R | Bonzensteuer (Abstimmung vom 6. Juni): HEV Zürich
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| Bonzensteuer (Abstimmung vom 6. Juni):
5 | 2013
Der Zürcher Hauseigentümer NEIN zur sozialistischen Neid-Steuer (S. 295)
| Erbschaftssteuerreform:
Neidkultur und neue – alte Ideen (S. 359)
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0848 559 111 Bedauerlicherweise ist aber Haustierhal- autonomie freisteht, beliebige Vertrags-
oder www.fust.ch *Diese Aktion wird unterstützt durch das Förderprogramm ProKilowatt tung nicht immer problemlos und ich denke pflichten zu vereinbaren, so weit sie nicht
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dabei nicht in erster Linie an Kampfhunde. unmöglich oder widerrechtlichen Inhalts
nur nur Nicht jeder vermeintliche Tierfreund verfügt sind oder gegen das Verbot übermässiger
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über die für die artgerechte Haltung eines
Tieres nötigen Kenntnisse oder ist sich auch
vertraglicher Bindung verstossen. Eine Klau-
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nur bewusst, dass es nicht genügt, ein Tier des Vermieters untersagt ist, Hunde, Katzen
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ausreichend mit Nahrung zu versorgen und
es nach Strich und Faden zu verhätscheln.
etc. zu halten, ist in den Augen des Bundes-
gerichtes zulässig. Es erachtet die Gründe,
Nicht jedem ist die Empathie gegeben, sich warum das Tierhalteverbot ausgesprochen
in die Lage seines Tiers zu versetzen, um sei- wurde, als bedeutungslos.
Tauschen Sie jetzt ne wirklichen Bedürfnisse zu erkennen. Vor In Deutschland mag die Rechtslage auf-
Ihre Superpunkte nktionen: allem aber ist nicht jeder fähig und willens, grund eines aktuellen Gerichtsurteils anders
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e Be la dung, zu verstehen, dass andere Menschen sein sein, wie der Mieterverband gerne ver-
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gutscheine um. Auch in silber erhältlich Zeitsp en
ar Tier vielleicht mit ganz anderen Augen breitet. Dazu nur so viel: Schon 1994 vertrat
Fahrbar sehen, Angst vor ihm haben, sich vor ihm das deutsche Bundesverfassungsgericht
ekeln, unter einer Allergie leiden und was eine ganz andere Rechtsauffassung als
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2 der Reaktionen mehr sein können. das schweizerische Bundesgericht, ver-
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21.5. bis 23.6.2013
Art. Nr. 108070 Auslaufsicherung Art. Nr. 133072 Aus diesem Grund hat er 1994 einen klä-
renden Entscheid des Bundesgerichtes er- Albert Leiser
HEV 5 | 2013 291
Inhaltsverzeichnis
Der Zürcher Hauseigentümer 5/2013 | 72. Jahrgang
Die Seite des Direktors
Tierhaltung – des einen Freud, des andern Leid 291 Öffnungszeiten
Abstimmung 9. Juni 2013 Montag–Freitag
Bonzensteuer – NEIN zur sozialistischen NeidSteuer 295 8.00 – 17.30
Verkehrspolitik Telefonzentrale
Parkplatzverordnung 299 Tel. 044 487 17 00
Impressum 303
Fax 044 487 17 77
Aus dem Kantonsrat Drucksachen-
Zwei Anfragen zu den Gebühren bei Notariaten, Grundbuch verkauf
und Konkursämtern 307 Tel. 044 487 17 07
Volkszählung Rechtsauskünfte
Qualitätssicherung mittels Ortsbegehung 311 Tel. 044 487 17 17
Energie Montag–Freitag
Aus Zeit wird Strom 312 8.00 – 12.00
Haustierhaltung 13.00– 17.00
Hund & Katz; Teil 2: Im Mietverhältnis 316 Bauauskünfte
Die Eigentumswohnung Tel. 044 487 18 18
Lärmimmissionen im Stockwerkeigentum 321
Montag–Freitag
Mietzinsgestaltung 8.00 – 12.00
Dreimonatige Kündigungsfrist 324 13.00– 17.30
Inkasso
Internet:
Betreibung und Rechtsöffnung bei Mietverträgen 329
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Seminar/Workshop www.hevzh.ch
Erbschaftsregelung für Hauseigentümer 327
Der Mietzins 333
Die Wohnungsabnahme 339
Mietrecht | Bonzensteuer (Abstimmung vom 6. Juni):
5 | 2013
Der Zürcher Hauseigentümer
NEIN zur sozialistischen Neid-Steuer (S. 295)
| Erbschaftssteuerreform:
Nichtige Kündigung 335 Neidkultur und neue – alte Ideen (S. 359)
Ordentliche oder ausserordentliche Kündigung? 336
Balkonnutzung: Keine völlige Freiheit 340
Drucksachenverkauf
Die Fristwahrung im Mietrecht 342
Bestellformular 345
Unser Garten
Pfingstrosen an Pfingsten – stimmt das? 349
Baumspritzen gegen die RosskastanienMiniermotten 354
Aus den Sektionen Ein Blütentraum – ob
SektionenInfo 356 vor, an oder nach
Gratulationen 358 Pfingsten. Mehr dazu
Veranstaltung Sektion Dübendorf & Oberes Glatttal 358 auf S. 349.
Foto: Elisabeth Meier
Die Seite des Präsidenten Solfrian
Neidkultur und neue – alte – Ideen 359
292 HEV 5 | 2013
Abstimmung 9. Juni 2013
Bonzensteuer –
NEIN zur sozialistischen Neid-Steuer
Martin Arnold, Geschäftsführer Kantonaler Gewerbeverband Zürich
Die kantonale Volksinitiative «Gegen Steuergeschenke für
Superreiche; für einen starken Kanton Zürich» (Bonzensteuer)
sieht eine Erhöhung der Vermögenssteuer bis zu 50 Prozent
vor. Die Jungsozialisten des Kantons Zürich werben mit unwahren
Argumenten für ihre Initiative. Kantonsrat und Regierung lehnen
die Vorlage ab, ebenso die bürgerlichen und Mitteparteien.
Im Moment läuft eine von links Heute faires Steuersystem
gesteuerte steuerliche Umverteilungs Der Kanton Zürich verfügt heute über
aktion, welche den sozialen Frieden in der ein soziales und faires Steuersystem: Kleine
Schweiz empfindlich stört. Es geht dabei Vermögen werden im schweizerischen Ver
um die Umverteilung von Vermögen, gleich tief besteuert, die Steuern auf grösse
Erträgen und Erbschaften. Gestartet wird ren Vermögen sind heute schon hoch.
jetzt im Kanton Zürich mit der sogenann Aktuell erbringt deshalb 1 Prozent der
ten Bonzensteuer der Jungsozialisten. Es Bevölkerung rund einen Viertel der gesam
folgen dann Schlag auf Schlag auf ten Steuereinnahmen der natürlichen Per
nationaler Ebene die «1:12Initiative», die sonen. Dieses System wird politisch breit
MindestlohnInitiative, welche heute getragen. Die sozialistische NeidSteuer
nicht einmal von den Gewerkschaften Unia würde dieses Gleichgewicht zerstören.
und Eisenbahnerverband erfüllt werden Die Jungsozialisten behaupten, in der
kann, und die ErbschaftssteuerReform. Vergangenheit seien – so wörtlich «regel
Es werden also klassenkämpferische, sozia mässige und massive Steuergeschenke an
listische Töne angeschlagen, die gefährlich die Superreichen» – gemacht worden. Das
sind. ist unwahr. Steuersenkungen in den letzten
Bei der Bonzensteuer geht es konkret 10 bis 15 Jahren haben sich zugunsten aller
um eine Erhöhung der Vermögenssteuer. Steuerpflichtigen ausgewirkt, das heisst
Bei Vermögen bis zu 2 Millionen Franken auch zugunsten unterer Einkommen und
für Alleinstehende resp. 2,1 Millionen Fran des Mittelstandes.
ken für Verheiratete handelt es sich um
eher kleinere Beiträge. Happig wird es bei Steuerbelastungen über der
Vermögen ab 2 Millionen Franken. Die Ver Schmerzgrenze
mögenssteuer kann dann von 3 auf 4½ Bei Annahme der JusoInitiative würde
Promille steigen. Oder anders formuliert: der Kanton Zürich gesamtschweizerisch zu
Die Erhöhungen betragen bis zu 50 Pro den Kantonen gehören, die hohe Vermögen
zent! am stärksten besteuern. Dies kann dazu
HEV 5 | 2013 295
Abstimmung 9. Juni 2013
führen, dass der Kanton Zürich aus Das Wichtigste in Kürze
diesem Grund von guten Steuer
zahlern gemieden wird oder gar • Sparer, die vorsorgen, und Unternehmer, die ihr
verlassen wird. Eine Verminderung Geld in die Betriebe investieren und Arbeitsplät
der entsprechenden Steuereinnah ze schaffen, werden als Bonzen verunglimpft.
men ginge dann zu Lasten aller • Selbstverantwortung und Leistung dürfen nicht
anderen im Kanton, die dieses Loch bestraft werden.
mit höheren Steuern wieder füllen • Die sozialistische NeidSteuer gefährdet den
müssten. sozialen Frieden.
Die Mehreinnahmen werden auf • Das heutige VermögenssteuerSystem ist ausge
rund 220 Millionen Franken ge wogen, hat sich bewährt und wird politisch breit
schätzt. Entsprechende Mehrein getragen.
nahmen würden sich auch bei den
Gemeindesteuern ergeben. Diese verunglimpft, und es wird ihnen unsoziales
Zahlen zeigen aber auch die deutliche Ver Verhalten unterstellt. Diese von Neid und
schärfung der Vermögenssteuertarife. längst überholtem Klassenkampf geprägte
Grundhaltung richtet sich gegen Leistung
Schaden für KMU und Selbstverantwortung. Dabei wird ver
Viele Unternehmer haben ihr Vermö kannt, dass gerade Steuerpflichtige mit ho
gen in ihren Betrieb investiert. Um die neu hen Einkommen und hohen Vermögen ei
en hohen Vermögenssteuern bezahlen zu nen übermässig hohen Anteil am gesamten
können, müssten sie Jahr für Jahr Mittel Steueraufkommen erbringen. Auch Sozial
aus ihrem Betrieb abziehen. Gerade für leistungen müssen erst einmal erwirtschaf
mittelständische Unternehmer bedeutet tet werden.
dies, dass die Finanzen für die Entwicklung
neuer Produkte und den Erhalt sowie die Unwahre Behauptung
Schaffung von Arbeitsplätzen geschmälert
werden.
Die Jungsozialisten behaupten, der Kan
ton biete gleichzeitig immer weniger Leis
tungen an, zum Beispiel in den Bereichen
verschafft Ihnen
Schaden für Rentnerinnen und Rentner
Wer ein Leben lang gespart hat und
Bildung und Gesundheit. Das ist unwahr.
Insgesamt hat in den letzten Jahren kein
den besten
heute vielleicht sogar über ein Eigenheim
verfügt, ist kein «Bonze», sondern jemand,
der aus Eigenverantwortung vorsorgt. Es
staatlicher Leistungsabbau stattgefunden.
Im Gegenteil: Der Staat baut seine Leistun
gen Jahr für Jahr aus – das zeigt sich an der
Überblick!
darf nicht sein, dass der Staat jedes Jahr ein stetig steigenden Zahl der Staatsangestell
noch grösseres Stück von dieser Alters ten und an den wachsenden Staatsausga
vorsorge abzwackt. Wir werden alle immer ben.
älter. Das gesparte Geld muss daher auch Alles in allem gesehen, empfehlen wir
länger halten. den Stimmbürgerinnen und Stimmbürgern Bewirtschaftung
dringend, das bestehende soziale und aus
Neid und überholter Klassenkampf gewogene Steuersystem, welches heute Handel und Verkauf
Mit dem Titel «Bonzensteuer» werden gültig ist, nicht durch eine sozialistische
alle wohlhabenden Bürgerinnen und Bürger NeidSteuer zu gefährden. ■ Erstvermietung
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Verkehrspolitik
Parkplatzverordnung
Wirtschaftsverbände und der ACS verzichten in Sachen
Parkplatzverordnung der Stadt Zürich auf Weiterzug des Entscheids
des Baurekursgerichts vom 15. März 2013.
Nachdem der Hauseigentümerverband schränkungen erreichen somit keine oder
Zürich, der Gewerbeverband der Stadt höchstens eine marginale und kaum nach
Zürich, die ACSSektion Zürich und die weisbare Verbesserung der Luftqualität,
CityVereinigung Zürich vor dem Baurekurs und diese fehlende Wirkungseffizienz ver
gericht einen wichtigen Teilsieg errungen mag einen derart starken Eingriff in die
haben und die überzogenen und unnötigen Eigentumsfreiheit nicht zu rechtfertigen.
Vorschriften für die Erstellung von Velo Somit gäbe es für die Verbände genügend
abstellplätzen aus der städtischen Park Gründe, um den Entscheid mit Aussicht
platzverordnung (PPV) gestrichen wurden, auf Erfolg beim Verwaltungsgericht anzu
haben die Verbände einen Weiterzug dieses fechten.
Entscheids sorgfältig geprüft. Gleichwohl verzichten die Verbände auf
einen Weiterzug des Entscheids. Dies vor
Lufthygiene kein Argument allem, weil der Gemeinderat der Stadt Zü
Die Verbände sind dabei zum Schluss ge rich an seiner Sitzung vom 3. April 2013
kommen, dass die PPV dem statistisch aus seinerseits auf einen Weiterzug verzichtet
gewiesenen Mobilitätsbedürfnis der Stadt hat, womit die PPV mit den durch das Bau
zürcher Bevölkerung sowie den Bedürfnissen rekursgericht geänderten Bestimmungen
der Wirtschaft und des Werkplatzes Zürich bezüglich der Erstellung von Veloabstell
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zu wenig Rechnung trägt und die Anzahl plätzen in Kraft treten kann. Veloabstell
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Kenntnis, dass ihr Rechtsstandpunkt, allein diebstahlgesichert werden. Ein Weiterzug
der Schutz der Lufthygiene lasse keine wei durch die Verbände würde diesen wichtigen
teren Einschränkungen für private Parkplät Teilsieg noch einmal zur Disposition stellen
ze rechtfertigen, von dritter Seite und ent und damit gefährden.
gegen der Auffassung des Baurekursgerichts
weiter Sukkurs erhält. Raum für alle Verkehrsträger
So hielt die kantonale Baudirektion fest, Die Verbände sind weiterhin einhellig der
dass die Luftqualität sich in den letzten Ansicht, dass der motorisierte Individualver
Rita Eichenberger und ihr Team 40 Jahren markant verbessert hat und die kehr neben dem öffentlichen, Fussgänger
freuen sich auf Ihren Anruf auf 044 487 17 80 in der Luft verbliebenen Schadstoffe für und Veloverkehr ein zentraler Verkehrsträ
die Gesundheit der Bevölkerung nicht ger ist und seiner weiteren Einschränkung
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Impressum
Herausgeber:
Hauseigentümerverband Zürich (HEV Zürich)
In Zusammenarbeit mit:
Hauseigentümerverband Kanton Zürich
Geschäftsstelle (HEV Kanton Zürich)
Hauseigentümerverband Kanton Zürich Direktor HEV Kanton Zürich und HEV Zürich:
Albert Leiser (al)
Albisstrasse 28, Postfach, 8038 Zürich
Telefon 044 487 18 00 Redaktion:
Albisstrasse 28, Postfach, 8038 Zürich,
Fax 044 487 18 88 hev@hevzuerich.ch,
info@hevzh.ch | www.hevzh.ch Tel. 044 487 17 73, Fax 044 487 17 72
www.hevzuerich.ch, www.hevzh.ch
Redaktor:
lic. iur. Paco Oliver (po)
Autoren dieser Ausgabe:
Martin Arnold, Gewerbeverband Kanton Zürich
Daniel Buresch, Forstingenieur FH,
Matthias Brunner AG
lic.iur. Daniela Fischer, HEV Zürich
lic. iur. Sandra Heinemann, HEV Zürich
lic. iur. Thomas Oberle, HEV Schweiz
Barbara ScalabrinLaube, CottageGarten, Alten
Martin Schwyn, Bundesamt f. Statistik
lic. iur. Kathrin Spühler, HEV Zürich
lic. iur. Cornel Tanno, Rechtsanwalt, HEV Zürich
Sandra Trittin, Swisscom Energy Solutions AG
Auflage: 57 891 (WEMF-bestätigt)
Nachdruck nur mit Quellenangabe
(z.B. HEV Zürich 5/2010) gestattet.
Abonnemente:
HEV Zürich, Claudia Neeracher, Postfach,
8038 Zürich, claudia.neeracher@hevzuerich.ch,
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Aus dem Kantonsrat
Zwei Anfragen zu den
Gebühren bei Notariaten, Grundbuch-
und Konkursämtern
Festsetzung der Gebühren durch Notariate kehrswert wiesen zudem aufgrund ihrer
und Grundbuchämter unterschiedlichen Komplexität erhebliche
Hans Heinrich Raths (SVP Pfäffikon), Unterschiede im Zeitaufwand auf.
Carmen Walker Späh (FDP Zürich) und
Dr. Josef Wiederkehr (CVP Dietikon) stel Sie bitten den Regierungsrat um Beant-
len fest, dass die Festsetzung von Gebüh wortung folgender Fragen:
ren für Handänderungen von Grund 1. Wer legt bei Handänderungen von
stücken durch die einzelnen Notariate Grundstücken nach welchen Kriterien,
und Grundbuchämter recht unterschied Regelungen oder Weisungen den ge
lich erfolge. Fälle mit vergleichbarem Ver bührenrelevanten Wert fest, wenn der
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Vertrag keinen Wert nennt oder dieser Kosten der einzelnen Dienstleistungen zu
aus anderen Gründen nicht massge kennen.
bend ist?
2. Wie stellt sich der Regierungsrat zu Sie bitten den Regierungsrat um Beant-
einem Systemwechsel bei der Gebüh wortung folgender Fragen:
renfestsetzung, weg vom Verkehrswert 1. Wie hoch sind Ertrag, Aufwand, Saldo
hin zu einer verursachergerechten Ge und Kostendeckungsgrad in den drei Tä
bühr? tigkeitsbereichen (Notariat, Grundbuch
3. Wie hoch müsste der Stundenansatz amt und Konkursamt)?
der Notariate und Grundbuchämter 2. Wie hoch sind die Erträge, der Aufwand
sein, damit Handänderungen für Grund und der Saldo aus Beurkundungen von
stücke und Liegenschaften kosten Grundstücken und Liegenschaften im
deckend sind? Rechnungsjahr 2012 und gemäss Bud
get 2013?
Deckungsgrad der einzelnen Tätigkeits- 3. Wie hoch sind die Erträge, der Aufwand
bereiche und Dienstleistungen von Notari- und der Saldo aus Grundbuchgebühren
aten, Grundbuch- und Konkursämtern im Zusammenhang mit Eigentumsände
Hans Heinrich Raths (SVP Pfäffikon), rungen von Grundstücken und Liegen
Max F. Clerici (FDP Horgen), Franco Alba schaften im Rechnungsjahr 2012 und
nese (CVP Winterthur) stellen ihrerseits gemäss Budget 2013?
fest, dass für das Jahr 2013 die Zürcher 4. Wie hoch müsste die Beurkundungs
Notariate mit einem Ertrag von 97,1 Mio. gebühr für Grundstücke und Liegen
Franken und einem Aufwand von 76,7 Mio. schaften effektiv angesetzt sein, damit
Franken rechnen. Der Ertragsüberschuss diese im Rechnungsjahr 2012 (ev. Bud
betrage somit 20,4 Mio. Franken, was get 2013) kostendeckend ist.
einem Deckungsgrad von 127 Prozent ent 5. Wie hoch müsste die Grundbuchgebühr
spreche. für Grundstücke und Liegenschaften
Der konsolidierte Finanz und Ent effektiv angesetzt sein, damit diese im
wicklungsplan (KEF) enthalte keine An Rechnungsjahr 2012 (ev. Budget 2013)
gaben über den Deckungsgrad der ein kostendeckend ist.
zelnen Teilbereiche (notariell, grundbuch 6. Welche Dienstleistungen, die durch die
amtlich und konkursamtlich) und der Zürcher Notariate erbracht werden, de
einzelnen Dienstleistungen. Damit Ge cken ihre Kosten nicht? Wie präsentieren
bühren verursachergerecht festgelegt sich bei diesen Leistungen Aufwand und
werden können, sei es notwendig, die Ertrag? ■
Für Infos rund um die Uhr: www.hev-schweiz.ch
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www.hev-zuerich.ch Die echte Schweizer Küche
308 HEV 5 | 2013
BRUNNER KÜCHEN AG 5618 Bettwil Tel. 056 676 70 70 www.brunner-kuechen.ch
Grosse Ausstellung mit über 30 Küchen in Bettwil und in der Baumesse EmmenbrückeVolkszählung
Das Bundesamt für Statistik (BfS) bittet uns um den Abdruck folgender Information
zu seiner Qualitätserhebung, da es ihm nicht möglich ist, alle Hauseigentümerinnen und
Hauseigentümer einzeln anzuschreiben. Wir kommen der Bitte gerne nach.
Qualitätssicherung mittels
Ortsbegehung
Elektronischer / Mechanischer Markus Schwyn, Abteilungschef – Abteilung Bevölkerung und Bildung
Einbruchschutz
Garantie gegen techn. Fehlalarm Das Bundesamt für Statistik hat die eid hängten Dokument1 finden Sie die Liste der
5 Jahre Geräte-Garantie genössische Volkszählung vereinfacht. Es von der EPr betroffenen Gemeinden und
nutzt zu einem grossen Teil Informationen, Ortschaften.
die in den Gebäude, Wohnungs und Ein Im Hinblick auf die angewandte Erhe
wohnerregistern bereits vorhanden sind. bungsmethode scheint es uns wichtig, dass
Um die bestmögliche Genauigkeit der die HauseigentümerVerbände über die all
Volkszählungsstatistiken zu gewährleisten, fällige Anwesenheit von Erhebungsmitar
muss die Qualität der zugrunde gelegten beitern in ihrem Gebäude informiert sind.
Informationen in regelmässigen Abständen Die betroffene Bevölkerung, aber auch die
überprüft werden. Gemeinden und die Polizeibehörden in den
Dafür wird schweizweit in knapp 500 zu ausgewählten Gebieten werden ebenfalls
fällig ausgewählten Gebieten die Gebäude, über diese Erhebung informiert.
Wohnungs und Haushaltssituation unab Weitere Informationen zum BFS und über
hängig von den Registern erfasst. Diese Er die eidgenössische Volkszählung finden Sie
hebung besteht aus einer Ortsbegehung im Internet unter den Adressen www.statis
mit Gebäude und Wohnungserfassung tik.admin.ch und www.volkszaehlung.ch.
(ca. 12 000 Gebäude) sowie einem kurzen Für Rückfragen oder zusätzliche Auskünf
Haushaltsinterview. Das Ziel der Erhebung te rund um die Qualitätserhebung der Volks
ist, die Abdeckung unserer Basisstatistiken zählung steht Ihnen Frau Rachel Fritschi,
zu schätzen. Die tatsächliche Situation vor Projektleiterin (census@bfs.admin.ch) von
Ort wird mit den aus den Registern gezoge Montag bis Donnerstag gerne zur Verfü
nen Informationen verglichen, und dabei gung.
wird erfasst, ob Einheiten (Personen, Ge Wir hoffen, auf das Verständnis der
bäude oder Wohnungen) fehlen oder zwei betroffenen Eigentümer und Verwaltungen
mal gezählt wurden. Zu diesem Zweck zählen zu können und bedanken uns im
werden Mitarbeiter des Erhebungsinstituts Voraus dafür. ■
LINK im Feld die Angaben zu den Gebäu
den und Wohnungen kontrollieren und Per 1
Die Liste, die zu umfangreich ist, um hier
sonen befragen. abgedruckt zu werden, ist auf der Homepage
Die Haupterhebung (EPr) findet vom des HEV Kanton Zürich aufgeschaltet:
2. Mai bis zum 6. Juli 2013 statt. Im ange www.hevzh.ch
HEV 5 | 2013 311Energie Energie
Aus Zeit wird Strom munikations und Steuerungsmodul im
Stromverteilkasten installiert. Eine Zentrale
Gleichzeitig können rund um die Uhr Infor
mationen zum Verbrauch der angeschlos
kann bei einem Ungleichgewicht im Schwei senen Heizungsanlage abgerufen werden,
Sandra Trittin, Head of Business Development, Swisscom Energy Solutions AG zer Stromnetz den Betrieb der Heizun das Heizverhalten kann überprüft und bei
gen kurzfristig beeinflussen und damit die Bedarf optimiert werden. Fällt eine ange
Alles spricht von der Stromzukunft. Strom sparen heisst die Devise. Energieschwankungen ausgleichen. Dabei schlossene Heizung aus, wird der Benutzer
Aber in der Realität zeigt sich ein anderes Bild: Es wird mehr Strom kon- wird das individuelle Heizprogramm um per SMS oder EMail über die Störung infor
sumiert denn je. Nur mit erneuerbaren Energien lassen sich die abseh- ca. 30 Minuten verschoben. Der Strombe miert. So kann er umgehend eine Reparatur
baren Versorgungsengpässe nur schwer auffangen. Der geplante Ausstieg zug bleibt dabei wie vom Hauseigentümer einleiten und ein Auskühlen des Hauses
aus der Atomenergie verschärft die Herausforderungen zusätzlich. vorgesehen. Die kurzen Verschiebungen vermeiden.
im Heizzyklus bewirken Temperaturdiffe Mit der Teilnahme am virtuellen Kraft
Stromproduktion und Verbrauch sollten werden heute durch Wasserkraft bereitge renzen von ca. 0,5 °C und sind damit kaum werk unterstützt der Hausbesitzer aktiv den
jederzeit im Gleichgewicht sein, aber die Be stellt. Seit kurzem gibt es auch eine flexible, spürbar. Einsatz neuer erneuerbarer Energien und
lastung des Stromnetzes ist immer wieder nachhaltige Alternative: die dynamische damit die Energiewende in der Schweiz. Die
Schwankungen unterworfen. Hauptverur Verbrauchssteuerung «BeSmart». Kostenlos zu mehr Komfort, Transparenz Schwankungen im Stromnetz werden auf
sacher ist das ständige Auf und Ab des Ver und Sicherheit grund der Stromproduktion aus Wind oder
brauchs sowie – wetterbedingt – die nur Die Heizung als Knotenpunkt Die Teilnahme an BeSmart und die Nut Sonne zunehmen. Das virtuelle Kraftwerk
annähernd kalkulierbare Verfügbarkeit von im Schweizer Stromnetz zung seiner Vorteile sind gratis. Via App kann diese Schwankungen unmittelbar, fle
Solar und Windenergie. Der Schweizer BeSmart verbindet die elektrischen Heiz oder Webportal kann der Benutzer jederzeit xibel und auf ökologisch sinnvolle Weise
Übertragungsnetzbetreiber Swissgrid be systeme wie z. B. Wärmepumpen, Nacht und von überall her flexibel sein Heizsystem ausgleichen.
nötigt daher entsprechende Energiekapazi speicherheizungen und Direktheizungen steuern. Beispielsweise kann er bereits kurz
täten zum Ausgleich der täglich aufkom von Privathaushalten zu einem «virtuellen vor seiner Rückkehr aus den Ferien die Weitere Informationen und Anmelde
menden Schwankungen. Diese Kapazitäten Kraftwerk». Konkret wird hierfür ein Kom Heizung von unterwegs wieder hochfahren. möglichkeit auf www.besmart.ch. ■
Mit einer intelligenten
Steuerung des Verbrauchs
lässt sich ohne Komfort
einbusse viel Strom sparen.
312 HEV 5 | 2013 HEV 5 | 2013 313Nasse Wände?
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314 HEV 5 | 2013Haustierhaltung Haustierhaltung
In der März-Ausgabe des Zürcher Hauseigentümers wurde das Thema Haustier- Mietvertrag Besonderen erfüllt und einhält sowie dafür
haltung beim Eigenheimbesitzer und im Stockwerkeigentum besprochen. Weil spezifische Gesetzesbestimmungen sorgt, dass aus der Haustierhaltung keine
Nun sollen die rechtlichen Aspekte, welche sich beim Vermieten von Liegenschaften betreffend der Haustierhaltung im Miet übermässigen Immissionen resultieren.
stellen, beschrieben werden. recht fehlen, sind in den Verträgen, insbe Ausserdem sollte die Erteilung einer Bewilli
sondere in den allgemeinen Bedingungen, gung vom Abschluss einer Versicherung,
von Mietliegenschaften oft spezielle Verein welche Schäden deckt, abhängig gemacht
Hund & Katz barungen hinsichtlich der Haltung von
Haustieren aufgeführt. Darin vereinbaren
werden. Auch sollte die Bewilligung unter
einem Widerrufsvorbehalt ausgesprochen
Teil 2: Im Mietverhältnis Vermieter und Mieter üblicherweise, dass werden.
die Haltung von grösseren oder spezielleren Beim Hauseigentümerverband Zürich
In Mietshäusern ist die Haustier Umgebung etc.). Tiere müssen Haustieren von der Bewilligung des Ver können Sie das praktische Formular «Zu
frage etwas komplexer als im Al heimtier resp. artgerecht gehal mieters abhängig ist. So ist dies auch in satzvereinbarung über die Heimtierhal
lein resp. Stockwerkeigentum. Der ten werden (auf jeden Fall müs den «Allgemeinen Bedingungen zum Miet tung» (FormularNummer 10502) erwer
Mieter ist juristisch gesehen zwar sen bei der Tierhaltung die Regeln vertrag für Wohnräume» des Zürcher ben.
während der Mietdauer am Miet des Tierschutzes beachtet werden Hauseigentümerverbandes (Ausgabe 2007, In der Schweiz steht es dem Vermieter
objekt, meist der Mietwohnung, (TSchG; SR 455), und der Wohn Ziff. 10; Ausgabe 1996, Ziff. 13) geregelt. frei, schon im Anmeldeformular und im
ausschliesslich nutzungsberechtigt, hygiene ist entsprechend Rech Ohne eine Bewilligung des Vermieters Mietvertrag festzuhalten, dass er generell
also Besitzer. Er wird dadurch aber nung zu tragen. Denn das Miet darf, sofern im Mietvertrag keine andere keine solche Haustierhaltung bewilligen
nicht Eigentümer. Daher hat der lic. iur. recht verlangt den sorgfältigen Regelung getroffen wurde, vom Mieter wird. Dies bezieht sich aber nicht auf die
Mieter nicht ganz deckungsgleiche Sandra Heinemann, Gebrauch der Mietsache sowie eine angemessene Anzahl Kleintiere in der Kleintierhaltung.1 (Vgl. S. 291)
Rechte am Mietobjekt wie Letzte tel. Rechtsberatung auch die Rücksichtnahme auf die Wohnung gehalten werden (z.B. Hamster,
rer. Weiter ist zu beachten, dass in HEV Zürich anderen Hausbewohner und die Meerschweinchen, etc.) und/oder ein Widerruf einer erteilten
einem Mietshaus in der Regel meh Nachbarn (Art. 257f OR). Genau ebensolches Aquarium oder Terrarium darin Tierhaltungsbewilligung
rere Mieter mit unterschiedlichen er äussert sich das Gesetz aber aufgestellt werden. Dies gilt nicht für Tiere Bei Vorliegen guter Gründe kann der
Bedürfnissen wohnen und dass die Bau nicht bezüglich der Tierhaltung in Wohn mit einem erhöhten Stör oder Gefähr Vermieter die einmal erteilte Bewilligung
qualität eines Mietshauses nicht zwingend räumen von Mietern. dungspotenzial (wie z.B. Giftschlangen, widerrufen. So zum Beispiel bei übermässi
derjenigen von Eigentumswohnungen ent Papageien, etc.). Letztere sind bewilligungs gen Immissionen auf andere Hausbewoh
spricht. Was wiederum bedeutet, dass es Allgemeine Empfehlung an den pflichtig. ner/Nachbarn oder auch bei Vorliegen von
zum Beispiel Mieter geben könnte, die sich verantwortungsvollen Mieter durch das Tier am Mietobjekt verursach
generell vor Hunden fürchten, oder dass Ist die Absicht der Haltung eines bewilli Bewilligung ten Schäden (vgl. dazu auch Art. 257f OR).
Hundegebell aufgrund einer nicht optima gungspflichtigen Tieres bereits vor oder bei Für grössere Haustiere und solche mit Gemäss den bereits erwähnten allgemei
len, weil nicht darauf ausgelegten, Isolation Mietvertragsabschluss vorhanden, themati einem erhöhten Stör und/oder Gefähr nen Bedingungen zum Mietvertrag für
leicht hörbar sein könnte. Wobei die Mieter siert der Mieter dies vorgängig und begehrt dungspotenzial muss, wie bereits erwähnt, Wohnräume des Zürcher Hauseigentümer
im Rahmen des Üblichen Toleranz walten die dazu erforderliche Zustimmung vom beim Vermieter das ausdrückliche Einver verbands kann die Bewilligung aus wich
lassen müssen. Andauerndes Gebell muss Vermieter. Sollte der diesbezügliche Ent ständnis eingeholt werden, es sei denn, die tigen Gründen und nach zweimaliger
von ihnen aber nicht erduldet werden. scheid erst während der Dauer des Mietver se Bewilligung wäre bereits im Mietvertrag
hältnisses fallen, so sollte vor der Anschaf selbst erteilt worden.
Grundvoraussetzung fung des Tieres die schriftliche Zustimmung Der Vermieter sollte m. E. die Bewilligung
1
In Deutschland kann aufgrund eines neuen
Gerichtsurteils (BGH, VIII ZR 168/129) kein pau
Insbesondere ist seitens des Mieters im des Eigentümers erhältlich gemacht wer immer nur für ein spezifiziertes Tier und auf
schales Hunde und Katzenverbot mehr im
mer zu beachten, dass keine übermässigen den. Denn auch jahrelanges Dulden einer dessen Lebensdauer beschränkt erteilen.
Mietvertrag festgehalten werden, vielmehr muss
Immissionen – auch von der Tierhaltung – an sich bewilligungspflichtigen Tierhaltung Und vom Halter sollte verlangt werden, eine Einzelfallabwägung unter Berücksichtigung
ausgehen sollten (Lärm, lästige Dünste, ist nicht zwingend als Zustimmung des Ver dass er die gesetzlichen Vorschriften gene der Interessen der Mietvertragsparteien und der
Haare oder Federn, Verunreinigung der mieters anzusehen. rell und betreffend die gehaltene Tierart im Nachbarn stattfinden.
316 HEV 5 | 2013 HEV 5 | 2013 317Haustierhaltung
schriftlicher eingeschriebener erfolgloser eine Bewilligung ersucht hat und er ihm
Abmahnung unter Einhaltung von einer eine solche auch nachträglich nicht ge
Frist von drei Monaten widerrufen werden. währen will.
Auch die Zusatzvereinbarung über die
Rollladen
Haustierhaltung sieht ein Widerrufsrecht Kündigung des Mietverhältnisses trotz
vor. erteilter Bewilligung
Auch bei erlaubter Haustierhaltung steht
Kündigung bei Tierhaltung in dem Vermieter nach schriftlich eingeschrie
Mietwohnungen trotz Verbot resp. bener (aus Beweisgründen) Abmahnung im
mangelnder Bewilligung Wiederholungsfall der Verletzung der Mie
Ein Mieter, der entgegen dem vom Ver terpflichten (z. B. Lärm, Verunreinigung,
mieter im Vertrag festgehaltenen Haustier etc.) die Kündigung zur Verfügung. Glei
halteverbot oder nach erfolglosem Bewilli ches gilt auch, wenn durch das Tier, dessen
gungsgesuch dennoch z.B. einen Hund Verantwortung dem Mieter obliegt, dem
oder eine Katze oder ein anderes bewilli Mietobjekt schwerer Schaden zugefügt
gungspflichtiges Tier hält, muss damit rech wird (siehe dazu bei Vorliegen aller Voraus
nen, dass ihm die Mietwohnung gekündigt setzungen die ausserordentliche Kündigung
wird. Dem Vermieter wird aber empfoh nach Art. 257f und 266g OR oder eine
len, vor der Kündigung eine Abmahnung an ordentliche Kündigung).
den Mieter zu richten, verbunden mit einer
Frist zur Umplatzierung des verbotenen Lassen Sie sich diesbezüglich vorab
Tieres. Ebenso sollte der Vermieter vorge durch die Rechtsabteilung des Hauseigen-
hen, wenn der Mieter gar nicht erst um tümerverbandes Zürich beraten! ■
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318 HEV 5 | 2013 in W d
äDie Eigentumswohnung
Alle 8 Minuten wird in der Trend-Küchen
Schweiz eingebrochen und... funktional Lärmimmissionen
...das im Stockwerkeigentum
Schlimmste Stockwerkeigentümer bilden zusammen eine rechtliche und soziale Gemeinschaft.
am Einbruch Sie leben unter einem Dach, nutzen ihre eigenen und gemeinschaftlichen Räumlichkei-
ten. Sie haben individuelle Bedürfnisse und Vorlieben, die sie innerhalb der Schranken
ist das Gefühl des (gemeinschaftlichen) Eigentums ausüben möchten und auch sollen. Nur, infolge
danach. der verschiedensten Bedürfnisse und Ansichten kann es häufig zu Interessenkollisionen
kommen. Ein gutes Beispiel ist sicher das Thema Lärm, sei dies infolge von Musizieren,
Musik laufen lassen, Feste feiern, Kinderlärm, also jegliche Geräuschimmissionen, die
Beugen Sie vor und sichern Sie das Leben so mit sich bringt.
PFISTER KUCHEN
diese Schwachstellen:
Das Zivilgesetzbuch regelt im auch auf Sonderrechtsteile beziehen.
45% kommen durch die
Garten- oder Balkontür Turbenthal Art. 712 das Stockwerkeigentum,
anwendbar sind auch Bestimmun
Sie ist Bestandteil der Gemein
schaftsordnung und sollte in der Re
gen aus dem Miteigentum und gel Ausführungsbestimmungen zum
35% kommen durch ein
Fenster
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www.pfisterkuechen.ch dem Vereinsrecht. Diese Bestim
mungen sind aber nicht detailliert
Reglement enthalten. Die Hausord
nung wird durch die Gemeinschaft
10%
und das eigentliche «Gesetz» der erlassen; da das Gesetz keine Mehr
bevorzugen eine
Eigentümergemeinschaft ist deren heitsbestimmung enthält, sollte ein
Eingangstür
Reglement. Dort werden grund lic. iur. einfaches Mehr genügen. Da auch
4% steigen durch einen sätzliche und essentielle Fragen des Kathrin Spühler, ein Erlass durch den Verwalter nicht
lose Zusammenlebens und der Benut tel. Rechtsberatung, ausgeschlossen ist, sollte dies, wie
Lichtschacht ein Kosten und
ng zungsweise des gemeinschaftli HEV Zürich auch eine Delegation an einen allfäl
Beratu ekte
Die Einbrecher kennen die Prosp rn!
e
chen Eigentums und der Sonder ligen Ausschuss, möglich sein. Vor
anford
Schwachstellen an Ihrem Zuhause rechtsbereiche geregelt. Das Reglement kann zubehalten sei allenfalls ein Genehmigungs
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Handläufe für j
Das Reglement ist aber kein zwingender gesehen ist die Hausordnung tieferrangig als
Rufen Sie uns an und verlangen Sie Bestandteil des Stockwerkeigentums. Ebenso das Reglement und darf deshalb keine wider
Individuelle Aus-
unsere unverbindliche Beratung. führung nach kein zwingender Teil ist die Hausordnung. sprechenden oder einschränkenderen Bestim
Norm u. Gesetz. Trotzdem macht es aber Sinn, eine solche zu mungen enthalten. Im Grundbuch kann sie
erlassen. Denn darin können genau solche weder vor noch angemerkt werden.
Mehr Sicherheit
Vorschriften über Ruhezeiten und Ähnliches Diese formellen Voraussetzungen sollen
an allen Treppen
geregelt werden. Die Hausordnung ist ein erklären, in welcher Form und mit welchen
Martin Eichholzer AG für Sie und Ihre
schriftliches Dokument, welches von den Verbindlichkeiten nun die Fragen der Immis
Bachmattweg 13 Familie.
Stockwerkeigentümern verfasst resp. be sionen im Stockwerkeigentum angegangen
CH-8048 Zürich # 052 534 41 31 schlossen wird und welches Bestimmungen werden können. Wie auch in einem Miets
Tel. 044 434 10 10 Seenerstr. 201 · 8405 Winterthur über das tägliche Zusammenleben enthält. Es haus werden dort die Vorschriften zur Aus
www.quadragard.ch www.flexo-handlauf.ch kann sich sowohl auf gemeinschaftliche wie übung von immissionsträchtigen Tätigkeiten
HEV 5 | 2013 321Die Eigentumswohnung
geregelt. Es können Vorschriften zu zeitlichen der Verursacher nicht bewusst, dass sich an
Beschränkungen zum Musizieren und der dere gestört fühlen. Nutzt das nichts, sollte
Benützung von Tonwiedergabegeräte aufge falls vorhanden der Verwalter informiert wer
stellt werden, zur Benutzung von allgemeinen den, damit dieser den störenden Eigentümer
Räumen oder Aussenbereichen wie Spielplät auf seine Pflichten aufmerksam macht resp.
zen und Sportanlagen oder zur Benutzung abmahnt. Erschwerend bei Lärmfragen ist in
eines Rasenmähers. Auch die Benutzung von der Praxis das subjektive Empfinden. Was der
Waschküchen, Tumbler und Trocknungsge eine für unerträglich hält, scheint dem an
räten sollte geregelt werden, da dies erfah deren normal. Deswegen ist ein objektiver
rungsgemäss auch bei Stockwerkeigen Massstab anzuwenden. Eine gewisse Toleranz
tümern zu Differenzen führt, sei es in der gegenüber ab und zu verursachten Immissio
Nutzung von gemeinschaftlichen Geräten nen sollte erwartet werden dürfen.
oder denjenigen in den Sonderrechtsberei Hält sich ein Eigentümer trotz formeller
chen. Betreffend den Umfang der Vorschrif Mahnung nicht an die Ruhzeiten, ist die Si
ten resp. die Intensität der Beschränkung ist tuation schwierig. In Mietverhältnissen ist bei
deren Zulässigkeit in Bezug auf die persön Pflichtverletzungen letzten Endes eine Kündi
liche Freiheit des einzelnen Eigentümers zu gung möglich, um den Störenfried loszuwer
prüfen. Somit geht ein totales Verbot des den – auch wenn das nicht ganz einfach ist.
Spielens von Musikinstrumenten etwa zu Ein Ausschluss des Eigentümers ist aber noch
weit, möglich wäre allenfalls, sehr lärminten um einiges schwieriger. Es gibt aber andere
sive Instrumente auszuschliessen oder deren Rechtsbehelfe, rechtliche Ansprüche durch
Ausübung weitgehend zu beschränken. In zusetzen: Grundsätzlich ist nämlich das
der Regel werden Hausordungen, wie auch Nachbarrecht auch auf die Beziehungen
im Mietrecht, die Ruhezeiten auf die frühen
Morgenstunden, die Mittagszeit und die
zwischen Stockwerkeigentümern anwendbar.
Das heisst, es ist möglich, wegen übermässi Komfortabel zur Gratisenergie
Abendruhe meist ab 22 Uhr vorsehen. Diese ger Immissionen gegen den verursachenden
Vorschriften entsprechen meist weitestge Stockwerkeigentümer zu klagen. Vorausset
hend den öffentlichrechtlichen Ruhezeitver zung dafür ist allerdings, dass die Pflicht
ordnungen. verletzung belegt werden kann. Das erweist
Dass korrekt erlassene Hausordnungen sich in der Praxis oft als schwierig, da häufig
und Reglemente Vorschriften über Ruhezei nur der direkt angrenzende Nachbar ge Wenn Sie Ihre Erdgas-Heizung mit einer Solaranlage kombinieren,
ten und insofern Beschränkungen der persön stört wird, so dass es keine weiteren «Zeu
lichen Freiheit des Stockwerkeigentümers bei gen» gibt. haben wir für Sie ein attraktives Solarpaket zum Pauschalpreis.
der Benutzung seines «Eigentums» enthalten, Unabhängig von den möglichen rechtli Dabei unterstützen wir Sie mit einer Solarprämie von CHF 1500.–.
ist das eine. Weit schwieriger ist die Umset chen Behelfen ist es in einer Eigentümerge
zung resp. die Kontrolle der Einhaltung der meinschaft unabdingbar, irgendwie eine ge
Vorschriften, wenn sich gewisse Eigentümer meinsame Basis für das Zusammenleben zu Mehr dazu unter www.erdgaszuerich.ch/solarpaket
nicht daran halten. Gibt es eine Vorschrift, finden. In dieser Beziehung unterscheidet sich
wonach Immissionen nach 22 Uhr auf Raum Stockwerkeigentum nicht grundsätzlich vom
lautstärke zu beschränken sind, und ein Wohnen in Miete oder in einer Reihenhaus
Nachbar hält sich regelmässig nicht daran, überbauung. Gegen mangelnde gegenseitige
sollte naheliegenderweise vorab das Gespräch Rücksichtnahme ist es ganz generell nur be
gesucht werden. Möglicherweise ist sich ja schränkt möglich, rechtlich vorzugehen. ■
322 HEV 5 | 2013Mietzinsgestaltung Mietzinsgestaltung
Dreimonatige Kündigungsfrist
–7,02
–9,23
–10,40
–11,26
–11,25
–7,36
–8,25
–5,98
–6,91
–4,34
–2,17
–2,52
2,25%
%
per 1. Oktober 2013
Mietzinsänderung
Mietzinsänderungen nach Art. 269a lit. b und e OR unter Berücksichtigung
– der Hypothekarzinsänderungen1
– der Teuerung des risikotragenden Kapitals2
%
Referenz-
2,00%
–4,69
–7,02
–8,19
–9,05
–9,04
–4,91
–5,80
–3,38
–4,31
–1,59
0,74
0,39
zinssatz 1
– der Kostensteigerungen3
Diese Tabelle ist als Hilfsmittel zu verstehen. Sie kann eine individuelle Berechnung
einer Mietzinsanpassung im Streitfall nicht ersetzen. Bei Mietverträgen mit beson-
Kosten-
steige-
rungen 3
April 2013
%
bis Ende
5,50
5,50
5,00
4,50
4,00
3,50
3,00
2,50
2,00
1,50
1,00
0,50
deren Abmachungen, wie z.B. Index- oder Staffelmiete, gelangt diese Mietzins-
gestaltung während der festen Dauer nicht zur Anwendung.
Berechnet am 8. Mai 2013
tragendes
%
bis Ende
April 2013
108,7 Pte
Teuerung
risiko-
Kapital2
0,52
0,52
–0,15
–0,51
0,00
–0,15
–0,54
–0,22
–0,65
–0,18
–0,26
–0,11
Berechnungsgrundlagen
Aktuelle
%
–13,04
–15,25
–15,25
2,00%
–15,25
–15,25
–10,71
–10,71
–8,26
–8,26
–5,66
–2,91
–2,91
Hypothekarzinssatz/
1
Seit 1.1.08 ist für die Mietzinsgestaltung nach der relativen Methode ein für die ganze Schweiz gel
Referenzzinssatz 2
tender Referenzzinssatz massgebend. Dieser wird vierteljährlich neu berechnet und Anfang Juni wieder
publiziert. Es empfiehlt sich daher, mit der Berechnung allfälliger Mietzinsanpassungen bis nach diesem
Datum zuzuwarten. Da ungewiss ist, ob der Referenzzinssatz am 1. Juni um 0,25% sinkt, haben wir diese
%
2,25%
– 13,04
–10,71
– 13,04
–13,04
– 13,04
–8,26
–8,26
–5,66
–5,66
–2,91
0,00
0,00
Möglichkeit in dieser Tabelle vorweggenommen. Zur Anwendung gelangt nur diejenige Kolonne, welche
dem Anfang Juni veröffentlichten neuen Referenzzinssatz entspricht.
2
40% der Teuerung gemäss Landesindex der Konsumentenpreise. Für die Berechnung spielt es keine Rolle,
auf welcher Basis (1993/2000/2005) die Teuerung berechnet wird. Wir verwenden hier die Basis 2000.
3
Verteuerung aller öffentlichrechtlichen Abgaben und anderen Aufwendungen, die der Betrieb der
Monat
10.07
10.07
4.08
10.08
4.09
10.09
4.10
10.10
4.11
10.11
4.12
10.12
Liegenschaft mit sich bringt, z.B. Objektsteuern, Versicherungsprämien, Kehricht, Wasser, Abwasser,
Elektrisch für allgemeine Räume usw.
Berechnungsgrundlagen der letzten
– In der Regel wird eine Erhöhung des Mietzinses von 0,5 bis 1% pro Jahr ohne konkreten Nachweis
Indexstand 2
möglich. Die diesbezügliche Praxis der Schlichtungsbehörden ist uneinheitlich.
– Wird eine Mehrzahl der Betriebskosten neben dem Mietzins separat abgerechnet, so kann diese Er
Punkte
107,3
107,3
109,1
110,1
108,7
109,1
110,2
109,3
110,5
109,2
109,4
109,0
Anpassung
fahrungszahl nicht angewendet werden. Eine Steigerung dieser Kosten gilt dann als mindestens teil
weise bereits in der Nebenkostenabrechnung berücksichtigt, sodass pauschal, d. h. ohne Beleg, nur
0,25–0,5% pro Jahr akzeptiert werden.
– Müssen die Kostensteigerungen belegt werden, so kann der Beweis nur durch Vergleich über einen län
geren Zeitraum hinaus erbracht werden. Der Durchschnitt mehrerer Jahre muss mit dem Durchschnitt
3,25
3,50
3,50
3,50
3,50
3,00
3,00
2,75
2,75
2,50
2,25
2,25
der Kosten der Folgejahre verglichen werden. Die aus diesem Vergleich resultierende Steigerung ist es,
Hypothekar-
zinssatz/
Referenz-
zinssatz1
%
die zu einer Erhöhung berechtigt. Einmalig hohe Kosten fallen so auf mehrere Jahre verteilt ins Gewicht.
4
Massgebend für die Berechnung der Mietzinsanpassung ist der Zeitpunkt, an welchem die letzte Miet
zinsanpassung verschickt wurde oder – falls seit Vertragsabschluss noch keine Anpassung vorgenommen
worden ist – der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. In dieser Tabelle wird davon ausgegangen, dass die
letzte Anpassung kurz nach Erscheinen unserer entsprechenden Tabelle auf den in der ersten Spalte ange
1.10.2008
1. 4.2009
1.10.2009
1. 4.2010
1.10.2010
1. 4.2011
1.10.2011
1. 4.2012
1.10.2012
1. 4.2013
1. 4.2008
1. 4.2008
führten Termin ausgeführt wurde. Es empfiehlt sich, die erste Mietzinsanpassung nach Vertragsabschluss
Anpassung
individuell zu berechnen bzw. berechnen zu lassen.
Letzte
5
Falls die Hypothekarzinserhöhung von 3,25 auf 3,5% noch nicht auf den 1.4.2008 berücksichtigt wurde.
per 4
6
Falls die Hypothekarzinssenkung von 3,25 auf 3,5% bereits auf den 1.4.2008 berücksichtigt wurde.
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