Social Impact Investing - ICG - Standards. Werte. Nachhaltigkeit - WBM
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ICG
Institut für Corporate Governance
in der deutschen Immobilienwirtschaft®
Social Impact Investing
Der Praxisleitfaden für die Immobilienwirtschaft
Standards. Werte. Nachhaltigkeit.
1
Herausgeber SPONSOREN – PREMIUM PARTNER
Arbeitskreis-Leitung Timm Sassen MRICS, CEO, Greyfield Group
Dr. Andreas Muschter FRICS, ehem. CEO,
Clemens Schäfer, Head of Real Estate Europe/Alternatives,
Commerz Real/Vorstand, Zech Group (ab 1.2.2021)
DWS International
Stellvertreter/Erweiterte Arbeitskreis-Leitung Claus Thomas FRICS, CEO Germany, BNP Paribas Real Estate
Gero Bergmann FRICS, Vorstand, Investment Management Germany
Berlin Hyp (bis 31.12.2020)
Tanja Volksheimer, Senior Portfolio Manager/Real Estate/
SPONSOREN – GOLD PARTNER
Susanne Eickermann-Riepe FRICS, Vorstandsvorsitzende, Europe, Nuveen Asset Management Europe
ICG/Vorstandsvorsitzende, RICS Deutschland
Andreas Zangenfeind MRICS, Head of Transactions/
Sebastiano Ferrante, Vorstand, Prokurist, UBM Development AG
Head of Germany and Italy, PGIM
Werner Knips, stellv. Vorstandsvorsitzender,
Initiator und Kooperationspartner
Werner Knips
ICG/Senior Partner, Heidrick & Struggles
Steering Committee und Mitwirkende
Frank Berlepp, Sprecher der Geschäftsführung,
LBBW Immobilien-Gruppe
Kruno Crepulja, Vorsitzender des Vorstands,
Instone Real Estate Group
Jan Dührkoop, Managing Partner,
Art-Invest Real Estate
Prof. Andreas Fay, Vorsitzender des Beirats, Fay Projects
Klaus Franken, CEO, Catella Project Management Fachliche Leitung
Dr. Andreas Rickert, Vorstandsvorsitzender
Vincent Frommel, Member of the Management Board/
Head of Fund Management & Debt Finance,
BMO Real Estate Partners Germany
Christina Geib, Mitglied der Geschäftsführung,
WBM Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte
Dr. Reiner Götzen, Geschäftsführender Gesellschafter,
INTERBODEN
Timothy Horrocks FRICS, Head of Continental Europe,
Nuveen Asset Management Europe
Tobias Huzarski, Leiter Impact Investment, Commerz Real
Organisatorische Leitung SPONSOREN – SILBER PARTNER
Jens Kreiterling, Vorstand, Landmarken Karin Barthelmes-Wehr, Geschäftsführerin, ICG
Martin Löcker, COO, UBM Development
Redaktionelle Mitarbeit
Jens Lütjen, Geschäftsführender Gesellschafter, Miriam Beul, Inhaberin/Gründerin,
ROBERT C. SPIES GEWERBE UND INVESTMENT MIRIAM BEUL TEXTE + TALKS
Thomas Meyer, Vorstandsvorsitzender,
WERTGRUND Immobilien
2 3
Inhalt
Inhalt
13
Vorworte 7 6. Produkte und Anlagestrategien 59
a. Kapitalströme 59
Executive Summary 11 b. Impact-Rendite 60
c. Wirkungsmessung 60
1. Einführung 13
d. Berichterstattung 61
2. ICG-Eckpunkte 19 e. Indikatoren und Standards 63
59
f. Stakeholder Capitalism 64
3. Rahmenbedingungen 23
19
a. Real Estate Sektor 23 7. Empfehlungen und Ausblick 69
b. Kapitalmarkt 24 23 a. Stakeholder und Allianzen 69
c. Finanzierung 27 b. Kreativität und Kapital 69
c. Innovative Ansätze 70
4. Impact Investing 31 d. Neue Allianzen 72
a. Wirkungslogik 31 e. Neue Herausforderungen und 72
b. Instrumente zur Wirkungsmessung 36 innovative Konzepte
c. Nachhaltige Entwicklungsziele 37
31 f. Ausblick 75
d. IMP-Rahmenwerk 39
8. Sponsoren 77
e. IRIS-Datenbank 40
5. Wirkungsfelder Immobilien 43
a. Bezahlbarer Wohnraum 43
b. IRIS-Datenbank 48
c. Nachhaltige Quartiersentwicklung 49 Impressum
Institut für Corporate Governance in der deutschen Immobilienwirtschaft
d. Merkmale wirkungsorientierter Investitionen 53 Leipziger Platz 9 ▪ 10117 Berlin
Phone: +49 30 202 1585 55 ▪ Fax +49 30 202 1585 29
d. Prinzipien des Impact Investment 54 www.icg-institut.de
Titelbild: iStock, pixabay@anvel ▪ Bilder: Adobe Stock, iStock, pixabay, unsplashed
e. Fallbeispiele 56
Druck: auf 100% Recyclingpapier (FSC zertifiziert) ▪ Auflage:
43 Ausgabe: Februar 2021
4 5
VOR-
WORTE
Vorworte
Eine Welt im Umbruch,
eine Immobilienwirtschaft
mit Impact!
Vorworte
U
nsere Welt ändert sich und wir spüren jeden Tag, sätze in ihre Geschäftsmodelle zu implementieren. Interna-
dass wir uns an die neuen Rahmenbedingungen an- tional ist das Impact Investing bereits etabliert und spiegelt
passen müssen. Die gesellschaftlichen, ökologischen den Anspruch nachhaltiger Investoren/innen wieder, auch
und ökonomischen Herausforderungen sind enorm und wir die nicht-finanziellen Wirkungen ihrer Investments zu pla-
als Akteure der Immobilienwirtschaft spielen bei der Lösung nen, zu messen und zielgerichtet zu verfolgen.
dieser großen Aufgaben eine Schlüsselrolle. Aber sind wir
uns dessen bewusst? Es handelt sich bei diesem Praxisleitfaden um nichts weni-
ger als den ersten wissenschaftlich fundierten Aufschlag im
Das Institut für Corporate Governance in der deutschen Im- deutschsprachigen Raum, der Definitionen, Leitlinien, Funk-
mobilienwirtschaft (ICG) hat es sich zur Aufgabe gemacht, tionsweisen und Effekte von sozialen und gesellschaftlichen
Standards, Werte und Nachhaltigkeit in den Vordergrund wirkungsorientierten Investments beschreibt und auf den
zu rücken, mit Haltung Herausforderungen anzugehen und immobilienwirtschaftlichen Kontext im Sinne eines ganz-
Marktteilnehmer aus unserem Wirtschaftszweig dabei zu heitlichen ESG-Ansatzes überträgt. Social Impact Investitio-
unterstützen, ihre Verantwortung für Menschen, Umwelt nen sind darüber hinaus auch eine Kapitalmarktinnovation
und Strukturen wahrzunehmen und damit die Glaubwürdig- und die Nachfrage nach solchen Produkten steigt. Damit sie
keit der Branche weiterzuentwickeln. Die Immobilienwirt- konsequenterweise in allen relevanten Branchen und Le-
schaft hat eine große Gestaltungskraft und kann daher auf benswirklichkeiten Fuß fassen können, müssen sie auch in
viele Bereiche des Lebens direkt einwirken. Wirkung, die so unserer Branche ankommen. Impact Investing und Immobi-
wichtig ist, um unsere gebaute Umwelt lebenswert, sicher, lienwirtschaft gehören zusammen! Lassen Sie uns gemein-
resilient und nachhaltig zu gestalten. Große Investmentvo- sam bessere Wege gehen.
lumen, verfügbares Kapital und Renditeerwartungen lenken
oft von dieser Wirkung ab oder blenden sie gar aus. Aber
die Erkenntnis wächst, dass nicht nur Rendite, sondern auch
Wirkung zählt. Insbesondere, wenn es darum geht, Stake-
holder angemessen zu berücksichtigen, Städte und Kommu-
nen als Partner einzubinden und die Klimaziele sowie die Susanne Eickermann-Riepe
Nachhaltigkeitsagenda der Europäischen Union und des Vorstandsvorsitzende ICG
United Nations Global Compact Netzwerks zu unterstützen. Vorstandsvorsitzende RICS Deutschland
Im Fokus dieses Praxisleitfadens steht das Social Impact
Investing, eine Initiative des ICG, mit dem wir die Branche
ermuntern und befähigen wollen, wirkungsorientierte An-
6 7
Vorworte
Eine Initiative mit sozialem
Es kommt und gesellschaftlichem
auf die Wirkung an! Auftrag!
D A
ie Zeit ist reif für positive Veränderungen in allen In den Kapitalmärkten haben wir während dieser Zeit einen ls ICG haben wir uns bereits Anfang 2019 die Frage ganz herzlich bedanken. Besonderer Dank gilt dem Beratung-
Lebensbereichen – das ist derzeit in der Zivilgesell- rasanten Aufstieg von nachhaltiger und an ESG-Kriterien gestellt, wie wir mit marktwirtschaftlichen Instru- haus Phineo gAG, welches auch als Social Rating-Agentur
schaft deutlich spürbar. Während die Corona-Pan- orientierter Finanzierung beobachten können. Zeitgleich menten soziale und gesellschaftliche Bedarfe über international operiert und das mit seiner Kompetenz und
demie diesen Umstand sicherlich dramatisch verdeutlicht, ist auch die Praxis des Impact Investing mittlerweile der Immobilien-Investments und -Produkte in Zukunft decken seinen Netzwerken diesen Leitfaden an internationalen Best
steckt dahinter eine tiefere Erkenntnis, wonach das 21. Jahr- Nische entwachsen und hat begonnen, sich im Mainstream können. Damals war Corona noch nicht in Sicht, aber es war Practice-Standards ausgerichtet hat. Ohne den persönlichen
hundert eine Epoche gravierender Krisen darstellt – sowohl zu verbreiten. Da in Zukunft beide Strömungen zunehmend eindeutig klar, dass neben ökologischen Herausforderungen Einsatz unserer Vorstandsvorsitzenden Susanne Eickermann-
in Bezug auf das Erdklima, auf Demokratie, auf nachhaltige in dieselbe Richtung weisen und weiter zusammenwachsen auch die gesellschaftlichen massiv zunehmen werden und Riepe mit ihrer jahrzehntelangen Erfahrung als Partnerin
Entwicklung, auf gesellschaftlichen Zusammenhalt, als auch werden, sehen wir es als unsere Aufgabe an, eine wirkungs- sich hierdurch neue Anforderungen, aber auch Chancen für und Leiterin des Real Estate-Geschäftes von PwC wäre aller-
auf das Finanz- und Wirtschaftssystem, wie wir es kennen. orientierte Brücke zwischen ESG/Sustainable Finance und die Immobilienwirtschaft ergeben können. dings der unmittelbare Bezug zur und die Relevanz für die
Impact Investing zu bauen. Immobilienwirtschaft nicht in dieser Stringenz möglich ge-
Diese dringenden gesellschaftlichen Herausforderungen Im Gespräch mit Investoren, Finanzierern, Bauträgern, Pro- worden. Miriam Beul, eine erfahrene Kommunikationsspe-
verlangen nach adäquaten Antworten. Ein kritischer Erfolgs- Der vorliegende Praxisleitfaden kann in diesem Sinne als jektentwicklern, Asset Managern und vielen anderen Ver- zialistin, hat uns in der Endphase geholfen, wichtige inhalt-
faktor besteht darin, dass diese Antworten wirkungsorien- ein grundlegender Baustein verstanden werden. Damit hat tretern der Wertschöpfungskette wurde schnell klar, dass liche Ergänzungen vorzunehmen sowie die Lesbarkeit und
tiert formuliert und umgesetzt werden. Die Zivilgesellschaft das ICG einen wichtigen und begrüßenswerten Schritt ge- diese Unternehmen Verantwortung übernehmen wollen sprachliche Präzision auf das vorliegende Niveau zu heben.
nimmt dabei sowohl die Funktion des „zündenden Funkens“ tan, um Veränderungen in einer Branche, welche derzeit und dass sie ein großes Interesse an sogenannten Social Im-
als auch die eines Katalysators für eine beschleunigte gesell- - wie viele andere Branchen auch - vor einer historischen pact Investments, die auch hohen ökologischen Ansprüchen Der wirkliche Erfolg unserer Initiative und dieses Leitfadens
schaftliche Transformation hin zu einer krisenkompetenten, Umbruchphase steht, nicht nur anzustoßen, sondern in eine genügen, haben. Auf dieser Basis gründeten wir die Initiative wird sich allerdings nur dann einstellen, wenn zeitnah erste
wertebasierten und nachhaltigen Gesellschaftsform dar. wirkungsorientierte Richtung zu lenken. Ich bin überzeugt Ende 2019. Sie sieht sich als die logische Weiterentwicklung Pilotprojekte entstehen. Sie müssen den Durchbruch für
davon, dass dieser Akt den Beginn einer außergewöhnlichen der gemeinsam mit dem Zentralen Immobilien Ausschuss eine neue Form des Wirtschaftens, der Partizipation und
PHINEOs Mission ist es, Menschen und Institutionen für Erfolgsgeschichte markiert und freue mich bereits sehr auf (ZIA) entwickelten Nachhaltigkeitsstrategie, die zu den Ver- der „Win-Win’s“ für alle Stakeholder möglich machen. Das
gesellschaftliches Engagement zu begeistern und zu unter- die weiteren Entwicklungen, welche für eine wünschens- öffentlichungen „Nachhaltige Unternehmensführung in der ICG unterstützt bereits bei der Initiierung solcher Projekte.
stützen dabei möglichst viel Impact zu haben. Bereits mit werte Zukunft in Aussicht stehen. Immobilienwirtschaft“ sowie des Social Responsibility- Wir werden auch in Zukunft Mitwirkende der Initiative und
der Gründung von PHINEO vor 10 Jahren hatten wir neben Leitfadens „Verantwortung übernehmen“ führte. Mit der interessierte Unternehmen durch geeignete Maßnahmen in
der Philanthropie und der Zivilgesellschaft auch das positive nun vorliegenden Fortschreibung zum Thema „Social Im- Richtung Politik, Regulatoren, Ratingagenturen, Kommunen
Veränderungspotenzial wirkungsorientierter Investitionen im pact Investing“ ermöglichen wir Immobilien-Unternehmen, und Städten, Kirchen und weiteren Stakeholdern begleiten.
Blick. Denn die großen Herausforderungen unserer Zeit die hierfür bereit sind, ihre Transformation vom Sharehol-
können wir nicht mit Philanthropie und mit staatlichen der- zum Stakeholder-Value glaubwürdig umzusetzen.
Mitteln alleine lösen, wir müssen den Kapitalmarkt mo- Dr. Andreas M. Rickert
bilisieren. Und so setzen wir uns aktiv für die Skalierung Vorstandsvorsitzender PHINEO gAG Über 30 führende Immobiliengesellschaften und deren Spit-
und Weiterentwicklung des Impact Investing Marktes im Vorstand Bundesinitiative Impact Investing zen-Vertreter sowie hochkarätige Berater haben hierzu die
deutschsprachigen Raum ein. Ehemaliges Mitglied Rat für Nachhaltige Entwicklung finanziellen und persönlichen Voraussetzungen geschaffen. Im Werner Knips
Namen des ICG und auch meines Unternehmens Heidrick & Senior Partner Heidrick & Struggles GmbH & Co. KG
Struggles möchte ich mich bei allen Sponsoren, Mitwirken- Stellvertretender Vorsitzender ICG, Präsidiumsmitglied des ZIA
den und unserer ICG-Geschäftsführerin Karin Barthelmes- Initiator und stellvertretender Leiter der Social Impact
Wehr sowie ihrem Team für das herausragende Engagement Investing-Initiative des ICG
8 9
Executive Summary
Executive Summary
EXECUTIVE In
der globalen Ökonomie stand in den vergangenen Beispielen wird erläutert, wie die soziale und gesellschaft-
Jahrzehnten die wirtschaftliche Rendite im Mittel- liche Wirkung von Immobilieninvestitionen von Beginn an
punkt, regierte allein der Shareholder Value. Der mitgedacht, geplant, effektiv erfasst und proaktiv gesteuert
SUMMARY
Klimawandel mit all seinen Effekten, die Pandemie mit unge- werden kann. Impact Investing bedeutet nicht zwangsläufig
ahnten Auswirkungen, soziale Spannungen und wirtschaft- Renditeverzicht, sondern gibt dem investierten Kapital vor
liche Ungleichheit führen zu einem veränderten Mindset in allem eines: Sinn.
Politik, Wirtschaft und Gesellschaft. Die Rahmenbedingun-
gen für Unternehmen werden zugunsten von mehr Nach- Die für diesen Leitfaden gesichteten Publikationen von For-
haltigkeit und Klimaschutz neu abgesteckt. Davon ist auch schungseinrichtungen, Fondsgesellschaften und Kapital-
die Immobilienwirtschaft betroffen. Doch nicht nur stren- marktexperten lassen nicht nur das mögliche Volumen für
gere Gesetze, neue Regulierungen und die „Fridays for Fu- den deutschen Markt erahnen, sondern umreißen auch
ture“-Bewegung erhöhen den Druck auf die Branche, einen klar, dass Social Impact Investing eine neue Anlagegattung
Beitrag für den Klimaschutz und mehr soziale Gerechtigkeit für die Immobilienwirtschaft mit eigenen Mechanismen,
zu leisten. Auch der Kapitalmarkt fordert Innovationen. Benchmarks und KPIs darstellt. Wirkungsorientierung als
Anlageklassifizierung wird als übergeordnete Gattungsart
Mit dem Social Impact Investing hat sich eine neue, inno- charakterisiert, die bereits etablierte Kategorien wie „grün“,
vative Bewegung gegründet, die sich über Haltung, Partizi- „nachhaltig“, „sozial“ oder „ESG-konform“ einschließt. „Wir-
pation und klarem Bekenntnis zu Stakeholder Value positio- kungsfaktoren“ und „Wirkungsmessung“ werden als Aufga-
niert und bei Anlageentscheidungen nicht nur die Rendite benfelder geschildet, mit denen sich nachhaltige Immobi-
bewertet, sondern auch die Wirkung, die durch das Invest- lieninvestoren in Zukunft intensiv befassen müssen.
ment ausgelöst wird.
In anderen Industrien haben sich international anerkannte
An den globalen Kapital- und Finanzierungsmärkten hat die- und bei Investoren akzeptierte Richtlinien und Standards
se Innovation bereits Fuß gefasst und erfreut sich wachsen- bereits herausgebildet und durchgesetzt. Sie gewährleis-
der Beliebtheit. Besonders in den USA und Großbritannien ten Orientierung und Vergleichbarkeit von Impact Investing
bilden Impact Investments bereits einen wichtigen und stark und eigenen sich als ideale Blaupause auch für Immobilien-
wachsenden Teil der Immobilienanlagen. Dort haben sich investments. Eine Schlüsselrolle bei der Entwicklung des
verschiedene Finanzakteure entlang der Wertschöpfungs- Impact Investmentmarktes in Deutschland kommt dabei
kette auf Immobilien mit Wirkung spezialisiert. Es steht zu institutionellen Investoren zu, deren Engagement gezielt ge-
erwarten, dass ihr Marktanteil in den nächsten Jahren expo- stärkt werden sollte. Allerdings müssen auch die Rahmen-
nentiell wächst. Die deutsche Immobilienwirtschaft ist auf bedingungen für Impact Investing in Deutschland auf poli-
diesen umfassenden „mind shift“ kaum vorbereitet. Dabei tischer und regulatorischer Ebene verbessert werden, um
hat sie einen extrem großen Hebel, um eine klimaneutralere mehr Kapital zu mobilisieren. Das ICG hat dazu Eckpunkte
und sozial gerechtere Welt aktiv mitzugestalten. formuliert.
Im nun vorliegenden Praxisleitfaden werden die Grundzüge Als mögliche Wirkungsfelder für den deutschen Immobili-
und Mechanismen wirkungsorientierter Investitionen erläu- enmarkt stellt der Leitfaden „Bezahlbaren Wohnraum“ und
tert und erstmals auf die Immobilienwirtschaft übertragen. „Nachhaltige Quartiersentwicklung“ in den Fokus. Damit
Die weltweit gültigen Nachhaltigkeitsziele der Vereinten verknüpft ist die Hoffnung, dass aus diesen Aktionsräumen
Nationen bilden dafür die Grundlage. Gute Governance und der Immobilienwirtschaft erste Pilotprojekte auf den Weg
ökologisch wertvolles Handeln werden hierbei vorausge- gebracht werden können, deren Initiierung und Multiplika-
setzt. Anhand von Wirkungsmodellen sowie von konkreten tion das ICG maßgeblich unterstützen wird.
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1
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1. Einführung
Die Geburt des Homo Sustineri in der
Immobilienwirtschaft
Mehrwert, Gewinn, Rendite, Wachstum: Im Zentrum allen
Tuns steht in der Welt des Homo Oeconomicus das Eigen-
interesse und das Interesse derjenigen, die Profiteure von
wirtschaftlichen Aktivitäten sind. Massive globale Verände-
rungen – die zerstörerischen Kräfte des Klimawandels und
die wachsende soziale Ungleichheit – verändern den Blick
auf die rein kaufmännischen Effekte von Investitionen, die
keinen Beitrag zur Lösung dieser Aufgaben liefern. Nicht nur
auf Seiten der Zivilgesellschaft, auch auf Seiten der Entschei-
der aus Politik und Wirtschaft selbst. Längst wird erkannt,
dass unser Planet und seine Ressourcen nicht replizierbar pixabay©
sind und wir diesen einen Lebensraum und seine Artenviel-
falt schützen müssen. Klimawandel und soziale Spannungen der akuten Dringlichkeit nachhaltiger Lösungen. Unsere Ge-
bleiben nicht länger auf ferne Regionen beschränkt und da- sellschaft benötigt langfristig tragfähige Konzepte, welche
mit im abstrakten „Tagesschau-Modus“, sie betreffen uns die natürlichen Ressourcen schonen und den Anforderun-
und unsere Lebensräume inzwischen unmittelbar: Starkre- gen eines sozial gerechten Miteinanders Genüge leisten,
gen, Überschwemmungen, Sturmschäden, überhitzte und ohne Rendite- und Marktmechanismen als finanzielle Rah-
feinstaubbelastete Städte, weggeschwemmte Ufer haben menbedingungen einfach zu ignorieren.
die Reise von Bangladesch in unsere Vorgärten geschafft.
Und damit auch die Risikoprofile unserer Immobilieninvest- Mitwirkung mit Wirkung
ments verändert. Dazu herrscht eine wachsende Ungleich- Dazu ist es notwendig, alle Stakeholder miteinzubeziehen
heit, die sich vor allem in den Diskussionen um und Foren für eine aktive Mitwirkung zu schaffen. „Parti-
bezahlbaren Wohnraum und Erstarken politi- zipation“ ist hierbei ein wichtiges Gestaltungsprinzip bei
scher Parteien fernab der Mitte entlädt. der Zusammenarbeit verschiedener Akteure. Partizipation
Covid 19 verstärkt diese Effekte und beein- bedeutet, dass die Menschen ihre Erfahrungen und Wert-
flusst sowohl Nachfrage nach Immobilien als vorstellungen in die gemeinsame Arbeit einbringen. Nicht
auch deren langfristige Wertentwicklung nach- immer war diese Form der Teilhabe von unserer Branche
haltig. gewünscht und nicht immer gelingt dieses Prinzip bei der
Entwicklung und Umsetzung von Immobilienprojekten tat-
Wirkung und Profit sind keine sächlich. Inzwischen aber sehen wir, dass der Austausch mit
Gegensätze allen Stakeholdern extrem hilfreich ist, wenn es darum geht,
Die deutsche Immobilienwirtschaft spürt die beste, tragfähigste und nachhaltigste Lösung für ein
diese Effekte zunehmend, ist derzeit Projekt oder eine Dienstleistung zu finden. Die Immobilien-
aber noch fern davon eigene Ant- wirtschaft - ganz gleich, ob als Bauträger, Projektentwickler,
worten, Strategien oder Methoden- Betreiber oder Investor - sollte sich als Partner der Städte
konzepte entwickelt zu haben. Im und Gemeinden verstehen und entsprechend proaktiv Ko-
Gegenteil: Die Forderung nach nachhal- operations- und Kommunikationsangebote machen. Es geht
tigeren Immobilien, Lösungen und Ma- nicht nur darum Raum zum Leben, Arbeiten und Erlebnis zu
nagementpraktiken wurden und werden schaffen. Viele Eigenschaften einer vernetzten, zukunftssi-
nicht immer ganz ernst genommen und cheren, resilienten, nachhaltigen und lebenswerten Zukunft
in ihrer Tragweite verkannt. Sicherlich hat müssen miteinander in Einklang stehen. Das funktioniert am
„Nachhaltigkeit“ durch die mediale Über- besten, wenn Teilhabe und Partizipation sichergestellt sind.
nutzung im öffentlichen Diskurs etwas an
Trennschärfe und semantischer Präzision
eingebüßt. Dies ändert aber nichts an
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Green, Social, Sustainable, ESG – Impact lich. Green, Social, Sustainable, ESG-konform, Impact - Ab- klar darauf abzielt, den homo oeconomicus zugunsten des stand durchsaniert wäre. Betrachten wir die Erde als Pa-
schließt alles ein grenzung zwischen den Strömungen fällt nicht immer leicht. homo sustineri zu überwinden. Investitionen in Unterneh- tienten, so müssten wir uns den Vorwurf der unterlassenen
Die Verschärfung der Klimaziele, die neuen Regularien des Andere Industrien haben diesen Weg bereits eingeschlagen men, Organisationen, Investitionsvehikel und Fonds täti- Hilfeleistung gefallen lassen. Unsere selbst gesteckten Ziele
Green Deals sowie zunehmende gesellschaftliche Spannun- – von ihnen können wir lernen. gen sie mit dem Ziel, finanzielle Renditen zu erzielen und erreichen wir auf diese Weise nicht. Einige unserer euro-
gen erhöhen den Druck auf die Immobilienwirtschaft, das außerdem eine messbare, positive soziale und ökologische päischen Nachbarn belassen es nicht bei Appellen, sondern
unternehmerische Tun ebenfalls nach neuen Prämissen Wirkungsorientiertes Investieren ist ein eigenständiger An- Wirkung zu erzeugen. Die Kaufmannsrendite aus dem alten
auszurichten. Das sogenannte „Impact Investing“ oder „Wir- satz, der heute vielleicht noch als Philanthropie einer Ni- Shareholder-Value-Paradigma wandelt sich zur „Sozialen
kungsorientiertes Investieren“ rückt dabei in den Fokus. Es schenbewegung daherkommt. Vieles spricht aber dafür, Rendite“, die nicht nur einigen wenigen Individuen nützt,
handelt sich um eine innovative Form der Kapitalanlage, die dass sich dieser zu einem neuen, globalen Standard entwi- sondern möglichst vielen Menschen.3
sowohl private als auch institutionelle Investoren1 vorneh- ckeln und somit auch der Immobilienwirtschaft eine neue
men. Im Gegensatz zur konventionellen Geldanlage weisen Ausrichtung geben wird. Eine Schlüsselindustrie für die
Impact Investments eine erweiterte Zielsetzung auf: Neben Lösung globaler Probleme
der Rendite und Sicherheit verfolgen sie auch weitere Zwe- Neues Mind Set einer jungen Asset Wir stehen vor großen globalen Herausfor-
cke. Im Mittelpunkt steht dabei das Konzept der Nachhal- Manager-Generation derungen, die gelöst werden müssen. Dazu
tigkeit. Gefordert wird, dass alle Arten von wirtschaftlichen Ein Blick auf den globalen Investmentmarkt lässt die Rich- braucht es vor allem eins: neue Formen von
Aktivitäten so zu gestalten sind, dass sie die Situation der tung klar erkennen, die eine neue Investorengeneration – Allianzen4 zwischen allen Stakeholdern.
heute lebenden Menschen deutlich verbessern und zu- unter anderem geleitet durch die SDGs der Vereinten Natio- Weder die öffentliche Hand noch die Ener-
gleich die Lebensgrundlagen kommender Generationen nen2 sowie den Green Deal der Europäischen Kommission gie- oder die Immobilienwirtschaft sind
nicht gefährden. Als Spezialform dieser Anlage gilt bei wir- – bereit ist zu gehen. Das auf Nachhaltigkeit ausgerichtete imstande, die großen Aufgaben allein zu
kungsorientierten Investments zudem das „Postulat der Mind Set muss diese Generation nicht erst entwickeln, sie lösen. Wie wenig erreicht wird, wenn an-
Nachprüfbarkeit aller Investmentfolgen“. Das bedeutet, das fordert es selbst ein. Ihre Vertreter brennen darauf, durch stelle des Miteinanders das Gegeneinan-
neben der Verzinsung des angelegten Kapitals in regelmä- die gezielte Umleitung von Kapitalströmen einen positiven der den Diskurs bestimmt, zeigt das Beispiel
ßigen Abständen auch zu überprüfen ist, ob das investierte Einfluss auf die soziale und ökologische Entwicklung unserer energetische Sanierung. Deutschland hat
Kapital tatsächlich diese gewollte Zielsetzung erfüllt hat. Lebensräume auszuüben. einen Klimapfad festgelegt und Richtgrößen
für die Reduzierung von Co2-Emisssionen defi-
An den internationalen Investment- und Kapitalmärkten Social Impact Investoren gehen gezielt neue Allianzen mit niert. Der Ausstoß an schädlichen Treibhausgasen
spielen wirkungsorientierte Investments zwar schon seit Politik, Wissenschaft, Wirtschaft, Kirche und Zivilgesell- durch den Bau und Betrieb von Gebäuden soll zwi-
einigen Jahren eine Rolle. Insgesamt ist der Markt für An- schaft ein und übernehmen Aufgaben, die von der öffent- schen 2020 und 2030 um 40 Prozent gesenkt werden.
lagen, die mehr erreichen sollen als einen positiven Return lichen Hand nicht (mehr) allein gemeistert werden können. Die Sanierungsrate liegt aber nur bei ein bis zwei Prozent
on Investment, aber noch recht jung, klein und unübersicht- Dadurch treiben sie eine Finanzinnovation voran, die ganz jährlich. 50 Jahre würden vergehen, bis der gesamte Be-
1
Alle Begriffe in diesem Leitfaden, die sich auf eine Gruppe wie Investoren, Bewohner, Mieter, Käufer, Mitbewerber, Senioren etc. beziehen, sind ausdrücklich geschlechts- 3
Nuveen, Think Europe, S. 3
neutral (m/w/d) gemeint! 4
Als Beispiel sei hier die „Allianz für Entwicklung und Klima“ (https://allianz-entwicklung-klima.de) genannt
2
Sustainable Development Goals
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unseres Wirtschaftszweiges aber ebenso. Nur wenige In- deutet auf längere Sicht aber auch: Anlagestrategien ohne
dustrien besitzen einen vergleichbar starken Hebel, um das Impact werden künftig abgestraft. Der heute schon erkenn-
globale Klima und damit auch die Lebenssituation von Mil- bare Nachfrageüberhang an den Investmentmärkten ist ein
lionen Menschen positiv zu beeinflussen. Allein das sollte uns wichtiger Indikator dafür. Darum möchten wir den gesam-
selbstbewusst, mutig und erfindungsreich machen. Wir soll- ten Immobiliensektor aufrufen, die Bewegung in Richtung
ten diesen neuen Spirit verstehen und in unsere Ziele und Ge- Social Impact Investing zu unterstützen und zu beschleu-
schäftsmodelle implementieren. Die Gestaltungsräume für nigen. Der Weg für wirkungsorientierte Immobilieninvest-
branchenübergreifende Allianzen, zukunftsorientierte Tech- ments ist vorgezeichnet, unumkehrbar und verspricht jede
nologien und neue Geschäftsmodelle sind riesig - und somit Menge neuer Chancen.
auch die Chancen für ein beschleunigtes Marktwachstum.
Vor allem: Wirkungsorientiertes Investieren bedeutet nicht
zwangsläufig Renditeverzicht, sondern ist der neue Motor GEHT IHN ALLE MIT!
und Gradmesser – auch und gerade für unsere Industrie.
Mit knapp 833.000 Unternehmen und rund 3,3 Millionen
sozialversicherungspflichtig Beschäftigten sind wir nicht nur
einer der größten Wirtschaftszweige Deutschlands, sondern
setzen Eigentümern strenge Regeln. Immobilien, die einen mit einer Zunahme an Beschäftigung und Wertschöpfung
bestimmten energetischen Standard nicht erfüllen, sind in ▪ Der gesellschaftliche Bedarf wächst und die auch eines der dynamischsten Wachstumsfelder. Unsere
Frankreich und Großbritannien vom Handel ausgeschlos- Notwendigkeit, aktiv zu werden, steigt Branche vereinigt über 25 Prozent aller Unternehmen und
sen; in den Niederlanden haben Mieter das Recht, Eigen- knapp zehn Prozent aller Beschäftigten auf sich. Mit über
tümer zum Sanieren zu verpflichten. Die deutsche Immo- ▪ Kapital von Immobilieninvestoren 600 Milliarden Euro trug die Immobilienwirtschaft 19 Pro- Der ICG-Vorstand
bilienwirtschaft sieht sich mit ähnlichen Eingriffen bislang mit dem Fokus „Profit with Purpose“ zent zur gesamten Bruttowertschöpfung in Deutschland
kaum konfrontiert, fürchtet aber Restriktionen, die sich ist vorhanden und nimmt weiter zu 2019 bei.6 Wenn also jemand einen positiven Einfluss auf ▪ Susanne Eickermann-Riepe FRICS
aus dem Paradigmenwechsel für sie ergeben. „Wir können unsere Lebensbedingen ausüben kann, dann wir. (Vorstandsvorsitzende)
nicht die ganze Welt retten“, so ein häufig vorgebrachtes ▪ Die globale Finanzindustrie ist bereits
Argument. Möglicherweise geht es genau darum. auf breiter Front in den Markt eingestiegen Und natürlich sind dazu auch neue Allianzen nötig. Gerade
▪ Dr. Johannes Conradi FRICS
in der Zusammenarbeit mit der öffentlichen Hand hat sich
(stellv. Vorstandsvorsitzender)
Die neue Rolle der Stakeholder ▪ Unter Bauträgern und Entwicklern nimmt in den vergangenen Jahren ein konstruktiver Dialog entwi-
▪ Werner Knips
in der Immobilienwirtschaft die Zahl derer zu, die aus Überzeugung ckelt, der noch weiter intensiviert werden muss. Denn mit
(stellv. Vorstandsvorsitzender)
Dieser in weiten Teilen unserer Branche noch spürbare nachhaltig handeln verschiedenen Steuerungsinstrumenten fordern Städte und
Abwehrreflex beruht auf einem Missverstehen, zu dessen Kommunen immer deutlicher positive Effekte von Immobili- ▪ Manuela Better
Aufklärung das Institut für Corporate Governance in der enentwicklungen – fernab der reinen Zahlenrendite – sowie
deutschen Immobilienwirtschaft (ICG) mit dem hier nun Internationale Immobilienfinanzprodukte mit Impact exis- Mitbestimmung ein. Ob nun die „Sozialgerechte Bodennut- ▪ Prof. Dr. Sven Bienert MRICS REV
vorliegenden Praxisleitfaden einen Beitrag leisten möchte. tieren zudem bereits und liefern entscheidende Hinweise zung (SoBoN, in München bereits 1994 eingeführt), „Kon-
Der Übergang von homo oeconomicus zum homo sustine- auf die Möglichkeiten dieser neuen Anlagestrategien5, auch zeptvergaben“, „Städtebauliche Werkstattverfahren“ oder ▪ Stefanie Frensch
ri, vom Shareholder Value zum Stakeholder Value bedeutet für das Erzielen nachhaltiger Erträge. die „Handlungskonzepte Wohnen“ seit den 2010er Jahren
nicht automatisch Einschränkung oder den Verlust unter- – all diese Eingriffs- und Regulierungsversuche haben alle- ▪ Sandra Scholz
nehmerischer Freiheit bzw. der Freiheit, Gewinne zu erzie- Insofern soll der vom ICG vorgelegte, erste Praxisleitfaden für samt das Ziel, die Interessen von Menschen und Umwelt
len, sondern im Gegenteil den Zugewinn an Sinn und Nach- Social Impact Investing in der deutschen Immobilienbran- gegenüber den Marktkräften stärker zu positionieren. ▪ Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS
haltigkeit und damit auch an positiver Wirkung. Insofern che nicht nur auf die historische Bedeutung von wirkungs-
kommt unserer Branche eine neue Rolle zu: sich als Schlüs- orientierten Immobilieninvestments hinweisen, sondern Darum sollten wir „Social Impact Investing “ als Chance und
▪ Timo Tschammler FRICS
selindustrie für die Lösung globaler Probleme zu sehen und die Chancen für unsere Branche aufzeigen und vor allem Aufforderung begreifen. Wirkungsorientiertes Investieren
▪ Dr. Hans Volkert Volckens
entsprechend zu agieren. Der Zeitpunkt für ein Etablieren zum Mitmachen einladen. Die strukturellen Veränderungen ist keine sozialromantische Fehlentwicklung der Finanzin-
von neuen Immobilienanlageprodukten mit Social Impact in Bezug auf das Klima, die Demografie, die Digitalisierung, dustrie, sondern der neue Standard, an dem sich sämtliche
▪ Karin Barthelmes-Wehr
ist ideal, und zwar aus vier Gründen: die emissionsfreie Ökonomie sowie den gesellschaftlichen Immobilienaktivitäten und deren Initiatoren – auch im Sin-
(Geschäftsführung)
Zusammenhalt sind enorm, die Gestaltungsmöglichkeiten ne von Good Governance - messen lassen müssen. Das be-
5
https://www.nuveen.com/global/strategies/private-capital/global-impact-strategy 6
https://www.zia-deutschland.de/marktdaten/bedeutung-der-immobilienbranche/
https://www.pgim.com/real-estate/impact-investing
16 17
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2. ICG-Eckpunkte
Social Impact Investing als Anstoß für die dauerhaft verändern. Rendite und Risiko waren lange die
Transformation der Geschäftsfelder der einzigen Gradmesser für die Analyse von Immobilienport-
Immobilienwirtschaft folien und Transaktionen. Jedoch werden sie durch den
Aspekt der Wirkung zunehmend durch eine dritte Kompo-
Das ICG hat eine erste Adaption des „Social Impact Investing- nente erweitert.
Spirits“ für unsere Industrie gewagt und mit konkreten Forde-
rungen hinterlegt. Wir sind überzeugt: Social Impact Investing Doch Kapital ist nicht neutral – jede Investition hat auch eine
kann eine passgenaue und innovative Lösungsstrategie für soziale und/oder ökologische Wirkung. ESG (Environment,
die neuen Erfordernisse liefern, auch und gerade für den Im- Social, Governance)-Anlagekriterien zielen auf die Vermei-
mobiliensektor. Kaum ein Wirtschaftsbereich wirkt sich direk- dung von sozialen und ökologischen Schäden ab („do no
ter auf die Lebensverhältnisse der Menschen aus und berührt harm“). Impact Investments gehen noch einen Schritt wei-
damit zwei alltagsprägende Kernfelder menschlicher Existenz: ter: Sie wollen Teil der Lösung dringender gesellschaftlicher
wie sie wohnen und wo sie arbeiten. Social Impact Investing Herausforderungen sein („contribute to solutions“).
liefert eine Grundlage, auf der die Immobilienwirtschaft sich
eine nachhaltige Zukunft erschließen kann. Die entscheiden- Dieser Leitfaden für die Immobilienwirtschaft zeigt auf, wie
den Weichenstellungen für diese neue Anlagepraxis im Real die soziale und ökologische Wirkung von Immobilieninves-
Estate-Sektor müssen allerdings jetzt erfolgen. Als Fazit und titionen von Beginn an mitgedacht, geplant, effektiv erfasst
Ausblick wird ein Umsetzungsprogramm für Impact Investing und proaktiv gesteuert werden kann. Impact Investing be-
als Zukunftsstrategie für die Immobilienwirtschaft in sieben deutet nicht Renditeverzicht, sondern gibt dem investierten
Eckpunkten zusammengefasst. Kapital einen Sinn. Investoren haben unterschiedliche Er-
wartungen an Impact Investments in den Anlagestrategien
1. Nicht nur Rendite, auch Wirkung zählt definiert. Manche investieren absichtlich mit Untermarkt-
renditen zugunsten einer höheren sozialen Wirkung, ande-
2. Immobilien und Marktakteure haben re sind darauf angewiesen, Marktrenditen zu erzielen. Fakt
einen Wirkungsauftrag ist: Impact Investments als Portfoliobestandteil sind häufig
wirtschaftlich sinnvoll, da sie weniger zyklisch und wertbe-
3. Der Kapitalmarkt verlangt Nachhaltigkeit ständiger sind. Sie erzielen darüber hinaus einen sozialen und
und Wirkung ökologischen Mehrwert zugunsten von “people and planet“.
4. Anlagestrategien mit Impact geben Immobilien und Marktakteure haben
dem Kapital einen Sinn
einen Wirkungsauftrag
5. Wirkungsstandards helfen bei Steuerung Immobilien haben einen Auftrag. Sie bilden das Umfeld für
und Messung unsere Arbeit, unser Leben und unsere sozialen Netzwerke.
Städte bringen uns zusammen und Quartiere gestalten un-
6. Social Impact Investing braucht Allianzen sere Nachbarschaften. Die Marktakteure in der Immobilien-
wirtschaft in Deutschland verfügen über großes Potential,
7. Produkte, Transparenz, Nachschub – nachhaltige Lösungen für drängende soziale und ökologi-
Die Zeit zum Handeln ist jetzt! sche Probleme beizusteuern. Beim Social Impact Investing
können innovative Immobilienkonzepte die Forderungen
nach bedarfsgerechtem und erschwinglichem Wohnraum,
Nicht nur Rendite, auch insbesondere in Ballungsgebieten, der Teilhabe von be-
nachteiligten Menschen, zeitgemäßer Quartiersentwicklung
Wirkung zählt
und ökologischem Wandel adressieren und Lösungsansätze
Der von der EU-Kommission initiierte „European Green bieten. Die Immobilienwirtschaft sollte ihrer gesellschaftli-
Deal“ sowie die steigende Nachfrage der Investoren nach chen Verantwortung gerecht werden und gleichzeitig nach
ESG-konformen Anlagen werden die Immobilienwirtschaft wirtschaftlichen Prämissen handeln.
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Es geht um viel Geld, viele Beteiligte und komplexe Prozesse. Das stellt eine gute Grundlage für wirkungsorientierte Im- Die zukünftigen Gebäude brauchen kreative Planer, um mit Deshalb sind der gesamte Immobiliensektor und alle Sta-
Marktakteure haben den Auftrag mit guter Corporate Go- mobilienprojekte dar – doch noch mehr ist notwendig und neuen Technologien und Digitalisierung die notwendigen Effi- keholder aufgerufen, die Bewegung in Richtung Impact In-
vernance und angemessenem Verhalten das Vertrauen in möglich! Durch die Erweiterung des Anlagespektrums insti- zienzen heben zu können. Die Menschen brauchen Perspek- vestment zu unterstützen und zu beschleunigen. Der Fokus
den Markt und die Produkte zu stützen. Die Glaubwürdig- tutioneller Investoren um Impact Investing können enorme tive und einen Freiraum für Arbeit, Leben und Erlebnis. Beim hierbei sollte auf der Weiterentwicklung internationaler
keit der Beteiligten und die Wirkung der Impact Investments Ressourcen für soziale und ökologische Wirkung mobilisiert Impact Investing kommen die Stakeholder zusammen, um Standards des Impact Measurements and Managements
wird am Handeln gemessen. werden. gemeinsam an guten Lösungen zur Erzielung von Rendite und (IMM) liegen sowie auf deren Verbreitung in Deutschland.
Einhaltung von Wirkungsversprechen zu arbeiten. Impact In- Für die Entwicklung von unabhängigen Impact Ratings im
Der Kapitalmarkt verlangt Nachhaltig- Wirkungsstandards helfen bei Steu- vesting bietet die Möglichkeit eines Schulterschlusses entlang Bereich der Immobilienwirtschaft setzt sich das ICG ein, um
der Wertschöpfungskette zwischen Investoren und anderen den Marktaufbau zu beschleunigen. Eine Schlüsselrolle bei
keit und Wirkung erung und Messung Beteiligten wie Projektentwicklern, Architekten, Städten und der Entwicklung des Impact Investmentmarktes in Deutsch-
Der EU Sustainable Finance Action Plan beabsichtigt eine Die positive soziale und ökologische Wirkung eines Invest- Gemeinden, Stadtplanern und Asset Managern mit einer ge- land kommt den institutionellen Investoren zu, deren En-
nachhaltige Reallokation der Kapitalströme und braucht ments entsteht nicht von allein, sondern ist das Ergebnis meinsamen sozialen und ökologischen Vision. gagement gezielt gestärkt werden sollte. Darüber hinaus
daher nachhaltige und wirkungsorientierte Produkte. Nach proaktiver wirkungsorientierter Steuerung. Dafür braucht gilt es, die Rahmenbedingungen für Impact Investing in
Angaben der Bundesinitiative Impact Investing (BII) beträgt es verlässliche und aussagekräftige Kennzahlen, die es Un- Produkte, Transparenz, Nachschub – Deutschland auch auf politischer und regulatorischer Ebene
das Volumen des Impact Investmentmarktes in Deutschland ternehmen und Investoren ermöglichen, die Wirkung von zu verbessern. Ein Blick ins europäische Ausland zeigt, dass
rund € 6,5 Mrd. - und das noch vorwiegend ohne den An- Immobilien einzuschätzen, zu bewerten und zu steuern.
die Zeit zum Handeln ist jetzt! Impact Investing mit gezielter staatlicher Förderung und
teil, der durch Impact Immobilien hinzukommen kann. Der Impact Investoren können mittlerweile auf eine Reihe von Damit künftig mehr Immobilien, Produkte und Fonds mit steuerlichen Anreizen deutlich schneller wachsen. In Zeiten
DAX 50 ESG erklärt sich zum Standard für nachhaltige In- international anerkannten Richtlinien und Standards zur Impact entstehen, müssen die Immobilienakteure selbst ak- des Umbruchs besteht eine gute Möglichkeit, den Dialog
vestments in Deutschland. Scope erfasst für die Rating-Ein- Wirkungsmessung und Wirkungssteuerung zugreifen. An- tiv werden und die Wirkung im Investmentprozess proaktiv zwischen Wirtschaft, Politik und Verwaltung zu intensivie-
ordnung die ESG–Aktivitäten. Große Investoren haben an- sätze wie die IFC Operating Principles for Impact Manage- planen, steuern und messen. Doch auch über einzelne Ak- ren - gerade auch in Bezug auf neue öffentliche Förderpro-
gekündigt ihr Anlageportfolio vollständig auf Nachhaltigkeit ment, das Impact Management Project (IMP) oder die IRIS+ teure hinaus braucht es Veränderungen und gemeinschaft- gramme und Initiativen für die Schaffung von zusätzlichem
umzustellen. Corporates haben in ihren Zielen ESG-Kriterien Indikatoren des Global Impact Investing Networks (GIIN) liches Handeln, um wirkungsorientierte Investitionen im Be- bezahlbarem Wohnraum.
verankert. Gerade die Immobilienwirtschaft kann einen werden international angewendet. In Deutschland sind reich der Immobilienwirtschaft aus der Nische heraus in den
wichtigen Beitrag zur Entwicklung zusätzlicher wirkungsori- diese Standards bislang noch weniger fest in der Finanz- Mainstream zu befördern.
entierter Investmentprodukte leisten und dadurch neue In- wirtschaft etabliert und insbesondere im Immobiliensektor
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vestorengruppen in den Markt holen. Allerdings nur, wenn noch relativ unbekannt. Der Leitfaden zielt darauf ab, die-
entsprechende Standards und Wirkungen auch transparent se Informationslücke im deutschen Markt zu schließen und
und nachvollziehbar sind. Gutes tun und davon profitieren eine bessere Orientierung für Immobilienanlagen zu bieten.
– dieser Ansatz sollte in zukunftsfähigen Geschäftsmodellen Die weitere Verbreitung und Anwendung von international
und Produkten enthalten sein. anerkannten Standards in der deutschen Immobilienwirt-
schaft kann den Impact Investing-Markt antreiben, die An-
Anlagestrategien mit Impact geben schlussfähigkeit an den internationalen Markt sicherstellen
und die Glaubwürdigkeit der Branche verbessern.
dem Kapital einen Sinn
Die institutionellen Anlagebedingungen zielen auf ein hohes Impact Investing braucht Allianzen
Maß an Sicherheit und Nachhaltigkeit, um Sicherungs-, De-
ckungs- und Treuhandvermögen im besten Sinne der Anla- Die UN-Nachhaltigkeitsziele – die Sustainable Development
gestrategien zu schützen. Nachhaltigkeitsziele und -kriterien Goals (SDG) – rufen zum gemeinsamen Handeln auf, um
werden im Kontext des „Sustainable Finance Action Plans“ Aktivitäten zur Lösung gesellschaftlicher, ökologischer und
der EU zu präzisieren und in die Gesamtsteuerung der Kapi- ökonomischer Entwicklungsfragen bis 2030 entscheidend
talanlage zu integrieren sein. Viele institutionelle Investoren voranzutreiben. Für eine heterogene Branche wie die Im-
haben in ihrer Corporate Agenda bereits formuliert, dass mobilienwirtschaft ist die Zusammenarbeit ein wesentlicher
sie Verantwortung gegenüber der Gesellschaft und ihren Erfolgsfaktor. Investments brauchen den positiven Ansporn
Kunden/innen übernehmen und dazu einen gesamtheit- vieler Beteiligter sowohl in der Planung, Durchführung und
lichen Nachhaltigkeitsansatz verfolgen. Dabei verbinden sie der Erstellung, als auch im Betrieb von Immobilien und
langfristige ökonomische Wertschöpfung mit Konzepten zur Quartieren. Das Wohlergehen unserer Städte ist von politi-
ökologischen Selbstverpflichtung, sozialer Verantwortung schem Gestaltungswillen und guten Perspektiven getrieben.
und verantwortlicher Unternehmensführung.
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3. Rahmenbedingungen
Pixabay
a. Real Estate Sektor
Zwischen Boom und Regulierung Grundstückknappheit, hohe Steuern und die gestiegenen
Für die deutsche Immobilienwirtschaft stellt der Marktzyk- Baukosten münden aber trotz Entspannungszeichen im
lus seit Beginn der Lehman-Krise eine Sondersituation dar. gleichen Dilemma: Entwickler beklagen magere Margen,
Die dauerhaft niedrigen Zinsen, die Flüchtlingskrise sowie Mieter und Käufer die zu hohen Preise. Ein Frontverlauf,
die Wanderungsbewegungen in die Ballungsräume haben der Anbieter und „Kunden“ nicht nur in den Großstädten
die Nachfrage von Wohnraum beflügelt und die Preise für unversöhnlich gegenüberstehen lässt, zunehmend auch in
Grundstücke und Immobilien in zuvor ungekannte Sphären den Regionen. Zwar hat die Politik die Leitlinien an etlichen
katapultiert. Obwohl sich die Politik die Schaffung bezahl- Stellen verändert (Mietpreisbremse, Handlungskonzepte,
baren Wohnraums auf die Fahnen geschrieben hat, blieben Maklergesetz, preisgedämpfter Wohnungsbau), über deren
die Märkte – zumindest in den Ballungsräumen – über viele Wirkung wird aber weiter debattiert. Aus Sicht der Immobi-
Jahre angespannt. lienwirtschaft hemmen die Regulierungen die Investitions-
bereitschaft, statt sie zu fördern. Zudem facht der Staat
Eine Preisblase auf dem Wohnungsmarkt sehen und sahen durch Abgaben und Steuern (Grunderwerbssteuer) die Prei-
die bekannten Institute (Institut der deutschen Wirtschaft, se selbst mit an.
BulwienGesa) zwar nicht. Andere Quellen - die Deutsche
Bundesbank und auch Empirica – warnten dagegen vor In der öffentlichen Meinung kommt der
einer Überbewertung von Wohnimmobilien in deutschen Real Estate-Sektor nicht gut weg
Großstädten.7 Anfang 2020 gab Empirica Entwarnung und „Die Immobilienpreise entkoppeln sich vom Alltag der Deut-
diagnostizierte einen Trendbruch. Erstmals seit Jahren herr- schen“, titelte die WELT Anfang 2020.9 Auch eine mögliche
sche ein ausgeglichenes Verhältnis zwischen Angebot und Überschuldung der Haushalte wird diskutiert. Das Volu-
Nachfrage.8 men der privaten Immobilienkredite ist innerhalb von zehn
Jahren um 25 Prozent gestiegen. Hinzu kommen Verdrän-
7
https://www.bundesbank.de/de/aufgaben/themen/wohnimmobilien-in-staedten-nach-wie-vor-ueberbewertet-665650
8
https://www.empirica-institut.de/thema/wohnungsmaerkte-und-wohnungspolitik/0220-studie-fruehjahrsgutachten-der-immobilienweisen
9
https://www.welt.de/finanzen/article205926247/Wohnungsmarkt-Immobilienpreise-entkoppeln-sich-vom-Alltag-der-Deutschen.html.
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gungseffekte in den Städten, in denen die sozialen Span-
nungen zunehmen. Kurz: den Milliardengewinnen unseres
Industriezweiges in der Nach-Lehmann-Dekade stehen ver-
b. Kapitalmarkt ist. Darüber hinaus wendet die Studie auch ein erweitertes
Verständnis gemäß dem OECD-Kapitalspektrum an, welches
sowohl ESG als auch Socially Responsible Investments (SRI)
Viel Potenzial – wenig Aktion
Ein Blick auf den ESG-Markt für Immobilieninvestments
zeigt, dass im Impact Investing noch viel Potenzial brach
schuldete Eigentümerhaushalte, gentrifizierte Quartiere, beinhaltet. Nach dieser Berechnung beträgt das Volumen liegt. Laut GIIN Umfragewerten können ca. 8% der Assets
verdrängte Mieter und ein energetisch überholter Bestand Von „Green“ und „Sustainable“ zu „Impact“ wirkungsorientierter Investments in Deutschland sogar Under Management (AUM) der Kategorie „Housing“ zu ge-
gegenüber. Die Covid-19-Pandemie wirkt durch ihre Nega- Seit der Veröffenlichung ihres Action Plans „Financing Sus- rund 6,5 Milliarden Euro. Es ist aber wichtig klarzustellen, ordnet werden17, was bei einer geschätzten Marktgröße von
tiveffekte auf die Assetklassen Einzelhandel, Hotel und Gas- tainable Growth“ im März 2018 treibt die EU-Kommission dass bei der Berechnung der Marktgröße nach einem er- 715 Mrd. US-Dollar einem Volumen von ca. 57 Mrd. USD-
tronomie als Trendbeschleuniger. Wie wollen wir leben und die Regulierung des privaten Finanzsektors im Bereich ESG weiterten Verständnis die Kernmerkmale von tatsächlichem Dollar entspricht. ESG Immobilieninvestments hingegen er-
arbeiten? Wie gestalten wir unsere Städte? Wie entwickeln - Environment, Social Governance – mit großem Tempo vo- Impact Investing – nämlich die klare Verfolgung von Wir- reichten im Jahr 2018 weltweit einen Wert von 920 Milliar-
wir innovative Mobilitäts- und Energiekonzepte? ran. Durch diese Regulierungsmaßnahmen soll Kapital in kungszielen und die Wirkungsmessung – außen vorgelassen den US-Dollar (ca. 776 Milliarden Euro).
den Nachhaltigkeitssektor – und hier vor allem in den Be- werden.
Neue Verantwortung und neue Werte reich der ökologischen Nachhaltigkeit umgelenkt werden. Besonders in den USA und Großbritannien bilden Impact
sind gefragt Im Zentrum steht hier die EU-Taxonomie-Verordnung, die Immobilien sind ein Ziel wirkungs- Investments bereits einen wichtigen und stark wachsenden
Impact Investing kann genau in dieser Situation ein exzellen- den Rahmen eines einheitlichen Klassifizierungssystems für orientierten Investierens Teil der Immobilienanlagen. Dort haben sich verschiedene
ter Ansatz für eine gerechtere und klimafreundlichere Im- nachhaltige Wirtschaftstätigkeiten festlegt. Während Anle- Immobilieninvestments eignen sich gut als Bestandteil wir- Finanzakteure entlang der Wertschöpfungskette auf Immo-
mobilienwirtschaft sein. Der Raum für Innovationen ist groß, ger – Institutionen, Fonds, Family Offices und Corporates – kungsorientierter Portfolien: Sie ermöglichen langfristig bilien mit Wirkung spezialisiert.18
die Chancen sind es ebenfalls. Mit ihrem Konzeptpapier zum diese Prinzipien nach und nach in ihre Statuten integrieren, stabile Erträge, die Wirkung ist messbar und das Wirkungs-
sozialverträglichen Klimaschutz im Gebäudesektor hat die findet auf der Portfolio- und Objektebene bisher kaum ein potenzial hoch. International investieren einige Impact So stellt in Großbritannien bezahlbarer Wohnraum ein Fo-
Deutsche Wohnen im Oktober 2020 einen ersten Vorschlag Umdenken statt. Investment-Fonds seit Jahren erfolgreich in bezahlbare kusfeld für die staatlich dotierte soziale Investmentbank
geliefert, wie Staat, Unternehmen und Bürger gemeinsam Wohnungen und erzielen dabei mit ihren Portfolien markt- „Big Society Capital“ dar, auf den mit rund 720 Millionen bri-
für eine bessere CO2-Bilanz aktiv werden können.10 Cradle-to-Cradle- oder klimaneutrale Immobilien, Rede- ähnliche Renditen. Eine Umfrage vom GIIN ermittelte, dass tische Pfund über ein Drittel des Gesamtportfolios entfallen.
velopments, integrative Wohnprojekte: was der Anlage- in den USA 92 Prozent aller Investitionen in der Stichprobe
Ein anderes Beispiel kommt aus der Entwicklerszene. Die markt auf breiter Front fordert, findet auf Objektseite hier- auf risikobereinigte, marktgerechte Renditen abzielten.13 Die Entwicklung in Deutschland hinkt den
Greyfield Group aus Essen fokussiert sich bei ihren Projekt- zulande (noch) kein Pendant. Dabei hat die Entwicklung hin internationalen Märkten noch hinterher
entwicklungen auf Bauen im Bestand. Ungenutzte Flächen zu einer wirkungsorientierten Finanzindustrie, die einen Laut der GIIN Investorenumfrage 2020 stellt der Bereich Zahlen zu Impact Investments in Immobilien in Deutschland
werden revitalisiert und an die Gesellschaft in Form einer Impact neben oder gar über die Rendite stellt, auf interna- „Housing“ (Wohnimmobilien, insbesondere bezahlbarer wurden bislang noch nicht systematisch erhoben. Da das
neuen inhaltlichen Zweckbestimmung zurückgegeben. So tionalem Parkett schon vor Jahren begonnen. Wohnraum) mit acht Prozent den fünftgrößten Sektor inner- Thema Impact Investment im deutschen Immobiliensektor
kommen wirtschaftliche und soziale Rendite zusammen. halb der für die Umfrage berücksichtigten Vermögenswerte noch neu ist und gerade erst Fahrt aufnimmt, kann davon
Die gemeinnützige Greyfield Stiftung fördert auch darüber- Impact Investing wird im internationalen dar und liegt damit gleichauf mit „Microfinance“.14 ausgegangen werden, dass wirkungsorientierte Immobilien-
hinausgehend Projekte, die diesen Gedanken weitergeben Finanzmarkt zunehmend wichtiger – investments hierzulande noch Pioniercharakter haben und
und die Komponenten Ressourcenschonung, Nachhaltig- Global Impact Investing Network GIIN Bei Investoren mit einem Fokus auf Industrie- und OECD nur einen kleinen Marktanteil besetzen. Eine größere Rolle
keit, Urbanität und gesellschaftliche Verantwortung fördert. Und der weltweite Markt für Impact Investing wächst wei- Staaten liegt dieser Anteil mit elf Prozent sogar deutlich spielen dagegen nachhaltige (ESG-konforme) Immobilien-
So baut das Unternehmen derzeit ein ehemaliges und über ter. Das Global Impact Investing Network (GIIN) schätzte die höher (gegenüber nur zwei Prozent bei Investoren in Ent- fonds in Deutschland, die das Forum für Nachhaltige Geld-
Jahre leerstehendes Schwimmbad in Duisburg-Marxloh in weltweit verwalteten Vermögenswerte an Impact Invest- wicklungs- und Schwellenländern). Auch sind Investoren anlagen (FNG) für 2019 mit einem Volumen von 87,8 Milliar-
eine nachhaltige Büroimmobilie um. Nutzer der Flächen ments für Ende 2018 auf 502 Milliarden US-Dollar (das ent- mit geringeren Renditeerwartungen stärker in den Sektor den Euro beziffert, verwaltet von neun Fondsanbietern in 54
wird das Jobcenter Duisburg, das in dem Stadtteil ansässig spricht etwa 425 Milliarden Euro).11 Wohnimmobilien investiert als Investoren mit marktübli- Fonds.19 Die Fondsanbieter wenden in erster Linie ökologi-
ist, aber schon lange auf Flächensuche war. chen Renditeerwartungen (18 Prozent versus sieben Pro- sche Kriterien, gefolgt von sozialen und Governance-Krite-
Für Deutschland kommt eine Erhebung der Universität zent). Insgesamt umfasst der Immobiliensektor schätzungs- rien an. Im Unterschied zu Immobilien Impact Investments
Heidelberg im Auftrag der Bundesinitiative Impact Inves- weise eher zehn bis 15 Prozent, da Impact Investments in verfolgen sie aber keine, der Renditeerwartung gleichrangige,
ting aus dem Jahr 2020 auf ein Marktvolumen von etwa Nicht-Wohnimmobilien auch in anderen Kategorien wie In- soziale und ökologische Zielsetzung.
2,9 Milliarden Euro Impact Investing im sogenannten „en- frastruktur, Bildung oder Gesundheitswesen erfasst sind.15
gen Verständnis“.12 Diese beinhalten sowohl Impact-First Damit entspricht der Anteil in etwa dem von Immobilien-
Investments, die sich durch eine vorrangige Fokussierung werten am gesamten (also nicht-Impact) Investmentmarkt
auf sozialen und ökologischen Beitrag und erst an zweiter (2019: 10,5 Prozent).16
Stelle finanzielle Rendite auszeichnen, als auch Finance-First
Investments wo die finanzielle Renditeerwartung ausdrück-
lich mit sozialen und ökologischen Wirkungszielen verknüpft
13
GIIN, Evaluating Impact Performance Housing, 17
https://thegiin.org/research/publication/impinv-survey-2020)
10
https://www.deutsche-wohnen.com/klimakonzept/ 14
GIIN Annual Investor Survey 2020, S. 33 18
GIIN April 2019 https://thegiin.org/research/publication/impinv-market-size
11
GIIN Sizing the Impact Investing Market 2019 15
PGIM Real Estate, U.S. Real Estate Impact Investing April 2019 GIIN Juni 2020 https://thegiin.org/research/publication/impinv-survey-2020
12
BII, Impact Investing in Deutschland 2020 16
https://www.hodesweill.com/research 19
Forum Nachhaltige Geldanlagen Marktbericht 2020: 14
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