Herausforderungen des Corporate Real Estate Managements im Strukturwandel - Gutachten im Auftrag des Zentraler Immobilien Ausschuss ZIA e.V.
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Herausforderungen des Corporate Real Estate Managements im Strukturwandel Gutachten im Auftrag des Zentraler Immobilien Ausschuss ZIA e.V. In Zusammenarbeit mit
Herausforderungen des Corporate Real Estate Managements im Strukturwandel 03
Mit freundlicher Unterstützung
Autor:
Univ.-Prof. Dr. Andreas Pfnür
Leiter des Fachgebiets Immobilienwirtschaft und Baubetriebswirtschaftslehre
Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften
Technische Universität Darmstadt
Die nachfolgende Abhandlung ist ein Gutachten, das im Auftrag des Zentraler Immobilien Aus-schuss ZIA e.V. erstellt wurde.
Das Gutachten gibt die Ansicht des Autors, nicht der Auftraggeber wieder.
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04 Herausforderungen des Corporate Real Estate Managements im Strukturwandel Herausforderungen des Corporate Real Estate Managements im Strukturwandel 05
Inhaltsverzeichnis
Executive summary
Kurzfassung der wichtigsten Ergebnisse
1. Einleitung Seite 13 5.4 Risiko gefährdeter Unternehmensfinanzierung Seite 54
1.1 Motivation der Problemstellung Seite 13 5.5 CREM nach Einschätzung der Entscheidungsträger schlecht auf Strukturwandel vorbereitet Seite 56
1.2 Vorgehensweise der Studie Seite 14 5.6 Zwischenergebnisse und Implikationen für die Unternehmen Seite 57
2. Corporate Real Estate und dessen Management Seite 17 6. CREM Potenziale in der Transformation deutscher Unternehmen Seite 59
2.1 Begriffliche Abgrenzungen Seite 17 6.1 Empirische Situation Seite 59
2.2 Konzept des Corporate Real Estate Managements (CREM) Seite 17 6.2 Operating Performance: Räume bereiten den Weg der digitalen Transformation Seite 60
2.3 Synopse zur gesellschaftlichen und ökonomischen Bedeutung von Corporate Real Estate Seite 19 6.3 Real Estate Performance: Effektive Transformation des Immobilienportfolios Seite 64
2.4 Zwischenergebnis und Implikationen für Wirtschaft, Gesellschaft und Politik Seite 24 6.4 Financial Performance: Immobilien schaffen Finanzierungsbeiträge für Strukturwandelinvestments Seite 65
6.5 Zwischenergebnisse und Implikationen für die Unternehmen Seite 66
3. Bedeutung von betrieblichen Immobilien und deren Management für den Erfolg von Unternehmen Seite 26
3.1 Operating Performance: Produktivität im Leistungserstellungsprozess Seite 26 7. CRE als integraler Bestandteil digitaler Ökosysteme der Unternehmen Seite 68
3.2 Real Estate Performance: Effizienz in der Bereitstellung Seite 28 7.1 Bedeutung von CRE in der bisherigen Strukturwandeldiskussion Seite 68
3.3 Financial Performance: Effektivität für die Unternehmensfinanzierung Seite 30 7.2 Befragungsergebnisse zur relativen Bedeutung von CRE im Strukturwandel Seite 68
3.4 Bewertung des CREM Erfolgs durch die Stakeholder Seite 32 7.3 Risiko mangelnder Transformation der Bau- und Immobilienwirtschaft Seite 69
3.5 Wirkungsmechanismen von Immobilien auf den Unternehmenserfolg Seite 33
3.6 Ergebnisse der empirischen Studie Seite 34 8 . Ansätze zur Verbesserung der Regulatorischen Rahmenbedingungen für das
Corporate Real Estate Management Seite 73
3.7 Zwischenergebnisse und Implikationen für die Unternehmen Seite 36
8.1 Stärkung der Problemerkenntnis durch Unternehmen, Politik und Verwaltung Seite 73
8.2 Erhöhung der Reaktionsfähigkeit und Starthilfe zur immobilienwirtschaftlichen Transformation
4. Einfluss des Strukturwandels auf den veränderten Immobilienbedarf und dessen Bereitstellung Seite 38 der Unternehmen Seite 75
4.1 Megatrends, Strukturwandeltreiber und deren Evidenz in der betrieblichen Immobilienwirtschaft Seite 38 8.3 Pro aktive Beiträge zur Umweltpolitik und nachhaltigen Bodennutzung Seite 79
4.2 Stand der Forschung und bisherige praktische Erfahrungen Seite 39 8.4 Synchronisierung von Strukturpolitik, Regionalentwicklung und immobilienwirtschaftlicher
4.3 Ergebnisse der empirischen Studie Seite 40 Transformation der Betriebe Seite 80
4.4 Zwischenergebnisse und Implikationen für die Unternehmen Seite 42
Literaturverzeichnis Seite 82
5. Herausforderungen und Risiken verpasster Immobilienwirtschaftlicher Transformation Seite 44
5.1 Empirische Situation Seite 44
5.2 Risiko mangelnder Ressourceneffektivität und -verfügbarkeit Seite 47
5.3 Risiko mangelnder immobilienwirtschaftlicher Transformation Seite 49
06 Herausforderungen des Corporate Real Estate Managements im Strukturwandel Herausforderungen des Corporate Real Estate Managements im Strukturwandel 07
Executive Summary len, Produkten und Prozessen die Nachfrageänderung bei Die Studienergebnisse belegen in vielen Details die Plausibi- Kurzfassung der wichtigsten Ergebnisse
Nutzungskonzepten und Standort von Immobilien. Darüber lität dieser Selbsteinschätzung. Von der Effizienz des CREM Immobilien bilden als physischer Ort der Leistungserstellung
Die vorliegende Studie beschäftigt sich mit den hinaus bedingen sozio-demografische Veränderungen, das hängen den Studienergebnissen zufolge insbesondere in min- die elementare Grundvoraussetzung jeder betrieblichen Tätig-
Herausforderungen des Corporate Real Estate Ma- steigende Umwelt- und Gesundheitsbewusstsein sowie die destens dreiviertel der Unternehmen die Arbeitsproduktivität, keit. So verbringen Erwerbstätige 23 Prozent ihrer Wachzeit
nagements im Strukturwandel deutscher Betriebe. Urbanisierung die immobilienwirtschaftliche Transformation die Wettbewerbsposition im War-for-Talents sowie in mehr als pro Jahr in Immobilien. In Zeiten ruhiger wirtschaftlicher
Unter Corporate Real Estate werden alle Immobilien in der Mehrheit der Unternehmen. zwei Drittel der Unternehmen die strategische Flexibilität und Entwicklung, wie wir sie in Deutschland die letzten 20 Jahre
verstanden, die als Betriebsmittel im Leistungs- damit die nationale und internationale Wettbewerbsfähigkeit erlebten, geraten immobilienwirtschaftliche Fragestellungen,
erstellungsprozess eingesetzt werden. Die acht 4. Unternehmen nehmen Herausforderung der im- zukünftig entscheidend ab. zumindest wenn es um betrieblich genutzte Immobilien geht,
wichtigsten Ergebnisse lassen sich wie folgt zu- mobilienwirtschaftlichen Transformation bislang in Wirtschaft und Gesellschaft leicht in den Hintergrund.
sammenfassen: kaum an 7. Immobilienwirtschaftliche Transformation der Historisch bedingt gibt es viele Beispiele dafür, dass sich dies
Den Studienergebnissen zufolge werden die immobilien- Unternehmen birgt erhebliche gesellschaftliche in Perioden disruptiver Transformation von Wirtschaft und
1. Die Bedeutung von Corporate Real Estate (CRE) wirtschaftlichen Chancen und Risiken des Strukturwandels Herausforderungen Gesellschaft schlagartig ändert. Ein gutes Beispiel dafür ist
für Wirtschaft und Gesellschaft ist deutlich größer von den immobilienwirtschaftlichen Entscheidungsträgern in Entgegen landläufiger Vermutungen bleiben die empirisch er- die industrielle Revolution, die für eine maßgebliche Trennung
als bislang angenommen den Unternehmen klar erkannt. Dennoch sind Immobilien im mittelten Flächenbedarfe der Unternehmen zufolge im Struk- von Wohngebäuden und Arbeitsstätten gesorgt hat. Aktuell
Erwerbstätige verbringen 23 Prozent ihrer Wachzeit in den Strukturwandel in wenigen Unternehmen handlungsrelevant. turwandel je nach Nutzungsart in der Summe weitgehend befinden wir uns am Anfang einer neuen Periode disruptiver
Immobilien der Unternehmen. CRE umfasst 10 Prozent der Erst in 31 Prozent der Unternehmen spürt der CRE Bereich konstant bis leicht steigend. Im Einzelnen wird die Nachfrage Entwicklungsprozesse, des digitalen Strukturwandels von
deutschen Siedlungsfläche. Der Wert dieser Grundstücke aktuell den Einfluss des Strukturwandels. nach Flächen in Stadtrandlagen um 5 Prozent zunehmen Wirtschaft und Gesellschaft. Die Auswirkungen auf die zu-
und Gebäude betragen circa 3,5 Billionen Euro, von denen und im ländlichen Raum um 5 Prozent abnehmen. Diese künftigen Arbeitswelten und deren physischer Organisation
2 Billionen im Vermögen der Unternehmen und 1,5 Billionen 5. Immobilienwirtschaftliche Transformation droht Effekte sind erheblich und dürften zu deutlich spürbaren werden tiefgreifend sein. Auch wenn Roboter und Künstli-
gemietet sind. Von der Bereitstellung immobiliarer Betriebs- deutsche Bau- und Immobilienwirtschaft zu über- Veränderungen der Entwicklung von Städten und Gemeinden che Intelligenz weiterhin einen Ort der Leistungserstellung
mittel der Unternehmen hängen 3,3 Mio. Arbeitsplätze ab, fordern führen. Insbesondere für bislang strukturschwache Standorte benötigen werden, verändern sich die Anforderungen an
vornehmlich in der Bau- und Immobilienwirtschaft. Neben der mangelnden Priorität in den Unternehmen sind die birgt die immobilienwirtschaftliche Transformation teils neue die Quantitäten und Qualitäten der benötigten Immobilien
zu geringen Kapazität der deutschen Bau- und Immobilien- Chancen und Risiken im Standortwettbewerb. maßgeblich. Über die notwendige immobilienwirtschaftliche
2. Im Zuge des Strukturwandels müssen die Hälf- wirtschaft die wichtigste Hürde der immobilienwirtschaftli- Transformation der Betriebe ist im Vergleich zur allgemei-
te der immobiliaren Ressourcen in den nächsten chen Transformation deutscher Unternehmen. Allein in den 8. Immobilienwirtschaftliche Transformation muss nen Aufmerksamkeit, die der Informations- und Kommuni-
10 Jahren durch zukunftsfähige Flächen ersetzt hier befragten Unternehmen induziert der Strukturwandel auch zur Aufgabe der öffentlichen Hand werden kationstechnologie und den Arbeitsverträgen zuteil wurde,
werden einen jährlichen Bedarf an Bauleistungen im Gegenwert von Die Studienergebnisse zeigen eine hohe Wahrscheinlichkeit, bislang nur wenig diskutiert worden. Angesichts der hohen
Die empirischen Ergebnisse dieser Studie zeigen ein bislang 9,3 Mrd. Euro. Hochgerechnet auf den Gesamtbestand des dass die Unternehmen mit ihrer immobilienwirtschaftlichen wirtschaftlichen, ökologischen und sozialen Bedeutung von
ungeahntes Ausmaß, in dem sich die Veränderung der Ar- Immobilienvermögens ergibt sich ein jährlicher Baubedarf der Transformation in Deutschland alleine überfordert sein wer- Corporate Real Estate (CRE), unter dem man, kurz gesagt,
beitswelten in neuen Immobilienanforderungen der Unterneh- Unternehmen in Höhe von 88 Mrd. Euro. Der Bedarf wird das den. Damit entsteht ein bislang nicht beachtetes Risiko, dass alle betrieblich genutzten Immobilien versteht, ist diese Ig-
men niederschlägt. Die befragten Unternehmen gehen davon durchschnittliche Fertigstellungsvolumens im Wirtschaftsbau die digitale Transformation der Arbeitswelten in Deutschland noranz bemerkenswert.
aus, dass circa die Hälfte der gegenwärtig genutzten CRE der letzten Jahre in Höhe von 20 Mrd. Euro um mehr als an der mangelnden Verfügbarkeit der benötigten immobiliaren
Flächen in den nächsten 10 Jahren ersetzt werden müssen. das 4-fache übersteigen. Eine kurzfristige Aufstockung der Ressourcen scheitert. Bis dato gehen die Mandatsträger in RE umfasst aktuell 10 Prozent der deutschen Sied-
C
35 Prozent der CRE Flächen in Deutschland müssten einem Kapazitäten dürfte sehr schwierig werden. Politik und Verwaltung davon aus, dass immobilienwirtschaft- lungsfläche.
umfangreichen Redevelopment unterzogen werden. Darüber liche Marktprozesse für die im Zuge des Strukturwandels Der Wert des CRE Vermögens deutscher Betriebe beträgt
hinaus müssen die Unternehmen 22 Prozent der CRE Flächen 6. Effektive Transformation der Arbeitswelten er- notwendigen Anpassungen sorgen würden. Die vorliegenden 3,5 Billionen Euro, von denen sich 2 Billionen Euro im
durch Markttransaktionen innerhalb der nächsten Dekade fordert Dreiklang aus HR, IuK und CREM Studienergebnisse bestätigen sehr eindrucksvoll, dass dem Eigentum der Unternehmen befinden.
an neue Nutzungsbedingungen anpassen. Die hier befragten CREM Verantwortlichen sehen den mögli- nicht so sein wird. Um die Wettbewerbsfähigkeit der einzelnen Der Entwicklung, Planung, Errichtung, dem Betrieb und
chen Beitrag zur Transformation der Unternehmen im Struk- Unternehmen, von regionalen Wirtschaftsräumen und der der Verwertung von CRE dienen 3,3 Mio. Arbeitsplätze.
3. Immobilienwirtschaftliche Transformation ist die turwandel explizit auf Augenhöhe mit dem Management der deutschen Volkswirtschaft als Ganzer abzusichern, bedarf Immobilienbezogene Kosten umfassen durchschnittlich,
Digitalisierung der Arbeitswelten Human Ressource und der Informations- und Kommuni- es der Unterstützung der öffentlichen Hand. Die vorliegen- je nach Branche, 5 - 20 Prozent der Gesamtkosten eines
Die digitale Transformation lässt buchstäblich „keinen Stein kationstechnologie. Die Befragten erachten die effektive de Studie enthält im Kapitel 8 umfangreiche Hinweise auf Unternehmens. Sie sind regelmäßig der zweitwichtigste
auf dem Anderen“. In rund zwei Drittel der Unternehmen Transformation der Arbeitswelten nur im komplementären mögliche Ansatzpunkte. Kostenblock. Ihre Bedeutung als Management Tool in
treibt vor allem die Digitalisierung von Geschäftsmodel- Zusammenspiel der drei Bereiche als möglich. Zeiten hohen Wettbewerbs um die besten Talente am
08 Herausforderungen des Corporate Real Estate Managements im Strukturwandel Herausforderungen des Corporate Real Estate Managements im Strukturwandel 09
Arbeitsmarkt und wachsender Agilität von Arbeitsab- In 75 Prozent der Unternehmen kann durch die Immobilien nicht sachgemäß zu bewerten. Beispielsweise ist bemer- enwirtschaftlichen Voraussetzungen geschaffen werden.
läufen wächst. die Attraktivität für bestehende und zukünftige Mitarbeiter kenswert, dass der Financial Performance des CREM nur von Nur knapp ein Drittel der Befragten (31 Prozent) gaben an,
maßgeblich beeinflusst werden. weniger als einem Drittel der Befragten eine hohe Bedeutung dass der Strukturwandel in den letzten 10 Jahren bereits
Immobilien sind sehr starre Betriebsmittel, die sich aufgrund In 68 Prozent der Unternehmen kann durch die Immobi- für den Unternehmenserfolg attestiert wird. Die Literaturana- stark gewesen sei. Entsprechend zurückhaltend sind die
ihrer Standortgebundenheit, Langfristigkeit und Kapitalinten- lien die Identität des Unternehmens maßgeblich gestärkt lyse zeigt hingegen, dass insbesondere in hochrangigen bislang umgesetzten immobilienwirtschaftlichen Reakti-
sität nur sehr zäh an veränderte Bedarfe anpassen lassen. werden. wissenschaftlichen Finance Journals zahlreiche Beiträge onsstrategien. Die Zukunftserwartung sieht allerdings ganz
Die Maßnahmen zur Anpassung der CRE Bestände greifen In 68 Prozent der Unternehmen kann durch eine entspre- erschienen sind, die die hohe Bedeutung von CREM für die anders aus. Hier gehen knapp zwei Drittel der Befragten (58
substanziell in die Interessen vielfältiger Akteursgruppen ein: chende Immobilienstrategie die Flexibilität der Unterneh- Unternehmensfinanzierung - auch empirisch - aufzeigen. Prozent) von einem massiven Einfluss des Strukturwandels
mensentwicklung maßgeblich erhöht werden. Die Studienergebnisse zeigen, dass die Finanzierungsfä- auf ihren Bereich aus. Die Ergebnisse deuten darauf hin, dass
F ür die Mitarbeiter verändern sich die Arbeitsorte. higkeit von Strukturwandelinvestitionen, der Sicherung der die immobilienwirtschaftliche Transformation in zwei Drittel
Veränderungen von Angebot und Nachfrage an den Immo- Empirische Bedeutung von CREM für den Erfolg aus Unternehmensliquidität und Minimierung der Kapitalkosten der Unternehmen noch gar nicht richtig begonnen hat, sich die
bilienmärkten verändern die Vermögenswerte auf Seiten der Erbringung immobilienwirtschaftlicher Leistun- in Zeiten verschärften internationalen Wettbewerbs mit Hilfe CREM Verantwortlichen den zukünftigen Herausforderungen
der Investoren. gen (Real Estate Performance) von CRE in der digitalen Transformation der Unternehmen allerdings bereits heute sehr wohl bewusst sind.
Großflächige Nutzungsanpassungen verändern die Basis In 61 Prozent der Unternehmen kann der Unternehmens- höhere Bedeutung zukommen werden, als derzeit von den
der Stadt- und Regionalentwicklung vor Ort. erfolg maßgeblich beeinflusst werden, wenn die immo- Entscheidungsträgern vermutet. Herausforderung und Risiken verpasster immobili-
die notwendigen Investitionsmaßnahmen verändern die bilienbezogenen Kosten minimiert werden. enwirtschaftlicher Transformation
Beschäftigungssituation der Bau- und Immobilienwirt- In 41 Prozent der Unternehmen kann der Unternehmens- Einfluss des Strukturwandels auf den veränderten In der Folge des Strukturwandels wird der Flächenbedarf der
schaft. erfolg maßgeblich beeinflusst werden, wenn die Wertent- Immobilienbedarf Unternehmen in der Summe in den nächsten 10 Jahren um
Die Bautätigkeit beeinflusst den Umweltschutz. wicklung der Immobilienbestände optimiert wird. Der Einfluss des Strukturwandels wird von den Entschei- 1,7 Prozent steigen. Dabei werden innerhalb der Portfolien er-
dungsträgern im CREM grundsätzlich als hoch bewertet. hebliche Verschiebungen notwendig. Im Durchschnitt über die
Angesicht der hohen, wirtschaftlich, gesellschaftlich und Empirische Bedeutung von CREM für den Erfolg aus Viele der hier ausschnittsweise wiedergegebenen Struktur- befragten Unternehmen wird die Hälfte der Flächenbestände
ökologisch breit gestreuten Relevanz ist es erforderlich, die der Unternehmensfinanzierung (Financial Perfor- wandeltreiber (siehe Kapitel 4) entfalten im Zusammenspiel in den nächsten 10 Jahren durch ein umfassendes Rede-
notwendigen Veränderungen der Bereitstellung immobiliarer mance) superadditive Wirkungen, was die Transformationsprozesse velopment oder durch Markttransaktionen an die drastisch
Ressourcen rechtzeitig in ihren Wirkungsmechanismen zu In 29 Prozent der Unternehmen kann der Unternehmens- besonders disruptiv ausfallen lässt. Aus CREM Sicht sind veränderten Nutzungsbedingungen der neuen Arbeitswelten
erkennen und durch die Unternehmen im Rahmen einer stra- erfolg maßgeblich beeinflusst werden, wenn die Liquidi- folgende Treiber besonders relevant: angepasst werden müssen. Damit stellen die Unternehmen
tegisch geplanten immobilienwirtschaftlichen Transformation tät des Unternehmens durch die Immobilienfinanzierung ihre internen CREM Abteilungen und die deutsche Bau- und
zu antizipieren. Hierzu leistet die vorliegende empirische sichergestellt wird. In 66 Prozent der Unternehmen die Digitalisierung der Immobilienwirtschaft vor die größte Herausforderung der
Studie einen Beitrag. In 17 Prozent der Unternehmen kann der Unterneh- Geschäftsmodelle hin zur Bündelung von Produkten und letzten 70 Jahre. Allein die Bestandsentwicklung des vorhan-
menserfolg maßgeblich beeinflusst werden, wenn die Dienstleistungen. denen CRE löst einen jährlichen Bedarf an Bauleistungen von
Bedeutung von CREM für den Unternehmenserfolg Kapitalstruktur des Unternehmens, insbesondere im In 64 Prozent das steigende Gesundheits- und Umwelt- 88 Mrd. Euro aus. Angesichts durchschnittlicher jährlicher
in der allgemeinen Wahrnehmung unterschätzt Zusammenhang mit M & A Transaktionen, durch die Im- bewusstsein. Fertigstellungen im Gewerbebau von 20 Mrd. Euro ist zu
Im Alltag der Entscheidungsträger wird die Bedeutung von mobilienfinanzierung optimiert wird. In 61 Prozent der Unternehmen die kundenorientierte bezweifeln, dass die Bauwirtschaft diese Nachfrage auch
Immobilien für den Unternehmenserfolg vor allem wegen Individualisierung der Produkte. bedienen kann.
der Vielschichtigkeit der einzelnen Wirkungsmechanismen Die empirischen Ergebnisse bestätigen die über verschiedene In 59 Prozent der Unternehmen die Veränderungen der Neben dem Redevelopment des Bestands planen die Un-
regelmäßig unterschätzt. Ausgewählte Ergebnisse der hier Fachdisziplinen und Organisationseinheiten sehr breit ge- Prozesse durch IuK Technologie. ternehmen ein Fünftel der von ihnen derzeit genutzten
vorliegenden Studie verdeutlichen dementgegen ein anderes streuten Wirkungen von CREM auf den Unternehmenserfolg. In 53 Prozent der Unternehmen die steigende Marktdy- Flächen durch (Ab)Miet- oder (Ver)Kauftransaktionen an
Bild: Die Erfolgswirkungen fallen auf sehr unterschiedlichen Ebe- namik und kürzere Produktlebenszyklen. die veränderten Nutzungsbedürfnisse neuer Arbeitswelten
nen der Organisation vom einzelnen Arbeitsplatz bis hinauf In 51 Prozent der Unternehmen die Veränderung hin anzupassen. Es ist davon auszugehen, dass auch die Ver-
Empirische Bedeutung von CRE als Betriebsmittel zur Konzernzentrale an. Die Komplexität der Wirkungseffekte zu agileren und weniger hierarchischen Organisations- mieter ihre Flächen den neuen Nutzungskonzepten durch
für den Erfolg der Geschäftseinheiten (Operating erschwert es im Management, die Bedeutung des CREM für strukturen. bauliche Maßnahmen anpassen müssen. Damit müssen auch
Performance) den Unternehmenserfolg zu bewerten. in diesem Segment die Projektentwicklungstätigkeiten und
In 80 Prozent der Unternehmen kann das CREM durch die Das Risiko ist hoch, in immobilienwirtschaftlichen Entschei- Die Ergebnisse verdeutlichen die großen Schwierigkeiten der damit die Immobilieninvestitionen deutlich ansteigen. Zudem
situative Bereitstellung von Arbeitsplätzen maßgeblichen dungen, die zumeist in der Verantwortung des Top-Manage- Unternehmen bei der effektiven Anpassung an den Struk- verändern sich die Vertragslaufzeiten. Fast ein Drittel der
Einfluss auf die Arbeitsproduktivität erlangen. ments sind, wichtige Erfolgswirkungen zu übersehen oder turwandel, ohne dass zuvor die entsprechenden immobili- CREM Bereiche geht davon aus, dass der Anteil kurzfristiger
10 Herausforderungen des Corporate Real Estate Managements im Strukturwandel Herausforderungen des Corporate Real Estate Managements im Strukturwandel 11
Mietverträge deutlich zunehmen wird. 41 Prozent werden von 315 Mrd. Euro vernichtet. Die Folgen aus erhöhten ... 36 Prozent der Befragten in der messbar effektiveren Unternehmen nicht nur an den Absatz, sondern auch
zukünftig die Flächenbereitstellung vermehrt über flexibi- Abschreibungen für die Ergebnisse und die Finanzierungs- Gestaltung von Innovationsprozessen. an den Faktormärkten.
litätssteigernde Co-Location Konzepte vornehmen. Für die fähigkeit der Unternehmen wären erheblich. Diese Belas- ... 32 Prozent der Befragten in der effektiveren Umset- Immobilien bieten in den zunehmend digitaler werden-
Immobilieninvestmentmärkte bedeuten diese mieterseitigen tung träfen die Unternehmen zum denkbar ungünstigs- zung strategischer Entscheidungen zur Transformation den Organisationen eine der letzten Möglichkeiten zur
Veränderungen eine Zunahme der Investitionsrisiken. ten Zeitpunkt, in dem der Wettbewerbsdruck infolge des der Unternehmen. Vermittlung von Unternehmenswerten und Schaffung
Die erheblichen Nutzungsverschiebungen infolge der di- Strukturwandels weltweit steigt, die Margen entsprechend ... 27 Prozent in der Erzielung von Wettbewerbsvorteilen von Corporate Identitiy. Insbesondere Büros bieten den
gitalen Transformation von Wirtschaft und Gesellschaf- sinken und Finanzierungspotenziale für Strukturwandelin- aus einem spezifischen Immobilienbestand. Mitarbeitern „Verortung“ und „Heimat“ in virtuellen Ar-
ten werden alle Immobiliennutzungsarten betreffen. Bei vestitionen dringend benötigt werden. beitswelten. Das ermöglicht nicht zuletzt die Beibehaltung
Einzelhandels- und Logistikflächen ist dies im Zuge des Das größte Risiko einer verpassten immobilienwirtschaft- Mit Ausnahmen der 83 Prozent im Item der Mitarbeiterzu- von Hierarchien im Management. Immobilien werden
wachsenden E-Commerce bereits deutlich spürbar. Die lichen Transformation besteht allerdings für die deutschen friedenheit sind die Zahlen absolut gesehen eher klein. Ruft zukünftig zu einem der wichtigsten Management-Tools
Büroflächen stehen angesichts zunehmender Co-Location Unternehmen selbst. Die empirischen Ergebnisse zeigen, man sich aber vor Augen, dass erst ein knappes Drittel der der Unternehmen.
Konzepte gerade an der Schwelle und die produktionsna- dass sich ineffiziente, nicht zukunftsfähige Immobilienres- Befragten überhaupt Erfahrungen mit den Auswirkungen Durch den Wandel der Arbeitsplätze wird die Transfor-
hen Flächen werden im Zuge der Industrie 4.0 und weitere sourcen und Immobilienmarktstrukturen zunehmen negativ des Strukturwandels auf das CREM haben, zeigt sich ein mation des Unternehmens oft erst begreifbar. Innovative
Innovationswellen massive Umnutzungen erfahren. Art und auf die Wettbewerbsposition der deutschen Wirtschaft im ganz anderes Bild. Die Kreuztabellierung der Antworten Arbeitsplatzstrukturen verschafft dem Wandel das nötige
Umfang der Nutzungsverschiebungen im CRE sind Gegen- internationalen Vergleich auswirken. Insbesondere in den zeigen eine nahe 1 liegende Korrelation der Strukturwan- Momentum. Die Immobilien fungieren positiv als Artefakte
stand einer parallel zu dieser Studie vom ZIA initiierten Schwellenländern aber auch in den weniger dicht besiedel- delerfahrung der CREM Verantwortlichen und den oben im Change Management Prozess.
gemeinsamen Forschungsarbeit der Unternehmen CBRE, ten USA sind zukunftsfähige Gewerbeflächen oft deutlich dargestellten strategischen Chancen. Insgesamt machen Im Strukturwandel besteht für Unternehmen vermehrt
JJJ & Deloitte mit dem Titel „Die Zukunft der Arbeit“. Die schneller, kostengünstiger und unbürokratischer zu erlan- die Ergebnisse dieser Befragung deutlich, dass ein agiles die Notwendigkeit, sich von Standorten zurückzuziehen.
Kernergebnisse dieses parallel entstandenen Papers be- gen, als dies in Deutschland derzeit der Fall ist. Gerade im CREM nicht nur im War-for-Talents positiv wirkt, sondern Durch die strategische Antizipation der Standortverringe-
steht in der Analyse der Strukturwandeltreiber des CREM. Zeitwettbewerb an innovativen Märkten drohen deutsche ganz offensichtlich die Strategien und die dazugehörigen rung bzw. -aufgabe durch das CREM besteht die Chance,
Das dort entwickelte Raster dient der Prognose der zu- Unternehmen aus Mangel an immobilienwirtschaftlichen Change Prozesse tradierter Unternehmen in der digitalen Immobilienwerte zu erhalten und Imageverluste vor Ort
künftig erwarteten Veränderungen in der quantitativen und Möglichkeiten ins Hintertreffen zu geraten. Transformation als Enabler erst effektiv umsetzbar macht. zu vermeiden.
qualitativen Flächennachfrage. Die Studie bindet einen großen Strauß an Wirkungsme- D urch Asset Light Strategien im CREM, z.B. durch Einsatz
Nach Einschätzung der CREM Verantwortlichen wird im Er- CREM-Potenziale in der Transformation deutscher chanismen des CREM im Strukturwandel auf. Einige der von Sale-and-Rent Back Konstruktionen in der Immo-
gebnis der Flächenbedarf in den Stadträndern der Metropol- Unternehmen wichtigsten sind: bilienbereitstellung, können Finanzierungspotenzial für
regionen innerhalb der nächsten 10 Jahre um durchschnittlich Losgelöst von der Notwendigkeit, die Umsetzung von Strukturwandelinvestments geschaffen und Kapitalkos-
5 Prozent steigen. Gleichzeitig geht der Flächenbedarf in Strukturwandelinnovationen auch an einem Ort physisch K leinteilige, fragmentierte Standortstrukturen statt gro- ten gesenkt in wettbewerbsintensiven Zeiten gesenkt
den ländlichen Regionen um 5 Prozent zurück. Angesichts überhaupt durchführen zu können, hängt auch die Effizienz ßer Fertigungsstätten ermöglichen höhere Kundennähe werden.
der Trägheit von Flächenbedarfsänderungen sind diese Be- des Transformationsprozesses von der Qualität immobiliarer in der Produktion (Mass Customization).
darfsverschiebungen als vergleichsweise stark zu bewerten. Ressourcen ab. Die Effizienz der Umsetzung neuer Ge- Ein wichtiges Element der Digitalisierung der Geschäfts- CRE als integraler Bestandteil digitaler Ökosysteme
Durch die Veränderung von 50 Prozent der Flächen in den schäftsmodelle, Strategien und Innovationsprozesse hängt modelle ist die Leistungsbündelung. Gemischt nutzbare Die Ergebnisse der empirischen Unternehmensbefragung haben
Immobilienportfolien der Unternehmen und der daraus den Befragungsergebnissen zufolge ganz wesentlich vom Immobilien schaffen die Voraussetzungen für ein agiles genauso wie die Auswertung der Literatur die große Bedeutung
resultierenden Bautätigkeit entstehen große ökologische „menschlichen Faktor“ ab. Im Zusammenspiel der Bereiche Miteinander von Produktentwicklung, Produktion, imma- des CREM zur Vermeidung von Risiken und Nutzung von Chan-
Herausforderungen. Insbesondere muss sichergestellt HR und CREM sind innovative Arbeitsplatzstrukturen in der terieller Dienstleistung und Services. Mobilitätsdienst- cen in der digitalen Transformation der Unternehmen deutlich
werden, dass die Zukunftsfähigkeit der Nutzungskonzepte Lage, der digitalen Transformation das nötige Momentum zu leistungen der Automobilindustrie sind beispielsweise gemacht. Es wäre zu erwarten, dass die Potenziale des CREM
nicht durch weitere Bodenversiegelung sowie gesteigerten verleihen. Die Studienergebnisse zeigen, dass Immobilien ohne neue Organisationsstrukturen in der Fläche und deshalb auch in den Unternehmen auch einen entsprechen-
Energie- und Ressourcenverbrauch erkauft werden muss. auf dem Weg zu einem der wichtigsten Management Tools die dazugehörigen Standorte kaum realisierbar. den Stellenwert erhielten. Fragt man die CREM Verantwortli-
In einer 2016 durchgeführten Expertenbefragung gaben nur in der Transformation der Unternehmen zu werden. A ngesichts wachsender Anteile des E-Commerce werden chen nach der Höhe des Beitrags ihres Bereichs zur digitalen
12 Prozent der Befragten an, dass die deutschen Unter- Die Chancen des CREM in der Transformation der Unter- die verbleibenden physischen Kundenkontakte sowohl Transformation der Unternehmen, weisen diese unisono mit
nehmen immobilienwirtschaftlich für den Strukturwandel nehmen sehen... im B-2-C als auch B-2-B Geschäft zunehmend bedeut- Nachdruck darauf hin, dass ein effektiver Strukturwandel nur
gerüstet seien. Die aktuelle Studie bestätigt, dass dieses samer. Hochwertige Flächen an attraktiven Standorten durch das Zusammenwirken der Bereiche HR, IuK und CREM
Defizit weiterhin besteht. Verpasst die deutsche Wirtschaft 83 Prozent der Befragten in der nachhaltigen Er-
... verschaffen Wettbewerbsvorteile. zu erreichen ist. Versucht man den jeweiligen Anteil der drei
die immobilienwirtschaftliche Transformation, würden durch höhung der Mitarbeiterzufriedenheit durch attraktive Immobilien entscheiden im sich zunehmend verschär- Bereiche am Erfolg des Ökosystems zu beziffern, so zeigen
Veraltung der Nutzungskonzepte Immobilienwerte in Höhe Arbeitsplätze. fenden War for Talents die Wettbewerbsposition der die Befragungsergebnisse im Durchschnitt das folgende Bild:
12 Herausforderungen des Corporate Real Estate Managements im Strukturwandel Herausforderungen des Corporate Real Estate Managements im Strukturwandel 13
1. Einleitung der dicht besiedelten Regionen in den nächsten Jahren
maßgeblich verändern wird. Diese immobilienwirtschaftliche
1.1 Motivation der Problemstellung Transformation hat zunehmend starke Wechselwirkungen
Der Strukturwandel gewinnt in der deutschen Wirtschaft mit den parallel ablaufenden infrastrukturellen Transforma-
derzeit massiv an Bedeutung. Jüngste empirische Studien tionsprozessen im Verkehrssektor, in der Energiewirtschaft,
aus dem Sommer 2018 zeigen, dass für die Bau- und Im- der Informations- und Kommunikationstechnologie und nicht
mobilienwirtschaft gerade der größte Umbruch der letzten zuletzt der Wohnungswirtschaft.
70 Jahre beginnt 1. Dieser Umbruch geht ganz maßgeblich Erstaunlich ist, dass die Transformation des Gewerbeim-
von den gewerblichen Immobiliennutzern aus. Dort verändert mobilienbestands und dessen Flächennutzung bislang so
sich die Nachfrage nach Immobilienflächen in Art und Umfang gut wie keine Beachtung in den Planungskonzepten von
derzeit in einem Ausmaß, wie es die immobilienwirtschaft- Politik, Verwaltung und Unternehmen und erst recht nicht in
lichen Akteure in Deutschland bislang nicht für möglich ge- der öffentlichen Diskussion gefunden hat. Immobilien wer-
halten haben. Das gilt für alle Nutzungsarten gleichermaßen. den als eh da wahrgenommen. Die Handlungsspielräume
Beispielsweise stellt im Einzelhandel der rasant wachsende für Veränderungsprozesse werden aufgrund der Langfris-
Anteil an E-Commerce die Flächennutzung durch den stati- tigkeit, konzeptionell bedingten Starrheit und sehr hohen
onären Einzelhandel massiv in Frage. Im Gegenzug schießen Kapitalintensität als gering eingeschätzt. Zudem wird von
moderne Logistikflächen von den Hauptverkehrsadern bis den Entscheidungsträgern offensichtlich angenommen, dass
hinein in die Innenstädte wie Pilze aus dem Boden. Aktuell Immobilienmärkte funktionsfähig seien und die notwendigen
erobern neue Bürokonzepte, die nonterritoriales Arbeiten Transformationsprozesse in den Immobilienkonzepten schon
ermöglichen, die Innenstädte. Alternative Arbeitsplatzkon- vom Markt herbeigeführt würden. Betrachtet man allerdings
zepte wie beispielsweise Serviced Offices, Business Center die gegenwärtige empirische Situation an den deutschen
oder Co-Working Spaces treten anstelle des klassischen Immobilienmärkten, ist davon aktuell sowohl in der Bau- und
Schreibtischarbeitsplatzes. Der Co-Working Anbieter We- Immobilienwirtschaft als auch an den Immobilienkapitalmärk-
Work gehört mit einer geschätzten Marktkapitalisierung von ten kaum etwas zu sehen. Eine groß angelegte Studie zum
R: 37 Prozent
H rechtlichen Strukturen im Weg stehen. Das Management über 20 Mrd. USD zu einem der weltweit erfolgreichsten Strukturwandel in der Immobilienwirtschaft zeigt, dass der
IuK: 34 Prozent sowie die Mandatsträger in Politik und Verwaltungen sind Startups überhaupt und ist derzeit in Städten wie London oben beschriebene immobilienwirtschaftliche Handlungs-
CREM: 29 Prozent aufgefordert, für eine zukunftsfähige immobiliare Infrastruk- oder New York einer der aktivsten Akteure am Immobilien- druck der Unternehmen derzeit exponentiell zunimmt. Lö-
Die empirischen Ergebnisse haben recht eindrucksvoll ver- tur der deutschen Unternehmen Sorge zu tragen, um die markt. Schließlich wird sich zukünftig auch die klassische sungsangebote sind bislang allerdings kaum zu sehen 2. So
deutlicht, dass – entgegen dieses knappen Drittels, welches notwendige Dynamik der digitalen Transformation nicht durch Produktionsstätte im Zuge der Digitalisierung maßgeblich glaubt in der Studie der Großteil der Corporate Real Estate
als im Idealfall der Anteil des CREM an der Transformation unnötig trägen Umgang mit den immobiliaren Ressourcen verändern. Auch wenn es heute noch nicht sichtbar ist, wird Verantwortlichen, dass die deutsche Wirtschaft immobilien-
sein sollte – das CREM in der Breite der Unternehmen bis- auszubremsen. Die vorliegende Studie enthält eine Reihe an insbesondere die digitale Neukonzeption der Abläufe (z.B. wirtschaftlich im Strukturwandel schlecht aufgestellt sei. Es
lang nur eine sehr viel geringere Rolle im Strukturwandel Vorschlägen für mögliche Maßnahmen. Industrie 4.0), die Dematerialisierung, die Dezentralisierung bedarf deshalb eines externen Impulses, zu dem diese Studie
gespielt hat. und die Reallokation von Fertigungsprozessen an die räum- einen Beitrag leisten soll. Der Schwerpunkt der vorliegenden
Über diese Studie liche Organisation der industriellen Produktion so massiv Arbeit liegt weniger in den Transformationsprozessen der
Ansätze zur Verbesserung der regulatorischen Rah- Die vorliegende Studie entstand im Auftrag des ZIA Zent- veränderte Anforderungen stellen, dass die meisten Unter- Immobilienwirtschaft als vielmehr bei den deutschen Cor-
menbedingungen im CREM raler Immobilien Ausschuss. Die Initiative innerhalb des ZIA nehmen in ihren bisherigen Produktionshallen nicht mehr porates, die den Strukturwandel maßgeblich verursachen.
Die vorliegende Studie hat verdeutlicht, dass der Beitrag des geht zurück auf den Lenkungskreis Corporate Real Estate weiter arbeiten können. Zukünftig werden im Strukturwandel Der Zweck der Studie ist es, die wahrgenommene Bedeutung
CREM zur digitalen Transformation einzelner Unternehmen Management. Die Mitglieder des Lenkungskreises haben mit neue Nutzungsarten wie Rechenzentren zu wichtigen Größen von Corporate Real Estate sowie deren Management zur
ebenso wie der Wirtschaft und Gesellschaft als Ganzer bislang ihrer Expertise inhaltlich beigetragen und die Finanzierung der Immobilienwirtschaft. Aktuell macht die Diskussion um Bewältigung des Strukturwandels zu erhöhen. Bei den Ent-
dramatisch unterschätzt wird. Entgegen der weit verbreiteten sichergestellt. Mitglieder sind BASF, Bayer Real Estate, CBRE, den Aufbau des 5G-Netzes in Deutschland die intensiven scheidungsträgern der Corporates, der Immobilienwirtschaft,
Meinung, die immobilienwirtschaftlichen Marktmechanismen Daimler Real Estate, Deloitte, JLL, Robert Bosch sowie Sie- räumlichen Anforderungen deutlich, die mit der Installation der öffentlichen Verwaltungen sowie den Mandatsträgern in
würden die Zukunftsfähigkeit immobiliarer Ressourcen schon mens Real Estate. Die Unternehmensbefragung im Rahmen der Serverinfrastruktur verbunden sind. der Politik ist das Bewusstsein zu schaffen bzw. zu stärken,
von selbst sicherstellen, zeigen die Studienergebnisse, dass der empirischen Studie erfolgte durch das Marktforschungs- Es ist absehbar, dass die Summe dieser Veränderungen in dass immobiliare Ressourcen im gemeinsamen Zusammen-
dem hohe Hürden in den Unternehmen sowie in den öffentlich institut forsa im Oktober/November 2018. der Immobiliennachfrage insbesondere die Flächennutzung spiel mit funktionierenden IT und HR Infrastrukturen kri-
1
Vgl. (Pfnür/Wagner 2018). 2
Vgl. Pfnür/Wagner (2018).
14 Herausforderungen des Corporate Real Estate Managements im Strukturwandel Herausforderungen des Corporate Real Estate Managements im Strukturwandel 15
tische Erfolgsfaktoren sind für die Wettbewerbsfähigkeit Unternehmen insgesamt erarbeitet wird. Dieses Konzept Feldphase wurden durch das Marktforschungsinstitut forsa Umbaumaßnahmen, Krankheit, etc.), kein Ersatzan-
deutscher Unternehmen und der Volkswirtschaft als Ganzes. wird in einem folgenden Schritt empirisch für den deutschen nach vorheriger schriftlicher Ankündigung der Befragung und sprechpartner verfügbar
Insbesondere ist zu zeigen, dass eine effektive Anpassung Markt überprüft wird. individueller Terminabsprache Interviews mit den jeweiligen
deutscher Unternehmen an den Strukturwandel nur durch Verantwortlichen in den größten deutschen Unternehmen für In 44 Fällen: genannter Ansprechpartner (AP) nicht er-
einen maßgeblichen Beitrag primär aus dem Immobilienma- Inhaltliches Konzept der Studie evaluiert Chancen das betriebliche Immobilienmanagement geführt. Die Befra- reicht, teilweise neuer AP genannt - aber auch dieser nicht
nagement der Unternehmen und sekundär aus der deutschen und Risiken des Strukturwandels deutscher Un- gung wurde als Computer Assisted Telephone Interviewing erreicht bei 10 bis 20 Kontakten pro Nummer.
Immobilienwirtschaft gelingen kann. ternehmen aus Sicht des betrieblichen Immobili- (CATI) durchgeführt. Nach Abschluss wurden die Rohdaten In 8 Fällen: Abbruch, da inhaltlich nicht passen oder
enmanagements durch das Markforschungsinstitut Forsa in strickt anonymi- sonstige Gründe
Um diesen Zweck zu erreichen, verfolgt die Studie Die empirische Erhebung ist in 5 Fragenblöcke untergliedert. sierter Form übergeben und mit quantitativen Methoden der In 22 Fällen: kein Interesse an Teilnahme, inhaltlich nicht
folgende Ziele: Der erste Block dient der Klärung der Frage, welche Bedeu- empirischen Sozialforschung mittels der Programme SPSS passen oder sonstige Gründe
1 . Erstellung eines Frameworks, in dem die Bedeutung tung betriebliche Immobilien für den Erfolg deutscher Unter- und MS Excel ausgewertet.
immobiliarer Ressourcen für den Unternehmenserfolg nehmen haben. Betrachtet man die Art und das Ausmaß des Stichprobenneutrale Ausfälle
veranschaulicht wird gegenwärtig in der deutschen Wirtschaft ablaufenden Struk- Grundgesamtheit, Stichprobe und tatsächlich In 17 Fällen: genannter AP ist nicht mehr im Unternehmen,
2. Prognose der Auswirkungen des Strukturwandels auf turwandels in den Arbeitswelten, so wird schnell klar, dass Befragte es gibt (noch) keinen Ersatz (z. B. Abteilung aufgelöst/
veränderte Bedarfe an immobiliaren Ressourcen sich dadurch nicht nur die Prozesse der Leistungserstellung Die Unternehmensbefragung ist grundsätzlich als Vollerhe- ausgegliedert) oder neuer AP darf aus Datenschutzgrün-
3. Ableitung und Bewertung der Risiken aus einem im- und personalwirtschaftlichen Rahmenbedingungen, sondern bung bei deutschen Großunternehmen konzipiert. Bei der Vol- den nicht genannt werden
mobilienwirtschaftlichen „Weiter so“ im CREM auch physische Organisation der Arbeit massiv verändern lerhebung wurde aus allen Unternehmen, die die Kriterien der In 11 Fällen: Telefonnummer in Sperrdatei des Arbeitskreis
4 . Identifikation der immobilienwirtschaftlichen Potenziale wird. Der zweite Block der Befragung dient zur Evaluation Grundgesamtheit erfüllen, jeweils ein Proband in die Stichpro- Deutscher Markt- und Sozialforschungsinstitute e.V. ent-
zur Bewältigung des Strukturwandels der Corporates der Veränderung des Flächenbedarfs der Unternehmen im be der zu Befragenden aufgenommen. Als Großunternehmen halten, deshalb Kontaktaufnahme durch forsa untersagt
5. Ableitung eines regulatorischen Forderungskatalogs Strukturwandel. Die Blöcke III & IV beinhalten Fragen, deren im Sinne der Grundgesamtheit gelten alle Unternehmen, die In 10 Fällen: Unternehmenspolitik/-entscheidung, nicht
zur Stärkung der immobilienwirtschaftlichen Reaktions- Antworten auf die auf die Risiken und Potenziale der Trans- ihren Sitz in Deutschland und mehr als 10.000 Beschäftig- an Umfragen teilzunehmen
fähigkeit von Corporates, Wirtschaftsregionen und der formation der betrieblichen Immobilienwirtschaft als Teil des te haben, unabhängig von ihren Geschäftsfeldern und ihrer
deutschen Volkswirtschaft Strukturwandels der Unternehmen schließen lassen. Der Rechtsform. Die Grundgesamtheit wird um Konzernverflech- Die ursprünglich mit 195 Unternehmen angenommene Brut-
Block V beinhaltet zum Abschluss Fragen, die Auswertungen tungen bereinigt, sodass jeder Konzern nur einmal vertreten to-Grundgesamtheit wurde deshalb im Laufe des Bearbei-
1.2 Vorgehensweise der Studie von Subgruppen nach bestimmten Kriterien zu Unternehmen- ist. Die Grundidee dieser Abgrenzung nach Mitarbeiterzahlen tungsprozesses auf 59 Unternehmen reduziert, die an der
Über die Auswirkungen des Strukturwandels in deutschen sclustern oder Befragten ermöglichen. ist es, die Unternehmen mit den meisten Arbeitsplätzen – und Befragung teilnahmen. Die Brutto-Ausschöpfungsquote betrug
Unternehmen auf das Immobilienmanagement besteht bis- damit der stärksten Wirkung auf die Nachfrage an den Immo- somit 30,26 Prozent und ist als gut zu bewerten. In der em-
lang sehr wenig konkretes Vorwissen. Zu diesem Thema gibt Abbildung 1: Inhaltliches Konzept der Befragung bilienflächenmärkten – in der Befragung zu berücksichtigen. pirischen Sozialforschung ist es üblich, bei der Berechnung
es auf Fachtagungen und in einschlägigen managementorien- Insgesamt umfasst die Grundgesamtheit 195 Unternehmen. der Ausschöpfungsquote stichprobenneutrale Ausfälle von
tierten Fachzeitschriften zwar eine erste Diskussion. Die bis- Block I Block II Ansprechpartner innerhalb der Unternehmen waren grund- der Brutto-Stichprobe abzusetzen. Bei stichprobenneutralen
Bedeutung von betrieblichen Im- Einfluss des Strukturwandels auf
herigen Ergebnisse sind allerdings lediglich Impressionen und mobilien und deren Management den veränderten Immobilienbedarf sätzlich die Verantwortlichen für die Bereitstellung der immo- Ausfällen handelt es sich um die 39 Fälle. Die Netto-Stichprobe
kasuistische Fragmente mit maximal Fallstudiencharakter. für den Erfolg von Unternehmen der Non-Property Unternehmen biliaren Ressourcen, die häufig, aber nicht ausnahmslos, die betrug somit 156 Unternehmen und die Netto-Ausschöpfungs-
und dessen Bereitstellung
Insbesondere zu den Fragen nach der Rolle von betrieblichen Funktion Leiter Corporate Real Estate Management oder Ge- quote 37,82 Prozent.
Block III Block IV
Immobilien und deren Management im Strukturwandel und Risiken einer verpassten immobili- Potenziale des betrieblichen
schäftsführer der Real Estate Tochtergesellschaft innehaben.
deren Erfolgsbeitrag zur Transformation der Unternehmen enwirtschaftlichen Transformation Immobilienmanagements in der In empirischen Studien muss die ursprünglich definierte Ergebnisse im Befragungssample im Wesentlichen
der Unternehmen Transformation der Unternehmen
bestehen bislang nur erste Vermutungen 3. Eine im Rahmen Brutto-Grundgesamtheit aufgrund von Fehlinformationen in als repräsentativ für Grundgesamtheit anzusehen
dieser Studie durchgeführte flächendeckende empirische Block V den Daten oder Veränderungen der Unternehmensstruktu- Das so ermittelte Befragungssample wurde vor der weiteren
Fragen zu den Unternehmen/Kontrollvariablen
Erhebung beleuchtet deshalb erstmalig flächendeckend ren im Zeitablauf auf eine Netto-Grundgesamtheit bereinigt Auswertung mit Hilfe der einschlägigen statistischen Verfahren
und prioritär die Wirkungszusammenhänge zwischen dem Quelle: Eigene Darstellung werden. Dies ist auch hier nach Angaben von forsa wie folgt auf Repräsentativität für die Grundgesamtheit der Großun-
Strukturwandel und dem Corporate Real Estate Management geschehen: ternehmen mit mehr als 10.000 Beschäftigten überprüft. Die
genauer. Der im Anhang I dargestellte Ablauf der Befragung erfolgt Ergebnisse sind, insbesondere in Bezug auf die Aussagekraft
Die Studie ist so aufgebaut, dass zunächst auf Basis der einem strikten Ablaufplan, an dessen Beginn eine Auswertung Systematische Ausfälle hier besonders wichtigen Kriterien Branchenverteilung, Unter-
Literatur ein Konzept für die Bedeutung des Corporate Real des bestehenden Wissens sowie zahlreiche explorative Vorbe- In 25 Fällen: keine Zeit bzw. kein Termin innerhalb der nehmensgröße und Immobilienportfoliozusammensetzung, als
Estate Managements für den wirtschaftlichen Erfolg der fragungen von erfahrenden Praktikern stehen. Im Rahmen der Feldzeit möglich (Messevorbereitung, Jahresabschluss, gut zu bezeichnen. Auch die weiteren Ergebnissen decken
3
Vgl. Just/Pfnür/Braun (2016); Pfnür/Seger (2017); Pfnür/Wagner (2018).
16 Herausforderungen des Corporate Real Estate Managements im Strukturwandel Herausforderungen des Corporate Real Estate Managements im Strukturwandel 17
sich im Wesentlichen mit den empirisch gesammelten Ein- Vermutung bestätigenden Aussagen treffen. Bei der Interpre- 2. Corporate Real Estate und dessen vergleichsweise jungen Begriffes ist das Ziel verbunden, eine
drücken, sodass grundsätzlich von einer Repräsentativität tation der Ergebnisse ist allerdings angeraten, einen leichten Management weitere, spezielle Asset Klasse am Immobilienkapitalmarkt
der Studienergebnisse für die Grundgesamtheit auszugehen Professionalität Bias in den Ergebnissen zu berücksichtigen. zu etablieren.
ist. Allerdings bestätigen die Ergebnisse dieser Studie einmal Das Sample der befragten Unternehmen umfasst insgesamt Das Corporate Real Estate Management, das nachfolgend als In dieser Studie steht primär, wenn auch bei weitem nicht
mehr die Erfahrungen aus circa einem Duzend zuvor durch- rund 1,92 Mio. Beschäftigte. Die einzelnen Unterhemen ver- CREM abgekürzt wird, ist ein vergleichsweise wenig junger ausschließlich, die betriebliche Nutzung der betrachteten
geführter empirischer Studien, nach denen die im Immobili- teilen sich nach Größe wie in der Abbildung 2 dargestellt. und in Deutschland recht wenig öffentlich diskutierter Teil der Immobilien aus Sicht des Nutzers im Vordergrund der Be-
enmanagement überdurchschnittlich professionell agierenden Auch die Branchenstruktur der Unternehmen ist breit gefä- Unternehmensführung. Deshalb werden in diesem Kapitel die trachtung. Dazu gehört natürlich auch deren Finanzierung,
Unternehmen überdurchschnittlich stark im Sample vertreten chert. Aufgrund der den Befragten zugesagten Anonymität wichtigsten Grundlagen auch für bislang weniger mit diesem Planung, Errichtung, Betrieb und Verwertung. Anders als
sind. Mangels verfügbarer Daten im Sample sowie der Grund- der Ergebnisse, sind hier nur recht grobe Einordnungen mög- Thema befasste Leser zusammengefasst. bei Investoren oder Produzenten, folgen in Nicht-Immobili-
gesamtheit, lassen sich hier allerdings keine exakten, diese lich (siehe Abbildung 3). enunternehmen (Non-Property-Companies) allerdings diese
2.1 Begriffliche Abgrenzungen Entscheidungen ganz wesentlich aus der Nutzung.
Abbildung 2: Mitarbeiterzahl der befragten Unternehmen Jede Definition ist nur so präzise, wie der zugrundeliegende
Definitionszweck und dessen Hintergrund. Dies gilt insbe- Hier verwendeter Begriff: Corporate Real Estate
sondere auch für alle nicht einfachen Definitionen rund um (nachfolgend als CRE abgekürzt)
8% N=59
100 %
12 % den umgangssprachlich vermeintlich eindeutigen Begriff Als betriebliche Immobilien werden alle Immobilien be-
90 %
10 % der Immobilie. Anders als bei Wohnimmobilien gibt es bei zeichnet, die als Betriebsmittel im Sinne eines Produkti-
80 %
61 % Immobilien, die einer betrieblichen Nutzung unterliegen, onsfaktors in Leistungserstellungsprozessen eingesetzt
70 %
eine Flut an Begriffen wie insbesondere Gewerbeimmobili- oder zumindest zu diesem Zweck von den Nutzern ur-
60 %
50 %
en, betriebliche Immobilien, Unternehmensimmobilien oder sprünglich beschafft wurden, auch wenn Sie gegebenen-
40 % Wirtschaftsimmobilien. Wenn von diesen Begriffen die Rede falls leer stehen. Der Begriff Betrieb weist darauf hin, dass
30 % ist, war der jeweilige Spiritus Rector der Begriffe zumeist auch Immobilien von Wirtschaftseinheiten umfasst sind,
20 % unterschiedlich. So wurde der Begriff der Gewerbeimmobilien die Leistungen erstellen, ohne dabei Gewinnerzielungs-
10 % 8% (Englisch: Commercial Real Estate) vor allem aus der Sicht absichten zu verfolgen. Somit gehören zu betrieblichen
0%
0-15.000 0-15.000 50.001-100.000 100.001-200.000 200.001-500.000
des Investors oder des Produzenten von Planungs-, Bau- und Immobilien, anders als es die Begriffe Gewerbe- oder
Betriebsleistungen im Zusammenhang mit der Immobilie Unternehmensimmobilien präjudizieren, insbesondere
geprägt. Dieser Begriff hat sich weltweit an den Kapital- auch die betrieblich genutzten Objekte der öffentlichen
Abbildung 3: Branchenstruktur der befragten Unternehmen märkten weitgehend als Bezeichnung für das entsprechende Hand und gemeinnütziger Organisationen. Weltweit und
Investmentsegment durchgesetzt. Die amtlichen Statistiken insbesondere auch in Deutschland wird von der Mehrheit
in Deutschland kannten bislang nur die Unterscheidung in der Akteure anstelle des Begriffs betriebliche Immobilien
17 % N=59
100 % Wohn- und Nicht-Wohnimmobilien. Die wenige sachdienliche die englischsprachigen Synonyme Corporate beziehungs-
90 %
5% Definition der Nicht-Wohnimmobilien hat der ZIA durch die weise Public Real Estate, kurz CRE/PRE verwendet. Ver-
80 % 8%
5% Einführung des Begriffs der Wirtschaftsimmobilien ebenfalls einfachend wird im Folgenden nur noch von Corporate
70 % 15 %
aus der Sicht von Investoren und Produzenten präzisiert 4. bzw. CRE gesprochen, auch wenn ebenfalls der Public
60 %
3% Die Wirtschaftsimmobilien umfassen alle vordinglich aus bzw. PRE Flächenbestand gemeint ist.
50 % 46 %
40 %
Investmentsicht tradierten Nutzungsarten. Auch wenn der
30 % Begriff primär aus der Nutzung kommend abgegrenzt wird, 2.2 Konzept des Corporate Real Estate Manage-
20 % spielen die Belange der Betriebsmittelfunktion der Immobilie ments (CREM)
10 % im Begriffswerk kaum eine Rolle. CREM als Teil des Darmstädter Konzepts des mo-
0% Unternehmensimmobilien sind eine Teilmenge der Gewer- dernen Immobilienmanagements
Industrie, Energie- und Handel Transport Telekom- Banken, Sonstige
verarbeitendes Wasserver- und Logistik, munikation, Finanz- und Dienst- beimmobilien, die nach den Vorstellungen des Spiritus Rec- Immobilien können in Wirtschaftsprozessen unterschied-
Gewerbe sorgung, Lagerei Information, Versiche- leistungen
Entsorgung IT, Medien rungsdienst- tors dieses Begriffes, der Initiative Unternehmensimmobilien, liche Zwecke zukommen, über die nach Art und Umfang
leistungen
vor allem produktionsnahe und gemischt genutzte Immobilien Klarheit erforderlich ist, bevor man auf ihre Bedeutung für
umfassen 5. Auch dieser Begriff stellt die Investorensicht auf wirtschaftliche Erfolge schließen kann 6. Sie können sowohl
die Immobilie in den Vordergrund. Mit der Kreierung dieses Ergebnis eines Leistungserstellungsprozesses sein, als auch
4
Vgl. Ache et al (2016), 5 Vgl. zu einer präzisen Begriffsabgrenzung: 6
Vgl. Kämpf-Dern/Pfnür/Roulac (2015).
https://de.wikipedia.org/wiki/Unternehmensimmobilie Abruf v. 07.12.18.
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