PRESSESPIEGEL IMMOBILIENMARKT BERLIN - ScanCon Group
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PRESSESPIEGEL
IMMOBILIENMARKT BERLIN
- Ausgabe 09/2021 I 6.Jahrgang v. 01. - 15.Mai 2021 I Wissenswertes zum Berliner Immobilienmarkt -
01.05.2021 BFH Urteil – Geänderte Nutzung / Die Überschusserzielungsabsicht musste neu
berechnet werden.
Eine Immobilie kann im Laufe ihrer Nutzungszeit ganz verschiedenen Zwecken dienen. Ein Wechsel der
Nutzung ist unter Umständen von großer Bedeutung für die steuerliche Bewertung des Objekts. Der
Infodienst Recht und Steuern der LBS weist auf ein höchstrichterliches Urteil hin, in dem es um die
Prüfung der Überschusserzielungsabsicht beim Wandel einer Miet- in eine Ferienwohnung ging. Der Fall:
Ein Eigentümer besaß ein Zweifamilienhaus und einen Bungalow mit zwei Wohnungen, die zunächst
unbefristet vermietet waren. Dann, nach einer Sanierung, fanden Vermietungen an Monteure und an
Feriengäste statt, der Eigentümer verwendete außerdem eine Einheit zu 40 Prozent selbst. Angesichts
dieser gemischten Nutzung gab es Probleme mit dem Fiskus, der die Werbungskostenüberschüsse nicht
mehr anerkannte. Das Urteil: Der Bundesfinanzhof stellte fest, hier sei eine objektbezogene Prüfung der
Überschusserzielungsabsichten vorzunehmen. Das unterscheide sich von einer auf Dauer angelegten
Vermietung, bei der im Regelfall keine solche Prüfung stattfinden muss. Kurz gesagt: Eine Umwandlung
zur Ferienwohnung erfordert eine neue Bewertung des Objekts - die im konkreten Fall für den Eigentümer
negativ ausgegangen war. (Bundesfinanzhof, Aktenzeichen IX R 37/17)
02.05.2021 Four Parx entwickelt für Amazon ein Verteilzentrum für die Zustellung auf der letzten
Meile im Berliner Süden
Four Parx, ein innovativer, auf Gewerbe- und Logistikflächen spezialisierter Projektentwickler, erreicht
bereits vor Fertigstellung die Vollvermietung einer Gewerbe- und Logistikimmobilie im Süden Berlins. Die
geplante Immobilie entsteht in Dahlewitz, südlich von Berlin, etwa 15 Kilometer vom Flughafen Berlin-
Schönefeld entfernt. Das örtliche Gewerbegebiet Eschenweg ist das flächenmäßig größte der Gemeinde
Blankenfelde-Mahlow mit dem Rolls Royce-Motorenwerk als Hauptnutzer und liegt in Sichtweite der
Bundesautobahn 10. Four Parx entwickelt auf einer Grundstücksfläche von ca. 36.600 m² eine Immobilie
mit einer Höhe von 10m UKB (Unterkante Binder) und einer Gesamtmietfläche von ca. 18.200 m². Die
Halle ist auf ein flexibles modernes Multiuser-Konzept ausgerichtet und wird durch die Mieter Amazon und
Cosentino vollständig genutzt. Hauptmieter ist Amazon. Der Onlinehändler Amazon hat über 15.300m²
Hallen- und Bürofläche gemietet und wird diese für die Paketsortierung auf der letzten Meile nutzen. Martin
Andersen, Direktor von Amazon Logistics in Deutschland, äußert sich zufrieden über die Zusammenarbeit:
„Wir freuen uns sehr, ein Verteilzentrum für Berlin zu eröffnen, in dem mehr als 20 Jahre logistische
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Kompetenz, technologischer Fortschritt und Investitionen in die Transportinfrastruktur stecken. So
profitieren Amazon Kund:innen von schnelleren und flexibleren Lieferoptionen.“ Amazon stehen auf seiner
Mietfläche von ca. 15.300m², 5 Lkw-Entladetore zuzüglich 2 ebenerdiger Tore zu Verfügung. Besonders
hervorzuheben ist bei diesem Projekt die umfangreiche, auf die Zukunft ausgerichtete Ladeinfrastruktur,
die die zukünftige E-Mobilitätsstrategie von Amazon an diesem Standort unterstützt. Es werden ca. 70
Van-Stellplätze mit bis zu 50 KW-Ladestationen vorgerüstet, die Lkw-Verladestationen erhalten zusätzlich
auch Schnelladestationen. Hierbei wurden durch beide Parteien in enger Zusammenarbeit große
Investitionen in das Objekt getätigt, sodass die Nutzung der Immobilie durch Amazon auf einem hohen
ökologischen und zukunftsweisenden Niveau stattfinden kann. Der zweite langjährige Mieter ist die
Cosentino Gruppe, ein Familienunternehmen aus Spanien, das weltweit tätig ist und hochwertige und
innovative Baumaterial-Oberflächen für Design- und Architekturzwecke herstellt und vertreibt. Cosentino
mietet eine Gesamtfläche von über 2.900m² in dem Objekt an und betreibt hier seine Niederlassung für
Berlin und Brandenburg. Bei diesem Projekt legt Four Parx besonders großen Wert auf ein umfassendes
Nachhaltigkeitskonzept und setzt einige seiner neuen Nachhaltigkeitsmaßnahmen erstmalig um. Vor die
gesamte rückwärtige Hallenfassade wird an einer selbsttragenden im Abstand zur Hallenfassade
stehenden Stahlkonstruktion eine Bepflanzung bis zu einer Höhe von 11 m erstellt. Dieses neue
Begrünungskonzept ist mit einem Investment von ca. 600.000 € verbunden und schafft eine vertikale
begrünte Fläche von ca. 1900 m². Das wirkt sich positiv auf das Gebäudeklima aus, da die Pflanzen CO2
aufnehmen sowie Sauerstoff produzieren. Zusätzlich dienen sie der Feinstaubbindung und dem
Lärmschutz und leisten einen Beitrag zum Erhalt der Artenvielfalt. Der massive Eindruck der Hallenfläche
wird durch die Begrünung aufgebrochen, was den ästhetischen Wert der Immobilie erhöht und zur
Eingliederung der Immobilie in der Umgebung beiträgt. Neben Maßnahmen wie dem Bau eines
Mauereidechsenhabitats und der Anlegung von 2ha Lerchenfenster, finanziert Four Parx als ökologischen
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Ausgleich für die Versiegelung dieser Fläche gemeinsam mit dem Landschaftspflegeverein
Mittelbrandenburg e.V. die Moorrevitalisierung und Wasserrückhaltung von 20.000 m² Moorlandschaft zur
Bindung von über 350t CO². Zudem erfüllt das Objekt den Kriterienkatalog des Gold-Zertifikats der
Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB). Der Geschäftsführende Gesellschafter der Four
Parx Holding GmbH Francisco J. Bähr, ist erfreut über die Zusammenarbeit: „Wir können Amazon mit
diesem Verteilzentrum nicht nur Fläche mit bester Lage im begehrten Speckgürtel Berlins zur Verfügung
stellen, sondern freuen uns, gemeinsam mit Amazon ein innovatives und nachhaltiges Immobilienkonzept,
das den heutigen und zukünftigen Anforderungen der Mieter sowie des Marktes entspricht, zu realisieren.“
03.05.2021 Wertzuwachs von Grundstücken - Kühnert will Gewinne davon künftig abschöpfen
SPD-Politiker Kevin Kühnert fordert neue Regelungen bei der Nutzung von Grundstücken. Wertzuwachs
müsse der Allgemeinheit zustehen und Bund, Länder und Kommunen dürften nicht länger Grundstücke
privatisieren, so Kühnert. Der stellvertretende SPD-Vorsitzende Kevin Kühnert plädiert dafür, einen Teil
der Wertzuwächse von Grundstücken künftig „abzuschöpfen“. Dies gelte etwa dann, wenn aus ihnen
Bauland werde, sagte Kühnert der „Neuen Osnabrücker Zeitung“. „Grund für den Wertzuwachs ist allein
eine entsprechende kommunale Ausweisung des Grundstücks als Bauerwartungsland. Für die SPD steht
dieser Teil des Wertzuwachses daher der Allgemeinheit zu“, betonte der SPD-Vize. „Boden und
Wohnraum können nicht wie x-beliebige Waren behandelt werden.“ Kevin Kühnert fordert Eingreifen des
Bundes! Bund, Länder und Kommunen dürften nicht länger Grundstücke privatisieren. „Dass klamme
Gemeinden ihre Kassen durch Bodenveräußerungen kurzfristig auffüllen mussten, rächt sich heute bitter“,
sagte Kühnert. „Nun versuchen viele von ihnen, Areale für ein Vielfaches der damaligen Erlöse
zurückzukaufen.“ Hier müsse der Bund einspringen, etwa durch die Immobilienanstalt des Bundes, die
seine Partei durchgesetzt habe und die ihre Grundstücke immer zuerst den Kommunen zur Nutzung
anbietet oder selbst Wohnungen baut. Um den Druck auf dem Wohnungsmarkt zu lindern, wolle sich die
SPD zudem für einen fünfjährigen Mietenstopp in angespannten Lagen einsetzen, sagte der
Vizevorsitzende: „In diesen fünf Jahren soll dann mit massiver Unterstützung bezahlbarer Neubau
geschaffen werden.“ Das Bundesverfassungsgericht hatte Mitte April den Berliner Mietendeckel für
verfassungswidrig erklärt. Die Gesetzgebungsbefugnis liege hier nicht beim Land, sondern beim Bund,
erklärten die Richter zu Begründung. Für Kühnert ist dies „ein Arbeitsauftrag“ für die nächste
Bundesregierung, eine politische Entscheidung darüber zu treffen. „Die SPD wollte das bereits in der
GroKo, CDU und CSU haben es verhindert.“
03.05.2021 Lichtenberg - "Business Park" mit 225 Parkplätzen soll in Gewerbegebiet entstehen
Der Gewerbestandort Marzahner Straße 21 wird einen „Modernisierungsprozess“ durchlaufen. Alles vor
Ort soll abgerissen werden und ein „Businesspark“ entstehen. Der neue Eigentümer ist die Panattoni
Germany Properties GmbH, wie Baustadtrat Kevin Hönicke (SPD) am Donnerstag während der
Bezirksverordnetenversammlung (BVV) als Antwort auf eine Anfrage des Linken-Fraktionsvorsitzenden
Norman Wolf mitteilte. Die Entwürfe sind hier zu sehen (Panattoni scheint fälschlicherweise zu denken,
das Areal gehöre zum Bezirk Marzahn-Hellersdorf). Ein „City Dock“ soll es werden: Büros, eine riesige
Logistikhalle und ein Parkhaus mit 225 Stellplätzen. Hönicke vermutet: „Es könnten von dort Getränke
ausgeliefert werden.“ Im Juli soll mit dem Bau begonnen werden. Ab April 2022 ist eine Neuvermietung
möglich.
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03.05.2021 Lichtenberg - 317 neue Wohnungen am Landschaftspark Herzberge
In der Rhinstraße 143 lässt die Gewobag bis Ende des Jahres 317 kommunale neue Wohnungen von der
BBH Immobilien GmbH & Co. KG neben dem Landschaftspark Herzberge errichten. Acht Geschosse, eine
Kita für 130 Kinder sowie Gewerbeeinheiten, Spielplätze, Grünanlagen. Sebastian Scheel, Senator für
Stadtentwicklung und Wohnen, sieht „einen weiteren wichtigen Beitrag zur Wohnungsbauoffensive des
Landes Berlin“.
03.05.2021 Eyemaxx kauft Wohnprojekt bei Berlin mit über 200 Mio. Euro Volumen
Die Eyemaxx Real Estate AG hat einen Kaufvertrag für ein rund 104.000 Quadratmeter großes
Grundstück bei Berlin unterzeichnet. Der städtebauliche Vertrag und der Bebauungsplan für das
Wohngebiet „Venusbogen“ Bernau wurden bereits mehrheitlich in der Stadtverordnetenversammlung
angenommen. Auf dem Grundstück wird in den kommenden Jahren das bislang größte deutsche
Wohnbauprojekt der Firmengeschichte von Eyemaxx mit einem Volumen von über 200 Mio. Euro
realisiert. Insgesamt sollen auf dem Areal in Bernau bei Berlin unterschiedliche Gebäudetypen wie
Doppelhäuser, Reihenhäuser und Mehrfamilienhäuser mit insgesamt rd. 400 Wohneinheiten errichtet
werden. Darüber hinaus sind rd. 250 Tiefgaragenplätze sowie ausreichend Außenstellplätze geplant. Der
gartenstädtische Charakter wird vor allem durch die Anlage eines 3,5 Hektar großen Parks mit Teichen
erreicht. Auch ist der Bau eines Regenwasserrückhaltebeckens geplant. Ein Teil des Grundstückes wird
für den Bau einer Kita kostenlos an die Stadt übergeben. Darüber hinaus ist der Bau von 20
Sozialwohnungen vorgesehen. Der Baubeginn soll im zweiten Quartal 2022 erfolgen. Das neue, attraktive
Projekt befindet sich in unmittelbarer Nähe des historischen Stadtkerns von Bernau und verfügt über eine
gute Infrastruktur durch die Nähe zu S- und Regionalbahnen sowie durch die Anbindung an die
Autobahnen A10 und A11 und die Bundesstraße B2. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist nicht zuletzt
bedingt durch die Corona-Pandemie sowie Homeoffice und Homeschooling weiter merklich angestiegen.
Auf diesem sehr soliden und krisensicheren Segment wird auch weiterhin der vermehrte Fokus von
Eyemaxx liegen. Kurt Rusam, COO von Eyemaxx: „Mit dem neuen Wohnprojekt mit Gartenstadtcharakter
in Bernau bei Berlin, dem größten unserer Firmengeschichte, haben wir das aktuelle Marktumfeld genutzt,
um als starker Immobilieninvestor unsere Projektpipeline auszubauen. Wir erwarten dabei eine sehr breite
Nachfrage am attraktiven Wohnungsmarkt im Großraum Berlin. Das Projekt liegt in einer
wachstumsstarken Region nur gut fünf Kilometer von der Stadtgrenze Berlins entfernt und verfügt über
eine gute öffentliche Anbindung Die deutsche Hauptstadtregion zeichnet sich durch eine traditionell hohe
Nachfrage nach Wohnraum aus, sodass wir in einem sehr stabilen und wachsenden Segment aktiv sind.
Eyemaxx unterstreicht mit diesem Projekt auch seine Anstrengungen und die zunehmende Bedeutung
beim Thema Nachhaltigkeit durch die Beteiligung an der Renaturierung der Panke und der Wuhle, drei
Waldaufforstungen sowie der Errichtung von Amphibiendurchlässen unter dem Venusbogen. Mit dem
neuen Projekt schreiben wir ein weiteres Kapitel in der Geschichte von Eyemaxx. Das Gesamtvolumen
unserer Projekte liegt nunmehr bei rund 1,4 Mrd. Euro.“
03.05.2021 BUWOG SPEICHERBALLETT wächst: Start des HAVEL-SPEICHER
In Berlin-Spandau entsteht das neue Quartier BUWOG SPEICHERBALLETT. Mit dem Bauabschnitt
HAVEL-SPEICHER realisiert die BUWOG nun weitere 46 Eigentumswohnungen mit nachhaltigen
Qualitäten. Fertigstellung ist voraussichtlich 2023. Als Teil des neuen Wohnquartiers BUWOG
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SPEICHERBALLETT entsteht am Ufer der Havel der einzigartige Neubau HAVEL-SPEICHER, der das
denkmalgeschützte Speicherensemble vervollständigt. Die ursprünglich drei historischen Speicher wurden
in den 1930er Jahren erbaut und standen jahrelang leer. Während die beiden südlichen Speicher aktuell
denkmalgerecht saniert werden, konnte der nördliche fensterlose Speicher abgerissen werden. An seiner
Stelle entsteht nun der HAVEL-SPEICHER, ein Neubau, der in enger Abstimmung mit dem
Denkmalschutzamt konzipiert wurde. Das Gebäude orientiert sich dabei an der historischen Kubatur – die
ursprünglichen Außenmaße werden also originalgetreu nachgebaut. Auch die Fassadensprache orientiert
sich an den beiden Denkmalspeichern. Umgesetzt wird das Projekt vom renommierten Architekturbüro
GFB Alvarez & Schepers aus Berlin. Das Ensemble liegt idyllisch am Wasser und ist von viel Grün
umgeben. Entlang des Havel-Ufers lädt zudem eine öffentlich zugängliche Uferpromenade zum Joggen
und Flanieren ein. Neben Denkmalschutz steht auch das Thema Nachhaltigkeit im Fokus: Beim Bau des
Quartiers setzt die BUWOG konsequent auf Energieeffizienz und Schonung der Ressourcen. Ein
intelligentes Wassermanagement sorgt dafür, dass Regenwasser in unterirdischen Zisternen aufgefangen
und beispielsweise für die Gartenbewässerung und die WC-Spülung verwendet werden kann.
Photovoltaikanlagen auf mehreren Dächern erzeugen Strom aus Sonnenenergie. Zur Förderung von E-
Mobilität werden in den Tiefgeragen Ladesäulen für Elektroautos installiert. Für eine
generationenübergreifende Wohnqualität erhält das autofreie Quartier barrierefreie und begrünte
Außenbereiche mit Sitz- und Spielflächen sowie – in einem späteren Bauabschnitt – eine quartierseigene
Kita. Im neuen Bauabschnitt HAVEL-SPEICHER entstehen Eigentumswohnungen mit 2 bis 4 Zimmern
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und Wohnflächen von ca. 50 bis 102 Quadratmetern. Ob Etagenwohnung oder Maisonette im
Dachgeschoss, alle 46 barrierefrei zugänglichen Wohnungen verfügen über Balkon, Terrasse oder
Privatgarten, sowie großformatige Fenster mit direktem, unverbaubarem Wasserblick auf die Havel und
auf die vis-à-vis gelegene Insel Eiswerder.
03.05.2021 Aroundtown vermietet über 6.000 m² an myStorage in Berlin
Aroundtown schließt erfolgreich mit myStorage einen Mietvertrag über 6.000m² für 20 Jahre in der
Wittestraße 38 in Berlin-Reinickendorf und gibt damit den Startschuss für die Revitalisierung des Areals
als Logistikstandort. Eines der Bestandsgebäude auf dem Areal wurde dazu komplett nach
Mieterwünschen hergerichtet. Die Übergabe der Flächen an den neuen Mieter hat bereits stattgefunden.
Jetzt können Private, Gewerbetreibende und Unternehmen auch in Berlin- Reinickendorf ca. 900
Lagerräume von 1 – 50 m² flexibel anmieten. Das Objekt gehört zum Gewerbeimmobilienportfolio von
Aroundtown und befindet sich in Berlin-Reinickendorf direkt an der Berliner Stadtautobahn, der A100, und
unweit von U-Bahn und Bus. Das Areal bietet zudem weitere Optionen für den Neubau zusätzlicher Hallen
und Gebäude. Der Selfstorage-Markt in Deutschland weist aufgrund der großen Ballungsräume mit hoher
Bevölkerungsdichte und dem daraus resultierenden Platzmangel vielfältige Wachstumschancen auf.
Anhand des Europäischen Branchenverbands FEDESSA beträgt das Wachstum des Marktes ca. 15% p.a.
Darüber hinaus sprechen strukturelle Trends wie Urbanisierung und sinkende Wohnflächengrößen für das
Wachstum des deutschen Selfstorage-Marktes in naher Zukunft.
04.05.2021 Jede zweite Neubauwohnung in Berlin kostet mindestens 14 € / Quadratmeter Kaltmiete
Das ergab eine aktuelle Analyse des Marktforschungsinstituts empirica, die rbb24Recherche exklusiv
vorliegt. Ausgewertet wurde nach Angaben des Instituts eine repräsentative Stichprobe von mehr als 20
000 Angeboten im Zeitraum von 2012 bis 2020. Zusätzlich haben die Wissenschaftler die Statistik der
fertiggestellten Sozialwohnungen in die Analyse mit einbezogen. Der Anteil der hochpreisigen Wohnungen
mit einer Kaltmiete ab 14 Euro pro Quadratmeter hat sich in diesem Zeitraum vervierfacht. 2012 lag er
noch bei 15 Prozent. 2020 war er auf 60 Prozent der Neubauwohnungen angestiegen. Dagegen ist der
Anteil preiswerteren Wohnungen mit einer Kaltmiete bis zu 10 Euro pro Quadratmeter von 35 auf 16
Prozent gesunken. Als Ursachen für die Verteuerung gibt der Geschäftsführer von empirica, Reiner Braun,
die gestiegenen Bodenpreise und Baukosten an. Außerdem seien in Berlin zu wenig Sozialwohnungen
entstanden. Die rot-rot-grüne Koalition hat ihr Ziel, den Bau von 8500 neuen Sozialwohnungen zu fördern,
nicht erreicht. Stattdessen wurden bisher nur 5800 Wohnungen gefördert.
04.05.2021 Kosten-Analyse für Modernisierung von Mehrfamilienhäusern
Wer ein Mehrfamilienhaus modernisiert, muss für Passivhaus-Standard vor Fördermitteln mit Mehrkosten
zwischen 8 und 45 Prozent rechnen. Das zeigt eine Analyse des co2online-Projekts "WEG der Zukunft"
(www.wegderzukunft.de). Am kleinsten ist die Kostenspanne demnach beim Dämmen eines Steildachs,
am größten beim Dämmen der obersten Geschossdecke. Der höhere energetische Standard hat jedoch
mehrere Vorteile, wie der Vergleich verschiedener Maßnahmen zeigt: - Erstens gibt es dafür meist
zusätzliche Fördermittel. - Zweitens können die Kosten einer neuen Heizanlage deutlich niedriger
ausfallen: um rund 14 bis 30 Prozent. - Drittens sinken der Energieverbrauch und die CO2-Emissionen
noch stärker - und damit auch die laufenden Kosten. Große Unterschiede bei Kosten für Fenster und
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Solarthermie. Ohne den energetischen Standard zu berücksichtigen, ist die Kostenspanne bei
Fenstertausch, Solarthermie und Luftdichtheitstest am größten. So kostet ein Fenstertausch im Schnitt
zwischen 400 und 650 Euro je Quadratmeter. "Mit der Analyse wollen wir für mehr Transparenz bei den
Kosten sorgen und Modernisierungen erleichtern", sagt Projektleiterin Kristin Fromholz.
"Wohnungseigentümergemeinschaften, kurz WEG, können damit sehen, was verschiedene Maßnahmen
im Schnitt kosten - und dass der Unterschied zum Passivhaus-Standard oft nicht besonders groß ist." Wer
sich für eine Modernisierung interessiert, sollte mit einem unabhängigen Energieberater sprechen. Auch
dafür gibt es Fördermittel. Bei dem Beispiel-Gebäude für die Kosten-Analyse handelt es sich um ein
Mehrfamilienhaus mit 10 Wohneinheiten mit je 90 Quadratmeter Wohnfläche. Der genaue Preis einzelner
Maßnahmen ist von weiteren Faktoren abhängig, zum Beispiel vom Gebäudezustand und Standort. Neben
den bundesweiten Vergleichsdaten gibt es auch regionale für Bremen und Bremerhaven sowie für die
Regionen Hannover, Rhein-Neckar und Freiburg.
04.05.2021 Gewerbeentwickler Segro eröffnet Niederlassung in Berlin
Der Gewerbeentwickler Segro hat eine Niederlassung in Berlin eröffnet. Diese befindet sich in der
Budapester Straße 35 und wird von Christina Schultz, Associate Director Development Light Industrial,
geleitet. Es ist der fünfte Standort von Segro hierzulande - neben der Deutschlandzentrale in Düsseldorf
gibt es Büros in Hamburg, München und Frankfurt. In der Hauptstadtregion ist der an der Londoner Börse
gelistete Reit schon lange aktiv und will laut einer Mitteilung "zukünftig weiter stark wachsen". Zurzeit
verfügt das Unternehmen dort über drei Gewerbe- und Logistikparks mit zusammen mehr als 190.000 m²
Mietfläche: Den "Segro AirLink Park" in Schönefeld, das "Segro Logistics Center" in Großbeeren sowie
den "Segro Airport Park" in Berlin-Bohnsdorf.
04.05.2021 STREIT ÜBER MIETENPOLITIK - -Die Politik kann nicht rechnen
Die neue CO2-Steuer soll auch von den Vermietern getragen werden, lautet derzeit eine weitverbreitete
politische Forderung. Doch das führt zum exakten Gegenteil dessen, was eigentlich erreicht werden soll.
Ein Beispiel verdeutlicht die Fehlkalkulation. Das Debakel der Impfstoffbeschaffung hat gezeigt, wie
offensichtlich unzureichend die Verantwortlichen Kosten und Nutzen durchgerechnet haben. Leider muss
man feststellen, dass es auch bei anderen Themen an der simplen Mathematik scheitert. Neuestes
Beispiel: die Forderung der Politik, die Vermietenden (so schreibt man das jetzt) an den Kosten der neuen
CO2-Steuer zu beteiligen und die Kosten nicht einseitig den Mietenden (auch das schreibt man jetzt so)
aufzuerlegen. Schließlich würde der Vermietende über Heizung und Isolierung des Hauses entscheiden,
und der Mietende müsste quasi mit den Konsequenzen leben. Wer sich dieser Logik verweigert, wird
sogleich gebrandmarkt: „Union blockt Entlastung von 23 Millionen Mietern“ titelte Spiegel Online am 20.
April. Es lohnt sich, das mal genauer anzuschauen. Statt abstrakter Diskussionen empfiehlt sich ein
konkretes Beispiel. Ein Bekannter hat kürzlich im Rahmen des Erbübergangs in der Familie ein kleines
Mietshaus geerbt. Der Wert des Hauses wurde mit rund 1.500.000 Euro ermittelt. Die Jahresnettokaltmiete
beträgt rund 85.000 Euro, der Überschuss nach Instandhaltung und Verwaltungskosten liegt bei 53.000
Euro vor Steuern. Nach Steuern verbleibt dem Vermietenden, der noch über andere Einkünfte verfügt, ein
Überschuss von 29.000 Euro, was einer Rendite von etwa zwei Prozent entspricht. Dies ist wenig, aber
schon überdurchschnittlich. Bereits 2016 rechnete das DIW vor, dass die Mehrheit der privaten Vermieter
nur Vor-Steuer-Renditen von zwei Prozent erzielt. Besser fahren nur jene, die Immobilien schon lange im
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Familienbesitz halten und sehr kostenbewusst verwalten. Schon jetzt zahlen die Vermietenden!
Schauen wir nun auf die Folgen der Klimaschutzpolitik. Im konkreten Fall des Hauses mit Baujahr 1959
bedeutet die neue CO2-Steuer bei einem Jahresverbrauch von 12.000 Litern Öl eine Kostensteigerung um
960 Euro im Jahr 2021 und rund 2000 Euro im Jahr 2025. Dieser Anstieg soll – so die Forderung – ganz
oder teilweise vom Vermietenden getragen werden. Doch ist das berechtigt? Ein Blick in den Mietspiegel
zeigt, dass bereits heute ein Abschlag von 17 Cent pro Quadratmeter und Monat von der ortsüblichen
Miete erfolgt, weil das Haus einen schlechten Energieausweis hat. In unserem Fall erzielt der Vermietende
für seine 940 Quadratmeter bereits heute rund 2000 Euro weniger Miete. Die Mietenden zahlen umgekehrt
bereits heute 2000 Euro weniger, eben weil sie in einem Haus mit höheren Energiekosten leben. Steigen
die Energiekosten weiter, ist davon auszugehen, dass die Kaltmieten relativ zum Zustand ohne CO2-
Steuer relativ zum Markt sinken und bei künftigen Mietspiegeln der Abschlag vom Mittelwert steigt. Und
Mietspiegel sind für Mieterhöhungen in den meisten Ballungsräumen relevant. Übersetzt: Die Politik muss
gar nichts tun, da sich steigende Nebenkosten in einem Markt immer auf die Kaltmiete auswirken. Aus
Sicht der Mietenden ist es nämlich egal, wie sich die monatlichen Kosten zusammensetzen. Erzwingt man
nun doch – weil populär – eine zusätzliche Beteiligung der Vermietenden, hat auch dies letztlich keinen
nachhaltigen Effekt, sofern der Markt funktioniert. Sinkt die Belastung durch die Nebenkosten, steigen die
Kaltmieten über die Zeit entsprechend an. Der Abschlag vom Mittelwert des Mietspiegels wächst weniger
als sonst. Damit ist auch absehbar, was als nächster Schritt der Politik erfolgen muss: ein
Zwangsabschlag beim Mietspiegel und/oder eine weitere Begrenzung der Kaltmieten. Damit setzt sich der
Trend der Intervention fort, den ich an anderer Stelle bereits als Politik zugunsten von Reichen,
Besitzenden und Alten entlarvt habe. Weil der eine Eingriff in den Markt nicht wie gewünscht wirkt oder gar
unerwünschte Nebenwirkungen bringt, wird weiter fleißig interveniert, bis wir in der Staatswirtschaft
aufwachen. Das gilt leider nicht nur für das Thema Wohnen. Müsste in unserem Fall der Vermieter die
CO2-Steuer allein tragen, würde sein Überschuss vor Steuern 2025 um 2000 Euro, nach Steuern um 1200
Euro sinken. Die Rendite sänke von 2 auf 1,8 Prozent. Schwer vorstellbar, dass aufgrund dieser
Veränderung die Bereitschaft, in die Immobilie zu investieren, zunimmt. Schon gar nicht bei jenen
Vermietern, die zur Altersvorsorge in Immobilien investiert haben und nun beabsichtigen, von den Erträgen
zu leben. Ebenso unwahrscheinlich ist es, dass sich eine breite Senkung der Renditen nicht in den Werten
der Immobilien niederschlägt. Verhalten spielt auch eine Rolle! Doch kommen wir zurück zum Ziel des
Ganzen. Offiziell geht es ja nicht darum, die Renditen der Vermieter noch mehr zu drücken (in Wahrheit
vermutlich schon!), sondern um die Rettung des Klimas durch eine Reduktion des CO2-Ausstoßes. Für die
Mietenden stellt sich die Situation nach heutiger Lage (also ohne Kostenbeteiligung Vermietender) so dar:
Die Kaltmiete wird in den kommenden Jahren unterdurchschnittlich steigen im Vergleich zum Markt, und
die Nebenkosten überdurchschnittlich. So beträgt die zusätzliche Belastung in unserem Beispiel pro Mieter
zunächst 40 Euro im Jahr, im Jahr 2025 dann 80 Euro. Zwar kann der Mieter keine Sanierung des Hauses
vornehmen, aber er kann sein Verhalten ändern. So wurden seit 2010 über 342 Milliarden Euro in die
energetische Erneuerung von Wohngebäuden investiert. Der Verbrauch an Energie für Raumwärme blieb
unverändert. Die Gründe? Neben falschen Sanierungsmaßnahmen lag es vor allem an einem anderen
Nutzerverhalten – die Menschen freuten sich, dass es statt 20 Grad nun 22 Grad warm im Wohnzimmer
ist. Das mag auch daran liegen, dass es eine ältere Gesellschaft wärmer mag. Dies bedeutet aber
umgekehrt, dass die Mieter ihr Verhalten nicht ändern, wenn sie die direkten Folgen ihres Verhaltens nicht
spüren. Blieben die 80 Euro Mehrkosten (2025) beim Mieter, gäbe dies einen Anreiz, um auf
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energieeffizientes Verhalten zu achten. Stoßlüften statt dauernd geöffneter Fenster auf Kipp als einfaches
Beispiel. Im Fall meines Bekannten fällt in dem Zusammenhang auf, dass Hartz-IV-Empfänger einen
besonders hohen Energieverbrauch haben. Das mag daran liegen, dass diese auch tagsüber zu Hause
sind. Oder es ist der Tatsache geschuldet, dass die Kosten in vollem Umfang direkt vom Staat bezahlt
werden. Ein Musterbeispiel für fehlende Steuerungswirkung! Die Berechnung zeigt außerdem, dass die
Umlage der CO2-Steuer auf die Vermietenden gar nicht im Interesse der Mietenden ist. Die Kaltmiete
reflektiert die Energieeffizienz des Hauses, und wenn der einzelne Mieter durch sein Verhalten die eigenen
Heizkosten senkt, hat er einen finanziellen Vorteil. Entfällt die Umlage, dürften die Heizkosten für alle
Mieter im Haus höher sein und damit auch der CO2-Ausstoß, um den es ja angeblich geht. Warum sollte
der Vermieter investieren? Kommen wir zurück zum Vermieter. Wir haben gesehen, dass er schon heute
aufgrund des energetischen Standes der Immobilie rund 2.000 Euro Miete weniger bekommt. Bliebe er
nun auf den Kosten der CO2-Steuer sitzen, stiege der jährliche entgangene Gewinn vor Steuern auf 4.000
Euro (2025). Nach Steuern sind das 2.400 Euro oder rund acht Prozent weniger als im besten denkbaren
Fall. Kein großer Anreiz für Investitionen! Wenn der Vermietende seine Immobilie dennoch sanieren
möchte, würde es sich nicht rechnen. Studien kalkulieren, dass die Miete pro Quadratmeter und Monat um
2,89 Euro steigen müsste, um die Kosten wieder einzuspielen. In unserem Beispiel mit 940 Quadratmeter
Wohnfläche müsste die Jahresbruttomiete im Jahr 2025 also um 32.600 Euro steigen, damit der
Vermietende die Kosten seiner Sanierung wieder zurückbekommt. Da dies nicht der Fall sein dürfte und
bestenfalls die 4000 Euro zusätzlicher Ertrag winken, wird nichts passieren. Fördergelder und
Abschreibungsmöglichkeiten ändern an dieser simplen Betrachtung nichts. Kampf gegen
Immobilieneigentümer! Angesichts einer Rendite nach Steuern von 1,8 Prozent spricht wenig dafür, in
die Immobilie zu investieren. Sinkt sie weiter, dürfte der Eigentümer eher an anderen
Erhaltungsinvestitionen sparen. Die Politik erreichte also das Gegenteil von dem, was sie vorgibt,
erreichen zu wollen. Damit nicht genug: Jeder Immobilieneigentümer sollte sich fragen, ob es nicht besser
wäre, die Immobilie zu verkaufen und sein Geld woanders anzulegen. Hilfestellung bieten hier
beispielsweise die Grünen, die mit großer Wahrscheinlichkeit in der kommenden Bundesregierung sitzen
oder diese gar anführen. In ihrem Grundsatzprogramm ist zu lesen: „Grund und Boden unterliegen einer
besonderen Sozialpflichtigkeit, weil sie unvermehrbar und unverzichtbar sind. Deshalb müssen Renditen in
diesem Bereich begrenzt sein sowie Grund und Boden verstärkt in öffentliches oder
gemeinwohlorientiertes Eigentum überführt werden. Zum Wohl der Allgemeinheit bietet das Grundgesetz
als letzte Möglichkeit die Vergesellschaftung sowie die Enteignung, wo Märkte aus dem Ruder geraten.“
Ich würde meinen, dass Renditen von unter zwei Prozent bereits einen deutlichen „Gemeinwohlcharakter“
haben. Vor allem verstehe ich, wenn dabei wenig Lust aufkommt, mehr zu investieren. Verstärkt wird diese
Einschätzung durch die immer lauter werdenden Forderungen nach Mietendeckel, höheren Grundsteuern
(natürlich wiederum verbunden mit der Forderung, diese nicht mehr auf die Mietenden umlegen zu
können), Vermögenssteuern und Vermögensabgaben. Eine Geldanlage außerhalb Deutschlands und der
EU gewinnt täglich an Attraktivität. Wer dem entgegenhält, dass die Rendite ja nicht nur aus den Mieten
besteht, sondern auch aus den Wertsteigerungen, dem gebe ich diesen Hinweis: Über Jahrzehnte stiegen
die Immobilienpreise in Deutschland real nicht – ganz im Gegensatz zu unseren Nachbarländern. Erst seit
2010 steigen sie deutlich als direkte Folge der Geldpolitik der EZB. Bei Zinsen nahe null nähern wir uns
aber auch hier dem Ende der Entwicklung. Über einen Zeitraum von 1950 bis 2015 lag die reale Rendite
von Immobilien aus laufenden Erträgen und Preissteigerungen bei 5,29 Prozent. Vom heutigen
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Bewertungsniveau ausgehend ein nicht mehr zu erzielender Ertrag. Heute gehören rund 13,5 Millionen
Wohnung in Deutschland privaten Investoren und nur rund 6,5 Millionen großen Immobilienverwaltern. Die
privaten Investoren haben zumeist nur eine Wohnung oder ein Haus, weshalb – von Ausnahmen
abgesehen – die Verwaltung nicht so professionell ist wie bei den großen Investoren. Bisher sind die
Mieter die Nutznießer der Unprofessionalität der Vermieter. Mieten wachsen langsamer, weil die Vermieter
den Konflikt scheuen. Instandhaltungen werden früher durchgeführt, als sie technisch eigentlich
erforderlich wären, Modernisierungen, obwohl sie sich eigentlich nicht rechnen. Die Rendite der
Vermietenden ist entsprechend gering. Bestand verfällt, Vetternwirtschaft blüht! Geben diese nun auf,
kommt es zunächst zu einer Konsolidierung des Marktes. Die größeren Unternehmen gewinnen
Marktanteil. Da sie professioneller und konsequenter in der Durchsetzung ihrer Forderungen sind,
verstärkt das den Druck auf die Mieten. Folgt daraufhin die Überführung in „gemeinwohlorientiertes
Eigentum“, wiederholt sich der Zyklus, den wir schon aus der Vergangenheit kennen. Der Bestand verfällt,
Vetternwirtschaft blüht – und wenn die Kosten nicht mehr verkraftbar sind, wird wieder privatisiert. Mit Blick
auf das Thema, wer die Kosten der CO2-Steuer trägt, kann man nur festhalten: schon heute der
Vermietende, und es bedarf keiner weiteren Umlage. Noch ein Tipp zum Klimaschutz: Wer wirklich etwas
für die Umwelt tun möchte, belässt den Einsparungsanreiz bei dem Mietenden.
04.05.2021 Berlins Grüne wollen Mietendeckel bundesweit ermöglichen
Der grüne Bundesvorsitzende Robert Habeck will sich nicht auf das Instrument des Mietendeckels
festlegen - anders Berlins Spitzenkandidatin Bettina Jarasch. Robert Habeck, Parteivorsitzender der
Grünen, äußerte sich zum Vorschlag eines bundesweiten Mietendeckels ablehnend. Der Vorsitzende der
Grünen, Robert Habeck, hat am Montag ablehnend auf einen Vorschlag der Berliner Grünen reagiert,
einen Mietendeckel für Kommunen und Stadtstaaten bundesweit zu ermöglichen. Es gebe mehrere
Änderungsanträge zum Mietendeckel, darunter auch jenen aus Berlin. "Unsere Formulierung und damit
auch meine Meinung ist eine andere", sagte Habeck in einer Pressekonferenz am Montag. Berlins Grüne
wollen dagegen die Möglichkeit eines Mietendeckels auf Bundesebene in das grüne Wahlprogramm für
die Bundestagswahl im Herbst aufnehmen. Die Berliner Spitzenkandidatin Bettina Jarasch und 40 weitere
Grünen-Vertreter von beiden Parteiflügeln haben am Wochenende kurz vor Ende der Antragsfrist einen
entsprechenden Änderungsantrag für das Bundes-Wahlprogramm eingebracht. Der Antrag liegt dem
Tagesspiegel vor, zuerst hatte die "Berliner Morgenpost" berichtet. Demnach sollen die bundesrechtlichen
Voraussetzungen geschaffen werden, um Mieten auch auf kommunaler Ebene deckeln zu können.
Wörtlich heißt es: "Zudem wollen wir bundesrechtliche, verfassungskonforme Voraussetzungen schaffen,
damit in Kommunen und Stadtstaaten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Mieten differenziert
gedeckelt werden können." Habeck sagte dagegen, man solle sich nicht festlegen auf das Instrument
eines Mietendeckels. Bundesgesetzlich wolle er Länder und Kommunen in die Lage versetzen, damit
diese "differenzierte Maßnahmen zur Begrenzung des Mietanstiegs" vornehmen könnten. Ob darunter
dann auch ein Mietendeckel falle, ließ er offen. 75 Prozent der Teilnehmer an einer Infratest-Dimap-
Umfrage im Auftrag der rbb-Abendschau und der "Berliner Morgenpost" hatten sich Ende April für einen
Bundes-Mietendeckel ausgesprochen. Dann muss der Mietenstopp jetzt auf andere Weise kommen! Berlin
war vorangegangen und wurde jetzt zurückgepfiffen. Der in Berlin eingeführte Mietendeckel war vor zwei
Wochen vom Bundesverfassungsgericht gekippt worden, da die Gesetzgebungskompetenz nicht bei den
Ländern liegt, sondern beim Bund. Das Wahlprogramm der Grünen soll Mitte Juni beschlossen werden.
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04.05.2021 Tempelhof Schöneberg – zwei Abwendungserklärungen mit Käufern von Mietshäusern
Baustadtrat Jörn Oltmann (Grüne) hat in den vergangenen Tagen zwei weitere Abwendungserklärungen
mit Käufern von Mietshäusern unterschrieben. Diese gelten für zehn Wohnungen in der Potsdamer Straße
193 und für 13 Wohnungen in der Friedrich-Wilhelm-Straße 80. Die Käufer verpflichten sich dadurch, für
einen längeren Zeitraum auf energetische Luxussanierung und die Umwandlung von Mietwohnungen in
Eigentumswohungen zu verzichten.
05.05.2021 Umwandlung von Mietwohnungen nur noch mit Genehmigung
Union und SPD haben sich auf einen Kompromiss beim Baulandmobilisierungsgesetz geeinigt. Nach TD-
Informationen ist der Genehmigungsvorbehalt bei der Umwandlung von Mietwohnungen als § 250
Baugesetzbuch Teil des geplanten Gesetzes. In "angespannten Wohnungsmärkten" müssen Kommunen
der Bildung von Wohnungseigentum zustimmen. Auf Drängen der Union soll es eine Ausnahme für
Vermieter von bis zu fünf Wohnungen geben, die durch die Länder auf eine Spanne von "drei bis 15
Wohungen" konkretisiert werden kann. "Dort, wo Wohnraum besonders knapp ist, stoppen wir das
Geschäftsmodell der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen", sagte SPD-Vizefraktionschef
Sören Bartol. Kommunen könnten festlegen, dass in Innenstädten bezahlbarer Wohnraum gebaut werden
muss. Beim Grundstücksverkauf habe die öffentliche Hand mehr Zeit und Möglichkeiten zu kaufen. Beim
Vorkaufsrecht sollen Kommunen zum Verkehrswert kaufen können, der von Gutachtern ermittelt wird,
"damit sich die Gemeinden nicht mehr spekulativen Vorstellungen über die Preisentwicklung beugen
müssen", so Bartol. Die Vorlage wird heute im Bauausschuss behandelt, am Freitag stimmt der Bundestag
ab.
05.05.2021 Quest und AXA kaufen 15.500 m² Bürofläche im Wedding
Quest Investment Partners und AXA IM Alts haben im Rahmen einer Sale-and-Leaseback-Transaktion
das Bürogebäude Sellerstraße 31 in Berlin-Wedding erworben. Dieses umfasst 15.573 m² Mietfläche; der
Kaufpreis lag nach TD-Informationen bei über 100 Mio. Euro. Laut einer Mitteilung wird der jetzige Mieter
den 1992 errichteten Siebengeschosser noch mindestens zwei Jahre nutzen. Danach sollen der
Bestandsbau neu positioniert und die vorhandene Baureserve auf dem Grundstück aktiviert werden. Bei
der Transaktion war Cushman & Wakefield exklusiv für den Verkäufer tätig. Das neue Eigentümer-Joint-
Venture wurde rechtlich durch Jebens Mensching, technisch durch Propertunities Immobilien Consulting
und steuerlich durch Hansa Partner Rommel & Meyer beraten. Wie TD zudem am Markt erfuhr, handelt es
sich beim Verkäufer um den Bayer-Konzern. Dies sowie die Information zum Kaufpreis wollte keiner der
Beteiligten kommentieren.
05.05.2021 Reinickendorf - Bonhoeffer-Nervenklinik: Grüne wollen seniorengerechtes Bauen
Zumindest in Reinickendorf haben die Grünen das Thema Bauen im Auge – wohl anders, als es bei einer
Diskussion der drei Spitzenkandidaten wirkte (siehe dazu obenstehenden Bericht). Die BVV-Fraktion von
Bündnis 90/Die Grünen möchte jedenfalls erreichen, dass auf dem Gelände der Karl-Bonhoeffer-
Nervenklinik „bezahlbarer, seniorengerechter Wohnraum“ entsteht. Die Fraktion fordert das Bezirksamt
jetzt auf, im Rahmen der Abstimmungen zur zukünftigen Wohnbebauung dort gemeinsame Gespräche mit
der Gesobau und Vivantes zu führen. Angestrebtes Ziel: eine angemessene Anzahl seniorengerechter
Wohnungen und betreutes Wohnen in Verbindung mit dem geplanten Seniorenpflegeheim umzusetzen.
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Nach dem Verkauf des KBoN-Areals ist vorgesehen, dass die Gesobau als kommunales
Wohnungsunternehmen dort Wohnungsbau errichtet. Nach derzeitigem Stand plant Vivantes im Zuge der
vorgesehenen Neubebauung auf einem im eigenen Besitz verbleibenden Grundstücksteil eine
Seniorenpflegeeinrichtung. Im Bezirk Reinickendorf besteht, darauf weisen die Grünen hin, ein hoher
Bedarf an bezahlbaren seniorengerechten Wohnungen sowie Möglichkeiten des betreuten Wohnens. Auf
dem KBoN-Areal bestünde damit die Möglichkeit, in geeigneter Lage ein gemeinsames und aufeinander
abgestimmtes Angebot in der Kombination von seniorengerechten Wohnungen, betreutem Wohnen und
einer Seniorenpflegeeinrichtung zu entwickeln. Das Thema haben die Grünen in Form einer Anfrage an
die BVV am kommenden Mittwoch zusammen gepackt.
05.05.2021 Vermarktungs- und Baustart für das Büroprojekt LOFT Berlin
Covivio, eines der führenden Immobilienunternehmen Europas, stärkt in Deutschland weiter seine Office-
Aktivitäten. Mit LOFT Berlin realisiert Covivio nahe des Berliner Hauptbahnhofs und des
Regierungsviertels in zentraler Lage im Bezirk Mitte (Tiergarten) eine moderne Arbeitswelt innerhalb
historischer Fassaden und integriert dabei ein innovatives Community-Konzept. Das Gesamtprojekt
umfasst die Sanierung und technische Erneuerung eines 1912 errichteten Industriegebäudes sowie die
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Ergänzung um ein Staffelgeschoss und großflächige Loggien. Das Vorderhaus, ein klassisch-eleganter
Berliner Altbau, ist ebenfalls im Bestand des Unternehmens und bietet attraktive Mietwohnungen. Der
gesamte industrielle Gebäudekomplex erstreckt sich im Anschluss daran über zwei Quergebäude und
einen Seitenflügel und bietet attraktive Loft-Büros mit rund 6.000 m² vermietbarer Fläche, wahlweise als
Teil- oder Gesamtnutzung. Norman Weichhardt, Head of Development Germany und Geschäftsführer
Covivio Office Holding GmbH, sagt: „Die Übergänge zwischen Arbeit und Freizeit sind heute fließend. Im
Vordergrund stehen Gemeinschaft, kreatives und flexibles Arbeiten. Mit LOFT Berlin bieten wir
entsprechend unserer Office-Philosophie moderne, gestaltbare Bürolofts mit Industriecharme sowie einen
Mix aus Work Spaces, Meeting- und Community-Flächen ergänzt durch Service-Angebote für Empfang
und Coffeebreak-Area.“ Das Projekt sieht darüber hinaus ein interessantes Konzept für die
unterschiedliche Nutzung der typischen Berliner Höfe vor. Der erste Hof ist Entrée und
Gemeinschaftsfläche für Kiez und Community zugleich. Der zweite Hof bietet als innovatives Open-Air
Office modernes Arbeiten mit entsprechender Ausstattung im Grünen und an der frischen Luft. Der dritte
Hof dient als Ruhezone und Entspannungsort. Marcus Sälinger, Head of Asset Management Offices
Germany und Geschäftsführer Covivio Office Holding GmbH: „LOFT Berlin zeichnet sich durch
hochwertige und moderne Büroflächen im besonderen Ambiente der Industriekultur aus. Die großzügigen
LOFT-Offices bieten maßgeschneiderte und flexible Lösungen für Nutzer, die eine außergewöhnliche
Hauptstadtpräsenz in zentraler Lage und mit Kiezcharme suchen.“ Die Fertigstellung des Projektes ist für
Anfang 2023 vorgesehen. Covivio strebt Zertifizierungen nach DGNB sowie WiredScore an.
05.05.2021 HOWOGE stellt Quartier mit 314 Wohnungen in Berlin-Adlershof fertig
Auf dem ehemaligen Gelände von Berlin Chemie, am Rand des Landschaftsparks Johannisthal, hat die
HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbh ein autofreies Quartier mit 314 Wohnungen, Gewerbeflächen,
einer Großtagespflege für Kinder sowie einer Quartiersgarage mit 121 Stellplätzen für Elektrofahrzeuge
und PKW errichtet. 155 Wohnungen werden gemäß der Kooperationsvereinbarung mit den Land Berlin als
geförderter Wohnraum vermietet, die übrigen Einheiten kosten im Schnitt unter 10 Euro pro Quadratmeter.
Das Besondere an den Johannisgärten: Sie werden in zwei Konstruktionssystemen errichtet: sechs
Häuser in umweltfreundlicher Holz-Hybridbauweise, 13 in Massivbauweise und ein Haus in Kombination
aus beiden Bautypen. „Mit den Johannisgärten haben wir eines unserer anspruchsvollsten Bauvorhaben
umgesetzt. Von den verwendeten Baustoffen über Mieterstrom und Mobilitätskonzept bis hin zur
Regenwasserwirtschaft leistet das Quartier einen entscheidenden Beitrag für die Klimaziele des Landes
Berlin“, sagt HOWOGE-Geschäftsführer Ulrich Schiller. „In den Wohnungen selbst sorgt modernste
Klimatechnik für die Beheizung sowie die Warmwasserbereitung.“ Errichtet wurde das Quartier von drei
Projektpartnern: Die Holz-Hybridbauten von der Firma Rubner Holzbau, der Massivbau von der B&O
Gruppe und die Quartiersgarage von Goldbeck. Autofreies Quartier! Das nach den Plänen des
Generalplaners roedig . schop architekten PartG mbB geplante Quartier umfasst insgesamt 20
freistehende Häuser die sich um fünf großzügige Innenhöfe gruppieren. Fuß- und Radwege durchkreuzen
das autofreie Quartier und vernetzen es mit der Umgebung. Darüber hinaus sind vielfältige Spiel-,
Aufenthalts- und Gemeinschaftsflächen entstanden. Im Wohngebiet selbst gibt es keinen Autoverkehr. Der
Siedlungsgebietscharakter der zwei- bis fünfgeschossigen Häuser vermittelt zwischen den
Einfamilienhäusern an der Melli-Beese-Straße und den Gewerbebauten am Segelfliegerdamm eine
gelungene Ergänzung. Ermöglicht wurde dies auch durch die Anwohnerinnen und Anwohner, die bereits in
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der Entwurfsphase für das Neubauprojekt in die Planung einbezogen wurden. Im Ergebnis ist ein Quartier
mit einem nachhaltigen städtebaulichen Gesamtkonzept entstanden, das konsequent aus dem sozialen
Gedanken der Nachbarschaft entwickelt wurde. Nachhaltiges Energiekonzept! Neben bezahlbaren Mieten
zeichnen sich die Johannisgärten durch modernste Energietechnik sowie eine energiesparende Bauweise
nach dem KfW-Effizienzhaus-Standard 55 aus. Auf sechs Häusern befinden sich Photovoltaikanlagen, die
die Mieterinnen und Mieter mit CO2-freiem Storm versorgen und damit zu einer günstigen Gesamtmiete
beitragen. Die Kosten für den Strom belaufen sich auf 26 Cent/kWh bei einem monatlichen Grundpreis von
7 Euro. Damit kostet der HOWOGE-Grünstrom rund fünf Cent/kWh weniger als vergleichbare Tarife im
bundesweiten Durchschnitt. In den Wohnungen selbst sorgen dezentrale Wohnungsstationen für die
Beheizung sowie die Warmwasserbereitung. Die Energieeinsparung von rund 30 Prozent ergibt sich hier
vor allem durch niedrige Systemtemperaturen. Wasser wird nicht wie üblich zentral auf 60 Grad, sondern
erst bei Bedarf in der Wohnung auf 45 Grad erwärmt. Die Johannisgärten befinden sich derzeit in der
Vermietung.
06.05.2021 Berlin-Adlershof - Vom Cluster zum dynamischen Quartier
In seinem Buch „The Competitive Advantage of Nations“ (1990) entwickelte der Harvard-Ökonom Michael
E. Porter die Idee einer Mikroökonomik des Wettbewerbs. Demnach würden wettbewerbsfähige Cluster
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entstehen, wenn Unternehmen, die sich ergänzen oder
miteinander verwandt sind, in räumlicher Nähe zueinander tätig
sind. Durch den persönlichen Austausch von Wissen entstünden
gemeinsame Lernprozesse, auf deren Basis Innovationen
generiert werden könnten. Der Wissenschafts- und
Technologiestandort Adlershof ist ein gutes Beispiel dafür, wie das
in der Praxis aussehen kann. Anfang der 1990er Jahren war die
Rudower Chaussee noch teilweise geprägt vom nahegelegenen
Mauerstreifen und Niemandsland. Heute sprechen wir von
Adlershof als einem der erfolgreichsten Wissenschafts- und
Technologieparks in ganz Europa, mit 1.200 ansässigen Institutionen und Firmen, rund 22.000
Mitarbeitern und einer Wirtschaftsdynamik, die ihresgleichen sucht. Wichtige Bestandteile für den Erfolg
des Clusters waren die Überführung von in Adlershof bereits ansässigen Instituten der Akademie der
Wissenschaften der DDR in die heute bekannten Großforschungseinrichtungen im Zuge der
Wiedervereinigung und die Ansiedlung der naturwissenschaftlichen Fakultäten der Humboldt-Universität
zu Berlin auf dem Areal. Der Umzug von 7.000 Studenten, 100 Professoren und fast 600
wissenschaftlichen Mitarbeitern fand sukzessive zwischen 1998 und 2008 statt. Die Vorhut bildeten Ende
1998 Mathematiker und Informatiker, dann erhielten Chemiker und Physiker moderne Laborgebäude und
Lehrräume. Darüber hinaus entstand mit dem im Sommer 2003 eröffneten Erwin-Schrödinger-Zentrum ein
modernes Kommunikationszentrum. Als letztes Institut verließen 2008 die Biologen ihre Quartiere in
Berlin-Mitte und zogen nach Adlershof. Eine Institution, die quasi von Anfang an in Adlershof ansässig ist,
ist das Deutsche Zentrum für Luft- und Raumfahrt (DLR). Bereits 1912 entstand hier die „Deutsche
Versuchsanstalt für Luftfahrt“. 1981 gründete die Akademie der Wissenschaften der DDR das Institut für
Kosmosforschung (IKF), das sich vor allem spektrometrischer Fernerkundung der Erde und
extraterrestrischer Physik widmete. Das IKF-Knowhow floss von 1992 in die neu gegründeten DLR-
Institute für Weltraumsensorik und Planetenerkundung ein, die 1999 fusionierten. 2001 kam die
Verkehrsforschung als zweiter DLR-Schwerpunkt dazu. Das DLR forscht in Adlershof beispielsweise zu
den Fragen, wie und warum sich die Mobilität in Stadt oder Land verändert, inwieweit alternative Antriebe
oder Automatisierung im Fahrzeug akzeptiert werden und welchen Stellenwert sie haben. Zugleich werden
an anderer Stelle im Technologiepark besonders kompakte und leistungsfähige Elektromotoren zur
Serienreife gebracht. Forschungskapazitäten und Fachkräfte sind somit die wichtigsten Ressourcen im
Wissenschafts- und Technologiepark Adlershof. Sie sind die Basis zahlreicher Innovationen in ganz
unterschiedlichen Bereichen. In den vergangenen 30 Jahren wurde die Infrastruktur am Standort
konsequent an den Bedürfnissen von Forschung und Technologieentwicklung ausgerichtet. Aktuelle
Beispiele hierfür sind das Angebot an technologieorientierten Gewerbeflächen mit teils hochwertigen
Ausstattungsstandards und im Vergleich zu Zentrumslagen sehr günstigen Mieten sowie das neue 5G-
Campusnetzwerk, das im zweiten Halbjahr 2021 an den Start gehen wird. Für Nutzer mit speziellen
Anforderungen können lokal und temporär individuelle Netzparameter bereitgestellt werden. „Ruckeln“ und
Zeitverzögerungen im Datenverkehr gehören dann der Vergangenheit an. Da Wissen und Innovationen
auch zukünftig nicht nur digital generiert und ausgetauscht werden, entsteht in 1A-Lage am S-Bahnhof
Adlershof ein Konferenz- und Tagungshotel mit 380 Zimmern und einem weithin sichtbaren 54 Meter
hohen Turm. Auswärtige Gäste, die mit ihren Berliner Partner Wichtiges zu besprechen haben, können
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sich demnächst den Weg in die City sparen. In circa 10 Minuten sind sie vom neuen Flughafen BER an
dem Ort, wo in Berlin Zukunft gemacht wird. Mareike Lechner, Vorständin, immobilien-experten-ag.
06.05.2021 Umwandlungsverbot für Miet- in Eigentumswohnungen wirkt als Preistreiber
Die Regierungskoalition will die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen weitgehend
verbieten, um, wie es in der Begründung des Entwurfs zum Baulandmobilisierungsgesetz heißt, „ein
ausreichendes Angebot an bezahlbaren Mietwohnungen zu erhalten“. Nach Erkenntnissen von Aengevelt
Research wird damit indessen genau das Gegenteil erreicht: Nicht nur die Preise für
Eigentumswohnungen werden so weiter steigen, sondern auch die Wohnungsmieten. Zudem wird damit
die Bildung von Wohneigentum, u.a. zur Absicherung im Alter, ausgebremst. Dabei besteht gerade in
Deutschland Nachholbedarf: Mit einer Eigentümerquote von rd. 47% belegt Deutschland im Europa-
Vergleich den vorletzten Platz (Quelle: Statistisches Bundesamt). In den deutschen Großstädten fällt die
Eigentümerquote sogar noch deutlich geringer aus und stellt sich z.B. in Berlin auf nur 17 Prozent. Das
Umwandlungsverbot ist im Baulandmobilisierungsgesetz versteckt, welches die Bereitstellung von Bauland
für kostengünstigen Wohnungsbau erreichen soll. Das Baulandmobilisierungsgesetz wird im
Eilverfahrungen durch den Deutschen Bundestag gepeitscht und soll bereits am kommenden Freitag
verabschiedet werden, weil es, so die Bundesregierung, weitgehend die Empfehlungen der
Baulandkommission umsetze. Allerdings enthält es mit dem Umwandlungsverbot ein trojanisches Pferd,
das mit der Mobilisierung von Bauland gar nichts zu tun hat. § 250 Baugesetzbuch soll zukünftig so
gefasst werden, dass die Landesregierungen „Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten“ festlegen
können, in denen sie die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen weitgehend
blockieren können. Ausnahmen sind lediglich vorgesehen (1) in Erbfällen, wenn die Erben die Wohnungen
selber nutzen wollen, (2) wenn Familienangehörige des Eigentümers die Wohnungen selber nutzen sollen,
(3) wenn mindestens zwei Drittel der gegenwärtigen Mieter die Eigentumswohnungen erwerben oder (4)
wenn besondere wirtschaftliche Notlagen vorliegen. Die vorgesehenen Regelungen kommen damit in der
Praxis einem Umwandlungsverbot gleich. Dies ist offensichtlich auch beabsichtigt, denn in der
Begründung heißt es, dass dadurch die „Verdrängung von Mietern“ verhindert werden soll. Aengevelt
Research verweist darauf, dass die Begründung die geltende Gesetzeslage komplett ignoriert, denn das
geltende Mietrecht schützt die Mieter umfassend vor Kündigungen als auch vor Mieterhöhungen. In
Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten gibt es nach § 577 BGB sogar zur Abwehr von
Eigenbedarfskündigungen eine zehnjährige Schutzfrist. Darüber hinaus ist das Umwandlungsverbot nicht
geeignet, das angestrebte Ziel zu erreichen, nämlich die Erhaltung eines ausreichenden Angebots an
bezahlbaren Mietwohnungen. Wohnungsmangel und infolgedessen steigendes Mietniveau resultieren
daraus, dass die Zahl der wohnungssuchenden Haushalte das Angebot an verfügbaren erschwinglichen
Wohnungen insbesondere in den Ballungskernen deutlich übersteigt. Die Umwandlung einer Mietwohnung
in eine Eigentumswohnung ändert an diesem Sachverhalt überhaupt nichts. Dazu Dr. Wulff
Aengevelt:„Das Umwandlungsverbot greift massiv in das Grundrecht auf Eigentum ein, das durch Art. 16
des Grundgesetzes gewährt wird. Die Verfassungsmäßigkeit könnte deshalb in Frage stehen.“ Aus seiner
Sicht ist das Umwandlungsverbot analog wie zuletzt der vom BVG für verfassungswidrig erklärte Berliner
Mietpreisdeckel zur Erhaltung bzw. Schaffung von bezahlbarem Wohnraum ungeeignet. Vielmehr wird es
Schaden anrichten, denn es läuft dem seit Jahrzehnten postulierten Ziel der Vermögensbildung breiter
Bevölkerungsschichten auch in Form von Wohneigentum zuwider. Das gilt besonders für die breite
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