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Die Fachzeitschrift für Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer im Bergischen Land
Eigentümer
journal.
Coronamaßnahmen gelockert,
Wuppertals Museen haben wieder geöffnet
ISSN 2567-1472
Besuchen Sie uns im Internet RECHTSTIPPS • IMMOBILIENSERVICE Juli
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KOLUMNE Inhalt
Juli 2020
Immobilieneigentum im
Faktencheck KOLUMNE 4
„Gegessen (oder „gewohnt“) wird bis Negativzins von Guthaben schon VON FALL ZU FALL
immer“ lautet der zeitlose Spruch, als dauerhaft und deshalb „normal“;
werden Investoren nach sicheren aber Fakt bleibt, normal ist das nicht. Erbschaftssteuer –Steuerbe- 5
Geldanlagen gefragt. Weder die freiung für Familienheim
Nahrungs- noch die Immobilienwirt- Wie verhält es sich in diesen Zeiten
Sommerliche Wärme in Mieträumen – 6
schaft gelten als „sexy“ Überflieger, mit der privaten Geldanlage in Im- Ein Mangel?
sondern als sichere Häfen, wenn die mobilien, wo doch die Fremdfinan-
Werterhaltung im Vordergrund steht. zierung so günstig ist? Jedes Jahr Treppenlift-Rückbau = Treuwidriger 8
Trifft das in Zeiten von Untergangs- wird das Verhältnis der Bilanzen bei Beschluss!
stimmung verbreitender Bericht- Kauf und Miete von Wohnungen
erstattung über Virusinfektionen und untersucht. Entgegen der Vermu- Eichenprozessionsspinner - Grund- 10
die wirtschaftlichen Folgen der als tung, die drastischen Preissteigerun- stückseigentümer haftet
notwendig deklarierten Maßnahmen gen der letzten Jahre würden Käufe
noch zu? Ein kürzlich interviewter unattraktiv machen, kam das Insti-
ehemaliger Bundespräsident relati- tut der deutschen Wirtschaft (IW) TAL AKTUELL
vierte mit Gelassenheit und Verweis in Köln nun zu dem Schluss, in nur
auf weitaus größeres Ungemach in acht von 401 Landkreisen überwiege Mietspiegel 12
seinem bisherigen Leben. der prozentuale Nutzen des Mietens.
Die Spitzenreiter seien Hagen (17%), Starparade am Turmhof 15
Wenn aber das in den Verfassungen Gelsenkirchen und - wen wundert es
Bereicherung durch Mehr : Wert 16
europäischer Länder festgeschrie- - Wuppertal mit 12,8%. Remscheid
bene Recht auf Eigentum mit der ist abgeschlagen (5,9%). Dagegen Drinnen und draußen 17
Abrissbirne traktiert wird, sollte der lohnt sich der Kauf ganz besonders
Ruf „Wehret den Anfängen!“ an nicht etwa dort, wo Wohnungen am Die Jakobstreppe in Elberfeld - 18
die Stelle stoischer Duldung tre- teuersten sind (München), sondern Habitat, Denkmal oder Schandfleck?
ten. In Deutschland dürfen plötzlich in den mittelteuren Städten Köln und
„klamme“ Schuldner mit Verweis auf Düsseldorf mit rund 58%. Soviel zu
die angehaltene Wirtschaft den Miet- der Frage, ob sich der Einstieg in die
NEUES UND WISSENSWERTES
zins zu Lasten ihrer privatrechtlichen Selbstnutzung einer Immobilie im
Vertragspartner - den Vermietern - Allgemeinen und speziell im Bergi- Balkonsanierung vom Profi 20
(vorerst) schuldig bleiben. In der rei- schen lohnt.
chen Schweiz, einem Kernland der Vorsicht bei unseriösen Anbietern 21
Demokratie, geht man noch weiter. Ganz andere Fragen stellen sich je-
Dort sollen die Vermieter unwieder- nen, die bereits Wohnimmobilien Senioren sind smart unterwegs 22
bringlich, also entschädigungslos, besitzen. Hohe Grundsteuern, das
nur 40% des Mietzinses erhalten. Ansinnen gewisser Kreise der Politik, Rätsel / Sudoku 23
allein die Eigentümer damit zu be-
Hat es so etwas schon gegeben - lasten, Eingriffe in die Gestaltungs-
selektive Enteignung? Aber ja, in freiheit privater Mietverträge, Erken- VEREIN
„volksdemokratischen“ Planwirt- nung und Abwehr von Mietnomaden
schaften. Das Ende ist bekannt: Zu- und vieles mehr machen Vermietern Geschäftszeiten 24
sammenbruch oder unbeabsichtigter die Erwirtschaftung positiver Erträge
„shutdown“ infolge organisierter Ver- zunehmend schwer. Veranstaltungen 25
antwortungslosigkeit und Neustart
IMMOBILIEN-SERVICE 26-29
(reset) nach dem Jahr 1989. Die da- Und wie ist es aus Investorensicht,
rauf folgende „neue Normalität“ ge- also beim Bau oder Kauf eines Miet-
bar Gewinner und Verlierer. Heute hauses? Langfristig betrachtet, war IMPRESSUM/BERATUNGSZEITEN/ 30
hingegen lässt sich dieser Begriff bisher der Erwerb von Anteilen guter INDEX
nicht nur als Umschreibung eines Immobilienunternehmen deutlich ge-
Titelbild: Klaus Riske
Fakts, sondern auch als Drohung ver- winnbringender als der Eigenerwerb
Coronamaßnahmen gelockert,
stehen. So gilt inzwischen der Null- einer Immobilie. Hinzu kommt der Wuppertals Museen haben wieder
geöffnet!
KOLUMNE
Vorteil der Risikostreuung Aktie), erlebten 30% Wert-
und der Möglichkeit, den steigerung seit Anfang des
Geldwert schnell realisie- Jahres und freuen sich über
ren zu können. Natürlich die erwartete Aufnahme in
bleibt immer das Risiko den Deutschen Aktienindex
einer plötzlichen Wertmin- DAX. Die Deutsche Euro-
derung, aber das gilt auch shop AG, ein Betreiber von
für die eigene Immobilie. Einkaufszentren (auch in
Die Aktienkurse von Ka- Wuppertal) war jahrelang
pitalgesellschaften, die mit ein Garant für konstante
Immobilien wirtschaften, Dividenden (um 3%) und
können sinken oder sogar zusätzliche Wertsteigerun-
wertlos werden. Wer das gen der Aktie. Erst das An-
Frankfurter Flughafenareal halten der Wirtschaft und
entlang der A3 passiert, die zeitweilige Schließung
fährt an einem imposanten aller Einkaufszentren ver-
Gebäude vorbei, bekannt änderte alles. Aber mancher
als „The Square“. Diese Wertverlust des Einen ist
einstige Perle der ehe- gleichzeitig dem Anderen
maligen IVG AG war ihr ein Schnäppchen, also eine
Ruin. Andererseits erhiel- Chance. Kommt es zur pro-
ten jetzt die Anteilseigner phezeiten Erholung, wird
der von Berliner Politikern die geschmähte zur soliden
angefeindeten Deutsche Anlage, denn - siehe oben Zuverlässig seit 1919
Wohnen AG 2,25% Divi- - konsumiert wird (fast) im-
dende für das abgelaufene mer.
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4 EIGENTÜMERJOURNAL JULI 2020
VON FALL ZU FALL
Erbschaftssteuer –Steuerbefreiung für Familienheim
Kinder können eine von miterbende Bruder unter an einer Selbstnutzung zu nur bei einem zügigen
ihren Eltern bewohnte Im- Betreuung stand. Die Ein- eigenen Wohnzwecken ge- Einzug in ein geerbtes Fa-
mobilie steuerfrei erwer- tragung in das Grundbuch hindert war. Die Wohnung milieneigenheim erreicht
ben, wenn sie die Selbst- erfolgte am 02.09.2015. Re- muss bei dem Erwerber werden. Der Erwerber/Erbe
nutzung der Wohnung novierungsangebote holte unverzüglich zur Selbst- muss die Wohnung unver-
nach dem Erbfall aufneh- der Kläger ab April 2016 nutzung zu eigenen Wohn- züglich, dass heißt ohne
men. Um die Steuerbe- ein. Die Bauarbeiten began- zwecken als Familienheim schuldhaftes Zögern zur
freiung zu erhalten, sind nen im Juni 2016. bestimmt sein, wobei die Selbstnutzung für eigene
aber einige gesetzliche Wohnfläche 200 Quadrat- Wohnzwecke bestimmen.
Vorgaben zu berücksichti- Das Finanzamt setzte Erb- meter nicht überstiegen Unverzüglich erfolgt eine
gen, wie ein Fall vor dem schaftssteuer fest, ohne eine werden darf. Da nach An- Handlung nur, wenn sie in-
Bundesfinanzhof (Az: II R Steuerbefreiung für Fami- sicht des Finanzgerichtes nerhalb einer nach den Um-
37/16) zeigt. lienheime nach § 13 Ab- eine unverzügliche Eigen- ständen des Einzelfalls zu
satz 1 Nummer 4c Satz 1 nutzung nicht erfolgt sei, bemessenen Prüfungs- und
Der Kläger des dortigen des Erbschafts- und Schen- hielt dieses an der Steuer- Überlegungszeit vorgenom-
Falls und sein Bruder be- kungssteuergesetz (ErbStG) pflichtigkeit fest. men wird. Dies bedeutet,
erbten zusammen ihren am zu berücksichtigen. Die dass ein Erwerber zur Er-
05.01.2014 verstorbenen Erbschaftssteuer wurde Der Bundesfinanzhof be- langung der Steuerbefrei-
Vater. Zum Nachlass ge- mit Bescheid in Höhe von stätigte die Versagung der ung für ein Familienheim
hörte ein Zweifamilienhaus 77.835,00 Euro festgesetzt. Steuerfreiheit. Der Kläger innerhalb einer angemesse-
mit einer Wohnfläche von habe das Haus auch nach nen Zeit nach Erbfall den
120 Quadratmetern. Dieses Hiergegen legte der Kläger der Eintragung im Grund- Entschluss zur Selbstnut-
Zweifamilienhaus hat der Einspruch ein und bean- buch nicht unverzüglich zu zung des Hauses fassen und
Vater bis zu seinem Able- tragte die Steuerbefreiung. eigenen Wohnzwecken be- tatsächlich umsetzen muss.
ben vollständig selbst ge- Er gab an, dass Haus reno- stimmt. Erst im April 2016,
nutzt. Gemäß dem gemein- vieren und - zunächst als mehr als zwei Jahre nach Angemessen ist ein Zeit-
schaftlichen Testament des Zweitwohnsitz, nach Be- dem Todesfall und mehr als raum von 6 Monaten nach
Vaters und seiner vorver- endigung seines Arbeitsver- 6 Monate nach der Eintra- dem Erbfall. Zieht der Er-
storbenen Ehefrau sollte der hältnisses als Hauptwohn- gung im Grundbuch, habe werber innerhalb dieses
Kläger allein Eigentümer sitz - selbst nutzen zu wol- der Kläger Angebote von Zeitraums in die Wohnung
des Hauses werden. Die len. Das Finanzamt blieb Handwerkern eingeholt und ein, kann in der Regel da-
Brüder schlossen sodann bei seiner Haltung und ge- damit überhaupt erst mit von ausgegangen werden,
am 20.02.2015 ein Ver- währte keine Steuerfreiheit. der Renovierung begon- dass eine unverzügliche
mächtniserfüllungsvertrag, Die beantragte Steuerfrei- nen. Der Kläger habe nicht Bestimmung der Wohnung
nach dem der Kläger das Al- heit setze voraus, dass der dargelegt und glaubhaft zur Selbstnutzung als Fami-
leineigentum an dem Haus Erblasser in einem im In- gemacht, dass er diese Ver- lienheim vorliegt. Mit den 6
erhalten sollte. Der Vertrag land gelegenen Grundstück zögerung nicht zu vertreten Monaten wird dem Erwer-
bedurfte der Genehmigung bis zum Erbfall eine Woh- habe. ber genügend Bedenkzeit
durch eine Ergänzungs- nung zu eigenen Wohnzwe- zu seinem Entschluss und
betreuerin und des Betreu- cken genutzt hat oder dass Anmerkung: der darauf folgenden weite-
ungsgerichts, da der eine er aus zwingenden Gründen Eine Steuerbefreiung kann ren Überlegungen für even-
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JULI 2020 EIGENTÜMERJOURNAL 5
VON FALL ZU FALL
tuelle Renovierung und und aus welchen Gründen stände, die in dem Einfluss-
Urteile in Gestaltung der Wohnung ein tatsächlicher Einzug in bereich des begünstigten
Kurzfassung als auch Durchführung des die Wohnung nicht früher Erwerbers liegen sind aber
zusammengestellt von Umzuges eingeräumt. Nach möglich war und warum er nur unter besonderen Vor-
RA Klaus Riske Ablauf von 6 Monaten diese Gründe nicht zu ver- aussetzungen den Erwerber
kann auch noch eine unver- treten hat. Solche Gründe nicht anzulasten. Das kann
Unabhängigkeits- zügliche Bestimmung zur können z.B. vorliegen, beispielsweise der Fall sein,
erklärung Selbstnutzung vorliegen. wenn sich der Einzug we- wenn sich die Renovierung
Die Parteien begründen ein Allerdings muss der Er- gen einer Erbauseinander- deshalb länger hinzieht,
vom Bestand des Wohn- werber in diesem Fall darle- setzung zwischen Miterben weil nach Beginn der Re-
raummietvertrages unab- gen und glaubhaft machen, oder wegen der Klärung novierungsarbeiten ein gra-
hängiges und isoliert künd- zu welchem Zeitpunkt er von Fragen zum Erbanfall vierender Mangel der Woh-
bares Mietverhältnis über sich zur Selbstnutzung der über den 6 Monatszeitraum nung entdeckt wird, der vor
einen Kfz-Stellplatz, wenn Wohnung für eigene Wohn- hinaus um einige weitere dem Einzug beseitigt wer-
sie die Vermietung des zwecke entschlossen hat Monate verzögert. Um- den muss. D.-I.W.
Kfz-Stellplatzes in einer
gesonderten Mietvertrags-
urkunde regeln. Das gilt
selbst dann, wenn es sich
Sommerliche Wärme in Mieträumen –
bei dem Wohnraum- und Ein Mangel?
dem Stellplatzmietvertrag
jeweils um vom Vermieter Die Sommer der letzten Im dortigen Fall stritten der Zeit zwischen August
gestellte Allgemeine Ge- Jahre haben an zahlrei- Vermieter und Mieter über und Dezember 2016 durch-
schäftsbedingungen han- chen Tagen hohe Tempe- die Nutzungsqualitäten geführt. Nachdem trotz der
delt und sich die Wohnung raturen erreicht, so dass eines angemieteten Laden- Erneuerung der Anlage die
und der Stellplatz auf dem- dies auch in den Mieträu- lokals mit Archivraum und Rückstände nicht ausgegli-
selben Grundstück befin- men vielfach ohne techni- Tiefgaragenstellplätzen in chen wurden, folgte vom
den (LG Berlin, Urteil vom sche Hilfsmittel von den einem Gewerbeobjekt. Auf Vermieter die fristlose Kün-
27.02.2020 - 67 S 192/19). Nutzern als unangenehm dem Dach des Hauses be- digung des Mietverhältnis-
und luftabschneidend findet sich eine Lüftungs- ses und Räumungsaufforde-
empfunden wurde. Sol- anlage, die mit einem Kalt- rung als auch ein Klagever-
che Temperaturereignisse Wasser-Aufsatz verbunden fahren.
haben dann auch wie der ist. Dieser sorgt dafür, dass
Heizungsausfall im Win- gekühlte Luft in die Miet- In der Vorinstanz ist das
ter den einen oder anderen einheiten geleitet werden Landgericht Wuppertal der
Mieter auf den Plan geru- kann. Ab Mai des Jahres Auffassung des Mieters,
Duschen fen, die Miete zu mindern, 2016 traten Störungen, in mindern zu können, nicht
Glastüren
da es nun mal die Aufgabe der Form, dass nicht mehr gefolgt. Der Mieter hatte im
Isolierglas
Fenster
des Vermieters sei, für eine gekühlte Luft zugeführt Verfahren die Minderungen
Spiegel annehmbare Mietraum- wurde, auf. Die Reparatur auf seine Behauptungen ge-
Reperaturverglasung nutzung zu sorgen. Beson- gestaltete sich schwierig, so stützt, von Mai - Juni 2016
Juliusstraße 12
(Güterbahnhof Mirke)
ders gern wurde zu solchen dass im April 2017 die Lüf- bis Ende September 2016
42105 Wuppertal Mitteln bei gewerblichen tungsanlage erst erneuert habe die Innentemperatur
Fon 02 02 - 2 75 06-0 Mietverhältnissen zurück- werden konnte. In der Zwi- durchgängig zwischen 26
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gegriffen, so auch in einem schenzeit berief sich der und 42 Grad gelegen. Des-
www.glas-hoening.de Fall des OLG Düsseldorf Mieter auf vermeintliche wegen hätte man das Ge-
(Az. 24 O 197/18). Minderungsrechte und hatte schäft wegen der großen
erhebliche Minderungen in Hitzeentwicklung schließen
6 EIGENTÜMERJOURNAL JULI 2020
VON FALL ZU FALL
Von Fall zu Fall
müssen. Nach Beweisauf- Mietverhältnis durchschla- Am Rande sei auch an- Zahlungsauflage
nahme reichten dem Land- gen kann. Dies ist in der gemerkt, dass im Fall die Es ist gerechtfertigt, die
gericht Wuppertal die Be- Rechtsprechung umstritten. Gerichte besonders auf- Räumungsfristgewährung
hauptungen des Mieters So stellten einige Gerichte merksam waren und es für unter die Bedingung der
nicht. Insbesondere wurde auf die Arbeitsstättenver- wenig glaubhaft hielten, Leistung der Nutzungs-
das Fehlen von Angaben zu ordnung ab und meinen, dass über mehrere Monate entschädigung zu stellen,
V o nherrschen-
jeweils aktuell Fall z u Fdiea lInnentemperatur
wenn l ausgerechnet Temperaturen wenn zum Zeitpunkt der
den Außentemperaturen eine „Wohlfühltemperatur“ durchgängig und ohne jede Bewilligungsentscheidung
vom Gericht beanstan- von 26 Grad übersteigt bzw. Ausnahme an jedem Tag er- die berechtigte Besorgnis
det. Das OLG Düsseldorf bei Außentemperaturen von reicht worden sein sollen, der unterbleibenden oder
schloss sich der Auffassung über 32 Grad die Innentem- die zufälligerweise zu dem jedenfalls nicht rechtzei-
des LG Wuppertal an und peratur nicht 6 Grad Celsius die Werte der Arbeitsstät- tigen oder vollständigen
verwies auch darauf, dass unter der Außentemperatur tenverordnung überschrit- Leistung der Nutzungsent-
das Vorbringen des Mieters liegt, läge ein Mietmangel ten haben sollen. Auch war schädigung durch den Räu-
sich nur im wesentlichen in vor. Derartige Rechtsauf- richtigerweise zu berück- mungsschuldner besteht
dem Verweis auf ein erstell- fassungen sind nach hiesi- sichtigen, dass dem Mieter (LG Berlin, Beschluss vom
tes Temperaturprotokoll ger Meinung abzulehnen, bei Abschluss des Mietver- 12.05.2020 - 67 T 38/20).
mit der alleinigen Angabe da die Arbeitsstättenver- trages die großen Schau-
von Innentemperaturen und ordnung letztlich nur Re- fensterfronten im Süd- bzw. Fristbeschränkung
mehreren Lichtbildern von geln zwischen Arbeitgeber Südwestlage bekannt waren Entsprechend seiner Über-
Thermometern, von den und einem Arbeitnehmer sowie der Umstand, dass schrift regelt § 199 BGB
auch völlig unklar ist, wo und nicht unmittelbar zwi- durch diese keine Belüftung nicht nur den „Beginn
sie positioniert wurden und schen dem Arbeitgeber und erfolgen konnte. Dement- der regelmäßigen Verjäh-
an welchen Tagen die Fotos dem Vermieter trifft. Eine sprechend musste der Mie- rungsfrist“, sondern darü-
überhaupt erstellt worden Ausnahme könnte hier gel- ter damit rechnen, dass bei ber hinaus besondere „Ver-
sind, erschöpfte. ten, wenn der gewerbliche Sonneneinstrahlung die In- jährungshöchstfristen“, die
Mieter in seinem Vertrag nenräume sich stark aufhei- gerade unabhängig von
Resümee: die Einhaltung der Vorga- zen können. dem Beginn der Verjährung
Erfreulich ist in dem Fall, ben der Arbeitsstättenver- Geltung beanspruchen und
dass die Gerichte hier es ordnung mit dem Vermieter Des Weiteren sind die Ent- sich auch gegenüber der
sehr ernst mit den Doku- mit vereinbart hätte. scheidungen des OLG für bestimmte mietrecht-
mentationspflichten des Düsseldorf und des Land- liche Ansprüche besonders
Mieters bei vermeintlichen Auch wäre es bei dem Zu- gerichts Wuppertal inso- geregelten Verjährung
Mängeln nahmen. Prob- spruch eines Minderungs- weit für Vermieter gewinn- durchsetzen (LG Berlin,
lematisch bleibt gleich- rechtes bedenklich, wenn bringend, als Mieter künftig Urteil vom 11.03.2020 - 64
wohl in solchen Fällen, da bei einem Objekt, welches auch Protokollierungen zu S 51/19).
das OLG Düsseldorf sich nach den anerkannten Re- den jeweils aufgetretenen
nicht grundsätzlich äußern geln der Technik entspre- Außentemperaturen füh- wegen Überhitzung kon-
musste, ob den überhaupt chend errichtet wurde, ren müssen. Da aber in der frontiert werden, mit unse-
(da es sich um ein gewerb- etwaige hitzebedingte Be- Rechtsprechung generell ren spezialisierten Vereins-
liches Objekt handelte) die einträchtigungen von der keine konkrete Ausformung rechtsanwälten unverzüg-
Arbeitsstättenverordnung, Natur ausgehend, einseitig und Vorgaben zu Protokol- lich Rücksprache halten und
die einzig und allein Tem- dem Vermieter auferlegt lierungspflichten festge- Ihre mietrechtliche Taktik
peraturvorgaben für die würden, der naturgemäß schrieben sind, sollten Sie, mit diesen abstimmen.
Innentemperaturen macht, keinen Einfluss auf diese wenn Sie in dem aktuellen
sich bis auf das eigentliche Umweltbedingungen hat. Sommer mit Minderungen RA Dirk-Ingmar Wimmershoff
DA
Ver
Hein
422
4 JULI 2020 EIGENTÜMERJOURNAL
Eigentümerjournal | April 2015 7
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8 EIGENTÜMERJOURNAL JULI 2020
14 Eigentümerjournal | April 2015
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von außen sehr schnell ver- hierüber mehrere Aspekte ein Treppensteigen nicht Maklerverträge können
ändern kann. Das Gericht bedenken. So bietet es sich mehr möglich ist, automa- sich automatisch verlän-
berücksichtigte ferner, dass, z.B. an, dass in einem Ge- tisch die Wiederanbringung gern, wenn die entspre-
wenn alle Beteiligten nach stattungsbeschluss auch mit erlaubt ist, beschlossen, wäre chende Klausel Vertrags-
einem etwaigen Rückbau als Bedingung der Gestat- dies durchaus als ein ange- bestandteil wird. Eine
und einem erneuten berech- tung ein sofortiger Rückbau messener (vorübergehender) Laufzeit von sechs Mo-
tigten Verlangen des 87-jäh- bzw. Teilrückbau für den Interessenausgleich rechtssi- naten, eine automatische
rigen auf Wiedereinbau ei- Fall, dass ein aktueller Be- cher gewesen. Verlängerung um drei Mo-
nes Treppenlifts nachgehen, darf entfallen ist, mit verab- Wie dem auch sei werden nate und eine Kündigungs-
der Zeitraum zwischen For- schiedet wird. Eigentümergemeinschaften frist von vier Wochen sind
mulierung des Verlangens Eine andere Gestaltungs- sowohl bei der Gestattung grundsätzlich unbedenk-
und Beschlussfassung in der möglichkeit zeigt sich dann als auch bei späteren Rück- lich. (Bundesgerichtshof,
zwingend nur einmal jähr- später, wenn nach einer Ge- baubeschlüssen kreative Lö- Urteil vom 28.05.2020 I ZR
lich stattfindenden ordentli- nehmigung tatsächlich der sungen finden müssen, wie 40/19).
chen Eigentümerversamm- Bedarf entfallen ist. So hätte man auch den Ausgleich
lung zu lang sein kann, um es sich beispielsweise im der wechselseitigen Inter- Informationspflicht
einen ordnungsgemäßen vorliegenden Fall auch ange- essen angemessen gestalten Bei der Neubestellung ei-
Zustand herbeizuführen. boten, statt der vollständigen kann. Am Rande angemerkt nes Verwalters ist es regel-
Entfernung des Treppenlif- werden in der Zukunft auch mäßig geboten, den Woh-
Resümee tes sich darauf zu beschrän- so oder so diesbezüglich nungseigentümern die An-
So gesehen scheint das Ur- ken, eine Teilmontage des weitere Veränderungen auf gebote der Bewerber oder
teil des AG Kassel verständ- Sitzes des Treppenliftes zu die Wohnungseigentümer jedenfalls deren Namen
lich. Jedoch ist nicht damit verlangen. Denn in der Re- zukommen. Wie bekannt, und die Eckdaten ihrer An-
zu rechnen, dass dieser Fall gel führt der Umstand, dass wurde die WEG-Reform gebote innerhalb der Ein-
allgemein verbindlich für die Führungsschiene eines 2020 von BMJV auf den ladungsfrist des § 24 Abs.
alle Fälle von Treppenliften Treppenliftes, wenn diese Weg gebracht. Einer der 4 Satz 2 WEG zukommen
wird. So wird entscheidend wie im vorliegenden Fall am Schwerpunkte in dieser ge- zu lassen (BGH, Urteil vom
sein die jeweilige Abwägung innenliegenden Geländer des planten Reform ist das Recht 24.01.2020 - V ZR 110/19).
der Interessen aller Hausbe- Treppenhauses montiert ist, auf barrierefreie(n) Ausbau
wohner. Genauso ist zu er- nicht zu einer merklichen und Umbau. Nach dem maß- Verwalterzustimmung
warten, dass einige Gerichte bzw. übermäßigen Beein- geblichen § 20 WEG (n.F.) Bedarf nach dem eingetra-
nur streng darauf abstellen, trächtigung der Benutzbar- der geplanten Reform soll genen Inhalt des Wohnungs-
ob ein konkreter aktueller keit der Treppe. Bei dem Sitz ein jeder Eigentümer „an- eigentums dessen Veräu-
Bedarf vorhanden ist und ist dies schon anders, weil gemessene bauliche Verän- ßerung der Zustimmung
nicht irgendeiner, der sich er in der Regel die Durch- derung verlangen können, des Verwalters, so ist der
auch in Anbetracht eines ho- gangsbreite der Treppe oder die den Gebrauch durch selbst erwerbende Verwal-
hen Alters des Betroffenen in des Bereiches, in dem er Menschen mit Behinderung ter nicht aus dem Gesichts-
Kürze realisieren könnte. steht, deutlich reduziert. dienen“. Nach dem Referen- punkt eines zu besorgenden
Hätte hier die Gemeinschaft tenentwurf ist der Begriff Interessenkonfliktes, daran
Für Wohnungseigentümer- also nur die vorläufige Ent- „Dienen“ so zu verstehen, gehindert, die Zustimmung
gemeinschaft, in denen der- fernung des Treppensitzes dass bereits auch das För- wirksam zu erklären (OLG
artige Anfragen zum Einbau unter gleichzeitiger vorweg- derlichsein der Maßnahme Düsseldorf, Beschluss vom
eines Treppenliftes auflau- nehmender Genehmigung, ausreicht. D.-I.W. 15.11.2019 - 3 Wx 217/19).
JULI 2020 EIGENTÜMERJOURNAL 9
VON FALL ZU FALL
Garagenverkauf
Veräußert ein Wohnungs-
Eichenprozessionsspinner - Grundstücks-
eigentümer das Sonder- eigentümer haftet
eigentum an einer Garage
aus dem von ihm gehalte- In den letzten Jahren hört setzte sich zur Wehr und er- ter langen Brennhaare der
nen Sondereigentum über man vermehrt davon, dass hob Klage als auch die Wie- Eichenprozessionsspinner-
Wohnung, Kellerraum und der Eichenprozessionsspin- derherstellung der aufschie- raupe drohte.
Garage an einen anderen ner auf dem Vormarsch benden Wirkung dieser
Wohnungseigentümer, mit in deutschen Gärten und Klage. Vor Gericht konnte Anmerkung:
dem Ergebnis, dass der Baumbeständen ist. Mit er sich jedoch durch die In- Mit der Entscheidung
Miteigentumsanteil nach diesem Vormarsch musste stanzen nicht durchsetzen. wurde eine Garantenhaf-
Eintragung des Eigentums- sich nun auch der Verwal- tung des Eigentümers ma-
wechsels im Grundbuch tungsgerichtshof München Die Gerichte bestätigten nifestiert. Hierbei handelt
Bestandteil von dessen (Az. 10 CS 19.684) juris- den Bescheid und seine es sich nicht um eine unge-
Teil- und Wohnungseigen- tisch beschäftigen. Forderungen. Sie hielten wöhnliche rechtliche Beur-
tumsrecht wurde, so bedarf fest, wenn das Verhalten teilung. Vielmehr wohnt es
der Eigentumswechsel we- Im dortigen Fall wurde auf oder der Zustand eines Tie- dem Gefahrenabwehrrecht
der der Zustimmung sämt- dem Grundstück eines Ei- res oder der Zustand einer des Staates und der Ge-
licher Wohnungseigentü- gentümers der Befall einer anderen Sache Maßnahmen meinde schon immer inne,
mer noch einer Änderung Eiche mit Eichenprozes- nach den landesrechtlichen dafür zu sorgen, das dro-
der Teilungserklärung (OLG sionsspinnern festgestellt. Vorschriften notwendig hende Gefahren best- und
Düsseldorf, Beschluss vom Hiernach verlangte die Ge- macht, diese Maßnahmen schnellstmöglich unter Be-
17.01.2020 - 3 Wx 173/19). meinde von dem Grund- gegen den Inhaber der tat- rücksichtigung und Abwä-
stückseigentümer mit Be- sächlichen Gewalt bzw. gungen der Belange der Be-
Bruchteilsbeschluss scheid unter Anordnung den Eigentümer oder sonst teiligten beseitigt werden.
Fassen Miteigentümer ei- des sofortigen Vollzuges, dinglich Verfügungsberech- Um effektiv handeln zu
ner Wohnung, die zu einer für die fachkundige Entfer- tigten zu richten sind. Vor- können, steht es im Ermes-
Wohnungseigentumsan- nung der Gespinnstnester aussetzung dafür ist jedoch, sen einer Behörde gegen
lage gehört, Beschlüsse der Eichenprozessionsspin- dass die Sache die ursäch- den so genannten Verhal-
über die Verwaltung der im ner auf der befallenen Eiche liche Quelle der Gefahr und tensstörer, also demjenigen
gemeinsamen Bruchteils- zu sorgen und wurde für die Gefahr unmittelbar mit der durch sein Handeln eine
eigentum liegenden Woh- den Fall der Nichterfüllung dem Zustand der Sache in Gefahr schafft, genauso
nung, können diese nicht dieser Verpflichtung unter Verbindung steht. Dieses vorgehen zu können, wie
im Beschlussanfechtungs- Fristsetzung durch Beauf- Erfordernis sahen die Ge- gegen den so genannten
verfahren nach § 46 WEG tragung einer Fachfirma mit richte bei dem Befall mit Zustandsstörer. Und im
angefochten werden. Der- der zeitnahen Entfernung Eichenprozessionsspinnern Falle eines Grundstücks
artige Verfahren sind keine der Gespinnstnester die Er- als gegeben. Die Beein- bzw. von einem Grundstück
Wohnungseigentumssa- satzvornahme mit voraus- trächtigung des Schutzgu- ausgehenden Gefahren ist
chen (LG Frankfurt a. M., sichtlichen Kosten in Höhe tes „Gesundheit“ der be- dieser Zustandsstörer im
Beschluss vom 18.02.2020 von 700,00 Euro angedroht. troffenen Menschen durch ordnungsrechtlichen Sinne
- 2-13 S 140/19). Der betroffene Eigentümer die nur bis zu 0,2 Millime- der Grundstückseigentü-
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10 EIGENTÜMERJOURNAL JULI 2020
10 Eigentümerjournal | April 2015VON FALL ZU FALL
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JULI 2020 EIGENTÜMERJOURNAL
8 STADT WUPPERTAL / MIETSPIEGEL 2018 9
4. MIETSPIEGELTABELLE
12
Entsprechend den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches weist die Mietspiegeltabelle Mietspannen aus. In diesen Spannen können folgende Unterschiede zum Ausdruck kommen:
• Art, Umfang und Qualität der Ausstattung,
• Einfluss von Merkmalen, die nicht in ausreichender Fallzahl vorhanden waren bzw. nicht abgefragt wurden (z.B. besondere Einbruchschutzmaßnahmen oder Beheizungsart „Nachtstromspeicher“), sowie
• Unterschiede, die sich aus den konkreten Standortmerkmalen (Mikro-Lage) ergeben, die vom Mietspiegel nicht erfasst wurden (siehe “Wohnlagen“).
Als Orientierungshilfe wird ein Mittelwert (arithmetisches Mittel) der Mietspannen ausgewiesen. Er muss nicht notwendigerweise dem rechnerischen Mittelwert der Spannen entsprechen. Mietpreise inner-
TAL AKTUELL
halb dieser Spannen gelten noch als ortsüblich.
Gruppe I Gruppe II Gruppe III
EIGENTÜMERJOURNAL JULI 2020
Baualtersbereich bis 1948 Baualtersbereich 1949 bis 1960 Baualtersbereich 1961 bis 1977
Wohnfläche Mittelwert Spanne Mittelwert Spanne Mittelwert Spanne
(arithm. Mittel) (Unter- bzw. Obergrenze) (arithm. Mittel) (Unter- bzw. Obergrenze) (arithm. Mittel) (Unter- bzw. Obergrenze)
in €/m² in €/m² in €/m² in €/m² in €/m² in €/m²
A bis 50 m² 5,68 4,76 – 6,57 5,59 4,65 – 6,55 5,82 4,60 – 6,87
B über 50 m² 5,26 4,52 – 6,08 5,20 4,52 – 5,85 5,13 4,45 – 5,82
und bis 90 m²
C über 90 m² 5,19 4,28 – 6,02 4,72 4,07 – 5,41 4,96 4,15 – 5,87
Gruppe IV Gruppe V Gruppe VI
Baualtersbereich 1978 bis 1994 Baualtersbereich 1995 bis 2004 Baualtersbereich 2005 bis 2016
Wohnfläche Mittelwert Spanne Mittelwert Spanne Mittelwert Spanne
(arithm. Mittel) (Unter- bzw. Obergrenze) (arithm. Mittel) (Unter- bzw. Obergrenze) (arithm. Mittel) (Unter- bzw. Obergrenze)
in €/m² in €/m² in €/m² in €/m² in €/m² in €/m²
A bis 50 m² 6,26 5,23 – 7,15 6,29 5,01 – 7,94 *
B über 50 m² 5,72 5,01 – 6,50 6,20 5,49 – 6,87 7,30 6,66 – 8,14
und bis 90 m²
C über 90 m² 5,56 4,39 – 6,75 6,13 5,26 – 6,83 7,18 6,14 – 8,27
* Für das Tabellenfeld „Baualtersbereich 2005 bis 2016“/“bis 50 m² Wohnfläche“ konnte keine aus-
reichende Menge an mietspiegelrelevanten Wohnungen erhoben werden, so dass für dieses Tabel-
lenfeld keinerlei Aussagen im Hinblick auf die ortsübliche Vergleichsmiete in Wuppertal möglich ist.12 STAD
bracht wurden! chen vom Mittelwert innerhalb der Spanne rechtfertigen. Für weitere Beheizungsarten konnte
kein signifikanter Einfluss auf die Miethöhe ermittelt werden.
5.1 BAD-AUSSTATTUNG 5.4 WEITERE ZU- UND ABSCHLÄGE 5.5
Standardmäßig sind die Wohnungen innerhalb des Geltungsbereiches des Mietspiegels mit einem Hinsichtlich der Verglasung sämtlicher Fenster und Außentüren (z. B. Türen zu Balkonen und Lau- Mod
Badezimmer mit Badewanne oder Dusche und einem WC ausgestattet. Wohnungen ohne WC in- bengängen) liegt den Wohnungen des Geltungsbereiches dieses Mietspiegels als Standard eine Für fo
nerhalb der Wohnung waren aufgrund der geringen Fallzahl nicht Bestandteil des zur Auswertung Mehrfachverglasung zugrunde. Für Einfachverglasung konnte ein Abschlag ermittelt werden.
genutzten Datensatzes. Für dieses Segment kann der Mietspiegel daher keine Aussage treffen. Für Standardmäßig enthalten die Wohnungen der Mietspiegeltabelle weder einen Balkon noch eine Mer
eine gehobenere Bad-Ausstattung ergeben sich folgende Zuschläge: Loggia als nutzbare Außenflächen oder nur einen Austritt. Das Vorhandensein anderer nutzbarer Nac
Außenflächen rechtfertigt den Auswertungen zufolge die aufgeführten Zuschläge. (bei
Merkmal Zuschlag pro m² Wohnfläche Für andere Geschosslagen als die Lage im Untergeschoss konnten keine signifikanten Zu- oder
Volls
Badezimmer mit Badewanne und separater Dusche + 0,32 € Abschläge ermittelt werden.
der v
Gäste-WC oder Dusche in zweitem Badezimmer + 0,18 € Das Vorhandensein von Einzelmerkmalen der Barrierefreiheit (wie z. B. bodengleiche Dusche, un-
quer
terfahrbarer Waschtisch, erhöhtes WC, Mindest-Türbreiten) wurde nicht im Detail erhoben und
Erne
5.2 BODENBELÄGE kann deshalb zu einem Zuschlag innerhalb der Spannen führen.
zung
Die Werte der Mietspiegeltabelle beziehen sich auf Wohnungen mit Bodenbelägen einfachen oder Für insgesamt barrierefrei gemäß DIN 18040 Teil 2 erstellte oder modernisierte Wohnungen
bäu
mittleren Standards. Für hochwertige in der fraglichen Wohnung überwiegend verwendete Boden- konnte mangels Fallzahl im Datensatz keine Aussage ermittelt werden. Das Vorliegen dieses
der
beläge in den Wohn- und Schlafräumen konnte ein Zuschlag ermittelt werden; für Wohnungen, die Merkmals kann ein Abweichen vom Mittelwert (zzgl. des Zuschlags barrierearm erstellte bzw.
ohne Bodenbelag vermietet werden, dagegen ein Abschlag. modernisierte oder angepasste Wohnung) innerhalb der Spanne rechtfertigen. Bad
Sani
Merkmal Zu- oder Abschlag pro m² Merkmal Zu- oder Abschlag pro m² Wohnfläche Dies
Wohnfläche run
Einfachverglasung - 0,31 €
Ohne Bodenbelag vermietet - 0,17 €
Standard-Balkon/Loggia mit mindestens 5 m² tat- + 0,20 €
Hochwertiger Bodenbelag + 0,34 € 5.6
sächlicher Fläche oder mindestens 1,5 Meter Tiefe
0 STADT WUPPERTAL / MIETSPIEGEL
(z.B. Echtholzparkett, Naturstein 2018
hohen Standards) 11 Den
Großer Balkon/Loggia mit mindestens 7,5 m² tat- + 0,37 €
nom
sächlicher Fläche oder mindestens 2 Meter Tiefe
5.3 BEHEIZUNGSART Wup
Terrasse oder Dachterrasse mit mindestens + 0,58 € acht
em Hinsichtlich der Beheizungsart sind die Wohnungen des Geltungsbereiches dieses Mietspiegels
10 m² tatsächlicher Fläche Woh
nd standardmäßig mit einer Zentral- oder Etagenheizung ausgestattet. Andere in der Wohnung über-
es wiegend (alle Aufenthaltsräume wie Wohn- und Schlafräume) vorhandene Beheizungsarten erge- Garten zur alleinigen Nutzung durch die Mietpartei + 0,17 € wert
ab. ben folgende Abschläge: Lage der Wohnung im Untergeschoss/Souterrain - 0,09 €
Mer
en- Wohnung über einen Aufzug erreichbar + 0,15 €
de- Merkmal Abschlag pro m² Wohnfläche Einf
Barrierearm erstellte bzw. modernisierte oder + 0,42 €
der Einzelöfen (Gas, Kohle, Öl) od. Wohnung nur teilweise beheizt - 0,21 € Mitt
angepasste Wohnung
om Gut
Keine Heizung vom Vermieter gestellt - 0,84 € (Es sind mehrere Maßnahmen erfolgt zur Reduzierung und Vermeidung von Barrieren: z. B. Einbau
an- Exkl
einer möglichst bodengleichen (max. 6 cm Höhe) Dusche mit rutschhemmender Emaillierung, das
Für Wohnungen, die mittels Nachtstromspeicheröfen beheizt werden, konnte mangels Fallzahl
Anbringen von Halterungen oder Handläufen, Vergrößerung von Türbreiten und sonstigen Verkehrs- Konkr
e- im Datensatz keine Aussage ermittelt werden. Das Vorliegen dieses Merkmals kann ein Abwei-
flächen, schwellenfreier Zugang zu Balkonen/ Terrassen, Installation technischer Hilfsmittel etc.). nicht
chen vom Mittelwert innerhalb der Spanne rechtfertigen. Für weitere Beheizungsarten konnte
kein signifikanter Einfluss auf die Miethöhe ermittelt werden.
JULI 2020 EIGENTÜMERJOURNAL
em
TAL AKTUELL
13
in-
ng
Für12 TALSTADT
AKTUELL
WUPPERTAL / MIETSPIEGEL 2018 13
5.5 MODERNISIERUNGSMASSNAHMEN
d Lau- Modernisierungen sind nur zu berücksichtigen, wenn sie vom Vermieter durchgeführt wurden.
d eine Für folgende Modernisierungsmaßnahmen haben sich Zuschläge ergeben:
h eine Merkmal Zuschlag pro m² Wohnfläche
barer Nachträgliche Dämmung aller Außenwände seit 1995 + 0,32 €
(bei Gebäuden mit Baujahr vor 1980).
oder
Vollständige Erneuerung der Elektroinstallationen (Austausch + 0,30 €
der vorhandenen Leitungen und/oder Verstärkung der Leitungs-
e, un-
querschnitte) seit 1995 (bei Gebäuden mit Baujahr vor 1980).
n und
Erneuerung/Austausch der gesamten Heizungsanlage (Hei- + 0,10 €
zungskessel, Rohrleitungen und Heizkörper) seit 1995 (bei Ge-
ungen
bäuden mit Baujahr vor 1980). Dieser Zuschlag ist mit jedem
dieses
der übrigen Modernisierungs-Zuschläge kombinierbar.
bzw.
Baderneuerung/-modernisierung (mind. Erneuerung aller + 0,22 €
Sanitärteile) seit 2011 (bei Gebäuden mit Baujahr vor 1980).
äche Dieser Zuschlag ist mit jedem der übrigen Modernisie-
rungs-Zuschläge kombinierbar.
5.6 WOHNLAGE
Den Auswertungen zum Mietspiegel liegt die unabhängig von der Mietspiegel-Erstellung vorge-
nommene Wohnlagen-Einteilung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt
Wuppertal zugrunde. Die Wohnlagenkarte ist im Internet abrufbar auf der Seite http://gut-
achterausschuss.wuppertal.de. Für die Lage der Wohnung im Stadtgebiet wird eine mittlere
Wohnlage als Standard definiert. Für alle weiteren Wohnlage-Typen ergeben sich aus den Aus-
wertungen zur Mietspiegel-Erstellung folgende Zu- oder Abschläge:
Merkmal Zu- oder Abschlag pro m² Wohnfläche
Einfache Wohnlage - 0,27 €
Mittlere Wohnlage ± 0,00 €
Gute Wohnlage + 0,56 €
nbau Exklusive Wohnlage + 1,34 €
, das
ehrs- Konkrete Standortmerkmale (Mikro-Lage), die von den Beschreibungen der einzelnen Wohnlage-Typen
.). nicht erfasst werden, können Abweichungen vom Mittelwert innerhalb der Spanne rechtfertigen.
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14 EIGENTÜMERJOURNAL JULI 2020Sie können auch lesen
