NACHHALTIGKEITS-BERICHT 2021 - Wir werden die Zukunft der Immobilienbranche nachhaltig weiterentwickeln - Art-Invest Real Estate
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NACHHALTIGKEITS- BERICHT 2021 Wir werden die Zukunft der Immobilienbranche nachhaltig weiterentwickeln.
EINFÜHRUNG ENVIRONMENTAL
Management Letter S. 6 Die wichtigsten Kennzahlen S. 24
Art-Invest Real Estate auf einen Blick S. 8 CO2 S. 26
Sustainability Management S. 10 Energie und Ressourcen S. 30
Nachhaltigkeitsstrategie S. 12 Verkehr und Reisen S. 32
Manage to Sustainability – MTS S. 17 Leuchtturmprojekt – HAMMERBROOKLYN S. 33
Gesund, Intelligent, Nachhaltig – GIN S. 20
SOCIAL GOVERNANCE
Die wichtigsten Kennzahlen S. 40 Compliance und ethische Grundsätze S. 62
People – Ansatz und Entwicklung S. 42 Regulierung S. 70
Work-Life-Balance S. 50 Aufsichtsrat und ESG-Komitee S. 72
Diversität S. 53 Investmentansätze S. 73
Stakeholder Engagement S. 54
Soziales Engagement S. 55
Reaktion auf Covid-19 S. 56
Impressum S. 76
EINFÜHRUNG
Einführung | Management Letter 7
EINFÜHRUNG
Management Letter
Der Umgang mit den hierzu maßgeblichen Faktoren ist ein zentraler
Bestandteil der Unternehmenskultur der Art-Invest. Wir sind uns
als inhabergeführtes Unternehmen unserer Verantwortung bewusst.
Ungeachtet der gesetzlichen und der insbesondere als Fondsmanager
zu beachtenden regulatorischen Vorgaben ist aber stets zu prüfen,
ob die jeweilige Maßnahme sinnvoll und die Zielerreichung trotz oder
gerade wegen der wirtschaftlichen Gegebenheiten realistisch ist. So
ist zum 01.01.2022 ein weiterer Teil des Regelwerks, die Taxonomie-
verordnung, in Kraft getreten. Viele Fragen sind noch offen, die große
Unsicherheit am Markt wird zusätzlich genährt durch nicht ganz
unumstrittene politische Entscheidungen der EU-Kommission, z. B.
die Einstufung von Atom- und Gasenergie als „grün“.
Neben den „grünen“ Aspekten, welche sich im „E“ von ESG wieder
finden, komplettieren soziale und führungsbezogene Themen den
Nachhaltigkeitsansatz und diesen Nachhaltigkeitsbericht. Die Mit-
arbeitenden sind die wertvollste Ressource der Art-Invest und maß
gebend für den Erfolg, die Reputation und das Bestehen unseres
Unternehmens. Unseren Angestellten ein wertschätzendes Arbeits-
umfeld zu bieten, sie zu fördern und auf ihre individuellen Bedürfnisse
einzugehen, all das sind wichtige Anliegen, welche unsere Unter-
nehmenskultur prägen und widerspiegeln. Soziale Verantwortung zu
übernehmen – das bedeutet für uns nicht nur, unseren Mitarbeiten
den ein guter Arbeitgeber zu sein, sondern auch, einen positiven
Beitrag auf Gesellschaftsebene zu leisten. Um dieses Ziel praktisch
umzusetzen, haben wir beispielsweise 2021 die „Social Days“ in allen
Niederlassungen eingeführt.
Die Integrität der Art-Invest wahren, so verstehen wir das Thema
Corporate Governance. Ethischen Grundsätzen zu folgen, sich an gel-
tendes Recht zu halten und sich aktiv gegen Korruption einzusetzen
ist für uns selbstverständlich. Somit erwarten wir auch von unseren
Geschäftspartnern, dass sie ihre Wirtschaftstätigkeiten auf dieser
Basis ausrichten.
Sehr geehrte Damen und Herren,
liebe Geschäftspartner und Freunde des Unternehmens, Als aktiver Marktteilnehmer engagieren wir uns mit unseren Immo
bilien nicht nur vor Ort, sondern bringen unsere Ideen und Meinun-
wir freuen uns, Ihnen heute den ersten Bericht der Art-Invest Real die Themen ESG und Nachhaltigkeit eine Vielzahl von Stakeholdern gen darüber hinaus in zahlreichen Gremien ein, z. B. dem Zentralen
Estate zum Thema Nachhaltigkeit vorlegen zu können. ansprechen, mit denen wir nicht laufend im direkten Austausch Immobilien-Ausschuss (ZIA) oder dem BVI Bundesverband Invest-
stehen. Hier haben wir ein Informationsbedürfnis erkannt, das wir ment und Asset-Management e. V. Weiterhin sind wir sowohl Teil der
Als wir mit der Konzeption dieses Dokuments begonnen haben, war gerne mit diesem Bericht befriedigen möchten. ECORE-Initiative, die die Erarbeitung eines Nachhaltigkeits-Bench-
uns durchaus bewusst, dass, obwohl wir uns bereits länger mit den marking-Reportings zum Ziel hat, als auch Teil der Social Impact
Themen ESG und Nachhaltigkeit beschäftigen und schon viele Maß- Die Art-Invest Real Estate setzt bereits vielfältige Aspekte um, die Investing Initiative des Instituts für Corporate Governance in der deut-
nahmen umgesetzt haben, noch eine Menge Herausforderungen vor unter dem Schlagwort ESG bzw. Nachhaltigkeit zusammengefasst schen Immobilienwirtschaft.
uns liegen, die wir jedoch ambitioniert und konsequent weiterver- werden. Wir orientieren uns hier am Pariser Übereinkommen zum
folgen werden. Wir möchten Sie auf unserem Weg mitnehmen, Ihnen Klimaschutz sowie an der UN-Agenda 2030 für nachhaltige Entwick- Über all das und noch viel mehr informiert Sie unser erster Nach-
erste Schritte aufzeigen und einen Ausblick geben, wohin die Reise lung, die 17 Ziele für eine nachhaltige Entwicklung definiert. Dazu haltigkeitsbericht: Wir wünschen Ihnen eine interessante Lektüre und
gehen soll – und das reflektiert, transparent und mit dem Bewusst- gehören auch der im März 2018 von der Europäischen Kommission freuen uns auf den weiteren Austausch mit Ihnen!
sein, dass unser Engagement noch ausbaufähig ist. veröffentlichte Aktionsplan zur Finanzierung nachhaltigen Wachs-
tums sowie der 2020 von der EU veröffentlichte Green Deal. Auf Ihre Geschäftsführung
Was hat uns zur Erstellung dieses Nachhaltigkeitsberichtes bewegt? dessen B asis haben wir als integriert agierender Projektentwickler, der Art-Invest Real Estate
Art-Invest betreibt das klassische B2B-Geschäft: mit den Bereichen Bestandshalter und Fondsmanager Leitsätze entwickelt, aus denen
Projektentwicklung, Asset-Management und Fondsmanagement. Wir wir unsere Nachhaltigkeitsstrategie mit entsprechenden Zielen ab-
sprechen mit unseren institutionellen Anlegern auf Augenhöhe, sind leiten. Diese umfassen die Kategorien Ökonomie, Ökologie, Soziales
diskret im Umgang und suchen nur dann die Öffentlichkeit, wenn es und Gesellschaft, mit denen wir kurz-, mittel- und langfristige Ziele
wirklich etwas zu berichten gibt. Aber: Wir haben verstanden, dass verfolgen.
Einführung | Art-Invest Real Estate auf einen Blick 9
EINFÜHRUNG
Art-Invest Real Estate auf einen Blick
Unsere Gruppe in Zahlen Nachhaltigkeitszeitstrahl
RUND 260
Mitarbeitende an 10 Standorten
2015 Unterzeichnung Pariser Klimaschutzabkommen
seit 2016 EU Action Plan
ÜBER 25
institutionelle Investoren als langfristige Partner
2018 Erste ESG-Anfragen
€ 8,7 Mrd.
Assets under Management 2020 Weiterentwicklung Nachhaltigkeitsleitlinien und -strategie
2020 Erste Teilnahme an GRESB
2021 Teilnahme an ECORE
2021 Unterzeichnung UN PRI
2021 Verpflichtende Nutzung des Green-Lease-Standards
Analyse von Pilotprojekten hinsichtlich Taxonomieanforderungen
2021 und Dekarbonisierungspfad
ÜBER 20 2021
Entwicklung eines Managementprozesses zur Überführung von nicht
nachhaltigen Gebäuden
regulierte Investmentvermögen
ÜBER 700.000 m2
Projektentwicklungsvolumen
ÜBER 100 2023
Immobilien in guten Lagen
Art-Invest-Gruppe wird CO2-neutral
ÜBER 2.000.000 m2
vermietbare Fläche
Einführung | Sustainability Management 11
EINFÜHRUNG
Sustainability Management
Sustainability Management Ziel dieses Berichtes Sustainability Management
Dieser Nachhaltigkeitsbericht soll für unsere (potenziellen) Anleger, ART-INVEST REAL ESTATE GROUP ESG FRAMEWORK
Stakeholder und generell jeden, der sich für die Nachhaltigkeit des & INDUSTRY
Handelns der Art-Invest Real Estate interessiert, eine informative und
transparente Darstellung unserer Nachhaltigkeitsziele und Bemü-
Investors Supervisory Board
hungen hinsichtlich der Umwelt (Environmental), des Sozialen (Social)
und der Unternehmensführung (Governance) sein.
Der Bericht umfasst dabei die Unternehmensaktivitäten und Werte
der Gesellschaften Art-Invest Real Estate Management GmbH & Co. KG Investment Committee Management Board
(AIREM), Art-Invest Real Estate Funds GmbH (AIREF) und Art-Invest
Mindestens quartalsweise
Real Estate Property Management GmbH (AIRE PM). Auch für die
Bestände und die Projektentwicklung werden jeweils aggregierte
Werte ausgewiesen. Dies geschieht, um keine Verzerrung der Ergeb-
nisse zu den besten Projekten oder Bestandsimmobilien zu erhalten.
Sofern es Unterschiede gibt, z. B. bei Personalthemen, wird aus Ver- ESG Committee
Sustainability Management
Philipp Schedler einfachungsgründen der Ansatz dargestellt, der die Mehrheit der Mit-
Die Immobilienwirtschaft
Senior Sustainability Manager arbeitenden abdeckt. Der Reportingzeitraum bezieht sich auf das Jahr Mindestens quartalsweise
2021 und greift, insbesondere bei verschiedenen Themen im Kapitel
Nachhaltigkeit ist ein Thema, welches in den letzten Jahren drama- Social, auf Daten einer Erhebung Mitte 2021 zurück.
tisch an Bedeutung gewonnen hat. Die Art-Invest Real Estate hat den
Nachhaltigkeitsleitsatz in ihre unternehmerische DNA integriert und Da es sich um unseren ersten Nachhaltigkeitsbericht handelt, ist die
richtet ihr wirtschaftliches Handeln danach aus. Die Übernahme von Datengrundlage, beispielsweise für die Bestände, teilweise unvoll- Asset und Innovation
Human Legal und Risk Fund
Verantwortung bezüglich der Ökologie, Ökonomie und der Gesell- ständig und beruht daher auch auf der kritischen Einschätzung der Development Transactions und
Resources Compliance Management Management
schaft ist ein Kernelement unserer langfristigen Wertschöpfung und Art-Invest Real Estate selbst. Dennoch haben wir uns bewusst dazu Management Digitalisation
unserer Zukunftsorientierung. entschlossen, diese Werte auszuweisen. Im Jahr 2022 arbeiten wir Mindestens monatlich Mindestens quartalsweise Mindestens monatlich
somit nicht nur an der Verbesserung der Datengrundlage, sondern
Die Geschäftsführung wird bei Nachhaltigkeitsthemen durch die 2021 auch an einer Optimierung von vielen dargestellten Nachhaltigkeits-
geschaffene Abteilung Sustainability Management unterstützt. Zu aspekten.
deren Aufgaben gehören insbesondere:
Entwicklung der Nachhaltigkeitsstrategie und Überwachung der
Zielerreichung
Zentrale Koordination aller Nachhaltigkeitsaspekte sowie die Ver-
besserung der Kommunikation bezüglich Nachhaltigkeitsthemen
in den Abteilungen
Entwicklung von Standards und Anforderungen für Projektentwick-
lungen und Bestandsimmobilien
Implementierung von Nachhaltigkeitsprojekten entlang der Wert-
schöpfungskette
Analyse und Bewertung der gesetzlichen und politischen Rahmen-
bedingungen, Sicherstellung der Erfüllung von regulatorischen
Anforderungen hinsichtlich Nachhaltigkeit auf Ebene der Kapital-
verwaltungsgesellschaft und Investmentvermögen
Vertretung von Art-Invest in externen Gremien und bei Veranstal-
tungen mit Fokus auf Nachhaltigkeit (z. B. BVI, BAI, ZIA, ECORE,
Immo2.zero) zur Verbesserung der Kommunikation
Gesellschaftsübergreifende Themen von großer Bedeutung werden im
ESG-Komitee besprochen und gesteuert.
Einführung | Nachhaltigkeitsstrategie 13
EINFÜHRUNG
Nachhaltigkeitsstrategie
Nachhaltigkeitsrichtlinien
Die Nachhaltigkeitsstrategie der Art-Invest Real Estate besteht im
Wesentlichen aus vier Säulen:
ÖKONOMIE ÖKOLOGIE GESELLSCHAFT SOZIALES
Langfristiger wirtschaftlicher Erfolg auf Grundlage Denken und Handeln im Sinne des Klimaschutzes, Verantwortung gegenüber der Gesellschaft über- Verantwortungsvoller und wertschätzender Um-
von Fairness, Transparenz und Verantwortung. um negative Auswirkungen auf die Umwelt zu re- nehmen und ihre Bedürfnisse und Ansprüche stets gang miteinander in einer sozialen Unternehmens-
duzieren sowie zu kompensieren. berücksichtigen. kultur.
Leitlinie Leitlinie Leitlinie Leitlinie
Schaffung attraktiver, moderner und effizienter Immobilien Projektentwicklungen, die einen aktiven Beitrag zur Verbesserung Mitgestaltung positiver Stadtentwicklung: mit Quartieren und Immo Schaffung einer inspirierenden, modernen Arbeitsumgebung für
nach neuesten Standards der Öko- und der CO2-Bilanz beitragen bilien als lebendigen Orten für Leben, Arbeit, Kultur und Freizeit alle Mitarbeitenden innerhalb einer wertschätzenden Unterneh-
menskultur
Verantwortungsvolle Verwaltung des Kapitals im Sinne Justierung des aktiven Asset-Managements – Verbesserung der Förderung des gesellschaftlichen Engagements unserer Mitarbei-
der Investoren Effizienz unserer Bestandsimmobilien tenden und aktive Unterstützung gemeinnütziger Projekte Das Fördern der persönlichen Entwicklung, der Gesundheit des
Einzelnen und der Vereinbarkeit von Beruf und Familie
Compliance-gerechtes Handeln im Rahmen einer effektiven Förderung digitaler Technologien und innovativer Geschäftsmodelle Weiterentwicklung von Trends und Standards auf lokaler und natio-
Corporate Governance für Ressourcenschonung und höheren Nutzen unserer Immobilien naler Ebene durch Arbeit in Verbänden, Gremien und Interessen Einhaltung und Wahrung sozialer Standards bei unseren Geschäfts-
vertretungen partnern als Grundlage der Zusammenarbeit
14 Einführung | Nachhaltigkeitsstrategie Einführung | Nachhaltigkeitsstrategie 15
Nachhaltigkeitsziele
ENVIRONMENTAL SOCIAL GOVERNANCE
CO2-Neutralität Mitarbeitendenzufriedenheit und Unternehmenskultur Compliance
Wir sind bis 2023 im Geschäftsbetrieb klimaneutral. Wir streben eine hohe Mitarbeitendenzufriedenheit an. Wir haben eine Nulltoleranzgrenze gegenüber jeglichem nicht
Compliance-konformen Verhalten.
Wir entwickeln bis 2024 objektspezifische Dekarbonisierungs Wir pflegen einen respektvollen, wertschätzenden und sach-
strategien sowie ein Reduktionsziel für den Gesamtbestand. orientierten Umgang mit unseren Mitmenschen und haben eine
Kontrolle und Steuerung
„Botschafterrolle“ nach innen und außen.
Wir steuern die gesellschaftsübergreifenden Nachhaltigkeits
Nachhaltiger Betrieb
themen in einem ESG-Komitee. Es finden mindestens vier Sit
Menschenrechte
Wir statten bis 2023 zur Schaffung der Datengrundlage die zungen pro Jahr statt.
verwalteten Immobilien mit Smart-Meter-Technologie (Wärme, Wir berücksichtigen die Menschenrechte bei allen Geschäfts
Kälte, Strom, Trinkwasser) aus. aktivitäten. Die Geschäftsführung wird mindestens viermal im Jahr über
Nachhaltigkeitsthemen informiert.
Wir setzen uns Reduktionsziele für die Verbrauchsarten nach der
Soziales Engagement
Schaffung der Datengrundlage. Wir aktualisieren jährlich die Nachhaltigkeitsstrategie der
Wir (jeder Einzelne von uns) bringt sich bei einem „Social Day“ Art-Invest Real Estate Gruppe.
Wir nutzen ab 2022 einen Green-Lease-Standard für alle Neuvermie- im Jahr ein.
tungen/Nachträge. Damit schaffen wir die Möglichkeit eines Dialogs Wir schaffen 2022 die Grundlage für eine umfassende Nutzung
mit den Mietern zum Austausch von Nachhaltigkeitsaspekten. Wir berücksichtigen soziale Aspekte durch Bildung von eigens von GRESB als Reportingstandard.
dafür reservierten Budgets in unseren Projekten und in den
Managementgesellschaften.
Nachhaltiger Bau Transparenz
Wir haben Environmental-Standards, die wir bereits bei vielen Wir dokumentieren unser Handeln in einem Nachhaltigkeitsbericht.
Projektentwicklungen erfüllen. 2022 sollen einheitliche Standards
entwickelt und vereinbart werden. Wir informieren unsere Anleger regelmäßig über Nachhaltigkeits-
aspekte.
Wir nutzen standardmäßig ESG Due Diligence bei Transaktionen.
16 Einführung | Nachhaltigkeitsstrategie
EINFÜHRUNG
Manage to Sustainability – MTS
Nachhaltige Wertschöpfung Manage to Sustainability-Strategie
In jeder Phase unserer Wertschöpfung leisten wir einen aktiven
Zusammenfassung
Beitrag zum Klimaschutz im Sinne unserer Nachhaltigkeitsleitlinien.
Die wachsende Bedeutung des Themas „Sustainability“ erfordert Neben dem wirtschaftlichen Ziel der Manage to Core-Strategie,
neuartige Lösungsansätze im Immobilienmanagement – nicht nur attraktive Renditen zu erzielen, soll das Investment im Rahmen der
Grundlage für die Wirtschaftlichkeit einer Immo Bei Projektentwicklungen wurden bereits mit- durch die zunehmende Regulierung, sondern auch durch die Ent- Manage to Sustainability-Strategie außerdem messbare sowie posi-
bilie sind nicht mehr nur die Lage und Standort- hilfe von Leuchtturmprojekten viele Nachhaltig- scheidungen institutioneller Anleger. So ist in den kommenden tive soziale und ökologische Wirkungen erzeugen.
faktoren, sondern auch Nachhaltigkeitsaspekte. Projekt- keitsaspekte umgesetzt und neue Standards Jahren mit Preisabschlägen bei nicht nachhaltigen Gebäuden zu
Akquise
entwicklung
Die ESG Due Diligence ist dabei für jeden Ankauf geschaffen. Der Fokus liegt dabei auf langlebi- rechnen, weshalb sich frühzeitiges und vorausschauendes Handeln Am Ende des jeweiligen Wertschöpfungsprozesses steht ein nach-
Standard und die Basis sowohl für Transparenz gen, attraktiv gestalteten Immobilien mit hoher empfiehlt. Dabei handelt es sich sowohl um Opportunitäten als haltiges und taxonomiekonformes Objekt in sehr guter Lage mit
als auch dafür, Nachhaltigkeitsthemen aktiv an- Aufenthaltsqualität für den Nutzer. Entspre- auch um ein Pflichtprogramm: Da ungefähr 75 % des Bürobestan- einer hohen Objektqualität und stabiler Vermietungssituation, das
zugehen und zu verbessern. Dadurch werden chend der Zielsetzung bei Projektentwicklungen des in Deutschland bereits vor dem Jahr 2000 errichtet wurden, ist eine gesicherte Rendite bietet und sehr gut veräußerbar ist.
attraktive Immobilien erworben, die – gegebe- werden Anforderungen aus der Taxonomie ohne nachhaltige Sanierung dieses Altbestandes das Erreichen der
nenfalls nach einer Optimierung – langfristig erfüllt sowie weitere Nachhaltigkeitsaspekte gesteckten Klimaziele nicht moglich.1 Neben der nachhaltigen Sanierung angekaufter Objekte steht auch
vermarktungsfähig bleiben. berücksichtigt. die Entwicklung der im Bestand unserer institutionellen Kunden
Mit den neuen Zielen sind allerdings auch Chancen verbunden, bereits befindlichen Direktbestände im Fokus. Diese sind vor erheb-
die wir mit unseren Anlegern im Rahmen unserer neuen Manage lichem Wertverlust zu schützen, da vor allem ältere Bestandsimmo-
Nachhaltigkeit spielt ebenfalls zur Sicherung In der Betriebsphase steht nicht nur ein zufrie to Sustainability-Strategie nutzen. Diese ist eine um wesent- bilien dem Risiko ausgesetzt sind, zu „Stranded Assets“ zu werden.
der Werthaltigkeit im Fondsmanagement eine dener Mieter im Mittelpunkt, sondern auch liche Nachhaltigkeitsaspekte ergänzte Weiterentwicklung des
Fonds große Rolle. Durch Überprüfung der Immobilien Asset- der langfristige Werterhalt durch proaktives Manage to Core-Ansatzes und wurde bei zahlreichen Projekten
management Management
hinsichtlich Taxonomiekonformität und ESG- Handeln. Auch mit Blick auf Nachhaltigkeits- für Neubau- und Bestandsobjekte erfolgreich realisiert. Im Fokus
Aspekten können Anlegerwünsche berücksich- themen sind das Asset-Management und die stehen zunächst Büroimmobilien mit ESG- und Manage to Core-
tigt werden. Zur Schaffung von Transparenz wird Zusammenarbeit mit den Mietern zentral. Hier- Optimierungspotenzial in Top-Lagen und an etablierten Standorten
zum Beispiel eine Bewertung durch GRESB oder für w
erden verschiedene Elemente genutzt: von in Deutschland. Darüber hinaus soll dieser Ansatz sukzessive bei
eine Fondsklassifizierung gem. Artikel 8 oder 9 Green Leases, dem Bezug von Grünstrom und weiteren von uns gemanagten Nutzungsarten verwendet werden.
der Offenlegungsverordnung angeboten. Technologien zum effizienten Gebäudebetrieb
über den Nachhaltigkeitsdialog bis hin zum
geplanten Smart-Meter-Rollout.
Durchgeführte ESG-Massnahmen
Ankauf/Bestandsportfolio
L Asset, das Nachhaltigkeits-
TA
Effizienz im Betrieb N KYC-Prozesse kriterien nicht erfüllt
E
M
SO
ON
Haustechnik und Heizung, Öffentlicher Raum
CI
Manage to
ENVIR
Kühlung, Lüftung
AL
Sustainability-Prozess
Begegnungsstätten
Bau und Recycling
Bepflanzung Kunst und Kultur
VERKAUF
Mobilitätskonzept Ausstattung Taxonomiekonformes und
GO
VERNANCE nachhaltiges Asset
Stakeholder- Treuhänderische Betreiber-
Compliance
Ansatz Verantwortung verantwortung
1
Vgl. eigene Auswertung auf Datenbasis Bulwiengesa, 202218 Einführung | Nachhaltigkeitsstrategie Einführung | Nachhaltigkeitsstrategie 19
MTC zu MTS Vorteile Nachhaltiger Büroimmobilien
Manage to Sustainability-Strategie
Auf Basis unserer umfassenden Erfahrungen mit nachhaltigen Der Investmentprozess wird um eine umfangreiche ESG Due Dili-
Bauweisen und dem effizienten Betrieb von Gebäuden setzen gence und gegebenenfalls eine Sanierungspotenzialanalyse erwei-
wir unsere Manage to Core-Strategie bereits seit einigen Jahren tert. Darin werden die entsprechenden Maßnahmen zur Umsetzung
erfolgreich um. Unsere Manage to Sustainability-Strategie wird analysiert und im Nachgang im Einklang mit den Anlageinteressen
nun umfangreich um Nachhaltigkeitsmaßnahmen ergänzt. bzw. individuellen Wertvorstellungen und Zielen umgesetzt. Zen-
trale Bedeutung haben hierbei die Erhöhung der Energieeffizienz
Diese werden dabei objektspezifisch aus Projekterfahrungen und sowie die Reduzierung CO₂-Emissionen.
den Anforderungen der EU-Taxonomie abgeleitet und es wird
möglichst ressourcenschonend ein effizienter Betrieb realisiert.
Soziale Aspekte finden nach projektindividuellen Anforderungen
Berücksichtigung.
Manage to Sustainability – Asset Level Manage to Sustainability – Financing
1. Berücksichtigung der Wirtschaftlichkeit mithilfe des 1. B
erücksichtigung der regulatorischen Anforderungen
Manage to Core-Ansatzes (MTC) auf der Kapitalmarktseite an eine taxonomiekonforme
Immobilie
2. Ableitung der Maßnahmen für die Immobilie aus den
Anforderungen aus der EU-Taxonomie (Umweltziel 1 – 2. B
erücksichtigung der regulatorischen Anforderungen
Klimaschutz) an einen Fonds aus der Offenlegungsverordnung
3. Entwicklung eines effizienten Betriebs zur Ressourcen- 3. Bereitstellung eines regelmäßigen ESG-Reportings Nutzer Mieter Betreiber Eigentümer
schonung
4. Bereitstellung der üblichen Leistungen einer
4. Aktives Management der Immobilie zur Weiterentwick- Kapitalverwaltungsgesellschaft (z. B. Portfoliomanage-
lung der Immobilie ment, Jahresberichte …) Erleichterung des Mitarbeitenden Sicherheit Vermietbarkeit
Arbeitsalltags zufriedenheit Flächeneffizienz Wertstabilität
5. Berücksichtigung von sozialen Aspekten nach projektindi- Space as a Ser- Flächeneffizienz Verfügbarkeit Nachhaltigkeit
viduellen Anforderungen vice Nebenkosten Nachhaltigkeit Störungs- und
Wohlbefinden Nachhaltigkeit Mängelfreiheit
ESG-Ansätze – Integration auf verschiedenen Ebenen
ANKAUF & VERKAUF STANDORT OBJEKT MIETER DIENSTLEISTER
Werterhalt Effizienz Zufriedenheit Komfort Nutzungswert
Environmental Due Verbrauch und Nachhaltige
ENVIRONMENTAL Umweltrisiken Effizienzmaßnahmen
Diligence Emissionen Mieterausbauten
Anbindung und Community- Steigerung Menschenrechte und
SOCIAL Ausschlusskriterien
Infrastruktur Engagement Nutzerkomfort Arbeitsbedingungen
Green Due "Grüne" Mietverträge "Grüne" Property-
GOVERNANCE Compliance Länderrisiken
Diligence (Green Leases) Management-VerträgeEinführung | Gesund, Intelligent, Nachhaltigkeit – GIN 21
EINFÜHRUNG
Gesund, Intelligent, Nachhaltig – GIN
Gesund, Intelligent, Nachhaltig – GIN Mehrwerte aus Mietersicht
Gesund, intelligent, nachhaltig – mit der GIN-Strategie definiert Bestimmte globale, kollektive Entwicklungen verändern die Welt, wie
Art-Invest Real Estate den neuen Industriemaßstab für das Büro von wir sie heute kennen. An ihren Schnittpunkten entstehen Strömun-
morgen. Warum eine Büroimmobilie in Zukunft anders bewertet wer- gen, die großen Einfluss auf Branchen, Unternehmen und Individuen
den muss und wie sich die Nachfrage im Markt zusehends verändert, haben. NACHHALTIGKEIT WELLBEING NEW WORK TRANSPARENZ
haben wir 2021 als strategisches Jahresziel erarbeitet. Hierfür steht
der Nutzer im Vordergrund. In jeder Krise steckt auch eine Chance. Im kollektiven Bewusstsein unserer Gesellschaft gewinnen Themen
Genau das haben wir die in den letzten 18 Monaten eindrucksvoll an Relevanz, die die Macht haben, die Art und Weise, wie wir leben, für
erleben dürfen. Homeoffice wurde zur Normalität, Businessreisen immer zu verändern.
waren doch nicht so unerlässlich wie gedacht und Jogginghosen pas-
sen wunderbar zum Langarmhemd – zumindest bei Zoom-Calls. Weltweite Veränderungen wandeln unsere Sicht auf die Sicherheit,
Individualisierung, Wissenskultur, Gerechtigkeit, neue Gemeinschaft,
Viele Dinge, die vorher unvorstellbar waren, wurden – wenn auch Neo-Ökologie, Mobilitätsrevolution, holistische Gesundheit und die
unter auferlegten Umständen – plötzlich möglich. Mit Ausnahme Digitalisierung.
des lokalen Einzelhandels, der Gastronomie und der Hotellerie blieb
unsere Wirtschaft produktiv und das Leben ging weiter. Durch den „Diese Entwicklungen führen dazu, dass sich auch die Art und
verringerten Verkehr konnten wir sogar unsere Umwelt schonen und Weise, wie wir in Zukunft arbeiten, transformieren wird.“
einen Beitrag zur Nachhaltigkeit leisten.
Wofür brauche ich zukünftig noch ein Büro? Benötige ich mehr oder
Die Pandemie war aber nicht der Auslöser, sondern nur der Katalysa- weniger Fläche? Welche Aufgaben muss mein Arbeitsort der Zukunft
tor dieser Veränderungen, die sich bereits lange im Vorfeld angekün- erfüllen? Weltweit stellen sich Unternehmen derzeit diese Fragen und
digt hatten. Wir mussten es nur einmal konsequent erleben und aus- den damit verbundenen Herausforderungen.
probieren. Davor hatten viele Arbeitgeber (aber auch Arbeitnehmer)
große Angst. Der Mensch ist ein Gewohnheitstier, aber genau jetzt ist Dabei wird deutlich: Unternehmen suchen einen Ort, der die Bedürf-
die Zeit, um schlechte Gewohnheiten abzulegen. nisse der Mitarbeitenden, der Organisation und ihres Umfeldes im
Blick hat und miteinander in Einklang bringt. Die Transformation vom Wir glauben, dass wir die Wertigkeit einer Büroimmobilie in Zukunft anders bewerten müssen.
herkömmlichen Büro zum Arbeitsplatz der Zukunft wird dabei mehr
als deutlich.
VON ZU Durch diese veränderten Bedürfnisse wird auch klar, dass eine Konnektivität
Gewerbeimmobilie heutzutage nach weiteren Suchparametern Qualität
verlangt. Die Relevanz von Lage, Preis und Qualität wird bestehen
Homogenität Diversität Wohlbefinden
bleiben, muss aber durch weitere Kriterien ergänzt werden. Lage, Lage, Lage
Kosten Umwelt
Das Gebäude der Zukunft muss die Bedürfnisse der Umwelt, der
Risikogesellschaft Super-safe-Society Mieter und Nutzer berücksichtigen.
Qualität
All diese Punkte stehen nicht für sich. Über 50 weitere Faktoren
Wachstum Sinn haben Studien zufolge Einfluss auf die Zufriedenheit und Produkt Kosten
ivität. Messbare KPIs mit realisierbaren Maßnahmen, basierend auf Lage
wissenschaftlichen Erkenntnissen.
Ego Eco Lage
Wohlbefinden, Hygiene und Gemeinschaft sind die Grundsäulen der
Gesundheit. Services, Effizienz und Konnektivität definieren die Intel-
Besitz Erleben ligenz. Fast schon übergeordnet rundet das Thema Nachhaltigkeit mit
Ressourcenverbrauch, Sozialem und Flexibilität das Zusammenspiel
ab.
Technologie Real-Digitalität Früher Heute Nahe Zukunft
Eine Checkliste, gefüllt mit über 150 daraus resultierenden Maß
nahmen, bildet fortan die Basis all unserer Projektentwicklungen
Fragmentierung Holistischer Gesundheit und Strategien im Asset-Management
Wettbewerb KollaborationENVIRONMENTAL
Environmental | Die wichtigsten Kennzahlen 25
ENVIRONMENTAL
Die wichtigsten Kennzahlen
Unsere Immobilien gefahrenkennzahl:
6 % Lager
9 % Einzelhandel STELLPLÄTZE
11.988
Musterfonds 1: 1,72
25 % Hotel
7 % Sonstiges Portfolio: 2,06
Musterfonds 2: 2,38
STELLPLÄTZE HOTEL
658
SMART-METER-ABDECKUNG
53 % Office Zielsetzung 100 % in 2023 SEHR GERING SEHR HOCH
Primärenergieverbrauch:
Durchschnittliche Fläche:
10.443,7 m2, durchschnittliche
Durchschnittliche Anzahl der Physische Risiken
75,69 kWh* Parkplätze pro Gebäude: 110
Anzahl der Mieter: 9,14
Das Immobilienportfolio von Art-Invest kann extremen Wetterereig- ken beim Neubau durch die Schaffung resilienter Gebäude. Für alle
nissen wie Überschwemmungen, Stürmen, Hagel oder auch Hitze Bestandsobjekte existieren Versicherungsverträge, die Schäden
ausgesetzt sein. Art-Invest untersucht deshalb für alle Standorte durch Feuer, Sturm, Hagel, Überschwemmungen oder höhere Gewalt
und Objekte, inwieweit diese in der Vergangenheit von Naturgefah- abdecken. Hierbei ist allerdings zu verzeichnen, dass die Versiche-
ren betroffen waren bzw. in der Gegenwart betroffen sind. Mittels rungsprämien in der jüngsten Vergangenheit vor allem vor dem
Projektionen wird darüber hinaus die potenzielle Gefährdung in der Hintergrund der aufgetretenen Extremwetterereignisse sowie des
Zukunft abgeleitet. Für jedes Objekt und jedes Immobilienportfolio gleichzeitigen Rückzugs einiger Versicherungsgesellschaften vom
wird jeweils eine Kennzahl für Naturgefahren für die Gegenwart und Markt erheblich gestiegen sind. Ein weiterer Anstieg in der Zukunft
die Zukunft ermittelt. wird erwartet.
Die Objekte der Art-Invest befinden sich überwiegend in Deutschland,
Österreich und Großbritannien. Diese Gebiete in den gemäßigten
europäischen Breiten zeichnen sich durch eine relativ geringe Klima-
sensitivität aus. Aus diesen Gründen besteht derzeit kein portfolio-
übergreifendes hohes physisches Risiko. Dennoch dürfen die langfris-
tigen Entwicklungen sowie temporäre Extremwetterereignisse nicht
außer Acht gelassen werden. Grundsätzlich zeigen die Klimamodelle,
* Erhoben mit den aktuell vorliegenden Energiebedarfsausweisen (58) und gewichtet mit der Nettogrundfläche dass Hagel-, Wintersturm-, Starkregen- sowie Hitzeereignisse ten-
denziell zunehmen werden. Damit dürften auch häufigere und gege-
benenfalls extremere Hochwasserlagen einhergehen.
Art-Invest berücksichtigt die standortbezogenen physischen Risi-Environmental | CO2 27
ENVIRONMENTAL
CO2
CO2-Emissionen Effizienter Betrieb
Kohlenstoffdioxid macht in Deutschland rund 87 % der Treibhausgas- Die Herausforderung der Immobilienbranche zur Bekämpfung des wird wie nie. Das Systemupgrade „analytics“ ergänzt die Plattform
emissionen aus und ist ein wichtiger Faktor für den Klimawandel. Klimawandels liegt im Gebäudebestand. Natürlich sollten bei einem um eine automatisierte Analyse großer technischer Datenmengen
Zwar hat sich der CO2-Ausstoß des Gebäudesektors seit 1990 dank Neubau oder einer Sanierung die Grundlagen geschaffen werden für mithilfe künstlicher Intelligenz und klassischer Ingenieurtechnik. Die
energieeffizienter Sanierungen und des Einsatzes erneuerbarer Ener- einen sehr effizienten Betrieb. Jedoch wird diese Umsetzung ohne Cloud-Plattform wird so zu einem umfangreichen Werkzeug echter
gien um ca. 40 % reduziert,1 jedoch fällt in Deutschland trotzdem rund eine signifikante Erhöhung der Sanierungsquote, welche sich derzeit Gebäudeautomation für höheren Komfort, niedrigere Betriebskosten
ein Drittel der CO2-Emissionen auf die Immobilienwirtschaft zurück.2 um die 1 % bewegt, noch sehr lange dauern. und nachhaltigeren Anlagenbetrieb im Gebäude.
Als zukunftsorientierter Immobilienentwickler und -investor ist uns Ein effizient betriebenes Gebäude ist nicht nur im Sinne unserer Nutzen:
dieser hohe Wert für die Branche bewusst und wir stellen uns der Mieter, sondern auch der Umwelt und sollte gerade bei der Nutzung Die transparente und schnelle Datenverfügbarkeit der gesamten
Verantwortung, den CO2-Ausstoß unserer Objekte kontinuierlich zu von fossilen Energieträgern im Vordergrund stehen. Anders als bei Gebäudetechnik bietet die Basis für eine Optimierung und Kostenre-
reduzieren. den gebundenen Emissionen in der Bauphase fallen diese Emissionen duzierung und macht das Gebäude zukunftsfähig.
regelmäßig an und eine prozentual kleine Einsparung kann über die
Wir haben das Ziel, bis 2023 mit der Art-Invest-Gruppe ein im Laufzeit zu einer beachtlichen Menge an reduziertem CO2 anwachsen.
Geschäftsbetrieb klimaneutrales Unternehmen zu sein. Sicherlich Zur Einordnung: Je nach Energieniveau summiert sich das CO2 in 25
In einem Pilotprojekt ließ sich an einem Objekt eine
wird hier anfänglich noch viel kompensiert werden müssen, was uns bis 50 Jahren Betrieb äquivalent zur Bauphase. Allerdings ist es nicht
CO2-Reduktion von ca. 20 % realisieren.
jedoch nur noch mehr anspornt, so viel CO2 wie möglich zu reduzieren. zielführend, direkt alle funktionierenden Anlagen auszutauschen.
Denn schließlich ist auch durch den Bau und den Einbau der Anlagen
Nachhaltiges Bauen (u. a. Taxonomiekonformität, Förderung der sowie der Technik CO2 entstanden. Darauf achten wir insbesondere
Kreislaufwirtschaft, Holz-Hybrid-Bauweise, Heavy Refurbishment bei Modernisierungsmaßnahmen im Rahmen des Asset-Manage-
anstelle von Abriss und Neubau) ments bzw. der Projektentwicklung.3
Nachhaltiger Betrieb (CO2-neutraler Betrieb) Der sehr heterogene Gebäudebestand in unterschiedlichen Fonds mit
teilweise unterschiedlichen Zielsetzungen bringt einige Herausfor-
Um Neubauten so CO2-effizient wie möglich zu gestalten, werden bei derungen mit sich. Doch egal wie unterschiedlich die Gegebenheiten
verschiedenen Pilotprojekten bereits Maßnahmen umgesetzt. sind und wie komplex der Betrieb ist, unser Asset-Management geht
Das HammerBrooklyn, welches im Fortlauf dieses Berichts näher die Herausforderung an und versucht, auch ältere Bestandsobjekte
beleuchtet wird, ist hierbei eines unserer Top-Projekte für die durch das Nachjustieren oder den Austausch der Technik zu optimie-
Betrachtung der Betriebsphase. Bei anderen Projekten, die in den ren – falls notwendig, sogar manuell. Dies macht sich auch bemerk-
nächsten Berichten vorgestellt werden, wird sehr auf das „embodied bar durch eine niedrigere Nebenkostenabrechnung der Mieter.
carbon“, also das beim Bau gebundene CO2, geachtet. Dies wird auch
bei zukünftigen Projektentwicklungen der Fall sein und die Daten Smart Building
dazu werden ausgewiesen. Bei neueren Gebäuden ergibt sich eine Schnittmenge zwischen einem
effizienten und nachhaltigen Betrieb sowie Smart-Building-Techno-
Ein weiteres Element der Strategie zur CO2-Reduktion ist die De- logien. Die intelligente Gebäudeautomation kann dafür genutzt wer-
karbonisierung bestehender Immobilien und die hiermit verbundene den, dass der Betrieb noch effizienter und trotz Nutzereingriffen im
Senkung des Wertrisikos. Der „Stranded Asset“ (dt. „gestrandeter Gebäude realisierbar wird. Neben Verbrauchseinsparungen lassen
Vermögenswert“)-Zeitpunkt ist hierbei eine wichtige Kennzahl, da sich z. B. die Luftqualität oder der thermische Komfort messen, wel-
er angibt, ab welchem Jahr voraussichtlich ein Objekt auf Grund che bei Büroimmobilien wichtige Bestandteile des Nutzerkomforts
mangelnder Nachhaltigkeit an Wert verliert. Um diese Entwicklung sind. Hierfür werden kontinuierlich neue Lösungen getestet, auch
frühzeitig zu erkennen und ihr entgegenzuwirken, kommt das CRREM durch unsere Smart-Building-Experten aus dem Innovationsteam,
(Carbon Risk Real Estate Monitor)-Tool zum Einsatz. Das Tool zeigt an, und Maßnahmen durch eine Best-Practice-Datenbank intern zugäng-
wann Objekte mit Marktabschlägen zu rechnen haben, weil sie nicht lich gemacht.
mehr den Marktanforderungen bezüglich der Nachhaltigkeit entspre-
chen. Lösungsansätze zur CO2-Reduktion
Von der „Schwachstellenanalyse“ durch das Tool CRREM über die aedifion:
Bewertung der Objekte bis hin zur Gestaltung von nachhaltigeren Im- Die aedifion GmbH bietet eine zukunftsorientierte Cloud-Plattform
mobilienportfolios ist die Reduktion von CO2 ein wichtiger Bestandteil zur Gebäudeautomation, mit der Monitoring und Optimierung von
unserer Nachhaltigkeitsstrategie. Energiesystemen und technischer Gebäudeausrüstung so einfach
2
Vgl. Bundesregierung, 2022
3
Vgl. Umweltbundesamt, 2019Environmental | CO2 29
ENVIRONMENTAL
CO2
CO2-Reduktion durch modernisierung CRREM-Ergebnisse „Stranded Assets“ auf Das vordergründige Ziel von CRREM ist es, erhebliche Verbesserun-
gen der Energieverbräuche, des CO2-Ausstoßes und der Nebenkosten
Lebenszyklusbetrachtung einer Immobilie
Portfolioebene zu erreichen. Da die Schritte kontinuierlich dokumentiert und stetig
verbessert werden, ist der Prozess nicht mit der Zielerreichung
Anteil der bald nicht mehr kompatiblen Flächen in m2 beendet.
CO2-Emissionen für den Bau eines Gebäudes („embodied carbon“ Für eine weitblickende Betrachtung schauen wir uns die CO2-
bzw. „graue Energie“) machen einen Großteil der Emissionen im Emissionen entlang des Lebenszyklus an und versuchen, Bestände zu
Um die „Stranding“-Zeitpunkte eines Beispielportfolios in verschie
Lebenszyklus aus. erhalten und durch Sanierung oder Revitalisierung ein längeres bzw.
denen Szenarien zu beobachten, wurden elf Objekte eingehend mit-
zweites Leben zu ermöglichen
hilfe des CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor)-Tools analysiert.
In zukünftigen Betrachtungen des Lebenszyklus eines Gebäudes
Das Tool zeigt an, wann Objekte mit Marktabschlägen zu rechnen
wird diese graue Energie durch den steigenden Einsatz regenerati-
haben, weil sie nicht mehr den Marktanforderungen bezüglich der
ver Energien noch stärker ins Gewicht fallen.
Nachhaltigkeit entsprechen. Die Analyse basiert auf den Energie- und
Emissionswerten sowie der Integration von regulatorischen Anforde-
rungen des jeweiligen Landes.
Reduzierung durch Es zeigt sich, dass innerhalb der nächsten zehn Jahre knapp 20 % des
Modernisierung statt Abriss und Neubau Optimierung Beispielportfolios „gestrandet"sein werden und bereits im Jahr 2023
das erste Objekt nicht mehr den Marktanforderungen entsprechen
wird. Um dies zu vermeiden, müssen bereits heute Maßnahmen iden-
tifiziert und ergriffen werden, um die entsprechenden Immobilien vor
dieser Entwicklung zu bewahren.
Einsparung
durch
Modernisierung Untersuchte Objekte
Betrieb
60 % Energiebedarf
eines effizienten
Gebäudes
Anteil „gestrandeter“ Objekte
Betrieb
20 % Renovierung
Bereits
CO2-Emissionen
Bau und Bau und verursachte Emis-
Material Material sionen
80 % 40 % (Bestands-
gebäude)
Zeit 50 Jahre
Zeitraum
Quelle: eigene Darstellung in Anlehnung an Umweltbundesamt, 2019
Am Anfang des Prozesses zur Entwicklung eines nachhaltigeren
Immobilienportfolios steht das Analysieren des Status quo. Zunächst
wird der Mindestumfang an zu erhebenden Daten festgelegt, um im
CO2-Emissionen für den Bau eines Gebäudes Lokale Energieerzeugung ist eine weitere nächsten Schritt die aktuellen Daten eines Stichprobenportfolios sys-
(„graue Energie“) machen den Großteil der Emis- empfohlene Maßnahme. tematisch erfassen zu können. Im Zuge dessen können Hochrechnun-
sionen im Lebenszyklus aus > Faustformel: gen durchgeführt und die Daten in etablierte Tools überführt werden.
Dies ermöglicht die Erstellung einer wissenschaftlich fundierten und
Bau = 25–50 Jahre
Durch steigenden Einsatz regenerativer Energien
werden die Emissionen des Baus in der Lebenszy- von der Praxis anerkannten Auswertung, welche auf Gesamtportfolio-
klusbetrachtung der CO2-Emissionen künftig noch ebene durchgeführt wird.
Nach Empfehlungen des Umweltbundesamts
stärker ins Gewicht fallen.
sollen Bestandsgebäude erhalten und energetisch
Nach der umfangreichen Analyse und Auswertung der Daten kön-
optimiert werden.
nen im nächsten Schritt zielführende Maßnahmen identifiziert und
umgesetzt werden.Environmental | Energie und Ressourcen 31
ENVIRONMENTAL
Energie und Ressourcen
Energie und Ressourcen
Bau
Meilenstein folgte 2021: mit der systematischen Erfassung von allen Folgende Aspekte werden abgedeckt:
Bereits in der Vergangenheit wurde bei vielen Projektentwicklungen
Verbrauchsdaten bei Rechnungsfreigabe von Immobilien, die von
der Art-Invest Real Estate auf das Thema Energie und Ressourcen
Art-Invest Real Estate bzw. unserem Property-Management betreut
geachtet – nicht nur aus Verantwortung gegenüber der Umwelt,
werden. Zur Erfüllung der Offenlegungsverordnung werden auch für
sondern auch, um mit einer möglichst effizienten Planung einen
alle Objekte neue Energiebedarfsausweise beantragt und die Daten NACHHALTIGE BEWIRTSCHAFTUNG
geringeren Ressourcenverbrauch zu realisieren und damit Kosten zu
systematisch in einer Datenbank erfasst, was einen ersten rudimen-
sparen. Daher ist die Betrachtung von Ressourcen bei den Vergaben
tären Gebäudevergleich ermöglicht.
und Bestellmengen intrinsisch motiviert. Für größere Projektentwick-
lungen wird vermehrt BIM in der Planung genutzt, wodurch besser
Dies wird eine Zwischenlösung bis zur vollständigen Smart-Meter- NACHHALTIGKEITSZERTIFIZIERUNG
kalkulierbare Bestellmengen und weniger Reste/Abfall realisiert
Implementierung für die Kategorien Wärme, Kälte, Strom und Trink-
werden können. Daneben wird durch die Kernkompetenz im Bereich
wasser im Jahr 2023 sein. Smart Metering ist ein zentraler Bestand-
Manage to Core, dass heißt in der Sanierung und Neupositionierung
teil zur Schaffung von Transparenz der Verbräuche, es erleichtert
von Immobilien, schon auf viele Nachhaltigkeitsaspekte eingegan-
gen, insbesondere auf die Ressourceneinsparung. Durch die weitere
Analyse und Benchmarking der Gebäude, die Quantifizierung von DATENAUSTAUSCH
Verbrauchseinsparungen, Nebenkostenabrechnungen sowie die
Fokussierung auf die Nachhaltigkeit werden viele Themen noch ein-
Anlage einer Datengrundlage über die Bestandsobjekte. Mithilfe der
mal überprüft. Auch mit vielen Zertifizierungen wie Leed, Bream oder
neuen Green-Lease-Standards wird die Basis dafür geschaffen, dass
DGNB wurden Nachhaltigkeitsthemen schon früh angegangen, z. B.
die abfallarme Baustelle, die Vergabe der Baulogistik und das Abfall-
in Zukunft vermehrt auf die Nutzerverbräuche zugegriffen und diese NACHHALTIGKEITSDIALOG MIT DEN
für die Gebäudeoptimierung verwendet werden können.
management. MIETERN
Wie dargestellt, sollen – basierend auf den erhobenen Verbrauchs-
2021 wurde vermehrt auf das Thema Effizienzhaus 55 und 40 geach-
daten – Einsparungsziele entwickelt werden, welche im Rahmen
tet und für viele Projektentwicklungen wurden dafür die Grundlagen
der Bewirtschaftung umgesetzt werden können. Ohne umfassende Weitere optionale Klauseln sollen passend zum Mieter
gelegt. Mit Blick auf das bei Investoren immer präsenter werdende
Verbrauchsdaten ist das Festlegen von Einsparungszielen unnötig, und der Objektstrategie verwendet werden. Hierunter
Thema Taxonomie streben wir an, als Vorreiter am Markt mit einem
da keine Zielkontrolle stattfinden können. fallen Anforderungen bezüglich: CO2, Strom, Wärme,
hohen Anteil der neuen Projekte die Taxonomiekonformität im
Wasser, Mieterbefragung.
Umweltziel 1, Klimaschutz, zu erlangen. Selbstverständlich werden
Abgerundet werden die Maßnahmen durch ein Analysetool, welches
zur Messung der Verbräuche neue Projekte direkt mit Smart-Meter-
die Gebäude- bzw. die Echtzeit-Portfolioanalyse ermöglicht und als
Technologien ausgestattet. Durch die Anforderungen an einen Nie-
Grundlage für Vergleiche und weitere Maßnahmen dient. Dies schafft
drigstenergiegebäudestandard sind schon wichtige Weichen für die
Transparenz bezüglich der Gebäudeperformance gegenüber unseren
Betriebsphase gestellt. Gleichzeitig sollen durch die DNSH-Anforde-
Anlegern und kann auch in einem der nächsten Nachhaltigkeits
rungen viele signifikant negative Auswirkungen auf weitere Umwelt-
berichte auf aggregierter Ebene dargestellt werden.
ziele verhindert werden.
Auch bei den Baumaterialien wurden 2021 neue Wege beschritten. So
wurde die erste Projektentwicklung der Art-Invest Real Estate in Holz- Green Leases
Hybrid-Bauweise gestartet. Weitere Projekte sind in der Planung. Die
dabei erzielten Ergebnisse können in einem späteren Bericht darge- Das ist das Schlagwort für die Aufnahme von Regelungen in Mietver-
stellt werden. träge, welche die Vereinbarung von (konkreten) Absichten und Zielen
hinsichtlich der Verbesserung der Nachhaltigkeit bei der Nutzung
Mit Blick auf die Kreislaufwirtschaft wurde für ein Pilotprojekt ein einer Immobilie zum Gegenstand haben. Auch für viele Zertifizierun-
digitales Kataster der Baustoffe angestoßen. Hierfür arbeiteten wir gen und Reportings werden Green Leases abgefragt, da insbesondere
mit Madaster zusammen. Allein schon unter ökonomischen Aspekten die Gesamtverbräuche (allgemeiner und mieterbezogener Verbrauch)
streben wir an, so effizient wie möglich mit den Baustoffen umzu wichtig für eine Einordnung und den Vergleich der Gebäude sind.
gehen und diese, falls möglich, wiederzuverwenden.
2021 wurde in der Art-Invest Real Estate ein neuer Standard entwi-
Bestand ckelt, welcher die Umsetzung der Nachhaltigkeitsstrategie sowohl in
Die Überwachung der Energie- und Wasserverbräuche ist enorm jeden neuen Mietvertrag (Neubau und Bestand) als auch in Nachträge
wichtig für den Vergleich der Gebäude und zur Identifikation von Ver- einfließen lässt. Im Fokus stehen vor allem die Integration von Green-
besserungspotenzialen. Aufbauend auf den Ergebnissen können dann Lease-Bestandteilen in Neumietverträge hinsichtlich nachhaltiger
Maßnahmen entwickelt und umgesetzt werden. Bewirtschaftung sowie die Bereitstellung der mieterbezogenen Ener-
gieverbräuche und die damit verbundene kontinuierliche Betriebsopti-
Natürlich wurden auch bisher schon durch die Property- und Facility- mierung mit der Zielsetzung der Dekarbonisierung.
Manager die Verbräuche kontrolliert und freigegeben. Ein weitererENVIRONMENTAL ENVIRONMENTAL
Verkehr und Reisen Leuchtturmprojekt – HAMMERBROOKLYN
Verkehr und Reisen Die Zukunft findet "Stadt"
HAMMERBROOKLYN (Smart Building) 2. Upcycling-Architektur
Der Digital-Pavillon ist das nachhaltige Gebäude der revolutionä-
ren Ideen und Innovationen. Hier wird Stadtleben neu gedacht und Nachhaltige Architektur in Gestalt eines ehemaligen Expo-Pavillons
GEFAHRENE FLUGREISEN diskutiert. als modernes Upcycling-Gebäude
KILOMETER 314 Flugreisen 1. Eckdaten Der ehemalige US-amerikanische Pavillon von der Expo 2015
1.564.808 km ausgestoßenes CO2: 54.408 kg in Mailand wurde nach Hamburg überführt. Eine Vielzahl der
CO2 in g pro km: 247,74 Entfernung: 180.079 km Adresse: Stadtdeich 4, 20097 Hamburg ursprünglichen Baumaterialien wurde verwendet und der Pavil-
lon um neue Flächen sowie eine umfassende digitale Ausstattung
Fertigstellung: Ende 2020 erweitert.
Nutzung: Büro, Auditorium, Event- und Handelsflächen Der Upcycling-Bodenbelag in der Townhall besteht aus dem durch
Wirbelsturm Sandy 2012 abgetragenen Coney Island Boardwalk aus
Mietfläche: ca. 7.317 m2 (BGF) New York.
Mieter: Factory Works GmbH (Single-Tenant)diskutiert. Die ursprüngliche Tragkonstruktion (Level 2 bis 4) baut auf der
HOTELÜBER
BAHNREISE Massivbaustruktur der Level 0 und 1 auf und besteht aus einer
NACHTUNGEN Stahlkonstruktion mit verleimten Brettschichtholzdecken (X-LAM).
140.923 km
455 Übernachtungen
Insgesamt wurden 303 t Stahl und 2.000 m² Brettschichtholzdecken
aufgearbeitet und wiederverwendet.
CALL A BIKE SWAPFIETS
33 Nutzer 8 Fahrräder
JOBTICKETS /
BAHNCARDS
244 Jobtickets
65 BahnCardsEnvironmental | Leuchtturmprojekt – HAMMERBROOKLYN 35
ENVIRONMENTAL
Leuchtturmprojekt – HAMMERBROOKLYN
HAMMERBROOKLYN – Die Zukunft findet "Stadt" Nachhaltigkeitsaspekte – Digital Pavillon
3. Smart Building/Nachhaltigkeit Smart Building – KPIs
Der Digital-Pavillon ist ein Art-Invest Real Estate Smart Building Das Gebäude ist dabei so konzipiert, dass sämtliche Smart-Buil- Smarte Gebäude liefern wertvolle Daten zu Energieverbräuchen –
(AIRE Smart Building), das Mietern, Eigentümern und Betreibern ding-Features entweder automatisch agieren (z. B. Lichtsteuerung, der Schlüssel zu mehr Nachhaltigkeit (measure and manage):
im Sinne der Nachhaltigkeit zahlreiche Mehrwerte bietet. Es liefert Lüftungssteuerung) bzw. auch auf herkömmliche Weise manuell Die Energieverbräuche sind im Rahmen der EU-Taxonomie wichtige
datenbasierte Erkenntnisse rund um den Gebäudebetrieb und über Bedienelemente gesteuert werden können (z. B. Aufzugruf, Angaben für die Beurteilung der Zukunftsfähigkeit von Gebäuden
das Nutzerverhalten und ermöglicht eine Vielzahl weiterer Anwen- Lichtsteuerung). („Stranded Assets“). Durch die Verfügbarkeit der Daten in Echtzeit
dungsfälle. können auch wichtige Erkenntnisse aus den Messwerten gezogen
werden (z. B. deuten hohe Energieverbräuche am Wochenende oder
bei geringer Auslastung auf Optimierungspotenzial hin).
EINSATZ ENERGIEEFFIZIENTER Reduktion des Carbon Footprints durch Wieder-
TECHNOLOGIEN UND ANLAGEN verwendung (Upcycling) um etwa 80 % gegenüber
einem Neubau
Live-Energiedaten aus dem Gebäude geben
BEDARFSGERECHTE NACHHALTIGKEIT Aufschluss darüber, wie energieeffizient das
Der Hammerbrooklyn.Digital-Pavillon verbraucht Haus betrieben wird. Besonders im Kontext
GEBÄUDESTEUERUNG rund 45 % weniger Energie als das deutsche Durch-
Smart Buildings sind nachhaltig, sparen Ener- der Belegungsdaten lässt sich überprüfen, wie
gie, reduzieren Co2-Emissionen und Betriebs- gut sich die Gebäudetechnik der tatsächlichen
schnittsgebäude und 55 % weniger gegenüber dem
kosten. Nutzung anpasst.
EU-Durchschnitt.
KI-BASIERTE OPTIMIERUNG
DES ANLAGENBETRIEBS
Der Pavillon kann gegenüber einem Büro ohne Bele-
gungssensorik um 35 % effizienter genutzt werden.
LIVE-MONITORING DER
ENERGIEVERBRÄUCHE
Gesteigertes Wohlbefinden und höhere Produktivität
der Nutzer durch stetige CO2-Messung und intelli-
ANALYSE DER FLÄCHENNUTZUNG gente Lüftungssteuerung sowie die Möglichkeit der
Touchless-Gebäudesteuerung
MONITORING
DES FAKTORS WELLBEING Der Pavillon ist im Gebäudebetrieb klimaneutral
durch die Kombination aus „All-Electric Building“
und dem Bezug von 100 % Ökostrom.
TOUCHLESS OFFICE
Im Vergleich zu einem hypothetisch vollständigen
Neubau wurden beim Bau des Digital-Pavillons 18 %
CO2 eingespart.
NUTZER-APP36 Environmental | Leuchtturmprojekt – HAMMERBROOKLYN Environmental | Leuchtturmprojekt – HAMMERBROOKLYN 37
Nachhaltigkeitsaspekte – Digital Pavillon Nachhaltigkeitsaspekte – Digital Pavillon
Smart Building – KPIs Smart Building – KPIs
Aus der Einführung von Arbeit im Homeoffice resultiert in vielen Smarte Gebäude bieten eine gesunde und produktive Umgebung
Unternehmen auch die Einführung von Shared-Desk-Konzepten. Dies für die Mitarbeitenden: Der thermische Komfort (Behaglichkeit) am
bringt die Herausforderung mit sich, eine Sharing-Quote zu bestim- Arbeitsplatz ist ein wichtiger Faktor für ihre Zufriedenheit und Pro-
men, die weder zu hoch (Gefahr der Mitarbeitendenunzufriedenheit) duktivität. Der CO2-Gehalt beeinflusst die Leistungsfähigkeit und ist
noch zu niedrig ist (keine Realisierung der Flächeneinsparungspoten- zudem eine Messgröße für Ansteckungsrisiken. Ein smartes Gebäude
ziale). Das smarte Gebäude stellt die für die Auslastungsanalysen misst Umgebungsparameter und stellt durch intelligente Steuerung
benötigten Daten bereit. Zusätzlich werden auch Echtzeit- stets höchste Behaglichkeit und Luftqualität sicher.
Belegungsdaten bereitgestellt, die die Grundlage der Arbeitsplatz-
und Raumbuchung sind.
BELEGUNG GESUNDHEIT UND
Smart Building schafft Transparenz bei der Daten zur Raumbelegung helfen dabei, das WOHLBEFINDEN Live-Energiedaten aus dem Gebäude ermög-
Nutzung von Flächen. Das smarte Gebäude Nutzerverhalten im Gebäude besser zu lichen die optimale Steuerung gesundheits
kann genutzt werden, um Mitarbeitenden verstehen und das Raumangebot laufend an Smart Buildings bieten ihren Nutzern sehr gute relevanter Paramater wie z. B. den CO2 Gehalt
Flächen in der richtigen Art und Größe zur die Nutzerbedürfnisse anzupassen. Arbeitsbedingungen durch die Berücksichtigung von in der Luft.
Verfügung zu stellen. Gesundheits- und Sicherheitsaspekten.Sie können auch lesen
