Eigentümer journal - Eine besinnliche Adventszeit und ein frohes Weihnachtsfest!
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Die Fachzeitschrift für Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer im Bergischen Land
Eigentümer
journal.
Eine besinnliche Adventszeit
und ein frohes Weihnachtsfest!
ISSN 2567-1472
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KOLUMNE Inhalt
Dezember 2021
KOLUMNE 3
VON FALL ZU FALL
Vorweihnachtliches Mobilitäts- Gartenpflege = Gartenhütte? 5
paradies Wuppertal und Umland Gewerbemietvertrag – „Miete zuzüglich 6
Umsatzsteuer“
Der öffentliche Nahverkehr, Bus und wären es zu Fuß nur 10 WEG - Sanierungspflicht kann durch 8
Bahn sollen teurer werden. Der Ver- Minuten, aber sport- Nutzungsverbot nicht umgangen werden
kehrsverbund Rhein Ruhr will die liche Eigen-
Preise erhöhen - und erwartet mächtigkeit Eigentümerversammlung unter freiem 10
dennoch eine Finanzierungs- war nicht vor- Himmel zulässig?
lücke. Qualitätsversprechen gesehen.)
macht keines der verbun- NEUES UND WISSENSWERTES
denen Unternehmen, aber Nun, wir haben
das muss nichts bedeu- verstanden. Das Nicht auf Sand bauen 11
ten, denn was helfen nächste Mal geht
Gedämmte Fassaden stilvoll gestalten 12
Versprechen, wenn es direkt zum
sich die Wirklich- Hauptbahnhof, Adventsstimmung beginnt mit der 14
keit diesen partout oder wie ein Auswahl des Wunschbaums
verweigert. WZ-Leser
(1.11. 2021) Frischluft ohne Kälteschock 16
„Es gibt nichts schrieb, zur
Gutes. Außer: „Perle im Sau- Was tun gegen die Heizkostenexplosion? 17
Man tut es.“ stall“. Tau-
Moderne Technik erhöht Einbruchschutz 18
schrieb Erich Kästner. bendreck und Un- und Komfort
Prüfen wir das Gute anläss- geziefer auf dem Bahnsteig
lich vorweihnachtlicher Einkäufe. können uns nicht schrecken, Aktiv und umweltfreundlich mit dem 20
Wird der öffentliche Nahverkehr im aber wo die Fahrkarte stempeln? Un- E-Bike unterwegs
Lichte der aufscheinenden „Mobili- ten, vor dem Aufgang - damit sich
tätswende“ unseren (nicht-repräsen- erst oben am Bahnsteig das Ausfall-
tativen) Mobilitätstest bestehen? risiko zeigt. Unsere 5,62 Euro sind VEREIN
dem Nicht-Verkehrs-Verbund damit
Rätsel / Sudoku 21
Das Test-Ziel sei Düsseldorf, mit der schon sicher.
Linie S8 ab Wuppertal-Steinbeck im Mitgliedsbeitrag bleibt stabil 22
20-Minuten-Takt erreichbar. So steht Ob er sie wieder hergibt? Auch das
es im Fahrplan. Der Zug wird an- wollen wir herausfinden. Es war ein- Formularservice von HuG 24
gekündigt - mit sozialverträglicher mal, irgendwann im frühen 20. Jahr-
5-Minuten-Verspätung. Flugs die hundert, da fuhren Züge, und so- Serviceleistungen von HuG 25
Fahrkarte gestempelt bzw. entwertet - gar pünktlich. Andernfalls bestätigte
Geschäfts- und Beratungszeiten 26
ein Vorgang, dessen Bedeutung sich die Bahnsteigaufsicht die Nichtbe-
schon bald erschließt, denn es kommt nutzung auf der Fahrkarte. Heute, in
keine S8. Weder nach fünf, nach 20, Digitalzeiten, wird im Reisezentrum IMMOBILIEN-SERVICE 27 - 28
40 oder 60 Minuten. Nur die Ankün- (nach gebührlichem Anstehen) das
IMPRESSUM/BERATUNGSZEITEN/ 30
digungen bleiben, nach der ersten Formular (Im~) „Mobilitätsgaran-
INDEX
Stunde mit der Ergänzung, dieser Zug tie 2021“ ausgehändigt. Ausfüllen,
falle aus. Und wohin fielen die vorhe- Fahrscheinkopie beifügen und alles Titelbild: Dirk-Ingmar Wimmershoff
rigen drei? Ob der Verkehrsverbund dort, und nur dort in den nächsten 14
sie heute noch sucht, vielleicht mit Tagen abgeben. Auch das ist heute
KI (künstlicher Intelligenz)? Wir fal- alternativlos.
len nach 90 Masken-Minuten eben-
falls aus und ins Auto. (Zum Haupt- Warten, bis die Digitale Revolution
bahnhof und damit zur Regionalbahn Wuppertal und den Verkehrsverbund
KOLUMNE
Neues und Wissenswertes
erreicht, geht also nicht. Böse Zun- Radfahrer, und hinzu kommen Re- meiste falsch, aber es fühlt das meiste
gen sprechen gar von einer Verschwö- gen und Gegenwind. Aber bitte kein richtig.“ Aber wir fühlen nicht nur.
rung der am Verkehrsverbund betei- 30 km/h-Limit für Elektro-Pedaleros, Wir sind auch keine „sitzenden En-
ligten Betriebe. Das eigentliche Ziel denn das ist nicht die B7. ten“, sondern verlangen Gehör und
sei, die Sesshaftigkeit der Wupperta- wollen, wo nötig, Mitsprache, sei
ler Bevölkerung zu erhöhen und die Wird der weihnachtliche Gabentisch es zu Themen wie Bundesgarten-
energieintensiven Fahrten im öffentli- nun sehr übersichtlich oder sogar öd schau, Hängebrücke über der Wup-
chen Personenverkehr einzudämmen und leer bleiben, wenn, wie ange- per, A46-A1-Verbindung (Ronsdorf),
(Umwelt, Erde, Viren). Aber das ist kündigt, die verkaufsoffenen Sonn- unbegrenzte Schuldenaufnahme oder
nur eine dieser Theorien. tage ausfallen? Man muss halt glau- höhere Grundsteuern.
ben, auch an den Verkehrsverbund.
Tatsächlich erweist sich schon heute Das gilt ebenso für die „Besche- P.S.: Namens des Vorstandes von
die Schaffung eines Fahrrad-Schnell- rung“ durch eine sich gerade konsti- Haus und Grund wünscht der Autor
weges nach Düsseldorf als dringender tuierende Regierung und das neu ge- Ihnen und Ihren Angehörigen eine
denn je, und diese (autofreie) Fahr- wählte Parlament, aber auch für diese schöne und besinnliche Weihnachts-
rad-Bahn muss überdacht sein. Wir Stadt und die Landesregierung in ih- zeit. Bleiben Sie gesund und dem Ver-
schaffen auch das. Die vier Haupt- rer neuen Konstellation. Kurt Tu- ein gewogen.
feinde der S-Bahn, Frühjahr, Sommer, cholsky, ein Zeitgenosse Erich Käst-
Herbst und Winter, sind auch die der ners, wusste „Das Volk versteht das P. Scharfenberg
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14 Eigentümerjournal | April 2015
VON FALL ZU FALL
Gartenpflege = Gartenhütte?
In zahlreichen Mietverhältnissen gene Kosten zu beseitigen und den ur- vertrag mit seinen Regelungen hierzu
werden Vereinbarungen zur einer et- sprünglichen Zustand wieder herzu- nicht durch, da es sich um keine ge-
waigen Gartenpflege durch die Mie- stellen. nehmigungspflichtige bauliche Ver-
terschaft geregelt. Oft begnügen sich änderung handele. Die Hütte könne
die Vertragsparteien mit dem kur- Bei genehmigten Veränderungen oder ohne großen Aufwand rückstandsfrei
zen Hinweis die Gartenpflege erfolge Einrichtungen muss der Mieter bei entfernt werden, so dass kein Eingriff
durch den Mieter. Da der Inhalt und Beendigung des Mietverhältnisses in die Substanz der Mietsache vor-
Umfang einer Gartenpflege gesetz- diese auf eigene Kosten beseitigen liegt.
lich nicht festgelegt ist, kann es dann und den ursprünglichen Zustand wie-
mangels weiterer Konkretisierung der herstellen, soweit nichts Abwei- Anmerkung:
im Vertrag zu erheblichen Rechts- chendes vereinbart ist.“ Die Entscheidung zu Gunsten der
problemen zwischen den Vertrags- Mieterin ist den Besonderheiten des
parteien kommen. Mit einer solchen Die Mieterin bat die Vermieterseite Einzelfalls geschuldet. Aufgrund de-
Variante beschäftigte sich das AG um Erlaubnis eine Gerätehütte im ren Schwerbehinderung war unter an-
Vaihingen a. d. Enz (Az.: 1 C 315/19). Garten aufstellen zu dürfen. Hier- derem es für die Mieterin umständ-
mit waren die Vermieter nicht einver- lich, die Geräte in den von ihr mit an-
Mit der Mieterin, die im betroffenen standen und untersagten ausdrücklich gemieteten Keller zu verbringen und
Objekt eine im Erdgeschoss gelegene das Aufstellen einer Gerätehütte. Die lagern.
Wohnung angemietet hatte, wurde die Mieterin wiederum gab sich hiermit
Durchführung der Gartenpflegearbei- nicht zufrieden und zog vors Gericht, Ansonsten dürfte für den Vermieter zu
ten durch diese Mieterin vereinbart. insbesondere weil nach ihrer Auffas- erwarten sein, dass ein Mieter solche
Im Mietvertrag wurde niedergeschrie- sung ein Gerätehaus eine zulässige vorhandenen Flächen zu nutzen hat
ben: Einrichtung sei. Dieses Gerätehaus und nur wenn besondere Erschwer-
sei auch notwendig, weil sie ihre Gar- nisse gegeben sind, er sich nicht dar-
„Die Gartenpflege erfolgt durch tengeräte (unter anderem Rasenmäher, auf verweisen lassen muss. Auch wird
den Mieter. Pflanzen, die nachträg- Häckslerwalze, Schubkarren, Verti- in dem Fall deutlich, dass eine Ga-
lich vom Mieter eingepflanzt wer- kutierer etc.) entgegen der einschlägi- rage nach den meisten Garagenord-
den, müssen vom Vermieter nach Be- gen Vorschriften aus der Garagenord- nungen in den verschiedenen Bundes-
endigung des Mietverhältnisses nicht nung bisher in ihrer Garage mangels ländern eben nur zum Abstellen von
übernommen werden.“ anderer Abstellmöglichkeiten lagern PKW‘s vorgesehen ist und das Ab-
müsse. Das Amtsgericht entschied zu lagern oder Aufbewahren von ande-
Darüber hinaus wurde an anderer Gunsten der Mieterin. Es kam zu der ren Gerätschaften, insbesondere sol-
Stelle im Mietvertag vereinbart: Auffassung, dass ein Anspruch zur Er- chen, die rein gar nichts mit dem Au-
richtung der Gerätehütte mit einem tomobil zu tun haben, rechtlich nicht
„Einrichtungen oder Veränderungen Ausmaß von 1,90 Meter x 1,90 Meter zulässig und gestattet sind. Die Ver-
der Mietsache, die der Mieter ohne x 1,70 Meter besteht. Dies gilt im Be- mieterseite kann daher den Mieter
Zustimmung des Vermieters während sonderen, wenn der Mieter zur Gar- nicht dazu verdingen gegen öffentlich
der Mietzeit angebracht oder vorge- tenpflege verpflichtet ist und kein an- rechtliche Vorschriften zu verstoßen.
nommen hat, hat der Mieter auf Ver- derer Ort zur Lagerung von Gartenge- RA D. I. Wimmershoff
langen des Vermieters sofort auf ei- räten besteht. Auch greife der Miet- .
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10 Eigentümerjournal | April 2015 DEZEMBER 2021 EIGENTÜMERJOURNAL 5
VON FALL ZU FALL
Gewerbemietvertrag – „Miete zuzüglich
Urteile in
Kurzfassung Umsatzsteuer“
zusammengestellt von Für den Eigentümer einer debesitz ruhenden öffent- die Nebenkosten geschul-
RA Klaus Riske Gewerbeimmobilie oder ei- lichen und privaten Las- det sei. In letzter Instanz be-
ner Immobilie, in der Ge- ten einschließlich Grund- stätigte der Bundesgerichts-
Geladen werbemietverhältnisse vor- steuer, ….[und] Versiche- hof die Entscheidung des
Ein Mieter hat gegen sei- handen sind, ist es oft von rungsprämien…. Landgerichts Wuppertal
nen Vermieter keinen Interesse für den Eigen- zu Gunsten der Vermieter-
Anspruch auf Erlaubnis, tümer zur Umsatzbesteu- • Die Mieterin wird dazu, seite. Es wurde klargestellt,
eine Elektroladestation erung zu optieren. So et- soweit als möglich, in di- dass zwar die Verpflich-
für Elektrofahrzeuge auf was muss in dem Mietver- rekte Vertragsbeziehung tung zur der Zahlung des je-
eigene Kosten durch die trag dann hinreichend klar zu den zuständigen Ver- weils gültigen Umsatzsteu-
von ihm selbst gewählte vereinbart werden. Dies sorgern und Entsorgern ersatzes im Mietvertrag nur
Firma zu errichten. Mit gelingt aber nicht immer. und sonstigen Dienstleis- für (Netto-) Miete selbst
Blick auf die Interessen Vielfach finden sich in den tern treten. geregelt sei, nicht aber für
der anderen Mietpar- Verträgen diese Art Rege- die Nebenkosten. Wenn der
teien ist eine einheitli- lungen, die auf den ers- • Soweit Betriebs- und Ne- Vermieter jedoch für die
che Lösung zu gewäh- ten Blick nicht eindeutig benkosten gegenüber der Umsatzsteuerpflicht optiert,
ren, die eine Überlastung erscheinen. Der Bundes- Vermieterin abgerech- gelte das im Wege der er-
des Stromnetzes tech- gerichtshof (XII ZR 6/20) net werden, berechnet die gänzenden Vertragsausle-
nisch verhindert (Amts- musste sich zu einem zur Vermieterin diese zur so- gung auch für alle Neben-
gericht München, Urteil Thematik vor dem Landge- fortigen Begleichung bzw. kosten, unabhängig davon,
vom 01.09.2021 - 416 C richt Wuppertal entschiede- Erstattung an die Mieterin ob diese im Einzelnen mit
6002/21). nen Fall äußern. weiter.“ Vorsteuer belastet sind. Die
Nebenkosten sind nämlich
Im dortigen Fall wurde an Die Vermieterin erteilte auf nicht lediglich durchlau-
den Beklagten für dessen Basis der vertraglichen Ab- fende Kosten und würden
Unternehmen eine Gewer- rede eine Nebenkostenab- nicht nur an den Mieter wei-
Unsere beimmobilie vermietet. In § rechnung über Grundbesitz- tergeleitet, sondern sie sind
Mietverträge 4 des Mietvertrages ist ver- abgaben und Versicherungs- eigener Aufwand des Ver-
werden ständig durch einbart, der Mietzins be- kosten für das Jahr 2018 zu- mieters und deren Umlage
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6 EIGENTÜMERJOURNAL DEZEMBER 2021 stehen!
VON FALL ZU FALL
Anmerkung: einer Optierung liebäugeln, als steuerpflichtig behan- Gedämmt
Mit dieser Entscheidung sollten besondere Sorgfalt deln, wenn der Umsatz an Landesrechtliche Rege-
wurde der Rücken von Ver- bei der Vertragsgestaltung einem anderen Unterneh- lungen, die eine die
mietern, die nicht auf den walten lassen. Im Zweifels- men für dessen Unterneh- Grundstücksgrenze über-
ersten Blick vom Wortlaut fall ist neben der Rechtsbe- men ausgeführt wird und schreitende nachträg-
eindeutige Vertragsregelun- ratung des Vereines, auch der Leistungsempfänger liche Wärmedämmung
gen in Fällen der Umsatz- eine steuerliche Beratung das Grundstück ausschließ- von Bestandsbauten er-
optierung geschlossen ha- mit einzubeziehen, da kom- lich für Umsätze verwendet lauben, sind mit dem
ben, gestärkt. Bis dahin gab plexe Zusammenhänge be- oder verwenden beabsich- Grundgesetz vereinbar.
es schon eine zunehmende stehen, die sich nicht verall- tigt, die den Vorsteuerabzug Das hat der Bundesge-
Tendenz bei Gerichtsent- gemeinert auf eine Faustfor- nicht ausschließen. Bei Ne- richtshof entschieden und
scheidungen sich eher auf mel reduziert hier darstellen benkostenabrechnungen ist der Revision einer Hausei-
HuG_12-14 14.12.14 17:31 Seite 10
die Seite des Vermieters zu lassen. darauf zu achten, dass dann gentümerin stattgegeben,
stellen. Gleichwohl gab es die Umsatzsteuer auf Positi- die von ihren Nachbarn
aber auch genügend Ent- Vom Grundsatz unterliegen onen, die selbst keine Um- verlangte, eine grenzüber-
Ta l a k t u e l l
scheidungen, die bei einem gemäß § 1 UStG die Leis- satzsteuer beinhalten, auf- schreitende Außendäm-
solchen Wortlaut einen An- tung, die ein Unternehmer geschlagen werden muss. mung zu dulden. Damit ist
satz der Umsatzsteuer auf im Inland gegen Entgelt im Dies gilt auch für Versiche- die bis¬lang umstrittene
die Betriebskosten abge- Rahmen seines Unterneh- rungsbeiträge. Dass bei die- Frage der Gesetzgebungs-
lehnt haben. Dies ist und mens ausführt, der Umsatz- sen Versicherungssteuer er- kompetenz in einem der-
war sehr misslich für den steuer. Ausgenommen hier- hoben wird, steht einer Um- artigen Fall beantwortet.
betroffenen Vermieter, da er von ist gemäß § 4 Nummer satzsteuerpflicht nicht ent- (Bundesgerichtshof, Ur-
gleichwohl vom Finanzamt
12 lit. a UStG die Vermie- gegen. Denn bei der Versi- teil vom 12.11.2021 - V ZR
steuerrechtlich anders be- tung und Verpachtung von cherungssteuer handelt es 115/20).
handelt wurde und letztlich Grundstücken. Jedoch kann
sich nicht um eine Umsatz-
die fehlende Umsatzsteuer der Unternehmer einen Um-
steuer im Sinne der Umsatz- rechtliche Sonderrolle als
Ertrag in entsprechen- satz, der nach dieser Be-
sein steuervorschriften. Solche „durchlaufende Posten“ ein,
der Höhe schmälerte. Eigen- stimmung steuerfrei ist, ge-
Positionen nehmen auch die nicht um Entgelt gehören.
tümer von Objekten, die mit mäß § 9 Absatz 1, 2 UStG
nicht eine umsatzsteuer- . RA D.-I. Wimmershoff
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10 Eigentümerjournal | Dezember 2014 Aufgepasst
DEZEMBER 2021 EIGENTÜMERJOURNAL 7
Prüfen Sie neue Mieter – mit dem Solvenz-
VON FALL ZU FALL
Gekapert
Vier Männer, die sich
WEG - Sanierungspflicht kann durch
mit einem notariell be- Nutzungsverbot nicht umgangen werden
urkundeten fingierten
Kaufvertrag das Eigen- Sanierungen des Bestandes Jahren außer Betrieb. Nach Bundesgerichtshof dann an-
tum an einem schulden- einer Wohnungseigentümer- dem das Bauordnungsamt ders und stellte sich auf die
freien Grundstück in Ber- gemeinschaft sind ein „be- Nachweise für die Einhal- Seite der Eigentümerin und
lin erschlichen haben, liebtes“ Streitfeld, das sich tung der brandschutztech- erklärte den Beschluss für
müssen dafür jeweils über Jahre hinzieht und sehr nischen Mindestanforde- ungültig.
mehrere Jahre in Haft. belastend für alle Parteien ei- rung angefordert hatte, be-
Die Angeklagten haben ner Wohnungseigentümerge- schlossen die Wohnungsei- Der BGH pflichtete der
sich wegen Urkunden- meinschaft sind. Regelmäßig gentümer mehrheitlich, dass Wohnungseigentümerge-
fälschung, Betrug und will eine Gruppe eine Sanie- die Ebenen, die zu der Ein- meinschaft zunächst vom
mittelbarer Falschbe- rung, Reparatur, Moderni- heit der klagenden Eigentü- Grundsatz zu, im Rahmen
urkundung strafbar ge- sierung etc, während die Ge- merin gehören, nicht mehr der ordnungsmäßigen Ver-
macht (LG Berlin Urteil gengruppe versucht, dies auf genutzt werden dürfen. Vor waltung ein auf das gemein-
vom 15.11.2021 - 503 KLs alle erdenklichen Arten zu dem Hintergrund, dass die schaftliche Eigentum bezo-
6/21). verhindern. Jüngst hat der Gemeinschaft eine Sanie- gene Nutzungsverbot zum
BGH (V ZR 225/20) sich mit rung bereits zu einem frü- Zwecke der Gefahrenab-
Geändert einer besonderen aus Sicht heren Zeitpunkt abgelehnt wehr beschließen zu kön-
Eine Änderung von ver- der Sanierungsunwilligen hatte, wurde der klagen- nen. Dies käme dann aber
tragswesentlichen Ver- „pfiffigen“ Vorgehensweise den Eigentümerin gestattet, nur aus zwingenden Grün-
einbarungen ist nur zu befassen. die brandschutztechnischen den und in engen Grenzen
dann schriftformbedürf- Mängel selbst und auf ei- in Betracht. Dem gegen-
tig, wenn sie für einen In dem Fall ging es um ein gene Kosten zu beseitigen; über darf dabei nicht außer
ein Jahr übersteigenden nach dem Wohnungsei- erst nach Vorlage entspre- Acht gelassen werden, dass
Zeitraum Geltung bean- gentumsgesetz aufgeteiltes, chender Nachweise sollte die Wohnungseigentümer
sprucht. Für die Frage über 40 Jahre altes und stark sie die Nutzung wieder auf- verpflichtet sind, die Behe-
der Schriftformbedürf- sanierungsbedürftiges Park- nehmen dürfen. V o n F a l l z u bung F a l garvierender
l baulicher
tigkeit kommt es auf die haus. Drei der insgesamt elf Mängel des gemeinschaft-
Dauer der einzelnen Ab- Ebenen des Parkhauses ste- Das die betroffene Eigen- lichen Eigentums zu ver-
rede an. Die Dauer meh-
BGH eine henvorherseh-
weitere nicht als eigene Teileigen-
Weitere tümerin
Fragen stellen mit
sich für deneinem
stellung unserer anlassen.
solchen Mietverträge.Dies
Wir gilt im Be-
rerer Abredenbarewerden tumseinheit
Kehrtwende. Klauseln, die im farblicher Beschluss
Sonderei-
Bereich Veränderungen nichtwerden
einverstan- sonderen
diese wieder einmal für Mängel, die
an die
wortwörtlich noch vor Kurzem für durch den Mieter. Entsprechendes geänderte Rechtsprechung und die
nicht addiert zulässig
(BGH, erklärt
Be- worden gentum der klagenden Ei- den sein konnte, war abseh- eine
sind, gelten gilt für exzessives Rauchen und da- für die Zukunft erwarteten Ent-
Nutzung des Sonder-
schluss vom 15.09.2021 -
nun nicht mehr. Diesgentümerin.
hat massive Diese vermie- bar.
durch verursachte Eine Beschlussmängel-
Nikontinverfär- scheidungen anpassen.eigentums zum vereinbar-
XII ZR 60/20). Auswirkungen auf dietet ihreKünf-
Praxis. Einheit an ein be- klage war die zwangsläu- ten Zweck erheblich beein-
bungen.
tig wird es noch schwerer sein, Re- Für den Fall von Neuvermietungen
novierungsansprüchenachbartes
durchzuset- Hotel. fige Folge.
Die üb- erwartet
Aus Fachkreisen werdenWarempfehlen
die betrof- trächtigen
wir - soweit oder sogar aus-
dies möglich
zen. rigen Parkebenen mit den fene Eigentümerin in den schließen. tref-
Entscheidungen, nach denen die ist - individuelle Regelungen zu Den Einwand
formularvertragliche Abwälzung fen. Allgemeine Formulierungsvor-
Einheiten der beklagten an- Vorinstanzen noch unterle-
Da die Rechtsprechung des BGH von Schönheitsreparaturen auf den schläge hierzu sind leider nicht
der mit einer Sanierung ein-
nicht nur für künftigederen Eigentümer
Vertragsge- Mietersind
auch seit gen, sahvon
bei Überlassung diesre-dermöglich,
angerufene hergehenden
da die Regelungen hohen Kosten
ja indi-
staltungen gilt, sondern auch rück- novierten Wohnungen unzulässig viduell sein sollen.
wirkend, sind alle laufenden Ver- bleibt, wenn nicht die Einschrän-
tragsverhältnisse ebenso betroffen kung gemacht wird, dass der Mieter Für laufende Mietverhältnisse
wie bei Gericht anhängige Verfah- nur für solche Renovierungen zu- könnte durch Zusatzvereinbarun-
ren, bei denen die Richter jetzt nach ständig ist, die er durch seinen Ge- gen "nachgebessert" werden. Al- S
St
neuer Rechtsprechung entscheiden brauch verursacht hat. lerdings steht und fällt der Erfolg
müssen.
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Soweit Verträge umgekehrt vorse- entsprechender Bemühungen mit
Aus der geänderten Rechtspre- hen, dass der Vermieter nicht ver- der Bereitschaft des Mieters, den
W
42
chung werden sich eine Fülle weite- pflichtet ist, dem Mieteraufgefüllt?
bei Bedarf gewünschten Zusatz zum Mietver- Te
rer Fragen ergeben, die erneuter die Wohnung zu renovieren, steht trag zuRufen Sie uns
unterschreiben. an.
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Prozesse und weitergehender BGH- auch dies auf dem Prüfstand. • Fassadekann• Treppenhaus
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man ihn hierzu • Wohnung
nicht. A
Rechtsprechung bedürfen. So wird • Wärmedämmsysteme P
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insbesondere zu klären sein, was Selbst die Frage, ob es im Hinblick• dekorative
In der und
nächsten Ausgabe des Eigen-
man unter einer "renovierten" Woh- auf das Transparenzgebot reicht, im tümerjournals werden wir weiter G
denkmalpflegerische Malerarbeiten
nung zu verstehen hat. Desweiteren Mietvertrag von Schönheitsrepara- berichten. Mineralöle · 42103 Wuppertal Fr
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geben werden.
16 erfreulich und | weiter,
zwingt uns zu einer erneuten Um-
April 2015
Ihr Nachbar freut sich.
22 8Eigentümerjournal
| April 2015
EIGENTÜMERJOURNAL DEZEMBER 2021
VON FALL ZU FALL
ließ der Bundesgerichtshof ßig sein können. Wie vom die Kasse genügend gefüllt Geschlossen
nicht gelten. Er machte klar, BGH richtig erkannt, ist ist, besteht bei weitem nicht Die Inhaberin eines Wa-
dass die Wohnungseigentü- aber ein Gebäude im Sinne eine derartig hohe Abwehr- renhauses im Emsland
mer sich der Verpflichtung dieser Vorschriften zerstört haltung wie sonst üblich. muss trotz der coronabe-
zur Vornahme zwingender nur dann, wenn seine Nutz- dingten, behördlich ange-
erforderlicher Maßnahmen barkeit durch punktuelle Er- Nach der neuen Gesetzes- ordneten Geschäftsschlie-
auch nicht durch ein mehr- eignisse (wie Brand, Über- lage kommt den Wohnungs- ßung im vergangen Früh-
heitlich verhängtes dauer- flutung oder Explosion) we- Unsere
eigentümern nunmehr zu- jahr weiter Miete zahlen.
haftes Nutzungsverbot ent- sentlich beeinträchtigt oder Mietverträge
gute, dass man sogar geson- Im konkreten Fall hatte
Wir werden ständig durch
ziehen könnten. Eine sol- aufgehoben
suchen neue ist. Dement- derte und getrennte Instand- weder ein Mangel noch
unsere Juristen auf
che unzulässige Beschluss- sprechend
Verkaufs- kann die Höhe haltungsrücklagen
Rechtssicherheit geprüft,
und so- eine Störung der Geschäfts-
wirkung sah der BGH da- etwaiger objekte Sanierungskosten mit längerfristige Vorhaben
aktualisiert und angepasst. grundlage vorgelegen. Eine
rin, dass die Beseitigung nicht
Einemaßgeblich sein. Dies projektieren
Diese können kann.
in denUmge- solidarische Aufteilung der
Werteinschät- Gern unter-
der Brandschutzmängel der insbesondere,
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l l z 27.10.2021
u Fall - 18 O
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es noch schwerer sein, Re- Für den Fall von Neuvermietungen
höchstrichterliche
§ 22 WEG bestimmt: „Ist novierungsansprüche
Aufnahmegebühr und erster
Mitgliedsbeitrag sind bezahlt!
Recht-
durchzuset- nes Fachkreisen
Aus beiseite. Auch sollte
erwartet im
werden könnte
empfehlen wir - soweit dies möglich
das Gebäude zu mehr als sprechung geklärt ist, erle-
zen. Übrigen ein Eigentümer,
Entscheidungen, nach denen da die ist - individuelle Regelungen zu tref-
der Hälfte seines Wertes Da bendiewir in der täglichen Be-
formularvertragliche Abwälzung
derartige Auseinanderset-
Ihre
fen. Allgemeine Formulierungsvor-
Rechtsprechung des BGH von Schönheitsreparaturen auf den schläge hierzu sind leider nicht
zerstört und ist der Schaden nicht ratungspraxis
nur für künftige dasVertragsge-
Gegen- zungen
Mieter auchoder gar Prozesse
bei Überlassung von re- Anzeige
möglich, da die Regelungen ja indi-
nicht durch eine Versiche- teil. Sounterstützen
staltungen
Gern wird über Jahrerück-
gilt, sondern auch hi- mit immensen Rechtsver-
novierten Wohnungen unzulässig viduell sein sollen.
wirkend,
naus oftwir
rung oder in anderer Weise tragsverhältnisse
sind alle laufenden Ver-
eineSie viel zu nied-
bleibt, wenn nicht die Einschrän-
folgungskosten verbunden stehen!
ebenso betroffen kung gemacht wird, dass der Mieter Für laufende Mietverhältnisse
. . .
gedeckt, so kann . .
rigehelfen
der Wie- oder
bei dem
wie Instandhaltungsrück-
Verkauf Ihrer
bei Gericht Immobilie
anhängige
Ihnen bei der Vermie-
Verfah- ist, für
nur frühzeitig erwägen, sich
solche Renovierungen zu- könnte durch Zusatzvereinbarun-
ren, bei denen die Richter jetzt nach ständig ist, die er durch seinen Ge- gen "nachgebessert" werden. Al-
. . deraufbau
. nicht. gemäß
. lagetung
§ 21 neuer angesammelt
Ihrer Immobilie. und auch
Rechtsprechung entscheiden
den Rücken durch den Ab-
brauch verursacht hat.
Wir beraten
lerdings steht und fällt der Erfolg
.
Absatz
. .
3 beschlossen
.
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Soweit einer umgekehrt
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Sie erreichen uns unterRechtspre-
. gemäß. . § 21 Absatz . voll
Aus zu
der ergreifende
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hen, zu stärken.
dass der Vermieter nicht Für
ver- der Bereitschaft des Mieters, den
. . chung werden sich eine Fülle weite- pflichtet ist, dem Mieter bei Bedarf
Mitglieder Telefon
gewünschten Zusatz zum Mietver-
langt werden“. che Maßnahmen ergeben, bis die auf den Wohnung besteht insoweit
E-Mail:
. rer Fragen
immo@hausundgrundwtal.de erneuter die zu renovieren, steht trag zu unterschreiben. Zwingen
letzten und
Prozesse „Drücker“
weitergehenderverzögert
BGH- die dies
auch Möglichkeit zum Ab-
auf dem Prüfstand. 0 23
kann 24hierzu
man ihn / 2 nicht.
58 22
Wäre diese Norm als ein- Rechtsprechung
oder gar verhindert. bedürfen. So wird
insbesondere zu klären sein, was
Eigen- schluss eines kostengünsti-
Selbst die Frage, ob es im Hinblick In der nächsten Ausgabe des Eigen-
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Aufgepasst
unter einer "renovierten" istWoh-
da- gendasRechtsschutzes
auf zu be-
Transparenzgebot reicht, im tümerjournals werden wir weiter
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wesen, dann hätte ein dau- nung her zuangeraten,
verstehen hat.rechtzeitig
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Schönheitsrepara- berichten.
ist zu entscheiden, wie bei Wohnun- turen zu sprechen, ohne diese näher RA Klaus Riske
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DEZEMBER 2021 EIGENTÜMERJOURNAL 9
VON FALL ZU FALL
Geteilt
Müssen vor Ausbruch der
Eigentümerversammlung unter freiem
Covid19-Pandemie ge- Himmel zulässig?
buchte Hotelzimmer pan-
demiebedingt storniert Nachdem er vergeblich ver- nungseigentümer grundsätz- Entscheidung sein und kei-
werden, kann dies eine sucht hatte, Beschlüsse im lich nicht öffentlich zu sein nesfalls zur Verallgemeine-
hälftige Teilung der Bu- Umlaufverfahren zu erwir- haben. Nach Auffassung des rung taugen. Insbesondere
chungskosten rechtferti- ken, lud ein Verwalter zu ei- angerufenen Gerichts war muss im Einzelfall stets ab-
gen (OLG Köln, Urteil vom ner Eigentümerversamm- dieser Grundsatz im vorlie- gewogen werden, ob die
14.05.2021 - 1 U 9/21). lung auf dem Spielplatz der genden Fall aber auch un- Grundsätze der Nichtöffent-
Wohnungseigentumsanlage ter freiem Himmel gewahrt. lichkeit der Versammlung
Getestet ein. Ein Eigentümer wollte Grund dafür sei, dass der gewahrt sind. Sollte dies
Auch wenn ein Mieter dies durch Einreichung ei- Ort durch die Bäume blick- nicht der Fall sein, sind die
seine Behauptung, ihm ner einstweiligen Verfügung dicht sei und zudem ein Be- auf der Versammlung ge-
Von Fall zu Fall
sei ein Umzug wegen ei- verhindern, blieb damit aber lauschen durch Dritte von fassten Beschlüsse anfechtbar.
ner bestehenden Erkran- vor dem AG Wedding (Ur- benachbarten Grundstücken
kung nicht zuzumuten,
ch für den stellung unserer Mietverträge. Wir
teil vom 13.07.2020 – 9 nicht möglich sei. Marian Voth, Rechtsanwalt
unter Vorlage bestätigen- C 214/20) erfolglos. Hin- und Fachanwalt für Miet- und
nderungen werden diese wieder einmal an die
Wohnungseigentumsrecht
rechendes der ärztlicher Atteste gel-
geänderte Rechtsprechung und die tergrund für das Verfahren Die Entscheidung dürfte in
en und da- für die Zukunft erwarteten Ent-
ntinverfär-tendscheidungen
macht, anpassen.
ist im Falle HAUS +
HAUS + GRUND
war, dass Versammlungen GRUND
dieser Form eine auf den
des Bestreitens dieses der Gemeinschaft der Woh- Einzelfall zugeschnittene
Wuppertal und Umland – vormals Elberfeld von 1880 e.V.
Wuppertal und Umland – vormals Elberfeld von 1880 e.V.
Für den Fall
Vortrags von Neuvermietungen
regelmäßig die
et werden empfehlen wir - soweit dies möglich
Einholung eines Sachver-
denen die ist - individuelle Regelungen zu tref-
Abwälzung ständigengutachtens zu
fen. Allgemeine Formulierungsvor-
en auf den schläge hierzu sind leider nicht
HAUS + GRUND
der Art, dem Umfang und
ung von re- möglich, da die Regelungen ja indi-
Wuppertal und Umland – vormals Elberfeld von 1880 e.V.
unzulässig denviduell
konkreten
sein sollen. Auswir-
Einschrän- kungen der beschriebe-
der Mieter Für laufende Mietverhältnisse
ungen zu- nenkönnte
Erkrankung auf die
durch Zusatzvereinbarun-
seinen Ge- Lebensführung des werden.
gen "nachgebessert" be- Al-
lerdings steht und fällt der Erfolg
troffenen Mieters im All-
ehrt vorse- entsprechender Bemühungen mit
nicht ver-gemeinen und des
der Bereitschaft im Mieters,
Falle den
bei Bedarf des Verlusts der vertrau-
gewünschten Zusatz zum Mietver-
eren, steht trag zu unterschreiben. Zwingen
and. ten kann
Umgebung
man ihn hierzuerforder-
nicht.
lich (BGH, Urteil vom
m Hinblick In der nächsten Ausgabe des Eigen-
28.04.2021 - VIII ZR 6/19).
t reicht, im tümerjournals werden wir weiter
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10 EIGENTÜMERJOURNAL DEZEMBER 2021 Handwerkern
Mai 2015 | Eigentümerjournal 9 VEREIN(T) STARKNEUES UND WISSENSWERTES
So sichere ich meine Immobilienfinanzierung richtig ab Gefährdet
Nicht auf Sand bauen Grundsätzlich geht mit
dem verwalterlosen Zu-
stand eine Gefährdung
Foto: djd/Worksurance.de/Getty Images/SolisImages
der ordnungsgemäßen
Verwaltung des Gemein-
schaftseigentums einher
(LG Landau, Beschluss
vom 18.10.2021 - 5 T
75/21).
Geduldet
Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2
WEG n.F. ist jeder Woh-
nungseigentümer gegen-
Von Fall zu Fall über der Gemeinschaft
der Wohnungseigentü-
mer verpflichtet, das Be-
BGH eine weitere nicht vorherseh- Weitere Fragen stellen sich für den stellung unserer Mietverträge. Wir treten seines Sonderei-
bare Kehrtwende. Klauseln, die Bereich farblicher Veränderungen werden diese wieder einmal an die
gentums und andere Ein-
wortwörtlich noch vor Kurzem für durch den Mieter. Entsprechendes geänderte Rechtsprechung und die
zulässig erklärt worden sind, gelten gilt für exzessives Rauchen und da- für die Zukunft erwarteten Ent- wirkungen auf dieses zu
nun nicht mehr. Dies hat massive durch verursachte Nikontinverfär- scheidungen anpassen. dulden, die den Verein-
Auswirkungen auf die Praxis. Künf- bungen.
tig wird es noch schwerer sein, Re- Für den Fall von Neuvermietungen
barungen oder Beschlüs-
(djd). Wer aus gesundheit-
novierungsansprüche durchzuset- chenFachkreisen
Aus Versicherungen man
erwartet werden 2. Die Berufsunfähigkeits-
empfehlen wir - soweit dies möglich sen entsprechen oder,
lichen Gründen nicht mehr
zen. den Worst Case
Entscheidungen, verhindern
nach denen die versicherung
ist leistet, wenn
- individuelle Regelungen zu tref- wenn keine entspre-
formularvertragliche Abwälzung fen. Allgemeine Formulierungsvor-
arbeiten
Da und einen des
die Rechtsprechung Immo-BGH kann.
von Schönheitsreparaturen auf den man seinen
schläge hierzuBeruf für sechs
sind leider nicht chenden Vereinbarungen
bilienkredit bedienen kann,
nicht nur für künftige Vertragsge- Mieter auch bei Überlassung von re- Monate aus gesundheitli-
möglich, da die Regelungen ja indi- oder Beschlüsse beste-
staltungen gilt, sondern auch rück- novierten Wohnungen unzulässig viduell sein sollen.
muss schlimmstenfalls sein
wirkend, sind alle laufenden Ver-
1. Wer jeden Monat sein
bleibt, wenn nicht die Einschrän-
chen Gründen nur noch zur hen, aus denen ihm über
Haus verkaufen
tragsverhältnisse ebensooder es
betroffen komplettes
kung Arbeitseinkom-
gemacht wird, dass der Mieter Hälfte
Für ausübenMietverhältnisse
laufende kann. das bei einem geordne-
wird
wie beivon
Gerichtderanhängige
kreditgeben-
Verfah- menfür aufbraucht,
nur benötigt
solche Renovierungen zu- könnte durch Zusatzvereinbarun- ten Zusammenleben un-
ren, bei denen die Richter jetzt nach ständig ist, die er durch seinen Ge- gen "nachgebessert" werden. Al-
den Bank
neuer versteigert.
Rechtsprechung Phi-
entscheiden schonverursacht
brauch bei recht hat.kurz dau- 3. Eine
lerdings stehtErwerbsunfähig-
und fällt der Erfolg vermeidliche Maß hinaus
lip Wenzel, Chefredakteur
müssen. ernden Einkommensausfäl-
Soweit Verträge umgekehrt vorse- keitsversicherung
entsprechender Bemühungen zahlt,
mit kein Nachteil erwächst
Aus der geänderten Rechtspre- hen, dass der Vermieter nicht ver- der Bereitschaft des Mieters, den
des Infoportals Worksu-
chung werden sich eine Fülle weite-
len eine Versicherung wie
pflichtet ist, dem Mieter bei Bedarf
wenn man aus gesundheit-
gewünschten Zusatz zum Mietver-
Ein solcher Anspruch be-
rance.de,
rer erklärt, die
Fragen ergeben, miterneuter
wel- dasWohnung
die private Krankentagegeld.
zu renovieren, steht lichen
trag Gründen keine
zu unterschreiben. drei
Zwingen steht insbesondere bei
Prozesse und weitergehender BGH- auch dies auf dem Prüfstand. Stunden mehr in irgendei-
kann man ihn hierzu nicht. begründeter Vermutung
Rechtsprechung bedürfen. So wird
insbesondere zu klären sein, was Selbst die Frage, ob es im Hinblick nem
In Job arbeiten
der nächsten kann.
Ausgabe des Eigen- mangelnder Funktionsfä-
man unter einer "renovierten" Woh- auf das Transparenzgebot reicht, im tümerjournals werden wir weiter higkeit von Erfassungs-
nung zu verstehen hat. Desweiteren Mietvertrag von Schönheitsrepara- berichten.
geräten (AG Hamburg-
ist zu entscheiden, wie bei Wohnun- turen zu sprechen, ohne diese näher RA Klaus Riske
gen zu verfahren ist, die mit frisch- zu definieren wird im Moment offen St. Georg, Beschluss
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ter- und Heizkörperanstrich über- All dies ist nicht erfreulich und Journal 36/20).
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DEZEMBER 2021 EIGENTÜMERJOURNAL 11NEUES UND WISSENSWERTES
Chic herausgeputzt
Gedämmte Fassaden stilvoll gestalten
Foto: djd/Saint-Gobain Weber/Behrendt und Rausch
(djd). Kleider machen Leute - und Fas- „Besenstrich und Kammzug ergeben sind Naturstein- und Glaselemente
saden ein attraktives Zuhause. Die op- eine individuelle und reizvolle Optik“, als Highlights auf verputzten Gebäu-
tische Visitenkarte des Eigenheims berichtet Georg J. Kolbe vom Bau- dehüllen. Das WDV-System „weber.
prägt entscheidend den ersten Ein- stoffhersteller Saint-Gobain Weber. therm style“ etwa bietet die Möglich-
druck. Putzfassaden sind ein immer- Der Eindruck einer Putzfassade hängt keit, Glaselemente direkt auf einer mi-
währender Klassiker, denn durch un- von der verwendeten Korngröße ab. neralischen Dämmschicht zu verkle-
terschiedliche Putzstrukturen lassen Mit einer Körnung von 0,5 Millime- ben. Die schlanke Konstruktion er-
sie sich individualisieren. Neben Putz tern lassen sich besonders feine, glatte laubt ein hohes Maß an Gestaltungs-
sorgen in Deutschland hauptsäch- Oberflächen realisieren. Körnungen freiheit, indem Kombinationen aus un-
lich Klinker und ihre schlanke Va- bis zu 8 Millimeter hingegen erzeugen terschiedlichen Oberflächen wie Glas,
riante, das Klinkerriemchen, für ab- ein dynamisches Fassadenbild. Un- Putz oder keramischer Verkleidung
wechslungsreiche Fassaden. Neben ter oberflaechen.de.weber finden sich möglich sind.
der Auswahl des Oberflächenmaterials Beispiele für unterschiedliche Gestal-
kommt es gleichermaßen auf die inne- tungskonzepte auf Wärmedämm-Ver-
Foto: djd/Saint-Gobain Weber/Stephan Falk
ren Werte an: Wärmedämm-Verbund- bundsystemen (WDVS). „Nach Jah-
systeme sorgen für hohe energetische ren, in denen vor allem glatte, eben-
Effizienz. mäßige Putzflächen gefragt waren,
gibt es nun wieder eine Hinwendung
Trend zu prägnanten Strukturen zu prägnanten, groben Strukturen“, er-
Putz ist das mit Abstand am häufigsten läutert der Fassadenexperte.
verwendete Material bei der Fassaden-
gestaltung und stellt eine vergleichs- Von Klinker bis Naturstein
weise preiswerte Methode dar. Ein Immer beliebter werden auch soge-
Grund für die Beliebtheit dürfte seine nannte Mischfassaden aus Putz und
Vielseitigkeit sein: Neben verbreiteten Klinkerriemchen auf WDV-Syste-
Techniken wie Scheiben-, Reibe- oder men. Die Kombination aus minerali-
Filzputz zieren zunehmend auch tradi- schem Edelkratzputz und Klinker setzt
tionelle Varianten moderne Gebäude. besondere Akzente. Weitere Trends
12 EIGENTÜMERJOURNAL DEZEMBER 2021NEUES UND WISSENSWERTES
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DEZEMBER 2021 EIGENTÜMERJOURNAL 13NEUES UND WISSENSWERTES
Adventsstimmung beginnt mit der Auswahl des Wunschbaums
Wenn selbst der Weihnachtsmann zur Säge greift
Foto: djd/STIHL
(djd). Eine frische Tanne bietet wohl Ihn vorher selbst in der Schonung aus- ren Wunschbaum auswählen und die-
die schönste Dufttherapie. Das unver- wählen. Das Weihnachtsbaumschla- sen selbst fällen - wahlweise mit der
wechselbare Aroma des Nadelgehöl- gen ist ein Event, das für viele Fami- Axt oder kräfteschonender mit einer
zes verbreitet im Nu weihnachtliche lien längst zum festen Adventsritual Motorsäge. Dabei dürfe die Sicher-
Stimmung. Dazu noch der verführeri- dazugehört. heit nicht zu kurz kommen, erklärt
sche Duft frisch gebackener Kekse - der Stihl-Motorsägen-Experte Ma-
perfekt ist die Vorfreude auf das Fest Ein Erlebnis für die ganze Familie rio Wistuba. „Zur passenden Ausstat-
des Jahres. Viele Familien können es Im gesamten Bundesgebiet bieten tung gehören Schnittschutzhose und
gar nicht mehr erwarten, die eigenen Forstämter und Forstbetriebe dieses -schuhe, Arbeitshandschuhe, Gehör-
vier Wände stimmungsvoll zu dekorie- Erlebnis an. Interessenten erkundigen schutz und eine Brille als Schutz vor
ren und mit Lichtern für eine zauber- sich bestenfalls frühzeitig nach den Sägespänen.“ Besonders einfach geht
hafte Stimmung zu sorgen. Den Hö- Terminen. Da die Bäume aus den re- das Fällen des Weihnachtsbaums mit
hepunkt bildet dabei der Weihnachts- gionalen Wäldern heiß begehrt sind, einer Akku-Motorsäge von der Hand.
baum. Und was bereitet genauso viel sollte man nicht zu lange zögern. Vor Modelle wie die MSA 140 C-BQ von
Freude, wie den Baum zu schmücken? Ort kann sich die Familie dann ih- Stihl sind einfach in der Handhabung,
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20 14
Eigentümerjournal | April 2015
EIGENTÜMERJOURNAL DEZEMBER 2021Sie können auch lesen
