GESCHÄFTSBERICHT - Gemeinnütziges Siedlungswerk GmbH
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GESCHÄFTSBERICHT
2020
VORWORT DER GESCHÄFTSLEITUNG
Das Jahr 2020 war für uns alle prägend und
herausfordernd. Das Virus „SARS-CoV-2“ hat
eine globale Pandemie verursacht und weit-
reichende sowie einschneidende Konsequenzen ausgelöst.
Weltweit waren Menschen gezwungen, soziale Aktivitäten,
Lebensgewohnheiten und Arbeitsbedingungen von heute auf
morgen zu verändern. Dem haben wir mit Beginn der Pandemie
Rechnung getragen, unsere Arbeitsprozesse insgesamt flexibler
und mobiler gestaltet. Durch diese und weitere Maßnahmen
haben wir nicht nur unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter
geschützt und einen verlässlichen Betrieb gewährleistet, son-
dern auch die Zukunftsfähigkeit unseres Unternehmens weiter
ausgebaut.
Da viele Menschen durch die Pandemie und ihre Folgen auch
wirtschaftlich belastet wurden, haben wir im Wirtschaftsjahr
2020 darauf abgestellt, Wohnen sicher zu machen. Wir sind
auf die Probleme und Nöte unserer Mieterinnen und Mieter
eingegangen, haben individuelle Lösungen getroffen und von
Mieterhöhungen im vergangenen Jahr abgesehen.
Trotz der Corona-bedingten Umstände konnten wir die Er-
tragslage sowohl im Anlagevermögen als auch im Bauträger-
geschäft stabil halten. Die Nachfrage im Bauträgergeschäft
war ungebrochen groß, sodass wir die Umsatzziele einstellen
konnten.
Das schwierige, aber im Ergebnis erfolgreiche Wirtschaftsjahr
2020 ist eine solide Basis für die Herausforderungen in der
Zukunft: Denn unser Wohnungsbestand muss energetisch
nachhaltig werden und zugleich für unsere Bewohner bezahl-
bar bleiben.
Andreas Ruf Filip John
3
INHALTSVERZEICHNIS
Vorwort der Geschäftsleitung 3 BERICHT DES AUFSICHTSRATS 27
ab Seite 6
UNTERNEHMENSDATEN,
ORGANE,
ab Seite 28
BETEILIGUNGEN
UND MITGLIEDSCHAFTEN
DER GESELLSCHAFT
KONZERNLAGEBERICHT
FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2020
Unternehmensdaten/Organe 8
Gesellschafter 8
Aufsichtsrat 9
Geschäftsführung 9
Prokuristen 9
Firmensitz 9
Geschäftsstellen 9
Beteiligungen
Mitgliedschaften
9
9
ab Seite 36
KONZERNABSCHLUSS
(NACH HGB)
ab Seite 10
BERICHT Konzernbilanz zum 31.12.2020 38
DER GESCHÄFTSFÜHRUNG Konzerngewinn- und Verlustrechnung für das Jahr 2020 40
Konzern-Kapitalflussrechnung 41
Konzerneigenkapitalspiegel (DRS 22) 42
Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2020 43
Neubau für das Anlagevermögen/Bauträgerobjekte/Modernisierung 12
Bauen für Dritte 18
Projekte in der Entwicklung 20 WIEDERGABE DES BESTÄTIGUNGSVERMERKS 52
Modernisierung 21
Projekte im Bau 22
Nachhaltiges Energie-Management 24
Soziales Engagement 25
Personalbericht 26
4 5
UNTERNEHMENSDATEN, ORGANE, BETEILIGUNGEN und MITGLIEDSCHAFTEN der GESELLSCHAFT
UNTERNEHMENSDATEN / ORGANE TOCHTERUNTERNEHMEN AUFSICHTSRAT GESCHÄFTSSTELLEN
Gemäß notarieller Urkunde vom 25.03.1949 ist das GSW-Baugesellschaft mbH Ltd. Finanzdirektor Gerhard Stanke, Fulda Frankfurt/M., Blumenstraße 10-12
Unternehmen als Gesellschaft mit beschränkter Haftung Vorsitzender Telefon (0 69) 15 44-0
GSW-Wohnungsgesellschaft mbH
gegründet worden; es besteht in dieser Rechtsform unver-
Finanzdezernent Thomas Frings, Limburg Limburg, Heinrich-von-Kleist-Straße 12
ändert fort. Der Gesellschaftsvertrag ist seitdem den recht- DIB Erfurt GmbH & Co. KG (94,9 %)
stellvertretender Vorsitzender (ab 28.05.2020) Telefon (0 64 31) 94 72-0
lichen und sachlichen Bedürfnissen entsprechend mehrfach
DIB Erfurt Verwaltungsgesellschaft mbH
geändert worden. Die Anerkennung als gemeinnütziges Verwaltungsdirektor Volkmar Hommel, Mainz Mainz, Saarstraße 1
Wohnungsunternehmen erfolgte am 18. August 1949, die stellvertretender Vorsitzender Telefon (0 61 31) 2 89 01-0
als unmittelbarer Kleinsiedlungsträger am 27. April 1955.
GESELLSCHAFTER Syndikusrechtsanwalt Wolfgang Rath, Limburg Erfurt, Herrmannsplatz 3
Die Bestätigung als allgemeiner Sanierungsträger für das
stellvertretender Vorsitzender (bis 28.05.2020) Telefon (03 61) 2 20 62-0
Gebiet des Landes Hessen wurde am 30. September 1978 Bistum Limburg
ausgesprochen. Leiter der Verwaltung Markus Enders, Erfurt Kassel, Bürgistraße 16-18
Bischöflicher Stuhl zu Mainz
Die in § 37 Zweites Wohnungsbaugesetz geforderte Eig- Telefon (05 61) 57 0585-0
Justitiar Heinrich Griep, Mainz
nung und Zuverlässigkeit als Betreuungsunternehmen ist Bischöflicher Stuhl zu Fulda
gemäß den Bescheiden vom 30. Dezember 1993 für das Diözesancaritasdirektor Jörg Klärner (ab 28.05.2020)
Bistum Erfurt
Land Hessen, vom 30. Juni 1994 für das Land Rheinland- BETEILIGUNGEN
Baudirektor Dipl.-Ing. Johannes Krämer, Mainz
Pfalz und vom 10. Juni 1994/12. August 1996 für das Caritasverband für die Diözese Limburg e.V.
Pax-Bank, Köln
Land Thüringen nachgewiesen. Die nach Wegfall der Woh- Diözesanbaumeister a. D. Dr. Burghard Preusler,
Caritasverband für die Diözese Mainz e.V.
nungsgemeinnützigkeit erforderlich gewordene Erlaubnis Fulda Bank im Bistum Essen eG, Essen
gemäß § 34c Gewerbeordnung wurde am 15. Februar Caritasverband für die Diözese Fulda e.V.
Ltd. Verwaltungsdirektor i. K. Peter Steinhauer, Limburg Bank für Kirche und Caritas eG, Paderborn
1994 erteilt.
Caritasverband für das Bistum Erfurt e.V. (bis 28.05.2020)
Die Gesellschaft hat sich zum 1. Januar 1990 eine neue
Satzung gegeben, die auch nach Aufhebung des Woh-
MITGLIEDSCHAFTEN
nungsgemeinnützigkeitsgesetzes weiterhin den gemein-
GESCHÄFTSFÜHRUNG
nützigkeitsrechtlichen Grundsätzen im Wohnungswesen Kath. Siedlungsdienst e.V., Berlin
Rechnung trägt. Andreas Ruf MRICS
Verband der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft e.V.
Dipl.-Ing. Architekt MBA Filip John Frankfurt am Main
ORGANIGRAMM Siedlungsförderungsverein Hessen, e.V., Frankfurt am Main
PROKURISTEN Arbeitgeberverband der Wohnungswirtschaft e.V.,
GSW – UNTERNEHMENSSTRUKTUR
Düsseldorf
Andreas Schulz
Deutsches Volksheimstättenwerk, Berlin
Stephan Torchalla
DESWOS Deutsche Entwicklungshilfe für soziales
GSW Gemeinnütziges
Gewinnabführung Wohnungs- und Siedlungswesen e.V., Köln
Siedlungswerk GmbH DIB VV AG
FIRMENSITZ
Muttergesellschaft 5,1 % Pensions-Sicherungs-Verein VVaG., Köln
Blumenstraße 14 -16
Initiative Wohnen 2050
60318 Frankfurt/M.
Gewinn-
abführung Telefon (0 69)15 44-0
Telefax (0 69)15 44-1 11
GSW E-Mail info@gsw-ffm.de
GSW DIB Erfurt GmbH
Wohnungsgesellschaft www.gsw-ffm.de
Baugesellschaft mbH & Co. KG
mbH
100 % 94,9 %
100 %
DIB Erfurt
Verwaltungs-
gesellschaft mbH
8 9
BERICHT der GESCHÄFTSFÜHRUNG
NEUBAU FÜR DAS ANLAGEVERMÖGEN BAUTRÄGEROBJEKTE MODERNISIERUNG
Erfurt, Georgsgasse
Altstadtquartier am Georgsturm
Ein besonderes Wohnerlebnis in Erfurt
Tiefgaragenbereich und später auch in den Wohnungs-
grundrissen zu gravierenden Änderungen der ursprüng-
lichen Planunterlagen. Um das Projekt überhaupt noch
umsetzen zu können, wurde aus dem Mietwohnungsbau
ein klassisches Bauträgermodell mit 38 Eigentumswoh-
Das Andreasviertel, dessen Ursprünge über 1.000 Jahre nungen und einer kleinen Gewerbeeinheit.
zurückliegen, ist Teil der nördlichen Erfurter Altstadt. Das
Stadtviertel wird von einer kleinteiligen Bebauung geprägt In nur 21 Monaten Bauzeit wurde in den zurückliegenden
und spiegelt in seiner Baukultur nahezu alle Bauepochen zwei Jahren auf einer Grundstücksfläche von 3.000 m² ein
einer langen Entwicklungsgeschichte wider. neues Wohnensemble mit 5 Einzelgebäuden und einer Tief-
Heute gehört es vor allem wegen dieser besonderen Indi- garage errichtet. Die Lage des Bauträgerprojekts mitten in
vidualität und der kurzen Wege zu den beliebtesten Wohn- der Altstadt und die damit verbundene Zufahrt nur über
gegenden der thüringischen Landeshauptstadt. enge Gassen stellte eine große Herausforderung für die
Baustellenlogistik dar. Die 38 modernen Eigentumswoh-
Bereits im Jahr 2014 hatte die Gemeinnütziges Siedlungs- nungen, mit Wohnflächen von ca. 50 bis ca. 150 m², sind
werk GmbH das Grundstück erworben und im Zuge einer ansprechend ausgestattet und alle über einen Aufzug bar-
Auslobung für ein städtebaulich-architektonisches Gut- rierefrei erreichbar. In der Tiefgarage sind 41 Pkw-Stellplätze
achterverfahren die Grundlage des Bebauungsplans für das untergebracht.
Planungsgebiet „Andreasviertel“ im Quartier Georgsgasse/
Weiße Gasse geschaffen. Der Zugang zu den Häusern erfolgt über mehrere Hausein-
gänge. Über diese Eingänge sind auch der gemeinschaft-
Ursprünglich sollten 42 barrierefreie und familienfreund- liche große, hochwertig gestaltete Außenbereich und der
liche Mietwohnungen mit Tiefgaragenplätzen im mittleren Spielplatz im Innenhof für alle Bewohner zugänglich. Bis
Preissegment entstehen. auf wenige Ausnahmen grenzen alle Wohnungen mit
Balkonen, Terrassen oder Dachterrassen an diesen Innen-
Neben dem langwierigen Bauleitverfahren mit umfang- hof. Der romanische Keller wurde gleichzeitig saniert und
reichen behördlichen Auflagen war der Fund eines romani- mit Geländern, Treppe und Pflasterarbeiten in die Außen-
schen Kellers der Hauptgrund für die Verzögerung des anlage eingebunden.
Baubeginns. Bei der Erforschung des Kellers wurden bis zu
1.800 Jahre alte Fundstücke ausgegraben. Die nachfol- Die Kosten der Erstellung des gesamten Bauvorhabens
gende Sicherung des Kellers und der Fundstücke führte im betrugen ca. 16 Mio. €.
13
LEBEN AM PARK
Darmstadt, Lincoln-Siedlung
141 Neubauwohnungen mittleren Einkommen bestimmt, die die Anforderungen Mobilitätskonzept der Stadt Darmstadt in der hauseigenen
des Hessen-Darlehens zur Förderung des Erwerbs einer Tiefgarage mit 21 Plätzen sowie in einem nahe gelegenen
selbst genutzten Immobilie erfüllen. Quartiersparkhaus gebucht werden. Die Drop-off-Zone
Auf dem Areal der „Lincoln Family Housing Area“ lebten mit 3 Kurzzeitparkplätzen in der Tiefgarage ermöglicht
bis 2007 US-amerikanische Soldaten mit ihren Familien. Zusätzlich wurden 35 barrierefreie Mietwohnungen für allen Bewohnern das bequeme Ausladen von Einkäufen.
Durch die Umwandlung der militärischen Flächen be- ältere Menschen erstellt. Mit dem Aufzug oder über die Treppe gelangt man über den
kommt dieses Gebiet eine neue Bedeutung. In der Darm- Innenhof direkt zu den Hauseingängen. Alle Wohnungen
städter Lincoln-Siedlung „Mary & Abe“ wird die Vision Die beiden Baukörper um den geschützten Innenhof, in sind über die hauseigenen Aufzüge barrierefrei erreichbar.
des modernen urbanen Wohnens im Grünen lebendig. ruhiger Lage, liegen unmittelbar am weitläufig angeleg-
ten Quartierspark. Ganz im Grünen gelegen, ist die Liegenschaft optimal
Für das Zusammenleben verschiedener Generationen angebunden – zum einen an Nahversorger und Sozial-
errichtete die Gemeinnütziges Siedlungswerk GmbH Durch lincolnmobil, das innovative Mobilitätsmanagement einrichtungen in der Siedlung, zum anderen liegt sie nah
106 attraktive Eigentumswohnungen nach neuesten der Lincoln-Siedlung der Stadt Darmstadt, spielen ÖPNV, am gewachsenen Ortskern von Bessungen und mit der
Energie- und Qualitätsstandards. Davon sind 53 ge- Carsharing-Angebote, Multimodalität, Fahrrad und Fuß- Straßenbahn kommt man mitten ins Stadtzentrum von
förderte Basic-Eigentumswohnungen für Menschen mit verkehr klug zusammen. Pkw-Stellplätze können über das Darmstadt.
14 15
Mainz, Weifert-Janz-Straße
Maßvolle
Nachverdichtung
Durch maßvolle Nachverdichtung Nach der erfolgreichen Fertigstellung und der Vollver-
konnten 11 bezahlbare Neubau-Miet- mietung Ende 2020 gab es von der Mieterseite viele posi-
wohnungen in Mainz, Weifert-Janz-Straße, geschaffen tive Rückmeldungen zur Gestaltung der Gebäude und zu
werden. Zeitgleich wurden durch energetische Sanierung der familienfreundlichen Ausrichtung. Gleiches gilt für die
32 Bestandswohnungen auf den neuesten Stand gebracht. wertigen Außenanlagen und deren gelungene Einbindung
mit Leuchten, Objekten und Spielgeräten in das gewach-
Neben einem Baugrund von hinreichender Größe war ein sene Umfeld.
unschöner Garagenhof dringend zu sanieren. Damit konnte
eine Nachverdichtung in einem gewachsenen Wohnumfeld Mit der energetischen Sanierung werden Heizwärmebe-
entstehen, ohne zusätzliche Flächen zu versiegeln. Lage darf, CO2-Ausstoß und Nebenkosten im Bestandsge-
und Größe des Neubaus wurden auf den Standort des bäude nachhaltig gesenkt. Damit bildet dieses Projekt
Garagenhofs beschränkt, mit Abstands- und Grünflächen auch den Anfang der Reihe von Sanierungsmaßnamen,
wurde sensibel verfahren. Neue Stellplätze in ausreichen- die wir im Rahmen von NEMESIS, unserer nachhaltigen
der Zahl für bestehende Mieter und neue Bewohner wurden Energiemanagement-Entwicklung einer strategischen
in offener Bauweise errichtet. Die im Vergleich zu einer Initiative im Siedlungswerk, in den nächsten Jahren durch-
Tiefgarage eingesparten Kosten erlauben eine faire Miete führen werden.
für die neuen Wohnungen.
16 17
BAUEN FÜR DRITTE
Mainz-Drais
Maria Königin
Caritas-Altenzentrum: Neubau von 16 Seniorenwohnungen
und einer Tagespflegeeinrichtung
Mainz, Ida-von-Hahn-Straße
Mehrfamilien-
wohnhaus
Die GSW Baugesell- tiven Außengelände für ein bedarfsgerechtes Betreuungs-
Neubau mit 14 Mietwohnungen
schaft mbH wurde von angebot für pflegebedürftige ältere Menschen konzipiert.
und 8 Pkw-Stellplätzen
der Caritas Altenhilfe
St. Martin Rheinhessen Auf einer Fläche von ca. 190 m² können 12 bis 15 pflege-
GmbH mit der Realisie- bedürftige Tagespflegegäste die Einrichtung nutzen und
rung einer Wohnanlage sich auf einen abwechslungsreichen Tag mit vertrauten
für betreutes Wohnen Personen und Gesichtern freuen.
beauftragt.
Trotz des mit rd. 2,5 Mio. € überschaubaren Auftrags-
Der zweigeschossige Neubau mit ausgebautem Dachge- volumens und des mit zwei Vollgeschossen einfachen Bau-
schoss wurde von der GSW als Generalübernehmer ge- körpers ohne Keller gab es beim Bau etliche Herausfor-
plant und realisiert. Bei dem Gebäude handelt es sich um derungen zu bewältigen: Die schwierige Andienung durch
einen zweigeschossigen nicht unterkellerten Stahlbeton- denkmalgeschützte Tordurchfahrten, relativ wenig Platz
bzw. Mauerwerksbau mit Satteldach, der über das bereits für den Baubetrieb und extremer Kostendruck durch ständig
bestehende Gebäude mit Heizwärme versorgt wird. steigende Baupreise bereiteten einiges Kopfzerbrechen.
Für guten Ausgleich sorgten ein sehr gutes Verhältnis zur
Bei der Planung des Hauses wurde besonderer Wert auf Bauherrschaft und ein ständiger, konstruktiver Austausch
eine wohnliche Atmosphäre gelegt. Hier steht das Wohnen mit allen Projektbeteiligten. Für das Bistum Mainz hat die Gemeinnütziges Siedlungs-
im Vordergrund. Dies spiegelt sich auch in der Gestaltung werk GmbH im Rahmen eines Generalübernehmervertrags
des Hauses, mit optimaler Besonnung und Belichtung der Kostensicherheit und Fairness bei der Auftragsabwicklung auf einer unbebauten Teilfläche ein Mehrfamilienhaus mit
einzelnen Zimmer, wider. standen im Vordergrund der Projektabwicklung. Die Ein- 14 Mietwohnungen und 8 oberirdischen Pkw-Stellplätzen
fügung des Neubaus in den Kontext bestehender Gebäude geplant und errichtet.
Die Gesamtwohnfläche der 16 Wohnungen beträgt 867 m² und Nutzungen des Seniorenzentrums Maria Königin ist
und verteilt sich auf Wohnungsgrößen von ca. 46 m² bis geglückt. Nicht nur der Baukörper passt sich perfekt ein, vor Auf 3 Geschossen und einem Staffelgeschoss entstanden
68 m². Alle Wohnungen sind barrierefrei erreichbar. 9 Pkw- allem sorgt das zeitgemäße Betreuungskonzept für eine auf einer Gesamtwohnfläche von ca. 948 m² 6 Wohnein-
Stellplätze und Abstellflächen für Fahrräder befinden sich Abrundung des Leistungsangebots um dringend benötigte heiten mit je ca. 54 m², 6 Wohneinheiten mit je ca. 76 m²
ebenfalls auf dem Grundstück. barrierefreie Apartments. Dadurch wird betagten Men- und 2 Wohneinheiten mit je ca. 84 m² Wohnfläche. Im
schen die Teilhabe am Leben im dörflichen Umfeld, im Kellergeschoss sind auf einer Nutzfläche von ca. 250 m²
In Abstimmung mit der Sozialplanung der Stadt wurde die beschützten Lebensraum einer erfolgreich betriebenen Räume für Haustechnik, Abstellräume, Trockenraum und
Tagespflege als autarkes Gebäudeteil mit einem attrak- Pflegeeinrichtung, ermöglicht. ein Raum mit 14 Fahrradabstellplätzen untergebracht.
18 19PROJEKTE IN DER ENTWICKLUNG MODERNISIERUNG
Errichtung von
exklusiven
Eigentumswohnungen
Königstein i. Taunus
Nach dem Erwerb des Grundstücks mit Baugenehmigung
und dem Abriss des alten Gebäudebestands ist die Errich-
tung eines exklusiven Wohnobjekts im Villenviertel geplant
mit 15 hochwertigen Eigentumswohnungen, aufgeteilt in
drei Gebäude mit jeweils 2 Geschossen und einer Pent-
house-Wohnung im Dachgeschoss. Des Weiteren kommen Wertsteigerungen
29 Pkw-Stellplätze in einer Tiefgarage und 6 oberirdische
Stellplätze hinzu.
Mainz-Gonsenheim
Nachverdichtungsmaßnahme
auf einem bebauten Grundstück Für einen zeitgemäßen Wohnkomfort wurden auch im Auf folgende Maßnahmen wurden hierbei besondere
Geschäftsjahr 2020 umfangreiche Instandhaltungs- und Schwerpunkte gelegt:
Modernisierungsmaßnahmen innerhalb unseres Woh-
nungsbestands durchgeführt. • Erneuerung von Hauseingangstüren,
Briefkästen, Klingelanlagen
Die Investitionen im Geschäftsjahr 2020 für Instand-
haltungs- und Modernisierungsmaßnahmen betrugen • Betonsanierung an Balkonen
ca. 15,2 Mio. €. • Treppenhaussanierung
• Aufzugserneuerung
• Holzbalkonsanierung, Balkonbrüstungen
Im Rahmen einer Nachverdichtungsmaßnahme soll in der • Strangsanierung HLSE Küchen
bestehenden Außenanlage der Neubau eines Mehrfamili-
enhauses mit 8 Mietwohnungen und 8 Pkw-Stellplätzen
• Strangsanierung HLSE Bäder
errichtet werden. In dem zweigeschossig und mit einem • Steigleitungen/Verteilerleitungen im KG:
nicht ausgebauten Dachgeschoss geplanten Gebäude sind Heizung, Elektro
Mikroapartments vorgesehen.
• Sanierung von befestigten Flächen, Fußwegen,
Stellplätzen und Spielplätzen
Zusätzlich soll das bestehende Wohngebäude mit 24
Wohneinheiten energetisch saniert werden. • Sanierung des Eingangsbereichs der Gebäude,
Außenanlagen
20 21PROJEKTE IM BAU
475
Wohnungen im Bau
Erfurt, Offenbach, Rüsselsheim, Wiesbaden,
Magdeburger Allee Luisenstraße Gabelsberger Platz Albert Villen
73 Eigentumswohnungen 72 Mietwohnungen, Gewerbeeinheiten 99 Studentenwohnungen 66 Eigentumswohnungen und
Auftragsvolumen rd. 27,2 Mio. € und Tiefgarage mit 68 Pkw-Stellplätzen Auftragsvolumen rd. 11,5 Mio. € Tiefgarage mit 66 Pkw-Stellplätzen
Auftragsvolumen rd. 22,9 Mio. € Auftragsvolumen rd. 32,3 Mio. €
Frankfurt-Eckenheim,
Frankfurt-Seckbach, Homburger Landstraße Bensheim, Eppertshausen,
Wilhelmshöher Straße Ein Wohn- und Geschäftshaus mit Rodensteinstraße Am Abteiwald
12 öffentlich geförderte und 20 Eigentumswohnungen und Generalübernehmerprojekt Seniorenzentrum
26 frei finanzierte Mietwohnungen 1 Gewerbeeinheit zur Errichtung von 11 Wohnungen mit 95 Mietwohnungen
Auftragsvolumen rd. 11,4 Mio. € Auftragsvolumen rd. 7,1 Mio. € Auftragsvolumen rd. 6,4 Mio. € Auftragsvolumen rd. 19,4 Mio. €
23NACHHALTIGES ENERGIEMANAGEMENT SOZIALES ENGAGEMENT
Mit der 2019 gestarteten Entwicklung strategischer Initia-
tiven für ein nachhaltiges Energiemanagement sind wir im Im Geschäftsjahr konnten wir mit unseren Spendenaktivi-
Geschäftsjahr 2020 gut vorangekommen. täten folgende Organisationen unterstützen:
Ausgangsbasis waren die Energieverbrauchswerte 2018
• UHURU e.V. – Gemeinsam für Kinder in Kenia
mit einem Mittelwert von 31,8 kg /m2 CO2-Äquivalent.
• Der Kleine Nazareno – Verein für Gerechtigkeit und
Diese entsprechen einer Endenergie-Verbrauchsklasse Menschenwürde in Brasilien e.V.
„E“ bezogen auf unser Gesamtportfolio. Demgegenüber
• DESWOS e.V.
steht unser CO 2-Ziel für 2050 mit einem Mittelwert
von < 12,0 kg/m2 CO2-Äquivalent und einer Endenergie-
Verbrauchsklasse „A“. Das bedeutet bezogen auf unseren
Wohnungsbestand eine Verminderung des Ausstoßes
Der Kleine Nazareno – Verein für Gerechtigkeit und
fossiler Energien um rd. 70 %. führung der zahlreichen Einzelsanierungsprojekte wird die
Menschenwürde in Brasilien e.V.
Einwerbung von Finanzierungs- und Fördergeldern, aber
Seit über 25 Jahren besteht der Kleine Nazareno und ist zur
Dieses Ziel soll für unsere Liegenschaften durch einen ver- auch die Steigerung von Mieten sein. Infolge neuer Projekt-
größten Hilfsorganisation für Straßenkinder in Brasilien ge-
minderten Wärmeenergieverbrauch sowie durch den ver- und Arbeitsabläufe hat das nachhaltige Energiemanage-
worden. Die gleichnamige Hilfsorganisation „O pequeno
mehrten Einsatz erneuerbarer Energien erreicht werden. ment somit Einfluss auf wesentliche Handlungsebenen und
Nazareno“ ist von dem gebürtigen Deutschen Bernardo
In verschiedenen Entwicklungsszenarien zeigen wir den Unternehmensprozesse. Welche Auswirkungen diese Ver-
DESWOS e.V. Rosemeyer gegründet worden.
Pfad dorthin auf: Neben einer gesteigerten Modernisie- änderung des Denkens und Handelns insgesamt nach sich
Die marode Andrés-Castro-Grundschule im ländlichen Ort Die Hilfsorganisation hilft den Straßenkindern in Brasilien
rungsrate und der strikten Einhaltung zeitgemäßer Gebäu- zieht, schlussfolgerte Bundeskanzlerin Angela Merkel im
Santa Cruz, im Herzen Nicaraguas, wurde ausgebaut und auf verschiedene Weise. So gibt es in Brasilien zwei Kinder-
destandards bedarf es hierfür zunehmend nichtfossiler Rahmen des World Economic Forum am 26.01.2021:
saniert. Dank der Spenden aus Deutschland bekommt die dörfer für Straßenkinder. Eins in der Nähe der Millionen-
Wärmeerzeuger: Wärmepumpen (WP), Geothermie, Pho-
tovoltaikanlagen (PV) usw. „Wenn wir die Verwundbarkeit durch den Klimawandel Dorfbevölkerung ein neues Gebäude als Vorschule, einen
wirklich überwinden wollen, dann müssen wir harte politi- Pavillon mit mehreren Klassenräumen, Büros für die Lehr-
Erste Sanierungsprojekte sind bereits ausgeführt, ange- sche Maßnahmen durchführen, bei denen wir die Menschen kräfte sowie Schultoiletten für Mädchen und Jungen ge-
laufen und in Planung. Maßgeblich für die effiziente Durch- mitnehmen müssen.“ trennt. Auch Eltern und Lehrkräfte haben sich an den
Bauarbeiten beteiligt und unter Anleitung der Partner-
organisation SofoNic die bestehende Schule saniert.
Entwicklungsszenarien spezifischer CO2-Emissionen im GSW Bei den 300 Schülerinnen und Schülern herrscht deshalb
schon große Vorfreude: nicht auf die Ferien, sondern auf
die bevorstehende Einweihung der neuen Gebäude An-
fang Juni!
CO2-Emissionen spezifisch pro Wohnfläche [kg CO2 Äqu/(m²a)]
metropole Fortaleza und eins in der Nähe der Metropole
Recife. Zusätzlich gibt es noch ein Stadthaus in Manaus. In
diesen Kinderdörfern werden die Straßenkinder, die oft
mehrere Jahre unter erbärmlichsten Bedingungen auf der
Straße lebten, aufgenommen, bekommen eine Schul- und
Berufsausbildung und es wird ihnen der Weg in eine neue
UHURU e.V. – Gemeinsam für
Zukunft bereitet.
Kinder in Kenia
Corona-Nothilfeprogramm des
GSW IW.2050 Ziel: 12 kg/(m2a) UHURU e.V.
In der Notsituation mit Corona geht es bei den Familien im
Slum einfach nur ums Überleben und neben Lebensmitteln
wird auch das Wasser knapp. Mit unserer finanziellen
Unterstützung konnte bei Anbruch der Regenzeit vor Ort
Moderat: Modernisierungsrate 2 % EnEV 2016-Standard, Neubaurate 1 % EnEV 2016, Zu- und Abluft, Gas-WP
Ambitioniert: Modernisierungsrate 2–20 % KfW, 70–80 % KfW 55, Neubaurate 1 % KfW 55, 50% Luft-Wasser-WP, 50% Sole-Wasser-WP ein Regenrinnen-System zur Wassergewinnung installiert
Ambitioniert + PV: wie ambitioniert, zusätzlich für Sanierungen 50 % PV-Anlagen, für Neubau 70 % PV-Anlagen werden.
24 25PERSONALBERICHT BERICHT DES AUFSICHTSRATS
Im Geschäftsjahr standen durchschnittlich insgesamt 118 Der Aufsichtsrat hat im Berichtszeitraum 2020 die Arbeit lich geprüft und erörtert. Im Mittelpunkt der Prüfungen
Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter im Dienste der Gesell- der Geschäftsführung überwacht und diese beratend be- standen folgende Themen:
schaft, darunter 26 in Teilzeitarbeitsverhältnissen. Zu den gleitet. Die Geschäftsführung informierte den Aufsichtsrat • Technisches Immobilienmanagement
118 Beschäftigten gehören auch 3 Auszubildende, die zu regelmäßig, zeitnah und umfassend über die Lage der Ge- - Maßnahmen zur Instandhaltung des
Immobilienkaufleuten ausgebildet wurden. sellschaft sowie über alle für das Unternehmen relevanten Wohnungsbestandes
Fragen der Planung und der Geschäftsentwicklung. Im - Planung
In Kooperation mit der Dualen Hochschule Baden-Würt- Geschäftsjahr 2020 fanden sechs Sitzungen des Auf- - Überprüfung der ausgeführten Instandhaltungs-
temberg realisieren wir ein Studienkonzept, bei dem ein sichtsrates, davon eine Sitzung als Präsenztermin und maßnahmen
wissenschaftliches Studium an einer Hochschule mit einer fünf Sitzungen in virtueller Form, statt. - Modernisierung von Altbauwohnungen
Praxisausbildung im Unternehmen verknüpft wird. Nach - Instandhaltungs- und Modernisierungsplanung
insgesamt 3-jähriger Ausbildung endet diese mit einem Die in der Satzung vorgeschriebenen Vorgänge und Ge- einschI. Instandhaltungsrücklage
Abschluss zum Bachelor/Immobilienwirtschaft. schäftsvorfälle wurden beraten und soweit erforderlich, - Ausschreibung/Vergabe von Instandhaltungs-
Daneben bieten wir weiterhin die klassische duale Berufs- entsprechende Beschlüsse gefasst. Im Mittelpunkt der Be- und Modernisierungsmaßnahmen
ausbildung zu Immobilienkaufleuten an, hier werden die ratungen standen die strategische Weiterentwicklung der - Pflege der Außenanlagen und Spielplätze
Auszubildenden im Betrieb und an der Berufsschule aus- Gesellschaft, die laufende und mittelfristige Wirtschafts- - Wartungsverträge
gebildet. planung, die Entwicklung der Ertrags- und Liquiditätslage - EDV im Instandhaltungsbereich
der Gesellschaft sowie der Tochtergesellschaften, die Erör- - Wirtschaftlichkeit von Wohnanlagen
Vor jeder Abschlussprüfung nahmen die Auszubildenden terung der Quartalsabschlüsse und die Entwicklungen in • Kaufmännisches Immobilienmanagement
an Vorbereitungskursen zur Abschlussprüfung der Süd- den einzelnen Sparten des Unternehmens mit ihren wirt- - Wirtschaftlichkeit von Wohnanlagen
westdeutschen Fachakademie der Immobilienwirtschaft schaftlichen Ergebnissen sowie ihren Chancen und Risiken. - Überwachung des Mietsteigerungspotentials
e.V. teil. Praktikanten fanden bei uns ebenfalls Einblick in - Mietanpassung aufgrund allgemeiner Preissteige-
die Berufswelt. Der Aufsichtsratsvorsitzende Herr Stanke wurde außer- rungen und aufgrund von Baumaßnahmen
dem laufend über alle wichtigen Geschäftsvorfälle und
Die Gesellschaft sieht es nach wie vor als eine vorrangige Ereignisse informiert. Die Feststellungen des Prüfungsausschusses wurden im
Aufgabe, die Ausbildung von jungen Menschen zu fördern Aufsichtsrat erörtert.
und so für qualifizierten Nachwuchs zu sorgen. Die Anfor- Die Geschäftsführung der Gemeinnütziges Siedlungswerk
derungen an Unternehmen und deren Mitarbeiter steigen GmbH hat den Jahresabschluss zum 31.12.2020 nach den Allen Mitgliedern des Aufsichtsrates wurden der Jahres- und
permanent. Qualifiziertes Personal ist deshalb unverzicht- Regeln des HGB, den Konzernabschluss nach HGB sowie Konzernabschluss sowie der Lagebericht rechtzeitig zur
bar. Aus diesem Grund sorgt die Gemeinnütziges Sied- den Lagebericht und Konzernlagebericht für das Geschäfts- Verfügung gestellt. In Anwesenheit der Prüfer wurde das
lungswerk GmbH, wie in den Jahren zuvor, dass ein großer jahr 2020 aufgestellt. Die zum Abschluss- und Konzernab- Prüfungsergebnis eingehend erörtert. Die Prüfung hat kei-
Teil der Belegschaft zu qualifizierten Fort- und Weiterbil- schlussprüfer bestellte Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, nen Anlass für Beanstandungen ergeben. Es wurden auch
dungsveranstaltungen angemeldet wird. dr Domizil-Revisions AG, hat den Jahresabschluss und den keine Risiken bekannt, denen im Jahres- und Konzernab-
Konzernabschluss nebst Lagebericht geprüft und jeweils schluss nicht ausreichend Rechnung getragen worden wäre.
Allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern spricht die Ge- mit Datum vom 19.03.2021 mit dem uneingeschränkten
schäftsführung Dank und Anerkennung aus. Zu danken ist Bestätigungsvermerk versehen. In gemeinsamer Sitzung mit der Geschäftsführung hat der
auch den Mitgliedern des Betriebsrates, die gemeinsam mit Aufsichtsrat am 21.04.2021 den Jahres- und Konzernab-
der Geschäftsführung, die anstehenden personellen und Zusätzlich zu den Strategien und Zielen der GSW-Unter- schluss und den Lagebericht erörtert und gebilligt und der
sozialen Probleme vertrauensvoll und konstruktiv ange- nehmensgruppe und infolge von Novellen zur Klimage- Gesellschafterversammlung empfohlen, den handelsrecht-
fasst und gelöst haben. setzgebung bestärkt der Aufsichtsrat die laufenden lichen Jahresabschluss festzustellen.
Anstrengungen zur Umweltverträglichkeit: Bis 2050 soll
der GSW-Wohnungsbestand weitgehend C02-neutral sein. Der Aufsichtsrat dankt allen Mitarbeiterinnen und Mitar-
beitern sowie den Geschäftsführern der Gesellschaft für
Bereits jetzt werden erste klimagerechte Sanierungspro- die im Berichtsjahr 2020 geleistete Arbeit.
jekte an Einzelgebäuden realisiert. Die Aufwendungen für
Modernisierung des Gebäudebestands im Wirtschaftsplan Frankfurt, den 21.04.2021
2021 wurden gegenüber den Vorjahren spürbar erhöht.
Über das Jahr 2021 hinaus arbeitet das Unternehmen an Der Aufsichtsrat
einer Portfoliostrategie, damit die Umsetzung von erforder-
lichen Maßnahmen auch langfristig strukturiert werden.
Darüber hinaus hat der Prüfungsausschuss des Aufsichts- Gerhard Stanke
rates wechselnde Sachgebiete des Unternehmens ausführ- Vorsitzender
26 27KONZERNLAGEBERICHT für das GESCHÄFTSJAHR 2020
KONZERNLAGEBERICHT
Bezogen auf die einzelnen Geschäftsstellen verteilt sich der rungen und einem überarbeiteten Brandschutzkonzept
Bestand wie folgt: abgeschlossen.
Geschäftsstelle Wohnungen Garagen,
BAUTRÄGERGESCHÄFT
Abstellplätze
I. KONZERNSTRUKTUR UND Im Bauträgergeschäft sind die für den Verkauf bestimmte
GESCHÄFTSMODELL Frankfurt am Main 4.462 2.454 Wohneinheiten auf eigenem Grund und Boden zusammen-
Erfurt 793 676 gefasst. In diesem Geschäftsfeld konnten im abgelaufenen
In den Konzernabschluss zum 31.12.2020 wurden folgende Kassel 312 163 Geschäftsjahr Bauprojekte in Darmstadt-Lincoln, Erfurt,
Unternehmen einbezogen: Limburg 754 312 und Mainz abgeschlossen bzw. in Teilabschnitten fertigge-
Mainz 2.155 1.488 stellt werden. Insgesamt wurden 47 Eigentumswohnungen
Gesellschaft Anteil am Geschäftsmodell Wohnungsbestand und 3 Gewerbeeinheiten fertiggestellt und an die Käufer
Stammkapital zum 31.12.2020 NEUBAU IN DEN BESTAND übergeben.
Im Geschäftsjahr 2020 konnten 12 Wohneinheiten fertig- • In Darmstadt, Lincoln-Siedlung entstehen in Ergänzung
Gemeinnütziges Siedlungswerk GmbH Bestandsbewirtschaftung 5.740 gestellt und an die neuen Mieter übergeben werden. zu den 35 Mietwohnungen, 106 Eigentumswohnungen
(Mutterunternehmen) Bestandsbewirtschaftung für Dritte • In Rüsselsheim begannen wir mit dem Bau eines Studen- mit einer Wohnfläche von 9.825 m² von denen die Hälfte
Bauträgergeschäft tenwohnheims mit 77 Appartements sowie 3 Miet- an Haushalte mit begrenztem Einkommen und zu redu-
Projektentwicklung wohnungen für WG‘s. Der Neubau einer angrenzenden zierten Kaufpreisen abgegeben werden. 24 Wohnungen
Bau im Anlagevermögen Kindertagestätte wurde fertiggestellt und ab Februar wurden bereits an ihre neuen Eigentümer übergeben.
WEG Verwaltung 2020 an den Mieter übergeben. • In bester Innenstadtlage des Erfurter Andreasviertels
Dienstleistungen • Ein weiteres Neubauprojekt für den Bestand steht vor entsteht ein Wohnensembles mit 5 Gebäuden und 37
seiner Fertigstellung. In Darmstadt in der Lincoln-Sied- Eigentumswohnungen sowie einer Gewerbeeinheit. Der
GSW Baugesellschaft mbH, 100,00 Bauen auf fremdem Grund – lung, einer ehemaligen Konversionsfläche der US-Streit- Wohnungsmix von 2- bis 3-Raumwohnungen mit einer
Frankfurt am Main und Boden kräfte, erstellen wir 35 barrierefreien Wohneinheiten für Wohnfläche von 3.809 m² insgesamt bietet ein breites
Senioren. Weitere 106 Wohneinheiten in dem Projekt Angebot unterschiedlicher Wohnformen. 24 Wohnun-
GSW Wohnungsgesellschaft mbH, 100,00 Bestandsbewirtschaftung 870
sind für den Verkauf vorgesehen. gen wurden fertiggestellt und übergeben.
Frankfurt am Main
• In Erfurt-Ilversgehofen führten wir auf dem Gelände des • In Frankfurt-Eckenheim wurde der Bau eines Wohn- und
DIB Verwaltungsgesellschaft mbH, 100,00 Stellung der Geschäftsführung der – ehemaligen „Uniontheaters“ den Bau für ein fünfgeschos- Geschäftshauses mit 20 Wohnungen, einer Gewerbeein-
Möhrendorf DIB Erfurt GmbH & Co. KG siges Wohn- und Geschäftshaus mit 73 Wohnungen und heit und einer Gesamtwohnfläche von 1.440 m² weiter-
einer Einzelhandelsfläche für einen Vollsortimenter fort. geführt.
DIB Erfurt GmbH & Co. KG, 94,90 Bestandsbewirtschaftung 365 Die Einzelhandelsfläche ist bereits langfristig vermietet. • In Mainz-Finthen konnten die letzten beiden Eigentums-
Möhrendorf • In Offenbach entstehen zwischen Kaiserstraße und wohnungen an Ihre Erwerber übergeben werden.
Luisenstraße im Rahmen eines Neubauprojektes 71 frei- Das Neugeschäft war geprägt vom Baubeginn eines
finanzierte Wohnungen und 1 Gewerbeeinheit mit einer großen Projekts in Wiesbaden-Biebrich. Hier entstehen
Fläche von ca. 4.826 m². auf einem Areal von 6.790 m² fünf freistehende Mehrfa-
II. WIRTSCHAFTLICHE SITUATION • Der 2019 im Erbbaurecht begonnene Neubau von 3 milienhäuser mit 66 Eigentumswohnungen und einer
DES KONZERNS Wohnzeilen in Frankfurt-Seckbach verläuft planmäßig. Wohnfläche von 5.580 m².
Die Fertigstellung und Vermietung von 26 freifinan-
RAHMENBEDINGUNGEN BESTANDSBEWIRTSCHAFTUNG zierten und 12 öffentlich geförderten Mietwohnungen VERMIETUNG
Das Rhein-Main-Gebiet als Metropolregion, sowie die Die Gemeinnütziges Siedlungswerk GmbH hielt direkt und erfolgt im 2. Quartal 2021. Die Geschäftsentwicklung innerhalb unseres Wohnungs-
Städte Fulda, Kassel, Limburg und Erfurt sind Landeshaupt- indirekt am Bilanzstichtag 6.975 eigene Wohnungen, 98 • In Mainz-Gonsenheim haben wir im Rahmen einer bestandes hat sich auch im abgelaufenen Wirtschaftsjahr
städte oder Ober- bzw. Mittelzentren mit entsprechender eigene gewerblich genutzte Einheiten, 815 Treuhandwoh- Nachverdichtung, ein Mehrfamilienhaus mit 12 Woh- positiv entwickelt. Der Wohnungsbestand ist aufgrund
Wirtschaftsleistung, positiver Bevölkerungsentwicklung, nungen und 686 fremdverwaltete Wohnungen in der Be- nungen fertiggestellt. seiner Lage und Ausstattung gut vermietet.
stabiler Wohnungsnachfrage und entsprechender Kauf- wirtschaftung. Darüber hinaus wurden 2.411 Garagen und Die Leerstandsquote (Anzahl der Wohnungen, die länger
kraft. Es ist davon auszugehen, dass diese Regionen auch in Tiefgaragenstellplätze sowie 2.682 Pkw-Stellplätze betreut. NACHVERDICHTUNG UND MODERNISIERUNG als 3 Monate nicht vermietet waren, im Verhältnis zum
der Zukunft stabile Märkte mit hohen Wohnungsbedarfen Im Berichtsjahr sind 17 Wohnungen im Bestand zugegangen. • In unserem Objekt in Mainz-Gonsenheim, Weifert- Gesamtbestand) betrug zum Jahresende 0,7 %. Die Fluk-
und geringen Leerstandsrisiken darstellen. Die Objekte Janz-Straße wurden umfangreiche Modernisierungs- tuationsrate lag im Berichtszeitraum bei 7,6 % nach 7,6 %
liegen nahezu ausschließlich im städtischen Kontext. Wie Woh- Ge- Son- maßnahmen und der Bau eines angrenzenden Mehrfa- im Vorjahr.
die gesamte deutsche Wirtschaft, so blieb auch unser Un- nungen m2 werbe stiges milienhauses mit 12 Mietwohnungen fertiggestellt. Die Erlösschmälerungen (durch Leerstand aufgrund von
ternehmen von den Einflüssen der COVID-19 Pandemie Eigenes Vermögen 6.975 452.077 98 23 • In Fulda, Adenauerstraße begann Ende 2019 eine um- Renovierungen, Mieterwechsel und Erstvermietung im
nicht verschont. Die wirtschaftlichen Auswirkungen waren Treuhandvermögen 815 54.056 11 3 fangreiche Modernisierung und Sanierung mit neuen Neubau) betrugen im Berichtsjahr 866 T€.
jedoch nicht wesentlich, insbesondere hatten wir keine Wasserleitungsstränge und den zugehörigen Küchen Die Abschreibungen auf Mietforderungen haben sich mit
Verwaltung 686 59.998 47 11
größeren Mietausfälle zu verzeichnen. und Bäder. Die Arbeiten werden 2021 mit einer ener- 520 T€ (526 T€ im Vorjahr) verringert. Durch ein früh-
Gesamtsumme 8.476 566.131 156 37
getischen Fassadenüberarbeitung sowie Balkonsanie- zeitiges Ansprechen der Mieter bei unregelmäßigen oder
30 31ausbleibenden Mietzahlungen versuchen wir den Abschrei- grunde gelegt. Daraus abgeleitet ergeben sich die unter- ERTRAGSLAGE Der Mittelzufluss (positiver Cashflow) aus der laufenden
bungsbedarf zu verringern. schiedlichen Investitionsentscheidungen. Im Vordergrund Das Ergebnis nach Steuern beträgt 5,6 Mio. € (Vorjahr: Geschäftstätigkeit von 33,0 Mio. € deckte die Mittel-
stehen Maßnahmen zur Energieeinsparung; die Anpas- 5,3 Mio. €). Dies ist im Wesentlichen auf Erträge aus der abflüsse (negative Cashflows) aus der Investitionstätig-
IMMOBILIENVERWALTUNG FÜR DRITTE sung der Wohnungen an moderne Wohnbedürfnisse sowie Auflösung von Pensionsrückstellungen sowie eine im keit von 33,3 Mio. € und der Finanzierungstätigkeit von
Neben dem Eigenbestand verwaltet die Gesellschaft als das Heben sonstiger etwaig vorhandener Wertschöpfungs- Vergleich zum Vorjahr verminderte Zuführung zu den 2,0 Mio. € nicht und führte daher zu einer Verminderung
Dienstleister Immobilienbestände für Dritte. Dies erfolgt in potenziale. Pensionsrückstellungen, auf Mieterträge, auf Erträge im des Finanzmittelfonds um 2,3 Mio. € auf 5,5 Mio. € zum
unterschiedlichen Rechtsverhältnissen, als Treuhandeigen- Bauträgergeschäft, Bestandserhöhungen sowie niedrigere 31.12.2020.
tum, nach WEG oder als reine Verwaltung. Je nach Bedarf BAUTRÄGERGESCHÄFT Ertragsteuern zurückzuführen. Der Aufwand für die Auf- Die Finanzlage war über das Geschäftsjahr hinweg ausge-
wird diese Verwaltungsleistung sowohl in kaufmännischer Das anhaltend niedrige Zinsniveau im Euroraum und feh- zinsung der Pensionsrückstellungen belief sich im Jahr 2020 glichen. Ein Großteil der laufenden Projekte im Umlaufver-
als auch in technischer Hinsicht erbracht. lende Anlagealternativen am Kapitalmarkt haben zu einer auf 2,1 Mio. €. Im Jahr 2020 betrugen die Aufwendungen mögen wurde aus dem Cashflow und aus der Aufnahme
weiterhin starken Nachfrage nach Wohnimmobilien ge- und Investitionen für Instandhaltung und Modernisierung von kurzfristigen Fremdfinanzierungsmitteln finanziert. In-
PORTFOLIOMANAGEMENT führt. Das Interesse richtete sich hierbei sowohl auf Einfa- des Anlagevermögens 33,75 €/m² Wohnfläche (Vorjahr vestitionen im Anlagevermögen werden grundsätzlich
Die Entwicklung und Bewirtschaftung unseres Wohnungs- milienhäuser als auch Eigentumswohnungen. Bei den 30,12 €/m² Wohnfläche). langfristig finanziert.
bestandes wird über ein EDV-gestütztes Portfoliomanage- Käufern waren verstärkt Kapitalanleger vertreten, die liqui- Die Umsatzerlöse erreichten im Berichtsjahr 79,7 Mio. €. Der Konzern besitzt auch die für das laufende Geschäfts-
mentsystem gesteuert. Im Vordergrund steht hierbei die des Vermögen in Immobilien umgeschichtet haben. Die Gesamtleistung beträgt 111,3 Mio. €. jahr 2021 erforderlichen finanziellen Reserven.
langfristige wirtschaftliche Sicherung unserer werthaltigen Im Berichtsjahr wurde eine Reihe von laufenden Projekten Die wesentlichen Posten der Konzern-Gewinn- und Verlust-
Objekte. Daten aus der Vermietung, der Hausbewirtschaf- bearbeitet und entwickelt, im Berichtszeitraum wurden rechnung stellen sich wie folgt dar: PERSONAL
tung, dem technischen Bereich sowie über die Mikro- und 47 Wohneinheiten und drei Gewerbeeinheiten ergebnis- Im Unternehmen waren zum Jahresende 114 haupt- und
Makro-Lage werden als Parameter der Steuerung zu- wirksam an Erwerber übergeben. T€ Ist 2020 Plan 2020 Ist 2019 teilzeitbeschäftigte Mitarbeiter, 2 Geschäftsführer, 2 Azu-
bis sowie 113 geringfügig Beschäftigte angestellt. 54 %
Umsatzerlöse
Hausbewirtschaftung 52.336 52.660 50.760 weiblichen Mitarbeiterinnen stehen 46 % männliche Mit-
III. LAGE DER GESELLSCHAFT
Umsatzerlöse Verkauf arbeiter gegenüber. Das Durchschnittsalter der Mitarbeiter
Grundstücke 21.636 24.943 17.646 im Unternehmen liegt bei 49 Jahren.
VERMÖGENS- UND KAPITALVERHÄLTNISSE Unfertigen Leistungen um 31,2 Mio. € auf 74,3 Mio. €
Aufwendungen Im Rahmen unserer Personalentwicklung führen wir regel-
Die Bilanzsumme des Konzerns beträgt 571,0 Mio. € und sowie gegenläufig aus dem Rückgang der Grundstücke Hausbewirtschaftung 27.028 27.422 27.593
mäßig Schulungen durch und unterstützen Weiterbildungs-
hat sich gegenüber dem Vorjahr (530,2 Mio. €) um 40,8 ohne Bauten und Bauvorbereitungskosten um 13,1 Mio. € Aufwendungen maßnahmen der Mitarbeiter. Unser Unternehmen bildet
Mio. € erhöht. Die Bilanzstruktur entspricht typischer- auf 2,1 Mio. € und der liquiden Mitteln um 2,3 Mio. € Verkaufsgrundstücke 48.592 51.760 28.933
regelmäßig junge Menschen in den Berufen Immobilien-
weise der eines anlageintensiven Konzerns. auf 5,5 Mio. €. Personalaufwand 8.071 8.669 9.338
kaufmann/-frau aus. In Kooperation mit der Dualen
Das Eigenkapital beträgt zum Bilanzstichtag 31.12.2020 Abschreibungen
Anlagevermögen 8.466 8.591 8.436 Hochschule Baden-Württemberg (Mannheim) ermögli-
insgesamt 96,8 Mio. €. Die Eigenkapitalquote beträgt VERBINDLICHKEITEN
chen wir im dualen Konzept, ein wirtschaftswissenschaft-
17,0 %. Es wird angestrebt, die Eigenkapitalquote suk- Auf der Passivseite betragen die Verbindlichkeiten gegenüber Zinsaufwand 8.041 8.188 8.128
liches Studium verbunden mit einer Praxisausbildung im
zessive weiter zu erhöhen. Kreditinstituten und anderen Kreditgebern 393,1 Mio. €
Unternehmen zum Bachelor in der Immobilienwirtschaft.
(Vorjahr: 379,2 Mio. €). Einzahlungen aus der Aufnahme von Der EBITDA beträgt 22,6 Mio. €. Der Konzernjahres-
Mio. € 2020 2019 Ein ähnliches Konzept unterstützen wir mit dem Europäi-
Krediten von 26,5 Mio. € stehen Tilgungen von 12,5 Mio. € überschuss erreicht 5,5 Mio. €.
schen Bildungszentrum in Bochum.
Gezeichnetes Kapital 13,9 13,9 gegenüber. Des Weiteren erhöhten sich vor allem die Ver-
Die Interessen und Belange der Mitarbeiter werden durch
Kapitalrücklage 0,2 0,2 bindlichkeiten aus erhaltenen Anzahlungen gegenüber FINANZLAGE
einen Betriebsrat vertreten.
Gewinnrücklagen 76,4 71,3 dem Vorjahr um 21,8 Mio. €. Der Cashflow (Jahresüberschuss + Abschreibungen + Zu-
Konzernbilanzgewinn 5,4 5,1 Eine Aufgliederung der gesamten Verbindlichkeiten nach nahme der Pensionsrückstellungen) beträgt 14,7 Mio. €.
NACHHALTIGKEIT
Anteile anderer Gesellschafter 0,9 0,8 Fristigkeiten zeigt die nachfolgende Tabelle (vgl. dazu aus- In nachfolgender Tabelle ist die Veränderung des Finanz-
Im Konzern werden, soweit möglich, Projekte im Sinne
Eigenkapital gesamt 96,8 91,3 führlich im Anhang): mittelfonds (Guthaben bei Kreditinstituten und Kassenbe-
nachhaltigen Bauens entwickelt. Dies erfolgt sowohl in der
stand) komprimiert dargestellt:
Mio. € 2020 2019 Auswahl verwendeter Materialien als auch in der Umsetzung
ANLAGEVERMÖGEN entsprechender Energiekonzepte bis zu Passivhäusern.
Mio. € 2020 2019 Verände-
Das Anlagevermögen des Konzerns beträgt zum Bilanz- Langfristige Verbindlichkeiten (> 5 J.) 295,2 294,6 rungen In unserem Bestand überwachen wir seit vielen Jahren den
stichtag 487,7 Mio. € (Vorjahr: 462,7 Mio. €). Die Zugänge Kurzfristige Verbindlichkeiten (< 5 J.) 142,0 109,9 Energieverbrauch unserer Gebäude und führen energeti-
Cashflow aus
zum Anlagevermögen belaufen sich auf 33,6 Mio. € und be- Verbindlichkeiten gesamt 437,2 404,5 laufender Geschäftstätigkeit 33,0 20,7 12,3 sche Modernisierungen durch. Vor dem Hintergrund des
treffen vor allem Investitionen in Wohngebäude durch An- Klimaschutzpaketes der Bundesregierung sowie des Euro-
Cashflow aus
käufe sowie Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen. Die durchschnittliche Verzinsung aller Darlehen beträgt der Investitionstätigkeit -33,3 -50,5 17,2 pean Green Deal der EU-Kommission haben wir 2019 im
Die Anlagenintensität liegt im Geschäftsjahr bei 85,4 %. 1,5 % p.a. (Vorjahr 1,6 % p.a.). Der niedrige Zinssatz Cashflow aus Unternehmen ein Projekt aufgelegt innerhalb dessen wir
resultiert sowohl aus den Förderdarlehen des sozialen der Finanzierungstätigkeit -2,0 31,6 -33,6 anstreben, unseren Bestand in den nächsten Jahren bis
UMLAUFVERMÖGEN Wohnungsbaus, ca. 41,5 % der mittelbar wie unmittelbar Veränderungen des 2030 entsprechend den Klimazielen CO2 reduziert zu über-
Finanzmittelfonds -2,3 1,8 -4,1
Das Umlaufvermögen beträgt 83,3 Mio. € (Vorjahr: 67,5 gehaltenen Wohnungsbestände des Konzerns unter- arbeiten. Wir sind hierbei Mitbegründer der „Initiative
Mio. €). Die Erhöhung resultiert vor allem aus dem An- liegen noch der Sozialbindung, als auch aus dem aktuellen Finanzmittelfonds am
Wohnen 2050“ einem bundesweiten Zusammenschluss
Ende der Periode 5,5 7,8 -2,3
stieg der Grundstücke mit Unfertigen/Fertigen Bauten und Kapitalmarktniveau. institutioneller Wohnungsunternehmen.
32 33IV. CHANCEN UND RISIKEN IN DER Regionen aus. Hierbei gibt es Wirtschaftsräume mit In der operativen Geschäftstätigkeit, vor allem bei der Be- Risiken. Dies betrifft auch Maßnahmen zur Anpassung von
GESCHÄFTSTÄTIGKEIT nachhaltig stabilen Bevölkerungsstrukturen und Zuwan- standsfinanzierung, ist das Unternehmen Zinsänderungs- operativen Geschäftsprozessen unter Nutzung aktueller
derungstendenz, z. B. das Rhein-Main-Gebiet oder eher risiken ausgesetzt. Durch Darlehen mit langfristigen technologischer Möglichkeiten.
OPERATIVE BEDINGUNGEN strukturschwächere Regionen in Nordhessen. Ca. 82 % Zinsbindungen wird dieses Risiko begrenzt. Die Entwick-
Aus seinem operativen Geschäft entstehen dem Unterneh- unserer Wohnungsbestände liegen im Rhein-Main-Gebiet lung des Kreditportfolios wird über ein EDV-gestütztes ZUSAMMENFASSUNG
men Risiken. Für alle relevanten Bereiche des Unternehmens mit einer stabilen Nachfragestruktur, sodass wir derzeit Kreditportfolio-Managementsystem permanent über- Bestandsgefährdende Risiken sowie sonstige Risiken mit
besteht ein entsprechendes EDV-gestütztes Risiko-Ma- keine demographischen Risiken für unsere Wohnungsbe- wacht und gesteuert. wesentlichem Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- oder Er-
nagement-System, mit dessen Hilfe Veränderungen inner- stände befürchten. Zusätzliche Nachfragepotentiale für Nach Einschätzung der Banken wird sich, trotz der Ein- tragslage des Unternehmens bestehen aus den wirtschaft-
halb des Unternehmens fortlaufend überprüft werden. Wohnraum entstehen durch die Zuwanderung. Das Rhein- flüsse aus dem Euroraum und den möglichen Entwicklun- lichen Rahmenbedingungen der Märkte derzeit nicht.
Sämtliche Risiken des Unternehmens werden abgebildet, Main-Gebiet ist hierbei eine bevorzugte Region. gen in den USA, das Zinsniveau mittelfristig eher seitwärts
betragsmäßig bewertet und mit Eintrittswahrscheinlich- Nach Angabe des Statistischen Bundesamtes ist mittel- bewegen und in einem engen Korridor pendeln. AUSBLICK
keiten versehen. fristig mit einem Rückgang der Gesamtbevölkerungszahl Zinssteigerungen werden nach übereinstimmender Ein- Die Ertragsstruktur des Konzerns ist stabil. Nach Einschät-
Die Datenverarbeitung erfolgt über ein Netzwerk in einer zu rechnen, gleichzeitig verändern sich jedoch auch die schätzung am Markt mittelfristig nicht eintreten. zung des Konzerns überwiegen die Marktchancen insge-
Client/Server-Lösung, mit parallel betriebenen Servern und Haushaltsstrukturen. Durch die zunehmende Anzahl der Der sich abzeichnende gegenwärtige und zukünftige samt die bestehenden Risiken. Auf der Grundlage unserer
Anbindung der Geschäftsstellen im Netzwerk. Gegen un- Ein- und Zweipersonenhaushalte wird die Anzahl der Haus- Finanzmittelbedarf unseres Unternehmens ist gesichert. mehrjährigen Finanz- und Wirtschaftsplanung erwarten
berechtigte Zugriffe von außen besteht eine Antiviren- halte insgesamt von heute 40,6 Mio.1 auf 41,1 Mio. im Jahr Das Anlagevermögen wird jeweils langfristig finanziert. wir in den nächsten Jahren positive Geschäftsentwicklungen.
und Firewall-Struktur. Das Risiko des Verlustes wichtiger 2025 ansteigen. Erst danach wird die Anzahl der Haushalte Das Bauträgergeschäft wird aus dem Cashflow oder über In der Gewinnprognose für das laufende Geschäftsjahr
Unternehmensdaten ist äußerst gering, die Daten werden wieder leicht zurückgehen (diese Prognosen berücksichtigen Betriebsmittelkredite finanziert, soweit nicht die Abschlags- 2021 sind die Mieterträge aus dem Anlagevermögen relativ
mehrfach täglich gesichert und geschützt. Bei einem voll- allerdings noch nicht die möglichen Entwicklungen durch zahlungen gemäß MaBV bereits für die erforderliche Liqui- sicher abzuschätzen, die Erträge aus dem Bauträgerge-
ständigen Datenverlust ist hiervon höchstens ein halber den Zuzug von Flüchtlingen). Wir erwarten deshalb für un- dität sorgen. schäft sowie aus den Bereichen Projektentwicklung und
Arbeitstag betroffen. sere Bestände eine nachhaltig stabile Nachfragesituation. Projektsteuerung sind nur bedingt planbar. Gemäß aktuel-
Die Vorgaben aus der DSGV wurden umgesetzt und wer- POLITISCHE RAHMENBEDINGUNGEN lem Wirtschaftsplan wird für das Jahr 2021 mit einem
den eingehalten. Datensicherungsmaßnahmen werden - BAUTRÄGERGESCHÄFT, PROJEKTENTWICKLUNG, Wenn Risiken für Immobilien- und insbesondere für Woh- Konzernjahresüberschuss von 5,6 Mio. €. gerechnet.
regelmäßig überprüft und erforderlichenfalls angepasst. PROJEKTSTEUERUNG nungsunternehmen in der Vergangenheit in der unterschied- Die wesentlichen Posten der Konzern-Gewinn- und Verlust-
Dies erstreckt sich auf alle relevanten Bereiche des Unter- Mit der gesamtkonjunkturellen Entwicklung verblieb im lichen Entwicklung der Märkte gesehen oder erwartet rechnung sollen sich gemäß Wirtschaftsplan im Jahr 2021
nehmens. Verlauf des Wirtschaftsjahres auch die Nachfrage nach Ein- wurden, so wird die Politik heute zunehmend zum Un- wie folgt entwickeln:
2
Unser Unternehmen ist Mitglied im Arbeitgeberverband familienhäusern und Eigentumswohnungen weiter auf sicherheitsfaktor , sowohl der Bund als auch die Länder
der deutschen Immobilienwirtschaft e.V. und damit Tarif- hohem Niveau. Haushalte mit einem mittleren bis gehobe- haben sich zwischenzeitlich aus einer sachbezogenen T€ Plan 2021
partner. Dieser Tarifvertrag sieht eine Entlohnung nach nen Einkommen sind hierbei überproportional vertreten. Regulierung und Debatte verabschiedet und agieren zu-
Umsatzerlöse Hausbewirtschaftung 55.114
Qualifikation und Tätigkeitsgruppe vor und entspricht in- Die Nachfrage erfolgt sowohl für Zwecke der Eigennutzung nehmend emotionalisiert. Anstatt auf die unterschied-
Umsatzerlöse Verkauf Grundstücke 60.566
soweit den Vorgaben aus dem Transparenzentgeltgesetz. als auch zur Kapitalanlage. Ausgelöst durch anhaltend lichen Märkte wie Ballungsraum versus ländlicher Raum
Aufwendungen Hausbewirtschaftung 29.949
steigende Grundstückspreise sowie durch überproportional und die daraus jeweils abgeleiteten Anforderungen ein-
Aufwendungen Verkaufsgrundstücke 18.840
MARKTBEDINGUNGEN steigende Baukosten haben wir zwischenzeitlich ein Preis- zugehen, wird undifferenziert gehandelt. Mietendeckel,
Personalaufwand 8.864
- WOHNEN niveau erreicht, das zunehmend weniger Haushalte dar- Enteignungsdebatten, Grundsteuerreform, Einführung der
Veränderungen gesetzlicher sowie wirtschaftlicher Rah- stellen können. Wir erwarten, dass die Nachfrage in der CO2-Abgabe bei eingeschränkter Umlagefähigkeit der Abschreibungen Anlagevermögen 8.884
menbedingungen können Risiken im Unternehmen hervor- nächsten Zeit etwas nachgeben und sukzessive zurück- Betriebskosten gefährden Wohnungsunternehmen in ihrer Zinsaufwand 8.334
rufen. Risiken bestehen, soweit diese Änderungen Einfluss gehen wird. wirtschaftlichen Substanz.
und Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt haben. Die regionalen Märkte werden permanent beobachtet und Unter Berücksichtigung des gegenwärtig unsicheren wirt-
Aus der Vermietung bestehen Forderungsausfallrisiken. ausgewertet. Die Anzahl der Vorratsgrundstücke wird COVID 19 - PANDEMIE schaftlichen Umfeldes sind Prognosen für das Geschäfts-
Die Mietrückstandsquote betrug zum Bilanzstichtag 1,8 %. begrenzt und deckt nur die laufende Planung und Produk- Aus der anhaltenden Corona-Pandemie ist mit Risiken für jahr 2021 mit Unsicherheiten verbunden. Die offene Dauer
Die Forderungen sind überwiegend durch Kautionen ab- tion ab. Ein Überhang an fertigen Objekten besteht nicht. die Geschäftsentwicklung und den zukünftigen Geschäfts- sowie der Umfang der Maßnahmen der Bundesregierung
gesichert. Nach Einschätzung des Unternehmens überwiegen die verlauf des Konzerns zu rechnen. Zu nennen sind mögliche zur Pandemiebekämpfung machen es dabei schwierig,
Unser Bestand ist zu 42 % in der Sozialbindung, so dass Chancen zur Realisierung marktgerechter Verkaufspreise Risiken aus der Verzögerung von Planungs- und Genehmi- negative Auswirkungen auf den Geschäftsverlauf zuver-
wir Wohnungen mit günstigen Mieten am Markt anbieten derzeit noch die Risiken, die sich aus der Veränderung der gungsverfahren, bei der Durchführung von Instandhal- lässig einzuschätzen.
können. Gleichzeitig bestehen bei Wegfall der Sozialbin- variablen Kosten ergeben können. tungs-, Modernisierungs- und Baumaßnahmen verbunden
dung erhebliche positive Mietanpassungspotentiale, die mit dem Risiko von Kostensteigerungen und der Verzöge-
im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten ausgeschöpft FINANZWIRTSCHAFTLICHE BEDINGUNGEN rung von geplanten Einnahmen. Frankfurt am Main, den 19.03.2021
werden. Zum Jahr 2023 wird eine größere Anzahl an Ob- Veränderungen steuerlicher Rahmenbedingungen können Die Geschäftsführung beobachtet laufend die weitere Ent- Gemeinnütziges Siedlungswerk GmbH Frankfurt/Main
jekten aus der Sozialbindung fallen, so dass der Anteil der zu Finanzrisiken führen. Das Management des Unterneh- wicklung zur Identifikation der damit verbundenen Risiken
Objekte dann auf ca. 26 % sinken wird. mens wird kontinuierlich durch externe Steuerberater und reagiert bedarfsweise unter Zugrundelegung des Risiko-
Volkswirtschaftliche Prognosen gehen von unterschied- unterstützt, so dass auf Veränderungen rechtzeitig reagiert management-Systems des Unternehmens mit angemes-
lichen demographischen Entwicklungen in den einzelnen werden kann. senen Maßnahmen zum Umgang mit den identifizierten
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Destatis Ergebnisse des Mikrozensus 2009, ab 2015 Ergebnisse der Trendvariante Frühjarsgutachten der Immobilienwirtschaft ZIA
der Haushaltsvorausberechnung-2010.
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