SANIEREN GRUNDLAGEN VISIONEN VORSCHLÄGE - E5-SALZBURG
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Mehr als nur
sanieren
Grundlagen
Visionen
Vorschläge
D
as SIR und das Amt für Stadtplanung der Stadt
Salzburg haben bereits mit einer Reihe von Veran-
staltungen wichtige Themen rund um nachhaltige
Stadtentwicklung und Wohnbau aufgegriffen, im Juni 2010
war es das Thema „Mehr als nur sanieren“. Das Symposium
war auch eine Plattform für gezielten Erfahrungsaustausch.
Inhalt
Hauseigentümer, Entscheidungsträger, Planer und Experten
sollten motiviert werden, ganzheitliche engagierte Sanie-
rungskonzepte zu entwickeln und umzusetzen.
Salzburger Institut für Raumordnung und Wohnen 3 Inge Straßl | Vorwort „Mehr als nur sanieren“
Amt für Stadtplanung und Verkehr der Stadtgemeinde Salzburg 4 Josef Reithofer | Zukunftsweisende Sanierungskonzepte für Wohnbauten –
Standpunkte einer nachhaltigen Stadtentwicklungsplanung
7 Herbert Rinner | Die Salzburger Wohnbauförderung und Sanierung
10 Claudia Dankl | Modernisierung des Gebäudebestands – nachhaltige Projekte aus „Haus der Zukunft“
14 Wolfgang Feilmayr | Wertsteigerung von Immobilien durch Sanierungsmaßnahmen
20 Alexander Mandl | Die modellhafte Sanierung eines Bürohochhauses
22 Karl Höfler | Vorgefertigte Fassaden im Bereich der Sanierung
25 Burkhard Schulze Darup | Rahmenplan für die Modernisierung – Wohnpark Strubergasse in Salzburg
33 Georg W. Reinberg | Ökologische Aspekte in der Sanierung an Hand von Beispielen
IMPRESSUM:
36Raimund Gutmann und Barbara Wick | „STEIGFLUG“
Tagungsband zum Symposium „Mehr als nur sanieren“ zur UN-Dekade „Bildung Sozialorganisatorische Begleitung der Sanierung und Weiterentwicklung der Wohnanlage Richard-Knoller-Straße
und Nachhaltige Entwicklung“ 2005 - 2014
Herausgeber: Fachtagung und Broschüre sind ein Gemeinschaftsprojekt von
SIR – Salzburger Institut für Raumordnung & Wohnen, Schillerstraße 25, 5020
40 Alfred Willensdorfer | Passivhausstandard und -komfort in der Altbausanierung –
Salzburg, www.sir.at und Stadtgemeinde Salzburg – Amt für Stadtplanung und Mehrgeschoßiger Wohnbau in Graz/Liebenau
Verkehr, Schwarzstraße 44, 5024 Salzburg. Die Verfasser sind für den Inhalt
und die Abbildungen ihrer Artikel jeweils verantwortlich. KooRDINATION: Ing.
Inge Straßl, SIR und Mag. Josef Reithofer, MA 5/03 – Amt für Stadtplanung
45 Inge Straßl | Beispiel einer gelungenen thermischen Sanierung
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und Verkehr. Redaktionelle Gesamtbearbeitung: Ing. Inge Straßl, SIR.
LAYOUT: Ingrid Imser, 5204 Straßwalchen. Erscheinungsjahr 2010 Inge Straßl | Literatur-Recherche Sanierung – einige ausgewählte Beispiele
Mehr als nur
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Vorwort „Mehr als nur sanieren“ Ing. Inge Straßl
SIR – Salzburger Institut
für Raumordnung & Wohnen
Schillerstraße 25, 5020 Salzburg
Tel.: +43 (0)662 623455-37
e-mail: inge.strassl@salzburg.gv.at
www.sir.at
Die Bedeutung der Sanierung als stoffe erfordern integrierte Planungs- bensräume eingegriffen wird, ist die
umwelt- und wirtschaftspolitisch rele- prozesse, da gerade die haustech- Einbindung der Bewohner ein ganz
vante Maßnahme, um eine zeitgemäße nische Modernisierung von Bauwerken wesentliches Thema. Für die langjäh-
Wohnversorgung zu sichern, hat in der oft nicht nach Standardlösungen funk- rigen Bewohner einer Siedlung liegen
EU und auch in der Regionalpolitik tioniert. Sobald mehrere Gebäude von die Qualitäten und Problempunkte oft
hohen Stellenwert. Sowohl der Bund der Sanierung betroffen sind, sollten in anderen Bereichen als für den au-
als auch die Wohnbauförderung des auch die Freiräume, Erschließung und ßenstehenden „Experten“ erkennbar.
Landes Salzburg haben engagierte Gemeinschaftseinrichtungen mitge- Von einer guten Kommunikation kön-
Förderungsprogramme beschlossen, dacht werden. Die Kommunen sind nen beide Seiten nur profitieren.
um qualitativ hochwertige Sanierung gefordert, solche Prozesse auch mit
zu forcieren. Nur durch eine Erhöhung Prüfung der öffentlichen Räume und Auch die Bauabläufe schauen ganz
der Sanierungsrate können einerseits Verkehrsflächen sowie die Möglichkeit anders aus als im Neubau, da in vielen
die Kyoto-Ziele erreicht werden und zu einer allfälligen zentralen Energiever- Fällen in der Baustelle oder im unmittel-
andererseits ist gerade die Sanierung sorgung zu unterstützen. baren Umfeld gewohnt und gelebt wird.
ein Motor für die regionale Wirtschaft. Die Absicherung der Baustelle, die In-
Da bei Sanierungen oft ganz massiv in formation und der Schutz der Bewohner
Der große Gebäudebestand der 50er bereits bestehenden Wohn- und Le- vor Staub und Lärm, aber auch Geduld
bis 70er Jahre prägt ganze Stadtteile und Akzeptanz der Bewohner für not-
und stellt eine große bauliche und fi- wendige Beeinträchtigungen sind sehr
nanzielle Herausforderung dar. Diese sensible Punkte, die bei der Planung
Bauten entsprechen in ihrer tech- und Durchführung von Sanierungsmaß-
nischen und planerischen Konzeption nahmen bedacht werden müssen.
oft nicht mehr den heutigen Anforde-
rungen, viele Bauteile (Fenster, Dächer) Ein schlüssiges Gesamtkonzept erfor-
sind am Ende ihrer Lebensdauer. Die dert in der Vorbereitung und Planung
Art und Weise, wie diese Bauten sa- oft einen Mehraufwand, stellt aber
niert werden, bestimmt in Zukunft, sicher, dass die einzelnen Aktivitäten
wie die Wohnqualität und der Wert aufeinander zeitlich und technisch ab- Bei Gesamtsanierungen sollten immer auch die Freiräume
mitgeplant werden. Hier sind meist große Qualitätsverbesse-
der Immobilien sich entwickeln, aber gestimmt erfolgen können und nach rungen für die Bewohner erreichbar. Foto: Inge Straßl
auch welches Image ganze Stadtteile Abschluss der Arbeiten wieder ein
Die „bewohnbare Baustelle“ bedingt für viele
bekommen. Dabei sind viele Akteure Sanierungen ganz andere Bauabläufe als im
zeitgemäßer Baustandard und Wohn-
gefordert: Neue Techniken und Bau- Neubau. Foto: Glück (gswb) qualität erreicht sind.
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Zukunftsweisende
Mag. Josef Reithofer
MA 5/03 – Amt für Stadtplanung und Verkehr
Sanierungskonzepte für Wohnbauten
Schwarzstraße 44, 5024 Salzburg
Tel.: +43 (0)662 8072-2764
Standpunkte einer nachhaltigen Stadtentwicklungsplanung
Fax: +43 (0)662 8072-2081
e-mail: josef.reithofer@stadt-salzburg.at
www.stadt-salzburg.at/nachhaltigkeit
Nachhaltige Entwicklung betrifft un- analysiert, geplant und verbessert hin zu entsprechenden An-, Zu- und
ser gesamtes Lebensumfeld. Es weist werden. Insbesondere dann, wenn Aufbauten. Mitunter stellt der Abriss
drei zentrale Handlungs- und Zieldi- diese Gebäude in anderen Bereichen und Neubau ebenfalls eine adäquate
mensionen auf, eine ökologische, ei- Schwachstellen erkennen lassen bzw. Lösung dar, die im Einzelfall zu prüfen
ne soziale und eine ökonomische, die Potentiale für Verbesserungsmaß- wäre.
eng miteinander verknüpft sind. Die nahmen vorliegen.
Herausforderung liegt dabei in einer • Freiraumkonzept
integrativen und zukunftsorientierten In Anlehnung an die Checkliste für Bei vielen Wohnanlagen besteht großer
Betrachtungsweise. einen zukunftsweisenden Wohnbau Handlungsbedarf im Hinblick auf die
(Amt für Stadtplanung und Verkehr, Freiraumgestaltung und Freiraumnut-
Während sich in der Stadt- und Ver- 2008) spielen eine Reihe weiterer zung. Funktionsloses, monotones Ab-
kehrsplanung das Konzept der Nach- Faktoren eine bedeutende Rolle, die standsgrün, fehlende Nutzungs- und
haltigen Entwicklung zunehmend eta- es wert sind, im Sinne eines nachhal- Aufenthaltsbereiche für alle Genera-
bliert, scheint dieses Planungsprinzip tigen Sanierungskonzeptes betrachtet tionen und Gestaltungsdefizite – nur
im Architekturbereich noch Aufholbe- zu werden: allzu oft im Einklang mit einer fehlenden
darf zu haben – speziell für den Be- Architekturqualität – kennzeichnen
reich der Gebäudesanierung. Die Kri- • Weiterbauen im Bestand viele Wohnbauten und Wohnanlagen
tik richtet sich dabei vor allem auf die Die Stadt Salzburg hat sich im neu- in der Stadt Salzburg. Hier gilt es,
einseitige Schwerpunktsetzung auf en Räumlichen Entwicklungskonzept dagegenzusteuern durch Schaffung
energetische Sanierungsmaßnahmen. (REK 2007) dazu bekannt, 8.100 neue wohnungsbezogener Freiräume wie
Es ist unbestritten, dass hier große Wohnungen im Zeitraum 2005 – 2014 Balkone, Terrassen, Loggien oder
Anstrengungen unternommen werden zu bauen. Davon sollen zumindest Wohngärten sowie Aufwertung des all-
müssen, um erkennbare Fortschritte 3.000 Mietwohnungen sein. Dieses gemeinen Freiraumes durch Gartenflä-
zur Erreichung der Klimaschutzziele zu Ziel kann nur dann erreicht werden, chen und erweiterte Spielplatzflächen
machen. Eine derart eindimensionale wenn vor allem das Weiterbauen im mit attraktiver Ausstattung. Aber auch
Vorgangsweise greift in vielen Fällen Bestand konsequent berücksichti- „Kleinigkeiten“ wie durchdachte und
Neuer Wohnraum soll durch Weiterbauen im Bestand geschaffen aber zu kurz. Man kann von verge- gt wird und alle Möglichkeiten einer sorgfältig geplante Wegeführungen,
werden. Vielfach eignen sich Dachgeschoße zum Ausbau. benen Chancen sprechen, wenn sa- qualitätsvollen Nachverdichtung aus- Pflastermaterialien, Beleuchtungsein-
Foto: Josef Reithofer
nierungsbedürftige Wohngebäude nur geschöpft werden. Das beginnt beim richtungen und Bepflanzungskonzepte
nach energetischen Gesichtspunkten einfachen Dachgeschoßausbau bis bringen einen Mehrwert.
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• Gemeinschaftseinrichtungen • Mobilität und ruhender Verkehr
Im Zuge von umfassenden Sanie- Angesichts der immensen Problemla-
rungsmaßnahmen sollten unbedingt ge im städtischen Verkehrsgeschehen
Qualitätsaspekte des gemeinschaft- sind alle Maßnahmen auszuschöpfen,
lichen Wohnens geprüft und nach die eine Verlagerung vom motorisierten
Möglichkeit realisiert werden. Die Individualverkehr hin zu umweltverträg-
Bandbreite reicht dabei vom Ge- lichen Mobilitätsformen bewirken. Im
meinschaftsraum, der zusätzlich als Zuge von umfassenden Sanierungen
wetterunabhängiger Kinderspielraum sollten nach Möglichkeit ausreichende,
genutzt werden kann, über aus- überdachte Fahrradabstellanlagen in
reichende Abstellmöglichkeiten für der Nähe der Hauseingänge errich-
Kinderwägen und Freizeitgeräte, Tro- tet werden. Zukunftsweisend wären
ckenräume bis hin zu überdachten auch reservierte Parkplatzflächen für
und geschlossenen Abfallsammelstel- Car-Sharing und Ladestationen für
len. Diese gemeinschaftlich genutzten Elektrofahrzeuge.
Einrichtungen erfüllen eine wichtige Der ruhende Verkehr ist ein eigenes
soziale Funktion in Wohngebäuden Gerade im Hinblick auf die Bedürfnisse Thema. Hier entzünden sich nur allzu
und Wohnanlagen. Sie können zur bewegungsbeeinträchtiger Personen sollten oft soziale Konflikte, wenn ein hoher Im Innenbereich von Wohnanlagen sollten Autos keinen Platz
Wohnungen in den Obergeschossen durch finden. Stattdessen könnten Grünflächen mit Gartenanlagen,
sozialen Kontaktaufnahme und Ge- PKW-Anteil auf zu wenige Abstell-
nachträgliche Lifteinbauten möglichst barrie- Spielplätzen und Erholungsflächen das unmittelbare Wohnum-
meinschaftsbildung beitragen und so refrei erreichbar sein. Foto: Josef Reithofer
möglichkeiten trifft. Generell sollte am feld wesentlich aufwerten. Foto: Josef Reithofer
der Vereinzelung und Anonymität ent- Ziel des „autoarmen Wohnens“ fest-
gegenwirken. gehalten werden. Falls ein dringender
• Wohnungstypologie Nachholbedarf an Stellplätzen besteht,
• Barrierefreiheit Wohnbedürfnisse unterliegen sehr darf dies keinesfalls zu Lasten des Eine attraktive Fuß- und
Im geförderten Wohnungsneubau stark den gesellschaftlichen Strukturen wertvollen Frei- und Grünraumes ge- Radwegeerschließung
ist inzwischen die Barrierefreiheit zur und damit auch einem Wandel. Kleinst- hen. Als Kompromissvorschlag wären innerhalb der Wohnanla-
gen und ausreichende,
Norm erhoben worden. Dies kommt wohnungen (Garconnieren) spielen nachträglich eingebaute Parkdecks
überdachte Fahrradab-
nicht nur dem Kreis älterer, bewe- beispielsweise im Neubaubereich in vorstellbar, deren Oberfläche weiterhin stellanlagen fördern die
gungseingeschränkter Personen zu der Stadt Salzburg keine Rolle mehr. als Grün- und Aufenthaltsraum genutzt umweltgerechte Mobilität.
Gute, denen damit eine möglichst Deshalb wäre die aktuelle Bedarfs- und werden kann. Alternativ würden sich Foto: Josef Reithofer
lange Benutzbarkeit der Wohnung Nachfragesituation auch beim Woh- auch zentrale Sammelgaragen an-
gesichert werden kann. Nutzen ziehen nungsaltbestand zu berücksichtigen. bieten, die beispielsweise bei einem
daraus auch Eltern, die mit Kinderwä- Besonders problematisch erscheint die Neubauprojekt als Tiefgaragenlösung
gen unterwegs sind oder Personen Situation, wenn ganze Gebäude nur mitgeplant werden könnten.
mit temporären Einschränkungen Kleinstwohnungen aufweisen. Ein guter
der Bewegungsmöglichkeiten, etwa Wohnungsmix, der den Bedürfnislagen • Baubiologie und Holzbaustoffe
nach Verletzungen. Insofern sollten der Wohnungssuchenden entgegen- Eine Projektevaluierung von 20 aus-
bei mehrgeschoßigen Altbauwoh- kommt und eine gezielte Steuerung gewählten Wohnobjekten in der Stadt
nungen ein nachträglicher Lifteinbau der sozialen Struktur und Verhältnisse Salzburg auf Basis der Checkliste für
unbedingt geprüft werden. ermöglicht, wäre richtungsweisend. einen zukunftsweisenden Wohnbau
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ergab, dass der Bereich Baubiologie
einer Sanierungsoffensive, die über
und Umweltwirkung der Baustoffe im
das Objekt hinausgehen und auf das
nomische Seite in die Betrachtung
mit einzubeziehen. Die Maßnahmen
Neubau wenig Beachtung fand und Wohnquartier und den Stadtteil wirken. müssen finanzierbar und für die Mie-
nur Mindeststandards erfüllt wurden. Gerade für Stadtviertel, die mit Image- ter und Eigentümer leistbar sein. Mit
Es ist zu vermuten, dass im Sanie- problemen zu kämpfen haben, sind Förderungsmitteln der öffentlichen
rungsbereich eine ähnliche Situation umfassende Sanierungsmaßnahmen Hand kann und soll eine wichtige Un-
vorherrscht. Orientiert am OI3 Index ein zentraler Bestandteil zur Attraktivie- terstützung geleistet werden, wobei
sollten auch hier die eingesetzten rung und Imageaufbesserung. die Forderung zu erheben ist, dass
Baumaterialen bewertet werden. Die Sanierungsmittel auch für soziale und
Vermeidung schädlicher Stoffe ist zu siedlungsökologische Maßnahmen zur
forcieren, zum Beispiel HFKW-freie Fazit Verfügung stehen sollten. Ungeachtet
Dämmstoffe oder PVC-freie Fenster dessen stellt sich die Frage, ob die
und Rohre. Ein verstärkter Einsatz Angesichts der punktuell angeführten Planungskonzepte und Investitions-
von Holzbaustoffen aus zertifizierter und kurz beschriebenen Themenbe- entscheidungen im Lichte einer um-
Bewirtschaftung wäre ebenfalls an- reiche wird klar, dass sich Sanierungs- fassenden inhaltlichen Abwägung und
zustreben. konzepte nicht allein auf energetische langfristigen Betrachtung wirtschaftlich
Maßnahmen konzentrieren dürfen. und fachlich vertretbar erscheinen.
Angesichts solch desolater Wohnungen ist klar, dass einseitige
Sanierungsmaßnahmen wie Fassadenisolierungen bei weitem • Stadtteil- und Quartiersentwicklung Ein integrierter Handlungsansatz, der Man wird deshalb nicht umhin kom-
nicht ausreichen und ein umfassender Sanierungsansatz Ziel sein Sanierungsmaßnahmen beziehen sich sich einer nachhaltigen Entwicklung men, im Einzelfall die umfassende Sa-
müsste. Foto: Josef Reithofer in erster Linie auf das Einzelobjekt. Nicht verpflichtet fühlt, ist mehr denn je nierungsmaßnahme einem Abriss und
zu unterschätzen sind jedoch Effekte notwendig. Klarerweise ist die öko- Neubau gegenüberzustellen.
Literatur
WEB: Amt für Stadtplanung und Verkehr,
www.stadt-salzburg.at/nachhaltigkeit (Hrsg.), 2009: Räumliches Entwick-
lungskonzept der Stadt Salzburg
– REK 2007. Schriftenreihe zur
Salzburger Stadtplanung, Heft 35.
Amt für Stadtplanung und Verkehr,
(Hrsg.), 2008, Checkliste für ei-
nen zukunftsweisenden Wohn-
bau. Schriftenreihe zur Salzburger
Stadtplanung, Heft 33.
Schulze-Darup, B., 2010, Rahmen-
plan für die Modernisierung Wohn-
park Strubergasse in Salzburg.
Unveröffentlichte Studie im Auftrag
des SIR.
Statt unansehnlicher, offener Müllsammelstellen sollten geschlossene Müllräume errichtet
werden, die sich positiv in das Siedlungsbild einfügen. Foto: Josef Reithofer
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Die Salzburger Wohnbauförderung
und Sanierung Dr. Herbert Rinner
SIR – Salzburger Institut
für Raumordnung & Wohnen
Schillerstraße 25, 5020 Salzburg
Tel.: +43 (0)662 623455
e-mail: herbert.rinner@salzburg.gv.at
www.sir.at
Die Salzburger Wohnbauförderung Lüftung mit Abluftanlagen, Wasser- Sanierung“ gefördert und für 3.376
wird im Neubau und in der Althaus- einsparung-Sensor-Armaturen, Ver- Wohnungen konnten Förderungen im
sanierung konsequent nach energe- meidung von Bodenversiegelung. Rahmen der „anderen Sanierungen“
tischen und ökologischen Kriterien vergeben werden. Insgesamt wurde
ausgerichtet und ist im Land Salzburg Für das geplante Bau-/Sanierungs- mit den Wohnheimen die Sanierung
ein wichtiges Instrument, um die Er- vorhaben ist mit dem Ansuchen ein von 3.793 Wohnungen gefördert. Ver-
richtung und Sanierung hochwertiger „Planungs-Energieausweis“ und nach glichen mit dem Jahr 2008 ergibt dies
und energieeffizienter Wohnhäuser Bauvollendung ein „Fertigstellungs- eine Steigerung von mehr als 45 %.
voranzutreiben. Einerseits werden För- Energieausweis“ jeweils samt Anla- Geht man im Vergleich noch weiter
derungen nur erteilt, wenn bestimmte genbeschreibung vorzulegen. zurück, so liegt etwa zum Jahr 2005
energieökologische Mindestanforde- eine Steigerung von über 100 % vor.
rungen erfüllt werden, anderseits er- Die Förderungsbestimmungen sehen Die große Nachfrage nach Sanie-
höht sich die Wohnbauförderung im unterschiedliche Förderungsmög- rungsförderungen setzt sich auch im
Rahmen eines Zuschlagspunktesy- lichkeiten bei „umfassenden Sanie- Jahr 2010 fort.
stems für energieökologische Maß- rungen“ von Wohnhäusern mit min-
nahmen. destens 3 Wohnungen, bei Einzelmaß- Umfassende Sanierung
nahmen im Rahmen der Förderung von Wohnhäusern
Je besser die thermische Qualität des „anderer Sanierungsmaßnahmen“
Gebäudes ist, umso mehr erhöht sich sowie für Mietwohnungsobjekte bei Als „umfassende Sanierung“ versteht
das Förderungsdarlehen entspre- „Sanierungen zu Neubaukosten“ der Landesgesetzgeber eine Sanie-
chend der Zuschläge für energie- vor. Seit 1. April 2010 werden im Rah- rung, die in beträchtlichem Umfang
ökologische Maßnahmen. Zuschläge men der „anderen Sanierung“ umfas- über die notwendige Erhaltung des
gibt es auch für Biomasseheizungen, sende energetische Sanierungen Wohngebäudes oder von Gebäude- Sanieren ist im Trend! Im Jahr 2009 stieg die Zahl der
Wärmepumpen, thermische Solar- von Wohngebäuden wieder besonders teilen hinausgeht. Die Gewährung der geförderten Sanierungen um 45% gegenüber dem Vorjahr.
anlagen, passive Solarerträge über gefördert. Förderung setzt die Einhaltung der im Foto: SIR
transparente Bauteile, Wärmerück- § 1b Abs. 1 WFV geregelten ener-
gewinnung aus Abluft, ökologische Im Jahr 2009 wurde die Sanierung giebezogenen Mindestanforderungen
Baustoffwahl, Regen- oder Grauwas- von 314 Wohnungen zu Neubau voraus. Demnach muss der LEKt-Wert
sernutzung, Dachbegrünung, Ener- kosten gefördert, 62 Wohnungen wur- des Gebäudes bei Förderung bis 31.
giebuchhaltung, bedarfsgeregelte den im Rahmen einer „umfassenden Dezember 2011 unter 24 und ab 1. Mehr als nur
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Jänner 2012 unter 22 liegen. Voraus-
zu 500 €. Nachgewiesene Mehr-
gesetzt wird weiters die Verwendung
kosten durch vorgeschriebene Maß-
rung wird nur erteilt, wenn bestimmte
energetische und technische Min-
innovativer, klimarelevanter Systeme nahmen zur Wahrung des Denkmal-, destanforderungen erfüllt werden.
für die Raumheizung und die Warm- Altstadt- oder Ortsbildschutzes kön- Gefördert werden beispielsweise
wasserbereitung wie in der Neub- nen zu einer Erhöhung des Grund- folgende Maßnahmen:
auförderung. fördersatzes um bis zu 50 % führen.
Bei ökologischen Maßnahmen ent- • Verbesserung der
Nach Abschluss der Sanierungsmaß- sprechend des Zuschlagspunkte- Wärmedämmung der Außenwand,
nahmen muss das Gebäude min- systems kann sich der Betrag ganz oberste Geschoßdecke/
destens 3 Wohnungen aufweisen. wesentlich erhöhen. Je Zuschlags- Dachschräge bzw. Kellerdecke;
Die sanierten Gebäudeteile haben punkt sind 15 € je Quadratmeter
• Austausch von Fenstern/
einen entsprechend den baulichen förderbarer Nutzfläche vorgesehen. Außentüren;
Möglichkeiten zeitgemäßen Ausstat- Beispielsweise erhöht sich das För-
tungsstandard aufzuweisen. Dies derungsdarlehen bei 15 Ökopunk- • Anschluss an ein Fernwärmenetz;
betrifft insbesondere den Schall- ten um 45 %. • erstmaliger Einbau oder
und Wärmeschutz, die Strom- und Austausch eines bestehenden
Wasserversorgung sowie die Ab- Zentralheizungskessels mit
Beispiel
wasserbeseitigung. Die Sanierung Wärmepumpe, Stückholzkessel,
10 Wohnungen Biomasse oder Erdgas;
muss Maßnahmen zur Erhöhung des
Schall- und Wärmeschutzes (Fenster, • Wohnnutzfläche gesamt 750 m² • Einbau einer thermischen
Außentüren, Außenwände, Dächer, Solaranlage;
• 15 Ökopunkte
Kellerdecken …) sowie mindestens • behindertengerechte Ausstattung;
zwei weitere, das ganze Gebäude
oder den Gebäudeteil betreffende • Dachsanierung;
Höhe des
Sanierungsmaßnahmen aus dem Förderungsdarlehens: 543.750 € • Feuchtigkeitsschutz;
Maßnahmenkatalog des § 41 Abs. 1
• Elektroleitungen;
Salzburger Wohnbauförderungsge-
setz 1990 beinhalten. Begründete • Brandschutz etc.
inkl. Erhöhung durch
Ausnahmen wegen Denkmal-, Orts- Ökopunkte: 168.750 €
bildschutz oder Altstadterhaltung
sind möglich. Die Wohnungen müs- Je nach Maßnahme sind unter-
sen auf Förderungsdauer als Haupt- schiedliche Fördersätze vorgesehen.
wohnsitz genutzt werden. Förderung „anderer Das Förderungsdarlehen erhöht sich,
Auch Einzelmaßnahmen wie z. B. Fenstertausch sind förderbar, Sanierungsmaßnahmen“ und wenn Zuschlagspunkte für energie-
sollten aber immer innerhalb eines langfristigen Sanierungskon- Das Land Salzburg gewährt ein „umfassende energetische ökologische Maßnahmen vergeben
zeptes erfolgen. Foto: Inge Straßl
Förderungsdarlehen mit einer Lauf- Sanierungen“ werden können, und zwar um 2 % je
zeit von 20 Jahren und einer Ver- Zuschlagspunkt. Das Darlehen hat
zinsung von 2 % jährlich. Die Höhe Die Salzburger Wohnbauförderung eine Verzinsung von 1 % per anno
des Fördersatzes je Quadratmeter sieht auch die Möglichkeit vor, Einzel- und eine Laufzeit von wahlweise 5,
förderbarer Nutzfläche beträgt bis maßnahmen zu fördern. Die Förde- 10 oder 15 Jahren.
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Umfassende Beispiel Förderung der
energetische Sanierung: Einfamilienhaus / Bauernhaus „Sanierung zu Neubaukosten“
Wird eine umfassende energetische Unter einer „Sanierung zu Neubau
Wärmedämmung
Sanierung durchgeführt, ist das För- Außenwand:
kosten“ sind Förderungen zu verste-
derungsdarlehen nach Maßgabe der 14.000 € hen, bei denen die Höhe der Sanie-
Mittel unverzinst. Umfassende ener- rungskosten mit jener von Neubau-
getische Sanierungsmaßnahmen sind Oberste kosten vergleichbar ist. Es müssen
zeitlich zusammenhängende Sanie- Geschoßdecke: 4.000 € daher die energieökologischen Min-
rungsmaßnahmen an der Gebäude- destanforderungen wie im Neubau er-
hülle und/oder den energierelevanten füllt werden, d. h. der LEKt-Wert muss
haustechnischen Anlagen. 15 Fenster und Türen unter 22 und ab 1. Jänner 2012 unter
(U-Wert < 0,8): 10.500 € 18 liegen. Zusätzlich müssen innova-
Von folgenden fünf Maßnahmen müssen tive klimarelevante Systeme verwen-
mindestens drei durchgeführt werden: det werden (§ 1a Abs. 3 Wohnbauför-
Austausch Biomas-
seheizung: derungs-Durchführungsverordnung).
• Verbesserung des baulichen
13.500 € Die Fördersätze liegen in Abhängigkeit Thermische Fassadensanierung
Wärmeschutzes der Außenwände zur Gesamtwohnnutzfläche zwischen Foto: Inge Straßl
• Verbesserung des baulichen Solaranlage: 9.000 € 1.180 € und 1.400 € je Quadratme-
Wärmeschutzes der obersten ter förderbarer Nutzfläche. Die Förde-
Geschoßdecke oder der rung erhöht sich entsprechend des
Dachschräge Zuschlagspunktesystems für ökolo-
• Verbesserung des baulichen Höhe des gische Maßnahmen. Die Förderungs-
Wärmeschutzes der Kellerdecke oder Förderungsdarlehens: 51.000 € darlehen sind mit 1,5 % per anno
der erdberührten Bodenplatte verzinst. Die Rückzahlung erfolgt mit
• Verbesserung der zuzüglich einer moderat ansteigenden Annuität
Wärmedämmung von Fenstern und Ökopunkte beginnend mit 1,75 % der Darlehens-
Außentüren nominale.
• Sanierung des energetisch relevanten
Haustechniksystems Wohnbauten unter 28 liegen. Werden Mit dem System aus energieökolo-
diese Standards nicht erreicht, kann gischen Anreizen und Mindestanfor-
das zinslose Darlehen dennoch ge- derungen ist die Salzburger Wohn
Eine umfassende energetische Sa- währt werden, wenn durch die Sanie- bauförderung als Steuerungsin-
nierung wird nur gefördert, wenn fol- rungsmaßnahmen eine Verbesserung strument ein wesentlicher Motor für
gende Wärmeschutzstandards erfüllt des LEK t-Wertes um mindestens Umweltschutz und Energiesparen im
werden: 30 % erreicht wird. Wohnungsneubau und der energie
Bei Doppel-/Einzelhäusern, Bauern- Zusätzlich zum Planungs- und Fer- ökologischen Gebäudesanierungen
häusern, Austraghäusern und Häu- tigstellungs-Energieausweis ist in im Land Salzburg.
sern in der Gruppe muss der LEKt- diesem Fall ein Bestands-Energie-
Wert unter 32 und bei sonstigen ausweis vorzulegen.
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Modernisierung des Gebäudebestands –
DIin Claudia Dankl
nachhaltige Projekte aus „Haus der Zukunft“
Österr. Ges. für Umwelt und Technik – ÖGUT
Austrian Society for Environment and Technology
Hollandstraße 10/46 | 1020 Wien
Tel.: +43.1.315 63 93-24
e-mail: claudia.dankl@oegut.at
www.oegut.at | www.HAUSderZukunft.at
Das Programm „Haus der Zukunft“
wurde 1999 vom Bundesministerium
für Verkehr, Innovation und Technolo-
gie BMVIT initiiert und hat eine neue
Basis für innovatives Wohnen und en-
ergieeffiziente Gebäude geschaffen.
Mit Unterstützung einer aktiven For-
schungs- und Technologiepolitik ent-
standen architektonisch anspruchs-
volle Gebäude, die ökologische Ma-
terialien verwenden, höchste Ener-
gieeffizienz aufweisen und gleichzeitig
eine hohe Wohn- und Nutzerqualität
schaffen. Der Themenschwerpunkt
Sanierung wurde nach dem anfäng- Neubau
lichen Erfolg von „Haus der Zukunft“
im Neubau im Jahr 2002 gestartet. 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Die thermisch nachhaltige Altbausa- Altbausanierung
nierung stellt einen wichtigen Beitrag
für eine wirkungsvolle Reduktion der
CO2-Emissionen dar. Die Chance, Ge-
Grafik 1: Programmstrategie „Haus der Zukunft“
bäude im Zuge der Sanierung auf neu-
esten energetischen und technischen
Standard zu bringen und damit auch fung technologischer Voraussetzungen gefördert: von der Grundlagenfor-
gesteigerten Komfort zu generieren, unterstützen, die ermöglichen, dass schung über Technologie- und Kom-
sollte genutzt werden. zukünftige Gebäude nicht Energie ver- ponentenentwicklung, Demonstrati-
brauchen, sondern Energie erzeugen. onsprojekte bis hin zu Diffusions- und
Mit dem nachfolgenden Forschungspro- Transferprojekten, deren Ziel ist, das
gramm „Haus der Zukunft Plus“ – ge- Im Programm „Haus der Zukunft“ wer- im Programm erarbeitete Know-how
startet 2008 – will das BMVIT die Schaf- den verschiedene Projektkategorien zielgruppengerecht aufzubereiten.
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Grundlagenforschung zur Wie intensiv die Beteiligung der Be- • Vergrößerung der bestehenden Bal-
Beteiligung von BewohnerInnen wohnerInnen gestaltet wird, hängt von kone samt Parapetdämmung
an Sanierungsprojekten verschiedenen Faktoren ab und muss • Verglasung mit Passivhausfenstern
Die Sanierung von Gebäuden ist im- für jedes Projekt individuell bestimmt samt integriertem Sonnenschutz
mer ein Eingriff in bestehende Sys werden: Ausschlaggebend sind bei- • kontrollierte Wohnraum-Be- und
teme. Umfangreiche Sanierungen im spielsweise rechtliche Vorgaben, das Entlüftung mit Einzelraumlüftern.
Geschoßwohnbau oder Sockelsanie- Ausmaß der Handlungsoptionen im
rungen sind ohne die Einbindung der Sanierungskonzept, aber auch das Bauherr war die GIWOG, die nach-
BewohnerInnen nur schwer durch- Interesse an der Mitwirkung auf der folgend bereits ein weiteres Projekt
führbar. In „Haus der Zukunft“ gab es Seite der BewohnerInnen. – Graz Dieselweg – unter Einsatz
daher mehrere Projekte, die der Betei- vorgefertigter Fassadenelemente auf
ligung der BewohnerInnen an Sanie- Demonstrationsprojekte Passivhausstandard saniert hat.
rungsprojekten gewidmet waren und Besonderen Stellenwert im Programm
deren Ergebnisse als Leitfäden und nehmen Demonstrationsprojekte ein, >> Das Sanierungsprojekt der denk-
Handbücher vorliegen: da sie als „Vorzeigeprojekte“ wissen- malgeschützten ehemaligen Arbei-
schaftliche Ergebnisse sichtbar und terwohnanlage „Tschechenring“ in
>> Sanierung Pro – Entwicklung eines einer breiten Öffentlichkeit vermittelbar Felixdorf in Niederösterreich zeigt,
Arbeiterwohnanlage Tschechenring in Felixdorf,
anwendungsorientierten Verfahrens- machen. dass man durch energietechnische Niederösterreich, vor der Sanierung Foto: Wien Süd
modells zur bestmöglichen Integrati- Optimierung eine maximale Energie-
on der Interessen der BewohnerInnen, >> „Haus der Zukunft“ förderte die ers bedarfsreduktion erreichen kann, oh-
der Interessen des Bauträgers sowie te Sanierung eines Einfamilienhauses ne die unter Denkmalschutz stehende
der Zielsetzungen der Wohnbauförde- in Österreich auf Passivhausstandard Fassade zu verändern; dafür wurde
rung bei Sanierungsprojekten in Pettenbach in Oberösterreich. Bei Innendämmung mit Kalziumsilikatplat-
diesem Projekt konnte höchster Wohn- ten eingesetzt.
>> Kooperative Sanierung – Erarbei- komfort durch die Sanierung mit vorge-
tung von Modellen zur Einbeziehung hängten Leichtbauelementen mit hohem >> Für den Staatspreis 2010 Archi-
von EigentümerInnen und Bewohner- Vorfertigungsgrad, durch den Einsatz tektur und Nachhaltigkeit nominiert
Innen bei nachhaltigen Gebäudesanie- von Vakuumdämmung und durch ein wurde das Sanierungsprojekt „Frei-
rungen in Geschoßwohnbauten optimiertes Lüftungssystem erreicht hof Sulz“ in Vorarlberg. Bei der ther-
werden. mischen Sanierung konnte der Heiz-
>> PARTI-SAN – Moderierte Entschei- wärmebedarf aufgrund des denkmal-
dungsverfahren für eine nachhaltige >> Beim Projekt Makartstraße in Linz geschützten Bestandes „nur“ von 160
Sanierung im Wohnungseigentum – modernisierte Architektin Ingrid Dome- auf 57,77 kWh gesenkt werden. Die
Partizipation bei der Sanierung: Be- nig-Meisinger ein 1957/58 errichtetes Qualität sahen die Staatspreis-Juror
gleitung von konkreten Sanierungs- Mehrfamilienhaus mit folgenden Maß- Innen darin, dass sich Nachhaltig-
projekten und Erarbeitung eines nahmen auf Passivhausstandard: keit bei diesem Projekt nicht nur auf
Leitfadens zur Verbesserung des Pla- • vorgefertigte hinterlüftete GAP-So- Energiekennzahlen oder Baumateri- Gaststube des Freihof Sulz, Vorarlberg, nach der Sanierung
nungs-, Informations- und Entschei- larfassade alien bezieht, sondern auch auf den Foto: Robert Freund
dungsprozesses für die Sanierung im • verstärkte Dach- und Kellerge- Umgang mit sozialen, kulturellen und
Wohnungseigentum. schoßdeckendämmung ökonomischen Ressourcen.
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>> Eine gründerzeitliche Wienerwald-
verbessert, da die innen liegenden
villa in Purkersdorf wurde nach Plänen
Bereiche nun über Oberlichte Tages-
dieser neun Leitprojekte sind der Mo-
dernisierung gewidmet und lassen in
von Architekt Georg Reinberg unter licht erhalten. den kommenden Jahren auf Ergeb-
Erhaltung des architektonischen Cha- nisse zur weiteren energietechnischen
rakters und des äußeren und inneren Auch im Nachfolgeprogramm „Haus Aufwertung des Gebäudebestands
Erscheinungsbilds auf Passivhaus- der Zukunft Plus“ werden viele Pro- hoffen:
Standard renoviert. Ziel des Projekts jekte zur Modernisierung des Gebäu-
war beispielhaft zu zeigen, dass grün- debestands gefördert. Exemplarisch >> GdZ – Gründerzeit mit Zukunft:
derzeitliche Bausubstanz erhalten genannt sei die energieautonome Innovative Modernisierung von Grün-
werden kann und zugleich mit dem Revitalisierung eines innerstädtischen derzeitgebäuden. Ziel ist die forcierte
Einsatz moderner Passivhaustech- ehemaligen Industriequartiers zum ökologische Modernisierung von
nik hervorragende Umweltbilanzen Vertriebsstandort von Fronius in Gründerzeitgebäuden unter Anwen-
zu erzielen sind. Für diesen Bautyp Wels. Inhalte dieses umfangreichen, dung innovativer technischer und or-
typische, Passivhaus-taugliche De- von PAUAT-Architekten geplanten Pro- ganisatorischer Lösungen.
tails wurden entwickelt, um z. B. jekts waren die Umsetzung moderner
das Erhalten der außen liegenden Architektur im Passivhaus-Standard >> e80^3-Gebäude – Sanierungskon-
Passivhaussanierung des Einfamilienhauses in Pettenbach, Fensterflügel und eine innenseitige nach PHPP zu einem „Aktiv-Energie- zepte zum Plus-Energiehaus mit vorge-
Oberösterreich Foto: Lang Consulting Ergänzung zum Passivhausfenster Stadtquartier“, die Durchführung von fertigten aktiven Dach- und Fassadene-
zu ermöglichen. Trotz Dämmung der Wärmebrückensimulationen und insta- lementen, integrierter Haustechnik und
Außenwand war es möglich, die Fas- tionären Wärme- und Feuchtetrans- Netzintegration. Das Projekt verfolgt
sadengliederung und Verzierungen portberechnungen. Weiters fanden das Ziel der hocheffizienten Sanierung
erneut zu realisieren. „stadtgerechte“ hinterlüftete Fassa- von bestehenden Gebäuden und Sied-
den Verwendung, passive Kühlstra- lungen im urbanen Raum, mit Fokus
>> In Schwanenstadt wurde die tegien für Dienstleistungsgebäude auf Gebäude, die zwischen 1950 und
Hauptschule und Polytechnische im Bestand auf Basis Büro- und Ver- 1980 errichtet wurden.
Schule generalsaniert und mit einem waltungsnutzung konnten entwickelt
Zubau erweitert. Dabei wurde ein werden. >> BIGMODERN – Nachhaltige Mo-
ökologisches Gesamtkonzept umge- dernisierungsstandards für Bundes-
setzt, mit dem das Schulgebäude um Leitprojekte – gebäude der Bauperiode der 50er bis
den energetischen Faktor 10 optimiert „Leuchttürme“ der Innovation 80er Jahre. Das Projekt zielt darauf ab,
werden konnte. Sanierung und Um- Leitprojekte im Programm „Haus der Nachhaltigkeits- und Klimaschutzkrite-
bau auf Passivhausstandard erfolgten Zukunft Plus“ sind mehrjährige, strate- rien für die Modernisierung von Bun-
weitgehend mit Baumaterialien aus gisch ausgerichtete Verbundprojekte, desgebäuden der Nachkriegsperio-
nachwachsenden Rohstoffen. In den die aus einem zusammenhängenden de zu entwickeln. Diese Zielkriterien
problematischen Zonen der Altbausa- Bündel von Einzelprojekten bestehen, sollen auf ihre Praxistauglichkeit hin
nierung wurde Vakuumdämmung ein- die – integriert in eine klar definierte überprüft werden und in weiterer Fol-
Passivhaussanierung des Mehrfamilienwohnhauses gesetzt. Die Komfortlüftung sorgt für Strategie – von Grundlagenstudien bis ge als Leitprinzipien in Planungs- und
Makartstraße, Linz Foto: Robert Freund Frischluftqualität und ein behagliches hin zur Umsetzung in Form von De- Ausführungsprozessen für zukünftige
Raumgefühl in den Klassenzimmern, monstrationsgebäuden ein konkret Modernisierungsvorhaben der BIG de-
die Lichtqualität wurde wesentlich beschriebenes Ziel verfolgen. Etliche finiert werden.
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DIin Claudia Dankl
Modernisierung des
Gebäudebestands –
nachhaltige Projekte aus „Haus der Zukunft“
• Erarbeitung von Wissen zu nachhaltigem
Sanieren in Grundlagenforschungsprojekten,
beispielsweise zum Thema Einbindung von
Sanierung der Schule in Schwanenstadt, Oberösterreich BewohnerInnen in den Sanierungsprozess
Quelle: PAUAT Architekten • Entwicklung von Technologien und
Komponenten
Internationale Kooperation Erfolgsversprechende Konzepte und Energieeinsparungspotential optimal
• Anwendung und Erprobung innovativer
Über nationale Forschungsprojekte Einzelmaßnahmen wurden ausfindig genutzt werden kann.
Systeme und Technologien in
hinaus ist das BMVIT bestrebt, das gemacht und systematisch analysiert
Demonstrationsgebäuden
erworbene Know-how auch in inter- und dokumentiert. Auch zahlreiche
• Nationaler und internationaler
nationale Kooperationen einzubringen, Demonstrationsprojekte aus „Haus der Links
Wissenstransfer
beispielsweise durch Ausschreibungen Zukunft“ wurden in den Task einge-
zum Thema „Sustainable Renovation“ bracht und mit internationalen Exper- Forschungs- und
gemeinsam mit weiteren europäischen tInnen diskutiert. Die große Bedeutung Technologieprogramm
Bauforschungsprogrammen im Rah- einer thermisch hochwertigen Sanie- „Haus der Zukunft“
men der Kooperation Eracobuild. Die rung ist unter ExpertInnen unumstrit- www.HAUSderZukunft.at
Beteiligung österreichischer Forscher ten, denn:
Innen an den eingereichten Projekten Wird einmal die Entscheidung für eine IEA-SHC-Task 37 „Advanced
war hoch. thermische Gebäude- und Anlagen- Housing Renovation with Solar
Demnächst abgeschlossen wird der sanierung getroffen, so lassen sich & Conservation“
Task 37 „Advanced Housing Renova- hohe Energieeinsparungen für Ge- www.iea-shc.org/task37/
tion with Solar & Conservation“ des bäude realisieren. Wird hingegen we-
Implementing Agreements on Solar niger ambitioniert saniert, so sind die Eracobuild – Strategic Networking
Heating and Cooling der Internati- Einsparungen auf Jahre hinaus verlo- of RDI Programmes in Construction
onalen Energie Agentur. Erfolgreich ren. Aus diesem Grund ist das Wissen and Operation of Buildings
durchgeführte Sanierungsvorhaben über energetisch und ökonomisch effi- www.eracobuild.eu/
wurden einer energetischen und öko- ziente Sanierung essentiell, damit das
nomischen Bewertung unterzogen. bei Gebäudesanierungen vorhandene
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Wertsteigerung
von Immobilien
Ao. Univ. Prof. Wolfgang Feilmayr
durch Sanierungsmaßnahmen
Leiter des Departments für Raumentwicklung,
Infrastruktur- und Umweltplanung
Fachbereich Stadt- und Regionalforschung
Technische Universität Wien
1040 Wien | Operngasse 11
Tel.: (+43-1) 58801-26631
Vorbemerkung ders bei der Methode der „Hedo- Die hedonischen Preise werden in den
e-mail: wolfgang.feilmayr@tuwien.ac.at
Die folgenden Ausführungen bezie- nischen Preise“) einfacher, auch hier vorgestellten Modellen aber nicht
http://www.srf.tuwien.ac.at/feil
hen sich auf die Immobilienkategorien nachhaltige Maßnahmen zu be- in absoluten Zahlen (z. B. zusätzlich
„Eigentumswohnungen“ und „Famili- rücksichtigen, vorausgesetzt es 100 € pro m2 Nutzfläche für das Vor-
enhäuser“. Auf Grund der hohen Kor- liegt eine genügend große Zahl von handensein eines Balkons) geschätzt
relationen zwischen den Kaufpreisen Beobachtungen vor. sondern als prozentuelle Zu- bzw. Ab-
und Mieten (kommunizierende Gefäße) schläge auf einen Durchschnittspreis.
können die Ergebnisse auch auf Miet- Modellansatz So bewirkt etwa ein um 10 % höherer
objekte übertragen werden. Zur Erklärung der Immobilienpreise und Akademiker- und Maturantenanteil in
Bei der Sanierung wird sowohl auf her- in weiterer Folge zur Analyse des Ein- der unmittelbaren Nachbarschaft eine
kömmliche Maßnahmen, wie Erneu- flusses von nachhaltigen Sanierungs- Erhöhung des Immobilienpreises um
erungen von Sanitärräumen, Böden, maßnahmen wird hier die Methode der ca. 12 %.
Installationen u. ä. Bezug genommen „Hedonischen Preise“ gewählt.
als auch auf nachhaltige bzw. ener- Hedonische Preise gelten als die virtu-
giesparende Investitionen wie neue ellen Preise, die ein Käufer zahlt für die ln(p) = a + ∑ b i x i + ∑ c r + ∑d t
j j k k +ε
Heizsysteme oder thermische Hüllen. einzelnen Eigenschaften eines Gutes,
hier: der jeweiligen Immobilie. Wenn
Bewertungsverfahren die hedonischen Preise der Gutseigen- p Preis der Immobilie
Hier ist zu unterscheiden zwischen schaften als Durchschnittspreise auf a Modellkonstante/Intercept
den kodifizierten und den nicht kodifi- dem Markt betrachtet (und ent-spre- xi Erklärende Objektvariablen
zierten Verfahren. Bei den kodifizierten chend ermittelt) werden, dann ergibt bi Koeffizienten der Objektvariablen
Verfahren (Vergleichswert-, Sachwert- sich im Besonderen der virtuelle Preis
rj Faktoren der räumlichen Lage
und Ertragswertverfahren) werden her- für eine bestimmte Immobilie aus der
kömmliche Sanierungsmaßnahmen in Summe der hedonischen Preise ihrer cj Koeffizienten der räumlichen Lage
der Regel (über den Zustand) berück- Eigenschaften. Als Eigenschaften gel- tk Faktoren der zeitlichen Differenzierung
sichtigt, während die Einbeziehung ten hier zum einen die Objektattribute dk Koeffizienten der zeitlichen Differenzierung
nachhaltiger Sanierungsmaßnahmen der einzelnen Immobilie (z. B. Zustand ε Störterm/Residuum
noch in den Kinderschuhen steckt. und Größe einer Wohnung) zum ande- ln natürlicher Logarithmus
Andererseits ist es bei den nicht ren die externen Lageeigenschaften
kodifizierten Verfahren (insbeson- des Standortes der Immobilie.
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GPSIM-Wien (Modell 1) LIEBE-ALT und LIEBE-NEU (Modelle 2 und 3)
Autoren: SRF-TUWIEN (Bökemann, Feilmayr) Autoren: SRF-TUWIEN / IRG (Feilmayr,
Brunauer, Weberndorfer)
Kategorie: Eigentumswohnungen
Kategorie: Eigentumswohnungen, Familienhäuser
Datenquellen: Geschäftsfälle der Austria Immobilien
börse (A!B), vormals W!B Datenquellen: Geschäftsfälle der Bank Austria
Kaufpreissammlung der MA 69 (Hypothekarkredite)
Internetplattform AMETANET Wien und Restösterreich (Modell 2)
Gesamtösterreich (Modell 3)
Zahl der Beobachtungen: ca. 100.000
Zahl der Beobachtungen: ca. 3.000
Zeitperiode: 1986 – 2010
Zeitperiode: 1996 – 2010
ca. ein Drittel effektive Transaktionen,
ca. zwei Drittel Angebotspreise Effektive Kaufpreise
Ausstattungsvariable: Ausstattungsvariable:
Adresse/Baublockcode Wie bei Modell 1,
Zeitpunkt des Anbots bzw. der Transaktion in den einzelnen Kategorien aber detaillierter
Preis/Miete
Betriebskosten/Mehrwertsteuer Lagevariable: Wie bei Modell 1
Nutzfläche/Grundstücksfläche
Zustand
Baujahr Das Aufrüsten eines Gebäudes auf zeitgemäßen Wärmedämm-
Stockwerkslage standard und Heizung erhöht den faktischen Immobilienwert
Verfügbarkeit von Strom, Gas, Wasser, wesentlich. Foto: Inge Straßl
Kanal, Telefon, Kabel-TV Modellergebnisse
Zahl und Größe der Räume, Badezimmer, Im folgenden werden die Auswir-
Balkone, Terrassen, Garagen kungen zuerst von konventionellen,
Heizungsart dann auch von nachhaltigen Sanie-
Möblierung
rungsmaßnahmen auf die Immobilien-
Lagevariable: preise dargestellt.
Naturraum: Höhenlage, Hangneigung, Nähe zu Parkanla-
gen, Wasserflächen, Weingärten, Wiesen und Wäldern Ausstattungsqualität
Infrastruktur: Erreichbarkeit des Stadtzentrums im öffent- von Badezimmer, Dusche und WC
lichen und im Individualverkehr, Nähe zu Haltestellen des In Modell 2 und 3 wird ein Koeffizient
öffentlichen Verkehrs, Nahversorgungsqualität für die Ausstattungsqualität der Sani-
Soziales Milieu: Anteil der Akademiker, der Pensionisten tärräume geschätzt. Bei der Bewer-
oder von Gastarbeitern in der Nachbarschaft tung der Ausstattungsqualität werden
Ökologie: Belastungen durch Lärm oder Staub, Parkplatz- folgende Aspekte erfasst: Größe der
situation, Verbauungsdichte
Sanitärräume, Anzahl der Badezimmer,
Stadtgestalt: Lage in Schutzzonen, Nähe zu Denkmälern
und Monumenten Vorhandensein einer natürlichen oder
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künstlichen Belichtung, einer Bade-
geschätzte Marktwert um 14 % und
wanne und/oder Duschgelegenheit,
bei guter bis sehr guter Ausstattung
zentiger Aufschlag für eine überdurch-
schnittliche Ausstattung geschätzt.
Vorhandensein von Wellnessele- um 19 % über dem bei minderwertiger Insgesamt zeigt sich bei Ausstattungs-
menten, Fußbodenheizung oder Hand- Ausstattung geschätzten Wert. merkmalen und der Ausstattungs-
tuchheizkörpern, Art und Umfang der qualität ebenfalls ein sehr deutlicher
Verfliesung sowie die Qualität der Ar- Keller oder Kellerabteil Einfluss auf den Marktwert von Wohn
maturen. Nach einer speziellen Codie- Das Vorhandensein eines Kellerabteils immobilien. Private Freiräume haben
rung werden diese Qualitätsmerkmale erwies sich in Modell 2 bei Eigen- einen stark positiven Einfluss auf den
bei Modell 1 in minderwertige, mittlere tumswohnungen in Wien als signifi- Immobilienwert. Balkone wirken sich
und hochwertige Ausstattungsquali- kant und bei Eigentumswohnungen dabei bei Eigentumswohnungen etwas
tät und bei Modell 2 in minderwertige, in Österreich als nicht signifikant. Für stärker aus als bei Einfamilienhäusern,
mäßige, durchschnittliche und gute bis Wohnungen mit Kellerabteil in Wien und Terrassen und Gartenflächen be-
sehr gute Ausstattungsqualität umge- schätzt das Modell einen 4-prozen- einflussen den Marktwert noch deutlich
rechnet. tigen Preisaufschlag im Vergleich zu stärker als Balkone.
In Modell 2 ergibt sich für die mittlere sonst gleichen Wohnungen ohne Kel- Auch die Anzahl und Ausstattungs-
im Vergleich zur minderwertigen Aus- lerabteil. Für unterkellerte Einfamilien- qualität der Sanitärräume beeinflusst
stattungsqualität bei Eigentumswoh- häuser in Österreich wird in Modell 2 den Marktwert stark. Lediglich bei
nungen in Wien ein 18-prozentiger und ein ca. 11,5 % und in Modell 3 ein dem Modell Eigentumswohnungen in
Hochwertige Ausstattung sowie innovative Heizsysteme wirken
bei Einfamilienhäusern in Österreich ein 10,5 % höherer Marktwert geschätzt Restösterreich fällt dieser Effekt ver-
sich auf den Wert eines Objektes positiv aus.
Fotos: Inge Straßl
13-prozentiger Preisaufschlag. Bei als für nicht unterkellerte. gleichsweise gering aus. Eine über-
dem Modell für Eigentumswohnungen durchschnittliche Ausstattung und das
in Restösterreich wirkt sich dieser Un- Sehr gute oder Vorhandensein eines Kellers oder Kel-
terschied lediglich mit einem 1-pro- überdurchschnittliche Ausstattung lerabteils wirken sich ebenfalls positiv
zentigen Preisaufschlag aus. Ähnlich In den Modellen 2 und 3 erwies sich auf den Marktwert aus.
verhält es sich mit einer hochwertigen für Einfamilienhäuser in Österreich eine
im Vergleich zu einer minderwertigen sehr gute bzw. überdurchschnittliche Raumaufteilung und
Ausstattung. Während dafür in Modell Ausstattung als signifikant. Dabei wur- Nutzungsflexibilität
2 bei Eigentumswohnungen in Wien den Aspekte erfasst wie besonders Schlechte Raumaufteilung: Für Einfa-
sogar ein 27,5-prozentiger und bei exklusive Bodenbeläge und Wand- milienhäuser in Österreich wurde in Mo-
Einfamilienhäusern in Österreich ein gestaltungen, hochwertige Fenster dell 2 das Kriterium schlechte Raumauf-
21-prozentiger Aufschlag geschätzt und Innentüren, das Vorhandensein teilung erfasst und als signifikant identi-
wird, liegt dieser bei Eigentumswoh- von Klimaanlage, Alarmanlage und fiziert. Dabei wird für Einfamilienhäuser
nungen in Restösterreich lediglich bei Videoüberwachung, E-Bussteuerung mit schlechter Raumaufteilung ein Ab-
4 %. und EDV-Verkabelung, Kachelofen schlag von 5 % auf den Marktwert ge-
In Modell 3 ergibt sich bei Einfamilien- oder offenem Kamin, sowie von Zu- schätzt. Als schlechte Raumaufteilung
häusern in Restösterreich für eine mä- satzausstattung wie Wellnessbereich, werden gefangene oder ungünstig pro-
ßige Ausstattung ein um 5 % höherer Hallenbad, Fitnessraum und Ähnliches. portionierte und dimensionierte Räume,
Marktwert als bei minderwertiger Aus- Dabei wird in Modell 2 ein 9,5-prozen- sowie überdurchschnittlich viele oder
stattung. Bei einer durchschnittlichen tiger Preisaufschlag für eine sehr gute ungünstig proportionierte Verkehrsflä-
Ausstattung der Sanitärräume liegt der Ausstattung und in Modell 3 ein 5-pro- chen bewertet.
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Barrierefreiheit jedoch auch hier in der aktuell noch wert sowohl bei Eigentumswohnungen
Lift vorhanden: Bei Eigentumswoh- zu geringen Zahl relevanter Beobach- als auch bei Einfamilienhäusern aus
nungen in Wien hat das Vorhanden- tungsfälle sowie unvollständigen oder der Gründerzeit in beiden Modellen
sein eines Liftes in Modell 1 und 2 ungenauen Daten liegen. deutlich über dem geschätzten Wert
einen signifikanten Einfluss auf den von sonst gleichen Immobilien aus
geschätzten Marktpreis. Bei Eigen- Alter und Zustand der Zwischenkriegszeit und den 40er,
tumswohnungen in Restösterreich Alter: In Modell 3 wird bei Einfamilien- 50er und 60er Jahren. Bei Eigentums-
erwies sich dieser Faktor in Modell 2 häusern in Österreich für jedes zusätz- wohnungen zeigt sich dieser Effekt in
als nicht signifikant. In Modell 2 wird liche Baualtersjahr ein Abschlag von beiden Modellen auch noch bei Immo-
das Vorhandensein eines Liftes mit 0,8 % geschätzt. Modell 1 und 2 bilden bilien aus den 70er und 80er Jahren.
einem Preisaufschlag von 9 % ge- den Zusammenhang zwischen dem In Modell 2 werden auch Wohnungen
schätzt. Modell 1 bildet den Einfluss Alter der Immobilie und dem Markt- aus den 90er Jahren mit einem größe-
eines vorhandenen Liftes auf den wert differenzierter ab (siehe Tabelle ren Preisabschlag geschätzt als Grün-
Marktwert in Abhängigkeit dazu ab, 1). Dabei liegt der geschätzte Markt- derzeitwohnungen.
in welchem Geschoß sich die Eigen-
tumswohnung befindet. So liegt der ETW EFH ETW ETW EFH
Modell 1 Modell 2
Wien Wien Wien Restöst. Österr.
geschätzte Marktwert bei Wohnungen
im dritten oder vierten Stock mit Lift Baujahr
- 16,0 % - 14,5 % Älter als 88 Jahre - 15,0 % - 13,5 % - 29,0 %
um 5,5 % höher als ohne Lift, im fünf- Gründerzeit
ten und sechsten Stock macht das Baujahr Alter 65-87 Jahre
Vorhandensein eines Liftes 13,5 % - 18,5 % - 19,7 % - 33,0 % - 49,0 % - 37,0 %
Zwischenkriegszeit (1922-1945)
aus, und darüber oder bei Dachge-
schosswohnungen liegt die Differenz Alter 38-64 Jahre
Baujahr 1945-69 - 23,5 % - 19,7 % - 30,0 % - 36,5 % - 38,0 %
(1945-1971)
sogar bei 22,5 %.
Das Vorhandensein eines Liftes wirkt
Alter 31-40 Jahre - 19,3 % - 12,0 %
sich bei Eigentumswohnungen in
Wien stark auf den Marktwert aus. Bei
Modell 1 zeigt sich dabei ein deut- Alter 21-30 Jahre - 18,1 % - 11,5 % Alter 28-37 Jahre - 22,0 % - 36,0 % - 31,0 %
licher Zusammenhang mit dem Ge-
schoß, in dem die jeweilige Wohnung Alter 16-20 Jahre - 16,4 % - 11,1 % Alter 18-27 Jahre - 21,0 % - 30,1 % - 24,0 %
liegt. Darüber hinaus werden Aspekte
der Barrierefreiheit in den Modellen so
Alter 10-15 Jahre - 10,9 % - 9,8 % Alter 11-17 Jahre - 19,5 % - 21,0 % - 15,5 %
gut wie nicht berücksichtigt.
In der Datenbank zu Modell 3 wird
zwar die Eignung der Immobilie für Alter 4-9 Jahre - 5,0 % - 2,6 % Alter 4-10 Jahre - 9,0 % - 12,0 % - 8,5 %
eine barrierefreie Nutzung im Alter als
Teilindikator des Kriteriums schlechte Alter bis 3 Jahre + 0,0 % + 0,0 % Alter bis 3 Jahre + 0,0 % + 0,0 % + 0,0 %
Raumaufteilung erfasst, dieses Krite-
rium weist hier jedoch keine Signifi- Tabelle 1: Modell 1 und 2, prozentuelle Abschläge auf den geschätzten Marktwert
kanz auf. Der Grund dafür könnte in Abhängigkeit zum Baualter
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Erhaltungszustand
aus den 40er, 50er und 60er Jahren
In den Modellen 1 und 3 sind jeweils
höhere Preisabschläge als für Objekte
In Modell 2 werden für die Beurteilung
der Heizung wieder ähnlich wie bei der
Dummyvariablen für den Erhaltungszu- aus der Gründerzeit und teilweise aus Beurteilung der Ausstattungsqualität
stand der Immobilie enthalten. Für die der Zwischenkriegszeit. Der Wert von von Badezimmer, Dusche und WC un-
Bewertung des Erhaltungszustandes Gründerzeitwohnungen liegt zum Teil terschiedliche Aspekte erfasst und über
werden dabei Aspekte berücksichtigt sogar über dem Marktwert von anson- eine Codierung in die Bewertungsstu-
wie durchgeführte Instandhaltungs-, sten gleichen Wohnungen aus den fen mäßig bis durchschnittlich, gut und
Sanierungs- und Modernisierungs- 70er, 80er und 90er Jahren. sehr gut übersetzt. Besonders positiv
maßnahmen, augenscheinliche Bau- bewertet werden hier die Merkmale
mängel und Bauschäden sowie die Heizenergiebedarf, Energieträger- Zentralheizung, Solaranlage, kontrol-
Zeitgemäßheit der Ausstattung und Ressourcenverbrauch und lierte Wohnraumlüftung mit Wärmerück-
der technischen Ausstattung. Im Ver- CO2-Emissionen gewinnung, Warmwasseraufbereitung
gleich zum sehr guten Erhaltungszu- Heizungsqualität: In Modell 1 und 2 mit Solarenergie, zentrale Warmwas-
stand wird in Modell 1 für Eigentums- werden mit der Variable Heizung Qualität seraufbereitung, außerdem Hackschnit-
wohnungen und Einfamilienhäuser mit und Zustand der Heizung und die einge- zel- oder Pelletsheizung, Fernwärme,
gutem Erhaltungszustand ein Abschlag setzten Energieträger erfasst. In Modell 2 Gaskessel und Gasbrennwertgerät,
von 12 % geschätzt. Bei mittlerem Er- wirkt sich eine mittlere Heizungsqualität Erdwärmepumpe, Fußboden- und
haltungszustand liegt der Abschlag (ältere Typen von Zentral- und Etagen- Wandheizung sowie offene Kamine
für Eigentumswohnungen bei 21 % heizung, alternative Heizanlagen oder oder moderne Kachel- und Pelletsöfen
und für Einfamilienhäuser bei 17 %, Nachtspeicherheizung) im Vergleich als Zusatzheizung. Besonders negativ
bei schlechtem Zustand werden um zur minderwertigen Heizung (Koks-oder hingegen werden Merkmale wie Indi-
29 % bzw. 22 % niedrigere Preise Kohle-betriebene Heizsysteme, Einzelö- vidualheizsystem, Holzstückgut- oder
geschätzt. Modell 3 schätzt einen fen) bei Eigentumswohnungen in Wien Koksofen, mit Holz, Öl oder Koks ma-
11-prozentigen Abschlag für Einfa- mit einem geschätzten Preisaufschlag nuell bedienbarer Einzelofen, sowie
milienhäuser in Österreich mit mittle- von 15,5 % und bei Einfamilienhäusern Elektroheizung oder Ölkessel bewer-
rem Erhaltungszustand im Vergleich in Österreich mit 10,5 % aus. Für Ei- tet. Im Mittelfeld der Bewertung liegen
zu einer sonst gleichen Immobilie mit gentumswohnungen in Österreich wird etwa Gasthermen oder eine dezentrale
sehr gutem Erhaltungszustand, und dieser Wert hier mit lediglich 1,5 % ge- Warmwasseraufbereitung über Elektro-
einen 20,5-prozentigen Abschlag bei schätzt. Eine sehr gute Heizung (Zen- boiler. Der Aufschlag für ein Einfamilien-
schlechtem Zustand. tral-, Etagen-, Fußbodenheizung oder haus in Österreich mit guter Heizung
Alter und Zustand gehören ebenso wie Kachelofen mit Energieträger Solarener- im Vergleich zur durchschnittlichen Hei-
Ausstattung und Image zu den klas- gie, Strom, Gas, Fernwärme oder Öl) zung liegt in diesem Modell bei 13 %.
sischen Bewertungsparametern der wirkt sich im Vergleich zur minderwer- Für eine sehr gute Heizung wird hier
monetären Liegenschaftsbewertung. tigen Heizung bei Eigentumswohnungen ein 16-prozentiger Aufschlag auf den
Dementsprechend zeigt sich für diese in Wien mit einem Aufschlag von sogar Marktpreis geschätzt.
Eigenschaften in allen drei Modellen ein 26 % und bei Einfamilienhäusern in Ös- Energiekennzahl: In der Modell 3 zu-
starker Einfluss auf den Immobilienwert. terreich mit einem geschätzten Preisauf- grunde liegenden Datenbank wurden
Interessant sind dabei die Verläufe der schlag von 19 % aus. Auch dieser Wert bei Verfügbarkeit auch die Energiekenn-
Altersentwertung in den Modellen 1 und liegt bei Eigentumswohnungen in Rest- zahlen (Heizwärmebedarf am Referenz-
2. Darin zeigen sich für Wohnimmobilien österreich mit + 14 % deutlich niedriger. standort) der Wohnimmobilien erfasst.
Mehr als nur
sanieren
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