Healthcare - No. 36 / 2021 - Quantum AG
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Focus
No. 36 / 2021
Healthcare
Editorial
Sehr geehrte Damen und Herren,
die Lebenserwartung hat in den letzten Jahrzehnten in (fast) allen Ländern der Erde
stetig zugenommen. Gängige Prognosen gehen davon aus, dass sich diese Entwick-
lung in den nächsten Jahrzehnten fortsetzt. Deutschland ist mit einem durchschnittli-
chen Alter von rund 46 Jahren derzeit das Land mit der weltweit zweitältesten Bevöl-
kerung. Im Jahr 2060 wird ein Drittel der deutschen Bevölkerung 65 Jahre und älter
sein und es werden doppelt so viele 70-Jährige leben, wie Kinder geboren werden.
Die Lebenserwartung der dann Geborenen wird für Frauen auf bis zu 90 Jahre und für
Dr. André Scharmanski Männer auf bis zu 86 Jahre geschätzt. Mit solchen Entwicklungen sind weitreichende
Leiter Research Implikationen für den Gesundheitssektor verbunden. Durch die steigende Lebens-
erwartung und der damit zunehmenden Alterung unserer Gesellschaft wird die Zahl
der Menschen mit gesundheitlichen Beeinträchtigungen steigen, was wiederum die
Nachfrage nach Pflegeheimplätzen, medizinischen Leistungen (ambulant, stationär)
und Reha-Maßnahmen antreiben wird.
Die hohe Vorhersehbarkeit dieses Wachstumspfades trägt dazu bei, dass Gesund-
heitsimmobilien bei institutionellen Investoren trotz hoher Regulierungsdichte und
bundesweit uneinheitlichen Regelsets hoch im Kurs stehen. Denn im Gegensatz zu
anderen Assetklassen ist die Nachfrage und damit die Vermietungssicherheit weni-
ger kurzfristigen Markt- und Konjunkturschwankungen unterworfen, sondern hängt
in erster Linie von der gut prognostizierbaren demografischen Entwicklung ab. Der
aktuelle Quantum Focus No. 36 „Healthcare“ analysiert die jeweiligen Rahmenbe-
dingungen, Chancen und Herausforderungen der verschiedenen Teilsektoren des
Gesundheitsmarktes, angefangen von Pflegeeinrichtungen, über Ärztehäuser bis hin
zu Krankenhäusern und Reha-Kliniken und gibt Antworten auf grundlegende Fragen:
Wie sieht die jeweilige Gesetzeslage aus? Worauf sollten Betreiber und Investoren bei
der Auswahl von Standorten und Objekten besonders achten? Essentiell für nach-
haltige Investmententscheidungen ist dabei eine detaillierte Marktkenntnis, denn
all diese Gebäudetypen weisen jeweils sehr spezifische Nutzungserfordernisse und
regulatorische Besonderheiten auf, weswegen der Gesundheitsimmobilienmarkt als
besonders komplex gilt.
Wir freuen uns, wenn der Focus Ihr Interesse findet und wünschen Ihnen eine auf-
schlussreiche und interessante Lektüre!
Dr. André Scharmanski
FOCUS 36 1
Seite 26
Krankenhäuser im Strukturwandel
Seite 10
Pflegeimmobilien in einer alternden Gesellschaft
2 FOCUS 36
Inhalt
4 Healthcare – ein Rückblick
aus dem Jahr 2060
8 Investmentmarkt mit
Gesundheitsimmobilien
10 Pflegeimmobilien in einer
alternden Gesellschaft
21 Ärztehäuser und steigende
Ambulantisierung
26 Krankenhäuser im Strukturwandel
32 Rehabilitierungseinrichtungen
36 Interview mit
Constantin Gutknecht
38 Kurz & knapp
H E A LT H C A R E 3
4 FOCUS 36
Healthcare – ein
Rückblick aus dem
Jahr 2060
Mehr als ein Zehntel der Weltbevölkerung ist über 80 Gleichzeitig sind sie deutlich anfälliger für psychische
Jahre alt. Mit immer besseren medizinischen Voraus- Erkrankungen. Beides führt dazu, dass zwar auch die-
setzungen ist die durchschnittliche Lebenserwartung ser Teil der Bevölkerung älter wird als noch 40 Jahre
in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen und liegt zuvor, jedoch auch früher pflegebedürftig.
in Deutschland bei 90 bzw. 86 Jahren (Frauen/Män-
ner). Über 100-Jährige sind keine Seltenheit. Nicht nur Im Gegensatz dazu ist ein anderer Teil der Älteren
die Lebenserwartung ist gestiegen, auch die Situation deutlich fitter und aktiver als es dieselbe Altersgrup-
der hochaltrigen Bevölkerung hat sich verändert, und pe noch vor 40 Jahren war. Durch ein zunehmendes
das in zwei Richtungen. Bewusstsein für einen gesunden Lebensstil und ein
gesundes Wohnumfeld halten sich viele Menschen
Die fortschreitende Digitalisierung hat – trotz der Vor- körperlich und mental fit (Downaging). Pandemien,
teile, die sie mit sich bringt – bei einem Teil der Bevöl- wie das Coronavirus in 2020/21 sowie weitere welt-
kerung zu einem Verfall der körperlichen und geisti- weite Infektionskrankheiten, haben zu Veränderun-
gen Fitness geführt. Technologien wie Virtual Reality gen im Hygieneverständnis und im Sozialverhalten
ermöglichen die Teilnahme an privaten oder beruf- geführt. Durch medizinische Fortschritte können ver-
lichen Treffen in virtuellen Welten unabhängig vom schiedenste Krankheitsbilder behandelt oder sogar
physischen Aufenthaltsort. Während körperlich einge- verhindert werden. Die meisten der über 80-Jährigen
schränkte Personen oder viel reisende Menschen von können und wollen selbstbestimmt leben. Neue Tech-
diesen Möglichkeiten profitieren, verleiten sie andere nologien, insbesondere in den Bereichen Mobilität,
dazu, die eigenen vier Wände kaum noch zu verlassen. Kommunikation und Smart Home Anwendungen, hel-
Lebensmittel, Genuss- und Konsumprodukte können fen denjenigen, die trotz körperlicher Einschränkun-
bequem nach Hause bestellt werden. Arztbesuche, gen eigenständig am gesellschaftlichen Leben teilha-
Beratungstermine oder Behördengänge können digi- ben wollen.
tal stattfinden. Durch ein unerschöpfliches Angebot
an virtuellem Entertainment und digitaler Kommunika- Gesundheit hatte noch nie einen so hohen Stellenwert
tion bewegen sich viele Menschen kaum noch, was zu- wie 2060. Das Wissen um den menschlichen Körper
lasten der körperlichen Fitness und Gesundheit geht. und seine Funktionen hat sich mit zunehmend differen-
5
zierter Individualdiagnostik, neuen, wissenschaftlich gepersonal wird durch Pflegeroboter, Supersensoren
fundierten Heilmethoden, aber auch einem gestärk- und Nanobots zunehmend entlastet und kann sich als
ten Gesundheitsbewusstsein stetig erweitert. Wesent- „Gastgeber“ immer mehr um das Wohl der Patienten
lich dazu beigetragen haben digitale Anwendungen für kümmern. Der Fokus der Gesundheitsleistungen liegt
Smartphones, Sport-Armbänder oder andere tragba- nun neben der Digitalisierung und dem stärkeren Ein-
re Geräte, die sich in erster Linie an gesunde Nutzer satz künstlicher Intelligenz auf der Bereitstellung um-
richten und zum ständigen Begleiter entwickelt haben. fassender spezialisierter Dienste durch dynamische
Sie motivieren ihre Nutzer, gesteckte Fitnessziele zu lokale bzw. regionale Netze, wodurch der Patient zu-
erreichen, auf eine gesunde Ernährung und einen ent- nehmend in den Mittelpunkt der Versorgung gestellt
sprechenden Lebensstil zu achten. Dabei zeichnen sie wird. Das traditionelle Krankenhaus, das lange Zeit
kontinuierlich auch Vitalwerte auf und führen diese das gesamte Servicespektrum in einem zentralen Ge-
Daten mit medizinischen Informationen des Patienten bäude aus einer Hand anbot, hat ausgedient.
in einer ganzheitlichen elektronischen Patientenakte
zusammen. Somit wird der Patient immer mehr befä- Die Bedeutung des Gesundheitsmarktes spiegelt sich
higt seine eigenen und bessere Gesundheitsentschei- nicht zuletzt auch auf dem Immobiliensektor wider.
dungen zu treffen. Und im Bedarfsfall steht der Arzt für 2060 übertrifft das Investment in Healthcare-Immo-
ein persönliches Gespräch am Smartphone zur Ver- bilien im institutionellen Bereich erstmalig das Trans-
fügung. Vor dem Hintergrund einer alternden Gesell- aktionsvolumen auf den Büro- und Wohnungsmärk-
schaft und einer steigenden Anzahl pflegebedürftiger ten. Mit dem demografischen Wandel und der starken
Menschen werden seit Jahren immer mehr Entschei- Resilienz in den vergangenen Krisen stehen Gesund-
dungen mit Hilfe von Gesundheitsmonitoring, Teleme- heitsimmobilien ganz klar im Anlagefokus. Neben
dizin und künstlicher Intelligenz im häuslichen Umfeld herkömmlichen Immobilienarten wie Pflegeeinrich-
des Patienten getroffen. Grundvoraussetzung dafür tungen, Ärztehäusern, Krankenhäusern und Reha-Kli-
ist auch die konsequente Umsetzung von Barrierefrei- niken drängen neue Versorgungsformen mit gesund-
heit sowie altersgerechter Aus- und Umbauten in den heitsorientierten Angeboten in den Wachstumsmarkt
Wohnungen, welche durch staatliche Förderungen in Gesundheit. Das Spektrum reicht hierbei von Franchi-
den letzten Jahrzehnten angetrieben wurde. se-MVZ in Supermärkten, digitalen Kliniken, Express-
Praxen in Einkaufszentren über Patientenhotels und
Auch in Krankenhäusern, ambulanten Ärztezentren, Spezialressorts, in denen Therapien und Operatio-
Reha-Kliniken und in der Pflege zeigt sich die Ge- nen unter Urlaubsbedingungen durchgeführt werden,
sundheitswelt individueller, schneller, vernetzter und bis hin zu dezentralen „Mini-Max-Kliniken“ mit vielen
digitaler. Mehr und mehr Tools ersetzen dabei alt- kleinen Einheiten (Health-hubs). Stark an Bedeutung
hergebrachte Gerätschaften und analoge Prozesse. zugenommen haben auch sogenannte intersektorale
So wird die Visite per Tablet erledigt, Vitalfunktionen Versorgungskonzepte, die ähnlich wie Shoppingcen-
werden nicht mehr per Stethoskop abgehört, sondern ter mit einer hohen Vielfalt an Gesundheitsangeboten
mit einem App-gestützten, kabellosen Sonographie- an einem Ort und damit kurzen Wegen überzeugen. In
System überprüft und gerade körperlich anstrengen- diesem Feld haben sich gerade in Großstädten Ge-
de Arbeit in der Pflege oder chirurgische Eingriffe im- sundheitsquartiere herausgebildet, die in einer Cam-
mer mehr von autonomen oder halbautonomen Robo- puslogik gleichermaßen Maßnahmen zur Prävention,
tern übernommen und präzisiert. Durch Hologramme Behandlung, Nachsorge und ergänzende Lifestyle-
oder Avatare können sogar in abgelegenen Regionen Komponenten wie Wellness- oder Fitnessangebote,
Operationen auf hohem medizinischem Niveau und aber auch Versorgung mit Heil- und Hilfsmittel oder
relativ kostengünstig durchgeführt werden. Das Pfle- gesundheitsnahen Konsumgütern anbieten.
6 FOCUS 36
2060 übertrifft das Investment
in Healthcare-Immobilien im
institutionellen Bereich erstmalig
das Transaktionsvolumen auf den
Büro- und Wohnungsmärkten.
H E A LT H C A R E 7
Investmentmarkt mit
Gesundheitsimmobilien
Springen wir zurück ins Jahr 2021. Ein Blick auf das höchsten Shareholder Returns, wodurch der Appetit
Transaktionsgeschehen bekräftigt das Zukunftssze- von Finanzinvestoren auf Investitionsmöglichkeiten im
nario 2060. Das Investoreninteresse an Pflegeeinrich- Gesundheitswesen ungebrochen ist.
tungen, Ärztehäusern, Krankenhäusern und Reha-Kli-
niken hat in den letzten Jahren stark zugenommen. Mit Das Gesundheitswesen ist aber nicht nur auf Betreiber-
knapp 4 Mrd. € wurde 2020 ein neues Rekordergebnis sondern auch auf der Immobilienseite ein hoch attrak-
mit Gesundheitsimmobilien erzielt. Das Immobilien- tiver Markt. Denn im Gegensatz zu anderen Assetklas-
transaktionsvolumen lag damit 68 Prozent über dem sen ist bei Gesundheitsimmobilien die Nachfrage und
Vorjahreswert (BNP Paribas 2021). Auch 2021 deutet damit die Vermietungssicherheit weniger den Markt-
vieles auf ein wiederholt hohes Transaktionsvolumen und Konjunkturschwankungen unterworfen, sondern
auf dem Gesundheitsimmobilienmarkt hin. hängt in erster Linie von der demografischen Entwick-
lung (u.a. veränderte Altersstruktur und steigende Le-
Die zunehmende Beliebtheit dieses Sektors hängt eng benserwartung) ab. Letztere kann bereits heute für die
zusammen mit der Konsolidierung und Professionali- nächsten Jahrzehnte relativ genau kalkuliert werden.
sierung des stark fragmentierten Betreibermarktes im So lautet auch eine bekannte Formel des Ökonomen
Gesundheitswesen. Dazu beigetragen hat gerade das David Foot: „Two thirds of everything can be explained
zunehmende Engagement von Private Equity Inves- by demographics”. Diese Vorhersehbarkeit schätzen
toren, welche die Konsolidierung im Healthcare-Seg- Investoren, denn die Entwicklung in diesem Segment
ment sowohl im stationären als auch im ambulanten verläuft damit deutlich weniger zyklisch. Diese Resi-
Bereich deutlich angetrieben haben. Neben Unter- lienz wird aus Investorensicht vor allem durch stabile
nehmen aus der Technologiebranche erwirtschaf- Cashflows der langlaufenden Mietverträge, die attrak-
teten Investitionen im Bereich Healthcare Services tiven Renditen im Vergleich zu anderen Assetklassen
in den letzten 10 bis 15 Jahren durchschnittlich die sowie die steigende Professionalisierung bzw. Konso-
lidierung der Betreiber, wodurch Ausfallrisiken besser
mitigiert werden können, weiter untermauert.
David Foot: „Two Beim Blick auf das Investitionsvolumen im Bereich
Gesundheitsimmobilien entfielen mehr als zwei Drit-
tel in 2020 auf Pflegeimmobilien, aber auch andere
thirds of everything Gesundheitsimmobilien (wie etwa Ärztehäuser oder
Kliniken) gewinnen zunehmend an Bedeutung und
can be explained by haben ihren Anteil in den letzten 5 Jahren mehr als
verdoppelt. Diese hohe Nachfrage spiegelt sich in
der Renditekompression wider. So notierte die Net-
demographics” to-Spitzenrendite für hochwertige, moderne Gesund-
heitsimmobilien Ende 2020 bei nur noch 4,00 Prozent
und hat damit allein in den letzten vier Jahren um mehr
8 FOCUS 36
Abb. 01
Investitionsvolumen und Renditeentwicklung Health Care im Vergleich
Healthcare Büro Wohnen
Rendite Healthcare Rendite Büro Rendite Wohnen (Bestand, Ø Top 5)
35.000
35.000 8,0%
8,0%
in€Mio. €
30.000
30.000 7,0%
7,0%
6,0%
in %
6,0%
25.000
25.000
Investitionsvolumen in Mio.
Spitzenrenditen in %
5,0%
Investitionsvolumen
5,0%
Spitenrendite
20.000
20.000
4,0%
4,0%
15.000
15.000
3,0%
3,0%
10.000
10.000
2,0%
2,0%
5.000
5.000 1,0%
1,0%
0 0 0,0%
0%
2012
2012 2014
2014 2016
2016 2018
2018 2020
2020
Health Care Büro Wohnen
Daten: BNP Paribas 2021
Rendite Health Care Rendite Büro Rendite Wohnen
als 150 Basispunkte nachgegeben. Kurz- bis mittel- friktionsfreie Verzahnung)
fristig wird das Investitionsvolumen angesichts der – akuter Fachkräftemangel (v.a. im ländlichen Raum)
großen Investorennachfrage lediglich durch das Pro- – Digitalisierung (u.a. digitale oder digital unterstützte
duktangebot begrenzt sein. Ein weiterer Rückgang der Versorgung)
Spitzenrendite auf rund 3,25 Prozent bis 2022 wird er- – Patientendaten und Umgang (Datenschutz)
wartet. (Abb. 01) – Entlastung des Personals (z.B. von administrativen
Tätigkeiten)
Ob nun das Gesundheitssegment, wie im Zukunfts- – regulatorisches Umfeld (v.a. Vereinheitlichung und
szenario dargestellt, weiter zur Hauptanlageklasse Zentralisierung von föderalen Strukturen – Gesund-
reüssieren wird, wird davon abhängen, inwieweit das heit ist zu häufig im Hoheitsgebiet der Bundesländer)
deutsche Gesundheitssystem die aktuellen und zu-
künftigen Herausforderungen auf dem Weg zu einer All das sind seit Jahren adressierte, aber politisch nicht
modernen, zeitgemäßen und zukunftsfähigen Ge- nachhaltig angegangene Herausforderungen, die einer
sundheitsversorgung meistern wird. dringenden Lösung bedürfen.
Dazu gehören: Angesichts der dargestellten Trends und Entwicklun-
gen in Deutschland und dem sich daraus ergebenden
– Kosten- und Effizienzdruck (u.a. Finanzierung des hohen Bedarf an modernen Gesundheitsimmobilien
Gesundheitswesens) wird privates Immobilienkapital dringend benötigt. Die
– Investitionsrückstau (v.a. bei Altbestandsimmobilien) Assetklasse Healthcare umfasst dabei verschiedene
– Strukturbereinigung in der Versorgungsinfrastruktur Teilsektoren, angefangen von Pflegeinrichtungen, über
(Bevölkerungsentwicklung in Städten und ländlichen Ärztehäuser bis hin zu Krankenhäusern und Reha-Kli-
Regionen) niken. All diese Gebäudetypen weisen jeweils sehr spe-
– Ambulantisierung und Abbau von Sektorengrenzen zifische Nutzungserfordernisse auf, weswegen der Ge-
(ambulanter vor stationärer Versorgung, aber auch sundheitsimmobilienmarkt als besonders komplex gilt.
INVESTMENTMARKT MIT GESUNDHEITSIMMOBILIEN 9Pflegeimmobilien
in einer alternden
Gesellschaft
Mit zunehmendem Alter steigt die Wahrscheinlichkeit pflegebedürf-
tig zu werden. 2060 werden, je nach Szenario, 9 bis 13 Prozent der
Bevölkerung über 80 Jahre alt sein. Bereits heute sind 6 Prozent
„hochaltrig“. Die Zahl der über 65-Jährigen wird unter der Prämisse
einer starken Zuwanderung um 32 Prozent zunehmen (Statistisches
Bundesamt 2019).
Gerade mit der Alterung der geburtenstarken Baby- Pflegestärkungsgesetzes (PSG II) in 2017 erfolgte ein
boomer-Generation innerhalb der nächsten 15 Jah- Wechsel von drei Pflegestufen in die neuen fünf Pfle-
re wird der Bedarf an stationären und ambulanten gegrade. Waren vor 2017 für die Einordnung in eine der
Pflegeangeboten deutlich wachsen. Bereits 2019 damals geltenden drei Pflegestufen nur der Zeitauf-
gab es doppelt so viele Pflegebedürfte wie noch zu wand der Pflege und der Betreuung maßgeblich, ori-
Beginn der 2000er Jahre. Allein innerhalb der letz- entiert sich der neue Pflegebedürftigkeitsbegriff nun
ten zwei Jahre ist ihre Anzahl um rund 21 Prozent auf daran, wie autonom ein Mensch seinen Alltag bewälti-
über 4 Millionen gestiegen. Analog steigt die Nach- gen kann. Dieser Paradigmenwechsel soll die Situation
frage nach Pflegeheimplätzen und -immobilien und von pflegebedürftigen Menschen und Pflegekräften
wird mit der Altersstrukturverschiebung zwischen verbessern und die besonderen Bedürfnisse von psy-
2020 und 2060 einen Höchststand erreichen. (siehe chisch erkrankten Menschen (u.a. getrieben durch die
Abb. 02) Volkskrankheit Demenz) bedarfsgerechter berück-
sichtigen. (Abb. 03)
Nicht nur die absolute Anzahl der Pflegebedürftigen,
auch der Anteil pflegebedürftiger Personen an der Heute werden ca. 80 Prozent aller Pflegebedürftigen in
jeweiligen Altersgruppe (sog. Pflegequote) hat bei Deutschland zu Hause durch Angehörige oder durch
den Hochaltrigen in den letzten Jahren zugenommen. ambulante Pflegedienste betreut und versorgt. Der
Knapp 50 Prozent der 85 bis 90-Jährigen und über 75 Großteil (fast 60 Prozent) dieser zu Hause versorg-
Prozent der über 90-Jährigen waren 2019 pflegebe- ten Pflegebedürftigen hat Pflegegrad 1 oder 2. Über
dürftig (+11 bzw. +17 Prozentpunkte ggü. 2009; Statisti- 818.000 pflegebedürftige Personen werden vollsta-
sches Bundesamt 2019). tionär in rd. 15.400 Pflegeheimen versorgt. Knapp 80
Prozent dieser in voll- oder teilstationären Pflegehei-
Jenseits der Bevölkerungsentwicklung und der Pflege- men versorgten Pflegebedürftigen sind in ihrer Selbst-
quote wird der Bedarf an Pflegeplätzen auch von der ständigkeit schwer beeinträchtigt und dem Pflegegrad
Art der Versorgung bestimmt. Im Rahmen des zweiten 3 oder höher zugeordnet (Statistisches Bundesamt
10 FOCUS 36Abb. 02
Entwicklung der Altersgruppen bis 2060
Altersaufbau Altersaufbau Altersaufbau
1980 2021 2060
100 100 100
95 95 1965 95
1930
90 90 1970 90
1935
1895 85 85 1975 85
1940
1900 80 80 1980 80
1945
1905 75 75 1985 75
1950
1910 70 70 1990 70
1955
1915 65 65 1995 65
1960
1920 60 60 2000 60
1965
1925 55 55 2005 55
1970
1930 50 50 2010 50
1975
1935 45 45 2015 45
1980
1940 40 40 2020 40
1985
1945 35 35 2025 35
1990
1950 30 30 2030 30
1995
1955 25 25 2035 25
2000
1960 20 20 2040 20
2005
1965 15 15 2045 15
2010
1970 10 10 2050 10
2015
1975 5 5 2055 5
2020
1980 0 0 2060 0
700 600 500 400 300 200 100 0 0 100 200 300 400 500 600 700 700 600 500 400 300 200 100 0 0 100 200 300 400 500 600 700 600 500 400 300 200 100 0 0 100 200 300 400 500 600
Männer in Tausend Frauen in Tausend Männer in Tausend Frauen in Tausend Männer in Tausend Frauen in Tausend
Annahmen: Geburtenhäufigkeit niedrig – Lebenserwartung hoch – Zuwanderung niedrig Daten: Statistisches Bundesamt 2019
Pflegeimmobilien als
langfristige Investition in die Zukunft
P F L E G E I M M O B I L I E N I N E I N E R A LT E R N D E N G E S E L L S C H A F T 11Abb. 03
Pflegegrade – Definition und Verbreitung
Pflegegrad Anteil 2019
1 12,5 bis unter 27 Gesamtpunkte
Geringe Beeinträchtigung der Selbstständigkeit 7,2%
2 27 bis unter 47,5 Gesamtpunkte
Erhebliche Beeinträchtigung der Selbstständigkeit
oder der Fähigkeiten
43,5%
3 47,5 bis unter 70 Gesamtpunkte
Schwere Beeinträchtigung der Selbstständigkeit
oder der Fähigkeiten
29,5%
4 70 bis unter 90 Gesamtpunkte
Schwerste Beeinträchtigung der Selbstständigkeit
oder der Fähigkeiten
13,9%
5 90 bis unter 100 Gesamtpunkte
Schwerste Beeinträchtigung der Selbstständigkeit
oder der Fähigkeiten mit besonderen Anforderungen
5,9%
an die pflegerische Versorgung
Quelle: VDEK 2021
2019). Der Barmer Pflegereport 2019 zeigt, dass die nären Pflegeheimen befanden sich in Einzelzimmern,
Zahl derer zunimmt, die durch Anreizstrukturen (u.a. der Rest verteilt sich auf Doppelzimmer. Wohnplätze
neue Wohn- und Pflegeformen mit geringerer finanzi- für mehr als zwei Personen sind nicht mehr zulässig.
eller Belastung) und höhere Flexibilität (beispielsweise Mit der seit Jahren steigenden Einzelzimmerquote
durch Wahlfreiheit bei der Buchung einzelner Pflege- reagieren Pflegeheimbetreiber auf baurechtliche Vor-
leistungen) auf ambulante Versorgungsstrukturen zu- gaben und auf veränderte Nachfragetrends. Auch auf
greifen. Während insbesondere die niedrigeren Pfle- Investorenseite werden in der Regel Einzelzimmer-
gegrade dem Trend der Ambulantisierung unterliegen, quoten von rund 80 Prozent kalkulatorisch vorausge-
sind die stark pflegebedürftigen höheren Pflegegrade setzt (IMMAC 2020).
in vielen Fällen weiterhin auf eine Versorgung in ent-
sprechend ausgerüsteten Einrichtungen angewiesen. Die Nachfrage nach Pflegeplätzen übersteigt bereits
Ein limitierender Faktor für die häusliche Pflege, die heute das Angebot. Gerade in den Ballungsgebieten
heute überwiegend durch Verwandte, meistens Töch- existieren zum Teil lange Wartelisten für Pflegeheime.
ter oder Lebenspartnerinnen geleistet wird, ist darü- Obwohl der Pflegemarkt in Deutschland überdurch-
ber hinaus die steigende Frauenerwerbstätigkeit (Blin- schnittlich expandiert, ist das Angebot in den vergan-
kert und Gräf 2009). genen Jahren weniger stark gewachsen als die Nach-
frage.
Pflegeeinrichtungen – Markt und zukünftiger Bedarf
Schätzungen gehen von 150.000 bis 300.000 zu-
In Deutschland gab es 2019 über 15.000 Pflegeein- sätzlich benötigten Pflegeheimplätzen bis 2030 aus
richtungen, wovon rund 8.000 von freigemeinnützigen, (IREBS 2020, Simons 2019, Wüest Partner 2018).
über 6.500 von privaten und ca. 700 von öffentlichen Bei einer durchschnittlichen Größe von 62 Plätzen
Trägern betrieben wurden. Durchschnittlich waren 62 je Pflegeheim müssten pro Jahr zwischen 210 und
Pflegebedürftige je Pflegeheim untergebracht. Knapp 390 neue Einrichtungen gebaut werden – vorausge-
70 Prozent der 2019 verfügbaren Plätze in vollstatio- setzt alle bestehenden Einrichtungen bleiben weiter-
12 FOCUS 362,0 Mio.
botsseite ist die Verfügbarkeit von Pflegekräften. Laut
IW könnte die Versorgungslücke an Beschäftigten in
der Pflege bis 2035 auf 300.000 Stellen anwachsen.
Der Fachkräftemangel kann in manchen Regionen
Pflegebedürftige in Deutschland 2001 dazu führen, dass Betreiber den erforderlichen Perso-
nalschlüssel nicht sicherstellen können.
Pflegeimmobilien als krisenresistentes Investment
4,1 Mio.
Die zur Deckung der steigenden Nachfrage benötigten
Neuinvestitionen und Investitionen zur Substanzerhal-
tung bestehender Einrichtungen sind ohne privates
Kapital nicht zu bewältigen. In den letzten Jahrzehnten
Pflegebedürftige in Deutschland 2019 sind immer mehr private Pflegeheimbetreiber auch
aus dem Ausland in den Wettbewerb um die beste
Versorgung eingetreten. 43 Prozent der Pflegeheime
werden von privaten Trägern betrieben, 53 Prozent
von freigemeinnützigen und 4 Prozent von öffentlichen
5,1 Mio.
Trägern (Statistisches Bundesamt 2019). (Tab. 02) In
Bezug auf die Zahl der Pflegeheime erzielten die pri-
vaten Träger seit 2003 ein Wachstum von 40 Prozent
(IMMAC 2020). Neben dem organischen Wachstum
Pflegebedürftige in Deutschland 2050 durch den Bau von neuen Pflegeheimen ist der Betrei-
bermarkt seit vielen Jahren stark von einem Konsoli-
dierungsprozess geprägt. Dadurch ist die M&A Aktivi-
tät von in- und ausländischen Strategen sowie Private
Daten: Statistisches Bundesamt; Pflegereport 2019
Equity Investoren nach wie vor hoch. So erreichten die
30 größten Betreiber Ende 2020 einen Marktan-
teil in Deutschland von rd. 23 Prozent (+1,6 Prozent-
hin erhalten. Da sich die demografischen Verände- punkte gegenüber dem Vorjahr) (pflegemarkt.com).
rungen unterschiedlich stark auf die verschiedenen Fest etablierter Bestandteil des Geschäfts- und
Regionen auswirken, fällt der zusätzliche Bedarf in Wachstumsmodells v.a. der privaten Pflegeheimbe-
den Bundesländern unterschiedlich aus. Die höchs- treiber ist die Trennung von Betriebs- und Immobilien-
ten relativen Zuwächse an vollstationär versorgten gesellschaften (sog. Op-Co/PropCo-Modell). Hierbei
Pflegebedürftigen werden in Berlin, Brandenburg verbleibt die Betriebsgesellschaft beim Betreiber und
und Hessen erwartet. Durch die massive Verschie- die Immobiliengesellschaft wird an einen Immobilien-
bung der Altersstruktur in den 2030er Jahren wird investoren (weiter-)verkauft. Diese Trennung erklärt
der Zusatzbedarf bis 2035 in den meisten Regionen auch, warum Pflegeeinrichtungen heute den größten
noch einmal deutlich höher ausfallen (siehe Abb. 04). Anteil am Marktvolumen der Gesundheitsimmobilien
ausmachen und bereits einige Immobilieninvestoren in
Räumlich differenziert wird künftig der stärkste ab- diese attraktive Assetklasse eingestiegen sind.
solute Anstieg an zusätzlichem Pflegebedarf in den
Städten erwartet, da in den letzten Jahrzehnten viele Bei aller Euphorie für eine Anlage in Pflegeimmobilien
Menschen in die Städte gezogen sind und gleichzeitig bleiben dennoch das Betreiberrisiko und die Unsicher-
die Umzugshäufigkeit im Alter sinkt. Das aktuelle Re- heit durch hohe politische und institutionelle Abhängig-
gulierungs- und Marktumfeld trägt allerdings dazu bei, keit. Im Gegensatz zu anderen Immobilienmärkten han-
dass der Neubau von Pflegeheimen in Kernstädten für delt es sich um einen stärker regulierten Markt, dessen
private Entwickler ungünstiger ist als an peripheren Rahmenbedingungen in erheblichem Maße auch von
Standorten. Neubauprojekte könnten damit eher dort politischen Leitlinien abhängig und infolge der föde-
entstehen, wo mittel- bis langfristig die Nachfrage fehlt. ralen Struktur landesspezifisch ausgestaltet sind. Der
Während in Großstädten gemessen an den zu erwar- Gesetzgeber hat sowohl für die Immobilie als auch für
tenden Nachfragezuwächsen neue stationäre Pflege- den Betrieb umfassende Standards und Kontrollsys-
einrichtungen in Zukunft fehlen könnten (Just/Plößl teme verankert, die u.a. Vorgaben zu Zimmergrößen,
2020). Ein weiterer limitierender Faktor auf der Ange- Gemeinschaftsflächen, Personalausstattung, Hygiene-
P F L E G E I M M O B I L I E N I N E I N E R A LT E R N D E N G E S E L L S C H A F T 13Abb. 04
Zusatzbedarf an Pflegeplätzen bis 2035
> 30%
> 25 – 30%
> 20 – 25%
> 15 – 20%
Kiel
Rostock
> 10 – 15%
≤ 10%
Schwerin
Hamburg
Bremen
Berlin
Hannover Potsdam
Magdeburg
Düsseldorf Leipzig
Dresden
Erfurt
Wiesbaden
Mainz
Saarbrücken Nürnberg
Stuttgart
München
Quelle: Wüest Partner 2018
14 FOCUS 36Tab. 01 * bis Maximalbetrag des Pflegegrades
Kostenstruktur von Pflegeheimen ** Anghörige in direkter Linie
Unterkunft und
Verpflegung Pflege Investitionskosten
Heizkosten Pflegeleistungen, Baukosten, Ausstattung
Wasser, Strom Materialien
€
KOSTENARTEN
Instandhaltung, -setzung,
Hauswirtschaft Betreuung Sanierung, Modernisierung
Reinigung
Ärztliche Leistungen, Finanzierungskosten,
Verpflegung, Freizeit Medikamente Verzinsung, Eigenkapital,
Abschreibung, Leasing
Therapien
Miete, Pacht, Erbbauzinsen
Vorrangig Bewohner Pflegekasse* Bewohner
KOSTENTRÄGER
Nachrangig 1 Angehörige** Bewohner Anghörige**
Nachrangig 2 Sozialhilfeträger Angehörige** Sozialhilfeträger
Nachrangig 3 Sozialhilfeträger
Quelle: Just / Plößl 2020
standards bis hin zu Informations- und Dokumenta- pflegung sowie Pflege sind hingegen im Rahmen einer
tionspflichten beinhalten (Simons et al 2019). Vor dem Immobilienbewertung nicht zu berücksichtigen, da die-
Investment gilt es also, viele Unbekannte zum Beispiel se Zuschüsse zweckgebunden sind und von den Betrei-
in puncto Wirtschaftlichkeit, Betreiberkonzept, Geset- bern nicht zur Deckung von Mieten eingesetzt werden
zesrahmen, Betriebs- und Kostenstruktur zu durch- dürfen. Ausschlaggebend dafür sind u.a. der Anteil an
leuchten. Ob das Investment in eine Pflegeimmobilie Einbettzimmern, der darüber entscheidet, wie intensiv
Erfolg verspricht, hängt letztlich auch von Faktoren die Fläche genutzt werden kann. In den Bundesländern
wie der zukünftigen Verfügbarkeit von Pflegekräften gibt es hierzu uneinheitliche Regelungen. So dürfen
im Umfeld, der regionalen Reputation der Einrichtung, zum Beispiel in Nordrhein-Westfalen Neubauten nur
der lokalen Heimleitung und der lokalen Wettbewerbs- noch Einzelzimmer bereitstellen, in Berlin wiederum
situation ab. gilt eine Untergrenze von 60 Prozent für Einzelzimmer
und in Bayern besteht die weiche Formulierung eines
Maßgeblich für Bewertung von Pflegeimmobilien ist die angemessenen Anteils an Einzelwohnplätzen. Auch
Kostenstruktur, die sich zusammensetzt aus Kosten bzgl. der für die Wirtschaftlichkeit von Pflegeeinrich-
für Unterkunft und Verpflegung, Pflege sowie Investi- tungen relevanten Höchstanzahl an Betten (z.B. max.
tionskosten. (Tab. 01) Letztere betreffen die direkten 80 in NRW) und der vorgeschriebenen Nutzfläche je
gebäuderelevanten Kosten (Instandhaltung, Miete, Bett (z.B. mind. 40 Quadratmeter ohne Bad in NRW)
Pacht etc.), die durch die Bewohner oder deren An- bestehen innerhalb Deutschlands unterschiedliche
gehörige und wo dies nicht möglich ist, durch die So- Regelungen. Die regulatorischen Risiken zeigen sich
zialhilfeträger getragen werden (Just/Plößl 2020). Die aktuell in Nordrhein-Westfalen, das ab Mitte 2021 als
Investitionskosten machen jenen Teil des Pflegesatzes erste Landesregierung den Bestandsschutz der In-
aus, der zur Refinanzierung der Immobilien und da- vestitionsfolgekosten im Mietmodell aufhebt. Nach
mit der Mieten oder Pachten eingesetzt werden darf. Berechnungen des Bundesverbands privater Anbieter
Üblicherweise liegt der IV-Anteil in einer Spanne von sozialer Dienste führt die Neukalkulation im Schnitt zu
rund 12 bis 24 € pro Bett und Tag. Unterkunft und Ver- 20 bis 25 Prozent niedrigeren Investitionsfolgekosten,
P F L E G E I M M O B I L I E N I N E I N E R A LT E R N D E N G E S E L L S C H A F T 15wodurch gerade Betreiber mit langfristigen Mietverträ- Perspektivisch ist davon auszugehen, dass die Spe-
gen in Schwierigkeiten geraten dürften (Terranus 2020). zialisierung in stationären Pflegeeinrichtungen weiter
zunehmen wird. Im Fokus stehen besonders die Pfle-
Trotz dieses Flickenteppichs unterschiedlicher Rege- ge von Demenzkranken sowie geriatrische, also al-
lungen in 16 Landespflegegesetzen gelten Pflegeimmo- tersmedizinische Versorgungsangebote mit direktem
bilien als krisenresistentes Investment, denn sie werden Anschluss an niedergelassene Strukturen (z.B. ambu-
nicht nur reguliert, sondern auch gefördert. Die Mietzah- lante Ärzte- oder Therapiezentren) oder stationäre
lungen der Bewohner werden im Bedarfsfall durch staat- Leistungserbringer (Krankenhäuser). Getrieben wird
liche Unterstützung sichergestellt. Als Betreiberimmo- diese Entwicklung zum einen durch die Pflegeheim-
bilien haben Pflegeheime außerdem in der Regel lange betreiber, die darin ein Differenzierungsmerkmal im
Mietverträge von häufig mehr als 20 Jahren. Pflegeim- Wettbewerb sehen und auf eine gestiegene Nachfrage
mobilien sind als konjunkturunabhängige Anlagen mit reagieren, aber auch die Pflegebedürftigen bzw. deren
nachhaltigen Cashflows auch in der aktuellen rezessi- Angehörige haben gestiegene Anforderungen an sta-
ven Wirtschaftsphase für Investoren attraktiv. Das zeigt tionäre Pflegekonzepte mit guter medizinischer und/
sich einerseits im hohen Marktanteil von Pflegeimmobi- oder therapeutischer Anbindung. Auch Krankenhäuser
lien (72 Prozent) am Transaktionsvolumen von Gesund- wirken auf spezialisierte Pflegeangebote in Form von
heitsimmobilien. Andererseits spiegeln die zuletzt auf Kurzzeitpflege in einem stationären Pflegesetting hin,
etwa 4 Prozent gesunkenen Spitzenrenditen von Pfle- weil gerade ältere Patienten eine längere Rekonvales-
geheimen die steigende Investorennachfrage und das zenz nach Operationen aufweisen. Die Kurzzeitpflege
demgegenüber knappe Angebot wider. Für 2021 wird bietet somit neben höheren Investitionskosten einen
erwartet, dass das Investitionsvolumen angesichts der attraktiven Entlasskanal zur Steuerung der mittleren
steigenden Nachfrage allein durch das knappe Produkt- Verweildauer für noch immobile und vorübergehend
angebot begrenzt wird (bulwiengesa 2021; CBRE 2021). stärker pflegebedürftige Patienten.
16 FOCUS 36Zwischen Wohnen und Pflege:
Betreutes Wohnen
Sozusagen „zwischen“ dem Wohnen in den eigenen hin zu einem Full-Time-Serviceangebot mit moderater
vier Wänden und der vollstationären Unterbringung in Betreuung. (Abb. 05)
einer Pflegeeinrichtung ist das Konzept des Betreuten
Wohnens einzuordnen. Häufig befinden sich Angebote Wunsch nach Individualität und Selbstständigkeit
des Betreuten oder auch „Servicewohnens“ in direkter
Nachbarschaft von Pflegeheimen oder sind unmittel- Insbesondere vor dem Hintergrund, dass aktuell
bar an diese angeschlossen. Auch sind die Übergänge lediglich 2 Prozent des Wohnungsbestands bar-
der beiden Wohnkonzepte mitunter fließend. Per De- rierearm ausgebaut und für viele im Alter Alleinste-
finition (gif 2018) bietet das Betreute Wohnen neben hende die bisherige Wohnung zu groß ist, gewinnt
altersgerecht ausgebauten Wohnungen (z.B. Barriere- Betreutes Wohnen vor allem für diejenigen an Be-
freiheit) und einem höheren Anteil an Gemeinschafts- deutung, die die Pflege in den „eigenen vier Wän-
flächen (z.B. Cafeteria) ein differenziertes Angebot den“ durch Angehörige oder ambulante Pflegediens-
an Serviceleistungen (z.B. Reinigung). Im Gegensatz te bevorzugen. Rund 60 Prozent der Deutschen
zu stationären Pflegeeinrichtungen gibt es allerdings planen auch im Alter in ihrer eigenen Wohnung zu
weder bauliche noch qualitätsorientierte gesetzliche bleiben (Abb. 06). Dadurch ergeben sich neue Ange-
Anforderungen. Der Umfang der erbrachten Service- botsfelder für die Immobilienwirtschaft (u.a. Betreutes
leistungen sowie des Betreuungsaufwands variiert je Wohnen, Residenz). Neben den Grundvoraussetzun-
nach Wohnkonzept und reicht von klassischem (bar- gen an die Immobilie wie Serviceangebote, Barriere-
rierefreien) Wohnen ohne Service und Betreuung bis freiheit in der Wohnung und im Wohnumfeld müssen
Abb. 05
Wohnformen nach Betreuungsaufwand und Serviceleistungen
SERVICELEISTUNGEN
Luxus
Residenz
Vollverpflegung
Vollstationäre Pflege
Ambulante
Pflege
Hotel
n
ne
Wohn-
oh
gemeinschaft
W
es
ut
tre
Frühstück
Be
ents
d
Service
Reinigung
Apar tm
Concierge
Ambulanter
Ohne Wohnen Pflegedienst
niedrig BETREUUNGSAUFWAND hoch
Quelle: bulwiengesa 2020
P F L E G E I M M O B I L I E N I N E I N E R A LT E R N D E N G E S E L L S C H A F T 17Abb. 06
Wohnpräferenzen der Deutschen im Alter
n= 1048 Deutsche ab 40 Jahre; % gerundet
37%
In den jetzigen vier Wänden –
noch nicht barrierefrei.
23%
In den jetzigen vier Wänden –
bereits barrierefrei.
15%
In neuer barrierefreier
Wohnung.
auch weitere Aspekte bei Standortentscheidungen
12% wie z.B. die barrierefreie und fußläufige Erreichbarkeit
von Geschäften des täglichen Bedarfs, Arztpraxen
Im Betreuten Wohnen, ggf.
und Haltestellen des öffentlichen Nahverkehrs be-
mit Serviceleistungen.
rücksichtigt werden. Die zukünftige Hauptzielgruppe
des Betreuten Wohnens, die Babyboomer-Genera-
tion, ist gut ausgebildet und vermögend und bringt
eine entsprechend hohe Zahlungsbereitschaft mit.
Sie möchte ihren Lebensabend, sofern möglich, in
11% vertrauter Umgebung und möglichst selbstständig
verbringen. Zunehmend gesucht werden dabei auch
hochwertige betreute Wohnanlagen in guten Lagen,
Im selbstbestimmten Projekt,
z.B. Mehrgenerationenhaus. die sich in der Anmutung und Ausstattung deutlich von
Standardpflegeeinrichtungen abgrenzen.
Steigendes Investoreninteresse an Betreutem
Wohnen
3% Der Markt für Seniorenwohnen ist aufgrund der feh-
lenden Regulierung stark ausdifferenziert. Analog zur
Bei Angehörigen.
Sterne-Klassifizierung im Hotelgewerbe beurteilt die
gif Wohnkonzepte des Betreuten Wohnens nach fünf
Qualitätsstufen, wobei ein Stern die niedrigste und fünf
Sterne die höchste Qualitätsstufe repräsentiert. We-
Quelle: thyssenkrupp Encasa 2020 sentliche Qualitätskriterien für Wohnanlagen für Be-
18 FOCUS 36Tab. 02
Übersicht der größten Betreiber von Pflegeeinrichtungen
in Deutschland 2019
Rang Name Anzahl Pflegeplätze
1. Korian Gruppe (FR)** 26.884
2. Alloheim Senioren-Residenzen RE (SWE)** 22.000
3. Victor‘s Group (DE) ** 14.800
4. Orpea Deutschland GmbH ** 12.866
5. Kursana Residenzen GmbH ** 9.484
6. Azurit-Hansa-Gruppe ** 8.580
7. Johanniter Seniorenhäuser GmbH * 8.033
8. Evangelische Heimstiftung GmbH * 7.341
9. Arbeiterwohlfahrt * 6.782
10. DOREA GmbH ** 6.625
Art: * Gemeinnützig ** Privat
Quelle: pflegemarkt.com
treutes Wohnen sind Lage, Gebäude- und Wohnungs- gebote und kombinierte Einrichtungen mit Betreutem
ausstattung und das Serviceangebot. Wenngleich die Wohnen, Tages- und Kurzzeitpflege sowie ambulant
Nachfrage mit den steigenden Ansprüchen der zu- betreute Wohngemeinschaften zukünftig weiter an
künftigen Generationen 65+ voraussichtlich zuneh- Relevanz gewinnen. Ebenso zu erwarten ist eine Be-
men wird, ist das Premium-Segment mit vier und mehr deutungszunahme integrierter Pflegemodelle, also
Sternen (noch) ein Nischenprodukt. Pflegeeinrichtungen, die stationäre Pflege mit anderen
Wohnformen verbinden. Hierbei kann die stationäre
Ähnlich wie bei rein stationär genutzten Pflegeimmo- Pflege durch eine Ergänzung um weitere Wohnformen,
bilien bilden freigemeinnützige Träger mit 60 Prozent die bzgl. Miethöhe und baulichen Anforderungen weni-
zwar noch den größten Anteil der Betreiber im Betreu- ger reguliert sind, teilweise quersubventioniert werden
ten Wohnen (ZIA 2020). Viele, darunter auch auslän- (Just/Plößl 2020).
dische, private Betreiber (z.B. Korian) gewinnen aber
an Bedeutung und bauen derzeit ihren Bestand weiter
aus, was vergleichbar zu den rein stationären Pflege-
einrichtungen an der Trennung des Betreiber- und Im-
60%
mobiliengeschäfts liegt. Wie bei anderen Gesundheits-
immobilien ist die Qualität des Betreiberkonzeptes
(und des Betreibers selbst) ausschlaggebend für die
Attraktivität einer Wohnanlage mit Betreutem Wohnen
als Investment.
Bereits heute ist absehbar, dass eine flächendecken-
de Versorgung der Pflegebedürftigen in Zukunft nicht
allein durch rein stationäre Pflegeeinrichtungen rea- der Deutschen möchten auch im Alter in ihrer
lisierbar ist. Daher werden alternative Wohnpflegean- eigenen Wohnung bleiben.
P F L E G E I M M O B I L I E N I N E I N E R A LT E R N D E N G E S E L L S C H A F T 19Abb. 07
Ambulante vs. stationäre Versorgung 2018
Ambulante Versorgung bei > 1 Mrd. Stationäre Krankenhausversorgung bei
Arztkontakten 139,3 Mio. Behandlungstagen
98,5 Mrd. 718 Mio.
Behandlungsfälle
5.088 €
41,1 Mrd.
19,5 Mio. 561 €
Behandlungsfälle
KOSTENANTEIL IN EURO VERSORGUNGSANTEIL KOSTEN PRO PATIENT
Quelle: KBV 2021
20 FOCUS 36Ärztehäuser und
steigende Ambulanti-
sierung
Der Markt für ambulante Medizin befindet sich auf einem klaren
Wachstumspfad, denn die Ambulantisierung in Deutschland gewinnt
immer weiter an Bedeutung. Das bedeutet, dass ambulant-ärztliche
Behandlungsfälle in den vergangenen Jahren gegenüber stationären
Aufenthalten deutlich an Relevanz gewonnen und 2018 718 Mio. Fälle
erreicht haben.
Ambulanter Bereich mit starkem Wachstum Verbindung von ambulanten und stationären Versor-
gungsteilen neu geordnet werden (Überwindung von
Von dem wesentlichen Treiber in der medizinischen Sektorengrenzen hin zu einer integrierten Versor-
Versorgung, der demografischen Entwicklung und gung). Zum anderen ist die ambulante Behandlung
der damit verbundenen Verschiebung der Konstitu- von Patienten wesentlich kosteneffizienter, wodurch
tion von Patienten (u.a. höhere Lebenserwartung mit die Zielsetzungen von Gesetzgeber und Kostenträger,
erhöhter Wahrscheinlichkeit der Multimorbidität, d.h. die in der Gesamtversorgung eine optimale Qualität
das gleichzeitige Bestehen mehrerer Krankheiten bei und Leistung zu möglichst geringen Kosten anstreben,
einer einzelnen Person oder chronischer Erkrankung) weiter Aufwind erfahren wird. Pro behandeltem Pati-
sowie dem zunehmenden Gesundheitsbewusstsein in enten kostet die ambulante Versorgung in einer Praxis
der Bevölkerung, wird die ambulante Medizin ggü. der durchschnittlich 561 €, die stationäre Krankenhaus-
stationären Leistungserbringung überproportional versorgung dagegen 5.088 € (KBV 2020). (Abb. 07)
stark profitieren. Dies begründet sich zum einen im
medizinisch-technischen Fortschritt und in modernen Auch wenn die Behandlungsleistungen hier nicht direkt
Behandlungskonzepten, die immer häufiger stationäre vergleichbar sind, illustriert der Kostenunterschied
Aufenthalte überflüssig machen oder verkürzen kön- welche Einsparpotentiale in der ambulanten Versor-
nen. So können beispielsweise mittels neuer Verfah- gung liegen. Experten schätzen, dass 15 bis 20 Prozent
ren Nebenwirkungen und Risiken von Behandlungen der stationären Fälle auch ambulant behandelt werden
minimiert werden (z.B. durch minimalinvasive OPs) könnten. Derzeit bestehen allerdings noch Fehlanrei-
oder dank verbesserter Technologien in der Diag- ze in der Vergütungsstruktur, wodurch das ambulante
nostik die Identifizierung von Krankheitsursachen und Potential noch nicht ausgeschöpft wird. So wird etwa
ihre gezieltere Behandlung vorangetrieben werden. eine identische Operation stationär höher vergütet als
Dadurch kann das stationäre Leistungsgeschehen ambulant. Künftig ist davon auszugehen, dass die Kos-
in Krankenhäusern durch ambulante Versorgung zu- tenträger hier regulierend eingreifen werden und die
nehmend substituiert werden oder durch intelligente Ambulantisierung weiter an Dynamik gewinnen wird.
ÄRZTEHÄUSER UND STEIGENDE AMBULANTISIERUNG 21Medizinische Versorgungszentren auf dem Vormarsch jungen Mediziner gewandelt. So schätzt die junge Ärz-
tegeneration die bessere Vereinbarkeit von Beruf und
In Deutschland stellen rund 170.000 Ärzte und Psy- Familie durch z.B. feste Arbeitszeiten im Angestellten-
chotherapeuten die ambulante vertragsärztliche Ver- verhältnis bei stark verminderter betriebswirtschaftli-
sorgung sicher. Davon arbeiten immer mehr Ärzte in cher Verantwortung. Dazu trägt auch die zunehmen-
kooperativen Strukturen. So ist die Anzahl der in Be- de Feminisierung des Ärzteberufs bei, die den Bedarf
rufsausübungsgemeinschaften und Medizinischen flexibler Arbeitszeitmodelle (u.a. höhere Nachfrage
Versorgungszentren (MVZ) tätigen Ärzte deutlich nach Teilzeit) deutlich ansteigen lässt. Auch die enge
stärker angestiegen als in Einzelpraxen. 2010 arbeite- Zusammenarbeit mehrerer Fachrichtungen mit kurzen
ten knapp 8.500 angestellte Ärzte in MVZ. Mittlerweile Wegen sowie der leichtere fachliche Austausch wer-
sind es mehr als 21.500. Die Gesamtzahl der MVZ hat den zunehmend als Vorteil gesehen. Viele, vor allem
sich in dieser Zeit von etwa 1.650 auf rund 3.540 mehr junge Ärzte tendieren zu mehr Kooperation und Spe-
als verdoppelt. Parallel gab es einen Rückgang der zialisierung. Ferner werden in MVZ Organisations- und
hausärztlichen Einzelarztpraxen um rund 16,2 Prozent Verwaltungsarbeiten in der Regel zentral organisiert
auf ca. 28.000. (Abb. 08) und von Verwaltungspersonal übernommen.
Die zunehmende Beliebtheit des MVZ fußt u.a. auf Von der Bündelung der Kapazitäten und Kompetenzen
dem aktuellen Generationenwechsel der Ärzteschaft. an einem Standort profitieren auch die Patienten, in-
Das Durchschnittsalter der Ärzte und Psychothera- dem das Angebotsspektrum der Versorgungsleistun-
peuten ist in den vergangenen zehn Jahren von rund gen größer ist, Wartezeiten sich in der Regel verkürzen
51,9 (2009) auf 54,3 (2019) Jahre gestiegen. Über ein und redundante Untersuchungen vermieden werden
Drittel der Hausärzte ist bereits über 60 Jahre alt. Der können. Darüber hinaus kann die Qualität der medizi-
hohe Anteil der Ärzte im Renteneintrittsalter in eini- nischen Behandlung durch Spezialisierung und engere
gen Arztgruppen macht deutlich, dass dort ein ent- Kooperation entlang des „Patient Journeys“, also des
sprechender Nachbesetzungsbedarf von Arztsitzen Weges eines Patienten durch seine Erkrankung, er-
entsteht. Jedoch hat sich das Selbstverständnis der höht werden.
Abb. 08
Entwicklung niedergelassener Ärzte nach Praxisstrukturen
in den letzten 10 Jahren (in Anteilen)
Anteil in 2010 2019
Einzelpraxen 59,7% 55,0%
Gemeinschafts-
praxen 34,4% 32,2%
MVZ 5,8% 12,8%
Quelle: KBV 2021
22 FOCUS 36MVZ unterliegen in Deutschland insofern einer star-
ken Regulierung, dass eine gesellschaftsrechtliche
Beteiligung an einem MVZ ausschließlich Medizinern
mit kassenärztlicher Zulassung und Krankenhäusern
vorbehalten ist. Wenn sich Investoren an einem MVZ
beteiligen wollen, müssen sie entsprechend den Um-
weg über ein sog. Plankrankenhaus, das dann als MVZ
Trägervehikel dient, gehen. Dieses Plankrankenhaus
muss ein Krankenhaus mit Versorgungsvertrag (gem.
§108 SGB V) und damit Teil des Landesbettenplans
eines Bundeslandes sein. Unter dieses Trägervehi-
kel können dann grundsätzlich beliebig viele MVZ
an beliebig vielen Orten angedockt werden. In MVZ
wiederum können theoretisch beliebig viele KV-Sitze
(Kassenärztliche Vereinigung) eingebracht werden,
wobei mindestens zwei KV-Zulassungen für ein MVZ
verpflichtend sind. Anders als in der Gemeinschafts-
praxis bringen Ärzte bei Eintritt in ein MVZ ihren KV-
Sitz fest ein und wechseln dann in ein Angestelltenver-
hältnis. Bei Verlassen des MVZs verbleiben die Sitze
im MVZ und können, auch anteilig (z.B. als Halbtags-
stellen), mit angestellten Ärzten neu besetzt werden.
In Abgrenzung zu Praxisgemeinschaften, die als Part-
nerschaft von selbstständigen Ärzten funktioniert, er-
leichtert ein MVZ die Anstellung von Ärzten.
Die Größe und Bandbreite der angebotenen medizini-
schen Leistungen der MVZ sind gesetzlich nicht gere-
gelt, unterliegen aber de facto der Regulierung durch
die kassenärztliche Vereinigung, die bei etwaigen tät bei Praxen und MVZ nach wie vor hoch und wird es
Veränderungen einer MVZ Struktur (z.B. bei Vergabe, auch bleiben.
Erwerb oder Einbringung von KV-Sitzen) zustimmen
muss. Mit Blick auf die Realität zeigt sich bei MVZ ein Ärztehäuser aus Immobiliensicht
breites Kontinuum, das von der fachgleichen Zweier-
praxis über poliklinisch aufgestellte Standorte mit Die Begriffe MVZ und Ärztehaus werden im Zusam-
zwanzig und mehr Ärzten bis hin zu ausgedehnten Fi- menhang mit der Immobilie häufig synonym verwendet
lialnetzen mit vielen Zweigpraxen reicht. und werden nicht trennscharf begrifflich definiert. Wie
beschrieben, sind Medizinische Versorgungszentren
In den letzten Jahren haben sich in vielen Fachrich- zunächst mal losgelöst von der immobilienwirtschaft-
tungen (z.B. in der Augenheilkunde, Radiologie, Zahn- lichen Perspektive neben Einzel- oder Gemeinschafts-
medizin) spezialisierte MVZ Ketten etabliert. Dieser praxen eine Kooperationsform bzw. gesellschaftsrecht-
Trend hat besonders davon profitiert, dass seit 2015 liche Form, die bestimmt, wie Ärzte zusammenarbeiten
ein MVZ keine fachübergreifende Versorgung mehr und abrechnen können. Die Begriffe Arzthäuser oder
anbieten muss und somit auch „fachgleiche“ MVZ, auch Facharztzentren wiederum beziehen sich auf die
wie zum Beispiel reine Haus-/Allgemeinarzt MVZ oder Immobilie, in der ambulanten Leistungen erbracht wer-
spezialisierte fachärztliche MVZ zulässig sind. Die den. In einem Ärztehaus können damit generell mehre-
Konsolidierung und Kettenbildung v.a. in Facharztdis- re MVZ, Einzel- oder Gemeinschaftspraxen (oder auch
ziplinen wurde hierbei ganz wesentlich durch Finanz- ein Mix von allen) untergebracht bzw. Mieter sein. Ge-
investoren vorangetrieben und ist weiterhin im vollen rade bei großen Ärztehäusern kann dadurch ein großes
Gange. Neben den MVZ Ketten sind natürlich auch Spektrum an allgemein- und fachärztlichen Angeboten
Krankenhausbetreiber bei MVZ aktiv, um damit v.a. an einem Ort zusammengeführt werden. Dadurch kön-
Zuweiser für ihr stationäres Geschäft zu gewinnen und nen integrierte Versorgungsstrukturen mit Gesund-
die Wertschöpfung auch in den ambulanten Bereich heitsleistungen, ähnlich wie bei den Polikliniken in der
auszuweiten. So ist insgesamt die Transaktionsaktivi- ehemaligen DDR, (Joeris 2019) entstehen.
ÄRZTEHÄUSER UND STEIGENDE AMBULANTISIERUNG 23Entscheidend für das Standort- und Raumkonzept die- zent) von Ärzten und Psychotherapeuten Zulassungs-
ser Immobilien ist die intelligente Verknüpfung des me- beschränkungen für die jeweilige Arztgruppe, welche
dizinischen Angebotes in die jeweilige Versorgungs- die Möglichkeiten für die Gründung und Erweiterung
region, damit Vorteile und Synergien für die Mieter eines MVZ und damit auch Vermietbarkeit der Immo-
entstehen und ein vom Patienten wahrgenommenes bilien einschränken (Joeris 2019; KVB 2021; CBRE/
Differenzierungsmerkmal der Einrichtung entsteht. Hamburg Team 2019).
Daher werden Ärztehäuser mittlerweile immer häufiger
durch sogenannte Komplementäreinrichtungen, zu de- Die Drittverwendungsfähigkeit der speziellen Gesund-
nen beispielsweise Apotheken, aber auch Sanitätshäu- heitsimmobilien hängt maßgeblich von den bautechni-
ser, Physiotherapeuten/Therapiezentren, Fitnessstu- schen und standortspezifischen Rahmenbedingungen
dios sowie weitere Geschäfte aus dem medizinischen ab. Generell sollte der Grundriss von Ärztehäusern
Bereich wie Optiker und Hörgeräteakustiker oder aus und MVZ möglichst flexibel sein, um diesen bei Mie-
dem gesundheitsnahen Bereich wie Reformhäuser terwechsel anpassen zu können. Warteräume sollten
oder Drogerien gehören können, ergänzt. vom Empfangsbereich hörbar getrennt sein, um Ver-
traulichkeit zu gewährleisten. Immer mehr zum Stan-
Generell lassen sich diese Gesundheitsimmobilien dard werden auch barrierefreie Räumlichkeiten sowie
in zwei Typen unterscheiden: behindertengerechte Ausstattungen wie zum Beispiel
mehrere Fahrstühle, von denen zumindest einer auch
— Alleinstehende Immobilien (Stand alone) mit den Liegend-Transport ermöglichen sollte. Schließlich
einem breiten Mietermix aus Praxen (u.a. MVZ) und müssen Räumlichkeiten für Radiologie, Strahlenthe-
ggfs. weiteren Dienstleistungs- und Handelsangebo- rapie oder Nuklearmedizin besondere Anforderungen
ten aus dem Bereich Gesundheit, womit für den Pa- im Hinblick auf den Strahlen- und Lärmschutz sowie
tienten ein ambulantes Zentrum mit One-Stop-Shop die Bodentraglast erfüllen (Joeris 2019). Perspekti-
Charakter geschaffen wird, in dem die Mieter mit ihren visch wird die Verlagerung von ambulanten Eingriffen
medizinischen und nichtmedizinischen Angeboten di- in ambulante OP-Zentren auch neue Anforderungen
rekt und indirekt voneinander profitieren für die Immobilien mit sich bringen.
— Immobilien in räumlicher und inhaltlicher An- Im angelsächsischen Raum sind Ärztehäuser als so-
bindung an stationäre Einrichtungen wie Krankenhäu- genannte Medical Office Buildings bereits als Kate-
ser oder Reha-Kliniken, aber teilweise auch Pflege- gorie fester Bestandteil der Assetklasse Gesund-
heime, wodurch das ambulante medizinische Angebot heitsimmobilie. Auch in Deutschland gewinnen diese
eines Ärztehauses die stationäre Versorgung ergänzt Immobilien immer größeres Interesse bei Investoren.
und beide Bereiche voneinander profitieren Durch den Vormarsch der MVZ und der fortschreiten-
den Konsolidierung im ambulanten Bereich v.a. durch
Bezüglich des Standortes bieten gerade Metropolre- Private Equity finanzierte MVZ Ketten, aber auch die
gionen und Großstädte mit nachhaltigen demografi- Klinikbetreiber, werden Ärztehäuser eine immer stär-
schen und sozioökonomischen Rahmenbedingungen kere Etablierung als institutionelle Anlageklasse er-
sowie einer überregionalen Bedeutung in der me- fahren. Durch den bereits eingeschlagenen Weg der
dizinischen Versorgung ideale Voraussetzungen für Politik, die medizinische Versorgung von stationären
Betreiber und Investoren. Innerhalb der Städte sind in ambulante Strukturen zu verlagern, könnte den
zentrale Stadtteillagen, Standorte mit Anbindung an Ärztehäusern noch eine große Zukunft bevorstehen.
Krankenhäuser, gewachsene Standorte mit einer gu- Sie könnten bei einer Strukturbereinigung der Kran-
ten Erreichbarkeit und einer suffizienten Anzahl mög- kenhauslandschaft z.B. in ländlichen Regionen kleine
lichst kostenfreier und ausreichend groß bemessener Krankenhäuser ersetzen und damit Teil einer „neuen
Pkw-Stellplätze als besonders nachhaltig einzustufen. Regelversorgung“ werden. Aufgrund der Regulatorik,
Wobei in Einzelfällen größere Gesundheitshäuser/ der regionalen Unterschiede und der hohen Bedeu-
Facharztzentren mit einem breiten Angebot vor Ort tung verschiedener einzugsgebietsrelevanter sozio-
und mit einem hohen Bekanntheitsgrad selbst eine ökonomischer und -demografischer Parameter sowie
gute Lage schaffen können. Für Gesundheitsimmobi- der signifikanten Betreiberbedeutung wird spezifi-
lien gilt allerdings generell die Besonderheit, dass bei sches Know-how unabdingbar sein, um in diesem Seg-
der Standortwahl die Bedarfsplanung für bestimmte ment erfolgreich und nachhaltig zu investieren.
ärztliche Fachrichtungen nicht außer Acht gelassen 1
Der Versorgungsgrad einer Region wird ermittelt, indem zwischen dem
werden darf. Bundesweit bestehen in Planungsberei- Ist-Niveau des tatsächlichen Einwohner-Arzt-Verhältnisses und dem Soll-
chen mit zu hohen Versorgungsgraden1 (ab 110 Pro- Niveau der Verhältniszahl verglichen wird.
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