Was passiert im Brunaupark? - Mieterverband
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Mieten + Wohnen Nr. 1, Februar 2019 www.mieterverband.ch Was passiert im Brunaupark? Seite 10
Editorial Inhaltsverzeichnis
Liebe Leserinnen Politik Das Parlament erpresst
und Leser die Mietenden 3
Sommaruga Führen wir den
Kampf! 4
Nationalrat Beat Jans liest
die Leviten 6
Zürich Was läuft im grossen
Der Immobilienmarkt ist der grösste Markt in Brunaupark? 10
der Schweiz. Sein Wert wird auf 4 Billionen
Franken geschätzt. Das Geschäft mit dem Woh- Betreibungen Löschen ist jetzt
nen ist sehr lukrativ. Es fallen jährlich Gewinne
in Milliardenhöhe an. Auch die Mieten gehören
möglich 13
dazu. Mehr als 95 Prozent von ihnen beruhen Haushalt Ein Backofen frisst
auf dem Renditeprinzip. Nur knapp 5 Prozent
folgen der Kostenmiete, d.h. es wird auf über- viel Strom 14
mässige Gewinne verzichtet. Das sind die
Mieten der Gemeinnützigen. Sie liegen 20 bis
Hotline Was tun gegen
25 Prozent tiefer als sonst auf dem Markt. Heizausfall? 17
Ist es da nicht vernünftig, gerade die Ge-
meinnützigen zu fördern, damit mehr bezahl- Miettipp Die Rechte beim
bare Wohnungen entstehen? Na klar, würde
man meinen. Lieber nicht, sagt jedoch eine
Auszug aus der Wohnung 18
Mehrheit im Nationalrat. Sie huldigt dem Urteile Was ist eine Altbaute? 21
Markt und will nichts gegen überhöhte Mieten
tun. Obwohl die Verfassung das vorschreibt. News Eine Firma tickt aus 24
Wie kann es aber sein, dass das Parlament unser
Grundgesetz missachtet? Lesen Sie doch noch-
mals den Anfang dieses Editorials. Alles klar?
Wo viel Geld im Spiel ist, sind auch viele Inter-
essen tangiert. Und es geht im Grunde nicht
einmal um ein paar Prozente mehr oder we-
niger. Es geht um Macht. Das Parlament hätte
die Macht, die Regeln zu ändern. Es kann be-
stimmen, dass mehr als nur 5 Prozent der Woh-
Herausgeber Titelbild
nungen dem Gemeinwohl folgen. Also müssen Mieterinnen- und Mieterverband Reto Schlatter
wir dafür sorgen, dass genau dies geschieht. Deutschschweiz Druck
Und das können wir. Im nächsten Oktober sind Stämpfli AG, Bern
Redaktion Beglaubigte Auflage
Nationalratswahlen. Die jetzige Mit- Ralph Hug, Pressebüro St.Gallen 126 466 Exemplare
te-Rechts-Mehrheit muss weg. Sie blockiert T 071 222 54 11 Erscheinen
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den Weg in eine bessere Wohnpolitik, die den MieterInnenverband Deutschschweiz Abonnementspreis
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Walter Angst, Zürich
Niklaus Scherr, Zürich
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Hubertus Design GmbH, Zürich
Layout
Hannah Traber, St.Gallen Gedruckt in der Schweiz
Mieten + Wohnen Februar 2019 Nr. 1 2
Politik Text von Ralph Hug
Bild: zVg
Ja, man kann es nicht anders sagen: Die Mietenden
werden erpresst. Das ist natürlich politisch gemeint
und bedeutet Folgendes: Der Bund will die gemein-
Wir lassen uns
nützigen Wohnbaugenossenschaften nur dann weiter
unterstützen, wenn die Volksinitiative «Mehr bezahl-
bare Wohnungen» der Mieterverbände abgelehnt
nicht erpressen! wird. Das ist im Moment die Beschlusseslage, nach-
dem Bundesrat und Nationalrat über die Sache
befunden haben. Noch fehlt der Ständerat. Er wird
im März entscheiden. Gut möglich, dass er der
grossen Kammer folgen wird.
Bundesrat und Parlament verhindern Was aber ist an dieser Volksinitiative so gefährlich,
mit allen Mitteln eine neue Wohnpolitik. dass sie mit einem Erpressungsmanöver abgewürgt
Selbst mit Erpressungsmanövern. werden soll? Bekanntlich fordert sie, dass zehn
Prozent der neuen Wohnungen von gemeinnützigen
Bauträgern erstellt werden. Gemeinnützige wenden
die Kostenmiete an, daher sind die Wohnungen
günstiger und bezahlbar. Das Ziel von deutlich mehr
erschwinglichen Wohnungen soll u.a. mit Vorkaufs-
rechten der öffentlichen Hand erreicht werden.
Doch das will die Immobilienlobby nicht. Sie will
möglichst keine Konkurrenz durch moderate
Mieten. Denn das drückt auf die Gewinne. Vor allem
Mieten + Wohnen Februar 2019 Nr. 1 3
Kommentar
aber will sie verhindern, dass sich das überlegene
Modell der Gemeinnützigkeit ausbreitet. Die Bevöl-
Führen wir den
kerung soll glauben, dass es nicht anders gehe als
mit teuren Mieten. Rendite statt Kostenmiete: Die
Kampf!
vielen Menschen, die sich kein eigenes Haus und
keine eigene Wohnung leisten können, sollen weiter-
hin ungesetzlich hohe Gewinne finanzieren.
Die Debatte unlängst im Nationalrat hat gezeigt,
dass ein Grossteil der Volksvertreterinnen und
Volksvertreter unter dem Einfluss der mächtigen
Immobilien- und Eigentümerlobby steht. Diese
Die Immobilienlobby und die mit ihr verbun-
Was ist denn an der Wohninitiative denen Kreise im Parlament in Bern wollen
unsere Volksinitiative «Mehr bezahlbare Woh-
so gefährlich? nungen» nicht. Aber aus welchen Gründen?
Als wir unsere Initiative in einer Zeit verbreite-
lehnten die Wohninitiative mit 143 zu 54 Stimmen ter Wohnungsnot lancierten, kritisierten
klar ab. Nur die Linksparteien hielten den Mietenden diese Kreise, wir strebten eine «Verstaatlichung
die Stange. SVP, FDP und CVP waren praktisch des Bodens» an. Dieses Argument verschwand
geschlossen dagegen. Wer Miete zahlt und wahlbe- aber rasch unter dem Teppich. Unsere For-
derung, wonach lediglich 10 Prozent der neuen
rechtigt ist, wird sich dies für den kommenden Wohnungen in der Hand von gemeinnützigen
Herbst merken müssen. Im Oktober wird das Parla- Bauträgern sein sollen, käme auch niemals
ment neu gewählt. Für eine neue Wohnpolitik einer Verstaatlichung des Immobilienbestands
brauchen wir dringend neue Mehrheiten. Eine, die in der Schweiz gleich.
sich nicht an privaten Gewinnen, sondern am In der Parlamentsdebatte wurde dann
behauptet, dass eine Verdoppelung der Produk-
Gemeinwohl orientiert. Die Mietenden haben es in tion von günstigen Wohnungen enorme finan-
der Hand. zielle Mittel verschlingen würde. Das genaue
Gemäss den Beschlüssen in Bern steht für die Gegenteil ist wahr. In Wirklichkeit bringen die
Förderung der Gemeinnützigen weiterhin nur ein Gemeinnützigen sowie öffentliche Institu-
minimaler Rahmenkredit zur Verfügung. Der Fonds tionen Mieten auf den Markt, die 25 Prozent
de Roulement, das mittlerweile noch einzige wirk- tiefer sind – dank der Kosten- statt der Markt-
miete. Tiefere Mieten reduzieren die Kosten
same Wohnförderinstrument des Bundes, wird nicht der öffentlichen Hand für die Sozialhilfe und
aufgestockt. Obwohl dies dringend nötig wäre. ebenso für die Ergänzungsleistungen zur
Mit der Folge, dass der Marktanteil der Gemeinnüt- AHV. Eine Investition in Wohnungen mit be-
zigen weiterhin bei mageren 5 Prozent stagniert. zahlbaren Mieten ist somit die Quelle für
Den Löwenanteil von 95 Prozent am Milliardenmarkt künftige Einsparungen sowohl auf der Ebene
des Bundes als auch der Kantone und
mit Immobilien reissen sich wie bisher die profit- Gemeinden.
orientierten Privatfirmen, Gesellschaften, Versiche- Heute argumentiert der Hauseigentümer-
rungen, Banken und Pensionskassen unter den verband unter Hinweis auf die gestiegene
Nagel. Zum Schaden der gebeutelten Bevölkerung, Anzahl leerstehender Wohnungen, es brauche
die unter überhöhten Mieten leidet. Dagegen gibt nicht mehr günstige Wohnungen. Dieses Argu-
es nur ein Rezept: Ja zur Volksinitiative «Mehr ment ist unannehmbar. Denn die Anzahl er-
schwinglicher Wohnungen bleibt nach wie vor
bezahlbare Wohnungen», wenn sie voraussichtlich sehr klein. Und selbst dort, wo es leerstehende
im Jahr 2020 zur Abstimmung kommt. Und richtig Wohnungen hat, sinken die Mieten überhaupt
stimmen am 20. Oktober, wenn es gilt, ein auf- nicht. Wie auch immer sich die Marktsituation
geschlosseneres und mieterfreundlicheres Parlament präsentiert, unsere Initiative ist notwendig. Sie
als das jetzige zu wählen. ermöglicht es, Wohnungen aus dem Griff der
Spekulation zu befreien. Das ist ein grundsätz-
licher Kampf. Es liegt an uns, diesen Kampf an
allen Fronten zu führen.
Carlo Sommaruga, Präsident SMV
Mieten + Wohnen Februar 2019 Nr. 1 4
Winterthur Text von Ralph Hug
«Wir nehmen
sie beim Wort»
Bleiben die Wohnungen
des verstorbenen
Winterthurer Milliardärs
Bruno Stefanini günstig?
Bild: M+W
Die Vielfalt der Winterthurer Altstadt ist aussergewöhnlich.
Die halbe Altstadt von Winterthur gehör- sehr billig sind. Vier Wände und ein Dach vationsplan mit dem Ziel, die Mieten
te dem verstorbenen Bruno Stefanini. für ein paar Hunderter pro Monat, wo möglichst tief zu halten.
Und darüberhinaus noch zahlreiche Wohn- gibt es das sonst noch? Trotz Tiefstandard Der MV Winterthur hat sich schon
liegenschaften in St.Gallen, Chur und ein kostbarer Wohnbestand also. Er er- mehrfach für die verunsicherten Stefani-
Zürich. Der skurrile Milliardär, der an laubt es Leuten mit wenig Einkommen, ni-Mietenden engagiert. «Wir sind im
Demenz litt, sammelte Häuser wie andere ein bescheidenes Leben ohne grossen Gespräch mit der IG, und wir wollen auch
Leute Briefmarken. Er verstarb im ver- Erwerbszwang zu führen. den Kontakt zur Stiftung suchen», sagt
gangenen Dezember mit 94 Jahren. Nach Geschäftsstellenleiterin Eveline Kunz. Sie
der Testamentsöffnung sind die Besitz- Sie wollen sich nicht vertreiben lassen hat die Aussagen von Bettina Stefanini
verhältnisse klar: Das Immobilienimpe- Bettina Stefanini liess verlauten, die zur sanften Renovation gehört und sagt:
rium geht an Stefaninis Stiftung für Winterthurer Altstadt liege ihr am «Wir nehmen sie beim Wort.» Was die
Kunst, Kultur und Geschichte. Im Porte- Herzen. Sie wolle sanft renovieren: «Gen- Stiftung tut, ist für die Stadt Winterthur
feuille befinden sich gegen 250 Liegen- trifizierung ist nicht mein Ding.» Güns- von grosser Bedeutung. Der Charakter
schaften mit rund 3000 Wohnungen. Die tiger Wohn- und Gewerberaum solle der Altstadt steht auf dem Spiel. Heute
genaue Zahl kennt auch Bettina Stefanini erhalten bleiben. Das tönt nicht schlecht präsentiert sich das Winterthurer Zentrum
nicht. Die Tochter und Präsidentin des in den Ohren der Betroffenen. Die Praxis sehr eigenständig. Es ist vielfältiger und
Stiftungsrats muss sich erst einen Über- der Terresta AG, welche die Immobi- lebendiger als andere. Der Grund sind
blick über den riesigen Besitz verschaffen. lien verwaltet, ging bisher teils eher in die vergleichsweise tiefen Mieten. Sie er-
Was die Erbin jetzt tut, ist für Tau- Richtung Totalsanierung, mit der Folge möglichen eine Vielfalt, die andernorts,
sende von Mietenden von grosser Bedeu- einer massiven Verteuerung der Mie- wo aus Gewerberaum Maximalprofit
tung. Denn die Befürchtung steht im ten. Das schürte Widerstand. Die Interes- geschlagen wird, längst verschwunden ist.
Raum, dass die Mieten massiv steigen sengemeinschaft der BewohnerInnen Die Winterthurer Bevölkerung will
könnten, weil der Renovationsbedarf man- und BenutzerInnen von Stefanini-Liegen- eine bessere Politik. Das machte sie letz-
cher Häuser hoch ist. Stefanini vernach- schaften wehrt sich. Man will sich nicht ten November an der Urne deutlich:
lässigte den Unterhalt und liess viele durch Aufwertung vertreiben lassen und Mit 75 Prozent stimmte sie der Forderung
Objekte verlottern, bis ihm sogar die Bau- fordert die Erhaltung von bezahlbarem zu, dass städtisches Bauland künftig
polizei auf die Pelle rückte. Viele Woh- Wohnraum. Eine gute Strategie wäre nicht mehr verkauft, sondern nur noch im
nungen haben kaum eine Heizung und nun diese: Die Stiftung klärt den Bauzu- Baurecht abgegeben werden soll. Ein
veraltete Sanitäranlagen, es sind Null- stand ab, setzt sich mit den Betroffenen hoffnungsvolles Zeichen und ein klarer
komfort-Logen. Der Vorteil ist, dass sie zusammen und entwirft einen Reno- Wink an die Stadtbehörden.
Mieten + Wohnen Februar 2019 Nr. 1 5
Parlament Text von Beat Jans, Nationalrat, Basel
«Das ist eine Schande, Herr Bund
Der Nationalrat hat die MV-Initiative
«Mehr bezahlbare Wohnungen» abgelehnt.
Doch einer las dem Rat die Leviten:
Beat Jans aus Basel.
Mieten + Wohnen Februar 2019 Nr. 1 6
desrat!»
Archivbild M+W
Mieten + Wohnen Februar 2019 Nr. 1 7nicht umgesetzt. Es sind rund rund 15 Mil- sätzlich zu schaffen. Es ist sogar nötig,
liarden Franken, die die Leute in der damit die Leute überhaupt noch in ihren
Schweiz zu viel an Miete bezahlen – 15 Quartieren verbleiben können.
Milliarden Franken! Das sind etwa 6000 Diese Initiative ist eigentlich eine
Franken pro Jahr pro Haushalt. Stellen Durchsetzungs-Initiative. Denn unsere
Sie sich vor: Wenn die Leute dieses Verfassung fordert schon seit den Sieb-
Geld für sich hätten, anstatt in Rendite- zigerjahren, dass der Wohnungsbau sowie
Votum von Nationalrat Beat Jans (SP, objekte investieren zu müssen! die Verbilligung der Wohnkosten durch
Basel-Stadt) Damit schrumpft nicht nur das ver- den Bund gefördert werden müssen.
fügbare Einkommen, damit wachsen Es ist eine Bundesaufgabe. Alle, die davon
«Wir bitten Sie, die Probleme der Be- auch die Sozialausgaben. Wenn die Leute schwadronieren, dass Mietpreise den
völkerung zu hören. Schauen Sie an, was die Wohnung nicht mehr selber finan- Staat nichts angehen, seien hier daran er-
die Realitäten in unseren Städten sind. innert, dass die Verbilligung der Wohn-
Nehmen Sie es ernst: Es ist dringend Der Staat soll nicht noch kosten ein Verfassungsauftrag ist. Wenn
nötig, etwas gegen die ausufernden Miet- Renditen finanzieren. Sie den Fonds de Roulement nicht auf-
kosten zu unternehmen. Vor rund fünfzig stocken wollen, dann begehen Sie nichts
Jahren konnte eine Familie mit einem zieren können, muss nämlich der Staat anderes als einen klaren und vorsätz-
Durchschnittslohn noch ein Haus kaufen. einsteigen und sie mit Ergänzungsleis- lichen Verfassungsbruch, weil der Bund
Das war normal. Heute ist das nicht mehr tungen unterstützen. Und was haben die dann keine Mittel mehr hat, um die
möglich. Die Immobilien sind so, dass Leute davon, wenn der Staat ihre hö- Mietkosten zu senken und um – wie es
die Leute in die Miete gezwungen werden. heren Mietkosten bezuschusst? Nichts, auch in der Verfassung steht – den ge-
Dort stecken sie fest und müssen jedes überhaupt nichts, denn das Geld fliesst meinnützigen Wohnungsbau zu fördern.
Jahr den Immobilienbesitzern 5 Prozent direktvomStaatindenRachenderImmobilien- Der bisherige Rahmenkredit für
Rendite auf ihr Kapital finanzieren. besitzer. Der Staat finanziert so Immobi- den Fonds de Roulement wurde Ende
Die Mieten stiegen in den letzten Jahren lienrenditen! Das ist doch absurd. 2017 nämlich ausgeschöpft. Ohne diese
exponentiell in die Höhe. Allein seit Es ist eine Schande, Herr Bundesrat, Aufstockung verliert der Bund seine
dem Jahr 2000 sind die Angebotsmieten dass die Botschaft überhaupt keine Mittel, er kann den Verfassungsauftrag
in der Schweiz – halten Sie sich fest – Ausführungen zu diesen Zusammen- gar nicht mehr wahrnehmen. Das ist
um unglaubliche 50 Prozent gestiegen, hängen macht. Vielmehr wird behauptet, dreist. Die Aufstockung des Fonds ist
und in den Städten bis zu 100 Prozent! es sei mehr oder weniger alles in Ord- nicht nur sinnvoll, sondern notwendig.
Es ist nicht mehr finanzierbar. Die Leute nung. Nein, es ist nicht in Ordnung, dass Der vom Bundesrat vorgeschlagene
werden aus ihren Quartieren vertrie- die Leute ihre Mieten nicht mehr be- Rahmenkredit von 250 Millionen Franken
ben und dies, obwohl die Hypothekar- zahlen können. Hier läuft eine Entwick- über zehn Jahre ist das absolute Minimum.
zinsen gesunken sind. Stellen Sie sich das lung völlig aus dem Ruder. Es ist aller- Dem Bund entstehen dabei nicht einmal
einmal vor! höchste Zeit, dass etwas gegen diesen Kosten. Die Mittel gehören ihm wei-
60 Prozent der Bevölkerung der volkswirtschaftlichen Wahnsinn unter- terhin, und da die Darlehenszinsen in die
Schweiz leben in Miete. Der Grossteil des nommen wird. Hier kommen die Genos- Bundeskasse fliessen, erzielt er sogar
Mittelstands ist also betroffen. Dabei senschaftswohnungen zum Zug, genau einen Gewinn. Wo ist eigentlich das Pro-
dürfte das gar nicht sein. Korrekte Mieten hier, an der Wurzel des Problems. Denn blem? Diese Initiative ist mitnichten
müssten etwa 40 Prozent tiefer liegen, hier werden tatsächlich nur die Kosten radikal oder extrem. Sie ist eine Dring-
als sie es heute sind. Unser Gesetz ver- durch die Mietenden finanziert. Des- lichkeit, die den Bund nichts kostet.
langt, dass sie nur die Kosten verrechnen halb sind sie bis zu 25 Prozent günstiger. In diesem Sinne unterstützen wir sie und
dürfen. Tatsächlich wird dieses Gesetz Es ist richtig, solchen Wohnraum zu- hoffen, dass Sie das auch tun.»
Mieten + Wohnen Februar 2019 Nr. 1 8Und so tönte es im Saal
Was Nationalrätinnen und Nationalräte
während der Debatte zur Wohninitiative im
Nationalrat zum Besten gaben.
Jacqueline Badran (SP, Zürich): «Wir Martin Candinas (CVP, Graubünden): diese Probleme nicht einfach durch staat-
haben unsere traditionelle Sensibilität «Die Volksinitiative will den gemeinnüt- liche Interventionen lösen.»
gegenüber dem essenziellen Gut Wohnen zigen Wohnbau stärken, schiesst jedoch
verloren. Die Lösung dieses riesigen klar am Ziel vorbei. Die Forderungen sind Margret Kiener Nellen (SP, Bern): «In Bern
volkswirtschaftlichen Problems heisst: unrealistisch und nicht marktkonform.» habe ich eine Klientin, die 90jährig ist
der dritte Weg. Die Genossenschaften und jetzt erstmals in ihrem Leben Ergän-
verzichten auf Rendite und bieten Walter Müller (FDP, St.Gallen): «Warum zungsleistungen beanspruchen musste,
Wohnungen mit Mieten an, die 25 Pro- greifen Sie nicht zur Selbsthilfe? Wa- weil keine günstige Mietwohnung zur
zent tiefer sind.» rum gründen Sie nicht selber Genossen- Verfügung stand und sie in der gleichen
schaften? Sie können auf die sogenannte Wohnung bleiben möchte.»
Bea Heim (SP, Solothurn): «Was nützt Profitgier verzichten.»
einer vierköpfigen Mittelstandsfamilie Balthasar Glättli (Grüne, Zürich): «Es
eine 120-Quadratmeter-Loft für Prisca Birrer-Heimo (SP, Luzern): «Es braucht in der Schweiz mehr Wohnungen
6500 Franken Monatsmiete? Genau: braucht nur etwas Gemeinsinn und unse- von gemeinnützigen Wohnbauträgern,
gar nichts.» ren Willen in diesem Parlament, damit mehr Kostenmiete und weniger Rendite-
mehr Menschen eine bezahlbare Woh- orientierung. Das ist der Kern: Verzicht
Denis de la Reussille (PdA, Neuenburg): nung haben. Sagen Sie Ja zur Initiative.» auf Rendite zugunsten von bezahlbaren
«Unerschwingliche, d.h. missbräuch- Wohnungen.»
liche Mieten sowie ständige Erhöhungen Franz Grüter (SVP, Luzern): «Wollen
der Krankenversicherung sind für Sie ein kommunistisches System einfüh-
die einfache Bevölkerung eine veritable ren?»
Zeitbombe.»
Carlo Sommaruga (SP, Genf ): «Entgegen
Albert Vitali (FDP, Luzern): «Die Wohn- dem Märchen der Immobilienbranche,
baupolitik des Bundes hat sich bewährt.» wonach jeder eine passende Wohnung für
sein Budget finden könne und dass die
Bruno Walliser (SVP, Zürich): «In den Mieten sinken würden, ist die Realität
70er-Jahren wohnten noch drei bis vier ganz anders.»
Personen in einer Viereinhalbzimmer-
Wohnung. Heute sind es nicht einmal Thomas Weibel (GLP, Zürich): «Wer auf
mehr zwei Personen. Das zeigt mir, dem Land wohnt, verspürt ein Unver-
dass das Wohnen im Gegensatz zu früher ständnis für die Initiative.»
im Verhältnis nicht teurer geworden
sein kann.» Markus Ritter (CVP, St.Gallen): «Die
in der Initiative formulierten Eingriffe
Mattea Meyer (SP, Zürich): «Ein Dach in den Grundstücks- und Wohnbau-
über dem Kopf ist nicht ein Nice-to-have. markt gehen der CVP-Fraktion deutlich
Es ist ein Grundrecht von uns allen und zu weit.»
damit eine Kernaufgabe des Staates.
Es ist volkswirtschaftlich relevant, wie viel Martin Landolt (BDP, Glarus): «Wir dür-
Archivbild M+W
Geld die Haushalte für überrissene fen auf der bürgerlichen Seite nicht
Mieten zahlen müssen – Geld, das ihnen so tun, als ob es gar keine Probleme gäbe.
dann für Anderes fehlt.» Und natürlich können und sollen wir
Mieten + Wohnen Februar 2019 Nr. 1 9Zürich Text von Esther Banz
Die Pensionskasse der Credit Suisse will mitten
in Zürich Wohnbauten ersetzen, die kaum dreissig
Jahre alt sind. Was führt sie im Schilde?
Im Ungewissen gelassen
Blick in die Zürcher Siedlung Brunaupark, wo die Eigentümerin CS-Pensionskasse Abrisspläne wälzt.
Bilder: Reto Schlatter
Mieten + Wohnen Februar 2019 Nr. 1 10Sie kamen in Scharen zur Mieterversammlung: Die Bewohnerinnen und Bewohner des Zürcher Brunauparks sind schwer verunsichert.
Zuerst sind die Älteren da. Sie setzen sich dachte ich: Das kann doch gar nicht sein! dieses Briefes lautet jedoch: Sie haben ge-
und warten geduldig. Dann treffen Leute Das Haus, in dem wir wohnen, wurde ja rüchteweise dies oder jenes gehört?
direkt von der Arbeit ein. Der Saal füllt erst vor zehn Jahren renoviert. Und Stellen Sie sich vor: Beides könnte zu-
sich. Zuletzt stehen sie dicht gedrängt an erbaut wurde es vor weniger als vierzig treffen! Aber es könnte auch noch länger
der Wand. Es sind Bewohnerinnen und Jahren. So ein Haus reisst man doch dauern. Wenn Sie diese Unsicherheit
Bewohner des Brunauparks in Zürich, die nicht ab!» Andere Teile der Überbauung nicht aushalten, suchen Sie sich doch ein-
sich versammeln. 400 Wohnungen, teils sind sogar erst 23 resp. 26 Jahre alt. fach etwas anderes.
noch keine 30 Jahre alt. Aber, so gehen die Walter Angst vom MV Zürich sagt:
Gerüchte, sie sollen bald abgebrochen «Alles ist möglich» «Wer einen solchen Brief erhält, denkt
werden. So wolle es die Eigentümerin, die Fakt ist, dass im Juli 2018 viele, aber natürlich sofort ans Schlimmste – und
Pensionskasse der Grossbank Credit offenkundig nicht alle Mietparteien beginnt, sich nach einer neuen Wohnung
Suisse (CS). Aus jeder zweiten Wohnung einen Brief von der Verwalterin Wincasa umzusehen.» Der Mietexperte kennt
sind Mietende der Einladung des MV erhielten. Darin stand: «Im Zusam- die Nöte von Mietenden, die im Ungewis-
menhang mit der Sanierung des Laden- sen gelassen werden, nur zu gut. Er fügt
Die CS-Pensionskasse will ihre zentrums Brunaupark prüfen wir auch vielsagend bei: «Wenn Vermieter Gerüch-
Rendite optimieren. verschiedene Optionen für die Neu- te einfach nicht dementieren, die Betrof-
gestaltung von Teilen des Areals. Selbst fenen im Dunkeln tappen lassen, nicht
Zürich gefolgt. Mietende, die nach Infor- lediglich die Renovation der Verkaufs- informieren und wenn, dann ohne klare
mationen geradezu lechzen. flächen ist vorstellbar. Ferner befinden Aussage – dann kann das auch eine geziel-
Niemand wusste bis anhin Genaueres. wir uns in engem Austausch mit den städ- te Strategie sein.»
Mal war die Rede von neuen Häusern. tischen Behörden.» Die Abklärungen Im vergangenen Dezember erschienen
Dann hiess es wieder, die Ladenflächen seien im Gang, aber noch keine Entschei- auf dem Online-Portal «Inside Parade-
inklusive diejenigen des grossen Migros- de getroffen. Man werde die Mieter- platz» sowie im «Tages-Anzeiger» Artikel
Markts würden saniert. Eine Anwesende schaft «rechtzeitig und ausführlich» in- zum Brunaupark. Die Pensionskasse
erzählt: «Als ich das erstmals hörte, formieren. Die eigentliche Botschaft der CS wolle ihre Rendite optimieren,
Mieten + Wohnen Februar 2019 Nr. 1 11und die Mietenden würden wohl bis Ende Das 100 Hektaren grosse Areal sollte da- Und sie erzählt von der Unsicherheit, mit
2020 die Kündigung erhalten, war zu mals aufgezont werden. Im Gegenzug der sie jetzt schon seit Monaten lebt:
lesen. Die CS und auch die Verwaltung musste sich die Grossbank verpflichten, «Alles, was ich weiss, ist aus den Medien.
Wincasa dementierten nicht. Hunderte Wohnungen zu bauen und die Mietzinse Dass die Verwaltung Defekte nur noch
von Betroffenen befürchten nun den während dreissig Jahren nach gemein- billig repariert, lässt mich Böses ahnen.»
baldigen Verlust ihrer Wohnungen. Auf nützigen Kriterien festzusetzen. Weil in Auch, dass frei werdende Wohnungen nur
Anfrage von M+W lässt Anitta Tuure von den Kosten der Landwert nicht berück- noch befristet vermietet werden. Das
der CS-Medienstelle weiterhin nichts sichtigt sein durfte, waren die Mieten im überrascht, denn Zimmermann wohnt in
Konkretes verlauten: «Momentan prüft Brunaupark günstig. Vor Ablauf der Frist einem der Häuser, in denen die Mietzins-
die Pensionskasse der Credit Suisse sanierte die CS die 1980 erstellte Sied- kontrolle noch lange nicht abgelaufen
Group (Schweiz) verschiedene Optionen lung und verlangte ab 2010 um bis zu 70 ist. Warum vermietet die CS-Pensions-
für die Neugestaltung des Areals, um Prozent höhere Mieten. Viele wehrten kasse die Wohnungen also nicht ganz
zusätzlichen Wohnraum zu schaffen.» sich mit Hilfe des MV gegen diese Auf- normal weiter? Was führt sie im Schilde?
schläge. Die meisten einigten sich vor der Der MV kann den Anwesenden an
Kalkulierte Verunsicherung? Schlichtungsbehörde auf einen Kom- diesem Abend eine gute Nachricht über-
Manche Hauseigentümer kalkulieren promiss. Einige gingen auch vor Gericht bringen: «Wir können Sie beruhigen,
damit, dass verängstigte Mietende und erhielten Recht. Sie wohnen noch es gibt keinen Grund, jetzt eine neue Woh-
kündigen, anstatt sich zu wehren. Solche heute in der Siedlung, und ihre Wohnun- nung zu suchen. Bis in zwei oder drei
Pläne gehen aber nicht immer auf. Das gen sind mit Abstand die günstigsten. Jahren wird noch keine Baubewilligung
müsste die CS gelernt haben: Keine zehn vorliegen», sagt Walter Angst. Er weiss,
Jahre ist es nämlich her, als sie den Fassungslos dass das Architekturbüro von Adrian
Brunau-Bewohnern schon einmal einen An der Mieterversammlung sind Streich den von der CS-Pensionskasse aus-
Schrecken einjagte. Damals lief im manche fassungslos, dass ihre Wohnung geschriebenen Studienauftrag gewon-
ältesten Wohnblock die Frist für die ga- nicht mehr genügen soll. Ruth Zimmer- nen hat (was noch nicht offiziell kommu-
rantierte Kostenmiete aus. Diese war mann* etwa wohnt seit 2004 in der niziert ist) und dass mit diesem Entscheid
Bestandteil des Vertrags, den der Zürcher Brunau, ihre Söhne sind 7 und 9 Jahre alt. das mit 166 Wohnungen grösste und
Stadtrat und die damalige Eigentümerin Sie schwärmt von der Wohnqualität und älteste Haus im Brunaupark stehen blei-
SKA im Jahr 1973 abgeschlossen hatten. dem grossen Freiraum für die Kinder. ben soll. Erleichtertes Aufatmen im Saal.
Die MV-Vertrauensanwältin Manuela
Schiller und der ex-MV-Geschäftsführer
Niklaus Scherr zeigen auf, dass es sich
lohnt, die Hände nicht in den Schoss zu
legen, sondern Einfluss auf die Planung
zu nehmen. Weil die Pensionskasse
die Anzahl der Wohnungen von 400 auf
800 verdoppeln will, ist diese Planung
keine Privatsache mehr. Im Gemeinderat
liegt bereits eine Interpellation vor,
die vom Stadtrat die Klärung offener
Fragen verlangt. Unter anderem, wie der
Abbruch von kaum dreissig Jahre alten
Gebäuden aus ökologischer Sicht zu
rechtfertigen sei.
Eine IG kommt
«Ich nehme an, dass wir uns heute
nicht zum letzten Mal sehen, das wird
eine lange Geschichte»: So hatte Walter
Angst die Anwesenden eingangs begrüsst.
Jetzt schnellen über zweihundert Arme in
die Höhe, als die Frage im Raum steht,
ob eine Interessengemeinschaft gegründet
Bilder: Reto Schlatter
werden soll. Ist jemand dagegen? Nie-
mand. Zahlreiche Freiwillige melden sich,
die bei der Organisation mithelfen wol-
len. Die Stimmung im Saal hat gedreht.
Walter Angst und Manuela Schiller vom MV Zürich klären die betroffenen Mieterinnen und Mieter Sie ist jetzt schon fast heiter.
der Siedlung über ihre Rechte auf. * Name geändert.
Mieten + Wohnen Februar 2019 Nr. 1 12Betreibungen Text von Ralph Hug
Jetzt können sich Mietende
leichter gegen einen
Eintrag im Betreibungs-
register wehren.
Weg mit
dem Tolggen!
Bild: M+W
Mit einem Eintrag im Betreibungsregister wird es bei der Wohnungssuche ziemlich schwierig.
Hat Sie schon mal jemand betrieben? der Eintrag im Register bleibt. Erst nach
Und zwar ungerechtfertigt, weil Sie ihm fünf Jahren wird er wieder gelöscht.
gar nichts schulden? Dann können Das Betreibungsamt selber untersucht
Sie vielleicht ein Lied davon singen, was nicht, ob eine Betreibung gerechtfertigt
es heisst, einen solchen «Tolggen» im ist. Das überlässt es den Gerichten.
Betreibungsregister zu haben. Auf der Mit der Folge, dass auch ungerechtfer-
Suche nach einer neuen Wohnung kann tigte und grundlose, ja sogar reine
das zum Stolperstein werden. Denn Schikane-Betreibungen im Register
So geht das Verfahren viele Verwaltungen verlangen vor der Woh- stehen bleiben.
• Reicht jemand gegen Sie eine nungsvergabe einen Betreibungsregis- Diese Regelung war lange ein Ärger-
ungerechtfertigte Betreibung terauszug. Ist der nicht blitzblank, hat man nis. Jetzt aber ist endlich eine Verbesse-
ein, erheben Sie innert zehn keine Chance, die Wohnung zu erhalten. rung in Kraft. Ab 1.1.2019 wurde das
Tagen Rechtsvorschlag. Das Ver- Da nützt dann der Hinweis, dass die Gesetz über Schuldbetreibung und Kon-
fahren ist gestoppt. Betreibung gar nicht gerechtfertigt sei, kurs (SchKG) geändert. Neu kann man
• Nach drei Monaten reichen Sie
beim Betreibungsamt ein
auch nicht mehr viel. jetzt verlangen, dass das Amt eine Betrei-
Gesuch ein, dass die Betreibung Wenn Sie jemand betreibt, bleibt der bung gegenüber Dritten nicht mehr
Dritten nicht mehr bekannt- Eintrag fünf Jahre lang im Betreibungs- bekannt gibt (siehe Randtext). Das ist
gegeben werden soll (Gebühr 40 register stehen. Und zwar auch dann, aber nur dann möglich, wenn der Gläubi-
Franken). wenn der Gläubiger gar nichts mehr un- ger passiv geblieben ist. Das heisst, wenn
• Das Amt fordert nun den Gläu- ternimmt, um die angebliche Schuld er vor Gericht nichts unternommen hat,
biger auf, innert 20 Tagen
gerichtlich einzutreiben. Wenn Sie Rechts- um seine Schuld auch wirklich einzu-
nachzuweisen, dass er beim Ge-
richt tätig geworden ist. Fehlt vorschlag erhoben haben, ist das Ver- treiben. Mit dieser Lösung verschwinden
dieser Beweis, wird der Eintrag fahren gestoppt. Der Gläubiger muss zwar ungerechtfertigte Betreibungen
nicht mehr bekannt gegeben. dann vor Gericht. Und das bedeutet Auf- und reine Schikanebetreibungen nicht
Ist der Beweis erbracht, erscheint wand. Deshalb ist es bei Streitigkeiten in aus dem Register. Aber immerhin werden
die Betreibung wieder im Auszug. der Praxis oft so, dass nach der Einrei- sie nicht mehr bekanntgegeben. Der
Infos: www.bj.admin.ch unter «Wirtschaft»
> «Schuldbetreibung und Konkurs» > «Wei- chung einer Betreibung und dem Rechts- Auszug ist sauber, und das ist für die Woh-
sungen» (Nr. 5) vorschlag gar nichts mehr passiert. Doch nungs- oder Jobsuche wichtig.
Mieten + Wohnen Februar 2019 Nr. 1 13Haushalt Text von Stefan Hartmann/Topten
Heisse Öfen, hohe Kosten
Keine Küche ohne Backofen. Doch so schön
backen auch ist: Jeder Ofen verbraucht viel Strom.
Umso wichtiger ist der richtige Gebrauch.
Ofengerichte machen so richtig gluschtig. Aber jeder Ofen verbraucht auch viel Strom.
Bild: M+W
Mieten + Wohnen Februar 2019 Nr. 1 14Der Backofen ist aus unserer Küchenkul- versehen sein. Die zeigt an, wie sparsam tung anzuklopfen und auf einen moder-
tur nicht wegzudenken, dies trotz sie sind. Die meisten Geräte, die von der nen und sparsameren Ersatz zu drängen.
Mikrowelle. Zu jeder Jahreszeit ist er ein unabhängigen Energiespar-Webseite Denn Energiesparen dient bekannt-
patentes Gerät. Im Advent gab’s Guezli, Topten empfohlen werden (www.topten. lich allen. Ein Vorteil von allen energie-
jetzt lockt wieder der feine Braten im ch/backen), weisen eine Effizienz von effizienten Öfen: Sie haben keine heissen
Römertopf oder ein schmackhafter A+ auf, einige wenige auch A++. Fronttüren, so dass sich niemand weh-
Gemüsegratin. Ganz zu schweigen vom Steamer-Backöfen verbrauchen zwar tun kann. In Familienhaushalten mit Kin-
selbstgebackenen Brot. Bei Hobbyköchen ungefähr gleich viel Strom, sind aber dern ist das besonders wichtig.
hat der Backofen Kultstatus. Praktisch meist teurer, da sie einen Wasseranschluss Es lohnt sich mithin, den Backofen ge-
jede moderne Küche besitzt einen Ofen, für den Dampf benötigen. Eine Ausnah- zielt einzusetzen. Man wird es in der
der meist elektrisch beheizt wird. Das me ist der Elektrolux-Steamer EB7S Stromrechnung merken. Auf einen be-
schlägt zu Buche. Rund vier Millionen L7KCN. Er hat das Label A++, verbraucht stimmten Aspekt sollte man ebenfalls
Backöfen stehen heute in Schweizer Kü- Strom für 254 Franken in 15 Jahren und achten. Es gibt immer noch Backofen-
kostet 1063 Franken. Ein Backofen A+ modelle mit einer so genannten Selbstreini-
Schweizer Backöfen weist über die Lebensdauer von 15 Jahren gungsfunktion (Pyrolyse). Dabei wird
verbrauchen 430 Mio. kWh. hinweg eine Stromersparnis von 267 mit einer Hitze, die bis zu 600 Grad be-
Franken gegenüber einem Gerät der Klas- tragen kann, der Innenraum des Ofens
chen. Und sie verbrauchen ganz schön se D auf. Die umgerechnet 18 Franken ausgebrannt. Schmutz wird dabei karbo-
viel Energie: Pro Jahr sind es 430 Mio. pro Jahr mögen vernachlässigbar schei- nisiert, so dass er entweder von selbst
Kilowattstunden. Das ist Strom im Wert nen. Sie ergeben aber im Verbund mit abfällt oder sich leicht entfernen lässt.
von 86 Mio. Franken. Sämtliche Backöfen anderen effizienten Küchengeräten wie Dieser Vorgang ist aber extrem energie-
sind energieintensiv, das lässt sich vor- Geschirrwaschmaschine, Tiefkühler, aufwendig und kann bis zu drei Stunden
derhand nicht vermeiden. Und so sind Kühlschrank oder Abluftventilator zusam- dauern. Die meisten Backöfen nutzen
halbierte Kartoffeln im Ofen zwar eine men doch eine hübsche Summe Geld, heute die (energiefreundlichere) Kata-
feine Sache, sie verbrauchen aber mehr als die im Portemonnaie spürbar ist. Man ist lyse-Selbstreinigung mit spezieller
doppelt so viel Energie, wie wenn man also gut beraten, bei der Anschaffung Beschichtung der Innenwände. Wer den
sie in der Bratpfanne brät. eines neuen Geräts auf die Energieetiket- Backofen regelmässig von Hand aus-
Heute müssen alle neuen Backofen- te zu achten. Oder im Falle eines veral- wäscht, fährt auf jeden Fall besser.
Modelle mit einer Energieetikette teten «Energiefressers» bei der Verwal- www.topten.ch
Mieten + Wohnen Februar 2019 Nr. 1 15Anzeigen
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Mieten + Wohnen Februar 2019 Nr. 1 16Hotline
Was tun gegen Muss ich diese Nebenkosten
Heizausfall? berappen?
Frage Frage Nebenkosten schulden Sie des-
Unsere Heizung ist vor zwei Für meine Skiferien habe ich halb nur, soweit diese im Miet-
Wochen ausgestiegen. Seitdem herr- ein Ferienhaus in den Bergen vertrag ausdrücklich erwähnt
schen eisige Temperaturen in gemietet. Das traumhafte Wetter sind. Die Nebenkosten müssen
Fabian Gloor
beantwortet Ihre Fragen
unserer Wohnung. Ich habe den und der perfekte Pulverschnee detailliert aufgeführt bzw. ausge-
Vermieter bereits mehrmals darüber liessen mich über den hohen Miet- schieden werden. Ansonsten
informiert. Doch dieser hat bis zins hinwegsehen. Am Ende staunte dürfen Sie darauf vertrauen, dass
heute nicht darauf reagiert. Was ich nicht schlecht, als der Vermieter die betreffende Leistung bereits
kann ich tun? mir noch 500 Franken Nebenkos- durch den Mietzins abgegolten
Hotline ten in Rechnung stellte. Dies obwohl ist. Das ist bei der Miete eines
In einer Mietwohnung sollte es im schriftlichen Mietvertrag weit Ferienhauses nicht anders. Steht
auch im Winter zwischen 20 bis 21 und breit nichts von Nebenkosten in Ihrem Mietvertrag beispiels-
Grad warm sein. Weichen die Tem- geschrieben steht. Muss ich diesen weise überhaupt nichts von Ne-
peraturen in ihrer Wohnung um Betrag trotzdem bezahlen? benkosten für die Schneeräu-
3 bis 5 Grad davon ab, liegt ein Hotline mung oder für den Strom, darf
Mangel vor, der Sie zu einer Miet- Nein, diesen Betrag schulden Ihnen der Vermieter diese
zinsreduktion berechtigt. Eine Sie ihrem Vermieter nicht. Denn Kosten nicht zusätzlich in Rech-
Mietzinsreduktion ist zwar gut und wer von jemandem Geld for- nung stellen. Die Erwähnung
recht. Trotzdem sitzen Sie wei- dert, benötigt dazu immer eine im Mietvertrag muss zudem prä-
terhin in Wolldecken gehüllt, frie- rechtliche Grundlage. Das gilt zise sein. Allgemeine Umschrei-
rend und fröstelnd in Ihrer Woh- auch im Mietrecht. Als Mieterin bungen wie «übrige Betriebs-
nung. In solchen Fällen haben oder Mieter müssen Sie dem kosten» oder einfach nur «Neben-
Sie als Mieter das Recht zur soge- Vermieter deshalb nur das bezah- kosten» sind zu ungenau und
nannten Ersatzvornahme. Das len, was Sie mit ihm im Mietver- genügen deshalb nicht.
heisst, Sie dürfen die Heizung trag tatsächlich vereinbart haben.
eigenmächtig und auf Kosten des
Vermieters reparieren lassen.
Vorausgesetzt ist allerdings, dass
Ihr Vermieter den Mangel kennt
und trotzdem nichts dagegen Frost in der Wohnung müssen Sie nicht hinnehmen.
unternimmt.
Deshalb sollten Sie ihn mit ein-
geschriebenem Brief informie-
ren und ihm ankündigen, wenn der
Mangel in wenigen Tagen nicht
behoben sei, liessen Sie selbst
einen Heizungsmonteur kommen.
Bei jeder Ersatzvornahme müs-
sen Sie sich aber auf das Unumgäng-
liche beschränken. Das heisst,
der Heizungsmonteur soll nicht
mehr reparieren, als wirklich nötig
ist. Erklärt Ihnen der Heizungs-
monteur, er müsse gerade den Heiz-
kessel auswechseln, sollten Sie
die Aktion wieder abblasen. Denn
unüberblickbare und sehr teure
Reparaturen dürfen Sie nicht
eigenmächtig in Auftrag geben. In
einem solchen Fall könnten Sie
eine richterliche Verfügung bean-
Bild: fotolia.com
tragen, wenn der Vermieter
nicht innert nützlicher Frist etwas
unternimmt.
Mieten + Wohnen Februar 2019 Nr. 1 17Miettipp Text von Fabian Gloor
Bild: Patric Sandri
Nehmen Sie die Wohnungsabgabe gut unter die Lupe!
Mieten + Wohnen Februar 2019 Nr. 1 18Frau Kleinlich
und der Wasserfleck
Zügelstress Ende März? Muss nicht
sein. Auch wenn Sie mit Frau Kleinlich
eine Vermieterin haben, die es bei der
Wohnungsabgabe sehr genau nimmt.
Leo ist angespannt. Gestern am 31. März er solle den Wohnungsschlüssel einfach anderes werde sie nicht akzeptieren.
endete sein achtjähriges Mietverhältnis. In dem Hauswart in den Briefkasten legen. Das stehe auch so im Mietvertrag. Auch
wenigen Augenblicken wird er seine Woh- Das kann Ihnen als Mieter oder Miete- das ist wiederum kein schlechter Scherz.
nung zurückgeben. Seine Vermieterin, rin egal sein. Verzichtet der Vermieter auf Leos Vertrag enthält tatsächlich eine
Frau Kleinlich, wollte die Wohnung aber die gesetzlich vorgesehene Wohnungs- solche Klausel. Die Pflicht zum Beizug
bereits vorher abnehmen. Denn laut abgabe, ist das letztlich zu seinem Nach- von Fachleuten ist nach Ansicht des MV
Gesetz müsse die Wohnung am letzten teil. Will der Vermieter den Zustand jedoch nicht mit dem Gesetz verein-
Tag der Mietdauer zur Geschäftszeit der Wohnung nicht prüfen, kann er unter bar. Gegen Klauseln im Mietvertrag, die
abgegeben werden, also in der Regel am Umständen keine Haftungsansprüche ge- das Schamponieren der Teppichböden
letzten des Monats. Grundsätzlich hat genüber dem Mieter ableiten. Sollte Ihr vorschreiben, ist grundsätzlich nichts
Frau Kleinlich da schon recht. Nun sehen Vermieter am Tag der Wohnungsabgabe einzuwenden. Mietende müssen aber das
aber viele Mietverträge eine Abgabe erst mit Abwesenheit glänzen und hat er Recht haben, selber zu schamponieren.
am nächsten Tag mittags vor. So ist Eine Hexerei ist das nämlich nicht.
es auch im Mietvertrag von Leo vermerkt. Mietende können den Teppich Wie sauber muss die Wohnung nun
Deshalb kann ihn Frau Kleinlich nicht auch selber schamponieren. denn sein? Enthält der Mietvertrag keine
zwingen, die Wohnung bereits vor dem Reinigungsbestimmungen, so müssen Sie
vertraglichen Termin abzugeben. In Ihnen auch keine anderen Anweisungen die Wohnung und die Nebenräume über-
einem solchen Fall geht der Vertrag dem erteilt, dann schicken Sie ihm alle Schlüs- all gründlich reinigen. Zu einer gründli-
Gesetz vor, und der 1. April ist das kor- sel per Post zurück. Machen Sie das chen Reinigung gehört neben dem Staub-
rekte Abgabedatum. Nach einem Blick in unbedingt per Einschreiben. Denn Sie saugen und Wischen beispielsweise auch,
den Vertrag realisiert nun auch Frau müssen beweisen können, dass Sie dass Sie sämtliche Armaturen, Plättli und
Kleinlich, dass sie nicht auf einen April- alle Schlüssel rechtzeitig an der richtigen Abläufe äusserlich von sämtlichen Kalk-
scherz hereingefallen ist. Sie werde an Stelle zurückgegeben haben. ablagerungen befreien. Ist zwar nervig,
der heutigen Wohnungsabgabe erschei- Bereits zwei Wochen vor der Woh- aber da müssen Sie jetzt durch. Vergessen
nen, kündigte sie widerwillig an. nungsabgabe liess Frau Kleinlich bis- Sie nicht den defekten Duschschlauch
Selbstverständlich ist das nicht. Einige sig verlauten, sie erwarte eine besonders und das verkrustete Backblech zu erset-
Vermieter verzichten auf eine formelle gründliche Schlussreinigung. Die Tep- zen. Diese Posten gehören zum klei-
Wohnungsabgabe, indem sie gar nicht pichböden seien von einem ausge- nen Unterhalt und gehen zulasten der
erst erscheinen oder dem Mieter melden, wiesenen Fachmann zu reinigen. Etwas Mietenden, sofern sie nicht mehr als 150
Mieten + Wohnen Februar 2019 Nr. 1 19Franken kosten. Leo hat auch an die zehn Jahre alt ist und noch nie abge- unterschreiben, wenn er mit dem Inhalt
Dübellöcher gedacht und sie verspach- schliffen wurde, muss Leo nichts mehr vollkommen einverstanden ist. Verwei-
telt. Nicht mit Zahnpasta oder Kaugum- bezahlen. Bei einem Parkett geht man gern muss er die Unterschrift jedenfalls
mi, das wäre nicht fachgerecht. Neben in der Regel von einer Lebensdauer von dann, wenn im Protokoll steht, ein Scha-
den Dübellöchern haben die Bilder auch zehn Jahren aus, bis er wieder abge- den gehe zu seinen Lasten oder er schulde
«Schatten» an den Wänden hinterlas- schliffen werden muss. Pro Jahr seit dem dem Vermieter einen bestimmten Betrag.
sen. Dabei handelt es sich aber um nor- letzten Abschliff oder der Verlegung des Denn ein solches Protokoll kann unter
male Abnutzung, und dafür schulden Bodens vermindert sich die vom Mieter Umständen als bedingungslose Schuld-
die Mietenden keine Entschädigung. Und anerkennung ausgelegt werden, die Leo
was ist mit dem Glasdach des Winter- Unterschreiben Sie nur bei dann nicht mehr gerichtlich anfechten
gartens, auf dem sich über die Jahre an vollem Einverständnis. kann. Der Vermieter kann Sie nicht zum
einigen Stellen Moos angesammelt hat? Unterschreiben des Abgabeprotokolls
Zu Putzarbeiten, die gefährliche Klet- zu entrichtende Entschädigung um zwingen. Bleiben Sie auch dann cool,
teraktionen auf dem Dach oder an 10 Prozent. Dagegen wendet Frau Klein- wenn der Vermieter sich weigern sollte,
der Fassade erfordern, sind Sie nicht lich ein, Leo sei erst vor acht Jahren die Schlüssel entgegenzunehmen, sofern
verpflichtet. hier eingezogen. Entsprechend müsse er Sie das Abgabeprotokoll nicht unter-
Nun ist es soweit: Peinlich genau, wie noch 20 Prozent der Kosten des Ab- schreiben. Schicken Sie die Schlüssel
es manche noch vom Feldweibel aus schleifens übernehmen. Da unterlief Frau in diesem Fall einfach mit eingeschriebe-
der RS kennen, inspiziert Frau Kleinlich Kleinlich aber ein Denkfehler. Denn nem Brief zurück.
Raum für Raum. Sofort springt ihr ein die Altersentwertung berechnet sich nach Leo ist mit dem Protokoll einverstan-
grossflächiger Wasserfleck auf dem dem effektiven Alter des betreffenden den. Es werden ihm darin keine Schäden
Parkett ins Auge. Muss Leo die Kosten Einrichtungsgegenstands. angelastet, weshalb er es sorglos unter-
fürs Abschleifen und Versiegeln des Frau Kleinlich protokolliert minuziös schreiben kann. Er drückt Frau Kleinlich
Parketts übernehmen? Nein! Es handelt alle grösseren und kleineren Beanstan- alle Schlüssel in die Hand und lässt sich
sich dabei zwar um einen Fall von über- dungen. Das Protokoll hält sie Leo am dies mit einer Quittung bestätigen. Damit
mässiger Abnützung, wofür Mietende Ende der Inspektion unter die Nase und endet die Wohnungsabgabe. Leo ist er-
grundsätzlich entschädigungspflichtig fordert ihn energisch auf, dieses zu unter- leichtert, er kann sich jetzt auf seine neue
sind. Da der Parkettboden aber schon zeichnen. Als Mieter sollte es Leo nur Wohnung freuen.
Flecken auf dem Spannteppich kann man auch selber entfernen. Aber das kostet Zeit.
Bild: fotolia.com
Mieten + Wohnen Februar 2019 Nr. 1 20Urteile
Was gilt als
Altbau?
Bild: M+W
Als Altbaute gilt eine Liegenschaft, Umstritten war die Zulässigkeit des zurückliegen müsse. Dann erklärte es, dass
deren Erstellung und Erwerb Anfangsmietzinses für eine 5-Zimmer- eine Liegenschaft, die erst vor 26 Jahren
mindestens 30 Jahre zurückliegen. wohnung in Genf. Bisher zahlte der gebaut worden ist, noch nicht als Altbaute
Mieter monatlich netto Fr. 1409.–. Beim gelte. Umgekehrt stellte es klar, dass eine
Unerheblich ist, ob die Liegen- Mieterwechsel wurde die Wohnung neu vor 32 Jahren erworbene Liegenschaft dem
schaft einem privaten oder einem gestrichen, der Email-Belag der Bade- Begriff der Altbaute entspreche.
institutionellen Anleger gehört. wanne erneuert sowie der Parkettboden Im vorliegenden Entscheid fasste nun
Art. 269 OR, Art. 269a lit. a OR, Art. 270 Abs. 1 OR abgeschliffen und neu versiegelt. Im das Bundesgericht diese indirekten Ent-
neuen Mietvertrag wurde der Mietzins scheide in einer positiven Definition
um über 50% auf netto Fr. 2160.- erhöht. zusammen: Wenn Baujahr und Erwerb
Die Mieter fochten diesen Anfangsmiet- mindestens 30 Jahre zurückliegen, spricht
zins an. Das Mietgericht Genf hielt diesen man von einer Altbaute. Und weiter
Mietzins für quartierüblich. Das Oberge- präzisierte es, dass für private und insti-
richt fand jedoch, es müsse auf die erziel- tutionelle Anleger selbstredend die
te Nettorendite abgestellt werden, da gleichen Regeln für die Mietzinsgestal-
die Liegenschaft von der heutigen Ver- tung gelten. Das sind im vorliegenden
mieterin erst 1983 erworben wurde. Da sie Fall die Regeln für Altbauten, deren Miet-
eine institutionelle Anlegerin ist, könne zinse zulässig sind, solange sie im Rah-
erwartet werden, dass sie die Unterlagen men der Ortsüblichkeit liegen. Etwas ver-
zur Berechnung der Nettorendite aufbe- wirrend fügt das Bundesgericht dann mit
wahre und vorlege. allgemeiner Formulierung an, dass auf
Der missbräuchliche Mietzins wird den Vertragsbeginn abgestellt werden
nach absoluter Methode aufgrund der Net- muss, um zu bestimmen, ob Erstellung
torendite definiert (Regel). Ein ortsüb- und Erwerb bereits 30 Jahre zurückliegen.
licher Mietzins ist missbräuchlich, wenn Das ist einleuchtend, falls es sich um die
er die zulässige Rendite übersteigt. Bei Anfechtung des Anfangsmietzinses han-
Altbauten ist diese Hierarchie jedoch auf- delt, kann aber wohl kaum die Regel sein,
gehoben. Hier kann sich der Vermieter wenn im Verlaufe eines langjährigen Miet-
einer Nettorenditeberechnung entziehen verhältnisses eine Mietzinsveränderung
und stattdessen die Ortsüblichkeit an- mit der Einrede des ortsüblichen Miet-
rufen. Was aber gilt als Altbaute? Dies hat zinses gestoppt wird.
das Bundesgericht bisher immer nur in- BGer4A_400/2017 vom 13. September 2018
(Originaltext französisch).
direkt umschrieben. Es entschied, dass
die Erstellung «mehrere Jahrzehnte»
Mieten + Wohnen Februar 2019 Nr. 1 21Rechtsberatung
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Mo-Fr 9–12h, Mo–Do 13–16h Murten: Rathaus der Gemeinde Murten, T 041 710 00 88,
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Termine: Mo-Sa, auf Voranmeldung MV Glarus T 052 630 09 01 Persönliche Rechtsberatung auf
Telefonische Rechtsberatung: 8867 Niederurnen telefonische Terminvereinbarung:
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