Immobilien aktuell Schwerpunkt Investoren bauen an der Nachfrage vorbei Bessere Verdichtung dank Mehrwertabgabe - ZKB
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Immobilien aktuell Ausgabe März 2019 Schwerpunkt Investoren bauen an der Nachfrage vorbei Bessere Verdichtung dank Mehrwertabgabe
Editorial
Liebe Leserin, lieber Leser
Die Diskussion um eine haushälterische Nutzung des knappen
Bodens wurde im Zuge der Zersiedelungsinitiative jüngst intensiv
geführt. Im Grundsatz waren sich Befürworter und Gegner der
Initiative einig, wie wichtig die Entwicklung der Siedlungen nach
innen ist. Die derzeitige Bautätigkeit zeigt jedoch in die andere
Richtung. Im Zeitalter des Anlagenotstands wird die Schmerz-
grenze der Investoren hinsichtlich Leerständen hoch bleiben,
sodass an vielen peripheren Lagen weiterhin rege gebaut wird.
Umso wichtiger ist es, Anreize zur inneren Verdichtung zu setzen.
Wir sehen in der Mehrwertabgabe ein geeignetes raumplanerisches
Instrument dafür und zeigen, wie die Zürcher Kantonalbank in
einem realen Beispiel den Mehrwert bestimmt hat. Und:
Hochhäuser stehen geradezu beispielhaft für die innere Verdichtung, dennoch
lohnt sich ein kritischer Blick auf den Boom.
Ich wünsche Ihnen eine spannende Lektüre.
Ursina Kubli
Zürcher Kantonalbank, Immobilienresearch
Schwerpunkt Renditeliegenschaften
06 Mietwohnungsbau 14 «Für komplizierte Fälle 03 Meinung und Prognose
Investoren bremsen nicht, werden nach wie vor Problematik der leeren
wo sie sollten Bewertungen nötig sein» Mietwohnungen bleibt
08 Hochhausfieber Schweiz 16 Mehrheitsfähig durch 04 Konjunktur und Zinsen
Wie viele Etagen verträgt Mehr wertabgabe Binnenkräfte dämpfen
der Markt? Konjunkturabschwächung
17 Büromarkt Zürich
12 Mehrwertabgabe als Büroneubau – Fluch oder 10 Welche Gemeinde
Verdichtungsinstrument Segen? passt zu mir?
ZKB Gemeindebericht
Impressum
Herausgeberin Analytics Immobilien, Zürcher Kantonalbank Redaktion Othmar Köchle Gestaltung JoosWolfangel, Winterthur
Druck Druckerei Mattenbach, Winterthur Titelbild Gian-Reto Hassler, Immobilienbewerter der Zürcher Kantonalbank, auf dem aufgezonten Areal in
Effretikon Bilder Titelbild, S. 14 – 15 © Zeljko Gataric, Zürich; Editorial, © Meinrad Schade, Zürich Auflage 37’225 Expl. Erscheint ½-jährlich
Kontakt medien@zkb.ch Abonnement www.zkb.ch / immobilienpublikationen oder 0844 843 823
Dieses Dokument dient ausschliesslich Informationszwecken. Alle Informationen und Daten in diesem Dokument stammen aus Quellen, welche die Zürcher Kantonalbank zum Zeit-
punkt der Erstellung dieses Dokuments für zuverlässig hielt. Alle Berechnungen wurden mit grösster Sorgfalt erstellt. Trotzdem kann keine Gewähr für deren Richtigkeit, Genauigkeit,
Vollständigkeit und Angemessenheit übernommen werden – weder ausdrücklich noch stillschweigend. Die Zürcher Kantonalbank lehnt diesbezüglich jegliche Haftungsansprüche ab.
2 Immobilien aktuell März 2019 | Zürcher Kantonalbank
Meinung und Prognose
Problematik der leeren Mietwohnungen bleibt
Zwar wird sich die Bautätigkeit in der Schweiz ab 2020 etwas beruhigen. Das Niveau
bleibt jedoch hoch, und der Wohnraum entsteht nicht immer dort, wo die Nachfrage
am grössten ist. Die Leerstandsproblematik wird sich in gewissen Regionen noch
verschärfen. Während die Mieten insgesamt stabiler sind als häufig gedacht, dürfte das
Preiswachstum bei Eigenheimen weiter anhalten. Von Ursina Kubli, Leiterin Analytics Immobilien
Neben Wahlplakaten prägen Mietwohnungsplakate 2018 gesunken sind, dürfte das Vermögen im enttäu-
am Strassenrand immer mehr das Bild in ländlichen schenden Anlegerjahr ebenfalls gelitten haben. Die
Regionen. Damit wird schon von blossem Auge Tragbarkeit ist folglich erneut gesunken und erschwert
erkennbar, wie harzig die Mietersuche auf dem Land die Finanzierung eines Eigenheims. Wird die Luft für
oftmals ist. Obwohl die Problematik der Leerstände die Eigenheimpreise nicht langsam dünn?
längst erkannt ist, bremsen die Investoren nicht immer
da, wo sie sollten. Ausgerechnet in den Städten, die Die Gründe für die noch immer robuste Preisdynamik
von der Leerstandsproblematik verschont sind, wurden bei Eigenheimen sind angebotsseitig zu finden. Die
2018 weniger Baubewilligungen erteilt als im Vorjahr. Bautätigkeit fristete im Eigenheimsegment in den ver-
Da Wohnraum auch in Zukunft nicht unbedingt da gangenen Jahren immer mehr ein Schattendasein, weil
entstehen wird, wo die grösste Nachfrage ist, dürften sie sich aus Renditeüberlegungen vornehmlich auf den
die Leerstände weiter steigen. Dies gilt selbst dann, Mietwohnungsbereich konzentrierte. Im Kanton Zürich
wenn sich die Bautätigkeit in der Schweiz ab 2020 schlägt sich die geringere Neuproduktion von Eigen-
etwas beruhigt und die Zuwanderung wieder leicht heimen inzwischen auch in den Freihandtransaktionen
anzieht. nieder. Während es in den vergangenen Jahren bei
Stockwerkeigentumswohnungen im Mittel 1100
Bis anhin haben die Mieten nur marginal auf die Leer- Kaufabschlüsse pro Quartal gab, sind es aktuell mit
stände reagiert. Schweizweit erwarten wir auch in durchschnittlich 900 Freihandtransaktionen pro Quar-
Zukunft trotz steigender Leerstände nur einen gerin- tal deutlich weniger. Die Angebotsverknappung kom-
gen Rückgang der Angebotsmieten. Im Kanton Zürich biniert mit den tiefen Zinsen dürfte bei Eigenheimen
ist das Minus ganz aus unseren Prognosen verschwun- weiterhin für ein solides Preiswachstum sorgen. Im
den. Hier erwarten wir stagnierende Angebotsmieten Kanton Zürich sogar noch etwas stärker als in der rest-
in diesem Jahr und ein leichtes Plus im nächsten Jahr. lichen Schweiz.
Rund die Hälfte aller Mietwohnungen des Kantons
befinden sich in den drei grössten Städten Zürich,
Winterhur und Uster, wo die Mietwohnungsnachfrage
sehr gross ist. Prognosen
Wohnungsmarkt 2017 2018 2019* 2020*
Während die Renditeliegenschaften die Diskussionen Bautätigkeit Wohnungen CH 1
50’300 53’900* 52’600 50’400
Bautätigkeit Wohnungen ZH1 8’100 9’000* 10’100 9’700
zum Schweizer Immobilienmarkt in letzter Zeit domi-
Leere Mietwohnungen CH 52’700 59’700 65’900 71’800
nierten, erhielten die Entwicklungen im Eigenheim-
Leere Mietwohnungen ZH 5’500 6’300 7’000 7’600
markt weniger Beachtung. Die Eigenheimpreise blei-
Angebotsmieten CH – 0,1 % – 0,4 % – 0,5 % – 0,5 %
ben währenddessen ihrem Aufwärtstrend treu und Angebotsmieten ZH 0,3 % 0,6 % 0,0 % 0,5 %
stiegen im Kanton Zürich im vergangenen Jahr um Preise Wohneigentum CH 2 0,9 % 2,8 % 2,0 % 1,5 %
3,7 %. An kontinuierliche Preissteigerungen hat man Preise Wohneigentum ZH 4,9 % 3,7 % 3,0 % 2,5 %
sich gewöhnt. Die letzte Erfahrung mit sinkenden Referenzzinssatz 1,50 % 1,50 % 1,50 % 1,50 %
Preisen geht bis ins Jahr 2004 zurück. Bemerkenswert * Prognose Zürcher Kantonalbank
1
Starke Veränderung aufgrund einer Änderung der Datengrundlage
sind die steigenden Eigenheimpreise jedoch, wenn 2
Änderung von Wüest Partner Angebotsindex auf Transaktionspreisindex
man sie im Kontext der Entwicklungen von Einkom- (Mischindex STW und EFH)
men und Vermögen sieht. Während die Reallöhne Quelle: Thomson Reuters Datastream, Zürcher Kantonalbank
Immobilien aktuell März 2019 | Zürcher Kantonalbank 3
Konjunktur und Zinsen
Binnenkräfte dämpfen
Konjunkturabschwächung
Der stabile Arbeitsmarkt wird zur Stütze der Schweizer Wirtschaft. Indes sprechen
rückläufige Konjunktur- und Inflationserwartungen weiterhin für niedrige Zinsen. Die
Effekte des aktuell zur Disposition stehenden Rahmenabkommens auf Zinsen und
Immobilien bleiben vorerst bescheiden. Von David Marmet, Chefökonom Schweiz
Im Herbst 2018 war das Konjunkturbild strahlend hell. Konjunkturelle Vorlaufindikatoren im Sturzflug
Nun deuten die konjunkturellen Vorlaufindikatoren es
70 115
an: Die Schweizer Wirtschaft kann das Wachstum aus
dem vergangenen Jahr nicht halten. 2019 wird sich die 65
Wachstumsrate gegenüber 2018 beinahe halbieren. Wir
60 105
rechnen nur gerade mit einem BIP-Wachstum von
1,3 %. Was ist schiefgelaufen? Zwar war die konjunktu- 55
relle Abflachung für 2019 bei den Konjunkturauguren 50 95
auf dem Radarschirm, die Geschwindigkeit des Stim-
mungsumschwungs vermag aber 45
1,3%
dennoch zu überraschen. Ausgelöst 40 85
wurde der Umschwung mit den ent- 2012 2014 2016 2018
täuschenden Wachstumszahlen in Einkaufsmanagerindex PMI KOF-Barometer (rechte Skala)
der Eurozone, die zuerst auf Sonder- Quelle: Thomson Reuters, Zürcher Kantonalbank
BIP-Wachstum 19 faktoren zurückgeführt wurden
(z.B. Emissionstests in der Automobil- Zinswende Schweiz lässt auf sich warten
industrie, Haushaltsstreit in Italien). In der Zwischenzeit Zweifelsohne war der Erdölpreis der Haupttreiber für
hat sich ein breitflächiger Wachstumspessimismus ausge- den Rückgang der Inflation. Dieser rohstoffbedingte
breitet. 2018 gingen 52 % aller Schweizer Warenexporte Druck auf die Inflation läuft in den nächsten Monaten
in die EU, und gar über 70 % aller Schweizer Importe aus. Indes liefern andere Gütergruppen zurzeit kaum
stammten aus der Europäischen Union – es erstaunt Hinweise für eine in naher Zukunft merklich anziehende
also nicht, dass die Schweizer Wirtschaft vom Negativsog Inflationsrate. Die Preisstabilität ist also gewährleistet,
in der EU mitgerissen wird. Schlittert die Schweiz nun und die Schweizerische National-
–0,75 %
geradewegs in eine Rezession? Wohl kaum. bank (SNB) hat keinen unmittelbaren
Handlungsbedarf, an ihrer aktuellen
Zum einen dämpft der Gütermix der Schweizer Waren- geldpolitischen Ausrichtung etwas zu
exporte. So sind weit über 50 % der Exporte entweder ändern. Zumal sich die Europäische
dem Pharmasektor oder medizinischen Instrumenten Zentralbank (EZB) mit der Frage kon- Geldmarktsatz 19
und Apparaten zuzuordnen, also Gütern, die nicht kon- frontiert sieht, ob der Eurozone ein
junktursensitiv sind. Zum anderen stützt die Binnenwirt- sogenanntes japanisches Szenario bevorsteht: niedriges
schaft. Die Arbeitslosenrate notiert Wachstum, niedrige Inflation und folglich niedrige Zin-
0,5%
aktuell auf einem 15-Jahre-Tief, und sen. Die EZB wird also in den kommenden Quartalen
die Mehrheit der Unternehmen nicht in der Lage sein, ihren Leitzins anzuheben, ohne
beabsichtigt immer noch, ihren Per- Diskussionen über eine erneute Euroschuldenkrise zu
sonalbestand zu erhöhen. Zudem entfachen. Dadurch sind auch der SNB die Hände länger
Reallohnwachstum 19 können die Lohnbezüger mit einem gebunden, als ihr lieb ist. Die Schweizer Zinswende lässt
positiven Reallohn rechnen, obwohl somit noch lange auf sich warten. Auch bei den Lang-
die Nominallöhne gemäss den Herbst-Umfragen in die- fristzinsen zeichnet sich keine Wende ab. Gedämpfte
sem Jahr nur gerade um 1 % steigen werden. Mit dem Konjunktur- und Inflationserwartungen sowie Über-
Inflationsrückgang der letzten Monate resultiert jedoch schüsse im schweizerischen Bundeshaushalt sorgen für
eine positive Kaufkraft – notabene die erste seit 2016. niedrige «Eidgenossen»-Renditen.
4 Immobilien aktuell März 2019 | Zürcher KantonalbankInflation folgt den rückläufigen Energiepreisen
(Inflation in %, Beiträge in Prozentpunkten)
1,5
1,0
0,5
0,0
– 0,5
– 1,0
– 1,5
2012 2014 2016 2018
Inländische Güter Erdölprodukte Ausländische Güter exkl. Erdölprodukte
Konsumentenpreisindex
Quelle: Thomson Reuters, Zürcher Kantonalbank
InstA-Effekt auf Zinsen und Immobilien Schweiz, also das strukturell niedrige Zinsniveau in der
Die SNB kann die Zinsen zeitlich vor der EZB anhe- Schweiz, würde beim «Swiss Finish» kleiner werden.
ben, falls die Inflationserwartungen in der Schweiz Der Nichtabschluss neuer bilateraler Abkommen würde
markant steigen sollten. Die wichtigste Quelle der hingegen das Wachstum im Aussenhandel bremsen
Inflation wäre eine robuste, kompetitive Wirtschafts- und so den Inflationseffekt wieder neutralisieren.
lage, die merkliche Lohnpreissteigerungen zulassen Sowohl die Inflation als auch das Zinsniveau werden
würde. Eine andere Quelle wäre eine De-Internationali- durch das Rahmenabkommen somit kaum spür- und
sierung der Schweizer Wirtschaft. So stellt sich die messbar tangiert – sofern der Schweizer Franken wei-
Frage, ob bei einem Nichtzustandekommen des zurzeit terhin seine Funktion als sicherer Hafen innehat.
in der Schweiz mittels Konsultationen intensiv diskutier-
ten institutionellen Abkommens mit der EU (InstA, Wie stark der Immobilienmarkt vom Entscheid des
Rahmenabkommen) das Schmiermittel «ungehinderter Rahmenabkommens betroffen ist, hängt in erster Linie
Zugang zum EU-Binnenmarkt» zur Disposition stünde von der Frage nach der Weiterführung des Personen-
und sich dadurch höhere Zinsen rechtfertigen. freizügigkeitsabkommens (FZA) ab. Sollte sich eine
Aufkündigung des FZA abzeichnen, ist mit «Vorzieh-
Bei einem Nein zum Rahmenabkommen würde Mitte effekten» zu rechnen. Die Netto-Zuwanderung aus
2019 die Äquivalenz der Schweizer Börsenregulierung den EU/EFTA-Staaten, die in den beiden letzten Jahren
wegfallen. Gleichzeitig träte die Schweizer Verordnung bei knapp 31’000 Personen pro Jahr lag, dürfte kurz-
über die Anerkennung ausländischer Handelsplätze in fristig anziehen. Bei einer dannzumal eigenständig
Kraft, was den negativen Effekt auf die Schweizer gesteuerten Einwanderungspolitik ist indes mit einer
Wirtschaft zumindest dämpfen würde. Anschliessend niedrigen Zuwanderung zu rechnen. Insbesondere der
wäre die Weiterentwicklung des Abkommens über Familiennachzug, der 2018 mit rund 30 % der zweit-
technische Handelshemmnisse (MRA) in der Schwebe. wichtigste Zuwanderungsgrund war, dürfte beim FZA-
Solange die Schweiz den autonomen Nachvollzug Wegfall deutlich niedriger ausfallen. In den 1990er-
solch neuer Regelungen gewährleistet, dürften die Jahren, also vor Inkrafttreten des FZA, lag die Zuwan-
unmittelbaren Kosten überschaubar bleiben, werden derung im Durchschnitt um 20’000 Personen tiefer als
doch 92 % aller Schweizer Warenexporte von Unter- heute. Wird diese Periode als Massstab herangezogen,
nehmen abgewickelt, die Teil einer Gruppe sind und würde sich die Nachfrage nach Wohnraum reduzieren
bei denen somit die Vertrautheit mit EU-Regelungen und – je nach Region – einen negativen Einfluss auf die
als gegeben angesehen werden kann. Erst ein «Swiss Immobilienpreise zeitigen. Sollte trotz eines Nichtzu-
Finish» würde die Produktionskosten rasch ansteigen standekommens des Rahmenabkommens das FZA wei-
lassen. Handelshemmnisse führen typischerweise zu terhin Bestand haben, bleiben die Effekte auf Zinsen
einer höheren inländischen Inflation. Der Zinsbonus und Immobilien insgesamt recht bescheiden.
Immobilien aktuell März 2019 | Zürcher Kantonalbank 5Mietwohnungsbau
Investoren bremsen nicht, wo sie sollten
Den Rückgang der Baubewilligungen sollte man nicht als gesunde Vorsicht der
Investoren interpretieren. In vielen ländlichen Regionen, die mit Leerständen kämpfen,
sind die Baubewilligungen anhaltend hoch. Ausgerechnet in den Städten, die von der
Leerstandsproblematik verschont sind, wurden weniger Mietwohnungen bewilligt.
Nachdem die tief hängenden Früchte in den städtischen Regionen geerntet wurden,
sind die Projektmöglichkeiten beschränkt.
Von Ursina Kubli, Leiterin Analytics Immobilien
Die Zahl der Baubewilligungen ist in der Schweiz in der tiert ist. Bestimmt wissen das auch die Investoren, hat
zweiten Jahreshälfte 2018 kräftig gefallen. Daraus sich die alte Immobilienweisheit «Lage, Lage, Lage»
könnte man schliessen, dass die vielen leer stehenden doch tief in deren DNA verankert.
Mietwohnungen ihre Spuren bei den Investoren hinter-
lassen. Doch treten die Investoren an den richtigen Die Zurückhaltung der Investoren dürfte damit zusam-
Orten auf die Bremse? Unsere Analysen der neu bewil- menhängen, dass die Möglichkeiten, neue Grosspro-
ligten Mietwohnungsprojekte sprechen dagegen. jekte umzusetzen, in städtischen Gebieten begrenzt
sind. Der Anlagenotstand besteht nun bereits seit
Schweizer Mietwohnungsbau schwächt sich ab mehreren Jahren. Damit drängt schon seit längerer Zeit
Die Mietwohnungsleerstände sind im vergangenen sehr viel Kapital in den Immobilienmarkt. Bauland-
Jahr in den Fokus der Diskussionen zum Schweizer reserven wurden in den Städten vielfach genutzt, und
Immobilienmarkt gerückt. Die Hauptsorge ist, dass die einfach zu realisierende Umnutzungen wurden voll-
Investoren die steigenden Leerstände ignorieren und zogen. Neue Mietwohnungsprojekte sind nur mit immer
aufgrund mangelnder Anlagealternativen unbeirrt wei- grösserem Aufwand zu realisieren. Die tief hängenden
terbauen. Diesbezüglich war der Rückgang der Baube- Früchte sind in den Städten bereits geerntet.
willigungen für Mietwohnungen, der sich im dritten
und vierten Quartal 2018 in der Schweiz abzeichnete, Investoren weichen noch immer
sehr zu begrüssen. Ab dem Jahr 2020 dürfte die in die Peripherie aus
Anzahl neu ersteller Mietwohnungen nicht mehr ganz Finden die Investoren keine geeigneten Projekte in den
so hoch sein wie noch in den Vorjahren. zentralen Lagen, weichen sie noch immer in die Peri-
pherie aus. Häufig wurden in Regionen, in denen
Grösster Rückgang in den Städten schon viele Mietwohnungen vergeblich auf ihre Mieter
Der Blick auf die nationale Entwicklung täuscht jedoch warten, 2018 sogar noch mehr Wohnungen zum Bau
über die regionalen Unterschiede hinweg. Wir gingen genehmigt als im Vorjahr. Nun kann es teilweise gute
deshalb der Frage nach, ob die Investoren auch wirk- Gründe geben, warum Investoren trotz hoher Leer-
lich in jenen Regionen auf die Bremse treten, die mit stände nicht auf die Bremse treten. Namentlich dann,
einem Leerstandsrisiko zu kämpfen haben. Dazu haben wenn grössere Infrastrukturprojekte einen erheblichen
wir die Entwicklung der baubewilligten Mietwohnun- Einfluss auf die räumliche Entwicklung einer Region
gen im Jahr 2018 der aktuellen Mietwohnungsleer- haben. So zum Beispiel in den Regionen Bellinzona
standsquote gegenübergestellt. Unsere Analysen zei- und Locarno im Kanton Tessin. Mit der Ende 2020
gen, dass der Rückgang der Baubewilligungen vorwie- geplanten Eröffnung des Ceneri-Basistunnels halbiert
gend von den Städten ausging. In Zürich, Basel, Genf sich die Fahrzeit in das wirtschaftliche Zentrum
und Lausanne war es jeweils ein Minus im zweistelli- Lugano. Damit dürfte es für in Lugano Beschäftigte
gen Prozentbereich. Paradoxerweise wird ausgerech- attraktiver werden, in Bellinzona oder Locarno zu woh-
net da gebremst, wo die Leerstände gar kein Problem nen, wo die Mieten derzeit noch um über zwanzig
darstellen. In den meisten Städten ist das Verhältnis Prozent günstiger sind. Weichen immer mehr Mieter in
von Arbeitsplätzen zum Wohnraum derart gross, dass die günstigeren Regionen aus, dürfte die Mietersuche
die Mietwohnungsnachfrage auch in Zukunft garan- in Lugano hingegen noch schwieriger werden, als sie
6 Immobilien aktuell März 2019 | Zürcher KantonalbankIn vielen Städten bekamen 2018 weniger Mietwohnungen grünes Licht zum Bau
Entwicklung Baubewilligungen Lesebeispiel: In der Stadt
33%
Zürich wurden 2018 trotz
– 44% 55% niedriger Leer stände
–20% 36 % weniger Miet-
– 36% Basel !–19% 30% 37%
! -10% Winterthur wohnungen zum Bau
Zürich 59%
108%
–1%
675%
!
– 57% 13% –10% –16% St.
St.Gallen
Gallen bewilligt als im Vorjahr.
– 57% Aarau – 63%
– 36%
!
!
– 12% !
– 36% 68%
Anzahl baubewilligter 158% ! Zürich 8% 800%
Olten – 35% – 17% 0% 52% 68%
Mietwohnungen gegen- 6%
30% – 63%
über Vorjahr – 5% 30% – 29%
18% 89%
Biel 172% – 25%
2%
478% !
5%
– 43% – 91% --83%
83%
%
73% – 63%
– 88% – 85% – 82% !
43% – 31%
43% Luzern
– 50% –100% 333%
! 200%
0%
– 57% Bern 463% Chur
84% !
0%
744% – 31% 0%
12% –15% – 30%
– 76% 97% 87% – 32%
– 29%
– 82%
– 100%
– 50%
195% 879%
–100% – 100%
100%
– 23%
– 78% !
Lausanne – 14% 100%
– 100% 0% 250%
219%
254%
0%
250%
64%
– 64% 35%
– 74% – 61% 0%
37% –80%
1% !
610%
– 67% !Genf Sion 35% 47%
230%
9%
Lugano !
107%
Leerwohnungsziffer
tiefe mittelhohe hohe
Leerstände Leerstände Leerstände Quelle: Bundesamt für Statistik, Schweizerisches Baublatt, Swisstopo.ch, Zürcher Kantonalbank
ohnehin schon ist. In Lugano lässt sich somit nicht in dynamisch wachsenden Regionen wie zum Beispiel
erklären, weshalb 2018 so viele Baubewilligungen dem Aargau dürfte sich die Leerstandsproblematik
durchgewunken wurden. Auch in vielen anderen Regi- folglich in den nächsten Jahren etwas entspannen. Die
onen gibt es keine offensichtlichen Gründe, weshalb erhoffte Entspannung am Schweizer Mietwohnungs-
immer noch mehr Bauprojekte geplant sind. In diesen markt könnte somit regional ganz unterschiedlich aus-
Regionen dominiert wohl noch immer der Grund fallen.
«Anlagenotstand». So sind zum Beispiel im Unterwallis
und im Jura die baubewilligten Mietwohnungen Gesunde Vorsicht?
erneut in die Höhe geschnellt, obwohl bereits sehr Vielleicht ist es etwas verfrüht, den Rückgang der Bau-
viele Mietwohnungen verfügbar sind und die Bevölke- bewilligungen als gesunde Vorsicht der Investoren zu
rung in der Vergangenheit kaum gewachsen ist oder interpretieren. Solange die Zinsen auf dem tiefen
sogar rückläufig war. Dasselbe gilt in Olten, Solothurn Niveau verharren, wird die Schmerzgrenze der Investo-
und Grenchen, wo sich die Spannungen am Mietwoh- ren bezüglich Leerständen hoch bleiben. Wie auch bei
nungsmarkt nicht so rasch legen werden. allen anderen Finanzanlagen müssen Investoren im
heutigen Zinsumfeld viel mehr Risiken eingehen, um
In gewissen Regionen mit hohen Leerziffern wurden eine positive Rendite zu erwirtschaften. Wir erwarten
2018 weniger Mietwohnungen baubewilligt als im Jahr deshalb, dass auch in der Zukunft nicht da am meisten
zuvor. Dazu gehören die im Zusammenhang mit der Wohnraum ensteht, wo die meisten Personen wohnen
Leerstandsproblematik viel zitierten Regionen Aargau möchten. Insgesamt ist in Lugano und im Unterwallis,
und Oberaargau. Auch in den Regionen St. Gallen, im Jura sowie in Olten und Solothurn eine gewisse
Linthgebiet und Glarnerland sowie in den meisten Vorsicht angebracht. In den Städten und damit auch
Regionen im Oberwallis bekamen deutlich weniger den grössten Mietermärkten werden hohe Leerstände
Mietwohnungsprojekte grünes Licht zum Bau. Gerade weiterhin ein Fremdwort bleiben.
Immobilien aktuell März 2019 | Zürcher Kantonalbank 7Hochhausfieber Schweiz
Wie viele Etagen verträgt der Markt?
Die Schweiz erlebt gerade einen Hochhausboom sondergleichen. Im ganzen Land
wird fleissig in die Höhe gebaut. Die mit einem Hochhausbau anfallenden Mehrkosten
werden dabei auf die Mieter abgewälzt – ein riskantes Unterfangen in einem
angespannten Mietwohnungsmarkt. Von Emanuel Roos, Analytics Immobilien
Die Schweiz ist im Hochhausfieber. In der ganzen die die Planung verzögern. Ist der Bau dann genehmigt,
Schweiz ragen die imposanten Bauten immer höher in warten bereits die nächsten Stolpersteine. Lokale Bau-
die Lüfte. Neben Bürohochhäusern wie beispielsweise unternehmer verfügen oft nicht über die notwendige
dem Roche-Turm 2 in Basel (50 Etagen) entstehen ver- Erfahrung im Hochhausbau. Hinzu kommen spezielle
mehrt auch Hochhäuser mit reiner oder vorwiegender Baugeräte und -verfahren, eine aufwendige Baukonst-
Wohnnutzung wie der Bäre-Tower in Bern (32 Etagen), ruktion sowie teure Aufzugsanlagen und strengere
das Gartenhochhaus Aglaya in Rotkreuz (21 Etagen) Anforderungen an den Brandschutz, die die Kosten in
oder der Jabee-Tower im Norden Zürichs (27 Etagen). die Höhe schiessen lassen. Schliesslich ist auch im
Mit dem neuen Vorschlag zur Flexibilisierung der Schat- Betrieb und im Unterhalt mit Mehrkosten zu rechnen.
tenwurfregelung hat jüngst auch die Politik auf diesen Aussenfassaden sind deutlich teurer zu reinigen, Auf-
Trend reagiert. Im Kanton Zürich soll es in Zukunft noch züge müssen aufgrund der regen Nutzung vermehrt
einfacher werden, in die Höhe zu bauen. In Zeiten, in gewartet werden, um nur zwei Beispiele zu nennen.
denen Bauland knapper wird, sind Hochhäuser 1 als Laut Expertenschätzungen summieren sich diese
Instrument zur inneren Verdichtung geradezu prädesti- zusätzlichen Kosten auf 15 bis 25 % im Vergleich zu
niert. Für Investoren scheinen Wolkenkratzer auf den einem konventionellen Bau.
ersten Blick ebenfalls lukrativ. Denn durch den Bau in
die Höhe können auf derselben Parzelle mehr Wohnun- Spannungsfeld für Investoren
gen erstellt werden, was den Ertrag pro Parzelle steigert. Damit eine ansprechende Rendite erzielt wird, müssen
Doch ist das wirklich so einfach? Mit welchen Risiken ist diese zusätzlichen Kosten auf der Ertragsseite wieder
beim Bau von Wohnhochhäusern zu rechnen? kompensiert werden. Entsprechend sollten Mietwoh-
nungen in Hochhäusern deutlich teurer angeboten
Kostspielige Angelegenheit werden als herkömmliche Wohnungen. Dies geschieht
Eigentlich liegt es auf der Hand. Wird der Boden knapp, üblicherweise über einen Mietaufschlag, der mit
baut man in die Höhe. Wie begrenzt der Boden bereits zunehmender Etage ansteigt (Stockwerkprämie). Wie
geworden ist, lässt sich mithilfe der kantonalen Boden- hoch diese Prämie ausfällt, lässt sich mithilfe von
preisstatistik erahnen. Seit den 70er-Jahren sind die Onlineinseraten berechnen. Bei neueren Hochhäusern
Bodenpreise im Kanton Zürich um über 400 % gestie- ist in den ersten 6 Etagen kaum eine Stockwerkprämie
gen, in der Stadt Zürich sogar um über 700 %. Wird pro festzustellen. Erst ab der 7. Etage nehmen die Auf-
Quadratmeter Land mehr Wohnraum erstellt, fällt der schläge graduell zu. Zwischen der 10. und der 18.
Landanteil bei den Gesamtkosten weniger stark ins Etage bewegen sich die Stockwerkaufschläge zwi-
Gewicht, wodurch die Wirtschaftlichkeit optimiert wird. schen 10 und 15 %. Eine Ausnahme bildet die
Doch so einfach ist diese Milchbüchleinrechnung nicht. 13. Etage, in der der Aufschlag unerwartet tief ausfällt.
Denn die Erstellung eines Hochhauses ist kostspielig. Ob dies Zufall ist oder der Aberglaube bei der Ver-
Das fängt bereits bei der Vorbereitung an. Je nach marktung mitspielt, lassen wir an dieser Stelle offen.
Zonenregelung und planungsrechtlichen Vorgaben kann Erst ab der 19. Etage entwickeln sich die Prämien stei-
sich die Planungsphase als aufwendig und langwierig ler nach oben. Gegenüber dem Erdgeschoss betragen
erweisen. Im Vergleich zu einem konventionellen Bau ist die Aufpreise in diesen luftigen Höhen 20 % und
auch eher mit Einsprachen durch Anrainer zu rechnen, mehr. Aus der Analyse wird deutlich, dass Hochhäuser
erst ab etwa 14 bis 16 Etagen rentieren. Hochhäuser
1
Das Zürcher Planungs- und Baugesetz definiert Hochhäuser als Gebäude mit einer Höhe
von mehr als 25 Metern. Diese Definition kann je nach Kanton unterschiedlich ausfallen.
unter dieser Grenze unterliegen bereits allen strenge-
Für unsere Analyse definieren wir Hochhäuser als Gebäude mit 10 und mehr Etagen. ren technischen und regulatorischen Anforderungen,
8 Immobilien aktuell März 2019 | Zürcher KantonalbankStockwerkprämie schmilzt schnell dahin
Stockwerkaufschlag gegenüber Erdgeschoss
Lesebeispiel: Im Vergleich zu einer
Etage
Wohnung im Erdgeschoss beträgt der
Mietaufschlag in einem neuen
25 + 38 % Hochhaus im 18. Stockwerk 12 %. 25
24 24 24 24 24
23 23 23 23 23
22 22 22 22 22
21 21 21 21 21
20 20 20 20 20
19 19 19 19 19
18 +12 % +9% 18 18
17 17 17
16 16 16
15 15 15 15
14 14 14 15 14
13 +6% +2% 14 13
12 12 13 12
11 11 Hochhaus-
11
10 10 10 + grenze
10
9 + 10 % 0% +6% 9
8 8 8 9 8
7 7 7 8 7
6 6 6 7 6
5 5 5 5
4 0% – 2% 50 % 4
3 3 3 3
2 2 2 3 2
1 1 1 2 1
0 0 1 0
Neues Hochhaus Altes Hochhaus Konventionelles
(bis 10 Jahre alt) (10 Jahre und älter) Gebäude
Quelle: homegate.ch, Bundesamt für Statistik, Zürcher Kantonalbank
können auf der anderen Seite aber nur bedingt höhere bei älteren Objekten sehr schnell dahin. In den ersten
Mieterträge generieren. Vor allem in den unteren Eta- 10 Etagen lassen sich kaum höhere Mieten durch-
gen lassen sich kaum höhere Mieten durchsetzen. Der setzen. Auch in den oberen Etagen bewegen sich die
Investor befindet sich somit in einem Spannungsfeld. Aufschläge lediglich zwischen 3 und 9 %. Dieser
Wird das Hochhaus zu klein dimensioniert, reichen die Einbruch der Stockwerkprämie bereits nach wenigen
Mehrerträge nicht aus, um die zusätzlichen Baukosten Jahren ist beeindruckend. Das Zeitfenster für die
zu decken. Andererseits steigert ein zu hoch geplantes Generierung des Mehrertrags, der die hohen Bau-
Hochhaus mit zunehmender Investitionssumme das kosten decken muss, ist also sehr klein. Ein träger Ver-
Risiko, bei einer allfälligen Veräusserung keinen geeig- marktungsprozess oder eine hohe Mieterfluktuation
neten Käufer zu finden. Ausserdem wächst mit der beeinträchtigen dementsprechend die langfristige
Höhe natürlich auch die Anzahl Wohnungen, die frisch Rentabilität eines Hochhausprojekts.
auf den Markt kommen. Als Bau der Extreme kann ein
Hochhaus das Wohnungsangebot kleinräumig schlag- Wie unsere Analyse zeigt, ist der Wohnhochhausbau
artig anschwellen lassen. Ob alle Wohnungen rasch ein riskantes Unterfangen. Nur wenn das aktuelle lokale
einen Abnehmer finden, hängt stark von der lokalen Marktumfeld richtig eingeschätzt und das Projekt ent-
Marktsituation ab. Fehlt die Nachfrage, lassen sich die sprechend dimensioniert wird, lässt sich eine anspre-
teilweise hohen Stockwerkprämien nicht abschöpfen, chende Rendite erwirtschaften. Zudem lohnt es sich
es drohen höhere Leerstände. durchaus, frühzeitig in eine intensive Vermarktung zu
investieren, um die Leerstände in den ersten Jahren tief
Prämie schmilzt schnell dahin zu halten. Insbesondere im aktuellen Marktumfeld, das
Gerade bei Hochhäusern ist es entscheidend, dass die durch rekordhohe Leerstände geprägt ist, sind stichhal-
Vermarktung zügig voranschreitet und die Leerstände – tige Argumente bzw. ein ausgezeichnetes Alleinstellungs-
vor allem in den ersten Jahren – tief bleiben. Typischer- merkmal gefragt, um eine Stockwerkprämie von 20 %
weise lassen sich die Stockwerkprämien nur innerhalb und mehr zu realisieren. Ob die freie Sicht auf die
der ersten 10 Jahre nach Erstellung abschöpfen. Wie Schweizer Alpen da ausreicht, bleibt fraglich, vor allem
unsere Analyse zeigt, schmilzt die Stockwerkprämie dann, wenn der Hochhausboom so weitergeht.
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sehr
mittel tief
gering
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CHF Steuerbelastung Mittleres Einkommen Krankenkassenprämien
sehr mittel
hoch
gering
Standortinformationen
Verkehrsanbindung Einkaufsangebot Schulangebot
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Besonnung Lärmbelastung Bevölkerungswachstum
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Mobile Version:Mehrwertausgleich
Mehrwertabgabe als Verdichtungsinstrument
Für die im Kanton Zürich nötige Regelung des Mehrtwertausgleichs fand sich in
der vorgesehenen Frist kein Konsens. Gemeinden dürfen deshalb ab dem 1. Mai
2019 Bauzonen nicht mehr ausweiten. Das ist wieder einmal eine Aufforderung,
Siedlungsräume nach innen zu verdichten. Ein passendes Werkzeug dafür ist die
indirekte Mehrwertabgabe. Von Robert Kuert, Analytics Immobilien
Der Kanton Zürich verhängt ein Einzonungsmorato- (Auszonungen), oder für andere Massnahmen zur bes-
rium. Die vom Raumplanungsgesetz vorgegebene Frist seren Nutzung bestehender Bauzonen verwendet.
von fünf Jahren verstrich wegen fehlendem Konsens
ohne den Erlass der nötigen Regelung zur Mehrwert- Im Kanton Zürich führte das revidierte Raumplanungs-
abgabe. Grund waren insbesondere Differenzen zwi- recht zu zwei Entwicklungen. Einerseits etablierten
schen Kanton und Gemeinden betreffend Höhe und Gemeinden eine eigene Kompensationspraxis. Verbrei-
Verteilung der Abgabe. Ein entsprechendes Mehrwert- tet sind Regelungen durch Verträge zwischen Eigen-
abgabegesetz (MAG) liegt im Entwurf vor, weiterhin tümern und dem Gemeinwesen. Die Abgabesätze vari-
hängig sind Lesungen im Kantonsrat, Abwarten der ieren innerhalb der Schranken des Bundesrechts. Sie
Referendumsfrist und Inkraftsetzung. Bis dahin darf betragen teilweise bis zu 50 % (Stadt Zürich). Anderer-
kein neues Bauland eingezont werden. Die diskutierte seits resultierte im Kanton der Entwurf zum MAG. Die-
Mehrwertabgabe ist in der Praxis jedoch bereits Reali- ser sieht vor, dass nebst Einzonungen auch die im Kon-
tät. Gemeinden erlauben regelmässig Mehrausnützung text der Verdichtung wichtiger werdenden Um- und
im Gegenzug für indirekte Abgaben zum Beispiel in Aufzonungen mit 20 % abgeschöpft werden. Auch bei
Form von Infrastrukturbeiträgen. diesen verlangten Gemeinden regelmässig Abgaben,
wobei häufiger Unklarheiten bei der Bemessungs-
Mehrwertabgabe wird Pflicht – grundlage auftauchten. Das Bundesrecht gibt nämlich
neu ist sie nicht nicht vor, ob der tatsächlich realisierte Mehrwert, der
Vor 50 Jahren wurde die Raumplanung in der Verfassung potenziell mögliche Entwicklungswert oder der reine
verankert. Bei den ersten Entwürfen des Raumplanungs- Landwert massgebend ist.
gesetzes (RPG) herrschte Uneinigkeit betreffend Rege-
lungstiefe des Mehrwertausgleiches. Zuletzt waren sich Mehrwertermittlung: viel Theorie,
die eidgenössischen Räte im Grundsatz einig, dass Eigen- wenig Praxis
tümer staatlich geschaffene Mehrwerte kompensieren Planungsmehrwerte sind die Differenz zwischen dem
sollten. Denn Enteignungen von Grundeigentümern wer- Verkehrswert eines Grundstücks mit und ohne Planungs-
den entschädigt. Viele Kantone machten vom damals im massnahme. Der Wortlaut ist einleuchtend, die Wert-
Gesetz aufgenommenen Werkzeug im Vollzug aber kei- ermittlung anspruchsvoll. Denn beim Verkehrswert
nen Gebrauch. Wer als Eigentümer von Planungsmass- handelt es sich um einen Schätz- bzw. Vergleichswert
nahmen profitierte, tat dies in vollem Umfang. und nicht um eine exakt bestimmbare Grösse.
Am 1. Mai 2019 wird das verschärfte RPG fünf Jahre in Die Ermittlung des Verkehrswertes basiert auf einem
Kraft sein. Die zunehmende Zerstückelung von Kultur- Bewertungsmodell mit einer ökonomischen Logik, in
land soll eingedämmt, die Verdichtung vorangebracht dem gewissen Annahmen getroffen werden müssen.
werden. Im revidierten RPG erlebte die Mehrwertab- Bei den Annahmen geht es um die Höhe von Indikato-
gabe eine Wiederbelebung, diesmal als Instrument zur ren wie den realisierbaren Flächen sowie den erziel-
Schaffung von Verdichtungsanreizen. Pflicht zur Abgabe baren Preisen und Leerstandsrisiken.
besteht mindestens bei einer Aufnahme von Grund-
stücken in die Bauzone (Einzonungen). Sie beträgt für Obwohl Grundstücksbewertungen für Bewerter Routine
diese Fälle im Minimum 20 % des Mehrwertes. Die darstellen, können sich bei der Mehrwertermittlung zwei
Leistung wird entweder für die Entschädigung von Schwierigkeiten ergeben. Zum einen sind sich die Par-
Eigentümern, deren Land der Bauzone entzogen wird teien nicht einig bei den Annahmen. Zum anderen fehlen
12 Immobilien aktuell März 2019 | Zürcher KantonalbankMechanismus der Mehrwertabgabe bei Aufzonungen
1 2 3 4
Öffentliche Infrastrukturen Ausgleichs-
(z.B. Anlagen des ÖV, Grünanlagen etc.) fonds
Indirekt (Vertrag) Direkt
Maximal
zulässige
Überbauung
= Baukosten
Marktwert
Landwert
Mehrwert Mehrwertabgabe
Vor Aufzonung Nach Aufzonung
(100 %) (20 %)
Bei Aufzonungen resultieren Mehrwerte durch Mehrnutzung. Unter der Annahme höchstmöglicher Aus-
nutzung werden zwei Marktwerte gerechnet, einer vor Aufzonung [1], einer nach Aufzonung [2]. Von
diesen Marktwerten werden die Baukosten abgezogen, um auf die Landwerte zu kommen. Die Differenz
dieser Landwerte ist der (Planungs-)Mehrwert [3]. Bei Aufzonungen hat der Eigentümer 20 % abzugeben [4].
Gemeinden stehen 15 %, dem Kanton 5 %* zu. Die Abgabe erfolgt entweder direkt (monetär) oder
indirekt. Fälligkeitszeitpunkt ist die Veräusserung oder Überbauung.
* Abgabesätze basieren auf der Vorlage des MAG vom Februar 2018
Quelle: Zürcher Kantonalbank
tatsächlich realisierte Mehrwerte für Vergleichszwecke. Liegenschaften des Grundeigentümers. Solche positiven
Ermittlungen beschränken sich in der Praxis somit auf Externalitäten fallen nicht in den Mehrwert und damit
eine theoretische Betrachtung. Viele Gemeinden übten die Mehrwertabgabe, steigern die Qualität der Liegen-
auch deshalb Zurückhaltung beim Einfordern von Abga- schaft oder des Areals jedoch nachhaltig.
ben über den Einzonungstatbestand hinaus. Die Bemes-
sung des Mehrwertes beschränkt sich in der Praxis auf Frühzeitig verhandeln und profitieren
den Landwert. Offen bleibt, in welcher Form die Gemein- Planungen im Baubereich werden anspruchsvoller.
den ihren Anteil am Mehrwert sichern. An Bedeutung Energetisch höhere Auflagen sind inzwischen Standard,
gewinnen dürfte die indirekte Mehrwertabschöpfung. und die angestrebte Verdichtung erzwingt mehr Bauen
im Bestand. Genau deshalb lohnt es sich, frühzeitig in
Chancen der indirekten Abgabe Vertragsverhandlungen einzusteigen.
Bauherren tendieren dazu, die Mehrwertabgabe als
Kostenfaktor abzutun. Allerdings zeigt die Vielfalt an Bauherren gelangen zu einer besseren Verhandlungs-
städtebaulichen Verträgen im Kanton Zürich die Vor- position, indem sie bereits in einer frühen Projektphase
teile, die durch Zusammenarbeit entstehen. Im Sinne den baulichen Kontext und die Mehranforderungen an
einer gesamtheitlichen Betrachtung scheint eine unmit- die öffentliche Infrastruktur miteinbeziehen. Ferner
telbare Beteiligung an öffentlichen Infrastrukturen weit- können Kosten für qualitätsfördernde Verfahren dieser
aus sinnvoller als ein rein monetärer Ausgleich. Beispiele Phase, namentlich für Studienaufträge oder Wettbe-
reichen hier von der Beteiligung an Trottoirsegmenten, werbe, von der Mehrwertabgabe abgezogen werden.
über Grünflächen bis hin zu Busbahnhöfen oder Schu- Daraus resultieren dürften somit nicht nur ausgereif-
len. Investitionen in öffentliche Infrastrukturen in unmit- tere Planungen, sondern mehrheitsfähigere Projekte
telbarer Nähe haben vorteilhafte Auswirkungen auf die (siehe Fallbeispiel Seite 16).
Immobilien aktuell März 2019 | Zürcher Kantonalbank 13Mehrwertausgleich
«Für komplizierte Fälle werden nach
wie vor Bewertungen nötig sein.»
Eine Schwierigkeit und Konfliktzone bei der Inkraftsetzung des kantonalen Mehrwert-
abgabegesetzes (MAG) ist die Berechnung von Planungsmehrwerten. Gion-Reto
Hassler kennt als erfahrener Immobilienbewerter der Zürcher Kantonalbank die Tücken
und Unsicherheiten, aber auch die Chancen aus der Praxis.
Interview: Robert Kuert, Othmar Köchle; Bilder: Zeljko Gataric
Gion-Reto Hassler, Mehrwertabgaben werden nicht angemessen. Wie entsprechende Fälle letztendlich
heute schon von den Gemeinden erhoben. Wie abgehandelt werden, ist noch nicht absehbar.
ist die aktuelle Praxis?
Aktuell sind Zahlungen, aber auch indirekte Abgaben in Eine weitere Unsicherheit ist die Frage, ob das Grund-
Form von Infrastrukturbeiträgen möglich, die wertmäs- stück mit Renditeobjekten oder Stockwerkeigentum
sig einer Mehrwertabgabe entsprechen. Die Gemeinden überbaut wird. Auch dies hat einen Einfluss auf den
setzen die Mehrwertabgaben in erster Linie für die Landwert und damit den Mehrwert.
Finanzierung raumplanerischer Massnahmen ein.
Der Masterplan Illnau-Effretikon Bahnhof West
Wo liegen die Herausforderungen bei der Mehr- (siehe S. 16) bietet viel Anschauungsmaterial zur
wertermittlung? Praxis bei Aufzonungen. Was haben Sie daraus
Ein Mehrwert kann nicht direkt berechnet werden. Wir gelernt?
bewerten die Grundstücke je einmal ohne und mit Pla- Es ist wichtig, die Rolle des Bewerters zu definieren. Die
nungsmassnahme. Bei der Differenz dieser Bewertun- Zürcher Kantonalbank nimmt keine Parteirolle ein. Wir
gen handelt es sich um den rechnerischen Mehrwert. arbeiten stets im Auftrag beider Parteien, d.h. der
Die grösste Herausforderung besteht im Fehlen von Ver- Gemeinde und des Eigentümers. Idealerweise einigen
gleichsdaten für beide Szenarien. Ein Grundstück wird sich die Parteien auf die Bewertungsgrundlagen, zum
entweder vor oder nach der Planungsmassnahme Beispiel auf eine schematische Berechnung oder die
gehandelt. Nur selten jedoch dasselbe Grundstück in Berechnung auf Basis eines konkreten Bauprojekts.
beiden Situationen, wodurch der Mehrwert mit Trans- Wichtig ist dabei, dass man immer Äpfel mit Äpfeln ver-
aktionsdaten überprüft werden könnte. gleicht. Das heisst, einem bestimmten Projekt eines
Eigentümers muss man für die Vergleichsrechnung ein
Zudem können Bewerter keine Marktprognosen machen, dazu passendes Projekt gegenüberstellen, um den
wir sind keine Hellseher. Wir setzen einen objektabhängi- Mehrwert realistisch abbilden zu können. Das Beispiel
gen Risikozuschlag ein, um die Unschärfen betreffend Illnau-Effretikon hat gezeigt, dass die Abgabe in Form
Baukosten und Verfahrensdauer abzubilden. einer vertraglichen Vereinbarung über Infrastrukturbei-
träge vielfach auf beiden Seiten Vorteile bringt.
Können Sie Fälle von Unsicherheiten im Umgang
mit der Mehrwertabgabe schildern? Wie genau funktioniert dieser Ansatz?
Die Mehrwertberechnungen basieren auf der Annahme, Der Mehrwert sowie die entsprechende Abgabe wer-
dass Bauland neu überbaut wird. Auf- und Umzonungen den im städtebaulichen Vertrag festgehalten. Sie erfolgt
können jedoch auch erfolgen, wenn ein Grundstück in Form von Zahlung oder indirekter Abgabe. Klassische
bereits bebaut ist. In Fällen, in denen der Marktwert Beispiele hierzu sind die Beteiligung an den Kosten der
eines aktuell überbauten Grundstücks höher liegt als der Infrastruktur wie eines öffentlichen Platzes oder der
Landwert vor Aufzonung, kann ein zu hoher Mehrwert Erstellung von kostengünstigem Wohnraum. Ein Investor
ausgewiesen werden. Aus Bewerteroptik scheint mir dies ist eher bereit, die Mehrwertabgabe zu leisten, wenn
14 Immobilien aktuell März 2019 | Zürcher KantonalbankGion-Reto Hassler (40) trat
im Juli 2013 als Bewertungs-
experte Senior in die Zürcher
Kantonalbank ein und ist seit
April 2014 Teamleiter Immobili-
enbewertung. Vorher arbeitete
er während acht Jahren als Lei-
ter Lärmentschädigungen bei
der Flughafen Zürich AG, wo er
sich nicht mit Mehrwerten,
sondern mit lärmbedingten
Minderwerten befasste. Er lebt
mit seiner Familie in Kloten.
Seine Freizeit verbringt er am
liebsten mit der Familie in den
Bündner Bergen.
eine Bushaltestelle nebenan erstellt wird, als wenn die Viele fürchten, dass Landpreise steigen könnten.
Abgabe in einen allgemeinen Topf für raumplanerische Was denken Sie?
Massnahmen fliesst. Flächendeckend sind Angebot und Nachfrage durch
die Mehrwertabgabe kaum tangiert, und somit sind
Wie beurteilen Sie die Rolle der Gemeinden? keine Preissteigerungen zu erwarten. Aufgrund der
Die Gemeinden haben in den Verfahren eine vielfältige Verdichtungsanreize ist in Zentren häufiger mit Auf-
und herausfordernde Rolle. Einerseits legen sie Auf- zonungen zu rechnen, wodurch die Bodenpreise lokal
und Umzonungen und damit zusammenhängende steigen können. Infolge solcher Aufzonungen wird sich
Auflagen fest, andererseits nehmen sie bei konkreten das Angebot an Wohnraum ausweiten. Dadurch könn-
Bauprojekten die Rolle als Bewilligungsbehörde ein. ten Wohnungsmieten und -preise an zentralen Lagen
Schliesslich sind sie Partei bei Mehrwertabschöpfungen. sogar sinken.
Durch städtebauliche Verträge existiert ein Instrument,
das hilft, früh in den Dialog zu treten und gute Lösun- Welche Auswirkungen auf die konkreten Mehr-
gen zu erarbeiten. wertermittlungen sind zu erwarten?
Ich gehe davon aus, dass die Höhe der Mehrwertab-
Welche ökonomischen Konsequenzen sind nach gabe je länger, je mehr berechenbar wird, sobald die
der Inkraftsetzung des MAG zu erwarten? entsprechende Verordnung veröffentlicht wird und
Ein Vorteil ist sicherlich, dass die Differenzen bezüglich erste Fälle abgewickelt sein werden. Eine schemati-
der konkreten Ausgestaltung des MAG wegfallen wer- sche Berechnung kann zur Gleichbehandlung von ein-
den. Die aktuelle Praxis kann von der vorgesehenen fachen Fällen sinnvoll sein. Ich gehe jedoch davon
Regelung im MAG abweichen. aus, dass für komplizierte Fälle nach wie vor Bewer-
tungen nötig sind.
Einen weiteren Vorteil sehe ich darin, dass der soziale
Widerstand gegenüber der inneren Verdichtung wahr-
scheinlich abnimmt. Einerseits kann insbesondere bei Immobiliendienstleistungen Zürcher Kantonalbank
städtebaulichen Verträgen qualitativ hochwertige Ver- Die Zürcher Kantonalbank bewertet Immobilien sowohl im Auf-
dichtung entstehen. Andererseits wird die gesetzlich trag der Gemeinden als auch für Private. Durch die breite Exper-
verbindliche Mehrwertabgabe als fairer wahrgenom- tise auch in den Bereichen Bautreuhand, Verkauf und Ökologie
men. Die innere Verdichtung dürfte aufgrund dieser können dabei alle Dimensionen eines Projekts seriös geprüft und
Anreize insgesamt schneller voranschreiten. Wenn die in die Berechnungen miteinbezogen werden.
Gemeinden die Mehrwertabgabe nicht mehr als Inst-
Kontaktieren Sie uns
rument zum Standortwettbewerb verwenden können,
Support Bewertung 044 292 59 59
wird das den haushälterischen Umgang mit dem
Support Verkauf / Bautreuhand 044 292 59 50
begrenzten Bodenangebot zusätzlich fördern. In
immobilienbewertung@zkb.ch
Zukunft dürfte vermehrt dort verdichtet werden, wo
die Nachfrage am grössten ist.
Immobilien aktuell März 2019 | Zürcher Kantonalbank 15Mehrwertausgleich
Mehrheitsfähig durch Mehrwertabgabe
Die Stadt Illnau-Effretikon plant umfassende Aufzonungen in ihren Masterplänen.
Durch die ortsgebundenen Investitionsbeiträge ist mit höherer Akzeptanz zu rechnen.
Bei der Mehrwertermittlung bot die Zürcher Kantonalbank Hand.
Von Robert Kuert, Analytics Immobilien, und Gion-Reto Hassler, Immobilienbewertung
Wer in Effretikon am Bahnhof steht, ahnt noch nichts ren realistisch. Beim Masterplan wird zudem das höhere
von den ambitionierten Verdichtungsvorhaben der Risiko einer fehlenden Vollvermietung (Leerstandsrisiko)
Stadt. In zwei Masterplänen werden die Voraussetzun- berücksichtigt.
gen für die Zentrumsentwicklung geschaffen. Westlich
des Bahnhofs kommen sechs, östlich zehn Baufelder Mehrwertermittlung im Fall Illnau-Effretikon
mit höheren Ausnützungen zu liegen. Vor Aufzonung Nach Aufzonung Einheit
(Masterplan)
Vorgestelltes Baufeld des Masterplans Bahnhof West Zulässige Hauptnutzfläche
Gewerbe 390 1’050 m2
Wohnen 1’570 1’950 m2
Marktwert 13’350’000 20’150’000 CHF
nach Erstellung
Baukosten – 8’860’000 – 13’950’000 CHF
Marktwert 4’490’000 6’200’000 CHF
abzügl. Baukosten
Quelle: Stadt Illnau-Effretikon, Zürcher Kantonalbank Diskontierung – 390’000 – 900’000 CHF
(Perioden) (3 Jahre) (5 Jahre)
Im Gegenzug für die höheren Ausnützungsmöglichkeiten Leerstandsrisiko – 200’000 CHF
im Vergleich zu heute wird eine Mehrwertabgabe an das Resultierender 4’100’000 CHF
Gemeinwesen fällig. Die Stadt Illnau-Effretikon wendet Landwert
gemäss Übergangsregelung zum Mehrwertausgleich Mehrwert 1’000’000 CHF
einen Abgabesatz von 20 % an. Im vorgestellten Baufeld Mehrwertabgabe 20 % 200’000 CHF
am Nordrand des Areals erfolgt eine Aufzonung mit er- Quelle: Zürcher Kantonalbank, Stadt Illnau-Effretikon
laubter Mehrausnützung von 50 %. Die Zürcher Kantonal-
bank wurde mit der Mehrwertermittlung beauftragt. Im Das Berechnungsbeispiel verdeutlicht, dass sich die
Folgenden wird diese in vereinfachter Form vorgestellt. Mehrausnützung von rund 50 % nicht eins zu eins auf
den Landwert übertragen lässt. Der höhere Anteil
Für das Baufeld sind ausschliesslich Renditeobjekte vor- Gewerbeflächen, die höheren ökologischen Anforde-
gesehen. Der Marktwert nach Erstellung basiert deshalb rungen an die Bauweise sowie höheres Risiko reduzie-
auf einer Ertragswertberechnung mit der Annahme ren den Mehrwert der möglichen Mehrausnützung. Die
maximaler Ausnützung. Die geschätzten Marktwerte lie- Entwicklung ist für den Eigentümer jedoch weiterhin
gen bei 13,35 Mio. Franken vor der Aufzonung bzw. bei rentabel und genügt nach der Aufzonung höheren
20,15 Mio. Franken nach der Aufzonung. Im nächsten Qualitätsansprüchen als vor der Aufzonung. Im konkre-
Schritt der Rechnung werden die Baukosten abgezogen. ten Fall beträgt der Mehrwert rund 1 Mio. Franken und
Diese reduzieren sich im Masterplan aufgrund des Ska- die Mehrwertabgabe folglich 200’000 Franken. Davon
leneffekts und verteuern sich aufgrund der höheren stehen gemäss Entwurf des MAG 150’000 Franken der
Anforderungen an eine ökologische Bauweise. Es resul- Gemeinde zu. Fällig wird die Abgabe hier als ortsgebun-
tieren insgesamt leicht höhere Baukosten pro m2 Nutz- dener Investitionsbeitrag in die öffentliche Infrastruktur.
fläche gleicher Art. Hier einberechnet sind auch Risiken Die Masterplanung sieht eine überdachte Bike’n’Ride-
im Zusammenhang mit längeren Verfahren. Abzüglich Anlage vor. Mit der resultierenden Beteiligung lassen
der Baukosten ergeben sich Marktwerte von 4,49 und sich rund 150 gedeckte Veloabstellplätze realisieren. Es
6,20 Mio. Franken. Diese Werte werden noch auf den ist zu erwarten, dass davon sowohl die Grundeigentümer
Zeitpunkt der Bewertung diskontiert. Vor der Aufzonung wie auch Pendler in Illnau-Effretikon profitieren. Dies
ist eine Realisierung in drei, beim Masterplan in fünf Jah- steigert die Akzeptanz für das Projekt signifikant.
16 Immobilien aktuell März 2019 | Zürcher KantonalbankBüromarkt Zürich
Büroneubau – Fluch oder Segen?
In den letzten Jahren rückte mangels Alternativen das Betongold in den Vordergrund.
Auch am Büromarkt, denn Neubauten sind angesichts sich rasch wandelnder
Ansprüche an Immobilien gefragt. Das Büroangebot übertrifft die Nachfrage jedoch
inzwischen bei weitem. Für gewisse Anbieter wird sich die Situation noch verschärfen.
Von Jörn Schellenberg und Ingrid Rappl, Analytics Immobilien
Der Wandel zur Dienstleistungsgesellschaft brachte Für Investoren erwiesen sich Büroimmobilien zuneh-
neue Chancen für den Immobilienmarkt. In den 50er- mend als solides Anlageinstrument mit attraktiver
Jahren setzte im Kanton Zürich ein regelrechter Bau- Rendite. Dies gilt mangels Alternativen unter den
boom bei Büroimmobilien ein, der in den 90er-Jahren aktuell historisch tiefen Zinsen umso mehr. Da sich die
seinen Höhepunkt fand. 41 % des Bürobestandes ist Ansprüche an das Büro mit den wandelnden Kommuni-
heute weniger als 30 Jahre alt (s. Grafik unten links). kations- und Gebäudetechnologien sehr schnell
Keimzelle des Bürobaus war das traditionelle Verwal- verändern, ist zukunftsorientierter Büroneubau sehr
tungs- und Geschäftszentrum der Stadt Zürich (CBD, gefragt. Doch die rege Bautätigkeit hat die Risiken am
blau). Die repräsentativen Lagen sind verkehrlich her- Büromarkt deutlich akzentuiert. Das Flächenangebot
vorragend erschlossen und weisen hohe Passantenfre- übertrifft die Nachfrage inzwischen deutlich.
quenzen auf. Mit diesen idealen Voraussetzungen
dominierte das Zürcher Stadtzentrum noch bis Ende Angebotsüberhang am Büromarkt
der 50er-Jahre die Bürolandschaft des Kantons. Nut- Auf dem Immobilienportal homegate.ch schoss die zur
zungskonkurrenzen (Detailhandel, Gastgewerbe etc.) Vermietung ausgeschriebene Bürofläche im Kanton
machten die beschränkte Fläche rasch zu einem knap- Zürich in den letzten Jahren förmlich in die Höhe
pen Gut. Bereits ab den 60er-Jahren gewannen daher (s. Grafik unten rechts). Zwar hat sich das Angebot
preisgünstigere Standorte ausserhalb der Innenstadt dank der guten Wirtschaftslage 2018 unerwartet
an Bedeutung (gelb). Ausgangs der 80er-Jahre schos- stark – um 20 % – abgebaut, gleichwohl ist der Leer-
sen dann überwiegend jenseits der Stadtgrenzen Büro- stand weiterhin auf hohem Niveau. Noch immer war-
neubauten wie Pilze aus der grünen Wiese (pink). ten etwa 750’000 m² Bürofläche auf neue Mieter.
Bürobauboom Starkes Wachstum der zur Vermietung ausgeschriebenen
Aktuell bestehende Bürofläche nach Baujahr und Lage Bürofläche Eine Auswertung des Immobilienportals homegate.ch
100 % 900
Büroflächenangebot (in 1000 Quadratmeter)
90 % 800
80 % 700
Anteil am Büroflächenbestand
70 %
600
41 % 30 Jahre oder jünger
60 %
500
59 % Altbau
50 %
400
40 %
300
30 %
200
20 %
10 % 100
0% 0
2008
2008
2009
1948
1888
1908
1868
1968
1988
1898
1998
1858
1958
1878
1938
1978
1928
2010
2018
2016
2018
2014
2019
2015
2012
2013
2017
1918
2011
CBD Zürich CBD Altbau Stadt Altbau Kt Altbau
Stadt Zürich CBD 10 – 30 Jahre Stadt 10 – 30 Jahre Kt 10 – 30 Jahre
Kanton Zürich CBD Neubau Stadt Neubau Kt Neubau
Quelle: Statistisches Amt Kanton Zürich, Zürcher Kantonalbank Quelle: homegate.ch, Zürcher Kantonalbank
Immobilien aktuell März 2019 | Zürcher Kantonalbank 17Sie können auch lesen
