IMMOBILIEN WIRTSCHAFT BAYERN - Das Magazin des BFW Bayern
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IMMOBILIEN
WIRTSCHAFT
BAYERN
Das Magazin des BFW Bayern
Ausgabe 2/2022
Im Dialog
BFW-Bayern-Präsident Andreas Eisele
ZKZ 89198 / € 2,50 und Ausschussmitglied Josef Schmid,
MdL.
Aktuelle Herausforderungen
Zinspolitik, Baupreise,
Inflation im Fokus
Highspeed-Internet
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INHALT
EDITORIAL 2
BFW BAYERN
Bayerischer Immobilientag I Nach zwei Jahren fand er wieder statt 4
Interview mit Christian Bernreiter, MdL I
Bayerischer Staatsminister für Wohnen, Bau und Verkehr 6
IM FOKUS – HERAUSFORDERUNGEN AM
IMMOBILIENMARKT
Standpunkt von Andreas Eisele I Präsident des BWF-Bayern 10
Im Dialog I Präsident Andreas Eisele und Ausschussmitglied Josef Schmid 13
Ökopunkte I Wenn Ausgleichsflächen knapp und teuer werden 14
Grundsteuer I Dringender Handlungsbedarf für Immobilieneigentümer 16
Preissteigerungen I Können wir uns ein Eigenheim noch leisten? 18
Aktuelle Herausforderungen I Die Hürden des Immobilienmarkts 20
Zinswende I Inflation, Deflation, Stagnation? 22
Mietpreisregulierung I Zwischen Ungleichheit und Gerechtigkeit 24
5 FRAGEN AN...
Johann Thierer I MTP Wohn- und Gewerbebau GmbH 26
FÜR DIE PRAXIS
Highspeed-Internet I Alles auf Glasfaser 28
Elektromobilität I Ladelösung für Elektroautos in der Immobilienwirtschaft 30
Titelbild: © MTP
Wohn- und Gewerbe-
ZUM SCHLUSS & IMPRESSUM 32 bau GmbH
1
EDITORIAL
SEHR GEEHRTE DAMEN UND HERREN,
LIEBE MITGLIEDER UND PARTNER
UNSERES BFW BAYERN,
am 31. März 2022 fand endlich wieder eine für
uns – sowohl intern als auch für die öffentliche
Wahrnehmung – wichtige Veranstaltung statt: Der
Bayerische Immobilientag (BIT). Nach mehr als zwei
Jahren Pandemie merkte man, wie sehr sich die
Besucher auf diese Veranstaltung freuten; entspre-
chend gut war sie besucht: Mehr als 200 Teilneh-
mer fanden den Weg zu uns.
Dem BIT waren die Neuwahl des Vorstands und
eine Mitgliederversammlung vorausgegangen. Ich
darf als Präsident und im Namen unserer Vor-
standskollegin Melanie Hammer und den Vor-
standskollegen für das große Vertrauen, das uns
durch eine hohe Bestätigung entgegengebracht
wurde, sehr herzlich danken! Andreas Eisele
Besonders schulden wir alle Dr. Hermann Brand- Präsident
stetter, der leider nicht mehr kandidierte, großen BFW Landesverband Bayern e.V.
Dank! Mehr als drei Jahre hat Herr Dr. Brandstetter
als Vorstandsmitglied und seit 2021 als stellvertre-
tender Präsident die Geschicke unseres Verbands
so positiv begleitet und sich mit Sachverstand,
Empathie und hohem persönlichen Einsatz bei uns
eingebracht. Wir wissen, dass er sich uns weiter
verbunden fühlt und werden seinen Rat auch in Zu-
kunft zu schätzen wissen.
Als Nachfolger für das Amt des stellvertretenden
Präsidenten konnten wir Herrn Peter Müller gewin-
nen, den wir herzlich willkommen heißen und auf
dessen Expertise als Leiter der Projektentwicklung
bei der Bayerischen Hausbau GmbH & Co. KG wir
inhaltlich aufbauen können.
Abbildungen: © Goran Gajanin
Jörg Hurter
Geschäftsführer
BFW Landesverband Bayern e.V.
2
Der Vorstand muss sich vielen gesellschaftlichen
Herausforderungen stellen. Das Marktgeschehen
in der deutschen Immobilienwirtschaft könnte sich
in den nächsten Monaten dauerhaft verschlech-
tern. Deshalb lautet das Motto des am 7. Juli 2022
stattfindenden Bayerischen Immobilienkongresses
in der alten Kongresshalle Münchens (BIK): „Zukunft
der Stadt – nach Corona und in der Zeitenwende“.
In diesem Magazin werden folglich verschiedene
Aspekte beleuchtet, besonders vor dem Hintergrund
der gestiegenen Rohstoffpreise und des unerwartet
verteuerten Zinsumfelds.
Unsere Mitgliedsunternehmen mit unseren Partner-
unternehmen wissen um die hohe gesellschaftliche
Bedeutung, die wir gemeinsam haben – sei es im
Wohnungsbau, der Bestandsverwaltung oder der
gewerblichen Projektentwicklung. Wir sind gefordert
wie schon lange nicht mehr – und wir nehmen diese
Verantwortung an!
Wir wünschen all unseren Leserinnen und Lesern
eine spannende Lektüre. Auch freuen wir uns auf
Ihre Anregungen und Ihre Kritik – gerne mittels eines
Leserbriefs.
Mit herzlichen Grüßen
Andreas Eisele
Präsident des BFW Bayern
Jörg Hurter
Geschäftsführer des BFW Bayern
3
BWF BAYERN
NEUWAHLEN
DES VORSTANDS
Und nach zwei Jahren Abstinenz: Wiederbelebung unseres „Bayerischen Immobilientages (BIT)“
A
m 30. März fanden die Neu- Müller, ebenfalls von der Bayerischen Umrandet wurde das Programm von einer
wahlen für den Vorstand und Hausbau. Insgesamt lief die Aussprache Podiumsdiskussion mit den relevanten
anschließend der „Bayerische und Mitgliederversammlung konstruktiv Ausschussmitgliedern für Wohnen, Bau
Immobilientag (BIT)“ im Westin ab und so wurden Präsident Andreas und Verkehr des Bayerischen Landtags.
Grand München statt. Eisele, die weitere Vorstandskollegin und Die politischen Antworten auf drängende
die Kollegen mit sehr guten Ergebnissen Fragen könnten nicht unterschiedlicher
Der neue Vorstand ist der alte – fast! erneut bestellt. sein. Während die SPD und die Grünen
Leider kandidierte Herr Dr. Brandstetter genossenschaftlichen Bau fördern wollen,
von der Bayerischen Hausbau GmbH Im Anschluss fand dann der Bayerische setzen FDP, CSU und die Freien Wähler
& Co. KG nicht mehr, somit wurde ein Immobilientag statt, bei dem sich die mehr auf den privaten Bau von Neubau-
neuer Vizepräsident besetzt: Herr Peter Platin- und Goldpartner präsentierten. wohnungen. Der von der FDP favorisierte
Man versteht sich gut – der Minister und der Präsident:
Herr Bernreiter mit Herrn Eisele Wiedergewählt: Präsident Andreas Eisele
Gruppenbild mit Dame: Der neue Vorstand: (Frau Melanie Hammer, Aussteller und spannende Gespräche im Foyer
v.l.n.r.: Herren Johann Thierer, Alexander Hofmann, Andreas Eisele,
Thomas Gerl, Dr. Sebastian Greim, Christian Winkler, Stephan Deurer,
Alexander Summa; nicht im Bild: Peter Müller, Christian Bretthauer,
Abbildungen: © Kilian Boedrich / BFW Bayern
Michael Wallner)
4
Keynote des Ministers Interessierte Zuhörer bei den Fachgesprächen
Über Parteigrenzen: Podiumsdiskussion mit Landtagsabgeordneten Mut zur Farbe: Sebastian Körber von der FDP trägt Ampelfarben
Baukosten-TÜV fand im Publikum eine „Bayerische Immobilienkongress (BIK)“ ist Dank gilt unserem Platinpartner
positive Resonanz, wobei der von der SPD für den 7. Juli in der Alten Kongresshalle in Sun Contracting GmbH Windorf und
angeregte Mietdeckel beim Fachpublikum München geplant. unseren Goldpartnern: Hörmann
eher auf Ablehnung stieß. Einig sind sich KG Verkaufsgesellschaft, M-net
alle Parteien, dass schneller und güns- Abschließend können wir mit den beigefüg- Telekommunikations GmbH, Roto
tiger gebaut werden soll. Und natürlich ten Fotos ein wenig die Atmosphäre des Frank DST Produktions-GmbH, svt
wurde das Thema der Neubelebung der diesjährigen BIT widergeben – man sieht, Unternehmensgruppe GmbH, VELUX
Innenstädte nach Corona angesprochen. wie alle Teilnehmer sichtlich erfreut waren, Deutschland GmbH, Vodafone Kabel
Der BFW Landesverband Bayern e.V. wird dass diese für unseren Verband so wichtige Deutschland GmbH, Getec Energie
unter Beachtung verschiedener Aspekte Veranstaltung nach zwei Jahren Corona Holding GmbH, allmyhomes GmbH,
das Problem intensiv bearbeiten; der wieder stattfinden konnte! Kermi GmbH
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BFW BAYERN
IM INTERVIEW MIT
CHRISTIAN
BERNREITER
MDL, BAYERISCHER STAATSMINISTER
FÜR WOHNEN, BAU UND VERKEHR
In den Ballungsräumen ist der Wohnungs- Die Realität sind allerdings rasant stei-
markt sehr angespannt. Welche Maßnah- gende Baupreise, auch verstärkt durch
men sind von der Staatsregierung für die die nicht absehbare Corona-Krise und
Durch rasant steigende kommenden Jahre geplant? die Entwicklung in der Ukraine. Aktuell
Wir brauchen überall ausreichend Wohn- ist der Neubau von Wohngebäuden mehr
Baupreise und fehlende
raum, in den Städten aber auch im als 13 Prozent teurer als noch vor einem
Materialien ist der Neubau ländlichen Raum. Dafür schaffen wir als Jahr. Es wird immer schwieriger, die
von Wohngebäuden teurer Staatsregierung die nötigen Vorausset- Baukosten verlässlich zu kalkulieren, viele
als noch vor einem Jahr. zungen und Rahmenbedingungen. Bayern Materialien sind kaum verfügbar oder es
Wie die Staatsregierung stellt hohe Summen für die Wohnraum- gibt sie nur zu Tagespreisen. Dasselbe
förderung zur Verfügung: für 2022 über hören wir von den Wohnungsbauunter-
mit der Krise gedenkt
864 Millionen Euro. Das sind nochmal nehmen. Es ist zu befürchten, dass viele
umzugehen, erklärt über 15 Millionen Euro mehr als letztes Bauherren ihre Investitionen überdenken
Christian Bernreiter Jahr. Ich setze mich auch für eine Ver- oder Neubaumaßnahmen streichen. Der
Abbildungen: © Catella
im Interview. besserung der Rahmenbedingungen für rasante Anstieg der Baupreise wird leider
Investitionen in den Wohnungsbau ein. ein immer größeres Problem für mehr
Konkret fordere ich vom Bund die Wieder- bezahlbaren Wohnraum. Die Menschen in
einführung der degressiven Abschreibung. Bayern können sich aber darauf verlas-
6
sen: Wir als Freistaat geben unser Bestes, Unser Flyer „Grundstücke aktivieren – schaffen. Das unterstützt die Entstehung
um trotz der schwierigen Umstände so Wohnraum schaffen“ ist einer unserer von mehr Wohnungen und motiviert Pro-
viele bezahlbare Wohnungen wie möglich vielen Schritte zur Aufklärung. jektentwickler, in Partnerschaft mit der
zu schaffen! Dazu gehören auch unsere BayernHeim, mehr Projekte anzugehen
staatlichen Wohnungsbaugesellschaften In München zeichnet sich wohl ab, dass bzw. den Anteil geförderter Wohnungen
BayernHeim, Stadibau und Siedlungswerk durch die neue SoBoN die Zahl der Bau- zu erhöhen.
Nürnberg. anträge bzw. der Genehmigungen stark
zurückgeht. Ist die Münchener SoBoN das Wieviel Staat verträgt die private,
Ein echter Meilenstein ist außerdem die Modell für ganz Bayern? mittelständisch geprägte Bauwirtschaft
Novelle der Bayerischen Bauordnung, die Vor allem in München fehlt der dringend in Bayern?
seit vergangenem Jahr gilt. Denn wir kön- benötigte bezahlbare Wohnraum einfach. Mit staatlichen Förderungen geben wir
nen dem Wohnungsmangel nur begegnen, Die vom Münchner Stadtrat im letzten ein wichtiges Signal für mehr Woh-
indem wir einfacher, schneller, effizienter, Jahr verschärften Regelungen zur Sozia- nungsbau, der Staat kann aber die
flächensparender und natürlich auch len Bodennutzung, kurz SoBon, führen Herausforderung nicht allein stemmen.
kostengünstiger bauen. Großes Poten- leider zu Verzögerungen und Stillstand Der Großteil der Wohnungen muss frei
zial sehe ich auch in den Grundstücken bei der Umsetzung neuer Wohnungs- finanziert werden. Die Immobilienwirt-
unserer Städte und Gemeinden, die trotz projekte. Da setzen wir mit der Bayern- schaft setzt unzählige Projekte um,
guter Erschließung und hoher Nachfrage Heim an. Sie wird künftig noch stärker schafft Wohnraum und natürlich auch
unbebaut bleiben. Hier setzen wir an und in frühen Realisierungs- und Planungs- Arbeitsplätze. Der Freistaat bleibt ein
sprechen die Grundstückseigentümer ziel- phasen als Projektpartner fungieren. So zuverlässiger Partner der Bau- und
gerichtet an. Wir wollen informieren und leistet sie einen entscheidenden Beitrag, Wohnungswirtschaft. Der Erfolg gibt uns
sensibilisieren, damit mehr leerstehende um gezielt in größeren Entwicklungs- auch Recht! Die Bautätigkeit ist in Bayern
Grundstücke bebaut werden können. gebieten geförderten Wohnraum neu zu auf Rekordniveau: 2020 wurden ▶
KOSTENPLANUNG
SCHNITTSTELLENFUNKTION
BEMUSTERUNG
ENERGIEKONZEPTE
BADGESTALTUNG
TECHNISCHER SUPPORT
PLANUNGSUNTERSTÜTZUNG
FORTBILDUNG
WIR ARBEITEN FÜR
IHREN ERFOLG
IM AUFTRAG VON
NFG-GRUPPE.DE
BFW BAYERN
in Bayern über 64.000 Wohnungen zurück in ihre alte Heimat gezogen. Jetzt Ortskernen, damit diese für die Bürgerin-
gebaut, 2021 wurden für über 80.000 müssen wir die Menschen dort halten. nen und Bürger attraktiv und lebenswert
Wohnungen Baugenehmigungen erteilt Dazu müssen wir im ländlichen Raum bleiben.
oder Genehmigungsfreistellungsverfahren familiengerechten Geschosswohnungs-
abgeschlossen. Das ist ein Rekordergeb- bau und das Eigenheim ermöglichen. Im Beim Blick auf die Webseite fällt ein Begriff
nis, das es seit 1995 nicht mehr gegeben ländlichen Raum werden Sanierungen, auf: Was verstehen Sie unter „Experimen-
hat. Revitalisierung der Ortskerne und der tellem Wohnungsbau“?
Geschosswohnungsbau Themen der Der Experimentelle Wohnungsbau ist
Sie sind ein erfahrener Kommunalpoliti- Zukunft sein, denen man sich nicht ver- ein Impulsgeber für Zukunftsthemen. In
ker, der besonders auch die Belange des weigern kann. Mit unserer kommunalen thematischen Modellvorhaben zeigen
ländlichen Raums kennt! Was können die Wohnraumförderung unterstützen wir wir gemeinsam mit unseren Partnern
Oberbürgermeister der Großstädte von Städte und Gemeinden unmittelbar bei aus der Wohnungswirtschaft, wie wir
den Kommunen lernen? der Erstellung von Wohnraum. Wir fördern bezahlbares Wohnen zukunftsfähig und
Überall ist es wichtig, das Wohl der damit sowohl den Neubau als auch die nachhaltig gestalten können. Natürlich
Bürgerinnen und Bürger im Auge zu be- Aktivierung von Leerständen, wodurch die auch mit großem Fokus auf den Be-
halten. Die Herausforderungen zwischen Kommunen spezifisch auf den örtlichen reich Klimaschutz. Das neue Modellvor-
Großstädten und Kommunen im ländli- Bedarf eingehen können. Zudem haben haben „Weiternutzen. Weiterentwickeln.
chen Raum sind aber in vielen Bereichen wir mit der Städtebauförderung ein Weiterbauen.“ ist ausgelobt: Wohnungs-
sehr unterschiedlich und lassen sich des- wirksames Instrument zur Leerstands- bestand soll attraktiv und klimagerecht
wegen kaum miteinander vergleichen. bekämpfung und wir investieren in die modernisiert und um neue Wohnungen
Ich habe großen Respekt vor der Arbeit nachhaltige Entwicklung von Stadt- und erweitert werden. Bei den einzelnen
der Oberbürgermeisterinnen und Ober- Modellprojekten handelt es sich meist
bürgermeister! um geförderten, mehrgeschossigen
Abbildungen: © psynovec / Shutterstock.com
Mietwohnungsbau als Neubauten oder
Bayern besteht glücklicherweise nicht „Wir wollen infor- Bestandsmodernisierungen. Bisher ha-
nur aus den Großstädten – der Mix ben wir im Rahmen des Experimentellen
mieren und sen-
macht´s! Welche Fördermaßnahmen sind Wohnungsbaus mehr als 8.000 innovati-
für Kommunen nach Corona nun geplant? sibilisieren, damit ve Wohnungen realisiert. Die Erkenntnis-
Wir müssen Bayern miteinander denken, mehr leerstehende se daraus lassen sich auf geförderte und
Stadt und Land. Corona hat mit Homeof- frei finanzierte Wohnungen übertragen
fice vielfach zu einer Revitalisierung von
Grundstücke bebaut und liefern Grundlagen zur Fortschrei-
Baugebieten geführt. Die Menschen sind werden können.“ bung von Richtlinien und Gesetzen.
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IM I Thema
FOKUS
LÄNDER UND
KOMMUNEN
SIND VORREITER:
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WAS GROSSSTÄDTE LERNEN
KÖNNEN UND MÜSSEN!
Standpunkt von Andreas Eisele, Präsident des BFW Landesverbands Bayern e.V.
10Ampel in Deutschland und auskömmliche Fördersystematik mit
Das Ziel der Ampel-Koalition war einer nationalen Rohstoffstrategie, um Der Autor:
ambitioniert: Gemäß Koalitionsvertrag die Baustellen am Laufen zu halten. Andreas
sollten in Deutschland jährlich mindes- Eisele
tens 400.000 neue Wohnungen gebaut Mehr denn je verlangt es die aktuell ist ehrenamt-
werden. Laut Statistischem Bundesamt drohende prekäre wirtschaftliche licher Präsi-
gelingt das nicht. 2021 wurden 293.400 Situation, Genehmigungsverfahren dent des BFW
Wohnungen fertiggestellt. Das bedeutet zu beschleunigen, die Entbürokrati- Landesverbands
einen Rückgang um 4,2 Prozent auf das sierung voranzutreiben, seriellen Bau Bayern und Vorstandsmitglied des BFW
Niveau von 2019. zu erleichtern, Planungsprozesse zu Bundesverbands. Beruflich leitet er als
digitalisieren und die 16 Länderver- geschäftsführender Gesellschafter die
Als Hauptgründe für die rückläufige Bau- ordnungen zu vereinheitlichen. Selten ERE Eisele Real Estate GmbH mit Büros
tätigkeit gelten gestiegene Preise für wäre der Konsens für diese Straffung in München, Berlin und Düsseldorf.
Baustoffe, Lieferengpässe und Rohstoff- in unserer Gesellschaft und über Par-
knappheit. Auch der Fachkräftemangel teigrenzen hinweg so breit wie jetzt!
am Bau bremst. Da diese Probleme auch
2022 anhalten oder sich sogar noch Derzeit liegt der Bauüberhang mit ge-
verschärfen, rückt die Zielmarke von nehmigten, aber noch nicht gebauten
400.000 in weite Ferne. Das muss sogar Wohnungen bei 846.000 Einheiten.
die Bundesbauministerin Klara Geywitz Durch den Wegfall der Förderung von
zugeben. Gerade jetzt ist Planungssi- Neubauten nach dem KfW-55-Stan-
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und Bauherren dass zu wenig Und dieser Rückgang hat seinen Grund:
springen ab, oft investiert werde – Die in München neu geschaffene So-
auch, weil die Fi- „Gerade jetzt ist von Unternehmen BoN: Dies führte zu einem regelrechten
nanzierung dadurch Planungssicherheit und Privatleuten. Zusammenbruch. Lagen die Baugeneh-
für die Banken Das passe nicht migungen in den vergangenen 30 Jah-
nicht mehr kalku-
für Unternehmen von zu den sehr hohen ren im Mittel bei ca. 12.000 Wohnungen
lierbar ist. höchster Bedeutung!“ Ersparnissen der für München, so sind diese in 2021 auf
Deutschen. 8.550 gesunken.
Genehmigte
Projekte werden angehalten, aber Und Bayern? Bayern stellt 2022 über Selbst unser neuer Minister für Wohnen,
nicht abgebrochen. Private Bauherren 864 Mio. Euro (2021: 853 Mio.) für den Bau und Verkehr, Herr Bernreiter, zeigt
und Unternehmen warten ab, wie sich Wohnungsbau zur Verfügung. Das klingt sich nicht überzeugt von der neuen
Lieferengpässe, Rohstoffknappheit und erfreulich! Und die Regierungsbezirke in SoBoN: „Vor allem in München fehlt der
deutliche Preissteigerungen weiter aus- Bayern vermelden deutliche Zuwächse: dringend benötigte bezahlbare Wohn-
wirken. Wir stehen in den Startlöchern, Mittelfranken meldet ein Plus von 3,1 Pro- raum einfach. Die vom Münchner Stadt-
um weiterzumachen – aber es muss zent, Oberfranken 3,9 Prozent und Unter- rat im letzten Jahr verschärften Rege-
sich etwas ändern! franken sogar 20,8 Prozent. Alle anderen lungen zur Sozialen Bodennutzung, kurz
Bezirke zwischen 17,2 Prozent und 19,8 SoBon, führen leider zu Verzögerungen
Abbildungen: © Anastasiia Vasylyk / Shutterstock.com
Von Europa über den Bund in die Prozent. Schlusslicht ist Oberbayern mit und Stillstand bei der Umsetzung neuer
bayerischen Kommunen seiner Landeshauptstadt München und Wohnungsprojekte“, erläutert der auch
Die EU blickt mit Sorge auf den deut- einem satten Minus von 10 Prozent! Damit in der Kommunalpolitik höchst versierte
schen Immobilienmarkt. Noch immer verwässert Oberbayern das Gesamtergeb- Fachpolitiker in seinem Interview in
werde in Deutschland zu wenig gebaut, nis für unseren Freistaat auf 4,1 Prozent! diesem Magazin.
mahnen Volkswirte der Europäischen (Quelle: Staatsministerium für Wohnen,
Kommission in ihrer aktuellen gesamt- Bau und Verkehr). Diverse Kommunen und Wir sehen, die Kommunen können von
wirtschaftlichen Analyse zu Deutsch- München sind bei der Projektentwicklung München einiges lernen – nämlich, wie
land. Die Lücke zwischen Angebot und durch die neuen Rahmenbedingungen zum man manches besser nicht machen
Nachfrage sei mitverantwortlich dafür, Stillstand gekommen. sollte.
12BFW BAYERN
HEUTE: WENIGER BÜROKRATIE –
MEHR NEUBAU IN DEN
BALLUNGSRÄUMEN
Präsident Andreas Eisele im Dialog – Der BFW Bayern ist Schnittstelle zwischen
Politik und mittelständischer Immobilienwirtschaft
I
n herausfordernden Zeiten muss man wirtschaft, besonders den Neubau. Die
zusammenhalten und Lösungen ge- von der Bayerischen Staatsregierung
meinsam erarbeiten. Am 19. Mai trafen angestrebten Neubauziele sind unter
sich deshalb der Präsident des BFW solchen Bedingungen utopisch, wenn
Landesverbandes Bayern, Andreas Eisele, die Städte nicht mitziehen. Genügend
mit Josef Schmid, MdL und Mitglied im Bauanträge, um die Ziele sogar zu über-
Ausschuss für Wohnen, Bau und Ver- treffen wären vorhanden, sie werden
kehr, im Bayerischen Landtag zu einem nur nicht effizient genug abgearbeitet.
Arbeitstermin. „Wir werden uns weiterhin für den Büro-
Das Ergebnis bleibt ostentativer Klassi- kratieabbau einsetzen“, so der Land-
ker für die nächsten Jahre: Die Fülle an tagsabgeordnete Schmid, „wir sprechen
bürokratischen Begebenheiten hemmt uns gegen weitere Beschränkungen und
den Neubau drastisch. So dauert in Verbote aus.“
München ein Bebauungsplanverfahren „Wir benötigen bessere Rahmenbe-
Abbildungen: © BFW Bayern
im Schnitt knapp sieben Jahre (Entwick- dingungen und weniger Verbote. Eine
lung der Prinz-Eugen-Kaserne sogar 20 Regulierung kann den Markt nicht BFW-Bayern-Präsident Andreas Eisele
Jahre). Der Politiker und der Präsident ersetzen“, so Präsident Eisele bei der und Josef Schmid, MdL und Aus-
schussmitglied für Wohnen, Bau und
drängen auf eine Verkürzung. Der Büro- Gesamtwürdigung der Ergebnisse des Verkehr, im Dialog
kratiewahnsinn bremst die Immobilien- Arbeitsessens.
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ÖKOPUNKTE
DIE ALTERNATIVE ZU
AUSGLEICHSFLÄCHEN
Wer in die Natur eingreift, muss diesen Eingriff wieder ausgleichen – das ist
das Grundprinzip des Deutschen Naturschutzgesetzes.
G
rundstücksentwicklungen für Verwendung bereits eine gewachse- Der Verwender hat beim Ausgleich mit
größere Immobilienprojekte ne natürliche Struktur vorliegt – die Ökopunkten keine weiteren kompensati-
erfordern in der Regel einen Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes onsrechtlichen Pflichten. Die Belastung
ökologischen Flächenausgleich. hat schon Schwung aufgenommen, ehe wird im Grundbuch abgesichert.
Für die Beschaffung und dauerhafte sie andernorts beeinträchtigt wird – die Es erfolgt eine Verzinsung ab Erwerb
Pflege sind Projektentwickler und Ge- Natur profitiert! der Punkte bis zu deren Verwendung
meinden selbst verantwortlich. (max. zehn Jahre) in Höhe von 3 Prozent
Um für die Natur werthaltige Kom- p.a. (in Punkten).
Seit 2019 können hierfür auch Öko- pensation zu generieren, ist es wich-
punkte verwendet werden. Sie sind ein tig, dass große zusammenhängende
Instrument zur vorgezogenen Sicherung Flächen bewirtschaftet werden – auch
und Bereitstellung von Ausgleichs- und hiervon profitiert die Natur.
Ersatzmaßnahmen. Das Bayerische
Staatsministerium für Wohnen, Bau und Vorteile der
Verkehr hat Ende 2021 einen Leitfaden Ökopunkte-Kompensation
veröffentlicht, der mehr Transparenz zur Das „Guthaben“ an Wertpunkten kann
Anwendbarkeit schafft. der Inhaber der Ökopunkte entweder für
spätere Eingriffe in Natur und Land- Die Bilanzierung
Flächenkonflikt schaft selber nutzen oder auch an Dritte Der Kompensationsbe-
Die Flächennutzungskonflikte zwischen veräußern. darf für flächenbezogene
Natur, Landwirtschaft und Wirtschaft bewertbare Beeinträch-
spitzen sich immer mehr zu, wodurch es Vorteile für die Erwerber von Ökopunk- tigungen von Arten und
für den Ausgleichsverpflichteten deut- ten sind u. a. verzinste Bevorratung, Lebensräumen wird anhand
lich schwieriger wird zusätzlich Flächen Planungs- und Kalkulationssicherheit von rechtlich festgelegter,
für Kompensationszwecke zu finden. bei Bauleitplanungen und Wegfall folgender Gleichung in
Dieses Dilemma hat der Entwickler zeitaufwendiger Flächensuche sowie Wertpunkten (WP) ermittelt:
Abbildungen: © Rohrer Immobilien GmbH München
der Ökopunkte bereits im Vorfeld für deren Ankauf und langfristige Bewirt-
den Käufer der Punkte dadurch gelöst, schaftung. Beispiel:
dass er entweder selbst über geeig- Für die Versiegelung von
nete Grundstücke verfügt oder diese Beim Ankauf ist darauf zu achten, „artenreichem Extensiv-
erworben und bereits entsprechend der dass die Herstellungsmaßnahmen der grünland“ (12 WP) auf 100
Vorgaben entwickelt und bepflanzt hat. zugrunde liegenden Flächen bereits m² ergibt sich folgender
Abschluss dieser Arbeiten ist die Abnah- abgeschlossen und von den zuständigen Kompensationsbedarf: 12
me durch das zuständige Landratsamt. Landratsämtern abgenommen sind. WP/m² × 1 (Beeinträchti-
Die so vorgenommene Aufwertung Allein der Inhaber der Ökokonto-Flächen gungsfaktor) × 100 m² =
sorgt dafür, dass zum Zeitpunkt der ist zur dauerhaften Pflege verpflichtet. 1.200 Wertpunkte.
14„Wir haben die verbesserten Rahmenbedingungen zum An-
lass genommen, Bauträgern und Projektentwicklern, aber auch
anderen Erschließungsträgern ein mit Natur und Landschaft im
Einklang stehendes Paket Ökopunkte zu schnüren.“
Sven Keussen,
geschäftsführender Gesellschafter
Rohrer Immobilien München
Der BFW lädt ein zum
„Ökopunkte“-Erfahrungsaustausch:
am XX.XX.XXXX
Kommen Sie zu uns - Wir sind schon da
Generalplanung
Tragwerksplanung
Baumanagement
Projektmanagement
Planung Spezialtiefbau
Projekt: Schorgasttalbrücke Foto: Monica LimmerIM FOKUS
GRUNDSTEUER 2022 –
DRINGENDER HANDLUNGSBEDARF
FÜR IMMOBILIENEIGENTÜMER
Was ändert sich? Was ist 2022 zu tun?
Steuerberater Andreas Jovanic beantwortet wichtige Fragen aus der Praxis.
D
er Gesetzgeber hat ein neues sowohl für Privatpersonen als auch für auf Bundesebene ab. Es basiert auf der
Grundsteuergesetz verabschie- Unternehmen. Diese Feststellungserklä- Grundstücksfläche sowie der Wohn- oder
det, das die Regelungen zur rung dient als Grundlage für die Neube- Nutzfläche des Gebäudes und der Im-
Neubewertung enthält. Künftig rechnung der Grundsteuer. mobiliennutzung. Alter der Immobilie und
wird der Grundsteuerwert die Bemes- ihr Wert spielen keine Rolle.
sungsgrundlage bilden und nicht mehr Welche Fristen gelten für die Er-
der Einheitswert. Zu diesem Zweck wer- mittlung der neuen Grundsteuer? Welche Unterlagen bzw. Angaben
den sämtliche Grundstücke und Immo- Die Übermittlung der Feststellungserklä- werden benötigt?
bilien zum 1. Januar 2022 neu bewertet. rung muss nach derzeitigem Stand im Dies variiert je nach Bundesland und
Alle Grundstücks- und Immobilieneigen- Zeitraum vom 1. Juli 2022 bis 31.Okto- angewendetem Bewertungsverfahren.
tümer müssen deshalb 2022 eine ent- ber 2022 erfolgen. Grundsätzlich benötigt die Finanzver-
sprechende Feststellungserklärung bei waltung zum Stichtag 1. Januar 2022
ihrem zuständigen Finanzamt abgeben. Wie erfolgt die Neubewertung allgemeine Grundbuchdaten, Anga-
nach dem Bundesmodell? ben zur Immobiliennutzung (Wohnen/
Wie wird die neue Grundsteuer Die Neubewertung erfolgt je nach Nut- Gewerblich) und den Bodenrichtwert.
ermittelt? zung des Grundstücks. Wohngrundstücke Je nach Bundesland bzw. Modell sind
Künftig wird der Grundsteuerwert die werden nach dem Ertragswertverfahren weitere Angaben notwendig, z. B. die
Bemessungsgrundlage bilden. Dazu bewertet, Geschäftsgrundstücke oder Immobilienart, Baujahr, Bruttogrund-
werden sämtliche Grundstücke zum gemischt genutzte Grundstücke nach fläche sowie die Nutz- oder Wohnfläche
1. Januar 2022 neu bewertet. Die neu dem Sachwertverfahren. Dieses werte- des Gebäudes. Auch das Aktenzeichen
ermittelte Grundsteuer wird erstmals ab orientierte Verfahren berücksichtigt zur der Finanzverwaltung muss angegeben
1. Januar 2025 fällig. Sie wird von den Ermittlung des Verkehrswertes individu- werden. Dieses ist dem letzten Einheits-
jeweiligen Kommunen festgesetzt. elle Grundstücksfaktoren wie Miet- und wertbescheid oder ggf. dem Informa-
Bodenpreise. tionsschreiben der Finanzverwaltung zu
Wer ist davon betroffen und was entnehmen. In Bayern werden grundsätz-
ist zu tun? Bundesländer können von dieser Rege- lich Grundbuchangaben zum Grundstück,
Für die Neubewertung der Grundstücke lung auf Bundesebene abweichen. Davon die Gebäudenutzung (z. B. Wohnzwecke,
müssen alle Grundstücks- und Immobi- haben einige Bundesländer Gebrauch betriebliche Zwecke) und die Wohn- oder
lieneigentümer in Deutschland für jede gemacht. Dazu gehören Baden-Würt- Nutzfläche benötigt.
Immobilieneinheit bzw. jedes Grundstück temberg, Bayern, Hamburg, Hessen und
eine Feststellungserklärung elektronisch Niedersachsen. Wo findet man die notwendigen
an das Finanzamt übermitteln, in dessen Informationen?
Abbildungen: © Acconsis
Bezirk sich das Grundstück befindet. Be- Was gilt in Bayern? Grundbuchdaten, wie die Fläche des
lege müssen grundsätzlich nicht bei der Bayern hat ein Flächenmodell, also Grundstücks, finden Eigentümer in der
Finanzverwaltung eingereicht werden. ein wertunabhängiges Modell, einge- Regel in ihren Grundbuchauszügen oder
Jedoch empfiehlt sich die Aufbewahrung führt. Die Wertermittlung weicht dabei in Notarverträgen. Verlässliche Angaben
für eventuelle Rückfragen. Dies gilt grundlegend vom Grundsteuergesetz zur Wohnfläche können meist Archi-
16IHR ANSPRECHPARTNER
Andreas Jovanic
Steuerberater
Acconsis GmbH
Steuerberatungsgesellschaft
tektenberechnungen, Hausverwaltungs- und genehmigten Fristverlängerung eine
unterlagen oder auch Bauunterlagen Erinnerung senden. Zudem kann eine
entnommen werden. Schätzung des Grundsteuerwerts erfol-
gen und/oder ein Verspätungszuschlag
Gibt es Ermäßigungen festgesetzt werden.
oder Befreiungen?
Für bestimmte Fälle sind entsprechende
Vergünstigungen bei der Berechnung
des Grundsteuerwerts vorgesehen. Dies
?
betrifft z. B. die Nutzung des gesamten
?
Grundbesitzes für steuerbefreite Zwecke,
ein Baudenkmal, eine Wohnraumför-
derung oder das Grundvermögen einer
Wohnungsbaugesellschaft.
?
Wie erfolgt die Einreichung
der Erklärung?
Die entsprechende Erklärung muss vom
Eigentümer grundsätzlich online über
das elektronische Steuerportal ELSTER
an das zuständige Finanzamt übermit-
telt werden. Wer noch nicht bei ELSTER
angemeldet ist, sollte dies baldmöglichst
nachholen. Die Einreichung in Papier-
form soll in Bayern möglich sein.
Was passiert, wenn die Feststel-
lungserklärung nicht oder zu spät
abgegeben wird?
In der Regel wird das zuständige Finanz-
amt vorbehaltlich einer begründetenIM FOKUS
KÖNNEN WIR UNS EIN
EIGENHEIM NOCH LEISTEN?
Die meisten Menschen in Deutschland Nutzung von Homeoffice änderte sich
träumen von ihren eigenen vier Wän- während der Pandemie auch die Situ-
den. Die niedrigen Bauzinsen haben ation im ländlichen Bereich. Viele sind
diesen Wunsch entsprechend befeuert nun bereit, längere Fahrzeiten in Kauf
und zu einem Immobilienboom ge- zu nehmen, womit die Immobilienpreise
führt.1 Inzwischen ist in Ballungszentren gerade im Umland vieler Metropolregio-
Abbildungen: © PIXEL to the PEOPLE / Shutterstock; © Privat
ein Preisniveau erreicht, das fast nur nen überproportional steigen.
noch Spitzenverdienern einen Immo-
bilienerwerb erlaubt. Ein Großteil der Steigende Preise, steigende
Der Autor: Bevölkerung musste den Wunsch nach Zinsen – kaum Aussicht auf
Thomas Ruf, der eigenen Immobilie bereits Mitte des Besserung
staatlich ge- vorherigen Jahrzehnts aufgeben. Mit Beginn der Pandemie und den unter-
prüfter Betriebs- brochenen Lieferketten erhöhten sich auch
wirt, Geschäfts- Allerdings sind selbst jene, die ihrem die Bau- und Materialkosten stark. So sind
führer bei Freie Wunsch finanziell gewachsen sind, zu- die Preise für den Neubau konventionell
Finanzierer nehmend mit einem sehr eingeschränk- gefertigter Wohngebäude in Deutschland
Beratungs- und Vermittlungs-GmbH ten Angebot konfrontiert – nicht nur im August 2021 um 12,6 Prozent gegen-
in Städten. Aufgrund der gestiegenen über August 2020 gestiegen.2
18Trotz hoher Inflationsraten hat sich um 0,50 Prozent nach oben angepasst spricht, die für viele Menschen das Ende
die EZB bisher beharrlich gewehrt, den hat, wächst der Druck auf die EZB zusätz- ihres Immobilientraums bedeutet, stellt
Leitzins zu erhöhen. Die Märkte haben lich. Die Preise und Zinsen im Euroraum sich unter diesen Rahmenbedingungen
jedoch schon reagiert und die zu erwar- werden fürs Erste also kaum sinken. auch die grundsätzliche Frage nach der
tende Zinswende antizipiert. Gerade die Sinnhaftigkeit einer solchen Investition.
Baugeldzinsen haben seit Januar 2022 Welche Auswirkungen haben die
eine turbulente Rallye erlebt. So waren gestiegenen Zinsen nun auf den Wer sich also in Zukunft eine eigene
10-jährige Zinsbindungen im Dezember Immobilieninteressenten? Immobilie leisten will, muss über noch
2021 noch für unter 1 Prozent zu haben, Mutige 1-Prozent -Tilger konnten 2021 bessere wirtschaftliche Rahmenbedin-
aktuell sind wir bei 2,50 bis 3,00 Prozent ihre Immobilie noch mit einer Annuität gungen verfügen als bisher. Das bedeutet
angelangt – was einer Verteuerung der von 2 Prozent finanzieren. Aktuell ist auch, dass der Kreis potenzieller Immobi-
Kredite von fast 300 Prozent entspricht! eine Annuität von 4 Prozent kaum noch lienkäufer deutlich schrumpft. So werden
Spannend ist die aktuell invers verlau- zu unterschreiten. Dies bedeutet eine wir in Zukunft vielleicht einen Rückschritt
fende Zinskurve: So ist der Swapsatz Verdopplung der monatlichen Rate. in die Situation unserer Großeltern oder
für 30 Jahre günstiger als der für 10 Somit müsste ein Immobilieninteressent Eltern erleben, als ein Eigenheim ein
Jahre (Stand: 18.05.2022). Somit sollten für dieselbe Finanzierung z. B. eine mo- Lebenstraum war und diesem Ziel vieles
30-jährige Zinsbindungen günstiger sein natliche Rate von mindestens 3.000 EUR untergeordnet bzw. auf vieles verzichtet
als 10-jährige, was die Finanzierungsan- statt wie in 2021 1.500 EUR pro Monat wurde, um nach einem Leben voller Arbeit
gebote aber aktuell nicht abbilden. Nach- leisten. Abgesehen davon, dass dies kurz vor dem Ruhestand sein Häuschen
dem die Federal Reserve ihren Leitzins einer Steigerung von 100 Prozent ent- sein Eigen nennen zu dürfen.
1
Sagner, Pekka, 2022, Wohneigentumspuzzle, IW-Kurzbericht, Nr. 17, Köln
2
Destatis, Pressemitteilung Nr. 471, 7.10.2021; abgerufen unter https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2021/10/PD21_471_61261.htmlIM FOKUS
AKTUELLE HERAUS-
FORDERUNGEN
AM IMMOBILIENMARKT
A
ktuell gibt es unzählige Her- ten, dass Käufe ohne oder mit wenig
ausforderungen. Corona hat Eigenkapital abnehmen werden und die
die Welt maßgeblich geprägt, Zielgruppe der Käufer*innen stärker in
mit vielschichtigen sozialen den Fokus von Immobilienunternehmen
und wirtschaftlichen Folgen. Wie sich rückt.
die Pandemie weiterentwickelt, ist
noch ungewiss. Dann überfiel Russland Herausforderung: Inflation
im Februar die Ukraine – die Auswir- Schon im April lagen die Verbraucher-
kungen sind deutlich spürbar. Auch hier preise um 7,4 Prozent über dem Niveau
ist unklar, wie die Situation weitergeht des Vorjahresmonats – der höchste
und mit welchen Ausprägungen. Stand seit der deutschen Wiederver-
einigung 1990. Steigende Energieprei-
Mit diesen Ereignissen hängen etliche se heizen die Inflation weiter an. Der
weitere Faktoren zusammen, die Ge- Krieg in der Ukraine verstärkt diesen
sellschaft und Wirtschaft beschäftigen, Trend. All das verringert den finan-
vom Energiewandel bis hin zu steigen- ziellen Spielraum für den Kauf einer
den Rohstoffpreisen. All das wirkt sich Immobilie. Folgen hat die Inflation
auch auf die Immobilienwirtschaft aus. auch für Indexmietverträge, die insbe-
Die Zinspolitik, die Inflation, die stei- sondere im gewerblichen Mietbereich
Abbildungen: © SIS-Sparkassen-Immobilien-Service GmbH; © flyingv3 / Shutterstock.com
genden Baupreise sowie die Knappheit verbreitet sind. Hier dürften einige
Der Autor: an Immobilienangeboten beeinflussen Mietsteigerungen analog zur Infla-
Dr. Bernhard sich gegenseitig. tionsrate anstehen.
Bauer,
Geschäftsführer Herausforderung: Zinspolitik Herausforderung: Baupreise
der SIS-Spar- Trotz hoher Immobilienpreise galten Mit höherem Zinsniveau steigen auch
kassen-Immo- niedrige Kreditzinsen bisher als gutes die Baukosten für Neubauten sowie für
bilien-Service Argument für einen Immobilienkauf. Renovierungen. Ursache dafür sind die
GmbH, kennt Ihr Anstieg durch die beschleunigte Rohstoffpreise: Holz und Beton wurden
den Immobilienmarkt in der Metropol- Inflation und das steigende Zinsniveau Ende 2021 um 15 bis 20 Prozent teu-
region München seit vielen Jahren. Die kam selbst für manche Expert*innen rer. In diesem Jahr kann sich diese Ent-
SIS-Sparkassen-Immobilien-Service überraschend. Seit Jahresbeginn haben wicklung wegen der aktuellen Gescheh-
GmbH (SIS) zählt zu den größten sich die Kreditzinsen mehr als verdop- nisse fortsetzen und sogar verstärken.
Münchner Maklerhäusern und bietet pelt – von einem auf rund 2,5 Pro- Gestiegene Energiekosten beeinflussen
ausgezeichnete Expertise zu allen Im- zent. Expert*innen rechnen mit einem die Stahlproduktion, steigende Diesel-
mobilien-Themen. Anstieg von bis zu 3 Prozent bis zum preise erhöhen die Transportkosten.
Jahresende. Es ist deshalb zu erwar- Zudem ist durch die gestiegene Infla-
20tion eine Anhebung des gesetzlichen besondere in Dachau und Ebersberg.
Mindestlohns sowie der Branchenmin- Die Landeshauptstadt München soll
destlöhne zu erwarten. Hinzu kommt nach Prognosen in knapp 20 Jahren 1,6
ein massiver Arbeitskräftemangel. Es Millionen Einwohner zählen – 122.000
ist damit wahrscheinlich, dass Bau- mehr als derzeit. Durch mangelnde
projekte teurer werden und zeitliche Bauflächen, gestiegene Baupreise,
Verzögerungen eintreten. durch fehlende Rohstoffe wie steigen-
de Zinsen und durch die zunehmende
Herausforderung: Geringe Zahl Regulierung wie die sozialgerechte Bo-
an Immobilienangeboten dennutzung (SoBoN) ist derzeit zu er-
In der Metropolregion München ein warten, dass die Bautätigkeiten weiter
fast traditionelles Problem – die Nach- zurückgehen. Das wiederum verschärft
frage nach Immobilien übersteigt das den Mangel an Wohnraum.
Angebot. Zwar ist die Anzahl der Bau-
genehmigungen gestiegen, von knapp Und wie geht es weiter?
8.500 Baugenehmigungen in 2011 Prognosen wie Lösungen sind ange-
für Wohnungen, bis auf rund 11.500 sichts der Herausforderungen schwer
im Jahr 2020, trotzdem ist der Bedarf zu finden. Fest steht: Der Kauf einer
weiterhin zu hoch. Trotz Corona hat Immobilie lohnt sich auch in der aktu-
das bayerische Landesamt für Statistik ellen Zinssituation. Gerade in Krisen-
und Datenverarbeitung seine Prognose zeiten bieten Immobilien Stabilität und
für die Bevölkerungsentwicklung im Wertbeständigkeit, da der Investition
Freistaat in den Jahren bis 2040 nach ein dauerhafter Gegenwert entgegen-
oben korrigiert: Statistiker rechnen steht. Besonders in der Metropolregion
im Großraum München in allen Land- München gilt die Investition in Wohnei-
kreisen mit einem Wachstum, ins- gentum weiterhin als rentable Anlage.
21RUBRIK I Thema
INFLATION, DEFLATION
ODER STAGFLATION?
ZINSWENDE: FEHLANZEIGE!
I
nflation – lange haben wir nichts von vollends zum Stillstand zu bringen. Eine
ihr gehört. In den letzten zehn Jahren richtige Entscheidung.
Der Autor: hatten wir uns daran gewöhnt, dass
Kurt Neuwirth Geld billig ist und so gut wie alles Mittlerweile bewegen sich zehnjährige
Abbildungen: © Andrey_Popov; Zerbor / Shutterstock.com
gründete die seit finanziert werden konnte. Doch plötzlich Baufinanzierungszinsen zwischen 2,75
2001 existierende ist alles anders: Inflationsraten von über und 3,00 Prozent und haben sich in
Neuwirth Finance 7 Prozent, Nervosität an den Märkten den letzten drei Monaten damit knapp
GmbH. Dort und Forderungen von allen Seiten nach verdreifacht. Für Immobilien-Investo-
ist er heute als höheren Zinsen. Bislang hat die EZB die ren ein dramatisch verändertes Umfeld.
geschäftsführender Gesellschafter und Zinsen nicht angehoben, was ihr viele Der Markt wird durchgeschüttelt wie
ausgewiesener Zinsexperte tätig. In vorwerfen. Tatsächlich hätte dies schon lange nicht mehr. Faktoren, die in Top-
der Fach- und Wirtschaftspresse legt 2020 passieren müssen – vor zwei Standorten bis vor kurzem mit Faktor
er seine Ansichten als vielzitierter Jahren war die EZB aber im „Pandemie- 35 oder mehr bepreist wurden, sind ak-
Kommentator dar. Rettungseinsatz“ und musste die Zinsen tuell nur mit Faktor 30 – oder darunter
beibehalten, um die Konjunktur nicht – realisierbar.
22Laubengangtür:
Schutz vor Lärm,
Wind und Wetter
Wie sich der Immobilienmarkt weiter ausbilden
wird, hängt zwangsläufig auch von der künfti-
gen Zinsentwicklung ab. Historisch betrachtet,
müssten Zinsen um den Wert der Inflationsrate
liegen, was sie aber nicht tun – und das hat
Gründe: Wir befinden uns bereits am Rande
einer Stagflation. Laut ifo-Geschäftsklima-
Index stehen die überwiegenden Zeichen auf
„Abkühlung“, das wirtschaftliche Wachstum
(BIP) verlangsamt sich weiter und auch die
Geldmenge „M3“ wächst von Monat zu Monat
langsamer. Die Frage ist, inwieweit eine abküh-
lende Wirtschaft steigende Zinsen verkraftet?
Und weitergedacht: Durch Zinsanhebungen er-
höht die EZB das Risiko einer Rezession, in der
es automatisch zu sinkender Nachfrage – und
damit zu fallenden Preisen – kommt. Sie muss
also aufpassen, die Wirtschaft nicht zu stark
zu bremsen. Unsere Indikatoren zeigen bereits
seit einigen Wochen klare Tendenzen einer sich
abkühlenden Wirtschaft und wir gehen aktuell
davon aus, dass die Spitze der langfristigen
Zinsen im zehnjährigen Bereich erreicht ist. In
den kommenden Monaten werden wir weiterhin
eine rückläufige Tendenz beobachten. Ebenso
erwarten wir eine zurückgehende Inflation –
hauptsächlich bedingt durch Basiseffekte.
Die Lösung für Immobilien-Investoren ist ver-
gleichsweise einfach: Empfehlenswert ist es,
eine intelligente, variable Zinsstrategie zu
nutzen. Investoren können damit von niedrigen
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MIETAUSGLEICH FÜHRT ZUR
SENKUNG VON UNGLEICHHEIT
– MIT KONSEQUENZEN
Insbesondere der Wohnungsmarkt hat beträchtlichen Einfluss auf die Ungleichheit innerhalb unserer
Gesellschaft. Geringverdiener geben einen großen Teil ihres Lohns für die Miete aus. Vermögende
Menschen verlieren hingegen überproportional Einnahmen aus der Vermietung. Eine Lösung könnte die
Mietpreisregulierung sein, die gleichzeitig jedoch mit bitteren Nebeneffekten einhergeht.
Abbildungen: © DIW Berlin; © KT Stock photos / Shutterstock.com
L
aut einer Studie der Abtei- den Mieteinnahmen nach Einkom- Wohnungsangebot und sinkender Wohn-
lung Makroökonomie am DIW mensgruppen auf Basis der Daten der qualität. Bisher gibt es außerdem keine
Berlin kann die sogenannte Luxemburger Einkommensstudie (LIS). Erkenntnisse darüber, welchen Einfluss
Mietpreisbremse zeitweise die In 16 OECD-Ländern analysierten sie Mietpreisregulierungen auf ökonomi-
Ungleichheit am Wohnungsmarkt ver- daraufhin statistisch die Entwicklung sche Ungleichheit ausüben.
hindern. Dämpfend wirkt sie sich auf von Ungleichheit und Mietpreisregulie-
das Verhältnis von Nationaleinkommen rung seit 1900. Anderweitige Studien zu Die Kluft der ungleichen
und Vermögen aus, es kommt zu einer Mietpreiskontrollen zeigen, dass Mieten Verteilung zwischen Arm und
Minderung der Einkommensungleich- zwar gesenkt würden, jedoch sind diese Reich bleibt
heit. Innerhalb dieser Studie unter- zumeist verbunden mit Wohlstands- Ein Zusammenhang zwischen Miet-
suchten die Autoren im ersten Schritt verlusten und anderen unerwünschten preisregulierungen und einer sinkenden
die Verteilung der Mietbelastung und Effekten wie etwa einem geringeren Ungleichheit besteht, historisch ge-
24rungen nur einer
zeitlich begrenz-
ten Senkung, denn
Marktteilnehmer
wissen, wie sie
diese umgehen,
etwa indem sie
Mietwohnungen
in Eigentumswoh-
nungen umwan-
deln.
Weniger
Mobilität und
Angebot,
dafür mehr
Gleichheit
Eine ganze Reihe
sehen, seit 1900. Nach der Einführung „Entscheidend dafür, dass Mietpreis- unerwünschter Nebeneffekte beein-
der Mietpreiskontrolle sank die Einkom- kontrollen die ökonomische Ungleich- flusst die Mietpreisregulierung negativ:
mensungleichheit in den untersuchten heit senken, ist die Verteilung von Miet- Beispielsweise mindert sie den Anreiz,
Ländern in der Nachkriegszeit auf ein einnahmen und Mietausgaben“, ergänzt neue Wohnungen zu bauen und alte zu
epochales Tief, stieg danach jedoch Co-Autor Sebastian Kohl von der Freien renovieren. Auf diese Weise reduziert
rasant wieder an, als der Mietmarkt in Universität Berlin. „Ärmere Haushalte sie mittelfristig das Angebot von Woh-
den 1970er Jahren schrittweise deregu- geben relativ einen größeren Teil ihres nungen auf dem Mietmarkt. Außerdem
liert wurde. „Der Rückgang der Ungleich- Einkommens für die Miete aus, wäh- senkt sie die Mobilität und erschwert
heit in der unmittelbaren Nachkriegszeit rend reichere Haushalte relativ größere zudem Neumietern, eine passende
ist nicht allein auf Mietpreiskontrollen Einnahmen aus Vermietung haben.“ Wohnung zu finden. Ungleichheitssen-
zurückzuführen“, erklärt DIW-Forscher Insbesondere einkommensschwache kende Effekte sind überdies begrenzt:
Konstantin A. Kholodilin. „Vielmehr waren Haushalte profitieren demnach von der „Die Mietgesetzgebung kann nicht die
Mietpreiskontrollen Teil eines solida- Mietpreisbremse, sobald der Gesetzge- Ungleichheiten, die durch Arbeitsein-
rischen Gesamtpakets, zu dem auch ber das Wachstum der Mieten begrenzt. kommen entstanden sind, nachträg-
progressive Steuern und Sozialleistun- Vermögende hingegen erhalten weniger lich kompensieren“, gibt Kholodilin zu
gen gehörten.“ Bisher fanden, laut den Einnahmen aus Vermietung. Um einen bedenken. Letztlich könnten Eingriffe in
Forschungsergebnissen, die Mietpreisre- spürbaren Effekt zu erzielen, sind recht den Mietmarkt dennoch ein Mittel sein,
gulierungen innerhalb der Ungleichheits- strikte Mietpreiskontrollen nötig. Des die wohnungsspezifischen Ungleichhei-
debatte jedoch nur wenig Beachtung. Weiteren helfen diese Mietpreisregulie- ten zu reduzieren.
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5 FRAGEN AN …
… JOHANN THIERER
MTP Wohn- und Gewerbebau GmbH
Johann Thierer
Geschäftsführer
MTP Wohn- und Gewerbebau GmbH
Geburtsort: Ichenhausen (Lkr. Günzburg)
Geburtsjahr: 1961
1980 Abitur in Günzburg
Bundeswehr Luftwaffe Leipheim,
2 Jahre bis 1982
4 Semester Maschinenbau TUM, nebenbei
ab 1983 – 1984 selbständiger Immobi-
lien- und Versicherungskaufmann
1984 Heirat und Geburt 1. Kind
1. Erster Arbeitstag: Herr Thierer, wie
sind Sie erstmals mit der Immobilien-
wirtschaft in Berührung gekommen? Wurde
Ihnen der Bezug zu dieser Branche „in die
(von heute 5) Wiege gelegt“ oder würden Sie sich selbst
eher als „Quereinsteiger“ bezeichnen?
Johann Thierer: Bauen war für den Sohn
1985 Gründung MTP Wohn- und Gewerbe-
eines bauwütigen Landwirtes immer ein
bau, Geschäftsführer und Mitinhaber
Abbildungen: © Thierer Johann
Thema, ich erinnere mich kaum an ein
Jahr, in dem mein Vater kein Bauvorhaben
in Angriff nahm. Stallbauten, Maschi-
2004 Gründung TPP Projektentwicklungs- nenhallen und auch Wohngebäude, dies
gesellschaft mbH vorzugsweise stets im Winter, wenn die
Baufirmen „Schlechtwetter“ hatten.
262.
rümpeln, dass sie wieder umsetzbar wer- ich mich auf dem Golfplatz, auf dem E-Bi-
Letzter Arbeitstag: Welche drei den und dann nicht mehr die TÖB´s, die ke oder mit einem hellen Augustiner und
Dringe würden Sie noch unbedingt von Bayerischen Ministerien beaufsichtigt einer Zigarre auf meiner Terrasse mit Blick
erledigen wollen? werden, das größte Hindernis und die über den Pilsensee bis zur Zugspitze.
Johann Thierer: Mit meinem Partner stärksten Kostentreiber selbst bei der
5.
Christian Smola eine dicke Havanna rau- Baulandschaffung darstellen! Brandschutz,
chen. Dies nach einem Ausflug mit meinen Umweltschutz, TA Lärm und sonstige Und zu guter Letzt: Welchen Beruf
Mitarbeitern. Wo wir an unseren schönsten Emissionen, Ausgleichsflächen, übertrie- würden Sie wohl ausüben, wenn
Objekten nochmals vorbeikommen ... um bene Auflagen, Abfallwirtschaft, Verbote Sie nicht in der Immobilienwirtschaft tätig
uns darüber zu freuen, was wir alles in zur unerlässlichen Kies- und Sandausbeute wären?
mehr als 40 Jahren hinterlassen haben. werden die Baukosten in unerträgliche Johann Thierer: Schwer zu sagen, weil
Höhen treiben und niemals helfen, ein ich gut in die eine oder andere Richtung
3.
ausgeglichenes Angebot zur Nachfrage motivierbar bin und eben sehr neugierig.
Ein Traum: Wenn Sie Ministerprä- herzustellen. Es hätte manches herauskommen können,
sident Bayerns wären, welche drei im Ziel aber immer eine Selbständigkeit.
4.
Probleme würden Sie sofort angehen und Wahrscheinlich wäre es sonst die Automo-
lösen? Zurück in der Wirklichkeit: Wie bilwirtschaft geworden, hatte ja mal ein
Johann Thierer: Es wäre für mich kein können Sie am besten nach einer Maschinenbaustudium begonnen, weil ich
Traum, Ministerpräsident von Bayern zu harten Arbeitswoche entspannen? gut und gerne an Autos und Motorrädern
werden, den Job könnte ich auch nicht gut Johann Thierer: Meine Arbeitswochen schrauben konnte.
ausführen, weil ich das gerne umsetze, was sind für mich gut überschaubar und nicht
ich mir vorstelle! Ansonsten würde ich die hart, ich bin derzeit beim Arbeiten mehr
BayBO und Landesverordnungen so ent- behindert als überfordert! Sonst entspanne
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