Steiner Investment Foundation Gemeinsam Mehrwert schaffen - Geschäftsbericht 2018
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Steiner
Investment
Geschäftsbericht 2018
Foundation
Gemeinsam
Mehrwert
Steiner Investment Foundation
schaffen
Geschäftsbericht
2018
Steiner Investment Foundation
Hagenholzstrasse 56
CH-8050 Zürich
info@steinerinvest.ch
www.steinerinvest.ch
STEINER INVEST Geschäftsbericht 2018
Inhalt
6 Stiftungsrat und Geschäftsführung im Gespräch
10 Highlights 2018
13 Executive Summary
15 Referenzanleger
16 Ausblick 2019
17 Wichtigste Kennzahlen
18 Steiner Investment Foundation auf einen Blick
20 Gremien
21 Organigramm
22 Organisation
24 Building Information Modeling (BIM)
26 Portfolioübersicht
29 Neue Projekte 2018
30 Glasi-Quartier, Bülach (ZH)
32 Haslirainpark, Buchrain (LU)
34 Hofmatt Süd, Solothurn (SO)
36 Webereiweg, Buchs (AG)
38 PA Châtelain, Rolle (VD)
41 Bestehende Projekte und ihr Fortschritt
42 Weidsicht, Pfäffikon (ZH)
42 Gloggeguet, Schaffhausen (SH)
43 Les Genêts, Genf (GE)
43 Feldmühle-Areal, Rorschach (SG)
44 Sonne, Emmenbrücke (LU)
44 En Porteau, Saint-Légier-La Chiésaz (VD)
45 Weggishof, Weggis (LU)
45 Les Rives de la Baye, Montreux (VD)
48 Risikomanagement & Compliance
49 Jahresrechnung
71 Bericht der Revisionsstelle und Bewertungsbericht
STEINER INVEST Geschäftsbericht 2018
Jahresbericht
4 «Die Steiner Investment Foundation
überzeugt mit ertragreichen Konzepten
und einer hochmotivierten Mannschaft,
die bereit ist, über das Geforderte
hinauszugehen. Die Kombination aus
innovativem Denken, partnerschaftlicher
Zusammenarbeit und nachhaltigem
Handeln macht unseren Erfolg aus.»
Ajay Sirohi
Präsident des Stiftungsrates
5
Reto Niedermann, Ajay Sirohi, Urs Rüdin
v. l. n. r. im Feldmühle-Areal, Rorschach (SG)
STEINER INVEST Geschäftsbericht 2018
Stiftungsrat und
Geschäftsführung
im Gespräch
6 «Nach einem exzellenten
ersten Gründungsjahr konnte
sich die Anlagegruppe
auch 2018 weiter erfolgreich
am Markt e tablieren. Was
waren die Höhepunkte des
Geschäftsjahres, und Ajay Sirohi Die grösste Herausforderung war es, an die
starke Performance vom ersten Jahr anzuknüpfen und
welche Herausforderungen gleichzeitig eine starke Organisation zu etablieren. Unser
Fokus lag im letzten Jahr nicht mehr allein auf Neuakqui
hat die Steiner Investment sitionen, sondern es ging zusätzlich darum, unsere acht
bestehenden Projekte zu managen. Gleichzeitig haben wir
Foundation gemeistert?» unsere Mannschaft erweitert, neue Systeme eingeführt,
Prozesse professionalisiert und unsere Wachstumsstrategie
vorangetrieben. Mitte des Jahres hatten wir diese Heraus-
forderungen gemeistert. Mit einem engagierten Team konn-
ten wir in fünf neue Projekte investieren, uns weiter im
Markt behaupten und das Jahr mit einer guten finanziellen
Performance abschliessen.
Welche Investitionsmöglichkeiten bieten sich für
Schweizer Einrichtungen der beruflichen Vorsorge
im Bereich der Immobilienanlagen? Wie kann
die Steiner Investment Foundation diese mit ihrem
Angebot adressieren?
Ralf Labrenz Generell gibt es die klassischen Gefässe,
die veraltete Bestandsimmobilien, meist mit Instandhal-
tungsrückstau, enthalten und die auch in punkto Ausstat-
tung nicht mehr den Bedürfnissen der Wohnbevölkerung
entsprechen. Wir haben die einzige Anlagegruppe der
Schweiz, die ihren Fokus auf Neubauprojekte legt. Mit uns
können Einrichtungen der beruflichen Vorsorge frühzeitig
in Immobilienprojekte einsteigen und profitieren dabei von
relativ hohen Renditen mit einem partnerschaftlich getra-
genen Risiko. Die umfangreiche Entwicklungspipeline und
das grosse Know-how unseres Immobilienprojektpartners
«Ich bin überzeugt, dass
2019 trotz des Wettbewerbs-
drucks und Engpässen im
Markt ein interessantes und
erfolgreiches Jahr für uns
sein wird.»
Ajay Sirohi
Präsident des Stiftungsrates
7
Steiner AG gibt ihnen mehr Sicherheit und die Möglichkeit, Können im Anlageverhalten von Einrichtungen der
auch mit kleinen Investitionssummen über die Anlage beruflichen Vorsorge bestimmte Trends ausgemacht
gruppe «Swiss Development Residential» teilzunehmen. werden?
Weiterhin verfolgen wir eine duale Strategie, bei der wir Ajay Sirohi Die Anleger sind im momentanen Negativzins
etwa zur Hälfte auf Eigentumswohnungen setzen, die in umfeld und aufgrund des knappen Angebots zunehmend
der sonst ertragslosen Zeit, während der Erstellung von bereit, niedrigere Renditen zu akzeptieren. Gleichzeitig
Mietwohnungsobjekten, zusätzlich einen attraktiven Ren- sieht man die Bereitschaft, mehr Risiken einzugehen. Wir
ditebeitrag bringen. Mit der «Swiss Development Residen- sehen den Trend, dass sie bereits in frühe Bauphasen ein-
tial» erhalten Einrichtungen der beruflichen Vorsorge ein steigen wollen, was noch vor einigen Jahren mit einer steuer
neues, diversifiziertes Produkt in sehr guten Lagen. befreiten Anlagestiftung nicht möglich gewesen wäre.
Ralf Labrenz Wenn institutionelle Anleger investieren
Wovon konnten Anleger mit Ihrer ersten Anlagegruppe möchten, sind Anlagestiftungen weiterhin das bevorzugte
«Swiss Development Residential» profitieren? Vehikel. Ausserdem liegt der Wohnungsneubau in attrak
Ajay Sirohi Die Zahlen sprechen für sich: Mit unserer tiven Schweizer Lagen im Trend. Nach aktuellen Studien
fünften Emission, mit einem Zufluss von rund CHF 92 Mil wird der erste ausländische Zielmarkt für Schweizer Ein-
lionen, haben wir das Nettovermögen der Anlagegruppe in richtungen der beruflichen Vorsorge in Zukunft Deutsch-
weniger als zwei Jahren auf insgesamt CHF 192 Millionen land sein.
aufgebaut und unser Wachstum verdoppelt. Im gleichen
Zeitraum hat die Anlagegruppe einen Net Asset Value Wie hat die Digitalisierung die Ausrichtung der
(NAV) von CHF 115.85 erzielt. Ausserdem konnten wir seit Anlagegruppe geprägt?
unserer Lancierung, im März 2017, mit annualisiert über 8% Ralf Labrenz Mit der Anwendung der Building-Informa
eine hervorragende Rendite im Schweizer Immobilienmarkt tion-Modeling-Methode (BIM) sowie der Entscheidung,
vorweisen. Unser erstes Projekt «Weidsicht» haben wir die Software iTWO einzuführen, hat die Steiner AG den
bereits erfolgreich abgeschlossen. Das nächste in Genf wird Grundstein für einen bedeutenden Technologiewandel in
im Sommer 2019 fertiggestellt. Aktuell sind 84% unserer der Schweiz gelegt. Wir sind stolz drauf, ein Teil davon zu
bestehenden Projekte in der Entwicklung und 16% befinden sein. Drei unserer bestehenden Projekte sind bereits im
sich im Bau. BIM-Prozess aufgesetzt, und alle neuen Grossprojekte
werden ebenfalls nach der Methode geplant. Wir verspre-
chen uns attraktivere Renditen durch Fehlervermeidung,
Risikoverbesserung und Zeitersparnis in der Bau- und Ent-
STEINER INVEST Geschäftsbericht 2018
«Wir sind die einzige An
lagegruppe der Schweiz,
die ihren Fokus auf
Neubauprojekte legt.»
Ralf Labrenz
CEO
8
wicklungsphase von Projekten. Ausserdem öffnet uns BIM Was macht den Erfolg der Steiner Investment
die Türen für innovative Vermarktungskonzepte via 3D und Foundation aus?
Virtual Reality. Zusätzlich sorgte die Einführung der fort- Ajay Sirohi Getreu dem Motto «Gemeinsam Vorsprung
schrittlichen Softwarelösung Reaforce für ein verbesser- gestalten» haben wir in den vergangenen zwei Geschäfts-
tes digitales Projektcontrolling sowie mehr Transparenz. jahren stark von unserer Partnerschaft mit der Steiner AG
Mit der Einführung von Reaforce sind wir Pionieranwender und dem damit einhergehenden Know-how-Transfer profi-
in der Schweiz. tiert. Weiterhin überzeugen wir mit ertragsreichen Konzep-
ten und einer hochmotivierten Mannschaft, die bereit ist,
Der Immobilienmarkt wird auch 2019 als herausfordernd über das Geforderte hinauszugehen. Die Kombination aus
eingeschätzt, bei anhaltend hohen Preisen. Mit innovativem Denken, partnerschaftlicher Zusammenarbeit
welcher Strategie sieht sich die Anlagegruppe auch in und nachhaltigem Handeln macht unseren Erfolg aus.
Zukunft den Anforderungen gewachsen?
Ajay Sirohi Ich bin überzeugt, dass 2019 trotz des Wett- Was gibt es sonst Neues?
bewerbsdrucks und Engpässen im Markt ein interessantes Ralf Labrenz Im neuen Jahr steht uns ein wichtiger Per-
und erfolgreiches Jahr für uns sein wird. Wir werden weiter sonalwechsel bevor: Nach zwei erfolgreichen Jahren hat
hin in die Organisation investieren und die Anlagegruppe unser CFO Dr. Hannes Leu eine neue berufliche Heraus
aufbauen. Unsere Projekte, die jetzt in die Bauphase kom- forderung angenommen. Wir freuen uns darüber, mit Peter
men, werden wir weiterhin gut managen und unsere An Hausberger bereits seinen Nachfolger identifiziert zu ha-
leger auch in Zukunft mit einem attraktiven Produktemix ben. Er wird am 1. Mai in die Steiner Investment Foundation
begeistern. eintreten. Wir danken Dr. Hannes Leu für seine heraus
Ralf Labrenz Wir sind strukturell gut aufgestellt und nach ragenden Leistungen seit der Gründung der Stiftung und
wie vor schlagkräftig und schnell im Markt unterwegs. wünschen ihm auf seinen weiteren Weg alles Gute.
Weiterhin zeichnen uns gute Produktanalysen und kurze
Entscheidungswege aus. Dank der partnerschaftlichen Zu-
sammenarbeit mit der Steiner AG haben wir schon jetzt
interessante Entwicklungsprojekte in der Pipeline und sind
zuversichtlich, mit einem guten Vorlauf ins neue Jahr zu
starten.
9 Feldmühle-Areal Rorschach (SG)
STEINER INVEST Geschäftsbericht 2018
Highlights 2018
13
Erste ordentliche
23. März
2018
Anleger-
versammlung
erfolgreiche Entwicklungs
projekte seit der Gründung 2016
10 Erwarteter Marktwert
aller Immobilienprojekte
bei Fertigstellung
Wachstum CHF
mehr als
verdoppelt 608.4 Mio.
+
Volumensteigerung
CHF
des Nettovermögens
Mio. Nettovermögen
192
108.6%
Fünfte Emission mit einem
Zufluss von rund +
CHF
92.3 Mio.
81 %
AnlagevermögenSTEINER INVEST Geschäftsbericht 2018
NAV der Anlagegruppe Eigenkapitalrendite
4.13
2018:
CHF
%
115.85
Seit
Lancierung:
15.85%
Richtfest
Portfoliopositionierung 11
«Sehr gut» «Weidsicht»
August 2018: Erstes Projekt
Rating nach Wüest Partner AG erfolgreich vermarktet
«Glasi-
Flagship-Akquisition im
März 2018
Quartier»
Grösstes städtisches Wohn-
bauprojekt der Schweiz
Geschätzter Marktwert bei
Fertigstellung: CHF 128 Mio.
Spatenstich:
Studienwettbewerb
nach innovativer
BIM-Methode
«Weggishof»
«Feldmühle-Areal», Rorschach (SG)
«Sonne», Emmenbrücke (LU) «Gloggeguet»12
STEINER INVEST Geschäftsbericht 2018
Executive
Summary
«Mit fünf neuen Immobilienprojekten und 13
einer Verdopplung unseres Anlage
vermögens sind wir auf Kurs und halten
an unserer Wachstumsstrategie fest.
Anfang 2019 konnten wir bereits ein
weiteres Projekt akquirieren und sind
zuversichtlich, dass wir unser Portfolio
in den Folgemonaten um neue erfolg
versprechende Anlageoptionen erwei-
tern können.»
Ralf Labrenz
CEOSTEINER INVEST Geschäftsbericht 2018
Resümee des Geschäftsjahres 2018 Auch die bestehenden Projekte entwickeln sich gut. Das
Nach einem herausragenden Gründungsjahr setzt die erste von der Steiner Investment Foundation erworbene
Steiner Investment Foundation 2018 ihre Erfolgsgeschichte Projekt in Pfäffikon (ZH) ist erfolgreich abgeschlossen.
mit gesundem Wachstum und fünf vielversprechenden Noch vor Fertigstellung der Überbauung wurden alle
neuen Immobilienprojekten für die Anlagegruppe «Swiss 38 Wohnungen an Interessenten aus der Region verkauft.
Development Residential» (SDR) fort. Trotz des verhal Die Projekte «Gloggeguet» und «Weggishof» feierten
tenen Starts ins neue Geschäftsjahr, mit nur einem gewon- im Oktober 2018 ihren Spatenstich und für das «Feld
nenen Grossprojekt, konnte die SDR im 3. und 4. Quartal mühle-Areal» in Rorschach (SG) wurde ein Studienwett
wieder Fahrt aufnehmen und vier weitere Akquisitionen bewerb unter Anwendung der innovativen Building-
erfolgreich durchführen. Nach nur zwei Geschäftsjahren Information-Modeling-Methode (BIM) durchgeführt.
verfügt die Anlagegruppe über 13 Immobilienprojekte mit
einem geschätzten Marktwert bei Fertigstellung von Die sehr gute und vertrauensvolle Zusammenarbeit
14 insgesamt CHF 608.4 Millionen. zwischen Anlegern und Stiftungsmanagement wurde im
Geschäftsjahr weiter ausgebaut und verstärkt. Das
Mit der 5. Emission des Geschäftsjahres wurden führte zu wichtigen Erweiterungen im Projektportfolio
CHF 92.28 Millionen aufgenommen. Die 6. Emission im sowie zu einem deutlich höheren Zeichnungsvolumen
Dezember 2018 ist bei Anlegern auf grosses Interesse als im Vorjahr. Die erste ordentliche Anlegerversammlung
gestossen und übertraf das Zeichnungsvolumen der wurde am 23. März 2018 in Zürich-Oerlikon am Sitz
5. Emission deutlich. Bis zum 31. Dezember 2018 konnte der Stiftung durchgeführt. Mit Erfolg: Alle Anträge des
die Steiner Investment Foundation ihren Anlegerkreis Stiftungsrates wurden einstimmig angenommen.
um 9 auf insgesamt 44 angeschlossene Einrichtungen der
beruflichen Vorsorge erweitern.
«Der Schweizer Immobilienmarkt ist wei-
terhin anspruchsvoll. Interessante Oppor-
tunitäten sind schwer zu finden. Umso
wichtiger ist es, mit einem breit abge-
stützten, gut verankerten kompetenten
und agilen Team sowie starken Partnern
zu arbeiten. Die Resultate des abgelaufe-
nen Geschäftsjahres zeigen, dass die
Steiner Investment Foundation dazu bes-
tens aufgestellt ist.»
Prof. Dr. Markus Schmidiger
Mitglied Investment CommitteeSTEINER INVEST Geschäftsbericht 2018
Die erste Schweizer Anlagestiftung mit Fokus 1. Erwerb von Bauland
auf Immobilienprojektentwicklung 2. Projektentwicklung
Mit der Anlagegruppe «Swiss Development Residential» 3. Projektrealisierung
bietet die Steiner Investment Foundation eine innovative 4. Immobilienhaltung und Immobilienbewirtschaftung
und nachhaltige Anlagelösung mit Schweizer Immobilien-
projekten aus der umfangreichen Entwicklungspipeline Besonders institutionelle Anleger wissen den Zugang zu
der Steiner AG. Anleger profitieren vom frühzeitigen Ein- neuen Wohnimmobilien mit besseren Renditeerwartungen
stieg in Entwicklungsprojekte und einer langjährigen zu schätzen und investieren mit der Anlagegruppe
Erfahrung im Planen und Umsetzen von werthaltigen «Swiss Development Residential» bereits in frühe Projekt-
Immobilien. Das Ergebnis: optimale Risikoallokation phasen. Der Vorteil: Sie erhalten attraktivere Renditen
und faire Beteiligung am Entwicklungserfolg. als bei Bestandsliegenschaften.
Bei der Auswahl ihrer Projekte setzt die Steiner Invest- Der grösste Teil der Gewinne wird zum Zeitpunkt der 15
ment Foundation auf zukunftsträchtige Standorte in Baubewilligung durch Einwertungsgewinne bilanziert.
wichtigen Ballungsräumen der Schweiz sowie auf den Damit profitieren frühe Anleger von einer zeitnahen und
Erwerb von Grundstücken zu attraktiven Marktpreisen. gerechten Vergütung ihres höheren Risikoinvestments.
Anleger profitieren dabei von der Wertsteigerung in Durch die Beteiligung des Entwicklungspartners am Erfolg
der Projektentwicklung, die folgende Phasen umfasst: ist sichergestellt, dass er die Entwicklungsprojekte auch
erfolgreich abschliessen will.
ReferenzanlegerSTEINER INVEST Geschäftsbericht 2018
Ausblick 2019
16 Das Interesse an direkten und indirekten Immobilieninves- Bei Einrichtungen der beruflichen Vorsorge hat der
titionen im In- und Ausland ist bei Schweizer Einrich Immobilienanteil nach wie vor einen hohen Stellenwert,
tungen der beruflichen Vorsorge weiterhin ungebrochen, wobei der Markt u. a. durch politische Veränderungen,
wobei aufgrund der Intransparenz des Marktes sowie Anpassung des Lebensstils und der Digitalisierung geprägt
externen Risiken, wie politische und rechtliche Restrik sein wird. Die Nachfrage nach bezahlbaren Eigentums
tionen oder Währungsrisiken, Immobilieninvestitionen wohnungen in Ballungszentren wird nach wie vor als
im Heimatmarkt bevorzugt werden. Ein Schwerpunkt äusserst hoch eingeschätzt. Dieser Entwicklung begegnet
wird dabei auf den Wohnimmobilienbereich gesetzt. Bei die Anlagegruppe, indem sie in Wohnungsneubau mit
den indirekten Immobilienanlagen bevorzugen Schweizer einer partnerschaftlich getragenen Risikoübernahme bis
Einrichtungen der beruflichen Vorsorge primär Investi zur Fertigstellung investiert. Ein flächendeckendes
tionen in Anlagestiftungen, aber auch kotierte und nicht Wachstum wird deshalb auch im neuen Geschäftsjahr als
kotierte Immobilienfonds und Immobiliengesellschaften Strategie weiterverfolgt.
sind von Bedeutung. Die Steiner Investment Foundation
ist der Ansicht, dass sich dieser Trend weiterhin fort Um Akquisitionen vorzubereiten und weitere aussichts
setzen wird. reiche Projekte im Markt zu sondieren, wurde Ende des
Geschäftsjahres 2018 der Bereich Transaction Manage-
ment aufgebaut. Die flüssigen Mittel von CHF 69.1 Mil
lionen per 31. Dezember 2018 werden für Zahlungen im
Zusammenhang mit bereits akquirierten Projekten
«Auch 2019 bleibt der Im- sowie für weitere Projektakquisitionen im kommenden
mobilienmarkt sehr heraus- Geschäftsjahr verwendet. Anfang 2019 wurde bereits
das erste neue Projekt akquiriert, für ein zweites ist der
fordernd, bei anhaltend Notartermin gesetzt. Dank der Partnerschaft mit der
hohem Preisniveau und Steiner AG sind weitere interessante Entwicklungsprojek-
te in der Pipeline.
limitiertem Angebot. Mit
innovativen Entwicklungs- Zur Optimierung ihrer Projektentwicklungsprozesse
strategien, einem attrak- und um mit den Anforderungen der Digitalisierung weiter
zu wachsen, setzt die Steiner Investment Foundation
tiven Produktemix und dem die Softwarelösung Reaforce ein. Die Lösung liefert einen
Fokus auf qualitativ hoch- vollständigen Überblick über den kompletten Entwick-
lungsverlauf von Projekten, kontrolliert die finanzielle
wertige Lagen sind wir den Machbarkeit und ermittelt neben detaillierten Cashflows
steigenden Anforderungen auch diverse Ergebnis- und Renditekennziffern.
Die Anlagestiftung verspricht sich in Zukunft ein noch
auch im kommenden Ge- umfassenderes Projektcontrolling sowie eine höhere
schäftsjahr gewachsen.» Transparenz.
Andreas Roman
Transaction ManagerSTEINER INVEST Geschäftsbericht 2018
Wichtigste Kennzahlen
ECKDATEN 31.12.2018 31.12.2017 17
Valoren Nr. 34401187
Ausgegebene Ansprüche 1 656 185 826 803
Inventarwert pro Anspruch CHF 115.85 CHF 111.26
Anzahl investierter Vorsorgeeinrichtungen 44 35
Vermögensrechnung
Verkehrswert der Liegenschaften CHF 142 956 582 CHF 73 812 180
Gesamtvermögen CHF 212 539 353 CHF 117 453 756
Nettovermögen CHF 191 876 052 CHF 91 991 692
Fremdfinanzierungsquote 0% 0%
Renditeangaben
Ausschüttung keine keine
Eigenkapitalrendite 4.13% 11.26%
Rendite des investierten Kapitals ( ROIC ) 4.85% 9.49%
Betriebsaufwandquote TER - ISA ( GAV ) 0.56% 0.59%
Betriebsaufwandquote TER - ISA ( NAV ) 0.67% 0.73%
«Nach einem exzellenten ersten
Geschäftsjahr konnten wir 2018
an unseren Erfolg anknüpfen:
Mit e iner Emission mit einem Zufluss
von rund CHF 92 Millionen
haben wir das Nettovermögen der
Anlagegruppe auf insgesamt
CHF 192 Millionen aufgebaut und
unser Wachstum verdoppelt.»
Dr. Hannes Leu
CFOSTEINER INVEST Geschäftsbericht 2018
Steiner Investment Foundation
18
Die Steiner Investment Foundation ist eine unabhängige und selbst-
verwaltete Anlagestiftung nach Schweizer Recht. Unser Ziel ist
das Management von innovativen und nachhaltigen Anlagegruppen
exklusiv für Schweizer Einrichtungen der beruflichen Vorsorge.
Als erste Anlagestiftung mit einem Fokus auf Immobilienprojektent-
wicklung sind wir auf die Akquise von Bauprojekten mit exzellenter
Lage und bestem Standortrating spezialisiert.
Mit der 2017 lancierten Anlagegruppe «Swiss Development
Residential» bieten wir Anlegern eine innovative und nachhaltige
Anlagelösung mit Schweizer Wohnimmobilien. Dabei schöpfen
wir aus dem umfangreichen Entwicklungsportfolio der Steiner AG.
Anleger profitieren von einem frühzeitigen Einstieg in Entwick-
lungsprojekte sowie von umfangreicher Erfahrung im Planen und
Umsetzen von wertsteigernden Immobilien. Die Anlagegruppe
verspricht eine optimierte Risikoallokation und faire Beteiligung
am Entwicklungserfolg.
Die Steiner Investment Foundation untersteht der Oberaufsichts-
kommission Berufliche Vorsorge (OAK BV).STEINER INVEST Geschäftsbericht 2018
Auf einen Blick
1.
Schweizer Immobilien- Anleger
Anlagestiftung projekte
44
mit Fokus
13
auf Immobilien-
projekt-
entwicklung
Erfolgreiche
Geografischer 19
2017
März
Lancierung der
Anlagegruppe
«Swiss Fokus attraktivsten
auf die
Development
Schweizer
Residential» Immobilienmärkte
im Bereich Wohnen
Aktive Portfolio Werte Innovationsdenken.
Partnerschaftlichkeit. Nach
verwaltung
haltigkeit Kompetenzen
&
Investment Management. Trans-
unabhängig action Management. Construction
selbstverwaltet & Development Management
Exklusiv Gründung
für Schweizer
September
Einrichtungen der
beruflichen Vorsorge 2016STEINER INVEST Geschäftsbericht 2018
Gremien
Die Stiftung mit Sitz in Zürich wird von lang
jährigen Branchenexperten geführt und
setzt sich aus Stiftungsrat, Geschäftsführung
und Investment Committee zusammen.
20 Stiftungsrat
Ajay Sirohi (links)
Präsident des Stiftungsrates
Reto Niedermann (Mitte)
Vizepräsident
Urs Rüdin (rechts)
Mitglied
Geschäftsführung
Ralf Labrenz (rechts)
CEO
Dr. Hannes Leu (links)
CFO (bis 28.2.2019)
Investment Committee
«Swiss Development Residential»
Michael Schiltknecht (links)
Vorsitzender
Dr. Christoph Zaborowski (rechts)
Stellvertretender Vorsitzender
Prof. Dr. Markus Schmidiger (Mitte)
MRICS-MitgliedSTEINER INVEST Geschäftsbericht 2018
Organigramm
Beteilige Personen, Gremien und
Vertragsstrukturen in der Übersicht.
21
Anlegerversammlung
Steiner Investment Foundation
Administration Dienstleistungs- Revisionsstelle
vertrag Revisonsmandat
Steiner AG Stiftungsrat Ernst & Young AG
Projekt- Schätzungs-
Geschäftsführung Bewertungs-
entwicklung und TU TU-Vertrag mandat experten
Wüest Partner AG
Steiner AG
KPMG AG
Investment Committee
Facility Management Verwaltungs- Depotbank Depotbank
vertrag vertrag
1. Anlagegruppe Banque Cantonale
Privera AG
«Swiss Development Residential» Vaudoise (BCV)
Vertriebsvertrag
Vertrieb
Vontobel Asset
Management AG
Steiner AGSTEINER INVEST Geschäftsbericht 2018
Organisation
Stiftungsrat Geschäftsführung
22
Ajay Sirohi Reto Niedermann Urs Rüdin Ralf Labrenz
Präsident Vizepräsident Mitglied CEO
Ajay Sirohi ist Chief Seit 2013 ist Reto Nieder- Als Mitglied verschiedener Nach erfolgreichen Kar
Financial Officer und Mit- mann als unabhängiger Verwaltungsräte von rierestationen bei
glied des Vorstandes der Interim Manager und Con- Schweizer und ausländi- Steiner AG, Realstone,
Steiner AG. Er bestimmte sultant in der Finanz schen Immobilienanlage Zurich Insurance, UBS
den Turnaround mit und hat industrie tätig. Bei der gefässen und Immobilien- und HypoVereinsbank
massgeblich zur Stabilisie- Steiner Investment firmen blickt Urs Rüdin lancierte Ralf Labrenz 2016
rung und Neuausrichtung Foundation bringt er seine auf über zehn Jahre Immo erfolgreich die Gründung
des Unternehmens beige- über 25-jährige Erfahrung bilienexpertise zurück. der Steiner Investment
tragen. Gleichzeitig baute im Business Development, Seit 2016 ist er als stell Foundation. Der Diplom-
er die Steiner Investment Marketing & Sales sowie vertretender Leiter im Kaufmann FH sowie Kauf-
Foundation und den India im Finanz- und Asset- Business Development Real mann der Grundstücks-
Real Estate Fund auf. Zu- Management ein, die er Estate bei der Vontobel und Wohnungswirtschaft
vor managte Ajay Sirohi als u. a. bei UBS, Acolin und Asset Management AG IHK verfügt über umfang-
CFO internationale Unter- der DJE Finanz AG als tätig und verantwortet u. a. reiche Erfahrung im
nehmen wie GE Infrastruc- Head of Fund Distribution den Vertrieb der nach Management von Schwei-
ture, United Technologies und in verschiedenen haltigen Vontobel-Immo zer Immobiliengefässen
Corporation, ITT und Good Marketingpositionen bilienfonds und Drittpro- und ist seit mehr als
year. In seiner 20-jährigen gesammelt hat. Seit 2005 dukten von nicht kotierten 20 Jahren in der Branche
Berufskarriere verantwor- ist Reto Niedermann Immobilienfonds- und vernetzt. Ralf Labrenz ist
tete er Investitionen in den eidgenössischer Prüfungs- Anlagestiftungen. Mitglied des ASIP und GIF.
Bereichen Immobilien, experte.
Infrastruktur, erneuerbare
Energien und im Einzel
handel. Ajay Sirohi hat
einen Master in Business
Administration sowie einen
Bachelor in Mathematik.STEINER INVEST Geschäftsbericht 2018
Investment Committee
«Swiss Development Residential»
23
Dr. Hannes Leu Michael Schiltknecht Dr. Christoph Zaborowski Prof. Dr.
CFO (bis 28.2.2019) Vorsitzender Stellvertretender Markus Schmidiger
Vorsitzender MRICS-Mitglied
Nach seiner Tätigkeit als Michael Schiltknecht ist
Leiter Accounting und Architekt ETH und Nach 16 Jahren bei Wüest Prof. Dr. Markus Schmidi-
Reporting bei der Steiner Betriebsökonom FH und Partner ist Dr. Christoph ger leitet das CC Immobi
AG übernahm Dr. Hannes trat 2007 in die Steiner AG Zaborowski Eigentümer der lienmanagement der Hoch-
Leu 2016 die stellvertre- ein. Seit 2010 leitet er REFL Invest AG sowie schule Luzern. Zuvor baute
tende Geschäftsführung die Geschäftseinheit Immo- Mitglied des Verwaltungs er Engel & Völkers in der
der Steiner Investment bilienentwicklung und rates bei der Credit Suisse Schweiz auf und leitet
Foundation. Leu ist diplo- ist Mitglied der Geschäfts- Funds AG. Darüber hinaus heute das Residential-
mierter Wirtschaftsprüfer, leitung. Zuvor war er bei agiert er als Präsident des Geschäft als VRP. Er
Mitglied der Treuhand der Credit Suisse als Bau- Verwaltungsrates bei der studierte und promovierte
kammer und verfügt über herrenvertreter für Gross Deal Estate AG und der BS2 an der Universität St. Gal-
einen Abschluss als lic. projekte und bei der AG sowie als Mitglied des len, war in der Strategie
oec. publ. der Universität AXA Winterthur als Leiter Investmentkomitees FG beratung tätig und führte
Zürich. Neben seiner Projektentwicklung tätig. Wohninvest Deutschland und Immobilienportfolios von
beruflichen Tätigkeit wid- des Immobilienausschusses über CHF 1 Milliarde. Er
mete er sich einem Dok der PK Lonza. Christoph ist Mitglied verschiedener
toratsstudium an der Uni- Zaborowski ist ausserdem Stiftungsräte und Invest-
versität Wien, das er 2018 Mitglied des Aufsichts mentkomitees, an mehre-
abschloss. rates bei der Fundamenta ren Property-Technology-
(Deutschland) AG und Unternehmen beteiligt und
Mitglied des Verwaltungs Mitglied der «Royal
rates bei der Fundamenta Institution of Chartered
Holding AG. Er studierte Surveyors».
Volkswirtschaftslehre in
Konstanz und Kingston (UK)
und promovierte an der
Universität Zürich.STEINER INVEST Geschäftsbericht 2018
24
Building Information
Modeling (BIM)
Mit der Einführung der BIM-Methode bestimmt
die Steiner Investment Foundation die Denk- und
Planungsweise der Zukunft mit.
Die Digitalisierung erobert die Immobilienbranche und legt
mit Building Information Modeling (BIM) den Grundstein
für effizientes Bauen. BIM ist ein modellbasierter Prozess,
um Gebäude und Infrastrukturen auf Basis von digitalen
Informationen optimal planen, bauen und betreiben zu
können. Er erleichtert die Auswahl und Bestellung von
Modellelementen, liefert automatisch angepasste Kosten-
schätzungen und erleichtert die Materialverfolgung und
-überwachung. Sämtliche Bauwerksdaten werden digital
modelliert, kombiniert und erfasst und stehen über
den gesamten Lebenszyklus eines Objektes zur Verfügung.STEINER INVEST Geschäftsbericht 2018
Building Information Modeling (BIM)
Die erhöhte Planung beeinflusst das Risiko, die Kosten und den Projektfortschritt positiv.
Kosten-
vorteil
Risiko/Kosten
Risiko-
vorteil
Risiko BIM
Risiko bisher
Zeit- Gesamtkosten kumuliert BIM
vorteil 25
Gesamtkosten kumuliert bisher
Projektfortschritt
Vom traditionellen Bauplan zum virtuellen 3D-Modell BIM als Basis für innovative Vermarktungsmethoden
In drei Projekten setzt die Steiner Investment Foundation Mit der verstärkten Einbindung der BIM-Technologie
zusammen mit der Steiner AG die BIM-Methode bereits bereits in der Planungsphase eines Bauprojektes will die
um. Beim Flagship-Projekt «Glasi-Quartier», das innova Steiner Investment Foundation in Zukunft Ausgaben
tiven Städtebau mit hoher Lebensqualität und modernsten optimieren und Anlegern mehr Planungssicherheit garan-
Entwicklungsmethoden kombiniert, arbeiten alle Planer tieren. Zusätzlich sollen BIM und die digitale Bauplanung
ausschliesslich im BIM-Prozess. Das «Glasi-Quartier»- eine entscheidende Rolle in der Vermarktung von Immo
Projektbüro in Bülach (ZH) ist zurzeit eines der grössten bilien spielen. Die Daten können als Grundlage für virtuelle
BIM-Labs der Schweiz. Durch die modellbasierte Koordina- Besichtigungstouren via 3D- oder Virtual-Reality-Brille
tion von Teilmodellen sowie der Mengenermittlung für bilden und Interessenten bereits im Zeitraum der Projekt-
Kostenplanung und Ausschreibung strebt die Steiner AG planung ein Live-Erlebnis der fertigen Immobilie ermög
eine Optimierung der Kosten- und Zeitpläne sowie eine lichen. So können Käufer schneller eruiert und Projekte
reibungslose Projektausführung an. früher zum Abschluss geführt werden.
BIM aus der Anlegerperspektive
BIM setzt voraus, dass die im Bauprojekt beteiligten
Personen bei ihrer Arbeit in die dritte Dimension wech-
seln. So wird bereits in der Planungsphase ersichtlich, wie
das Gebäude später aussieht. Änderungen und Verbesse- «BIM ist nicht nur eine Soft-
rungen können leichter und kostensparend im Voraus ware, sondern eine neue
umgesetzt und Risiken vermindert oder ganz ausge-
schlossen werden.
Denk- und Planungsweise,
die den Projektfortschritt
Signifikante Kosteneinsparungen beschleunigt und Anlegern
Die digitalen Informationen liefern eine wertvolle Grund
lage für Auswertungen und werden bereits vor der späteren frühe Kosten- und Plan
Bewirtschaftungsphase zur Optimierung der Lebens sicherheit gibt.»
zykluskosten genutzt. So können Unterhaltskosten eines
Gebäudes mit Simulationsrechnungen bspw. zur Energie- Luzius Hitz
und Flächeneffizienz frühzeitig verringert werden. Nach Head of Development
aktueller Expertenmeinung lassen sich durch die systema- & Construction
tische Einbindung von BIM die Kosten langfristig signifi-
kant senken.STEINER INVEST Geschäftsbericht 2018
Portfolioübersicht
Nachhaltige Investitionen an attraktiver Lage:
Alle Immobilienprojekte der Steiner Investment Foundation
im Kurzporträt.
Neue Projekte
26 Glasi-Quartier, Bülach (ZH) Gloggeguet, Schaffhausen (SH)
– 5 Bauabschnitte eines neuen Stadtareals – 5 Wohnhäuser mit insgesamt 99 Miet-
mit 150 Mietwohnungen und 35 Wohnungen und Eigentumswohnungen und Kinderhort
im Stockwerkeigentum – Im Bau, geplante Fertigstellung:
– Kurz vor Baubeginn 1. Quartal 2020
– Geplante Fertigstellung: 3. Quartal 2021
Les Genêts, Genf (GE)
Haslirainpark, Buchrain (LU) – Überbauung mit 16 Mietwohnungen und
– 6 Punkthäuser mit 59 Wohnungen im 16 Einstellplätzen an zentraler Lage in Genf
Stockwerkeigentum – Kurz vor Fertigstellung
– Kurz vor Baubeginn
– Geplante Fertigstellung: Feldmühle-Areal, Rorschach (SG)
3. Quartal 2021 – Stadtteilentwicklungsprojekt mit
Wohnungen, Büro- und Verkaufsflächen
Hofmatt Süd, Solothurn (SO) – Baubeginn: 1. Quartal 2022
– 4 Gebäudekomplexe mit insgesamt – Geplante Fertigstellung: 1. Quartal 2025
99 Miet- und Eigentumswohnungen
– Baubeginn: 2. Quartal 2020 Sonne, Emmenbrücke (LU)
– Geplante Fertigstellung: 2. Quartal 2022 – Wohnüberbauung mit rund 150 Miet- und
Eigentumswohnungen sowie Gewerbeflächen
Webereiweg, Buchs (AG) – Baubeginn: 3. Quartal 2021
– 3 viergeschossige Mehrfamilienhäuser mit – Geplante Fertigstellung: 2. Quartal 2023
36 Wohnungen im Stockwerkeigentum
– Kurz vor Baubeginn En Porteau, Saint-Légier-La Chiésaz (VD)
– Geplante Fertigstellung: 2. Quartal 2021 – 5 Wohnhäuser mit 113 Miet- und
Eigentumsobjekten
PA Châtelain, Rolle (VD) – Baubeginn: 1. Quartal 2020
– 20 Eigentumswohnungen sowie 7 Büro- und – Geplante Fertigstellung: 1. Quartal 2022
Verkaufsflächen
– Grundstück zur Projektentwicklung und Weggishof, Weggis (LU)
Vermarktung reserviert – Neubauprojekt mit 20 Wohnungen im
– Geplanter Baubeginn: 3. Quartal 2022 Stockwerkeigentum
– Im Bau, geplante Fertigstellung: 4. Quartal 2020
Bestehende Projekte – Verkauf im Gange
Weidsicht, Pfäffikon (ZH) Les Rives de la Baye, Montreux (VD)
– 38 Wohnungen im Stockwerkeigentum – 2 Wohn- und Geschäftshäuser mit
– Kurz vor Fertigstellung Gewerbeanteil im Stadtzentrum
– Verkauf abgeschlossen – Geplante Fertigstellung: 3. Quartal 2022STEINER INVEST Geschäftsbericht 2018
Flächen nach Nutzungsart
in % 6 2
6
Werte: Geplante Haupt
nutzfläche nach Stockwerkeigentum
Projektfertigstellung
Miete
Büro
Verkauf
34
52 Gewerbe
Geografische Verteilung
in CHF Millionen
Schaffhausen 68.2 27
Werte: Prognostizierte
Marktwerte nach Bülach 128.0
Projektfertigstellung Buchs 8.5
Solothurn 53.0 Rorschach 130.6
Emmen 67.9 Buchrain 24.1
Weggis 17.1
Rolle 2.8
Genf 10.1 St-Légier 73.1
Montreux 25.1
Positionierung Portfolio
in CHF Millionen
Werte: Prognosti-
Exzellent
zierte Markt-
werte nach Projekt- St. Légier 78.5
Emmen 67.9 Bülach 128.0
fertigstellung
Buchs 8.5 Montreux 25.1
Rorschach 130.6 Genf 10.1
Schaffhausen 68.2 Rolle 2.8
Buchrain 24.1
Mikrolage
Solothurn 53.0
Weggis 17.6
Schlecht
Schlecht Standortrating Exzellent
Rating nach Wüest Partner AGSTEINER INVEST Geschäftsbericht 2018
Glasi-Quartier
Bülach (ZH)
285
neue Projekte
2018
Die Anlagegruppe «Swiss Development Residential»
wurde von 8 auf 13 Projekte erweitert. Der Zuschlag
29
für die erste Investition in Bülach (ZH) kam im
März 2018. Im September und November folgten
der Kauf eines weiteren Bauabschnittes in Bülach
sowie neue Akquisitionen in Buchrain (LU) und
Solothurn (SO). Die neusten Immobilienprojekte in
Buchs (AG) und Rolle (VD) wurden im Dezember
2018 in die Anlagegruppe aufgenommen.STEINER INVEST Geschäftsbericht 2018
30
Stockwerk
Projektdetails Miete eigentum-
Anzahl Wohnungen 150 35
Wohnfläche 9 309 m 2 3 717 m 2
Spezialfläche 1 041 m 2 –
Verkauf 1 817 m 2
–
Büro/Gewerbe 3 623 m 2 –
Total Fläche 15 790 m 2 3 717 m 2STEINER INVEST Geschäftsbericht 2018 Glasi-Quartier Bülach (ZH) Die Anlagegruppe «Swiss Development Residential» hat mit ihrer bisher 31 grössten Akquisition einen Teil des Projektes «Glasi-Quartier» (Bauab schnitte P, Q, R, S und O) in Bülach-Nord erworben. Auf dem ehemaligen «Glashütte-Areal» entsteht ein neues Stadtquartier mit einem vielseitigen, qualitativ hochwertigen Lebens- und Arbeitsraum für bis zu 1500 Menschen. Ziel ist es, auf 42 000 Quadratmetern ein in sich selbst lebensfähiges Stadt areal mit 400 Mietwohnungen und 150 Wohnungen im Stockwerkeigentum zu erschaffen. Die interessante Verteilung von Wohn-, Gewerbe- und Dienst- leistungsflächen ermöglicht einen attraktiven Nutzungsmix mit einem opti malen Leistungsangebot. Das neue Stadtquartier überzeugt durch seine einzigartige Architektur, öffentliche Freiräume und vielfältige Wohnungs- und Raumangebote. Die hervorragende Lage direkt neben dem Bahnhof Bülach und die schnelle Anbindung zur kantonalen Schnellstrasse A51 machen das «Glasi-Quartier» zum Dreh- und Angelpunkt für Anwohner jeden Alters. Familien mit Kindern finden in Bülach ein breites Bildungsangebot vom Kindergarten bis zur Kantonsschule. Der Marktwert bei Fertigstellung der 5 von insgesamt 21 Gebäuden wird auf CHF 128 Millionen geschätzt. Die ersten Einzüge ins «Glasi-Quartier» sind im 4. Quartal 2021 geplant. Landsicherung Entwicklung Bau Operativ Aktueller Status Baubeginn Miete: 2. Quartal 2019 Baubeginn Stockwerkeigentum: 3. Quartal 2019 Geplante Fertigstellung Miete: 3. Quartal 2021 Geplante Fertigstellung Stockwerkeigentum: 3. Quartal 2021
STEINER INVEST Geschäftsbericht 2018
Haslirainpark
32
Buchrain (LU)
Buchrain gehört zum Kulturraum der Stadt Luzern und liegt an der Autobahn
A14, die Luzern via Zug mit Zürich verbindet. Die Gemeinde ist auf einer An
höhe zwischen Reuss und Rontal gelegen und bietet Anwohnern und Ausflüg-
lern einen attraktiven Naherholungsraum.
Die geplante Überbauung «Haslirainpark», bestehend aus sechs Punkthäusern
und einer gemeinschaftlichen Einstellhalle, fügt sich mit ihrer hochwertigen
Architektur harmonisch in die Topografie mit leichter Hanglage ein und zeich-
net sich durch moderne, unkonventionelle Grundrisse aus. Insgesamt werden
59 Wohnungen im Stockwerkeigentum sowie 124 Parkplätze realisiert und von
der Steiner AG vermarktet.
Das von der Steiner Investment Foundation erworbene Grundstück grenzt
nordöstlich an eine Landwirtschaftszone mit unverbaubarer Aussicht und
bietet direkten Waldanstoss im Südosten. Auch der Reusskanal und die Reuss
selbst sind in Gehdistanz erreichbar. Mit der Mall of Switzerland, der Rotsee-
Badi und dem Bahnhof Luzern im Umkreis von maximal 7 km vereint die Über-
bauung ländliches Wohnen und Stadtnähe.
Das «Haslirainpark»-Projekt steht kurz vor Baubeginn. Mit der Fertigstellung
wird im Sommer 2021 gerechnet. Zusätzlich ist auf einer Reservefläche
von 2548 Quadratmetern für 2021 ein Nachverdichtungsprojekt geplant. Die
bauliche Erweiterung sieht Wohnungen im Stockwerkeigentum vor. Das
Genehmigungsverfahren läuft.STEINER INVEST Geschäftsbericht 2018
33
Aktueller Status
Baubeginn: 2. Quartal 2019
Geplante Fertigstellung: 3. Quartal 2021
Verkauf: begonnen
Landsicherung Entwicklung Bau Operativ
Stockwerk
Projektdetails Miete eigentum-
Anzahl Wohnungen – 59
Wohnfläche – 6 166 m 2
Spezialfläche – –
Verkauf – –
Büro/Gewerbe – –
Total Fläche – 6 166 m 2STEINER INVEST Geschäftsbericht 2018
Hofmatt Süd
Solothurn (SO)
Stockwerk
Projektdetails Miete eigentum-
Anzahl Wohnungen 28 71
Wohnfläche 2 298 m 2 5 543 m 2
Spezialfläche – –
Verkauf – –
Büro/Gewerbe 59 m 2 –
Total Fläche 2 357 m 2 5 543 m 2
34STEINER INVEST Geschäftsbericht 2018
35
Aktueller Status
Baubeginn: 2. Quartal 2020
Geplante Fertigstellung: 2. Quartal 2022
Verkaufsstart: 1. Quartal 2020
Landsicherung Entwicklung Bau Operativ
Solothurn liegt im südlichen Jura am Lauf der Aare, rund 30 km östlich von
Biel. Die «schönste Barockstadt der Schweiz» ist mit ihrem überregional be-
deutenden Kulturangebot, darunter Film-, Musik- und Literaturtage, attrak
tiver Anziehungspunkt für Anwohner und Besucher aus der ganzen Schweiz.
Die geplante Neubausiedlung «Hofmatt Süd» schliesst sich nahtlos an das
vielseitige Freizeit- und Versorgungsangebot der Stadt Solothurn an und ist in
Gehdistanz zur lebendigen Altstadt gelegen. Auf einer Grundstücksfläche von
9 642 Quadratmetern sind 4 Gebäudekomplexe mit insgesamt 99 Wohnungen
geplant, die sich in die bestehende Wohnstruktur aus Einfamilienhäusern,
historischen Villen und altersgerechtem Wohnen integrieren. Das Baugrund-
stück grenzt an eine Wohnsiedlung mit Tempo-30-Zone im Norden und eine
Industriezone im Süden und verfügt über Bushaltestellen, Einkaufsmöglichkei-
ten sowie Schul- und Sportanlagen im Umkreis von 1 km. Der Anschluss zur
Autobahn A5 ist in fünf Fahrminuten erreichbar.
Rund 1 km nördlich der neuen Siedlung liegt ein Naherholungsgebiet mit der
malerischen Verenaschlucht. Wanderer und Velofahrer finden in der Umgebung
und entlang der Aare ein weites Wanderwegnetz und 600 km Radwanderwege.
Die Fertigstellung der Neubausiedlung «Hofmatt Süd» ist auf Frühjahr 2022
datiert.STEINER INVEST Geschäftsbericht 2018
Webereiweg
Buchs (AG)
36STEINER INVEST Geschäftsbericht 2018
Stockwerk
Projektdetails Miete eigentum-
Anzahl Wohnungen – 36
Wohnfläche – 2 860 m 2
Spezialfläche – –
Verkauf – –
Büro/Gewerbe – –
Total Fläche – 2 860 m 2
Aktueller Status
Baubeginn: 2. Quartal 2019
Geplante Fertigstellung: 2. Quartal 2021
Verkaufsstart: Februar 2019
37
Landsicherung Entwicklung Bau Operativ
Buchs ist eine attraktive Einwohnergemeinde im Kanton Aargau. Sie liegt im
unteren Suhrental und gehört zum Ballungsraum der lebendigen Stadt Aarau,
die starke Wirtschaftskraft und ein vielfältiges Freizeit- und Kulturangebot
vereint.
Unweit der idyllischen Kleinstadt, in der angrenzenden Gemeinde Buchs, ent-
steht die Wohnüberbauung «Webereiweg». In attraktiver Wohnlage mit altem
hochstämmigem Baumbestand plant die Steiner Investment Foundation zu
sammen mit der Steiner AG den Bau von drei viergeschossigen Mehrfamilien-
häusern mit polygonalem Grundriss. Insgesamt unterteilt sich die Über-
bauung in 36 qualitativ hochwertige Wohnungen im Stockwerkeigentum sowie
43 Tiefgaragenplätze und überzeugt mit ihrer zeitgemässen, frischen Archi
tektursprache im Innen- und Aussenraum.
Das Projekt liegt inmitten eines ruhigen Wohnquartiers und trotzdem nahe an
den öffentlichen Verkehrsmitteln und mitten im Geschehen. Schule und Ein-
kaufsmöglichkeiten sowie der Bahnhof Buchs befinden sich in unmittelbarer
Nähe. Die Autobahnauffahrt und der Bahnhof Aarau mit direkter Verbindung
nach Bern, Basel und Zürich sind in etwa fünf Fahrminuten erreichbar.
Das Mehrfamilienquartier «Webereiweg» steht kurz vor Baubeginn. Die Ver-
marktung hat im Februar 2019 begonnen. Ziel ist es, bis Mitte August 2019
einen Reservationsstand von über 40% zu erreichen.STEINER INVEST Geschäftsbericht 2018
PA Châtelain
Rolle (VD)
38 Die Gemeinde Rolle liegt am Genfersee in der Region La Côte. Das erworbene
Grundstück befindet sich in einer Gewerbezone und ist vorwiegend durch
Wohnungsbauten, Dienstleistungszentren und Naherholungsgebiete in unmit-
telbarer Nähe geprägt. Auf einer Geschossfläche von 2 700 Quadratmetern
sind 20 Eigentumswohnungen, 7 Büro- und Verkaufsflächen sowie 20 Einstell-
plätze geplant. Das Grundstück soll bis 2024 entwickelt und vermarktet werden.STEINER INVEST Geschäftsbericht 2018
Stockwerk
Projektdetails Miete eigentum-
Anzahl Wohnungen – 20
Wohnfläche – 2 000 m 2
Spezialfläche – –
Verkauf – 700 m 2
Büro/Gewerbe – –
Total Fläche – 2 700 m 2
Landsicherung Entwicklung Bau Operativ
Aktueller Status
Geplanter Baubeginn: 3. Quartal 2022
Geplante Fertigstellung: 3. Quartal 2024
Verkaufsstart: 1. Quartal 2022
39STEINER INVEST Geschäftsbericht 2018
Les Genêts
Genf (GE)
40STEINER INVEST Geschäftsbericht 2018
8
bestehende Projekte
und ihr Fortschritt
Das erste, von der Steiner Investment Foundation
erworbene Projekt in Pfäffikon (ZH) ist erfolg-
41
reich abgeschlossen. Die Projekte «Gloggeguet»
und «Weggishof» feierten im Oktober 2018
ihren Spatenstich und für das «Feldmühle-Areal»
in Rorschach (SG) wurde ein Studienwettbewerb
unter Anwendung der innovativen Building-
Information-Modeling-Methode (BIM) durch
geführt. Aktuell sind 84% der Projekte in
der Entwicklung und 16% befinden sich im Bau.STEINER INVEST Geschäftsbericht 2018
Weidsicht
Pfäffikon (ZH)
Landsicherung Entwicklung Bau Operativ
Aktueller Status
Baubeginn: Oktober 2017 | Geplante Fertigstellung: 2. Quartal 2019
Verkauf: abgeschlossen
Das erste von der Steiner Investment Foundation erworbene
Projekt steht kurz vor der Fertigstellung. In der attraktiven
Seegemeinde Pfäffikon gelegen, überzeugt die «Weidsicht» mit
grosszügiger Wohnflächengestaltung, optimaler Besonnung
und moderner Architektur. Noch vor Abschluss der Bauarbeiten
wurden 2018 alle 38 Wohnungen an Interessenten aus der
Region verkauft.
Stockwerk
42 Projektdetails Miete eigentum-
Anzahl Wohnungen – 38
Wohnfläche – 4 189 m 2
Spezialfläche – 48 m 2
Verkauf – –
Büro/Gewerbe – –
Total Fläche – 4 237 m 2
Gloggeguet
Schaffhausen (SH)
Landsicherung Entwicklung Bau Operativ
Aktueller Status
Baubeginn: November 2018 | Geplante Fertigstellung: 1. Quartal 2020
Auf dem nordöstlich der Schaffhauser Altstadt gelegenen Areal
«Gloggeguet» entstehen 5 Wohnhäuser und 2 Nebenbauten
mit 99 Miet- und Eigentumswohnungen. Besonderes Schmuck-
stück der Anlage ist ein denkmalgeschützter Gutshof, der
zu einem Kinderhort mit Gemeinschaftsraum umgebaut wird.
Stockwerk
Projektdetails Miete eigentum-
Anzahl Wohnungen 27 72
Wohnfläche 2 650 m 2 7 323 m 2
Spezialfläche 406 m 2 –
Verkauf – –
Büro/Gewerbe – –
Total Fläche 3 056 m 2 7 323 m 2STEINER INVEST Geschäftsbericht 2018
Les Genêts
Genf (GE)
Landsicherung Entwicklung Bau Operativ
Aktueller Status
Start Vermietung: 1. Quartal 2019 | Geplante Fertigstellung: 2. Quartal 2019
Im zentral gelegenen Genfer Wohnviertel Petit-Saconnex hat
die Steiner Investment Foundation im Rahmen des Ausbaues
ihrer Anlagegruppe «Swiss Development Residential» 16 Miet-
wohnungen mit 3.5 Zimmern und 16 Einstellplätzen erworben.
Das am Südhang gelegene Projekt ist umgeben von freistehen-
den Wohngebäuden und bietet eine attraktive Fernsicht.
Stockwerk
Projektdetails Miete eigentum- 43
Anzahl Wohnungen 16 –
Wohnfläche 1 311 m 2 –
Spezialfläche – –
Verkauf – –
Büro/Gewerbe – –
Total Fläche 1 311 m 2 –
Feldmühle-Areal
Rorschach (SG)
Landsicherung Entwicklung Bau Operativ
Aktueller Status
Baubeginn: 1. Quartal 2022 | Verkaufsstart: 4. Quartal 2023
Geplante Fertigstellung: 1. Quartal 2025
Auf dem «Feldmühle-Areal» in Rorschach, der einst grössten
Stickereifabrik der Welt, entsteht eine gemischt genutzte
Überbauung. Das 35 919 Quadratmeter grosse Immobilienprojekt
umfasst Miet- und Eigentumswohnungen sowie Büro- und
Verkaufsflächen. Einige Industriebauten bleiben erhalten, damit
das Flair der neuen Siedlung an die industrielle Vergangenheit
anknüpft. Für die Entwicklung des Areals wurde 2018 ein einstu-
figer Studienauftrag durchgeführt.
Stockwerk
Projektdetails Miete eigentum-
Anzahl Wohnungen 155 153
Wohnfläche 14 687 m 2 14 447 m 2
Spezialfläche 350 m 2 745 m 2
Verkauf 848 m 2
411 m 2
Büro/Gewerbe 3 744 m 2 977 m 2
Total Fläche 19 629 m 2 16 580 m 2STEINER INVEST Geschäftsbericht 2018
Sonne
Emmenbrücke (LU)
Landsicherung Entwicklung Bau Operativ
Aktueller Status
Baubeginn: 3. Quartal 2021 | Geplante Fertigstellung: 2. Quartal 2023 |
Verkaufsstart: 4. Quartal 2020
Das nach Südosten ausgerichtete Grundstück mit einer Fläche
von rund 9 500 Quadratmetern liegt an zentraler Lage in
der industries tarken Gemeinde Emmenbrücke. Auf dem Areal
«Sonne» sind eine Wohnüberbauung mit 159 Miet-und
Eigentumswohnungen sowie Gewerbeflächen im Erd- und
Sockelgeschoss geplant.
Stockwerk
Projektdetails Miete eigentum-
44
Anzahl Wohnungen 68 91
Wohnfläche 5 273 m 2 8 191 m 2
Spezialfläche 3 773 m 2 –
Verkauf – –
Büro/Gewerbe – –
Total Fläche 9 046 m 2 8 191 m 2
En Porteau
Saint-Légier-La Chiésaz (VD)
Landsicherung Entwicklung Bau Operativ
Aktueller Status
Baubeginn: 1. Quartal 2020 | Verkaufsstart: 3. Quartal 2019
Geplante Fertigstellung: 1. Quartal 2022
Die Steiner Investment Foundation hat sich in der Gemeinde
Saint-Légier-La Chiésaz auf einer Fläche von 26 000 Quadrat
metern zwei Grundstücke in Südhanglage gesichert. Das Projekt
«En Porteau» besteht aus 5 Wohnhäusern mit 113 Miet- und
Eigentumsobjekten sowie 4 Garagen. Die Wohnungen überzeu-
gen mit Alpensicht und Blick auf den Genfersee.
Stockwerk
Projektdetails Miete eigentum-
Anzahl Wohnungen 47 66
Wohnfläche 4 910 m 2 4 910 m 2
Spezialfläche – –
Verkauf – –
Büro/Gewerbe – –
Total Fläche 4 910 m 2 4 910 m 2STEINER INVEST Geschäftsbericht 2018
Weggishof
Weggis (LU)
Landsicherung Entwicklung Bau Operativ
Aktueller Status
Verkauf: begonnen | Geplante Fertigstellung: 4. Quartal 2020
Das Neubauprojekt «Weggishof» fügt sich architektonisch
in die touristische Region der Innerschweiz ein. Das Projekt
umfasst 20 Eigentumswohnungen, 20 Tiefgaragenplätze
und 10 Aussenstellplätze, die als terrassierte Bebauung in
Holzmischbauweise umgesetzt werden. Die 1- bis 5-Zimmer-
Wohnungen überzeugen mit Südwestausrichtung und See-
blick. Die ersten Wohnungen wurden 2018 bereits verkauft.
Stockwerk
Projektdetails Miete eigentum-
45
Anzahl Wohnungen – 20
Wohnfläche – 2 349 m 2
Spezialfläche – –
Verkauf – –
Büro/Gewerbe – –
Total Fläche – 2 349 m 2
Les Rives de la Baye
Montreux (VD)
Landsicherung Entwicklung Bau Operativ
Aktueller Status
Baubeginn: 2. Quartal 2021 | Verkaufsstart: 1. Quartal 2021
Geplante Fertigstellung: 3. Quartal 2022
Das Projekt «Les Rives de la Baye» entsteht im Zentrum von
Montreux, unweit des Genfersees, auf einem Grundstück
von 1 500 Quadratmetern. Geplant sind 2 Wohn- und Geschäfts-
häuser mit 21 Wohnungen, 430 Quadratmetern Geschäftsfläche
und 34 Tiefgaragenplätzen. Die Umgebung ist von städtischen
und historischen Wohnhäusern geprägt und bietet sehr guten
Infrastrukturanschluss.
Stockwerk
Projektdetails Miete eigentum-
Anzahl Wohnungen 10 11
Wohnfläche 850 m 2 1 012 m 2
Spezialfläche – –
Verkauf 453 m 2 –
Büro/Gewerbe – –
Total Fläche 1 303 m 2 1 012 m 2STEINER INVEST Geschäftsbericht 2018
Weidsicht
8330 Pfäffikon (ZH)
46STEINER INVEST Geschäftsbericht 2018
47STEINER INVEST Geschäftsbericht 2018
Risikomanagement
& Compliance
48 Als Risikomanagement gilt die umfassende und systema Die Aufgaben der Risikokontrolle werden durch die
tische Steuerung und Lenkung von Risiken auf der Grund- Geschäftsführung der Steiner Investment Foundation
lage wirtschaftlicher und statistischer Erkenntnisse. Es wahrgenommen. Sie stellt sicher, dass alle für die
umfasst die Identifikation, Messung, Beurteilung, Steue- Steiner Investment Foundation wesentlichen Risiken
rung und Berichterstattung über einzelne wie auch über erfasst, begrenzt und überwacht werden.
aggregierte Risikopositionen.
Als Compliance gilt das Einhalten von gesetzlichen, regu-
Der Stiftungsrat der Steiner Investment Foundation latorischen und internen Vorschriften sowie die Beach-
bestimmt die Grundlagen der unternehmerischen Risiko- tung von marktüblichen Standards und Standesregeln.
politik und der Risikobereitschaft sowie die Risiko-
limiten und definiert die geeigneten Prozesse zur Identifi- Die Compliancefunktionen werden durch den Stiftungsrat
kation, Messung, Bewertung, Beurteilung und Kontrolle der Steiner Investment Foundation wahrgenommen.
der durch die Steiner Investment Foundation eingegange-
nen Risiken. Zu diesem Zweck erliess der Stiftungsrat
ein internes Kontrollsystem (IKS). Weiterhin implementiert
der Stiftungsrat eine Organisationsstruktur, in welcher
Verantwortlichkeiten, Kompetenzen, Rechenschaftspflich-
ten sowie Weisungs- und Entscheidungsbefugnisse ein-
deutig festgelegt und dokumentiert sind.Sie können auch lesen
