischer, Keine Experimente mit dem Zürcher Staatshaushalt 11
Telefonische Rechtsberatung Telefonische Rechtsberatung HEV Zürich Trüffelschweine in der Wohnzone? 38
Lic. iur. Sandra Heinemann, RE V ISION ENERGIEGESE T Z
Für Mitglieder unentgeltlich M I E T R E CH T
8.00–12.00 Uhr und 13.00–17.00 Uhr Rechtsberatung / Prozessführung Aktueller Stand MuKEn14 im Kanton Zürich 14
Tel. 044 487 17 17 HEV Zürich Kündigungsschutz während eines Schlichtungs-
Bitte beachten Sie: Je nach Verbindungsart
Lic. iur. Anita Lankau, oder Gerichtsverfahrens? 40
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(Festnetz, Mobile, Prepaid) fallen Verbindungs- E R S T- O D E R N E U V E R M I E T U N G
Barbara Scalabrin-Laube, Alten/ZH AKTUELL
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Lic. iur. Kathrin Spühler, Begründung des Anfangsmietzinses bei
Telefonische Bauberatung Telefonische Rechtsberatung HEV Zürich WA H L E N
Ernst Stocker, Regierungsrat, gleichbleibendem Mietzins 41
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Finanzdirektor des Kantons Zürich HEV Zürich verstärkt Vorstand mit drei neuen
8.00–12.00 Uhr und 13.00–17.00 Uhr
Tel. 044 487 18 18
Lic. iur. Cornel Tanno, Rechtsanwalt, Mitgliedern 16
HEV Zürich
Peter Voser, a. Notar, N U T Z U N G V O N A L LG E M E I N S T R O M NATUR
Präsident HEV Schlieren Darf man das E-Bike im Veloraum laden? 18
Lic. iur. Tiziano Winiger, G R Ö S S E N WA H N S I N N I G E P F L A N Z E N
Telefonische Rechtsberatung HEV Zürich Riesen, Titanen und Giganten: Megalomanie
Adressänderungen/ im Garten 50
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4 | HEV 8-2020 HEV 8-2020 | 5
POLITIK
Rechtsberatung Verkauf Bewertung Verwaltung Baumanagement
K O M M U N A L E A B S T I M M U N G V O M 2 7. S E P T E M B E R
Schlieremer Gasbezüger werden
mit einer «Sondersteuer» belastet
Der Stadtrat von Schlieren möchte die Rechnung der Gasversorgung jährlich
mit einer Gewinnabgabe zugunsten des allgemeinen Steuerhaushaltes von zwei
Prozent des Anlagevermögens der Gasversorgung (ca. CHF 190 000.–) belasten. Gegen
den Beschluss des Schlieremer Parlamentes hat der HEV Schlieren das Referendum
organisiert. Am 27. September 2020 erfolgt die Urnenabstimmung.
Die Gasversorgung Schlieren wurde
1899 gegründet. Das Gas wurde vom
Gaswerk der Stadt Zürich hergestellt,
das auf dem Gemeindegebiet von
Schlieren lag. Schlieren ist durch ein
Gasnetz von 28 Kilometern sehr gut
erschlossen. Fast 1000 Gasbezüger
beziehen heute noch Gas von der
Gasversorgung Schlieren. Es sind
dies von der Anzahl her vorwiegend
private, aber von der Menge des Gas-
bezuges her vor allem gewerbliche
Kunden. Dem Gas werden regulär
20 Prozent Biogas beigemischt. Die Gasversorgung Schlieren ist nicht gewinnorientiert.
In Schlieren gibt es neben dem
EKZ (Strom) zwei grosse öffentliche Energiever Aus diesen Gründen ist der
sorger (die Gasversorgung der Stadt und den HEV Schlieren gegen diese «Sondersteuer»
Ihr Rechtsproblem. Unsere Beratung. Energieverbund des Elektrizitätswerkes der Stadt für die Gasbezüger:
Zürich {ewz} mit dem Fernwärmenetz). Das ewz
Steht ein heikler Vertragsabschluss bevor? erhielt für beinahe die Hälfte des Siedlungs Die Gasversorgung ist nicht gewinnorientiert
Plagen Sie Fragen zum Steuer-, Miet- oder gebietes in Schlieren eine Konzession für den – um Gewinn zu erzielen, müssen die Gas
Betrieb des Energieverbundes. tarife erhöht werden
Baurecht? Hängt der nachbarliche Haussegen Der Stadtrat Schlieren begründet die Gewinn Die Gasversorgung ist als Eigenwirtschaftsbe
schief? Das Immobilienrecht ist ein schwer abgabe mit seinen Risiken für spätere Haftungen, trieb nicht gewinnorientiert. Im Gasreglement
durchschaubarer Dschungel. Unsere erfahrenen wie einem Konkurs der Gasversorgung und Be der Stadt Schlieren sind diese Prinzipien in Art.
seitigung von Altlasten. Diese Gründe sind irre 63 und 64 definiert. Die Einnahmen sollten im
Juristen und Anwälte lichten ihn für Sie. führend, weil ein Konkurs der Gasversorgung Regelfall nicht höher sein als die Ausgaben (Ver
Ihre Immobilien. Unser Zuhause. nicht möglich ist und das bestehende, immer ursacher bzw. Kostendeckungsprinzip). Eigen-
erneuerte und gut unterhaltene Gasnetz keine wirtschaftsbetriebe dürfen nicht mit Steuern
Cornel Tanno und sein Team
freuen sich auf Ihren Anruf: 044 487 17 11
Altlasten darstellt. finanziert werden und sollen dafür auch keine
oder per E-Mail: cornel.tanno@hev-zuerich.ch Die Gasversorgung ist gesund. In den letzten Gewinne in den Steuerhaushalt abliefern. Mit
Jahren wurden jeweils Gewinne erzielt (2019: der Annahme der Vorlage wird dieser Grundsatz
rund CHF 2,2 Millionen). Das Eigenkapital be verletzt. Die Gasversorgung müsste in Zukunft
trug per 31.12.2019 rund CHF 18,1 Millionen. im Umfang der Gewinnabgabe einen Gewinn
Die Gewinne werden teilweise zurückvergütet. budgetieren und die Gaspreise entsprechend
www.hev-zuerich.ch HEV 8-2020 | 7
POLITIK
erhöhen, wenn der Betrag nicht mehr aus dem
von den Gasbezügern finanzierten Ausgleichs
Die vom Stadtrat angeführten Gründe für
die Gewinnabgabe müssten sinngemäss auch für Umweltfreundlicher Kalkschutz
fonds entnommen werden kann. Da alle bisheri das Leitungsnetz des Fernwärmeverbundes ewz
gen Kosten des Betriebes und der Investitionen gelten. Nach der vom Stadtrat erteilten Konzes
von den Gasbezügern finanziert wurden, ist nicht sion hat aber der Fernwärmeverbund keine Ent
nachvollziehbar, weshalb der Stadt Schlieren eine schädigungen für spätere Schäden oder Altlasten
Gewinnbeteiligung zustehen soll. zu leisten. Die Fernwärmeleitungen gehören nach
dem Untergang der Konzession im Jahre 2050
Zweckbindung der Gewinnabgabe der Stadt Schlieren, welche dann mit Steuer
ist nicht vorgesehen mitteln selbst das Leitungsnetz beseitigen muss.
Um dem Grund für die Gewinnabgabe gerecht Die einseitige Belastung der Gasbezüger führt
zu werden, müsste die Abgabe der Gasversorgung zu einer Verzerrung des Wettbewerbes unter den
einem zweckgebundenen Konto für Schäden und Energieträgern und stellt eine Verletzung der
künftige Altlasten gutgeschrieben werden. Wenn Rechtsgleichheit dar.
die Gewinnabgabe im Sinne einer Versicherung
als Prämie zu verstehen wäre, müsste im Gegen Die Politik möchte den fossilen Brennstoffen,
zug die Befreiung der Gasversorgung von Schä wozu auch das Erdgas gehört, ein Ende bereiten.
den und Altlasten ebenfalls Bestandteil des Par Mit der CO 2 Abgabe und verschiedenen Anrei
lamentsbeschlusses sein. Derartige Regelungen zen sollen Gasbezüger bewegt werden, auf ande
fehlen jedoch. re Energien umzustellen. Gas hat aber auch eine
Zukunft, da CO 2 freies Gas aus Bioabfällen und
Einzig Bezüger von Gas werden überschüssigem Strom (PowertoGas) hergestellt
zweimal besteuert – Bezüger von werden kann.
Fernwärme sind davon befreit
Verdeckt über die Gasrechnung bezahlen alle
Gasbezüger (Mieter, Wohnungseigentümer Die Vorlage des Stadtrates Schlieren
und Gewerbebetriebe) eine neue «Steuer» von
zwei Prozent des Anlagevermögens der Gasver
ist abzulehnen, da unbegründet, un-
sorgung. Dies zusätzlich zu ihren ordentlichen gerecht und unfair.
Gemeindesteuern. Wegen der fehlenden Zweck
bindung fällt das Geld in den allgemeinen Steuer
haushalt: daher die Verwendung des Begriffes
Peter Voser
Steuern. Vermieter können diese Steuer über die
!
KostenLos testen
a. Notar,
Heizkostenabrechnung auf die Mieter abwälzen; Präsident HEV Schlieren,
Eigentümer müssen sie selbst berappen. Würde wohnhaft in Schlieren
die Steuer von CHF 190 000.– gleichmässig auf
die rund 1000 Bezüger abgewälzt, ergäbe dies Wasserqualität ist Lebensqualität
pro Gasbezüger und Jahr eine zusätzliche Steuer
von CHF 190.–.
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betriebe, Hotellerie- und Gastgewerbe sowie Industrie und Gewerbe
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8 | HEV 8-2020
POLITIK
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heisst für mich, das für Sie
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zu gestalten.»
Mike Suter
eidg. dipl. Immobilien-Treuhänder
Immobilienbewirtschaftung und Verkauf
Z U D E N B E I D E N K A N T O N A L E N V O L K S A B S T I M M U N G E N V O M 2 7. S E P T E M B E R
Keine Experimente mit
dem Zürcher Staatshaushalt
Finanzdirektor Ernst Stocker, Regierungsrat und Autor dieses Beitrages, im Rathaus vor dem Kantonsrat. Bild: zVg
Nach vier Jahren der Stabilität mit hohen Ertragsüberschüssen sind die Aussichten
des Zürcher Staatshaushaltes nicht mehr rosig. Im Gegenteil: Er droht in Schieflage zu
geraten. Die beiden finanzpolitischen Hochrisiko-Experimente des Kantonsrates
verdienen deshalb an der Urne am 27. September ein klares Nein, denn nur mit einem
ZÜRICH finanziell starken Kanton haben wir auch in Zukunft die Chance, unsere hervor-
ragenden Dienstleistungen aufrechtzuerhalten.
ImmoCorner AG
Ein Erfolgsrezept unseres Landes ist die Zusam Defizitärer Staatshaushalt
Immobilienverkauf menarbeit über alle drei Staatsebenen hinweg: schadet allen
Immobilienbewirtschaftung Bund, Kantone und Gemeinden. Alle haben ihre Keine zehn Jahre später will der Kantonsrat die-
Aufgaben und Kompetenzen, sorgsam aufeinan ses bewährte Regelwerk bereits übersteuern. Mit
Schulstrasse 169 der abgestimmt. Wo das Geld nicht reicht und zwei Vorlagen, die etwas gemeinsam haben: Die
8105 Regensdorf die Aufgaben besonders herausfordernd sind, neue Mehrheit des Kantonsrates greift damit in
Telefon 043 343 70 00 kommt der Finanzausgleich zum Zuge. Man hilft den Staatshaushalt, ohne dass sie die finanzpoli-
www.immocorner.ch sich aus – wie in einer Familie, in der es jeman- tischen Folgen dargelegt hätte. Der Kantonsrat
dem weniger gut geht. So ist es auf Bundesebene löst damit kein einziges Problem, sondern ver-
und auch im Kanton Zürich: 2011 hat das Stimm- schiebt nur Geld von einer Kasse in die andere
volk ein fein austariertes Regelwerk gutgeheissen, – in der irrigen Meinung, damit politisch popu-
das besonders belastete Gemeinden und Städte läre Ansprüche zu befriedigen und ein Problem
stützt und die Gemeindeautonomie stärkt. zu lösen. Das heisst: Man schwächt ein Mitglied
H E V 8 -2 0 2 0 | 11
POLITIK
Rechtsberatung Verkauf Bewertung Verwaltung Baumanagement
der Zürcher Familie und begünstigt andere – Geld geht, hatte der Kantonsrat die finanziellen
unabhängig davon, ob sie das nötig haben oder Folgen in seinem Beschlussantrag nicht ausge-
nicht. wiesen.
Das erfüllt mich als Finanzdirektor mit Blick Abgesehen davon, dass der Kanton den Anteil
auf die ohnehin eingetrübten Perspektiven des ab 2021 schon von 44 auf faire 50 Prozent erhöht
Staatshaushaltes mit grosser Besorgnis. Denn und rund 60 Millionen Franken mehr bezahlt,
solide, gesunde Finanzen des Kantons sind eine kommt auch hier die Giesskanne zum Zuge:
wichtige Grundlage für einen starken Wirt Finanziell gut situierte Gemeinden kämen eben-
schaftsstandort – das hat sich in der Corona-Kri- falls in den Genuss des kantonalen Geldregens,
se eindrücklich gezeigt. An einem starken Staats- auch wenn sie das gar nicht nötig haben – das ist
haushalt müssen oder müssten deshalb alle ein das Gegenteil eines verantwortungsbewussten
Interesse haben – die Gemeinden und Städte ge- Umganges mit Steuergeldern. Aufgrund ihrer
nauso wie die Wirtschaft und die gesamte Bevöl- Grösse gingen fast 40 Prozent der zusätzlichen
kerung. Nur so können wir uns unsere hochste- Mittel an die Städte Zürich und Winterthur.
hende Infrastruktur und eine hohe Sicherheit,
diese dichte Verkehrserschliessung sowie die Geld verschieben ist keine Lösung
vielen Kultur- und Bildungsangebote leisten. Nun ist es allerdings so, dass der Kanton das Vo-
lumen der gesetzlich vorgeschriebenen Zusatz-
Giesskanne – das falsche Instrument leistungen genauso wenig beeinflussen kann wie
Bei der einen Vorlage geht es um den Strassen- die Gemeinden. Und auch sein Aufwand dafür
fonds, aus dem der Kantonsrat jährlich 70 Mil- steigt – wie für vieles andere auch. Dafür einfach
lionen Franken mehr an den Unterhalt des Ge- Geld von einem Haushalt in den anderen zu ver-
meindestrassennetzes abzweigen will. Das tönt schieben, ist keine Lösung. Der Eingriff führt nur
zunächst zwar sympathisch. Aber: Mit dem Fi- dazu, dass der Kanton mittelfristig mehr ausge-
nanzausgleich unterstützt der Kanton den Unter- ben würde als er einnimmt – für beide Vorlagen
halt von kommunalen Strassen in geografisch zusammen reden wir von rund einer Milliarde
und topografisch besonders belasteten Gemein- Franken über vier Jahre.
den bereits heute. Und zwar gezielt, nämlich in Das bringt den gesetzlich vorgeschriebenen
jenen Gemeinden, die es wirklich nötig haben. Ausgleich der Staatsrechnung über je vier Jahre
Der Kantonsrat will das zusätzliche Geld hin- in der Vergangenheit und der Zukunft aus dem
gegen mit der Giesskanne auf sämtliche Gemein- Lot. Für diesen Fall sagt das Gesetz, was der
Ihre Liegenschaft. Unsere Verwaltung.
den regnen lassen – egal ob sie es nötig haben Kanton tun muss: Er muss Leistungen kürzen
oder nicht. Das ist ein Rezept, das sich politisch oder aufgeben – bei diesem Ausmass würden das Sie wollen nicht selbst Mieter suchen, Schäden
schon mehrfach als untauglich erwiesen hat. Und alle schmerzhaft spüren. beurteilen oder Wohnungen abnehmen? Verträge
als fahrlässig obendrein, denn der Strassenfonds und Abrechnungen Profis überlassen? Unsere
ist schon heute verschuldet. Das bedeutet: Die Fazit
Vorlage belastet den Staatshaushalt unnötig und Eine solche Politik nach dem Giesskannenprin- 30 Experten entlasten Sie von allen Verwaltungs-
könnte zu einer Erhöhung der Motorfahrzeug- zip widerspricht einem sorgsamen Umgang mit arbeiten. Und schauen, wenn nötig, mit unserer
Abgaben führen. öffentlichen Geldern und löst keine Probleme,
eigenen Rechtsabteilung zum Rechten.
Ähnlich ist es bei der zweiten Vorlage. Der sondern schafft nur neue. Daher verdienen beide
Kantonsrat will den Gemeinden jährlich 160 bis Vorlagen ein klares Nein. Im Interesse eines Ihre Immobilien. Unser Zuhause.
210 Millionen Franken pro Jahr mehr aus der starken, gesunden Kantons. Patrik Schlageter,
Kantonskasse an die Zusatzleistungen zu AHV Leiter Verwaltung/Bewirtschaftung
und IV abzweigen, das heisst, der Kantonsanteil freut sich auf Ihren Anruf:
soll von 50 auf 70 Prozent steigen. Die Begrün- 044 487 17 50 oder per E-Mail:
patrik.schlageter@hev-zuerich.ch
dung: Die Gemeinden hätten dabei keinen Ernst Stocker
Ermessensspielraum und der Aufwand für die Regierungsrat, Finanzdirektor des Kantons Zürich
Zusatzleistungen steige. Obwohl es dabei um viel
www.hev-zuerich.ch
12 | H E V 8 -20 20
POLITIK
Umstrittener § 11 Absatz 2 Prinzipien der Freiwilligkeit und Selbstverant-
Der Gesetzesentwurf sieht unter § 11 Absatz 2 vor, wortung festgehalten wird, wird der HEV Kan-
dass bei einem Ersatz eines Wärmeerzeugers in ton Zürich mit seiner Parlamentariergruppe
bestehenden Bauten «ausschliesslich erneuerbare Wohn- und Grundeigentum die parlamentari-
Energien eingesetzt werden» müssen, wenn dies schen Beratungen im Kantonsrat kritisch, aber
a) technisch möglich ist und konstruktiv begleiten. (sj)
b) die Lebenszykluskosten höchstens
um 5 Prozent erhöht werden.
Zeitplan (Änderungen vorbehalten)
Im Klartext: Bei bestehenden Bauten dürfen nach
dem Willen des Regierungsrates in Zukunft alte 8. Mai 2020
Öl- oder Gasheizungen nur noch sehr restriktiv Präsentation der Vorlage durch
durch neue Öl- und Gasheizungen ersetzt Baudirektor Martin Neukom.
Bild: stock.adobe.com/hanohiki
werden. Stattdessen sollen alternative Wärme-
erzeuger, insbesondere Wärmepumpen zum Zuge Voraussichtlich Ende 2020
kommen. Beschlussfassung im Kantonsrat.
REVISION ENERGIEGESETZ Herbst 2021
Weiteres Vorgehen Frühestmöglicher Abstimmungstermin
Aktueller Stand MuKEn14 Der HEV Kanton Zürich lehnt den staatlich ver-
ordneten Zwang und die damit einhergehende
bei einem allfälligen Referendum.
1. Januar 2022
im Kanton Zürich bürokratische Willkür des § 11 Absatz 2 ab. Da-
mit im Gebäudebereich auch in Zukunft Wahl-
Allfälliges Inkrafttreten des revidierten
kantonalen Energiegesetzes.
freiheit gewährleistet ist und an den bewährten
Derzeit herrscht bei vielen Eigentümerinnen und Eigentümern im Kanton Zürich
Unsicherheit über die Revision des Energiegesetzes bzw. die Umsetzung der
Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich (MuKEn14). Zahlreiche Anfragen
an die Geschäftsstelle des HEV Kanton Zürich unterstreichen dies. Eine aktuelle
Momentaufnahme soll zur Klärung beitragen und Unsicherheiten ausräumen.
Handwerk
Am 8. Mai 2020 hat Regierungsrat und Baudi Verglichen mit dem Gesamtvolumen des Refe-
rektor Martin Neukom (Grüne) das revidierte renzjahres 1990, haben sie im Jahr 2019 die
Energiegesetz des Kantons Zürich präsentiert. CO₂-Emissionen aus fossilen Brennstoffen im
Bei der Gesetzesvorlage handelt es sich um die Gebäudebereich schweizweit um 29.9 Prozent
seit langem erwartete Umsetzung der Muster gesenkt – dies notabene bei einer Zunahme der
vorschriften der Kantone im Energiebereich 2014 Bevölkerung von 25 Prozent gegenüber 1990 und
(MuKEn 2014). Derzeit wird das Energiegesetz einer Zunahme an Wohngebäuden um 33 Pro- Von dem Entwurf,
in der kantonsrätlichen Kommission für Energie, zent. der Planung über
Verkehr und Umwelt beraten. Auch investieren sie gesamtschweizerisch die Produktion bis
Der HEV Kanton Zürich unterstützt im jährlich rund 12 Milliarden Franken in den zur Montage alles
Grundsatz die Stossrichtung des Gesetzes, die Unterhalt und die Erneuerung, insbesondere in aus einem Haus.
CO₂-Emissionen aus Öl- und Gasheizungen die energetische Ertüchtigung ihrer Liegenschaf- Ausstellung mit 30
weiter zu reduzieren, setzt im Unterschied zum ten, etwa mittels Einbaus von CO₂-neutralen komplett eingerich-
Baudirektor aber auf Freiwilligkeit und Eigen- Wärmepumpen. teten Küchen.
verantwortung, statt auf Zwang und Vorschriften. All dies zeigt eindrücklich: Die Hauseigentü-
merinnen und -eigentümer nehmen ihre Verant-
Zwang wird Leistungsausweis der wortung längst wahr. Dank ihrem Einsatz ist der
Hauseigentümer nicht gerecht Gebäudebereich auf Zielkurs, womit das Ziel
Ein Zwang wird dem Leistungsausweis der Haus- eines Netto-Null-Ausstosses bis 2050 erreicht
eigentümerinnen und -eigentümer nicht gerecht: werden kann. brunner-kuechen.ch
5618 Bettwil
14 | H E V 8 -2020 H E V 8056
- 2 0 2676
0 | 701 570
AKTUELL
HEV Zürich verstärkt Vorstand mit drei
neuen Mitgliedern
Wahlen. An der jüngsten Vereinsversammlung und davor von 2000 bis 2001 Mitglied des Ver-
des Hauseigentümerverbands der Stadt Zürich fassungsrats des Kantons Zürich. Er ist Mitglied
(HEV Zürich), die aufgrund der Abstands und der SVP; Dr. Hanspeter Tobler, Jahrgang 1958,
Hygienemassnahmen des BAG auf schriftlichem Dr. sc. math. ETH, CEO der PK Rück, Lebens-
Weg erfolgen musste, stimmten die Mitglieder versicherungsgesellschaft und Verwaltungsrats-
mit klarer Mehrheit für die vorgeschlagenen drei präsident der Versicherung Schweizer Ärzte
neuen Vorstandsmitglieder. Genossenschaft.
Damit wird der Vorstand des HEV Zürich Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer
neu verstärkt durch Yasmine Bourgeois, Jahr- werden vor immer grössere Probleme gestellt
gang 1974, dipl. Hotelière und Primarlehrerin etwa von Behörden, aber auch von Gesetzen
sowie Gemeinderätin FDP der Stadt Zürich; und Verordnungen. Für Gregor Rutz, Präsident
Dr. Peter Karlen, Jahrgang 1958, Dr. iur., Rechts- des HEV Zürich, ist es deshalb von grosser
anwalt, war von 2001 bis 2019 Bundesrichter Bedeutung, Fachpersonen im Vorstand zu ha-
ben, welche wissen, nach welcher
Mechanik Behörden und Gesetze
funktionieren und umgesetzt wer-
den. «Mit der Wahl der drei neuen
Vorstandsmitglieder gewinnt der
HEV Zürich wichtige Kompeten-
zen und wird Hauseigentümerin-
nen und -eigentümer in Zukunft
Yasmine Bourgeois Dr. Peter Karlen Dr. Hanspeter Tobler
noch besser beraten können» ist
Gregor Rutz überzeugt.
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mit dem anderen zusammenhängt.»
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AKTUELL AKTEULL
Laden im Veloraum
Handelt es sich dabei um NÜTZLICHES ZUM THEMA
einen Gemeinschafts- • Merkblatt: «Einrichten von Ladestationen für
raum, dann heisst die Elektrofahrzeuge in Einstellhallen im Stockwerk-
Antwort klar nein. eigentum / Miteigentum»
Mieter dürfen die all- • Mustervereinbarung für Mietliegenschaften
gemeinen Räume zwar Weitere Informationen und Bestellungen:
benutzen, aber nur www.hev-zuerich-shop.ch,
bestimmungsgemäss. mitgliederdienste@hev-zuerich.ch,
Das bedeutet beim Fahr- Tel. 044 487 17 07
radkeller, dass die Velos
dort abgestellt werden Ist das Auffüllen des Akkus auch im privaten
dürfen. Die Nutzung Keller nicht möglich, bleibt nur das Laden in der
des Allgemeinstroms eigenen Wohnung.
zum Laden des privaten
E-Bikes ist hingegen Was gilt im Stockwerkeigentum?
nicht erlaubt. Denn im Die Nutzung von Allgemeinstrom zum privaten
Nebenkostenpunkt All- Strombezug dürfte auch in den meisten Stock
gemeinstrom sind z.B. werkeigentümergemeinschaften nicht vorgese
die Kosten für das Licht hen oder zulässig sein. Kann im eigenen Keller
enthalten und abge- abteil über den Wohnungszähler Strom bezogen
golten, jedoch nicht der werden, steht der Akkuladung jedoch nichts im
Strombezug für private Wege. Das Aufladen des Akkus in der eigenen
Geräte. Wohnung (Sonderrecht) ist zudem problemlos
Für den Allgemein- möglich.
strom müssen alle Mie- Hat die Erschliessung der Ladevorrichtung
ter aufkommen, die bauliche Massnahmen an gemeinschaftlichen
Kosten werden über Teilen zur Folge, muss die Stockwerkeigentü
die Nebenkostenab mergemeinschaft dem Eingriff ins gemeinschaft
rechnung auf alle Mieter liche Eigentum zustimmen. Dasselbe gilt für das
abgewälzt. Einrichten von Ladestationen auf dem eigenen
Anders sieht es aus, Parkplatz in der Garage. Die Einstellhallen selbst
wenn in der Haus gehören inklusive Leitungen, Einrichtungen und
ordnung das Laden von Anschlüssen der Miteigentümergemeinschaft.
Hunger nach Strom: Ein E-Bike-Akku wird geladen. EBikes in allgemeinen Die Errichtung einer Ladestation sowie der
Räumen vorgesehen ist oder der Mieter mit dem Ausbau der Hausverteilanlage zu einem «smar
NUT ZUNG VON ALLGEMEINSTROM
Vermieter eine separate Vergütungsvereinbarung ten System» stellen nach Ansicht des Hauseigen
schliesst. tümerverbands nützliche bauliche Massnahmen
Darf man das E-Bike im Veloraum Laden im privaten Kellerabteil
dar. Diese erfordern die Zustimmung der Mehr
heit der Miteigentümer, die zugleich den
laden? Verfügt das eigene Kellerabteil über eine
Steckdose, welche an den Wohnungszähler
angeschlossen ist, so steht dem Strombezug
grösseren Teil der Sache vertritt.
Stolze 133 000 E-Bikes gingen vergangenes Jahr über die Ladentische – nichts im Wege. In diesem Fall werden die Text:
2020 dürfte sich der Boom sogar noch verstärken. Wegen der Corona-Pandemie Stromkosten direkt dem jeweiligen Mieter MLaw Stéphanie Bartholdi, HEV Schweiz
haben sich viele Schweizerinnen und Schweizer für den Arbeitsweg oder die belastet. Gleiches gilt auch für die Benutzung Bild:
Ferien im eigenen Land ein E-Bike angeschafft. Dabei werden deren Akkus häufig von zusätzlichen Kühlschränken und/oder adobe.stocks
im gemeinsamen Veloraum aufgeladen. Ist das aber überhaupt erlaubt? Kühltruhen im eigenen Kellerabteil.
18 | HE V 8 -2020 H E V 8 -2020 | 19Ihre Immobilien. Unser Zuhause.
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MIETRECHT
Kann der Vermieter Ansprüche gegen
den Untermieter geltend machen?
Der Vermieter hat nur mit dem Mieter ein Vertragsverhältnis, zum Untermieter
steht er eigentlich in keiner Rechtsbeziehung. Deshalb stellt sich die Frage, inwieweit
der Vermieter Rechte direkt beim Untermieter geltend machen kann.
Grundsätzlich ändert sich mit der Untervermie zufolge hat z. B. der Vermieter das Recht, den
tung durch den Mieter am Mietvertrag nichts. Einzug in das Mietobjekt zu untersagen, wenn
Unabhängig vom Inhalt des Untermietvertrages der Untermieter voraussichtlich die Mietsache
bleiben die Rechte und Pflichten aus dem Miet- zweckwidrig gebrauchen will.
vertrag bestehen. Demnach haftet der Mieter wei- Bei Geschäftsräumlichkeiten besitzt der Ver-
terhin dem Vermieter dafür, dass der Unter mieter mieter sodann nach Art. 268 Abs. 2 OR ein Re-
die Mietsache nicht anders gebraucht, als es ihm tentionsrecht auch an den beweglichen Sachen
selber gestattet ist (Art. 262 Abs. 3 OR). Ebenso des Untermieters, sofern dieser den Mietzins
haftet der Mieter nach den Bestimmungen über nicht bezahlt hat. Um die Geltendmachung des
die Haftung für Hilfspersonen von Art. 101 OR Retentionsrechts zu verhindern, muss der Unter-
für das Verhalten des Untermieters. Der Mieter mieter den geschuldeten Mietzins dem Mieter
kann sich der Haftung nur entziehen, wenn ihm leisten.
in der gleichen Situation wie der Untermieter Der dritte Fall einer direkten Rechtsbeziehung
kein Verschulden vorzuwerfen wäre. zwischen Vermieter und Untermieter ist in
In Ermangelung eines direkten Vertrags be- Art. 273b Abs. 2 OR geregelt. Das Untermietver-
steht zwischen Vermieter und Untermieter keine
Rechtsbeziehung. Der Vermieter ist daher nicht
hältnis kann grundsätzlich nicht länger bestehen
als das Hauptmietverhältnis, an welches es an- RENOVATION ZUM PAUSCHALPREIS
befugt, den Untermietvertrag zu kündigen. Ver- knüpft. So kann beispielsweise eine Erstreckung
lässt der Untermieter nach Beendigung des Miet- des Untermietverhältnisses nicht über den Zeit-
verhältnisses das Mietobjekt nicht, kann sich der punkt hinaus gewährt werden, an welchem das FASSADE KÜCHE & BAD
Vermieter nicht auf die mietrechtlichen Bestim- Hauptmietverhältnis endigt. Bezweckt die Unter- sanieren erneuern
mungen von Art. 253 ff. stützen. Er kann jedoch miete aber hauptsächlich die Umgehung der Vor- energetische Optimierung über Fassadenisolation Komfortsteigerung im Küchen- und Badbereich
aufgrund seines Eigentumsrechts nach Art. 641 schriften über den Kündigungsschutz, so wird und Ersatz der Fenster und Storen
Abs. 2 ZGB vorgehen und daraus einen direkten dem Untermieter ohne Rücksicht auf das Haupt-
Ausweisungsanspruch gegen den Untermieter mietverhältnis Kündigungsschutz gewährt. Wird GRUNDRISS HAUSTECHNIK
ableiten. Will der Vermieter einen allfälligen das Hauptmietverhältnis gekündigt, so tritt der modernisieren ersetzen
Schadenersatz vom Untermieter verlangen, so Vermieter anstelle des Mieters in den Vertrag mit zeitgemässe Optimierung der Wohnungsgrössen Evaluation und Sanierung der Heizungs-, Sanitär-
muss er diesen als ausservertragliche Ansprüche dem Untermieter (Art. 273b Abs.2 OR). Dachausbau mit Erweiterung der Mietfläche und Elektroinstallation
gemäss Art. 41 OR geltend machen. und Vergrösserung des Balkons
Cornel Tanno
Unmittelbare Rechtsbeziehung
Dennoch besteht in drei Fällen von Gesetzes Lic. iur. Rechtsanwalt
Rechtsberatung/Prozessführung
wegen eine unmittelbare Rechtsbeziehung zwi- HEV Zürich
schen Vermieter und Untermieter: Jürg T. Pfister und sein Team
Nach Art. 262 Abs. 3 OR kann der Vermieter freuen sich auf Ihren Anruf.
den Untermieter anhalten, die Mietsache ent-
sprechend dem Mietvertrag zu gebrauchen. Dem-
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22 | HEV 8-2020RECHT
MIETRECHT
Nebenkosten: Einfach Raum gegen
Geld oder doch etwas komplizierter?
Gemäss Mietrecht ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter das Mietobjekt
in einem zum Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu
erhalten. Dies beinhaltet auch die Zurverfügungstellung der notwendigen
Infrastruktur wie Heizung, Warm-/Frisch-/Abwasser, Kehrichtentsorgung, Strom
etc. Damit der Mietvertrag zustande kommt, hat der Mieter dem Vermieter den
Mietzins für die Überlassung des Mietobjekts zu geben. Die Infrastrukturkosten,
also die sogenannten Nebenkosten, hingegen sind vom Mieter dem Vermieter nur
dann zusätzlich zur Nettomiete geschuldet, wenn der Vermieter dies mit dem
Mieter besonders vereinbart hat. Mangels expliziter und nachweisbarer Verein -
barung darf der Mieter somit davon ausgehen, dass diese (Infrastruktur- bzw.
Neben-)Kosten in der Nettomiete inkludiert sind.
Was sind Nebenkosten? Wann gelten Nebenkosten als rechtsgültig
Nebenkosten sind das Entgelt für die Leistun- vereinbart?
gen des Vermieters oder eines Dritten, die mit Damit zusätzlich zur Nettomiete Nebenkosten
dem Gebrauch der Sache tatsächlich entstehen geschuldet sind, müssen diese im Mietvertrag
(Art. 257a Abs. 1 OR). explizit und je einzeln pro Position für den Mie-
Beispiele: Heizung und Warmwasser; Frisch- ter klar und verständlich sowie abschliessend
und Schmutzwasser (inkl. Grundgebühren); (kein etc.!) aufgeführt werden. Dies ist dann
Allgemeinstrom; Treppenhausreinigung, Haus- erfüllt, wenn der Mieter einfach erkennen kann,
wartung, Garten- und Umgebungspflege, für welche Nebenkostenpositionen er zusätzlich
Schneeräumung jeweils inkl. Verbrauchs- zum Nettomietzins aufkommen muss. Dies ist
material wie Lappen, Putzmittel, Benzin, etc.; aus beweistechnischen Gründen immer schrift-
Kehricht- und Grünabfuhrentsorgung (inkl. lich zu vereinbaren.
Grundgebühren); Kabel-TV-/Antennenge-
bühren; Liftbetriebskosten (inkl. Nottelefon) Wie können Nebenkosten erhoben werden?
und Liftserviceabonnement; Strom- und Was- Nebenkosten können in der Nettomiete inklu-
serverbrauch für die Waschmaschine; Kanali- diert sein, dann entspricht die Nettomiete
sationsgebühren; Serviceabonnement für summenmässig der Bruttomiete. Wenn die
Waschmaschine; Verwaltungsgebühren, die mit Nebenkosten separat also zusätzlich zur Netto-
der Erstellung der Nebenkostenabrechnung ent- miete erhoben werden sollen, können diese
stehen etc. nach zwei verschiedenen Systemen einverlangt
werden.
Was sind keine Nebenkosten? Die Parteien können vereinbaren, dass der
Reparaturen und Erneuerungen von Anlagen Betrag als Pauschale zu entrichten ist. Diesfalls
sowie die Verzinsung und Abschreibung der- ist bei der Festlegung darauf zu achten, dass der
selben sind keine Nebenkosten (Art. 6 VMWG). Betrag den Durchschnittswerten der vergange-
Beispiele: Gebäudeversicherungsprämien, nen drei Jahre entspricht.
Hypothekarzinsen, neue Heizung (=Anlage- Wenn vereinbart wird, dass die Nebenkosten
kosten) etc. akonto einverlangt werden, hat der Mieter vor-
HEV 8-2020 | 25RECHT
ab eine festgelegte Summe, welche meist monat- Wird dieses Formular hingegen nicht oder
lich einverlangt wird, zu bezahlen. Nach Ablauf nicht korrekt benutzt, ist der Vermieter in dem
der Nebenkostenperiode werden dann die im Umfang ungerechtfertigt bereichert und der BADEWANNENTÜREN VARIODOOR
Voraus bezahlten Beträge den tatsächlich ent- Mieter kann die so zu viel bezahlten Nebenkos-
standenen Kosten gegenübergestellt und über ten herausverlangen.
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Was ist zu tun, wenn der Mieter
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rungen gemäss Art. 269d OR erfolgen. Wird Rechtsberatung/Prozessführung
dieses Formular korrekt begründet benutzt, hat HEV Zürich
der Mieter dreissig Tage Zeit, diese Anpassung
anzufechten. Verpasst er die Frist, erwächst die
Änderung in Rechtskraft und gilt für dieses
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Nach dem Kurs kennen die Teilnehmenden
■ die gesetzlichen Grundlagen des Datum: Donnerstag, 22. Oktober 2020,
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16.00 bis 20.00 Uhr, Türöffnung: 15.30 Uhr
■ den Unterschied zwischen den Seminarort: HEV Zürich, Albisstrasse 28,
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kürzlich Stockwerkeigentum erworben? ■ die Kosten des Stockwerkeigentums Nichtmitglieder Einzel CHF 300.– | Ehepaar** CHF 500.–
und den Erneuerungsfonds * Mitgliedervergünstigung kann nur bei Angabe
■ die möglichen Arten der der Mitglied-Nr. gewährt werden. Mitglied- und
Vor rund 50 Jahren wurden die recht- Kostenverteilung Rechnungsadresse müssen übereinstimmen.
lichen Grundlagen geschaffen, damit Stockwerk- ■ die Rechte und Pflichten der Stock- ** Nur 1 Dokumentation
eigentum in der heutigen Form überhaupt werk-eigentümer
Referent Anmeldeschluss: 14 Tage vor Kursbeginn. Bei Annullie-
möglich ist. Seither steigt die Attraktivität dieser ■ die Rechte und Pflichten der Verwaltung
rungen nach Anmeldeschluss ist eine Bearbeitungsgebühr
Hans Peter Thomi, ■ die Funktionsweise der
Form des Wohneigentums kontinuierlich. von 50% der Seminarkosten zu entrichten. Bei Absage am
Immobilienbewirt- Eigentümerversammlung
Seminartag und unentschuldigtem Nichterscheinen blei-
Welches sind die Besonderheiten dieser schafter mit eidg. ■ das Formulieren von Anträgen an die
ben die vollen Seminarkosten geschuldet. Eine Vertretung
Eigentumsform? Auf was ist vor und nach dem Fachausweis. Versammlung
ist selbstverständlich willkommen.
Erwerb zu achten? Welche Rolle spielen die Während vieler Jahre Änderungen vorbehalten
Eigentümergemeinschaft und die Verwaltung? tätig in der
Bewirtschaftung von
Auf diese und weitere Fragen aus der
Praxis will das Seminar kompetent Auskunft
Stockwerk- und
Miteigentümer-
In der Pause wird ein kleiner Imbiss offeriert!
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gemeinschaften im
In diesem Seminar spielen die tägliche Praxis Kanton Zürich und ANMELDUNG FÜR SEMINAR ✂
in einer Stockwerkeigentümergemeinschaft sowie Leiter von mehr als «Wie funktioniert Stockwerkeigentum? – Aus der Praxis für die Praxis» vom Donnerstag, 22. Oktober 2020
der Kontakt mit der Verwaltung eine grosse 1000 Eigentümer- (Angaben bitte in Blockschrift) Mitglied- und Rechnungsadresse müssen übereinstimmen.
Rolle. versammlungen.
Firma (falls Rechnung über Firma läuft) Parkplatz Autonummer
Name (Teilnehmer/in 1) Vorname als Ehepaar (bzw. 1 Dokumentation)
Zielgruppe
Dieses Seminar richtet sich an Personen, die mit dem Gedanken spielen, Stockwerkeigentum
Name (Teilnehmer/in 2) Vorname
zu erwerben oder die vor kurzem Stockwerkeigentum erworben haben.
Strasse PLZ und Ort
Dieses Seminar wird gemeinsam von HEV Zürich und SVIT Zürich durchgeführt. E-Mail Telefon privat Telefon Geschäft
Mitgliedernummer Datum Unterschrift
(s. Adressfeld auf letzter Seite)
Einsenden an: HEV Zürich, Sekretariat Seminare, Albisstrasse 28, Postfach, 8038 Zürich, per Fax 044 487 17 77 oder
über unsere Website www.hev-zuerich-shop.ch unter «Seminare und Anlässe». Für Fragen Telefon 044 487 17 03
28 | HEV 8-2020 HEV 8-2020 | 29RECHT RECHT
MIETRECHT schaffe dem Eigentümer einen angemessenen
Ertrag. Diese Vermutung wird aus dem Grund- Telefon: 052 345 21 22
«Unrichtiger» Kostenstand kann satz von Treu und Glauben hergeleitet und
schützt den Mieter vor Mietzinserhöhungen, mit
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problematisch sein!
Spezialfällarbeiten
denen er nicht rechnen musste.
Wo andere an ihre Grenzen stossen,
Um einen ungenügenden Anfangsmietzins beginnt unser Alltag
später auf ein genügendes Niveau anzuheben,
muss der Vermieter eine «Mietzinsreserve» im
«Eigentümer X. hat Anfang Juni 2018 für die Neuvermietung seiner Vertrag als ausdrücklichen Vorbehalt im Sinne
Wohnung einen Mietvertrag ausgestellt, auf welchem der Referenzzinssatz von Art. 18 VMWG (Verordnung über die Mie-
mit dem zu diesem Zeitpunkt geltenden Satz von 1,50 Prozent aufgeführt te und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen)
ist. Den Kostenstand hat er per Oktober 2015 ausgewiesen. Seine Formulierung: klar begründen und in Franken oder Prozenten
‹Allgemeine Kostensteigerung: ausgeglichen bis 31.10.2015›. Wie ist der beziffern. Da im neuen Mietvertrag der von
im Mietvertrag ausgewiesene Kostenstand als Ausgangspunkt für die Berechnung Eigentümer X. als massgebend bezeichnete Ihr kompetenter Ansprechpartner für:
• Spezialfällarbeiten von Bäumen, auch an fast
der Kostensteigerung zu handhaben, wenn dieser nicht dem bei Vertragsabschluss Kostenstand (10.2015) nicht dem bei Vertrags-
unmöglichen Standorten
letztbekannten Stand entspricht?» abschluss letztbekannten Kostenstand (5.2018) • Stockfräsarbeiten
entspricht, ohne dass gleichzeitig ein entspre-
chender Vorbehalt angebracht wurde, ist von
Anlässlich des nun vorliegenden Mietzinsher- höhungen oder Senkungen. Die Kostenfaktoren einem stillschweigenden und damit unbeachtli-
absetzungsbegehrens aufgrund des auf 1,25 Pro- sind der Referenzzins, die Teuerung und der chen Vorbehalt auszugehen.
zent gesunkenen Referenzzinssatzes stellt sich Kostenstand der Unterhalts- und Betriebs-
die Frage: Kann für die neue Mietzinsberech- kosten. Fazit
nung der (alte) Kostenstand per Oktober 2015 Unterlässt es der Vermieter, einen Erhöhungs- Rufen Sie uns an, wir beraten Sie gerne
(anstelle per Mai 2018) überhaupt beigezogen Mietzinsreserve (Vorbehalt): grund mittels dieser Vorbehaltsobliegenheit gel-
werden? Einen Mietzinsvorbehalt hat Eigentü- Klare Begründung und ziffernmässige tend zu machen, so besteht keine Vermutung,
mer X. nicht eingetragen. Bestimmbarkeit dass ein solcher Anpassungsgrund vorbehalten
Der Vermieter legt mit der Vereinbarung des wird. Stillschweigende Vorbehalte sind ausge-
Der Kostenstand der Unterhalts Anfangsmietzinses die entscheidende Grund- schlossen (BGE 117 II 458, S. 460 E. 2a) und
und Betriebskosten lage für die Mietzinsentwicklung während der die im Vertrag festgehaltene Höhe der Kosten-
Die bei Vertragsabschluss geltenden Kosten- gesamten Mietdauer. Gemäss Rechtsprechung stände somit unbeachtlich. Abgestellt wird im
faktoren sind Ausgangspunkt für Mietzinser- gilt die Vermutung, der Anfangsmietzins ver- vorliegenden Sachverhalt bei einer späteren
Mietzinsanpassung deshalb auf den bei Vertrags-
abschluss effektiv gültig gewesenen Kostenstand
Keine Masse,
(5.2018) und nicht auf den vertraglich festgehal-
tenen (alten) Stand von 10.2015.
Damit kann die von Eigentümer X. nur un-
vollständig berücksichtigte Kostensteigerung aber Klasse.
wegen fehlendem Mietzinsvorbehalt nicht (mehr) —
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30 | HEV 8-2020 HEV 8-2020 | 31RECHT RECHT
MIETRECHT gestellt werden. Auch hier konnten keine ausrei- gung mehr möglich ist. Es gilt also nicht, «einen
chenden resp. schutzwürdigen Interessen an einer Versuch ist es wert» oder «nützts nüüt, so schadts
Die Kündigung – wann gilt Kündigung geltend gemacht werden.
Anhand dieses Urteils des Bundesgerichts
nüüt».
Hat ein Eigentümer bereits Kündigungsab
sie als missbräuchlich? wird einmal mehr sichtbar, dass eine vorsichtige
Vermieterschaft nicht einfach «ins Blaue» oder
sichten, etwa wegen Eigenbedarfs in der näheren
Zukunft, ist Vorsicht angezeigt. Hier empfiehlt
aus einer Laune hinaus eine Kündigung aus sich darum eine umfassende Abklärung durch
«Wir sind Eigentümer einer Mietliegenschaft. Eben wurde uns von einer Mietpartei sprechen sollte. Nicht jede noch so kleine Ver Mietrechtsfachpersonen des HEV. Sonst kann
gemeldet, dass aus der Wohnung eines Nachbarn komische Gerüche kommen, tragsverletzung reicht in jedem Fall als Kündi schlimmstenfalls «der Schuss nach hinten los-
ebenso von dessen Balkon, weil sich dort Vögel eingenistet haben. Zudem sei es gungsgrund aus. Wenn etwa ein Mieter seine gehen».
in der Wohnung dieses Mieters zu einem Vorfall mit einer Waffe gekommen, darüber Geburtstagsparty feiert, es etwas laut wird bis in
ist jedoch nichts Genaues bekannt. Wir fragen uns, ob wir diesem Mieter jetzt die Morgenstunden und es dabei ein einzelner
Kathrin Spühler
kündigen können?» Vorfall ist, wäre eine nachfolgende Kündigung Lic. iur.
sicher nicht angebracht. Das schutzwürdige Telefonische Rechtsberatung
Ein Mietvertrag ist grundsätzlich unter Einhal- die Waffe auf die Ambulanz und auch auf die Interesse muss eben auch vorhanden sein. HEV Zürich
tung der Fristen und Termine von den Parteien daraufhin alarmierte Polizei gerichtet. Damit Zudem: Wird nämlich die Kündigung vom
kündbar. Eine Kündigung kann jedoch miss- argumentierte die Vermieterschaft, es sei ein Gericht als missbräuchlich angesehen, resultiert
bräuchlich sein, das heisst, gegen den Grundsatz schutzwürdiges Interesse, sich und die Bewoh- daraus eine Kündigungssperrfrist von drei Jah
von Treu und Glauben verstossen, wenn kein nerschaft des Hauses vor einem zukünftigen, ren, während welcher keine ordentliche Kündi
legitimes Interesse vorliegt, also sachfremd oder unvorhersehbaren Verhalten des Mieters und
auch grundlos erfolgt oder auf einem vorgescho- gefährlichen Situationen zu schützen.
benen Grund beruht. In der Regel wird es um Seitens des Mieters konnte dann aber erstellt
irgendeine Form der Vertragsverletzung durch werden, dass er bei Eintreffen der Ambulanz eine
den Mieter gehen, die jedoch auch ausreichend geladene Waffe in der Hand gehabt hätte, weil er
ist für eine Kündigung. sich umbringen wollte, aber niemandem gedroht
habe und sich habe beruhigen lassen. Auch wenn
Der Fall eine Waffe im Haus grundsätzlich ein Gefahren-
Ein verbeiständeter Mieter wurde notfallmässig potenzial für andere Mieter darstellen kann, war
in eine Klinik eingeliefert. Während dieser Zeit, es im konkreten Fall anders. Zudem hatte ja die
am 19. Mai 2017, wurde der Verwaltung von den Vermieterschaft aufgrund des Vorfalls gar nicht
Nachbarn gemeldet, dass sich in ihren Schrän- (umgehend) reagiert, womit sich zeigt, dass sie
ken seit Jahren unangenehme Gerüche und seit den Mieter gar nicht als potenzielle Gefahr ein-
ein paar Monaten Lebensmittelmotten ausbrei- schätzte.
ten. Zudem würden auf dem Balkon des Mieters Es lag somit kein objektives und schutzwür-
Vögel nisten und diesen verschmutzen. Die Ver- diges Interesse vor, deswegen die Kündigung am
waltung benachrichtigte den Sozialdienst, um 6. Juni auszusprechen.
einen Augenschein vorzunehmen, kündigte je-
doch bereits am 6. Juni 2017 das Mietverhältnis; Schmutzige Wohnung als
der Augenschein wurde erst am 13. Juni 2017 Sorgfaltspflichtverletzung?
durchgeführt. Die Kündigung wurde nicht be- Für diesen zweiten angeführten Kündigungs-
gründet. grund konnte nicht nachgewiesen werden, dass
die Wohnung tatsächlich verschmutzt war. Ein-
Die Kündigungsgründe zig entwickelten sich auf dem Balkon schlechte
Zwei Gründe wurden angeführt. Einerseits ein Gerüche, in der Wohnung herrschte Unordnung
Vorfall vom 24. Februar 2017. Dabei soll der Mie- und sie war abgedunkelt. Doch auch anlässlich
ter in seiner Wohnung mit einer geladenen Waf- des Augenscheins (nachfolgend auf die Kündi-
fe angetroffen worden sein, als die Ambulanz gung) konnte weder eine Verschmutzung noch Tel f n 844 48 48,
kam, um ihn in die Klinik einzuliefern. Er habe eine schlechte Instandhaltung der Wohnung fest-
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32 | HEV 8-2020
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