GEWERBE Berliner PULSSCHLAG - GSG Berlin
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Berliner
GEWERBE
PULSSCHLAG 2019
Ein Bericht von
VEREHRTE LESERIN, VEREHRTE LESER,
nach einer lang andauernden Phase des schmerzhaften bekannt ist. Daher hat es sich die GSG Berlin nun mit ihren
Strukturwandels als Folge von Teilung und Wiederver Partnern zur Aufgabe gemacht, die relevanten Daten zum
einigung entwickelt sich Berlin seit einigen Jahren wieder Gewerbemarkt in einem Bericht zusammenzufassen und
sehr dynamisch. Die neuen Einwohner und die neuen quartiersgenau aufzuschlüsseln, um so Erkenntnisse
Bürobeschäftigten sind allerdings noch nicht ganz ver über die Dynamik der Entwicklung zu gewinnen. Damit
traute Entwicklungskräfte in der Stadt und werden daher wollen wir ferner dem Wunsch der Stadtgesellschaft nach
teils mit Sorge, teils mit Faszination betrachtet. Mit dem mehr Transparenz bezüglich der Entwicklung der GSG-
rein quantitativen Wachstum geht außerdem ein starker Bestände Rechnung tragen und die Menschen darüber
Wandel der Berliner Wirtschaftsstruktur sowie der Aus informieren, was Berlin gerade bewegt, wo der Puls schlägt
gestaltung der Arbeitsplätze einher. Dies führt zu einer und wie neue Arbeitsweisen die Stadt und damit zugleich
Verstärkung der Dynamik in den besonders gesuchten das Leben prägen.
Quartieren, die Wohnen und Arbeiten zeitgemäß kombi
nieren. So wächst diese besondere Berliner Mischung aus Gemeinsam mit den spezialisierten Immobilienmarkt
kreativen Industrien, Coworking, „Urban Production“ und analysten von bulwiengesa und Savills legen wir mit dem
hybriden Arbeitsformen stetig über die ersten Initialstand ersten Gewerbe-Pulsschlag einen detaillierten Bericht für
orte hinaus und sorgt so für Veränderungen in vielen Teilen das Segment der Büro- und Unternehmensimmobilien aller
der Stadt. Berliner Bezirke vor. Infolge der hybriden und gemischten
Strukturen stehen dabei nicht nur klassische Büroflächen,
Die Gewerbehöfe der Gewerbesiedlungs-Gesellschaft (GSG sondern auch Lager- und Produktionsflächen sowie Flex
Berlin) stehen im Zentrum dieses Wandels, weil gerade Spaces, die variabel genutzt werden, im Fokus. Wir liefern
in den gründerzeitlichen, innerstädtischen Standorten damit erstmals Daten für alle Bezirke und ergänzen diese
neue Mieter und innovative, oftmals digitale und kreativ mit Erläuterungen und Unternehmensbeispielen sowie mit
wirtschaftliche Geschäftsmodelle „anfassbar“ werden. Aber Hintergrundinformationen zum „New Work“ in Berlin. Der
auch an den GSG-Standorten im äußeren Stadtgebiet fi
ndet Wechsel hat schließlich gerade erst begonnen.
erkennbar ein Wandel statt, der nur wenigen detailliert
Wir wünschen viel Vergnügen bei der Lektüre dieses
ersten Berliner Gewerbe-Pulsschlages!
Berlin, August 2019
Oliver Schlink Sebastian Blecke
CFO GSG Berlin COO GSG Berlin
Foto Titelseite: iStockphoto, Andrea Zanchi und GSG Berlin
3
Inhalt
INHALT
Die Ergebnisse im Überblick................................................................................................................................................. 7
Berliner Büro-Boom – nur ein Innenstadt-Boom?...................................................................................................................... 7
Produktion und Logistik in der City?................................................................................................................................................ 7
Berlins neue Büronutzer und der Büroimmobilienmarkt im Überblick................................................ 8
Hohe Büroflächennachfrage durch neue Nutzer........................................................................................................................ 10
Woher kommt die Nachfrage?........................................................................................................................................................... 12
Kaum verfügbare Flächen in zentralen Lagen.............................................................................................................................. 15
Große Neubauvolumina in Planung................................................................................................................................................ 16
Büro- und Gewerbemieten bei Neuvermietungen Sommer 2019.......................................................................................... 18
GSG-Struktur – Unternehmen und Mieten................................................................................................................. 22
GSG Berlin – rund 1 Mio. m² an fast 50 Standorten................................................................................................................... 22
Breit gefächerte Mieterstruktur in den GSG-Höfen................................................................................................................... 22
Mietanstieg besonders an zentralen Standorten........................................................................................................................ 24
Der Markt für Unternehmensimmobilien in Berlin............................................................................................. 26
Hohe Flexibilität in Unternehmensimmobilien............................................................................................................................ 26
Stabilität und Sicherheit bei kritischen Entwicklungen.............................................................................................................. 27
Steigende Fertigstellungszahlen...................................................................................................................................................... 27
Anhaltend hohe Nachfrage trotz Umsatzrückgang ................................................................................................................... 29
Flexible Workspaces als Bürosonderform (Coworking).................................................................................... 32
Trend: Urban Production......................................................................................................................................................... 36
Industrie 4.0 – Urban Production ................................................................................................................................................... 36
Veränderte Anforderungen an Immobilien................................................................................................................................... 36
Gute Voraussetzungen in Berlin....................................................................................................................................................... 37
Flächenkonkurrenzen im urbanen Gebiet..................................................................................................................................... 37
Berlin-Fokus: Kreativwirtschaft......................................................................................................................................... 42
Heterogene Struktur der Kreativwirtschaft ................................................................................................................................. 42
GSG-Höfe prädestiniert für Kreativszene...................................................................................................................................... 44
Fazit und Ausblick......................................................................................................................................................................... 46
Impressum......................................................................................................................................................................................... 50
4 Foto: Fotolia, marog-pixcells 5
Foto: Fotolia, gstockstudio
Die Ergebnisse im Überblick
DIE ERGEBNISSE IM ÜBERBLICK
Die Detailanalyse des Berliner Gewerbeimmobilienmarktes Die Büromarktanalyse in der Berliner Gesamtschau weist
zeigt neben einer hohen Dynamik sehr verschiedene zusätzlich darauf hin, dass Druck und Wandel in den
Muster. Das betrifft die Standorte in Berlin und überdies kommenden Jahren weiter anhalten werden. Die hohe
die unterschiedlichen Branchen und Flächennutzungen. Nachfrage, unter anderem sichtbar in der steigenden Zahl
Coworking, oder besser: Flexible Workspace, ist der Trend der Bürobeschäftigten, bleibt die bestimmende Größe für
der Stunde – sowohl für Start-ups wie auch für große, die künftige Stadtentwicklung. Auch in den kommenden
zumeist deutsche Konzerne, die sich in Berlin Ihre Digital zwei Jahren werden weitere zusätzliche 50.000 Büro
strategien entwerfen und programmieren lassen. Beson beschäftigte in Berlin mit einem Bedarf von rund 1 Mio. m²
ders die Daten und Informationen der GSG Berlin, die über Bürofläche erwartet.
insgesamt rund 1 Mio. m² Mietfläche in Berlin bewirtschaf
tet, zeigen die sehr große Spannbreite zwischen Technolo
gie-Hype im Zentrum und eher traditionellen Produktions-, Produktion und Logistik in der City?
Handwerks- und Lagernutzungen in der äußeren Stadt.
Mit dem Gewerbeflächenbedarf geht aber nicht nur ein
Büroflächenbedarf einher. Die neuen Gewerbeparks in
Berliner Büro-Boom – Berlin in einer Größenordnung von 40.000 m² Neubau
nur ein Innenstadt-Boom? leistung p. a. weisen darauf hin, dass innerstädtische
Produktion, Citylogistik und Kreativplätze – diese zumeist
Ein vereinfachter Vergleich zwischen Kreuzberg und aber in Gebäudebeständen – ebenfalls einen hohen
Marzahn verdeutlicht den derzeitigen Entwicklungstrend Flächenbedarf haben.
des Marktes. Die GSG-Mieten lagen an den genannten
Standorten vor zehn Jahren noch bei 6 € / m² bzw. 4 € / m².
Heute liegen die GSG-Mieten im Spitzenbereich bei 25 € / m²
in Kreuzberg und weiterhin unter 10 € / m² in Marzahn. Die
marktüblichen Spitzenmieten der gesamten Teilmärkte
haben sich sogar auf deutlich über 36 € bzw. 15 € / m²
erhöht. Starkes Wachstum hier, mäßiges Wachstum dort –
und in Marzahn besteht immer noch ein mäßiger Leer
stand. Die marktüblichen Mieten sind somit ein valider und
präziser Indikator für die Marktkräfte, die Berlin gerade
bewegen.
In den kommenden zwei Jahren werden weitere
50.000 Bürobeschäftigte in Berlin mit einem Bedarf von
rund 1 Mio. m² Bürofläche erwartet.
6 7
Berlins neue Büronutzer und der Büroimmobilienmarkt im Überblick Berlins neue Büronutzer und der Büroimmobilienmarkt im Überblick
BERLINS NEUE BÜRONUTZER UND DER Dementsprechend stark gewachsen sind aus wirtschafts
statistischem Blickwinkel die Branchen Technologie,
Die Bürobeschäftigtenentwicklung und ihre Struktur ist
ein wichtiger Trendindikator für die regionale Wirtschafts
BÜROIMMOBILIENMARKT IM ÜBERBLICK Medien und Telekommunikation (TMT), Beratung und sons
tige unternehmensorientierte Dienstleistungen. Allein die
kraft. Diese hat sich in Berlin überdurchschnittlich positiv
entwickelt. Die Bundeshauptstadt verzeichnet mit einem
Beschäftigung in der TMT-Branche stieg berlinweit in fünf Wachstum des Bruttoinlandsproduktes von zuletzt 3,1 %
Im Vergleich zu den anderen deutschen Großstädten hat Charakteristisch für das Beschäftigtenwachstum in der Jahren um gut 23.000 neue Beschäftigte. Ausschlaggebend im Jahr 2018 seit fünf Jahren eine rund doppelt so hohe
der Bürobeschäftigtenanstieg in Berlin sowohl in absolu Stadt ist Berlins zurückliegende Entwicklung zur europä sind, regionalwirtschaftlich gesehen, insgesamt die starke Entwicklung wie im deutschen Durchschnitt.
ten wie auch relativen Zahlen alle hinter sich gelassen und ischen Start-up-Hauptstadt. Die Digital- und Kreativ Tertiärisierung und Digitalisierung der Berliner Wirtschaft.
liegt deutlich über dem Durchschnitt. Aktuell sind knapp wirtschaft hat sich im Verlauf der letzten knapp zehn Zudem gibt die stetige einhergehende Bevölkerungs
über 787.000 Bürobeschäftigte in der Bundeshauptstadt Jahre zu einem bedeutenden Arbeitgeber-Typus entwickelt zunahme Wachstumsimpulse für den Bereich Gesundheit
tätig. In den letzten fünf Jahren kamen rund 110.000 neue und prägt die Bürobeschäftigtenstruktur in der Stadt, und Soziales sowie für das Bildungswesen. Im produzie
Bürobeschäftigte, also 14 %, hinzu. insbesondere bei neuen Unternehmen, nachhaltig. renden Gewerbe, welches insgesamt erst langfristig wieder
wachsen wird (Siemens-Campus, digitale Produktion etc.),
bulwiengesa prognostiziert für die nächsten zwei Jahre sind bereits Impulse durch den Bereich der innovativen,
einen weiteren Anstieg auf rund 836.000 Bürobeschäftigte technologieorientierten Produktion zu beobachten.
sowohl von kleinen, neu gegründeten wie auch von großen,
bekannten deutschen Unternehmen, die ihren Sitz oder
Bürobeschäftigtenentwicklung in Berlin nach Wirtschaftszweigen 2013 bis 2018
zumindest Abteilungen nach Berlin verlegen, um von der
breiten und spezialisierten Bildungslandschaft und dem
damit verbundenen Beschäftigtenpotenzial zu profitieren.
25.000
Das entspricht einer absoluten Zahl von knapp 50.000 23.142
weiteren neuen Bürobeschäftigten mit einem Bedarf von 20.381
etwa 1 Mio. m² Bürofläche. 20.000
15.810 15.457
15.000
12.799
Bürobeschäftigte in Berlin 2013 bis 2021
10.000 9.290
Prognose 8.028
850.000 835.801
822.505 5.000 4.122
807.366
2.169
800.000 786.959
751
1.831
765.207
0
750.000 739.558
714.128
–3.137
700.000 694.339 –5.000
676.316
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650.000
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600.000
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Quelle: RIWIS / bulwiengesa auf Basis Bundesagentur für Arbeit
Quelle: RIWIS / bulwiengesa auf Basis Bundesagentur für Arbeit
Die Digital- und Kreativwirtschaft prägt die
Bürobeschäftigtenstruktur bei neuen Unternehmen in der Stadt.
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Berlins neue Büronutzer und der Büroimmobilienmarkt im Überblick Berlins neue Büronutzer und der Büroimmobilienmarkt im Überblick
Hohe Büroflächennachfrage durch neue Nutzer Die Flächennachfrage ist breit angelegt und entsprechend Einzelne Bereiche dieser Branchen, besonders jene, die der
einer europäischen Wachstumsmetropole heterogen. Sie prosperierenden Start-up-Szene zuzuordnen sind, haben
Die dynamische Entwicklung bei Bürobeschäftigung und Gebremst wurde die Dynamik hier vor allem durch das wird gerade in den vergangenen vier bis fünf Jahren durch Anforderungen an den Standort und das Objekt, die sich
Wirtschaftskraft spiegelt sich ebenso in der Büroflächen zu geringe Flächenangebot. Der dynamische Trend setzt die expandierenden und bereits genannten Branchen TMT, deutlich von klassischen, traditionellen Büroflächennach
nachfrage wider. So wurde 2017 mit rund 1 Mio. m² MFG sich jedoch grundsätzlich fort. Dies verdeutlicht außer Dienstleister und Beratungsunternehmen geprägt. Promi fragen unterscheiden. Entsprechend rücken Lagen und
(Mietfläche Gewerbe) der Rekordumsatz aus dem Jahr 2016 dem die Entwicklung im 1. Halbjahr 2019. In Summe wurde nente Beispiele sind digital orientierte Großunternehmen Quartiere in den Fokus der Nachfrage, die zuvor nicht so
noch einmal übertroffen und auch im vergangenen Jahr ein Umsatz von mehr als 400.000 m² MFG registriert. Im wie Rocket Internet, das in der Rudi-Dutschke-Straße im stark im Mittelpunkt standen.
2018 wurde mit rund 845.000 m² MFG erneut eine über weiteren Verlauf des Jahres wird mit einem Ergebnis im Jahr 2015 rund 22.000 m² MFG anmietete. KPMG sicherte
durchschnittlich hohe Vermietungsaktivität verzeichnet. Bereich von 850.000 bis 950.000 m² MFG gerechnet. sich am Europaplatz bereits 2017 rund 21.900 m² MFG und Nicht nur Start-ups, Künstler und Kreativunternehmen,
die Scout24-Gruppe, mietete in der Invalidenstraße rund sondern auch Corporates – also klassische bestehende
14.000 m² MFG 2018 in der Projektentwicklung Edge Grand Großunternehmen – zieht es vermehrt in die Hauptstadt.
Büroflächenumsatz 2013 bis 1. Halbjahr 2019 (in m² MFG)
Central. Das Jahr 2019 wurde bereits durch einige Großver Berlin hat bei international agierenden Unternehmen
mietungen geprägt. Besonders hervorzuheben sind die deutlich an Attraktivität gewonnen. Beispiele sind hier die
1.010.000
1.000.000 Vorvermietung an die RSG Gruppe am Ku’damm (19.500 m² A llianz, die ihren Campus in Adlershof auf rund 47.000 m²
848.000 875.000 MFG) sowie die Anmietung des Volkswagen We Campus in MFG ansiedelt, Vattenfall zieht auf rund 29.900 m² MFG
845.000
800.000 der Mollstraße (16.000 m² MFG). an das Südkreuz und Sony Music Entertainment verlegt
seine Zentrale von München nach Berlin in die Projekt
600.000 530.000
682.000
entwicklung „Wirtschaftswunder“ in Schöneberg.
420.000
400.000
Es zeigt sich eine recht klar differenzierte Verteilung der
200.000
Flächennachfrage im Stadtgebiet, insbesondere in den gut
0 angebundenen Lagen.
2013 2014 2015 2016 2017 2018 1. HJ 2019
Quelle: RIWIS / bulwiengesa
econopark Pankstraße (Foto: GSG Berlin)
10 11
Berlins neue Büronutzer und der Büroimmobilienmarkt im Überblick Berlins neue Büronutzer und der Büroimmobilienmarkt im Überblick
Woher kommt die Nachfrage?
Flächenumsatz nach Unternehmenstypen 2013 – 2018 (in m²) 1.000.001 m² und mehr Standorte GSG-Höfe
600.001 m² – 1.000.000 m²
300.001 m² – 600.000 m²
100.001 m² – 300.000 m²
1 Mitte 100.000 m² und weniger
Reinickendorf 7
Gesamtergebnis: Gesamtergebnis:
1.712.000 m² 184.000 m²
2 Charlottenburg-Wilmersdorf Spandau 8
Gesamtergebnis: Gesamtergebnis:
799.000 m² 107.000 m²
3 Friedrichshain-Kreuzberg Lichtenberg 9
Gesamtergebnis: Gesamtergebnis:
683.000 m² 69.000 m²
4 Tempelhof-Schöneberg Marzahn-Hellersdorf 10
Gesamtergebnis: Gesamtergebnis:
375.000 m² 68.000 m²
5 Treptow-Köpenick Neukölln 11
Gesamtergebnis: Gesamtergebnis:
321.000 m² 59.000 m²
6 Pankow Business Community: überregionales Global Players: börsennotiert, Kandidat für Fusion, Steglitz-Zehlendorf 12
Angebot in etablierten Branchen, überwiegend überregionales Angebot, weltweites Standortnetz,
mittelständische Struktur zumindest mit nationaler Hauptniederlassung
Gesamtergebnis: City Services: Angebote für den lokalen Markt, Local Dinosaurs: große Serviceagglomerate mit Gesamtergebnis:
191.000 m² überwiegend kleine und mittlere Unternehmen lokalem Angebot, häufig öffentlich oder halböffentlich 26.000 m²
Digitals: Gründungsunternehmen oder Techno
logietöchter von Großkonzernen, überregionales
Angebot in neuen Wirtschaftsfeldern
12 13
Berlins neue Büronutzer und der Büroimmobilienmarkt im Überblick Berlins neue Büronutzer und der Büroimmobilienmarkt im Überblick
Anteil neuer Nutzer am Büroflächenumsatz 2013 bis 1. Halbjahr 2019 (in %) Kaum verfügbare Flächen in zentralen Lagen
Die hohe Flächennachfrage ließ die Leerstandsquote des
Digitals
40 % 37,3
Start-ups Berliner Büroimmobilienmarktes kontinuierlich sinken.
31,5 Im Jahresverlauf 2018 fiel diese auf 1,7 % und im Jahr
29,1
30 % 27,5
2019 hält dieser Trend weiter an (1,5 % zum Halbjahr).
24,9 25,0
23,1
Trotz der hohen Fertigstellungsvolumina ist in den
20 %
kommenden Jahren nur mit einem sehr geringfügigen
10,4 10,4 Anstieg der Leerstandsquote zu rechnen. Insbesondere
8,3 9,0 8,9
10 % 6,5 7,7
die zentralen Lagen wie Mitte, Kreuzberg oder an der
Mediaspree weisen ein Leerstandsniveau auf, welches
0%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 1. HJ 2019 noch einmal deutlich niedriger ausfällt als im rest
Quelle: RIWIS / bulwiengesa auf Basis von Maklern und Eigentümern lichen Stadtgebiet. Großflächige Gesuche innerhalb der
Innenstadt können fast nur noch mit Hilfe von Projekt
entwicklungen bedient werden. Somit können bei den
Die unterschiedlichen Unternehmenstypen haben sehr Die Szenelagen in der östlichen Innenstadt wie Mediaspree, aktuellen Marktbedingungen lediglich solche, zumeist
diversifizierte Standortpräferenzen. Während sich die Kreuzberg und Teile von Mitte haben stark von der Ansied größere, Unternehmen ihren Standort sichern, die etwa
Global Player besonders auf Bürozentren und repräsen lung aus der Digital- und Start-up-Branche profitiert. Aus ein bis zwei Jahre im Voraus planen können.
tative Standorte wie den Potsdamer Platz und die Europa löser sind die dort bestehenden altindustriellen Objekte mit
city am Hauptbahnhof konzentrieren, suchen die City Backsteinarchitektur und Loft-Charakter, welche die Szene
Büroleerstandsrate in Berlin 2013 bis 2021 (in %)
Services überwiegend kleinteilige Flächen in peripheren sucht. Auch das hohe Neubauvolumen in der Mediaspree
Lagen und der westlichen Innenstadt wie Wilmersdorf, spielt hier eine nennenswerte Rolle. Digitalunternehmen Prognose
Schöneberg und Charlottenburg. Die Business Communi generieren im Berliner Marktgeschehen seit 2013 durch
ties und die Digitalunternehmen verteilen sich mittlerweile schnittlich einen Anteil von knapp 30 % des jährlichen 6% 5,5
5,0
über das gesamte Stadtgebiet, haben ihr Epizentrum aber Umsatzes. Die Umsätze der Start-ups (internetbasierte
deutlich erkennbar in Mitte und in Kreuzberg-Friedrichshain. Unternehmen, die nicht älter als fünf Jahre sind und 3,8
4%
ein skalierbares Geschäftsmodell haben) machen im 3,0
Durchschnitt rund 9 % pro Jahr aus. 2,2
2% 1,7
1,4 1,5 1,6
0%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Quelle: RIWIS / bulwiengesa auf Basis von Maklern und Eigentümern
Digitalunternehmen generieren im Berliner Marktgeschehen seit 2013
durchschnittlich einen Anteil von knapp 30 % des jährlichen Umsatzes.
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Berlins neue Büronutzer und der Büroimmobilienmarkt im Überblick Berlins neue Büronutzer und der Büroimmobilienmarkt im Überblick
Große Neubauvolumina in Planung Marktübliche Büromieten in Berlin 2013 bis 2021 (in € / m²)
Prognose
Die Bürobautätigkeit ist zumeist einer hohen Volatili
Spitzenmiete
tät und Dynamik unterworfen. Nach einem verhaltenen 40 Durchschnittsmiete 36,50 37,10 37,80
33,50
Fertigs tellungsvolumen im Jahr 2017 mit lediglich rund 30,00
30 28,00
100.000 m² wurden im Jahr 2018 rund 257.000 m² MFG
22,50 23,00 24,00 28,70
27,80
fertiggestellt. Der Trend für die kommenden Jahre ist deut 25,00
27,00
20
lich – die Bautätigkeit wird kontinuierlich auf weit über 20,50 21,50
18,50
500.000 m² und damit auf das vier- bis fünffache Volumen 16,50 17,00
10
der letzten Jahre ansteigen.
0
Bis 2021 werden in Summe rund 1,5 Mio. m² MFG neu 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
gebaute Bürofläche erwartet. Regionale Schwerpunkte für Quelle: RIWIS / bulwiengesa
geplante Büroentwicklungen sind die Mediaspree, Mitte,
Friedrichshain und Adlershof. Bei den Entwicklungen von
Unternehmensimmobilien liegen Schwerpunkte in Adlers Infolge des anhaltenden Nachfrageüberhangs stiegen Die Preise für die zentralen Lagen und Objekte mit
hof und in Schönefeld am BER. Vor dem Hintergrund der die Büromieten in den letzten Jahren sehr deutlich an. besonderen Qualitäten sind nachhaltig hoch. Nicht jedes
hohen Nachfrage und des geringen spekulativen Anteils Der Mietpreisanstieg hat gerade seit 2015 deutlich an Unternehmen kann und will diese Preise zahlen und es
wird dieses Volumen die aktuell bestehende Diskrepanz Dynamik gewonnen. rücken vermehrt bislang auch weniger gefragte Standorte
zwischen Angebot und Nachfrage allerdings wohl nur in peripheren Lagen in den Fokus. Durch die zunehmen
teilweise entspannen. Das Spitzenmietniveau stieg seit 2015 um mehr als 50 % den Verlagerungstendenzen aus den City- in Cityrand
von 24 € / m² MFG auf derzeit über 36,00 € / m² MFG. Davon lagen ist ein Büromietenanstieg im gesamten Stadtgebiet
blieb auch die Durchschnittsmiete nicht unberührt und zu erwarten.
Bürofertigstellungen in Berlin 2013 bis 2021 (in m² MFG)
erreicht mittlerweile in Citylagen 27,00 € / m² MFG.
Prognose
600.000 584.000 Ein derart starkes Wachstum hat es in Berlin seit dem Jahr
481.000 2000 nicht mehr gegeben. Und unter der absehbaren
500.000
433.000 Angebot-Nachfrage-Relation wird weiterhin ein Anstieg
400.000
der Mieten auf fast 40,00 € / m² MFG bis 2021 erwartet.
300.000 258.000 257.000 bulwiengesa prognostiziert im ökonometrischen Modell
206.000 Preise bis zu 38,00 € / m² MFG in der Spitze. Ferner bei
200.000 173.000
140.000 der Durchschnittsmiete wird eine Steigerung in Richtung
99.000
100.000 30,00 € / m² MFG erwartet. Der extrem geringe Leerstand
0 und die allgemeine Flächenverknappung auf dem Berliner
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Büroimmobilienmarkt werden perspektivisch zu steigen
Quelle: RIWIS / bulwiengesa auf Basis von Projektentwicklern
den marktüblichen Mieten beitragen, zumal die Miet
niveaus in vergleichbaren europäischen Metropolen wie
Paris, Amsterdam, Mailand oder Stockholm höher liegen.
Die Preise für die zentralen Lagen und Objekte mit
besonderen Qualitäten sind nachhaltig hoch.
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Berlins neue Büronutzer und der Büroimmobilienmarkt im Überblick Berlins neue Büronutzer und der Büroimmobilienmarkt im Überblick
Büro- und Gewerbemieten bei Neuvermietungen Sommer 2019
GSG-Mieten im marktüblichen Kontext Standorte GSG-Höfe Autobahn S-Bahn-Ring
Reinickendorf Pankow
Marktmiete GSG-Miete GSG- Marktmiete GSG-Miete GSG-
Büro Gewerbe Bestands- Büro Gewerbe Bestands-
bei bei miete bei bei miete
Neuvermietung Neuvermietung Neuvermietung Neuvermietung
Durchschnittsmiete Durchschnittsmiete
12,50 6,00 4,60 18,00 6,60 5,80
in € / m² in € / m²
Spitzenmiete / Spitzenmiete /
15,00 7,80 32,00 9,60
Höchstmiete in € / m² * Höchstmiete in € / m² *
bereinigte Preisspanne bereinigte Preisspanne
5,70 – 7,00 3,40 – 8,80 5,20 – 9,60 4,60 – 9,00
in € / m² ** in € / m² **
Spandau Lichtenberg
Marktmiete GSG-Miete Marktmiete GSG-Miete GSG-
Büro Gewerbe Büro Gewerbe Bestands-
bei bei bei bei miete
Neuvermietung Neuvermietung Neuvermietung Neuvermietung
Durchschnittsmiete Durchschnittsmiete
12,50 – 12,00 4,70 4,60
in € / m² in € / m²
Spitzenmiete / Spitzenmiete /
16,00 – 16,00 6,90
Höchstmiete in € / m² * Höchstmiete in € / m² *
bereinigte Preisspanne bereinigte Preisspanne
– 3,70 – 6,90 2,70 – 7,40
in € / m² ** in € / m² **
Mitte Marzahn-Hellersdorf
Marktmiete GSG-Miete GSG- Marktmiete GSG-Miete GSG-
Büro Gewerbe Bestands- Büro Gewerbe Bestands-
bei bei miete bei bei miete
Neuvermietung Neuvermietung Neuvermietung Neuvermietung
Durchschnittsmiete Durchschnittsmiete
26,50 13,20 8,30 11,00 4,60 4,50
in € / m² in € / m²
Spitzenmiete / Spitzenmiete /
37,00 19,00 15,00 9,00
Höchstmiete in € / m² * Höchstmiete in € / m² *
bereinigte Preisspanne bereinigte Preisspanne
5,50 – 19,00 2,50 – 18,50 3,60 – 7,40 1,10 – 7,40
in € / m² ** in € / m² **
Charlottenburg-Wilmersdorf Friedrichshain-Kreuzberg
Marktmiete GSG-Miete GSG- Marktmiete GSG-Miete GSG-
Büro Gewerbe Bestands- Büro Gewerbe Bestands-
bei bei miete bei bei miete
Neuvermietung Neuvermietung Neuvermietung Neuvermietung
Durchschnittsmiete Durchschnittsmiete
23,50 12,10 10,40 24,50 17,50 12,30
in € / m² in € / m²
Spitzenmiete / Spitzenmiete /
35,00 16,20 36,50 25,00
Höchstmiete in € / m² * Höchstmiete in € / m² *
bereinigte Preisspanne bereinigte Preisspanne
6,35 – 16,20 4,70 – 17,40 5,00 – 22,60 4,40 – 26,60
in € / m² ** in € / m² **
Steglitz-Zehlendorf Tempelhof-Schöneberg Neukölln Treptow-Köpenick
Marktmiete GSG-Miete Marktmiete GSG-Miete GSG- Marktmiete GSG-Miete GSG- Marktmiete GSG-Miete
Büro Gewerbe Büro Gewerbe Bestands- Büro Gewerbe Bestands- Büro Gewerbe
bei bei bei bei miete bei bei miete bei bei
Neuvermietung Neuvermietung Neuvermietung Neuvermietung Neuvermietung Neuvermietung Neuvermietung Neuvermietung
Durchschnittsmiete Durchschnittsmiete Durchschnittsmiete Durchschnittsmiete
15,00 – 17,00 7,90 7,20 15,00 6,90 6,60 14,00 –
in € / m² in € / m² in € / m² in € / m²
Spitzenmiete / Spitzenmiete / Spitzenmiete / Spitzenmiete /
20,00 – 26,00 18,00 22,00 7,30 20,00 –
Höchstmiete in € / m² * Höchstmiete in € / m² * Höchstmiete in € / m² * Höchstmiete in € / m² *
bereinigte Preisspanne bereinigte Preisspanne bereinigte Preisspanne bereinigte Preisspanne
– 5,60 – 18,00 4,00 – 16,60 5,30 – 7,30 5,30 – 7,30 –
in € / m² ** in € / m² ** in € / m² ** in € / m² **
* Definierte Spitzenmiete nach GIF / höchster Mietvertragsabschluss 1. Halbjahr 2019 * Definierte Spitzenmiete nach GIF / höchster Mietvertragsabschluss 1. Halbjahr 2019
** Bei der bereinigten Preisspanne sind jeweils die höchsten und die niedrigsten 5 % der Mieten nicht berücksichtigt. ** Bei der bereinigten Preisspanne sind jeweils die höchsten und die niedrigsten 5 % der Mieten nicht berücksichtigt.
18 19GSG-Hof Waldemarstraße 33 A (Foto: GSG Berlin) 20 21
GSG-Struktur – Unternehmen und Mieten GSG-Struktur – Unternehmen und Mieten
GSG-STRUKTUR – UNTERNEHMEN UND MIETEN GSG-Mieterstruktur – Vergleich 2013 zu 2019 (in m²)
150.000
135.778
GSG Berlin – rund 1 Mio. m² an fast Breit gefächerte Mieterstruktur in den
2013
126.597
50 Standorten GSG-Höfen
121.913
2019
125.000
111.086
Die Gewerbesiedlungs-Gesellschaft (GSG Berlin) verfügt Die zumeist flexibel aufteilbaren Flächen zwischen 20 bis
auf Berliner Stadtgebiet über einen Flächenbestand von 20.000 m² sprechen eine Vielzahl von Nutzern an, die in
rund 1 Mio. m², die flexibel als Büro, Werkstatt, Atelier oder ihrer Struktur jeweils mit der Zeit gehen. Während in den 100.000
85.885
83.703
80.355
für leichte Produktion genutzt werden können. Damit ist Jahren nach dem Mauerfall produzierende Unternehmen
72.881
die GSG Berlin der größte private Büro- und Gewerbe und Bildungseinrichtungen prägend waren, verlagerten
67.746
flächenanbieter Berlins. Der Bestand umfasst sich die Schwerpunkte in den letzten Jahren in Richtung 75.000
60.611
» historische Gewerbehöfe in zentralen Lagen, Medien und Internet. Zahlreiche Start-ups zog es in die
51.592
» nachverdichtende Neubauten im gesamten Stadtgebiet gut verfügbaren und preiswerten GSG-Höfe. Im Vergleich
41.557
50.000
und zum Jahr 2013 haben die Branchen TMT, Dienstleistungs
34.596
33.349
» moderne Gewerbeparks am Stadtrand. gewerbe und Handel deutlich mehr Fläche angemietet. Das
23.752
23.150
Einige Gewerbehöfe wurden aufwendig saniert und so vor produzierende Gewerbe spielt jedoch weiterhin mit 19 %
25.000
14.027
dem Abriss bewahrt. Annähernd 2.000 Unternehmen / der belegten Flächen eine ähnlich wichtige Rolle wie TMT
8.822
8.976
8.921
8.787
8.339
6.261
5.287
4.438
4.915
3.759
Mieter verteilen sich auf fast 50 Standorte – überwiegend und Handel.
260
180
171
im zentralen Stadtgebiet mit einem Schwerpunkt in 0
Kreuzberg. Die breite Branchenstruktur ist in ihrer aktuellen Zusam
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mensetzung und ihrer zurückliegenden Veränderung
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Die GSG Berlin wurde 1965 vom Land Berlin, der B
erliner nicht unähnlich der Entwicklung bei den Berliner Büro
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Industrie- und Handelskammer und der Handwerks beschäftigten (vergleiche erstes Kapitel „Die Detailanalyse
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kammer mit dem Ziel gegründet, flächendeckend günsti neue Büronutzer und Büroimmobilienmarkt in Berlin“),
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gen Raum für Gewerbebetriebe zu schaffen. West-Berlin was darauf hinweist, welche Bedeutung gerade die zen
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befand sich zu der Zeit nach der Teilung und dem Bau der tralen Gewerbehöfe für die aktuelle Berliner Wirtschafts
Mauer in einer schweren wirtschaftlichen Krise. Global entwicklung haben. Zudem spiegelt sich der Abbau
agierende Unternehmen wie Telefunken, AEG und Osram des Berliner Büroflächenleerstandes, der in 2004 mit
GSG-Mieterstruktur – Vergleich 2013 zu 2019 (in %)
verließen die Stadt und der Berliner Mittelstand zog Stück 9,5 % seinen Höchststand für den Gesamtmarkt hatte, im
für Stück auf die frei gewordenen Flächen. Dabei bewirkten GSG-Bestand wider. Baugewerbe
2013 2019
Beratung, Finanz- und
gerade die zentral gelegenen, mehrstöckigen Gewerbehöfe Versicherungsdienstleistung
die sogenannte „Berliner Mischung“ mit einem Neben Vor rund 10 Jahren, als die landeseigene Gewerbe 0,05 % 0,74 % 2,76 % 1,23 % 0,61 % 3,26 % Bildungseinrichtungen /
Forschung
einander von Wohnen und Arbeiten. Diese städtebauliche siedlungs-Gesellschaft in Privatbesitz überging, hatte
Dienstleistungsgewerbe
Mischung ist auch in anderen europäischen Großstädten die GSG Berlin noch mit hohen Leerständen von durch
Gastronomie
nicht unüblich. schnittlich 35 % zu kämpfen. Heute sieht es anders aus. 8,18 % 8,31 %
Gesundheitswesen
0,04 % 0,02 % 18,62 %
Die O
bjekte sind weitgehend gut gefragt und weniger als 23,97 % Handel
11,02 %
1,75 %
5 % der Gewerbeflächen der GSG Berlin sind unmittelbar 16,90 % Immobilien / Wohnungswesen
4,57 % Kommunikation / Medien /
für neue Unternehmen verfügbar. Unterhaltung / IT
11,48 %
Logistik
10,15 %
1,23 % 1,20 % Öffentliche Einrichtungen
14,34 % 17,36 %
Private Haushalte
0,97 % 1,14 %
Produzierendes Gewerbe
13,33 % 15,23 %
4,55 % 4,74 % Sonstiges (GSG-Eigennutzung,
1,04 % 1,21 % Service Center)
Wasser / Energieversorger /
Abfallentsorgung und Recycling
Quelle: GSG Berlin
22 23GSG-Struktur – Unternehmen und Mieten
Mietanstieg besonders an zentralen Standorten
Die Nachfrage der neuen und wachsenden U
nternehmen Eine Erklärung für diesen Abstand ist, dass die Flächen
nach Flächen besonders im Zentrum der Stadt und die der GSG Berlin nicht nur reine Büroflächen umfassen,
abnehmende Verfügbarkeit führen zum Anstieg der Büro- sondern darüber hinaus Gewerbeflächen, die Platz für
und Gewerbemieten in den letzten Jahren. Besonders Werkstätten, Produktion, Ateliers und Lager bieten. Die
Kreuzberg hat sich mit der Entwicklung Berlins zur Start- Mieten im B
estand erstrecken sich entsprechend über
up-Hauptstadt zu einem ausgesprochen begehrten Unter eine Spanne von 4,00 bis über 30,00 € / m² MFG bei sehr
nehmensstandort entwickelt – dort sind auf dem Markt kleinteiligen A bschlüssen. Mietern, die sich die Flächen
und auch bei der GSG Berlin kaum noch Flächen verfüg nicht mehr leisten können, wie Künstler und Kreative, die
bar. Dementsprechend haben sich die Mieten in der Neu bei der GSG Berlin große, offene Räume mieten, bietet die
vermietung in diesem Teilmarkt mit deutlichem Abstand GSG Berlin Alternativen an günstigeren Standorten wie
am stärksten verändert. Der Schritt vom Unternehmens beispielsweise im Wedding, Marienfelde oder Marzahn.
typus Tüftler oder Druckerei zum Unternehmenstypus Einige junge U
nternehmen mit besonders großem Flächen
D igitales Start-up hat seit 2013 zu einem Sprung von bedarf nehmen die preiswerten Standortalternativen wie
durchschnittlich 10,00 € / m² MFG geführt. den econopark Wolfener Straße in Marzahn konkret an.
In den GSG-Höfen sind die Mieten in Kreuzberg durch
schnittlich auf aktuell 17,50 € / m² MFG für neu abgeschlos
sene Mietverträge angestiegen. Im Bestand beträgt die
Durchschnittsmiete im Bezirk aktuell rund 12,30 € / m² MFG.
Damit liegen diese GSG-Werte weit unter der Büro-Durch
schnittsmiete des Bezirks Friedrichshain-Kreuzberg, die
aktuell 24,50 € / m² MFG beträgt. Die Büro-Spitzenmiete hat
die 30,00-€-Marke bereits deutlich überschritten.
Entwicklung der GSG-Durchschnittsmieten in der Neuvermietung 2013 bis 1. Halbjahr 2019
BESTANDS
NEUVERMIETUNG
MIETEN
Bezirk Durchschnitts Durchschnitts Veränderung Durch Durchschnitts
mieten mieten absolut schnittliche mieten
2013 2019 2013 – 2019 Veränderung 2019
in % p. a.
Charlottenburg-Wilmersdorf 7,70 € 12,10 € 4,40 € 7,8 % 10,40 €
Friedrichshain-Kreuzberg 7,50 € 17,50 € 10,00 € 15,2 % 12,30 €
Lichtenberg 4,40 € 4,70 € 0,30 € 1,1 % 4,60 €
Marzahn-Hellersdorf 4,20 € 4,60 € 0,40 € 1,5 % 4,50 €
Mitte 7,00 € 13,20 € 6,20 € 11,2 % 8,30 €
Neukölln 5,50 € 6,90 € 1,40 € 3,9 % 6,60 €
Pankow 5,00 € 6,60 € 1,60 € 4,7 % 5,80 €
Reinickendorf 3,50 € 6,00 € 2,50 € 9,4 % 4,60 €
Tempelhof-Schöneberg 5,60 € 7,90 € 2,30 € 5,9 % 7,20 €
Quelle: GSG Berlin
24 GSG-Hof Blücherstraße (Foto: GSG Berlin) 25Der Markt für Unternehmensimmobilien in Berlin Der Markt für Unternehmensimmobilien in Berlin
DER MARKT FÜR UNTERNEHMENSIMMOBILIEN Fertigstellungen von Unternehmensimmobilien in Berlin 2013 bis 2021 (in m²)
Prognose
IN BERLIN
Transformationsimmobilie
Produktionsimmobilie
60.000
Logistikimmobilie
Gewerbe- / Business Park
12.397 11.000
Gewerbegebäude und Mietertypen, die nicht der klassi Hohe Flexibilität in Unternehmensimmobilien 50.000 21.600 9.268 5.000
22.320 20.400
4.200
schen Büronutzung entsprechen, sind zunehmend der
42.948 43.572
40.000 20.160 17.750
neuen Anlageklasse der Unternehmensimmobilien zuge Die breite Gruppe der Unternehmensimmobilien umfasst
ordnet, häufig im globalen Kontext als „Light Industrial“ » Transformationsimmobilien (umgebaute historische
30.000
(Leichtindustrie) bezeichnet. Dieser Gebäudetypus hat in Werksgebäude), 30.025
11.247
17.280
13.800 2.400
den vergangenen Jahren in Deutschland und Berlin s tarkes » Gewerbeparks, 17.400
20.000 21.600 22.284
Wachstum gezeigt. Flexibilität ist dabei ein Hauptmotiv für » Lager- / Logistikimmobilien und
17.438
die Entwicklung der letzten Jahre. Im Vordergrund für die » Produktionsimmobilien.
10.000 11.928
10.273
Nutzer stehen nicht nur kürzere, wechselnde Vertrags
6.466
laufzeiten, sondern überdies Flexibilität in der Flächen Alle vier Unterformen zeichnen sich (zumeist) durch eine 0
nutzung, dem sogenannten „Flex Space“. Die Hybridi Mehr-Parteien-Struktur unterschiedlicher Branchen und 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Quelle: RIWIS / bulwiengesa auf Basis www.unternehmensimmobilien.net
sierung von Immobilien, die gleichfalls im GSG-Bestand eine variable Nutzungsmischung aus. Besonders wichtig
wichtig ist, spiegelt sich besonders hier wider. sind für Investoren die Drittverwendungsfähigkeit und ein
hohes Maß an Flexibilität. Angesiedelt sind sie vor allem Stabilität und Sicherheit bei kritischen Das größte Flächenvolumen mit knapp 36.000 m² entsteht
in Regionen mit wachsender oder zumindest stabiler Entwicklungen im SEGRO Airport Park auf (noch) Berliner Stadtgebiet.
Wirtschaftskraft. An diesem Standort überwiegen Lager- und Citylogistik
Mit den Eigenschaften, die Unternehmensimmobilien flächen. Kleinere innerstädtische Projekte im Kontext von
Die Flächen lassen sich individuell an die Nutzerbedürf aufweisen, können sie als Stabilitätsanker in einem wirt Transformations-Standorten mit flexibler Flächennutzung,
nisse anpassen. Es ist demnach keine Nutzung wie Büro, schaftlich schwierigen Umfeld dienen. Sie reagieren relativ die in der aktuellen Marktphase zunächst als Büro genutzt
Lager, Produktion vorgegeben, sondern die Fläche eignet resistent auf kritische Entwicklungen, da sie gute Möglich werden dürften, werden von der GSG Berlin im The
sich für diverse Nutzungsarten. Der Mieter kann demnach keiten zur Diversifikation und Risikominimierung bieten. Benjamin und im The Briq an der Franklinstraße errichtet.
Büroflächen zu Produktion, Werkstatt- oder Serviceflächen Die Drittverwendungsfähigkeit und Flexibilität in Kombi Eine moderne Form der Gewerbehöfe aus der Gründer
im bestehenden Mietverhältnis ändern, ohne dass dies nation mit unterschiedlichen Nutzungs- und Flächenarten zeit entsteht in Adlershof bis Ende 2019 im Quartier Am
Einfluss auf den laufenden Mietvertrag oder die Miethöhe sowie einem branchenübergreifenden Mietermix sind Oktogon, nahe dem S-Bahnhof Adlershof. Dort werden die
hat. Zwar ist der Verwaltungsaufwand im Vergleich zu hier ausschlaggebend. neuen Büroflächen in Relation von etwa 60:40 um Lager-
weniger diversifizierten Immobilien deutlich höher, dieser und L aborflächen ergänzt.
wird jedoch durch einen gesicherten Mietertrag und ein
geringeres Ausfallrisiko kompensiert. Steigende Fertigstellungszahlen In den vergangenen Jahren überwog die Fertigstellung von
Produktionsimmobilien für das nicht störende verarbei
Die Fertigstellungen sind bereits in den vergangenen tende Gewerbe in Lagen mit guter städtischer Anbindung.
Jahren angestiegen und die Bautätigkeit wird sich in den Sie vereinen meist Fertigungs- und Lagerflächen sowie
kommenden Jahren auf ein Niveau um 500.000 m² p. a. ein kleinere Büroanteile.
pendeln. Entwicklungsschwerpunkte bilden insbesondere
das direkte Umfeld des BER und Adlershof.
Dabei werden vor allem Gewerbe- und Business Parks
realisiert. Diese bieten eine Kombination aus Büros,
Service-, Lager- und Freiflächen. In den vergangenen Jah
ren wurde der Büroflächenanteil immer dominanter und
nimmt anders als in Logistikimmobilien – wie schon einmal
in den 90er-Jahren – einen bedeutenden Flächenanteil ein.
GSG-Hof Reuchlinstraße (Foto: GSG Berlin)
26 27Der Markt für Unternehmensimmobilien in Berlin
Anhaltend hohe Nachfrage trotz
Umsatzrückgang
Die Nachfrage ist groß, denn die flexiblen Flächen in Unter
nehmensimmobilien sind sowohl bei Start-ups als auch
Gewerbebetrieben sehr gefragt.
Mit einem Flächenumsatz von durchschnittlich rund
196.000 m² in den vergangenen Jahren verzeichnet gerade
Berlin im deutschlandweiten Vergleich hohe Umsätze in
Unternehmensimmobilien. Der leichte Umsatzrückgang
im Jahr 2018 ist dabei nicht auf eine geringere Nachfrage
zurückzuführen, sondern – ähnlich wie auf dem Büro
flächenmarkt – auf den Mangel an verfügbaren Flächen
insgesamt.
Flächenumsatz von Unternehmensimmobilien in Berlin 2013 bis 2018 (in m²)
250.000 231.500
210.000
194.500 200.500
200.000 185.000
153.500
150.000
100.000
50.000
0
2013 2014 2015 2016 2017 2018
Quelle: RIWIS / bulwiengesa auf Basis www.unternehmensimmobilien.net
Die Fertigstellungen sind bereits in den vergangenen Jahren angestiegen
und die Bautätigkeit wird sich in den kommenden Jahren auf ein Niveau
um 500.000 m² p. a. einpendeln.
28 GSG-Hof Wattstraße (Foto: GSG Berlin) 29Gebauer Höfe (Foto: GSG Berlin) 30 31
Flexible Workspaces als Bürosonderform (Coworking) Flexible Workspaces als Bürosonderform (Coworking)
FLEXIBLE WORKSPACES ALS BÜROSONDERFORM Derzeit gibt es in Berlin 198 Flexible Workspaces, deren
Lagen sich überwiegend an den großen Berliner Büro
In der Gesamtbetrachtung ist auffällig, dass in Berlin
Coworking Spaces mit 142 Standorten dominieren, gefolgt
(COWORKING) standorten City West, Mitte und City Ost konzentrieren.
Die Bezirke Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg stechen
von Hybriden Workspaces (33 Standorte) und Business
Centern (23 Standorte). Von allen drei Angebotsformen
hierbei mit jeweils 90 und 42 Spaces deutlich heraus, wobei befinden sich jeweils die meisten Standorte in Mitte.
Der Berliner Büromarkt der letzten Jahre zeichnet sich Die zweite Form von Flexible Offices, die Business Center, daneben die City West in Charlottenburg-Wilmersdorf mit Bei Coworking Spaces sticht zudem Friedrichshain-
nicht nur durch steigende Mieten und fallende Leer gibt es bereits seit den 1980er-Jahren. In den Business 14 Spaces prominent vertreten ist. Die Randlagen von Kreuzberg hervor, während sich Business Center vermehrt
stände, sondern auch durch den Zuwachs an neuen An Centern werden hochwertig-funktional ausgestattete Berlin (Lichtenberg, Marzahn-Hellersdorf, Reinickendorf in Charlottenburg-Wilmersdorf angesiedelt haben.
gebotsformen aus. Nirgendwo sonst in Deutschland gibt Büros an Einzelpersonen oder Unternehmenskunden und Spandau) sind bislang nur sehr schwach ausgestattet.
es ein derart großes Angebot an sogenannten Flexible vermietet. Die Betreiber bieten ihren Kunden zudem Zwar findet sich in jedem Bezirk mindestens ein Flexible Bei den Anbietern fällt auf, dass der Markt für Business
Workspaces. Hier ist demnach das Motiv Flexibilität hervor einen professionellen Service an. Heutzutage betreibt Workspace, jedoch krankt das Konzept hier weitgehend an Center und Hybride Workspaces von wenigen großen
stechend. Hinsichtlich der Nachfrage nach Flexible Work der Anbieter Regus etwa 70 % aller Business Center in dem fehlenden urbanen Milieu – parallel zu dem ohnehin Anbietern dominiert wird. Hierbei stechen insbesondere
spaces steht Berlin nach London und Paris europaweit Deutschland. deutlich weniger aktiven Büroflächenmarkt (vergleiche Regus und Sirius Facilities bei Business Centern (12 bzw.
an dritter Stelle. Flexible Workspaces sind zunehmend erstes Kapitel „Die Detailanalyse neue Büronutzer und 4 Spaces) sowie WeWork, Rent24 und Design Offices für
eine Alternative zu klassischen Bürolösungen. So bieten Die Hybriden Workspaces ist die jüngste der drei Ange Büroimmobilienmarkt in Berlin“). Hybride Workspaces (aktuell 10, 7 und 5 eröffnete Spaces)
sie ihren Nutzern einen Zugang zu voll ausgestatteten botsformen. Sie verbindet Elemente von Coworking Spaces heraus. Im Gegensatz dazu ist die Anbieterstruktur bei
Büroräumen an, ohne dass diese eine langfristige Verpflich und Business Centern. Anbieter wie WeWork, Rent24 oder den Coworking Spaces deutlich kleinteiliger. Zwar gibt
tung hinsichtlich der Mietdauer eingehen müssen. Darüber Design Offices vermieten zwar gleichfalls Schreibtische in es mit Unicorn und KB Kiez Büro ebenfalls zwei größere
hinaus sind die Transaktionskosten im Vergleich zu einer Open-Space-Bereichen, wesentlich bedeutsamer ist jedoch Coworking-Anbieter (11 und 6 Spaces), angesichts von
klassischen Büroanmietung sehr gering, denn Posten wie die Vermietung von privaten Büros an einzelne Personen insgesamt 142 Coworking Spaces in der Stadt stellen
Maklerprovision, Ausbau und Möblierung der Fläche oder oder Unternehmenskunden. Damit werden sowohl typi sie aber lediglich einen kleinen Teil des Angebots dar.
langwierige Vertragsverhandlungen entfallen. Die Ange sche Nutzer von Coworking Spaces (Selbstständige und Demgegenüber betreiben 99 Anbieter jeweils nur einen
bote am Markt für Flexible Workspaces lassen sich in drei Start-ups) als auch jene von Business Centern (größere Coworking Space.
Kategorien unterteilen: Coworking Spaces, Business Center Unternehmen) angesprochen.
und Hybride Workspaces.
Bezirk Business Center Coworking Space Hybrid Gesamt
Unter Coworking Spaces werden Orte verstanden, an Charlottenburg-Wilmersdorf 4 6 4 14
denen Menschen flexibel arbeiten und sich dabei hier Friedrichshain-Kreuzberg – 37 5 42
archiefrei austauschen können. Entstanden ist dieser Hinsichtlich der Nachfrage steht Lichtenberg – 2 – 2
Begriff Mitte der 2000er Jahre. Mit der 1995 eröffneten
Berlin bei den Flexible Workspaces Marzahn-Hellersdorf – 1 – 1
C-Base entstand einer der weltweiten ersten Vorläufer
Mitte 14 56 21 91
von Coworking Spaces in Berlin. Deren Nutzer unter europaweit an dritter Stelle.
Neukölln 1 10 1 12
schreiben in der Regel keinen Nutzungsvertrag sondern
eine Community-Mitgliedschaft. Im Kern beruft sich die Pankow – 14 – 14
Coworking Community auf die fünf Grundwerte Zusam Reinickendorf 1 1 – 2
menarbeit, Offenheit, Gemeinschaft, Zugänglichkeit und Spandau 1 – – 1
Nachhaltigkeit. Gemäß dem Gemeinschaftsgedanken Tempelhof-Schöneberg 1 8 2 11
gibt es in den Coworking Spaces fast ausnahmslos Open Treptow-Köpenick 1 7 – 8
Spaces. Fast alle Anbieter von Coworking Spaces, darunter
Gesamt 23 142 33 198
viele gemeinnützige Gesellschaften oder Vereine, betreiben
lediglich einen Coworking Space, so dass der Markt einen
eher semi-professionellen Charakter hat.
32 33Flexible Workspaces als Bürosonderform (Coworking) Der Markt für Unternehmensimmobilien in Berlin
Die kleinteiligere und zum Teil semiprofessionelle Anbieter Der Markt für Flexible Workspaces hat spätestens mit
struktur im Bereich Coworking spiegelt sich ebenfalls in dem Auftreten von Hybriden sein Nischendasein verloren
den Preisen wider. So zahlt man in den etablierten Büro und wird aktuell ein zunehmend relevanter Bestandteil
standorten etwa ab 200 € pro Monat für einen Arbeitsplatz des Berliner Büromarktes. Dies lässt sich unter anderem
in einem Coworking Space. In Hybriden Workspaces anhand des Flächenumsatzes am Berliner Büromarkt
belaufen sich die monatlichen Kosten auf mindestens 325 €, erkennen. Im ersten Halbjahr 2019 entfielen allein
während die Preise in Business Centern bei 360 € beginnen. 52.000 m² auf die Anbieter von Flexible Workspaces,
Diese Preisunterschiede können auf unterschiedlichen wovon die Hälfte auf das Hybrid-Konzept entfielen.
Zielgruppen (Einzelpersonen oder Unternehmen) und WeWork war dabei der aktivste Anbieter und hat im ersten
auf die Büroausstattung zurückgeführt werden. Zwar ist Halbjahr 2019 etwa 11.500 m² Bürofläche angemietet.
Letztere im Kern mit einem festen Arbeitsplatz, Zugang Im Jahr 2019 setzt sich diese Entwicklung fort. Daneben
innerhalb der Öffnungszeiten, Möglichkeiten zu drucken haben Rent24, die Instant Group und The Office Group
und WLAN sowie häufig auch einer Küche, freien Getränken großvolumig Flächen angemietet. Aufgrund ihres Vorteils
und einer Lounge in allen Marktsegmenten sehr ähnlich. der größeren Flexibilität ist davon auszugehen, dass
Da aber eine hochwertig-funktionale Büroausstattung Flexible Workspaces dauerhaft einen Teil des Angebots
gerade in Hybriden und Business Centern zum Unique am Büromarkt stellen werden.
Selling Point gehört, hebt sie sich schon allein deswegen
von jener in Coworking Spaces ab. Betrachtet man die
Lagen, finden sich zumindest zwischen Charlottenburg-
Wilmersdorf, Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg nur
marginale Preisunterschiede.
Anzahl der Flexible Workspaces in Berlin nach Anbieter 2018
Design Offices 5
Sirius Facilities 5
KB Kiez Büro GmbH 6
rent24 GmbH 7
WeWork Companies
(International) BV 10
Unicorn / Berlin WEM GmbH 11
Regus Management GmbH 15
Sonstige 139
Quelle: Savills Berlin
34 GSG-Hof Lobeckstraße, Techspace Kreuzberg (Foto: HEJM Mother Bran) 35Sie können auch lesen
