HALBJAHRESBERICHT ZUM 30. JUNI 2015 - by KanAm Grund - LEADING CITIES INVEST
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HALBJAHRESBERICHT
ZUM 30. JUNI 2015
by KanAm Grund
HALBJAHRESBERICHT ZUM 30. JUNI 2015 • Auf einen Blick
AUF EINEN BLICK
zum 30. Juni 2015
STAND: 30.06.2015 STAND: 31.12.2014
Fondsvermögen 39.431.136,58 EUR 28.731.707,12 EUR
Immobilienvermögen gesamt 34.840.000,00 EUR 34.755.000,00 EUR
davon direkt gehalten 34.840.000,00 EUR 34.755.000,00 EUR
Anzahl der Immobilien 7 7
davon direkt gehalten 7 7
Ankäufe von Immobilien 0 7
davon direkt gehalten 0 7
Bestehende Kaufverpflichtungen für Immobilien ohne
Nutzen-/Lasten-Übergang im Berichtszeitraum 1 0
davon im Direkterwerb 1 0
Auslandsanteil Immobilien 1)
77,6 % 77,5 %
Mittelzufluss (netto) 10.675.341,69 EUR 24.553.476,20 EUR
Anlageerfolg p.a. 2) 4,2 % 3,2 %
Anlageerfolg seit Auflage am 15. Juli 2013 2) 4,6 % 3,2 %
Vermietungsquote 3)
100,0 % 100,0 %
Liquiditätsquote 4) 34,8 % 10,7 %
Gesamtkostenquote 5)
– 0,0 % 6)
Anteilumlauf in Stück 381.156 278.414
Anteilwert 103,42 EUR 7) 103,19 EUR
Ausgabepreis 109,11 EUR 7) 108,87 EUR
Ausschüttung für das Geschäftsjahr je Anteil – 1,15 EUR
Termin der Ausschüttung – 05.05.2015
1)
Darunter sind alle außerhalb Deutschlands belegenen Immobilien zu verstehen.
2)
Berechnung nach BVI-Methode. Berechnungsbasis: Anteilwert; Ausschüttung wird wieder angelegt.
Kosten, die beim Anleger anfallen, wie z. B. Ausgabeaufschlag, Transaktionskosten, Depot- oder andere Verwahrkosten, Provisionen,
Gebühren und sonstige Entgelte werden nicht berücksichtigt.
3)
Berechnung auf Basis der Bruttosollmiete
4)
Die vorhandene Liquidität beinhaltet die gesetzlich vorgeschriebene Mindestliquidität in Höhe von 5,0 % des Fondsvermögens und wird
u. a. zur Sicherstellung einer ordnungsgemäßen laufenden Bewirtschaftung sowie zur Zahlung des Kaufpreises der bestehenden Kauf-
verpflichtung benötigt.
5)
Eine Berechnung erfolgt nur zum Geschäftsjahresende.
6)
Dem Fonds wurden im Vorjahr keine Fondsverwaltungs- und Verwahrstellengebühren belastet. Sämtliche Kosten, inklusive Prüfungs-
kosten, wurden von der KanAm Grund Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH übernommen.
7)
Unter Berücksichtigung der im Berichtszeitraum erfolgten Ausschüttung am 5. Mai 2015 in Höhe von 1,15 EUR je Anteil.
leading cities inves t
WKN: 679 182
ISIN: DE0006791825
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HALBJAHRESBERICHT
ZUM 3 0. JUNI 2015
BERICHT DES FONDSMANAGEMENTS
�05� Bericht des Fondsmanagements
�10� Strategie und Management
�12� Risikoprofil
�14� Leading Cities gehört die Zukunft
�16� Ratings und Auszeichnungen
�18� Immobilienportfoliostruktur
�23� Kredite
�24� Immobilienerwerb
�30� Immobilienbestand
�38� Ausblick
ZAHLEN UND FAKTEN
�43� Vermietung
�4 4� Vermögensübersicht
�4 6� Vermögensaufstellung, Teil I: Immobilienverzeichnis
�5 0� Vermögensaufstellung, Teil II: Bestand der Bankguthaben
�51� Vermögensaufstellung, Teil III: Sonstige Vermögensgegenstände,
Verbindlichkeiten und Rückstellungen
�51� Verzeichnis der eingegangenen Kaufverpflichtungen
�52� Gremien
Dieser Halbjahresbericht ist dem Erwerber von leading cities invest-Anteilen zusammen mit dem aktuellen Verkaufs-
prospekt und dem aktuellen Jahresbericht anzubieten.
Angaben zur prognostizierten und tatsächlichen Wertentwicklung des leading cities invest erfolgen innerhalb der vor
liegenden Publikation immer nach der BVI-Berechnungsmethode. Berechnungsbasis: Anteilwert; Ausschüttung
wird wieder angelegt. Kosten, die beim Anleger anfallen, wie z. B. Ausgabeaufschlag, Transaktionskosten, Depot-
oder andere Verwahrkosten, Provisionen, Gebühren und sonstige Entgelte werden nicht berücksichtigt.
Bei Summierungen von gerundeten Beträgen und Prozentangaben in diesem Bericht können rundungsbedingte
Differenzen auftreten.
3
Der MesseTurm
in Frankfurt am Main,
Sitz der KanAm Grund
4
HALBJAHRESBERICHT ZUM 30. JUNI 2015 • Bericht des Fondsmanagements
BERICHT DES FONDSMANAGEMENTS
Heiko Hartwig,
Hans-Joachim Kleinert,
Olivier Catusse (v. l. n. r.)
Sehr geehrte Anlegerin,
sehr geehrter Anleger,
das Fondsmanagement des leading cities inves t hat den stra- insbesondere den Anlegerschutz erweitern. Für alle Anleger in
tegischen Portfolioaufbau in den ersten beiden Quartalen des Offenen Immobilienfonds der neuen Generation wie dem
laufenden dritten Geschäftsjahres gezielt fortgesetzt. Nach- leading cities inves t sieht das KAGB dazu unter anderem zwei
dem bis zum letzten Berichtsstichtag 31. Dezember 2014 be- auf mehr Sicherheit zielende Fristen vor: die für alle Anleger
reits sieben Objekte für das Fondsportfolio erworben wurden, gleichermaßen geltende 24-monatige Mindesthaltedauer und
konnte im Juni 2015 der Kauf eines weiteren Hamburger die zwölfmonatige Kündigungsfrist. Der damit verbundene
Geschäftshauses in Spitzenlage vertraglich gesichert werden. Verzicht auf eine bewertungstägliche Verfügbarkeit der Fonds-
Der Eigentumsübergang des denkmalgeschützten Gebäudes einlage schützt Anleger deutlich effektiver als früher vor
erfolgte nach dem Stichtag 30. Juni 2015. Mehr zum zweiten Fondsschließungen infolge unvorhersehbarer Anteilrückgaben
Erwerb in der Hansestadt lesen Sie in Kurzform auf den folgen- und macht den Fonds praktisch »schockresistent«.
den Seiten sowie detailliert im Abschnitt »Immobilienerwerb«
ab Seite 24.
Sicherheit und rechtliche Gleichbehandlung im Fokus
Mit der im Rahmen des von KanAm Grund entwickelten
C-SCORE MODELLS eingestuften Leading City International Mit dieser »Schockresistenz« kommt der leading cities inves t
Hamburg sowie den beiden weiteren bisher ausgewählten dem veränderten Sicherheitsbedürfnis der Anleger entgegen,
Standorten und Leading Cities International Paris und Brüssel die sich eindeutig sicherheitsorientierte Anlagekonzepte wün-
entspricht der bisherige Gebäudebestand der Fondsstrategie, schen. Die Regelungen des KAGB für Offene Immobilienfonds
die sich auf führende Städte mit besonderem Profil fokussiert. greifen genau diesen Punkt auf.
Diese Städte haben ihre wirtschaftliche Stärke nachhaltig unter
Beweis gestellt. Außerdem bieten sie ihren Bewohnern und Gleichzeitig gewährleisten nur die Offenen Immobilienfonds
den ansässigen Unternehmen ein adäquates Umfeld, das sich der neuen Generation die Gleichbehandlung aller Anleger in
durch eine hohe Lebens- und Standortqualität auszeichnet. Bezug auf die Verfügbarkeit der Anteile. Dies trägt ebenfalls
zur Stabilität der neuen Fondsgeneration bei. Neben dieser
Juristisch folgt der leading cities inves t den neuen Bestimmun- Gleichbehandlung hat der leading cities invest als erster Offener
gen des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) vom Juli 2013, die Immobilienfonds die Schutzvorschriften des KAGB mit den auf
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HALBJAHRESBERICHT ZUM 30. JUNI 2015 • Bericht des Fondsmanagements
Core-Plus-Gebäude verfügen wie Core-Objekte grundsätz-
lich über eine gute Lage, können aber eine höhere Asset
Management-Leistung erfordern. Das heißt, ihr Vermietungs-
colonnaden 3
risiko ist höher als bei Core-Immobilien, weil zum Beispiel
hamburg
der Mietvertrag nur noch eine kurze Restlaufzeit hat oder der
Gebäudezuschnitt optimiert werden muss. Diese Risiken
Analysen gestützten Wachstumsperspektiven herausragender fließen in den Kaufpreis ein. So sind nach einer gezielten Opti-
nationaler und internationaler Städte sowie Metropolen kombi- mierung mittelfristig Wertsteigerungen bei diesen Objekten
niert. Damit verfolgt er zwei innovative Ansätze: mehr Rendite möglich, die sich für die Fondsanleger auszahlen. Die Ein-
durch seine strategische Ausrichtung auf Leading Cities und beziehung von Core-Plus-Immobilien bleibt beim leading cities
mehr Sicherheit vor Fondsschließungen durch seine »Schockre- invest angesichts des anhaltend hohen Wettbewerbsdrucks
sistenz«, da die eingeführten Fristen ein besseres Liquiditäts- an den internationalen Immobilienmärkten fester Bestand-
management bei ungeplanten Anteilrückgaben ermöglichen. teil der Fondsstrategie.
Mehr Informationen hierzu erhalten Sie auf den nachfolgen-
Eigene Research- und Portfoliomodelle im Einsatz den Seiten dieses Halbjahresberichts.
Mit dem C-SCORE und dem PROPERTY SELECTION MODELL
(PSM) nutzt KanAm Grund zwei eigenentwickelte Research- Wettbewerb um Qualitätsimmobilien hält an
und Portfoliomodelle, um aussichtsreiche Immobilienmärkte
und Einzelobjekte für den leading cities invest zu identifizieren. An den internationalen Immobilienmärkten sind weiterhin
Beide Systeme bauen aufeinander auf und lieferten bei allen vor allem Qualitätsimmobilien stark gefragt. Diese Entwick-
bisherigen Akquisitionen wichtige Basisdaten zu Qualität, lung wird maßgeblich von der andauernden Niedrigzins-
Sicherheit und erwarteter Performance. phase an den Finanzmärkten beeinflusst. Im April 2015 hat
die Europäische Zentralbank (EZB) beschlossen, den Leitzins
Mit dem Researchmodell C-SCORE lassen sich in einem ersten unverändert auf dem historisch niedrigen Zinsniveau von
Schritt anhand von Wirtschafts-, Sozial- und Immobiliendaten 0,05 % zu belassen und ein zeitlich begrenztes Aufkaufpro-
die aktuell vielversprechendsten Leading Cities bestimmen. gramm von Staatsanleihen im Volumen von 60 Mrd. Euro
Das PROPERTY SELECTION MODELL filtert dann in ausge- pro Monat zu starten. Dies fördert die Nachfrage nach
wählten Städten entsprechende Core- beziehungsweise Immobilien, wodurch die Preise vor allem im hochwertigen
Core-Plus-Immobilien als potenzielle Anlageobjekte für den Immobiliensegment und in führenden Metropolen steigen.
Fonds heraus. Zu Core-Immobilien zählen solche Immobilien, Das geringe Angebot bei Core-Objekten beeinflusst wieder-
die an nachgefragten Standorten stehen, über eine sehr gute um das Risikoverhalten der Investoren und führt dazu, dass
Objektqualität verfügen, lange Mietvertragslaufzeiten aufwei- sie auch immer häufiger Immobilien mit Managementbedarf
sen und somit stabile Erträge erwarten lassen. in ihre Kaufüberlegungen mit einbeziehen.
6
Aktuelle Fondsdaten zu kaufen, um das Risiko zu streuen und rasch eine angemes-
sene Diversifikation nach Mietern und Nutzungsarten zu
Zum Stichtag 30. Juni 2015 erzielte der leading cities invest erreichen. Ganz in diesem Sinne verfügt das sehenswerte
bezogen auf die ersten beiden Quartale des Geschäftsjahrs Core-Gebäude in den Colonnaden 3 über Büro-, Einzelhan-
mit 4,2 % p.a. einen Anlageerfolg, der deutlich über der ange- dels- und Restaurantflächen, die zu 100 % teils langfristig an
strebten Rendite von 3 % p.a. liegt. Für das gesamte Ge- acht unterschiedliche Vertragsparteien vermietet sind. Dieser
schäftsjahr mit Stichtag 31. Dezember 2015 prognostizieren Mix der Nutzungsarten zeigt die besondere Portfoliostruktur
wir daher mit mindestens 3,3 % p.a. ebenfalls eine Wertent- des leading cities invest. Ausführlichere Informationen zur
wicklung über der aktuellen Zielrendite. Da der jüngste Er- Portfoliostruktur erhalten Sie im Abschnitt »Immobilienport
werb der Immobilie in Hamburg sich noch nicht in der Bilanz foliostruktur« auf den Seiten 18 f.
des Berichtshalbjahres niederschlägt, bewegt sich das
Immobilienvermögen nahezu unverändert bei rund 35 Mio. EUR. Auch beim weiteren Portfolioaufbau setzt das Fondsmanage-
Das Bruttofondsvermögen als Gesamtheit aller Vermögens- ment zunächst auf kleinere Objekte mit unterschiedlichen
werte beträgt zum Stichtag 30. Juni 2015 rund 50 Mio. EUR. Standorten, Branchen und Mietern und hat dazu im Berichts-
zeitraum bereits entsprechende potenzielle Kaufimmobilien
in führenden Metropolen mit dem C-SCORE und PROPERTY
Weiterer Objekterwerb vertraglich fixiert SELECTION MODELL identifiziert.
Mit der ersten Akquisition der Immobilie Jungfernstieg 47 in
Hamburg hatte das Fondsmanagement vor über einem Jahr CashCall-Strategie für Neuerwerbungen
den wichtigen Grundstein für das Portfolio des leading cities
invest gelegt. Der aktuell erfolgte Kaufvertragsabschluss im Bei allen Akquisitionen für den leading cities invest setzt das
Juni 2015 für ein weiteres Qualitätsgebäude sicherte dem Fondsmanagement die von KanAm Grund entwickelte Cash-
Fonds ein zweites Vorzeigeobjekt aus der Hansestadt und die Call-Strategie ein, die auch die bisherigen Käufe in Brüssel,
insgesamt achte Fondsimmobilie. Paris und Hamburg ermöglichte. Mit ihr wird zum Vorteil der
Anleger sichergestellt, dass Mittelzuflüsse in den Fonds stets nur
Der jüngste Erwerb des historischen Geschäftshauses in ab- kontrolliert und zeitnah zu geplanten Immobilienakquisitionen
soluter Spitzenlage an der Hamburger Binnenalster folgt der stattfinden. Nur dann ruft das Fondsmanagement im Vorfeld zu
Fondsstrategie, weiterhin gezielt kleinvolumige Immobilien einem CashCall auf. Sind genug Mittelzuflüsse für den avisierten
LEADING CITIES: DIE DREI KATEGORIEN NACH DEM C-SCORE MODELL
LEADING CITIES INTERNATIONAL LEADING CITIES NATIONAL LEADING CITIES FUTURE
sind Metropolen, die internationale Unter- sind wichtige Wirtschaftsstandorte mit sind Städte, die entweder nach einer langen
nehmen und Organisationen als ihre Stand- nationaler Bedeutung. Phase des Immobilienmarktabschwungs
orte wählen. kurz vor einem Turnaround stehen oder
Neben einigen internationalen Konzernen aufgrund struktureller Veränderungen
Sie verfügen zum Beispiel über wichtige sind in ihnen vor allem nationale Unterneh- Wertentwicklungspotenzial in sich bergen.
Finanzmärkte sowie Zentralen von Banken men ansässig.
und Weltkonzernen, sind Hauptsitz von Bis vor Kurzem zählten zu ihnen u.a. Dublin,
supranationalen Organisationen, bedeu- Diese Leading Cities liegen überwiegend im Madrid oder Mailand, die alle von der
tende Tourismusziele oder einfach nur Fokus einheimischer Investoren. Finanzmarktkrise schwer in Mitleidenschaft
Hauptstädte der jeweiligen Länder. gezogen worden waren und in jüngster Zeit
Zu ihnen zählen beispielsweise Stuttgart, nachweislich eine Phase der Markterholung
Zu den Leading Cities International zählen Manchester oder Sacramento. erleben.
unter anderem London, Paris, Berlin, New
York und Tokio.
Aufgrund ihrer besonderen Stellung ziehen
Leading Cities International Immobilienin-
vestoren aus aller Welt an.
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HALBJAHRESBERICHT ZUM 30. JUNI 2015 • Bericht des Fondsmanagements
Erwerb erfolgt, gilt bis zum nächsten CashCall ein temporärer für den Fonds bereits im Oktober 2013 vor seinem Vertriebs-
CashSTOP. Damit will das Fondsmanagement verhindern, dass es start den Scope Award in der Kategorie »Asset Based Invest-
zu einer Verwässerung der Immobilien- und damit der Fondsren- ments – Real Estate/Portfolio Construction« verliehen. FERI
dite durch die derzeit sehr niedrige Liquiditätsverzinsung kommt. gab erstmals Ende September 2013 mit der Gesamtnote »Sehr
Ausführlichere Informationen zur CashCall-Strategie finden Sie gut« (A) ein sehr positives Urteil über den Fonds ab. Dieses
im Abschnitt »Strategie und Management« auf Seite 10. hielt die Agentur auch beim jüngsten Rating für den leading
cities inves t per 31. März 2015 im Vergleich mit elf weiteren
Offenen Immobilienfonds unverändert aufrecht. Besonders
Erneut positive Ratings für Management hervorgehoben wurden unter anderem angesichts der auf 3,3 %
und leading cities invest angehobenen Jahreszielrendite, dass »der Fonds auch weiter-
hin in der Lage zu sein scheint, die angestrebte Performance zu
Offene Immobilienfonds und ihre Kapitalverwaltungsgesellschaf- erwirtschaften«. Zudem verfüge das Immobilienportfolio über
ten als Emittenten werden in regelmäßigen Abständen von den »ausgezeichnete Mikrostandorte« und »hohe Objektqualitä-
unabhängigen Ratingagenturen Scope Ratings AG und FERI Euro- ten«. Weitere Informationen zu Ratings und Auszeichnungen
Rating Services AG geratet. Im Berichtszeitraum hat Scope das erhalten Sie auf den Seiten 16 f.
Asset Management der Frankfurter KanAm Grund Group erneut
mit der Note A+ amr ausgezeichnet. Das Rating vom Juni 2015 Sehr geehrte Anlegerin, sehr geehrter Anleger, der leading cities
bestätigt der Group nicht nur ihre hohe Asset Management-Quali- inves t verkörpert eine moderne Form der Immobilienanlage, die
tät, sondern auch ihren Platz unter den Top-5-Anbietern Offener Zukunftsfähigkeit, Sicherheit und Performance neu definiert.
Immobilienfonds in Deutschland. Zuvor hatte auch FERI im April Sein Portfolio, dessen diversifizierten Aufbau wir im Berichts-
2015 für die Managementqualitäten der KanAm Grund Group zum halbjahr fortgesetzt haben, bietet langfristig orientierten In-
wiederholten Mal die Ratingnote »Ausgezeichnet« (AA) vergeben. vestoren die Grundlage für ein solides Immobilieninvestment
mit attraktiven Ertragsaussichten.
Für den leading cities invest hat die KanAm Grund Group von
Scope bei der erstmaligen Bewertung im Rahmen des aktuellen Die positiven Zahlen des zurückliegenden Geschäftshalbjahres
Immobilienfonds Ratings im Juni 2015 die Note »Gut« (a aif) bestätigen den strategischen Ansatz des Fondsmanagements.
erhalten. Ausschlaggebend für dieses Rating waren die gute Wir danken Ihnen für Ihr Vertrauen in das Potenzial des leading
Bewertung des Immobilienportfolios und die gezielte Liquiditäts- cities inves t und wünschen Ihnen eine interessante Lektüre.
steuerung des Fonds. Zuvor hatte Scope der KanAm Grund Group
KanAm Grund Group: RATINGS LEADING CITIES INVEST: RATINGS
aAIF
A+ AMR Offene
Immobilienfonds
Juni 2015 EUROsReATING
rvices
Juni 2015 EUROsReATING
rvices
Das Asset Management der Group Auch in den aktuellen Bewertungen von
besticht durch hohe Qualität, was die Scope und FERI wusste der Fonds zu
letzten Ratings von Scope als auch von überzeugen, der bereits 2013 mit einem
FERI im Berichtshalbjahr bestätigen. Scope Award ausgezeichnet wurde.
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OFFENE IMMOBILIENFONDS DER NEUEN GENERATION: MEHR WERT – MEHR SICHERHEIT
FÜR ANLEGER FÜR DEN EINZELNEN FONDS FÜR DIE ANLAGEKLASSE
Mehr Sicherheit und verbesserter Planungssicheres Liquiditätsmanagement »Schockresistenz« durch sachgerechte
Anlegerschutz durch Neuregelungen auch bei großen Rückgabevolumina durch Fristenlösungen
des KAGB feste Haltefristen
Planbarkeit durch fristgerechte Optimierte Durchführung von Immobilien- Stabilität durch die Betonung der
Auszahlung bei Anteilrückgaben verkäufen zu bestmöglichen Preisen Langfristigkeit der Anlageform
durch bessere fristgerechte Planbarkeit
der Veräußerungen
Gleiche Regeln für alle Anleger Fokussierung auf die Wünsche längerfristig Deutlich verringertes Risiko von Fonds
durch neue Gesetzgebung orientierter Anleger durch 24-monatige schließungen und -auflösungen durch
Mindesthaltedauer und attraktive Wert optimierte Liquiditätssteuerung
zuwächse
colonnaden 3
hamburg
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HALBJAHRESBERICHT ZUM 30. JUNI 2015 • Bericht des Fondsmanagements
STRATEGIE UND MANAGEMENT
Als neue Form der Immobilienanlage
und erster Offener Immobilienfonds OBJEKTE AUS DEN VIER NUTZUNGSARTEN
der neuen Generation ist der leading
cities inves t für Anleger konzipiert, die
vor allem an einer modernen, länger
OFFICE HIGH STREET RETAIL HOTEL
fristigen risikogestreuten und internatio
nal ausgerichteten Immobilienkapitalan
Neben Core-Immobilien werden für den Fonds auch
lage interessiert sind. Dazu investiert
Core-Plus-Objekte mit Wertsteigerungspotenzial erworben.
der Fonds weltweit in hochwertige
Immobilien mit Schwerpunkt Europa/
Nordamerika in Leading Cities, also
führenden Metropolen und aufstreben Die Schutzvorschriften des Kapitalanla gute Objektqualität. Da die Mietverträ
den Städten. Die Mindestanlagesumme gegesetzbuchs (KAGB) gelten für alle ge in der Regel allerdings kürzere Rest
beträgt den Gegenwert eines Anteils, Anleger im Fonds gleichermaßen. Die laufzeiten haben, bieten solche Objekte
der Erstausgabepreis lag bei 100 EUR. 24-monatige Mindesthaltedauer und durch Neu- und Anschlussvermietun
Dieser verhältnismäßig niedrige Betrag die einheitliche zwölfmonatige Kündi gen sowie gezielte Verbesserungen der
erlaubt es Privatanlegern, bereits mit gungsfrist schützen ihn vor plötzlichen Gebäudesubstanz mittelfristiges Wert-
kleinen Summen von den Chancen einer unvorhersehbaren Anteilrückgaben. steigerungspotenzial.
risikogestreuten Investition in internati Damit ermöglicht der leading cities invest
onale Immobilien zu profitieren. In dem Fondsmanagement eine solide, Der Erwerb ausgewählter Objekte er
Abhängigkeit von den technischen mittelfristige Liquiditätssteuerung zum folgt nach der von KanAm Grund selbst
Möglichkeiten der jeweils depotführen Vorteil aller Anleger, die zudem mit den entwickelten CashCall-Strategie. Dieser
den Stelle ist es auch möglich, den zeitlichen Prozessen beim An- und Ver bewährte Ansatz stellt zum Vorteil der
leading cities inves t für Sparpläne kauf von Immobilien übereinstimmt. Anleger grundsätzlich sicher, dass Mit
zum regelmäßigen Vermögensaufbau telzuflüsse in den leading cities invest
zu nutzen. stets nur kontrolliert über eine be
Spezielle Investmentstrategie stimmte Dauer und zeitnah mit der
geplanten Akquisition von Immobilien
Renditeziel von 3 % p.a. Als Fondsimmobilien kommen schwer stattfinden. Das bedeutet, dass der
punktmäßig Objekte aus den vier Nut Fonds eine CashSTOP-Phase einlegt
Das Investmentziel des leading cities zungsarten Office (Büro), High Street und keine neuen Anteile ausgibt, wenn
inves t ist eine wettbewerbsfähige (Haupteinkaufsstraßen), Retail (Einzel in den bevorzugten Märkten keine der
Rendite für seine Anleger im Vergleich handel) und Hotel infrage. Ihre Stand Anlagestrategie entsprechenden Inves
zum aktuellen Ertragsniveau der Bran orte sollen sie überwiegend in interna titionsobjekte verfügbar sind. Damit
che Offener Immobilienfonds und zum tional führenden Städten in Europa gewährleistet das Fondsmanagement,
Stand der Kapitalmarktzinsen. In der und Nordamerika haben. Neben Core- dass der Anlageerfolg nicht wesentlich
derzeitigen Niedrigzinsphase soll der Immobilien an nachgefragten Stand- durch die aktuell sehr niedrige Liquidi
Fonds eine aktuelle Zielrendite von orten mit sehr guter Objektqualität, tätsverzinsung verringert wird. Wäh
mindestens 3 % p.a. sowie jährliche langen Mietvertragslaufzeiten und rend eines CashSTOPs können sich
Ausschüttungen mit einem hohen damit stabilen Erträgen werden dem Anleger allerdings mithilfe des so
steuerfreien Anteil erreichen. Die Basis leading cities invest auch Core-Plus- genannten AVIS für Anteilreservierung
dafür sind seine Miet- und Zinserträge Objekte mit Wertsteigerungspotenzial (siehe www.LCI-Fonds.de/CashCall-
sowie der angestrebte Wertzuwachs beigemischt. Core-Plus-Immobilien Strategie) die Einzahlungsmöglichkeit
im Portfolio – beispielsweise durch den finden sich an guten bis sehr guten beim nächsten CashCall des leading cities
Erwerb von Core-Plus-Objekten. Standorten und verfügen über eine invest sichern.
10Eigene Research- und Portfoliomodelle fließen kontinuierlich in die Entscheidung ermitteln. Durch die daten- und fakten-
über die nächsten potenziellen Investiti- bezogene Untersuchung einer möglichen
Vor einer Investitionsentscheidung klärt onsstandorte für den Fonds mit ein. Investition mittels beider Modelle bietet
das Fondsmanagement möglichst viele der leading cities invest seinen Anlegern
Punkte rund um die Immobilie. Zu die- Um an ausgewählten Investitionsstand- bestmögliche Renditepotenziale.
sem Zweck hat KanAm Grund zwei Mo- orten infrage kommende Immobilien
delle entwickelt, die eine strukturierte hinsichtlich ihrer Qualität und Eignung Im laufenden dritten Geschäftsjahr hat
und umfassende Analyse der Immobili- beurteilen zu können, arbeitet das Fonds- das Fondsmanagement auf Basis dieser
enmärkte und der Immobilie ermöglichen. management mit dem so genannten Modelle bis Juli 2015 bereits acht Objekte
PROPERTY SELECTION MODELL. Dieses für den Fonds akquiriert. Bei der Auswahl
Für die Standortuntersuchung kommt Portfoliomodell analysiert über 100 Para- potenzieller Immobilien werden grund-
das im Rahmen des Immobilienmarkt- meter eines Objekts wie Mikrolage, Ob- sätzlich die Anlageschwerpunkte der
Researchs von KanAm Grund entwickel- jektqualität, Mieter und Performance. jeweiligen Marktsituation angepasst, was
te so genannte C-SCORE MODELL zur Gleichzeitig hilft es, die Auswirkungen zu Veränderungen in der Zusammenset-
Anwendung. Es soll attraktive Investi- einer möglichen Investitionsentscheidung zung des künftigen Portfolios führen kann.
tionsstandorte mit bestmöglichem Ren- auf das Gesamtportfolio des Fonds zu
dite-/Risikopotenzial identifizieren. Die
Kriterien von C-SCORE basieren auf über
leading cit y international berlin
7.300 wissenschaftlich ermittelten und deu t schl and
anerkannten Einzeldaten. Mit ihnen
werden aktuell 124 Städte in 38 Ländern
anhand von Bevölkerungs- und Wirt-
schaftsentwicklung, Standortattrakti-
vität, Innovationskraft, Lebensqualität,
Infrastruktur und Umweltstrategie
sowie der Immobilienmarktlage auf ihre
Entwicklungschancen untersucht. Die Er-
gebnisse der laufenden Untersuchung
RESEARCH- UND PORTFOLIOMODELL
Die beiden Modelle sind die Basis für Qualität, Sicherheit und Performance der Investments.
RESEARCHMODELL: Cities PORTFOLIOMODELL: Immobilieninvestment
KanAm Grund -SCORE MODELL : KanAm Grund PROPERTY SELECTION MODELL:
identifiziert Leading Cities mit bestmöglichem Rendite-/Risiko- beurteilt Immobilien an ausgewählten Investitionsstandorten
potenzial für Investitionen hinsichtlich ihrer Qualität und Eignung
le ading ci t ies inves t
International 70 % International: Core und Core-Plus Office
High Street
National 20 % National: Core
Retail
Future 10 % Future: Core Hotel
Prämissen: Fondsvermögen bis 2018: zwischen 1 Mrd. und 2,5 Mrd. EUR, Zielperformance des Fonds: über 3 % p.a.
* Der Anteil der jeweiligen geografischen Verteilung sowie der Risikoklassifizierung (Core und Core-Plus) der Immobilien im Portfolio des le ading ci t ies inves t ist abhängig
von den Akquisitionsmöglichkeiten und dem Aufbau des Immobilienportfolios.
11HALBJAHRESBERICHT ZUM 30. JUNI 2015 • Bericht des Fondsmanagements
RISIKOPROFIL
Der leading cities invest investiert in Immo- Zum Kostenrisiko zählen Veränderungen
bilien oder Beteiligungen an Immobilien- der Bewirtschaftungskosten.
Gesellschaften, die überwiegend in den
Metropolen Europas und in Nordamerika Die Immobilienrisiken werden durch die
belegen sind, und hält liquide Mittel, ins- Streuung auf verschiedene Immobilien,
besondere in Bankguthaben. Anlegern Immobilienmärkte sowie der Mietver-
mit einem Anlagehorizont von mindes- tragslaufzeiten reduziert.
tens fünf Jahren bietet dieser Invest-
mentfonds die Möglichkeit, in ein interna- Adressenausfallrisiken: Wesentliche
tional diversifiziertes Immobilienportfolio Adressenausfallrisiken sind das Mieter-
zu investieren. Dabei soll eine breit ge- ausfallrisiko, das Kontrahentenrisiko und
streute, risikogewichtete Verteilung des das Emittentenrisiko. Die höchste Rele-
Fondsvermögens an globalen Immobili- vanz bei einem Offenen Immobilienfonds
enmärkten erreicht werden. Investiert besitzt das Mieterrisiko. Das Mieterrisiko
wird an Standorten, die absehbare Ren- bezeichnet den Ausfall oder die Minde-
diten in Verbindung mit einem angemes- rung von Mieterträgen aufgrund von
senen Risiko erwarten lassen. Veränderungen der Zahlungsfähigkeit
von Mietern. Neben einer Mieterinsol-
Wesentliche Risiken sind im Folgenden venz mit der Folge eines vollständigen regelmäßig durchgeführt. Zusätzlich
genannt: Zahlungsausfalles besteht das Risiko werden insbesondere bei Ankäufen,
darin, dass ein Mieter aufgrund von Zah- Neuvermietungen oder der Anlage von
Immobilienrisiken: Wesentliche Immobi- lungsschwierigkeiten nur verzögert liquiden Mitteln Bonitätsprüfungen
lienrisiken sind das Mietänderungsrisiko, zahlt. Das Kontrahentenrisiko ist das durchgeführt. Klumpenrisiken wird
das Wertveränderungsrisiko und das Risiko von Verlusten aufgrund des Aus- durch eine Diversifikation der Vertrags-
Kostenrisiko. Diese wirken sich auf die falls oder der Insolvenz von sonstigen partner entgegengewirkt.
Wertentwicklung des Sondervermögens Kontrahenten des Sondervermögens.
aus. Unter Mietänderungsrisiko wird das Das Emittentenrisiko ist das Risiko des Sonstige Marktpreisrisiken: Wesentliche
Risiko einer negativen Veränderung des Wertverlusts oder Ausfalls einer Vermö- Marktpreisrisiken sind das Zinsände-
geplanten Mietertrags von Immobilien gensposition aufgrund einer sinkenden rungsrisiko, das Kursänderungsrisiko
verstanden. Das Risiko resultiert insbe- Bonität oder der Insolvenz des Emitten- und das Fremdwährungsrisiko. Das
sondere aus der vertraglichen Struktur ten der Position. Zinsänderungsrisiko umfasst zinsindu-
der Mietverträge, der Mieterzufrieden- zierte Risiken aus der Liquiditätsanlage
heit und der Immobilienkonjunktur. Das Um die möglichen Auswirkungen von und der Fremdkapitalaufnahme. Das
Wertveränderungsrisiko ist definiert als Adressenausfallrisiken zu messen und Kursänderungsrisiko kann über Kurs-
das Risiko von Wertverlusten durch eine fallbezogen zu steuern, werden insbe- oder Wertveränderungen der in Finanz-
negative Entwicklung von Immobilien sondere Bonitätsanalysen für einen instrumenten (z. B. Wertpapiere und
oder des Immobilienmarkts insgesamt. Großteil unserer Geschäftspartner Geldmarktinstrumente) angelegten
12leading cit y international london
grossbritannien
liquiden Mittel zu Schwankungen im Liquiditätsrisiken: Wesentliches Liquidi- rung von Immobilien zu angemessenen
Anteilwert führen. Fremdwährungs- tätsrisiko ist das Risiko, dass die ange- Bedingungen, gegebenenfalls unter dem
risiken resultieren aus Wertverlusten legten Mittel zur Bedienung von Rück- Verkehrswert. Trotz der Durchführung
aufgrund von Währungskursänderungen nahmeverlangen und zur Sicherstellung von Maßnahmen zur Liquiditätsbeschaf-
bei nicht in Fondswährung notierenden einer ordnungsgemäßen laufenden fung kann es im Fall von liquiditätswirk-
Vermögensgegenständen. Von Wäh- Bewirtschaftung nicht ausreichen oder samen Ereignissen zu einer Aussetzung
rungskursrisiken sind insbesondere Im- nicht zur Verfügung stehen. der Anteilrücknahme kommen, die zu
mobilien und Immobilien-Gesellschaften einer Auflösung des Fonds führen kann.
betroffen. Das Liquiditätsrisiko wird durch die fort-
laufende Überwachung der Liquiditäts- Operationelle Risiken: Die Kapitalver
Die Anlageentscheidungen des Fonds- quote, der Zahlungsverpflichtungen, der waltungsgesellschaft identifiziert im
managements können zu einer positiven Mittelzu- und -abflüsse sowie durch Rahmen ihres Risikomanagements
oder negativen Entwicklung des Anteil- Liquiditätsprognosen und -szenarien regelmäßig Risiken bei den wesentlichen
werts führen. Die konservative Anlage berücksichtigt. Das Liquiditätsrisiko wird fondsbezogenen Geschäftsprozessen
der Liquidität und die zeitliche Diversifi- mithilfe der Diversifikation der Vertriebs- und steuert diesen durch risikomindernde
kation von Darlehenslaufzeiten sowie partner hinsichtlich Einzeladressen und Maßnahmen entgegen.
eine nahezu vollständige Absicherung Gruppen reduziert. Weitere Steuerungs-
von Fremdwährungspositionen reduzie- maßnahmen sind die Aufnahme von
ren das sonstige Marktpreisrisiko. kurzfristigen Krediten oder die Veräuße-
13HALBJAHRESBERICHT ZUM 30. JUNI 2015 • Bericht des Fondsmanagements
LEADING CITIES GEHÖRT DIE ZUKUNFT
Nach einer Studie des Beratungsunterneh-
mens The Economist Intelligence Unit nimmt
die Zahl der Menschen, die weltweit in Städ-
ten leben, jedes Jahr um rund 60 Mio. zu.
Neben dem allgemeinen weltweiten schen in der Stadt und auf dem Land auswirken. Die Experten von KanAm
Urbanisierungstrend gewinnen speziell lebten. Heute ist die Menschheit in der Grund haben deshalb noch einmal ge-
die wirtschaftlichen, gesellschaftlichen Mehrzahl mit weiter steigender Tendenz sondert untersucht, welche Eigenschaf-
und kulturellen Möglichkeiten der Lea- längst überwiegend städtisch geprägt. ten eine Stadt aufweisen sollte, damit sie
ding Cities – führender Metropolen und Menschen und Unternehmen langfristig
aufstrebender Städte – für Menschen anzieht. Zweifelsohne werden die meis-
und Unternehmen zunehmend an Be- Urbanisierung unumkehrbar ten Menschen und Unternehmen vorran-
deutung. Genau diese Anziehungskraft gig solche Städte zum Leben und Arbeiten
macht sich der leading cities inves t für Nach einer Studie des Beratungsunter- auswählen, die sich durch Rechtssicher-
seine Anleger zunutze. Dies setzt die nehmens The Economist Intelligence heit, politische Stabilität sowie eine hohe
professionelle Identifizierung der Unit nimmt die Zahl der Menschen, die Wirtschaftskraft abheben. Darüber hin-
besten Investitionsstandorte voraus. weltweit in Städten leben, jedes Jahr um aus wählen beide Gruppen solche Städte
Dafür hat KanAm Grund das C-SCORE rund 60 Mio. zu. Das entspricht in etwa aus, die besonders attraktiv sind, weil sie
MODELL entwickelt, das die aktuellen der Bevölkerung von Nordrhein-West zum Beispiel hohe Lebensqualität und
Leading Cities dieser Welt erkennt. falen, Bayern, Baden-Württemberg, Umweltstandards sowie eine gute Infra-
Niedersachsen, Hessen und Sachsen struktur und Fachkräfte bieten.
In solche Städte erfolgt nach Ansicht zusammen. Dieser Trend ist nicht auf-
von Experten eine bevorzugte Zuwan- zuhalten: Während vor gut 50 Jahren Auch die Qualität des zugehörigen Im-
derung von Landbewohnern, denn sie nur drei von zehn Menschen rund um mobilienmarkts hängt entscheidend
bieten viele Vorteile: So ermöglichen sie den Globus in Städten lebten, werden es von der Entwicklung der jeweiligen Stadt
unter anderem ihren Einwohnern in der Mitte dieses Jahrhunderts nach Schät- ab. Leading Cities, also wirtschaftlich
Regel bessere Verdienstmöglichkeiten zung der Vereinten Nationen bereits stabile sowie politisch sichere Metropo-
und bieten mehr Arbeitsplätze. Dadurch rund sieben von zehn sein. Dieser len mit hoher Lebensqualität oder Städ-
verkraften sie auch wirtschaftliche Kri- Bevölkerungszustrom kann das wirt- te auf dem besten Weg dahin, verfügen
sen wesentlich besser. Zudem ist die schaftliche Potenzial der jeweiligen in der Regel auch über attraktive Immo-
Infrastruktur in diesen Leading Cities Städte beachtlich erhöhen. bilienmärkte mit entsprechendem Ren-
stärker ausgebaut und das Angebot an ditepotenzial für einen Offenen Immobi-
sozialen und kulturellen Einrichtungen lienfonds wie den leading cities inves t .
größer, wie beispielsweise Museen, Kin- Wechselbeziehung Stadt –
dergärten, Schulen, Ärzte, Schwimm- Immobilienmarkt
bäder oder Theater. In den letzten Jahr-
zehnten hat die Stadtbevölkerung daher Die Attraktivität von Städten wird von
weltweit immer weiter zugenommen, vielen Faktoren beeinflusst, die sich
bis im Jahr 2007 exakt gleich viele Men- wiederum auf den Immobilienmarkt
14PROZENTUALER ANTEIL DER IN STÄDTEN LEBENDEN BEVÖLKERUNG
1950, 2015 UND 2050
1950
weltweiter
Anteil der
Stadtbe
völkerung:
29,6 %
2015
weltweiter
Anteil der
Stadtbe
völkerung:
54,0 %
2050
vorauss.
weltweiter
ANTEIL DER STADT Anteil der
BEVÖLKERUNG IN % Stadtbe
völkerung:
75 % oder mehr
66,4 %
50 bis 75 %
25 bis 50 %
weniger als 25 %
keine Angaben
Quelle: Vereinte Nationen
15HALBJAHRESBERICHT ZUM 30. JUNI 2015 • Bericht des Fondsmanagements
RATINGS UND AUSZEICHNUNGEN
Die Qualität von Management und Portfolio ist für den Erfolg Offener Immobilienfonds
entscheidend. Deshalb wird sie auch von unabhängiger Seite durch die beiden renommierten
Ratingagenturen Scope Ratings AG und FERI EuroRating Services AG regelmäßig überprüft.
Die Urteile der erfahrenen Rating-Analysten haben am Kapitalmarkt Gewicht. Aktuelle Ratings
der KanAm Grund Group aus dem abgeschlossenen Geschäftshalbjahr bestätigten erneut
sowohl die Expertise der KanAm Grund Group als auch die Qualität des leading cities invest.
KanAm Grund Group: Asset Management Ratings
Scope bestätigt Platzierung quantitative Kriterien. Dazu zählen bewertet und ihm in seinem Immobili-
unter Top-5-Anbietern Offener insbesondere die Unternehmens- und enmanager Rating im April 2015 wieder
Immobilienfonds Finanzstruktur des Asset Managers, die Gesamtnote »Ausgezeichnet« (AA)
die zukunftsgerichtete strategische verliehen. Insgesamt wurden von FERI
Die von Scope im Juni 2015 veröffent- Ausrichtung, die Management-Kom- vier Kategorien analysiert. Dabei erhielt
lichte Studie »Offene Immobilienfonds petenz, die Investmentprozesse, Com- die KanAm Grund Group unverändert
Marktstudie und Ratings 2015« be- pliance und das Risikomanagement. dreimal »Ausgezeichnet« (AA) für die
scheinigt dem Asset Management Bereiche Unternehmen, Prozesse und
der KanAm Grund Group mit der Note Laut der Begründung von Scope hat Kunden sowie ein »Sehr gut« (A) für den
A+ amr erneut eine hohe Qualität und sich die KanAm Grund Group »durch Bereich Produkte.
bestätigt ihren Platz unter den eine sehr hohe Transaktions- und
Top-5-Anbietern Offener Immobilien- Asset Management-Kompetenz als Laut Einschätzung der Ratingagentur
fonds in Deutschland. Die Ratingagen- Immobilien Asset Manager bei privaten FERI verfügt die KanAm Grund Group
tur will den Anlegern und allen weiteren und institutionellen Investoren vor über ein »leistungsfähiges internatio-
Akteuren am Finanzmarkt mit solchen allem am deutschen Markt etabliert«. nales Netzwerk« und verfolgt »innova-
Asset Management Ratings ein tref- tive Konzepte bei Vermietung und Ver-
fendes Bild von der Qualität vermö- FERI bleibt bei »Ausgezeichnet« kaufsaktivitäten«.
gensverwaltender Unternehmen in im Immobilienmanager Rating
unterschiedlichen Asset- und Größen-
klassen vermitteln. Im Fokus stehen Auch FERI hat das Asset Management
daher sowohl qualitative als auch der KanAm Grund Group erneut positiv
Dem Fondsmanagement des leading
A+ cities invest wurde erneut von unab-
AMR
hängiger Seite eine hohe Asset
Juni 2015
EUROsReATING
Management-Qualität bescheinigt.
rvices
16Im Juni 2015 erneuerte Scope mit der 2013 positive Bewertungen von beiden ditätssteuerung des Fonds. FERI hielt
Note A+ amr die positive Bewertung der Ratingagenturen: Scope hatte der KanAm auch beim jüngsten Rating für den
KanAm Grund Group für ihre hohe Asset- Grund mit dem leading cities invest bereits leading cities invest per 31. März 2015, bei
Management-Kompetenz vom Juni 2014. wenige Monate später, im Oktober 2013, dem der Fonds mit elf weiteren Offenen
Damit bestätigte die Gesellschaft auch in der Kategorie »Asset Based Invest- Immobilienfonds verglichen wurde, un-
ihren Platz unter den Top-5-Anbietern ments – Real Estate/Portfolio Construc- verändert sein Rating mit der Note »Sehr
Offener Immobilienfonds in Deutschland. tion« einen der in der Branche begehrten gut« (A) aufrecht. In den zurückliegenden
Zuvor hatte FERI im April 2015 das Scope Awards verliehen. Bei der erstma- Jahren hatte FERI diese Note für die
Fondsmanagement der Group mit »Aus- ligen Bewertung im Rahmen des aktuel- Gesamtqualität des Fonds nach einer
gezeichnet« (AA) bewertet und damit len Immobilienfonds Ratings von Scope ausführlichen mehrwöchigen Analyse
ebenfalls sein Immobilienmanager im Juni 2015 erhielt der Fonds nun die wiederholt vergeben, erstmals mit Stich-
Rating vom September 2013 bestätigt. Note »Gut« (a aif). Die Analysten über- tag 30. September 2013.
Daneben erhält der leading cities invest zeugten besonders die Qualität des Im-
selbst bereits seit seiner Auflage im Juli mobilienportfolios und die gezielte Liqui-
LEADING CITIES INVEST: Fonds Ratings
Der Fonds hat im
Berichtshalbjahr von beiden aAIF
Offene
Ratingagenturen hohe Immobilienfonds
Bewertungen erhalten. Juni 2015
EUROsReATING
rvices
Scope vergibt Note »Gut« (a aif ) Das aktuelle Immobilienportfolio des teln lässt. Der leading cities inves t
für den Fonds leading cities inves t in seiner Gesamt- erreichte hier im Berichtszeitraum per
heit wird als überdurchschnittlich einge- 31. März 2015 im Vergleich mit elf
Scope hatte bereits im Oktober 2013 schätzt. Vor allem die hohe Vermie- weiteren Offenen Immobilienfonds die
KanAm Grund mit dem leading cities tungsquote aufgrund der Anbindung Note »Sehr gut« (A). Damit wiederholte
inves t in der Kategorie »Asset Based vollvermieteter Objekte, die Altersstruk- er zum vierten Mal in Folge diese sehr
Investments – Real Estate/Portfolio tur und die Restlaufzeitenstruktur der positive Beurteilung, die er zuletzt
Construction« mit dem Scope Award Mietverträge sind positive Treiber.« Mitte Januar 2015 erhalten hatte.
ausgezeichnet. Bei der erstmaligen
Bewertung des Fonds im Rahmen des FERI hält an Note »Sehr gut« (A) FERI bewertete in seiner Analyse die
aktuellen Immobilienfonds Ratings im für den leading cities inves t fest Performance und die Finanzstrukturen
Juni 2015 erhielt der leading cities inves t des Fonds weiterhin als »Ausgezeich-
nun die Note »Gut« (a aif). Das FERI Rating für Offene Immobilien- net« und hob hervor: »Im Ergebnis kann
fonds basiert auf einer Bewertung der die mittlerweile erhöhte Zielrendite des
Begründet hat Scope diese Bewertung Performance, des Immobilienportfolios, leading cities inves t von 3,3 % p.a. zum
unter anderem mit folgenden Punkten: der Finanzstrukturen und der Manage- 31.12.2015 als realistische Prognose
»Ausschlaggebend für das Rating waren mentqualität. Die Bewertung erfolgt bestätigt werden.«
die gute Bewertung des Immobilienport- mithilfe eines umfangreichen Kriterien-
folios und die gezielte Liquiditätssteue- katalogs, mit dem sich eine Punktezahl
rung des Fonds. für die zwölfstufige Ratingskala ermit-
17HALBJAHRESBERICHT ZUM 30. JUNI 2015 • Bericht des Fondsmanagements
IMMOBILIENPORTFOLIOSTRUKTUR
Die Immobilienportfoliostruktur des Die Immobilien im Portfolio verteilen sich ments im Rahmen seiner Strategie auf
leading cities inves t entwickelt sich durch zum Stichtag 30. Juni 2015 geografisch kleineren Objektgrößen. Der Anteil von
die bisherigen sieben Objekterwerbe auf drei Länder Europas: Belgien, Immobilien in der Größenklasse bis
entsprechend der strategischen Ausrich- Deutschland und Frankreich. Gemessen 10 Mio. EUR betrug zum Stichtag 62,1 %.
tung. Ziel des Fondsmanagements ist am Verkehrswertvolumen der Objekte Das Hotelobjekt in Brüssel ist mit seinem
eine ausgewogene Portfoliozusammen- führt Frankreich mit 39,7 % vor Belgien Verkehrswert von 13,2 Mio. EUR aktuell
setzung nach geografischer Verteilung, mit 37,9 % und Deutschland mit 22,4 %. die einzige Immobilie in der Größenklasse
Größenklassen, Nutzungsarten und zwischen 10 und 25 Mio. EUR.
wirtschaftlicher Altersstruktur der Bei den Größenklassen liegt das beson-
Fondsimmobilien. dere Augenmerk des Fondsmanage-
GEOGRAFISCHE VERTEILUNG DER IMMOBILIEN GRÖSSENKLASSEN DER IMMOBILIEN
auf Basis der Verkehrswerte/Kaufpreise – Stand: 30. Juni 2015 auf Basis der Verkehrswerte/Kaufpreise – Stand: 30. Juni 2015
22,4 % Deutschland 39,7 % Frankreich 62,1 %
bis 10 Mio. EUR
(6 Objekte)
37,9 %
>10 Mio. bis
25 Mio.EUR
37,9 % Belgien (1 Objekt)
GEOGRAFISCHE VERTEILUNG DER IMMOBILIEN GRÖSSENKLASSEN DER IMMOBILIEN
auf Basis der Verkehrswerte/Kaufpreise – Stand: 31. Dezember 2014 auf Basis der Verkehrswerte/Kaufpreise – Stand: 31. Dezember 2014
22,5 % Deutschland 39,8 % Frankreich 62,3 %
bis 10 Mio. EUR
(6 Objekte)
37,7 %
>10 Mio. bis
25 Mio.EUR
37,7 % Belgien (1 Objekt)
18leading cit y international brüssel
belgien
19HALBJAHRESBERICHT ZUM 30. JUNI 2015 • Bericht des Fondsmanagements
Innerhalb der Nutzungsarten dominiert gewährleisten eine Reihe von Moderni- tel der Mietverträge eine langfristige
zum 30. Juni 2015 der Bereich Handel/ sierungsmaßnahmen, die bereits vor der Laufzeit über das Jahr 2021 hinaus.
Gastronomie mit 53,8 %, gefolgt von den Akquisition durch den Fonds vorgenom- 59,3 % der Verträge gelten sogar noch
Nutzungsarten Hotel und Büro mit 43,5 % men wurden, eine insgesamt junge nach dem 1. Januar 2025 und sorgen
bzw. 2,7 %. In diesem Mix der Nutzungs- Altersstruktur des Portfolios. Auf Basis damit auch in den nächsten zehn Jahren
arten zeigt sich die besondere Portfolio- der Verkehrswerte/Kaufpreise sind da- für stabile Fondserträge.
struktur des leading cities inves t . her 77,6 % der Gebäude maximal 15 Jahre
alt und 37,9 % höchstens fünf Jahre.
Ein besonderes Kennzeichen der sieben
Fondsimmobilien ist deren hohe wirt- Die Vermietungsquote des leading cities
schaftliche Restnutzungsdauer. Trotz inves t lag zum Stichtag 30. Juni 2015 bei
teilweise historischer Gebäudesubstanz 100 %. Mit 73,5 % besitzen fast drei Vier-
NUTZUNGSARTEN DER IMMOBILIEN WIRTSCHAFTLICHE ALTERSSTRUKTUR 1)
auf Basis der Jahresmieterträge – Stand: 30. Juni 2015 auf Basis der Verkehrswerte/Kaufpreise – Stand: 30. Juni 2015
2,7 % Büro
22,4 %
mehr als 20 Jahre 37,9 % bis 5 Jahre
53,8 % 39,7 %
43,5 % Hotel Handel/Gastronomie >10 bis 15 Jahre
1)
Das Alter einer Immobilie wird auf Basis der im Sachverständigengutachten
angegebenen Restnutzungsdauer ermittelt.
NUTZUNGSARTEN DER IMMOBILIEN WIRTSCHAFTLICHE ALTERSSTRUKTUR 1)
auf Basis der Jahresmieterträge – Stand: 31. Dezember 2014 auf Basis der Verkehrswerte/Kaufpreise – Stand: 31. Dezember 2014
2,7 % Büro
22,5 %
mehr als 20 Jahre 37,7 % bis 5 Jahre
52,7 % 39,8 %
44,6 % Hotel Handel/Gastronomie >5 bis 10 Jahre
1)
Das Alter einer Immobilie wird auf Basis der im Sachverständigengutachten
angegebenen Restnutzungsdauer ermittelt.
20leading cit y international hamburg
deu t schl and
AUSLAUFENDE MIETVERTRÄGE
auf Basis der Jahresmieterträge – Stand 30. Juni 2015
zwischen dem 01.07.2015 und 31.12.2015 0,0 %
zwischen dem 01.01.2016 und 31.12.2016 0,9 %
zwischen dem 01.01.2017 und 31.12.2017 7,6 %
zwischen dem 01.01.2018 und 31.12.2018 0,8 %
zwischen dem 01.01.2019 und 31.12.2019 0,0 %
zwischen dem 01.01.2020 und 31.12.2020 1,0 %
zwischen dem 01.01.2021 und 31.12.2021 16,2 %
zwischen dem 01.01.2022 und 31.12.2022 14,2 %
zwischen dem 01.01.2023 und 31.12.2023 0,0 %
zwischen dem 01.01.2024 und 31.12.2024 0,0 %
ab dem 01.01.2025 59,3 %
unbefristet 0,0 %
21HALBJAHRESBERICHT ZUM 30. JUNI 2015 • Bericht des Fondsmanagements
Leading City International
Amsterdam, Niederlande
22KREDITE
ÜBERSICHT KREDITE ZUM 30. JUNI 2015 BEZOGEN AUF DAS GESAMT-IMMOBILIENVERMÖGEN
KREDIT VOLUMEN ANTEIL AM
(INDIREK T ÜBER GESAMT-
KREDIT VOLUMEN IMMOBILIEN- KREDIT VOLUMEN IMMOBILIEN-
(DIREK T ) GESELLSCHAF TEN) GESAMT VERMÖGEN
IN MIO. EUR IN MIO. EUR IN MIO. EUR IN %
EUR-Kredite 10,3 0,0 10,3 29,6
Gesamt 10,3 0,0 10,3 29,6
Kreditmanagement
Das Immobilienportfolio ist aktuell mit erwerben für sinnvoll erachtet, werden Die Zinsen des gesamten Kreditvolu-
10,3 Mio. EUR finanziert. Dieses Finan- durch ein Ausschreibungsverfahren bei mens sind im Wesentlichen kurz- bis
zierungsvolumen entspricht 29,6 % des konzernunabhängigen Kreditinstituten mittelfristig festgeschrieben.
Immobilienvermögens bzw. 26,1 % des im Wettbewerb der Finanzierungsgeber
Nettofondsvermögens. Sofern das möglichst günstige Kreditkonditionen für
Fondsmanagement die Inanspruchnah- den leading cities invest verhandelt.
me von Fremdkapital bei Immobilien-
AUFTEILUNG DER KREDITVOLUMINA AUFTEILUNG DER KREDITVOLUMINA
Endfälligkeit der Kreditverträge nach der verbleibenden Zinsfestschreibung
100 % 2017 100 % 2 – 5 Jahre
23HALBJAHRESBERICHT ZUM 30. JUNI 2015 • Bericht des Fondsmanagements
Colonnaden 3, Hamburg
24IMMOBILIENERWERB
HAMBURG
Das Fondsmanagement hat auch im abgeschlossenen Geschäfts-
halbjahr den gezielten Aufbau des Immobilienportfolios schrittweise
fortgesetzt und mit dem vertraglich gesicherten Erwerb eines weite-
ren Objekts in Hamburg im Juni 2015 die angestrebte Portfoliodiver-
sifikation vorangetrieben. Der vollzogene Eigentumsübergang für das
attraktive Geschäftshaus im Sommer 2015 bedeutete dann gleich-
zeitig das zweite Qualitätsgebäude für den leading cities invest in
der Hansestadt.
25HALBJAHRESBERICHT ZUM 30. JUNI 2015 • Bericht des Fondsmanagements
-SCORE: 5,4 – GUT
S T RUK T UR S TAND OR T IMM OBILIENMARK T
Stichtag: 31.12.2014
HAMBURG leading cit y international hamburg
deu t schl and
Hamburg hat im Berichtszeitraum den macht. Hamburg verfügt über den Hamburg ist demnach eine sehr innova
mit der Einrichtung eines »Smart Port« drittgrößten Büro-Immobilienmarkt tive Stadt mit besonders nachhaltigem
eingeleiteten Wandel zur »Smart City« Deutschlands mit einer Fläche von City-Management, sehr hoher Lebens-
fortgesetzt. Ziel ist die mit modernster rund 14 Mio. qm. Die Leerstandsrate qualität und einer hervorragenden
Technologie vernetzte Stadt. Ausge ist im zweiten Quartal 2015 gegenüber städtischen Infrastruktur. Der Immobi-
hend vom Hafen als Herzstück der dem Vorjahresquartal weiter auf circa lienmarkt profitiert von einer hohen
Hamburger Wirtschaft soll dazu die 7,3 % gesunken. Marktliquidität bei gleichzeitig geringer
Lebensqualität der Menschen durch Volatilität. Zu dieser Stabilität trägt auch
intelligente, innovative Infrastrukturen Das Fondsmanagement hat Hamburg die Angebotsentwicklung mit modera
verbessert werden, die nachhaltiges, vor dem Erwerb der neuen Immobilie tem Fertigstellungsvolumen bis Ende
wirtschaftliches Wachstum bei gleich erneut mit dem C-SCORE MODELL von 2016 bei. Daher ist bis zum Ende des
zeitiger Minimierung der Umweltein KanAm Grund für den leading cities laufenden Geschäftjahres von einem
flüsse ermöglichen. Dabei gewinnen inves t analysiert, das zur Identifikation wertbeständigen Vermietungsmarkt
Informationstechnologien künftig der aussichtsreichsten Städte entwi auszugehen.
weiter an Bedeutung. Ein Standort ckelt wurde. Es stuft Hamburg als
vorteil, der die Hansestadt auch für Leading City International mit dem
Büroimmobilien noch attraktiver Gesamtscoring-Ergebnis »Gut« ein.
26IMMOBILIENERWERB HAMBURG
STANDORT HAMBURG – AUF DEM WEG
ZUR »SMART CITY« MIT HOHER LEBENSQUALITÄT
Die Leading City International Hamburg im Norden Deutschlands ist Wirtschafts-
standort, Kulturstadt sowie begehrtes Lebensdomizil und nun auch auf dem Weg zur
digital vernetzten »Smart City«. Gerade dieser Facettenreichtum prägt das besondere
Profil der Stadt. Mit rund 5 Millionen Einwohnern zählt Hamburg mit seinem Umland
zu den größten und wirtschaftlich stärksten Metropolregionen Europas mit weiterem
Wachstumspotenzial. Der Hafen als einer der größten Umschlagplätze weltweit ist
einer der Motoren dieser Entwicklung. Dazu kommt eine immer bedeutendere
Medien-, Kreativ- und Life Sciences-Wirtschaft, die für zukunftsträchtige Innovation
und wirtschaftliches Wachstum steht.
ENTWICKLUNG DER BÜRO-SPITZENMIETE
UND DER BÜRO-LEERSTANDSRATE
(HAMBURG)
in EUR/qm p.a. in %
320 10,0
300 9,0
280 8,0
260 7,0
240 6,0
220 5,0
200 4,0
2011 2012 2013 2014 Q2 2015
– Leerstandsrate ■ Spitzenmiete
Quelle: KanAm Grund Group Research, CBRE
27HALBJAHRESBERICHT ZUM 30. JUNI 2015 • Bericht des Fondsmanagements
IMMOBILIENERWERB HAMBURG
GESCHÄFTSHAUS IM HERZEN DER CITY
Die achte Immobilie für das Portfolio des leading cities invest ist in einem der besten und promi-
nentesten Quartiere Hamburgs gelegen. Der Teilmarkt City gehört zu den beliebtesten Bürovierteln
der Elbmetropole. Das denkmalgeschützte Geschäftshaus in den Colonnaden 3 aus dem Jahr 1877
ist das zweite Objekt aus der Hansestadt für den Fonds und wurde fortlaufend renoviert. Im Sinne
einer breiten Diversifikation ist es an acht unterschiedliche Parteien voll vermietet.
Das prägnante Gebäude mit der histori- stieg, das Rathaus und die Staatsoper flächen auf den fünf Etagen. Zu den
schen Fassade im Stil der Neurenais- sind in unmittelbarer Nähe. Mietern zählen Steuerberater- und
sance liegt in einer der ältesten und Rechtsanwaltssozietäten, Beratungs-
prächtigsten Fußgängerzonen Deutsch- Das Objekt ist verkehrstechnisch opti- unternehmen, Einzelhändler und ein
lands und bietet zudem einen Blick auf mal angebunden. Die U-Bahn-Station Gastronomiebetrieb. Die Mietverträge
die Binnenalster. In den Colonnaden »Gänsemarkt« und die U-/S-Bahn- laufen teils noch langfristig bis 2020
herrscht an sommerlichen Tagen ein Station »Jungfernstieg« sind jeweils in bzw. 2023.
fast mediterranes Flair. Die Straße ist nur wenigen Gehminuten erreichbar.
Treffpunkt von Jung und Alt und stellt Eine stark frequentierte Bushaltestelle Auch die Akquisition der zweiten Immo-
die Achse zwischen Alster und Damm- sowie ein Taxistand lassen sich eben- bilie in Hamburg zu einem Kaufpreis
tor dar. Das Objekt ist nicht weit vom falls schnell erreichen. von 12,3 Mio. EUR unterstützt die ange-
ersten Fondsobjekt für den leading cities strebte Risikostreuung im Portfolio des
inves t am Jungfernstieg entfernt und Das historische Geschäftshaus ist voll- leading cities inves t . Ihre Merkmale sind
profitiert daher ebenfalls von einer sehr ständig vermietet und wird vielfältig kleinere Investitionsvolumina, verschie-
guten Infrastruktur. Bedeutende Ört- genutzt: So befinden sich ein Restau- dene Nutzungsarten und Mietverträge
lichkeiten wie der Gänsemarkt mit der rant im Souterrain, zwei Ladeneinheiten mit bonitätsstarken Mietern.
Gänsemarkt-Passage, der Jungfern- im Erdgeschoss sowie exklusive Büro-
COLONNADEN 3, HAMBURG
LAGE: Spitzenlage in der Hamburger City
mit Blick auf die Binnenalster
colonnaden 3
l agepl an , hamburg
VERKEHRSANBINDUNG: Sehr gute Anbindung an den Nahverkehr
mit U-/S-Bahn, Bus, Taxi
Außenalster
NUTZUNG: Einzelhandel/Büro/Restaurant
Stephansplatz U
Colonna
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ck- wa
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MIETER: Zu 100 % an acht -F bar
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Vertragsparteien vermietet
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Valentinskamp U Gänsema
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Binnenalster
Neu
MIETVERTRÄGE: Durchschnittliche Laufzeit by KanAm Grund
bei Erwerb rund drei Jahre
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FERTIGSTELLUNG
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(REFURBISHMENT): 2008 rW
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Stadthau
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Ne Mönckebergstraße U
all
rW
BESONDERHEITEN: Denkmalgeschütztes Geschäftshaus te
sbrücke
Al
Steinstraße
in sehr guter Citylage, hohe Stadthausbrücke S Speers
ort
Ludw
Diversifikation durch acht Mietparteien ig-E
rhard
-Str
aße
und drei unterschiedliche Nutzungsarten
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