Meinl European Land - Atrium European Real Estate
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Meinl European Land 2005
Änderung der Rechnung auf IFRS 40 – Fair Value Methode
Gewinn nach Steuern mit EUR 113 Mio. um 270 % gesteigert
Immobilienvermögen um 140 % auf EUR 1,1 Mrd. ausgebaut –
Entwicklungsprojekte von EUR 1,5 Mrd. vertraglich fixiert
Kurssteigerung der Aktie in einem Jahr um 15,1 %
Geschäftsbericht 2005
Meinl
European
Land
81
Direktoren Abschlussprüfer
Michael G. Best KPMG Channel Islands Limited
Georg Josef Kucian Chartered Accountants
Wolfgang Lunardon seit 18. April 2005 5 St. Andrew’s Place
Johann Mantler bis 20. Juni 2005 St Helier
Peter Richardson seit 7. Februar 2006 Jersey
Karel Römer seit 20. Juni 2005 JE4 8WQ
Unternehmenskennzahlen Portfoliokennzahlen Heinrich Schwägler seit 20. Juni 2005
Stephan Visy seit 27. April 2006
Peter Weinzierl bis 20. Juni 2005
2002 2003 2004 2005 YE 2002 YE 2003 YE 2004 YE 2005* James Wiseman bis 7. Februar 2006 Eingetragener Firmensitz
restated* Gesamtüberblick 47 The Esplanade
G&V Kennzahlen Anzahl Immobilien 70 132 159 177 St Helier
Umsatzerlöse in TEUR 7.990 11.941 32.362 81.532 Mietfläche in m 2
137.440 337.497 598.400 860.770 Jersey
Mieteinnahmen in TEUR 6.600 8.950 25.456 60.199 Marktwert in TEUR 84.879 223.503 457.555 1.121.616 Administrator und Registerführer JE1 OBD
EBITDA in TEUR 5.524 7.845 43.641 116.227 Vermietungsgrad 95% 95% 97% 94% Dominion Fund Administrators Limited
EBIT in TEUR 3.659 5.157 42.789 114.326 47 The Esplanade
Gewinn vor Steuern in TEUR 755 –312 31.177 112.029 * inklusive Kazan/Russland und Riga/Lettland entsprechend Entwicklungsfortschritt zum Jahresende 2005 sowie inklusive 28 Immobilien in Ungarn, die sich im Verkaufsprozess befinden St Helier
Gewinn nach Steuern in TEUR 353 713 30.545 113.975 – alle Entwicklungsprojekte sind entsprechend der bisherigen Investitionen im Marktwert berücksichtigt, nicht jedoch in der Mietfläche Jersey Market Making
JE1 OBD Meinl European Land Limited
47 The Esplanade
YE 2002 YE 2003 YE 2004 YE 2005 Regionaler Überblick YE 2005 St Helier
restated* Jersey
Bilanzkennzahlen Fertig gestellte, operative Immobilien und Immobilien im Bau Secretary JE1 OBD
Bilanzsumme in TEUR 71.576 309.351 910.544 3.420.789 Tschechien Ungarn* Polen Slowakei Russland** Rumänien Lettland** Türkei Dominion Corporate Services Limited
Anlagevermögen in TEUR 66.561 193.557 561.053 1.159.060 Anzahl Immobilien 101 56 13 2 3 1 1 – 47 The Esplanade ir@meinleuropeanland.com
Barvermögen in TEUR 3.632 58.131 311.676 2.092.182 Marktwert in TEUR 302.026 114.495 383.212 77.935 193.144 24.550 26.254 – St Helier
Langfristige Verbindlichkeiten in TEUR 51.126 179.358 292.362 536.942 Mietfläche in m 2
348.084 146.716 159.415 42.799 130.000 8.756 25.000 – Jersey
Eigenkapital in TEUR 16.873 103.472 421.807 1.620.675 Vermietungsgrad 96%*** 95% 96% 98% 99% 100% – – JE1 OBD
Anteil am Portfolio (Marktwert) 27% 10% 34% 7% 18% 2% 2% –
YE 2002 YE 2003 YE 2004 YE 2005 * beinhaltet 28 Objekte, die sich im Verkaufsprozess befinden
Börsekennzahlen ** inklusive Kazan/Russland und Riga/Lettland entsprechend Entwicklungsfortschritt zum Jahresende 2005
Ultimo Marktkapitalisierung in TEUR 54.603 157.170 469.360 1.789.200 *** ohne Immobilien, die sich unter Prüfung bzgl. eines Verkaufs befinden bzw. Mietverträge in Verhandlung
Ausgegebene Aktien in Stück 4.884.001 13.000.001 36.000.000 120.000.000
Ulitimokurs der Aktie in EUR 11,18 12,09 13,01 14,91
Wert je Aktie zu Marktwerten in EUR 7,23 10,35 11,72 13,51 Immobilienvermögen und Commitments *
Gewinn je Aktie in EUR 0,07 0,10 1,40 1,28 Tschechien Ungarn Polen Slowakei Russland Rumänien Lettland Türkei
Anzahl Immobilien 102 56 19 2 13 5 1 3
* Ergebnisse 2004 restated in Einklang mit IFRS 40 (Fair Value Methode) Marktwert in TEUR 305.647 114.495 740.086 77.935 932.477 47.331 35.254 359.812
Anteil am Portfolio (Marktwert) 12% 4% 28% 3% 35% 2% 2% 14%
* inklusive vertraglich fixierte Projekte, die innerhalb der nächsten zwei Jahre fertig gestellt werden sollen, Schätzwerte
www.meinleuropeanland.com
ir@meinleuropeanland.com
81
Direktoren Abschlussprüfer
Michael G. Best KPMG Channel Islands Limited
Georg Josef Kucian Chartered Accountants
Wolfgang Lunardon seit 18. April 2005 5 St. Andrew’s Place
Johann Mantler bis 20. Juni 2005 St Helier
Peter Richardson seit 7. Februar 2006 Jersey
Karel Römer seit 20. Juni 2005 JE4 8WQ
Unternehmenskennzahlen Portfoliokennzahlen Heinrich Schwägler seit 20. Juni 2005
Stephan Visy seit 27. April 2006
Peter Weinzierl bis 20. Juni 2005
2002 2003 2004 2005 YE 2002 YE 2003 YE 2004 YE 2005* James Wiseman bis 7. Februar 2006 Eingetragener Firmensitz
restated* Gesamtüberblick 47 The Esplanade
G&V Kennzahlen Anzahl Immobilien 70 132 159 177 St Helier
Umsatzerlöse in TEUR 7.990 11.941 32.362 81.532 Mietfläche in m 2
137.440 337.497 598.400 860.770 Jersey
Mieteinnahmen in TEUR 6.600 8.950 25.456 60.199 Marktwert in TEUR 84.879 223.503 457.555 1.121.616 Administrator und Registerführer JE1 OBD
EBITDA in TEUR 5.524 7.845 43.641 116.227 Vermietungsgrad 95% 95% 97% 94% Dominion Fund Administrators Limited
EBIT in TEUR 3.659 5.157 42.789 114.326 47 The Esplanade
Gewinn vor Steuern in TEUR 755 –312 31.177 112.029 * inklusive Kazan/Russland und Riga/Lettland entsprechend Entwicklungsfortschritt zum Jahresende 2005 sowie inklusive 28 Immobilien in Ungarn, die sich im Verkaufsprozess befinden St Helier
Gewinn nach Steuern in TEUR 353 713 30.545 113.975 – alle Entwicklungsprojekte sind entsprechend der bisherigen Investitionen im Marktwert berücksichtigt, nicht jedoch in der Mietfläche Jersey Market Making
JE1 OBD Meinl European Land Limited
47 The Esplanade
YE 2002 YE 2003 YE 2004 YE 2005 Regionaler Überblick YE 2005 St Helier
restated* Jersey
Bilanzkennzahlen Fertig gestellte, operative Immobilien und Immobilien im Bau Secretary JE1 OBD
Bilanzsumme in TEUR 71.576 309.351 910.544 3.420.789 Tschechien Ungarn* Polen Slowakei Russland** Rumänien Lettland** Türkei Dominion Corporate Services Limited
Anlagevermögen in TEUR 66.561 193.557 561.053 1.159.060 Anzahl Immobilien 101 56 13 2 3 1 1 – 47 The Esplanade ir@meinleuropeanland.com
Barvermögen in TEUR 3.632 58.131 311.676 2.092.182 Marktwert in TEUR 302.026 114.495 383.212 77.935 193.144 24.550 26.254 – St Helier
Langfristige Verbindlichkeiten in TEUR 51.126 179.358 292.362 536.942 Mietfläche in m 2
348.084 146.716 159.415 42.799 130.000 8.756 25.000 – Jersey
Eigenkapital in TEUR 16.873 103.472 421.807 1.620.675 Vermietungsgrad 96%*** 95% 96% 98% 99% 100% – – JE1 OBD
Anteil am Portfolio (Marktwert) 27% 10% 34% 7% 18% 2% 2% –
YE 2002 YE 2003 YE 2004 YE 2005 * beinhaltet 28 Objekte, die sich im Verkaufsprozess befinden
Börsekennzahlen ** inklusive Kazan/Russland und Riga/Lettland entsprechend Entwicklungsfortschritt zum Jahresende 2005
Ultimo Marktkapitalisierung in TEUR 54.603 157.170 469.360 1.789.200 *** ohne Immobilien, die sich unter Prüfung bzgl. eines Verkaufs befinden bzw. Mietverträge in Verhandlung
Ausgegebene Aktien in Stück 4.884.001 13.000.001 36.000.000 120.000.000
Ulitimokurs der Aktie in EUR 11,18 12,09 13,01 14,91
Wert je Aktie zu Marktwerten in EUR 7,23 10,35 11,72 13,51 Immobilienvermögen und Commitments *
Gewinn je Aktie in EUR 0,07 0,10 1,40 1,28 Tschechien Ungarn Polen Slowakei Russland Rumänien Lettland Türkei
Anzahl Immobilien 102 56 19 2 13 5 1 3
* Ergebnisse 2004 restated in Einklang mit IFRS 40 (Fair Value Methode) Marktwert in TEUR 305.647 114.495 740.086 77.935 932.477 47.331 35.254 359.812
Anteil am Portfolio (Marktwert) 12% 4% 28% 3% 35% 2% 2% 14%
* inklusive vertraglich fixierte Projekte, die innerhalb der nächsten zwei Jahre fertig gestellt werden sollen, Schätzwerte
www.meinleuropeanland.com
ir@meinleuropeanland.com
Meinl European Land 2005
Änderung der Rechnung auf IFRS 40 – Fair Value Methode
Gewinn nach Steuern mit EUR 113 Mio. um 270 % gesteigert
Immobilienvermögen um 140 % auf EUR 1,1 Mrd. ausgebaut –
Entwicklungsprojekte von EUR 1,5 Mrd. vertraglich fixiert
Kurssteigerung der Aktie in einem Jahr um 15,1 %
Geschäftsbericht 2005
Meinl
European
Land
Inhaltsverzeichnis
Kennzahlen
2 Unternehmensentwicklung 2005
4 Finanzzahlen – 5-Jahres-Entwicklung
5 Aktienentwicklung
6 Immobilieninvestitionen
10 Immobilienentwicklung
12 Brief an die Aktionäre
16 Einzelhandelsimmobilien im Neuen Europa
20 Tschechien
22 Ungarn
24 Polen
26 Russland
28 Rumänien
30 Slowakei
32 Türkei
34 Lettland
36 Immobilien-Akquisitionen 2005
42 Entwicklungsprojekte
48 Directors Report
49 Jahresabschluss
54 Anhang zum Jahresabschluss
79 Bericht des Abschlussprüfers
81 Organe und Berater
Juni 2005
Im Zuge eines öffentlichen Übernahmeangebotes übernimmt Meinl
European Land die dänische FORAS Holding A/S, die über ein Portfolio
aus drei polnischen Einkaufszentren mit einem Gesamtwert von EUR 200
Mio. verfügt. Darüber hinaus unterzeichnet die Gesellschaft die Verträge
für sechs weitere Entwicklungsprojekte in Polen; die Investitionskosten
für die Einkaufszentren werden sich auf etwa EUR 350 Mio. belaufen.
Mai 2005
Die Gesellschaft erwirbt zwei in Bau befindliche Einkaufszentren in Ungarn
mit einem Investitionsvolumen von EUR 35 Mio. und unterzeichnet die
Verträge für ihr erstes lettisches Projekt, ein Entwicklungsprojekt für ein
EUR 35 Mio. Einkaufszentrum in Riga. Zudem erfolgt die Aufnahme in den
MSCI Index.
April 2005
Die Akquisition eines Portfolios aus sieben polnischen Einkaufszentren wird
abgeschlossen. Zudem erwirbt Meinl European Land ein weiteres kleineres
Einkaufszentrum in Polen. Die Gesamtinvestitionen betragen EUR 70 Mio.
März 2005
Nach der Emission von 42 Mio. jungen Aktien notieren 96 Mio. Aktien an der Wiener
Börse. Die Gesellschaft erwirbt einige kleinere Immobilien in Tschechien und Ungarn mit
einem Gesamtkaufpreis von EUR 15 Mio. sowie ein Einkaufszentrum in Ekaterinburg,
das sich zum Zeitpunkt des Erwerbs noch im Bau befindet und im August eröffnet wird.
Das Investitionsvolumen für dieses Einkaufszentrum beläuft sich auf EUR 89 Mio.
Januar 2005
Zu Jahresbeginn umfasst das Immobilienvermögen der Meinl European Land
159 Objekte mit einem Marktwert von über EUR 450 Mio. Zur Finanzierung
der Akquisitionen, die noch vor Jahresende 2004 erfolgten, emittiert die
Gesellschaft im Januar 18 Mio. junge Aktien, wodurch sich das Aktienkapital
auf 54 Mio. Aktien erhöht. Zudem erfolgt die Aufnahme in den GPR 250
Index. In diesem Index wird die Performance jener 250 Immobiliengesell-
schaften weltweit verfolgt, die über die höchsten Börsenumsätze verfügen.
Highlights
Unternehmensentwicklung
2005
Dezember 2005
November 2005 Meinl European Land wird in
Oktober 2005 Im November erfolgt die den Dow Jones Stoxx 600 Index
Juli 2005 Infolge der Emission von Eröffnung eines Einkaufszen- aufgenommen. Zum Jahresen-
Die Hauptversammlung beschließt die 24 Mio. jungen Aktien notie- trums mit einem Investitions- de 2005 umfasst das Immobi-
Erhöhung des autorisierten Aktienkapitals ren 120 Mio. Aktien an der volumen von EUR 50 Mio. in lienportfolio der Gesellschaft
von 100 Mio. auf 500 Mio. Aktien mit einem Wiener Börse. Meinl Euro- Polen sowie die Eröffnung 177 Einzelhandelsobjekte mit
Nennwert von je EUR 5,00. Zulassung eines pean Land betritt mit der der beiden im Mai erworbe- einem Marktwert von EUR 1,1
Rahmenprogramms für eine Anleiheemis- Türkei einen weiteren Markt. nen Einkaufszentren in Mrd. Hinzu kommen etwa 20
sion im Nominalwert von bis zu EUR 1 Mrd. Erste Projekte sind drei Ent- Ungarn. Entwicklungsprojekte mit einem
In den Folgemonaten werden die ersten wicklungsprojekte für Ein- Investitionsvolumen
Anleihen im Gesamtwert von EUR 235 Mio. kaufszentren mit einem von rund
platziert. Meinl European Land gründet mit Gesamtinvestitionsvolumen EUR 1,5 Mrd.
dem russischen Entwickler Vremya ein Joint von EUR 360 Mio., für die zu
Venture, unter dem zunächst vier Einkaufs- diesem Zeitpunkt die (Vor-)
zentren in Russland mit einem Investitions- Verträge unterzeichnet
volumen von über EUR 270 Mio. entwickelt werden.
werden sollen. In Tschechien erwirbt die
Gesellschaft einen Hypermarkt mit Erweite-
rungsflächen für ein Fachmarktzentrum.
Das Investitionsvolumen beträgt EUR 30
Mio. Zudem erfolgt die Aufnahme in den
französischen IEIF Index, in dem die bedeu-
tenden börsenotierten Immobiliengesell-
schaften Europas gelistet sind.
Entwicklung Aktienkapital Entwicklung Bilanzsumme
in EUR Mio. in EUR Mio.
Eigenkapital Aktiva
2.500
4.000
2.000
3.000
1.500
2.000
1.000
500 1.000
0 0
YE 2001 YE 2002 YE 2003 YE 2004* YE 2005 31.3.2006 YE 2001 YE 2002 YE 2003 YE 2004* YE 2005 31.3.2006
Entwicklung Gesamtumsatz Entwicklung Aktienkurs und NAV**
in EUR Mio. in EUR
Umsatzerlöse Aktienkurs NAV
120 18,00
100 15,00
80 12,00
60 9,00
40 6,00
20 3,00
0 0,00
2001 2002 2003 2004* 2005 Q I / 2006 YE 2001 YE 2002 YE 2003 YE 2004 YE 2005 31.3.2006
**) Net Asset Value (NAV): Wert je Aktie zu Marktwerten
*) Ergebnisse für das Geschäftsjahr 2004 restated entsprechend IFRS 40 (Fair Value Methode)
Finanzkennzahlen –
5-Jahres-Entwicklung
5
Kursentwicklung Entwicklung Aktienumsätze*
in EUR in EUR Mio. / Monat
180
16,00
150
15,00
120
14,00 90
13,00 60
12,00 30
11,00 0
Nov. 2002
Mär. 2003
Juli 2003
Nov. 2003
Mär. 2004
Juli 2004
Nov. 2004
Mär. 2005
Juli 2005
Nov. 2005
Mär. 2006
Dez. 2002
Mär. 2003
Mai 2003
Aug. 2003
Nov. 2003
Feb. 2004
Mai 2004
Aug. 2004
Nov. 2004
Feb. 2005
Mai 2005
Aug. 2005
Nov. 2005
Mär. 2006
• Aktienkurs zum 31. Dezember 2005 EUR 14,91 • Gesamthandelsvolumen 2005 36,5 Mio. Aktien
• Wertentwicklung Aktie seit Erstnotiz (Nov. 2002) 38,3% • Durchschnittliches Handelsvolumen
• Wertentwicklung Aktie 2005 15,1% pro Tag 2005 > 155.000 Aktien
• Durchschnittlicher Tagesumsatz 2005 EUR 2,2 Mio.
*) Einfachzählung
Aktienentwicklung
Immobilieninvestitionen
7
Ein wesentlicher Part der Aktivitäten der Meinl European Land Regionale Verteilung 2004
betrifft die Verwaltung und Bewirtschaftung des bestehenden (basierend auf Marktwerten)
Immobilienportfolios. Dieser Bereich beinhaltet das gesamte
Mieterwesen, die (Wieder-)Vermietung von Objekten, die gesamte 14% 10%
Hausverwaltung und damit auch die Instandhaltung der Immobi-
lien. Tschechien
Slowakei
Zu den Aufgaben dieses Unternehmensbereichs gehört auch die Ungarn
Suche möglicher Investitionen auf dem Markt, deren Prüfung und Rumänien
Abwicklung bis zum Kauf. Auf der anderen Seite führen die Immo- Polen
bilienexperten dieses Bereiches auch eine regelmäßige Analyse Russland
des bestehenden Immobilienportfolios durch und berichten deren
Ergebnis an das Board of Directors. Soweit einzelne Immobilien
4% 13% 11% 48%
nicht mehr der Investitionsstrategie der Meinl European Land ent-
sprechen, ist dieser Unternehmensbereich auch für die Veräuße-
rung verantwortlich. Regionale Verteilung 2005
(basierend auf Marktwerten)
Horizontale Diversifikation des Portfolios
18% 2% 27%
Zu Jahresbeginn 2005 war Meinl European Land in 6 Staaten
Zentral- und Osteuropas vertreten: in Tschechien, Ungarn, Polen, Tschechien
Rumänien, Russland und in der Slowakei. Zahlreiche neue Akqui- Slowakei
sitionen, die im Laufe des Jahres erfolgten, führten erneut zu Ungarn
einer breiteren Streuung des Portfolios. Darüber hinaus hat die Rumänien
Gesellschaft im Jahr 2005 beschlossen, ihre Aktivitäten auf weite- Polen
re Märkte auszuweiten. In Lettland und der Türkei wurden die Ver- Russland
träge für die ersten Investitionen unterzeichnet. Lettland
34% 2% 10% 7%
Infolge der neuen Investitionen in Ländern, in denen Meinl
European Land bereits vertreten war, einerseits und der regiona-
len Expansion andererseits, hat sich die Verteilung der Miet-
flächen auf die einzelnen Regionen und damit der Anteil der ein-
zelnen Länder am Gesamtportfolio erheblich verändert: Größter
Markt zum Jahresende 2005 war Polen. Mit einem Schätzwert der
Immobilien in Höhe von über EUR 380 Mio. beträgt der Anteil des
polnischen Portfolios 34 % am Gesamtwert aller operativen
Immobilien. Der zweitgrößte Markt war Tschechien mit einem
Immobilienschätzwert von etwa EUR 300 Mio. bzw. 27 % des
Gesamtportfolios. Die Anteile der anderen Länder am Immobilien-
portfolio betragen zwischen 2 % in Rumänien und 18 % in
Russland.
Im Gegensatz zu den meisten internationalen Investoren konzen-
triert sich Meinl European Land nicht ausschließlich auf Investitio-
nen in den bedeutendsten Städten eines Landes, sondern inve-
stiert auch in kleineren regionalen Städten. Die Marktdurch-
dringung und damit auch die Sättigung ist in diesen Orten weit-
aus geringer als in der Hauptstadt oder anderen großen Städten.
Die Investitionsstrategie bietet zudem den Vorteil einer breiten
Streuung des Portfolios innerhalb der einzelnen Länder.Vertikale Diversifikation des Portfolios Insgesamt hat Meinl European Land ihr Portfolio an operativen
Immobilien im Jahr 2005 um Objekte mit einer Gesamtfläche von
Objekt Mix – Streuung der Objektformate über 250.000 m2 ausgeweitet, wovon etwa 200.000 m2 auf Ein-
Die Investitionsstrategie der Meinl European Land ist auch auf kaufszentren entfallen.
eine vertikale Diversifikation ausgerichtet. Diese umfasst einer-
seits eine Streuung des Portfolios auf unterschiedliche Objekt- Mieter Mix – Streuung des Mieterportfolios
formate und andererseits eine weitgefächerte Streuung des Eine breite vertikale Aufteilung der Flächen auf unterschiedliche
Mieterportfolios. Mieter dient der Minimierung des Ausfallsrisikos im Falle des Zah-
lungsverzugs einzelner Mieter. Im Zuge der neuen Akquisitionen
Das Kerngeschäft der Meinl European Land sind Einzelhandels- wurde das Mieterportfolio durch eine Reihe neuer Mieter erweitert
objekte, ein Segment, in dem Management und Mitarbeiter über und zum Jahresende 2005 besaß die Gesellschaft mehr als 1.300
langjährige Erfahrung verfügen. Innerhalb dieses Segments strebt Mieter. Mehr als 50 % der Mietverträge sind mit internationalen
die Gesellschaft jedoch eine ausgeglichene Verteilung des Portfo- Einzelhandelskonzernen oder führenden osteuropäischen Unter-
lios auf unterschiedliche Einzelhandelsformate an, um etwaigen nehmen abgeschlossen.
negativen Auswirkungen, die sich aus einem geänderten Nachfra-
geverhalten des Einzelhandels ergeben könnten, entgegenzu- Durch die Neuakquisitionen hat sich auch der Anteil der Mietein-
wirken. nahmen, der aus Verträgen mit den prozentuell größten Mietern
erzielt wird, erheblich verändert: Spar trägt mit einem Anteil von
Zum Jahresende 2005 entfallen 58 % der Mietflächen der Gesell- 10 % zu den Gesamtmieteinnahmen der Gesellschaft bei und ist
schaft auf Einkaufszentren, 5 % bzw. 12 % betreffen Hypermärkte somit der größte Mieter der Meinl European Land. Ahold stellt
bzw. Fachmarktzentren und der Anteil der Diskontmärkte und nach der Übernahme der Einzelhandelsaktivitäten der Julius
Supermärkte beträgt 3 % bzw. 19 % der Gesamtmietfläche. Meinl Gruppe in Tschechien mit 7 % der Gesamtmieteinnahmen
den zweitgrößten Mieter.
Immobiliennutzung 2004 Mieterverteilung 2004
(basierend auf Mietflächen) (basierend auf Mieteinnahmen)
3% 15% 9% 2% 5%
18% 4% 53%
Ahold
Einkaufszentren
Metro
Supermärkte
Rewe
Hypermärkte
Spar
Sonstige
weitere Mieter
Delhaize
Julius Meinl a.s.
25%
54% 12%
Immobiliennutzung 2005 Mieterverteilung 2005
(basierend auf Mietflächen) (basierend auf Mieteinnahmen)
2% 7% 3% 3%
3% 12% 3% 58%
Einkaufszentren Ahold
Supermärkte Metro
Hypermärkte Rewe
Diskonter Spar
Fachmarktzentren weitere Mieter
Sonstige Delhaize
5% 19%
75% 10%
Lediglich 3 % der Mietflächen entfallen nicht auf Einzelhandelsob- Der Anteil der Kategorie „weitere Mieter“ ist erheblich gestiegen.
jekte. Hierbei handelt es sich einerseits um einige Logistikimmo- Diese Kategorie umfasst eine Reihe an namhaften westeuro-
bilien sowie um gewisse Büroflächen, die von der Gesellschaft päischen Konzernen wie Carrefour, Tengelmann, Promod,
selbst oder den Mietern der Einzelhandelsflächen genutzt werden. McDonalds oder DM Drogeriemarkt, sowie führende osteuro-
päische Unternehmen wie Perekryostok, Reserve, Nomi oder
Im Vergleich zum Vorjahr haben Fachmarktzentren und Einkaufs- Technosila und viele mehr. Darüber hinaus beinhaltet diese
zentren an Bedeutung innerhalb des Portfolios gewonnen, wohin- Kategorie auch eine Vielzahl an kleineren lokalen Unternehmen,
gegen der Anteil der Hypermärkte und Diskontmärkte nahezu die meist nur eine einzelne Einheit gemietet haben.
unverändert geblieben ist und der prozentuale Anteil der Super-
marktflächen gesunken ist.9
Entwicklung Immobilienvermögen Langfristige Verträge
Zum Jahresende 2005 umfasst das Portfolio der Meinl European Zum Jahresende 2005 hatten mehr als 60 % der bestehenden
Land 177 operative Immobilien mit einem Marktwert von EUR 1,1 Mietverträge eine Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren.
Mrd. Nur drei Jahre zuvor betrug das Immobilienvermögen noch
EUR 84 Mio. Im gleichen Zeitraum konnten die Immobilienflächen Laufzeiten der Mietverträge
von 140.000 m2 im Jahr 2002 auf über 850.000 m2 Ende 2005 in %, basierend auf vermieteter Fläche
ausgebaut werden.
Portfolioentwicklung 20%
in EUR Mio.
15%
1.200
1.000 10%
800
5%
600
0%
400 2006 2007/08 2009/10 2011/12 2013/14 2015/16 2017/18 2019+
200
Die Mietverträge mit den Ankermietern sind in der Regel über
0
2002 2003 2004 2005 I / 2006 einen Zeitraum von 10 – 15 Jahren abgeschlossen und an den
Verbraucherpreisindex gekoppelt.
Im Laufe des Jahres 2005 hat Meinl European Land insgesamt Mit den großen Mietern in Russland sowie mit einem Teil der klei-
Investitionen in fertig gestellte Immobilien im Gesamtumfang von neren Mieter in den anderen Ländern sind die Mietzahlungen, die
rund EUR 460 Mio. getätigt. Die Hauptinvestitionsmärkte waren an die Meinl European Land getätigt werden, an den Umsatz der
Russland und Polen, wo die Gesellschaft Immobilien im Gesamt- Mieter gekoppelt, wobei stets eine Mindestmiete festgelegt wird.
wert von fast EUR 400 Mio. erworben hat. Kleinere Akquisitionen
im Gesamtwert von etwa EUR 60 Mio. erfolgten in Tschechien Die Mieten der Gesellschaft sind größtenteils EUR-denominiert
und Ungarn. mit Ausnahme von Russland, wo die Mieten an den USD gebun-
den sind.
Meinl European Land hat massiv von der Konvergenz in Ost-
europa profitiert. Nachdem die Renditen innerhalb der letzten 12
Monate in den meisten Märkten um 1,5 – 2,0 % gesunken sind,
konnte die Gesellschaft im Jahr 2005 eine Wertsteigerung des
Portfolios von fast EUR 90 Mio. erzielen.
Die nachfolgende Graphik gibt einen Überblick der Entwicklung
des Immobilienvermögens der Meinl European Land in den ein-
zelnen Ländern; die Werte beinhalten sowohl die Ausweitung des
Portfolios infolge neuer Akquisitionen als auch die Neubewertung
der Immobilien.
Immobilienvermögen nach Ländern 2004 und 2005
in EUR Mio.
400
2004 2005
300
200
100
0
CZ SK HU PL RO LT RUImmobilienentwicklung
11
Die Märkte in Zentral- und Osteuropa werden seit einigen Jahren Unter Berücksichtigung der bei Druckschluss durch Verträge fest
bestimmt durch eine zunehmende Angleichung an die Marktbe- vereinbarten Entwicklungsprojekte, die größtenteils bis zum
dingungen in Westeuropa, die sich insbesondere im Jahr 2005 Jahresende 2007 eröffnet werden sollen, erhöht sich insbeson-
durch einen erheblichen Rückgang der Renditen zeigte. Infolge dere der prozentuelle Anteil des russischen Portfolios erheblich.
dieser Entwicklung wurde es zunehmend schwierig, fertig gestell- Ohne weitere Akquisitionen wird Russland nach der Fertigstel-
te Einzelhandelsobjekte auf einem attraktiven Renditeniveau zu lung dieser Projekte mit einem Immobilienvermögen von EUR
erwerben. 930 Mio. oder 35 % am Gesamtportfolio zur gewichtigsten
Region innerhalb der Meinl European Land heranwachsen. Das
Meinl European Land hat sich aus diesem Grund im Jahr 2004 Immobilienvermögen in Polen wird mit EUR 740 Mio. einen Anteil
entschlossen, ihre Aktivitäten in der Immobilienentwicklung als von 28 % repräsentieren. Tschechien und die Türkei werden mit
einen zweiten Geschäftsbereich massiv auszuweiten. Die Gesell- 12 % bzw. 14 % zum Portfolio beitragen und die anderen Märkte
schaft erwartet, in diesem Bereich nach wie vor höhere Renditen haben einen prozentuellen Anteil zwischen 2 % und 4 % am
erzielen zu können. Indem Meinl European Land von Beginn an in Gesamtportfolio.
die Entwicklung der Projekte eingebunden ist, hat sie darüber hin-
aus die Möglichkeit, bestimmte wesentliche Parameter, wie das
Layout oder Qualitätsstandards, festzulegen und so den Wert der Regionale Verteilung einschließlich vertraglich
Immobilie zu erhöhen. vereinbarter Projekte
(basierend auf Marktwerten für Standing Investments bzw. Investitionskosten für
Die Immobilienentwicklung umfasst die klassische Entwicklung Entwicklungsprojekte)
ebenso wie so genannte Forward Purchases, wo die Gesellschaft
sich verpflichtet, eine Immobilie nach Fertigstellung zu zuvor ver- 2% 14% 12% 3% 4%
einbarten Konditionen zu übernehmen und der Entwickler den
Tschechien
Großteil der Entwicklungsrisiken trägt, sowie das Forward Fun-
Slowakei
ding, bei dem Meinl European Land zudem auch die Finanzie-
Ungarn
rung des Objektes während der Entwicklungsphase übernimmt.
Rumänien
Polen
Das erste Entwicklungsprojekt der Meinl European Land war ein
Russland
Einkaufszentrum im polnischen Torun mit einem Investitionsvolu-
Lettland
men von EUR 50 Mio. Im Dezember 2004 wurde der Vertrag auf
Türkei
einer Forward Purchase Basis unterzeichnet; die Eröffnung erfolg-
te im November 2005. 35% 28% 2%
Seit Anfang 2005 ist Meinl European Land feste Vereinbarungen
für die Entwicklung einer Reihe weiterer Immobilien eingegangen,
darunter auch die ersten Investitionen in zwei neuen Märkten –
Lettland und der Türkei. Die Gesamtinvestitionskosten für sämtli-
che dieser Projekte belaufen sich auf EUR 1,5 Mrd.
Standing Investments und Entwicklungsprojekte nach
Märkten
in EUR Mio.
Commitments / Entwicklungsprojekte
1.000
Standing investments
800
600
400
200
0
CZ SK HU PL RO LT RU TR
Nach Fertigstellung der Entwicklungsprojekte, die zum März 2006
vertraglich fixiert waren, wird das Immobilienvermögen der Meinl
European Land EUR 2,6 Mrd. betragen, selbst wenn von nun an
keine weiteren Investitionen getätigt werden sollten.Brief an die Aktionäre
13
Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre Meinl European Land hat im Jahr 2005 ihre Position in den Märk-
der Meinl European Land! ten, in denen sie bereits vertreten war, verstärkt und ihre Aktivitä-
Sehr geehrte Damen und Herren! ten weiter ausgebaut. Die Hauptinvestitionsmärkte der Gesell-
schaft innerhalb der Berichtsperiode waren Russland und Polen.
Das Jahr 2005 war für Meinl European Land ein weiteres durch Das Investitionsvolumen der Projekte, die Meinl European Land
großen Erfolg und starkes Wachstum geprägtes Jahr. Der Gewinn im Jahr 2005 unterzeichnet oder abgeschlossen hat, beläuft sich
(nach Steuern) konnte mit EUR 114 Mio. um 270 % gesteigert auf etwa EUR 1,3 Mrd.
werden und das Immobilienvermögen wurde von EUR 458 Mio.
im Vorjahr auf EUR 1,1 Mrd. an operativen Immobilien ausgebaut. In Polen hat die Gruppe im Zuge eines öffentlichen Übernahme-
Hinzu kommen vertraglich fixierte Entwicklungsprojekte von über angebotes für die dänische FORAS Holding A/S drei Einkaufszen-
EUR 1,5 Mrd. tren mit einem Gesamtwert von über EUR 200 Mio. erworben.
Darüber hinaus hat die Gesellschaft in separaten Transaktionen
Dieser anhaltende Erfolg beruht nicht zuletzt auf der Strategie der sieben weitere regionale Einkaufszentren und einen Hypermarkt
Meinl European Land, ausschließlich in attraktive Einzelhandels- mit einer kleineren Einkaufsmall erworben. Der Gesamtkaufpreis
immobilien in den Wachstumsmärkten Zentral- und Osteuropas betrug EUR 68 Mio. Neben diesen fertig gestellten und operativen
zu investieren. Immobilien hat das Unternehmen die Verträge für sieben polni-
sche Entwicklungsprojekte, die bis Ende 2007 fertig gestellt wer-
Im Vergleich zu anderen Immobilienformaten bieten Einzelhan- den sollen, unterzeichnet. Das Investitionsvolumen beläuft sich
delsobjekte einige wesentliche Vorteile: Sie erwirtschaften durch auf nahezu EUR 350 Mio. Das erste dieser Projekte, ein Einkaufs-
langfristige Verträge nachhaltige Einnahmen, die weniger kon- zentrum in Torun, 250 km nordwestlich von Warschau, wurde im
junkturabhängig sind als Mieteinnahmen in anderen Immobilien- November 2005 eröffnet.
segmenten. Im Einzelhandelssektor ist der Standort von viel
größerer Bedeutung, anders als zum Beispiel bei Büros, wo die In Russland hat Meinl European Land im Jahr 2005 ein Einkaufs-
Mieter nicht zwingend an bestimmten Lagen präsent sein zentrum mit einem Investitionsvolumen von EUR 89 Mio. in
müssen. Einzelhandelsimmobilien sind weltweit attraktive Invest- Ekaterinburg erworben und ist eine Joint Venture Vereinbarung
ments, bieten aber gerade in Zentral- und Osteuropa noch weite- mit einem russischen Entwickler eingegangen, unter dem in ganz
res Potential, da in diesen Märkten derzeit die Angleichung an die Russland Einkaufszentren errichtet werden sollen. Die Ent-
Marktbedingungen in Westeuropa stattfindet. Als Folge dieser wicklung der ersten vier Einkaufszentren unter dieser Partner-
Konvergenzbewegung ist mit einer erheblichen Wertsteigerung schaft – alle in Millionenstädten Russlands – wurde im Laufe des
bei Immobilien in dieser Region zu rechnen. Jahres bereits fest vertraglich fixiert. Die Investitionskosten für dievier Projekte werden sich auf etwa EUR 270 Mio. belaufen. Ein Verlagerung des Schwerpunkts der Aktivitäten vom Erwerb beste-
60.000 m2 großes Einkaufszentrum in Kazan soll bereits im Herbst hender Immobilien zur Immobilienentwicklung ist die strategische
2006 eröffnet werden. Weitere Investitionsmöglichkeiten in Russ- Antwort der Gruppe auf den signifikanten Rückgang der Renditen
land, darunter ein Portfolio aus zwei bestehenden Einkaufszentren insbesondere in den etablierten Märkten Zentral- und Osteuro-
mit erheblichen Erweiterungsflächen, befanden sich zum Jahres- pas: Im Laufe des Jahres 2005 sanken die Renditen für beste-
ende in Prüfung. hende Einzelhandelsobjekte in Tschechien, Ungarn und Polen auf
7 % oder darunter. Auch in den anderen CEE Ländern lagen die
Dieses Portfolio, welches auch Entwicklungsprojekte für zwei Renditen zum Jahresende 2005 um fast 2 % unter dem Niveau
weitere Einkaufszentren beinhaltet, wurde nach Abschluss des ein Jahr zuvor. Aufgrund dieser Entwicklung wird es zunehmend
Geschäftsjahres erworben. Die Investitionskosten für das Portfolio schwierig, fertig gestellte, voll vermietete Einzelhandelsobjekte zu
werden sich auf rund EUR 400 Mio. belaufen. Noch vor Druck- attraktiven Anschaffungskonditionen zu erwerben.
schluss unterzeichnete die Gesellschaft die Verträge für zwei wei-
tere Entwicklungsprojekte mit einem Gesamtinvestitionsvolumen Die Gesellschaft gehört zu den ersten und führenden Unterneh-
von über EUR 100 Mio. men, die so genannte Forward Purchase Strukturen in Zentral-
und Osteuropa einsetzen. Das Entwicklungsrisiko ist größtenteils
All diese Akquisitionen unterstreichen die führende Position, die vom Entwickler zu tragen und Meinl European Land übernimmt
Meinl European Land in Russland innehat: Die Gruppe ist die die Projektfinanzierung und verpflichtet sich, das Objekt nach
bedeutendste und am stärksten expandierende westeuropäische Fertigstellung und unter der Voraussetzung, dass ein bestimmter
Immobiliengesellschaft am russischen Markt. Vermietungsgrad und andere Parameter erreicht wurden, zu
einem im Vorhinein festgelegten Preis zu übernehmen. Investitio-
Auch wenn der Investitionsfokus im Jahr 2005 klar auf Polen und nen in einer solchen Struktur können mit Renditen abgeschlossen
Russland lag, wurden auch die Aktivitäten in den etablierten werden, die um 2 % oder mehr über den Renditen für fertig
Märkten Osteuropas weitergeführt. In Ungarn hat die Gruppe gestellte Immobilien liegen. Bei Vorliegen entsprechend positiver
unter anderem zwei Fachmarktzentren mit einer Einkaufsmall Perspektiven, die die Übernahme des vollen Projektrisikos recht-
erworben. Der Kaufpreis für die Objekte, die sich zum Zeitpunkt fertigen, investiert die Gruppe auch in klassische Entwicklungs-
der Vertragsunterzeichnung noch in Bau befanden, betrug EUR projekte, wo Meinl European Land ein höheres Risiko zu tragen
35 Mio. In Tschechien wurde ebenfalls ein Objekt auf Basis einer hat, der Renditeaufschlag aber auch erheblich größer sein kann.
solchen Forward Purchase Struktur erworben. Die Gesamtinvesti-
tionen für das Projekt, bestehend aus einem fertig gestellten Aber nicht nur finanzielle Aspekte führten zu einer verstärkten
Hypermarkt, der um einen Baumarkt und eine kleine Einkaufsmall Konzentration auf Entwicklungsprojekte: Nachdem in Ländern wie
erweitert werden soll, werden sich auf EUR 30 Mio. belaufen. Russland kaum bestehende Immobilien existieren, die westlichen
Darüber hinaus hat die Gesellschaft mit der Erweiterung oder Anforderungen entsprechen, lagen auch unmittelbare operative
Sanierung einiger tschechischer Immobilien begonnen, um so die Beweggründe für eine solche Entscheidung vor. Anstatt zu warten,
Anziehungskraft der Standorte zu erhöhen. bis solche Objekte von Dritten entwickelt werden, hat sich die Ge-
sellschaft entschlossen, selbst in diesem Bereich tätig zu werden.
Meinl European Land hat aber ihre Aktivitäten nicht nur in den
Ländern, in denen sie bereits tätig war, ausgebaut. Zudem hat die Durch die verstärkte Konzentration auf Entwicklungsprojekte kann
Gesellschaft im Jahr 2005 zwei neue Märkte betreten: Lettland Meinl European Land Objekte auf einem höheren Renditeniveau
und die Türkei. erwerben. Gleichzeitig erleichtert diese Strategie die weitere
dynamische Expansion der Gruppe.
In Lettland hat die Gesellschaft den Vertrag für ein Entwicklungs-
projekt für ein Einkaufszentrum in Riga mit einem Investitionsvolu- Die Finanzierung der erworbenen Immobilien und Entwicklungs-
men von EUR 35 Mio. unterzeichnet. Die Eröffnung ist für August projekte erfolgt aus einer Kombination von Fremd- und Eigenmit-
2006 vorgesehen. teln. Das notwendige Eigenkapital stammt aus den Erlösen von
drei Kapitalerhöhungen, die im Jahr 2005 durchgeführt wurden.
In der Türkei hat die Gruppe einen Rahmenvertrag abge- Im Januar 2005 hat Meinl European Land 18 Mio. Aktien zu einem
schlossen, um gemeinsam mit dem niederländischen Entwickler Bezugspreis von EUR 13,00 ausgegeben; die Kapitalerhöhung
AM Development zumindest drei Einkaufszentren mit einem Inve- war aufgrund des verstärkten Interesses seitens internationaler
stitionsvolumen von EUR 360 Mio. zu entwickeln. Diese Projekte Investoren binnen kurzer Zeit überzeichnet. Im Zuge einer zweiten
sollen bis Ende 2007 fertig gestellt werden. Kapitalerhöhung im März 2005 wurden 42 Mio. Aktien zu einem
Bezugspreis von EUR 13,65 ausgegeben und platziert. Die letzte
Ein Großteil der Aktivitäten der Meinl European Land im Jahr 2005 Kapitalerhöhung im Jahr 2005 erfolgte im Oktober, wo Meinl
bezog sich auf Entwicklungsprojekte. Zum Jahresende betrug European Land 24 Mio. Aktien zu einem Bezugspreis von EUR
das Investitionsvolumen der vertraglich fixierten Entwicklungs- 14,70 emittierte. Die Gesamterlöse aus den drei Kapitalerhöhun-
projekte nahezu 60 % des Gesamtportfolios. Die verstärkte gen beliefen sich auf EUR 1,16 Mrd.15
Auf der Fremdkapitalseite wurde im Juli 2005 ein Rahmenpro- strategie der Gruppe: Am ersten Handelstag im Jahr 2005 lag der
gramm für eine Anleihe im Gesamtnominalwert von bis zu Aktienkurs bei EUR 13,01, zum Jahresende betrug er EUR 14,91,
EUR 1 Mrd. zugelassen. Die ersten Tranchen – eine 12-Jahres was einer Wertsteigerung von rund 15,1 % entspricht. Seit der
Euro-Anleihe im Nominalwert von EUR 200 Mio. sowie eine Erstnotierung im November 2002 beträgt der Zuwachs nahezu
Tranche in tschechischen Kronen mit 10-jähriger Laufzeit im Wert 40 %.
von umgerechnet EUR 35 Mio. – wurden bereits erfolgreich
platziert. Mit dem Geschäftsjahr 2005 wurde der Jahresabschluss der
Meinl European Land erstmals nach der „Fair Value Methode“ im
Die gestiegene Nachfrage seitens europäischer institutioneller Einklang mit IFRS 40 erstellt. Entsprechend dieses Rechnungs-
Anleger führte zu einer signifikanten Erhöhung der Liquidität der legungsstandards werden bestehende Immobilien in der Bilanz
Aktie der Gesellschaft. Mit einem durchschnittlichen täglichen zu Marktwerten ausgewiesen und Gewinne, die sich aus der Neu-
Börsenumsatz von mehr als 155.000 Aktien oder EUR 2,2 Mio. bewertung der Immobilien im Vergleich zu der Vorjahresbewer-
zählte die Meinl European Land Aktie regelmäßig zu den meistge- tung ergeben, werden in der Gewinn- und Verlustrechnung aus-
handelten Wertpapieren an der Wiener Börse. Diese Entwicklung gewiesen. Meinl European Land hat ihr Portfolio auch in den Vor-
unterstreicht die Bedeutung, die Meinl European Land inzwischen jahren durch externe, anerkannte Immobilienexperten bewerten
auch international zukommt. lassen, jedoch wurden diese Marktwerte nicht im Jahresab-
schluss selbst, sondern im Anhang ausgewiesen.
Meinl European Land wurde im Jahr 2005 in einige bedeutende
Indizes für Immobiliengesellschaften, wie den GPR 250 Index, Durch die Umstellung der Rechnungslegung auf die „Fair Value
den MSCI Austria Index, den Dow Jones Stoxx 600 Index oder Methode“ soll die Transparenz im Hinblick auf den Wert des
den französischen IEIF Index aufgenommen. Die Aufnahme in Immobilienportfolios gegenüber Aktionären erhöht werden.
diese Indizes, die die Performance der führenden Gesellschaften
verfolgen, ist ein weiterer Hinweis für das erfolgreiche Wachstum
der Meinl European Land. Das Board of Directors
Auch die dynamische Entwicklung des Börsenkurses der Meinl Juni 2006
European Land Aktie unterstreicht den Erfolg der Unternehmens-Einzelhandelsimmobilien im Neuen Europa
17
Marktumfeld – Entwicklung BIP
Wirtschaftliche Entwicklung in Ost-Europa in %
„Der Osten wächst“ – eine Feststellung, die einfach und deutlich
die Marktbedingungen in den Zielmärkten der Meinl European 10,00
Land im Jahr 2005 beschreibt:
8,00
LV
Wie in den Vorjahren waren die Märkte in Osteuropa geprägt RU
durch ein solides Wirtschaftswachstum und eine weitere Stabili- 6,00 TR
sierung des wirtschaftlichen und politischen Umfelds. RO
SK
4,00 PL
HU
Der BIP-Zuwachs in den Märkten, in denen die Gesellschaft CZ
vertreten ist, reichte von 3,2 % in Polen bis hin zu mehr als 10 % 2,00
EU 15
in Lettland. Im westeuropäischen Durchschnitt konnte nur ein
Anstieg um 1,5 % erzielt werden. 0
2003 2004 2005 2006e
Die Inflation ist in allen osteuropäischen Ländern in den vergan-
genen Jahren erheblich zurückgegangen. In etablierten Märkten Quelle: Eurostat, Colliers Market Report
wie Tschechien oder Ungarn waren die Inflationsraten im
abgelaufenen Jahr sogar mit jenen in den westeuropäischen Entwicklung Inflation
Nachbarstaaten vergleichbar. in %
Auch am Arbeitsmarkt in Osteuropa ist ein positiver Trend erkenn-
bar. Die Arbeitslosenquote sank in den meisten Ländern auf unter 20
TR
10 % und liegt zum Teil bereits unter den Quoten in Westeuropa.
RO
15
RU
10
SK
5 HU
LV
EU 15
PL
CZ
0
2003 2004 2005 2006e
Quelle: Eurostat, Colliers Market Report
Entwicklung Arbeitslosigkeit
in %
20 PL
SK
15
TR
LV
10
RU
EU 15
CZ
RO
HU
5
2003 2004 2005 2006e
Quelle: Eurostat, Colliers Market Report19
Einzelhandelsmarkt Einkaufszentrumsfläche bestehend und in Planung
Investitionen im Einzelhandel in Europa Bruttoverkaufsfläche in ‘000
GB
Das Jahr 2005 brachte einen starken Zuwachs an Immobilien- Frankreich
investitionen im europäischen Einzelhandel. Das geschätzte Italien
Gesamtvolumen der Transaktionen in Europa beläuft sich auf Spanien
etwa EUR 15 Mrd., wovon ein erheblicher Teil in Osteuropa statt- Deutschland
gefunden hat. Niederlande
Polen
Die aktivsten Regionen sind derzeit Südeuropa sowie Zentral- Schweden
und Osteuropa. In Russland und Polen sollen innerhalb der Russland
nächsten zwei Jahren Einkaufszentren mit einer Fläche von Türkei
jeweils 1,8 Mio. Quadratmeter fertig gestellt werden. Diese Ent- Tschechien Bestehende Fläche
wicklung spiegelt das Wirtschaftswachstum und die steigende Portugal In Planung 2006 – 2007
Kaufkraft dieser Regionen ebenso wider wie die große Nachfrage Ungarn
nach modernen Flächen in Einkaufszentren. Slowakei
0 3.000 6.000 9.000 12.000 15.000 18.000
Trotz alledem ist der Einzelhandelsmarkt in Zentral- und Osteuro-
pa im Vergleich zu Westeuropa noch weit unterentwickelt: Die Quelle: Jones Lang Lasalle, European Research, März 2006
durchschnittliche Einkaufszentrenfläche je 1.000 Einwohner in
Westeuropa liegt bei etwa 180 m2. In Osteuropa reicht die Spanne Einkaufszentrumsfläche
von 100 – 110 m2 je 1.000 Einwohner in den etablierten Märkten in m2 pro 1.000 Einwohner
bis hinunter zu nur 10 – 30 m2 Einkaufszentrenfläche auf 1.000 Schweden
Einwohner in Ländern wie Russland oder der Türkei. Niederlande
GB
Yield Compression Frankreich
Spanien
Portugal
Der boomende Einzelhandelssektor und das anhaltende Wirt- Durchschnitt
schaftswachstum in den CEE-Märkten führten im Jahr 2005 zu Tschechien
einem signifikanten Rückgang der Renditen in allen Märkten Ungarn
Zentral- und Osteuropas. Deutschland
Lettland
Polen
Im Durchschnitt sanken die Renditen in Osteuropa im Laufe des
Slowakei
Jahres um etwa 1,5 % und es wird erwartet, dass vor allem in den Türkei
etablierten Märkten die Renditen binnen weniger Jahre westeuro- Russland
päisches Niveau erreichen werden. Rumänien
Ukraine
0 100 200 300 400 500
Mieten in Hauptstädten Europas
Quelle: Jones Lang Lasalle, European Research, März 2006
Die Mieten in Zentral- und Osteuropa blieben im Jahr 2005 stabil
bzw. sind zum Teil sogar leicht gestiegen. Renditen für Einzelhandelsimmobilien
in %
Generell liegt das Mietniveau in Osteuropa nach wie vor unter Russland
jenem in westeuropäischen Staaten, wobei erhebliche Unter- Türkei
schiede zwischen den Mieten in den einzelnen Ländern erkenn- Rumänien
bar sind. In einigen osteuropäischen Hauptstädten sind die Mie- Slowakei
Polen
ten inzwischen allerdings mit den in Westeuropa gezahlten Mieten Lettland
vergleichbar und in Moskau werden sogar höhere Mieten als in Ungarn
einigen Großstädten Westeuropas gezahlt. Tschechien
Portugal
Niederlande
Frankreich
Österreich
Belgien
Deutschland 2005
Italien 2004
Spanien
Schweden
0 2 4 6 8 10 12 14 16
Quelle: Jones Lang Lasalle, European Research, März 2006Ústi nad Labem Hrádek nad Nisou
Duchcov
Ceská Lipa Liberec
Chomutov Teplice
Náchod
ˇ
Staré Mesto Karviná
Benatky Hradec Králové
Nejdek Neratovice Nymburk Ostrava
Karlovy Vary Praha Podébrady Pardubice
ˇ
Stráncice Zdár nad Sezavou Frydek Mistek
Rakovnik Novy Jicin
Pacov Rockycany
Domazlice Tábor Jihlava
Rokycany Vyskov Zlin
Pilzen Pelhrimov Trebić Brno Uherské Hradisté
Strakonice
Trebon Znojmo Hodonin
Ceské Budéjovice
Tschechien21
Marktentwicklung Umsatzsteigerung
Das Wirtschaftswachstum in Tschechien hat sich im Jahr 2005 Durch die volle Ertragswirksamkeit der erst Ende 2004 erworbe-
beschleunigt. Die wesentlichen Antriebsfaktoren für den BIP- nen Objekte, wie zum Beispiel eines EUR 36 Mio. Einkaufszen-
Zuwachs von 6,2 % (2004: 4,4 %) waren der Export sowie die trums in Brno, das im Vorjahr nur mit einer Monatsmiete zu den
hohen Auslandsinvestitionen. Einnahmen der Gesellschaft beitrug, und die neuen Akquisitionen
sind die Mieteinnahmen in Tschechien im Jahr 2005 deutlich
Seit den späten 90-er Jahren ist die Inflationsrate in Tschechien gestiegen.
recht gering. Im Jahr 2005 lag die Inflation mit 1,9 % unter jener
im Vorjahr (2,6 %). Aufgrund steigender Energiepreise ist für 2006 Der Gesamtumsatz in Tschechien 2005 belief sich auf über
eine leicht höhere Inflationsrate von 2,7 % vorhergesagt, wobei EUR 29 Mio. Gegenüber dem Vorjahr entspricht dies einem
jedoch keine negativen Auswirkungen auf die Wirtschaft erwartet Zuwachs von EUR 10 Mio. oder 53 %.
werden.
Vermietungsgrad
Der tschechische Arbeitsmarkt weist mit einer seit Jahren nahezu Der Vermietungsgrad in Tschechien im Jahr 2005 lag bei fast
konstanten Arbeitslosenquote ebenfalls eine positive Charakteri- 96 %, wobei Immobilien, die zum Verkauf vorgesehen sind, nicht
stik auf. Zum Jahresende 2005 ist die Arbeitslosigkeit gegenüber berücksichtigt wurden. Für den Großteil des Portfolios bestehen
dem Vorjahr leicht gesunken, lag bei 7,9 % und liegt damit unter langfristige Mietverträge.
dem Durchschnitt in den anderen neuen EU-Ländern.
Immobilienentwicklung
Einzelhandelsmarkt Die Aktivitäten der Meinl European Land im Jahr 2005 in der
Einkaufszentren in Prag, die vor fünf Jahren noch Renditen von Immobilienentwicklung in Tschechien waren vergleichsweise
10 % und mehr aufwiesen, werden inzwischen bei 7,0 % bis 7,5 % gering. Die Gesellschaft unterzeichnete die Verträge für die Erwei-
gehandelt. Ein solch massiver Rückgang der Renditen innerhalb terung eines 2005 erworbenen Hypermarktes um ein Fachmarkt-
so kurzer Zeit liegt jenseits aller Erwartungen. zentrum, das 2006 fertig gestellt werden soll. Das Investitions-
volumen wird sich auf etwa EUR 20 Mio. belaufen. Ähnliche
Die größte Schwierigkeit für Investoren im Jahr 2005 war es, Erweiterungen sind auch für einige weitere Hypermarktstandorte
geeignete Projekte zu finden und zu erwerben, da die Nachfrage geplant.
nach guten Einzelhandelsobjekten das Angebot bei Weitem über-
stieg. Vor allem in Prag und anderen Großstädten war die Konkur- Ausblick
renz für den Kauf von Einzelhandelsobjekten groß und resultierte Für das Jahr 2006 wird ein weiterer Anstieg der Kaufkraft in
in sinkenden Renditen. Für Investoren, die bereit sind, in kleineren Tschechien vorhergesagt, der sich von Prag ausgehend auf das
Städten zu investieren oder das höhere Risiko für Entwicklungs- gesamte Land ausdehnen wird. Nachdem das Angebot an Ein-
projekte zu tragen, bestehen hingegen noch gute Investitions- zelhandelsflächen außerhalb der Hauptstadt im Vergleich zu
möglichkeiten im Einzelfall mit höheren Ertragschancen. Westeuropa noch immer gering ist, wird Meinl European Land die
Investitionsaktivitäten weiterhin auf regionale Städte konzentrie-
Immobilieninvestitionen ren, wo ein Anstieg der privaten Nachfrage zu erwarten ist. Die
Der Wettbewerb bei Einkaufszentren in Prag ist massiv und die Gesellschaft beabsichtigt eine Reihe von bestehenden Immobi-
Renditen sind innerhalb der letzten Jahre deutlich gesunken. lien – vor allem Hypermärkte – um eine kleine Einkaufsmall zu
Aus diesem Grund konzentriert sich Meinl European Land haupt- erweitern, um so die Anziehungskraft der Standorte zu erhöhen.
sächlich auf Investitionen in kleineren Städten oder auf Forward
Purchase Projekte, bei denen noch höhere Renditen erzielt wer-
den können. Im Jahr 2005 hat die Gesellschaft einen Hypermarkt
im Südosten Tschechiens sowie zwei Diskontmärkte und ein Logi-
stikobjekt am südlichen Stadtrand von Prag erworben. Der Kauf-
preis für diese Objekte belief sich insgesamt auf etwa
EUR 25 Mio.
Zum Jahresende 2005 umfasst das Portfolio in Tschechien
101 Retail-Immobilien mit einem Schätzwert von über EUR 300
Mio. Die durchschnittliche Rendite basierend auf den Anschaf-
fungskosten liegt bei über 9 %. Ankermieter sind internationale
Einzelhandelskonzerne wie Rewe, Spar, Tengelmann oder Ahold.
Ahold ist nach der Übernahme der tschechischen Einzelhandels-
aktivitäten der Julius Meinl Gruppe der größte Mieter der Meinl
European Land in Tschechien. Zahlreiche namhafte lokale Unter-
nehmen ergänzen das Mieterportfolio.Miskolc
Nykregyhaza
Eger
Esztergom
Gyöngyös Hajdúböszörmény
Györ Nyergesúfalu
Köszeg Budapest
Bük Tatabányá Jaszbereny
Celldömölk Debrecen
Gárdony
Szombathely
Vásvár Dunaujváros
Körmend Dunaföldvár
Zalaegerszeg
Keszthely Kalocsa Szeged
Nagykanizsa Tamási Tolna
Szekszárd
Kaposvár
Pécs
Ungarn23
Marktentwicklung Umsatzsteigerung
Die Wirtschaft in Ungarn hat sich 2005 erneut positiv entwickelt. Aufgrund der neuen Akquisitionen sind die Umsatzerlöse in
Das BIP in Ungarn stieg um 4,1 %, womit das Wirtschaftswachs- Ungarn auf EUR 9,7 Mio. gestiegen, eine Erhöhung von 15 %
tum in Ungarn weit über dem EU-Durchschnitt (1,6 %) liegt. Für gegenüber 2004. Nachdem die Hauptinvestitionen im Jahr 2005
2006 wird eine ähnlich hohe Steigerung erwartet. im zweiten Halbjahr abgeschlossen wurden, haben sich diese
Objekte noch nicht in vollem Umfang ertragswirksam auf das
Mit 3,6 % ist die Inflationsrate auf den geringsten Wert seit Jahren Ergebnis ausgewirkt. Daher wird für 2006 auch ohne weitere
weiter zurückgegangen. Die Senkung der Mehrwertsteuer im Akquisitionen eine weitere Steigerung des Umsatzes von nahezu
Januar 2006 sollte einen weiteren Rückgang der Inflation bewir- 20 % erwartet.
ken. Die Vorhersagen für 2006 liegen bei unter 3 %.
Vermietungsgrad
Die Arbeitslosenquote, die seit Jahren konstant bei etwa 6 % lag, Der Vermietungsgrad in Ungarn im Jahr 2005 lag bei etwa 95 %.
ist 2005 auf 7,1 % gestiegen. Dennoch ist die Beschäftigungsrate Für den Großteil des Portfolios liegen langfristige Mietverträge vor.
in Ungarn deutlich höher als in den anderen neuen EU-Mitglieds-
staaten und als der europäische Durchschnitt. Immobilienentwicklung
Im Bereich der Immobilienentwicklung wurden im Jahr 2005 für
Einzelhandelsmarkt zwei regionale Einkaufszentren auf Basis einer Forward Purchase
Das Jahr 2005 war gekennzeichnet durch ein wiederbelebtes Vereinbarung erworben. Das Investitionsvolumen lag bei insge-
Interesse, Einkaufszentren in regionalen Städten und in Budapest samt rund EUR 35 Mio. Zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeich-
zu errichten. Nach einer gewissen Marktsättigung in den vergan- nung befanden sich die Immobilien noch im Bau, die Eröffnung
genen Jahren erweckte die steigende Kaufkraft in Ungarn die Auf- erfolgte im Herbst 2005.
merksamkeit auch jener internationalen Handelsmarken, die bis-
her nicht im ungarischen Markt vertreten waren. Da das Angebot Ausblick
an geeigneten Geschäftsflächen hinter der gestiegenen Nachfra- Die gestiegene Nachfrage seitens der Mieter hat zu einer Wieder-
ge seitens der Mieter zurückblieb, sahen sich Entwickler darin belebung der Entwicklungsaktivitäten für Einkaufszentren in
bestärkt, neue Einkaufszentren in Budapest sowie in wichtigen Ungarn geführt, wobei der Großteil der Projekte zwischen 2007
regionalen Städten zu planen. Ein Rückgang der Renditen war und 2009 fertig gestellt werden wird. Bis dahin sind aufgrund des
auch in Ungarn feststellbar. Fertige Einzelhandelsimmobilien wer- fehlenden Angebotes weiter aggressive Wertansätze auf der
den derzeit bei Renditen von etwa 7,5 % gehandelt. Grundlage niedriger Renditen zu erwarten. Die „Yield Compres-
sion“, die sich voraussichtlich im Jahr 2006 fortsetzen wird, sollte
Der Einzelhandelsmarkt in den größeren Städten Ungarns wird in einer weiteren Wertsteigerung des bestehenden Portfolios der
weiterhin durch Hypermärkte dominiert. Zusätzlich wird die Meinl European Land resultieren.
Anziehungskraft dieser Märkte erhöht, indem eine Erweiterung um
Fachmarktzentren, wie Bau- oder Heimelektronikmärkte, Möbel- Bei neuen Investitionen wird der Fokus der Meinl European Land
zentren sowie eine kleinere Einkaufsmall erfolgt. Tesco zum Bei- weiter auf Projekten wie Fachmarktzentren mit ein bis zwei Anker-
spiel, einer der Marktführer im Hypermarktbereich mit insgesamt mietern und einer angeschlossenen kleinen Einkaufsmall in regio-
mehr als 50 großflächigen Lebensmittelmärkten in Ungarn, errich- nalen Städten liegen. Darüber hinaus strebt die Gesellschaft wei-
tet derzeit an einer Reihe von Standorten derartige Fachmarkt- tere Akquisitionen in Forward Purchase Strukturen an, um von
zentren. den höheren Renditen, die bei solchen Projekte erzielbar sind, zu
profitieren.
Immobilieninvestitionen
Meinl European Land hat 2005 in Ungarn mehrere Diskontmärkte
und Supermärkte mit einem Gesamtwert von EUR 12 Mio. erwor-
ben. Andererseits unterzeichnete die Gesellschaft im Laufe des
Jahres die Verträge für den Verkauf von 28 Supermärkten, die
nicht mehr der Investitionsstrategie der Gruppe entsprachen. Der
Erlös aus der Transaktion, die im zweiten Quartal 2006 abge-
schlossen werden sollte, wird rund 15 % über der Bewertung der
Immobilien zum Jahresende 2004 liegen.
Zum Jahresende 2005 umfasst das ungarische Portfolio Retail-
Immobilien mit einem Gesamtschätzwert von EUR 115 Mio.
Die durchschnittliche Netto-Rendite basierend auf Anschaffungs-
kosten liegt bei rund 9 %. Ankermieter sind internationale Einzel-
handelskonzerne wie Rewe, Spar, Metro oder Tengelmann, sowie
– bis zum Abschluss des Verkaufs der 28 Supermärkte –
Delhaize.Tczew
Byton
Pila
Torun
Plock Warschau
Lublin
Siemianowice Slaskie
Zamość
Olkusz
Swietochlowice
Srem
Polen25
Marktentwicklung Umsatzsteigerung
Nach einem BIP-Zuwachs von mehr als 5 % im Jahr 2004 ist die Durch den dynamischen Ausbau des Portfolios konnte der
polnische Wirtschaft 2005 mit 3,2 % etwas langsamer gewach- Umsatz in Polen von EUR 0,1 Mio. auf über EUR 21 Mio. erheb-
sen. Eine der Ursachen des niedrigeren Zuwachses war die lich ausgebaut werden. Nachdem ein großer Teil der 2005 getä-
Ungewissheit im Vorfeld der Präsidentschaftswahl im November. tigten Investitionen im zweiten Halbjahr abgeschlossen wurde,
Für 2006 und 2007 wird wieder ein beschleunigtes Wachstum von sind diese Objekte nicht vollständig in den Jahresumsatz einge-
4,4 % erwartet. gangen. Somit sollte der Umsatz im Jahr 2006 nochmals nahezu
verdoppelt werden, ohne dass noch weitere Akquisitionen getä-
Die Inflation in Polen ist von 3,6 % im Vorjahr auf 2,2 % im Jahr tigt würden.
2005 gesunken und liegt damit auf einem ähnlichen Niveau wie in
westeuropäischen Staaten. Für die nächsten Jahre werden ähnli- Vermietungsgrad
che niedrige Werte vorhergesagt. Der Vermietungsgrad der Immobilien der Meinl European Land in
Polen im Jahr 2005 lag bei über 96 %. Die Leerflächen resultieren
Die Arbeitslosenquote in Polen ist im Jahr 2005 weiter zurückge- aus einem üblichen Wechsel bei kleineren Mietern innerhalb der
gangen und erreichte 17,7 %. Damit hat Polen aber immer noch Einkaufszentren und die Gesellschaft ist zuversichtlich, die ver-
eine der höchsten Arbeitslosenquoten in der EU und der Arbeits- bleibenden Flächen kurzfristig vermieten zu können.
markt ist nach wie vor das größte Problem der polnischen Wirt-
schaft. Immobilienentwicklung
Meinl European Land war im Jahr 2005 in Polen in der Immobi-
Einzelhandelsmarkt lienentwicklung überaus aktiv: Die Gruppe unterzeichnete die Ver-
Der Investitionsmarkt für Einzelhandelsobjekte in Polen florierte im träge für sechs Entwicklungsprojekte für Einkaufszentren mit
Jahr 2005. Zum Jahresende umfasste die Gesamtfläche an einem Investitionsvolumen von rund EUR 360 Mio. Das erste die-
modernen Einzelhandelsflächen in Polen mehr als 5,1 Mio. m2 ser Projekte, ein 35.000 m2 großes Einkaufszentrum in Torun,
und mehr als 180 Objekte weisen Flächen von über 10.000 m2 einer 200.000 Einwohnerstadt im Nordwesten Polens, wurde im
auf. 37 dieser Immobilien befinden sich alleine in Warschau. Die November 2005 eröffnet. Die Investitionskosten beliefen sich auf
große Nachfrage seitens internationaler Investoren, die erstmals etwa EUR 50 Mio. Ankermieter ist die deutsche Metro Gruppe mit
auf dem Markt auftreten, hat die Renditen erheblich beeinflusst einem „Real“ Hypermarkt und einem „Mediamarkt“ Elektronik-
und erstklassige Einzelhandelsobjekte werden nun bei Miet- fachmarkt. Nach Fertigstellung der Entwicklungsprojekte, die bis
renditen von 7,0 % bis 7,5 % gehandelt. Jahresende 2007 errichtet werden sollen, wird sich das Immobi-
lienvermögen auf mehr als EUR 670 Mio. erhöhen.
Die positiven Wirtschaftsprognosen sowie ein Anstieg der Kauf-
kraft und Konsumausgaben führte zu weiteren Expansionsmaß- Ausblick
nahmen seitens internationaler und polnischer Einzelhandelskon- Unter Berücksichtigung des hohen Volumens der vertraglich
zerne; zudem sind auch weitere Unternehmen in den Markt ein- fixierten Entwicklungsprojekte wird Polen auch im Jahr 2006 einer
getreten. Konsequenz dieser Entwicklung ist eine Verstärkung der wichtigsten Märkte der Meinl European Land bleiben. Die Ent-
des Wettbewerbs, wodurch der richtige Standort für den Mieter wicklungsprojekte, die das polnische Portfolio bis Ende 2007 ver-
noch mehr an Bedeutung gewinnt. Zugleich bieten regionale doppeln werden, befinden sich durchwegs in mittelgroßen, regio-
Städte mit weniger als 200.000 Einwohnern oder alternative Han- nalen Städten, wo oftmals noch kein ausreichendes Angebot an
delsformate, wie zum Beispiel Fachmarktzentren, die noch wenig modernen Einzelhandelsflächen existiert. Abgesehen von diesen
am polnischen Markt verbreitet sind, weiterhin attraktive Investi- fixierten Projekten befindet sich eine Reihe weiterer Investitions-
tionsmöglichkeiten. möglichkeiten in Prüfung, die meisten davon ebenfalls in regiona-
len Städten. Meinl European Land wird auch in Zukunft ihren Inve-
Immobilieninvestitionen stitionsfokus auf Kleinstädte konzentrieren, da in Warschau oder
Polen war einer der Hauptinvestitionsmärkte der Meinl European anderen großen Städten die Immobilienpreise nach Ansicht der
Land im Jahr 2005. Größte Investition in Polen war ein Portfolio Gesellschaft derzeit überhöht sind.
aus drei Einkaufszentren mit einem Schätzwert von über EUR 200
Mio., das die Gesellschaft im Zuge eines öffentlichen Übernah- Es wird erwartet, dass sich der Renditerückgang der letzten Jahre
meangebotes für die dänische FORAS Holding A/S im Juni erwor- auch 2006 fortsetzt. Für Meinl European Land bedeutet dies ein
ben hat. Im April 2005 vollendete die Gruppe die im Dezember erhebliches Aufwertungspotential aus dem bestehenden Portfolio
2004 unterzeichnete Akquisition von sieben Einkaufszentren in aber nach Fertigstellung auch aus den Entwicklungsprojekten,
regionalen Städten Polens und erwarb zudem einen Hypermarkt die 2005 auf der Basis von Renditen vertraglich vereinbart wur-
mit einer kleinen Einkaufsmall. Das Investitionsvolumen für diese den, die deutlich über dem heutigen Niveau liegen.
Transaktionen belief sich auf nahezu EUR 70 Mio.
Zum Jahresende 2005 umfasst das polnische Portfolio ohne
Berücksichtigung der Entwicklungsprojekte 13 fertig gestellte Ein-
zelhandelsobjekte mit einem Marktwert von EUR 380 Mio., die
basierend auf den Anschaffungskosten Renditen von rund 9 %
erzielen.Sie können auch lesen
