Eigenbedarf Damoklesschwert - epub @ SUB HH
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Ausgabe 3/2013 Zeitschrift des Mietervereins zu Hamburg von 1890 r. V. · Landesverband im Deutschen Mieterbund · C 11622 F Damoklesschwert Eigenbedarf Mieter in Angst um ihre Wohnungen Interview: Bürgermeister Olaf Scholz (SPD) zum Netze-Rückkauf Eidelstedt: Ein Stadtteil im Aufbruch Umfrage: Die Parteien zur Wohnungspolitik
mit Rückforderung eines Teils der gezahl- immer wieder dieselben Wohnungen auf- vorgehen kann, mein Geld wiederzube-
ten Beträge oder des ganzen Betrages bei tauchen. Viele der Wimmo teuer bezahlten kommen“, schreibt Korbinian F. Auch Han-
Erfolglosigkeit der Listenzusendung bestand Informationen sind zudem im Internet frei nes W. hakte die „Wimmo-Erfahrung“ bald
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Dr. Eckard Pahlke,
Der Markt ist leergefegt . . . . . . . . . . . Seite 5
Neuvermietungsmieten steigen weiter . Seite 6
323 Vorsitzender im MIETER- St. Georg – bald unbezahlbar . . . . . Seiten 6-9
Ständig war der MIETERVEREIN ZU–– KOSTENLOSE
7TAGE DIE WOCHE HAM- gebaut. Da Ham-
RUNDUM-BERATUNG! VEREIN ZU HAMBURG Serie (3): Miete historisch . . . . . . Seiten 10-11
Energetischer Mietenspiegel . . . . . . . Seite 10
BURG der „Mahner in der Wüste“, so im Mie- burg 850.000 Wohnungen hat, müssten nach
Mieterverein zu Hamburg einen Nachlass von 10 % auf den Umzugspreis, wenn vorher der Mitgliedsausweis vorlegt wird!
BGH-Urteile . . . . . . . . . . . Seiten 11-12 und 26
terJournal von Juni 1992: „Mit Volldampf Adam Riese allein deshalb jährlich minde- Die Urteilsseiten . . . . . . . . . . . . . Seiten 13-16
Preisnachlass für Wohnungsumzüge!
2/2009 MieterJournal (31) 3
zurück – Wohnungsbau in Hamburg“. Oder stens 8.000 Wohnungen nachgebaut wer- Kostenloses Heizgutachten . . . . . . . . . . Seite I
Juni 1997: „Hamburgs Woh- den“. (Legendär war die Sen- Merkblatt: Energieausweis . . . . . . . . . Seite II
nungsmarkt: Nur die Mieten
„Hamburg braucht dung, weil ich der seinerzeiti- Beitrittsformulare . . . . . . . . . . . . . . . . Seite III
sind Spitze“. Und Die Dezember
jährlich
auf dieser 8.000
Seite neue gen Wohnungsbauministerin
genannten Umzugsunternehmen Mitgliedergewähren
werben Mitglieder . . . . . . . Seite IV
2002: Mitgliedern
Wohnungen.“ Verbraucherfragen . . . . . . . . . . . . . . . Seite 17
„Boom-Town Hamburg: des Mietervereins zu Hamburg einen Nachlass
Irmgard Schwaetzer – jetzt
Ver.divon zehn
verkauft Prozent auf
DAWAG-Wohnungen . . . Seite 17
Bricht der Wohnungsmarkt weg?“. Jetzt mah- Adam-Schwaetzer – einen Briefbogen ihres
den Umzugspreis, wenn vorher der Mitgliedsausweis Aus vorgelegt
der MieterZeitung wird!
. . . . . . . . . Seiten 18-22
nen wir wieder: Hamburg braucht jährlich Ministeriums vor die Nase hielt, mit dem sie Auszeichnung für DMB-Präsident . . . . Seite 23
Mitglied werden, Mitglieder werben – es lohnt sich!
8.000 neue Wohnungen! ihren Mieter wegen Eigenbedarfes aus ihrer Gefordert: „Wohnpakt 2020“ . . . . . . . Seite 23
Da erinnere ich mich an eine legendäre Privatwohnung gekündigt hatte; sie kün- Fortress zeigt wahres Gesicht . . . . . . Seite 23
Fernsehsendung bei SAT 1 am 10.1.1993 in digte eine Strafklage gegen mich an, auf die Bioabfall-Verwertung . . . . . . . . . . . . Seite 24
Buchtipp: Innenansichten der Armut . . Seite 24
Genießen Sie die Vorteile einer starken Gemeinschaft undDasfreuen
Berlin. Live bei Erich Böhmes „Talk im Turm“ ich bis heute warte!).
Sie sich
Porträt: Wolfgang Curillaauf. . . .eine
. . . Seite 25
unterstützte mich der kürzlich verstorbene Lesen Sie bitte den Artikel „Der Markt
Prämie als Dankeschön für jedes
Hamburger „Immobilientycoon“ Robert Vogel ist leergefegt“ auf Seite 5. neue Mitglied. Coupon auf
Kündigungskalender Seite . . . . 13
. . . . . . . . . Seite 25
Leserbrief . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 27
auf meinen Vorhalt, insbesondere in Ham- Ihr Dr. Eckard Pahlke Rätsel / Miete-Witz / Impressum . . . . Seite 27
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2 · MieterJournal
2 (30) MieterJournal
3/2013 2/2009
Editorial / Inhalt
In eigener Sache
3 Editorial
4 ESSO-Häuser: Einstürzende
Altbauten; Leserbrief
13 Beitrittserklärung
Reportagen
5 Eidelstedt: Ein grauer Stadtteil
im Aufbruch
6 Mieter in Angst um ihre
Wohnungen: Kündigungen
wegen Eigenbedarfs
Liebe Mitglieder im Mieterverein zu Hamburg, 8 Interview: Marielle Eifler
liebe Leserinnen und Leser, zum Titelthema
23 Interview: Bürgermeister
Olaf Scholz zum Netze-Rückkauf
beim Schreiben der Titelgeschichte Ähnliches ist auch in dem Haus Hoch 24 Wahlprüfsteine: Fragen an die
„Damoklesschwert Eigenbedarf “ häuften allee 20 im attraktiven Stadtteil Rother Hamburger Bundestags-Kandidaten
sich die Akten mit teils skandalösen Fäl baum zu beobachten. Nach einer Eigen
len von Wohnungskündigungen auf mei bedarfskündigung zogen Mieter Ende
Rechtsprechung
nem Tisch. Skandale offenbaren sich auch, Oktober 2010 aus. Als nach über einem
wenn man sich lange abgeschlossene Fälle Jahr nicht einmal Möbel in der von den 11 BGH-Urteile, Folge 41
ansieht – beispielsweise den in der Titelge Mietern verlassenen Wohnung standen, 15 Urteilseiten zum Herausnehmen
schichte geschilderten „Eigenbedarf “ für stellte der Mieterverein Strafanzeige.
den „obdachlosen Australienbruder“, der Andere Wohnungen waren gleichermaßen
Aus der Mieterzeitung des DMB
lange zurückreicht: entmietet worden. Wie üblich wurde das
Vier Familien im Haus Harvestehu Strafverfahren gegen die „Eigenbedarfs 19 Kolumne: Lukas Siebenkotten
der Weg 38 erhielten im Jahr 2000 Kün vermieter“ eingestellt. Der Generalstaats zur Bundestagswahl
digungen. Deren Wohnungen benötigten anwalt schreibt dem Mieterverein am 13. 20 Annington, Gagfah:
angeblich nicht nur sein Bruder, sondern März 2013: „Eine für einen Betrug erfor Investoren steigen aus
auch der Vermieter selbst und weitere derliche Täuschung … ist den Beschul 21 Quotenklausel –
Angehörige. Die digten (Vermietern) Nachgefragt bei Ulrich Ropertz
Mieter wehrten sich, auch im Falle eines
wurden aber durch Eigenbedarfs tatsächlichen länge
Serien
überlautes Schlag
zeugspielen und kündigungen ren Leerstandes der
fraglichen Wohnung 9 Hamburger Quartiere (10) –
Techno-Musik aus
einer bereits freien
nehmen stark zu nicht … nachzuwei
sen“ – auch nicht bei
Hohenhorst
22 Wie würden Sie entscheiden:
Wohnung heraus ter einem Leerstand von Kritik am Vermieter – die
rorisiert. So half der lärmende Vermieter über einem Jahr? Wir werden beobachten, juristischen Folgen
sohn seinem Vater bei der Vertreibung der was mit dem Haus passiert. 26 Das Porträt: Joachim Reinig, Architekt
Mieter, die Mitte 2002 das Feld räumten. Die Juristinnen und Juristen des
Anschließend stand das Haus offenbar leer Mietervereins bestätigten, dass Eigenbe
Vermischtes
– Eigenbedarf? darfskündigungen, insbesondere die mit
Elf Jahre später lese ich am 24. Februar vermutlich vorgetäuschtem Eigenbedarf, 27 Leserbriefe
2013 in der Hamburger Morgenpost: stark zunehmen. Ein Mieteranwalt: „Woh 28 Der Stadtpark wird 100; Recycling-
„Star-Architekt baut Alster-Villa – nungsknappheit und die daraus entste Offensive der Stadtreinigung
David Chipperfield entwirft Luxus-Gebäu- hende Aussicht auf hohe Rendite bei der 29 Kündigungskalender;
de am Harvestehuder Weg 38.“ Vermarktung einer mieterfreien Wohnung Zahl: gebaute Wohnungen 2012
Dieses mit Eigenbedarf geräumte wun veranlassen immer mehr Vermieter, ihre 30 Buchtipp: Chancen und Erfahrungen
derschöne Haus soll nach Abriss einem Mieter mit oft unlauteren Mitteln loszu der Rekommunalisierung;
Neubau „mit acht Luxuswohnungen für werden.“ Solange die Gesetze zulassen, „Meine Meinung“: Dr. Eckard
je mehr als zwei Millionen Euro“ weichen. dass vermietete Wohnungen mit der Folge Pahlke zum Volksentscheid
Da verschlägt es einem die Sprache, und von Mieterverdrängungen in Wohneigen
es treten Fragen auf. Wie fühlt sich zum tum umgewandelt oder mit hoher Miete
die letzte Seite
Beispiel die Belegschaft im renommier ohne jedwede Begrenzung weiter vermie
ten Hamburger Anwaltsbüro, das seiner tet werden können, wird sich daran nichts 31 Rätsel; Miete-Witz; Impressum
zeit den schon erkennbar vorgetäuschten ändern. Deshalb kämpft der Mieterbund
Eigenbedarf massiv vertreten hatte? Wurde weiter für vernünftige Mietobergrenzen
der Betrug an den Mietern geahndet? Und bei Neuvermietungen – für bestehende
TitelBild
ist den Behörden der Leerstand von inzwi Mietverhältnisse wurden Mietbegrenzun
schen über einem Jahrzehnt aufgefallen, gen schon erreicht. Eigenbedarf wird
wurde dieser genehmigt – ein Wohnungs zu Spekulations
leerstand von über drei Monaten wäre Ihr Dr. Eckard Pahlke zwecken miss-
nämlich ordnungswidrig? Darf der schöne Vorsitzender MIETERVEREIN ZU HAMBURG braucht.
Altbau einfach „plattgemacht“ werden? Vizepräsident DEUTSCHER MIETERBUND Foto: iStock
MieterJournal 3/2013 · 3
In eigener Sache
dem hätten die Mieter sich ja auch nicht
ESSO-Häuser: Einstürzende Altbauten besonders um die Mängel gekümmert.
Was lehrt uns dies? Engagierte Mieter
Häuser, Spielbudenplatz 5 und müssen sich aktiv darum sorgen, dass die
Foto: stahlpress
Kastanienallee 13, vorlegte: von ihnen bewohnten Gebäude nicht so
Insbesondere im Bereich der sehr vernachlässigt werden, dass am Ende
zweigeschossigen Tiefgarage ein Abriss vom Eigentümer geplant und
seien die tragenden Betontei durch ein vernichtendes Gutachten auch
le so marode, dass die darauf noch gestützt wird. Die Rechte des Mieters
ruhenden Häuserblöcke vom auf Mängelbeseitigung enden nicht an den
Einsturz bedroht seien. Der Wänden der eigenen Wohnung, sondern
Bezirk Hamburg-Mitte lud am umfassen das gesamte Haus – vom Keller
15. August zu einer öffentli bis zum Dach. Neben Mängelbeseitigung
chen Diskussion ein. hat der Mieter auch Anspruch auf Instand
Im Rahmen der Debatte haltung, also dass der Vermieter verhindert,
ging es unter anderem darum, dass Mängel überhaupt entstehen. Auch
wie es überhaupt so weit kom Gerichte müssen sich mit dieser Situati
men konnte, dass die Eigen on auseinandersetzen und erkennen, dass
tümer in den vergangenen 50 es nicht genügt, wenn Mieter heute warm
Jahren ihre Instandhaltungs und trocken wohnen, sondern auch darauf
Von Dr. Rolf Bosse pflichten so sehr vernachlässigen konnten, achten, dass die Bausubstanz so instand
dass nun offenbar keine Alternative zum gehalten wird, dass dies auch noch in den
Was sagt uns das? Die Esso-Häuser Abriss bliebe. Der Bezirksamtsleiter Mitte, nächsten fünf Jahren so ist. Mängelrügen
stürzen ein und keiner will es bemerkt Andy Grote (SPD), wies darauf hin, dass werden damit umfassender und können
haben! sein Amt für Wohnraumschutz keine Gara künftig nur noch mithilfe von Sachver
gen überprüfe und ohnehin mit 1,5 Mitar ständigen umfassend formuliert werden.
rstaunliches kam zutage, als das beiterstellen zu gering ausgestattet sei, um Kurzum: Der Mieter ist Mädchen für alles!
Büro Dittert und Reumschüssel im allen Problemen nachzugehen. Einen TÜV Vielleicht wäre ein TÜV für Gebäude doch
Juni sein Gutachten über die Esso- für Wohnraum gebe es nicht. Und außer ganz gut … �
Endlich meins!
Unser Leser Reinhold P. hat dieses Foto
geschickt mit der Bemerkung:
„Bis heute hat der SPD Senat, entgegen
der Zusage, den Ausverkauf der ehemali
gen Sozialwohnungen mit Hilfe der Immo
bilienfirma Alt und Kelber nicht beendet.
Das Foto entstand in Lurup am Fahrenort
Ecke Sprützweg.“ �
erstaunt. Sollte die Statistik für den Mie
Leserbrief tenspiegel die Randbedingung haben,
Antwort des Mietervereins:
dass Mieten, die nicht erhöht worden Sie haben völlig Recht, Frau Bendler.
Sehr geehrte Damen und Herren, sind, nicht einfließen, müsste man ja von Leider steht im Gesetz, dass nur die in
einem Mieterhöhungsspiegel sprechen. den vergangenen vier Jahren veränder
im März diesen Jahres wurde ich Dieser müsste zwangsläufig Jahr für Jahr ten Mieten in die nächsten Mietenspiegel
angeschrieben, bei der Erhebung der höhere Werte liefern und den Vermietern einfließen. Dagegen kämpfen Mieter
Daten für den neuen Mietenspiegel 2013 in der Tat eine gute Grundlage für Miet bund und unser Verein – bislang ohne
mitzuwirken. Im Juni nahm eine Inter erhöhungen bieten. Ich hoffe, dass hier Gehör beim Gesetzgeber zu finden! Mit
viewerin Kontakt mit mir auf. Bei dem ein Missverständnis vorliegt und bitte Sie Dank für Ihre Mitgliedschaft und Ihr
Telefonat erfuhr ich dann, dass meine um eine Erläuterung. Interesse,
Daten nicht berücksichtigt werden kön
nen, da in den letzten vier Jahren keine Vielen Dank im Voraus Ihr Dr. Eckard Pahlke �
Mieterhöhung vorlag. Das hat mich sehr Ina Bendler
4 · MieterJournal 3/2013
Reportage
Impressionen aus Eidelstedt: Vom idylli-
schen Garten bis zum tristen Klinkerbau
– der Stadtteil hat viel Abwechslung zu
bieten. Fotos: Kreuzer
Ein grauer Stadtteil im Aufbruch
EIDELSTEDT: BOOMENDER WOHNUNGSBAU IN LÄNDLICHER IDYLLE
Von Dr. Rainer Kreuzer mögliche Flächen aufgelistet, auf denen siedlung, 1950 für Bahnangestellte erbaut,
insgesamt bis zu 645 neue Wohnungen in gehöre jetzt der Gagfah, die die Woh
lbgaustraße heißt der zentrale den kommenden Jahren entstehen könn nungen den Mietern zum Kauf anbiete,
S-Bahnhof, der Eidelstedt in nur ten. Ehrgeizige Pläne, über die sogar die erzählt Lorenz.
wenigen Minuten mit der Innenstadt Linke im Stadtteil nicht meckern will. „Wir Der Informatiker Pablo Stapff hat
verbindet. Hier drängen sich die Pend liegen beim Wohnungsbau ganz gut“, sagt gekauft, gleich ein ganzes Einfamilienhaus.
ler auf der schmalen Treppe zum grauen die Eidelstedter Bezirksabgeordnete Astrid Das liegt aber nördlicher, dort wo ganze
Vorplatz. Die dichtbefahrene Elbgaustraße Dahaba. Straßen mit korrekt geschnittenen Hecken
führt aus Lurup unter den Gleisen hin Ihr Kollege Peter Schreiber von der zäunen, Gartenzwergen und Rasenmäher
durch und zerschneidet Eidelstedt entlang SPD ergänzt: „Nach meiner Wahrneh vorgärten dekoriert sind. „Eidelstedt ist
seiner Ost-West-Achse. Lkw, Busse und mung bleibt der Stadtteil sozial ausge sehr grün“, begründet der Ex-Barmbeker
endlose Autokolonnen drängen sich an wogen. Verdrängungsprozesse wie in seinen Umzug vor fünf Jahren: „Der Kauf
vergilbten Häuserfassaden, verlassenen St. Pauli, St. Georg oder auch in guten preis war günstig.“ Und die Nachbarschaft
Läden und verhangenen Fenstern hin zum Eimsbütteler Lagen gibt es hier nicht.“ sei nett. Meist wohnten Handwerker und
Eidelstedter Platz, dem nächsten Verkehrs Die aktuellen Mietangebote liegen mit Senioren in den typischen 1960er-Jahre-
knotenpunkt. Ohrenbetäubender Lärm, ein neun bis zehn Euro Kaltmiete pro Qua Bauten, neben denen nur wenige Meter
grauer Busbahnhof, ein tristes Einkaufs dratmeter im Hamburger Durchschnitt. entfernt graue Betonwohnblöcke die Har
zentrum, Kreuzungen und immer wieder Annegret und Hans-Joachim Singert im monie durchbrechen.
Verkehr, so weit das Auge blickt. Zugführerweg haben gerade erst eine Es ist die typische Eidelstedter Misch
Doch hier wird der Aufbruch des Stadt Mieterhöhung von 18 Euro erhalten. Für ung, die sich an allen Ecken des Stadtteils
teils sichtbar. Direkt gegenüber dem Eidel ihre sanierte 64-Quadratmeter-Woh wiederfindet: Dörfliche Einfamilienhäuser
stedt Center ragen Baukräne in den Him nung zahlt das Paar nun 552 Euro warm wechseln sich mit öden Mietskasernen ab.
mel, Handwerker bohren und hämmern. Sie und lebt schon seit über 30 Jahren dort. „Weitläufige Grünflächen wie die Feldmark
errichten die Gemäuer von 66 Sozialwohn „Wenn ich hier in meinem Garten bin, und der Sola-Bona-Park, der Wanderweg
ungen. Nur wenige hundert Meter nörd dann ist die Welt in Ordnung“, schwärmt entlang der Mühlenau laden zu Spazier
lich werden an der Pinneberger Chaussee die 61-jährige Mieterin. Ihre Nachbarin gängen ein“, schwärmt SPD-Ortschef
35 Eigentumswohnungen errichtet: Etwas Angelika Lorenz ergänzt: „Das ist hier Schreiber. „Eidelstedt ist gut aufgestellt,
südlicher, neben dem Furtweg, haben sich sehr zentral gelegen, die S-Bahn ist vor sollte aber noch an seinem Image arbei
die ersten Mieter im neuen Wohnquartier der Tür.“ Ihr Arbeitsplatz am Bahnhof ten.“ Urbane Szene, ausgefallene Läden
Lüttwisch gerade frisch eingerichtet, und Altona, wo sie per Lautsprecher die Züge und Partyhighlights fehlten bislang kom
schon stehen die Baukräne für die nächs ankündigt, liegt nur elf S-Bahn-Minuten plett. �
ten Mietshäuser nebenan. Insgesamt 106 entfernt. Das kleine, bunte Idyll hinter
Wohnungen sollen hier entstehen. der grauen Elbgaustraße wirkt malerisch Außenstelle in Eidelstedt:
Der Bezirk Eimsbüttel hat in seinem verträumt. Kleine Gärten, kleine Häuser, Alte Elbgaustraße 12, Bürgerhaus,
Wohnungsbauprogramm für Eidelstedt gelb angestrichen und frisch. Eine Bahn Raum „Treff“, Mo 14 - 17.30 Uhr
MieterJournal 3/2013 · 5
TITELGESCHICHTE
Oben: Lothar Paschellis musste wegen angeblichem Eigenbedarf ausziehen.
Damoklesschwert Eigenbedarf Rechte Seite: Renate Maslo kämpft noch um ihre Wohnung. Fotos: stahlpress
Mieter in Angst um ihr Zuhause
Von Dr. Eckard Pahlke und Volker Stahl min eingebaut, die Terrasse erweitert, den 31. Mai 2012 wegen Eigenbedarfs gekün
Fußboden saniert, die Wege des zum Kanal digt. Begründung: Sie habe sich von ihrer
„… denn im Wohnen, so vieldeutig die gelegenen Gartens mit weißen Steinen aus Lebenspartnerin, mit der sie ein Einfa
ses Wort eben ist, liegt doch das gan gelegt. Der besorgte Anruf kam, weil der milienhaus in Glückstadt bewohnt habe,
ze Leben beschlossen“, so hebt der Neffe als Erbe der verstorbenen Eigentü getrennt, wolle ihren Lebensschwerpunkt
Büchner-Preisträger Martin Mosebach merin die Wohnung besichtigt und mit wieder nach Hamburg verlagern und zu
in „Der Mond und das Mädchen“ die begehrlichen Bli diesem Zweck ihre
Bedeutung des Wohnens hervor. Für vie- cken den Wunsch Bundesrichter stützen Wohnung bezie
le Mieterinnen und Mieter verändert sich geäußer t hatte, Eigenbedarfskündigungen hen. Nur: Dazu
deshalb das Leben dramatisch, wenn ihr selbst in die Woh kam es nie. Eine
Wohnen und die Wohnung bedroht sind. nung einzuziehen. Prompt kam die Kün Familie zog in die 2,5-Zimmer-Wohnung
Und viele Menschen, die ins Eigentum digung. Die Mieterin wendete ihre riesi ein. Die Paschellis traten mit Unterstüt
wollen, missachten den Wert des Woh- gen Aufwendungen ein, sie habe alles im zung des Mietervereins an ihre alte Ver
nens und die Not der Mieter, die sie mit Einvernehmen mit der alten Eigentümerin mieterin heran und verlangten Auskunft.
Eigenbedarf bedrängen, statt sich eine eingerichtet, mit der sie oft auf der eigen Die erteilte der Rechtsanwalt von Elke S.
mieterfreie Wohnung zu kaufen. mächtig umgebauten Terrasse gesessen und „Aus unvorhergesehenen Gründen ist der
ein freundschaftliches Verhältnis gepflegt Bezug der Räumlichkeiten gescheitert“,
W
ie lange kann ich noch in meiner hatte. Nichts davon interessierte den Nef heißt es in dem Schreiben lapidar. Zwar
Wohnung wohnen, die Wohnung fen. Er drohte sogar seinen mietrechtlichen bekamen die Paschellis mithilfe des Mie
wurde verkauft?“ In diesen häufi Anspruch auf Rückbau der Wohnung in tervereins im Rahmen eines Vergleichs
gen Anfragen an den Mieterverein äußern den ursprünglichen Zustand an, es gebe schlusses 4.500 Euro von der Vermieterin
sich die Sorgen von Tausenden von Mie keine schriftliche Erlaubnis der Umbauten. überwiesen – doch ihre geliebte Parterre-
tern, die eine Eigentumswohnung gemie Leider hatte er Recht. Allerdings konnte Wohnung waren sie los. Jetzt wohnen sie in
tet haben oder deren Wohnung gerade in er seinen Eigenbedarf erst nach mehreren Pinneberg im ersten Stock und zahlen 70
Wohnungseigentum umgewandelt wurde. Jahren und dann mit einem für die Mie Euro mehr Miete – bitter besonders für den
So rief eine Mieterin vor Jahren aufgeregt terin vorteilhaften Räumungsvergleich lungenkranken, auf externe Sauerstoffver
im Mieterverein an. Mit viel Elan, aber durchsetzen. sorgung angewiesenen Lothar Paschellis:
juristisch naiv hatte sie ihre wunderschö Auch Angelika und Lothar Paschellis „Ich bin Hamburger und habe mich dort
ne Altbauwohnung in der Blumenstraße mussten ihre Mietwohnung am Pflug sehr wohlgefühlt, musste außerdem keine
(Winterhude) nach ihrem Geschmack acker in Eidelstedt verlassen. Die Eigen Treppen steigen.“ Weil er 5.000 Euro in die
eingerichtet. Sie hatte einen Marmorka tümerin Elke S. hatte dem Ehepaar zum Ausstattung der neuen Wohnung stecken
6 · MieterJournal 3/2013
TITELGESCHICHTE
musste, sei der vorgetäuschte Eigenbedarf Jahre einforderten, dass der Vermieter die Wohnung in der Bornstraße frei gewor
für den 58-Jährigen zudem finanziell ein Wohnung „für sich, seine Familienange den. Diese hätte sie dem Mieter anbieten
„Minusgeschäft“. hörigen oder Angehörige seines Haushal müssen, anstatt die Wohnung anderweitig
Der Fall Paschellis sei kein Einzelfall, tes benötigt“, also begrifflich eine gewisse zu vermieten. Es bleibt abzuwarten, ob die
betont Rechtsanwalt Martin Steins: „Die Not der derzeitigen Unterkunft Grund des Vermieterin Berufung einlegt, die Chancen
derzeitige Wohnungsmarktlage führt zu Eigenbedarfs sein sollte, wie das Gesetz es für den Mieter auf Behalt seiner Wohnung
einer Steigerung der Eigenbedarfskündi eigentlich vorsieht, reicht heute ein „ver stehen aber gut.
gungen und damit wohl auch zur Steige nünftiges Erlangungsinteresse“. Inzwi
rung der Missbrauchsfälle.“ Mit welchen schen sei nach Richtermeinung Eigenbe
absurden Begründungen Eigentümer Mie darf „vernünftig“, auch wenn er sich auf
ter aus ihren Wohnungen herausbekommen einen extrem ausgeweiteten Personenkreis
wollen, zeigt ein Fall in Glinde. Die Mieterin bezieht, zum Beispiel auf die Unterbrin
Renate Maslo wohnt seit fast 40 Jahren am gung eines Kindermädchens oder auf die
Sandweg in einer Einrichtung einer
Anlage mit rund Mieterschutz auch Rechtsanwalts
180 Wohnungen. bei Eigenbedarf praxis, die die Ehe
Im September 2011 frau des Vermieters
erhielt sie die Kündigung von dem eben in der Wohnung des gekündigten Mieters
falls in der Anlage lebenden Eigentümer. einrichten will.
Sie soll aus ihrer günstigen und attraktiven Viele Mieter fühlen sich deshalb in
Wohnung mit Dachterrasse ausziehen, weil ihren Wohnungen nicht mehr sicher. Sie
Eigentümer Edgar H. die Wohnung an seine haben ein Gefühl wie Damokles, über
gehbehinderte 87-jährige Mutter, die eben dessen Haupt das Schwert des Tyrannen
falls bereits in der Anlage wohnt, vergeben Dionysios – nur an einem Rosshaar hän Gleichermaßen hat ein Richter des
möchte. Er begründet den Eigenbedarf wie gend – zu fallen drohte. Der Mieterverein Amtsgerichts Tostedt eine Eigenbedarfs
folgt: „Sie soll den Luxus erhalten, eine rät, nicht in Panik zu verfallen oder die kündigung abgewiesen. Der Vermieter
gleichwertige Wohnung mit einer Dachter Wohnung vorschnell aufzugeben. Zwar hatte die Wohnung für seinen Sohn gekün
rasse zu bewohnen, ohne ihre sozialen Kon sind die Ängste berechtigt, da unser „sozi digt: Dieser wolle mit seiner Verlobten dort
takte zu verlieren.“ Und: „Weiterhin kann aler Rechtsstaat“ es zulässt, dass Mitbür einziehen, eigentlich ein vernünftiger und
sie von der Dachterrasse, über die Bäume ger eine Wohnung kaufen und den Mieter nachvollziehbarer Eigenbedarf. Die gekün
hinweg, die Turmspitze der Friedhofska hinaussetzen, um dort selbst einzuziehen. digten Mieter kannten allerdings den Sohn
pelle sehen, neben der mein Vater beerdigt Die Mieter haben aber mehr Rechte, als sie und stellten infrage, ob dieser überhaupt
ist.“ Weil sie wegen körperlicher Einschrän denken (siehe Interview auf Seite 8). einen eigenen Haushalt führen könne.
kungen den Friedhof nicht besuchen könne, Es gibt deshalb auch Hoffnung: Auch Schon gar nicht, so ihr Einwand, habe er
werde ihr so ermöglicht, „visuell mit ihrem gegen Eigenbedarf können sich betroffene eine Verlobte. Auf Frage des Richters nach
verstorbenen Mann in Verbindung zu blei Mieter erfolgreich mit Behalt ihrer Woh dem Namen seiner Verlobten wandte sich
ben“, fabuliert der fürsorgliche Sohn weiter. nungen durchsetzen, was folgende Beispie der als Zeuge geladene Sohn an seinen
Renate Maslo kann trotz der Absurdität le belegen: Vater, um diesen nach dem Namen der
dieser Aussage nicht lachen. Sie fürchtet Ein Mieter – ehrenamtlich und sozial Verlobten zu fragen. Der Eigenbedarf war
um ihr Zuhause, ist verzweifelt: „Ich bin sehr engagiert bei der „Hamburger Tafel“ also offensichtlich nur vorgeschoben, was
total durcheinander, weil die Sache mich so und der Betreuung von schwerbehinderten der Richter auch so erkannte.
belastet.“ Sie sehe sich wegen ihrer geringen Nachbarn – soll nach 33 Jahren aus seiner Besondere Vorsicht bei Eigenbedarfs
Rente schon einen Einkaufswagen um die Wohnung in der Bornstraße ausziehen. kündigungen ist immer dann gegeben,
Alster schieben, sagt die 67-Jährige. Die jet Nachdem der Mieter Schimmel und Feuch wenn ein Mietstreit vorangegangen ist oder
zige Wohnung sei wegen des Fahrstuhls und tigkeit angezeigt und deshalb die Miete wenn der Vermieter – wie es die Regel ist
der Lage fürs Alter ideal: „Ich fühle mich gemindert hatte, kam die Eigenbedarfs – erwarten kann, dass die frei gewordene
hier bestens aufgehoben.“ Von ihrer kleinen kündigung. Die eigene Wohnung der Ver Wohnung teuer neu vermietet oder sogar
Rente könne sich die Seniorenwohnanlage mieterin sei „extrem dunkel“ und befinde mit großem Gewinn verkauft werden
Rosenhof nicht leisten. sich in einer „sehr kann. So kündigte
Eine Mieterin in Öjendorf musste aus lauten Wohnge Eigenbedarf oft ein Vermieter sei
ziehen, weil die Vermieterin mit ihrem gend“ mit Schmutz vorgetäuscht nem Mieterehepaar
Lebensgefährten und ihrer Mutter den und Abgasen von eine Wohnung am
Wohnraum beansprucht hatte. Außerdem der Straße. Sie wolle mit der Wohnung des Harvestehuder Weg mit der Begründung,
sei Familienzuwachs geplant. „Eingezogen“ verklagten Mieters „den Stadtteil Rother sein Bruder lebe obdachlos auf einem Boot
ist jemand anderes: Auf dem Briefkasten baum genießen, ebenfalls die kulturellen an Australiens Küste. Die cleveren Mieter
befindet sich jetzt das Schild einer Gebäu Angebote in der Nähe“. Das Amtsgericht fanden diesen Bruder im Internet unter
dereinigungsfirma. „Es ist schon dreist, mit Hamburg hat die Klage abgewiesen. In die „Attraktive Charterfahrten mit neuem
welchen fadenscheinigen Begründungen sem Falle habe „die Sozialpflichtigkeit des Boot am Barrier Reef Australien“. Auch
sich Vermieter versuchen herauszureden, Eigentums Vorrang vor dem Schutz der hier war der Eigenbedarf also vorgescho
wenn sie den behaupteten Eigenbedarf rea freien Nutzbarkeit des Eigentums“, und der ben, und als derselbe Vermieter dann mit
lisieren wollen“, kommentiert Rechtsanwalt Eigenbedarfsgrund sei „nicht zweifelsfrei“ seiner hochbetagten Mutter Eigenbedarf
Stein. gegeben. Der Wunsch der Vermieterin, anmeldete, konnte er nicht mehr ernst
Heute können Räumungen wesent in eine „bessere Wohnung“ zu ziehen, sei genommen werden. Mit der Gegendro
lich schneller durchgesetzt werden, da die nicht nachvollziehbar, weil „die Klägerin hung, die Mutter als Zeugin zu laden, lief
hohen Richter des Bundesgerichtshofs selbst vor circa dreieinhalb Jahren aus dem die Kündigung ins Leere.
(BGH) die Voraussetzungen des Eigenbe streitgegenständlichen Objekt ausgezo Die Fälle sind vielfältig, in denen Mie
darfs erheblich erleichtert haben. Während gen ist“. Auch war zur Zeit der Kündigung ter wegen eines zunächst nachvollziehbaren
die Mietgerichte noch bis in die 1990er- eine andere der Vermieterin gehörende Eigenbedarfs – meist für die Ehefrau, mit
MieterJournal 3/2013 · 7
TITELGESCHICHTE
der man in Trennung lebe – ihre Wohnung gung gegen Vermieter findet nicht statt. In der Nachbarn interessieren offenbar nicht.
verlassen müssen. In den meisten Fällen einem Fall mussten Mieter ihre Wohnung Mieter sind also in vielfältiger Weise
werden die Wohnungen anschließend teuer aus dem Edwin-Scharff-Ring in Steilshoop durch das Damoklesschwert des Eigen
anderweitig vermietet oder verkauft. Scha aufgeben, weil die Vermieterin mit ihrem bedarfs in ihren Wohnungen bedroht. Sie
densersatzansprüche der betrogenen Mie Sohn in die Wohnung wollte. Ein Jahr nach haben aber mehr Rechte als sie glauben, sie
ter sind nicht zu realisieren, weil die Ver Auszug der Mieter stand die Wohnung aber müssen sie nur durchzusetzen versuchen.
mieter gewitzt argumentieren, man habe immer noch leer, wie Nachbarn bestätigten Mit der Hilfe des Mietervereins können
sich nach Wegzug des Mieters ausgesöhnt. und der nicht vorhandene Stromverbrauch trotz Eigenbedarfs viele Wohnungen dau
In anderen Fällen verweisen die Vermieter belegte. Die staatsanwaltlichen „Ermitt erhaft erhalten bleiben, die Mieter müssen
auf die höchstrich lung en“ gingen sich nur zur Wehr setzen. Oft können auch
terliche Rechtspre Staatsanwaltschaften immerhin so weit, Räumungsvergleiche geschlossen werden,
chung. D anach lassen Mieter im Stich dass die Polizei zur mit denen Mieter durch oft nicht unerhebli
komme es für die Wohnung geschickt che finanzielle Abfindungen anderweitigen
Berechtigung einer Eigenbedarfskündi wurde. Die Staatsanwaltschaft am 12. Juli Wohnraum finden und anmieten können.
gung nur darauf an, ob der Eigenbedarfs 2013 wörtlich an den Mieterverein: „Dar Zum Schluss noch ein Zitat aus Carl
grund bei Ablauf der vom Vermieter vor aus ist der Schluss zu ziehen, dass zumin Zuckmayers Autobiografie „Als wär´s ein
gegebenen Kündigungsfrist vorlag. Dass dest der Sohn (der Eigentümerin, die Red.) Stück von mir“: „… die Wohnung ist eine
trotz weiterer Miete der Eigenbedarfsgrund in der streitbefangenen Wohnung wohnt. Seelenhülle, ein magisches Gespinst, das
später weggefallen war, muss den Mietern Dies lässt sich mit den Feststellungen der der Not, auch dem Mitleid, verbietet, dem
nicht mitgeteilt werden, gehe sie auch Polizei vor Ort, vor der Wohnungsein Menschen zu nahe zu kommen, und ihm
nichts an – ein weiteres Beispiel für die gangstür stünden drei Paar Herrenschu hilft, seinen Stolz zu bewahren“. Dies soll
zunehmend mieterfeindliche Rechtspre he, der Briefkasten sei geleert, mühelos in ten unsere „gutbetuchten“ Mitbürgerinnen
chung des BGH. Einklang zu bringen“ (Der grammatische und -bürger beherzigen, die – statt sich für
Auch Strafanzeigen nach offensichtlich Fehler stammt ebenfalls vom Oberstaatsan ihren Bedarf eine mietfreie Wohnung zu
vorgetäuschtem Eigenbedarf helfen nicht walt. Ein Beispiel für die Sorgfalt, mit der kaufen –, Mieterfamilien aus ihren Woh
weiter. Die Staatsanwaltschaften stellen die Mieteranliegen behandelt werden?). Der nungen vertreiben, weil deren Wohnungen
Verfahren in der Regel ein, eine Strafverfol fehlende Stromverbrauch und die Aussagen billiger zu haben sind. �
INTERVIEW: MARIELLE EIFLER
„Keine Kündigung ungeprüft hinnehmen“
Foto: Typke
MJ-Redakteur Volker Stahl sprach mit Marielle Eifler, Rechtsberaterin im Mie-
terverein zu Hamburg, über das brisante Thema Eigenbedarf.
Müssen alle Mieter Angst vor Kündi- Nur bedingt. Es können zwar Här
gungen wegen Eigenbedarfs haben? tegründe auch gegen Eigenbedarfs
Nein, allenfalls Mieter von Eigen kündigungen angeführt werden; deren
tumswohnungen oder Wohnungen, die Gewichtung fällt aber wegen der ver
in Wohnungseigentum umgewandelt schärften Rechtsprechung des Bundes
werden können. Mieter von preisge gerichtshofs zum Eigenbedarf immer
bundenem Wohnraum und Genossen geringer aus. Ich zitiere sinngemäß das
schaftswohnungen sind dagegen sicher. Amtsgericht Pinneberg, Aktenzeichen
82 C 86/12: „Hinsichtlich der von den
Wie sollten sich Mieter bei Besichti- Mietern angeführten Härte geht das
gungen ihrer Wohnungen durch Eigenbe- Gericht nicht davon aus, dass krank
darfsaspiranten verhalten? heitsbedingt ein Umzug unzumutbar
Eigenbedarf kündigt sich meist durch und deshalb nicht zu bewerkstelligen
Wohnungsbesichtigungen an. Hier kann wäre.“ Und das, obwohl der erblindete
der Mieter die Termine mitbestimmen, Mieter mit Asbestlunge und künstlichem
ablehnen kann er sie nicht. Er darf die Knie nach einer Bandscheibenoperation
Wohnung aber „schlechtreden“, zum Bei zu hundert Prozent schwerbehindert ist, Marielle Eifler,
spiel auf Mängel hinweisen, auch darauf, seine Frau mit Krebserkrankung und Rechtsberaterin im Mieterverein zu Hamburg
dass er sich mithilfe des Mietervereins Rheuma ebenfalls nach einer Bandschei
und dessen Rechtsschutzversicherung benoperation den Grad von achtzig Pro
zur Wehr setzen würde. Er kann ver zent Schwerbehinderung hat. Hier ist die tig zum Mieterverein kommen, damit
langen, dass sich Besucher mit Namen Rechtsprechung geradezu menschenver die sehr hohen Kosten eines eventuel
ankündigen, sich vor der Tür ausweisen, achtend! len Räumungsprozesses durch dessen
ihre Schuhe ausziehen und die Wohnräu Rechtsschutzversicherung zum Großteil
me nur vom Flur aus ansehen. Fotos darf Wie verhalten sich Mieter nach gedeckt sind. Es gilt zunächst, Ruhe zu
er ablehnen. Zugang einer Eigenbedarfskündigung bewahren. Vor allem sollte keine Kün
richtig? digung ungeprüft hingenommen oder
Genießen ältere oder kranke Mieter Mieter von durch Eigenbedarf gar vorschnell eine Unterschrift geleistet
besonderen Schutz vor Eigenbedarf? bedrohten Wohnungen sollten rechtzei werden. �
8 · MieterJournal 3/2013
Serie
Hamburger Quartiere (10):
Hohenhorst
EINE MUSTERSIEDLUNG DER 1960ER-JAHRE ERNEUERT SICH
Das „Haus am See“ – Treffpunkt im Grünen. Foto: Sanmann
Von Klaus Sanmann Die Feldmark an der Grenze zu Schleswig- Aufwertung des Wohnumfelds sind für die
Holstein bietet ideale Voraussetzungen. Die meisten Eigentümer ein wichtiges Thema.
„Hohenhorst, wo liegt denn das?“ Eine endgültigen Baupläne entstehen 1959. Ein So hat die SAGA GWG zwischen 1999 bis
typische Reaktion von Hamburgern, die Jahr später erfolgt die Grundsteinlegung. 2012 bereits rund 60 Millionen Euro in
nicht mit dem Osten der Stadt vertraut 1964 ist die Siedlung samt Infrastruktur ihren Bestand investiert. In diesen Wochen
sind. Hohenhorst ist eine Siedlung mit und Folgeeinrichtungen wie Schulen, Kin erhalten die Häuser im Dahlemer Ring eine
rund 5.700 Wohnungen und etwa 12.000 dergärten, Einkaufszentrum, Jugendein neue Wärmedämmfassade, weitere Maß
Einwohnern aus über 30 Nationen. Gele- richtungen und Gemeindezentrum nahezu nahmen werden folgen.
gen im Osten des Bezirks Wandsbek an fertig. Aber nicht nur an den Gebäuden tut
der Grenze zu Barsbüttel; der westliche Die Bewohner sind mit ihrem Stadtteil sich etwas: Spielplätze werden erneuert,
Bereich liegt noch in Jenfeld, der östli- und den Wohnungen zufrieden, auch wenn auch der öffentliche Grünzug, der sich von
che bereits in Rahlstedt. Die Bauweise sich die Lebenspraxis nicht in allen Punk Nord nach Süd durch das Quartier zieht,
ist aufgelockert und weiträumig, zwi- ten mit den Planungen der Architekten befindet sich in der Umgestaltung. Es sind
schen Köpenicker Straße und Grune- deckt. Insgesamt ist der Entwurf stimmig, die deutlich sichtbaren Ergebnisse des
waldstraße wechseln sich Einfamilien- es gibt keine nennenswerten Konflikte und öffentlich geförderten „integrierten Ent
häuser, Doppel- oder Reihenhäuser und so kann sich das Quartier unbemerkt von wicklungskonzepts“ für Hohenhorst.
Mehrfamilienhäuser mit drei bis neun einer breiten Öffentlichkeit über die Jahr Frei nach dem Motto, „wer nicht auf
Geschossen auf ansprechende Weise ab. zehnte stetig entwickeln. fällig ist, der wird auch nicht beachtet“,
Ein kritischer Punkt ist damals – und in nimmt man in der Politik erst seit Mitte des
s ist Nachmittag an einem warmen Teilen noch heute – die Anbindung an den vorigen Jahrzehnts wahr, dass auch Hohen
Tag im August. Auf dem Weg ent öffentlichen Nahverkehr. Nach Wandsbek- horst ein Quartier ist, das der öffentlichen
lang der Schöneberger Straße, der Markt oder zum Einkaufszentrum Billstedt Aufmerksamkeit und Förderung bedarf.
zentralen Achse durch das Gebiet, fällt der dauert die Fahrt mit dem Bus 20 Minuten, Es sind nicht nur die großen Grünanlagen,
Blick sofort auf das Haus am See, das neue der Hauptbahnhof lässt sich in 26 Minuten die Spielplätze und der bauliche Zustand
Gemeinschaftshaus. Das Café im Erdge erreichen. Das sind akzeptable Fahrzei mancher öffentlichen Einrichtung, die
schoss mit seiner Terrasse unmittelbar am ten, bemängelt werden jedoch die Takt entschiedenes Handeln verlangen. In den
Wasser lädt zum Verweilen ein. Überall im frequenzen in den Abendstunden und am vergangenen Jahrzehnten hat Hohenhorst
Gebiet befinden sich alter Baumbestand Wochenende. Menschen aus vielen Teilen der Welt auf
und weitläufige Grünanlagen. Es wirkt Von den fast 5.800 Wohnungen gehö genommen, so dass seine Einwohnerschaft
aufgeräumt, sauber, die Stimmung ist ent ren knapp 4.000 der SAGA GWG und etwa heute durch eine große kulturelle Vielfalt
spannt. 900 drei Hamburger Genossenschaften. gekennzeichnet ist. Wie die Erfahrung
Ein Blick zurück: Großsiedlungen sind Die übrigen 900 Wohneinheiten verteilen zeigt, kann gute Nachbarschaft auch unter
Ende der 1950er-Jahre das Gebot der Stun sich auf private Wohnungsunternehmen, diesen Bedingungen gelingen, wenn es
de, der Aufbauplan von 1960 geht noch von die Eigentümer von Einzel- und Reihen Möglichkeiten gibt, sich zu begegnen und
einer zu erwartenden Einwohnerzahl von häusern sowie von Eigentumswohnungen. gegenseitig kennen zu lernen.
2,2 Millionen Menschen aus. Bevorzugt Beim Rundgang durch die Siedlung ist es Als die Lawaetz-Stiftung 2007 vom
sind Flächen, die bisher nicht bebaut sind. überall zu sehen: Wärmedämmung und die Bezirksamt Wandsbek mit der Gebiets
MieterJournal 3/2013 · 9
Serie
Links und oben: Eindrücke
aus der Hohenhorster
Siedlung.
Rechts: Teilnehmer
des Stadtteilfestes der
Lawaetz-Stiftung
Fotos: Sanmann
entwicklung in Hohenhorst beauftragt wird, chen Maßnahmen angeschoben worden, und sich die Nachbarschaft weiter festigt.
geht es zunächst darum, die Beteiligung der die das Leben im Stadtteil nachhaltig ver Mitstreiter sind herzlich willkommen.
Bewohner zu organisieren und Eigenini bessert haben. Besonders stolz sind die Wer sich im Quartier umhört und die
tiative zu fördern. Hilfreich sind dabei die Bewohner auf das „Haus am See“, in dem Stadtteilzeitung liest, erkennt schnell, dass
vielen Bewohner aus der ersten Generation. viele Einrichtungen ihren Platz gefunden die Bewohner zu ihrem Quartier stehen.
Bei der SAGA GWG gehören noch etwa 20 haben. Vor allem bietet es endlich einen Viele Kinder möchten nach dem Abschluss
Prozent der Mieter zu dieser Gruppe. Sie Raum für Feste, Versammlungen und viel ihrer Ausbildung in Hohenhorst bleiben,
sind jetzt Rentner, haben oft genügend Zeit, fältige ehrenamtliche Arbeit. wenn sie selbst eine Familie gründen. Aber
verfügen über vielfache Kompetenzen und Nach der derzeitigen Planung sollen wer eine Wohnung sucht, muss warten. Die
fühlen sich für das Quartier verantwortlich. Ende 2014 mit der Neugestaltung des Grün Nachfrage liegt über dem Angebot. Kein
Wichtigstes Gremium für den Erneu gürtels alle Projekte abgeschlossen sein. Da Wunder bei den gut geschnittenen Woh
erungsprozess wird der 2008 erstmals dann auch das Stadtteilbüro und der Bei nungen und Mietpreisen zwischen 4,77 bis
einberufene Stadtteilbeirat. Unter den 25 rat ihre Arbeit beenden, haben Bewohner zu 7,85 Euro in der Spitze. �
Mitgliedern sind 13 Bewohner von Hohen den „Förderverein Aktives Hohenhorst“
horst. In Laufe der vergangenen fünf Jahre gegründet. Sie wollen sich dafür einsetzen, er mehr über die Siedlung wissen
W
sind eine Vielzahl von sozialen und bauli dass die positive Entwicklung Bestand hat möchte: hohenhorst-hamburg.de
Als vor gut Schon mein Vater war vor dem Zweiten
Aktiv für Hohenhorst
Foto: Sanmann
fünf Jahren Weltkrieg überzeugter Sozialdemokrat
unser Quartier und hat unter den Nazis dafür büßen
Von Dieter Westphal in das Programm der integrierten Stadt- müssen. Vor 60 Jahren bin ich seine Fuß-
teilentwicklung aufgenommen wurde, stapfen getreten.
A
ls wir in den habe ich die Chance gesehen, aktiv an Die Aufgaben im Stadtteil sind viel-
1 9 6 0 e r- Ja h re n der Bestandsaufnahme und Neubewer- fältig, aber sie sind nur zu erfüllen, wenn
nach Hohenhorst tung der vorhandenen Ressourcen mit- man auch die Bürger mitnimmt. Dass
zogen, hatten wir zuvor zuwirken: Welche der im Laufe der Jahre es gelungen ist, das „Haus am See“ trotz
schon in einer Vielzahl geschlossenen Einrichtungen lassen sich aller Widrigkeiten Wirklichkeit werden
anderer Städte gewohnt, endgültig sess- neu zum Leben erwecken oder durch zu lassen, ist ein großer Gewinn für alle
haft geworden sind wir allerdings hier. zeitgemäße Angebote ergänzen, wie lässt im Stadtteil. Es wäre schön, wenn sich
Der Stadtteil war gerade dabei, sich neu sich das Miteinander der inzwischen noch mehr Bewohner an der Stadtteilar-
zu entwickeln. Eine große Anzahl Bau- multikultureller gewordenen Bewohner- beit und an dem Förderverein beteiligen
stellen, unfertige Straßen und teilweise schaft noch besser fördern? Meine über würden, denn nur gemeinsam können
ländliche Idylle prägten damals das Aus- 20-jährige Tätigkeit als Abgeordneter wir etwas bewegen! �
sehen. Aber gerade das empfanden wir war und ist dabei sicher hilfreich.
als eine große Chance – und wir haben Mich einzubringen und mitzuge- Der Autor ist langjähriges Mitglied
uns nicht getäuscht. stalten entspricht einer alten Tradition. im Stadtteilbeirat
10 · MieterJournal 3/2013Rechtsprechung
rin sowohl bei dem Amtsgericht als auch
bei dem Landgericht nicht durchsetzen.
Auch die Revision blieb ohne Erfolg.
BGH-Urteile (41) Der Bundesgerichtshof hat entschieden,
dass bei der Abrechnung einer durch die
Der Bundesgerichtshof (BGH) produziert fleißig Gemeinde für die einzelne Wohnung fest
mietrechtliche Urteile und trägt damit zur Klärung gesetzte Grundsteuer in den Betriebskos
strittiger Auslegungsfragen und zur Vereinheitli- ten kein Raum für die Anwendung eines
chung der Rechtsprechung bei. Siegmund Chychla vertraglich vereinbarten Umlagemaßstabs
stellt wieder einige neue Grundsatzurteile vor und gegeben ist. Dies ergäbe sich daraus, dass
erläutert kritisch, welche praktische Bedeutung sie die durch die Gemeinde speziell für die
für Mieter und Vermieter haben. einzelne Wohnung erhobene Grundsteu
er an die Mieter in der Betriebskosten
abrechnung einfach „weiterzuleiten“ ist.
Siegmund Chychla, Geschäftsführer und Soweit sich aus einer früheren Entschei
Stellvertretender Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg dung etwas anderes ergeben sollte, hält der
Senat daran nicht fest.
Kommentar: Mit dieser Entscheidung
rücken die Bundesrichter endgültig von
der ursprünglichen aus dem Jahre 2004
UNBEGRENZTE MIETSICHERHEIT de Begrenzung der Höhe der Mietsicher stammenden Rechtsprechung ab. Der Bun
heit die Kündigung des Mietverhältnisses desgerichtshof bekräftigt die sich seit 2011
Urteil vom 10. April 2013 – VIII ZR 379/12 herbeiführen und sich zum Nachteil des abzeichnenden Tendenz in seiner Recht
Mieters auswirken. sprechung, wonach unabhängig von dem
Der Bruder der Beklagten hatte eine Woh vertraglich festgelegten Umlageschlüssel
nung des Klägers in Mannheim gemietet. Kommentar: Bereits in der Vergangen für die Betriebskosten die Grundsteuer
Die monatliche Miete betrug 350 Euro heit hat der Bundesgerichtshof zugelassen, entsprechend dem Grundsteuerbescheid
zuzüglich 95 Euro Nebenkosten. Nachdem dass Vermieter eine die drei Monatsmieten der Gemeinde an den Mieter weiterzulei
der Bruder der Beklagten die Mieten für übersteigende oder unbegrenzte Eltern ten ist. Gegen diese Vorgehensweise ist in
Juli und August 2007 nicht gezahlt hatte, bürgschaft annehmen dürfen, wenn diese den Fällen, in denen der Mieter eine Eigen
drohte ihm die Kündigung des Mietver ihnen „aufgedrängt“ wird. Mit der aktuel tumswohnung anmietet und der Grund
hältnisses. Auf Bitten der Beklagten war len Entscheidung wird von den Karlsruher steuerbescheid sich auf die tatsächlich
der Kläger bereit, von der Kündigung Richtern die eigentlich eindeutige Rechts angemietete Fläche erstreckt, nichts einzu
abzusehen und den Mietrückstand von lage weiter aufgeweicht. Damit wird der wenden. Probleme können sich aber dann
Kaution zu Sparbuch unter der Vorausset Vermieterseite unnötiger Weise weiterer ergeben, wenn die Wohnung während des
zung zu entnehmen, dass ihm eine ande Spielraum eröffnet, zusätzliche oder auch Mietverhältnisses umgewandelt wird und
re Mietsicherheit gestellt werden würde. höhere Sicherheiten entgegenzunehmen, der folgende von der Gemeinde erlassene
Daraufhin gab die Beklagte eine Bürg was die Rechtssicherheit nicht fördern Grundsteuerbescheid Wohnflächen oder
schaftserklärung ab, mit der sie sich für wird. Miteigentumsanteile erfasst, die mit der
die Mietzahlung ihres Bruders aus dem angemieteten Wohnung nicht deckungs
Mietverhältnis mit dem Kläger verbürg gleich sind.
te. Nachdem der Bruder der Beklagten GRUNDSTEUER /
danach erneut in Zahlungsrückstand gera VERMIETETE EIGENTUMSWOHNUNG /
ten war, wurde er nach fristloser Kündi UMLAGESCHLÜSSEL ANFORDERUNGEN AN DEN
gung der Wohnung durch den Kläger zur SCHALLSCHUTZ / UMBAUARBEITEN
Räumung und zur Zahlung der Mietschul Urteil vom 17. April 2013 – VIII ZR 252/12 AM WOHNGEBÄUDE
den in Höhe von 6.500 Euro zuzüglich
Zinsen verurteilt. Weil die Beklagte aus der Die Klägerin ist Zwangsverwalterin einer Urteil vom 5. Juni 2013 – VIII ZR 287/12
Bürgschaftsurkunde lediglich zur Zahlung an die Beklagte vermieteten Eigentums
von drei Monatsmieten in Höhe von 1.050 wohnung in Oranienburg. Sie nimmt die Der Kläger ist seit 1985 Mieter einer
Euro bereit war, hat der Kläger Zahlungs beklagte Mieterin auf Nachzahlung von Wohnung des Beklagten in Mannheim.
klage erhoben. Sowohl das Landgericht Betriebskosten aus den Abrechnungen Es handelt sich um ein nach dem Zweiten
Mannheim als auch das Oberlandesgericht für die Jahre 2005 bis 2007 in Anspruch. Weltkrieg im Jahre 1952 wieder aufge
Karlsruhe haben der Klage in voller Höhe Nachdem die Zahlungsklage vor dem bautes Wohngebäude. Im Jahre 2003 ließ
stattgegeben. Die dagegen gerichtete Revi Amtsgericht Oranienburg und dem der Vermieter in der über der Wohnung
sion der Beklagten hatte keinen Erfolg. Der Landgericht Neuruppin teilweise erfolg des Mieters liegenden Dachgeschosswoh
Bundesgerichtshof hat entschieden, dass reich gewesen ist, streiten die Parteien nung Bauarbeiten ausführen, wodurch
die gesetzliche Bestimmung, wonach die nur noch über die in Rechnung gestellte zwei Wohnungen entstanden. Der Estrich
Höhe der Mietsicherheit auf drei Monats Grundsteuer von insgesamt 433,90 Euro. wurde auf zwölf Prozent der Gesamtfläche
mieten begrenzt ist, nicht zur Anwendung Die Mieterin meint, dass die Grundsteu entfernt und erneuert und im restlichen
gelangt, wenn die Mietsicherheit von er für die Mietwohnung nicht entspre Bereich für die Verlegung eines neuen
einem Dritten geleistet wird, um eine dem chend dem Steuerbescheid der Gemeinde Bodenbelags abgeschliffen und verspach
Mieter wegen Zahlungsverzugs drohende den Betriebskosten einfach zugeschlagen telt. Der Mieter beanstandete im Jahre
Kündigung abzuwenden. Wäre es in diesen werden darf, sondern nach dem für die 2008 neben anderen Mängeln eine unzu
Fällen verboten, eine drei Monatsmieten Betriebskosten vertraglich vereinbarten reichende Schallisolierung seiner Woh
übersteigende Sicherheit zu vereinbaren, Wohnflächenanteil vorzunehmen ist. Mit nung zu den Dachgeschosswohnungen. Er
würde die dem Schutz des Mieters dienen dieser Auffassung konnte sich die Miete ist der Ansicht, dass die Schallisolierung
MieterJournal 3/2013 · 11Rechtsprechung
Arbeiten geltenden nommen wurden, ist in den seltensten Fäl
Schallschutzwerte len davon auszugehen, dass der ursprüng
abzustellen. Denn lich verbaute Schallschutz keinen Schaden
die Maßnahme ist genommen hat.
von der Intensität
des Eingriffs in die
Gebäudesubstanz UNWIRKSAME BEFRISTUNG
mit einem Neubau DES MIETVERTRAGS /
oder einer grund KÜNDIGUNGSVERZICHT
legenden Verände
rung des Gebäudes Urteil vom 10. Juli 2013 – VIII ZR 117/13
nicht vergleichbar.
Ein Mieter kann Der Beklagte mietete von dem Kläger ab
nicht er warten, dem 1. November 2004 eine Wohnung
dass eine Baumaß in Waldshut-Tiengen. Auf Verlangen des
nahme so ausge Mieters vereinbarten die Parteien des
führt wird, dass Mietvertrags, dass das Mietverhältnis auf
der Schallschutz bestimmte Zeit geschlossen wird – bis zum
ausreichend den 31. Oktober 2011 mit einer Verlängerungs
höheren Anfor option von zweimal drei Jahren. Der Ver
derungen der zur mieter kündigte das Mietverhältnis wegen
Zeit der Durchfüh Eigenbedarfs zum 31. August 2011 mit
rung der Arbeiten Hinweis darauf, dass die im Mietvertrag
geltenden DIN- geschlossene Befristung unwirksam ist.
Norme n genügt. Sowohl das Amtsgericht als auch das Land
Die Mietm ind e gericht Waldshut-Tiengen haben der Räu
Zeichnung: Peter Löwenhagen
ru ng des Mieters mungsklage des Vermieters stattgegeben.
ist deshalb nicht Die Revision des Mieters hatte Erfolg. Der
g er e c h tf e r t i g t , Bundesgerichtshof hat entschieden, dass
weil der Tritt- und für die Dauer der unwirksamen Befristung
Luf ts challs chutz im Wege einer ergänzenden Vertragsaus
der Wohnu ng als legung ein beiderseitiger Kündigungsver
ausr eiche nd und zicht der Parteien des Mietvertrags anzu
vertragsg emäß zu nehmen ist. Zu berücksichtigen war, was
bewerten ist. die Parteien redlicher Weise vereinbart
hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit
Kommentar: Auch der Vertragsbestimmung bekannt gewesen
mit dieser Ent wäre. Da das verfolgte Ziel einer langfris
scheidung setzt der tigen Bindung an einen Mietvertrag durch
Bundesgerichtshof einen beiderseitigen Kündigungsverzicht
s eine bisher ige erreicht werden kann, ist ein solcher Aus
„Mensch, heute kann ich Herrn Maier ja gar nicht hören.“ R e c hts p r e c hu n g schluss der ordentlichen Kündigung für
fort, wonach ein die Dauer der Befristung anzunehmen.
Vermieter zu einer Die während der Dauer des Kündigungs
weder dem im Jahr 1952 noch dem im nachträglichen Verbesserung des Schall ausschlusses ausgesprochene Kündigung
Jahr 2003 geltenden Stand entspräche und schutzes nur dann verpflichtet ist, wenn des Mietvertrags durch den Vermieter ist
zahlte die Miete mit einem Minderungs er neu baut und das Gebäude grundlegend daher unwirksam.
vorbehalt von 20 Prozent. Mit seiner Klage verändert. Danach haben die Mieter ledig
gegen den Vermieter auf Rückzahlung von lich Anspruch auf den Schallschutz ihrer Kommentar: Die für den Mieter vorteil
20 Prozent der in der Zeit von September Wohnung, der bei Errichtung des Wohnge hafte Entscheidung ist im Ergebnis rich
2007 bis April 2009 gezahlten Miete hatte bäudes galt. Der oft gegebene Rat, dass der tig. Der Bundesgerichtshof orientiert sich
der Mieter sowohl vor dem Amtsgericht Mieter mit dem Vermieter auch bei älteren im Wege der ergänzenden Vertragsausle
als auch vor dem Landgericht Mannheim Wohngebäuden einen aktuell geltenden gung an dem, was Mieter und Vermieter
Erfolg. Auf die Revision des Vermieters höheren Schallschutz vertraglich vereinba bei Abschluss eines Mietvertrags tatsäch
hat der Bundesgerichtshof die Entschei ren kann, ist insbesondere in Regionen mit lich gewollt hatten. Wenn somit eine feste
dungen der Vorinstanzen aufgehoben. angespannten Wohnungsmärkten wenig Mietzeit vereinbart wird, in der die Kün
Haben Mieter und Vermieter keine kon hilfreich. Viel interessanter dürfte hier die digung ausgeschlossen sein soll, so muss
kreten Vereinbarungen zum Schallschutz Erkenntnis sein, dass schon geringfügige das auch für den Eigenbedarf der Vermie
getroffen, gilt der Schallschutz als ver unsachgemäße Eingriffe in die Bausub terseite gelten. Es ist aber auch zu beden
tragsgemäß, der den technischen Nor stanz eines Wohngebäudes dazu führen, ken, dass nichts anderes in dem umge
men entspricht, die bei der Errichtung dass der zum Zeitpunkt des Erbauens des kehrten Fall gelten dürfte. Wenn nämlich
des Gebäudes im Jahr 1952 galten, so die Gebäudes geschaffene Schallschutz unter der Mieter in vergleichbaren Fällen den
Karlsruher Richter. Der Umstand, dass schritten wird. Zu denken ist dabei an den Wunsch verspüren sollte, das Mietverhält
der Vermieter den Estrich abgeschlif gesamten vor 1945 erbauten Gebäudebe nis vor Ablauf der unwirksamen zeitlichen
fen und verspachtelt und ihn lediglich stand. Unter Berücksichtigung der diver Befristung zu beenden, wird er sich unter
auf zwölf Prozent der Gesamtfläche ent sen Substanzeingriffe, die seit Anfang des Zugrundelegung der Erwägungen der
fernt und erneuert hat, rechtfertigt nicht, 20. Jahrhunderts und während der Welt Karlsruher Richter ebenfalls an die Dauer
auf die zur Zeit der Durchführung der kriege in diesen Gebäudebestand vorge der Befristung binden lassen müssen. �
12 · MieterJournal 3/2013Sie können auch lesen
